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、 北京市华远置业有限公司
拟收购陕西杰诚置业有限责任公司股杈项 目
冂 资产评估报告
天兴评报字 (⒛ 17)第
! (共 一册 ,第 一册"GG号
)
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北 京 天 芪
搿评馄 卩艮叫H司
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目
资产评估 师声 明 .… …………… ¨……………… …… ………… … ……… ………·I
评估报 告摘要 .… … ……¨…… …………… ………… ……… …… ……… ………刀
资产评估报 告 .… … …… ……………… …… ………… ……… ……… …… …………·
—、
委托人 、被 评估 单位 和评估委托合 同约定 的其他 评估报 告使用 者概 况 .… .4
二 、评 估 目的 .… … …………… ……… …………… ……… …… ……… …………·
三 、评估对 象和 评估 范 围 .… ……………… …… ………… …… ……… …………·
四 、价 值类 型及 其 定义 .… …… …… ……………… ……… ……… …… …………·8
五 、评 估基准 日 .… ¨¨…… ……… …………… ………… …… ……… ¨………·8
六 、评估依据 .… … ………… ……… …………… ………… …… ……… …………·8
七 、评估 方法 .… … ………… ……………… ……………… …… ……… ………… 1I
九 、评估假 设 .… … ………… …………… ……… ………… …… ……… ………… I6
十 、评 估 结论 .… … ………… ………… ¨………… ………… …… ……… ……… 17
十 一 、特 别事 项 说 明 .… ……… …………… ……… ………… …… ……… ……… I8
十 二 、评 估报 告 的使用 限制 说 明 ,… …………… …… ……… …… ……… ………⒛
十 三 、评估报 告 口 ,… … ………… ……………… ………… …… … ………… ……2O
评估报 告 附件 .… …… …………… …………… ………… ……… …… ……… ………⒛
资产评估师声 明
— 、资产评
估师及项 目组成员具备评估业务所需的执业 资质和相关专业评估
经验 ,我 们在执行本资产评估业务 中,遵 循相关法律法规和资产 评估准则 ,恪 守
独立、客观和 公正的原则 ;根 据我们在执业过程 中收集的资料 ,评 估报告陈述 的
内容是客观的,并 对评估结论合理性承担相应的法律责任 。
二 、评估对象涉及的资产评估 申报表及相关法律杈属等资料 由被
评估单位签
章确认 ;所 提供资料的真实性、合法性、完整性 ,恰 当使用评估报告是委托人和
被评估单位及相关当事方 的责任 。
三、我们与评估报告 中的评估对 象没有现存或者预期 的利益关系 ;与 相关当
事方没有现存或者 预期的利益关系 ,对 相关当事方不存在偏见 。
四、资产评估师及 项 目组成员已对评估报 告中的评估对象及 其所涉及 资产进
行现场调查 ;我 们 已对评估 对 象及其所涉 及资产 的法律权 属状况给 予必要
的关
注 ,对 评估对象及其所涉及资产的法律权属 资料进行 了查验 ,但 我们对评
估对象
的法律杈属不做任何形 式的保证 ;我 们对 己经发现的问题 进行 了如实披
露 ,且 已
提请委托人及相 关当事方完善产权 以满足出具评估报告的要求 。本报告未
考虑 申
报评估 资产抵押 、担倮等限制因素对评估结论的影响 。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中
假设和限定条
件的限制 ,评 估报告使用者应当充分考虑评估报 告中载明的假设、限定条 、
件 特
别事项说明及其对评估结论的影响。
六、资产评估师对 评估对象 的价值进 行估算 并发表 的专业意见 ,是
经济行为
实现的参考依据 ,不 应视为评估 目的实现的价格保证 ,评 估机构和
资产评 估师并
不承担相关当事人决策的责任。本报告及 其所披露的评估结论仅限于
评估报 告载
明的评估 目的,仅 在评估报告使用有效期限内使用 ,因 使用不
当造成 的后果与评
估机构和 资产评估师无关 。
北东碎华iI苷 业有垠公 ll拟 收蚋筷 瞰 布限荧任兮饨鼓仪助 广评镄执缶 ,|`氵 i
^杰 ^业 "资
评估报告摘要
天 兴评报字 (⒛ I7)第 号
"“
北京 天健 兴业 资产 评 估 有 限公 司接 受 北 京市华 远置 业 有 限公 司 的委 托 ,根 据
有关法律 、 法规 和 资产 评估 准 则 、 资产 评 估 公认 原则 ,对 北 京 市华远 置 业 有 限公
司拟 收购 股 杈 而涉 及 陕西杰 诚置 业 有 限责任 公 司 的股 东全 部权 益 ,按 照必要 的评
估程序执 行评估 业 务 ,对 其在 ⒛ 17年 5月 3I日 的市场 价值 作 出 了公允反 映 。现
将 资产评 估情 况报 告如 下 :
一 、评 估 目的 :北 京 市华远置 业 有 限公 司拟
收购 陕西杰 诚 置 业 有 限 责任 公司
股权 ,需 要 对 陕西杰 诚 置 业 有 限责任 公 司 的股 东全 部权 益 进 行评 估 ,为 该经济 行
为提供 价值参考 依据 。
二 、评估对 象 :陕 西杰 诚置 业 有 限责任 公 司于评估基 准 日的股
东全 部权益 。
三 、评 估 范 围 :陕 西杰 诚置 业 有 限责任 公 司 的整体 资产 ,包 括 全
部 资产及相
关负债 。
四 、价值类 型 :市 场价值 。
五 、评估基 准 日: 2oI7年 5月 31口 。
六 、评估 方法 :资 产 基础 法 、 收益法 。
七 、评估 结论
经 资产基础 法 评 估 ,陕 西杰 诚 总 资产 账面 价值 为 刀
,"6.甾 万元 ,评 估价值为
%,339.6I万 元 ,评 估增值 19,加 2.%万 元 ;总 负债账 面价值 为 ” 9.87万
,们 元 ,评
估价值 为 ” ,们 9.87万 元 ,评 估值无增 减 ;诤 资产 账面 价值 为 乇
,363.⒛ 万元 ,评 估
价值为 I6,899.⒎ 万元 ,评 估增值 I9,%2.%万 元 。评估汇 总 情 况 详见
下表 :
资产基础法评估结果汇总表
单 位 :万 元
项 目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率 %
流动 资产 76,713.94 95,977.44 19,263.5o 25,1I
|t乐 拂亻芒。运+史 有FR公 勾拟收艹i法 歼杰浓 芍艰贡仔公诃蚌农oⅢ 忄产洋铬艹肀
=史
i
非流动资产 362.71 362.17 ¨0.54 ¨0,I5
固定资产 3.49 2.95 -0.54 -I5.47
其他 359.22 359.22
资产总计 77,076.65 96,339.6I 19,262.96 24.99
流动负债 69,439.87 〃呼吖Ⅱt千阝饣 ≤87
非流 动 负债 10,OO0.弼 ∶ 盯0V嘁
|· "臼
负债 总计 79,43ρ 弗△ 79,4j9争 田氵
净资产 (所 有者权益 ) 乇,“ 窑” |
主硭⒒⒚9习 〃 I9,262.96 8I5.11
报告使用者在使用本报告的评 ∶报 告 正 文 中第 十 一 项 “特
别事项说 明”对评估结论 的影响 ;并 评估假 设及 前提 条件 。
我们特别强调 :本 评估意见仅作为交易各方进行交易的价值参考依据 ,而 不
能取代交易各方交 易价格的决定 。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估 目的,而 不能用于其他 目的。
根据 国家 的有关规定 ,本 评估报 告使用的有效期限为 1年 ,自 评估基准 日
⒛I7年 5月 3I日 起 ,至 ⒛18年 5月 30口 止。
以上 内容摘 自评估报 告正文 ,欲 了解本评估项 目的全 面情况和合理理解评估
结论 ,请 报告使用者在征得评估报 告所有者许可后 ,认 真 阅读评估报告全文 ,并
请关注特别事项说明部分的内容 。
收购凑弭杰旅‖史苟限豇仔公艿肢仪顶 氵
"资
北京市华远置业 有限公司
拟收购 陕西杰诚置业 有限责任公 司股杈项 目
资产评估报告
天 兴评报 字 (⒛ 17)第 号
"“
北京 市华 远置 业 有 限公 司 :
北 京 天健 兴业 资产 评 估 有 限公 司接 受 贵 公 司 的委托 ,根 据 有 夫 法律 、
法规和
资产 评 估 准 则 、 资产 评 估 原 则 ,采 用 资产 基础 法和 收益法 ,对 贵 公
司拟 收购 陕西
杰诚置 业 有 限责任 公 司股 权 而涉及 陕西杰 诫置 业 有 限 责任 公
司 的股 东全 部权 益进
行 了评估 ,按 照必 要 的评估程序 执 行评 估 业 务 ,对 其在 ⒛ I7年 5月 31日
的市场
价值作 出 了公允反 映 。现将 资产 评估情 况报 告如 下 。
一 、委托人 、被评 估单位和 评估 委托合 同约定 的其
他评 估报告使
用者概况
(一 )委 托人 概况
1.基 本信息
委托 人 :北 京 市华远置 业 有 限公 司 (以 下简称 :“ 华远置 业●
住所 : 北 京 市 西 城 区北 展 北 街 H男
法定 代表 人 :孙 秋艳
注册 资本 :1ooOO0万 元
成立 日期 :⒛ m年 m月 I8日
公 司类 型 :有 限责任 公 司
经 营范 围 : 房地 产 开发 ;销 售 商 品房 ;自 有房产
的物业 管理 (含 出租 );销
售 建筑 材 料 、 建 筑装 饰 材 料 ;自 营和 代 理 各类
商 品及 技 术 的进 出 口业 务 ,但 国家
限定 公 司经 营或禁止 进 出的 商 品及 技术 除外 。
(二 )被 评估单位概况
被评 估 单位 :陕 西杰 诚置 业 有 限责任 公 司 (以 下简 :“
称 陕西杰 诚 ”)
j← 东碎华 l△ Ⅱ业 猗手R公 ll拟 哝购 茎 巧杰诚 布忑△仔 分 ll敬 衣 0"资 冖、I铵 拍饯
"皮
I。 注册 登记 情 况
营 业 场所 :陕 西省 西安 市沪灞 区东 湖路 北 8幢 I单 元 I0㈨ 3室
注册 资本 :佃 Oo万 元
法定 代表 人 :张 炜
企业 类 型 :有 限责任 公 司(自 然人 投 资或控股 )
经 营范 围 :房 地产 开发 、销售 ;建 筑材料及 装饰材料 的销售 。 (依
法 须经批准
的项 目,经 相关 部 门批 准后 方 可开展经 营活动 )
2.历 史沿革
⒛ 06年 6月 I3口 ,陕 西杰 诫 由袁 建平 出资 ω o万 人 民 币 、赵 志
祥 出资 佃 O万
人 民 币设 立 。 公 司初始 注册 资本 I00o万 人 民 币 。
⒛ ∝ 年 9月 ,股 东袁 建平将 其持有 的公 司 ⒛ .0O%股 杈 转 让 给 陕西万嘉 投 资实
业 有 限公 司 ;股 东赵 志 祥将 其 持有 的公 司 40,0O%股 杈 让
转 给 陕西万嘉 投 资实业 有
限公 司 。股杈 变 更后 ,袁 建平 出资 佃 o.oo万 元 ,占 股 权 比例 40,00%;陕
西万 嘉投
资实业 有 限公 司 出资 ω o.OO万 元 ,占 股权 比例 ω .OO%。
⒛ ⒆ 年 5月 8日 ,陕 西万嘉 投 资实业有 限公 司更名 为 陕西万嘉企业 集 团有 限
公 司 。变 更后 ,袁 建平 对 陕西杰诫 出资 4oo万 人 民 币 、 陕西万 嘉企业 集 团有 限公
司对 陕西杰 诚 出资 ω o万 人 民 币 。
20H年 3月 ,公 司注册 资本变更 为 4,OOo.OO万 元 ,实 收 资本 4,0OO.oo万 元 ,
业 经 陕西 康 华会 计师 事务所 有 限责任 公 司 出具
的陕康 会验 字 (201I)OO7号 验 资报
告予 以验 证 。增 资后 ,袁 建平 出资 I,ω o.OO万 元 ,占 股 比
权 例 佃 .oO%;陕 西万嘉
出资 2,佃 o.oO万 元 ,占 股杈 比例 ω .OO%。
20H年 11月 ,股 东 陕西万嘉 将 其持有 的公 司 ω %股
权 转 让 给 曹建平 。股权变
更后 ,袁 建平 出资 l,ω O.oo万 元 ,占 股 权 比例 佃 .OO%;曹
建平 出资 2,4oO.Oo万 元 ,
占股杈 比例 ω .OO%。
⒛ I3年 7月 ,股 东袁 建平 将 其持有 的公 司 40.0O%股 权转 让 给 张炜 。股 权变更
后 ,张 炜 出资 I,ω o.oo万 元 ,占 股 权 比例 佃 .OO%;曹
建平 出资 2,4oo。 OO万 元 ,占
股权 比例 ω 。Oo%。
截 至 评估基 准 日,陕 西杰 诚置 业 有 限责任 公 司 的股
东及 股 杈 比率如 下 :
{东 茔华 iⅡ 业 冉垠公句拟收购 块 诚 o史 布 琅迁仔 台朽鲅仪顶 产 详铬艹执
^杰 "资
3.近 两年及 评估 基准 日财 务状况及 经 营成果情况
金额单位 :人 民币万元
项 目名称 2017ˉ 5-3I 2016¨ 12¨ 31 2015-12-31
狁 动 贪严 76,713.94 66,263.81 52,607.50
F掘 动 资 严 362,7I 314.10 33.07
资产总计 77,076.64 66,577.91 52.640.57
流动 负债 69,439.87 67,368.64 50~112^o
非流动负债 10,000,0o l,995.00
负债 总 计 79,439.87 67,368.64 52,1θ 7.01
砰贫产 -2,363.23 ¨790.73 533,56
金额单位 :人 民币万元
项目 20It珀 F1¨ 5月 201‘ 垄F 2θ 1s生 F
宫业 收入
撅 :百 业 成 本
宫业 祝 盆 及 附加 64.50 48.50 29.42
销售 费用 135.33 190.64 203.57
宫理 贾用 85.84 226.37 74.74
财务 贾用 149,31 387.69 l,003.84
贪广 獗 值 侦 大
宫 业 +lj洞 …434.97 ¨757.75
I.3I1.57
7卜
刂Ⅵ刊'El钡 ˉl,645.14 -1,458.7o l^1-56r;
蹶 :所 得 税 费用 ¨72,64 ˉ27.63
四 、 ≮目手不刂Ⅵ刊 ¨I,572,5o
l,431.07 -l:156,57
⒛ I5年 数据未经 审计 ,⒛ 16年 、评估基准 日的数据经
致 同会计师事务所(特 殊
普通合 伙 )专 项 审计 ,并 出具无 保 留意见 审计报 告 。
(三 )评 估委托合同约
定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合 同的约定,本 报告无其他报告使用者 。
(四 )委 托 人 和 被 评
估 单 位 的关 系
截至评估基准 口,委 托人拟收购被评估单位股杈。
二 、 评 估 目的
华远置业拟收购 陕西杰诚股杈 ,需 要对 陕西杰诚的股
东全部杈益进行评估 ,
0匕 扌砗华)i茁 业奋取公句拟哝购珙竹杰撖‖血芍琅豇仟公 |义 叻Ⅲ资丿忄亡浮镄婊告
"涉
- 为该经济 行为提供 价值 参 考依据 。
三 、评 估 对 象 和 评 估 范 围
(— )评 估对象
评估对象为 陕西杰诚的股 东全部权益。
~ (二 )评 估 范 围
于 评 估 基 准 日 的 全 部 资 产 及 负 债 ,其 中 总 资 产 账 面 价 值
ˉ
770,766,433.I7元 ,负 债 账 面 价 值 794,398,723.I2元 ,净 资产账面价值
-23,632,289.%元 。各 类 资产及 负债
的账面价值 见 下表 :
资产评估 申报汇总表
金额 单位 :人 民 币元
序
号
项 目名称 账面价值
I 一、流 动资产合计
767,I39,368.73
2 货 币资金 4,771,245.3o
3 预付款 项 177,991,174.I3
4 其他应收 款
5 存货 572~59206‘ Rn
6 其他流动 资产 11,646,558.5o
7 二 、非流动 资产合计
3^‘ 2tn‘ ∠ ∠∠
固定资产
34,888,00
9 递延所 得税 资产
3,592,176,44
Io 三、资产总计
770^t‘ ‘~∠ △△■t
四 、流动负 偾合计
694,398,723.12
I2 应 付账款
1,279,994.55
预 收款 项
!75,553,256.oo
14 应付职工 薪酬
I5 应交税 费
17,472,098.26
I6 其他应 付款
500,090,5o2.86
Ⅱ7 五、非流动 负偾合计
100,000,oo0。 0o
长期 借款
100,000,00o.oo
卫9 六 、负偾总计
794,398,723。 12
20 七、净资产 (所 有者权益 ) ¨23,‘ 32,289.95
委托 人 和 被 评 估 单位 己承
ij煮 矢裢夹亚资产艹祜荀茛公奇
估对象和评估范围—致 ,且 经致同会计师事务所(特 殊普通合伙 计 ,并 出具无保
)审
留意见审计报告。
陕西杰诚的存 货资产概况
陕西杰诚公司阳光北 京城项 目位于经开区北侧 的北辰大道上 ,西 临未央大
学
城的西安医学院 ,东 临灞河 ,为 城中村综合 改造项 目,用 地面积 I50亩 ,建
设规
模为地面建筑面积 3498OO平 方米 (容 积率 3.5)。 根据地块特点将 目标地块分为东
西区四块 ,其 中 DK1:西 区安置用地 (I7.197亩 );DK2:东 区安置用地 (25.I93
亩 );DK3:东 区开发用地 (37.I49亩 λ DK4:西 区开发用地 (ω .免 2亩 );DK5
为配套绿化用地 ,尚 未取得国有土地使用证 。拟建设 16栋 楼 ,DK1、 DK2安 置地
块于 20I4年 6月 完成总图审批 ,总 面积 16ω I1.I〃 (含 2#、 甜、哪 、Io#、 幼儿
园、车库 ),目 前 唧、幼儿园未动工 ,村 民尚未回迁 安置 。DK3、 DK4开 发地块于
⒛I4年 6月 完成总 图审批 ,总 面积 ⒛叨5I亻 (含 1#、 3#、 4#、 鲜、殚 、胖、12#、
I鲜 、I甜 、1殚 、车库 ,不 包含 H#、 I3#楼 ),目
前 16#楼 未动工。
四 、价 值 类 型 及 其 定 义
本次评估价值类型为 市场价值 ,本 报告书所称市场价值是指
自愿买方和 自愿
卖方在各 自理性行事且未受任 何强迫 的情况下,评 估对象在
评估基准 日进行正常
公平交 易的价值估计数额 。
五 、评 估 基 准 日
评估基准 日是 2017年 5月 31日 。
评估基准 日是 由委托人确定 的 。
六 、评 估 依 据
本次评 估工作 中所遵 循的经济行为依据 、法律法规 依据、
评估准 则依据、资
产权属依据和评估取价依据为 :
(一 )经 济行为依据
I。 北京市华远置业有限公司关于收购陕西杰诚股权项 目
会议纪要 ;
←东 拂华 l乍 帝斑 芍阝R公 句拟收购 埃 ∴杰诚 带亚铒 琅贡仔 兮封辍权 玖 Ⅲ资i艹 评铬报告
- (二 )法 律法 规 依据
1,《 中华人 民共和 国企业 国有 资产法 》 ;
2.《 中华人 民共 和 国公 司法 》 ;
- 3.《 中华人 民共和 国证券法 》 ;
4.《 中华人 民共 和 国物杈 法 》 ;
5.《 中华人 民共和 国企业 所 得税法 》 ;
- 6.《 中华人 民共和 国资产 评估 法 》 ;
7.《 国有 资产 评估 管理 办法 》 (国 务 院 I991年 9I号 );
令
8.《 国有 资产 评 估 管 理 办 法 实施 细 则 》 (原 国家
国有 资产 管理 局 发布 的 国资
¨ 办发 [I9呢 ]36号 );
9.《 关 于 改革 国有 资产 评 估 行政 管理方 式加 强资产
评估 监 督管 理 工 作 意见 的
¨ 通 知》 (国 办 发 [2001]I陇 号 );
10.《 国有 资产 评估 管理若 干 问题 的规 定 》 (财 政 部第 I4号
令 );
H.《 企业 国有 资产 监 督管理 暂行条 例 》 (国 务 院 ⒛ O3年 378号
令 );
¨ I2.《 企业 国有 产 杈 转 让 管理 暂行办 法 》 (⒛ O3年 国资
委 、 财政 部第 3号
令 );
I3.《 企业 国有 资产 评估 管理 暂行办法 》 (2Oo5年 国务
院 国资 委第 I2号 令 );
~ I4.《 关 于加 强 企业 国有 资产 评 估 管理 工 作 有 夫 问题 的通
知 》 (国 资委产 权
⒓006]2⒎ 号 );
¨
I5.《 关 于企业 国有产杈 转 让 有关事 项 的通 知 》(国 资产
权 发 (2oO6)3o6号 );
16.《 关 于 企 业 国 有 资产 评 估 报 告 审 核 工 作 有
关 事 项 的通 知 》 (国 资 产 权
[2009]941号 ) ;
~ I7.《 企业 国有 资产评 估 项 目备 案 工 作指 引》 (国
资发产 权 [2013]64号 );
18.北 京 市 国有 资产 管理委 员 会 ,京 国资 发
ˉ [20o8]5号 《北 京 市企业 国有 资产
评估管理 暂行 办法 》 ;
~ 19.《 北 京 市企业 国有 资产 评估 核 准 项 目评 审管 理
暂行 规 定 》 的通 知 (京 国
0j煮 矢裢央亚资产萍估有i茛 公訇
资发 (⒛ 12)32号 );
⒛ .其 它相 关 的法律 法规 文件 。
(三 )评 估 准 则依据
1.《 资产评 估 准则一 基 本 准则 》 (财 企 [20"]20号 );
2.《 资产评估 职业道 德准 则— — 基本准 则 》 (财 企 [⒛ ∝ ]20号 );
3.《 资产评 估 职业 道德 准 则一 独 立 性 》 (中 评 协 [2012]248号 );
4.《 资产评估 准 则一 评估报 告 》 (中 评 协 [20"]189号 );
5.《 资产评 估 准 则一 评 估程 序 》 (中 评协 [20"]I89号 );
6.《 资产评 估准 则一 评估委托合 同》 (中 评 协 [20"]I89号 );
7.《 资产评 估 准 则— 工 作底 稿 》 (中 评协 [2007]189号 );
8.《 资产评估 准 则一 机 器 设备 》 (中 评 协 [20"]189号 );
9.《 资产评 估 准 则一 不动产 》 (中 评协 [⒛ );
"]189号
I0.《 企业 国有 资产 评估报 告指南 》 (中 评 协 [2Om]218号 );
11.《 评估机 构 业 务质 量控 制指 南 》 (中 评 协 [2010]2I4号 );
12.《 资产 评估 价值类 型指 导意见 》 (中 评 协 [20"]189号 );
I3.《 资产 评估 师关注评 估对 象法律权 属指 导意见 》 (会 协 [20O3]I8号 )。
(四 )资 产权属 依据
I.企 业 法人 营 业 执 照 、 公 司章程 ;
2.陕 西杰 诚 的房产 证 、土地 证 ;
3.其 他 权属 文件 。
(五 )评 估取价 依据
1.委 托人 、被 评 估 单位提供 的 《资产评 估 申报表 》 ;
2.评 估基准 口银 行存贷 款基 准利率 ;
3.《 ⒛ 17年 机 电产 品报 价 手册 》 (机 械 工业 出版 社 )
4.有 关 网络 询价 ;
5.企 业 提供 的财 务报 表 、专项 审计报 告等相 关财务 资料 ;
6.被 评估 单位提 供 的其他 经 营方面 的资料 以及有 关协 议 、发 票等财 务 资料 ;
7.评 估 人 员现场 勘 察 记 录及 收集 的其他相夫估价 信 息 资料 ;
8.与 此 次 资产评 估有关 的其他 资料 。
七 、评 估 方 法
(一 )评 估 方法 简介
企业 价 值评估 基本 方法包 括 资产基础法 、收益法 和 市场 法 。
企业 价 值 评 估 中的 资产 基 础 法 也称 成 本 法 ,是 指 以被 评 估 企 业 评 估 基 准 日的
资产 负债 表 为基础 ,合 理评 估 企业 表 内及 表 外 各 项 资产 、 负债价 值 ,确 定评估对
象价值 的评 估方法 。
企 业 价 值 评 估 中的收 益法 ,是 指将 预期 收 益 资本 化 或 者 折 现 ,确 定评 估 对 象
价 值 的评 估 方法 。 收益 法 常用 的具体 方法 包 括股 利 折 现法 和 现 金 流 量 折 现 法 。收
益法 是从 企 业 获 利 能力 的角度衡 量 企业 的价 值 ,建 立 在 经 济 学 的预期 效用 理论基
础上 。
企业 价 值 评 估 中 的市场 法 ,是 指 将 评 估 对 象与 可 比上 市 公 司或 者 可 比 交 易案
例 进行 比较 ,确 定评 估 对 象价 值 的评 估 方法 。 市场 法 常 用 的两种 具体 方法 是 上 市
公 司 比较法 和交 易案例 比较法 。
(二 )评 估 方法 的选 择
资产 基础 法 是 以资产 负 债表 为基 础 ,合 理 评 估 企业 表 内及 表 外各 项 资产 、 负
债价值 ,确 定评 估 对 象价值 的评 估 方法 ,结 合 本 次评 估 情 况 ,被 评 估 单 位 可 以提
供 、评 估 师 也 可 以从 外 部 收集 到满 足 资产 基础 法所 需 的资料 ,可 以对 被 评估 单位
资产及 负债展 开全 面 的清查和评 估 ,因 此本 次评 估适用 资产 基础 法 ;
收益 法 的基 础 是 经 济 学 的预期 效用 理 论 ,即 对 投 资 者来 讲 ,企 业 的价 值 在 于
预期 企业 未 来所 能够 产 生 的收益 。本 次被 评 估 单位 为房地 产 开 发 企业 ,即 项 目公
司 ,由 于现 有 的房 地 产 项 目可 以可靠 预计 收入 、成本 、 费用 等 ,对 企 业 整体 采用
收益法评估 。
市场 法 是 以现 实 市场 上 的参 照物 来 评 价 评 估 对 象 的现 行 公平 市场 价 值 ,它 具
}△ {△ i艹 甘∶
有评估 角度 和评 估 途径 直 接 、评 估 过程 直 观 、评 估 数据 直接 取材 于 市场 、评估 结
杲 说服 力 强 的特 点 。 由于本 次评 估 与被评 估 单位 可 比上 市 公 司 ,交 易案例 较少 ,
因此本 次评 估不采用 市场法 。
因此 ,本 次评估选 用 资产基础法和 收益法进 行评估 。
(三 )具 体评估 方法介 绍
— )资
产基 础 法
企业 价值 评 估 中的资产 基础 法 ,是 指 以被评 估 企业 评 估 基 准 日的资产 负债表
为基础 ,合 理 评 估 企 业 各 项 资产 价值 和 负债 的基础 上确 定评 估 对 象价 值 的评估 方
法 。各类 资产及 负债 的评估 过程 说 明如 下 :
I。 流 动 资产及 负债 的评估
被评 估 单位 流 动 资产 包 括 货 币资金 、 预付 账款 、 其 他应 收款 、 存 货 、其他流
动 资产 ;负 债包括应 付 账款 、 预收账款 、其他应 付款 。
(1)货 币资 金 :包 括 银 行 存 款 ,通 过 核 实 银 行对 账 单 、 银 行 函证 等 ,以 核
实后 的价值确 定评估 值 。
(2)预 付 账款 、其他应 收款 :其 他应 收款在 核 实无 误 的基础 上 ,对 款 项 的形
成 原 因 、 账 龄 、债 务 人 的资信 情 况 等进 行 了调查 ,同 时通 过 账龄 分析 并 结合 单位
应 收款 项 的实 际状 况 ,对 所 能形 成相 应 资产 的权 益和 收 回可 能性 进 行 分 析判 断 。
具体 为 :在 执 行 上 述程 序 后 ,首 先对 应 收款 项进 行个 别 认 定 ;对 应 收款 项逐 项认
定 是 否存 在 收 回 的风 险 ,并 对 金 额 较 大 的债 权 进 行 函证 ,并 搜 集 重 大 相 关 合 同
等 ,经 核 实 分析 后 确 定评 估 值 。预付 账款 ,通 过 核 实合 同 、 凭 证 和 发 票 ,确 认账
面 的真实性 ,以 核 实后 的金额作 为评估 值 。
(3)存 货
房地 产 存 货 为在 开 发 项 目的开 发咸 本 ,项 目为 阳光 北 京城 项 目,目 标 地块分
为 东西 区 四块 ,其 中 DKl:西 区安置 用地 (I7.197亩 );DK2:东 区安置 用地 (25.193
亩 );DK3ε 东 区开 发用地 (37。 149亩 );DK4:西 区开 发用 地 (甾 .522亩 λ DK5
为配套绿化 用地 ,尚 未取得 国有 土 地使 用 证 。拟建 设 I6栋 楼 ,DKI、 DKz安 置地
块 于 ⒛ 14年 6月 完 成 总 图审批 ,总 面积 16ω H.1〃 (含 γ 、甜 、畔 、 1o#、 幼儿
园、车库 ),目 前 畔 、幼 儿 园未动 工 ,村 民 尚未 回迁 安置 。DK3、 DK4开 发地块于
{糸 弹
0{|∶ IⅡ 史句垠公丬艹收购莰∴ ∷兹朽琅∴仔公苟”仪顶丨|o计 冖忄估△十
^旅
- ⒛ 14年 6月 完成 总 图审批 ,总 面积 ⒛叨 51亻 (含 1#、 3#、 甜 、鲜 、γ 、跗 、12#、
1甜 、 I6#、 1甜 、 车库 ,不 包含 11#、 13#楼 ),目 前 1甜 楼 未动 工 。 目前该项 目已
ˉ
经 预售 ,部 分规证 尚未取得 。本 次评估采 用假 设开发法 计算 。
~ (4)其 他流 动 资产 :其 他流 动 资产 主要为针对 房 地产 企业 预 收房 款而应 预交
的增值税 、土 增 税 等 ,评 估 人 员通 过核 实 预 收账款 明细 ,房 地 产 各 项税 费 的预交
~ 政 策 ,以 及 企业 的做 账凭证 ,以 核 实后 的金额作 为评 估值 。
ω )负 债 :各 类 负债 在 查 阅核 实 的基 础 上 ,根 据 评估 目的实 现 后 的被 评估
企业 实 际需要承 担 的负债 项 目及 金额确 定评估值 。
~ 2。 非流 动 资产 的评 估
(1)纳 入 评 估 范 围的设备类 资产包 括 电子设备 。
根据 本 次评 估 目的 ,按 照持 续使用 原 则 ,以 市场 价 格 为 依 据 ,结 合 设备特 点
~ 和 收集 资料 的情 况 ,对 设备类 资产 主要 采 用成本法 进 行评估 。
评估值 =重 置 全价 ×综合 成新 率
(2)递 延所 得税 资产 的评 估
- 纳入 评 估 范 围 的递 延 所 得税 资产 主要 为 可抵 扣 暂 时性差 异 ,即 指 资产 负债表
内负债 的账 面价值 与其 按 照税 法规 定 的计税 基础 之 间 的差 额 ,以 未来 期 间很 可 能
ˉ
取得 的用来 抵 扣 可抵 扣 暂时性 差 异 的应 纳税所 得额 为 限 ,评 估 人 员核 实预 收账款
以及 按照税 法规 定 的计税 基础 ,确 认该递延所得税 资产 提取 的正确 性 。
二 )收 益法
~ 收益法 是指 通 过将 被 评 估 企业 预期 收 益 资本 化 或折 现 以确 定 评估 对 象价值 的
评估 思路 。收益法 的基本 公式 为 :
ˉ
DG凸 DcF2 DCF3 DcFn 凡
P0=I+火 +σ 十火)2+(1十 火)3+.¨ +α 十丑 +σ +丑 )' )″
豌m=吝 揣 「丐7 +了 f÷
式 中 :PO:为 期初 投 资 的价值 ;
~ Pn:为 n年 后 投 资 的价值 ;
{系 碲华i:史 朽∶R公 司0咛 -杰 抵=亠 勹△△△兮o肛 0△ Ⅲ忄广讦铵宀 ∴
u∶
"|j莰
DCFi:为 第 i年 年内的经 营现金收益 ;
R:为 折现率 ;
该基本公式可 以解释为期初投资的价值等于存续持有期间经营现金收益的现
值和加上期末残值的现值 。Pn可 以理解为 n年 后企业价值 ,我 们有时也称其为“残
值”。对残值的估算 ,在 持续经营假设条件下经常采用永续年金的方法或 Gordon
增长模型的方法 ,有 时也可 以采用市场 比较的方法 。
我们通常采用全投资 自由现金流折现模型 ,将 被评估公司全投资现金流折现
值之和扣除付息负债再加 回非经营性资产净值最后得 到公司股东全部权益价值 。
八 、评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况
根据 国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的—般原则 ,依 据 国家有
关部 门相关法律规定和规范化要求 ,按 照与委托人的资产评估约定函所约定的事
项 ,北 京天健兴业 资产评估有限公司业 己实施 了对委托人提供的法律性文件与会
计记录 以及相夫资料 的验证审核 ,按 被评估单位提交的资产清单 ,对 相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对 ,进 行 了必要的市场调查和交易价格的 比
较 ,以 及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过
程如下 :
I。 接受委托及准备阶段
(I)北 京天健兴业资产评估有限公司于 ⒛ I7年 7月 接受委托人的委托 ,从
事本资产评估项 目。在接受委托后 ,北 京天健兴业资产评估 有限公司即与委托人
就本次评估 目的、评估对 象与评估范围、评估基准 国、委托评估资产的特点等影
响资产评估方案的问题进行 了认真讨论 。
(2)根 据委托评估资产的特点,有 针对性地布置资产评估 申报明细表 ,并 设
计主要资产 调查表 、主 要业务盈利情况调查表等 ,对 委托人参与资产评估配合人
员进行业务培训 ,填 写资产评估清查表和各类调查表 。
(3)评 估方案的设计
依据 了解资产 的特点 ,制 定评估实施计划 ,确 定评估人员 ,组 成资产评估现
场工作小组 。
{车 碎 1扌 !远 Ⅱ ll,和 帑公勹拄收呐 莰 ‘杰莪△晦朽 }兮 诃肛|kj△ oi氵 广计估△ 竹
ˉ
(4)评 估 资料 的准备
收集 和整 理 评 估 对 象 市场 交 易价 格信 息 、相 关 行 业 信 息 、评 估对 象产 权 证 明
文件 等 。
ˉ 2。 现场清 查 阶段
(1)评 估对 象真 实性和合 法性 的查证
根据 委托 人及 被 评 估 单位 提供 的资产 和 负债 申报 明细 ,评 估 人 员针 对 货 币性
- 债权和债务采 用 不 同的核查方 式进 行查证 ,以 确认 资产 和 负债 的真实准确 。
对 货 币资金 ,我 们 通 过 查 阅 口记 账 ,审 核银 行对 账 单及 银 行 存款 佘 额 调节表
等方式进 行 调查 ;
~ 对 债 权和 债 务 ,评 估 人 员采 取核 对 总 账 、 明细 账 、抽 查 合 同凭证 等 方 式确 定
资产和 负债 的真实性 。
3.选 择评估 方法 、 收集 市场信 息和估 算过程
~ 评估 人 员在 现 场 依 据 针 对 本 项 目特 点制 定 的 工 作 计划 ,结 合 实 际情 况 确 定 的
作价 原 则及 估值 模 型 ,明 确 评 估 参 数和价 格 标 准 后 ,参 考 企业 提 供 的历 史 资料和
¨ 未来经 营预测 资料 开 始评 定估 算 工 作 。
4.评 估汇 总 阶段
(1)评 估 结果 的确 定
ˉ
依据 北 京天健 兴业 资产 评 估有 限公 司评 估人 员在 评估 现 场 勘 察 的情 况 以及所
进行 的必要 的市场 调查和测 算 ,确 定委 托评 估 资产 的资产基础 法 结果 。
(2)评 估 结果 的分析和评估报 告 的撰 写
ˉ
按 照 北 京 天 健 兴 业 资 产 评 估 有 限 公 司规 范 化 要 求 编 制 相 关 资 产 的评 估 报 告
书 。评估 结 杲及 相 关 资产 评 估报 告按 北 京天 健 兴 业 资产 评 估 有 限 公 司规 定程序 进
行 三 级 复核 ,经 签 字 资产评估 师最后 复核无 误后 ,由 项 目组完成 并提 交报 告 。
~ (3)工 作底稿 的整理 归档
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{匕 苡 lr华 )△ 0玻 猗吕R公 ￠攵购肤丙杰浓带史拐垠艹帑公讨蹦枳Ⅲ 产详
"拟 "资
九 、评 估 假 设
(— )— 般假 设
I。 交 易假 设 :假 定所 有 待 评 估 资产 已经 处在 交 易过 程 中 ,评 估 师 根 据 待 评
估 资产 的交 易条件 等模 拟 市场进 行估价 。
2.公 开 市场 假 设 :公 开 市场 假 设 是对 资产 拟 进 入 的市 场 的条 件 以及 资产 在
这样 的市场 条件 下接 受 何种 影 响 的 — 种假 定 。 公开 市场 是 指 充分 发达 与完 善 的市
场条件 ,是 指 — 个 有 自愿 的买方和 卖 方 的竞 争性 市场 ,在 这 个 市场 上 ,买 方和卖
方 的地位 平 等 ,都 有 获 取 足够 市场 信 息 的机 会 和 时 间 ,买 卖 双 方 的交 易都 是在 自
愿 的 、理 智 的 、非 强制性或 不受 限制 的条件 下进 行 。
3.持 续 使 用 假 设 :持 续 使 用假 设 是对 资产 拟 进 入 市场 的条 件 以及 资产 在 这
样 的市场 条 件 下 的资产 状 态 的 — 种 假 定 。苜先被 评 估 资产 正 处 于 使 用 状 态 ,其 次
假 定处 于使 用状 态 的资产 还 将 继续 使用 下去 。在 持 续使 用 假 设 条 件 下 ,没 有 考虑
资产用途转换 或者 最佳利用 条件 ,其 评估 结果 的使用 范 围受 到 限制 。
4.企 业 持 续 经 营 假 设 :是 将 企 业 整 体 资 产 作 为 评 估 对 象 而 作 出 的评 估 假
定 。 即企 业 作 为 经 营 主 体 ,在 所 处 的外 部 环 境 下 ,按 照 经 营 目标 ,持 续 经 营 下
去 。企业 经 营者 负 责并有 能力担 当责任 ;企 业 合 法 经 营 ,并 能够 获取 适 当利 润 ,
以维持持续经 营能力 。
5.假 设开 发法 的应用 过程 中 ,各 类参数 的确 定基 于 以下假 设 :
(1)西 安 市城 市规划 和 土 地政策 不发生大 的变 化 ;
⑿ )现 行 的房地 产开 发政 策和货 币政 策不发 生大 的变 化 ;
(3)项 目开 发计划 能够 如期 实现 ,不 发生大 的变 化 ;
(4)项 目开发成本 不 发 生大 的变 动 ;
(5)权 证 补 齐 ,能 如 期获得 预售 证 ;
“ )各 期 的房款 — 次性 收到并确 认收入 :
(7)西 安 市房 地产 市场 的供 需状 况不发生大 的变 化 ,价 格 稳 定 。
(△ l)收 益法 评估假 设
饣东碎华 iI∴ 虫 R兮 句拟哝购 扌 △杰扳 0丧 勹 i∴ |I分 苛肢戊 iⅢ j{产 扌 !报 告
{垆
- 1.围 家 现行 的有 关 法律 、法 煳 及政 策 ,因 家 宏观 经济 形 力 无 萆 大 变 化 ;本 次
交 易各 方所 处地 区 的政 治 、经 济和 社会 环境 无 袁大变 化 ;无 共他 不可 预测和 不 可
ˉ
抗 力 l素 造 成 的裒大 不利影 晌 Q
FRˉ
2.假 设 陕西杰 诫 置 业 有 限责任 公 司其经 营者是 负 责 的 ,月 ^公 司管 I牲 层 仃 能力
担 肖其 职务 。
~ 3.除 非 另有 说 明 ,假 设 公 司宄命遵 守所 有有 夫 的法律 和法 规 。
4.假 设 陕西杰 诚置业 有 眼 责任 公 司能完成 未来 的收入 预测 。
- 5,仃 关 利 率 、汇 率 、赋税 基准 及税 率 ,政 策性征 收 费用等 不发隹重 大 变化 。
6.本 次收益法 评 估假 设被评估 企业现金 流在 期术 流入 。
^ 7.陕 西杰 诫置 业 有 限责任 公 司拥有 的资源 、提供 的服务符 含 因家 的产业政策 ,
各种经 营活 动合法 ,并 在 未来 可预见 的时 问 内不 会发 牛孟 大变 化 。
8.各 期 的房 款 一 次性 收到并确认 收入 。
~ 9,无 其 他 人 力不 可抗拒 因 紊及 不 可预 见lhl索 对 介业造 成吏 大 不利影 响 。
十 、评 估 结 论
经 资产基础法评估 ,陕 西杰诚总资产账面价值为 ″,"6.甾 万元 ,评 估价值为
^ %,339.61万 元 ,评 估增值 19,%2.%万 元 ;总 负债账面价值为 ”,们 9.87万 元 ,评
估价值为 ”,们 9.87万 元 ,评 估值无增减 ;净 资产账面价值为乇,363。 ” 万元 ,评 估
价值为 16,899.⒎ 万元 ,评 估增值 19,%2,%万 元 。评估汇总情况详见下表 :
- 资产基础法评估结果汇总表
单位 :万 元
项 目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率 %
流动资产 76,7I3.94 95,977.44 I9,263.50 25.1】
非流动资产 362.71 362.17 -0.54 -0,I5
固定资产 3.49 2.95 ¨O.54 ˉI5.47
其他 359.22 359.22
资产总计 77,076.65 96,339.61 I.冫 ,262。 .冫 6 24.99
流动负债 69,439.87 69,439.87
非流动负债 I0,000.00 lO,000.00
负债总计 79,439.87 79,439.87
(所 有者权益 )
注 :评 估 结 论 的详细情 况见 《资产评估 明细表 》 。
经 采 用 收益法对 陕西杰诚 进行评 估 的全 部股 东权 益 价值 为 17,890。 00万 元 ,增
值 ⒛ ,253.” 万元 。
由于 陕西杰诚 公 司整体 收益法仅 为 简化 计算 ,而 资产基础 法 是 以资产 负债表为
基础 ,合 理 评 估 企 业 表 内及表 外 各 项 资产 、 负债价 值 ,确 定评 估 对 象价值 的评估
方法 ,对 被 评估 单位 资产及 负债 展 开全 面 的清 查和 评估 ,从 谨 慎 性 方 面 考虑 ,更
能体现 企业 价值 。故采 用 资产 基础 法作 为最终评 估 结果 。
因此 ,陕 西杰 诚 进行评 估 的股 东全 部杈 益 价 值为 16,899.⒎ 万元 。
—
十 、特 别 事 项 说 明
以下事 项 并非 评 估 人 员执 业 水平 和 能力所 能评 定和 估 算 ,但 该事 项确 实可能
影 响评估 结 论 ,提 请 本评估 报 告使用者对此应特 别关注 :
(— )本 报 告所 称 “评 估价值 ”系指我们 对所评 估 资产 在 现 有 用 途 不变 并持续
经 营 ,以 及 在 评 估 基 准 口之 状 况和 外 部 经 济 环 境 前提 下 ,为 本 报 告 书所 列 明的 目
的而提 出的公允估值 意见 ,而 不对其 它用途 负责 。
(二 )报 告 中 的评估 结论 是反 映评 估对 象在本 次评估 目的下 ,根 据 公开 市场
的原则确 定 的市场 价值 ,未 考虑 该等 资产 进 行产杈 登记 或 权 属 变 更 过程 中应承 担
的相 关 费用 和税 项 ,也 未对 资产 评 估 增值 额 作任 何纳税 调 整 准 备 。评 估 结 论不应
当被 认 为是对评 估对 象可实现价 格 的保证 。
(三 )评 估人 员根据 运 用 资产基础 法和 收益法对 企业 进 行评 估 的要 求 ,认 定
这 些 假 设条 件在 评 估 基 准 日时成 立 ,并 根 据 这 些 假 设推 论 出相 应 的评 估 结 论 。 当
上述 假 设条 件 发 生 较大 变 化 时 ,签 字 资产 评 估 师及 本 评估 机 构将 不承 担 由于 假 设
条件 改变 而推 导 出不 同评 估 结论 的责任 。
(四 )20I7年 4月 5日 与 陕西秦农农村 商 业银 行股份 有 限公 司未 央支行 (以
下简称 秦农银 行 )签 订 I.7亿 元借款合 同 ,张 云飞 、 丁芬娃 及 陕西杰诫 股 东张炜 、
曹建平 为 该借 款 提 供 借 款 担保 。 张炜 、 曹建平 为 该借 款 提 供 股 权 质押 ,张 炜 与秦
北京天健兴业 资产评估有 限公司
农银行签 订 【2017】 第 m⒍ 2号 《股权 质押 合 同》约定 ,张 炜将 其 持有 的陕西杰诚
佃 %的 股杈 质押给 秦农银 行作 为 陕西杰诚 向秦农银 行贷 款 680O万 元 的担保 ;曹 建
平 与 陕西秦农农村 商 业 银行股份 有 限公 司未央支 行签 订 【20I7】 第 m⒍ I号 《股权
质押合 同》约 定 ,曹 建平将 其 持有 的陕西杰诚 60%的 股权 质押 给 秦农 银 行作为 陕
西杰诚 向秦农银 行贷 款 10200万 元贷 款 的担 保 。截 至 ⒛ I7年 5月 31日 止 ,向 秦
农银 行借 款 己到 账 I亿 元 。
(五 )2006年 1月 20日 ,陕 西杰诚 受 万嘉 公 司委托 ,代 理 万嘉 公 司与 陕西
意达后 勤服 务有 限公 司 (以 下简称 意达 公 司 )签 订 《陕西 意达 综合楼 联建协 议书》 ,
共 同开 发 建 设 意达 综合 楼 项 目。截 至 报 告 口,意 达 综合楼 已竣 工 并对 外销 售 ,按
“
照约 定 ,万 嘉 公 司 需 向意达 公 司交付位 于 西安 市文 景路 与风 城 十 二 路 口的 富尔
”
顿财 富 中 心 项 目 1号 楼六 至十 — 层 5750平 方米房屋 或等 额 折现 货 币 。万嘉公 司
尚未交付 上述 房 产 ,根 据法 律 规 定 ,意 达 公 司有 权选 择 陕 西杰 诚 或 万 嘉 公 司任 意
— “
方作 为合 同相 对 人 要 求 履 行合 同 ,陕 西杰 诚 与 意达 公 司之 间关 于 陕西意达 综
”
合楼 项 目 联 建 法 律 关 系存在 履 约风 险及 或有 负债 。如 陕西杰 诫 向意达 公 司承 担
相应 责任 后 ,将 依据 20O6年 1月 ⒛ 日陕西杰 诚 与万嘉 公 司签 订 的 《委托代 理协
议 》及 2013年 12月 31口 陕西杰诚 与万嘉 公 司签 订 的 《协 议 书 》向万嘉 公 司追偿 。
(六 )或 有 事 项
担保金额 (万 担保方式 (抵 担保对 象
被担倮单位 担保种类 至￠调日
元) 押 、质押 、保证 ) 状况
西安三合置
业 有 限责任 13,I00.00 连 带 责任 保证 贷款担保 2022/3/I6 正常 经 营
公司
截 至 2017年 5月 31日 止 ,陕 西杰诚 为 陕西秦农 农村 商 业 银 行股 份有 限公 司
沙井村支 行 (以 下简称 秦农银 行 )向 商 品房购 买人 发放 的余额 为 28,⒓ 2,㈨ 0.OO元
“ ”
安居贷 贷 款 提 供 连 带保 证 ,担 保 期 限 自秦农 银 行 与购 房 者签 订 的担 保贷款 合
同到期之 日起 两年 。
(七 )房 地产 受经济 环境 、政 策 导 向等 因素影 晌较大 ,若 外 部环境 发 生变化
将对 房地 产 市场 价 值 产 生较 大影 响 ,届 时 需重 新进 行评 估 ,不 能 直 接 使 用本 次评
估结论 。
(八 )本 评 估 结 果 可 能存 在 个 别 数 据 加 总 后 与 相 关 数 据 汇 总 数 存 在 尾 差情
盱氵φ华讳W史 帘箨公勹拟收蚺戊弭杰嵌△ ll/勹 {△ 乍兮 牡丿 Ⅲ忄 △呼砧△ ll
"泓
况 ,系 电脑进行数据计算时四舍五入造成 ,并 不影响评估结杲的使用 。
(九 )本 次评估结果未考虑委估股权流动性对评估结果的影响 。
(十 )评 估基准 日后 ,至 ⒛ 18年 5月 30口 止 的有效期 以内,如 果资产数量
及作价标准发生变化时 ,应 当进行适当调整 ,而 不能直接使用评估结论 。
十 二 、 评 估 报 告 的使 用 限 制 说 明
(— )本 评 估报 告 只能用 于评 估 报 告载 明的评估 目的和用 途 ;
(二 )本 评 估报 告 只能 由评估报 告载 明的评估报 告使 用者 使用 ;
ˉ
(三 )本 评 估 报 告 的全 部 或 者 部 分 内容 被 摘 抄 、 引用 或 者 被 披 露 于 公开 媒
体 ,需 评估机 构 审 阅相 关 内容 ,法 律 、法规规 定 以及相 关 当事方 另有 约定 除外 ;
(四 )本 评估 报 告所 揭 示 的评 估 结论仅对本 项 目对应 的经济 行为有 效 ,评 估
~ 结论使 用有 效期 为 自评估基 准 日起 一 年 ,即 评估基 准 日 ⒛ 17年 5月 31口 至 ⒛ 18
年 5月 30日 止 。 当评 估 目的在有 效期 内实现 时 ,要 以评估 结 论作 为价值 的参考依
- 据 。超 过 一 年 ,需 重新进 行 资产 评估 。
十 三 、评估报 告 日
评估报告口为 ⒛ 17年 8月 28日 。
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北京市华远盟业有限公司拟收购陕西杰辕蔓蚍夸限赍任公司殷衩项目资产评估掇告 第冫 页
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叫
冂 资产评估机构 :北 京天健
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冂 资产评 估 师
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勹 二 O一 七 年 八 月 二 十 八 日
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冂 北京天健兴业资产评估有限公司
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北东碎华i括 Ⅲ业 布卒R公 句拟收购 怏 弹杰蔹苴业有 琅舆仟 公苟臌杈顶 产 浮磺报竹
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资产评估师承诺 函
北京市华远置业有限公司 :
受你公司的委托 ,我 们对陕西杰诚置业有限责任公司以 ⒛ 17年 5月 31口 为
基准 口进行了评估 ,形 成 了资产评估报告 。在本报告中披露的假设条件成立 的前
提下 ,我 们承诺如下 :
1.具 备相应的职业 资格 。
2.评 估对象和评估范围与评估委托合同约定一致 。
3.对 评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实 。
4.根 据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法 。
5.充 分考虑了影响评估价值的因素 。
6.评 估结论合理 。
7.评 估工作未受到干预并独立进行 。
资产 评 估 师 :
资产评估 师 :
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北京天健 兴业 资产评估有 限公司
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