2015 年半年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司
2015 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人陆申先生、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 4
第四节 董事会报告. ........................................................................................................................ 6
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 24
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 26
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 26
第九节 财务报告 ........................................................................................................................... 27
第十节 备查文件目录 ................................................................................................................. 123
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场 上海市淮海中路98号金钟广场
20层 20层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东南路1085号华申大厦601
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的 www.sse.com.cn
网址
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 公司报告期内注册变更情况
报告期内，公司注册情况未变更。
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比
本报告期
主要会计数据 上年同期 上年同期增
（1－6月）
减(%)
营业收入 770,967,939.22 578,760,551.67 33.21%
归属于上市公司股东的净利润 163,671,358.49 683,799,033.15 -76.06%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的 121,100,632.63 117,660,459.45 2.92%
净利润
经营活动产生的现金流量净额 -573,837,048.26 -1,688,817,368.22 66.02%
本报告期末
本报告期末 上年度末 比上年度末
增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 4,928,771,013.19 4,782,631,355.09 3.06%
总资产 20,776,878,763.68 18,747,716,465.20 10.82%
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.15 0.63 -76.19%
稀释每股收益（元／股） 0.15 0.63 -76.19%
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／ 0.11 0.11 0.00%
股）
加权平均净资产收益率（%） 3.36% 12.87% -9.51%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益 2.49% 2.22% 0.27%
率（%）
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二、 非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注
非流动资产处置损益 22,683,254.52
越权审批，或无正式批准文件，或偶
发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司 4,283,709.70
正常经营业务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效 43,000,000.00
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值
变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入 -24,742,843.52
和支出
少数股东权益影响额 -1,210,910.65
所得税影响额 -1,442,484.19
合计 42,570,725.86
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第四节 董事会报告.
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）上半年公司经营情况
2015 年上半年，在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷
政策发力，改善市场环境，促进需求入市，房地产行业再次迎来货币政策和行业政策的双重宽松；
同时，各地因城施策相继出台一系列鼓励购房的积极政策，与行业政策、货币政策形成有效共振，
推动房产销量企稳回升，房地产市场持续回暖。然而，增量空间受限、行业利润率持续下行的远
虑压力，加速房企进入全面创新、升级、转型的变革进程。一方面，基本面回暖及再融资政策松
绑为企业资金面改善带来契机，亦为多元化转型提供空间；另一方面，开发商借助多元转型拓展
新的经营业态，适应并营造新的生态圈，力求在新的竞争时代获取崭新的行业地位。
报告期内，公司坚持“整体谋划、创新发展、融产结合、远近结合”的工作方针，以创新发
展为重心，努力拓宽产业发展空间；以创新融资为基点，有效推动公司业务升级；以创新机制为
手段，稳步提升公司管理能效。
1. 聚焦核心区域，推动主业转型升级。公司坚持“聚焦华东、聚焦上海”的区域聚焦发展
战略，在严格控制风险的前提下，根据公司实际发展需要，采取土地竞拍和兼并收购双线并进的
方式，不断增厚优质资源储备，持续优化公司土地结构。报告期内，公司先后完成嘉定项目、长
沙项目的股权收购，并以底价成功竞得重庆北碚区地块。项目销售方面，公司及时抢抓市场机遇，
贯彻积极销售策略，变革房地产销售模式，主动整合渠道资源，上海金山“海上纳缇”、上海青
浦“朱家角”、湖州“海上湾”、成都“海上海”、青岛“国际啤酒城”等项目销售稳步推进，
销售业绩整体稳步增长。与此同时，公司立足传统地产业务，发挥资源集成优势，着力打造金融
地产、文化地产、养老产业等细分产业，全力推动公司主业升级。
2. 布局新兴产业，促进产业跨界融合。公司坚持“做精、做强”现有主业的同时，通过市
场化机制和资本化途径，借助云计算、大数据、移动互联等相关技术手段，积极培育、布局新兴
产业进行横向多元化，推进地产产业与新兴产业实现跨界深度融合。报告期内，公司联合柯罗尼
新扬子基金成立“帷迦科技”打造众创空间地产，为公司着力存量物业二次开发、运用“互联网+”
技术探索产业模式转型赢得良好开局。继投资誉德动力、云图科技之后，公司战略投资上海众鑫
建筑设计研究院、北京复方科技等公司，并拟通过非公开发行股票方式收购及增资上海龙创节能
系统股份有限公司，为公司持续构建智慧城市生态系统的布局、拓展积累资源。
3. 开拓创新融资，助力企业加速发展。在业务和产品布局多元探索的创新发展阶段，公司
坚持合理安排融资节奏、拓展多元化融资渠道，加大对创新融资工具的探索和使用，为公司持续
发展提供金融支持。报告期内，公司及时把握房地产市场化融资开放契机， 3 月，以 4.92%的利
率发行人民币 10 亿元的第一期公司债券（3+2 年期）；6 月，以 4.95%的利率发行人民币 10 亿元
的第一期中期票据（3 年期），一系列低成本、中长期债务融资工具的成功发行，在有效优化公
司债务结构的同时，亦为公司未来进行项目拓展和业务创新提供了资金保障。3 月，公司启动非
公开发行股票的融资工作，向包括长城资本、中信证券、蓝巨资本、君证资本等 9 名战略投资者
发行不超过 5.12 亿股股份、募集资金不超过人民币 60 亿元。目前非公开发行股票申请已获中国
证监会受理，公司后续将持续推进相关工作。
4. 探索创新机制，持续提升管理能效。为更好应对市场调整，不断提升对开发质量、进度
和安全要求，公司以提高产品质量为抓手，注重开发过程管理和监督，积极推进标准化及绿色建
筑成果落地。报告期内，青岛“国际啤酒城”（二期）获绿色建筑设计二星认证，湖州“上实花
园酒店”获绿色建筑设计一星认证，泉州“海上海”（C-8-2 地块）取得住宅性能 2A 级预认证，
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公建获 LEED 认证级预认证。同时，结合在上海嘉定“海上荟”及泉州“海上海”项目对住宅产业
化设计、PC 构件加工制作、BIM 系统开发等方面的技术应用及实践积累，持续提升公司开发项目
品质。公司持续探索和建立与创新发展阶段相适宜的管控模式和激励机制，不断增强企业凝聚力，
推进精神文化建设，报告期内，公司获得上海市第十七届文明单位、上海市劳模集体等称号。
报告期内，公司实现营业收入 770,967,939.22 元，比上期增加 33.21%，主要原因系项目公
司实现的房产销售收入增加；实现营业利润 165,002,199.89 元，比上期减少 80.18%，主要原因
系股权转让收益减少；实现归属于母公司所有者的净利润 163,671,358.49 元，比上期减少 76.06%，
主要原因系股权转让收益减少。
（二） 下半年公司整体经营计划
2015 年下半年，受消费稳健增长支撑，且结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓
新增长空间，宏观经济整体有望企稳回升，货币环境仍将保持稳健偏松。房地产政策方面，中央
定调稳消费、促需求，推动长效机制建立健全，调控手段回归市场化。稳定的宏观经济和宽松的
政策环境有利于推动房地产市场加速回暖，自住及改善性需求继续获支持，但城市差异及价格分
化更趋明显。房地产市场冷暖变化加剧国内房企分化渐变，并加快向地产产业链纵深探索、布局。
房企借助与金融产业、互联网产业的优势互补、深度融合，推动向轻资产运营模式转型升级。
在此形势下，公司在坚持年度经营方针的基础上，将增强对复杂局势的预判和驾驭能力，
通过区域聚焦实现重点区域的规模突破，通过创新发展探索新趋势下的发展方向，通过精耕细作
塑造企业长期的竞争优势，为企业在新一轮行业竞争中赢得先机奠定基础。
1. 实现稳健拓展，深化多元布局。在主业方面，公司将继续执行区域聚焦战略，在坚持理
性投资策略的前提下，根据公司发展需求以合理成本适度增厚项目资源，集中优势资源、深耕布
局区域实现稳健拓展。在新产业方面，公司将探索新机制、借助新技术、依托新资源、搭建新平
台，围绕健康养老、文化传媒、节能环保、智慧城市等房地产产业链纵深积极布局、持续推进，
实现与现有主业形成协同效应。
2. 加速产品去化，夯实盈利基础。公司将继续贯彻积极销售策略，广泛整合渠道资源，创
新丰富销售机制，主动变革营销模式，灵活运用定价策略。对泉州“海上海”、上海嘉定“海上
荟”、长沙项目等新入市项目，深度挖掘客户需求，有效推动客户量转化，力争保持较好销售节
奏；对成都“海上海”、上海金山“海上纳缇”、湖州“海上湾”、上海青浦“海源别墅”、青
岛“国际啤酒城”等在售项目，强调销售及时回款，重点关注去化情况，持续夯实公司盈利基础。
3. 提速产品开发，坚定品质保障。公司将继续坚持“规模速度+质量效益”双增长的发展目
标，以市场为导向，坚持主流产品定位，合理优化产品结构；以客户为导向，坚持“质量第一”
原则，持续提升产品性能。在严格执行现有安全管理制度的基础上，继续强化安全意识，有效落
实安全措施，确保安全生产常态化。继续加大对绿色建筑、PC、BIM 等技术的研发及储备，持续
推动绿色建筑标准、PC、BIM 等技术及产品标准化成果在具体项目中的推广应用，在提速在建项
目开发的同时，更有效提升项目整体开发绩效。
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附表：重点投资项目开发进展情况
项目所 报告期内（平方米或元） 项目累计（平方米）
状态 项目规划
产品类别 公司 占土地
所在 （在 总建筑面
项目名称 （商业/住 权益 面积 新开工 竣工面 在建面 可供出售
区域 建/拟 积（平方 销售面积 开工面积 竣工面积
宅） （%） （平方 面积 积 积 楼面面积
建） 米）
米）
天津“莱茵小镇” 天津 住宅、商业 建成 100 375,961 529,971 0 0 0 4,652 529,971 529,971 8,592
青岛“国际啤酒
青岛 综合 在建 100 227,675 783,500 0 0 443,816 7,891.30 595,379 151,563 5,661
城”
上海“海源别墅” 上海 别墅 在建 51 315,073 51,911 0 0 0 0 47,014 43,029 14,024
上海上实海上
上海 住宅 在建 51 808,572 454,880 0 0 0 6,203 152,021 152,136 7,748
湾
上海青浦朱家角
上海 住宅 在建 51 162,708 63,859 0 0 78,643 0 121,858 43,215 26,413
D1 地块
上海金山“海上
上海 住宅 建成 100 135,144 214,143 0 0 0 14,066 214,143 214,143 80,430
纳缇”
湖州“海上湾”（湖
湖州 住宅 建成 100 85,555 96,085 0 0 0 11,113 96,085 96,085 29,548
峻公司）
湖州“上实花园
酒店”（湖源公 湖州 酒店、商业 在建 100 116,458 47,177 0 0 47,177 0 47,177 0 0
司）
湖润商务广场
湖州 商业 在建 100 13,661 27,322 0 0 0 0 6,627 6,420 0
（湖润公司）
大理“洱海庄园” 大理 住宅、商业 建成 75 292,123 348,870 0 0 0 4,725 315,200 315,200 0
成都“上实海上
成都 商业/住宅 建成 100 61,506 254,885 0 116,004 0 19,941 254,886 254,937 166,493
海”
泉州“上实海上
海”C-7、C-8-1、
C-8-2、C-5、 泉州 住宅、商业 在建 49 381,795 1,615,395 277,758 0 626,783 0 626,783 0 0
C-6-1、C-6-2，
B-5 地块
上海嘉定项目嘉 上海 住宅、商业 在建 62.5 32,991 75,559 0 0 75,559 0 75,559 0 0
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定新城 G05-6 地
块
湖南丰盛丰盛大 长沙 住宅、商业 5,468
在建 90 70,566 0 0 70,144 0 70,144 0 47,149
厦项目
上海嘉定项目嘉
定新城 F04-2 地 上海 住宅、商业 拟建 40 58,949 163,351 报告期内，项目处于前期规划阶段。
块
杭州古墩路项目
（余政储出
杭州 住宅、商业 拟建 51 74,864 226,539 报告期内，项目处于前期规划阶段。
（2014）18 号地
块）
上海青浦朱家角
上海 住宅、商业 拟建 51 349,168 207,612 报告期内，项目处于前期规划阶段。
D2 地块
杭州古墩路项目
（余政储出
杭州 住宅、商业 拟建 46 59,640 137,172 报告期内，项目处于前期规划阶段
〔2014〕46 号
地块）
重庆市北碚区
重庆 住宅、商业 拟建 100 30,845 56,199 报告期内，项目处于前期规划阶段
A72-4/03 地块
可租面积 出租面积 出租率
地区 类型 平均租金
（平方米） （平方米） （%）
上海 商业及写字楼 109,725 108,302 99% 4.43 元/平方米/日
上海 商业 43,420 43,420 100% 1.64 元/平方米/日
上海 车库 35,444 不适用 不适用 不适用
上海 工厦 40,208 40,208 100% 0.58 元/平方米/日
青岛 商业 21,495 21,495 100% 500000/年
天津 商业 5961.07 5961.07 100% 0.3 元/平方米/日
成都 商业 1,396 769 55% 0.79 元/平方米/日
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(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 770,967,939.22 578,760,551.67 33.21%
营业成本 489,989,285.08 292,877,073.28 67.30%
销售费用 38,165,850.97 30,003,241.09 27.21%
管理费用 93,473,676.12 85,362,045.33 9.50%
财务费用 154,899,314.83 48,334,045.99 220.48%
经营活动产生的现金流量净额 -573,837,048.26 -1,688,817,368.22 66.02%
投资活动产生的现金流量净额 -525,602,871.04 481,257,257.62 -209.21%
筹资活动产生的现金流量净额 2,094,994,584.17 -599,815,454.99 449.27%
营业收入变动原因说明:项目公司实现的房产销售收入增加所致。
营业成本变动原因说明：项目公司本期与上年同期相比，因结转的产品结构不一致，导致项目成
本较高。
财务费用变动原因说明:有息负债大幅增加导致利息支出增加所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:销售回笼资金大幅增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:未发生处置子公司股权业务所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:发行公司债券和中期票据收到现金以及筹资活动支
付现金减少所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）
上年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
房地产行业 762,407,844.48 483,749,878.46 36.55% 33.82% 67.24% -12.68%
主营业务分产品情况
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营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
上年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
房地产销售 627,240,157.43 443,158,282.40 29.35% 38.34% 75.11% -14.83%
房地产租赁 99,931,220.92 27,924,481.46 72.06% 14.55% 7.47% 1.84%
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
华东地区 446,104,465.84 64.52%
西南地区 228,771,100.55 168.09%
华北地区 59,926,254.83 -51.14%
东北地区 36,166,118.00 -60.07%
合计 770,967,939.22 33.21%
(三) 核心竞争力分析
(1) 战略布局合理，资源储备持续增厚：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源，
坚持深耕布局区域，积极拓展重点城市，有效规避平衡房地产业地域性差异。报告期内，公司通
过公开竞买及股权收购等方式，在长沙、重庆、上海等城市补充优质项目资源，持续增厚公司在
战略区域的资源储备。
(2) 启动多元布局，产业运营模式优化。公司立足主业优势，坚持以中、高端住宅地产开发为主、
兼顾商业地产开发及运营、适时增加优质不动产物业持有量、适度扩展物业管理规模的业务结构，
业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。报告期内，公司依托资源优势，推动主业在金融地产、
文化地产、养老产业、众创空间等细分领域实现转型升级，并持续围绕智慧城市、健康医疗、环
保节能等领域，通过战略投资上海众鑫、北京复方等公司，持续推进地产产业与新兴产业实现跨
界深度融合。
(3) 产品服务创新，精细管理能力升级：公司在优化产品结构的同时，不断创新供应模式，努力
形成系列口碑好、复制能力强的品牌产品。同时，公司以满足客户需求为导向，借助产品模块标
准化研发、绿色建筑标准推广、BIM、PC 实践应用等多种方式，推动公司产品开发模式加速向标
准化、产业化转型发展。加之公司多年来跨地区、多业态、多项目开发所积累的较为全面的开发
管理经验，均为公司在行业市场整合加速过程中赢得竞争优势。
(4) 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终珍视企业商誉和品牌价值，在对外提供产品、
服务及商务合作过程中，始终坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客户及合作伙
伴的广泛认同。公司在房地产开发、不动产经营及物业管理等板块的经营过程中，追求有质量的
进度、有口碑的服务和有价值贡献度的发展模式，进一步促进公司品牌价值持续提升。
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2015 年半年度报告
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资总额为 30,538.42 万元，比上期减少 697.43 万元，减少 2.23%。具
体投资情况如下：
被投资单位 主要业务 投资金额（万元） 占被投资单位权益比例（%）
泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发经营 28,090.79 49.00%
上海嘉荟房地产有限公司 房地产开发经营 979.62 40.00%
上海实银资产管理有限公司 资产管理 672.74 49.00%
上海实业养老投资有限公司 实业投资 758.97 38.00%
上海云图实践能源科技有限公司 新能源及计算机的技术开发 36.34 23.00%
杭州上实房地产开发有限公司 房地产开发经营 -0.04 46.00%
上海帷迦科技有限公司 互联网信息技术服务 - 45.00%
合计 30,538.42
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2015 年半年度报告
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
(3) 持有金融企业股权情况
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财情况。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款情况。
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
本报告期公司无其他投资理财及衍生品投资情况。
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
主要子公司的经营情况及业绩
单位：万元 币种：人民币
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
成都上实置业有限 房地产开
海上海 59,523.81 122,340.36 95,883.74 21,412.96 3,869.46 2,926.69
公司 发与经营
哈尔滨上实置业有 房地产开
盛世江南 5,000.00 6,086.26 6,046.42 - -65.97 4,412.26
限公司 发与经营
上海金钟商业发展 房地产开
金钟广场 4,100.00 92,869.90 5,544.90 4,442.54 1,662.93 1,347.23
有限公司 发与经营
上海上实物业管理
物业管理 物业管理 1,200.00 35,324.45 3,061.85 3,160.01 1,481.00 1,261.85
有限公司
上海丰泽置业有限 房地产开
海上湾 5,882.3529 130,206.64 18,470.56 13,100.57 1,363.86 977.07
公司 发与经营
天津市中天兴业房 房地产开
莱茵小镇 14,804.5795 110,127.29 104,913.03 5,952.16 762.32 171.74
地产开发有限公司 发与经营
5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
非募集资金项目情况说明
报告期内，公司各项目开发均按计划推进，详见"表格:重点投资项目开发进展情况"。
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2015 年半年度报告
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2015 年 7 月，根据 2015 年 6 月 18 日召开的公司 2014 年年度股东大会决议，董事会实施了
2014 年度利润分配方案：公司以 2014 年末总股本 1,083,370,873 股为基数，向全体股东每 10 股
派发现金红利 0.71 元人民币（含税），合计分配现金红利 76,919,331.98 元人民币，剩余未分配
利润 1,634,383,720.36 元人民币结转下一年度。股权登记日为 2015 年 7 月 29 日，除息日为 2015
年 7 月 30 日，现金红利发放日为 2015 年 7 月 30 日。本次分红派息实施公告刊登于 2015 年 7 月
22 日《中国证券报》和《上海证券报》。
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
预测年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比下降50%以上，主要原因是股权转让收益
大幅减少所致。
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
三、资产交易、企业合并事项
√适用 □不适用
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
公司以经审计的湖南省丰盛房地产开发有限公司（以下 详见公司公告临 2015-25。
简称“湖南丰盛”）账面净资产为基数，收购江建钦、
吴建川、庄伟峰三位自然人持有的湖南丰盛合计 90%的
股权，收购价格为人民币 1858.43 万元，同时同比例承
担湖南丰盛的股东借款约 2.54 亿元。
公司全资子公司上海实锐投资管理有限公司收购上海众 详见公司公告临 2015-28。
鑫城建发展有限公司持有的上海众鑫建筑设计研究院有
限公司15%股权，收购价格为1500万元人民币。
公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司收购上 详见公司公告临 2015-29。
海铭邦投资发展有限公司持有的上海嘉瑞房地产有限公
司25%股权，收购价格为2250万元人民币，同时按比例
承担股东借款在内的相应债务。
公司全资子公司上海实锐投资管理有限公司收购王岩所 详见公司公告临 2015-34。
持有的北京复方科技有限公司3.75%股权，收购价格为
人民币18.75万元。
公司持有的福建上实地产开发有限公司10%股权在上海 详见公司公告临 2015-35、临 2015-47。
联合产权交易所挂牌出售，并于挂牌公告期满，与唯一
有效竞买方福建丰盈投资有限公司签订《上海市产权交
易合同》，将福建上实地产10％股权转让给该公司，股
权转让价格为人民币5300万元。
公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司收购福 详见公司公告临 2015-48、临 2015-49。
建省泉州丰盛集团有限公司持有的杭州上实置业有限公
司34%股权，收购价格为人民币5,335万元。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的情况
□适用 √不适用
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
1、 临时公告未披露的事项
单位:元 币种:人民币
交易价格与
占同类交易
关联交易 关联交易 关联交易 市场 市场参考价
关联交易方 关联关系 关联交易内容 关联交易金额 金额的比例
类型 定价原则 结算方式 价格 格差异较大
(%)
的原因
上海上实投 参股股东 提供劳务 收取租赁费 市场价 2,178,876.00 2.18% 现金结算
资发展有限
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2015 年半年度报告
公司
上海上实集 集团兄弟 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,531,087.66 1.53% 现金结算
团财务有限 公司
公司
上海实银资 合营公司 提供劳务 收取租赁费 市场价 549,480.00 0.55% 现金结算
产管理有限
公司
上海上实金 集团兄弟 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,068,630.00 1.07% 现金结算
融服务控股 公司
有限公司
上海实业东 集团兄弟 提供劳务 收取租赁费 市场价 1,953,042.00 1.95% 现金结算
滩投资开发 公司
(集团)有限
公司
上海上实 集团兄弟 提供劳务 收取租赁费 市场价 184,962.00 0.19% 现金结算
(集团)有限 公司
公司
合计 7,466,077.66 7.47%
(一) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
公司向特定对象非公开发行境内上市人民币普 详见公司公告临 2015-23、临 2015-33
通股 A 股股票，发行股票数量合计不超过
512,820,512 股（含 512,820,512 股），本次非
公开发行募集资金总额不超过 600,000 万元；上
海上投资产经营有限公司拟以现金方式认购本
次发行的股份 85,470,085 股，上述认购股票的
行为，构成了公司的关联交易。
同时，公司拟使用非公开发行募集资金中
340,000 万元收购关联方上海上实（集团）有限
公司所持有的上海上投控股有限公司 100%股
权，上述收购行为，构成了公司的关联交易。
上海龙创节能系统股份有限公司的股东之一上
海上实创业投资有限公司是上海上实的全资子
公司，于本次非公开发行相关的增资协议实施前
持有龙创节能 13.0215%股份，因此本次与包括
该公司在内的龙创节能有关股东达成增资的事
项构成公司与关联法人的关联交易。
2、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
(二) 共同对外投资的重大关联交易
1、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(三) 关联债权债务往来
1、 临时公告未披露的事项
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
年初余额 发生额 期末余额 年初余额 发生额 期末余额
泉州市上实投资发展有限公司 合营公司 148,190.39 6,955.72 155,146.11
上海实业养老投资有限公司 联营公司 19,000.00 - 19,000.00
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 集团兄弟公司 - 195.30 195.30
上海嘉荟房地产有限公司 联营公司 13.32 -13.32 -
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司 10,000.00 -10,000.00 -
成都上实置地有限公司 全资子公司 2,854.97 -2,854.97 -
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司 - 75.91 75.91
上海实银资产管理有限公司 合营公司 - 18.32 18.32
合计 167,203.71 7,137.70 174,341.41 12,854.97 -12,760.74 94.23
报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额（元） 0.00
公司向控股股东及其子公司提供资金的余额（元） 0.00
关联债权债务形成原因 报告期内，公司应收泉州市上实投资发展有限公司 155,146.11 万元，系对合
营企业的股东垫款；公司子公司应收上海实业养老投资有限公司 19,000.00 万
元，系对联营企业的股东垫款；公司应收上海实业东滩投资开发(集团)有限公
司 195.30 万元，系应收办公楼租赁费；公司子公司应付上海上实集团财务有
限公司 75.91 万元以及应付上海实银资产管理有限公司 18.32 万元，系暂收的
办公楼租赁押金。
六、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
单位: 万元 币种: 人民币
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -400.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 38,000.00
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2015 年半年度报告
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 38,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 7.71%
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2015 年半年度报告
七、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
如未能及时履行 如未能及时
承诺时间及
承诺背景 承诺类型 承诺方 承诺内容 是否有履行期限 是否及时严格履行 应说明未完成履 履行应说明
期限
行的具体原因 下一步计划
解决同业竞 上海实业 上海实业作 该承诺履行 是 是
争 为上实控股 期限于 2014
的控股股东 年 7 月届满。
及实际控制 公司于 2014
人，在上实控 年7月4日
股通过其全 召开 2014 年
资子公司上 度第一次临
实地产发展 时股东大
有限公司收 会，审议并
购上海上实 通过了《关
收购报告书或权益
所持有的本 于上海实业
变动报告书中所作
公司 63.65% （集团）有
承诺
股份时，签署 限公司变更
了《避免同业 承诺履行期
竞争承诺 限的议案》，
函》，承诺采 同意延期 3
用政策允许 年履行前述
的方式进行 解决同业竞
业务整理，避 争的承诺。
免与本公司
发生同业竞
争。
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2015 年半年度报告
解决同业竞 上海上实 上海上实与 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持有 将在条件成
争 本公司签署 的上海海外联合 熟时履行。
了《避免同业 投资股份有限公
竞争声明和 司 17.65%股权尚
承诺函》，承 未解决外，上海
诺避免与本 上实已通过股权
公司发生同 转让等方式解决
业竞争。 了《避免同业竞
争声明和承诺
函》所涉及的全
部同业竞争问
题。上海上实持
有的该公司
17.65%股权事项
情况如下：上海
与重大资产重组相
海外联合投资股
关的承诺
份有限公司所负
责的俄罗斯圣彼
得堡市"波罗的
海明珠"大型综
合社区项目为中
俄战略项目，项
目背景特殊，自
始受到两国政府
的高度关注和支
持。该公司有关
股东书面约定，
未经其他方事先
书面同意，任何
一方均不得转
让、出让、抵押
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2015 年半年度报告
或以其他方式处
理有关全部或任
何权利义务。由
于尚无法获得其
他股东对该等股
权转让事项的一
致同意，目前仍
不具备注入上市
公司的条件。上
海上实持有的上
海海外联合投资
股份有限公司
17.65％股权委
托本公司管理，
管理费用为每年
合计 50 万元人
民币。
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2015 年半年度报告
八、聘任、解聘会计师事务所情况
□适用 √不适用
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
处罚及整改情况
□适用 √不适用
十、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十一、公司治理情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交
易所股票上市规则》以及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，进一步完善公司治理结
构，规范公司运作并不断提高公司治理水平,健全内部控制制度，建立了一系列较完善的内部制度,
加强信息披露工作的管理，以确保公司股东利益的最大化。 报告期内，公司治理实际情况与《公
司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
十二、其他重大事项的说明
(一) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
(三) 其他
1、 公司发行公司债券事项于报告期内获得中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]375号文”
核准。本次债券发行工作已于2015年3月24日结束，采用分期发行方式发行，实际发行规模10
亿元，最终票面利率为4.92%。详见公司公告临2015-7、临2015-10、公司2014年公司债券（第
一期）票面利率公告、发行结果公告及债券上市公告临2015-18。
2、 报告期内，经公司第六届董事会第二十次会议及公司2015年第一次临时股东大会审议通过，
公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币20亿元（含20亿元）的中期票
据，并于2015年6月16日发行了2015年度第一期10个亿中期票据。详见公司公告临2015-03、
2015-05、2015-08、2015-40、2015-42。
3、 公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司之全资子公司上海实锐投资管理有限公司
（以下简称“实锐投资”）与上海威加投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“威加投资”）、
上海扬维投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“扬维投资”）共同出资，新设成立上海帷
迦科技有限公司（以下简称“帷迦科技”）。帷迦科技的注册资本为人民币10000万元，其中，
实锐投资认缴出资额为人民币4500万元，占公司注册资本的45%；威加投资认缴出资额为人
民币4500万元，占公司注册资本的45%；扬维投资认缴出资额为人民币1000万元，占公司注
册资本的10%。详见公司公告临2015-30。
4、 公司公开挂牌转让公司全资子公司哈尔滨上实置业有限公司100％股权，挂牌转让底价为人
民币6,405.08万元。挂牌公告期满未征集到符合条件的意向受让方，本次挂牌自行终止。详见
公司公告临2015-36、临2015-46。
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2015 年半年度报告
5、 公司于2015年6月18日通过竞买方式竞得位于重庆市北碚区北碚组团A标准分区A72-4/03地
块的国有建设用地使用权，价格为人民币8711万元，并在重庆市设立全资子公司重庆海上海
置业有限公司，注册资本为人民币1000万元，用于经营开发上述地块项目。详见公司公告临
2015-44。
6、 公司于2009年与公司第二大股东公司上实投资发展有限公司（以下简称"上实投资"）签订股
权转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司（以下简称"远东桥梁"）100％
股权。该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及民事诉讼，直接导致上实投资股东权益的损失。2014
年10月8日，上实投资对本公司及相关第三人——上海公路桥梁（集团）有限公司（原企业名
称：上海市第一市政工程有限公司）、上海市基础工程集团有限公司（原企业名称：上海市基
础工程公司）、上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、
上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集
团有限公司（原企业名称：上海市机械施工有限公司）提起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损
失27,078,845.50元。2014年10月17日，本案由上海市黄浦区人民法院受理。2015年3月31日，
上海市黄浦区人民法院判决公司赔偿原告上海上实投资人民币27,078,845.50元。本公司认为，
上述案件发生在本公司成为远东公司股东之前，故公司于2015年4月22日，对原股东上海公路
桥梁（集团）有限公司、上海市基础工程集团有限公司、上海市政工程设计研究总院（集团）
有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实业有限公司、上海建五实业有限公司、上
海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司提起诉讼。2015年7月29日，公司收到上
海市黄浦区人民法院的受理通知书【（2015）黄浦民二（商）初字第450号】。
7、 报告期内，公司筹划非公开发行股票事项，该事项经公司第六届董事会第二十三次会议、第
二十四次会议、第六届监事会第十三次会议及公司年度股东大会审议通过，经上海市国有资产
监督管理委员会批准，并报中国证监会审核，目前已获中国证监会受理。详见公司公告临
2015-11、临2015-12、临2015-15、临2015-16、临2015-17、临2015-19、临2015-20、临2015-21、
临2015-22、临2015-23、临2015-24、临2015-31、临2015-32、临2015-33、临2015-37、临
2015-43、临2015-50。
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
报告期内，本公司股份无变动情况。
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末股东总数(户) 40,558
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
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2015 年半年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结情
报告
股东名称 期末持 比例 持有有限售条件股 况 股东
期内
（全称） 股数量 (%) 份数量 数 性质
增减 股份状态
量
上实地产发展有 63.65 689,566,049 境外
无
限公司 法人
上海上实投资发 4.31 46,735,036 国有
无
展有限公司 法人
天安财产保险股 1.02 10,999,690 未知
份有限公司－保 未知
赢1号
朱金玲 0.43 4,650,075 未知 未知
银谷控股集团有 0.32 3,512,127 未知
未知
限公司
方伟清 0.31 3,315,697 未知 未知
郑爱丽 0.28 3,049,000 未知 未知
张诗建 0.28 3,045,751 未知 未知
陆伟芬 0.24 2,650,000 未知 未知
高荣琪 0.21 2,308,409 未知 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上实地产发展有限公司 689,566,049 人民币普通股
上海上实投资发展有限公 46,735,036
人民币普通股
司
天安财产保险股份有限公 10,999,690
人民币普通股
司－保赢 1 号
朱金玲 4,650,075 人民币普通股
银谷控股集团有限公司 3,512,127 人民币普通股
方伟清 3,315,697 人民币普通股
郑爱丽 3,049,000 人民币普通股
张诗建 3,045,751 人民币普通股
陆伟芬 2,650,000 人民币普通股
高荣琪 2,308,409 人民币普通股
上述股东关联关系或一致 上实地产发展有限公司与上海上实投资发展有限公司均为上海实业
行动的说明 （集团）有限公司所属的子公司，为一致行动人。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
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2015 年半年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
刘显奇 副总裁 离任 工作调动
袁纪行 财务总监 聘任 工作调动
潘瑞荣 监事长 离任 退休
刘显奇 监事长 聘任 工作调动
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2015 年半年度报告
第九节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2015 年 6 月 30 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1 5,073,533,203.62 4,109,910,588.24
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2 997,528.62 29,728,636.40
预付款项 3 247,778,420.48 4,524,541.65
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 4 73,754,666.67
其他应收款 5 2,025,548,207.13 1,852,168,544.05
买入返售金融资产
存货 6 10,715,314,809.94 10,189,568,735.38
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 7 123,624,596.54 4,270,038.68
流动资产合计 18,260,551,433.00 16,190,171,084.40
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 8 515,271,249.93 517,083,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 9 305,384,194.90 312,358,489.82
投资性房地产 10 1,663,952,665.85 1,688,553,881.22
固定资产 11 27,252,755.12 26,223,821.86
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
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2015 年半年度报告
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 12 184,714.88 192,687.97
其他非流动资产 13 4,281,750.00 13,132,750.00
非流动资产合计 2,516,327,330.68 2,557,545,380.80
资产总计 20,776,878,763.68 18,747,716,465.20
流动负债：
短期借款 14 1,200,000,000.00 1,450,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 15 535,580,343.84 1,147,792,748.49
预收款项 16 1,903,796,039.25 573,026,727.88
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 17 4,587,221.92 2,675,104.58
应交税费 18 8,286,967.52 182,816,125.57
应付利息 19 15,729,166.67
应付股利 20 4,361,347.53 743,736.02
其他应付款 21 2,132,568,493.84 2,995,135,587.67
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 22 1,958,100,744.12 1,523,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 7,763,010,324.69 7,875,190,030.21
非流动负债：
长期借款 23 5,337,500,000.00 5,344,500,000.00
应付债券 24 1,987,960,730.08
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 25 27,078,845.50
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 7,352,539,575.58 5,344,500,000.00
28 / 123
2015 年半年度报告
负债合计 15,115,549,900.27 13,219,690,030.21
所有者权益
股本 26 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 27 22,736,875.36 40,272,100.53
减：库存股
其他综合收益 28 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 29 343,732,107.31 343,732,107.31
一般风险准备
未分配利润 30 3,196,182,796.35 3,032,507,913.08
归属于母公司所有者权益合计 4,928,771,013.19 4,782,631,355.09
少数股东权益 732,557,850.22 745,395,079.90
所有者权益合计 5,661,328,863.41 5,528,026,434.99
负债和所有者权益总计 20,776,878,763.68 18,747,716,465.20
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
2015 年 6 月 30 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 274,219,031.53 2,419,028,678.68
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 43,215.52 43,215.52
预付款项 1,419,000.00 1,328,000.00
应收利息
应收股利 268,205,190.46
其他应收款 8,921,366,120.03 6,920,002,035.77
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 104,207.54
流动资产合计 9,465,356,765.08 9,340,401,929.97
非流动资产：
可供出售金融资产 501,583,749.93 506,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 4,686,382,872.18 4,677,557,696.49
投资性房地产 867,756,909.32 880,986,565.34
29 / 123
2015 年半年度报告
固定资产 3,273,322.35 3,800,356.63
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 31,398.32 16,857.28
其他非流动资产 5,996,500.00
非流动资产合计 6,059,028,252.10 6,074,941,725.67
资产总计 15,524,385,017.18 15,415,343,655.64
流动负债：
短期借款 1,200,000,000.00 1,450,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 43,215.33 43,215.33
预收款项
应付职工薪酬 216,562.39
应交税费 8,455,808.83 13,710,868.13
应付利息 15,729,166.67
应付股利
其他应付款 2,038,810,842.84 4,212,881,199.23
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,433,000,000.00 1,109,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 4,696,255,596.06 6,785,635,282.69
非流动负债：
长期借款 4,684,500,000.00 4,784,500,000.00
应付债券 1,987,960,730.08
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 27,078,845.50
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 6,699,539,575.58 4,784,500,000.00
负债合计 11,395,795,171.64 11,570,135,282.69
所有者权益：
股本 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
其他权益工具
30 / 123
2015 年半年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 457,891,135.43 457,891,135.43
减：库存股
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 309,894,951.01 309,894,951.01
未分配利润 1,994,684,524.93 1,711,303,052.34
所有者权益合计 4,128,589,845.54 3,845,208,372.95
负债和所有者权益总计 15,524,385,017.18 15,415,343,655.64
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
合并利润表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 770,967,939.22 578,760,551.67
其中：营业收入 31 770,967,939.22 578,760,551.67
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 833,506,405.09 413,053,732.17
其中：营业成本 31 489,989,285.08 292,877,073.28
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 32 77,031,430.23 -38,641,931.82
销售费用 33 38,165,850.97 30,003,241.09
管理费用 34 93,473,676.12 85,362,045.33
财务费用 35 154,899,314.83 48,334,045.99
资产减值损失 36 -20,053,152.14 -4,880,741.70
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 37 227,540,665.76 666,799,850.10
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 165,002,199.89 832,506,669.60
加：营业外收入 38 7,042,435.20 10,021,752.31
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 39 27,395,996.96 3,684,987.85
其中：非流动资产处置损失
31 / 123
2015 年半年度报告
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 144,648,638.13 838,843,434.06
减：所得税费用 40 -14,559,424.16 138,247,471.82
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 159,208,062.29 700,595,962.24
归属于母公司所有者的净利润 163,671,358.49 683,799,033.15
少数股东损益 -4,463,296.20 16,796,929.09
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 159,208,062.29 700,595,962.24
归属于母公司所有者的综合收益总额 163,671,358.49 683,799,033.15
归属于少数股东的综合收益总额 -4,463,296.20 16,796,929.09
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.15 0.63
（二）稀释每股收益(元/股) 0.15 0.63
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司利润表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 45,066,161.73 37,313,979.74
减：营业成本 18,189,250.99 17,539,219.24
营业税金及附加 14,550,443.47 12,432,279.49
销售费用
管理费用 23,810,187.37 19,174,874.13
财务费用 106,886,159.42 24,191,287.56
资产减值损失 352,752.84 -592,075.83
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
32 / 123
2015 年半年度报告
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 429,269,081.94 1,258,295,257.25
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 310,546,449.58 1,222,863,652.40
加：营业外收入 1,338,240.00
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 27,078,845.50
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 283,467,604.08 1,224,201,892.40
减：所得税费用 86,131.49 114,435,876.74
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 283,381,472.59 1,109,766,015.66
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 283,381,472.59 1,109,766,015.66
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
合并现金流量表
2015 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,304,958,264.36 1,015,340,544.81
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
33 / 123
2015 年半年度报告
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 2,261,632.46 7,838,725.21
收到其他与经营活动有关的现金 41 168,794,038.50 185,805,082.81
经营活动现金流入小计 2,476,013,935.32 1,208,984,352.83
购买商品、接受劳务支付的现金 1,727,013,502.19 2,028,747,251.77
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 207,716,492.07 186,027,485.83
支付的各项税费 440,875,351.77 447,248,544.97
支付其他与经营活动有关的现金 41 674,245,637.55 235,778,438.48
经营活动现金流出小计 3,049,850,983.58 2,897,801,721.05
经营活动产生的现金流量净额 -573,837,048.26 -1,688,817,368.22
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 5,996,500.00
取得投资收益收到的现金 22,577,682.46
处置固定资产、无形资产和其他长 347,552.61 49,780.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 827,497,234.52
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 28,921,735.07 827,547,014.52
购建固定资产、无形资产和其他长 2,077,971.70 3,189,756.90
期资产支付的现金
投资支付的现金 539,377,500.00 343,100,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 13,067,659.19
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 41 1,475.22
投资活动现金流出小计 554,524,606.11 346,289,756.90
投资活动产生的现金流量净额 -525,602,871.04 481,257,257.62
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 490,000.00 12,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 1,075,100,744.12 1,510,000,000.00
发行债券收到的现金 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 41 660,090,000.00 357,926,213.65
筹资活动现金流入小计 3,727,680,744.12 1,880,426,213.65
偿还债务支付的现金 1,070,000,000.00 1,138,709,629.62
34 / 123
2015 年半年度报告
分配股利、利润或偿付利息支付的 215,889,858.19 178,767,560.95
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 41 346,796,301.76 1,162,764,478.07
筹资活动现金流出小计 1,632,686,159.95 2,480,241,668.64
筹资活动产生的现金流量净额 2,094,994,584.17 -599,815,454.99
四、汇率变动对现金及现金等价物的 475,863.21 27.15
影响
五、现金及现金等价物净增加额 996,030,528.08 -1,807,375,538.44
加：期初现金及现金等价物余额 3,981,744,628.82 6,889,899,107.20
六、期末现金及现金等价物余额 4,977,775,156.90 5,082,523,568.76
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司现金流量表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 32,862,379.32 32,842,909.09
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 10,312,982.19 98,619,223.37
经营活动现金流入小计 43,175,361.51 131,462,132.46
购买商品、接受劳务支付的现金 49,012,217.87 4,556,456.34
支付给职工以及为职工支付的现金 12,433,237.95 11,246,203.62
支付的各项税费 23,682,076.87 14,952,810.50
支付其他与经营活动有关的现金 466,681,500.28 60,252,915.66
经营活动现金流出小计 551,809,032.97 91,008,386.12
经营活动产生的现金流量净额 -508,633,671.46 40,453,746.34
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 5,996,500.00 10,000,000.00
取得投资收益收到的现金 22,577,682.46 668,637,407.17
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 872,609,322.24
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 28,574,182.46 1,551,246,729.41
购建固定资产、无形资产和其他长 91,000.00 1,335,819.40
期资产支付的现金
投资支付的现金 470,000,000.00 325,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的 18,584,300.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 488,675,300.00 326,335,819.40
投资活动产生的现金流量净额 -460,101,117.54 1,224,910,910.01
三、筹资活动产生的现金流量：
35 / 123
2015 年半年度报告
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,030,000,000.00 1,510,000,000.00
发行债券收到的现金 1,992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 248,757,400.00 246,148,276.15
筹资活动现金流入小计 3,270,757,400.00 1,756,148,276.15
偿还债务支付的现金 1,056,000,000.00 1,124,709,629.62
分配股利、利润或偿付利息支付的 154,288,194.66 81,418,794.68
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 3,236,544,063.49 4,238,102,692.70
筹资活动现金流出小计 4,446,832,258.15 5,444,231,117.00
筹资活动产生的现金流量净额 -1,176,074,858.15 -3,688,082,840.85
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,144,809,647.15 -2,422,718,184.50
加：期初现金及现金等价物余额 2,419,028,678.68 4,230,174,126.04
六、期末现金及现金等价物余额 274,219,031.53 1,807,455,941.54
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2015 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 减
专 般 少数股东权益 所有者权益合计
：
优 永 项 风
股本 其 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
先 续 储 险
他 存
股 债 备 准
股
备
一、上年期末余 1,083,370,873.00 40,272,100.53 282,748,361.17 343,732,107.31 3,032,507,913.08 745,395,079.90 5,528,026,434.99
额
加：会计政策变
更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他
二、本年期初余 1,083,370,873.00 40,272,100.53 282,748,361.17 343,732,107.31 3,032,507,913.08 745,395,079.90 5,528,026,434.99
额
三、本期增减变 -17,535,225.17 163,674,883.27 -12,837,229.68 133,302,428.42
动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益 163,671,358.49 -4,463,296.20 159,208,062.29
总额
（二）所有者投 -3,887,181.52 -3,887,181.52
入和减少资本
1．股东投入的 490,000.00 490,000.00
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
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2015 年半年度报告
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他 -4,377,181.52 -4,377,181.52
（三）利润分配 -4,486,751.96 -4,486,751.96
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或 -4,486,751.96 -4,486,751.96
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -17,535,225.17 3,524.78 -17,531,700.39
四、本期期末余 1,083,370,873.00 22,736,875.36 282,748,361.17 343,732,107.31 3,196,182,796.35 732,557,850.22 5,661,328,863.41
额
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2015 年半年度报告
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
项目 具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年期末余 1,083,370,873.00 1,338,345,021.56 234,634,430.16 2,310,458,542.36 2,155,904,228.28 7,122,713,095.36
额
加：会计政策变 250,737,267.27 250,737,267.27
更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他
二、本年期初余 1,083,370,873.00 1,338,345,021.56 250,737,267.27 234,634,430.16 2,310,458,542.36 2,155,904,228.28 7,373,450,362.63
额
三、本期增减变 -702,789.57 690,445,442.29 -207,157,813.69 482,584,839.03
动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益 683,799,033.15 16,796,929.09 700,595,962.24
总额
（二）所有者投 -174,250,106.63 -174,250,106.63
入和减少资本
1．股东投入的 12,500,000.00 12,500,000.00
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他 -186,750,106.63 -186,750,106.63
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2015 年半年度报告
（三）利润分配 -49,704,636.15 -49,704,636.15
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或 -49,704,636.15 -49,704,636.15
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -702,789.57 6,646,409.14 5,943,619.57
四、本期期末余 1,083,370,873.00 1,337,642,231.99 250,737,267.27 234,634,430.16 3,000,903,984.65 1,948,746,414.59 7,856,035,201.66
额
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2015 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2015 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工 减
具 ：
项目
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其
先 续 存
他
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,711,303,052.34 3,845,208,372.95
三、本期增减变动金额（减 283,381,472.59 283,381,472.59
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 283,381,472.59 283,381,472.59
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
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2015 年半年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 282,748,361.17 309,894,951.01 1,994,684,524.93 4,128,589,845.54
上期
其他权益工 减
具 ：
项目
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其
先 续 存
他
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 200,797,273.86 783,592,501.68 2,525,651,783.97
加：会计政策变更 250,737,267.27 250,737,267.27
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 250,737,267.27 200,797,273.86 783,592,501.68 2,776,389,051.24
三、本期增减变动金额（减 1,109,766,015.66 1,109,766,015.66
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 1,109,766,015.66 1,109,766,015.66
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
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2015 年半年度报告
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,083,370,873.00 457,891,135.43 250,737,267.27 200,797,273.86 1,893,358,517.34 3,886,155,066.90
法定代表人：陆申 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2015 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份
有限公司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995)608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，
并于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，
总股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。截至本报告期末，公司总股本
1,083,370,873 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实(集团)有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总股
本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应审
批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
公司注册地：上海市浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务，国内贸易(上述
经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2015 年 8 月 27 日经公司第六届董事会第二十七次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
本报告期纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本报告期新纳入合
并范围的子公司有上海锐毅投资管理有限公司及湖南丰盛房地产开发有限公司，详见“附注八、
合并范围的变动”，本报告期不再纳入合并范围的子公司有上海瑞陟投资管理有限公司及杭州上
实房地产开发有限公司，详见“附注八、合并范围的变动”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各项具
体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)以及中国证券监督管理委员会《公开发行证
券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
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2015 年半年度报告
2. 持续经营
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提(详
见“附注五、10”)、存货的计价 (详见“附注五、11”)、收入的确认(详见“附注五、23”)等。
本公司在确定重要的会计政策时所运用的关键假设详见“附注五、27”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、所有者权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。本报告涉及的会计期间为 2015 年 1 月 1 日至 6 月
30 日。
3. 营业周期
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1) 同一控制下的企业合并
在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被
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2015 年半年度报告
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发
行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金
额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照
公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
(1) 该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
(2) 该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
(3) 该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司
和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财
务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合
并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末
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2015 年半年度报告
的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，
将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 外币业务和外币报表折算
(1) 外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外
币金额折算为人民币金额。
(2) 于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
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2015 年半年度报告
9. 金融工具
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于风
险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相
关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投
资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允
价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金
额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的
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2015 年半年度报告
非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金和
相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率计算。
实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率
与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应
收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常情
况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采用
摊余成本进行后续计量。
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(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将金融
资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产整
体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次
输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，
是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
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素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
10. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
组合名称 依据
关联方组合 其他方法(不计提坏账准备)
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方应收款项，与经单独测试后未
减值的应收款项一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之
具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情
况确定应计提的坏账准备)
非关联方组合采用账龄分析法计提坏账准备：
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 0.30% 0.30%
1－2 年 5.00% 5.00%
2－3 年 10.00% 10.00%
3 年以上 50.00% 50.00%
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原
有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额进行计提。
(4). 对于其他应收款项的坏账准备计提方法
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对于应收票据、预付款项、应收利息、应收股利、长期应收款应当按个别认定法进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提坏账准备。
11. 存货
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原
材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单
独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
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② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 长期股权投资
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投
资。
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其回报金额。应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控
制被投资方进行判断。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑和其他方持有的被投资单位当期可转换公司
债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。如能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单
位为其联营企业。在确定被投资单位是否为合营企业时，应当按照《企业会计准则第 40 号—合营
安排》的有关规定进行判断。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
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④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资
企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的
被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号—资产减值》等的有关规
定属于资产减值损失的，应当全额确认。
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对于 2007 年 1 月 1 日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相
关的股权投资借方差额，在扣除按原剩余期限直线法摊销的股权投资借方差额后，确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
(4) 长期股权投资减值
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
13. 投资性房地产
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资
产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年、40 年 5.000% 3.800%、2.375%
投资性房地产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
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14. 固定资产
(1).固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
③ 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).各类固定资产折旧方法
各类固定资产采用年限平均法并按下列使用寿命、预计净残值率及折旧率计提折旧：
固定资产分类 估计使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
(3).固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
15. 在建工程
(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
16. 借款费用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1
年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资
产。其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
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② 借款费用已经发生；
④ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
17. 无形资产
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
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③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿
命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(4) 无形资产的减值测试方法、减值准备计提方法：详见“附注五、18 长期资产减值”之说明。
18. 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的
生产性生物资产、油气资产、无形资产、商誉等长期资产如存在可收回金额低于其账面价值的情
况，将按照其差额计提减值准备，可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产
预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转
回。
19. 长期待摊费用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
20. 职工薪酬
(1) 职工薪酬的范围
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职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
① 由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
② 由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
① 属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
② 属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(2) 短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付
的职工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，
非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
(3) 离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的
各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
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除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本， 上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(4)辞退福利
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(5) 其他长期职工福利
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：①服务成本；②其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；③重新计量其他长期
职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
21. 预计负债
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
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22. 股份支付及权益工具
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模
型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股
份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修
正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量
一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
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② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
23. 收入
(1) 营业收入包括销售商品收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权收入。
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
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在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入
后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
(4) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
24. 政府补助
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投
入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(1) 公司能够满足政府补助所附条件；
(2) 公司能够收到政府补助。
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与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。与收益相关的政府补贴，应当分别下列情况处理：
① 用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计
入当期损益；
② 用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
25. 递延所得税资产/递延所得税负债
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其
计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费
用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，
将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项
的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
26. 经营租赁和融资租赁
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之
外的其他租赁确认为经营租赁。
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费
用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
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(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属
于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，在
整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其他
合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人
将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租资
产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固
定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(3) 本公司暂无融资租赁业务。
27. 其他重要会计政策和会计估计
本公司根据历史经验和其它因索，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键
假设进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在会可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(1) 存货减值的估计
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本公司于资产负债表日对存货的可变现净值进行评估，当可变现净值低于账面成本时，按存货成
本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减
去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(2) 长期资产减值的估计
本公司于资产负债表日对投资性房地产、固定资产、在建工程及对子公司、联营企业的长期股权
投资等长期资产是否出现减值进行测试。
在判断上述资产是否存在减值时，管理层主要从以下方面进行评估和分析：
① 影响资产减值的事项是否已经发生；
② 资产继续使用或处置而预期可获得的现金流量现值是否低于资产的账面价值；
③ 预期未来现金流量现值中使用的重要假设是否适当。
本公司所采用的用于确定减值的相关假设，如未来现金流量现值方法中所采用的盈利状况、折现
率及增长率假设发生变化，可能会对减值测试中所使用的现值产生重大影响，并导致本公司的上
述长期资产出现减值。
长期资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(3) 应收账款和其他应收款减值
本公司管理层及时判断应收账款和其他应收款的可回收程度，以此来估计应收账款和其他应收款
减值准备。如发生任何事件或情况变动，显示本公司未必可追回有关余额，则需要使用估计，对
应收账款和其他应收款计提准备。若预期数字与原来估计数不同，有关差额则会影响应收账款和
其他应收款的账面价值，以及在估计变动期间的减值费用。
28. 主要会计政策、会计估计的变更及前期会计差错更正
(1)、会计政策变更
报告期内本公司无重大会计政策变更。
(2)、会计估计变更
报告期内本公司无重大会计估计变更事项。
(3)、前期会计差错更正
报告期内本公司无重大前期会计差错更正事项。
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六、税项
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 17%
营业税 房地产销售收入、物业管理收入等 5%
城市维护建设税 营业税 (或已交增值税) 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
七、合并财务报表主要项目附注
1、 货币资金
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 707,057.14 401,909.26
小计 707,057.14 401,909.26
银行存款
人民币 4,964,317,156.50 3,944,007,792.32
美元 183,786.59 6.1136 1,123,597.68 4,193,524.36 6.1190 25,660,175.56
小计 4,965,440,754.18 3,969,667,967.88
其他货币资金
人民币 107,385,392.30 139,840,711.10
小计 107,385,392.30 139,840,711.10
合计 5,073,533,203.62 4,109,910,588.24
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 年初余额
工程履约保证金、项目开发资本监管金、业主按揭保证金等 106,715,266.96 140,501,052.58
其中：非现金及现金等价物—工程履约保证金 86,758,046.72 116,165,959.42
非现金及现金等价物—项目开发监管资本金 9,000,000.00 12,000,000.00
非现金及现金等价物小计 95,758,046.72 128,165,959.42
2、 应收账款
(1). 应收账款按种类披露
单位：元 币种：人民币
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期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
应收账款
按组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合 1,028,176.72 89.64% 30,648.10 20.50% 29,843,587.76 99.60% 114,951.36 49.16%
关联方组合
单项金额不重大但 118,868.57 10.36% 118,868.57 79.50% 118,868.57 0.40% 118,868.57 50.84%
单独计提坏账准备
的应收账款
合计 1,147,045.29 100.00% 149,516.67 100.00% 29,962,456.33 100.00% 233,819.93 100.00%
非关联方组合按账龄分析法计提坏账准备：
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
账面余额 比例 坏账准备
1 年以内 771,360.50 0.30% 2,314.08
1至2年 5.00%
2至3年 250,185.22 10.00% 25,018.52
3 年以上 6,631.00 50.00% 3,315.50
合计 1,028,176.72 30,648.10
确定该组合依据的说明：
对于按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关
联方组合：不计提坏账准备。非关联方组合：对于单项金额不重大的应收账款，与经单独测试后
未减值的应收账款一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特
征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期净转回坏账准备 84,303.26 元。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
本期无实际核销的应收账款。
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2015 年半年度报告
3、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 247,778,420.48 100.00% 4,524,541.65 100.00%
1至2年
2至3年
3 年以上
合计 247,778,420.48 100.00% 4,524,541.65 100.00%
本报告期末无账龄超过 1 年的重要预付款项。
(2). 期末预付账款前五名情况：
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
工程款 非关联方 165,067,573.00 66.62%
收购股权款 非关联方 43,000,000.00 17.35%
工程款 非关联方 6,700,000.00 2.70%
地产顾问费 非关联方 6,500,000.00 2.62%
房产装饰费 非关联方 6,000,000.00 2.42%
合计 227,267,573.00 91.71%
4、 应收股利
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 年初余额
上海实业开发有限公司 73,754,666.67
合计 73,754,666.67
5、 其他应收款
(1). 其他应收款按种类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
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单项金 20,954,556.00 1.02% 20,954,556.00 71.38% 20,954,556.00 1.11% 20,954,556.00 73.05%
额重大
并单独
计提坏
账准备
的其他
应收款
按组合
计提坏
账准备
的其他
应收款
非关联 289,393,828.65 14.08% 5,306,688.68 18.08% 184,696,736.49 9.83% 4,630,381.60 16.14%
方组合
关联方 1,741,461,067.16 84.75% 1,672,102,189.16 88.90%
组合
单项金 3,095,379.76 0.15% 3,095,379.76 10.54% 3,100,806.76 0.16% 3,100,806.76 10.81%
额不重
大但单
独计提
坏账准
备的其
他应收
款
合计 2,054,904,831.57 100.00% 29,356,624.44 100.00% 1,880,854,288.41 100.00% 28,685,744.36 100.00%
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
单位：元 币种：人民币
期末余额
单位名称或款项性质 其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
上海复兴城(集团)有 20,954,556.00 20,954,556.00 100.00% 账龄较长，收回可能
限公司 性很小
非关联方组合按账龄分析法计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
账面余额 比例 坏账准备
1 年以内 263,378,535.43 0.30% 790,135.61
1至2年 18,253,690.07 5.00% 912,684.51
2至3年 692,332.55 10.00% 69,233.26
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3 年以上 7,069,270.60 50.00% 3,534,635.30
合计 289,393,828.65 5,306,688.68
确定该组合依据的说明：
对于按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，
关联方组合：不计提坏账准备。非关联方组合：对于单项金额不重大的其他应收款，与经单独测
试后未减值的其他应收款一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之具有类似信用
风险特征的其他应收款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 期末余额 坏账准备 计提比例 计提理由
股权认购款 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
锦绣花园业主委员会 154,000.00 154,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
花中成太湖船餐饮管理有限公司 153,760.40 153,760.40 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
客户欠缴大修理基金 128,407.80 128,407.80 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
按揭垫付款 62,515.90 62,515.90 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
定金 55,000.00 55,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
上海金贸设备成套工程有限公司 41,695.66 41,695.66 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
合计 3,095,379.76 3,095,379.76
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
公司本期计提坏账准备 670,880.08 元。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
公司本期收回以前年度核销的坏账准备 11,800.00 元。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
单位名称或款项
与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
性质
泉州市上实投资 合营公司 1,551,461,067.16 1 年以内、1-2 年、 75.50%
发展有限公司 2-3 年、3 年以上
上海实业养老投 联营公司 190,000,000.00 1-2 年 9.25%
资有限公司
上海联合产权交 非关联方 53,000,000.00 159,000.00 1 年以内 2.58%
易所
上海复兴城(集 非关联方 20,954,556.00 20,954,556.00 3 年以上 1.02%
团)有限公司
上海市金山区住 非关联方 16,939,108.14 846,955.41 1-2 年 0.82%
房保障管理局
合计 1,832,354,731.30 21,960,511.41 89.17%
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6、 存货
(1). 存货分类
单位：元 币种：人民币
项 期末余额 年初余额
目 金额 跌价准备 账面价值 金额 跌价准备 账面价值
开 6,803,914,015.73 6,803,914,015.73 6,491,820,454.46 6,491,820,454.46
发
成
本
开 4,017,509,464.75 107,138,087.38 3,910,371,377.37 3,825,757,994.72 129,148,118.71 3,696,609,876.01
发
产
品
原 55,047.54 55,047.54 55,217.52 55,217.52
材
料
库 872,109.70 872,109.70 983,866.79 983,866.79
存
商
品
低 102,259.60 102,259.60 99,320.60 99,320.60
值
易
耗
品
合 10,822,452,897.32 107,138,087.38 10,715,314,809.94 10,318,716,854.09 129,148,118.71 10,189,568,735.38
计
(2). 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣 预计总投资 期末余额 年初余额
工时间 (亿元)
青岛.啤酒城项目 2007 年 2018 年 75 2,473,162,567.24 2,124,015,380.90
上海青浦.海上湾项目 2009 年 2017 年 36.36 951,814,495.15 892,952,356.49
成都.海上海项目 2011 年 2015 年 17.88 - 736,711,103.92
青浦朱家角镇 9 街坊 48/5 丘地块 2011 年 2016 年 40.88 775,678,479.07 715,238,002.39
杭州余杭区良渚街道 18 号地块 2014 年 2019 年 21.6 1,116,258,125.40 554,889,112.45
杭州余杭区良渚街道 46 号地块 2015 年 2019 年 20 - 459,595,000.00
上海海源别墅项目二期 2004 年 2016 年 7.23 433,443,047.93 402,812,796.51
上海嘉定.海上荟项目 2014 年 2016 年 7.5 359,604,976.92 305,747,582.95
长沙.丰盛大厦项目 2012 年 2015 年 8.31 318,081,997.38 -
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2015 年半年度报告
湖州市区宗地编号 2007-02 号地块 2007 年 2016 年 8.7 253,762,024.50 221,527,926.71
大理.洱海庄园 2006 年 12.85 69,296,068.74 69,296,068.74
重庆北碚区 A72-4/03 地块 2015 年 2017 年 4.4 43,777,110.00 -
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 2015 年 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
合计 6,803,914,015.73 6,491,820,454.46
其中：本期利息资本化金额 69,144,576.61 元。
(3). 开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海.金山海上纳缇 2014 年 1,370,460,754.73 15,256,695.08 159,724,626.71 1,225,992,823.10
上海青浦和墅一期 2014 年 721,001,981.86 721,001,981.86
成都.海上海项目 2014 年 568,784,738.82 618,155,304.06 159,927,633.56 1,027,012,409.32
湖州.海上湾项目 2014 年 556,594,851.65 13,436,084.46 543,158,767.19
上 海 青浦 海上湾 一 期
2014 年 331,212,274.08 90,974,086.25 240,238,187.83
及二期
上海胶州路、瑞金南路
87,727,418.14 87,727,418.14
等房产
天津.莱茵小镇项目 2012 年 56,722,761.45 24,639,931.30 32,082,830.15
上海海源别墅一期 2009 年 52,078,243.33 52,078,243.33
上海黄浦新苑二期 2008 年 22,982,992.89 916,213.59 22,066,779.30
哈 尔 滨盛 世江南 等 项
2011 年 21,596,469.44 19,613,289.51 1,983,179.93
目
重庆.水天花园项目 2011 年 19,357,825.73 -313,184.30 19,671,010.03
湖州.东方国际别墅 2011 年 6,764,266.28 2,885,652.62 3,878,613.66
大理.洱海庄园 2013 年 5,952,857.07 -30,143,804.59 36,096,661.66
上海黄浦新苑一期 2007 年 4,520,559.25 4,520,559.25
合计 3,825,757,994.72 633,411,999.14 441,660,529.11 4,017,509,464.75
(4). 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期减少
存货种类 年初余额 本期计提额 期末余额
转回 转销
开发产品 129,148,118.71 22,010,031.33 107,138,087.38
(5). 存货跌价准备情况
项目 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因 本期转回金额占该项
存货期末余额的比例
开发产品 存货成本高于其可变现净值 出售 0.96%
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2015 年半年度报告
期末存货抵押详见本报告“附注七、22、一年内到期的非流动负债”之说明。
7、 其他流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
预缴土地增值税 53,979,562.18
预缴营业税 53,396,416.91 3,919,516.13
预缴企业所得税 8,946,788.60
预缴城市维护建设税 3,737,749.17 286,456.07
预缴教育费附加 2,669,854.16 64,066.48
预缴河道管理费 533,930.84
预缴增值税 104,207.54
其他 256,087.14
合计 123,624,596.54 4,270,038.68
8、 可供出售金融资产
√适用 □不适用
(1). 可供出售金融资产情况
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 515,271,249.93 515,271,249.93 517,083,749.93 517,083,749.93
按公允价值计量的 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93
按成本计量的 168,687,500.00 168,687,500.00 170,500,000.00 170,500,000.00
合计 515,271,249.93 515,271,249.93 517,083,749.93 517,083,749.93
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊余成本 63,835,388.76 63,835,388.76
公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 282,748,361.17 282,748,361.17
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
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2015 年半年度报告
本
账面余额 减值准备
在被投 期
被投
年 本 本 期 资单位 现
资
本期 本期 初 期 期 末 持股比 金
单位 年初余额 期末余额
增加 减少 余 增 减 余 例(%) 红
额 加 少 额 利
上海 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65%
海外
联合
投资
股份
有限
公司
上海 10,500,000.00 10,500,000.00 5.00%
誉德
动力
技术
集团
股份
有限
公司
福建 10,000,000.00 10,000,000.00
上实
地产
开发
有限
公司
上海 5,000,000.00 5,000,000.00 16.67%
瑞陟
投资
管理
有限
公司
上海 3,000,000.00 3,000,000.00 15.00%
众鑫
建筑
设计
研究
院有
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2015 年半年度报告
限公
司
北京 187,500.00 187,500.00 3.75%
复方
科技
有限
公司
合计 170,500,000.00 8,187,500.00 10,000,000.00 168,687,500.00
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售权益 可供出售债务
可供出售金融资产分类 合计
工具 工具
年初已计提减值金额
本期计提
其中：从其他综合收益转入
本期减少
其中：期后公允价值回升转回
期末已计提减值金额
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2015 年半年度报告
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
年初 期末 减值准备
被投资单位 权益法下确认 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值
余额 追加投资 减少投资 其他 余额 期末余额
的投资损益 收益调整 变动 股利或利润 准备
一、合营企业
泉州市上实投资发展有限 285,666,975.89 -4,759,124.31 280,907,851.58
公司
上海实银资产管理有限公 8,722,580.09 -1,995,163.48 6,727,416.61
司
上海帷迦科技有限公司注
小计 294,389,555.98 -6,754,287.79 287,635,268.19
二、联营企业
上海嘉荟房地产有限公司 9,997,191.73 -200,980.74 9,796,210.99
上海实业养老投资有限公 7,602,249.06 -12,563.96 7,589,685.10
司
上海云图实践能源科技有 369,493.05 690,000.00 -696,093.22 363,399.83
限公司
嘉兴银锐远略投资合伙企
业(有限合伙)注
嘉兴银锐投资管理合伙企
业(有限合伙)注
上海实银股权投资基金管
理中心(有限合伙)注
杭州上实房地产开发有限 -369.21 -369.21
公司注
小计 17,968,933.84 690,000.00 -910,007.13 17,748,926.71
合计 312,358,489.82 690,000.00 -7,664,294.92 305,384,194.90
注：截至 2015 年 6 月 30 日，杭州上实房地产开发有限公司、上海帷迦科技有限公司、嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)、嘉兴银锐投资管理合伙
企业(有限合伙)及上海实银股权投资基金管理中心(有限合伙)已经工商登记设立，但尚未出资到位。
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2015 年半年度报告
10、 投资性房地产
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.年初余额 2,072,127,031.29 2,072,127,031.29
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工
程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 2,072,127,031.29 2,072,127,031.29
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额 379,615,369.49 379,615,369.49
2.本期增加金额 24,601,215.37 24,601,215.37
（1）计提或摊销 24,601,215.37 24,601,215.37
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 404,216,584.86 404,216,584.86
三、减值准备
1.年初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 1,663,952,665.85 1,663,952,665.85
2.年初账面价值 1,688,553,881.22 1,688,553,881.22
(2). 期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
被抵押的投资性房地产项目 被抵押投资性 抵押目的
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2015 年半年度报告
房地产期末账面值
上海实业大厦 15,702.48 万元 长期借款 48,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,619.32 万元 长期借款 11,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 58,503.34 万元 长期借款 44,000 万元
及一年内到期非流动负债 40,000 万元
11、 固定资产
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
(1)账面原值合计 60,529,481.67 5,731,027.73 1,225,118.35 65,035,391.05
其中：房屋、建筑物 13,933,596.64 350,000.00 - 14,283,596.64
电器及运输设备 37,337,687.81 2,121,059.43 350,663.57 39,108,083.67
生产设备 3,644,502.70 11,610.00 - 3,656,112.70
其他设备 5,613,694.52 3,248,358.30 874,454.78 7,987,598.04
(2)累计折旧合计 34,305,659.81 4,344,775.79 867,799.67 37,782,635.93
其中：房屋、建筑物 3,096,486.94 512,597.00 - 3,609,083.94
电器及运输设备 24,365,776.21 2,521,967.17 120,029.14 26,767,714.24
生产设备 3,484,935.52 95,793.63 - 3,580,729.15
其他设备 3,358,461.14 1,214,417.99 747,770.53 3,825,108.60
(3)固定资产账面净值合计 26,223,821.86 - - 27,252,755.12
其中：房屋、建筑物 10,837,109.70 - - 10,674,512.70
电器及运输设备 12,971,911.60 - - 12,340,369.43
生产设备 159,567.18 - - 75,383.55
其他设备 2,255,233.38 - - 4,162,489.44
(4)减值准备合计 - - - -
其中：房屋、建筑物 - - - -
电器及运输设备 - - - -
生产设备 - - - -
其他设备 - - - -
(5)固定资产账面价值合计 26,223,821.86 27,252,755.12
其中：房屋、建筑物 10,837,109.70 10,674,512.70
电器及运输设备 12,971,911.60 12,340,369.43
生产设备 159,567.18 75,383.55
其他设备 2,255,233.38 4,162,489.44
本期折旧额 2,894,782.15 元。
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2015 年半年度报告
本期未发生由在建工程转入固定资产情况。
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
期末余额中无闲置的固定资产。
期末余额中无融资租赁、经营租赁及持有待售的固定资产。
12、 递延所得税资产
(1). 已确认的递延所得税资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
递延所得税资产：
坏账准备 184,714.88 192,687.97
合计 184,714.88 192,687.97
(2). 未确认递延所得税资产的暂时性差异明细
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 139,863,149.55 161,254,711.72
可抵扣亏损 414,044,059.80 221,098,370.09
合计 553,907,209.35 382,353,081.81
(3). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元 币种：人民币
年份 期末余额 年初余额
2015 年 6,067,606.54
2016 年 29,223,855.70 37,240,950.56
2017 年 30,080,239.87 30,207,961.02
2018 年 27,439,797.82 27,981,312.41
2019 年 139,752,969.36 119,600,539.56
2020 年 187,547,197.05
合计 414,044,059.80 221,098,370.09
(4). 引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
坏账准备 738,859.52
13、 其他非流动资产
单位：元 币种：人民币
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2015 年半年度报告
项目 期末余额 年初余额
非同一控制合并产生的股权投资差额(注 1) 4,281,750.00 7,136,250.00
待处置股权投资(注 2) 5,996,500.00
合计 4,281,750.00 13,132,750.00
注 1：系子公司上海上实城市发展投资有限公司购买天津市中天兴业房地产开发有限公司股权之
溢价摊销余额。
注 2：成都上实置地有限公司已于 2015 年 3 月 13 日完成工商注销。
14、 短期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
信用借款 1,200,000,000.00 1,450,000,000.00
期末公司无已到期未偿还的短期借款情况。
15、 应付账款
(1). 应付账款类别
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
应付工程款 535,457,041.65 1,147,418,276.30
应付购货款(服务款) 123,302.19 374,472.19
合计 535,580,343.84 1,147,792,748.49
(2). 期末账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 15,536,278.60 预估工程款或工程尾款
2-3 年(含 3 年) 14,151,146.74 预估工程款或工程尾款
3 年以上 7,744,951.26 预估工程款或工程尾款
合计 37,432,376.60
16、 预收款项
(1). 预收款项类别
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
预收房款 1,876,988,338.69 551,812,669.44
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2015 年半年度报告
预收物业管理费 23,786,514.21 19,453,666.88
预收租金款 2,180,091.46 1,760,391.56
预收其他 841,094.89
合计 1,903,796,039.25 573,026,727.88
(2). 期末账龄超过 1 年的大额预收款项情况的说明
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 1,286,581.00 预收房款
17、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
单位：元 币种：人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 2,675,104.58 156,561,354.15 154,649,236.81 4,587,221.92
二、离职后福利-设定提存计划 14,223,729.54 14,223,729.54
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福利
合计 2,675,104.58 170,785,083.69 168,872,966.35 4,587,221.92
(2).短期薪酬列示：
单位：元 币种:人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 140,046,545.47 140,046,545.47
二、职工福利费 3,994,038.63 3,994,038.63
三、社会保险费 5,206,644.83 5,206,644.83
其中：医疗保险费 4,631,448.32 4,631,448.32
工伤保险费 199,663.01 199,663.01
生育保险费 375,533.50 375,533.50
四、住房公积金 4,338,464.84 4,338,464.84
五、工会经费和职工教育经费 2,675,104.58 2,975,660.38 1,063,543.04 4,587,221.92
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 2,675,104.58 156,561,354.15 154,649,236.81 4,587,221.92
(3).设定提存计划列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 12,734,308.74 12,734,308.74
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2015 年半年度报告
2、失业保险费 643,417.32 643,417.32
3、企业年金缴费 846,003.48 846,003.48
合计 14,223,729.54 14,223,729.54
18、 应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
企业所得税 - 129,378,997.76
土地增值税 757,349.68 44,830,738.55
房产税 4,085,596.38 4,336,222.39
营业税 2,013,738.68 -
土地使用税 499,372.22 3,854,034.07
城市维护建设税 483,614.26 -
教育费附加 435,903.98 -
个人所得税 - 215,878.48
河道管理费 11,392.32 58,812.90
增值税 - 7,302.49
其他 - 134,138.93
合计 8,286,967.52 182,816,125.57
19、 应付利息
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
2014 年公司债券（第一期） 13,666,666.67 -
2015 年中期票据（第一期） 2,062,500.00 -
合计 15,729,166.67 -
20、 应付股利
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 年初余额
上海海振实业发展股份有限公司 3,458,692.87 -
上海金马企业投资有限公司 902,654.66 743,736.02
合计 4,361,347.53 743,736.02
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2015 年半年度报告
21、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
其他应付、暂收款项 2,132,568,493.84 2,995,135,587.67
22、 一年内到期的非流动负债
(1). 一年内到期的非流动负债类别
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 1,958,100,744.12 1,523,000,000.00
(2) 一年内到期的长期借款
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 年初余额
信用借款 1,403,000,000.00 1,079,000,000.00
抵押借款 535,100,744.12 424,000,000.00
质押借款 20,000,000.00 20,000,000.00
合计 1,958,100,744.12 1,523,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 15,702.48 万元 长期借款 48,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,619.32 万元 长期借款 11,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 58,503.34 万元 长期借款 44,000 万元
及一年内到期非流动负债 40,000 万元
沪房地嘉字（2014）第 013628 号土 27,184.79 万元 一年内到期非流动负债 4,510.07 万元
地使用权
湖南长沙丰盛大厦在建工程 30,478.60 万元 长期借款 10,300 万元
及一年内到期非流动负债 7,000 万元
2) 质押借款
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2015 年半年度报告
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公司 9,329.55 万元 长期借款 14,750 万元
48%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上实发展(青岛)投资开发有限公司 31,606.17 万元 长期借款 33,600 万元
16.02%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
23、 长期借款
(1). 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
信用借款 3,716,000,000.00 3,801,000,000.00
抵押借款 1,138,000,000.00 1,050,000,000.00
质押借款 483,500,000.00 493,500,000.00
合计 5,337,500,000.00 5,344,500,000.00
(2). 长期借款分类说明：
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 15,702.48 万元 长期借款 48,500 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
黄浦新苑二期商场 12,619.32 万元 长期借款 11,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 58,503.34 万元 长期借款 44,000 万元
及一年内到期非流动负债 40,000 万元
湖南长沙丰盛大厦在建工程 30,478.60 万元 长期借款 10,300 万元
及一年内到期非流动负债 7,000 万元
2) 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公司 9,329.55 万元 长期借款 14,750 万元
48%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上实发展(青岛)投资开发有限公司 31,606.17 万元 长期借款 33,600 万元
16.02%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
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2015 年半年度报告
24、 应付债券
(1). 应付债券
单位：元 币种：人民币
债券名称 期末余额 年初余额
2014 年公司债券（第一期） 992,401,321.03 -
2015 年中期票据（第一期） 995,559,409.05 -
合计 1,987,960,730.08 -
(2). 应付债券的增减变动
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 年初 本期 按面值计 溢折价 本期 期末
面值
名称 日期 期限 金额 余额 发行 提利息 摊销 偿还 余额
2014 年公司债券（第一期） 1,000,000,000.00 2015 年 3 月 23 日 5年 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 7,598,678.97 992,401,321.03
2015 年中期票据（第一期） 1,000,000,000.00 2015 年 6 月 16 日 3年 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 4,440,590.95 995,559,409.05
合计 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 - 2,000,000,000.00 12,039,269.92 1,987,960,730.08
25、 预计负债
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末余额 年初余额 形成原因
上海上实投资发展有限公司 27,078,845.50 - 股权转让诉讼赔偿款
具体描述详见本报告“十五、其他重要事项”之“2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项”有关转让远东桥梁股权诉讼案说明。
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2015 年半年度报告
26、 股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
项目 年初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,083,370,873.00 1,083,370,873.00
27、 资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 264,933,236.11 17,535,225.17 247,398,010.94
价）
其他资本公积 -224,661,135.58 -224,661,135.58
合计 40,272,100.53 17,535,225.17 22,736,875.36
资本公积-股本溢价本期减少，主要系本报告期公司子公司上海上实城市发展投资有限公司溢价收
购其子公司上海嘉瑞房地产有限公司之少数股东 25%股权时，与收购日净资产之溢价冲减资本公
积所致。
28、 其他综合收益
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期
年初 本期所 计入其他 减：所 税后归 期末
项目 税后归属
余额 得税前 综合收益 得税费 属于少 余额
于母公司
发生额 当期转入 用 数股东
损益
一、以后不能重
分类进损益的
其他综合收益
其中：重新计算
设定受益计划
净负债和净资
产的变动
权益法下在
被投资单位不
能重分类进损
益的其他综合
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2015 年半年度报告
收益中享有的
份额
二、以后将重分 282,748,361.17 282,748,361.17
类进损益的其
他综合收益
其中：权益法下
在被投资单位
以后将重分类
进损益的其他
综合收益中享
有的份额
可供出售金 282,748,361.17 282,748,361.17
融资产公允价
值变动损益
持有至到期
投资重分类为
可供出售金融
资产损益
现金流量套
期损益的有效
部分
外币财务报
表折算差额
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
合计
29、 盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 343,590,553.45 343,590,553.45
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
合计 343,732,107.31 343,732,107.31
30、 未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 金额
调整前上年末未分配利润 3,032,507,913.08
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
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调整后年初未分配利润 3,032,507,913.08
加：本期归属于母公司所有者的净利润 163,671,358.49
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他 -3,524.78
期末未分配利润 3,196,182,796.35
31、 营业收入和营业成本
（1）营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 762,407,844.48 483,749,878.46 569,709,390.54 289,252,944.69
其他业务 8,560,094.74 6,239,406.62 9,051,161.13 3,624,128.59
合计 770,967,939.22 489,989,285.08 578,760,551.67 292,877,073.28
（2）主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 762,407,844.48 483,749,878.46 569,709,390.54 289,252,944.69
（3）主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 627,240,157.43 443,158,282.40 453,392,893.00 253,078,746.62
房地产租赁 99,931,220.92 27,924,481.46 87,236,309.03 25,982,644.00
物业管理服务 32,690,028.89 10,271,789.87 29,080,188.51 10,191,554.07
提供劳务 2,546,437.24 2,395,324.73
合计 762,407,844.48 483,749,878.46 569,709,390.54 289,252,944.69
32、 营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
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2015 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 44,156,124.91 1,814,544.03
城市维护建设税 2,334,552.43 -373,366.72
教育费附加 2,099,002.65 85,306.27
土地增值税 20,217,816.33 -47,475,619.67
房产税 7,354,051.66 6,544,038.65
其他 869,882.25 763,165.62
合计 77,031,430.23 -38,641,931.82
33、 销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代理佣金类费用 8,786,923.82 3,425,150.92
广告宣传类费用 21,644,233.69 20,266,387.35
空置房管理费 1,584,375.37 200,640.40
日常业务类费用 4,147,785.58 1,048,011.79
人员薪酬类费用 214,984.00 113,763.02
折旧摊销类费用 28,075.58 44,652.44
其他 1,759,472.93 4,904,635.17
合计 38,165,850.97 30,003,241.09
34、 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 62,967,673.42 57,028,646.63
日常业务类费用 18,248,864.33 18,567,283.71
税费类费用 7,760,621.17 6,858,719.14
折旧摊销类费用 1,587,984.44 1,360,422.05
其他 2,908,532.76 1,546,973.80
合计 93,473,676.12 85,362,045.33
35、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 170,468,117.75 90,749,425.16
减：利息收入 21,791,654.42 43,752,332.10
汇兑损失 2.53 -
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2015 年半年度报告
减：汇兑收益 475,865.74 29.94
其他支出 6,698,714.71 1,336,982.87
合计 154,899,314.83 48,334,045.99
36、 资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 1,956,879.19 -3,657,904.67
存货跌价损失 -22,010,031.33 -1,222,837.03
合计 -20,053,152.14 -4,880,741.70
37、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -7,664,294.92 -119,712.04
处置长期股权投资产生的投资收益（注 1） 22,577,682.46 677,553,548.07
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 174,000,000.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 43,000,000.00
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
股权投资差额摊销（注 2） -4,372,721.78 -10,633,985.93
合计 227,540,665.76 666,799,850.10
注 1：系本期清算成都上实置地有限公司的投资收益。
注 2：系子公司上海上实城市发展投资有限公司购买天津市中天兴业房地产开发有限公司股权之
溢价摊销额 2,854,500.00 元，及天津市中天兴业房地产开发有限公司本期因实现销售而在合并报
表时相应摊销的可辨认资产公允价值与其账面价值的差额 1,518,221.78 元。
38、 营业外收入
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
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2015 年半年度报告
非流动资产处置利得合计 119,935.53 47,434.46 119,935.53
其中：固定资产处置利得 119,935.53 47,434.46 119,935.53
政府补助 4,283,709.70 3,329,400.00 4,283,709.70
其他 2,638,789.97 6,644,917.85 2,638,789.97
合计 7,042,435.20 10,021,752.31 7,042,435.20
计入当期损益的政府补助
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
税收返还及补助 4,283,709.70 3,329,400.00 与收益相关
39、 营业外支出
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置损失合 14,363.47 262,905.34 14,363.47
计
其中：固定资产处置损 14,363.47 262,905.34 14,363.47
失
赔偿金、违约金支出 27,080,908.07 1,137,462.87 27,080,908.07
对外捐赠 100,000.00 140,000.00 100,000.00
其他 200,725.42 2,144,619.64 200,725.42
合计 27,395,996.96 3,684,987.85 27,395,996.96
40、 所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -14,567,397.25 138,247,471.82
递延所得税费用 7,973.09
合计 -14,559,424.16 138,247,471.82
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
项目 本期发生额
利润总额 144,648,638.13
按法定/适用税率计算的所得税费用 36,162,159.53
子公司适用不同税率的影响
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调整以前期间所得税的影响 -44,121,078.60
非应税收入的影响 4,654,837.74
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 875,514.71
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -736,653.38
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可 -11,394,204.16
抵扣亏损的影响
所得税费用 -14,559,424.16
41、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 143,887,728.37 132,078,432.86
营业外收入 2,638,789.97 9,974,317.85
利息收入 22,267,520.16 43,752,332.10
合计 168,794,038.50 185,805,082.81
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 537,220,667.78 117,059,161.17
销售费用 38,137,775.39 29,958,588.65
管理费用 91,885,691.68 84,001,623.28
手续费 6,698,714.71 1,336,982.87
营业外支出 302,787.99 3,422,082.51
合计 674,245,637.55 235,778,438.48
(3). 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
合并范围变更 1,475.22 -
合计 1,475.22 -
(4). 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 495,000.00 169,904,937.50
往来款 659,595,000.00 188,021,276.15
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2015 年半年度报告
合计 660,090,000.00 357,926,213.65
(5). 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 320,923,603.65 240,329,423.07
归还借款 25,872,698.11 922,435,055.00
合计 346,796,301.76 1,162,764,478.07
42、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期发生额 上期发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 159,208,062.29 700,595,962.24
加：资产减值准备 -20,053,152.14 -4,880,741.70
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生 2,894,782.15 2,757,276.65
物资产折旧
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
投资性房地产摊销 24,601,215.37 24,628,440.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 -105,572.06 215,470.88
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 170,468,117.75 90,749,425.16
投资损失（收益以“－”号填列） -227,540,665.76 -666,799,850.10
递延所得税资产减少（增加以“－”号填 7,973.09 166,118.06
列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -503,736,043.23 52,307,266.33
经营性应收项目的减少（增加以“－”号 -464,843,568.81 -576,330,292.88
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号 285,261,803.09 -1,312,226,443.22
填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -573,837,048.26 -1,688,817,368.22
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2015 年半年度报告
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,977,775,156.90 5,082,523,568.76
减：现金的年初余额 3,981,744,628.82 6,889,899,107.20
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 996,030,528.08 -1,807,375,538.44
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 18,584,300.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 5,516,640.81
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 13,067,659.19
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
公司本期无收到的处置子公司的现金净额。
(4) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 年初余额
一、现金 4,977,775,156.90 3,981,744,628.82
其中：库存现金 707,057.14 401,909.26
可随时用于支付的银行存款 4,965,440,754.18 3,969,667,967.88
可随时用于支付的其他货币资金 11,627,345.58 11,674,751.68
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,977,775,156.90 3,981,744,628.82
其中：母公司或集团内子公司使用受限制 95,758,046.72 128,165,959.42
的现金和现金等价物
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2015 年半年度报告
其他说明：
项目 期末余额 年初余额
货币资金(附注七、1) 5,073,533,203.62 4,109,910,588.24
减：非现金及现金等价物之其他货币资金 95,758,046.72 128,165,959.42
期末现金余额 4,977,775,156.90 3,981,744,628.82
其中：库存现金 707,057.14 401,909.26
可随时用于支付的银行存款 4,965,440,754.18 3,969,667,967.88
可随时用于支付的其他货币资金 11,627,345.58 11,674,751.68
43、 所有权或使用权受到限制的资产
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 10,671.53 工程履约保证金、项目开发资本监
管金、业主按揭保证金等
其他应收款 60,000.00 应收款卖出回购融资
存货 57,663.39 一年内到期非流动负债 11,510.07
万元及长期借款 10,300 万元
投资性房地产 86,825.14 一年内到期的非流动负债 42,000
万元及长期借款 103,500 万元
长期股权投资 40,935.72 一年内到期非流动负债 2,000 万
元及长期借款 48,350 万元
合计 256,095.78
44、 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 1,123,597.68
其中：美元 183,786.59 6.1136 1,123,597.68
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元 币种：人民币
股权取 购买日 购买日至期
股权取得 股权取 购买日至期末被
被购买方名称 股权取得成本 得比例 购买日 的确定 末被购买方
时点 得方式 购买方的净利润
（%） 依据 的收入
湖南丰盛房地产 2015 年 5 18,584,300.00 90.00 购买 2015 年 4 - -1,463,596.76
开发有限公司 月 12 日 月 28 日
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2015 年半年度报告
2、 同一控制下企业合并
公司本期未发生同一控制下企业合并。
3、 反向购买
公司本期未发生反向购买交易。
4、 处置子公司
公司本期无单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形和通过多次交易分步处置对子公司投资且
在本期丧失控制权的情形。
5、 其他原因的合并范围变动
(1) 报告期内新纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 新纳入合并报表范围原因 直接和间接持股比例 期末净资产 本年净利润
上海锐毅投资管理有限公司 新设成立 100.00% - -
湖南丰盛房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并 90.00% 4,412,336.34 -1,463,596.76
(2) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 不再纳入合并报表范围原因 直接和间接持股比例
增资稀释股权丧失控制权 16.67%
上海瑞陟投资管理有限公司
增资稀释股权丧失控制权 46.00%
杭州上实房地产开发有限公司
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
主要 持股比例(%)
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
上海上实湖滨新城发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00% - 同一控制合并取得
成都上实置业有限公司 成都市 成都市 房地产开发 50.40% 49.60% 投资设立
重庆华新国际实业有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00% - 非同一控制合并取得
成都上实锦绣物业服务有限公司 成都市 成都市 物业服务 - 100.00% 非同一控制合并取得
青岛国际啤酒城商业开发有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 - 100.00% 投资设立
上海上实城市发展投资有限公司 上海市 上海市 实业投资 100.00% - 同一控制合并取得
天津市中天兴业房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 15.20% 84.80% 同一控制合并取得
大理上实城市发展有限公司 大理市 大理市 房地产开发 - 75.00% 同一控制合并取得
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2015 年半年度报告
青岛上实城市发展有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 - 76.00% 同一控制合并取得
湖州湖源投资发展有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00% 80.00% 同一控制合并取得
湖州湖峰置业有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合并取得
湖州湖峻置业有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合并取得
湖州湖润建设管理有限公司 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% - 非同一控制合并取得
上海上实锦绣花城置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00% - 投资设立
哈尔滨上实置业有限公司 哈尔滨市 哈尔滨市 房地产开发 100.00% - 投资设立
上海上实南开地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00% - 同一控制合并取得
上海长海房地产发展有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00% - 同一控制合并取得
上海上实南开房地产营销有限公司 上海市 上海市 房地产开发 100.00% - 同一控制合并取得
上海皇冠房地产有限公司 上海市 上海市 房地产经营 100.00% - 同一控制合并取得
上海金钟商业发展有限公司 上海市 上海市 房地产经营 90.00% - 同一控制合并取得
上海高阳宾馆有限公司 上海市 上海市 房地产经营 100.00% - 同一控制合并取得
上海上实物业管理有限公司 上海市 上海市 物业服务 85.00% - 同一控制合并取得
上海上实金马物业管理有限公司 上海市 上海市 物业服务 - 55.00% 同一控制合并取得
上实发展(青岛)投资开发有限公司 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91% 12.09% 同一控制合并取得
上海丰泽置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00% - 同一控制合并取得
上海丰茂置业有限公司 上海市 上海市 房地产开发 51.00% - 同一控制合并取得
哈尔滨上实城市发展有限公司 哈尔滨市 哈尔滨市 房地产开发 - 100.00% 投资设立
上海上实北外滩投资开发有限公司 上海市 上海市 投资开发 100.00% - 投资设立
上海嘉瑞房地产有限公司 上海市 上海市 房地产开发 - 62.50% 投资设立
杭州上实置业有限公司 杭州市 杭州市 房地产开发 - 51.00% 投资设立
湖南丰盛房地产开发有限公司 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00% - 非同一控制合并取得
上海实锐投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 100.00% 投资设立
上海实悦投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 - 51.00% 投资设立
上海尚实餐饮有限公司 上海市 上海市 餐饮服务 - 100.00% 投资设立
无锡崇实物业管理有限公司 无锡市 无锡市 物业服务 - 51.00% 投资设立
上海锐毅投资管理有限公司 上海市 上海市 投资管理 100.00% - 投资设立
(2). 重要的非全资子公司
单位:元 币种:人民币
少数股东 本期归属于少数 本期向少数股东
子公司名称 期末少数股东权益余额
持股比例 股东的损益 宣告分派的股利
上海上实湖滨新城发展有限公司 49.00% 81,873.33 250,101,608.06
上海丰泽置业有限公司 49.00% 4,787,667.41 90,505,751.24
上海丰茂置业有限公司 49.00% -7,844,240.10 185,434,691.14
上海上实物业管理有限公司 15.00% 1,892,774.75 3,458,692.87 3,728,569.78
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2015 年半年度报告
上海金钟商业发展有限公司 10.00% 1,347,234.07 869,140.46 5,544,900.87
湖南丰盛房地产开发有限公司 10.00% -146,359.68 441,233.63
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2015 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
子 期末余额 年初余额
公
司
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
名
称
上 548,955,373.10 406,337.35 549,361,710.45 38,950,265.26 - 38,950,265.26 549,346,218.36 483,908.49 549,830,126.85 39,585,770.09 - 39,585,770.09
海
上
实
湖
滨
新
城
发
展
有
限
公
司
上 1,301,749,347.48 317,094.44 1,302,066,441.92 1,117,360,827.22 - 1,117,360,827.22 1,310,329,839.38 380,966.65 1,310,710,806.03 1,135,775,941.14 - 1,135,775,941.14
海
丰
泽
置
业
有
限
公
司
上 1,502,845,075.45 507,819.88 1,503,352,895.33 1,124,914,750.15 - 1,124,914,750.15 1,438,864,050.01 646,583.28 1,439,510,633.29 1,045,063,834.85 - 1,045,063,834.85
海
100 / 123
2015 年半年度报告
丰
茂
置
业
有
限
公
司
上 339,543,352.99 13,701,100.64 353,244,453.63 322,625,955.29 - 322,625,955.29 318,730,997.14 10,346,437.87 329,077,435.01 288,019,482.54 - 288,019,482.54
海
上
实
物
业
管
理
有
限
公
司
上 487,604,376.84 441,094,607.98 928,698,984.82 433,249,976.13 440,000,000.00 873,249,976.13 478,179,829.99 447,356,977.66 925,536,807.65 424,868,735.03 450,000,000.00 874,868,735.03
海
金
钟
商
业
发
展
有
限
公
司
湖 520,333,146.14 88,980.95 520,422,127.09 413,009,790.75 103,000,000.00 516,009,790.75 451,199,510.32 97,101.77 451,296,612.09 290,074,214.73 153,000,000.00 443,074,214.73
南
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2015 年半年度报告
丰
盛
房
地
产
开
发
有
限
公
司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海上实湖滨新城发展有限公司 - 167,088.43 167,088.43 -31,492,202.42 - -142,633.31 -142,633.31 -58,539,097.78
上海丰泽置业有限公司 131,005,733.00 9,770,749.81 9,770,749.81 36,740,838.14 102,801,759.00 9,814,035.20 9,814,035.20 25,851,174.66
上海丰茂置业有限公司 - -16,008,653.26 -16,008,653.26 -105,835,465.86 - -3,255,789.33 -3,255,789.33 -85,169,853.26
上海上实物业管理有限公司 31,600,100.91 12,618,498.34 12,618,498.34 -2,378,841.33 27,835,587.94 10,026,973.08 10,026,973.08 21,394,413.64
上海金钟商业发展有限公司 44,425,377.94 13,472,340.72 13,472,340.72 35,877,871.65 41,550,202.70 9,980,053.76 9,980,053.76 30,489,875.05
湖南丰盛房地产开发有限公司 - -1,463,596.76 -1,463,596.76 -31,581,016.46 - - - -
102 / 123
2015 年半年度报告
6、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明：
公司子公司上海上实城市发展投资有限公司本期收购上海嘉瑞房地产有限公司的少数股东 25%股
权，投资比例累计达到 62.50%，公司仍继续控制上海嘉瑞房地产有限公司。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响：
单位:元 币种:人民币
上海嘉瑞房地产有限公司
购买成本 22,500,000.00
--现金 22,500,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本 22,500,000.00
减：按取得的股权比例计算的子公司净资产份额 4,964,774.83
差额 17,535,225.17
其中：调整资本公积 17,535,225.17
调整盈余公积 -
调整未分配利润 -
7、 在合营企业或联营企业中的权益
(1). 重要的合营企业或联营企业
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业或联营 或联营企业
主要经营地 注册地 业务性质
企业名称 直接 间接 投资的会计
处理方法
泉州市上实投资 泉州市 泉州市 房地产开发 49.00% - 权益法
发展有限公司
上海实银资产管 上海市 上海市 投资管理、实 - 49.00% 权益法
理有限公司 业投资
上海实业养老投 上海市 上海市 实业投资、投 - 38.00% 权益法
资有限公司 资管理
上海嘉荟房地产 上海市 上海市 房地产开发 - 40.00% 权益法
有限公司
杭州上实房地产 杭州市 杭州市 房地产开发 - 46.00% 权益法
开发有限公司
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2015 年半年度报告
(2). 重要合营企业的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 年初余额/ 上期发生额
项目 泉州市上实投资发 上海实银资产 泉州市上实投资发 上海实银资产
展有限公司 管理有限公司 展有限公司 管理有限公司
流动资产 3,836,656,989.01 12,841,478.53 3,630,306,536.37 17,720,459.64
其中：现金和现金等价物 85,917,980.85 12,657,048.53 85,907,324.64 17,720,459.64
非流动资产 1,363,084.77 1,537,932.44 869,685.82 1,537,283.40
资产合计 3,838,020,073.78 14,379,410.97 3,631,176,222.19 19,257,743.04
流动负债 3,208,738,744.05 649,989.33 3,048,182,393.86 1,456,559.19
非流动负债 56,000,000.00 - - -
负债合计 3,264,738,744.05 649,989.33 3,048,182,393.86 1,456,559.19
少数股东权益 - - - -
归属于母公司股东权益 573,281,329.73 13,729,421.64 582,993,828.33 17,801,183.85
按持股比例计算的净资产份额 280,907,851.58 6,727,416.61 285,666,975.89 8,722,580.09
调整事项 - - - -
--商誉 - - - -
--内部交易未实现利润 - - - -
--其他 - - - -
对合营企业权益投资的账面价值 280,907,851.58 6,727,416.61 285,666,975.89 8,722,580.09
存在公开报价的合营企业权益投 - - - -
资的公允价值
营业收入 - - - -
财务费用 10,855.86 -11,342.70 3,197.24 -
所得税费用 - - - -
净利润 -9,712,498.60 -4,071,762.21 -227,465.14 -
终止经营的净利润 - - - -
其他综合收益 - - - -
综合收益总额 -9,712,498.60 -4,071,762.21 -227,465.14 -
本报告期收到的来自合营企业的 - - - -
股利
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2015 年半年度报告
(3). 重要联营企业的主要财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 年初余额/ 上期发生额
项目 上海实业养老投 上海嘉荟房地产有 杭州上实房地产 上海实业养老投 上海嘉荟房地产有 杭州上实房地产
资有限公司 限公司 开发有限公司 资有限公司 限公司 开发有限公司
流动资产 19,972,855.53 1,089,050,070.25 483,184,678.39 20,007,891.46 1,075,160,589.03 459,595,000.00
非流动资产 500,000,000.00 70,999.97 - 500,000,000.00 23,900.43 -
资产合计 519,972,855.53 1,089,121,070.22 483,184,678.39 520,007,891.46 1,075,184,489.46 459,595,000.00
流动负债 500,000,000.00 1,064,630,542.74 483,185,481.02 500,001,972.87 1,050,191,510.13 459,595,000.00
非流动负债 - - - - - -
负债合计 500,000,000.00 1,064,630,542.74 483,185,481.02 500,001,972.87 1,050,191,510.13 459,595,000.00
少数股东权益 - - - - - -
归属于母公司股东权益 19,972,855.53 24,490,527.48 -802.63 20,005,918.59 24,992,979.33 -
按持股比例计算的净资产份额 7,589,685.10 9,796,210.99 -369.21 7,602,249.06 9,997,191.73 -
调整事项 - - - - - -
--商誉 - - - - - -
--内部交易未实现利润 - - - - - -
--其他 - - - - - -
对联营企业权益投资的账面价值 7,589,685.10 9,796,210.99 -369.21 7,602,249.06 9,997,191.73 -
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值 - - - - - -
营业收入 - - - - - -
净利润 -33,063.06 -502,451.85 -802.63 -21,721.37 - -
终止经营的净利润 - - - - - -
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其他综合收益 - - - - - -
综合收益总额 -33,063.06 -502,451.85 -802.63 -21,721.37 - -
本报告期收到的来自联营企业的股利 - - - - - -
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额/ 本期发生额 年初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 363,399.83 369,493.05
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -696,093.22 -
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 -696,093.22 -
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十、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项等。与这些金融工具
有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些
风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在风险和收益之间取得
适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的
利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立
适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的
范围之内。
1、市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款、应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债
使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司
根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2015 年 6 月 30 日，本公司
的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 811,060 万元，及人民币计价的
固定利率借款合同，金额为 38,500 万元以及人民币计价的固定利率公司债券合同，金额为 10 亿
元和人民币计价的固定利率中期票据合同，金额为 10 亿元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
截至 2015 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负
债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本公
司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
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2015 年半年度报告
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目
第一层次公允价值计量 第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融资
产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金
融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93
1. 债务工具投资
2. 权益工具投资 346,583,749.93 346,583,749.93
3. 其他
（三）投资性房地产
1. 出租用的土地使用权
2. 出租的建筑物
3. 持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1. 消耗性生物资产
2. 生产性生物资产
持续以公允价值计量的资 346,583,749.93 346,583,749.93
产总额
（五）以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融负
债
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1. 发行的交易性债券
2. 指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融负债
3. 衍生金融负债
持续以公允价值计量的负
债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产 上海实业开发有限公司 346,583,749.93 按被投资对象期末可辨认净资产公
之权益工具投资 允价值之可归属于本公司部分
十二、关联方及关联交易
3、 本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例(%) 表决权比例(%)
上实地产发展 中国香港 投资控股 10,000 股 63.65% 63.65%
有限公司
本企业的母公司情况的说明：
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。其实质控制人为上海市国有资产监督
管理委员会。
4、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见“附注九、在其他主体中的权益”。
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5、 本企业的合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见“附注九、在其他主体中的权益”。
本期与公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情
况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
泉州市上实投资发展有限公司 合营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海嘉荟房地产有限公司 联营企业
杭州上实房地产开发有限公司 联营企业
6、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海上实投资发展有限公司 集团兄弟公司
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海上实金融服务控股有限公司 集团兄弟公司
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司
上海实银资产管理有限公司 集团兄弟公司
7、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
出售商品/提供劳务情况表
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海上实投资发展有限公司 收取租赁费 2,178,876.00 3,678,882.00
上海上实集团财务有限公司 收取租赁费 1,531,087.66 253,040.00
上海实银资产管理有限公司 收取租赁费 549,480.00 274,740.00
上海上实金融服务控股有限公司 收取租赁费 1,068,630.00 -
上海实业东滩投资开发(集团)有限公司 收取租赁费 1,953,042.00 1,953,042.00
上海上实(集团)有限公司 收取租赁费 184,962.00 -
(2). 关联担保情况
单位：万元 币种：人民币
本公司作为被担保方
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
上海实业开发有限公司 49,500.00 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
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注：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实大
厦 10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2015 年 6 月 30
日贷款余额人民币 4.95 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
8、 关联方应收应付款项
(1). 其他应收款
单位:元 币种:人民币
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
泉州市上实投资发展有限公司 合营企业 1,551,461,067.16 - 1,481,903,930.99 -
上海实业养老投资有限公司 联营公司 190,000,000.00 - 190,000,000.00 -
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 集团兄弟公司 1,953,042.00 5,859.13 - -
上海嘉荟房地产有限公司 联营公司 - - 133,165.69 -
(2). 其他应付款
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 年初账面余额
上海实业开发有限公司 合作公司 - 100,000,000.00
成都上实置地有限公司 子公司 - 28,549,651.12
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司 759,120.00 -
上海实银资产管理有限公司 合营企业 183,160.00 -
十三、 承诺及或有事项
9、 重大承诺事项
(1) 2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心(有限合
伙)(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合伙
企业的有限合伙人(LP)共同出资，公司合营企业上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资管”
作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心 (有限合伙) (以下简称“实银基
金”)，首期募集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首期募
集资金规模预计为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、
夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。实
银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
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(2)2014 年 10 月 27 日，公司总裁会通过决议，拟通过全资子公司上海实锐投资管理有限公司与
北京银宏春晖投资管理有限公司、中国银宏有限公司共同设立嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合
伙)。并由该合伙企业作为普通合伙人，上海实锐投资管理有限公司、北京银宏春晖投资管理有限
公司及誉德能源技术(上海)有限公司作为有限合伙人，共同设立嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限
合伙)。嘉兴银锐远略投资合伙企业(有限合伙)规模拟定人民币 1.31 亿元。上海实锐投资管理有
限公司在嘉兴银锐投资管理合伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 35 万元，在嘉兴银锐远略投资合
伙企业(有限合伙)中拟认缴人民币 4,000 万元。
(3) 2014 年 11 月 23 日，杭州市国土资源局余杭分局与受让人上实城发、福建省泉州丰盛集团有
限公司、上海瑞陟投资管理有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地标的位于良渚
街道(宗地编号为余政储出(2014)46 号)，出让面积 59,640 平方米，出让总价款 91,906 万元。根
据土地出让合同约定：第一笔出让价款 50%(含 20%保证金)45,953 万元，付款时点不晚于 2014 年
12 月 23 日。截至 2015 年 6 月 30 日，上实城发已按合同约定支付出让价款 50%计 45,953 万元。
另 50%出让价款(45,953 万元)付款时点不晚于 2015 年 11 月 23 日之前。
10、重大或有事项
(1) 按揭贷款担保
截至 2015 年 6 月 30 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2015 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 1,117.25 万元。
② 湖州湖峰置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2015 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 685.07 万元。
③ 哈尔滨上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自银行与
购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项
权证交由银行执管之日止。
截至 2015 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 869.00 万元。
④ 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2015 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 5,207.00 万元。
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⑤ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥
抵押登记后解除。
截至 2015 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 182.33 万元。
⑥ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证以及相关国有土地使用权证并办妥抵押
登记后解除。
截至 2015 年 6 月 30 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 20,820.78 万元。
十四、 资产负债表日后事项
2015 年 7 月 21 日，公司召开了总裁办公会议，审议通过了公司全资子公司上海上实城市发展投
资有限公司收购绿地地产集团有限公司持有的上海嘉瑞房地产有限公司 37.50%股权。收购完成后，
公司通过间接方式持有上海嘉瑞房地产有限公司 100%股权。截至报告日，上述股权变更登记手续
已完成。
十五、 其他重要事项
11、分部信息
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 其他业务（注） 抵销 合计
一、营业收入 739,832,509.46 36,397,351.64 - -5,261,921.88 770,967,939.22
其中：对外交 734,570,587.58 36,397,351.64 - - 770,967,939.22
易收入
分部间交易 5,261,921.88 - - -5,261,921.88 -
收入
二、营业费用 581,990,094.08 21,413,414.84 2,562,230.41 - 605,965,739.33
三、营业利润 152,580,493.50 14,983,936.80 -2,562,230.41 - 165,002,199.89
四、资产总额 20,256,480,307.92 394,152,201.81 126,246,253.95 - 20,776,878,763.68
五、负债总额 14,763,035,294.06 352,495,718.68 18,887.53 - 15,115,549,900.27
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2015 年 6 月 30 日主要包括上海
实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、上海上实北外滩投资开发有限公司、上海
锐毅投资管理有限公司等。
2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
(1) 2015 年 3 月 13 日，公司收到中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《关于核准上
海实业发展股份有限公司公开发行公司债券的批复》(证监许可[2015]375 号)，核准公司向社会
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公开发行面值不超过 20 亿元的公司债券，采用分期发行方式，首期发行面值不少于总发行面值的
50%，自证监会核准发行之日起 6 个月内完成，其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起 24
个月内完成。
上述公司债券(第一期)已于 2015 年 3 月 23 日发行完毕，第一期债券发行总额为人民币 10 亿元，
最终票面利率为 4.92% 。
(2) 2015 年 5 月 20 日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市
协注[2015]MTN186 号），同意接受公司中期票据注册，公司本次中期票据的注册金额为人民币 12
亿元，注册额度自通知书发出之日起 2 年内有效，公司在注册有效期内可分期发行中期票据。
公司于 2015 年 6 月 16 日收到第一期中期票据，发行总额为人民币 10 亿元，发行利率为 4.95%。
（3）公司于 2009 年与公司第二大股东上海上实投资发展有限公司(以下简称“上实投资”)签订股
权转让合同，转让公司持有的上海远东国际桥梁建设有限公司(以下简称“远东桥梁”)100%股权。
该股权转让完毕后，远东桥梁因涉及三起民事诉讼(其中所涉法律关系发生在股权转让合同成立之
前)，直接导致上实投资股东权益的损失，故上实投资对本公司提起诉讼，请求公司赔偿其股权损
失。上实投资对本公司及相关第三人——上海公路桥梁(集团)有限公司、上海市基础工程集团有
限公司、上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司、上海浦江缆索股份有限公司、上海建四实
业有限公司、上海建五实业有限公司、上海建七实业有限公司、上海市机械施工集团有限公司提
起诉讼，请求公司赔偿其股权损益损失 27,078,845.50 元。2014 年 10 月 17 日，该案由上海市黄
浦区人民法院受理。
2015 年 3 月 31 日，根据上海市黄浦区人民法院出具的编号（2014）黄浦民二（商）初字第 1280
号民事判决结果，公司赔偿上海上实投资发展有限公司股东权益损失 27,078,845.50 元。本报告
期公司已对上述赔偿计提预计负债 27,078,845.50 元。
（4）2015 年 4 月 28 日，公司第六届董事会第二十三次会议审议通过了《上海实业发展股份有限
公司非公开发行股票预案》，有关事项已经上海市国资委批复、上海实业控股有限公司股东特别
大会批准及公司股东大会批准，尚待中国证券监督管理委员会核准。
（5）公司于 2015 年 6 月 18 日通过竞买方式竞得位于重庆市北碚区 A72-4/03 地块，地块土地出让
面积为 30,844 平方米，土地用途为住宅用地，价格为人民币 8,711 万元。公司设立全资子公司重
庆海上海置业有限公司，注册资本为人民币 1,000 万元，用于经营开发上述地块项目。2015 年 7
月 14 日，该公司已经注册成立。
（6）为顺应移动互联时代创新创业及办公的特点和需求，推动公司聚焦房地产细分行业、实现地
产主业“升级”，公司于 2015 年 5 月 11 日召开总裁办公会议，同意由公司全资子公司上海上实
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城市发展投资有限公司之全资子公司上海实锐投资管理有限公司（以下简称“实锐投资”）与上
海威加投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“威加投资”）、上海扬维投资管理合伙企业
（有限合伙）（以下简称“扬维投资”）共同出资，新设成立上海帷迦科技有限公司（以下简称“帷
迦科技”）。帷迦科技的注册资本为人民币 10,000 万元，其中，实锐投资认缴出资额为人民币
4,500 万元，占公司注册资本的 45%；威加投资认缴出资额为人民币 4,500 万元，占公司注册资本
的 45%；扬维投资认缴出资额为人民币 1,000 万元，占公司注册资本的 10%。2015 年 5 月 18 日，
该公司已经注册成立。
（7）为提升公司整体经济效益，根据上实发展整体战略要求，公司于2015年5月6日召开总裁办公
会议，同意由公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司（以下简称“上实城发”）收购上
海铭邦投资发展有限公司持有的上海嘉瑞房地产有限公司（以下简称“上海嘉瑞”）25%股权，收
购价格为人民币2,250万元,同时按比例承担股东借款在内的相应债务。 本次收购后，上实城发持
有上海嘉瑞62.50%股权；绿地地产集团有限公司持有上海嘉瑞37.50%股权。
（8）根据公司战略发展要求，为促进公司与上海众鑫建筑设计研究院有限公司（以下简称“众鑫
设计”）业务合作，公司于2015年5月4日召开总裁办公会议，同意公司全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司之全资子公司上海实锐投资管理有限公司收购上海众鑫城建发展有限公司持有
的众鑫设计15%股权，收购价格为人民币1,500万元。
（9）根据公司战略发展要求及丰盛时代大厦项目的实际开发情况，为提升公司整体经济效益，公
司于2015年4月28日召开总裁办公会议，同意收购江建钦、吴建川、庄伟峰三位股东持有的湖南丰
盛房地产开发有限公司（以下简称“湖南丰盛”）合计90%的股权，股权转让价格为人民币1,858.43
万元，同时同比例承担湖南丰盛的股东借款约2.54亿元。本次收购后，公司持有湖南丰盛90%股权；
江建钦持有湖南丰盛5%股权；庄伟峰持有湖南丰盛5%股权。2015年5月12日，上述股权变更登记手
续完成。
十六、 母公司财务报表主要项目附注
12、应收账款
(1). 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
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2015 年半年度报告
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
应收账款
按组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合
关联方组合 43,215.52 100.00% - - 43,215.52 100.00% - -
单项金额不重大但
单独计提坏账准备
的应收账款
合计 43,215.52 100.00% - - 43,215.52 100.00% - -
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期无计提、收回或转回的坏账准备。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
本期无实际核销的应收账款。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
湖州湖峰置业有限公司 子公司 41,215.52 - 2-3 年 95.37%
大理上实城市发展有限公司 子公司 2,000.00 - 3 年以上 4.63%
合计 43,215.52 - 100.00%
13、其他应收款
(1). 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的其他应收
款
按组合计提
坏账准备的
其他应收款
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2015 年半年度报告
非关联方组 133,874,781.42 1.50% 420,181.97 100.00% 16,290,503.43 0.24% 67,429.13 100.00%
合
关联方组合 8,787,911,520.58 98.50% - - 6,903,778,961.47 99.76% - -
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的其他应
收款
合计 8,921,786,302.00 100.00% 420,181.97 100.00% 6,920,069,464.90 100.00% 67,429.13 100.00%
非关联方组合按账龄分析法计提坏账准备：
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
账面余额 比例 坏账准备
1 年以内 133,837,442.14 0.30% 401,512.33
1至2年 - 5.00% -
2至3年 - 10.00% -
3 年以上 37,339.28 50.00% 18,669.64
合计 133,874,781.42 420,181.97
确定该组合依据的说明：
对于按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，
关联方组合：不计提坏账准备。非关联方组合：对于单项金额不重大的其他应收款，与经单独测
试后未减值的其他应收款一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以前年度与之具有类似信用
风险特征的其他应收款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 352,752.84 元。
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
本期无实际核销的其他应收款。
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 占总金额比例(%) 坏账准备
上海上实城市发 子公司 1,754,200,000.00 1 年以内、1-2 19.66% -
展投资有限公司 年
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2015 年半年度报告
泉州市上实投资 合营企业 1,551,461,067.16 1 年以内、1-2 17.39% -
发展有限公司 年、2-3 年、3
年以上
上海丰泽置业有 子公司 1,039,405,142.59 1 年以内、1-2 11.65% -
限公司 年、2-3 年
上海上实锦绣花 子公司 1,028,002,234.65 1 年以内、1-2 11.52% -
城置业有限公司 年、2-3 年
上海丰茂置业有 子公司 1,027,769,894.86 1 年以内、1-2 11.52% -
限公司 年
合计 6,400,838,339.26 71.74% -
14、长期股权投资
单位：元 币种：人民币
期末余额 年初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 4,405,475,020.60 4,405,475,020.60 4,391,890,720.60 4,391,890,720.60
对联营、合营企业投资 280,907,851.58 280,907,851.58 285,666,975.89 285,666,975.89
合计 4,686,382,872.18 4,686,382,872.18 4,677,557,696.49 4,677,557,696.49
(1) 对子公司投资
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
被投资单位 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
上实发展(青 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
岛)投资开发有
限公司
上海上实城市 658,662,536.84 658,662,536.84
发展投资有限
公司
上海上实锦绣 345,000,000.00 345,000,000.00
花城置业有限
公司
成都上实置业 300,000,000.00 300,000,000.00
有限公司
上海上实湖滨 221,292,006.02 221,292,006.02
新城发展有限
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2015 年半年度报告
公司
上海丰茂置业 210,157,488.58 210,157,488.58
有限公司
天津市中天兴 152,950,000.00 152,950,000.00
业房地产开发
有限公司
上海上实南开 135,015,899.01 135,015,899.01
地产有限公司
上海上实北外 100,000,000.00 100,000,000.00
滩投资开发有
限公司
哈尔滨上实置 50,000,000.00 50,000,000.00
业有限公司
重庆华新国际 43,040,907.98 43,040,907.98
实业有限公司
上海丰泽置业 30,000,000.00 30,000,000.00
有限公司
湖南丰盛房地 - 18,584,300.00 18,584,300.00
产开发有限公
司
上海上实物业 10,574,327.19 10,574,327.19
管理有限公司
湖州湖峻置业 9,794,284.28 9,794,284.28
有限公司
湖州湖峰置业 9,787,953.18 9,787,953.18
有限公司
上海皇冠房地 7,535,353.47 7,535,353.47
产有限公司
上海瑞陟投资 5,000,000.00 5,000,000.00 -
管理有限公司
上海长海房地 4,466,475.37 4,466,475.37
产发展有限公
司
湖州湖源投资 3,996,632.97 3,996,632.97
发展有限公司
上海高阳宾馆 1,528,273.62 1,528,273.62
有限公司
湖州湖润建设 1,000,000.00 1,000,000.00
管理有限公司
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2015 年半年度报告
上海金钟商业 - -
发展有限公司
上海上实南开 - -
房地产营销有
限公司
上海锐毅投资 - -
管理有限公司
合计 4,391,890,720.60 18,584,300.00 5,000,000.00 4,405,475,020.60
(2) 对联营、合营企业投资
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
其他 宣告发
被投资 年初 其他 期末 准备
追加 减少 权益法下确认 综合 放现金 计提减
单位 余额 权益 其他 余额 期末
投资 投资 的投资损益 收益 股利或 值准备
变动 余额
调整 利润
合营企业
泉州市上 285,666,975.89 -4,759,124.31 280,907,851.58
实投资发
展有限公
司
(3) 期末质押的长期股权投资情形如下：
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公司 9,329.55 万元 长期借款 14,750 万元
48%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
上实发展(青岛)投资开发有限公司 31,606.17 万元 长期借款 33,600 万元
16.02%股权 及一年内到期非流动负债 1,000 万元
15、营业收入和营业成本：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 45,066,161.73 18,189,250.99 37,313,979.74 17,539,219.24
其他业务 - - - -
合计 45,066,161.73 18,189,250.99 37,313,979.74 17,539,219.24
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2015 年半年度报告
16、投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 194,450,523.79 587,717,079.39
权益法核算的长期股权投资收益 -4,759,124.31 -111,457.92
处置长期股权投资产生的投资收益 22,577,682.46 670,689,635.78
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 174,000,000.00
处置持有至到期投资取得的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益 43,000,000.00
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产
生的利得
合计 429,269,081.94 1,258,295,257.25
十七、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 22,683,254.52
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关， 4,283,709.70
按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除
外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
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2015 年半年度报告
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 43,000,000.00
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资
收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -24,742,843.52
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -1,442,484.19
少数股东权益影响额 -1,210,910.65
合计 42,570,725.86
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收益率 每股收益
报告期利润
（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.36% 0.15 0.15
扣除非经常性损益后归属于公司 2.49% 0.11 0.11
普通股股东的净利润
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2015 年半年度报告
第十节 备查文件目录
备查文件目录 (一) 载有公司董事长亲笔签名的半年度报告文本。
备查文件目录 (二) 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
(三) 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的
备查文件目录
正本及公告的原稿。
董事长：陆申
董事会批准报送日期：2015 年 8 月 27 日
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