上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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上海新梅置业股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人张静静女士、主管会计工作负责人赵擎麾女士及会计机构负责人（会计主管人员）周
琪俊先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 上海新梅
股票代码 600732
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 上海市浦东南路3500 号 上海市天目中路585 号新梅大厦20 楼
邮政编码 200070
公司国际互联网网址 http://www.shxinmei.com
电子信箱 600732@shxinmei.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 何婧
联系地址 上海市天目中路585 号新梅大厦20 楼
电话 021-51005380
传真 021-51005370
电子信箱 hejing@shinmay.com.cn
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年增
减(%)
2006 年
营业收入 511,336,270.64 239,550,447.49 113.46 95,263,847.59
利润总额 114,088,992.47 10,259,375.05 1,012.05 31,614,397.56
归属于上市公司股
东的净利润
81,924,858.15 5,135,649.56 1,495.22 18,013,496.85
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润
82,604,013.67 5,887,669.01 1,303.00 19,213,468.24
经营活动产生的现
金流量净额
-440,080,199.86 87,604,078.99 -602.35 -50,859,102.30上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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2008 年末 2007 年末
本年末比上年
末增减(%)
2006 年末
总资产 1,878,710,906.80 1,411,295,785.86 33.12 1,420,267,803.64
所有者权益（或股东
权益）
509,163,099.44 427,238,241.29 19.18 422,102,591.73
3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.330 0.021 1,471.43 0.073
稀释每股收益（元／股） 0.330 0.021 1,471.43 0.073
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
／股）
0.333 0.024 1,287.50 0.077
全面摊薄净资产收益率（%） 16.09 1.20 增加14.89 个百分点 4.27
加权平均净资产收益率（%） 17.50 1.21 增加16.29 个百分点 4.34
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益
率（%）
16.22 1.38 增加14.84 个百分点 4.55
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
益率（%）
17.64 1.39 增加16.25 个百分点 4.63
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
股）
-1.7746 0.35 -607.03 -0.21
2008 年
末
2007 年
末
本年末比上年末增减
(%)
2006 年
末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
股）
2.05 1.72 19.19 1.70
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -9,088.39
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -709,323.06
少数股东权益影响额 51,457.21
所得税影响额 -12,201.28
合计 -679,155.52
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公积
金转
股
其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限售条
件股份上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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1、国家持股
2、国有法人持
股
3、其他内资持
股
其中： 境内非
国有法人持股
142,656,189 57.52 -142,656,189 -142,656,189 0 0
境内自
然人持股
４、外资持股
其中： 境外法
人持股
境外自
然人持股
有限售条件股
份合计
142,656,189 57.52 -142,656,189 -142,656,189 0 0
二、无限售条
件流通股份
1、人民币普通
股
105,334,411 42.48 142,656,189 142,656,189 247,990,600 100
2、境内上市的
外资股
3、境外上市的
外资股
4、其他
无限售条件流
通股份合计
105,334,411 42.48 142,656,189 142,656,189 247,990,600 100
三、股份总数 247,990,600 100 247,990,600 100
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加限
售股数
年末限售股
数
限售原因
解除限售日
期
上海兴盛
实业发展
（集团）有
限公司
142,656,189 142,656,189 0 0
2008 年12
月1 日
合计 142,656,189 142,656,189 0 0 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 29,113 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比例
(%)
持股总数
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结的股份
数量
上海兴盛实业发展
（集团）有限公司
境内非国
有法人
57.52 142,656,189 0 无
陈在淼
境内自然
人
0.63 1,558,550 0 未知
陈春芬
境内自然
人
0.37 918,127 0 未知
上海圆觉贸易有限
公司
未知 0.34 844,700 0 未知上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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李艳春
境内自然
人
0.28 693,662 0 未知
上海芸窗商务咨询
有限公司
未知 0.27 660,000 0 未知
深圳市金亚龙投资
有限公司
未知 0.25 620,000 0 未知
河南博懋锋科技发
展有限公司
未知 0.23 580,000 0 未知
陈四龙
境内自然
人
0.22 549,071 0 未知
上海如晓投资咨询
有限公司
其他 0.22 541,000 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份的数
量
股份种类
上海兴盛实业发展（集团）有限
公司
142,656,189 人民币普通股
陈在淼 1,558,550 人民币普通股
陈春芬 918,127 人民币普通股
上海圆觉贸易有限公司 844,700 人民币普通股
李艳春 693,662 人民币普通股
上海芸窗商务咨询有限公司 660,000 人民币普通股
深圳市金亚龙投资有限公司 620,000 人民币普通股
河南博懋锋科技发展有限公司 580,000 人民币普通股
陈四龙 549,071 人民币普通股
上海如晓投资咨询有限公司 541,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动
的说明
在上述股东中，上海兴盛实业发展（集团）有限公司与其他股东之
间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一
致行动人，公司未知其他股东之间是否存在关联关系或为一致行动
人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:万元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
上海兴盛实业发
展（集团）有限
公司
张兴标 22,000 1996 年8 月13 日
实业投资、国内贸易
（除专项规定）、房
地产开发经营、咨询
服务、装潢建筑、金
属制品
4.3.2.2 自然人实际控制人情况
姓名 国籍
是否取得其他国
家或地区居留权
最近五年内的职
业
最近五年内的职务
张兴标 中国
拥有加拿大居留
权
企业经营管理
上海兴盛实业发展
（集团）有限公司董
事长上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
报告期被授予的股权
激励情况
姓名 职务
性
别
年
龄
任期
起止日期
年
初
持
股
数
年
末
持
股
数
变
动
原
因
报告期
内从公
司领取
的报酬
总额
（万
元）
可
行
权
股
数
已
行
权
数
量
行
权
价
（
元
）
期末
股票
市价
（元）
是否
在股
东单
位或
其他
关联
单位
领取
报
酬、
津贴
张静静 董事长 女35
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 31.25 否
郑际贤 副董事长 男57
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 22.5 否
张余庆 独立董事 男62
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 5 否
吴桢舫 独立董事 男63
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 5 否
张健 董事 男34
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 0 是
王成
董事、总经
理
男39
2007 年5 月15 日～
2008 年8 月22 日
0 0 6 否
朱黎明 总经理 男42
2008 年8 月23 日～
2009 年10 月25 日
0 0 8 否
杨国庆 监事长 男54
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 10 否
罗炜岚 监事 女39
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 10 否
江晓凌 监事 女38
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 10 否
赵擎麾 财务总监 女43
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 12.5 否
何婧
董事会秘
书
女32
2006 年10 月26 日～
2009 年10 月25 日
0 0 10 否
合计 / / / / 0 0 / 130.25 / / /上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况回顾
1、报告期内公司总体经营情况
报告期内，房地产行业受国家宏观调控及全球金融危机、资本市场不稳定等因素影响，行业宏观
环境发生了巨大变化，整体销售情况低迷，上海地区的房地产市场价量均出现明显下滑。面对严峻的
市场形势，公司董事会和管理层积极应对，根据市场及时调整经营策略，确保了各房产项目的稳步推
进。由于部分以前年度预售的商品房在本报告期内达到收入结算条件，因此，尽管全年公司预售商品
房面积和金额较2007 年度有所下降，但本年度的销售收入仍比去年同期有较大幅度增长。公司全年共
实现营业收入51,133.63 万元，同比增长113.46％；实现营业利润11,480.74 万元，同比增长812.65
％；实现净利润8,192.49 万元，同比增长1,495.22％。
2、公司主营业务及其经营状况
报告期内，公司仍然以房地产开发与经营为主营业务，包括住宅和商业两大物业形态。
报告期内，公司营业收入主要来源于以下项目：新梅绿岛苑销售收入50,297.77 万元，新梅大厦
租赁收入835.86 万元。
报告期内公司对前五名客户的销售额合计6,341.87 万元，占全年全部营业收入的12.40％。
截止报告期末各项目的进展情况：
新梅共和城东块：1－2#房已全部完工并进入销售，3－5#房已按计划开工。
新梅太古城项目一期：已完成主体结构封顶并通过验收。
新梅绿岛苑项目：项目工程已全部结束，除少量剩余房源外，已基本完成销售和交付。
3、公司目前具备的优势、面临的困难及可持续经营能力的简要分析
（1）公司具备的主要优势
公司拥有一支具备多年房地产开发经营经验的管理团队，经受过房地产低潮的考验，具有较丰富
的带领企业应对行业逆境的经验；公司具备比较灵活的经营管理体制，能够顺应市场变化对项目开发
进度、经营模式进行及时调整；公司没有高价竞拍取得的土地储备，现有项目定位合理，便于控制风
险。
（2）公司面临的主要困难
宏观调控和产业政策调整的不确定性、市场竞争日趋激烈等外部因素对公司能否取得预期经营成
果产生较大影响；与同行业上市公司相比，公司资产规模偏小，资金实力和专业化程度还有待进一步
提高。
（3）公司可持续经营能力的简要分析
目前，公司的房产项目均集中在上海，未来三年内，公司经营业绩的持续增长主要依赖于新梅太
古城项目的经营状况。客观上，公司面临一定的区域性市场风险和单一项目风险，从而对公司的可持
续经营能力和盈利能力产生一定影响。
4、报告期公司资产及负债同比构成同比发生重大变化的说明
（1）货币资金年末数比年初数增加16,151.33 万元，增加比例为1,045.42%，增加原因主要为：
本公司子公司向银行贷款中的部分借入资金至2008 年12 月31 日尚未投入使用。
（2）预付款项年末数比年初数增加2,597.78 万元，增加比例376.30%，增加原因为：新梅太古城
项目按工程合同预付工程款增加。
（3）预收账款年末数比年初数减少22,770.04 万元，减少比例为81.95%，减少原因为：新梅绿岛
苑3-31 号交房实现销售结转销售收入。
（4）长期借款年末数比年初数增加53,000 万元，增加比例为189.29%，增加原因为：新梅太古城
项目开发长期借款增加。
（5）营业收入本年发生额比上年发生额增加27,178.58 万元，增加比例为113.46%，增加原因为：
新梅绿岛苑1、32-50 号本年交房实现销售结转销售收入。
（6）营业税金及附加本年发生额比上年发生额增加1,724.06 万元，增加比例为111.88%，增加原
因为：新梅绿岛苑1、32-50 号本年交房实现销售，本年销售收入增加，相应税金及附加增加。
（7）销售费用本年发生额比上年发生额减少621.10 万元，减少比例为88.00%，减少主要原因为：
新梅绿岛苑项目大部分预售已于2007 年末完成，2008 年未单独设置销售部门，相应减少销售人员工
资等费用。
（8）管理费用本年发生额比上年发生额增加557.35 万元，增加比例为53.90%，主要为新梅绿岛上海新梅置业股份有限公司 2008
年年度报告摘要
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苑、新梅共和城项目已竣工，相应项目管理人员所发生的费用列入管理费用所致。
5、报告期公司现金流量构成同比发生重大变动的说明
由于报告期内公司销售数量同比减少，且新梅太古城项目处于全面开发阶段，工程建设资金投入
加大，因此报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为负（去年同期为8,760.40 万元）；同时，由
于报告期内新梅太古城项目新增7 亿元长期借款，报告期内公司现金及现金等价物净增加额为
16,139.33 万元（去年同期为负）。
（二）公司未来发展的展望
1、房地产行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局分析
从2008 年第四季度起，国家开始实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，刺激经济发展的政
策措施陆续出台，央行两次下调了银行存贷款和准备金利率，商业银行也推出了刺激房地产个人贷款
的优惠措施。展望2009 年的房产市场，由于广大消费者对未来房地产价格的预期不明朗，将在很大程
度上影响房地产行业的消费和投资信心，同时，楼宇供应量仍在不断增加，房地产行业仍将面临调整，
公司竞争压力进一步加大。但从中长期看，政府大力扩大内需的态度明显，基于房地产行业的特性、
对国家经济的重大影响以及城市化进程的加速，房地产行业长期向好的趋势仍然可期。
2、新年度的经营计划
2009 年对公司来说是面临严峻考验的一年。面对复杂多变的市场环境，公司将坚持采用灵活机动
的经营方针，及时根据市场情况调整经营策略。经初步测算，2009 年公司计划实现营业收入1.65 亿
元，营业成本为0.84 亿元，主要措施和计划为：
（1）努力推进新梅绿岛苑剩余房源、新梅共和城东块项目的销售工作，最大限度地实现开发资金
的迅速回笼；
（2）全力保证新梅太古城一期项目的工程开发，严把工程质量，加大招商工作力度，争取年内实
现项目竣工交付；
（3）继续推行全面预算管理工作，进一步完善公司的成本控制体系。深化公司治理，健全和完善
公司内部控制和监督机制；
（4）进一步整合公司资源，拓宽公司融资渠道，积极探索资本市场以及其他途径的融资方式，保
证公司资金的顺畅运转。
3、资金需求和使用计划
为完成公司2009 年度的经营目标和工作计划，预计公司2009 年度资金需求量较大，资金来源渠
道主要有：
（1）公司自有资金和现有项目销售资金回笼；
（2）银行借款；
（3）适时考虑资本市场融资。
上述资金将主要用于新梅太古城一期项目和新梅共和城东块3－5#房的开发。
4、公司面临的风险因素及主要对策
（1）政策风险
政府出台的政策将在土地、信贷等多方面对房地产市场产生重大影响，特别是关于房地产开发企
业的税收政策变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流状况。公司将密切关注政策动向，加强
对政策的预判能力，及时调整公司经营策略。
（2）经营风险
原材料价格的高低与供应渠道的顺畅与否，都会直接影响公司的经营成本；同时，如果房地产行
业整体发展回落，公司开发产品的价格发生大幅下滑，也将会直接影响公司的经营效益。
（3）项目开发风险
房地产开发是一项很复杂的系统工程，在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售和回
款等方面涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门管理，从而加大了公司对
开发项目的综合控制难度，面临因设计、施工条件变化等因素导致开发成本提高，延误项目进度及其
他相关风险。
与公允价值计量相关的项目
□适用 √不适用上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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持有外币金融资产、金融负债情况
□适用 √不适用
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本
营业利润
率
(%)
营业收入
比上年增
减（％）
营业成本
比上年增
减（％）
营业利润率比
上年增减（%）
分行业
房地产业 511,336,270.64 346,453,837.53 22.45 113.46 78.51
增加17.2 个
百分点
分产品
开发产品 502,977,718.00 342,956,955.31 124.22 85.12
出租房地
产
8,358,552.64 3,496,882.22 -10.42 19.78
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 511,336,270.64 113.46
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司2008 年度不进行现金红利分配，不进行股本转增。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√适用 □不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因未用于分红的资金留存公司的用途
根据财政部（财会函[2000]7 号）《关于编制合并会
计报告中利润分配问题的请示的复函》,“编制合并
会计报表的公司，其利润分配以母公司的可分配利润
为依据。”经审计，公司2008 年末母公司未分配利
润为-52,704,985.44 元，无法进行利润分配。
公司归属于上市公司股东的未分配利润将全
部投入公司现有项目的开发。
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
□适用 √不适用上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 0
报告期末担保余额合计 0
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 1,875.00
报告期末对子公司担保余额合计 1,375.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 1,375.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.70
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额 0
担保总额超过净资产50％部分的金额 0
上述三项担保金额合计 0
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
上海新兰房地产开
发有限公司
7,172 0
上海新梅房地产开
发有限公司
3,486 3,486
上海新竺实业发展
有限公司
18,040 18,040
合计 7,172 0 21,526 21,526
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0 元，余额0 元。
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
公司控股股东上海兴盛实业发展(集团)有限公司
股改时承诺：其所持上海新梅股份自股权分置改
革方案实施之日起，在十二个月内不上市交易或
转让；在前项规定期满后，在二十四个月内不通
过上海证券交易所挂牌交易出售。在以上期间过
后的十二个月内，当上海新梅股价低于10.00 元/
股时（若自股权分置改革方案实施之日起至出售
股份期间有派息、送股、资本公积转赠股本等除
权事宜，应对该价格进行除权处理），不通过上
海证券交易所挂牌交易方式出售所持有的原非流
通股股份。
报告期内控股股东能遵守其承
诺,未发生通过上海证券交易
所挂牌交易出售其所持本公司
股票的事项。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司能够按照国家法律、法规和《公司章程》的规定，依法规范运作；公司董事会能
够严格执行股东大会的各项决议和授权，决策程序合法；公司董事、高级管理人员执行公司职务时勤
勉尽责、诚实守信，未发现有违反法律、法规、公司章程的规定或损害公司利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会认为，公司各期财务报告均客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果。上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
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8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
报告期内，公司无募集资金使用事项。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司无收购出售资产情况。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司与控股股东之间的关联交易决策程序合规，各项关联交易公平、公正，价格公允，公
司审议关联交易事项过程中，关联董事回避表决，未发现损害公司及股东利益的情形。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
信会师报字（2009）第10349 号
上海新梅置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海新梅置业股份有限公司（以下简称公司）财务报表，包括2008 年12 月
31 日的资产负债表和合并资产负债表、2008 年度的利润表和合并利润表、2008 年度的现金流量表和
合并现金流量表、2008 年度的所有者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施
和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；
（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审
计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了公司
2008 年12 月31 日的财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
立信会计师事务所有限公司
中国注册会计师：刘桢、王姝珍
中国上海
2009 年3 月5 日上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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9.2 财务报表
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:上海新梅置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 176,962,865.51 15,449,594.10
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 32,881,256.58 6,903,501.22
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 2,151,263.60 1,892,248.42
买入返售金融资产
存货 1,521,281,592.18 1,237,642,453.57
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产
流动资产合计 1,733,276,977.87 1,261,887,797.31
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,000,000.00 2,000,000.00
投资性房地产 128,004,293.74 131,501,175.96
固定资产 15,268,484.02 15,704,967.98
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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长期待摊费用
递延所得税资产 161,151.17 201,844.61
其他非流动资产
非流动资产合计 145,433,928.93 149,407,988.55
资产总计 1,878,710,906.80 1,411,295,785.86
流动负债：
短期借款 13,750,000.00 21,250,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 196,554,334.01 217,956,378.40
预收款项 50,143,681.00 277,844,074.51
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 768,266.07 1,825,476.62
应交税费 23,776,322.18 17,460,252.82
应付利息
应付股利
其他应付款 1,430,387.33 20,784,447.90
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负
债
10,000,000.00 10,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 296,422,990.59 567,120,630.25
非流动负债：
长期借款 810,000,000.00 280,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 810,000,000.00 280,000,000.00
负债合计 1,106,422,990.59 847,120,630.25
股东权益：
股本 247,990,600.00 247,990,600.00
资本公积 6,930,220.27 6,930,220.27上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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减：库存股
盈余公积 5,055,751.73 5,055,751.73
一般风险准备
未分配利润 249,186,527.44 167,261,669.29
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权
益合计
509,163,099.44 427,238,241.29
少数股东权益 263,124,816.77 136,936,914.32
股东权益合计 772,287,916.21 564,175,155.61
负债和股东权益合计 1,878,710,906.80 1,411,295,785.86
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊
母公司资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:上海新梅置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 320,257.15 556,757.19
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款 31,699,640.42
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 320,257.15 32,256,397.61
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 422,402,412.64 292,352,412.64
投资性房地产
固定资产 16,013.63 29,337.35
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 422,418,426.27 292,381,749.99
资产总计 422,738,683.42 324,638,147.60
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 207,301.58 207,301.58
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款 215,259,795.28 114,664,795.69
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 215,467,096.86 114,872,097.27
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 13,599.94
其他非流动负债
非流动负债合计 13,599.94
负债合计 215,467,096.86 114,885,697.21
股东权益：
股本 247,990,600.00 247,990,600.00
资本公积 6,930,220.27 6,930,220.27
减：库存股
盈余公积 5,055,751.73 5,055,751.73
未分配利润 -52,704,985.44 -50,224,121.61
外币报表折算差额
股东权益合计 207,271,586.56 209,752,450.39
负债和股东权益合计 422,738,683.42 324,638,147.60
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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合并利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 511,336,270.64 239,550,447.49
其中：营业收入 511,336,270.64 239,550,447.49
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 396,528,866.72 226,970,823.43
其中：营业成本 346,453,837.53 194,082,839.60
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 32,650,294.35 15,409,675.68
销售费用 847,300.70 7,058,336.70
管理费用 15,914,604.87 10,341,143.87
财务费用 839,169.03 -218,842.58
资产减值损失 -176,339.76 297,670.16
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 114,807,403.92 12,579,624.06
加：营业外收入 51,777.01 17,642.00
减：营业外支出 770,188.46 2,337,891.01
其中：非流动资产处置净损失 9,088.39
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 114,088,992.47 10,259,375.05
减：所得税费用 30,926,231.87 6,980,619.74
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 83,162,760.60 3,278,755.31
归属于母公司所有者的净利润 81,924,858.15 5,135,649.56
少数股东损益 1,237,902.45 -1,856,894.25
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.330 0.021
（二）稀释每股收益 0.330 0.021
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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母公司利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 120,000.00
管理费用 2,348,330.22 2,417,976.70
财务费用 -1,889.38 -17,505.33
资产减值损失 -104,621.56 49,025.31
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -2,241,819.28 -2,569,496.68
加：营业外收入
减：营业外支出 252,644.49 40.99
其中：非流动资产处置净损
失
2,644.49
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
-2,494,463.77 -2,569,537.67
减：所得税费用 -13,599.94 5,856.14
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -2,480,863.83 -2,575,393.81
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊
合并现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
284,898,767.13 291,271,318.29
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
72,576,522.46 117,777,205.25
经营活动现金流入
小计
357,475,289.59 409,048,523.54
购买商品、接受劳务
支付的现金
629,725,071.50 166,371,798.61
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
工支付的现金
8,109,305.14 7,950,186.73
支付的各项税费 59,558,954.65 39,515,370.08
支付其他与经营活动
有关的现金
100,162,158.16 107,607,089.13
经营活动现金流出
小计
797,555,489.45 321,444,444.55
经营活动产生的
现金流量净额
-440,080,199.86 87,604,078.99
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
1,190.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
1,190.00
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
122,350.00 515,873.49
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
2,000,000.00
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
小计
122,350.00 2,515,873.49
投资活动产生的
现金流量净额
-121,160.00 -2,515,873.49
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 124,950,000.00 80,850,000.00
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
124,950,000.00 80,850,000.00
取得借款收到的现金 718,750,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
843,700,000.00 80,850,000.00
偿还债务支付的现金 196,250,000.00 182,550,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
45,855,368.73 27,711,132.61
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出 242,105,368.73 210,261,132.61上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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小计
筹资活动产生的
现金流量净额
601,594,631.27 -129,411,132.61
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
161,393,271.41 -44,322,927.11
加：期初现金及现金
等价物余额
15,449,594.10 59,772,521.21
六、期末现金及现金等价
物余额
176,842,865.51 15,449,594.10
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊
母公司现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到
的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
的现金
132,381,308.80 89,216,066.21
经营活动现金流入小计 132,381,308.80 89,216,066.21
购买商品、接受劳务支付
的现金
支付给职工以及为职工支
付的现金
1,525,976.09 2,469,509.63
支付的各项税费
支付其他与经营活动有关
的现金
1,062,112.75 645,514.81
经营活动现金流出小计 2,588,088.84 3,115,024.44
经营活动产生的现金
流量净额
129,793,219.96 86,101,041.77
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现金净
额
280.00
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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投资活动现金流入小计 280.00
购建固定资产、无形资产
和其他长期资产支付的现金
21,090.00
投资支付的现金 130,050,000.00
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
86,150,000.00
投资活动现金流出小计 130,050,000.00 86,171,090.00
投资活动产生的现金
流量净额
-130,049,720.00 -86,171,090.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利
息支付的现金
348.30
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 348.30
筹资活动产生的现金
流量净额
-348.30
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
额
-256,500.04 -70,396.53
加：期初现金及现金等价
物余额
556,757.19 627,153.72
六、期末现金及现金等价物余
额
300,257.15 556,757.19
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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合并所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末
余额
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 167,261,669.29 136,936,914.32 564,175,155.61
加：同一
控制下企业
合并产生的
追溯调整
加：会计
政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 167,261,669.29 136,936,914.32 564,175,155.61
三、本年增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
81,924,858.15 126,187,902.45 208,112,760.60
（一）净利润 81,924,858.15 1,237,902.45 83,162,760.60
（二）直接计
入所有者权
益的利得和
损失上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 23 页 共 28 页
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他
上述（一）和
（二）小计
81,924,858.15 1,237,902.45 83,162,760.60
（三）所有者
投入和减少
资本
124,950,000.00 124,950,000.00
1．所有者投
入资本
124,950,000.00 124,950,000.00
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 24 页 共 28 页
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期末
余额
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 249,186,527.44 263,124,816.77 772,287,916.21
单位:元 币种:人民币
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润 其他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末
余额
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 162,126,019.73 57,943,808.57 480,046,400.30
加：同一
控制下企业
合并产生的
追溯调整
加：会计
政策变更上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 25 页 共 28 页
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 162,126,019.73 57,943,808.57 480,046,400.30
三、本年增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
5,135,649.56 78,993,105.75 84,128,755.31
（一）净利润 5,135,649.56 -1,856,894.25 3,278,755.31
（二）直接计
入所有者权
益的利得和
损失
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他
上述（一）和
（二）小计
5,135,649.56 -1,856,894.25 3,278,755.31
（三）所有者 80,850,000.00 80,850,000.00上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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投入和减少
资本
1．所有者投
入资本
80,850,000.00 80,850,000.00
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期末
余额
247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 167,261,669.29 136,936,914.32 564,175,155.61
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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母公司所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
项目
股本 资本公积
减：库
存股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -50,224,121.61 209,752,450.39
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -50,224,121.61 209,752,450.39
三、本年增减变动金额（减少
以“－”号填列）
-2,480,863.83 -2,480,863.83
（一）净利润 -2,480,863.83 -2,480,863.83
（二）直接计入所有者权益的
利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值
变动净额
2．权益法下被投资单位其他所
有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关
的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 -2,480,863.83 -2,480,863.83
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -52,704,985.44 207,271,586.56
单位:元 币种:人民币
上年金额
项目
股本 资本公积
减：库
存股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -47,648,727.80 212,327,844.20
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -47,648,727.80 212,327,844.20
三、本年增减变动金额（减
少以“－”号填列）
-2,575,393.81 -2,575,393.81
（一）净利润 -2,575,393.81 -2,575,393.81
（二）直接计入所有者权益
的利得和损失
1．可供出售金融资产公允上海新梅置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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价值变动净额
2．权益法下被投资单位其
他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目
相关的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 -2,575,393.81 -2,575,393.81
（三）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的
分配
3．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 247,990,600.00 6,930,220.27 5,055,751.73 -50,224,121.61 209,752,450.39
公司法定代表人：张静静 主管会计工作负责人：赵擎麾 会计机构负责人：周琪俊
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。
