京能置业：跟踪评级报告2018-07-05
跟踪评级报告
京能置业股份有限公司跟踪评级报告
主体长期信用 评级观点
跟踪评级结果：AA 评级展望：稳定
京能置业股份有限公司（以下简称“京能
上次评级结果：AA 评级展望：稳定
置业”或“公司”）是北京能源集团有限责任
债项信用 公司（以下简称“京能集团”）控股的房地产
到期兑付 跟踪评 上次评
名称 余额
日 级结果 级结果
开发企业。跟踪期内，公司房地产业务持续推
16 京能置业
8 亿元 2019/04/07 AAA AAA 进，天津京能海语城项目顺利开盘，销售良好。
MTN001
联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）
评级时间：2018 年 7 月 3 日 也关注到，公司新开发项目较少、在售项目去
化速度较慢、储备项目开发进度安排尚未确定、
财务数据
18 年 在建项目后续融资压力大等因素对其信用水
项目 2015 年 2016 年 2017 年
3月
平的不利影响。
现金类资产(亿元) 16.37 11.12 5.98 4.55
未来，随着天津京能海语城项目的持续开
资产总额(亿元) 53.04 51.01 63.01 59.46
所有者权益(亿元) 20.72 20.26 28.53 28.60
发和销售，公司有望保持稳定发展。联合资信
短期债务 7.01 3.50 1.50 0.00 对公司的评级展望为稳定。
长期债务(亿元) 14.00 16.00 15.70 16.00 “16 京能置业 MTN001”由京能集团提供
全部债务(亿元) 22.01 19.50 17.20 16.00 本息全额无条件不可撤销的连带责任担保，经
营业收入(亿元) 8.30 7.62 7.43 3.21 联合资信评定，京能集团的主体长期信用等级
利润总额(亿元) 1.76 1.18 0.37 0.09
为 AAA，担保实力极强，显著提升本期中期
EBITDA(亿元) 2.12 1.40 0.53 --
票据的安全性。
经营性净现金流(亿元) -2.25 -0.65 -10.11 -0.13
综合评估，联合资信确定维持公司 AA 的
营业利润率(%) 31.47 32.51 25.78 8.62
净资产收益率(%) 6.63 3.85 0.51 --
主体长期信用等级，评级展望为稳定，并维持
资产负债率(%) 60.94 60.28 54.72 51.91 “16 京能置业 MTN001”的信用等级为 AAA。
全部债务资本化比率(%) 51.51 49.05 37.61 35.88
流动比率(%) 282.04 291.18 294.06 347.77 优势
全部债务/EBITDA(倍) 10.38 13.94 32.35 -- 1、 公司主营房地产开发，未来随着天津京能
EBITDA 利息倍数(倍) 1.25 1.08 0.67 -- 海语城项目的完工销售，收入规模有望增
注：1. 2018 年 1 季度财务数据未经审计；2. 2015 年计入“长期应
付款”中的 1.00 亿元的融资租赁款已调整至长期债务。
加。
2、 公司债务负担较轻。
分析师 3、 本期中期票据由京能集团提供不可撤销的
潘云峰 张 超 韩家麒 连带责任担保，显著提升了本期中期票据
邮箱：lianhe@lhratings.com 到期偿付的安全性。
电话：010-85679696
传真：010-85679228 关注
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 1、 房地产行业受国家宏观政策和经济周期性
中国人保财险大厦 17 层（100022） 影响大。
网址：www.lhratings.com 2、 公司盈利能力较强的北京四合上院项目处
于收尾阶段，目前销售重点银川项目去化
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跟踪评级报告
周期较长，公司未来房地产销售毛利空间
或将收窄。
3、 公司部分储备项目开发及销售进度安排尚
未确定；个别在建项目后续融资压力较大。
4、 公司存货去化压力大，盈利能力弱。
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声 明
一、本报告引用的资料主要由京能置业股份有限公司（以下简称“该
公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些
资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。
二、除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外，联合资信、
评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程
序做出的独立判断，未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评
级意见。
五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。
六、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债项到期兑付日有
效；根据后续跟踪评级的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。
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一、跟踪评级原因 截至 2017 年底，公司纳入合并范围内子
公司 8 家，跟踪期内合并范围新增子公司和注
根据有关法规要求，按照联合资信评估有 销子公司各 1 家。
限公司关于京能置业股份有限公司的跟踪评 截至 2017 年底，公司资产总额为 63.01
级安排进行本次跟踪评级。 亿元，所有者权益 28.53 亿元（含少数股东权
益 12.39 亿元）；2017 年公司实现营业收入 7.43
二、企业基本概况
亿元，利润总额 0.37 亿元。
截至 2018 年 3 月底，公司资产总额为
京能置业股份有限公司（以下简称“公司”
59.46 亿元，所有者权益 28.60 亿元（包括少
或“京能置业”,股票代码 600791），前身为
数股东权益 12.43 亿元）；2018 年 1~3 月，公
成立于 1993 年 12 月的贵州华联股份有限公司。
司实现营业收入 3.21 亿元，利润总额 0.09 亿
1997 年贵州华联股份有限公司在上海证券交
元。
易所挂牌交易，证券代码为：600791，总股本
公司注册地：北京市西城区复兴门南大街
9900 万元，并更名为贵州华联旅业（公司）
2 号甲天银大厦 A 西八层；法定代表人为李育
股份有限公司（以下简称“贵华旅业”），主要
海。
经营日用百货、针纺织品等。1999 年 6 月和
1999 年 7 月通过股权转让，北京市天创房地
三、存续债券概况及募集资金使用情况
产开发公司（以下简称“天创公司”）成为贵
华旅业第一大股东。2001 年 7 月天创公司及
公司于 2016 年 4 月发行 8 亿元“16 京能
其控股子公司与贵华旅业所持有的控股子公
置业 MTN001”，起息日 2016 年 4 月 7 日，期
司（共 9 家）和非控股公司（共 4 家）之股权
限为 3 年；截至目前未偿余额 8 亿元，2018
进行重大资产置换，经过重大资产置换和变更
年 4 月 7 日支付利息。募集资金已使用完毕，
后，公司总股本仍为 9900 万元，更名为天创
全部用于偿还银行贷款。
置业股份有限公司，股票简称变更为“天创置
业”。公司经营范围变更为房地产开发等。2005 表1 公司存续债券概况（单位：亿元）
年 11 月，天创公司和北京国际电力开发投资 发行 到期兑付
债项简称 余额 起息日
金额 日
公司将持有公司的国有法人股转给北京能源
16 京能置业 MTN001 8 8 2016/4/7 2019/4/7
投资(公司)有限公司(现更名为“北京能源集
团有限责任公司”，以下简称“京能集团”)。
划转后，京能集团持有公司 42.46%的股份， 四、宏观经济和政策环境
为公司第一大股东。经过 2006 年股权分置改
革、2007 年非公开发行股票，以及多次分红、 2017 年，世界主要经济体仍维持复苏态
资本公积转增股本。截至 2018 年 3 月底，公 势，为中国经济稳中向好发展提供了良好的
司总股本为 45288.00 万股，其中京能集团持 国际环境，加上供给侧结构性改革成效逐步
股 45.26%，为公司第一大股东，北京市人民 显现，2017 年中国经济运行总体稳中向好、
政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北 好于预期。2017 年，中国国内生产总值（GDP）
京市国资委”）为公司实际控制人。 82.8 万亿元，同比实际增长 6.9%，经济增速
跟踪期内，公司经营范围未发生变化。 自 2011 年以来首次回升。具体来看，西部地
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区经济增速引领全国，山西、辽宁等地区有 全国固定资产投资（不含农户）63.2 万亿元，
所好转；产业结构持续改善；固定资产投资 同比增长 7.2%（实际增长 1.3%），增速较 2016
增速有所放缓，居民消费平稳较快增长，进 年下降 0.9 个百分点。其中，民间投资（38.2
出口大幅改善；全国居民消费价格指数（CPI） 万亿元）同比增长 6.0%，较 2016 年增幅显著，
有所回落，工业生产者出厂价格指数（PPI） 主要是由于 2017 年以来有关部门发布多项政
和工业生产者购进价格指数（PPIRM）涨幅 策措施，通过放宽行业准入、简化行政许可
较大；制造业采购经理人指数（制造业 PMI） 与提高审批服务水平、拓宽民间资本投融资
和非制造业商务活动指数（非制造业 PMI） 渠道、鼓励民间资本参与基建与公用事业 PPP
均小幅上升；就业形势良好。 项目等多种方式激发民间投资活力，推动了
积极的财政政策协调经济增长与风险防 民间投资的增长。具体来看，由于 2017 年以
范。2017 年，全国一般公共预算收入和支出 来国家进一步加强对房地产行业的宏观调控，
分别为 17.3 万亿元和 20.3 万亿元，支出同比 房地产开发投资增速（7.0%）呈趋缓态势；
增幅（7.7%）和收入同比增幅（7.4%）均较 基于基础设施建设投资存在逆周期的特点以
2016 年有所上升，财政赤字（3.1 万亿元）较 及在经济去杠杆、加强地方政府性债务风险
2016 年继续扩大，财政收入增长较快且支出 管控背景下地方政府加大基础设施投资推高
继续向民生领域倾斜；进行税制改革和定向 GDP 的能力受到约束的影响，基础设施建设
降税，减轻相关企业负担；进一步规范地方 投资增速（14.9%）小幅下降；制造业投资增
政府融资行为，防控地方政府性债务风险； 速（4.8%）小幅上升，且进一步向高新技术、
通过拓宽 PPP 模式应用范围等手段提振民间 技术改造等产业转型升级领域倾斜。
投资，推动经济增长。稳健中性的货币政策 居民消费维持较快增长态势。2017 年，
为供给侧结构性改革创造适宜的货币金融环 全国社会消费品零售总额 36.6 万亿元，同比
境。2017 年，央行运用多种货币政策工具“削 增长 10.2%，较 2016 年小幅回落 0.2 个百分
峰填谷”，市场资金面呈紧平衡状态；利率水 点。2017 年，全国居民人均可支配收入 25974
平稳中有升；M1、M2 增速均有所放缓；社 元，同比名义增长 9.0%，扣除价格因素实际
会融资规模增幅下降，其中人民币贷款仍是 增长 7.3%，居民收入的持续较快增长是带动
主要融资方式，且占全部社会融资规模增量 居民部门扩大消费从而拉动经济增长的重要
的比重（71.2%）也较上年有所提升；人民币 保证。具体来看，生活日常类消费，如粮油
兑美元汇率有所上升，外汇储备规模继续增 烟酒、日用品类、服装鞋帽消费仍保持较快
长。 增长；升级类消费品，如通信器材类、文化
三大产业保持平稳增长，产业结构继续 办公用品类、家用电器和音响器材类消费均
改善。2017 年，中国农业生产形势较好；在 保持较高增速；网络销售继续保持高增长态
深入推进供给侧结构性改革、推动产业转型 势。
升级以及世界主要经济体持续复苏带动外需 进出口大幅改善。2017 年，在世界主要
明显回升的背景下，中国工业结构得到进一 经济体持续复苏的带动下，外部需求较 2016
步优化，工业生产保持较快增速，工业企业 年明显回暖，加上国内经济运行稳中向好、
利润快速增长；服务业保持较快增长，第三 大宗商品价格持续反弹等因素共同带动了进
产业对 GDP 增长的贡献率（58.8%）较 2016 出口的增长。2017 年，中国货物贸易进出口
年小幅上升，仍是拉动经济增长的重要力量。 总值 27.8 万亿元，同比增加 14.2%，增速较
固定资产投资增速有所放缓。2017 年， 2016 年大幅增长。具体来看，出口总值（15.3
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万亿元）和进口总值（12.5 万亿元）同比分 等因素或导致 2018 年中国进出口增速将有所
别增长 10.8%和 18.7%，较 2016 年均大幅上 放缓。此外，物价水平或将出现小幅上升，失
涨。贸易顺差 2.9 万亿元，较 2016 年有所减 业率总体将保持稳定，预计全年经济增速在
少。从贸易方式来看，2017 年，一般贸易进 6.5%左右。
出口占中国进出口总额的比重（56.3%）较
2016 年提高 1.3 个百分点，占比仍然最高。 五、行业及区域经济环境
从国别来看，2017 年，中国对美国、欧盟和
东盟进出口分别增长 15.2%、15.5%和 16.6%， 公司主要从事房地产开发业务，受房地产
增速较 2016 年大幅提升；随着“一带一路” 行业整体运行情况、行业政策影响较大。
战略的深入推进，中国对哈萨克斯坦、俄罗 （1）房地产开发行业
斯、波兰等部分一带一路沿线国家进出口保 2016 年下半年，房价不断攀升，投资性
持快速增长。从产品结构来看，机电产品、 购房需求旺盛，同时开发商不断加大对一二线
传统劳动密集型产品仍为出口主力，进口方 城市土地的投资力度，资本大量涌入房地产市
面主要以能源、原材料为主。 场，“十一”期间，21 个城市均出台了不同程
展望 2018 年，全球经济有望维持复苏态 度的房地产调控政策，调控城市短期价格已出
势，这将对中国的进出口贸易继续构成利好， 现环比回落，调控效果初步显现，但随着各地
但主要经济体流动性趋紧以及潜在的贸易保 政策时效性逐渐降低，房价上涨的压力并未持
护主义风险将会使中国经济增长与结构改革 续减弱。2017 年以来，调控政策进一步升级，
面临挑战。在此背景下，中国将继续实施积极 因城施策的调控思路导致不同城市房价变动
的财政政策和稳健中性的货币政策，深入推进 出现分化，整体来看，在“回归居住属性”、
供给侧结构性改革，深化国资国企、金融体制 “限购、限贷、限售、限价”政策的影响下，
等基础性关键领域改革，坚决打好重大风险防 房地产市场处于温和降温阶段。
范化解、精准脱贫、污染防治三大攻坚战，促 图1 2016 年以来国房景气指数（频率：月）
进经济高质量发展，2018 年经济运行有望维
持向好态势。具体来看，固定资产投资将呈现
缓中趋稳态势。其中，基于当前经济稳中向好
加上政府性债务风险管控的加强，2018 年地
方政府大力推动基础设施建设的动力和能力
都将有所减弱，基础设施建设投资增速或将小
幅回落；在高端领域制造业投资的拉动下，制 资料来源：Wind资讯
造业投资仍将保持较快增长；当前房地产市场
2017年，房地产开发投资规模仍呈较快增
的持续调控、房企融资受限等因素对房地产投
长，增速较上年基本持平，全年房地产开发投
资的负面影响仍将持续，房地产投资增速或将
资10.98万亿元，同比增长7.00%；其中住宅投
有所回落。在国家强调消费对经济发展的基础
资7.51万亿元，同比增长9.40%，增速较上年
性作用以及居民收入持续增长的背景下，居民
上升3.00个百分点。全国房屋新开工面积17.87
消费将保持平稳较快增长；对外贸易有望保持
亿平方米，同比增长7.00%，其中住宅新开工
较好增长态势，调结构、扩大进口或将成为外
面积12.81亿平方米，同比增长10.50%。全国
贸发展的重点内容，全球经济复苏不确定性、
房屋施工面积78.15亿平方米，同比增长3.00%，
贸易保护主义以及 2017 年进出口额基数较高
增速较上年有所回落；其中住宅施工面积为
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53.64亿平方米，同比增长2.90%，增幅较上年 2374元/平方米，同比增长26%，增速有所放缓；
上升1.00个百分点。总体看，2017年全国房地 平均溢价率为29%，较2016年下降14.13个百分
产开发投资仍保持较快增长，但企业实际开工 点。
意愿明显减弱，施工进度有所减缓。 分城市来看，一线城市土地供应持续放量，
房地产销售方面，2017年在房地产严控政 成交量及出让金随之上涨，但受调控影响均价
策的影响下，销售同比增速呈现持续下降的态 及溢价率同比有所下滑；二线城市调控深化，
势。2017年全年商品房销售面积为16.94亿平 土地供求降至低位，土地市场总体趋稳；三四
方米，同比增长7.70%，增速较上年下降14.80 线城市内部热度分化，部分城市承接经济发达
个百分点；共实现销售额13.37万亿元，同比 城市群核心外溢需求，拉动整体土地供求升温。
增长13.70%，增速较上年下降21.20个百分点。 地价高企伴随限购、限贷政策，为房地产
价格方面，根据中国房地产指数系统对100个 企业后续开发的利润开发空间带来挑战。住建
城市的全样本调查数据显示，2017年百城住宅 部和国土资源部在2017年4月发布了《关于加
平均价格累计上涨7.15%，较2016年增速下降 强近期住房及用地供应管理和调控有关工作
11.57个百分点，价格增速明显回落。整体看， 通知》（以下简称“《通知》”），要求合理安排
2017年以来，在“回归居住属性”、“限购、 住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上
限贷、限售、限价”政策的影响下，商品房销 涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是
售面积、销售额和销售价格呈规模增长、增速 普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的
放缓的态势。房地产市场整体处于温和降温阶 城市要减少以至暂停住宅用地供应。《通知》
段。 还表示，各地要建立购地资金审查制度，确保
（2）房地产供求与信贷环境 房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国
2016年，在全国去库存政策的指导下，地 土资源部门和有关金融部门审查资金来源不
方政府继续减少土地推出量，全国300个城市 符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时
共推出各类用地10.32亿平方米，同比下降 间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和
9.0%，整体处于较低水平。2016年全国300个 出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包
城市各类土地成交量同比下滑，共成交8.59亿 括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、
平方米，同比下降3%。虽然成交量下滑，土 超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面
地价格却快速攀升，各类土地成交出让金2.90 积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面
万亿元，同比增长31%。2016年全国300个城 单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
市各类用地成交楼面均价为1904元/平方米， 从房地产开发资金来源来看，2017年房地
同比上涨40%，平均溢价率为43.13%，较2015 产开发企业（单位）实际拨入用于房地产开发
年提高26.91个百分点，热点一二线城市地王 的货币资金主要由国内贷款、利用外资（包括
频出。2017年，全国300城市土地供应小幅回 对外借款、外商直接投资、外商其他投资等）、
升,热点城市增供稳定市场预期,拉动成交量及 自筹资金（以股权融资为主）和其他资金（以
出让金上涨,楼面均价涨幅较去年有所收窄,平 销售回款和债券融资为主）构成。2017年，房
均溢价率同比下降。2017年，全国300个城市 地产开发资金共计156052.62亿元。其中国内
共推出各类用地11.19亿平方米，同比增长8%； 贷款25241.76亿元，占比为16.18%；利用外资
土地成交量9.50亿平方米，同比增长8%；土地 168.19亿元，占比为0.11%；其他资金79770.46
成交出让金4.06万亿元，同比增长38%。2017 亿元，占比为51.12%；自筹资金50872.22亿元，
年全国300个城市各类用地成交楼面均价为 占比为32.60%。
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从房地产开发资金增速上看，2017年以来， “长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不
随着金融去杠杆力度的推进，证监会、保监会、 是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、
银监会等部门密集发布三十余份政策文件，房 财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合
地产融资继续收紧。北京“317新政”的出台， 国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，
标志房地产调控加码。2017年，其他资金增速 既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要
降至8.60%，比2016年下降23.30个百分点。随 在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理
着房企主要融资渠道收窄，海外融资为房企融 自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
资打开了一扇窗。2017年，利用外资增速明显 要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配
提升，2017年，利用外资同比增速为19.80%， 建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房
较2016年同期上升72.40个百分点。 价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提
（3）行业竞争 高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。
2017年，在房地产市场政策从紧、全国商 特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边
品房销售量和销售价格增速放缓的背景下，销 中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加
售额超过百亿元的房企达144家，较上年增加 快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市
13家，销售额共计8.21万亿元，市场份额超过 场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
60%，行业集中度快速提升。2017年，部分企 2017年的两会也再次强调了“稳”字当头、因城
业抢抓非热点二、三线城市放量契机，在重点 施策去库存的基调。2017年3月，40余个城市
一线城市市场严控的环境下，抢占具有发展潜 或地区，出台或升级了限购限贷政策，一线城
力的二、三线市场份额，寻求发展机遇。与此 市北京和广州再次升级政策执行力度，二套房
同时，2017年房地产企业收并购案例明显增多。 界定标准提升，二线城市中部分16年未出台政
大型房企在资金运作实力、区域布局、产品结 策的包括长沙、石家庄、青岛等城市，由于近
构、经营效率具有较为显著的优势，在目前土 期房价涨幅过大，也出台了政策。政策端对价
地价格增长、资金面偏紧、行业平均利润率渐 格的管控趋严。
趋饱和的背景下，行业整合、行业集中度加速 2017年7月24日，中共中央政治局召开会
提升、房地产企业经营模式转型已成为趋势， 议确定要稳定房地产市场，坚持政策连续性和
与养老、产业园区、互联网、金融等行业融合 稳定性，加快建立长效机制。在此政策背景下
程度逐步加深。 短期内商品房销售面积和金额增速很大可能
（4）政策环境 仍将呈现放缓趋势。长效机制的建立方面，
2016 年 9 月末以来，北京、天津、苏州、 2017年7月，住建部会同发改委、公安部、财
成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、 政部、国土资源部、工商总局、央行、税务总
广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、 局等八部委联合印发了《关于在人口净流入的
惠州、福州等超过 22 个城市陆续发布新的楼 大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要
市调控政策，重新启动限购限贷，提高市场监 求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租
管等执行层面的要求和规范。各地根据自身楼 赁市场。目前，住房城乡建设部已会同有关部
市特点出台了差别化、精细化的调控政策，主 门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武
要从限购资格、首付比例、房价备案管理、增 汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的
加新住宅用地供应等方面收紧要求。 单位。作为发展住房租赁市场试点单位的广州，
2016年12月中央经济工作会议重点强调 也印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作
“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出 方案》，积极构建购租并举的住房制度，方案
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中提出了“租购同权”的概念，赋予符合条件 统计公报》数据显示，2017年天津市全市生产
的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。 总值（GDP）18595.38亿元，按可比价格计算，
这对于学区房的非理性上涨起到有效遏制效 比 上年 增长 3.6%。 其中， 第一 产业 增加 值
果。北京也拟推出共有产权住房，在产权比例、 218.28 亿 元 ， 增 长 2.0% ； 第 二 产 业 增 加 值
购房资格及退出机制等多个方面，均有详细规 7590.36亿元 ，增长 1.0%；第 三产业增加 值
定，并明确共有产权住房可落户入学。另外， 10786.74亿元，增长6.0%。三次产业结构为
增加土地供应、推动房地产税立法、推进棚改 1.2:40.8:58.0。
和保障房建设等工作也在逐步展开。 2017年天津市投资速度放缓。全年全社会
2017年10月18日，中国共产党第十九次全 固定资产投资11274.69亿元，增长0.5%。在固
国代表大会开幕，针对房地产市场平稳健康发 定资产投资（不含农户）中，第一产业投资
展，提出“房子是用来住的，不是用来炒的” 262.22亿元，第二产业投资3475.80亿元，第三
的定位，坚持加快建立多主体供给、多渠道保 产业投资7536.67亿元。实体投资依然处于主
障、租购并举的住房制度。12月8日，中共中 体地位，完成投资6803.95亿元，占固定资产
央政治局会议分析研究2018年经济工作，提出 投资的60.3%。
加快住房制度改革和长效机制建设，是2018 总体看，天津快速的经济发展势头为公司
年要着力抓好的一项重点工作。会议提出要发 提供良好的外部环境。
展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利 银川市区域经济环境
益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房 根据《2017 年银川市国民经济和社会发
租赁企业发展。 展统计公报》数据显示，2017 年，银川市实
总体看，在严格调控的政策背景下，短期 现地区生产总值(GDP)1803.17 亿元，按可比价
内房地产行业呈降温态势。龙头企业逐渐建立 格计算，同比增长 8.0%。分产业看，第一产
起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争 业实现增加值 61.38 亿元，同比增长 4.2%；第
优势的中型房地产企业也会获得一定的生存 二产业实现增加值 908.60 亿元，增长 6.5%；
空间。未来一段时间宏观调控将逐步回归市场 第三产业实现增加值 833.18 亿元，增长 10.1%。
化，长效机制逐步取代短期调控手段。中国城 按常住人口计算，人均地区生产总值 81656 元，
镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间， 同比增长 6.5%。三次产业结构为 3.4：50.4：
但中长期需求仍面临结构性调整。 46.2，对经济增长的贡献率分别为 2.0%、41.7%、
56.3%。
2．区域经济环境 2017 年银川市全年完成全社会固定资产
目前公司房地产项目主要位于天津和银 投资 1719.05 亿元，同比增长 1.4%。其中，基
川。 本建设投资 1035.11 亿元，下降 7.8%；更新改
天津市区域经济环境 造投资 140.21 亿元，增长 267.6%。
天津是中国四个直辖市之一，市中心距首 2017 年，银川市共完成房地产开发投资
都北京137公里，位于环渤海经济圈的中心， 402.82 亿元，同比下降 15.2%。其中，住宅开
是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的 发投资 240.25 亿元，同比下降 13.6%。商品房
发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之 施工面积 4144.19 万平方米，同比下降 3.0%；
一，是中国北方国际航运中心和北方国际物流 商品房销售面积 595.22 万平方米，同比增长
中心。 5.4%，其中住宅销售面积 519.99 万平方米，
根据《2017年天津市国民经济和社会发展 同比增长 5.5%；商品房待售面积 655.90 万平
京能置业股份有限公司 9
跟踪评级报告
方米，同比下降 9.3%。全年商品房销售额
308.16 亿元，增长 13.9%，其中住宅销售额 七、管理分析
254.39 亿元，增长 16.0%。
总体看，银川地区经济平稳发展，房地产 跟踪期内，公司在治理结构、管理制度等
开发投资规模有所增大，商品房销售规模明显 方面未发生重大变化。
回升。
八、经营分析
六、基础素质分析
1． 经营概况
1. 产权状况 跟踪期内，公司主营业务仍以房地产开发
跟踪期内，公司的产权状况未发生改变。 为主。2017 年，公司实现营业收入 7.43 亿元，
截至 2018 年 3 月底，公司总股本为 45288.00 同比下降 2.50%。其中，主营业务房地产开发
万股，其中京能集团持股比例为 45.26%，为 收入 7.39 亿元，同比下降 3.86%，主要系公司
公司第一大股东，北京市国资委为公司实际控 2017 年符合收入确认条件的已售房地产开发
制人。 项目减少所致。2018 年 1~3 月，公司实现营
业收入 3.21 亿元，为 2017 年全年的 43.20%。
2. 人员素质 从毛利率来看，2017年，房地产开发业务
截至 2018 年 3 月底，公司在职员工总数 板块的毛利率为44.93%，较上年减少7.33个百
157 人。从学历看，本科及以上占 68.39%，大 分点，主要是公司毛利率较低的项目结转比例
专学历占 25.81%，中专及以下占 5.80%。从年 加大所致；2018年1~3月，该板块毛利率为
龄结构看，35 岁以下占 35.03%，36-45 岁占 10.29%，较2017年大幅下降，主要是公司毛利
33.76%，46 岁~55 岁占 26.11%，55 岁以上占 率较低的项目结转所致。整体看，由于公司前
5.10%。跟踪期内，公司在职员工规模及结构 期拿地成本较低，毛利率水平持续处于行业较
均未发生显著变化，高级管理人员未发生重大 高水平，但随着公司毛利率较低的项目结转，
变动。 公司的盈利能力有所下降。未来随着土地成本
总体看，公司高级管理人员管理经验丰富， 的不断升高，盈利空间将有所缩小。
员工构成符合公司发展需要。
表1 2015~2018 年一季度公司营业收入与毛利率情况（单位：亿元、%）
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-3 月
分类
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
商品房销售 8.25 52.00 7.12 52.26 7.39 44.93 3.20 10.29
其他 0.05 -31.04 0.50 53.55 0.04 -14.61 0.01 -11.32
合计 8.30 51.52 7.62 52.34 7.43 44.59 3.21 10.22
资料来源：公司提供
2． 房地产开发业务 收入 7.39 亿元，较 2016 年有所减少，主要系
公司以房地产开发业务为主，跟踪期内主 公司当期符合收入确认条件的已售房地产开
要房地产项目包括北京四合上院、银川天下川、 发项目减少所致。目前，商品房销售项目主要
天津的京能海语城、北京的密云项目和大连京 是银川天下川项目和天津京能海语城项目。
能阳光港湾 5 个项目。2017 年，商品房销售 北京四合上院项目是由子公司北京天创
京能置业股份有限公司 10
跟踪评级报告
世缘房地产开发有限公司负责开发建设，该公 限公司（持股 15%）。该项目由两个相邻地块
司股东为京能置业和北京鑫福海工贸集团有 组成，总占地面积约 25.70 万平方米，主要用
限公司，双方持股比例分别为 62%和 38%。四 地性质为住宅，规划总建筑面积 49.75 万平方
合上院项目是公司开发的高档住宅小区，位于 米，容积率 2.0，绿化率 45%。该项目一期已
北京市西城区，地上总建筑面积 15.70 万平方 于 2016 年 10 月开盘销售。2017 年，天津京
米，该项目分三期建设，三期项目分别于 2010 能海语城项目共实现签约面积 3.54 万平方米，
年 12 月、2011 年 11 月、2013 年 11 月竣工。 签约金额 3.40 亿元，签约销售均价约 9615 元
该项目地段优良，前期销售均价逐年走高。目 /平方米。2018 年 1~3 月，该项目共实现签约
前，该项目处于收尾阶段，尾盘大户型基本去 面积 379 平方米，签约金额 370 万元。未来，
化完毕，剩余少量车位和店面待售。2017 年， 随着海语城项目逐步完工结转以及签约销售
共实现签约面积 1700 平方米，签约金额 2.07 的持续推进，公司收入规模将有所回升。
亿元，签约销售均价约 121518 元/平方米，同 北京密云项目是由北京京能云泰房地产
比上涨 136.49%。 开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京
银川天下川项目是由子公司宁夏京能房 能置业（持股51%）和京能集团（持股49%），
地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东 双方按比例出资合作开发该项目。目前该项目
为京能置业（持股 70%）和京能集团（持股 处于前期策划阶段，同时正按计划进行地上物
30%）。该项目总建筑面积 99.34 万平方米，分 的腾退拆除工作。
三期开发，其中一期总建筑面积约 25.34 万平 大连琥珀湾项目是由大连京能阳光房地
方米，二期总建筑面积约 29 万平方米，分别 产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为
于 2011 年 6 月、2013 年 10 月开始销售，目前 京能置业（持股51%）和大连阳光世界发展有
已进入销售末期阶段，三期（南区）总建筑面 限公司（持股49%）。目前该项目因军事区的
积约 45 万平方米，于 2016 年 9 月开盘销售。 原因处于停滞状态。2017年，公司对该项目计
2017 年，银川天下川项目共实现签约面积 提减值准备8919.97万元。
10.31 万平方米，签约金额 7.29 亿元，签约销 总体看，跟踪期内，公司主要在售项目为
售均价约 7071 元/平方米，同比上涨 4.45%。 银川天下川项目和天津京能海语城项目。北京
2018 年 1~3 月，该项目共实现签约面积 2.45 四合上院项目已处于收尾阶段。在银川天下川
万平方米，签约金额 1.80 亿元。 项目签约面积大幅增长的带动下，公司整体房
天津京能海语城项目是由控股子公司天 地产项目签约面积有所增长。未来随着天津海
津海航东海岸发展有限公司负责开发建设，该 语城项目逐步完工结转以及签约销售的持续
公司股东为京能置业（持股 60%）、康因投资 进行，公司收入规模或将有所回升。
控股有限公司（持股 25%）、天津通合投资有
表2 2015~2018年一季度公司各项目销售情况
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-3 月
项目名称 签约面积 签约金额 签约面积 签约金额 签约面积 签约金额 签约面积（万 签约金额
（万 M2） （万元） （万 M2） （万元） （万 M2） （万元） M2） （万元）
四合上院项 1.35 67536.45 0.33 16957.00 0.17 20658.00 -- --
目
银川天下川 4.30 28407.15 7.51 52805.00 10.31 72900.00 2.45 18018.00
项目
天津京能海 -- -- 2.62 25564.00 3.54 34037.00 0.04 370.00
语城项目
合计 5.39 95943.60 10.46 95326.00 14.02 127595.00 2.49 18388.00
资料来源：公司提供
京能置业股份有限公司 11
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从销售区域来看，跟踪期内，公司收入主 下川项目一、二期已全部竣工，三期项目总建
要来自于北京、银川和天津三个地区，其中北 筑面积为45万平方米，计划总投资为26亿元，
京地区的收入占比最大。由于四合上院项目目 截至2018年3月底已投资12.76亿元。天津京能
前已处于收尾阶段，未来公司北京地区的销售 海语城项目总建筑面积为49.75万平方米，计
区域占比将持续下降。 划总投资25.00亿元，截至2018年3月底已投资
12.70亿元。
表3 公司区域收入占比情况
截至2018年3月底，公司在建房地产项目
地区 2015 年 2016 年 2017 年
总投资51.00亿元，由于两个项目均为合作开
北京 73.68% 62.93% 48.79 %
发模式，出资比例按持股比例投入，需由公司
宁夏 31.77% 37.18% 25.41 %
天津 -- -- 26.92% 出资的投资规模合计33.20亿元。截至2018年3
内部抵消 -5.45% -0.11% -1.12% 月底，项目已投资金额为25.46亿元，后续尚
合计 100.00% 100.00% 100.00% 需投资25.54亿元。资金来源为股东投入、银
资料来源：公司提供
行贷款及销售回款，筹资压力较大。公司主要
在建项目未来投资将根据项目批文和市场情
目前，公司主要开发的房地产项目包括天
况逐步投入。
津京能海语城和银川天下川项目三期。银川天
表4截至2018年3月底公司各项目进度情况
项目名称 总建筑面积（万平方米） 总投资（万元） 截至 18 年 3 月底已投资（万元）
银川天下川项目三期 45.00 260000.00 127550.89
天津京能海语城 49.75 250000.00 127012.57
合计 94.75 510000.00 254563.46
资料来源：公司提供
土地储备方面，跟踪期内，公司新增土地 存货周转次数由 2016 年的 0.12 次下降至 2017
储备 2.69 万平方米，位于北京密云，为公司 年的 0.10 次；总资产周转次数由 2016 年的 0.15
2017 年 11 月通过法拍获得，成交地价 16.01 次下降至 2017 年的 0.13 次。整体看，公司资
亿元。截至 2018 年 3 月底，主要土地储备为 产经营效率低且跟踪期内有所下滑。
正在开发的天津东疆港地块（天津京能海语城
项目）、大连琥珀湾地块（大连琥珀湾项目）、 4. 未来发展
银川天下川三期项目和北京密云地块。总体看， 根据发展定位，公司未来仍将以房地产开
现有土地储备规模较小。公司目前正在积极洽 发为核心，以住宅开发为基础，以上市公司为
谈天津、武汉、深圳等多地的土地竞标项目。 平台，通过资本运作和外部合作，扩大开发规
公司其他收入来自于库房和车库的出租 模，提高运营和盈利能力。同时加大土地资源
收入。目前，公司共有库房 4342.22 平方米， 储备，适当增加持有物业比例，增强公司盈利
基本平均租金水平 392 元/平方米/年，出租率 的稳定性。
100%；共有车库 1536 个，基本平均租金水平 公司将加强重点区域市场及行业研究，做
1628 元/个/年，出租率 100%，所有库房和车 好信息收集、可研分析等基础工作，力争实现
库均位于北京地区。 新项目储备。同时继续加强产品策划和营销管
理，提高库存产品去化速度；加强对项目重点
3. 经营效率 工作的管理，推进项目开发建设。
跟踪期内，受开发项目增加的影响，公司
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九、财务分析 截至2017年底，公司存货为48.50亿元，
同比增长58.50%，其中开发成本占81.09%，主
1. 财务质量及财务概况 要为海语城项目、银川天下川三期、大连琥珀
公司提供了 2017 年度财务报告，致同会 湾项目和北京密云项目（其中大连琥珀湾项目
计师事务所（特殊普通合伙）对该财务报告进 因为军事设施的问题无法实施，目前处于停滞
行了审计，并出具标准无保留意见的审计结论。 状态）；开发产品占18.91%，主要为海语城项
公司提供的 2018 年一季度财务报表未经审计。 目、四合上院和银川天下川一期和二期项目，
从合并报表范围看，公司 2017 年并表范 目前四合上院与银川天下川一期项目基本已
围子公司 8 家，合并范围较 2016 年底新增子 完成全部销售，银川天下川二期项目剩余存货
公司 1 家，为新设子公司北京京能云泰房地产 金额为3.46亿元。2017年公司新增存货跌价准
开发有限公司；减少子公司 1 家，为注销子公 备0.89亿元，主要是大连琥珀湾项目因为军事
司北京天创维嘉房地产开发有限公司。考虑到 设施的问题无法实施，目前处于停滞状态，公
新纳入合并范围的公司资产及净资产规模普 司对该项目计提了减值准备。
遍相对较小，总体来看，合并范围变化对公司 非流动资产
影响不大，公司财务数据可比性较强。 非流动资产方面，截至2017年底，公司非
截至 2017 年底，公司资产总额为 63.01 流动资产合计7.86亿元，同比下降3.27%。从
亿元，所有者权益 28.53 亿元（含少数股东权 构成来看，主要由其他非流动资产（占39.47%）、
益 12.39 亿元）；2017 年公司实现营业收入 7.43 长期股权投资（占40.88%）和投资性房地产（占
亿元，利润总额 0.37 亿元。 10.46%）构成。
截至 2018 年 3 月底，公司资产总额为 截至 2017 年底，公司长期股权投资为 3.21
59.46 亿元，所有者权益 28.60 亿元（包括少 亿元，同比增长 34.26%。公司长期股权投资
数股东权益 12.43 亿元）；2018 年 1~3 月，公 主要是持有的联营企业北京天汇成房地产开
司实现营业收入 3.21 亿元，利润总额 0.09 亿 发有限公司和京能天阶（北京）投资有限公司
元。 的股份。2017 年，公司对联营企业确认投资
收益 0.49 亿元，全部为京能天阶（北京）投
2. 资产质量 资有限公司确认的投资收益。2017 年，公司
截至 2017 年底，公司资产总额为 63.01 对联营企业确认其他综合收益 0.33 亿元，全
亿元，同比增长 23.53%，主要是存货的增加 部为京能天阶（北京）投资有限公司处置其长
所致。截至 2017 年底，流动资产占资产总额 期股权投资带来的收益。
的 87.53%，资产结构符合房地产行业特征。 截至 2017 年底，公司投资性房地产为 0.82
流动资产 亿元，同比下降 52.92%，主要系由于账面价
截至2017年底，公司流动资产合计55.15 值 0.88 亿元的持有待出租的房产转入存货所
亿元，同比增长28.61%，主要由货币资金（占 致。
比10.85%）和存货（占比87.94%）构成。 截至 2017 年底，公司其他非流动资产 3.10
截至2017年底，公司货币资金为5.98亿元， 亿元，与 2016 年保持一致。公司其他非流动
同比下降46.16%，其中银行存款5.98亿元。公 资产主要为公司应收回的土地价款 2.91 亿元
司货币资金下降，主要系新增密云项目土地储 和相应的契税 0.19 亿元。
备所致。截至2017年底，因保证金和售房监管 截至 2018 年 3 月底，公司资产总额为
资金受限的货币资金为0.26亿元，受限资金规 59.46 亿元，较 2017 年底下降 5.64%，主要系
模较小（占4.35%）。
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公司货币资金和存货的减少所致。从资产构成 亿元，同比下降 25.00%，主要为一年内到期
来看，流动资产 51.61 亿元（占 86.60%），非 的长期借款。
流动资产 7.85 亿元（占 13.20%），资产构成较 截至 2017 年底，公司应付账款金额为 2.06
2017 年底无显著变化。 亿元，同比增长 7.09%，主要为公司未结算工
总体看，公司资产主要由货币资金和存货 程施工款。
构成，跟踪期内，受存货增加的影响，公司资 截至 2017 年底，公司预收款项金额为
产规模有所上升，去化压力有所增加。 11.52 亿元，同比增长 146.49%，主要系京能
天 下川 三期项 目和海 语城 一期 项目分 别于
3. 负债及所有者权益 2016 年 9 月和 2016 年 10 月开盘后，预收款
所有者权益 增加所致。
截至 2017 年底，公司所有者权益 28.53 截至 2017 年底，公司其他应付款金额为
亿元，同比增长 40.84%，主要系新成立的子 1.68 亿元，同比下降 30.85%，主要由于本期
公司北京京能云泰房地产开发有限公司致少 退房款减少所致，其他应付款主要由在建项目
数股东权益增加 7.52 亿元所致；归属于母公 往来款项（金额为 1.48 亿元）构成。
司所有者权益合计 16.14 亿元，其中股本占 非流动负债方面，截至 2017 年底，公司
28.06%、资本公积占 10.99%、盈余公积占 非流动负债总额 15.72 亿元，同比下降 1.87%。
5.52%、其他综合收益占 0.43%、未分配利润 公司非流动负债主要为长期借款和应付债券
占 54.99%。 构成，占比分别为 48.97%和 50.88%。
截 至 2018 年 3 月 底 ， 公 司 所 有 者 权 益 为 截至 2017 年底，公司长期借款金额为 7.70
28.60亿元，其中归属于母公司所有者权益合 亿元，同比下降 3.75%，规模保持稳定。
计16.17亿元，股本、资本公积、盈余公积、 截至 2017 年底，公司应付债券金额为 8.00
其他综合收益均未发生变化，未分配利润增加 亿元，系 2016 年 4 月 7 日发行的中期票据（期
至8.91亿元，各科目占比与2017年底基本保持 限为 3 年，利率为 3.50%）。
一致。 有息债务方面，截至 2017 年底，公司全
总体看，公司所有者权益中未分配利润和 部债务为 17.20 亿元，同比下降 11.79%，主要
少数股东权益占比较大，权益结构稳定性一般。 由于短期债务的减少。从债务结构来看，短期
负债 债务占比为 8.72%，长期债务占比为 91.28%，
截至 2017 年底，公司负债总额 34.48 亿 跟踪期内，公司短期债务占比大幅下降，债务
元，同比增长 12.13%，主要系预收款项增加 结构得到优化。债务指标方面，截至 2017 年
所致。从负债结构看，流动负债占 54.40%， 底，公司资产负债率、全部债务资本化比率和
非流动负债占 45.60%。 长期债务资本化比率分别为 54.72%、37.61%
流动负债方面，截至 2017 年底，公司流 和 35.49%。跟踪期内，公司整体债务规模有
动负债总额 18.76 亿元，同比增长 27.35%，主 所下降，债务负担较轻。
要由于跟踪期内预收款项增加所致。从构成来 截至 2018 年 3 月底，公司负债总额为
看，主要以应付账款（占 11.00%）、预收款项 30.86 亿元，较 2017 年底下降 10.49%，主要
（占 61.44%）、其他应付款（占 8.98%）和一 系预收款项和一年内到期的非流动负债减少
年内到期的非流动负债（占 8.00%）为主。 所致。其中流动负债占 48.08%，非流动负责
截至 2017 年底，公司短期借款全部偿还 占比 51.92%，较 2017 年底流动负债占比略有
完毕；一年内到期的非流动负债减少至 1.50 下降。有息债务方面，公司全部债务为 16.00
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跟踪评级报告
亿元，较 2017 年底债务规模进一步下降，其 是较高毛利的北京四合上院项目销售结束所
中短期债务全部偿还。资产负债率、全部债务 致。
资 本化 比率和 长期债 务资 本化 比率分 别为 总体看，跟踪期内由于公司在售银川天
51.91%、35.88%和 35.88%，公司债务负担较 下川项目体量大，且毛利率较低，收入规模
轻。 和盈利能力均有所下降。
总体看，跟踪期内，公司负债规模和有息
债务规模均有所下降，有息债务以长期债务为 5. 现金流分析
主，债务结构与主业匹配，债务负担较轻。 经营活动方面，2017 年，公司经营活动
产生的现金流入量为 14.51 亿元，同比增长
4. 盈利能力 61.53%，主要系海语城项目和银川天下川项
公司营业收入主要来自房地产开发。2017 目开盘销售，导致收到现金大幅增加。2017
年公司营业收入为 7.43 亿元，同比下降 2.50%， 年公司经营活动产生得现金流入以销售商品、
主要系公司 2017 年符合收入确认条件的已售 提供劳务收到现金为主，金额为 14.18 亿元，
房地产开发项目减少所致。同期，营业成本为 同比增长 67.38%；收到的其他与经营活动有
4.12 亿元，同比增长 13.36%，营业成本增加 关的现金为 0.33 亿元，主要为在建项目的往
的原因主要是由于跟踪期内公司毛利率较低 来款项。从收入实现质量指标看，2017 年公
的项目结转比例加大所致。2017 年公司营业 司现金收入比为 190.79%，收入实现质量高。
利润率较上年减少 6.73 个百分点至 25.78%。 2017 年，公司经营活动现金流出量为 24.62
从期间费用来看，跟踪期内，由于公司销 亿元，同比增长 155.57%，主要系公司新增土
售费用和财务费用有所减少，期间费用同比下 地储备所致。2017 年，公司经营活动产生的
降 5.51%。受此影响，期间费用率较上年减少 现金流净额为-10.11 亿元。
0.48 个百分点至 15.12%，公司成本费用控制 投资活动方面，2017年公司投资活动产
能力有所提高，但期间费用占比较高。 生的现金流入金额为31.55万元，主要为收到
跟踪期内，非经营性损益占比较低，投 的投资收益； 投 资 活动的 现 金 流 出 金额 为
资收益为 0.50 亿元，主要为联营企业京能天 33.42万元，全部用于购建固定资产。2017年，
街（北京）投资有限公司确认的收益 0.49 亿 公司投资活动产生的现金流量净额为-1.87万
元；营业外收入 0.06 亿元。 元，投资活动规模小。
公司利润主要来源于投资收益，2017 年 筹资活动方面，2017年，公司筹资活动
实现利润总额 0.37 亿元，同比下降 68.30%， 现金流入金额为10.83亿元，主要为吸收投资
主要系 2017 年公司毛利率较低的项目结转比 收到的现金和取得借款收到的现金，其中吸
例加大所致。 收投资收到的现金8.13亿元，为新设子公司收
从盈利指标来看，2017 年公司总资本收 到少数股东投资款；筹资活动现金流出金额
益率和净资产收益率分别 0.54%和 0.51%，较 为5.82亿元，同比下降69.98%，主要系偿还债
2016 年分别下降 1.81 和 3.34 个百分点。随着 务规模下降所致；2017年，公司筹资活动现
公司毛利率较低的项目结转比例加大，公司整 金流净额为5.01亿元。
体盈利能力有所下降。 2018年1~3月，公司经营活动现金流入金
2018 年 1～3 月，公司实现营业收入 3.21 额为1.94亿元，其中销售商品、提供劳务收到
亿元，利润总额 0.09 亿元；营业利润率为 的现金为1.78亿元；经营活动现金流出金额为
8.62%，较 2017 年下降 17.16 个百分点，主要 2.07亿元，其中购买商品、接受劳务支付的现
京能置业股份有限公司 15
跟踪评级报告
金0.94亿元，支付的各项税费0.76亿元；公司 公司是 A 股上市企业，直接融资渠道畅通。
经营活动产生的现金流净额为-0.13亿元。公
司2018年一季度无投资活动现金流入，投资 7. 存续期内债券偿还能力
活动现金流出14.72万元用于购置固定资产。 2017年，公司EBITDA、经营活动现金流
筹资活动方面，公司筹资活动现金流入金额 入量和经营活动现金流净额分别为0.53亿元、
为0.30亿元，主要为取得借款收到的现金，筹 14.51亿元和-10.11亿元，公司EBITDA、经营
资活动现金流出1.60亿元，主要用于偿还债务 活动现金流入量分别为存续期内中期票据待
本息；公司筹资活动现金流净额为-1.30亿元。 偿还本金的0.07倍和1.81倍，经营活动现金流
总体来看，公司海语城项目和京能天下川 净额不能保障偿还本金。
项目开盘销售，导致经营性现金流流入量大幅 整体看，公司EBITDA及经营活动现金流
度增加，但是，由于公司新增土地储备，导致 对“16京能置业MTN001”的保障能力较弱。
经营性现金流表现为净流出。随着公司已有项
目的逐步建设及新项目落地，未来建设投资将 8.过往债务履约情况
造成较大筹资压力。 根据中国人民银行征信《企业信用报告》
（中征码：5201010000092647），截至 2018
6．偿债能力 年 5 月 7 日，公司无未结清和已结清不良信
从短期偿债能力指标看，2017 年，公司 贷信息，过往债务履约情况良好。
的 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 294.06%和
35.45%，流动比率变动不大，但是速动比率下 9.抗风险能力
降幅度较大。主要是由于公司新项目储备土地 公司作为京能集团房地产板块的主要运
增加，导致存货所占比重加大。截至 2018 年 营实体，股东支持力度较大，整体抗风险能力
3 月底 ，公司 流动比 率及 速动 比率分 别为 较强。
347.77%和 33.39%。2017 年，由于公司经营活
十、担保方分析
动产生的现金净流量为负值，经营现金对流动
负债无保障能力。整体看，跟踪期内，公司短 本期中期票据由京能集团提供本息全额
期偿债能力指标表现有所下滑，考虑到公司货 无条件不可撤销的连带责任保证担保。保证范
币资金较为充裕，短期债务规模相对较小，公 围包括债券本金及利息，以及违约金、损害赔
司短期偿债压力不大。 偿金、实现债权的费用和其他应支付的费用。
从长期偿债能力指标看，2017 年，公司 京能集团是北京市人民政府出资设立，根
EBITDA 为 0.53 亿元，同比下降 62.01%，主 据北京市国资委京国资改发字【2004】45 号
要系利润总额大幅减少所致。受此影响，全 文《关于北京国际电力开发投资公司与北京市
部债务/EBITDA 上升至 32.35 倍，EBITDA 综合投资公司合并重组相关问题的通知》的批
利息倍数为 0.67 倍。跟踪期内，受盈利能力 准，由北京国际电力开发投资公司与北京市综
下降影响，公司的整体偿债能力有所下降， 合投资公司于 2004 年 12 月合并重组成立的国
处于较低水平。 有独资企业，是北京市政府出资的唯一电力投
截至 2018 年 3 月底，剔除为商品房承购 资主体。
人向银行抵押借款提供的担保，公司无对外 根据北京市国资委《关于北京能源集团有
担保。 限责任公司与北京市热力集团有限责任公司
截至 2018 年 3 月底，公司无银行授信。 实施重组的通知》（京国资【2011】277 号），
2012 年 1 月起，将热力集团纳入京能集团合
京能置业股份有限公司 16
跟踪评级报告
并范围，并成为京能集团热力板块的经营主体。 产业务销售收入增加的影响，2017 年京能集
2013 年，依据京能集团董事会 2013 年度 团营业总收入有所上升，为 632.51 亿元。2017
第四次会议决议，其母公司将 66.80 亿元资本 年，京能集团实现电力收入 267.51 亿元，同
公积及收到的国有资本经营预算资金 3.20 亿 比增长 3.09%；实现热力供应板块收入 86.18
元转增京能集团注册资本。2014 年 12 月 31 亿元，同比增长 13.01%；房地产板块实现收
日，京能集团发布提示性公告称，北京市国资 入 50.29 亿元，同比增长 20.48%；煤炭及油品
委决定对京能集团和京煤集团实施合并重组， 销售收入为 122.40 亿元，同比增长 36.87%。
将京煤集团的国有资产无偿划转给京能集团， 2017 年，京能集团综合毛利率为 12.10%。
并由京能集团对京煤集团行使出资人职责。 整体看，受煤炭等燃料成本上涨的影响，
2015 年 4 月 21 日，根据北京市国资委《关于 京能集团盈利能力有所下降。此外，投资收益
修改公司章程的批复》，将国有资本经营预算 与其他收益形成有益补充，对京能集团利润影
资金增加注册资本 4.43 亿元，京能集团注册 响很大。
资本变更为 204.43 亿元。工商变更手续于 2016 京能集团资产以非流动资产为主，流动资
年 3 月 11 日办理完成，北京能源投资（集团） 产中存货和货币资金占比高，受限资金规模小；
有限公司名称变更为北京能源集团有限责任 非流动资产以固定资产和在建工程为主，整体
公司。截至 2018 年 3 月底，京能集团注册资 资产质量较好。近年来，京能集团负债总额和
本 204.43 亿元，为北京国有资本经营管理中 有息债务规模有所增长，短期债务占比较大，
心的全资子公司，实际控制人为北京市国资委。 债务压力有所增加。
京能集团注册地址：北京市西城区复兴 京能集团经营活动现金流较为稳定，
门南大街甲 2 号天银大厦 A 西 9 层；法定代 2015~2017 年，京能集团经营活动现金流入量
表人：姜帆。 有所波动，年均复合增长 1.85%。2017 年，随
京能集团所处行业为电力生产和供应行 着京能集团营业收入的提升，经营活动现金流
业，主要业务包括电力生产和供应、热力生产 入量有所增加，为 770.63 亿元。同期，京能
和供应、煤炭生产和销售，以及房地产开发经 集团经营活动现金流出为 647.03 亿元。2017
营和管理。 年，京能集团经营活动产生的现金流量净额为
截至 2017 年底，京能集团合并资产总额 123.60 亿元。。
2630.59 亿元，所有者权益（其中少数股东权 经联合资信评定，京能集团主体长期信用
益 316.78 亿元）合计 1033.31 亿元。2017 年， 等级为 AAA，评级展望为稳定。本期中期票
京能集团实现营业总收入 632.51 亿元，利润 据由京能集团提供本息全额无条件不可撤销
总额 30.56 亿元。 的连带责任担保，显著提升本期中期票据的安
截至 2018 年 3 月底，京能集团合并资产 全性，对本期中期票据保障能力强。
总额 2684.25 亿元，所有者权益（其中少数股
东权益 322.26 亿元）合计 1045.19 亿元。2018 十一、结论
年 1~3 月，京能集团实现营业总收入 186.39
综合考虑，联合资信确定维持公司主体长
亿元，利润总额 18.95 亿元。
期信用等级为 AA，评级展望为稳定，并维持
电力、热力、房地产销售和煤炭及油品销
“16 京能置业 MTN001”的信用等级为 AAA。
售为京能集团主要的收入和利润来源。
2015~2017 年，京能集团营业总收入保持相对
稳定，年均复合增长 2.88%。受京能集团房地
京能置业股份有限公司 17
跟踪评级报告
附件 1-1 公司股权结构图
北京市国资委
100%
北京市国有资本经营管理中心
100%
北京能源集团有限责任公司
45.26%
京能置业股份有限公司
京能置业股份有限公司 18
跟踪评级报告
附件 1-2 公司组织结构图
股东大会
战略委员会
薪酬与考核委员会
监事会 董事会 提名委员会
审计委员会
总经理 党委书记
董事会 副总经理 总经理 党委
秘书 财务总监 助理 副书记
董
规 预 项 客 综 计 法 党
事
发 划 算 目 营 户 合 划 财 律 群
会
展 设 合 管 销 服 办 运 务 审 工
办
部 计 同 理 部 务 公 营 部 计 作
公
部 部 部 部 室 部 部 部
室
北 大 北 北
京 京 北 京
京 宁 天 连
能 京 京 安
天 夏 津 京 泰
（ 能 国
创 京 海 能 达
北 云 电
世 能 航 阳 房
京 泰 房
缘 房 东 光 地
） 房 地
房 地 海 房 产
物 地 产
地 产 岸 地 开
业 产 开
产 开 发 产 发
管 开 发
开 发 展 开 有
理 发 有
发 有 有 发 限
有 有 限
有 限 限 有 责
限 限 公
限 公 公 限 任
公 公 司
公 司 司 公 公
司 司
司 司 司
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跟踪评级报告
附件 2 主要财务数据及指标
项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 3 月
财务数据
现金类资产(亿元) 16.37 11.12 5.98 4.55
资产总额(亿元) 53.04 51.01 63.01 59.46
所有者权益(亿元) 20.72 20.26 28.53 28.60
短期债务(亿元) 7.01 3.50 1.50 0.00
长期债务(亿元) 15.00 16.00 15.70 16.00
全部债务(亿元) 22.01 19.50 17.20 16.00
营业收入(亿元) 8.30 7.62 7.43 3.21
利润总额(亿元) 1.76 1.18 0.37 0.09
EBITDA(亿元) 2.12 1.40 0.53 --
经营性净现金流(亿元) -2.25 -0.65 -10.11 -0.13
财务指标
销售债权周转次数(次) 2758.86 1905.58 2419.87 --
存货周转次数(次) 0.13 0.12 0.10 --
总资产周转次数(次) 0.15 0.15 0.13 --
现金收入比(%) 125.36 111.13 190.79 55.49
营业利润率(%) 31.47 32.51 25.78 8.62
总资本收益率(%) 3.99 2.35 0.54 --
净资产收益率(%) 6.63 3.85 0.51 --
长期债务资本化比率(%) 41.99 44.13 35.49 35.88
全部债务资本化比率(%) 51.51 49.05 37.61 35.88
资产负债率(%) 60.94 60.28 54.72 51.91
流动比率(%) 282.04 291.18 294.06 347.77
速动比率(%) 119.71 83.39 35.45 33.39
经营现金流动负债比(%) -13.00 -4.42 -53.91 --
EBITDA 利息倍数(倍) 1.25 1.08 0.67 --
全部债务/EBITDA(倍) 10.38 13.94 32.35 --
注：1.2018 年 1 季度财务数据未经审计；
2. 2015 年计入“长期应付款”中 1.00 亿元的融资租赁款已调整至长期债务。
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跟踪评级报告
附件 3 有关计算指标的计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产/短期投资+应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的长期（非流动）负债+应付票据
长期债务=长期借款+应付债券
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
企业执行新会计准则后，所有者权益=归属于母公司所有者权益+少数股东权益
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跟踪评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及其含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进
行微调，表示略高或略低于本等级。详见下表：
信用等级设置 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 评级展望设置及其含义
联合资信评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。联合资信评级展望
含义如下：
评级展望设置 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级提升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调低的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能提升、降低或不变
附件 4-3 中长期债券信用等级设置及其含义
联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
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