2018 年年度报告
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人周建裕、主管会计工作负责人解建忠及会计机构负责人丁敏声明：保证年度报告
中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以公司总股本45,288万股为基数，向全体股东每10股派现0.16元（含税），共计派发现金
7,246,080元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司2018年度不进行公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 重大风险提示
报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细
阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第四节经营层讨论与分析
中“可能面对的风险”部分。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析......................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 19
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 28
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 34
第九节 公司治理........................................................................................................................... 40
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 44
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 46
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 147
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司
京能集团 指 北京能源集团有限责任公司
京能财务 指 京能集团财务有限公司
京能云泰 指 北京京能云泰房地产开发有限公司
天创世缘 指 北京天创世缘房地产开发有限公司
天津公司 指 天津海航东海岸发展有限公司
宁夏公司 指 宁夏京能房地产开发有限公司
大连公司 指 大连京能阳光房地产开发有限公司
天阶公司 指 京能天阶（北京）投资有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 京能置业股份有限公司
公司的中文简称 京能置业
公司的外文名称 BEH-PROPERTY CO.,LTD
公司的外文名称缩写 BEH-ZY
公司的法定代表人 周建裕
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 于进 王凤华
联系地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦
12层西侧 12层西侧
电话 010-62698710 010-62690958
传真 010-62698299 010-62698299
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com jingnengzhiye@powerbeijing.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层
公司注册地址的邮政编码 100031
公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
公司办公地址的邮政编码 100080
公司网址 www.beh-zy.com
电子信箱 jingnengzhiye@powerbeijing.com
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四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 证券与资本运营部（董事会办公室）
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业
六、 其他相关资料
名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 中国北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广
办公地址
（境内） 场4层
签字会计师姓名 严冰、熊伟
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2018年 2017年 同期增减 2016年
(%)
营业收入 1,015,582,097.95 743,146,075.80 36.66 762,230,941.33
归属于上市公司股
50,346,663.92 49,574,022.40 1.56 46,130,486.50
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 2,070,630.16 38,221,668.58 -94.58 46,529,762.27
损益的净利润
经营活动产生的现
-460,834,411.99 -1,011,195,837.13 不适用 -65,151,278.74
金流量净额
本期末比上
2018年末 2017年末 年同期末增 2016年末
减（%）
归属于上市公司股
1,656,597,005.96 1,613,854,142.04 2.65 1,538,087,709.00
东的净资产
总资产 6,765,027,365.63 6,301,190,620.16 7.36 5,100,820,245.20
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2018年 2017年 2016年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.11 0.11 0 0.10
稀释每股收益（元／股） - - - -
扣除非经常性损益后的基本每
0.005 0.08 -93.75 0.10
股收益（元／股）
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减少0.08个百
加权平均净资产收益率（%） 3.08 3.16 3.07
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少2.30个百
0.13 2.43 3.10
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 320,897,987.77 113,682,268.35 96,999,641.00 484,002,200.83
归属于上市公司股东
3,013,651.35 4,647,509.46 103,063,600.09 -60,378,096.98
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 2,930,631.57 3,654,687.69 19,721,033.42 -24,235,722.52
后的净利润
经营活动产生的现金
-12,878,645.44 132,865,137.97 406,478,648.65 -987,299,553.17
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -5,802.42
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 12,000.00 8,000.00
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
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取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收
3,224,741.44 -152,523.53 -827,649.14
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
44,092,052.33 -28,484,821.44
益项目
少数股东权益影响额 12,788,438.43 32,825,714.36 215,461.08
所得税影响额 -11,829,198.44 7,157,786.85 204,912.29
合计 48,276,033.76 11,352,353.82 -399,275.77
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
可供出售金融资产 12,506,400.00 11,425,600.00 -1,080,800.00 -
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合计 12,506,400.00 11,425,600.00 -1,080,800.00 -
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
2018 年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同
时，房地产调控政策仍然“从紧”。2018 年 3 月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来
住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7 月，中央政治局会议强调“下决心解决好
房地产市场问题坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。今
年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之土地出让政策频出，竞自持、竞配建、限房价等
逐渐成为重点城市推地的基本要求，部分附带条件过多的地块以及非优质地块遭遇流拍。2018 年
下半年，一线及热点城市在加快供地的同时，适度放宽了土地出让条件，部分城市放宽了限售条
件，取消了销售限价。全年土地供应量有所增加，成交体量总体上涨，但地价及溢价率下降明显。
2018 年，是中国房地产政策体系走向更加完善的关键一年。中国房地产政策正加速构建两方
面的制度体系：一是长期性的制度安排，二是阶段性的市场管理。在“房住不炒”和“因城施策、
分类指导”的政策基调下，更加强调因城施策，因地制宜优化前期部分行政性调控方式。在确保
房地产市场稳定运行的前提下，遏制投机炒房的调控政策将保持连续性稳定性，更好的支持合理
的自住需求，使整体的政策组合更加优化。
公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有近二十年的房地产开发经验，公司以房地产开
发业务为主，具备一级开发资质。报告期内房地产项目主要包括北京的京能四合上院、银川的
京能天下川、天津的京能海语城、天津武清商务区新安路项目等。公司以一、二线城市为核
心，向城市群、城市带纵深发展，形成了京津冀城市群为核心的发展战略。公司不断优化产品结
构，围绕客户需求提升产品品质及服务。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
1.报告期内，公司与京能集团共同出资成立京能置业（天津）有限公司。注册资本金 12 亿元，
其中本公司出资 6.12 亿元（占比 51%），京能集团出资 5.88 亿元（占比 49%）。详细内容见 2018
年 12 月 29 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。目前，
本公司已缴出资额 5.10 亿元，京能集团已缴出资额 4.90 亿元。
2.报告期内，公司挂牌转让了所持天阶公司 31%股权，转让价格为 36,425 万元，详细内容见
2018 年 11 月 7 日的《中国证券报》《上海证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司具有近二十年的房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式，推行“五精
管理”打造“三基九力团队”，拥有一支稳定专业的房地产开发队伍。在北京、天津等重点区域
拥有良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力及深耕占有力。北京能源集团有限责任公司
为本公司控股股东，主营业务为电力能源、热力供应、煤炭开采、地产置业、节能环保、金融证
券等，本公司可借助控股股东的业务优势与其产业协同，打造具备京能特色的房地产开发企业。
本公司党委以发挥党组织领导核心和政治核心作用为主线，以落实“两个责任”为抓手，突出思
想引领，强化责任担当；在成本管控方面，公司落实提质增效、防范风险、创新发展、开拓市场、
“五精”管理原则，切实做到“降本降造，提质增效”；在规划设计方面，公司建立了完整、科
学、适用的设计管理体系，从产品研究、概念设计、方案设计以及施工图设计等不同设计环节对
设计工作进行有效的把控；在销售方面，公司通过全面、深入、细致地分析房地产行业的市场政
策取向、发展趋势，进行全面系统化市场调研、精准市场定位、差别化的产品模式和创新性营销
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手段，增强企业前瞻性；在投融资方面，公司与控股股东下属公司京能财务签署了《金融服务框
架协议》，有利于公司低成本融资，降低开发项目的经营成本并为项目开发提供资金保障。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2018 年，面对宏观经济整体下行和房地产政策持续严控的双重压力，公司冷静分析、加强市
场研判、审慎决策，聚焦重点区域项目拓展，加快项目库存去化，同时积极寻找低成本融资渠道
降低经营成本，及时调整开发节奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。
在项目运营方面，公司根据不同项目情况，制定了不同的营销策略，加强项目前期策划和产
品的研发能力。准确把握市场周期走势，有的放矢调整开发节奏，保证自身资金安全与稳健经营。
在项目开发的全过程中加强运营管理，强化计划的执行力，项目运营质量稳步提升，在建项目稳
步推进。公司注重降本降造，多措并举，深入挖潜，提质增效工作成效显著。
在债权融资方面，董事会重点决策了以下事项：公司与北京京能源深融资租赁有限公司以“售
后回租”的融资租赁方式进行融资 2.5 亿元；公司拟在中国银行间市场交易商协会申请发行超短
期融资券，注册金额 8 亿元；公司拟在北京金融资产交易所申请发行债权融资计划，备案金额为
15 亿元，目前公司已发行 4 亿元债权融资计划。公司采取多种融资渠道，确保满足公司项目开发
建设资金需求。报告期内，公司平均融资成本 4.82%，确保满足公司项目开发建设资金需求。
在获取项目方面，公司控股子公司京能置业（天津）有限公司成功竞得天津武清商务区新安
路项目，该项目用地面积 18.86 万平方米，总建筑面积 35.40 万平方米，符合公司战略发展方向，
进一步增强了公司持续稳定健康发展能力。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司全年实现营业收入 101,558.21 万元，同比增长 36.66%；实现利润总额 6,460.27
万元，同比增长 73.27%；实现净利润 3,753.71 万元，同比增长 156.40%，其中，归属母公司净利
润金额 5,034.67，同比增长 1.56%。随着公司毛利较高的北京区域项目可结转的库存减少，本期
营业收入中北京区域的收入占比进一步下降，受此影响，公司综合毛利率同比下降 23.76%，随着
综合毛利率的下降，本期营业税金同比下降 57.38%。
报告期内，公司实现投资收益 6,935.81 万元，同比增长 39.78%；同时，公司本期继续增加
土地储备，以保障公司未来开发需求，受此影响，公司经营活动现金净流量为净流出 46,083.44
万元。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,015,582,097.95 743,146,075.80 36.66
营业成本 804,068,096.64 411,780,401.83 95.27
销售费用 36,619,572.83 40,314,382.69 -9.16
管理费用 59,050,600.29 64,445,512.37 -8.37
研发费用 - - -
财务费用 31,046,454.36 7,697,717.05 303.32
经营活动产生的现金流量净额 -460,834,411.99 -1,011,195,837.13 不适用
投资活动产生的现金流量净额 364,123,945.30 -18,703.76 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 83,546,288.86 501,393,783.85 -83.34
营业收入同比增长 36.66%，主要系本期交付竣工项目，结转的商品增加所致。
营业成本同比增长 95.27%，系收入增长成本随之增长以及毛利率高的项目结转比例下降所致。
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销售费用同比下降 9.16%，主要系本期销售代理费及宣传费减少所致。
管理费用同比下降 8.37%，主要系本期折旧费用及交通费有所下降所致。
财务费用同比增长 303.32%，主要系本期利息费用化比例增加所致。
经营活动产生的现金流量净额同比增加，主要系本期支付的土地款同比减少所致。
投资活动产生的现金流量净额同比增加，系本期收到处置联营企业股权款所致。
筹资活动产生的现金流量净额同比下降 83.34%，主要系本期新增支付股利款所致。
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 10.16 亿元，同比增长 36.66%；营业成本 8.04 亿元，同比增
长 95.27 %，营业成本增长的幅度大于营业收入增长的幅度，因报告期内公司毛利率较高的项目
结转比例减少所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
率（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产开发 1,008,079,796.46 797,572,003.81 20.88 36.42 95.98 减少 24.04 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
率（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
京能四合上院 100,336,345.73 27,497,416.66 72.59 -71.34 -62.21 减少 6.62 个百分点
京能天下川 513,510,447.95 423,383,381.44 17.55 171.94 174.16 减少 0.67 个百分点
京能海语城 394,233,002.78 346,691,205.71 12.06 97.04 92.87 增加 1.90 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
率（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
北京地区 100,336,345.73 27,497,416.66 72.59 -71.34 -62.21 减少 6.62 个百分点
宁夏银川地区 513,510,447.95 423,383,381.44 17.55 171.94 174.16 减少 0.67 个百分点
天津地区 394,233,002.78 346,691,205.71 12.06 97.04 92.87 增加 1.90 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
分行业 成本构成 本期金额 本期占 上年同期金额 上年同期占 本期金 情
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项目 总成本 总成本比例 额较上 况
比例 (%) 年同期 说
(%) 变动比 明
例(%)
房地产开发 开发成本 797,572,003.81 99.19 406,955,853.96 98.83 0.36
分产品情况
本期金
本期占 情
上年同期占 额较上
成本构成 总成本 况
分产品 本期金额 上年同期金额 总成本比例 年同期
项目 比例 说
(%) 变动比
(%) 明
例(%)
四合上院 开发成本 27,497,416.66 3.42 72,768,226.94 17.67 -14.25
京能天下
开发成本 423,383,381.44 52.66 154,430,490.39 37.50 15.15
川
京能海语
开发成本 346,691,205.71 43.12 179,757,136.63 43.65 -0.54
城
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 4,957.05 万元，占年度销售总额 4.88%；其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 22,494.33 万元，占年度采购总额 71.30%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元
变动比例
项目 本期数 上年同期数 变动原因
（%）
本期销售代理费及宣传费减
销售费用 36,619,572.83 40,314,382.69 -9.16
少所致。
本期折旧费用及交通费有所
管理费用 59,050,600.29 64,362,123.05 -8.37
下降所致。
本期利息费用化比例增加所
财务费用 31,046,454.36 7,697,717.05 303.32
致。
本期利润总额增加，所得税费
所得税费用 27,065,632.09 22,645,591.35 19.52
用随之增加。
4. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
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5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元
变动比例
项目 本期数 上年同期数 变动额 变动原因
（%）
经营活动产生
本期支付的土地款
的现金流量净 -460,834,411.99 -1,011,195,837.13 550,361,425.14 不适用
同比减少。
额
投资活动产生
本期收到处置联营
的现金流量净 364,123,945.30 -18,703.76 364,142,649.06 不适用
企业股权款所致。
额
筹资活动产生
本期新增支付股利
的现金流量净 83,546,288.86 501,393,783.85 -417,847,494.99 -83.34
款所致。
额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
（1）报告期内，本公司在北交所挂牌转让天阶公司 31%股权，2018 年 9 月 28 日，公司收
到股权转让款人民币 364,250,000.00 元，因转让该股权确认投资收益 78,456,602.33 元。
（2）报告期内，公司控股子公司大连公司计提存货减值准备 34,364,550.00 元。
以上两个事项对本期归属于母公司所有者的净利润影响金额为 45,698,011.38 元。
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
货币资金 57,683.59 8.53 59,849.52 9.50 -3.62
应收票据及应 本期新增销
190.83 0.03 1.68 0.00 11,258.93
收账款 售款。
本期新增预
预付款项 5,265.09 0.78 118.54 0.02 4,341.61
付工程款。
本期收回保
其他应收款 1,590.93 0.24 2,966.19 0.47 -46.36
证金款项。
存货 547,252.40 80.89 485,047.95 76.98 12.82
本期预缴税
其他流动资产 10,934.73 1.62 3,552.74 0.56 207.78 款及待抵扣
税款增加。
可供出售金融
1,152.56 0.17 1,260.64 0.20 -8.57
资产
本期转让联
长期股权投资 2,649.19 0.39 32,127.74 5.10 -91.75
营企业股权。
投资性房地产 8,466.81 1.25 8,216.86 1.30 3.04
固定资产 1,552.78 0.23 1,598.83 0.25 -2.88
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2018 年年度报告
无形资产 96.59 0.01 105.98 0.02 -8.86
本期新增预
递延所得税资 售款产生的
8,652.06 1.28 4,257.22 0.68 103.23
产 可抵扣暂时
性差异。
其他非流动资
31,015.18 4.58 31,015.18 4.92 -
产
应付票据及应 本期应付工
32,103.83 8.82 20,624.63 5.98 55.66
付账款 程款增加。
预收款项 113,141.81 31.07 115,237.21 33.42 -1.82
应付职工薪酬 2,742.28 0.75 3,235.69 0.94 -15.25
本期计提的
应交税费 5,340.83 1.47 3,408.25 0.99 56.70
所得税增加。
其他应付款 40,003.41 10.99 30,054.06 8.72 33.10
重分类至本
一年内到期的
145,480.00 39.95 15,000.00 4.35 869.87 科目的借款
非流动负债
增加。
长期借款 19,500.00 5.36 77,000.00 22.33 -74.68 一年内到期
的借款增加。
重分类至一
应付债券 - - 80,000.00 23.20 -100.00 年内到期的
非流动负债
本期增加带
长期应付款 4,500.00 1.24 - - -
息负债。
本期应纳税
递延所得税负
1,303.65 0.36 230.63 0.07 465.26 暂时性差异
债
增加。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 17,311,676.61 按揭保证金、售房监管资金
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
2018 年 1-12 月，全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%（其中，住宅投资 85192
亿元，增长 13.4%），住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.8%；房地产开发企业房屋施工面积
822300 万平方米，比上年增长 5.2%（其中，住宅施工面积 569987 万平方米，增长 6.3%）；房屋
新开工面积 209342 万平方米，增长 17.2%（其中，住宅新开工面积 153353 万平方米，增长 19.7%）；
房屋竣工面积 93550 万平方米，下降 7.8%（其中，住宅竣工面积 66016 万平方米，下降 8.1%）；
房地产开发企业土地购置面积 29142 万平方米，比上年增长 14.2%；商品房销售面积 171654 万平
方米，比上年增长 1.3%（其中，住宅销售面积增长 2.2%）；商品房销售额 149973 亿元，增长 12.2%
（其中，住宅销售额增长 14.7%）。
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2018 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
一级土 合作开
持有待开发 规划计容建 合作开发项
序 持有待开发 地整理 是/否涉及合 发项目
土地的面积 筑面积(平 目涉及的面
号 土地的区域 面积(平 作开发项目 的权益
(平方米) 方米) 积(平方米)
方米) 占比(%)
北京市密云
区（最终以
1 项目实际规 26,926.59 0 64,624.00 是 32,958.24 51
划指标为
准）
天津市滨海
2 111,964.50 0 208,400.00 是 125,040.00 60
新区
天津市武清
区（最终以
3 项目实际规 188,589.60 0 243,316.48 是 124,091.40 51
划指标为
准）
大连市旅顺
4 266,715.30 0 251,817.32 是 128,426.83 51
口区
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在
建
项
目
/
经 新 项目规划
开 项目用地 总建筑面 在建建筑 已竣工面
序 地 营 计容建筑 总投资 报告期实
项目 工 面积(平 积(平方 面积(平 积(平方
号 区 业 项 面积(平 额 际投资额
方米) 米) 方米) 米)
态 目 方米)
/
竣
工
项
目
北京密 尚
北 云建材 住 未
1 26,926.59 64,624.00 100,524.00 0 0 252,302 339.15
京 批发市 宅 开
场项目 工
在
天 京能 住 建
2 198,519.30 397,000.00 522,730.00 117,790.00 109,437.18 360,000 6,692.43
津 海语城 宅 项
目
天津武 尚
天 清商务 住 未
3 188,589.60 243,316.48 353,967.48 0 0 413,479 100,143.75
津 区新安 宅 开
路项目 工
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在
银 京能 住 建
4 400,464.30 671,543.65 916,487.12 226,674.97 689,812.15 440,000 38,010.39
川 天下川 宅 项
目
尚
京
大 住 未
5 能阳 266,712.00 252,300.00 272,431.00 0 0 182,600 488.96
连 宅 开
光港湾
工
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米)
1 北京 四合上院 住宅 353.1 353.1
2 北京 四合上院 商业 766.25 437.77
3 宁夏 天下川 住宅 80,983.59 75,217.69
4 宁夏 天下川 商业 21,217.38 8,579.15
5 天津 京能海语城 住宅 20,886.44 7,492.7
4. 报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
169,480.00 4.82 5,710.64
6. 其他说明
√适用 □不适用
（1）公司主要业务所在城市的行业发展状况
单位：万平方米
房地产土
项目所在 房地产新开 房地产施工（在 房地产竣工 房地产销售 库存去化
地购置面
城市 工面积 建）面积 面积 面积 周期
积
北京 218.19 2321.11 12962.61 1557.9 696.19 20.95
银川 95.69 628.6 3795.57 762.23 612.83 28.6
天津 226.32 2479.34 10324.37 2092.22 1249.87 32.9
大连（旅
111.56 580.83 4219.82 326.03 775.95 23.1
顺）
（2）公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况
所占市
项目名称 所在城市 项目市场地位 竞争优势
场份额
京能四合上院 北京 二环内稀有现房 地段优势 0
北京密云建材批发市场
北京 处于项目前期开发阶段
项目
京能海语城 天津 海居休闲大盘 国企大盘 0
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2018 年年度报告
京能天下川 银川 湖居生活的最优之选 临湖、学区 0.01
京能阳光港湾 大连 未开发
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，本公司共投资 8.22 亿元，去年同期公司投资 8.466 亿元，同比减少 2.9%。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
1.经公司第八届董事会第七次临时会议审议，通过了《公司关于与京能集团共同增资宁夏京
能房地产开发有限公司的议案》，同意公司与京能集团按照现有股权比例，共同向本公司控股子
公司宁夏公司增资 3 亿元。本公司已增加出资 2.1 亿元，京能集团已增加出资 0.9 亿元。宁夏公
司工商变更工作已完成。
2.经公司第八届董事会第八次临时会议审议，通过了《公司关于与北京能源集团有限责任公
司成立项目公司的议案》，同意公司与京能集团成立项目公司，注册资本金 12 亿元，其中京能置
业出资 6.12 亿元（占比 51%），京能集团出资 5.88 亿元（占比 49%）。公司与京能集团于 2018
年 12 月 17 日成立了京能置业（天津）有限公司。
(2) 重大的非股权投资
√适用 □不适用
报告期内，经公司第八届董事会第八次临时会议，审议通过了《公司关于通过项目公司取得
天津市武清区商务区新安路 283 亩地块使用权的议案》，同意由新设立的项目公司通过招拍挂方
式以土地单价不高于 708 万/亩的价格，总价不高于 20.04 亿元获取天津市武清区商务区新安路项
目。公司于 2018 年 12 月 26 日在天津土地交易中心以总价 20.029 亿元竞得“津武挂 2018-060
号”项目后，根据挂牌文件要求由京能置业（天津）有限公司于 2018 年 12 月 28 日签订《天津市
国有土地使用权出让合同》。详细内容见 2018 年 12 月 29 日的《中国证券报》《上海证券报》和
上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
本公司年初持有光大银行股票 3,088,000 股，本期未发生增减变动，初始投资成本
3,281,227.86 元，采用公允价值进行后续计量，本期取得分红 558,928.00 元。
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
经公司于 2018 年 3 月 7 日召开的第八届董事会第一次临时会议决议、2018 年 6 月 11 日召开
的第八届董事会第三次临时会议决议及 2018 年 6 月 27 日召开的 2018 年第二次临时股东大会决议，
审议通过了《关于挂牌转让京能天阶（北京）投资有限公司 31%股权的议案》，同意本公司采取
挂牌形式在北交所转让天阶公司 31%股权，挂牌转让价格以不低于经北京市国资委核准的资产评
估结果为基准，本公司所持 31%股权的挂牌转让价格为不低于 36,047.2774 万元。相关公告于 2018
年 3 月 8 日、2018 年 6 月 12 日及 2018 年 6 月 28 日刊登在《中国证券报》和《上海证券报》以
及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。2018 年 9 月 28 日，公司收到股权转让款人民币 36,425
万元。2018 年 11 月 5 日，公司收悉天阶公司股东工商变更登记工作已完成，相关公告于 2018 年
11 月 7 日刊登在《中国证券报》和《上海证券报》以及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：万元
公司名称 主要产品 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
北京天创世缘房地 房地产开
四合上院 6,000.00 58,700.15 33,734.66 2,864.53
产开发有限公司 发
天津海航东海岸发 房地产开
海语城 5,000.00 116,010.49 4,431.63 1,545.27
展有限公司 发
宁夏京能房地产开 房地产开
天下川 10,000.00 195,360.94 14,840.93 1,847.12
发有限公司 发
大连京能阳光房地 房地产开
10,000.00 55,308.06 -21,241.40 -6,955.46
产开发有限公司 发
北京京能云泰房地 房地产开
174,500.00 170,279.73 170,165.18 0.18
产开发有限公司 发
北京国电房地产开 房地产开
6,000.00 19,433.81 8,409.01 -1,281.48
发有限公司 发
京能置业（天津）有 房地产开
120,000.00 102,000.00 100,000.00 0
限公司 发
注：（1）京能置业（天津）有限公司为本年度新设子公司，公司占股比 51%，主要业务为房地产
开发，注册资本 120000 万元。
（2）本年度减少 1 家参股公司京能天阶（北京）投资有限公司，减少原因为股权转让，转让
股权确认投资收益 7845.66 万元。
单个子公司或参股公司的经营业绩同比出现大幅波动，且对公司合并经营业绩造成重大影响的：
单位：万元
公司名称 本期净利润 上期净利润 变动比例（%） 变动原因
宁夏京能房地产开
1,847.12 -782.53 不适用 本期结转商品同比增加所致。
发有限公司
天津海航东海岸发
1,545.27 123.20 1,154.23 本期结转商品同比增加所致。
展有限公司
大连京能阳光房地 本期计提的减值损失同比减少
-6,955.46 -16,398.28 不适用
产开发有限公司 所致。
北京天创世缘房地
2,864.53 12,534.04 -77.15 本期结转商品同比减少所致。
产开发有限公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
展望 2019 年，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，长效机制尚未完全建立，房地产
调控正处于由行政措施为主向综合施策转变的关键期。在房地产市场保持稳定运行的前提下，各
项调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。
需求端：限购、限贷、限售措施以稳为主，同时优化部分行政性调控方式，整体的政策组合
会更加合理，更有利于市场平稳运行；差别化信贷继续优先保障无房无贷购房需求，抑制投机需
求；持续推进楼市乱象整治，强化市场监管；棚改货币化政策因地制宜收紧，同时继续保障合理
的货币需求；人才引进政策更加注重与整体的调控形势实现协同。供应端将继续围绕增加短期供
应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行
政策构建，继续保障“有效供给”。
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2018 年年度报告
根据国家统计局分析宏观经济形势分析、2018 年中央政治局会议、2018 年中央经济工作会
议等近期国家会议指导思想，未来中国经济仍将秉承高质量发展的主基调，强化财税金融、土地、
市场准入、社会管理等领域改革，同时继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，宏观经济长
期向好，能够较长时间处于中高速的高质量发展进程。从房地产行业看，中国城市化率为 60%，
相比于发达国家，城市化率仍有较大空间，城市化进程仍平稳进行，同时北京、上海、广州及相
应京津冀、江浙沪、珠三角等一线及发达城市及核心区域仍存在置换升级等多种机会；京津冀协
同发展、雄安新区建设、首都功能定位等核心国家战略布局仍在积极推进，北京市城市副中心已
经成立，大兴机场等项目也将于 2019 年竣工，北京及周边区域是京能置业的核心业务覆盖区域，
同时也是未来人口流入区，其相关区域的房地产行业存在潜在机遇。
公司将密切关注宏观形势及行业政策，把握增量市场空间，深耕重点城市，关注不同城市发
展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模，为企业可持续发展提供长期驱动力；同
时，公司将继续研究和完善业务模式和服务方式，在产品品质和服务领域加大探索，提升竞争优
势，保持企业持续稳健发展。面对机遇和挑战，我们坚定发展信心，增强忧患意识，审慎发展，
特色经营，防控风险，推动企业高质量特色发展。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
京能置业将聚焦京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，紧随国家京津冀一体化、首都功
能定位（大兴机场建设、通州城市副中心建设等）、冬奥会保障、雄安新区等国家战略与政策，
在充分市场化发展的前提下完成国家相关保障项目，实现规模、收入、利润、土地储备等核心指
标的突破性增长，进一步推进提质增效的发展理念。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
单位：万平方米
计划开发的项目 计划新开工面积 计划竣工面积 计划复工面积 计划设定依据
京能天下川 0 0 22.67 年度经营责任书
京能海与城 0.46 0 11.78 年度经营责任书
天津武清商务区新安路
15.53 0 0 年度经营责任书
项目
北京密云建材批发市场
10 0 0 年度经营责任书
项目
2019 年，公司计划实现开复工面积 60.44 万平米，其中新开工面积 25.99 万平米。上述北京
密云建材批发市场的计划新开工面积最终以政府批准的规划指标为准。
在项目拓展方面，加强市场形势研究，跟踪土地市场的变化，加强重点区域即京津冀及一线
城市的市场调研跟踪，抓住京津冀协同发展、雄安新区规划建设等重大战略机遇，力争在 2019
年项目拓展方面取得新进展。打造低碳智慧型房地产项目；深入研究新型城市化建设模式理念、
绿色小镇、集体用地建设租赁住房等特色开发模式；适时介入棚户区改造项目。在销售方面，加
强产品策划和营销管理，提高库存产品去化速度。在财务管理方面，加强财务基础管理工作，增
强资金风险防控能力。在融资方面，公司将积极拓展融资渠道，优化资本结构，降低融资成本，
满足公司房地产项目开发资金的需要。在工程质量方面加强安全生产和工程质量的管理，坚决杜
绝质量安全隐患。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理
解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
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1.政策风险
国家和地方政策法规如产业政策、房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政
策、税收等政策涉及范围较广、层级较多、更新变化快，若未能及时了解掌握对公司有较大影响
的政策法规，公司应对此类风险容易出现被动与滞后，甚至影响公司的生存与发展。公司将建立
健全政策法规追踪研究机制，密切关注国家及相关区域政策法规信息及变化情况，加强对信息的
收集与分析，提高风险应对的主动性与效率。
2.市场竞争风险
随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房地产企业面临着更加严峻的市场竞争环境。市
场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，这将对公司未来的经营发展带来一
定的影响。公司将密切关注土地市场，根据公司发展战略及实际情况获取开发项目。
3.融资风险
受国家房地产政策调控的持续影响以及金融监管措施力度的加大，房地产企业融资成本大幅
提高，融资渠道进一步收窄，公司在获取资金的能力和灵活性上存在风险。公司将深入研究多渠
道融资策略，利用资本市场产品日渐丰富的优势，不断创新融资方式获取资金以满足公司经营发
展需求；同时强化内部资金管理，统筹提高资金使用效率；做好资金分析与风险预警，确保公司
现金流安全。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用□不适用
根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》《上市公司监管指引
第 3 号——上市公司现金分红》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等有关规定，公司
结合自身实际情况，经公司 2017 年度股东大会决议，修订了《公司章程》中的利润分配政策相关
条款，并通过了公司制订的《京能置业股份有限公司股东分红回报规划（2018-2020 年）》。公
司现利润分配政策符合监管部门的要求，公司严格执行章程中的具体规定。
1.公司利润分配政策的基本原则如下：
（1）公司充分考虑对投资者的回报，每年按不少于当年公司实现的可供分配利润 10%的比例
向股东分配股利。
（2）公司的利润分配政策保持连续性和稳定性，同时兼顾公司的长远利益、全体股东的整体
利益及公司的可持续发展。
（3）公司优先采用现金分红的利润分配方式。
（4）存在股东违规占用上市公司资金情况的,公司应当扣减该股东所分配的现金红利,以偿还
其占用的资金。
2.公司利润分配具体政策如下：
（1）利润分配的形式：公司采用现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在有条
件的情况下，公司可以进行中期利润分配。
（2）公司现金分红的具体条件和比例：除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为
正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分
配利润的 10%。
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2018 年年度报告
（3）公司发放股票股利的具体条件：公司在经营情况良好，并且认为公司股票价格与公司股
本规模不匹配、发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金分红的条件
下，提出股票股利分配预案。
3.公司利润分配方案的审议程序如下：
（1）公司的利润分配方案由公司经营层拟订预案,提交公司董事会、监事会审议。董事会就
利润分配方案的合理性进行充分讨论，认真研究和论证公司现金分红的时机、条件和最低比例、
调整的条件及其决策程序要求等事宜，形成专项决议后提交股东大会审议。独立董事可以征集中
小股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。公司股东大会对现金分红具体方案进行
审议前，公司应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东
的意见和诉求，及时答复中小股东关心的问题。
（2）公司因特殊情况而不进行现金分红时，董事会就不进行现金分红的具体原因、公司留存
收益的确切用途及预计投资收益等事项进行专项说明，经独立董事发表意见后提交股东大会审议，
并在公司指定媒体上予以披露。
4.公司利润分配政策的变更政策如下:
（1）如遇到战争、自然灾害等不可抗力、或者公司外部经营环境变化并对公司生产经营造成
重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化时，公司可对利润分配政策进行调整。
（2）公司调整利润分配政策应由董事会做出专题论述，详细论证调整理由，形成书面论证报
告并经独立董事审议后提交股东大会特别决议通过。审议利润分配政策变更事项时，公司为股东
提供网络投票方式。
公司利润分配符合《公司章程》《京能置业股份有限公司未来三年股东分红回报规划
（2018-2020 年）》的规定、股东大会决议及的要求，分红标准和比例明确和清晰，相关的决策
程序和机制完备，独立董事尽职履责并发挥了应有的作用，中小股东有充分表达意见和诉求的机
会，中小股东的合法权益得到充分维护。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
分红年度合并 占合并报表中
每 10 股送 每 10 股派 现金分红 报表中归属于 归属于上市公
分红 每 10 股转
红股数 息数(元) 的数额 上市公司普通 司普通股股东
年度 增数（股）
（股） （含税） （含税） 股股东的净利 的净利润的比
润 率(%)
2018 年 0 0.16 0 7,246,080 50,346,663.92 14.39
2017 年 0 0.15 0 6,793,200 49,574,022.40 13.70
2016 年 0 0.15 0 6,793,200 46,130,486.50 14.73
公司 2018 年度拟分配的现金红利金额与当年归属于上市公司股东的净利润之比低于 30%，主
要原因为受国家房地产政策调控的影响以及金融强监管措施力度的加大，房地产企业融资成本大
幅提高，融资渠道收窄，受用于购买土地的保证金不能为银行贷款、股东借款等政策的限制，未
来公司发展需有大量的自有资金支持储备土地的增加。根据公司的经营计划，综合考虑公司目前
的资本结构、所处发展阶段和未来发展规划，公司留存未分配利润将用于补充公司的自有资金，
同时，公司未分配利润也能相应减少公司对外借款，进一步优化资本结构，从而降低资产负债率
及财务成本，也有利于长期回报投资者。
公司独立董事认为，考虑到国家宏观调控政策对房地产业的影响，以及公司未来发展的需要，
本次分配安排是基于公司长远发展的需要及股东的投资收益综合考虑制定，不存在损害公司及全
体股东利益特别是中小股东利益的情形。公司 2018 年度利润分配预案符合《公司章程》有关利润
分配政策和现金分红政策的规定，符合广大投资者特别是中小投资者利益，有利于公司的持续、
稳定、健康发展。
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
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(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
承诺减
少、规 2006 年
北京能
范与上 6 月承
解决关 源集团
市公司 诺，期 否 是 - -
联交易 有限责
之间的 限为长
任公司
关联交 期
与再融资相 易
关的承诺 承诺避
免、消 2006 年
北京能
除与上 6 月承
解决同 源集团
市公司 诺，期 否 是 - -
业竞争 有限责
之间的 限为长
任公司
同业竞 期
争
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用√不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
受重要影响的报表项目名称和
会计政策变更的内容和原因
金额
①根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式 财务报表格式的修订对本公司
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的通知》（财会[2018]15 号），本公司对财务报表格式进行了 的资产总额、负债总额、净利润、
以下修订： 其他综合收益等无影响。
A、资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及
应收账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及
应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
B、利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”
明细项目；
将原“重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动”改为“重
新计量设定受益计划变动额”；将原“权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益
法下不能转损益的其他综合收益”；将原“权益法下在被投资
单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为
“权益法下可转损益的其他综合收益”；
C、股东权益变动表
在“股东权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定
受益计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划
变动额结转留存收益”。
本公司对可比期间的比较数据按照财会[2018]15 号文进行调
整。
②根据财政部《关于 2018 年度一般企业财务报表格式有关问题 2017 年其他收益：83,389.32
的解读》，本公司作为个人所得税的扣缴义务人，根据《中华 2017 年管理费用：83,389.32
人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费在“其他收
益”中填列，对可比期间的比较数据进行调整，收到个税返还
款项调增 2017 年度其他收益 83,389.32 元，发放个税返还款项
调增 2017 年度管理费用 83,389.32 元。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
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境内会计师事务所报酬 48
境内会计师事务所审计年限 2
名称 报酬
致同会计师事务所（特殊普通
内部控制审计会计师事务所 19
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司于 2018 年 5 月 30 日召开的 2017 年度股东大会决议，审议通过了《公司关于聘请 2018
年度审计机构的议案》，同意聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2018 年度审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
天津海航东海岸投资有限公司因京能海语城 详细内容见 2018 年 11 月 17 日的《中国证券报》
项目所涉体育主题公园工程建设款等事项起诉 《 上 海 证 券 报 》 和 上 交 所 网 站
了公司控股子公司天津公司。目前，天津公司已 （http://www.sse.com.cn）披露的《京能置业
聘请律师积极应诉，目前该案件未有实质性进 股份有限公司关于控股子公司天津海航东海岸
展。 发展有限公司涉及诉讼的公告》。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
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十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
经公司于 2016 年 5 月 18 日召开的 2015 年度股东大会决议，审议通过了《公司关于与京能财
务续签<金融服务框架协议>的议案》，同意公司与京能财务续签《金融服务框架协议》，期限三
年，继续与其进行金融合作、接受其提供的服务。公司在京能财务的存款余额不得超过公司最近
一个会计年度经审计的总资产金额的 5%，且不超过最近一个会计年度经审计的期末货币资金总额
的 50%。公司于 2016 年 5 月 19 日与京能财务签署了《金融服务框架协议》，期限 3 年。本公司
2018 年末在京能财务公司存款余额 52,488,851.53 元，2018 年度从京能财务公司取得的存款利息
收入为 2,135,195.98 元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
报告期内，京能置业与京能集团共同转让了天阶公司股权，京能置业挂牌转让天阶公司 31%
股权的最终价格为 36425 万元。具体公告详见公司于 2018 年 11 月 7 日《中国证券报》《上海证
券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）披露的《京能置业股份有限公司关于挂牌转让京
能天阶（北京）投资有限公司 31%股权完成的公告》。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
1.经公司于 2018 年 10 月 26 日召开的第八届董事会第七次临时会议决议，审议通过了《公司
关于与京能集团共同增资宁夏京能房地产开发有限公司的议案》，同意本公司与京能集团共同向
本公司控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司增资 3 亿元，其中，本公司增加出资 2.1 亿元，
京能集团增加出资 0.9 亿元。公司与京能集团已完成向宁夏公司增加注册资本金一事，宁夏公司
的工商变更已完成。
2.经公司 2018 年 11 月 27 日召开的第八届董事会第八次临时会议决议，审议通过了《公司关
于与北京能源集团有限责任公司成立项目公司的议案》。同意公司与京能集团成立项目公司，注
册资本金 12 亿元，其中京能置业出资 6.12 亿元（占比 51%），京能集团出资 5.88 亿元（占比 49%）。
2018 年 12 月 17 日，京能置业与京能集团共同设立了京能置业（天津）有限公司，其中本公司已
缴出资额为 5.1 亿元，京能集团已缴出资额为 4.9 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司提供资金
关联方 关联方关系
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
京能集团财务有 受 同 一 最 终 控
92,000.00 3,000.00 20,000.00 75,000.00
限公司 制方控制
北京京能源深融 受同一最终控 25,000.00 15,020.00 9,980.00
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资租赁有限公司 制方控制
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
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其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1.经公司第八届董事会第四次临时会议决议及 2018 年第三次临时股东大会决议，审议通过了
《公司关于拟发行债权融资计划的议案》。同意公司拟在北京金融资产交易所申请发行债权融资
计划。备案金额为 15 亿元人民币，期限为不超过 3 年（含 3 年），固定利率，用于归还公司到期
债务，公司控股股东北京能源集团有限责任公司为本次债权融资计划提供担保。公司已于 2018
年 10 月 12 日取得 9 亿元备案通知书，并于 2019 年 4 月 3 日成功发行了 4 亿元债权融资计划，票
面利率 6.5%。
2.经公司第八届董事会第四次临时会议决议，审议通过了《公司关于向大连京能阳光房地产
开发有限公司发放专项委托贷款的议案》。同意公司通过北京银行向大连公司发放期限 3 年的专
项委贷 4.3 亿元，用于归还本公司通过浦发银行向大连公司的委托贷款，并维持大连公司近期的
日常管理及经营费用开支，利率为中国人民银行同期贷款基准利率 4.75%。公司已于 2018 年 8 月
31 日办理完成 4.3 亿元专项委贷，期限 3 年，利率为 4.75%。
3.经公司第八届董事会第九次临时会议决议，审议通过了《公司关于调整公司机构设置的议
案》，同意公司对机构设置进行调整，调整后的部室设置为党委办公室（公司办公室）、党委组
织部（人力资源部）、党群工作部、纪检监察室、证券与资本运营部（董事会办公室）、财务部、
企业管理部、法务内控部、市场开发中心、规划设计中心、安全与工程管理中心、合约预算中心、
营销中心。
4.经公司第八届董事会第九次临时会议决议及 2019 年第一次临时股东大会决议，审议通过了
《公司关于拟发行超短期融资券相关事项的议案》，同意公司在中国银行间市场交易商协会申请
发行超短期融资券，注册金额为 8 亿元人民币，期限不超过 270 天（含 270 天），固定利率，用
于归还公司到期债务。公司已将相关资料报送至交易商协会。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
□适用 √不适用
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
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2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 29,055
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数
28,942
(户)
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
股份
（全称） 减 量 (%) 件股 数量 性质
状态
份数
量
北京能源集团有
0 204,983,645 45.26 0 无 0 国有法人
限责任公司
李惠球 1,275,900 2,515,900 0.56 0 未知 - 境内自然人
中国太平洋人寿
保险股份有限公
司－东证资管－
2,069,944 2,069,944 0.46 0 未知 - 其他
太保人寿股票红
利 1 号定向资产
管理计划
刘小东 2,059,600 2,059,600 0.45 0 未知 - 境内自然人
贵州省技术改造
投资有限责任公 0 2,030,000 0.45 0 未知 - 国有法人
司
张瑞 2,000,000 2,000,000 0.44 0 未知 - 境内自然人
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2018 年年度报告
哈尔滨市道里区
1,735,200 1,735,200 0.38 0 未知 - 其他
慈善基金会
黄星尧 310,800 1,520,000 0.34 0 未知 - 境内自然人
徐惜珠 82,693 1,312,793 0.29 0 未知 - 境内自然人
夏鑫 153,000 1,153,000 0.25 0 未知 - 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
北京能源集团有限责任公司 204,983,645 人民币普通股 204,983,645
李惠球 2,515,900 人民币普通股 2,515,900
中国太平洋人寿保险股份有限
公司－东证资管－太保人寿股 2,069,944 人民币普通股 2,069,944
票红利 1 号定向资产管理计划
刘小东 2,059,600 人民币普通股 2,059,600
贵州省技术改造投资有限责任
2,030,000 人民币普通股 2,030,000
公司
张瑞 2,000,000 人民币普通股 2,000,000
哈尔滨市道里区慈善基金会 1,735,200 人民币普通股 1,735,200
黄星尧 1,520,000 人民币普通股 1,520,000
徐惜珠 1,312,793 人民币普通股 1,312,793
夏鑫 1,153,000 人民币普通股 1,153,000
上述股东关联关系或一致行动 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公
的说明 司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上
持有的有 市交易情况
序
有限售条件股东名称 限售条件 新增可上 限售条件
号 可上市交
股份数量 市交易股
易时间
份数量
具体可出售或转
让时间由代为支
1 汕头市潮南区两英经贸有限公司 257,400 - 付对价的股东京
能集团与其协商
确定。
2 贵州证券登记公司 102,960 - 同上
3 贵州省华星工贸公司 51,480 - 同上
4 贵州省贵阳市云侨针纺采购供应社 51,480 - 同上
5 贵州省贵阳成阳实业有限公司 51,480 - 同上
6 贵阳长征电器开关厂 51,480 - 同上
7 贵州省旅游投资有限公司 24 - 同上
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于
上述股东关联关系或一致行动的说明 《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的
一致行动人。
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2018 年年度报告
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京能源集团有限责任公司
单位负责人或法定代表人 姜帆
成立日期 2004-12-08
主要经营业务 电力能源、热力供应、煤炭开采、地产置业、节能环保、金
融证券等。
报告期内控股和参股的其他境内外 京能集团持有京能置业、京能电力、清洁能源、昊华能源等
上市公司的股权情况 多家上市公司股权。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
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2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
年度内股
性 年初持 年末持 增减变 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 年龄 任期起始日期 任期终止日期 份增减变
别 股数 股数 动原因 税前报酬总 报酬
动量
额（万元）
周建裕 董事长 男 52 2018 年 12 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 18.74 否
王怀龙 董事 男 55 2018 年 12 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - - 否
王怀龙 总经理 男 55 2018 年 12 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 43.73 否
田 野 董事 男 46 2012 年 12 月 06 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
韩宇峰 董事 男 49 2018 年 12 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
朱莲美 独立董事 女 56 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 6.00 否
陈 行 独立董事 男 51 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 6.00 否
刘大成 独立董事 男 51 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 6.00 否
张 伟 监事会主席 男 51 2018 年 12 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
斯萍君 监事 女 47 2018 年 01 月 16 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
丁 敏 职工监事 男 41 2012 年 12 月 06 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 48.14 否
徐安忠 副总经理 男 46 2018 年 12 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 14.63 否
王海平 副总经理 男 48 2018 年 12 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 9.75 否
马 俊 副总经理 男 42 2010 年 12 月 13 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 51.90 否
于 进 副总经理 男 50 2013 年 05 月 10 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 51.90 否
于 进 董事会秘书 男 50 2019 年 03 月 14 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - - 否
解建忠 财务总监 男 58 2017 年 04 月 27 日 2021 年 01 月 15 日 0 0 0 - 44.35 否
李育海 董事长 男 46 2018 年 01 月 16 日 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 0 是
袁海臻 董事 男 53 2014 年 01 月 20 日 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - - 是
袁海臻 总经理 男 53 2014 年 01 月 10 日 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 41.57 是
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韩雪松 董事 男 51 2018 年 01 月 16 日 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 0 是
方秀君 监事会主席 女 48 2005 年 11 月 22 日 2018 年 12 月 14 日 1,560 1,560 0 - 0 是
樊志前 副总经理 男 52 2010 年 12 月 13 日 2018 年 12 月 11 日 0 0 0 - 44.59 否
朱兆梅 董事会秘书 女 48 2005 年 11 月 22 日 2018 年 12 月 14 日 0 0 0 - 44.59 否
朱 炎 董事长 男 56 2016 年 04 月 11 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
邢少军 独立董事 男 73 2012 年 12 月 06 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
陈 倩 独立董事 女 63 2012 年 12 月 06 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 否
徐小萍 监事 女 48 2006 年 05 月 23 日 2018 年 01 月 15 日 0 0 0 - 0 是
合计 / / / / / 1,560 1,560 0 / 431.89 /
姓名 主要工作经历
中国人民大学工商管理专业，北京大学光华管理学院 EMBA，工商管理硕士，高级工程师。现任京能置业股份有限公司党委书记、董事长。
周建裕
曾任北京京煤集团有限责任公司党委书记、董事长；北京金泰集团有限公司党委书记、董事长。
北京大学光华管理学院 EMBA，工商管理硕士，政工师。现任京能置业股份有限公司党委副书记、董事、总经理，主持公司经营管理全面
王怀龙
工作。曾任北京京煤集团有限责任公司总经理助理、董事会秘书；北京金泰集团有限公司党委副书记、董事、总经理。
北方交通大学工商管理系企业管理专业，管理学硕士，高级经济师。现任京能置业股份有限公司董事；北京能源集团有限责任公司实业
田 野
投资部部长。曾任北京能源集团有限责任公司实业管理部主任；北京能源投资（集团）有限公司资产管理分公司党支部书记、总经理。
中国人民大学高级管理人员工商管理专业，工商管理硕士，教授级高级工程师，一级注册建造师。现任京能置业股份有限公司董事；北
韩宇峰 京矿建建设集团有限公司党委书记、董事长。曾任北京矿建建设集团有限公司党委副书记（主持党委工作）、总经理；北京矿建建筑安
装有限责任公司党委副书记、董事长。
中央财经大学会计专业，博士，会计学教授、博士，具有会计师、非执业注册会计师资格。现任京能置业股份有限公司独立董事；中国
朱莲美 矿业大学（北京）教授；北京动力源科技股份有限公司独立董事；深圳九有股份有限公司独立董事；北京梅泰诺通信技术股份有限公司
独立董事。曾任江苏省冶金经济管理学校（现江苏大学）讲师。
中南财经政法大学经济学专业，经济学博士。现任京能置业股份有限公司独立董事；中国丰合投资有限公司投委会主席；北京城建投资
陈 行 发展股份有限公司独立董事。曾任深圳前海金鹰资产管理有限公司副总裁兼北京总部执行董事；北京国际信托有限公司（原北京国际信
托投资有限公司）总裁助理兼资产运营管理总部总经理；中国风险投资有限公司高级投资经理。
清华大学机械制造及其自动化专业，工学博士，教授，博士生导师；德国亚琛工业大学监控与自动化专业高级访问学者。现任京能置业
股份有限公司独立董事；清华大学工业工程系博士生导师、博士后导师；清华大学互联网产业研究院副院长兼物流产业研究中心主任；
刘大成
美国北卡罗莱纳大学凯南商学院联合副教授；沃德传动（天津）股份有限公司独立董事。曾任清华大学工程管理硕士教育中心执行主任、
清华大学工业工程系党委副书记。
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现任京能置业股份有限公司监事会主席；北京能源集团有限责任公司总经理助理兼产权与资本运营部部长。曾任京能集团财务有限公司
张 伟
党支部书记、总经理。
首都经济贸易大学工商管理学院企业管理专业，管理学硕士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事；北京能源集团有限责任公
斯萍君
司法务审计部副部长。曾任北京国际电力新能源有限公司总会计师。
安徽财经大学会计学专业，大学本科学历，管理学学士学位，高级会计师。现任京能置业股份有限公司监事、财务部经理。曾任京能置
丁 敏
业股份有限公司财务部副经理；天创置业股份有限公司会计。
河北煤炭建筑工程学院建筑学专业，工学学士，工程师。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责市场开发、规划设计工作；北京昊
泰房地产开发有限公司执行董事；北京韭园生态旅游开发有限公司执行董事；中国人民政治协商会议门头沟区第九、十届委员会委员、
徐安忠
提案委员会委员；北京市青年联合会第十届委员会委员。曾任北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理；北京昊泰房地产开发有限公
司党总支书记、董事长、总经理。
中央党校研究生院经济学专业，研究生，政工师。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责企业管理和工程管理工作。曾任北京金泰
王海平
集团有限公司副总经理、综合办公室主任、机关党委委员；北京金泰物业管理有限公司党委书记、董事长。
首都经济贸易大学房地产经营管理专业，大学本科学历，经济学学士学位。现任京能置业股份有限公司副总经理，负责营销、客服和合
马 俊 约预算工作；北京天创世缘房地产开发有限公司董事长。曾任京能置业股份有限公司总经理助理；北京国电房地产开发有限公司总经理
助理兼销售经理。
对外经济贸易大学法学院法学专业，法学硕士学位。现任京能置业股份有限公司副总经理兼董事会秘书，协助董事长负责董事会相关工
于 进 作，负责法务内控工作。曾任京能置业股份有限公司副总经理兼总法律顾问；北京高新技术创业投资股份有限公司副总经理、总经理助
理、工会主席、董事会秘书。
华北电力大学，硕士，高级会计师。现任京能置业股份有限公司财务总监，负责财务管理和人力资源工作。曾任四川大川电力有限公司、
解建忠
四川众能电力有限公司、黑水县三联水电开发有限责任公司总会计师；汉江水电开发有限责任公司副总经理。
其它情况说明
√适用 □不适用
1.经公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第八届董事会第一次会议，审议通过了《公司关于聘任公司副总经理的议案》，同意聘任马俊先生、于进先
生任公司副总经理，任期自公司本次董事会通过之日起三年。
2.经公司于 2018 年 1 月 16 日召开公司第八届董事会第一次会议，审议通过了《公司关于聘任公司财务总监的议案》，同意聘任解建忠先生任公司
财务总监，任期自公司本次董事会通过之日起三年。
3.经公司于 2018 年 11 月 27 日召开公司第八届董事会第八次临时会议决议，审议通过了公司《公司关于提名公司董事候选人的议案》，同意提名周
建裕先生、王怀龙先生、韩宇峰先生为公司第八届董事会董事候选人，任期自公司股东大会选举通过之日起至第八届董事会换届之日止。该议案已经公
司于 2018 年 12 月 14 日召开的 2018 年第四次临时股东大会选举通过。
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4.经公司于 2018 年 11 月 27 日召开公司第七届监事会第五次临时会议决议，审议通过了《公司关于提名公司监事候选人的议案》，同意提名张伟先
生为公司第七届监事会监事候选人，任期自公司股东大会选举通过之日起至第七届监事会换届之日止。该议案已经公司 2018 年 12 月 14 日召开的 2018
年第四次临时股东大会选举通过。
5.经公司于 2018 年 12 月 14 日召开公司第八届董事会第九次临时会议决议，审议通过了《公司关于选举公司第八届董事会董事长的议案》，董事会
选举周建裕先生任公司第八届董事会董事长，任期自本次董事会通过之日起至第八届董事会换届之日止。
6.经公司于 2018 年 12 月 14 日召开公司第八届董事会第九次临时会议决议，审议通过了《公司关于聘任公司总经理的议案》，同意聘任王怀龙先生
任公司总经理。任期自公司董事会通过之日起至经营层换届之日止。
7.经公司于 2018 年 12 月 14 日召开公司第八届董事会第九次临时会议决议，审议通过了《公司关于聘任公司副总经理的议案》，同意聘任徐安忠先
生、王海平先生任公司副总经理。任期自公司董事会通过之日起至经营层换届之日止。
8.经公司于 2018 年 12 月 14 日召开公司第八届董事会第九次临时会议决议，审议通过了《公司关于指定公司副总经理于进代行董事会秘书职责的议
案》，同意指定副总经理于进先生代行董事会秘书职责，代行期限自董事会批准之日起，最长不超过三个月，公司将尽快按照规定聘任新的董事会秘书。
9.经公司于 2019 年 3 月 14 日召开公司第八届董事会第十次临时会议决议，审议通过了《公司关于聘任董事会秘书的议案》，同意聘任于进先生任
公司董事会秘书，任期自董事会审议通过之日起，至第八届董事会换届之日止。
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用□不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
田 野 北京能源集团有限责任公司 实业投资部部长 2018 年 05 月
张 伟 北京能源集团有限责任公司 产权与资本运营部部长 2018 年 05 月
斯萍君 北京能源集团有限责任公司 法务审计部副部长 2018 年 05 月
李育海 北京能源集团有限责任公司 副总经理 2009 年 12 月
韩雪松 北京能源集团有限责任公司 产权与资本运营部副部长 2018 年 05 月
方秀君 北京能源集团有限责任公司 财务管理部副主任 2009 年 12 月 2018 年 05 月
徐小萍 北京能源集团有限责任公司 审计与内控部主任 2012 年 08 月 2018 年 05 月
在股东单位任职情况的说明 -
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(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
朱莲美 中国矿业大学（北京） 教授 1994 年 07 月
朱莲美 北京动力源科技股份有限公司 独立董事 2015 年 11 月
朱莲美 深圳九有股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月
朱莲美 北京梅泰诺通信技术股份有限公司 独立董事 2016 年 12 月
陈 行 中国丰合投资有限公司 投委会主席 2015 年 10 月
陈 行 北京城建投资发展股份有限公司 独立董事 2014 年 01 月
刘大成 清华大学互联网产业研究院 副院长兼中心主任 2017 年 07 月
刘大成 沃德传动（天津）股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月
刘大成 广东宝丽华新能源股份有限公司 独立董事 2018 年 03 月
在其他单位任职情况的说明 -
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事的报酬由公司股东大会决定；高级管理人员报酬由董事会决定。
高级管理人员报酬确定依据为公司第五届董事会第九次会议审议通过的《薪酬管理办法》及《绩效管理
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据
办法》；独立董事津贴确定依据为公司 2010 年度股东大会决议。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情
详见上述“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况”。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际
431.89 万元
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用□不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
周建裕 董事长 选举 董事会选举
王怀龙 董事 选举 股东大会选举
韩宇峰 董事 选举 股东大会选举
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朱莲美 独立董事 选举 股东大会选举
陈 行 独立董事 选举 股东大会选举
刘大成 独立董事 选举 股东大会选举
张 伟 监事会主席 选举 监事会选举
斯萍君 监事 选举 股东大会选举
王怀龙 总经理 聘任 董事会聘任
徐安忠 副总经理 聘任 董事会聘任
王海平 副总经理 聘任 董事会聘任
于 进 副总经理、董事会秘书 聘任 董事会聘任
李育海 董事长 离任 辞职
袁海臻 董事 离任 辞职
袁海臻 总经理 离任 辞职
韩雪松 董事 离任 辞职
方秀君 监事会主席 离任 辞职
樊志前 副总经理 离任 辞职
朱兆梅 董事会秘书 离任 辞职
朱 炎 董事长 离任 任期届满
邢少军 独立董事 离任 任期届满
陈 倩 独立董事 离任 任期届满
徐小萍 监事 离任 任期届满
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 104
主要子公司在职员工的数量 59
在职员工的数量合计 163
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 19
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 -
销售人员 -
技术人员 119
财务人员 17
行政人员 27
合计 163
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生 20
大学本科 98
大学专科 34
专科以下 11
合计 163
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司充分考虑市场经济环境的运行规律和企业运行的客观要求，为确保对内公平，对外具有
竞争力，实现激励作用，确定了由岗位工资、技能工资和绩效工资组成的复合工资结构。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司通过网络培训、内部和外部培训等方式，为员工提供培训成长机会，以促进员工不断提
升胜任各自岗位的职业技能，从而促使公司持续稳定健康发展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》等各项法
规的要求，不断完善公司法人治理结构，建立现代企业制度，规范公司运作。报告期内，公司依
据监管要求，对照《上市公司章程指引（2016 年修订）》《上海证券交易所上市公司现金分红指
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引》《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》《上市公司股东大会规则（2016 年修订）》
《上市公司治理准则》等相关文件，修订了《公司章程》《股东大会议事规则》及《董事会议事
规则》。公司严格按照具体规定做好了内幕信息知情人的登记管理工作。公司治理符合《公司法》
和中国证监会相关规定的要求，不存在差异，具体情况如下：
1、股东与股东大会：公司根据国家法律法规规定及公司制定的《股东大会议事规则》，召集、
召开股东大会，并聘请律师对股东大会的合法性出具法律意见书，确保所有股东，特别是中小股
东享有平等地位，充分行使股东权利。在关联交易上，公司遵循公开、公平的原则，对交易事项
按有关规定予以充分披露。关联方在表决时均进行回避。
2、董事与董事会：公司按照《公司法》和《公司章程》的相关规定，完成了董事会换届选举
工作。公司的董事由公司董事会提名委员会提名，经董事会审议和股东大会选举确定，各董事均
具有担任公司董事的任职资格。董事会的运作严格依照国家法律法规的要求及公司相关规则进行，
确保了决策的高效、规范、科学；公司董事均能够以认真负责、勤勉诚信的态度履行职责，对股
东大会负责。
3、监事与监事会：公司按照《公司法》和《公司章程》的相关规定，完成了监事会换届选举
工作。公司新一届监事会由股东大会选举出的非职工监事及职工代表大会选举产生的职工监事组
成。公司监事会成员的产生和构成完全符合国家法律法规及《公司章程》的规定。监事会能够认
真履行职责，对公司的经营情况、财务状况及董事和高级管理人员履职的合法合规性情况进行监
督，并发表独立意见。
4、关于内部控制工作：公司按照监管要求并结合自身实际不断完善内部控制制度，加强内部
控制制度的执行与落实。
5、关于内幕信息知情人登记管理工作：公司严格按照《京能置业股份有限公司内幕信息知情
人管理办法》的规定，对公司重大事项及定期报告披露过程中涉及的内幕信息知情人员进行了登
记备案。
公司治理是一项长期任务，公司今后将不断加强治理结构建设，促进公司在规范的经营运作
下获得长期健康发展，实现公司价值最大化和股东利益最大化。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
京能置业股份有限公
上海证券交易所网站
司 2018 年第一次临时 2018 年 1 月 16 日 2018 年 1 月 17 日
www.sse.com.cn
股东大会
京能置业股份有限公 上海证券交易所网站
2018 年 5 月 30 日 2018 年 5 月 31 日
司 2017 年度股东大会 www.sse.com.cn
京能置业股份有限公
上海证券交易所网站
司 2018 年第二次临时 2018 年 6 月 27 日 2018 年 6 月 28 日
www.sse.com.cn
股东大会
京能置业股份有限公
上海证券交易所网站
司 2018 年第三次临时 2018 年 8 月 9 日 2018 年 8 月 10 日
www.sse.com.cn
股东大会
京能置业股份有限公
上海证券交易所网站
司 2018 年第四次临时 2018 年 12 月 14 日 2018 年 12 月 15 日
www.sse.com.cn
股东大会
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
李育海 否 10 10 6 0 0 否 2
田野 否 11 11 6 0 0 否 5
袁海臻 否 10 9 6 1 0 否 3
韩雪松 否 10 10 6 0 0 否 3
朱莲美 是 11 11 6 0 0 否 5
陈行 是 11 11 6 0 0 否 4
刘大成 是 11 10 6 1 0 否 3
周建裕 否 1 1 0 0 0 否 1
王怀龙 否 1 1 0 0 0 否 1
韩宇峰 否 1 1 0 0 0 否 1
朱炎 否 0 0 0 0 0 否 0
邢少军 是 0 0 0 0 0 否 1
陈倩 是 0 0 0 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 5
通讯方式召开会议次数 6
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
报告期内，各专门委员会共计召开十六次会议。审计委员会分别对公司定期报告、内控评价
报告、关联交易等事项进行了认真审议，在审议定期报告时，审计委员会认为定期报告的内容和
格式符合中国证监会和证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实地反映出公司当
期的经营成果和财务状况，审议其他议案时能够及时提出重要的意见和建议。在董事会换届的事
项上，公司提名委员会对非独立董事候选人、独立董事候选人的履历进行了仔细审核，认为非独
立董事候选人、独立董事候选人均符合公司董事的任职条件，不存在《公司法》规定的不得担任
董事的情况，且董事候选人均未被中国证监会确定为市场禁入者；独立董事候选人均具有独立性，
符合中国证监会对独立董事任职资格的要求。薪酬与考核委员会对公司高管的业绩进行了考核并
对公司高管下一年度的基薪进行了决策。战略委员会对公司转让股权、股权投资、获取土地等重
大事项进行了审慎决策。期内，各委员会均能认真履职，为董事会的科学决策奠定了良好的基础。
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五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
√适用 □不适用
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面做到了五分开，能够保持自主经营
能力。
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
2014 年 12 月，京能集团与京煤集团合并重组，京煤集团旗下有公司从事房地产开发经营，
实质上与我公司形成了新的同业竞争。控股股东将通过各种可行方式解决同业竞争问题，待条件
具备后，启动相关工作。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司严格按照《高管人员绩效管理办法》对高级管理人员进行考评。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，结合本公司
内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项监督的基础上，我公司对 2018 年 12 月 31
日(内部控制评价报告基准日)的内部控制有效性进行了评价。
建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会
的责任。董事会全体成员保证本报告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏。
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司不存在
财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求，
在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情
况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报
告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
《内部控制自我评价报告》详见上交所网站(www.sse.com.cn)。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了致同会计师事务所对公司 2018 年度内部控制情况进行审计，会计师事务所出具了
标准无保留意见的内部控制审计报告。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率（%）
称 额 息方式 所
京能置
业股份
有限公 16 京能 2016 年 2019 年 按年付 全国银
司 2016 置业 101658019 04 月 05 04 月 07 8 3.5% 息，到期 行间债
年度第 MTN001 日 日 还本。 券市场
一期中
期票据
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司按期支付第二年利息。详细内容见 2018 年 3 月 30 日的《中国证券报》《上海
证券报》和上交所网站（http://www.sse.com.cn）披露的相关公告。
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 银行间市场清算所股份有限公司
办公地址 上海市黄浦区北京东路 2 号
债券受托管理人
联系人 谢晨燕
联系电话 021-23198708
名称 联合资信评估有限公司
资信评级机构 办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 2 号中国人保财险
大厦 17 层
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
根据《京能置业股份有限公司 2016 年度第一期中期票据募集说明书》的相关内容，公司发行
本期中期票据募集的 8 亿元将全部用于归还发行人本部及子公司的金融机构借款，截至报告期末，
募集资金已全部使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
联合资信评估有限公司于 2018 年 7 月 3 日对本公司出具了《京能置业股份有限公司跟踪评级
报告》，确定维持京能置业股份有限公司主体长期信用等级为 AA，评级展望为稳定，并维持“16 京
能置业 MTN001”的信用等级为 AAA。
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2018 年年度报告
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其他偿债保障措施，相关计划和措施
均未发生变化。
报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
□适用 √不适用
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
主要指标 2018 年 2017 年 本期比上年同期增减（%） 变动原因
息税折旧摊销前利润 10,080.10 5,316.34 89.61 本期利润总额增加
一年内到期的非流动负债
流动比率 1.84 2.94 -37.41
增加
一年内到期的非流动负债
速动比率 0.22 0.35 -37.14
增加
资产负债率（%） 53.82 54.72 下降 0.90 个百分点 -
EBITDA 全部债务比 5.95 3.09 2.86 -
利息保障倍数 1.08 0.60 80.00 本期利润总额增加
本期经营活动产生的现金
现金利息保障倍数 -3.94 -11.17 不适用
净流量增加
EBITDA 利息保障倍数 1.13 0.67 68.66 本期实现利润总额增加
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 - -
利息偿付率（%） 100.00 100.00 - -
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十、公司报告期内的银行授信情况
□适用 √不适用
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
□适用 √不适用
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
致同审字（2019）第 110ZA6156 号
京能置业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了京能置业股份有限公司（以下简称京能置业公司）财务报表，包括 2018 年 12 月
31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及
公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了京能
置业公司 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司的经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于京能置业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注五、13 和附注七、7。
1、事项描述
存货主要包括已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品，合计金额重大。存货按照成本
与可变现净值孰低计量，在确认在建开发产品及拟开发产品的可变现净值时，管理层需要估计达
到完工状态时还需要发生的建造成本和未来净售价，并估算未来销售费用及相关销售税金，由于
此类估计存在固有风险，涉及重大的管理层判断和估计，我们将存货可变现净值的确定作为关键
审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的
关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并检查工程总预算和管理层本年度期末对未
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2018 年年度报告
来工程预算的调整；
（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据和
销售预算计划进行比较，并参考同地段房屋近期售价、最近一期公司销售费用占收入的比例及历
史同类在产品至完工时仍需发生的成本，复核管理层估计的未来净售价、未来销售费用及相关销
售税金；
（4）获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测试，检查是否按照公司相关会计政策执行，
检查以前年度计提的存货跌价本期的变化情况等，分析存货跌价准备计提是否充分；
（5）对于已完工开发产品，对单方结转的合理性进行检查，并查询周边同业态近似水平楼盘
的销售单价，了解并充分考虑各地宏观调控政策对开发产品销售的影响，检查开发产品的单方成
本是否超过预期净售价；
（6）对于停滞的在建项目，了解政府规划及当地调控措施，判断继续停滞对项目开发的影响，
通过引入内部评估专家，评估管理层聘请的外部评估机构出具的评估报告中使用的假设以及参数
的合理性。
（二）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注五、29 和附注七、52。
1、事项描述
房地产开发项目的收入占 2018 年度营业收入总额的 99.26%，在房产完工并验收合格，签订
了销售合同，取得购买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。鉴于房地产开发项目的收
入对报表的重要性，单个项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对合并报表利润产生重大
影响，因此我们将房地产开发项目的收入确认作为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查房地产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会
计准则的要求；
（3）选取样本，检查销售合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房
产销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认，特别关注资产负债表日前后的样本是否计入正
确的会计期间；
（4）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公
开信息获取的单方售价相比较。
四、其他信息
京能置业公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括京能置业公司 2018
年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
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2018 年年度报告
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
京能置业公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设
计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估京能置业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算京能置业公司、终止运营或别无其他
现实的选择。
治理层负责监督京能置业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对京能置业公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意
财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审
计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致京能置业公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6）就京能置业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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2018 年年度报告
致同会计师事务所
（特殊普通合伙）
中国注册会计师 严冰
（项目合伙人）
中国注册会计师 熊伟
中国北京 二Ｏ一九年四月十二日
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2018 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位: 京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七、1 576,835,874.51 598,495,221.13
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 七、4 1,908,324.91 16,779.00
其中：应收票据
应收账款 七、4 1,908,324.91 16,779.00
预付款项 七、5 52,650,913.64 1,185,381.67
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、6 15,909,256.45 29,661,878.22
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、7 5,472,523,980.41 4,850,479,450.01
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、10 109,347,280.02 35,527,375.16
流动资产合计 6,229,175,629.94 5,515,366,085.19
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 七、11 11,525,600.00 12,606,400.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 七、14 26,491,866.22 321,277,390.83
投资性房地产 七、15 84,668,087.77 82,168,569.30
固定资产 七、16 15,527,811.01 15,988,334.19
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七、20 965,940.15 1,059,825.18
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 七、24 86,520,620.54 42,572,205.47
其他非流动资产 七、25 310,151,810.00 310,151,810.00
非流动资产合计 535,851,735.69 785,824,534.97
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2018 年年度报告
资产总计 6,765,027,365.63 6,301,190,620.16
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 七、29 321,038,295.20 206,246,262.18
预收款项 七、30 1,131,418,112.78 1,152,372,091.03
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七、31 27,422,831.94 32,356,946.01
应交税费 七、32 53,408,281.26 34,082,541.39
其他应付款 七、33 400,034,113.58 300,540,554.09
其中：应付利息 七、33 33,499,177.94 31,386,628.59
应付股利 七、33 103,825,048.71 100,741,803.82
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、35 1,454,800,000.00 150,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 3,388,121,634.76 1,875,598,394.70
非流动负债：
长期借款 七、37 195,000,000.00 770,000,000.00
应付债券 七、38 800,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款 七、39 45,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、24 13,036,527.15 2,306,293.04
其他非流动负债
非流动负债合计 253,036,527.15 1,572,306,293.04
负债合计 3,641,158,161.91 3,447,904,687.74
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、44 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、46 177,424,325.61 177,424,325.61
减：库存股
其他综合收益 七、48 6,108,279.11 6,918,879.11
专项储备
盈余公积 七、50 147,296,949.68 89,120,689.45
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2018 年年度报告
一般风险准备
未分配利润 七、51 872,887,451.56 887,510,247.87
归属于母公司所有者权益合计 1,656,597,005.96 1,613,854,142.04
少数股东权益 1,467,272,197.76 1,239,431,790.38
所有者权益（或股东权益）合计 3,123,869,203.72 2,853,285,932.42
负债和所有者权益（或股东权 6,765,027,365.63 6,301,190,620.16
益）总计
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2018 年年度报告
母公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位:京能置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 34,838,786.00 22,592,394.53
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 十七、1 7,058,222.22 6,059,000.00
其中：应收票据
应收账款 十七、1 7,058,222.22 6,059,000.00
预付款项
其他应收款 十七、2 108,614,735.43 167,392,283.01
其中：应收利息 十七、2 38,575,145.84 120,585,298.62
应收股利
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 567,000,000.00 1,037,000,000.00
流动资产合计 717,511,743.65 1,233,043,677.54
非流动资产：
可供出售金融资产 11,525,600.00 12,606,400.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 1,675,977,985.66 1,460,763,510.27
投资性房地产
固定资产 46,412.30 16,584.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 780,320.40 905,500.67
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 378,799.73 376,334.19
其他非流动资产 430,000,000.00
非流动资产合计 2,118,709,118.09 1,474,668,329.85
资产总计 2,836,220,861.74 2,707,712,007.39
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
应付职工薪酬 5,166,703.29 5,933,287.85
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2018 年年度报告
应交税费 7,978,719.81 4,648,293.27
其他应付款 165,140,333.72 712,883,923.61
其中：应付利息 21,548,136.11 21,311,111.11
应付股利 7,523,042.11 4,439,797.22
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 899,800,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,078,085,756.82 723,465,504.73
非流动负债：
长期借款
应付债券 800,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,036,093.04 2,306,293.04
其他非流动负债
非流动负债合计 2,036,093.04 802,306,293.04
负债合计 1,080,121,849.86 1,525,771,797.77
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 452,880,000.00 452,880,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 114,262,616.20 114,262,616.20
减：库存股
其他综合收益 6,108,279.11 6,918,879.11
专项储备
盈余公积 147,296,949.68 89,120,689.45
未分配利润 1,035,551,166.89 518,758,024.86
所有者权益（或股东权益） 1,756,099,011.88 1,181,940,209.62
合计
负债和所有者权益（或股 2,836,220,861.74 2,707,712,007.39
东权益）总计
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2018 年年度报告
合并利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 七、52 1,015,582,097.95 743,146,075.80
其中：营业收入 七、52 1,015,582,097.95 743,146,075.80
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,023,645,276.94 755,418,019.93
其中：营业成本 七、52 804,068,096.64 411,780,401.83
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、53 59,571,666.41 139,761,273.65
销售费用 七、54 36,619,572.83 40,314,382.69
管理费用 七、55 59,050,600.29 64,445,512.37
研发费用
财务费用 七、57 31,046,454.36 7,697,717.05
其中：利息费用 七、57 32,016,154.22 10,163,265.74
利息收入 七、57 3,026,856.69 4,509,443.03
资产减值损失 七、58 33,288,886.41 91,418,732.34
加：其他收益 七、59 84,467.51 83,389.32
投资收益（损失以“－”号填列） 七、60 69,358,141.60 49,620,237.74
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 七、60 -9,657,388.73 49,314,653.47
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） 七、62 -1,468.17 -5,802.42
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 61,377,961.95 37,425,880.51
加：营业外收入 七、63 4,385,762.72 600,851.61
减：营业外支出 七、64 1,161,021.28 741,375.14
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 64,602,703.39 37,285,356.98
减：所得税费用 七、65 27,065,632.09 22,645,591.35
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 37,537,071.30 14,639,765.63
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 37,537,071.30 14,639,765.63
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 50,346,663.92 49,574,022.40
2.少数股东损益 -12,809,592.62 -34,934,256.77
六、其他综合收益的税后净额 七、48 -810,600.00 324,240.00
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 七、48 -810,600.00 324,240.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
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2018 年年度报告
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 七、48 -810,600.00 324,240.00
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益 七、48 -810,600.00 324,240.00
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 36,726,471.30 14,964,005.63
归属于母公司所有者的综合收益总额 49,536,063.92 49,898,262.40
归属于少数股东的综合收益总额 -12,809,592.62 -34,934,256.77
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.11 0.11
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2018 年年度报告
母公司利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 6,643,665.80 7,169,811.35
减：营业成本
税金及附加 929,794.76 300,447.55
销售费用
管理费用 10,780,942.74 8,174,218.38
研发费用
财务费用 41,764,064.12 30,518,153.90
其中：利息费用 41,517,998.60 30,346,388.89
利息收入 1,503,117.16 1,533,624.72
资产减值损失 9,862.15 -11,961,599.84
加：其他收益 33,769.60
投资收益（损失以“－”号填列） 633,567,425.14 110,676,315.06
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -9,657,388.73 49,314,653.47
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） 26,138.10
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 586,786,334.87 90,814,906.42
加：营业外收入 7,543.64
减：营业外支出 2,290.20
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 586,784,044.67 90,822,450.06
减：所得税费用 5,021,442.41 2,990,399.96
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 581,762,602.26 87,832,050.10
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 581,762,602.26 87,832,050.10
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -810,600.00 324,240.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -810,600.00 324,240.00
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益 -810,600.00 324,240.00
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产
损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 580,952,002.26 88,156,290.10
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2018 年年度报告
合并现金流量表
2018 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,051,318,057.26 1,417,849,477.62
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 七、67 1,185,942,616.75 33,100,812.36
经营活动现金流入小计 2,237,260,674.01 1,450,950,289.98
购买商品、接受劳务支付的现金 1,345,499,671.79 2,012,531,942.83
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 74,404,586.70 57,427,077.26
支付的各项税费 221,590,393.71 270,928,358.92
支付其他与经营活动有关的现金 七、67 1,056,600,433.80 121,258,748.10
经营活动现金流出小计 2,698,095,086.00 2,462,146,127.11
经营活动产生的现金流量净额 七、68 -460,834,411.99 -1,011,195,837.13
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 364,250,000.00
取得投资收益收到的现金 310,479.24
处置固定资产、无形资产和其他长期
5,000.00
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、67 559,807.80
投资活动现金流入小计 364,809,807.80 315,479.24
购建固定资产、无形资产和其他长期
685,862.50 334,183.00
资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 685,862.50 334,183.00
投资活动产生的现金流量净额 364,123,945.30 -18,703.76
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2018 年年度报告
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 531,650,000.00 813,400,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
531,650,000.00 813,400,000.00
的现金
取得借款收到的现金 280,000,000.00 270,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 811,650,000.00 1,083,400,000.00
偿还债务支付的现金 350,200,000.00 500,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
374,792,491.14 79,467,396.15
金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
291,000,000.00
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、67 3,111,220.00 2,538,820.00
筹资活动现金流出小计 728,103,711.14 582,006,216.15
筹资活动产生的现金流量净额 83,546,288.86 501,393,783.85
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 -13,164,177.83 -509,820,757.04
加：期初现金及现金等价物余额 572,688,375.73 1,082,509,132.77
六、期末现金及现金等价物余额 559,524,197.90 572,688,375.73
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2018 年年度报告
母公司现金流量表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,040,000.00 7,200,000.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 987,839,721.22 604,675,569.26
经营活动现金流入小计 994,879,721.22 611,875,569.26
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 8,898,756.32 6,029,538.45
支付的各项税费 8,877,906.29 2,197,786.11
支付其他与经营活动有关的现金 1,266,808,399.33 48,818,751.24
经营活动现金流出小计 1,284,585,061.94 57,046,075.80
经营活动产生的现金流量净额 -289,705,340.72 554,829,493.46
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 834,250,000.00 200,000,000.00
取得投资收益收到的现金 354,140,143.10 217,935,583.41
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 559,807.80
投资活动现金流入小计 1,188,949,950.90 417,935,583.41
购建固定资产、无形资产和其他长期 7,290.00
资产支付的现金
投资支付的现金 940,000,000.00 846,600,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 940,007,290.00 846,600,000.00
投资活动产生的现金流量净额 248,942,660.90 -428,664,416.59
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 250,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 250,000,000.00
偿还债务支付的现金 150,200,000.00 150,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现 44,990,928.71 33,866,830.23
金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,800,000.00 1,800,000.00
筹资活动现金流出小计 196,990,928.71 185,666,830.23
筹资活动产生的现金流量净额 53,009,071.29 -185,666,830.23
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 12,246,391.47 -59,501,753.36
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2018 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 22,592,394.53 82,094,147.89
六、期末现金及现金等价物余额 34,838,786.00 22,592,394.53
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2018 年年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 专 般 所有者权益合
减： 少数股东权益
其他综合 项 风 计
股本 优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
其 收益 储 险
先 续 股
他 备 准
股 债
备
一、上年期末余额 452,880,000.00 177,424,325.61 6,918,879.11 89,120,689.45 887,510,247.87 1,239,431,790.38 2,853,285,932.42
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 177,424,325.61 6,918,879.11 89,120,689.45 887,510,247.87 1,239,431,790.38 2,853,285,932.42
三、本期增减变动
金额（减少以“－”号 -810,600.00 58,176,260.23 -14,622,796.31 227,840,407.38 270,583,271.30
填列）
（一）综合收益总
-810,600.00 50,346,663.92 -12,809,592.62 36,726,471.30
额
（二）所有者投入
531,650,000.00 531,650,000.00
和减少资本
1．所有者投入的普
531,650,000.00 531,650,000.00
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
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2018 年年度报告
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 58,176,260.23 -64,969,460.23 -291,000,000.00 -297,793,200.00
1．提取盈余公积 58,176,260.23 -58,176,260.23
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-6,793,200.00 -291,000,000.00 -297,793,200.00
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 177,424,325.61 6,108,279.11 147,296,949.68 872,887,451.56 1,467,272,197.76 3,123,869,203.72
上期
项目
归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合
63 / 147
2018 年年度报告
其他权益工 一 计
具 专 般
减：
其他综合收 项 风
股本 优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
其 益 储 险
先 续 股
他 备 准
股 债
备
一、上年期末余额 452,880,000.00 132,152,332.55 19,205,261.53 80,337,484.44 853,512,630.48 487,765,107.78 2,025,852,816.78
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 132,152,332.55 19,205,261.53 80,337,484.44 853,512,630.48 487,765,107.78 2,025,852,816.78
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 45,271,993.06 -12,286,382.42 8,783,205.01 33,997,617.39 751,666,682.60 827,433,115.64
列）
（一）综合收益总额 324,240.00 49,574,022.40 -34,934,256.77 14,964,005.63
（二）所有者投入和减
32,661,370.64 786,600,939.37 819,262,310.01
少资本
1．所有者投入的普通
813,400,000.00 813,400,000.00
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 32,661,370.64 -26,799,060.63 5,862,310.01
（三）利润分配 8,783,205.01 -15,576,405.01 -6,793,200.00
1．提取盈余公积 8,783,205.01 -8,783,205.01
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-6,793,200.00 -6,793,200.00
的分配
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2018 年年度报告
4．其他
（四）所有者权益内部
12,610,622.42 -12,610,622.42
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他 12,610,622.42 -12,610,622.42
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 177,424,325.61 6,918,879.11 89,120,689.45 887,510,247.87 1,239,431,790.38 2,853,285,932.42
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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2018 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目 其他权益工具 减：库 其他综合收 专项 所有者权益合
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 存股 益 储备 计
一、上年期末余额 452,880,000.00 114,262,616.20 6,918,879.11 89,120,689.45 518,758,024.86 1,181,940,209.62
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 114,262,616.20 6,918,879.11 89,120,689.45 518,758,024.86 1,181,940,209.62
三、本期增减变动金额
-810,600.00 58,176,260.23 516,793,142.03 574,158,802.26
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -810,600.00 581,762,602.26 580,952,002.26
（二）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分配 58,176,260.23 -64,969,460.23 -6,793,200.00
1．提取盈余公积 58,176,260.23 -58,176,260.23
2．对所有者（或股东）
-6,793,200.00 -6,793,200.00
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
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股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 114,262,616.20 6,108,279.11 147,296,949.68 1,035,551,166.89 1,756,099,011.88
上期
其他权益工具
项目 减：库 其他综合收 专项储 所有者权益合
股本 优先 永续 资本公积 盈余公积 未分配利润
其他 存股 益 备 计
股 债
一、上年期末余额 452,880,000.00 68,990,623.14 19,205,261.53 80,337,484.44 446,502,379.77 1,067,915,748.88
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 452,880,000.00 68,990,623.14 19,205,261.53 80,337,484.44 446,502,379.77 1,067,915,748.88
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 45,271,993.06 -12,286,382.42 8,783,205.01 72,255,645.09 114,024,460.74
列）
（一）综合收益总额 324,240.00 87,832,050.10 88,156,290.10
（二）所有者投入和减
32,661,370.64 32,661,370.64
少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
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投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他 32,661,370.64 32,661,370.64
（三）利润分配 8,783,205.01 -15,576,405.01 -6,793,200.00
1．提取盈余公积 8,783,205.01 -8,783,205.01
2．对所有者（或股东）
-6,793,200.00 -6,793,200.00
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
12,610,622.42 -12,610,622.42
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他 12,610,622.42 -12,610,622.42
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 452,880,000.00 114,262,616.20 6,918,879.11 89,120,689.45 518,758,024.86 1,181,940,209.62
法定代表人：周建裕 主管会计工作负责人：解建忠 会计机构负责人：丁敏
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
京能置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于 2008 年 5 月将原用名称“天创置业
股份有限公司”变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司原名“贵州华联（公司）股
份有限公司”，1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993）114 号文批准设立，由
贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁公司、贵州赤天化（公司）有限责任公司、中国商业建设
开发总公司、贵州省国际信托投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设立的定向募集股份有
限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）20、21 号文批准和上海证
券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券交易所上网定价发行 1,000 万股 A 股股票，并
于同年 1 月 30 日上市交易，股票简称：贵州华联，证券代码：600791，公司总股本 9,900 万元，公
司住所为贵阳市中华中路 137 号，法定代表人为郭筑鸣，经贵州省工商行政管理局核准，公司企业
法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、
机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。1997 年 12
月公司临时股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批准，公司名称变更为“贵州华联旅业（公
司）股份有限公司”（以下简称“贵华旅业”）。
1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（现已更名为北京市天创房地产开发有限公司，以下简
称“天创公司”）与海通证券有限责任公司签定股份转让协议，受让其持有的贵华旅业全部国有法人
股 2,599.8 万股，占贵华旅业总股本的 26.26%；1999 年 7 月天创公司协议受让贵州省国际信托投资
公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，天创公司总计持有本公司股份 2,929.8 万股，占公司总股
本 29.59%，成为本公司第一大股东。
2001 年 7 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司”（以下简称“天创世缘”）
85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家）和非控股公司（共 4 家）之股权进行重大资
产置换，具体包括贵华旅业所持有的贵州华联商厦有限责任公司 87.79%股权、贵州华联酒店有限责
任公司 94.57%股权、贵州华联民族贸易有限责任公司 90%股权、贵州华联汽车贸易有限责任公司 80%
股权、贵阳亚飞汽车（贵州华联）连锁有限公司 95%股权、贵州华联国际旅行社有限责任公司 93.33%
股权、贵州华联广告有限公司 100%股权、上海贵浦实业开发公司 96.4%股权、上海贵浦蜡染制品公
司 93%股权、贵州汉方实业股份有限公司 2%股权、华联饭店联合发展有限公司 5.26%股权、贵州富
邦投资有限公司 16.67%股权及贵州旅华房地产开发有限责任公司 10%股权。经公司 2000 年度股东
大会审议批准并经中国证券监督管理委员会、上海证券交易所、贵州省工商行政管理局核准，公司
法定中文名称于 2001 年 8 月 16 日从“贵州华联旅业（公司）股份有限公司”变更为“天创置业股份有
限公司”，股票简称变更为“天创置业”。
经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号，
公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739，法定代表人：王少武，公司经营范围包括房地产
开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机电产品、化工原料及化工产品
（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型材、技术开发、进出口业务等。置换后, 公司主
要从事房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等。
2003 年 3 月，公司根据 2002 年度股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2 股的比例派送红
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股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、转股后，公司总股本为 12,870
万元。
2004 年 2 月，公司的经营范围变更为房地产开发；房地产信息咨询、房屋代理销售、租赁；投
资顾问；高科技项目投资。2004 年 7 月，公司法定代表人变更为王琪。
2005 年 2 月，公司由贵阳市迁至北京市，在北京市工商行政管理局注册登记，营业执照号为
1100001797774，公司住所为北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
2005 年 11 月，经国务院国有资产监督管理委员会批准，天创公司和北京国际电力开发投资公
司分别将持有的国有法人股 3,379.74 万股和 2,084.407 万股划转给北京能源投资(公司)有限公司（现
更名为北京能源集团有限责任公司，以下简称“京能集团”)。划转后,京能集团持有 5,464.147 万股本
公司股份（占总股本的 42.46%）。2005 年 12 月，公司法定代表人变更为徐京付。
2006 年 2 月，公司完成股权分置改革，按照每 10 股流通股可以获得非流通股股东 3 股支付对
价，即非流通股股东向流通股股东共支付 1,287 万股对价，公司总股本不变。
经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天创置业股份有限公司非公开发行股票的通知》(证
监发行字[2007]51 号文)的核准，公司于 2007 年 3 月向京能集团、绍兴裕隆工贸公司有限公司、浙
江天圣控股公司有限公司、上海华询资产管理有限公司、陕西工业技术研究院、无锡市宝联投资有
限公司定向发行了 6,000 万股股份, 每股面值 1 元，认购价格 7.00 元/股，其中京能集团认购 3,900
万股，其他机构投资者认购 2,100 万股，共募集资金 42,000 万元，本次非公开发行股票后公司总股
本由 12,870 万元增加至 18,870 万元。
2007 年 4 月，公司 2006 年度股东大会审议通过了公司每 10 股送 5 股派发现金股利 0.60 元(含
税)的利润分配方案，该方案于 2007 年 5 月底实施完毕，公司总股本由 18,870 万元增加至 28,305 万
元。
2008 年 4 月，经公司 2007 年度股东大会审议，通过了公司以资本公积转增股本的议案，转股
比例为每 10 股转增 6 股。公司总股本由 28,305 万元增加至 45,288 万元。
2016 年 4 月，公司法定代表人变更为朱炎；公司完成了对原营业执照、组织机构代码证、税务
登记证“三证合一”的工商登记手续，公司营业执照统一社会信用代码为 91110000214406620R。
本公司最高权力机构为股东大会，依法设立董事会、监事会。董事会设有战略委员会、薪酬与
考核委员会、提名委员会、审计委员会四个专业委员会。目前本公司设置党委办公室（公司办公室）、
党委组织部（人力资源部）、党群工作部、纪检监察室、证券与资本运营部（董事会办公室）、财务
部、企业管理部、法务内控部、市场开发中心、规划设计中心、安全与工程管理中心、合约预算中
心、营销中心。
2018 年 1 月，公司法定代表人变更为李育海。
2018 年 12 月，公司法定代表人变更为周建裕。
本公司注册地址：北京市西城区复兴门南大街 2 号甲天银大厦 A 西 8 层。
本公司通讯地址：北京市海淀区彩和坊路 8 号天创科技大厦 12 层西侧(100080)。
本公司及各子公司主要从事房地产开发经营，具备一级开发资质，经营范围还包括房地产信息
咨询；房屋销售；房屋租赁；投资顾问；高科技项目投资。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第三次会议于 2019 年 4 月 12 日批准。
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2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2018 年度纳入合并范围的子公司共 9 户，北京天创世缘房地产开发有限公司、宁夏京能
房地产开发有限公司、天津海航东海岸发展有限公司、京能（北京）物业管理有限公司、大连京能
阳光房地产开发有限公司、北京国电房地产开发有限公司、北京安泰达房地产开发有限责任公司、
北京京能云泰房地产开发有限公司和京能置业（天津）有限公司。
本公司本年度合并范围与上年度相比，新增 1 户合并范围内企业，具体参见附注八“合并范围的
变更”。各子公司具体情况参见附注九“在其他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企
业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基
础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司根据自身生产经营特点，确定存货及收入确认政策，具体会计政策参见附注五、13、附
注五、29。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2018 年 12 月 31 日的合并及
公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司的营业周期为 12 个月。
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4. 记账本位币
人民币为本公司的主要货币，本公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用
的货币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不
同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价
的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢
价），资本公积（股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账
面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲
减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行
的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值
加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股
本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权
投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或
当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及
或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成
本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本
之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的
其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之
前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核
算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在
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购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允
价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有的被购
买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量
设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，
通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报
金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编
制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往
来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终
控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流
量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至
报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东
权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下
以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有
者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司
的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计
算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减
的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权
日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入
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丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资
方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经
营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初
始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相
关的交易费用直接计入损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金
额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代
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表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术
确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、
参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确认时划分为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项以及可供出售金融
资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主要是为了近
期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明本公司近期采
用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、
属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投
资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损
失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金
融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键
管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动
形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金
融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时
产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利率计算其摊
余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续期间或适用
的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现金
流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取的、属
于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③ 应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司划分为贷款和
应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊销时
产生的利得或损失，计入当期损益。
④ 可供出售金融资产
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包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已偿还的本金，
加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，
并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失
和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合收益，在该金
融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量
的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本
进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负债表日对其他
金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进
行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值
的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组
合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资
产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认
为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损
失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可
供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失予以
转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当
前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后
发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他
综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产
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已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对
该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资
产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继
续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价
与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确
认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原
计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终
止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判
断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负
债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值的变
动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结
算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续
计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
③ 财务担保合同
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以公允价值
进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认金额
扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续
计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债
务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金
融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
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金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
11. 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或
负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者在对该
资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工
具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相
关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入
值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意
义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资
产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债
直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新
评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12. 应收款项
应收款项包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利、其他应收款等。
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
应收票据及应收账款期末余额达到 500 万元（含
500 万元）以上；其他应收款期末余额达到 100 万
单项金额重大的判断依据或金额标准
元（含 100 万元）以上的应收款项确认为单项金额
重大的应收款项。
对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，
有客观证据表明发生了减值，根据其未来现金流量
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
单项金额重大经单独测试未发生减值的应收款项，
再按组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
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对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项一起按以
下信用风险特征组合计提坏账准备。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所
有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。
不同组合的确定依据：
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
组合类型 确定组合的依据 按组合计提坏账准备的计提方法
根据不同账龄的应收款项进
账龄组合 账龄分析法
行分组
关联方组合 企业是否存在关联关系 账龄分析法
结合承兑人、背书人、出票人以及其
他债务人的信用风险，银行承兑汇票
承兑人、背书人、出票人以及
应收票据组合 不计提坏账准备；商业承兑汇票，根
其他债务人的信用风险
据其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额计提坏账准备。
结合债务人的信用风险及以历史损
应收利息、应收股利组合 债务人的信用风险 失率，关联方不计提坏账，其他逾期
款项按账龄分析法计提坏账
根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风险特征（债
务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存
在的损失评估确定。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 0 0
1－2 年 5 5
2－3 年 15 15
3－4 年 25 25
4－5 年 50 50
5 年以上 100 100
关联方应收款项账龄 1 年以内不计提，1 年以上按 2%计提坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
□适用 √不适用
13. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
存货按成本进行初始计量。存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出
售而暂时出租的开发产品等。
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（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价，开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建
筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发
出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的
目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货
项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备
在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
14. 持有待售资产
√适用 □不适用
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产
或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出
售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产
生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类资
产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经
就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投
资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售的对
子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售
类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允价
值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金
额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比
例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以
前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计
入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置
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组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分
投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继
续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，
本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待
售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够
单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有待
售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的
非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值
损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起
作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为
可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表
中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。
15. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企
业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款
作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始
投资成本。
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（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的
投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未
发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派
的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、
其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨
认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，
按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转
换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权
益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权
在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行会计处理，
公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；
原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法
核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业
会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值
与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控
制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产
的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；
然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司
的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所
转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享
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控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或
参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排
的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则
认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控
制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或
者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方
直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定
转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份
期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份
时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的
生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份时，一般
不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经
营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理参见附
注五、14。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，
从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法参见附注五、23。
16. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营
出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意
图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经
济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计
入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的
政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法见附注五、23。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面
价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形
资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转
换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价
值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作
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为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认
该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后计入当期损益。
17. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度
的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35 3 2.77
运输设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
办公设备 年限平均法 8-10 3 9.70-12.13
其他设备 年限平均法 5-10 3 9.70-19.40
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
(3).固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法参见附注五、23。
(4).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，
也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定
租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折
旧。
(5).其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地
计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发
生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变
则作为会计估计变更处理。
18. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出工程达到预定可使用状
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态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法参见附注五、23。
19. 借款费用
√适用 □不适用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本
化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的
加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期
损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销
售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个
月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
20. 生物资产
□适用 √不适用
21. 油气资产
□适用 √不适用
22. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公
司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期
损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支
出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价
款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计
金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
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期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估
计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形
资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的
摊销政策进行摊销。
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法参见附注五、23。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
23. 长期资产减值
√适用 □不适用
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、
固定资产、在建工程、无形资产等（存货、递延所得税资产、金融资产除外），本公司于资产负债表
日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用
寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减
值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损
失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间
的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最
佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费
以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续
使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加
以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产
组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并
的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的
可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产
组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所
占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
24. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长
期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
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25. 职工薪酬
(1).职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。企业提供
给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”
项目。
(2).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职
工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不
能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(3).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金
缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。除了基本养老保险之外，本
公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金
计划。除此之外，本公司并无其他重大职工社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司无设定受益计划。
(4).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿
的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪
酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常
退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当
期损益（辞退福利）。
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(5).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的
有关规定进行处理。
26. 预计负债
√适用 □不适用
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项
有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面
价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在
基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
27. 股份支付
□适用 √不适用
28. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
29. 收入
√适用 □不适用
对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过
程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本公司对于所提供的建造服务按照
《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认相关的收入和费用；对于房地产购买方影响房地产设计的
能力有限（如仅能对基本设计方案做微小变动）的，本公司按照《企业会计准则第 14 号－收入》中
有关商品销售收入确认的原则和方法，并结合本公司房地产销售业务的具体情况确认相关的营业收
入。
① 房地产销售业务
已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要
风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商
品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或
将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
本公司在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得购买方付款证明并交付使用时确认销售
收入的实现。
②出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保留通常与所
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有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相
关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
③出租物业收入确认方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收到
或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
④其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能够可靠计量，
与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
30. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入
的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直
接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；
除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部
分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整
体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在相关资产使用期限
内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用
或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递
延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计量的政府
补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常
活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存
在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，
直接计入当期损益。
31. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的
预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关
税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
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某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照
税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资
产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或
可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公
司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确
认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生
的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与
子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是
很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关
的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资
产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足
够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司
当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算
当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债
以抵销后的净额列报。
32. 租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，
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也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
a.本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始直接
费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
b.本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接
费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；
其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
a.本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为
租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资
产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际发生时计入
当期损益。
b.本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入
账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和
的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年
内到期的长期债权列示。未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
33. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
维修基金
①北京市
2008 年 2 月 1 日之前公司维修基金核算办法执行北京市房地产管理局"关于归集住宅共用部位
共用设施设备维修基金的通知"的规定，公司按房价总额的 2％代为收取维修基金，在办理过户手续
时上交房地产管理部门。根据北京市建设委员会发布的《北京市关于住宅专项维修资金交存标准的
通知》（京建物[2008]393 号）的规定，公司自 2008 年 2 月 1 日起签订商品住宅买卖合同（包括其他
转让协议）的，首期住宅专项维修资金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为 100 元/建筑平
方米；高层（六层以上）为 200 元/建筑平方米。
②宁夏银川市
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根据银川市房地产管理局规定，公司按商业、写字楼 15 元/建筑平方米、住宅 10 元/建筑平方米
代为收取维修基金，在办理过户手续时上交房地产管理部门。
③天津市
根据《天津市商品住宅维修基金管理办法》的通知（津政发［2002］90 号）规定，首期维修基
金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分别按以下比例缴存：不配备电梯的商品住宅，
开发建设单位和购房人各按 1％缴存维修基金；配备电梯的商品件宅，开发建设单位按 1.5％、购房
人按 1％缴存维修基金。
④大连市
根据大连市房地产管理局规定，商品房维修基金由购房人和开发建设单位共同缴纳，购房人在
办理商品房产权登记手续时，须按建筑面积每平方米 40 元的标交纳维修基金，存入资金中心制定的
代办银行，禁止任何单位代收购房人交纳的维修基金。开发建设单位暂按届时房改成本价 5%的比例
交纳维修基金。在办理房屋拆迁批复手续时，应交纳维修基金总额的 30%，在办理《商品房销售许
可证》时，应全额交清维修基金。
质量保证金
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的土建安装工程
款中预留。在保修期内由质量问题而发生的维修费用在此扣除列支，在保修期结束后清算。
34. 重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的
报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历
史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产
和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可
能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变
更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当
期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款
项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估
计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
（2）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和
滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。
鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响
等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的
账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（3）长期资产减值准备
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本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对
使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。
其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现
金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场
价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计
算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资
料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来
现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司需要预计未来资产组或者资
产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（4）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折
旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命
是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变
化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（5）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递
延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结
合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（6）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分
项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计
的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
（7）土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税准备金，考虑到土地增值税有可能受到各地税务
局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任何增减变动都会
影响以后年度的损益。
（8）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约
金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导
致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确
认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本公
司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
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35. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名
会计政策变更的内容和原因 审批程序
称和金额)
①根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通 财务报表格式的修订对本集团
知》（财会[2018]15 号），本集团对财务报表格式进行了以下修订： 的资产总额、负债总额、净利润、
A、资产负债表 其他综合收益等无影响。
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收
账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付
账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”；
将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
B、利润表
从原“管理费用”中分拆出“研发费用”；
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明
细项目；
将原“重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动”改为“重新
计量设定受益计划变动额”；将原“权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下不能转损
益的其他综合收益”；将原“权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额”改为“权益法下可转损益的其
他综合收益”；
C、股东权益变动表
在“股东权益内部结转”行项目下，将原“结转重新计量设定受益
计划净负债或净资产所产生的变动”改为“设定受益计划变动额结
转留存收益”。
本集团对可比期间的比较数据按照财会[2018]15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对本集团的资产总额、负债总额、净利润、其
他综合收益等无影响。
②根据财政部《关于 2018 年度一般企业财务报表格式有关问题的解 2017 年其他收益：83,389.32
读》，本集团作为个人所得税的扣缴义务人，根据《中华人民共和 2017 年管理费用：83,389.32
国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费在“其他收益”中填列，
对可比期间的比较数据进行调整，收到个税返还款项调增 2017 年度
其他收益 83,389.32 元，发放个税返还款项调增 2017 年度管理费用
83,389.32 元。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
本公司本年度无应披露会计估计变更事项
36. 其他
□适用 √不适用
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六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 3%、5%、6%
房地产开发业务在项目开发阶段按 超率累进税率 30%-60%
土地增值税 预收款预缴，项目达到土地增值税清
算条件时按开发项目清算汇缴
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
本公司无税收优惠。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 7,616.55 14.16
银行存款 576,828,257.96 598,495,206.97
合计 576,835,874.51 598,495,221.13
其中：存放在境外的款项总额 -- --
其他说明
期末，本公司不存在存放在境外的款项，银行存款中受限资金 17,311,676.61 元，参见附注七、70。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据 -- --
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应收账款 1,908,324.91 16,779.00
合计 1,908,324.91 16,779.00
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大并单独计提
-- -- -- -- -- -- -- -- -- --
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
3,448,716.11 100.00 1,540,391.20 44.67 1,908,324.91 1,565,365.20 100.00 1,548,586.20 98.93 16,779.00
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计
-- -- -- -- -- -- -- -- -- --
提坏账准备的应收账款
合计 3,448,716.11 100.00 1,540,391.20 44.67 1,908,324.91 1,565,365.20 100.00 1,548,586.20 98.93 16,779.00
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 1,897,138.91
4至5年 22,372.00 11,186.00 50
5 年以上 1,529,205.20 1,529,205.20 100
合计 3,448,716.11 1,540,391.20 44.67
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（续）
期初余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
3至4年 22,372.00 5,593.00 25
4至5年 -- -- --
5 年以上 1,542,993.20 1,542,993.20 100
合计 1,565,365.20 1,548,586.20 98.93
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 8,195.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
应收账款 占应收账款期末余 坏账准备
单位名称
期末余额 额合计数的比例% 期末余额
北京城建福安楼寓物业管理有限责任公司 752,543.41 21.82 --
个人客户 617,683.01 17.91 617,683.01
北京惠和佳业物业管理有限公司 504,000.00 14.61 --
均豪居用（北京）物业管理有限公司 250,000.00 7.25 --
个人客户 250,000.00 7.25 250,000.00
合 计 2,374,226.42 68.84 867,683.01
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 52,650,913.64 100.00 1,185,381.67 100.00
1至2年 -- -- -- --
2至3年 -- -- -- --
3 年以上 -- -- -- --
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合计 52,650,913.64 100.00 1,185,381.67 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
预付款项 占预付款项期末余额
单位名称
期末余额 合计数的比例%
中国新兴建设开发有限责任公司 25,732,909.08 48.87
中铁十六局集团有限公司 24,118,636.36 45.81
国网天津市电力公司 600,000.00 1.14
宁夏广电传媒集团有限公司 225,000.00 0.43
银川市新闻传媒集团 80,000.00 0.15
合 计 50,756,545.44 96.40
其他说明
□适用 √不适用
6、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 -- --
应收股利 -- --
其他应收款 15,909,256.45 29,661,878.22
合计 15,909,256.45 29,661,878.22
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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其他应收款
(6).其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大并单独
计提坏账准备的其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
应收款
按信用风险特征组合
计提坏账准备的其他 22,980,986.00 100.00 7,071,729.55 30.77 15,909,256.45 34,848,653.13 100.00 5,186,774.91 14.88 29,661,878.22
应收款
单项金额不重大但单
独计提坏账准备的其 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
他应收款
合计 22,980,986.00 100.00 7,071,729.55 30.77 15,909,256.45 34,848,653.13 100.00 5,186,774.91 14.88 29,661,878.22
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 净额
1 年以内小计 4,550,971.73 -- -- 4,550,971.73
1至2年 1,238,583.35 61,929.16 5.00 1,176,654.19
2至3年 44,871.96 6,730.80 15.00 38,141.16
3至4年 13,155,849.35 3,288,530.14 25.00 9,867,319.21
4至5年 552,340.34 276,170.18 50.00 276,170.16
5 年以上 3,438,369.27 3,438,369.27 100.00 --
合计 22,980,986.00 7,071,729.55 30.77 15,909,256.45
（续）
期初余额
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
1 年以内 16,562,723.90 47.53 -- -- 16,562,723.90
1至2年 55,871.96 0.16 2,793.60 5.00 53,078.36
2至3年 13,179,325.24 37.81 1,976,898.79 15.00 11,202,426.45
3至4年 946,787.34 2.72 236,696.85 25.00 710,090.49
4至5年 2,267,118.06 6.51 1,133,559.04 50.00 1,133,559.02
5 年以上 1,836,826.63 5.27 1,836,826.63 100.00 --
合 计 34,848,653.13 100.00 5,186,774.91 14.88 29,661,878.22
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
(7).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
农民工工资保证金 12,464,000.00 12,464,000.00
代收代垫费用 6,447,960.83 5,244,095.97
往来款 2,760,324.90 1,704,884.79
押金、保证金、备用金 954,200.89 15,183,610.87
其他 354,499.38 252,061.50
合计 22,980,986.00 34,848,653.13
(8).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,885,954.64 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(9).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
本期无实际核销的其他应收款。
(10). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
银川市兴庆区财政局 往来款 12,464,000.00 3-4 年 54.23 1,869,600.00
个人客户 往来款 713,169.49 1-2 年 3.10 35,658.47
宁夏电力公司银川供电局 预付电费 250,000.00 5 年以上 1.09 250,000.00
长城物业银川分公司 往来款 306,290.00 1 年以内 1.33 --
个人客户 代垫款项 250,041.75 4 年以上 1.09 176,292.35
合计 / 13,983,501.24 / 60.84 2,331,550.82
(11). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(12). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(13). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 4,158,724,344.96 123,749,222.71 4,034,975,122.25 4,022,607,888.86 89,384,672.71 3,933,223,216.15
开发产品 1,439,772,793.20 2,288,876.77 1,437,483,916.43 927,046,633.34 9,790,399.48 917,256,233.86
库存商品 64,941.73 -- 64,941.73 -- -- --
合计 5,598,562,079.89 126,038,099.48 5,472,523,980.41 4,949,654,522.20 99,175,072.19 4,850,479,450.01
(2).存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
开发成本 89,384,672.71 34,364,550.00 -- -- -- 123,749,222.71
开发产品 9,790,399.48 2,288,876.77 -- 5,241,300.00 4,549,099.48 2,288,876.77
合计 99,175,072.19 36,653,426.77 -- 5,241,300.00 4,549,099.48 126,038,099.48
存货跌价准备（续）
本期转回或转销
存货种类 确定可变现净值的具体依据
存货跌价准备的原因
可变现净值是依据该项目的估计总收入减去至完工时估
开发成本 计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金
额确定
价值回升，预计未来现金流
开发产品 预计未来现金流净值与成本孰低
量净值高于成本
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
单位：元
项目 资本化利息
京能天下川一期 1,172,863.45
京能天下川二期 6,792,777.19
京能天下川三期南区 157,625,645.10
京能天下川三期北区 110,876,103.58
海语城一期 24,624,954.72
海语城二、三、四期 37,368,698.40
京能.阳光港湾 114,134,635.92
四合上院 1,705,960.20
合 计 454,301,638.56
(4).开发成本
单位：元
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2018 年年度报告
开工 预计竣 预计总
项目名称 期末数 期初数 期末跌价准备
时间 工时间 投资
海语城二、三、四期 2011 2022 17.36 亿 559,730,834.07 508,799,196.45 --
京能.阳光港湾 18.26 亿 669,612,922.71 664,723,372.71 123,749,222.71
北京密云地块 24.40 亿 1,604,411,121.80 1,601,174,389.36 --
天津武清地块 41.35 亿 1,001,437,450.30 -- --
京能天下川三期 2015 2019 25 亿 323,532,016.08 1,247,910,930.34 --
合 计 4,158,724,344.96 4,022,607,888.86 123,749,222.71
说明：大连京能阳光港湾项目停止开发，截止 2018 年 12 月 31 日累计确认存货跌价准备
123,749,222.71 元，其中本年度存货跌价准备 34,364,550.00 元。2017 年 1 月 25 日及 2017 年 3 月
29 日，大连旅顺口区政府（以下简称“区政府”）分别以旅政函发[2017]4 号《旅顺口区人民政府
关于解决琥珀湾（A 区）地块有关问题的函》及《情况说明》，正式致函子公司大连京能阳光房地
产开发有限公司，琥珀湾（A 区）地块项目因新的《中华人民共和国军事设施保护法》而无法实施。
(5).开发产品
单位：元
期末跌价准
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
备
海语城一期 2017 年 550,242,328.64 1,822,508.51 346,691,205.71 205,373,631.44 --
京能天下川一期 2011 年 36,650,575.14 -- 11,335,597.15 25,314,977.99 --
京能天下川二期 2013 年 239,279,512.33 4,832,540.32 132,346,525.51 111,765,527.14 2,288,876.77
京能天下川三期南区 2018 年 -- 1,300,827,822.70 279,701,258.78 1,021,126,563.92 --
四合上院 2013 年 68,830,111.76 13,616,183.88 27,497,416.66 54,948,878.98 --
国典华园 2006 年 22,253,705.99 -- 1,010,492.26 21,243,213.73 --
天创科技大厦 2004 年 9,790,399.48 -- 9,790,399.48 -- --
合 计 -- 927,046,633.34 1,321,099,055.41 808,372,895.55 1,439,772,793.20 2,288,876.77
(6).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
8、 持有待售资产
□适用 √不适用
9、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
10、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴营业税 262,173.32 474,828.52
预缴土地增值税 12,485,060.70 19,244,752.19
预缴增值税 414,182.39 --
预缴所得税 5,010,987.50 9,102,584.93
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2018 年年度报告
预缴城市维护建设税 3,804,787.75 3,087,926.61
预缴教育费附加 2,837,837.50 1,959,377.04
预缴地方教育费附加 13,318.69 1,467,803.19
待抵扣进项税额 83,463,112.36 --
待认证进项税额 985,555.49 --
其他 70,264.32 190,102.68
合计 109,347,280.02 35,527,375.16
11、 可供出售金融资产
(1).可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具： -- -- -- -- -- --
可供出售权益工具： 11,525,600.00 -- 11,525,600.00 12,606,400.00 -- 12,606,400.00
按公允价值计量的 11,425,600.00 -- 11,425,600.00 12,506,400.00 -- 12,506,400.00
按成本计量的 100,000.00 -- 100,000.00 100,000.00 -- 100,000.00
合计 11,525,600.00 -- 11,525,600.00 12,606,400.00 -- 12,606,400.00
(2).期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
3,281,227.86 -- 3,281,227.86
余成本
公允价值 11,425,600.00 -- 11,425,600.00
累计计入其他综合收益的公允价
8,144,372.14 -- 8,144,372.14
值变动金额
已计提减值金额 -- -- --
(3).期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账面余额 减值准备 在被投
被投资 资单位 本期现
单位 本期 本期 本期 本期 持股比 金红利
期初 期末 期初 期末 例(%)
增加 减少 增加 减少
北京翰达金晟置
100,000.00 -- -- 100,000.00 -- -- -- -- 0.50 --
业有限公司
合计 100,000.00 -- -- 100,000.00 -- -- -- -- 0.50 --
(4).报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(5).可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
12、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
13、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
14、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
追 其他 宣告发
期初 权益法下确 其他 计提 期末 准备
被投资单位 加 综合 放现金 其
余额 减少投资 认的投资损 权益 减值 余额 期末
投 收益 股利或 他
益 变动 准备 余额
资 调整 利润
一、合营企业
小计 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、联营企业
北京天汇成
房地产开发 36,149,254.95 -- -- -9,657,388.73 -- -- -- -- -- 26,491,866.22 --
有限公司
天阶雏菊北
京投资有限 285,128,135.88 -- 310,000,000.00 24,871,864.12 -- -- -- -- -- -- --
公司
小计 321,277,390.83 -- 310,000,000.00 15,214,475.39 -- -- -- -- -- 26,491,866.22 --
合计 321,277,390.83 -- 310,000,000.00 15,214,475.39 -- -- -- -- -- 26,491,866.22 --
注：天阶雏菊北京投资有限公司原名为京能天阶(北京)投资有限公司。
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2018 年年度报告
15、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 99,372,003.38 99,372,003.38
2.本期增加金额 5,241,300.00 5,241,300.00
（2）存货\固定资产\在建工程转入 5,241,300.00 5,241,300.00
3.本期减少金额 -- --
4.期末余额 104,613,303.38 104,613,303.38
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 11,260,847.87 11,260,847.87
2.本期增加金额 2,741,781.53 2,741,781.53
（1）计提或摊销 2,741,781.53 2,741,781.53
3.本期减少金额 -- --
4.期末余额 14,002,629.40 14,002,629.40
三、减值准备
1.期初余额 5,942,586.21 5,942,586.21
2.本期增加金额 -- --
3、本期减少金额 -- --
4.期末余额 5,942,586.21 5,942,586.21
四、账面价值
1.期末账面价值 84,668,087.77 84,668,087.77
2.期初账面价值 82,168,569.30 82,168,569.30
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
16、 固定资产
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 15,527,811.01 15,988,334.19
固定资产清理 -- --
合计 15,527,811.01 15,988,334.19
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(2).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
房屋及建筑
项目 运输设备 办公设备 其他 合计
物
一、账面原值：
1.期初余额 19,011,570.53 5,418,322.66 1,638,939.30 1,102,523.00 27,171,355.49
2.本期增加金额 -- -- 676,850.85 170,274.42 847,125.27
（1）购置 -- -- 676,850.85 170,274.42 847,125.27
3.本期减少金额 -- -- 399,664.02 152,500.00 552,164.02
（1）处置或报废 -- -- 399,664.02 152,500.00 552,164.02
4.期末余额 19,011,570.53 5,418,322.66 1,916,126.13 1,120,297.42 27,466,316.74
二、累计折旧
1.期初余额 5,443,871.58 4,173,805.76 998,443.11 566,900.85 11,183,021.30
2.本期增加金额 553,948.10 295,546.32 249,386.29 176,900.48 1,275,781.19
（1）计提 553,948.10 295,546.32 249,386.29 176,900.48 1,275,781.19
3.本期减少金额 -- -- 372,371.76 147,925.00 520,296.76
（1）处置或报废 -- -- 372,371.76 147,925.00 520,296.76
4.期末余额 5,997,819.68 4,469,352.08 875,457.64 595,876.33 11,938,505.73
三、减值准备
1.期初余额 -- -- -- -- --
2.本期增加金额 -- -- -- -- --
3.本期减少金额 -- -- -- -- --
4.期末余额 -- -- -- -- --
四、账面价值
1.期末账面价值 13,013,750.85 948,970.58 1,040,668.49 524,421.09 15,527,811.01
2.期初账面价值 13,567,698.95 1,244,516.90 640,496.19 535,622.15 15,988,334.19
(3).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(5).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(6).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
17、 在建工程
总表情况
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
在建工程
(2).在建工程情况
□适用 √不适用
(3).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(4).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(5).工程物资情况
□适用 √不适用
18、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 油气资产
□适用 √不适用
20、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,710,690.19 1,710,690.19
2.本期增加金额 70,702.11 70,702.11
(1)购置 70,702.11 70,702.11
3.本期减少金额 -- --
4.期末余额 1,781,392.30 1,781,392.30
二、累计摊销
1.期初余额 650,865.01 650,865.01
2.本期增加金额 164,587.14 164,587.14
（1）计提 164,587.14 164,587.14
3.本期减少金额 -- --
4.期末余额 815,452.15 815,452.15
三、减值准备
1.期初余额 -- --
2.本期增加金额 -- --
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2018 年年度报告
3.本期减少金额 -- --
4.期末余额 -- --
四、账面价值
1.期末账面价值 965,940.15 965,940.15
2.期初账面价值 1,059,825.18 1,059,825.18
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
21、 开发支出
□适用 √不适用
22、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增
长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
23、 长期待摊费用
□适用 √不适用
24、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 12,667,216.68 3,166,804.10 18,919,447.80 4,729,861.95
预售房款预计利润 311,907,901.13 77,976,975.19 125,462,893.38 31,365,723.35
内部交易未实现利润 21,507,365.02 5,376,841.25 25,906,480.68 6,476,620.17
合计 346,082,482.83 86,520,620.54 170,288,821.86 42,572,205.47
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2018 年年度报告
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
可供出售金融资产公允
8,144,372.14 2,036,093.04 9,225,172.14 2,306,293.04
价值变动
产权车位利润 44,001,736.44 11,000,434.11 -- --
合计 52,146,108.58 13,036,527.15 9,225,172.14 2,306,293.04
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 130,351,372.29 129,329,068.42
可抵扣亏损 432,773,048.69 288,609,166.05
合计 563,124,420.98 417,938,234.47
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 年 -- 13,816,637.29 --
2019 年 38,986,130.65 111,535,254.74 --
2020 年 19,199,083.19 35,894,814.60 --
2021 年 94,707,314.73 106,129,373.93 --
2022 年 179,858,967.51 21,233,085.49 --
2023 年 100,021,552.61 -- --
合计 432,773,048.69 288,609,166.05 /
其他说明：
□适用 √不适用
25、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地款及契税 310,151,810.00 310,151,810.00
合计 310,151,810.00 310,151,810.00
其他说明：
2015 年子公司天津海航东海岸发展有限公司与天津东疆保税港区管理委员会建设交通和环境市
容局签订了《国有土地使用权有偿收回协议书》，约定回收价款为 29,120.00 万元，已缴的契税 1,895.18
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2018 年年度报告
万元可向所缴纳部门申请退还。截至 2018 年 12 月 31 日，尚未收到款项。
26、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
27、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
28、 衍生金融负债
□适用 √不适用
29、 应付票据及应付账款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付票据 -- --
应付账款 321,038,295.20 206,246,262.18
合计 321,038,295.20 206,246,262.18
其他说明：
□适用 √不适用
应付票据
(2).应付票据列示
□适用 √不适用
应付账款
(3).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 299,384,548.07 188,258,057.08
应付服务款 17,562,633.49 16,680,275.00
其他 4,091,113.64 1,307,930.10
合计 321,038,295.20 206,246,262.18
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2018 年年度报告
(4).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津住宅集团建设工程总承包有限公司 18,812,581.37 未结算工程款
北京思源兴业房地产经纪有限公司 8,500,000.00 未结算销售代理费
北京市政建设集团有限责任公司 4,232,378.30 未结算工程款
深圳四季青园林股份有限公司 3,268,195.70 未结算工程款
北京绿京华园林工程有限公司 3,055,696.30 未结算工程款
合计 37,868,851.67 /
其他说明
□适用 √不适用
30、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 1,121,464,975.13 1,151,872,091.03
预收租金 9,703,137.65 500,000.00
其他 250,000.00 --
合计 1,131,418,112.78 1,152,372,091.03
预售款性中预售房产收款情况列示如下：
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售比例%
京能天下川一期 5,543,698.54 5,916,094.12 2011 年 37.66
京能天下川二期 37,149,937.26 68,978,539.17 2013 年 67.12
京能天下川三期南区 1,051,785,800.65 757,219,720.68 2018 年 92.78
四合上院 1,499,225.35 10,570,326.32 2013 年 17.96
海语城一期 25,486,313.33 309,187,410.74 2017 年 16.32
合 计 1,121,464,975.13 1,151,872,091.03 -- --
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收房款 473,751,033.12 未达到收入确认条件
合计 473,751,033.12 /
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
31、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 30,399,659.49 63,278,054.65 68,268,236.28 25,409,477.86
二、离职后福利-设定提存计划 1,957,286.52 7,805,800.27 7,749,732.71 2,013,354.08
三、辞退福利 -- 89,029.99 89,029.99 --
四、一年内到期的其他福利 -- -- -- --
合计 32,356,946.01 71,172,884.91 76,106,998.98 27,422,831.94
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 19,121,211.56 45,600,500.00 49,783,731.49 14,937,980.07
二、职工福利费 -- 2,722,390.73 2,722,390.73 --
三、社会保险费 7,653,728.56 3,085,634.90 3,656,171.43 7,083,192.03
其中：医疗保险费 7,543,582.85 2,756,460.47 3,330,397.11 6,969,646.21
工伤保险费 36,537.56 104,332.66 103,199.48 37,670.74
生育保险费 73,608.15 224,841.77 222,574.84 75,875.08
四、住房公积金 110,972.00 3,327,513.00 3,327,513.00 110,972.00
五、工会经费和职工教育经费 3,078,406.47 1,008,770.59 1,146,608.99 2,940,568.07
六、短期带薪缺勤 -- -- -- --
七、短期利润分享计划 -- -- -- --
八、非货币性福利 -- -- -- --
九、其他短期薪酬 435,340.90 7,533,245.43 7,631,820.64 336,765.69
合计 30,399,659.49 63,278,054.65 68,268,236.28 25,409,477.86
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,188,673.65 5,346,931.34 5,293,129.42 1,242,475.57
2、失业保险费 14,822.19 212,183.90 209,918.26 17,087.83
3、企业年金缴费 753,790.68 2,246,685.03 2,246,685.03 753,790.68
合计 1,957,286.52 7,805,800.27 7,749,732.71 2,013,354.08
其他说明：
□适用 √不适用
32、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2018 年年度报告
增值税 5,433,523.52 11,037,325.57
土地增值税 1,294,623.18 13,590,913.59
土地使用税 317,189.24 359,429.98
企业所得税 38,784,032.06 8,186,640.04
教育费附加 27,324.97 27,746.23
个人所得税 531,617.60 190,166.64
房产税 6,629,820.59 45,140.84
印花税 53,167.16 161,194.28
地方教育费附加 21,282.70 21,654.99
城市维护建设税 60,210.23 462,329.23
其他税费 255,490.01 --
合计 53,408,281.26 34,082,541.39
33、 其他应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 33,499,177.94 31,386,628.59
应付股利 103,825,048.71 100,741,803.82
其他应付款 262,709,886.93 168,412,121.68
合计 400,034,113.58 300,540,554.09
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 3,463,066.83 1,350,517.48
企业债券利息 21,311,111.11 21,311,111.11
短期借款应付利息 8,725,000.00 8,725,000.00
合计 33,499,177.94 31,386,628.59
重要的已逾期未支付的利息情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
借款单位 逾期金额 逾期原因
大连阳光世界发展有限公司 10,862,500.00 合同到期，债权人未提出还款要求
合计 10,862,500.00 /
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
应付股利
(3).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
有限售条件的流通股份 1,373,532.63 1,365,042.54
北京能源集团有限责任公司 102,451,516.08 99,376,761.28
合计 103,825,048.71 100,741,803.82
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
超过 1 年未支付的大额股利包括对实际控制人北京能源集团有限责任公司的应付股利 99,376,761.40
元。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 103,915,173.07 148,373,441.91
代收代垫费用 13,440,784.83 13,853,725.20
保证金、认购金、押金 142,550,170.54 1,928,318.48
维修基金 37,286.50 3,500,000.00
奖励返还 7,032.00 44,041.81
其他 2,759,439.99 712,594.28
合计 262,709,886.93 168,412,121.68
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
康因投资控股有限公司 34,331,779.35 延长归还期
天津通合投资有限公司 23,932,377.61 延长归还期
北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 延长归还期
合计 101,605,933.79 /
其他说明：
□适用 √不适用
34、 持有待售负债
□适用 √不适用
35、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2018 年年度报告
1 年内到期的长期借款 555,000,000.00 150,000,000.00
1 年内到期的应付债券 800,000,000.00 --
1 年内到期的长期应付款 99,800,000.00 --
合计 1,454,800,000.00 150,000,000.00
（1）一年内到期的长期借款
项 目 期末数 期初数
信用借款 555,000,000.00 150,000,000.00
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
中期票据 800,000,000.00 2016.4.7 3年 800,000,000.00
一年内到期的应付债券（续）
按面值计提
债券名称 期初余额 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
利息
中期票据 800,000,000.00 -- -- -- -- 800,000,000.00
（3）一年内到期的长期应付款
项 目 期末数 期初数
应付融资租赁款 99,800,000.00 --
注：公司与北京京能源深融资租赁有限公司（以下简称“京能租赁公司”）以“售后回租”的融
资租赁方式进行融资，融资总金额为人民币 25,000 万元，期限 18 个月，租赁利率（融资利率）不
高于同期银行贷款基准利率（随人民银行同期贷款基准利率调整浮动）。“售后回租”的标的物为公
司持有的天创科技大厦自用办公区域、地下部分商业用房及地下车库、京能天下川项目未出售的
商业用房。在售后回租期间不影响公司对标的物的使用权和经营收益权，把这一系列交易作为一个
整体更能反映其总体经济影响，因此作为一项交易按照抵押借款进行会计处理。
36、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
37、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2018 年年度报告
信用借款 750,000,000.00 920,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 -555,000,000.00 -150,000,000.00
合计 195,000,000.00 770,000,000.00
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
信用借款期初利率期间为 4.75%-5.87%，期末利率期间为 4.75%-5.22%。
38、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 -- 800,000,000.00
合计 -- 800,000,000.00
说明：中期票据详细情况参见附注七、35。
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 长期应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 45,000,000.00 --
专项应付款 -- --
合计 45,000,000.00 --
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
长期应付款
(2).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
应付融资租赁款 -- 99,800,000.00
应付信用借款 -- 45,000,000.00
小计 -- 144,800,000.00
减：一年内到期长期应付款 -- -99,800,000.00
合计 -- 45,000,000.00
说明：应付融资租赁款参见附注七、35。
专项应付款
(3).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
40、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
41、 预计负债
□适用 √不适用
42、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
43、 其他非流动负债
□适用 √不适用
44、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
有限售条件股份 566,304.00 -- -- -- -- -- 566,304.00
无限售条件股份 452,313,696.00 -- -- -- -- -- 452,313,696.00
股份总数 452,880,000.00 -- -- -- -- -- 452,880,000.00
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2018 年年度报告
45、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
46、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 101,985,433.44 -- -- 101,985,433.44
其他资本公积 75,438,892.17 -- -- 75,438,892.17
合计 177,424,325.61 -- -- 177,424,325.61
47、 库存股
□适用 √不适用
48、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减： 税
前期 后
计入 归
期初 其他 属 期末
项目 本期所得税 减：所得税 税后归属
余额 综合 于 余额
前发生额 费用 于母公司
收益 少
当期 数
转入 股
损益 东
一、不能重分类进损 -- -- -- -- -- -- --
益的其他综合收益
权益法下不能转损 -- -- -- -- -- -- --
益的其他综合收益
二、将重分类进损益 6,918,879.11 -1,080,800.00 -- -270,200.00 -810,600.00 -- 6,108,279.11
的其他综合收益
可供出售金融资产 6,918,879.11 -1,080,800.00 -- -270,200.00 -810,600.00 -- 6,108,279.11
公允价值变动损益
其他综合收益合计 6,918,879.11 -1,080,800.00 -- -270,200.00 -810,600.00 -- 6,108,279.11
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本公司持有光大银行股票 3,088,000.00 股，本期未进行增减变动，期初光大银行股票市值 4.05
元/股，期末市值 3.70 元/股，本期可供出售金融资产公允价值减少 1,080,800.00 元，导致其他综合收
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2018 年年度报告
益减少 810,600.00 元，递延所得税负债减少 270,200.00 元。
49、 专项储备
□适用 √不适用
50、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 89,120,689.45 58,176,260.23 -- 147,296,949.68
合计 89,120,689.45 58,176,260.23 -- 147,296,949.68
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据公司法、章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。
51、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 887,510,247.87 853,512,630.48
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） -- --
调整后期初未分配利润 887,510,247.87 853,512,630.48
加：本期归属于母公司所有者的净利润 50,346,663.92 49,574,022.40
减：提取法定盈余公积 58,176,260.23 8,783,205.01
提取任意盈余公积 -- --
提取一般风险准备 -- --
应付普通股股利 6,793,200.00 6,793,200.00
转作股本的普通股股利 -- --
期末未分配利润 872,887,451.56 887,510,247.87
其中：子公司当年提取的盈余公积归属于母公司的金额 -- --
说明： 2018 年 5 月 30 日，2017 年年度股东大会审议通过 2017 年度利润分配方案（公告编号：
2018-019），以公司总股本 45,288 万股为基数，向全体股东每 10 股派现 0.15 元（含税），共计派发
现金红利 6,793,200.00 元，其中向北京能源集团有限责任公司分派股利 3,074,754.68 元。
52、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,008,079,796.46 797,572,003.81 738,936,612.75 406,955,853.96
其他业务 7,502,301.49 6,496,092.83 4,209,463.05 4,824,547.87
合计 1,015,582,097.95 804,068,096.64 743,146,075.80 411,780,401.83
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2018 年年度报告
53、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 4,234,914.50 2,729,153.80
教育费附加 3,417,677.56 1,949,395.53
土地增值税 39,114,434.36 127,461,387.57
营业税 212,655.20 1,673,771.90
房产税 8,452,718.51 1,811,578.38
土地使用税 2,164,565.67 2,942,475.98
车船使用税 12,355.00 13,080.00
印花税 1,184,859.68 740,853.77
其他 777,485.93 439,576.72
合计 59,571,666.41 139,761,273.65
说明：各项税金及附加的计缴标准参见附注六、税项。
54、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 784,299.33 1,326,830.85
物业费 7,874,043.12 2,240,003.89
销售代理费 15,230,663.00 18,580,745.22
中介服务费 317,056.61 560,008.00
业务宣传费 7,052,706.66 12,393,709.86
装修费 1,201,083.43 1,113,314.00
办公费 727,453.11 297,578.47
业务招待费 37,059.05 31,920.27
供暖费 3,100,479.62 2,577,108.87
其他 294,728.90 1,193,163.26
合计 36,619,572.83 40,314,382.69
55、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 45,592,045.74 45,618,710.48
中介机构服务费 3,440,696.73 2,455,103.76
交通费 973,253.83 2,631,872.00
水电及物业管理费 891,271.70 1,327,746.52
折旧及摊销费 913,905.82 3,087,174.15
差旅费 477,383.46 575,784.85
住房补贴 -- 380,012.00
办公费 4,790,949.41 4,087,437.09
业务招待费 570,047.48 710,961.19
其他 1,401,046.12 3,570,710.33
合计 59,050,600.29 64,445,512.37
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2018 年年度报告
其他说明：
根据财政部《关于 2018 年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》，本集团作为个人所得税
的扣缴义务人，根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手续费在“其他收益”中填
列，对可比期间的比较数据进行调整，收到个税返还款项调增 2017 年度其他收益 83,389.32 元，发
放个税返还款项调增 2017 年度管理费用 83,389.32 元。
56、 研发费用
□适用 √不适用
57、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 32,016,154.22 10,163,265.74
减：利息收入 -3,026,856.69 -4,509,443.03
手续费及其他 2,057,156.83 2,043,894.34
合计 31,046,454.36 7,697,717.05
58、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 1,876,759.64 2,034,059.63
二、存货跌价损失 31,412,126.77 89,384,672.71
合计 33,288,886.41 91,418,732.34
59、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
个税返还手续费 84,467.51 83,389.32
合计 84,467.51 83,389.32
注：个税返还参见附注七、55。
60、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -9,657,388.73 49,314,653.47
处置长期股权投资产生的投资收益 78,456,602.33 --
可供出售金融资产等取得的投资收益 558,928.00 305,584.27
合计 69,358,141.60 49,620,237.74
61、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
62、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） -1,468.17 -5,802.42
合计 -1,468.17 -5,802.42
63、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 -- 12,000.00 --
违约赔偿收入 -- 66,578.00 --
无法支付的款项 4,025,406.40 511,888.57 4,025,406.40
其他 360,356.32 10,385.04 360,356.32
合计 4,385,762.72 600,851.61 4,385,762.72
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
64、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置损失合计 4,009.17 -- 4,009.17
其中：固定资产处置损失 4,009.17 -- 4,009.17
罚款支出 1,128,700.71 -- 1,128,700.71
税收滞纳金 -- 660,676.10 --
其他 28,311.40 80,699.04 28,311.40
合计 1,161,021.28 741,375.14 1,161,021.28
65、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 60,013,613.05 5,844,408.72
递延所得税费用 -32,947,980.96 16,801,182.63
合计 27,065,632.09 22,645,591.35
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(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 64,602,703.39
按法定/适用税率计算的所得税费用 16,150,675.85
调整以前期间所得税的影响 187,219.58
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -2,414,347.18
非应税收入的影响 -139,732.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 61,372.53
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
-9,373,474.68
的影响
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税
22,593,917.99
影响
所得税费用 27,065,632.09
其他说明：
□适用 √不适用
66、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、48。
67、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 969,978,828.35 23,755,759.57
利息收入 3,026,856.69 5,516,000.77
保证金、押金 189,568,063.36 3,189,821.86
其他 23,368,868.35 639,230.16
合计 1,185,942,616.75 33,100,812.36
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 986,894,798.14 81,471,925.39
期间费用、支出 68,023,480.13 35,850,700.60
保证金、押金支出 1,204,553.14 2,182,808.43
其他 477,602.39 1,753,313.68
合计 1,056,600,433.80 121,258,748.10
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
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单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到的利息 559,807.80 --
合计 559,807.80 --
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委贷及债券手续费 3,111,220.00 2,538,820.00
合计 3,111,220.00 2,538,820.00
68、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 37,537,071.30 14,639,765.63
加：资产减值准备 33,288,886.41 91,418,732.34
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 4,017,562.72 5,562,142.05
无形资产摊销 164,587.14 152,619.10
长期待摊费用摊销 -- --
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
1,468.17 5,802.42
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -- --
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --
财务费用（收益以“－”号填列） 32,016,154.22 10,163,265.74
投资损失（收益以“－”号填列） -69,358,141.60 -49,620,237.74
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -43,948,415.07 16,801,182.63
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 10,730,234.11
存货的减少（增加以“－”号填列） -658,697,957.17 -1,756,397,398.11
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -10,969,662.03 1,022,286,059.26
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 204,383,799.81 -366,207,770.45
其他 -- --
经营活动产生的现金流量净额 -460,834,411.99 -1,011,195,837.13
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 559,524,197.90 572,688,375.73
减：现金的期初余额 572,688,375.73 1,082,509,132.77
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加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 -13,164,177.83 -509,820,757.04
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 559,524,197.90 572,688,375.73
其中：库存现金 7,616.55 14.16
可随时用于支付的银行存款 559,516,581.35 572,688,361.57
可随时用于支付的其他货币资金 -- --
可用于支付的存放中央银行款项 -- --
存放同业款项 -- --
拆放同业款项 -- --
二、现金等价物 -- --
其中：三个月内到期的债券投资 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 559,524,197.90 572,688,375.73
其他说明：
□适用 √不适用
69、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
70、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 17,311,676.61 按揭保证金、售房监管资金
合计 17,311,676.61 /
71、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及
选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
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72、 套期
□适用 √不适用
73、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
74、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本期新设子公司京能置业（天津）有限公司，持股比例 51%。
6、 其他
□适用 √不适用
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九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
京能(北京)物业管理有限公司 北京市 北京市 物业管理 100.00 投资设立
北京京能云泰房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 51.00 投资设立
宁夏京能房地产开发有限公司 银川市 银川市 房地产开发 70.00 投资设立
北京天创世缘房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 62.00 投资设立
大连京能阳光房地产开发有限公司 大连市 大连市 房地产开发 51.00 投资设立
北京国电房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发 90.00 同一控制下企业合并
北京安泰达房地产开发有限责任公司 北京市 北京市 房地产开发 76.00 非同一控制下企业合并
天津海航东海岸发展有限公司 天津市 天津市 房地产开发 60.00 非同一控制下企业合并
京能置业（天津）有限公司 天津市 天津市 房地产开发 51.00 投资设立
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例 股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
宁夏京能房地产开发有限公司 30.00 5,541,346.51 63,000,000.00 44,522,778.06
北京天创世缘房地产开发有限公司 38.00 10,885,217.75 228,000,000.00 128,191,695.33
大连京能阳光房地产开发有限公司 49.00 -34,081,761.67 -- -104,082,867.25
天津海航东海岸发展有限公司 40.00 6,181,074.73 -- 17,726,526.73
北京国电房地产开发有限公司 10.00 -1,281,484.12 -- 8,409,010.36
北京京能云泰房地产开发有限公司 49.00 866.75 -- 855,050,866.75
京能置业（天津）有限公司 49.00 -- -- 490,000,000.00
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
宁夏京能房地产开发有限公司 187,309.54 8,051.40 195,360.94 180,520.02 0 180,520.02 185,537.25 3,162.53 188,699.78 104,705.97 50,000.00 154,705.97
北京天创世缘房地产开发有限公司 58,466.01 234.14 58,700.15 23,865.46 1,100.04 24,965.50 60,564.60 39,597.60 100,162.20 9,292.07 0 9,292.07
大连京能阳光房地产开发有限公司 55,288.27 19.79 55,308.06 29,049.46 47,500.00 76,549.46 57,712.41 31.62 57,744.03 49,029.97 23,000.00 72,029.97
天津海航东海岸发展有限公司 84,956.36 31,054.13 116,010.49 92,078.86 19,500.00 111,578.86 134,643.43 31,053.23 165,696.66 47,110.30 115,700.00 162,810.30
北京国电房地产开发有限公司 10,992.95 8,440.86 19,433.81 11,024.80 0 11,024.80 12,489.23 8,884.15 21,373.38 11,682.88 0 11,682.88
北京京能云泰房地产开发有限公司 170,256.55 23.18 170,279.73 114.55 0 114.55 166,000.00 0 166,000.00 0 0 0
京能置业（天津）有限公司 102,000.00 0 102,000.00 2,000.00 0 2,000.00 0 0 0 0 0 0
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益 经营活动现金
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 总额 流量
宁夏京能房地产开发有限公司 51,400.66 1,847.12 1,847.12 44,601.60 18,882.91 -782.53 -782.53 41,965.08
北京天创世缘房地产开发有限公司 10,161.86 2,864.53 2,864.53 41,792.75 35,114.16 12,534.04 12,534.04 2,015.08
大连京能阳光房地产开发有限公司 0 -6,955.46 -6,955.46 -530.48 0 -16,398.28 -16,398.28 -482.38
天津海航东海岸发展有限公司 39,423.30 1,545.27 1,545.27 2,974.00 20,007.62 123.20 123.20 -39,470.20
北京国电房地产开发有限公司 332.15 -1,281.48 -1,281.48 57.02 294.06 -1,114.67 -1,114.67 -263.58
北京京能云泰房地产开发有限公司 0 0.18 0.18 -7,895.90 0 0 0 -160,128.51
京能置业（天津）有限公司 0 0 0 -98,143.75 0 0 0 0
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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
联营企业：
北京天汇成房地产开发有限公司
投资账面价值合计 26,491,866.22 36,149,254.95
下列各项按持股比例计算的合计
-- --
数
--净利润 -9,661,805.99 --
--其他综合收益 --
--综合收益总额 -9,661,805.99 --
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
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6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、可供出售金
融资产、应付账款、应付利息、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、
应付债券等。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及
本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理
和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公
司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司
所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水
平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活
动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，指定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了信用风险、流动性风险和市场风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
政策减少集中于任何单一行业、特定地区或特定交易对手方的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、
外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的
信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良好的交易对手方合作并
在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行合同义务而产生财务损失的风险。
本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司应收账款的债务人为分布
于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购买信
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用担保保险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提
供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司应收账款中，欠款金额前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 68.84%（2017
年：69.94%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总
额的 60.85%（2017 年：79.60%）。
（2）流动性风险
流动风险，是指公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满
足本公司经营需要，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务，并降低现金流
量波动的影响。
期末本集团持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币
万元）：
期末数
项 目 一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债： -- -- -- -- --
应付账款 32,103.83 -- -- -- 32,103.83
应付职工薪酬 2,742.28 -- -- -- 2,742.28
应付利息 3,349.92 -- -- -- 3,349.92
应付股利 10,382.50 -- -- -- 10,382.50
其他应付款 26,270.99 -- -- -- 26,270.99
一年内到期的非流动负债 145,480.00 -- -- -- 145,480.00
长期借款 -- -- 19,500.00 -- 19,500.00
长期应付款 -- 4,500.00 -- -- 4,500.00
金融负债和或有负债合计 220,329.52 4,500.00 19,500.00 -- 244,329.52
期初本集团持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万元）：
期初数
项 目 一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合 计
金融负债： -- -- -- -- --
应付账款 20,624.63 -- -- -- 20,624.63
应付职工薪酬 3,235.69 -- -- -- 3,235.69
应付利息 3,138.66 -- -- -- 3,138.66
应付股利 10,074.18 -- -- -- 10,074.18
其他应付款 16,841.21 -- -- -- 16,841.21
一年内到期的非流动负债 15,000.00 -- -- -- 15,000.00
长期借款 -- 50,000.00 10,500.00 16,500.00 77,000.00
应付债券 -- 80,000.00 -- -- 80,000.00
金融负债和或有负债合计 68,914.37 130,000.00 10,500.00 16,500.00 225,914.37
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
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的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持
适当的固定和浮动利率工具组合。
本集团密切关注利率变动对本集团利率风险的影响。本集团目前并未采取利率对冲政策。但
管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。由于定期存款为短期存款，故
银行存款的公允价值利率风险并不重大。
本集团持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本年数 上年数
固定利率金融工具 -- --
金融负债 24,000.00 80,000.00
其中：短期借款 -- --
浮动利率金融工具 -- --
金融负债 -- 92,000.00
其中：短期借款 -- --
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2018 年 12 月 31
日，本集团的资产负债率为 53.82%（2017 年 12 月 31 日：54.72%）。
十一、 公允价值的披露
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的
市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允价
合计
价值计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且变动计入当期
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2018 年年度报告
损益的金融资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 11,425,600.00 11,425,600.00
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 11,425,600.00 11,425,600.00
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 11,425,600.00 11,425,600.00
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
第一层次公允价值计量项目权益投资市价按证券交易所 2018 年 12 月 31 日相应股票的收盘价
确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
对电力能源、房地产与
北京能源集团有限
北京市 基础设施、高新技术、 2,044,340.00 45.26 45.26
责任公司
金融证券等领域的投资
本企业的母公司情况的说明
2019 年 1 月 14 日，经北京市人民政府国有资产监督管理委员会批复，同意北京能源集团有
限公司注册资本金变更为 2,133,806.00 万元。
本企业最终控制方是北京能源集团有限责任公司
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
子公司情况详见附注九、1。
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
康因投资控股有限公司 子公司少数股东企业
天津通合投资有限公司 子公司少数股东企业
大连阳光世界发展有限公司 子公司少数股东企业
京能集团财务有限公司 同一控制下企业
北京京能源深融资租赁有限公司 同一控制下企业
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5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本年利息发生
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
额
拆入
浮动利率，本期年
京能集团财务有限公 实际放款 利率
300,000,000.00 36 个月 14,367,364.58
司 日 4.75%-5.2250%，期
末剩余 1.05 亿元
年利率 4.75%，已
北京京能源深融资租
250,000,000.00 2018-3-30 2019-9-29 13,517,998.60 归还本金 15,020.00
赁有限公司
万元，期末剩余
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2018 年年度报告
9,980.00 万元
浮动利率，本期年
京能集团财务有限公 利率 4.75%。本期
500,000,000.00 2016-4-20 2019-4-19 24,033,680.57
司 归还 0.5 亿元，期
末剩余 4.5 亿元
浮动利率，本期年
京能集团财务有限公 利率 4.75%。本期
150,000,000.00 2015-3-3 2018-3-2 138,541.67
司 已全部归还，期末
余额为 0.
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 431.88 360.87
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
本公司与京能集团财务有限公司（以下简称“京能财务公司”）签署的《金融服务框架协议》，
与其进行金融合作，按照其提供的服务，服务内容可能包括：存款业务、发放贷款、转账结算服
务、委托贷款及委托投资以及财务和融资顾问等其他金融服务。提供服务的收费标准不高于市场
公允价格。本公司 2018 年末在京能财务公司存款余额 52,488,851.53 元，2018 年度从京能财务公
司取得的存款利息收入为 2,135,195.98 元，支付给京能财务公司的贷款手续费及佣金 1,541,220.00
元。
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
□适用 √不适用
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付利息 京能集团财务有限公司 1,088,541.83 1,350,517.48
应付利息 北京京能源深融资租赁有限公司 237,025.00 -
应付利息 大连阳光世界发展有限公司 10,862,500.00 8,725,000.00
应付股利 北京能源集团有限责任公司 102,451,516.08 99,376,761.28
其他应付款 北京天汇成房地产开发有限公司 43,341,776.83 43,341,776.83
其他应付款 康因投资控股有限公司 34,331,779.35 34,331,779.35
其他应付款 天津通合投资有限公司 23,932,377.61 23,932,377.61
其他应付款 大连阳光世界发展有限公司 -- 45,000,000.00
长期应付款 大连阳光世界发展有限公司 45,000,000.00 --
合 计 261,245,516.70 256,058,212.55
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2018 年年度报告
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截至 2018 年 12 月 31 日，本公司及所属子公司尚有已签合同（主要为建安合同）未付的约定
项目支出共计 107,385.94 万元，具体为本公司之子公司宁夏京能房地产开发有限公司 65,030.42
万元、天津海航东海岸发展有限公司 36,766.97 万元、大连京能阳光房地产开发有限公司 416.56
万元、北京天创世缘房地产开发有限公司 4,794.83 万元、北京京能云泰房地产开发有限公司 377.16
万元。须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
（1）本公司按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截止 2018 年 12 月 31
日累计担保余额为 66,529.70 元。担保期限为自保证合同生效之日起至商品房抵押登记办妥并交银
行管存之日止提供阶段性连带责任保证；
（2）2018 年 11 月 15 日，京能置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）收到控
股子公司天津海航东海岸发展有限公司（被告，以下简称“海航发展公司”）的报告，天津海航东
海岸投资有限公司（原告）向天津市第二中级人民法院提请《民事起诉状》，涉案的金额：人民币
168,098,418.4 元。目前，海航发展公司已聘请律师积极应诉，于 2018 年 11 月 27 日向天津二中院
递交了管辖权异议申请。2018 年 12 月 25 日，海航发展公司收到天津市二中院发出的民事裁定书，
驳回了海航发展公司的管辖权异议申请。2019 年 1 月 2 日，海航发展公司向天津市高级人民法院
递交关于管辖权异议的二审申请，目前未出具裁定书。
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2018 年年度报告
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司本期经营业务按地区划分为
4 个经营分部，分别为北京区域、宁夏银川区域、辽宁大连区域、天津区域。本公司的管理层定
期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。这些报告分部是以企业经营业
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务为基础确定的。本公司各个报告分部提供的主要产品为开发的商品房。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与
编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 北京 宁夏银川 辽宁大连 天津 分部间抵 合计
销
主营业务收入 11,350.15 51,400.66 -- 39,423.30 1,366.13 100,807.98
主营业务成本 2,749.74 42,999.14 -- 36,331.01 2,322.69 79,757.20
资产总额 637,210.74 195,360.94 55,308.06 116,010.49 327,387.49 676,502.74
负债总额 151,855.39 180,520.02 76,549.46 111,578.86 156,387.91 364,115.82
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收账款 7,058,222.22 6,059,000.00
合计 7,058,222.22 6,059,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
种类 提 账面 提 账面
比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%)
例 例
(%) (%)
单项金额重大并单独计
-- -- -- -- -- -- -- -- -- --
提坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计
7,177,777.78 100.00 119,555.56 1.67 7,058,222.22 6,150,000.00 100.00 91,000.00 1.48 6,059,000.00
提坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独
计提坏账准备的应收账 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
款
合计 7,177,777.78 / 119,555.56 / 7,058,222.22 6,150,000.00 / 91,000.00 / 6,059,000.00
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 1,200,000.00 -- --
1至2年 1,600,000.00 32,000.00 2.00
2至3年 1,400,000.00 28,000.00 2.00
3至4年 2,977,777.78 59,555.56 2.00
合计 7,177,777.78 119,555.56 1.67
（续）
期初余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 1,600,000.00 -- --
1至2年 1,400,000.00 28,000.00 2.00
2至3年 3,150,000.00 63,000.00 2.00
合计 6,150,000.00 91,000.00 1.48
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 28,555.56 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例%
大连京能阳光房地产
7,177,777.78 100.00 119,555.56
开发有限公司
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 38,575,145.84 120,585,298.62
应收股利 -- --
其他应收款 70,039,589.59 46,806,984.39
合计 108,614,735.43 167,392,283.01
其他说明：
□适用 √不适用
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应收利息
(2).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款 -- --
委托贷款 38,575,145.84 120,585,298.62
债券投资 -- --
合计 38,575,145.84 120,585,298.62
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重大并
单独计提坏账准 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
备的其他应收款
按信用风险特征
组合计提坏账准 71,435,232.94 100.00 1,395,643.35 1.95 70,039,589.59 48,221,321.15 100.00 1,414,336.76 2.93 46,806,984.39
备的其他应收款
单项金额不重大
但单独计提坏账
-- -- -- -- -- -- -- -- -- --
准备的其他应收
款
合计 71,435,232.94 / 1,395,643.35 / 70,039,589.59 48,221,321.15 / 1,414,336.76 / 46,806,984.39
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
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2018 年年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 24,832,682.57 -- --
1至2年 699,100.45 13,982.01 2.00
2至3年 495,007.68 9,900.15 2.00
3至4年 234,959.94 4,699.20 2.00
4至5年 3,162,606.84 63,252.14 2.00
5 年以上 42,010,875.46 1,303,809.85 3.10
合计 71,435,232.94 1,395,643.35 1.95
（续）
期初余额
账 龄
金 额 坏账准备 计提比例%
1 年以内 699,100.45 -- --
1至2年 505,007.68 10,400.15 2.06
2至3年 234,959.94 4,699.20 2.00
3至4年 3,162,606.84 63,252.14 2.00
4至5年 1,000,000.00 20,000.00 2.00
5 年以上 42,619,646.24 1,315,985.27 3.09
合 计 48,221,321.15 1,414,336.76 2.93
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 71,435,232.94 48,211,321.15
押金、保证金、备用金 -- 10,000.00
合计 71,435,232.94 48,221,321.15
(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 18,693.41 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
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(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
京能（北京）物业管 往来款
46,997,043.68 1-5 年， 年以上 65.79 922,589.94
理有限公司
北京天创世缘房地 往来款
3,763,335.85 1 年以内 5.27 --
产开发有限公司
京能置业（天津）有 往来款
20,000,000.00 1 年以内 28.00 --
限公司
合计 / 70,760,379.53 / 99.06 922,589.94
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
对子公司投资 1,649,486,119.44 -- 1,649,486,119.44 1,139,486,119.44 -- 1,139,486,119.44
对联营、合营企业投资 26,491,866.22 -- 26,491,866.22 321,277,390.83 -- 321,277,390.83
合计 1,675,977,985.66 -- 1,675,977,985.66 1,460,763,510.27 -- 1,460,763,510.27
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
京能（北京）物业管
13,883,202.06 -- -- 13,883,202.06 -- --
理有限公司
北京天创世缘房地
43,714,622.84 -- -- 43,714,622.84 -- --
产开发有限公司
北京安泰达房地产
7,980,000.00 -- -- 7,980,000.00 -- --
开发有限公司
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2018 年年度报告
北京国电房地产开
76,308,294.54 -- -- 76,308,294.54 -- --
发有限公司
宁夏京能房地产开
70,000,000.00 -- -- 70,000,000.00 -- --
发有限公司
天津海航东海岸发
30,000,000.00 -- -- 30,000,000.00 -- --
展有限公司
大连京能阳光房地
51,000,000.00 -- -- 51,000,000.00 -- --
产开发有限公司
北京京能云泰房地
846,600,000.00 -- -- 846,600,000.00 -- --
产开发有限公司
京能置业（天津）有
-- 510,000,000.00 -- 510,000,000.00 -- --
限公司
合计 1,139,486,119.44 510,000,000.00 -- 1,649,486,119.44 -- --
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减
值
准
追 其他 宣告发
投资 期初 其他 计提 期末 备
加 权益法下确认 综合 放现金 其
单位 余额 减少投资 权益 减值 余额 期
投 的投资损益 收益 股利或 他
变动 准备 末
资 调整 利润
余
额
一、合营企业
-小计
二、联营企业
北京天汇成房地
36,149,254.95 -- -- -9,657,388.73 -- -- -- -- -- 26,491,866.22 --
产开发有限公司
天阶雏菊北京投
285,128,135.88 -- 310,000,000.00 24,871,864.12 -- -- -- -- -- -- --
资有限公司
小计 321,277,390.83 -- 310,000,000.00 15,214,475.39 -- -- -- -- -- 26,491,866.22 --
合计 321,277,390.83 -- 310,000,000.00 15,214,475.39 -- -- -- -- -- 26,491,866.22 --
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 -- -- -- --
其他业务 6,643,665.80 -- 7,169,811.35 --
合计 6,643,665.80 -- 7,169,811.35 --
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2018 年年度报告
成本法核算的长期股权投资收益 -9,657,388.73 --
权益法核算的长期股权投资收益 519,000,000.00 49,314,653.47
处置长期股权投资产生的投资收益 78,456,602.33 4,854,655.49
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 558,928.00 305,584.27
其他（委贷收益） 45,209,283.54 56,201,421.83
合计 633,567,425.14 110,676,315.06
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产
减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分
的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的
当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,224,741.44
其他符合非经常性损益定义的损益项目 44,092,052.33
所得税影响额 -11,829,198.44
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2018 年年度报告
少数股东权益影响额 12,788,438.43
合计 48,276,033.76
说明：其他符合非经常性损益定义的损益项目共计 44,092,052.33 元，包括转让联营企业京能天
阶（北京）投资有限公司股权获得的投资收益 78,456,602.33 元；大连京能.阳光港湾存货减值准
备-34,364,550.00 元。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.08% 0.11 --
扣除非经常性损益后归属于公司普
0.13% 0.005 --
通股股东的净利润
说明：本公司不存在稀释因素。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构责任人签名并盖章的
备查文件目录
会计报表；
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
报告期内公司在中国证券报和上海证券报上公开披露过的所有公司文件
备查文件目录
的正本及公告原稿。
董事长：周建裕
董事会批准报送日期：2019 年 4 月 12 日
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