京能置业股份有限公司
600791
2012 年半年度报告
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
目 录
一、 重要提示 .......................................................................... 2
二、 公司基本情况 .................................................................. 2
三、 股本变动及股东情况 ...................................................... 4
四、 董事、监事和高级管理人员情况 .................................. 6
五、 董事会报告 ...................................................................... 6
六、 重要事项 .......................................................................... 8
七、 财务会计报告（未经审计） ........................................ 13
1
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
一、 重要提示
(一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资
料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
(二) 公司全体董事出席董事会会议。
(三) 公司半年度财务报告未经审计。
(四)
公司负责人姓名 徐京付
主管会计工作负责人姓名 姜爱芸
会计机构负责人姓名 高京兰
公司负责人徐京付、主管会计工作负责人姜爱芸及会计机构负责人高京兰声明：
保证本半年度报告中财务报告的真实、完整。
(五) 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
(六) 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
二、 公司基本情况
(一) 公司信息
公司的法定中文名称 京能置业股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 京能置业
公司的法定英文名称 BEIH-PROPERTY CO.,LTD
公司的法定英文名称缩写 BEIH-ZY
公司法定代表人 徐京付
(二) 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 王凤华
北京市海淀区彩和坊路 8 号天 北京市海淀区彩和坊路 8 号天
联系地址
创科技大厦 12 层西侧 创科技大厦 12 层西侧
电话 010-62698639 010-62698709
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM JNZY@BEIH-ZY.COM
2
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
(三) 基本情况简介
北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大
注册地址
厦 A 西八层
注册地址的邮政编码 100031
北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦
办公地址
12 层西侧
办公地址的邮政编码 100080
公司国际互联网网址 WWW.BEIH-ZY.COM
电子信箱 JNZY@BEIH-ZY.COM
(四) 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的
www.sse.com.cn
网址
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
(五) 公司股票简况
公司股票简况
股票上市交易 变更前股票简
股票种类 股票简称 股票代码
所 称
上海证券交易
A股 京能置业 600791 天创置业
所
(六) 主要财务数据和指标
1、 主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上年度
本报告期末 上年度期末
期末增减(%)
总资产 4,765,176,075.38 4,663,140,119.21 2.19
所有者权益（或股东权益） 1,159,901,535.26 1,120,160,230.07 3.55
归属于上市公司股东的每
2.56 2.47 3.64
股净资产（元／股）
本报告期比上年同期
报告期（1－6 月） 上年同期
增减(%)
营业利润 122,275,373.55 126,506,604.44 -3.35
利润总额 122,235,373.55 124,972,851.75 -2.19
归属于上市公司股东的净
53,327,705.19 55,793,326.10 -4.42
利润
归属于上市公司股东的扣
53,299,705.19 54,412,948.68 -2.05
除非经常性损益的净利润
基本每股收益(元) 0.1178 0.1232 -4.38
扣除非经常性损益后的基 0.1177 0.1201 -2.00
3
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
本每股收益(元)
加权平均净资产收益率
4.68 5.80 减少 1.12 个百分点
(%)
经营活动产生的现金流量
-510,225,440.61 120,264,388.21 不适用
净额
每股经营活动产生的现金
-1.13 0.27 不适用
流量净额（元）
2、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -40,000.00
少数股东权益影响额（税后） -12,000.00
合计 -28,000.00
三、 股本变动及股东情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 股东和实际控制人情况
1、 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 27,348 户
前十名股东持股情况
持有有限
股东 持股比 报告期内 质押或冻结
股东名称 持股总数 售条件股
性质 例(%) 增减 的股份数量
份数量
北京能源投资（集团）有限 国有
45.26 204,983,645 0 0 无
公司 法人
招商证券股份有限公司客户 未
其他 3.35 15,182,736 -107,493 0
信用交易担保证券账户 知
国有 未
贵州省水城钢铁(集团)公司 1.93 8,751,600 0 0
法人 知
未
信达证券股份有限公司 其他 1.32 5,956,314 60,000 0
知
未
广东富盈建设有限公司 其他 0.97 4,402,948 148,720 0
知
境内
未
于秋吟 自然 0.86 3,900,000 -138,000 0
知
人
中国光大银行股份有限公司 未
其他 0.75 3,409,600 3,409,600 0
－摩根士丹利华鑫资源优选 知
4
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
混合型证券投资基金
中国中投证券有限责任公司 未
其他 0.73 3,314,666 3,314,666 0
客户信用交易担保证券账户 知
境内
未
宋世麟 自然 0.57 2,570,000 385,300 0
知
人
未
陕西工业技术研究院 其他 0.52 2,345,486 0 0
知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份的
股东名称 股份种类及数量
数量
人民币普通
北京能源投资（集团）有限公司 204,983,645 204,983,645
股
招商证券股份有限公司客户信用交易担 人民币普通
15,182,736 15,182,736
保证券账户 股
人民币普通
贵州省水城钢铁(集团)公司 8,751,600 8,751,600
股
人民币普通
信达证券股份有限公司 5,956,314 5,956,314
股
人民币普通
广东富盈建设有限公司 4,402,948 4,402,948
股
人民币普通
于秋吟 3,900,000 3,900,000
股
中国光大银行股份有限公司－摩根士丹 人民币普通
3,409,600 3,409,600
利华鑫资源优选混合型证券投资基金 股
中国中投证券有限责任公司客户信用交 人民币普通
3,314,666 3,314,666
易担保证券账户 股
人民币普通
宋世麟 2,570,000 2,570,000
股
人民币普通
陕西工业技术研究院 2,345,486 2,345,486
股
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动人
上述股东关联关系或一致行动的说明
关系。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
有限售条件股份可
持有的有限 上市交易情况
序 有限售条件股东
售条件股份 可上市 新增可上 限售条件
号 名称
数量 交易时 市交易股
间 份数量
汕头市潮南区两 具体可出售或转让时间由代为支付
1 257,400
英经贸有限公司 - 对价的股东京能集团与其协商确定。
5
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
贵州证券登记公 具体可出售或转让时间由代为支付
2 154,440
司 - 对价的股东京能集团与其协商确定。
贵州省贵阳市云
具体可出售或转让时间由代为支付
3 侨针纺采购供应 51,480
- 对价的股东京能集团与其协商确定。
站
贵州省贵阳成阳 具体可出售或转让时间由代为支付
4 51,480
实业有限公司 - 对价的股东京能集团与其协商确定。
贵州省华星工贸 具体可出售或转让时间由代为支付
5 51,480 -
公司 对价的股东京能集团与其协商确定。
贵州省旅游投资 具体可出售或转让时间由代为支付
6 24 -
有限公司 对价的股东京能集团与其协商确定。
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致
上述股东关联关系或一致行动人的说明
行动人关系。
2、 控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
四、 董事、监事和高级管理人员情况
(一) 董事、监事和高级管理人员持股变动
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
(二) 新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
本报告期内公司无新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况。
五、 董事会报告
(一) 报告期内整体经营情况的讨论与分析
在今年 3 月召开的"两会"上，国家明确要继续实施积极的财政政策和稳健的
货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性
和前瞻性。进入 2012 年以来，央行分别实施了两次降息，两次下调存款准备金
率。5 月的国务院常务会议，在经济下行压力加大下，提出稳定和严格实施房地
产市场调控政策。在房地产调控政策延续下，上半年开发商依然面对高库存压力
和资金紧张的局面。
在董事会的正确领导下，公司经营层团结一致克服困难，做好各项工作。项
目开发、销售工作稳步推进；有效开展内控和标准化管理工作；增加项目储备；
做好融资工作保证项目顺利运作。
期内，公司实现利润总额 12223.54 万元，净利润 5332.77 万元，与去年同
期相比基本持平。公司实现营业收入 38026.64 万元，成本 17680.25 万元，销售
费用 472.74 万元，与去年同期相比均有较大幅度下降，主要是本期可结转商品
房减少所致；货币资金较年初减少，主要是本期购买土地和支付工程款所致； 其
他应收款较年初增加，主要是本期增加的租赁保证金及施工保证金所致；销售商
品、提供劳务收到的现金较上年同期减少，主要是本期可售项目减少所致；购买
商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加，主要是本期新购一宗土地所致。
6
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
公司目前经营工作面临的主要问题是销售速度趋缓。积极推进储备项目的
开发建设工作，加强在建项目销售工作，加快销售回款速度，提升销售业绩是公
司下半年工作的重中之重。
(二) 公司主营业务及其经营状况
1、 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
营业利润
营业收入 营业成本 营业利润率比
分行业或 率
营业收入 营业成本 比上年同 比上年同 上年同期增减
分产品
期增减(%) 期增减(%) (%)
(%)
分行业
房地产开 增加 34.68 个
379,706,850.90 176,775,404.95 53.44 -43.63 -61.23
发 百分点
分产品
商品房销 增加 34.68 个
379,706,850.90 176,775,404.95 53.44 -43.63 -61.23
售 百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
北京市 330,688,388.00 31.70
呼和浩特市 49,018,462.90 -84.97
(三) 公司投资情况
1、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、 非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
项目名称 收购金额 收购进度
收购北京天科创业科技有限
245.66 收购完毕
公司 10%股权
合计 245.66 /
(四) 报告期内现金分红政策的制定及执行情况
经公司 2008 年度股东大会决议，公司进一步明确了现金分红政策，政策主
要内容为"在公司正常经营的情况下，公司将采取积极的利润分配政策，重点采
用以现金形式分配股利，重视对投资者的合理回报，保持利润分配政策的连续性
和稳定性"。
7
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
公司 2011 年度利润分配方案已经 2011 年度股东大会审议通过，并于 8 月
22 日实施完毕，符合有关法律法规的规定。
六、 重要事项
(一) 公司治理的情况
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》等各项法
律法规的要求规范运作。公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司
治理的规范性文件要求不存在差异。
报告期内，公司为了规范内幕信息管理及财务管理等工作，经董事会审议修
订了《内幕信息知情人管理办法》及《财务管理办法》等管理制度；公司结合自
身情况，并遵照监管部门的要求，制定了《内部控制规范实施工作方案》及《内
部控制建设发展规划》，并完成了制度标准化工作；组织实施了公司全系统的房
地产业务管理培训，制定项目后评价管理实施办法，研究设计对标体系，编制对
标管理办法。公司通过上述办法以全面提高公司业务管理水平，明确相关机构和
人员的职责与权限，进一步完善了公司管理制度。
我们今后将不断加强公司治理结构建设，促进公司在规范的经营运作下获得
长期健康发展，实现公司价值最大化和股东利益最大化。
(二) 报告期实施的利润分配方案执行情况
经公司于 2012 年 6 月 28 日召开的 2011 年度股东大会审议，通过了公司向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.3 元（含税）的利润分配方案。本次分配以
452,880,000 股为基数，以 2012 年 8 月 15 日为股权登记日，于 2012 年 8 月 22
日实施完毕。
(三) 重大诉讼仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
(四) 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
(五) 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
1、 持有其他上市公司股权情况
单位：元
报告期
占该公司
证券代 证券 最初投资成 期末账面价 报告期 所有者 会计核 股份来
股权比例
码 简称 本 值 损益 权益变 算科目 源
（％）
动
可供出
光 大
601818 3,600,000.00 0.01 9,757,440.00 - - 售金融 认购
银行
资产
8
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
(六) 报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
本报告期公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
(七) 报告期内公司重大关联交易事项
1、 资产收购、出售发生的关联交易
单位:万元 币种:人民币
转让
价格
与账
转让 转让 面价
关联 关联
关联 资产 资产 值或
关联 关联 关联交 交易 转让 交易
交易 的账 的评 评估
方 关系 易类型 定价 价格 结算
内容 面价 估价 价值
原则 方式
值 值 差异
较大
的原
因
收 购
北 京
天 创 天 科
固 定
科 技 其 他 创 业
收 购 股 评 估 资 产
发 展 关 联 科 技 165.67 245.66 245.66 现款
权 定价 增 值
有 限 人 有 限
所致
公司 公 司
10% 股
权
2、关联债权债务往来
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
发生额 余额 发生额 余额
京能集团 控股股东 0 0 0 38,421.76
北京京能源
母公司的控股
深融资租赁 0 0 5,500.00 5,500.00
子公司
有限公司
合计 0 0 5,500.00 43,921.76
报告期内公司向控股股东及其
0
子公司提供资金的发生额（元）
公司向控股股东及其子公司提
0
供资金的余额（元）
1、经公司股东大会同意，公司与京能集团共同开发建设银川房地
关联债权债务形成原因 产项目，上述 38421.76 万元为京能集团提供项目开发资金所致。上
述资金的提供有利于银川房地产项目的开发建设。
9
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
2、公司以全资子公司北京天科创业科技有限公司所拥有的办公用
房 2019.07 平方米，与京能集团全资企业---北京京能源深融资租赁
有限公司以"售后回租"形式开展融资租赁业务，获取资金人民币
5500 万元。
租赁期限不超过 3 年；租赁利率为人民银行同期贷款利率，即
年利率为 6.65%；租赁保证金为融资租赁总金额的 5%；租赁手续费
为 225 万元；租金支付方式为等额年金季付。
3、其他重大关联交易
公司向大股东京能集团全资子公司---北京源深节能技术有限责任公司申请
委托贷款 5000 万元人民币，借款期限 1 年，借款年利率 10%。
(八) 重大合同及其履行情况
1、 为公司带来的利润达到公司本期利润总额 10％以上（含 10％）的托管、承
包、租赁事项
(1) 托管情况
本报告期公司无托管事项。
(2) 承包情况
本报告期公司无承包事项。
(3) 租赁情况
本报告期公司无租赁事项。
2、 担保情况
本报告期公司无担保事项。
3、 委托理财及委托贷款情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
4、 其他重大合同
本报告期公司无其他重大合同。
(九) 承诺事项履行情况
1、 本报告期或持续到报告期内，上市公司、控投股东及实际控制人没有承诺事
项。
10
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
(十) 聘任、解聘会计师事务所情况
尚未聘任新一年度会计师事务所。
(十一) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚
及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未
受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
(十二) 其他重大事项的说明
报告期内，公司以人民币 27502 万元竞得大连市旅顺口区光荣街道的大旅
（2012）-7 号地块的国有建设用地使用权，用地面积 132425 平方米，土地使用
性质为住宅及配套公建，建筑规模 145668 平方米；以人民币 13318 万元竞得大
连市旅顺口区光荣街道的大旅（2012）-8 号地块的国有建设用地使用权，用地面
积 91307 平方米，土地使用性质为商服，建筑规模 59350 平方米；以人民币 8927
万元竞得大连市旅顺口区铁山街道的大旅（2012）-9 号地块的国有建设用地使用
权，用地面积 42983.3 平方米，土地使用性质为住宅及配套公建，建筑规模 47282
平方米。
(十三) 信息披露索引
事项 刊载的报刊名称 刊载日期 刊载的互联网网站及检索路径
京能置业股份有限
上 海 证 券 交 易 所 网 站
公司 2011 年业绩预 中国证券报、上海证券报 2012 年 1 月 20 日
www.sse.com.cn
增公告
京能置业股份有限
上 海 证 券 交 易 所 网 站
公司关于竞得土地 中国证券报、上海证券报 2012 年 3 月 23 日
www.sse.com.cn
使用权的公告
京能置业股份有限
公司第六届董事会 上 海 证 券 交 易 所 网 站
中国证券报、上海证券报 2012 年 3 月 29 日
第三次会议决议公 www.sse.com.cn
告
京能置业股份有限
公司第五届监事会 上 海 证 券 交 易 所 网 站
中国证券报、上海证券报 2012 年 3 月 29 日
第十三次会议决议 www.sse.com.cn
公告
京能置业股份有限
公司第六届董事会 上 海 证 券 交 易 所 网 站
中国证券报、上海证券报 2012 年 5 月 31 日
第三十次临时会议 www.sse.com.cn
决议公告
京能置业股份有限
上 海 证 券 交 易 所 网 站
公司融资租赁关联 中国证券报、上海证券报 2012 年 5 月 31 日
www.sse.com.cn
交易公告
京能置业股份有限 中国证券报、上海证券报 2012 年 6 月 8 日 上 海 证 券 交 易 所 网 站
11
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
公司第六届董事会 www.sse.com.cn
第三十一次临时会
议决议公告暨召开
2011 年度股东大会
的通知
京能置业向京能集
团全资子公司申请 上 海 证 券 交 易 所 网 站
中国证券报、上海证券报 2012 年 6 月 8 日
委托贷款的关联交 www.sse.com.cn
易公告
京能置业股份有限
上 海 证 券 交 易 所 网 站
公司 2011 年度股东 中国证券报、上海证券报 2012 年 6 月 29 日
www.sse.com.cn
大会决议公告
12
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
七、 财务会计报告（未经审计）
(一) 财务报表
合并资产负债表
2012 年 6 月 30 日
编制单位:京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 187,026,418.76 593,514,227.84
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 359,394.68 359,394.68
预付款项 84,065,037.96 83,764,199.96
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备
金
应收利息
应收股利
其他应收款 12,956,385.53 9,386,839.80
买入返售金融资产
存货 4,059,957,590.73 3,554,645,505.26
一年内到期的非流
动资产
其他流动资产
流动资产合计 4,344,364,827.66 4,241,670,167.54
非流动资产：
发放委托贷款及垫
款
可供出售金融资产 9,757,440.00 9,757,440.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 345,688,864.68 345,966,112.49
13
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
投资性房地产
固定资产 18,726,922.50 19,099,856.49
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 89,671.59 98,193.74
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 46,548,348.95 46,548,348.95
其他非流动资产
非流动资产合计 420,811,247.72 421,469,951.67
资产总计 4,765,176,075.38 4,663,140,119.21
流动负债：
短期借款 430,000,000.00 380,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存
放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 245,935,692.55 309,174,569.01
预收款项 911,888,000.01 1,108,289,190.82
卖出回购金融资产
款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 7,461,543.08 9,857,230.20
应交税费 242,931,036.53 193,245,606.75
应付利息 4,974,038.75 4,974,038.75
应付股利 111,410,919.42 97,824,519.42
其他应付款 922,601,635.73 784,249,708.44
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
14
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
代理承销证券款
一年内到期的非流
300,000,000.00
动负债
其他流动负债
流动负债合计 3,177,202,866.07 2,887,614,863.39
非流动负债：
长期借款 3,050,000.00 303,050,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 1,539,360.00 1,539,360.00
其他非流动负债
非流动负债合计 4,589,360.00 304,589,360.00
负债合计 3,181,792,226.07 3,192,204,223.39
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
资本公积 182,559,472.57 182,559,472.57
减：库存股
专项储备
盈余公积 27,487,652.42 27,487,652.42
一般风险准备
未分配利润 496,974,410.27 457,233,105.08
外币报表折算差额
归属于母公司所有
1,159,901,535.26 1,120,160,230.07
者权益合计
少数股东权益 423,482,314.05 350,775,665.75
所有者权益合
1,583,383,849.31 1,470,935,895.82
计
负债和所有者权
4,765,176,075.38 4,663,140,119.21
益总计
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
15
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
母公司资产负债表
2012 年 6 月 30 日
编制单位:京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 107,223,618.89 503,715,961.79
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款 721,343,323.59 670,308,105.29
存货
一年内到期的非流
391,639,799.95
动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,220,206,742.43 1,174,024,067.08
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资 9,757,440.00 9,757,440.00
长期应收款
长期股权投资 682,303,228.46 639,323,876.27
投资性房地产
固定资产 281,055.72 327,044.36
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 10,400.00 11,480.00
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 3,501,863.29 3,501,863.29
16
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
其他非流动资产
非流动资产合计 695,853,987.47 652,921,703.92
资产总计 1,916,060,729.90 1,826,945,771.00
流动负债：
短期借款 50,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 3,826,492.08 3,630,109.14
应交税费 -156,305.36 58,848.92
应付利息 4,974,038.75 4,974,038.75
应付股利 14,308,912.82 722,512.82
其他应付款 1,209,916,997.94 1,165,879,061.14
一年内到期的非流
动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,282,870,136.23 1,175,264,570.77
非流动负债：
长期借款 3,050,000.00 3,050,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 1,539,360.00 1,539,360.00
其他非流动负债
非流动负债合计 4,589,360.00 4,589,360.00
负债合计 1,287,459,496.23 1,179,853,930.77
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
资本公积 118,880,696.21 118,880,696.21
减：库存股
专项储备
盈余公积 27,487,652.42 27,487,652.42
一般风险准备
17
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
未分配利润 29,352,885.04 47,843,491.60
所有者权益（或股东权
628,601,233.67 647,091,840.23
益）合计
负债和所有者权
1,916,060,729.90 1,826,945,771.00
益（或股东权益）总计
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
18
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
合并利润表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 380,266,361.17 674,260,826.24
其中：营业收入 380,266,361.17 674,260,826.24
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 257,713,739.81 547,754,221.80
其中：营业成本 176,802,464.95 456,040,495.90
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 67,793,713.75 67,223,267.18
销售费用 4,727,404.69 8,811,668.35
管理费用 6,590,162.92 5,739,308.94
财务费用 1,799,993.50 9,939,481.43
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
-277,247.81
填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
122,275,373.55 126,506,604.44
列）
加：营业外收入
减：营业外支出 40,000.00 1,533,752.69
19
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”
122,235,373.55 124,972,851.75
号填列）
减：所得税费用 32,944,420.06 35,978,188.35
五、净利润（净亏损以“－”号填
89,290,953.49 88,994,663.40
列）
归属于母公司所有者的净利
53,327,705.19 55,793,326.10
润
少数股东损益 35,963,248.30 33,201,337.30
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1178 0.1232
（二）稀释每股收益
七、其他综合收益
八、综合收益总额 89,290,953.49 88,994,663.40
归属于母公司所有者的综合
53,327,705.19 55,793,326.10
收益总额
归属于少数股东的综合收益
35,963,248.30 33,201,337.30
总额
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
20
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
母公司利润表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用 2,686,730.26 1,617,984.36
管理费用 1,940,228.49 10,635,014.07
财务费用
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”
-277,247.81
号填列）
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填
-4,904,206.56 -12,252,998.43
列）
加：营业外收入
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损
失
三、利润总额（亏损总额以“－”
-4,904,206.56 -12,252,998.43
号填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填
-4,904,206.56 -12,252,998.43
列）
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 -4,904,206.56 -12,252,998.43
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
21
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
合并现金流量表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现
金流量：
销售商品、提供劳务收
194,827,299.59 798,685,396.34
到的现金
客户存款和同业存放款
项净增加额
向中央银行借款净增加
额
向其他金融机构拆入资
金净增加额
收到原保险合同保费取
得的现金
收到再保险业务现金净
额
保户储金及投资款净增
加额
处置交易性金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣
金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有
54,172,680.37 73,289,192.33
关的现金
经营活动现金流入小计 248,999,979.96 871,974,588.67
购买商品、接受劳务支
633,563,124.76 362,539,925.97
付的现金
客户贷款及垫款净增加
额
存放中央银行和同业款
项净增加额
22
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
支付原保险合同赔付款
项的现金
支付利息、手续费及佣
金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工
7,299,815.30 5,101,411.15
支付的现金
支付的各项税费 76,142,966.26 301,264,233.61
支付其他与经营活动有
42,219,514.25 82,804,629.73
关的现金
经营活动现金流出小计 759,225,420.57 751,710,200.46
经营活动产生的现金流
-510,225,440.61 120,264,388.21
量净额
二、投资活动产生的现
金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现
金
处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有
关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付 257,102.00 287,135.00
的现金
投资支付的现金 2,456,600.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有
关的现金
投资活动现金流出小计 2,713,702.00 287,135.00
23
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
投资活动产生的现金流
-2,713,702.00 -287,135.00
量净额
三、筹资活动产生的现
金流量：
吸收投资收到的现金 39,200,000.00
其中：子公司吸收少数
39,200,000.00
股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 50,000,000.00 300,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有
50,000,000.00
关的现金
筹资活动现金流入小计 139,200,000.00 300,000,000.00
偿还债务支付的现金 435,000,000.00
分配股利、利润或偿付
29,058,666.47 32,163,370.21
利息支付的现金
其中：子公司支付给少
数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有
3,690,000.00
关的现金
筹资活动现金流出小计 32,748,666.47 467,163,370.21
筹资活动产生的现金流
106,451,333.53 -167,163,370.21
量净额
四、汇率变动对现金及
现金等价物的影响
五、现金及现金等价物
-406,487,809.08 -47,186,117.00
净增加额
加：期初现金及现
593,514,227.84 756,548,482.37
金等价物余额
六、期末现金及现金等
187,026,418.76 709,362,365.37
价物余额
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
24
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
母公司现金流量表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现
金流量：
销售商品、提供劳务收
到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有
51,063,902.21 1,153,002,891.52
关的现金
经营活动现金流入小计 51,063,902.21 1,153,002,891.52
购买商品、接受劳务支
付的现金
支付给职工以及为职工
406,141.31 338,544.80
支付的现金
支付的各项税费 236,013.94 99,477.48
支付其他与经营活动有
112,017,689.91 598,761,900.00
关的现金
经营活动现金流出小计 112,659,845.16 599,199,922.28
经营活动产生的现金流
-61,595,942.95 553,802,969.24
量净额
二、投资活动产生的现
金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现
金
处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有
关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付
25
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
的现金
投资支付的现金 434,896,399.95
取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有
关的现金
投资活动现金流出小计 434,896,399.95
投资活动产生的现金流
-434,896,399.95
量净额
三、筹资活动产生的现
金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 50,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有
50,000,000.00
关的现金
筹资活动现金流入小计 100,000,000.00
偿还债务支付的现金 400,000,000.00
分配股利、利润或偿付
22,644,730.19
利息支付的现金
支付其他与筹资活动有
关的现金
筹资活动现金流出小计 422,644,730.19
筹资活动产生的现金流
100,000,000.00 -422,644,730.19
量净额
四、汇率变动对现金及
现金等价物的影响
五、现金及现金等价物
-396,492,342.90 131,158,239.05
净增加额
加：期初现金及现
503,715,961.79 362,996,477.49
金等价物余额
六、期末现金及现金等
107,223,618.89 494,154,716.54
价物余额
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
26
合并所有者权益变动表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
专
项目 一般
实收资本（或股 减：库 项 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
本） 存股 储 他
准备
备
一、上年年末余额 452,880,000.00 182,559,472.57 27,487,652.42 457,233,105.08 350,775,665.75 1,470,935,895.82
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 452,880,000.00 182,559,472.57 27,487,652.42 457,233,105.08 350,775,665.75 1,470,935,895.82
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 39,741,305.19 72,706,648.3 112,447,953.49
填列）
（一）净利润 53,327,705.19 35,963,248.30 89,290,953.49
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）
53,327,705.19 35,963,248.30 89,290,953.49
小计
（三）所有者投入和
36,743,400 36,743,400
减少资本
1．所有者投入资本 36,743,400 36,743,400
2．股份支付计入所
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 -13,586,400.00 -13,586,400.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-13,586,400.00 -13,586,400.00
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 182,559,472.57 27,487,652.42 496,974,410.27 423,482,314.05 1,583,383,849.31
1
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
专
项目 一般
实收资本（或股 减：库 项 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润
本） 存股 储 他
准备
备
一、上年年末余额 452,880,000.00 185,303,752.57 27,487,652.42 279,740,122.67 242,097,018.97 1,187,508,546.63
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 452,880,000.00 185,303,752.57 27,487,652.42 279,740,122.67 242,097,018.97 1,187,508,546.63
三、本期增减变动
金额（减少以“－” 33,149,326.10 33,201,337.30 66,350,663.40
号填列）
（一）净利润 55,793,326.10 33,201,337.30 88,994,663.40
（二）其他综合收
益
上述（一）和（二）
55,793,326.10 33,201,337.30 88,994,663.40
小计
（三）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
2
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
3．其他
（四）利润分配 -22,644,000.00 -22,644,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-22,644,000.00 -22,644,000.00
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 185,303,752.57 27,487,652.42 312,889,448.77 275,298,356.27 1,253,859,210.03
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
3
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股 减：库存 专项 一般风险 所有者权益合
资本公积 盈余公积 未分配利润
本） 股 储备 准备 计
一、上年年末余额 452,880,000.00 118,880,696.21 27,487,652.42 47,843,491.60 647,091,840.23
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 452,880,000.00 118,880,696.21 27,487,652.42 47,843,491.60 647,091,840.23
三、本期增减变动金额（减少以
-18,490,606.56 -18,490,606.56
“－”号填列）
（一）净利润 -4,904,206.56 -4,904,206.56
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -4,904,206.56 -4,904,206.56
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配 -13,586,400.00 -13,586,400.00
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -13,586,400.00 -13,586,400.00
4
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 118,880,696.21 27,487,652.42 29,352,885.04 628,601,233.67
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 减：库存 专项储 一般风险
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股 备 准备
一、上年年末
452,880,000.00 121,624,976.21 27,487,652.42 91,093,607.73 693,086,236.36
余额
加：会计政策
变更
前期差错更
正
其他
5
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
二、本年年初
452,880,000.00 121,624,976.21 27,487,652.42 91,093,607.73 693,086,236.36
余额
三、本期增减
变动金额（减
-34,896,998.43 -34,896,998.43
少以“－”号
填列）
（一）净利润 -12,252,998.43 -12,252,998.43
（二）其他综
合收益
上述（一）和
-12,252,998.43 -12,252,998.43
（二）小计
（三）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
-22,644,000.00 -22,644,000.00
配
1．提取盈余
公积
2. 提 取 一 般
风险准备
6
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
3．对所有者
（或股东）的 -22,644,000.00 -22,644,000.00
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末
452,880,000.00 121,624,976.21 27,487,652.42 56,196,609.30 658,189,237.93
余额
法定代表人：徐京付 主管会计工作负责人：姜爱芸 会计机构负责人：高京兰
7
(二) 公司概况
京能置业股份有限公司（以下简称"本集团"或"公司"） 于 2008 年 5 月将原
用名称"天创置业股份有限公司"变更为"京能置业股份有限公司"。天创置业股份
有限公司原名"贵州华联（公司）股份有限公司"，1993 年 6 月经贵州省经济体制
改革委员会以黔体改字（1993）114 号文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、
贵州水城钢铁公司、贵州赤天化（公司）有限责任公司、中国商业建设开发总公
司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设立的定向募
集股份有限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）
20、21 号文批准和上海证券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券
交易所上网定价发行 1,000 万股 A 股股票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票
简称:贵州华联,证券代码:600791，公司总股本 9,900 万元，公司住所为贵阳市中
华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工商行政管理局核准，公司企业
法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主要经营日用百货、针纺织品、服
装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、
进出口业务、装饰装潢等。1997 年 12 月公司临时股东大会决议通过并经贵州省
工商行政管理局批准，公司名称变更为"贵州华联旅业（公司）股份有限公司"（以
下简称"贵华旅业"）。
1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开
发有限公司，以下简称"天创公司"）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，
受让其持有的贵华旅业全部国有法人股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的
26.26%；1999 年 7 月天创公司协议受让贵州省国际信托投资公司持有的本集团
法人股 330 万股；至此，天创公司总计持有本集团股份 2,929.8 万股，占公司总
股本 29.59%，成为本集团第一大股东。
2001 年 7 月天创公司以其控股子公司"北京天创世缘房地产开发有限公司"
（以下简称"天创世缘"） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）
和非控股公司（共 4 家）之股权进行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的
贵州华联商厦有限责任公司 87.79%股权、贵州华联酒店有限责任公司 94.57%股
权、贵州华联民族贸易有限责任公司 90%股权、贵州华联汽车贸易有限责任公司
80%股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连锁有限公司 95%股权、贵州华联国际旅
行社有限责任公司 93.33%股权、贵州华联广告有限公司 100%股权、上海贵浦实
业开发公司 96.4%股权、上海贵浦蜡染制品公司 93%股权、贵州汉方实业股份有
限公司 2%股权、华联饭店联合发展有限公司 5.26%股权、贵州富邦投资有限公
司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司 10%股权。经公司 2000 年度
股东大会审议批准并经中国证券监督管理委员会(以下简称"中国证监会")、上海
证券交易所、贵州省工商行政管理局核准，公司法定中文名称于 2001 年 8 月 16
日从"贵州华联旅业（公司）股份有限公司"变更为"天创置业股份有限公司"，股
票简称变更为"天创置业"。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳
市中华中路 137 号，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表
人：王少武，公司经营范围包括房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金
工具、交电、民族商品、机电产品、化工原料及化工产品（不含化工危险品）建
材、钢材、金属材料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换后, 公司主要从
事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等。
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股
送 2 股的比例派送红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。
本次送、转股后，公司总股本为 12,870 万元。
2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋
代理销售、租赁；投资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人
变更为王琪。
2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国
际电力开发投资公司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划
转给北京能源投资(公司)有限公司(以下简称"京能集团")。划转后,京能集团持有
5,464.147 万股本集团股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表
人变更为徐京付。
2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通
股股东 3 股支付对价,即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司
总股本不变。
经中国证监会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通
知》(证监发行字[2007]51 号文)的核准,公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕
隆工贸公司有限公司、浙江天圣控股公司有限公司、上海华询资产管理有限公司、
陕西工业技术研究院、无锡市宝联投资有限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每
股面值 1 元，认购价格 7.00 元/股，其中京能公司认购 3,900 万股，其他机构投
资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发行股票后公司总股
本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。
2007 年 4 月,公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现
金股利 0.60 元(含税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司
总股本由 18,870 万元增加至 28,305 万元。
2008 年 4 月经公司 2007 年度股东大会审议，通过了公司以资本公积转增股
本的议案，转股比例为每 10 股转增 6 股。公司总股本由 28,305 万元增加至 45,288
万元。
(三) 公司主要会计政策、会计估计和前期差错：
1、 财务报表的编制基础：
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2、 遵循企业会计准则的声明：
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的
财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
3、 会计期间：
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4、 记账本位币：
本公司的记账本位币为人民币。
5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其
他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并
日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调
整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控
制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方
实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为
企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生
时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费
用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购
买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的
新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。通过多次交换交
易分步实现的企业合并，在本集团合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入购买日所属当期投资收益，同时将与购买日之前持有的被购买方
的股权相关的其他综合收益转为当期投资收益，合并成本为购买日之前持有的被
购买方的股权在购买日的公允价值与购买日增持的被购买方股权在购买日的公
允价值之和。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计
量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的
差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以
及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明
购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经
济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲
减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延
所得税资产的，计入当期损益。
6、 合并财务报表的编制方法：
(1) （1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团能够决定被投
2
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
资单位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权
力。合并范围包括本集团及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的企业或主
体。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，
处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业
合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利
润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制
下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日
的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且
同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本集团采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本集团的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同
一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财
务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本集团所拥有的部分分别作为少数股
东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公
司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以"少
数股东损益"项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公
司期初所有者权益中所享有的份额，冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持
续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子
公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时一并转为当期投资收益。其
后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号--长期股权投资》或《企业会
计准则第 22 号--金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注
四、12"长期股权投资"或本附注四、9"金融工具"。
7、 现金及现金等价物的确定标准：
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
3
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
8、 外币业务和外币报表折算：
（1）外币交易的折算方法
本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的
外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位
币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生
的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②用于境外经营净投资有效套期的
套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为
当期损益）；以及③可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额
变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允
价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益并计入资本
公积。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，列入所有者权益"外币报表折算差额"
项目；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除"未分配利
润"项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生日的当期平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未
分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类
项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确
认为其他综合收益并在资产负债表中股东权益项目下单独列示。处置境外经营并
丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外
币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影
响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
9、 金融工具：
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿
的金额。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机
构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具
不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟
悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的
4
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投
资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。初始确认金融资产，以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关的交易费用直
接计入当期损益，对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，
主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，
且有客观证据表明本集团近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生
工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工
具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量
基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本集团风
险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或
金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报
告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计
入当期损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或
金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资
产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本集团将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负
债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及
折价或溢价等。
③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本集团
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利
及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
5
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的
金融资产。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损
失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益
外，确认为其他综合收益并计入资本公积，在该金融资产终止确认时转出，计入
当期损益。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值
的，计提减值准备。
本集团对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行
减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融
资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单
项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中
进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客
观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不
计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计
损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已
收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具
投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计
入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的
合同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融
资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产
6
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当
期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对
价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和
与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其
他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出
计入当期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实
际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当
期损益。
③ 财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合
同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的
贷款承诺，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13
号-或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号-收
入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本集团（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存
金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现
存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计
量。除指定为套期工具且套期高度有效的衍生工具，其公允价值变动形成的利得
或损失将根据套期关系的性质按照套期会计的要求确定计入损益的期间外，其余
衍生工具的公允价值变动计入当期损益。
7
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不
存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义
的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法
在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整
体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
（8）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债
时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（9）权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
企业合并中合并方发行权益工具发生的交易费用抵减权益工具的溢价收入，不足
抵减的，冲减留存收益。其余权益工具，在发行时收到的对价扣除交易费用后增
加所有者权益。
本集团对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少所有者权益。本
集团不确认权益工具的公允价值变动额。
10、 应收款项：
(1) 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
本集团将应收账款金额为人民币 500 万元以上，
包括 500 万元；其他应收款金额为人民币 100 万
单项金额重大的判断依据或金额标准
元以上，包括 100 万元的应收款项确认为单项金
额重大的应收款项
(2) 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据：
组合名称 依据
账龄组合 信用风险接近
关联方应收款项 信用风险接近
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
账龄组合 账龄分析法
关联方应收款项 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例说明 其他应收款计提比例说明
1 年以内（含 1 年） 0 0
1－2 年 5 5
2－3 年 15 15
3－4 年 25 25
4－5 年 50 50
8
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
5 年以上 100 100
(3) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减
单项计提坏账准备的理由
值的
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
坏账准备的计提方法
额，确认减值损失，计提坏账准备。
11、 存货：
(1) 存货的分类
存货主要包括开发产品、开发成本、周转材料等。
(2) 发出存货的计价方法
加权平均法
存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装
工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。存货发出时，
采用加权平均法确定其实际成本。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
期末，在对存货进行全面盘点的基础上，对存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。提取时按单个存货项目
的成本高于其可变现净值的差额确定。可变现净值是指单个开发成本、开发产品资产负债表
日的预计售价减进一步开发的成本、变现手续费、中介代理和销售所必需的预计税金、费用
后的净值
开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发成本的
层次、朝向、房型等因素，确定预计售价。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
(4) 存货的盘存制度
永续盘存制
(5) 低值易耗品和包装物的摊销方法
1) 低值易耗品
一次摊销法
9
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
2) 包装物
一次摊销法
12、 长期股权投资：
(1) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合
并日按照取得被合并方股东权益账面价值的份额作为初始投资成本。通过非同一控制下的企
业合并取得的长期股权投资，企业合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发
行的权益性证券的公允价值之和；购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中
介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权
益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股
权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益性证
券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值
或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相
关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。
(2) 后续计量及损益确认方法
对被投资单位不具有共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计
量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投
资，采用权益法核算；对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且公允价值能够可
靠计量的长期股权投资，作为可供出售金融资产核算。
此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款或者
对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位
宣告发放的现金股利或利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的
成本。
采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的份
额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等
的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整
后确认。对于本集团与联营企业及合营之间发生的未实现内部交易损益，按照持股比例计算
属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实
现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号--资产减值》等规定属于所转让资产减值损失
的，不予以抵销。对被投资单位的其他综合收益，相应调整长期股权投资的账面价值确认为
其他综合收益并计入资本公积。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损
失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实
10
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本集团 2007 年 1 月 1 日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的
长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计
入当期损益。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入所有者权益；母公司部分处
置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、4、"合并财务报表编
制的方法"中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计
入当期损益；采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益
部分按相应的比例转入当期损益。对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他
相关金融资产，并按前述长期股权投资或金融资产的会计政策进行后续计量。涉及对剩余股
权由成本法转为权益法核算的，按相关规定进行追溯调整。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
控制是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
共同控制是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要
财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。重大影响是指对一个企业的财务
和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制
定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资企业和其他持有的被
投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
(4) 减值测试方法及减值准备计提方法
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。如果该资产
存在减值迹象，则估计其可收回金额。如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计
提资产减值准备，并计入当期损益。
长期股权投资的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
13、 投资性房地产：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。投资性房地产按成本进
行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且
其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致
的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、"非流动非金融资产减值"。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账
面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
11
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和
相关税费后计入当期损益。
14、 固定资产：
(1) 固定资产确认条件、计价和折旧方法：
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位
价值较高的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年
限平均法)提取折旧。
(2) 各类固定资产的折旧方法：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 35 3 2.77
运输设备 5-10 3 9.70-19.40
办公设备 8-10 3 9.70-12.13
其他设备 5-10 3 9.70-19.40
(3) 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注、"非流动非金融资产减值"。
(4) 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转
移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租
赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提
折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命
两者中较短的期间内计提折旧。
(5) 其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。
除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差
额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
15、 在建工程：
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达
到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到
预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注:"非流动非金融资产减
值"。
12
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
16、 借款费用：
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，
在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状
态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本
化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费
用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累
计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开
始。
17、 无形资产：
（1）无形资产
无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他
项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的
土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外
购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合
理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的
减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确
定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更
则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进
行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则
估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开
发阶段的支出计入当期损益：
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
13
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存
在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有
能力使用或出售该无形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损
益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注、"非流动非金融资产减
值"。
18、 长期待摊费用：
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上
的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
19、 预计负债：
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
集团承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的
金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价
值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执
行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件
的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认
为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条
件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。
20、 股份支付及权益工具：
(1) 股份支付的种类：
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工
具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算
的股份支付。
① 以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日
的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按
14
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成
本或费用，相应增加资本公积。
用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可
靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值
不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取
得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。
② 以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的
负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相
应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等
待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担
负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计
量，其变动计入当期损益。
(2) 权益工具公允价值的确定方法：
本集团授予的股份期权采用二项式期权定价模型定价
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据：
在等待期内的每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳
估计，修正预计可行权的权益工具数量。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理：
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工
具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益
工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不
利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团
取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权
处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方
能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处
理。
21、 收入：
（1）商品房销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计
量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地
计量时，确认商品销售收入的实现。
对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者
能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本
15
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
集团对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号-建造合同》确认相关的
收入和费用；对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基本设计
方案做微小变动）的，本集团按照《企业会计准则第 14 号－收入》中有关商品
销售收入确认的原则和方法，并结合本集团房地产销售业务的具体情况确认相关
的营业收入。
本集团商品房销售收入的具体确认条件为：
①商品房具备合同规定的交房条件；
②已办理了房屋交接手续；
③履行了合同规定的主要义务；
④已经取得价款或者确信可以取得价款；
⑤成本能够可靠地计量。
（2）提供劳务收入
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比
法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经提供的劳务占应提供劳务总
量的比例/已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计
量；②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④
交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经
发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
本集团与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部
分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别
处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计
量的，将该合同全部作为销售商品处理。
（3）建造合同收入
在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确
认合同收入和合同费用。合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总
成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②
与合同相关的经济利益很可能流入企业；③实际发生的合同成本能够清楚地区分
和可靠地计量；④合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够
收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；合同
成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。使建造合
同的结果不能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造
合同有关的收入和费用。
合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
（4）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定
16
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
22、 政府补助：
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按
照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配
计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，
确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的
相关费用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
23、 递延所得税资产/递延所得税负债：
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照
税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用
所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整
后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间
的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所
得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳
税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业
及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回
的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的
递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生
的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关
的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣
暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很
可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得
税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
17
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税
和递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税
调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损
益。
24、 经营租赁、融资租赁：
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本集团作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期
损益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入
相同的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期
损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（3）本集团作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价
值，其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生
的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣
除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
（4）本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用
及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款
扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
25、 持有待售资产：
若本集团已就处置某项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转
让协议，且该项转让很可能在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动
资产核算，不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的
18
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组是一
组资产组，并且按照《企业会计准则第 8 号--资产减值》的规定将企业合并中取
得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是这种资产组中一项经营，则该处置组
包括企业合并中的商誉。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的
确认条件，本集团停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行
计量：（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没
有被划归为持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
（2）决定不再出售之日的可收回金额。
26、 主要会计政策、会计估计的变更
(1) 会计政策变更
无
(2) 会计估计变更
无
27、 前期会计差错更正
(1) 追溯重述法
无
(2) 未来适用法
无
28、 其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
1.非流动非金融资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，
本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可
收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用
状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售
协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的
买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基
础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、
搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量
的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，
选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为
基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产
19
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊
的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值
损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再
根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按
比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
2.维修基金核算方法
（1）北京市
2008 年 2 月 1 日之前公司维修基金核算办法执行北京市房地产管理局"关于归集
住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知"的规定，公司按房价总额的 2％代
为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。根据北京市建设委员
会发布的《北京市关于住宅专项维修资金交存标准的通知》（京建物[2008]393 号）
的规定，公司自 2008 年 2 月 1 日起签订商品住宅买卖合同（包括其他转让协议）
的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为 100 元
/建筑平方米；高层（六层以上）为 200 元/建筑平方米。
（2）内蒙古呼和浩特市
根据内蒙古自治区呼和浩特市人民政府发布的《关于呼和浩特市物业维修基金收
缴和使用管理细则的通知》（呼政发[2002]105 号）的规定，公司签订商品住宅买
卖合同的，住宅专项维修资金的交存标准如下：一般住宅多层（六层及六层以下）
为 18 元/建筑平方米；高层（六层以上）为 40 元/建筑平方米；非住宅房屋参照
上述标准上浮 20%；三、别墅公寓类住宅 30 元/建筑平方米。
根据 2010 年 12 月 23 日呼和浩特市人民政府关于同意调整呼和浩特市住宅专项
维修资金收缴标准的批复的规定按照呼和浩特市住宅建筑安装工程造价 5%-6%
收取，具体标准如下：
（一）多层普通住宅按 5%收取，缴标为 50 元/平方米；
（二）多层框架住宅（带电梯）、别墅类住宅按 5%收取，缴标为 60 元/平方米；
（三）高层住宅按 6%收取，缴标为 90 元/平方米。
（3）宁夏银川市
根据银川市房地产管理局规定，公司按商业、写字楼 15 元/建筑平方米、住宅 10
元/建筑平方米代为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。
（4）天津市
根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》的通知（津政发［2002］90 号）规
定，首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比
例缴存：不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各按１％缴存维修基金；
配备电梯的商品件宅，开发建设单位按 1.5％、购房人按１％缴存维修基金。
3.质量保证金核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的
土建安装工程款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列
20
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
支，在保修期结束后清算。
(四) 税项：
1、 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营业税 按应税营业额 5%
城市维护建设税 流转税 5%或 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 30%-60%
(五) 企业合并及合并财务报表
1、 子公司情况
(1) 通过设立或投资等方式取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
实质
上构
成对
子公 持股
子公 子公 期末实 表决 是否
注册 业务 经营 司净 少数股东
司全 司类 注册资本 际出资 权比 合并
地 性质 范围 投资 比例 权益
称 型 额 例(%) 报表
的其 (%)
他项
目余
额
北京
天科
全资 房地 房地
创业 北京
子公 产开 1,000.00 产开 1,142.66 100.00 100.00 是
科技 市
司 发 发
有限
公司
北京
天创
维嘉
控股 房地 房地
房地 北京
子公 产开 4,868.55 产开 2,303.82 51.00 51.00 是 3,391.60
产开 市
司 发 发
发有
限公
司
宁夏 控股 房地 房地
银川
京能 子公 产开 10,000.00 产开 7,000.00 70.00 70.00 是 6,712.05
市
房地 司 发 发
21
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
产开
发有
限公
司
内蒙
古京
能房 控股 呼和 房地 房地
地产 子公 浩特 产开 3,000.00 产开 3,000.00 98.90 98.90 是 71.72
开发 司 市 发 发
有限
公司
北京
天创
世缘
控股 房地 房地
房地 北京
子公 产开 6,000.00 产开 4,371.46 62.00 62.00 是 19,471.34
产开 市
司 发 发
发有
限公
司
大连
京能
阳光
控股 房地 房地
房地 大连
子公 产开 10,000.00 产开 5,100.00 51.00 51.00 是 4,900.00
产开 市
司 发 发
发有
限公
司
(2) 同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
实质
上构
成对
子公 表决
子公 子公 期末实 持股 是否
注册 业务 注册资 经营 司净 权比 少数股
司全 司类 际出资 比例 合并
地 性质 本 范围 投资 例 东权益
称 型 额 (%) 报表
的其 (%)
他项
目余
额
北京
控股 房 地 房 地
国电 北京
子公 产 开 6,000.00 产 开 7,630.83 90.00 90.00 是 1,397.54
房地 市
司 发 发
产开
22
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
发有
限公
司
(3) 非同一控制下企业合并取得的子公司
单位:万元 币种:人民币
实质
上构
成对
子公 持股 表决
子公 子公 期末实 是否
注册 业务 注册资 经营 司净 权比 少数股
司全 司类 际出资 合并
地 性质 本 范围 投资 比例 例 东权益
称 型 额 报表
的其 (%) (%)
他项
目余
额
北京
安泰
达房 控股 房 地 房 地
北京
地产 子公 产 开 1,050.00 产 开 798.00 76.00 76.00 是 309.35
市
开发 司 发 发
有限
公司
天津
海航
东海 控股 房 地 房 地
天津
岸发 子公 产 开 5,000.00 产 开 2,450.00 49.00 49.00 是 2,550.00
市
展有 司 发 发
限公
司
(六) 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
单位：元
期末数 期初数
项目
人民币金额 人民币金额
现金： 548,142.38 460,187.95
人民币 548,142.38 460,187.95
银行存款： 186,478,276.38 593,054,039.89
人民币 186,478,276.38 593,054,039.89
合计 187,026,418.76 593,514,227.84
2、 应收账款:
23
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
(1) 应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的应收账款：
账龄分
1,669,757.82 100.00 1,310,363.14 78.48 1,669,757.82 100.00 1,310,363.14 78.48
析组合
组合小
1,669,757.82 100.00 1,310,363.14 78.48 1,669,757.82 100.00 1,310,363.14 78.48
计
合计 1,669,757.82 / 1,310,363.14 / 1,669,757.82 / 1,310,363.14 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1至2年 335,808.90 20.11 16,790.44 335,808.90 20.11 16,790.44
3至4年 32,589.08 1.95 8,147.27 32,589.08 1.95 8,147.27
4至5年 31,868.83 1.91 15,934.42 31,868.83 1.91 15,934.42
5 年以上 1,269,491.01 76.03 1,269,491.01 1,269,491.01 76.03 1,269,491.01
合计 1,669,757.82 100.00 1,310,363.14 1,669,757.82 100.00 1,310,363.14
(2) 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例（％）
购房者 1 客户 617,683.01 5 年以上 36.99
购房者 2 客户 250,000.00 5 年以上 14.97
购房者 3 客户 96,487.62 5 年以上 5.78
购房者 4 客户 68,822.00 5 年以上 4.12
购房者 5 客户 68,598.00 5 年以上 4.11
合计 / 1,101,590.63 / 65.97
3、 其他应收款：
(1) 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
24
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
期末数 期初数
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
账龄分
14,828,346.97 100.00 1,871,961.44 12.62 11,258,801.24 100.00 1,871,961.44 16.63
析组合
组合小
14,828,346.97 100.00 1,871,961.44 12.62 11,258,801.24 100.00 1,871,961.44 16.63
计
合计 14,828,346.97 / 1,871,961.44 / 11,258,801.24 / 1,871,961.44 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内小
5,392,190.68 36.36 1,822,644.95 16.19
计
1至2年 4,377,480.23 29.52 216,890.33 4,377,480.23 38.88 216,890.33
2至3年 637,443.24 4.30 83,768.57 637,443.24 5.66 83,768.57
3至4年 3,458,614.51 23.32 559,984.88 3,458,614.51 30.72 559,984.88
4至5年 5,694.64 0.04 54,393.99 5,694.64 0.05 54,393.99
5 年以上 956,923.67 6.46 956,923.67 956,923.67 8.50 956,923.67
合计 14,828,346.97 100.00 1,871,961.44 11,258,801.24 100.00 1,871,961.44
(2) 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 其他应收款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额 年限
额的比例(%)
内蒙古自治区财
主管部门 3,350,083.80 3-4 年 30.72
政厅
银川市解决建设
领域拖欠工程款
主管部门 3,270,769.00 1-2 年 30.00
和农民工工资问
题协调领导小组
北京京能源深融
融资方 2,750,000.00 1 年以内 25.22
资租赁有限公司
北京建谊建筑工
施工方 1,032,750.00 1 年以内 9.47
程有限公司
25
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
大连建设工程劳
主管部门 500,000.00 1 年以内 4.59
动办公室
合计 / 10,903,602.80 / 100.00
(4) 应收关联方款项
单位：元 币种：人民币
占其他应收账款总额的
单位名称 与本公司关系 金额
比例（％）
北京京能源深融资租赁
母公司的控股子公司 2,750,000.00 18.55
有限公司
合计 / 2,750,000.00 18.55
4、 预付款项：
(1) 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 58,564,964.96 69.67 58,264,126.96 69.56
1至2年 25,500,000.00 30.33 25,500,000.00 30.44
2至3年 73.00 73.00
合计 84,065,037.96 100.00 83,764,199.96 100.00
(2) 预付款项金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
中交天航港湾建
施工方 83,764,126.96 2010-2011 年 预付
设工程有限公司
大连盛装空间装
施工方 300,838.00 2012 年 预付
饰工程有限公司
合计 / 84,064,964.96 / /
(3) 本报告期预付款项中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期预付账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
5、 存货：
(1) 存货分类
单位：元 币种：人民币
26
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
项 期末数 期初数
目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
在
产 735,900,657.47 735,900,657.47 2,660,126,064.91 2,660,126,064.91
品
库
存
3,342,240,615.33 18,183,682.07 3,324,056,933.26 912,703,122.42 18,183,682.07 894,519,440.35
商
品
合
4,078,141,272.80 18,183,682.07 4,059,957,590.73 3,572,829,187.33 18,183,682.07 3,554,645,505.26
计
(2) 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
库存商品 18,183,682.07 18,183,682.07
合计 18,183,682.07 18,183,682.07
6、 对合营企业投资和联营企业投资:
单位：万元 币种：人民币
本企业持 本企业在
被投资单 股 被投资单 期末资产 期末负债 期末净资 本期营业
本期净利润
位名称 位表决权 总额 总额 产总额 收入总额
比例(%) 比例(%)
一、合营企业
二、联营企业
北京天汇
成房地产
36.37 36.37 14,364.67 4,425.07 9,939.60
开发有限
公司
京能天阶
（北京）
31.00 31.00 124,267.36 22,645.19 101,622.17 -89.43
投资有限
公司
7、 长期股权投资:
(1) 长期股权投资情况
按成本法核算：
单位：元 币种：人民币
27
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
在被投资 在被投资
被投资单
投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 减值准备 单位持股 单位表决
位
比例 权比例
北京治平
物业管理 510,000.00 510,000.00 510,000.00 17.00 17.00
有限公司
北京翰达
金晟置业 100,000.00 100,000.00 100,000.00 1.00 1.00
有限公司
按权益法核算：
单位：元 币种：人民币
在被投 在被投
被投资 减值准 资单位 资单位
投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
单位 备 持股比 表决权
例 比例
北京天
汇成房
地产开 40,000,000.00 36,145,690.10 36,145,690.10 36.37 36.37
发有限
公司
京能天
阶（北
京）投 310,000,000.00 309,210,422.39 -277,247.81 308,933,174.58 31.00 31.00
资有限
公司
8、 固定资产:
(1) 固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一 、 账 面原值 合
25,489,030.32 265,852.00 25,754,882.32
计：
其中：房屋及建筑
17,867,895.53 17,867,895.53
物
机器设备
运输工具 5,505,350.52 5,505,350.52
办公设备 1,447,727.97 260,158.00 1,707,885.97
其他设备 668,056.30 5,694.00 673,750.30
本期新
本期计提
增
28
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
二 、 累 计折旧 合
6,389,173.83 638,785.99 7,027,959.82
计：
其中：房屋及建筑
2,544,583.31 246,576.96 2,791,160.27
物
机器设备
运输工具 2,336,899.11 302,181.27 2,639,080.38
办公设备 894,231.52 78,281.88 972,513.40
其他设备 613,459.89 11,745.88 625,205.77
三、固定资产账面
19,099,856.49 / / 18,726,922.50
净值合计
其中：房屋及建筑
15,323,312.22 / / 15,076,735.26
物
机器设备 / /
运输工具 3,168,451.41 / / 2,866,270.14
办公设备 553,496.45 / / 735,372.57
其他设备 54,596.41 / / 48,544.53
四、减值准备合计 / /
其中：房屋及建筑
/ /
物
机器设备 / /
运输工具 / /
办公设备 / /
其他设备 / /
五、固定资产账面
19,099,856.49 / / 18,726,922.50
价值合计
其中：房屋及建筑
15,323,312.22 / / 15,076,735.26
物
机器设备 / /
运输工具 3,168,451.41 / / 2,866,270.14
办公设备 553,496.45 / / 735,372.57
其他设备 54,596.41 / / 48,544.53
本期折旧额：638,785.99 元。
9、 无形资产：
(1) 无形资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 242,153.52 242,153.52
财务软件 147,918.52 147,918.52
29
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
工程软件 26,340.00 26,340.00
杀毒软件 8,195.00 8,195.00
预算软件 13,500.00 13,500.00
专利软件 46,200.00 46,200.00
二、累计摊销合计 143,959.78 8,522.15 152,481.93
财务软件 123,033.52 3,604.00 126,637.52
工程软件 12,507.31 2,073.67 14,580.98
杀毒软件 8,193.95 1.05 8,195.00
预算软件 225 1,350.00 1,575.00
专利软件 1,493.43 1,493.43
三、无形资产账面
98,193.74 -8,522.15 89,671.59
净值合计
财务软件 24,885.00 -3,604.00 21,281.00
工程软件 13,832.69 -2,073.67 11,759.02
杀毒软件 1.05 -1.05
预算软件 13,275.00 -1,350.00 11,925.00
专利软件 46,200.00 -1,493.43 44,706.57
四、减值准备合计
财务软件
工程软件
杀毒软件
预算软件
专利软件
五、无形资产账面
98,193.74 -8,522.15 89,671.59
价值合计
财务软件 24,885.00 -3,604.00 21,281.00
工程软件 13,832.69 -2,073.67 11,759.02
杀毒软件 1.05 -1.05
预算软件 13,275.00 -1,350.00 11,925.00
专利软件 46,200.00 -1,493.43 44,706.57
本期摊销额：8,522.15 元。
10、 递延所得税资产/递延所得税负债：
（一）递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
(1) 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 4,471,209.49 4,471,209.49
预提费用 3,151,152.75 3,151,152.75
未付工资 736,561.57 736,561.57
抵销内部未实现利润 184,982.23 184,982.23
30
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
预收账款毛利 38,004,442.91 38,004,442.91
小计 46,548,348.95 46,548,348.95
递延所得税负债：
计入资本公积的可供出售金
1,539,360.00 1,539,360.00
融资产公允价值变动
小计 1,539,360.00 1,539,360.00
11、 资产减值准备明细:
单位：元 币种：人民币
本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
转回 转销
一、坏账准备 3,182,324.58 3,182,324.58
二、存货跌价准
18,183,682.07 18,183,682.07
备
三、可供出售金
融资产减值准备
四、持有至到期
投资减值准备
五、长期股权投
资减值准备
六、投资性房地
产减值准备
七、固定资产减
值准备
八、工程物资减
值准备
九、在建工程减
值准备
十、生产性生物
资产减值准备
其中：成熟生产
性生物资产减值
准备
十一、油气资产
减值准备
十二、无形资产
减值准备
十三、商誉减值
准备
十四、其他
合计 21,366,006.65 21,366,006.65
12、 短期借款：
31
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
(1) 短期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
信用借款 430,000,000.00 380,000,000.00
合计 430,000,000.00 380,000,000.00
13、 应付账款：
(1) 本报告期应付账款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的款
项情况
本报告期应付账款中无应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项。
(2) 账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
报表日后是
债权人名称 金额 未偿还的原因
否归还
中建一局集团第二建筑有限公司 19,108,994.00 正在结算 否
北京园林绿化有限公司 7,000,000.00 正在结算 否
北京建工一建工程建设有限公司 3,912,530.20 正在结算 否
合 计 30,021,524.20
14、 预收账款：
(1) 预收账款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
京能花园 3,691,561.00 43,874,209.00
京能天下川 256,979,218.41 205,649,369.00
天创科技大厦 19,229,717.82 18,362,015.82
四合上院 628,064,373.40 838,907,184.00
天创世缘大厦 3,923,129.38 1,496,413.00
合计 911,888,000.01 1,108,289,190.82
(2) 本报告期预收款项中预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情况
本报告期预收账款中无预收持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项。
15、 应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 3,578,282.26 3,962,954.43 4,952,310.90 2,588,925.79
二、职工福利费 700.44 69,507.56 70,208.00
三、社会保险费 4,926,808.40 1,815,451.16 2,738,706.20 4,003,553.36
32
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
四、住房公积金 350,975.00 1,473,595.00 1,824,570.00
五、辞退福利
六、其他 18,022.59 18,022.59
七、工会经费和职工教育经费 982,441.51 113,377.58 869,063.93
合计 9,857,230.20 7,321,508.15 9,717,195.27 7,461,543.08
16、 应交税费：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
营业税 -41,850,187.44 -49,417,131.54
企业所得税 63,849,468.85 61,226,483.03
个人所得税 2,837.72 47,136.48
城市维护建设税 -2,507,436.06 -3,014,985.86
教育费附加 -2,103,649.03 -1,713,858.06
土地增值税 219,443,493.57 179,101,351.04
契税 4,700,676.36 4,700,676.36
土地使用税 1,141,235.22 2,154,401.32
其他 254,597.34 161,533.98
合计 242,931,036.53 193,245,606.75
17、 应付利息：
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
分期付息到期还本的长期借款
4,974,038.75 4,974,038.75
利息
合计 4,974,038.75 4,974,038.75
18、 应付股利：
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数 超过 1 年未支付原因
京能集团 102,451,515.95 96,302,006.60
天创科技发展有限公司 800,000.00 800,000.00
无限售条件的流通股
7,419,901.53
（不含京能集团）
有限售条件的流通股 739,501.94 722,512.82
合计 111,410,919.42 97,824,519.42 /
19、 其他应付款：
(1) 其他应付款情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
33
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
京能集团 526,923,313.52 526,270,615.76
代收款项 85,147,440.59 93,230,914.28
北京中融物产有限责任公司 44,598,194.36 44,598,194.36
北京天汇成房地产开发有限公
43,341,776.83 43,341,776.83
司
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 34,331,779.35
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 23,932,377.61
大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00
中建一局集团第二建筑工程公
18,000,000.00
司
北京京能源深融资租赁有限公
55,000,000.00
司
其他 46,326,753.47 18,544,050.25
合计 922,601,635.73 784,249,708.44
(2) 本报告期其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关联方情
况
单位：元 币种：人民币
单位名称 期末数 期初数
京能集团 526,923,313.52 526,270,615.76
合计 526,923,313.52 526,270,615.76
(3) 账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明
报表日后
债权人名称 金额 未偿还的原因
是否归还
京能集团 526,923,313.52 尚未归还 否
北京中融物产有限责任公司 44,598,194.36 尚未归还 否
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 尚未归还 否
首创资产管理有限公司 9,314,814.84 尚未归还 否
合 计 624,178,099.55
(4) 对于金额较大的其他应付款，应说明内容
债权人名称 年末数 性质或内容
京能集团 526,923,313.52 京能天下川项目资金
北京中融物产有限责任公司款 44,598,194.36 往来款
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 往来款
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 东疆港阳光海岸项目资金
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 东疆港阳光海岸项目资金
大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00 大连阳光项目资金
北京京能源深融资租赁有限公司 55,000,000.00 借款
34
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
首创资产管理有限公司 9,337,426.84 往来款
合计 782,464,868.51
20、 1 年内到期的非流动负债：
(1) 1 年内到期的非流动负债情况
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 300,000,000.00
合计 300,000,000.00
(2) 1 年内到期的长期借款
1) 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
信用借款 300,000,000.00
合计 300,000,000.00
2) 金额前五名的 1 年内到期的长期借款
单位：元 币种：人民币
借款起始 期末数
贷款单位 借款终止日 币种 利率（％）
日 本币金额
2011 年 6 2013 年 6 月
京能集团财务有限公司 人民币 6.77 300,000,000.00
月 17 日 17 日
合计 / / / / 300,000,000.00
21、 长期借款：
(1) 长期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
信用借款 3,050,000.00 303,050,000.00
合计 3,050,000.00 303,050,000.00
(2) 金额前五名的长期借款
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
贷款单位 币种
本币金额 本币金额
建设银行贵州省分行营业部 人民币 2,050,000.00 2,050,000.00
贵州省基本建设投资公司 人民币 1,000,000.00 1,000,000.00
合计 / 3,050,000.00 3,050,000.00
35
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
22、 股本：
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、-）
期初数 发行新 公积金 期末数
送股 其他 小计
股 转股
股份总
452,880,000.00 452,880,000.00
数
23、 资本公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 89,891,877.97 89,891,877.97
其他资本公积 88,049,514.60 88,049,514.60
其他综合收益 4,618,080.00 4,618,080.00
合计 182,559,472.57 182,559,472.57
24、 盈余公积：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 27,487,652.42 27,487,652.42
合计 27,487,652.42 27,487,652.42
25、 未分配利润：
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例（％）
调整前 上年末未分配利润 457,233,105.08 /
调整后 年初未分配利润 457,233,105.08 /
加：本期归属于母公司所有者的
53,327,705.19 /
净利润
应付普通股股利 13,586,400.00
期末未分配利润 496,974,410.27 /
26、 营业收入和营业成本：
(1) 营业收入、营业成本
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 379,706,850.90 673,652,382.00
其他业务收入 559,510.27 608,444.24
营业成本 176,802,464.95 456,040,495.90
(2) 主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
36
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产开发 379,706,850.90 176,775,404.95 673,652,382.00 456,013,435.90
合计 379,706,850.90 176,775,404.95 673,652,382.00 456,013,435.90
(3) 主营业务（分产品）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品房销售 379,706,850.90 176,775,404.95 673,652,382.00 456,013,435.90
合计 379,706,850.90 176,775,404.95 673,652,382.00 456,013,435.90
(4) 主营业务（分地区）
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
北京市 330,688,388.00 136,885,365.92 251,532,287.00 121,378,493.52
银川市 95,899,915.00 50,320,616.43
呼和浩特市 49,018,462.90 39,890,039.03 326,220,180.00 284,314,325.95
合计 379,706,850.90 176,775,404.95 673,652,382.00 456,013,435.90
(5) 公司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例（％）
1 5,666,554.00 1.49
2 5,622,175.00 1.48
3 5,612,447.00 1.48
4 5,540,121.00 1.46
5 5,534,089.00 1.46
合计 27,975,386.00 7.37
27、 营业税金及附加：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 20,895,971.90 34,296,878.85 按应税营业额
城市维护建设税 1,440,581.75 2,400,781.52 流转税
教育费附加 617,392.18 1,124,806.29
土地增值税 44,652,647.46 28,911,470.25
其他 187,120.46 489,330.27
合计 67,793,713.75 67,223,267.18 /
28、 销售费用
37
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告费 797,266.00 3,923,691.00
销售代理费 1,453,454.00 2,673,356.57
业务宣传费 259,680.00 890,926.20
其他费用 2,217,004.69 1,323,694.58
合计 4,727,404.69 8,811,668.35
29、 管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 941,138.88 1,819,377.96
税费 1,187,779.50 967,176.08
中介机构服务费 2,355,162.20 765,000.00
折旧费 424,421.51 491,175.00
业务招待费 332,034.70 455,321.60
差旅及交通费 285,774.71 420,135.96
其他 1,063,851.42 821,122.34
合计 6,590,162.92 5,739,308.94
30、 财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 11,301,022.22
利息收入 -471,469.83 -1,427,156.18
手续费支出 2,271,463.33 65,615.39
合计 1,799,993.50 9,939,481.43
31、 投资收益：
(1) 投资收益明细情况
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -277,247.81
合计 -277,247.81
(2) 按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
京能天阶（北京）投资有
-277,247.81
限公司
合计 -277,247.81 /
38
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
32、 营业外支出：
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
其他 40,000.00 1,533,752.69 40,000.00
合计 40,000.00 1,533,752.69 40,000.00
33、 所得税费用：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期
32,944,420.06 35,978,188.35
所得税
合计 32,944,420.06 35,978,188.35
34、 现金流量表项目注释：
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
收到大连阳光世界公司项目往来款 45,000,000.00
代收款项 7,563,445.73
收利息 471,469.83
其他 1,137,764.81
合计 54,172,680.37
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
代收款项 21,298,083.36
费用等 20,921,430.89
合计 42,219,514.25
(3) 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
北京京能源深融资租赁有限公司融资款 50,000,000.00
合计 50,000,000.00
(4) 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
委贷手续费 3,690,000.00
39
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
合计 3,690,000.00
35、 现金流量表补充资料：
(1) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 89,290,953.49 88,994,663.40
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
638,785.99 621,422.47
折旧
无形资产摊销 8,522.15 16,515.46
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 22,081,194.44 11,301,022.22
投资损失（收益以“－”号填列） 277,247.81
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -505,312,085.47 48,075,597.54
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 2,571,619.45 -53,186,784.74
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -119,781,678.47 24,441,951.86
其他
经营活动产生的现金流量净额 -510,225,440.61 120,264,388.21
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 187,026,418.76 709,362,365.37
减：现金的期初余额 593,514,227.84 756,548,482.37
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -406,487,809.08 -47,186,117.00
(2) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末数 期初数
一、现金 187,026,418.76 593,514,227.84
40
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
其中：库存现金 548,142.38 454,202.38
可随时用于支付的银行存款 186,478,276.38 593,060,025.46
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 187,026,418.76 593,514,227.84
(七) 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
单位:亿元 币种:人民币
母公司对 母公司对 本企
母公
企业 注册 法人 业务 注册 本企业的 本企业的 业最 组织机构
司名
类型 地 代表 性质 资本 持股比例 表决权比 终控 代码
称
(%) 例(%) 制方
自 主
选 择
经 营
北 京 范围，
能 源 法律、
投 资 国 有 行 政 北 京
北 京 陆 海
（ 集 独 资 法规、 130 45.26 45.26 市 国 769355935
市 军
团）有 公司 国 务 资委
限 公 院 决
司 定 禁
止 的
不 得
经营
2、 本企业的子公司情况
单位:万元 币种:人民币
子公司 企业类 法人代 业务性 持股比 表决权 组织机构
注册地 注册资本
全称 型 表 质 例(%) 比例(%) 代码
北 京 天
科 创 业 有 限 责 房 地 产
北京市 谢建忠 1,000.00 100.00 100.00 802087101
科 技 有 任公司 开发
限公司
北 京 天
创 维 嘉 有 限 责 房 地 产
北京市 谢建忠 4,868.55 51.00 51.00 739394175
房 地 产 任公司 开发
开 发 有
41
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
限公司
宁 夏 京
能 房 地
有 限 责 房 地 产
产 开 发 银川市 谢建忠 10,000.00 70.00 70.00 79994073X
任公司 开发
有 限 公
司
内 蒙 古
京 能 房
有 限 责 呼和浩 房 地 产
地 产 开 谢建忠 3,000.00 98.90 98.90 664057907
任公司 特市 开发
发 有 限
公司
北 京 天
创 世 缘
有 限 责 房 地 产
房 地 产 北京市 谢建忠 6,000.00 62.00 62.00 726340418
任公司 开发
开 发 有
限公司
大 连 京
能 阳 光
有 限 责 房 地 产
房 地 产 大连市 谢建忠 10,000.00 51.00 51.00 58203583-5
任公司 开发
开 发 有
限公司
北 京 国
电 房 地
有 限 责 房 地 产
产 开 发 北京市 徐京付 6,000.00 90.00 90.00 633694567
任公司 开发
有 限 公
司
北 京 安
泰 达 房
有 限 责 房 地 产
地 产 开 北京市 谢建忠 1,050.00 76.00 76.00 700346117
任公司 开发
发 有 限
公司
天 津 海
航 东 海
有 限 责 房 地 产
岸 发 展 天津市 谢建忠 5,000.00 49.00 49.00 55948680-6
任公司 开发
有 限 公
司
3、 本企业的合营和联营企业的情况
单位:亿元 币种:人民币
本企业
被投资 本企业 在被投
企业类 法人代 业务性 注册资 组织机构代
单位名 注册地 持股比 资单位
型 表 质 本 码
称 例(%) 表决权
比例(%)
42
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
一、合营企业
二、联营企业
北京 天
汇成 房
有限公 房地产
地产 开 北京市 王琪 1.10 36.37 36.37 70023694-6
司 开发
发有 限
公司
京能天
阶（北
有限公 房地产
京）投资 北京市 陆海军 10.00 31.00 31.00 56365258-X
司 开发
有限公
司
单位:亿元 币种:人民币
被投资单位名 期末净资产总 本期营业收入
期末资产总额 期末负债总额 本期净利润
称 额 总额
一、合营企业
二、联营企业
北京天汇成房
地产开发有限 1.436467 0.442507 0.993960
公司
京能天阶（北
京）投资有限 12.426736 2.264519 10.162217 -0.008943
公司
4、 关联交易情况
本报告期公司无关联交易事项。
(八) 股份支付：
无
(九) 或有事项：
无
(十) 承诺事项：
无
(十一) 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款：
(1) 本报告期应收账款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
43
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
2、 其他应收款：
(1) 其他应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期末数 期初数
种 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类 比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
按组合计提坏账准备的其他应收账款：
关
联
方
应
收 1,086,125,721.37 99.96 11,145,852.66 1.63 681,450,029.92 99.93 11,145,852.66 1.63
款
项
组
合
按
账
龄
组
合
计
提
坏
账 478,290.78 0.04 474,362.75 99.18 478,290.78 0.07 474,362.75 99.18
准
备
的
其
他
应
收
款
组
合
1,086,604,012.15 100.00 11,620,215.41 1.70 681,928,320.70 100.00 11,620,215.41 1.70
小
计
合
1,086,604,012.15 / 11,620,215.41 / 681,928,320.70 / /
计
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款：
单位：元 币种：人民币
44
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
3至4年 5,237.37 1.10 1,309.34 5,237.37 1.10 1,309.34
5 年以上 473,053.41 98.90 473,053.41 473,053.41 98.90 473,053.41
合计 478,290.78 100.00 474,362.75 478,290.78 100.00 474,362.75
(2) 本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
本报告期其他应收账款中无持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
(3) 其他应收账款金额前五名单位情况
单位：元 币种：人民币
占其他应收账款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例(%)
天津海航东海岸
公司的控子公司 655,503,437.09 1-2 年 60.33
发展有限公司
大连京能阳光房
地产开发有限公 公司的控子公司 380,979,977.92 1 年以内 35.06
司
北京天科创业科
公司的控子公司 45,146,592.83 2-3 年 4.15
技有限公司
北京京能源深融 母公司的控股子
2,750,000.00 1 年以内 0.25
资租赁有限公司 公司
贵州华联进出口
238,033.40 5 年以上 0.02
公司
合计 / 1,084,618,041.24 / 99.81
(4) 其他应收关联方款项情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收账款总额的比例(%)
天津海航东海岸发展有
公司的控子公司 655,503,437.09 60.33
限公司
大连京能阳光房地产开
公司的控子公司 380,979,977.92 35.06
发有限公司
北京天科创业科技有限
公司的控子公司 45,146,592.83 4.15
公司
北京京能源深融资租赁 母公司的控股子公
2,750,000.00 0.25
有限公司 司
合计 / 1,084,380,007.84 99.79
3、 长期股权投资
按成本法核算
45
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
在被投
在被投
被投 资单位
资单位
资单 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
持股比
位 比例
例（％）
（％）
北京
天科
创业
11,426,602.06 11,426,602.06 11,426,602.06 90.00 90.00
科技
有限
公司
北京
天创
世缘
房地
43,714,622.84 43,714,622.84 43,714,622.84 62.00 62.00
产开
发有
限公
司
内蒙
古京
能房
地产 26,700,000.00 26,700,000.00 26,700,000.00 89.00 89.00
开发
有限
公司
宁夏
京能
房地
产开 70,000,000.00 70,000,000.00 70,000,000.00 70.00 70.00
发有
限公
司
北京
国电
房地
产开 76,308,294.54 76,308,294.54 76,308,294.54 90.00 90.00
发有
限公
司
北京
天创 23,038,244.34 23,038,244.34 23,038,244.34 51.00 51.00
维嘉
46
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
房地
产开
发有
限公
司
北京
安泰
达房
地产 7,980,000.00 7,980,000.00 7,980,000.00 76.00 76.00
开发
有限
公司
天津
海航
东海
岸发 24,500,000.00 24,500,000.00 24,500,000.00 49.00 49.00
展有
限公
司
大连
京能
阳光
房地
51,000,000.00 10,200,000.00 40,800,000.00 51,000,000.00 51.00 51.00
产开
发有
限公
司
北京
翰达
金晟
100,000.00 100,000.00 100,000.00 1.00 1.00
置业
有限
公司
按权益法核算
单位：元 币种：人民币
在被投
现 在被投
被投 资单位
金 资单位
资单 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
红 持股比
位 比例
利 例（％）
（％）
京能
天阶 310,000,000.00 309,210,422.39 -277,247.81 308,933,174.58 31.00 31.00
（北
47
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
京）
投资
有限
公司
北京
天汇
成房
地产 40,000,000.00 36,145,690.10 36,145,690.10 36.37 36.37
开发
有限
公司
4、 投资收益：
(1) 投资收益明细
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -277,247.81
合计 -277,247.81
(2) 按权益法核算的长期股权投资收益
单位：元 币种：人民币
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
京能天阶（北京）投资有
-277,247.81
限公司
合计 -277,247.81 /
5、 现金流量表补充资料：
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -4,904,206.56 -12,252,998.43
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
45,988.64 48,485.64
折旧
无形资产摊销 1,080.00 1,080.00
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 11,301,022.22
投资损失（收益以“－”号填列） 277,247.81
48
京能置业股份有限公司 2012 年半年度报告
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -51,035,218.30 -7,977,127.96
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -5,980,834.54 562,682,507.77
其他
经营活动产生的现金流量净额 -61,595,942.95 553,802,969.24
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 107,223,618.89 494,154,716.54
减：现金的期初余额 503,715,961.79 362,996,477.49
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -396,492,342.90 131,158,239.05
(十二) 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -40,000.00
少数股东权益影响额（税后） -12,000.00
合计 -28,000.00
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
4.68 0.1178
利润
扣除非经常性损益后归属于
0.1177
公司普通股股东的净利润
49