证券代码：600791 证券简称：天创置业
天创置业股份有限公司2007年度报告摘要
1重要提示
1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于http://www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2公司全体董事出席董事会会议。
1.3中瑞岳华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4公司负责人徐京付，财务总监姜爱芸及会计机构负责人郝建军声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
2公司基本情况简介
2.1基本情况简介
股票简称 天创置业
股票代码 600791
上市交易所 上海证券交易所
北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西
注册地址和办公地址 八层;北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦
12层西侧
邮政编码 100080
公司国际互联网网址 www.tianchuang-zy.com
电子信箱 tczy@tianchuang-zy.com
2.2联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱兆梅 姚勇
北京市海淀区彩和坊路8号天创科 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技
联系地址
技大厦12层西侧 大厦12层西侧
电话 010-62690910 010-62690929
传真 010-62698709 010-62698709
电子信箱 zhuzm@tianchuang-zy.com yaoyong@tianchuang-zy.com
3会计数据和业务数据摘要：
3.1主要会计数据
单位:元币种:人民币
2006年 本年比上年增
主要会计数据 2007年 2005年
调整后 调整前 减(%)
营业收入 1,400,499,138.95 844,520,518.96 406,676,495.15 65.83 293,482,129.01
利润总额 243,254,258.69 158,041,826.70 62,191,788.97 53.92 41,203,319.37
归属于上市公司
134,579,833.31 89,109,941.39 25,363,161.37 51.03 18,187,558.84
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
111,197,530.01 28,879,421.72 24,704,732.61 285.04 8,473,082.77
常性损益的净利
润
经营活动产生的
232,510,820.07 -234,261,850.35 -21,481,572.71 199.25 47,563,632.36
现金流量净额
2006年末 本年末比上年
2007年末 2005年末
末增减(%)
调整后 调整前
总资产 1,472,480,876.94 1,943,311,239.04 1,083,124,814.06 -24.23 988,321,806.68
所有者权益（或 721,806,984.21 355,380,364.70 295,267,639.06 103.11 265,939,971.61
股东权益）
3.2主要财务指标
单位:元币种:人民币
2006年
主要财务指标 2007年 本年比上年增减(%) 2005年
调整后 调整前
基本每股收益 0.48 0.34 0．20 41.18 0.14
稀释每股收益 0.48 0.34 0．20 41.18 0.14
扣除非经常性损益后的基本每
0.42 0.11 0．19 281.82 0.07
股收益
全面摊薄净资产收益率 18.64 25.07 8．59 减少6.43个百分点 6.84
加权平均净资产收益率 22.57 24.34 9．04 减少1.77个百分点 7.26
扣除非经常性损益后全面摊薄
15.41 8.13 8．37 增加7.28个百分点 3.19
净资产收益率
扣除非经常性损益后的加权平
18.65 7.89 8．93 增加10.76个百分点 3.29
均净资产收益率
每股经营活动产生的现金流量
0.82 -1.82 -0.16 145.05 0.37
净额
2006年末 2005年
2007年末 本年末比上年末增减(%)
调整后 调整前 末
归属于上市公司股东的每股净
2.55 2.76 2.29 -7.61 2.07
资产
非经常性损益项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -242,793.78
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 37,839,881.31
除上述各项之外的其他营业外收支净额 1,176,440.69
其他非经常性损益项目 30,895.71
所得税影响数 -12,805,459.90
归属于少数股东的非经常性损益净额 -2,616,660.73
合计 23,382,303.30
采用公允价值计量的项目
□适用√不适用
3.3境内外会计准则差异
□适用√不适用
4股本变动及股东情况
4.1股份变动情况表
√适用□不适用
单位:股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公
比例 积 比例
数量 发行新股 送股 金 其他 小计 数量
(%) (%)
转
股
一、有限售条件股份
1、国家持股 46,133,336 35.85 39,000,000 42,677,095 220,854 81,897,949 128,031,285 45.23
2、国有法人
13,674,375 10.62 0 0 -13,674,375 -13,674,375 0 0.00
持股
3、其他内资
13,128,516 10.20 21,000,000 11,326,825 -11,477,930 20,848,895 33,977,411 12.01
持股
其中：
境内法人持
13,122,289 10.20 21,000,000 11,323,712 -11,507,039 20,816,673 33,938,962 12.00
股
境内自然人
6,227 0.00 0 3,113 29,109 32,222 38,449 0.01
持股
4、外资持股 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00
其中：
境外法人持
0 0.00 0 0 0 0 0 0.00
股
境外自然人
0 0.00 0 0 0 0 0 0.00
持股
有限售条件
72,936,227 56.67 60,000,000 54,003,920 -24,931,451 89,072,469 162,008,696 57.24
股份合计
二、无限售条件流通股份
1、人民币普
55,763,773 43.33 0 40,346,080 24,931,451 65,277,531 121,041,304 42.76
通股
2、境内上市
0 0.00 0 0 0 0 0 0.00
的外资股
3、境外上市
0 0.00 0 0 0 0 0 0.00
的外资股
4、其他 0 0.00 0 0 0 0 0 0.00
无限售条件
流通股份合 55,763,773 43.33 0 40,346,080 24,931,451 65,277,531 121,041,304 42.76
计
三、股份总
128,700,000 100.00 60,000,000 94,350,000 0 154,350,000 283,050,000 100.00
数
限售股份变动情况表
√适用□不适用
单位:股
年初限售股 本年解除限 本年增加限售 年末限售股
股东名称 限售原因 解除限售日期
数 售股数 股数 数
股改、非公
北京能源投资（集
46,133,326 0 81,897,944 128,031,270 开发行股 2010年4月28日
团）有限公司
票
北京力成投资管
7,475,325 6,435,000 520,162 1,560,487 股改 2007年2月12日
理有限公司
贵州赤天化集团
3,828,825 3,828,825 0 0 2007年2月12日
有限责任公司
贵州省技术改造
3,646,500 3,646,500 0 0 2007年2月12日
投资公司
贵州省水城钢铁
3,646,500 3,646,500 0 0 2007年2月12日
(集团)公司
中国贵州航空工
1,823,250 1,823,250 0 0 2007年2月12日
业总公司
贵州神奇制药有
911,625 911,625 0 0 2007年2月12日
限公司
重庆科星设备清
828,750 828,750 0 0 2007年2月12日
洗有限公司
上海锦玻实业有
657,475 657,475 0 0 2007年2月12日
限公司
贵州建工集团第
364,650 364,650 0 0 2007年2月12日
一建筑工程公司
贵州省铁路自备
364,650 364,650 0 0 2007年2月12日
车运输服务公司
上海永联百货文
364,650 364,650 0 0 2007年2月12日
化用品公司
上海广达玻璃制
353,600 353,600 0 0 2007年2月12日
品厂
上海丰房建材有
232,050 232,050 0 0 2007年2月12日
限公司
上海冠浦商贸有
55,250 55,250 0 0 2007年2月12日
限公司
贵州省农垦农工
54,698 54,698 0 0 2007年2月12日
商公司
贵州科辉制药有
36,465 36,465 0 0 2007年2月12日
限责任公司
贵州省贵阳欣欣
36,465 36,465 0 0 2007年2月12日
实业发展
贵州永初酒业有
18,233 18,233 0 0 2007年2月12日
限公司
贵州长润磷酸盐
18,233 18,233 0 0 2007年2月12日
有限公司
浙江天圣控股集 非公开发
0 0 7,500,000 7,500,000 2008年4月28日
团有限公司 行股票
绍兴裕隆工贸集 非公开发
0 0 7,500,000 7,500,000 2008年4月28日
团有限公司 行股票
陕西工业技术研 非公开发
0 0 6,000,000 6,000,000 2008年4月28日
究院 行股票
上海华询资产管 非公开发
0 0 6,000,000 6,000,000 2008年4月28日
理有限公司 行股票
无锡市宝联投资 非公开发
0 0 4,500,000 4,500,000 2008年4月28日
有限公司 行股票
江苏新苏州股份
643,500 546,975 0 0 2007年2月12日
有限公司
贵阳神工民族旅
107,250 91,163 0 0 2007年2月12日
游工贸发展公司
贵州省贵阳市中
107,250 91,163 0 0 2007年2月12日
西花艺研究所
贵州航天林泉电
89,170 75,795 0 0 2007年2月12日
机厂散热器分厂
贵阳利泰实业公
85,800 72,930 0 0 2007年2月12日
司
上海和裕电器有
71,500 60,775 0 0 2007年2月12日
限公司
上海晶莹珠宝饰
65,000 55,250 0 0 2007年2月12日
品有限公司
贵州省贵阳市惠
民副食品批发有 42,900 36,465 0 0 2007年2月12日
限公司
上海双翊商贸有
260,000 331,500 0 0 2007年6月19日
限公司
上海皆迎实业有
156,000 0 78,000 234,000 2008年2月13日
限公司
汕头市潮南区两
107,250 0 53,625 160,875 待定
英经贸有限公司
上海才英洁具有
65,000 0 32,500 97,500 2008年2月13日
限公司
贵阳协发城市信
21,450 0 10,725 32,175 2008年2月13日
用社
贵阳云岩明光实
21,450 0 10,725 32,175 2008年2月13日
业公司
贵阳南明发展印
107,250 0 53,625 160,875 待定
刷厂
贵州证券登记公
64,350 0 32,175 96,525 待定
司
贵州省贵阳市云
侨针纺采购供应 21,450 0 10,725 32,175 待定
站
贵州省贵阳成阳
21,450 0 10,725 32,175 待定
实业有限公司
贵州省华星工贸 21,450 0 10,725 32,175 待定
公司
贵州省旅游投资
10 0 5 15 待定
有限公司
每年可转让股份不
王琪 5,577 2,091 697 6,274 董事持股 超过其所持股份的
百分之二十五
方秀君 650 975 0 0
合计 72,936,227 25,041,951 114,222,358 162,008,696 — —
4.2股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 39,781
前十名股东持股情况
持有有限售
持股比例 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股总数 条件股份数
(%) 股份数量
量
北京能源投资（集团）有限公司 国有法人 45.23 128,031,270 128,031,270 0
浙江天圣控股集团有限公司 境内非国有法人 2.65 7,500,000 7,500,000 未知
绍兴裕隆工贸集团有限公司 境内非国有法人 2.65 7,500,000 7,500,000 未知
陕西工业技术研究院 境内非国有法人 2.12 6,000,000 6,000,000 未知
上海华询资产管理有限公司 境内非国有法人 2.12 6,000,000 6,000,000 未知
贵州省水城钢铁(集团)公司 境内非国有法人 1.93 5,469,750 0 未知
无锡市宝联投资有限公司 境内非国有法人 1.59 4,500,000 4,500,000 未知
华宝信托有限责任公司－集合类资
境内非国有法人 0.63 1,788,093 0 未知
金信托2006年第5号
北京力成投资管理有限公司 境内非国有法人 0.55 1,560,487 1,560,487 未知
贵州省技术改造投资公司 境内非国有法人 0.53 1,500,000 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
贵州省水城钢铁(集团)公司 5,469,750 人民币普通股
华宝信托有限责任公司－集合类资金
1,788,093 人民币普通股
信托2006年第5号
贵州省技术改造投资公司 1,500,000 人民币普通股
俞水荣 960,000 人民币普通股
上海秀邦国际货物运输代理有限公司 863,365 人民币普通股
王建成 750,000 人民币普通股
郑润英 721,300 人民币普通股
麻富华 634,783 人民币普通股
沈轶峰 540,660 人民币普通股
滕云盛 540,000 人民币普通股
公司未知上述无限售股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变
上述股东关联关系或一致行动关系的 动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
说明 公司未知前十名无限售股东和前十名股东之间，是否存在关联关系或属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.3控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1控股股东及实际控制人变更情况
□适用√不适用
4.3.2控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况
控股股东名称：北京能源投资（集团）有限公司
法人代表：李凤玲
注册资本：88亿元
成立日期：2004年12月8日
主要经营业务或管理活动：电厂、发电机和配套输变电工程及其他电力项目的投资、开发
等。
4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
5董事、监事和高级管理人员
5.1董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
报告期被授予的
股权激励情况 是否在
报告期内从公 期 股东单
可 已
性 年 年初持 年末持 变动 司领取的报酬 末 位或其
姓名 职务 任期起止日期 行 行 行
别 龄 股数 股数 原因 总额(万元) 股 他关联
权 权 权
（税前） 票 单位领
股 数 价
市 取
数 量
价
2005年11月22日～
徐京付 董事长 男 53 0 0 0 是
2008年4月30日
2007年9月4日～
董事
2008年4月30日
吴宝忠 男 56 0 0 40.00 否
2007年8月16日～
总经理
2010年8月15日
2005年4月30日～
杨豫鲁 董事 男 58 0 0 0 是
2008年4月30日
2005年11月22日～
谌卫东 董事 男 45 0 0 0 是
2008年4月30日
2005年4月30日～
董事
2008年4月30日 分红
王琪 男 53 5,577 8,365 34.58 否
常务副 2007年8月16日～ 送股
总经理 2010年8月15日
2005年4月30日～
董事
2008年4月30日
江帆 女 40 0 0 25.96 否
副总经 2007年8月16日～
理 2010年8月15日
独立董 2005年4月30日～
凌枫 男 67 0 0 4.8 是
事 2008年4月30日
独立董 2005年4月30日～
肖红 男 47 0 0 4.8 是
事 2008年4月30日
独立董 2007年7月13日～
徐小舸 女 36 0 0 2.23 是
事 2008年4月30日
监事会 2005年11月22日～ 分红
方秀君 女 37 650 975 0 是
主席 2008年4月30日 送股
2006年5月23日～
徐小萍 监事 女 37 0 0 0 是
2008年4月30日
2005年4月30日～
姚勇 监事 男 35 0 0 16.89 否
2008年4月30日
董事会 2005年11月22日～
朱兆梅 女 37 0 0 20.96 否
秘书 2008年4月30日
副总经 2007年8月16日～
路志君 女 46 0 0 26.39 否
理 2010年8月15日
财务总 2007年8月16日～
姜爱芸 女 49 0 0 23.20 否
监 2010年8月15日
合计 / / / / 6,227 9,340 / / / /
注：截止本报告期末，公司没有股权激励事项。
6董事会报告
6.1管理层讨论与分析
(一)管理层讨论与分析
1、报告期内公司整体经营情况回顾
（1）2007年公司经营情况
2007年国家宏观经济调控力度日趋从紧，但经济增长依然保持了较高的增长速度。
为了防止国民经济发展由过快转向过热，房地产市场非理性、不规范发展的局面，政府加
大了对土地、信贷等方面政策的宏观调控。“银根”的紧缩加大了开发企业获取资金的难
度；土地、住房政策的调整加剧了市场的竞争。但是，受投资需求强劲、贸易顺差进一步
扩大、流动性过剩、人民币升值等多种因素的综合影响，房地产价格较上年比整体呈较快
的上涨态势。在这样的经济态势下，公司董事会科学决策，把握住了公司的发展机遇，公
司股本规模快速扩张，经营业绩大幅增长，经营风险有效防范，公司核心竞争能力和可持
续发展能力有较大程度提升，经多方努力，各项经营活动取得了突出成绩。
报告期内，公司以提高经济效益为中心，全面超额完成了各项经营任务。
2007年公司实现营业收入140,049.91万元，实现利润总额24,325.43万元，归属于
母公司所有者净利润13,457.98万元。
报告期内，非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强。
公司借助股权分置改革的契机，通过非公开发行，向控股股东京能集团和其他机构投
资者成功发行6000万股，募集资金42,000万元；其中，京能集团将优质资产北京国电房
地产开发公司（以下简称“北国电”）90%股权注入公司，公司募集货币资金2.4亿多元。
资产注入的同时，北国电的业务及经营管理团队一并进入公司，为公司进一步发展提供了
有力的业务支持和人力资源支持；所募资金为公司的新项目开发提供了资金保障，公司实
力大为增强。2007年公司净资产达到80,229.35万元，总资产达到14.72亿元。
2007年，北国电实现净利润9,632.66万元，超额完成了5,338.74万元的预期收益
指标。
报告期内，公司加大了项目储备力度，新项目储备取得突破。继公司与中融公司合作
开发了棉花片危改区B-3项目后，又成功摘牌呼市F-1地块，取得银川CBD中心在建工程
项目。
报告期内，公司进一步规范法人治理结构。按规定及时召开“三会”，完成定期报告
披露，注重实时信息披露，及时修订管理制度，通过各种渠道加强与投资者的沟通。公司
较好完成“上市公司治理专项检查”活动，取得阶段性成果。
（2）公司财务状况分析
单位：万元
主要财务状况、经营成果指标比较情况
项目 期末数 期初数 增减额 增减幅度(%)
货币资金 14299.38 17526.27 -3226.89 -18.41
预付账款 71489.61 41257.54 30232.07 73.28
其他应收款 235.93 731.76 -495.83 -67.76
存货 48671.53 119593.96 -70922.43 -59.30
固定资产 3973.68 4146.98 173.30 -4.18
递延所得税资产 1084.32 815.68 268.64 32.93
应付账款 15682.69 13041.02 2641.67 20.26
预收款项 2944.85 43460.12 -40515.27 -93.22
应交税费 13445.28 8435.21 5010.07 59.39
其他应付款 11228.53 18290.23 -7061.70 -38.61
一年内到期的非流动负债 - 10000.00 -10000.00 100.00
股本 28305 12870 15435.00 119.93
总资产 147248.09 194331.12 -47083.03 -24.23
股东权益 80229.35 42342.92 37886.43 89.48
项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅度%
营业收入 140049.91 84452.05 55597.86 65.83
营业成本 95052.65 56640.77 38411.88 67.82
营业税金及附加 12376.84 4570.78 7806.06 170.78
利润总额 24325.43 15804.18 8521.24 53.92
净利润 15851.75 10691.05 5160.70 48.27
现金流量比较情况
项目 本期数 上年同期数 增减额
经营活动产生的现金流量净额 23251.08 -23426.19 46677.27
投资活动产生的现金流量净额 -55.71 2707.83 -2763.54
筹资活动产生的现金流量净额 -26422.27 1343.55 -27765.82
主要财务数据比上年变动较大的原因：
预付账款年末数比年初数增长73.28%，其主要原因是：本年预付北京中融物产有限
责任公司棉花片危改区B-3项目拆迁费和其他建设资金所致。
存货年末数比年初数减少59.30%，其主要原因是本年度北京安泰达房地产开发有限
责任公司的安泰大厦项目和北京天科创业科技有限公司的天创科技大厦项目以及北京国
电房地产开发有限公司的国典华园项目确认收入，相应结转成本所致。
预收账款年末数比年初数减少93.22%，其主要原因是本年度安泰大厦项目和天创科
技大厦项目以及国典华园项目结转收入所致。
应交税费年末数比年初数增加59.39%，其主要原因是国电房地产的国典大厦项目本
期预提土地增值税所致。
股本年末数比年初数增加119.93%，主要是因为公司报告期内完成了非公开发行股票
6000万股，并实施了10送5的利润分配方案。
营业收入比年初数增加65.83%,其主要原因是安泰大厦、国典大厦及天创科技大厦项
目等销售比上年增加所致。
营业成本比年初数增加67.82%，其主要原因是安泰大厦、国典大厦、天创世缘小区
和天创科技大厦四个项目本年度销售所致。
营业税金及附加2007年度发生数比2006年度发生数增加170.78%,其主要原因是：
国典大厦销售本期计提土地增资税39,236,631.35元；安泰大厦、国典大厦、天创世缘和
天创科技大厦四个项目本年度销售计提的营业税增加。
（3）公司主要控股子公司财务指标
单位：万元
公司名称 注册资本 控股比例 总资产 净资产 净利润
北京国电房地产开发有限公司 6000 90% 49606.67 15537.53 9632.66
北京天创世缘房地产开发有限公司 6000 90% 35571.75 11587.17 1054.16
北京天科创业科技有限公司 1000 90% 15324.92 3570.67 3099.63
北京天创维嘉房地产开发有限公司 4868.55 51% 7731.69 7209.10 298.14
北京安泰达房地产开发有限责任公司 1050 76% 11993.81 6261.39 3836.41
宁夏京能房地产开发有限公司 10000 95% 1000.20 963.65 -36.35
内蒙古京能房地产开发有限公司 1000 100% 7587.90 992.97 -7.03
2、对公司未来发展的展望及2008年工作计划
（1）行业发展趋势
根据权威部门的预计，2008年我国经济还将保持较快速度增长，城市化进程继续加
快，城乡居民的收入继续提高，人民币将进入全面升值时期且升值速度加快。因此，未来
我国房地产市场的供需矛盾依然存在，住宅的有效供应量相对于旺盛的需求，仍将呈现偏
紧的局面。管理层认为，政府对房地产行业的宏观调控措施有利于土地供应市场和行业秩
序的进一步规范，有利于优化房地产市场供应结构，有利于维护房地产市场的健康发展。
2008年国家对房地产市场的宏观调控还将继续趋紧，严控土地使用，加强对房地产信贷
的管理，房地产行业在振荡中发展，宏观调控的效应进一步体现，房地产开发企业的资本
实力、资金实力和开发能力将面临严峻考验。房地产市场竞争加剧，整合速度加快，行业
集中度提高，市场资源进一步向优势企业集中。北京、上海等一线大城市土地资源争夺激
烈，不少房地产开发企业早已将触角伸向了二、三线城市，拓展新市场，二三线城市房地
产市场发展势头强劲。在这种情况下，专业优势突出，融资渠道多元，资本资金实力雄厚，
有品牌效应、市场知名度良好，项目开发运作能力强的优势企业将获得更为广阔的发展空
间。
公司将时刻关注并研究宏观调控政策，积极应对，着力解决制约公司发展的突出问题，
抓住机遇，迎接挑战，以期迎来公司更辉煌的发展时期。
（2）公司发展所面临的问题及对策
1）如何保持持续增长，这是速度与效益的关系问题。房地产业具有周期性的特征，
规模小的房地产企业由于开发梯次和土地储备问题尤其容易在一段时期内产出不均衡，而
股东和资本市场对上市公司有较高的期望值，要求公司经营业绩每年保持一定比例的增
长。
2008年，公司处于发展中的调整年，新项目均处于前期阶段，基本是齐头并进；可
售存量商品房不足。公司将兼顾速度和效益，制订经营计划，通过强化管理，努力挖潜，
开源节流，确保计划指标顺利完成。
2）如何获得项目开发资金。房地产行业是资金密集型行业，由于宏观调控，房地产
行业融资难已是不争的事实。
公司将加大现有项目的销售，按期取得销售回款；探索多元化的融资模式，获取项目开发
资金，为项目如期推进创造条件；借助控股股东京能集团的优势，利用其确立了“房地产
行业为集团第二主业”的机遇，获得控股股东的支持。
3）整合资源，完善公司管控模式是保证公司可持续发展的有效手段。
2007年，公司分别在内蒙和宁夏注册成立了项目公司。公司业务拓展了，项目从京
内跨越到了京外二三线城市，尽管公司经过多年的发展已经形成了较为成熟的经营模式和
管理制度，培养锻炼了人才队伍，但公司在跨地区发展中仍然面临进一步提高资产效能和
风险控制难度加大等问题。这就需要实现管理统一，资源共享，信息共享，最大化减少内
部交易费用，因此必须适时完善公司管控模式，加强企业人才队伍建设，才能保证公司可
持续发展。
（3）2008年公司工作计划
公司2008年将主要做好以下几项工作：
1）密切关注宏观形势，做好政策与市场研究；
2）进一步提升企业管理水平，完善公司管控模式和实施人才队伍建设；
3）抓住机遇，加大融资力度，保证项目开发资金需求；
4）加大项目开发销售力度，确保完成经营计划；
5）适度增加项目储备，满足公司业务增长需要；
6）加强品牌建设和品牌管理，丰富品牌内涵，提升品牌价值。
（4）主要风险因素及对策
公司主要面临的风险有：
1）宏观调控的风险，如行业发展趋势所述。
2）市场风险。面对日趋激烈的市场竞争，公司将通过不断提升治理水平，强化管理，
加大内控体制建设，改善资产质量，加强人才队伍建设等手段来应对，争取在激烈的市场
竞争中赢得发展机遇。另外，公司将业务从北京拓展到了多个二三线城市，项目开发所面
对的市场和客群发生了很大变化，公司将对当地市场及区域开发政策进行认真研究，注意
规避市场风险。
3）财务风险。公司07年新增项目储备较多，项目开发资金需求量大大增加，在银行贷
款利率多次提高的情况下，公司财务费用增加较多。房地产企业融资难度加大。公司将采
取多种融资方式筹措资金，保证项目开发需要。
4）异地管理的风险。公司将在统一管理的前提下，落实项目公司责任，加大考核力度
和流程管理，确保管控措施到位，减少异地管理的风险。
6.2主营业务分行业、产品情况表
单位:元币种:人民币
分行
营业
业或 营业收入比上 营业成本比上 营业利润率比
营业收入 营业成本 利润
分产 年增减(%) 年增减(%) 上年增减(%)
率（%）
品
行业
商品
减少1.08个百分
房销 1,373,838,912.11 945,457,961.53 31.18 64.48 67.09
点
售
物业
管理 4,706,840.20 100 2.10 -
费
6.3主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 1,378,545,752.31 64.13
6.4募集资金使用情况
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
本年度已使用募集资金总额 42,000万元
募集资金总额 42,000万元
已累计使用募集资金总额 42,000万元
变更项目情况
□适用√不适用
6.5非募集资金项目情况
√适用□不适用
单位：万元
公司名称 注册资本 控股比例 总资产 净资产 净利润
宁夏京能房地产开发有限公司 10000 95% 1000.20 963.65 -36.35
内蒙古京能房地产开发有限公司 1000 100% 7587.90 992.97 -7.03
6.6董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用√不适用
6.7董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
以2007年期末总股本28,305万股为基数，向全体股东每10股转增6股。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用√不适用
7重要事项
7.1收购资产
√适用□不适用
2007年4月27日，本公司以非公开发行股票方式向公司控股股东北京能源投资（集
团）有限公司，购买北京国电房地产开发有限公司90%股权的所有手续办理完毕。截止2006
年3月31日，该资产的账面价值为12,930.91万元，评估价值为23,687.93万元，实际
购买金额为16,943.60万元，本次收购价格的确定依据是以评估机构确定的评估价值为
准。该事项已于2007年5月8日刊登在中国证券报、上海证券报上。本次资产收购有利
于提高公司的盈利能力，有利于公司的可持续发展。该资产自本年初至本年末为上市公司
贡献的净利润为9,583.23万元。
7.2出售资产
□适用√不适用
7.3重大担保
□适用√不适用
7.4重大关联交易
7.4.1与日常经营相关的关联交易
□适用√不适用
7.4.2关联债权债务往来
√适用□不适用
单位:万元币种:人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
北京天创世缘房地产开
270.00 9,691.53
发有限公司
北京天科创业科技有限
11,005.00 0
公司
宁夏京能房地产开发有
36.55 36.55
限公司
内蒙古京能房地产开发
9.93 9.93
有限公司
合计 46.48 46.48 11,275.00 9,691.53
7.4.3 2007年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用√不适用
截止2007年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追
究方案
□适用√不适用
7.5委托理财情况
□适用√不适用
7.6承诺事项履行情况
7.6.1公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用□不适用
股改承诺及履行情况：
北京能源投资（集团）有限公司：承诺人持有的天创置业非流通股自获得上市流通权之日
起的36个月内(以下简称“流通锁定期”)不上市交易或转让。
完全按照承诺履行
发行时所作承诺及履行情况：
北京能源投资（集团）有限公司：承诺其所持公司全部股份锁定期为自本次发行股份登记
之日起36个月，锁定期限自2007年4月27日开始计算。
完全按照承诺履行
7.6.2公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□适用√不适用
7.7重大诉讼仲裁事项
□适用√不适用
7.8其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1证券投资情况
□适用√不适用
7.8.2持有其他上市公司股权情况
□适用√不适用
7.8.3持有非上市金融企业股权情况
√适用□不适用
占该公 报告期所有 会计
所持对 最初投资 持有数量 期末账面价 报告期损 股份
司股权 者权益变动 核算
象名称 金额（元） (股) 值（元） 益（元） 来源
比例(%) （元） 科目
长期
中国光
3,600,000 3,388,000 0.04 3,600,000 0 0 股权 认购
大银行
投资
7.8.4买卖其他上市公司股份的情况
□适用√不适用
8监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产
交易和关联交易不存在问题。
第15页共34页
天创置业股份有限公司2007年度报告摘要
9财务报告
9.1审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
中瑞岳华审字[2008]第13332号
天创置业股份有限公司全体股东：：
我们审计了后附的天创置业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2007年12月
31日的资产负债表和合并资产负债表，2007年度的利润表和合并利润表、股东权益变动表和合并股
东权益变动表、现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和
维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）
选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则
的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作
以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注
册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，
我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性
发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财
务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公司
2007年12月31日的财务状况、合并财务状况以及2007年度的经营成果、合并经营成果和现金流量、
合并现金流量。
中瑞岳华会计师事务所有限公司 中国注册会计师：朱海武
中国 北京 中国注册会计师：丁勇
2008年3月6日
9.2财务报表
合并资产负债表
2007年12月31日
编制单位:天创置业股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 142,993,832.48 175,262,732.94
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 8,952,641.29 28,016,418.39
预付款项 714,896,140.00 412,575,397.79
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 2,359,261.09 7,317,629.35
买入返售金融资产
存货 486,715,263.13 1,195,939,604.30
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6,857,401.36
流动资产合计 1,355,917,137.99 1,825,969,184.13
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 65,925,479.43 66,786,856.00
投资性房地产
固定资产 39,736,822.22 41,469,779.99
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 58,279.43 64,352.22
开发支出
商誉
长期待摊费用 244,916.52
递延所得税资产 10,843,157.87 8,156,837.63
其他非流动资产 619,312.55
非流动资产合计 116,563,738.95 117,342,054.91
资产总计 1,472,480,876.94 1,943,311,239.04
流动负债：
短期借款 100,000,000.00 468,500,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 156,826,881.11 130,410,172.91
预收款项 29,448,475.95 434,601,248.65
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 8,574,925.40 8,130,753.83
应交税费 134,452,819.48 84,352,074.02
应付利息 4,974,038.75 4,466,494.05
应付股利 120,574,915.17 103,468,973.56
其他应付款 112,285,326.28 182,902,320.98
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 100,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 667,137,382.14 1,516,832,038.00
非流动负债：
长期借款 3,050,000.00 3,050,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,050,000.00 3,050,000.00
负债合计 670,187,382.14 1,519,882,038.00
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 283,050,000 128,700,000
资本公积 266,836,781.25 83,667,995.05
减：库存股
盈余公积 11,532,126.25 4,304,239.85
一般风险准备
未分配利润 160,388,076.71 138,708,129.80
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 721,806,984.21 355,380,364.70
少数股东权益 80,486,510.59 68,048,836.34
所有者权益合计 802,293,494.80 423,429,201.04
负债和所有者权益总计 1,472,480,876.94 1,943,311,239.04
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
母公司资产负债表
2007年12月31日
编制单位:天创置业股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 3,054,833.51 40,431,830.43
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 474,264,543.00 164,440,000.01
应收利息
应收股利 89,381,196.30
其他应收款 96,585,847.55 130,158,236.32
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 663,286,420.36 335,030,066.76
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 224,930,333.45 139,983,415.48
投资性房地产
固定资产 263,853.79 301,189.31
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 20,300.00
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 7,718,857.53 3,574,067.31
其他非流动资产
非流动资产合计 232,933,344.77 143,858,672.10
资产总计 896,219,765.13 478,888,738.86
流动负债：
短期借款 100,000,000.00 218,500,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 1,489,093.60 2,106,567.27
应交税费 8,631.70 144,862.15
应付利息 4,974,038.75 4,466,494.05
应付股利 6,211,873.60 1,069,487.86
其他应付款 242,432,407.41 110,230,546.44
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 355,116,045.06 336,517,957.77
非流动负债：
长期借款 3,050,000.00 3,050,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,050,000.00 3,050,000.00
负债合计 358,166,045.06 339,567,957.77
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 283,050,000.00 128,700,000.00
资本公积 284,092,616.21 24,870,336.48
减：库存股
盈余公积 11,532,126.25 4,304,239.85
未分配利润 -40,621,022.39 -18,553,795.24
所有者权益（或股东权益）合计 538,053,720.07 139,320,781.09
负债和所有者权益（或股东权益）
896,219,765.13 478,888,738.86
总计
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
合并利润表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:天创置业股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,400,499,138.95 844,520,518.96
其中：营业收入 1,400,499,138.95 844,520,518.96
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,156,697,838.05 688,869,973.77
其中：营业成本 950,526,456.94 566,407,667.25
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 123,768,443.19 45,707,795.47
销售费用 30,909,677.74 27,520,099.83
管理费用 32,149,488.06 30,094,734.12
财务费用 24,911,118.37 12,490,006.45
资产减值损失 -5,567,346.25 6,649,670.65
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） -1,480,689.12 2,403,535.93
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -861,376.57 2,824,133.50
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 242,320,611.78 158,054,081.12
加：营业外收入 1,190,567.83 37,019.00
减：营业外支出 256,920.92 49,273.42
其中：非流动资产处置损失 246,633.78 44,273.42
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 243,254,258.69 158,041,826.70
减：所得税费用 84,736,751.13 51,131,365.06
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 158,517,507.56 106,910,461.64
归属于母公司所有者的净利润 134,579,833.31 89,109,941.39
少数股东损益 23,937,674.25 17,800,520.25
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.48 0.34
（二）稀释每股收益
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：25,959,679.06元。
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
母公司利润表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:天创置业股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 3,253,473.62 3,337,983.52
财务费用 18,868,407.76 8,112,724.05
资产减值损失 -1,867,510.94 -3,912,476.45
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 107,138,623.43 2,824,133.50
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -861,376.57 2,824,133.50
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 86,884,252.99 -4,714,097.62
加：营业外收入
减：营业外支出 196,383.96 44,273.42
其中：非流动资产处置净损失 191,383.96 44,273.42
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 86,687,869.03 -4,758,371.04
减：所得税费用 -4,144,790.22 -1,248,423.51
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 90,832,659.25 -3,509,947.53
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
合并现金流量表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:天创置业股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,003,815,884.56 512,379,934.54
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 27,553,586.94 57,222,286.37
经营活动现金流入小计 1,031,369,471.50 569,602,220.91
购买商品、接受劳务支付的现金 458,189,291.87 47,592,966.47
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 19,364,317.04 21,782,506.56
支付的各项税费 152,638,054.90 58,451,081.83
支付其他与经营活动有关的现金 168,666,987.62 676,037,516.40
经营活动现金流出小计 798,858,651.43 803,864,071.26
经营活动产生的现金流量净额 232,510,820.07 -234,261,850.35
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 30,000,000.00
取得投资收益收到的现金 1,723,719.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
174,404.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 174,404.00 31,723,719.40
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
731,469.26 1,545,465.00
的现金
投资支付的现金 3,100,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 731,469.26 4,645,465.00
投资活动产生的现金流量净额 -557,065.26 27,078,254.40
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 243,413,985.19
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 500,000.00
取得借款收到的现金 300,000,000.00 560,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 543,413,985.19 560,000,000.00
偿还债务支付的现金 768,500,000.00 508,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 37,636,640.46 35,024,546.30
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 1,500,000.00 3,040,000.00
筹资活动现金流出小计 807,636,640.46 546,564,546.30
筹资活动产生的现金流量净额 -264,222,655.27 13,435,453.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -32,268,900.46 -193,748,142.25
加：期初现金及现金等价物余额 175,262,732.94 369,010,875.19
六、期末现金及现金等价物余额 142,993,832.48 175,262,732.94
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
母公司现金流量表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:天创置业股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 236,840,121.29 308,691,201.44
经营活动现金流入小计 236,840,121.29 308,691,201.44
购买商品、接受劳务支付的现金 301,826,509.00
支付给职工以及为职工支付的现金 861,675.64 13,516.60
支付的各项税费 3,875,840.38 160.00
支付其他与经营活动有关的现金 65,511,332.99 384,883,787.24
经营活动现金流出小计 372,075,358.01 384,897,463.84
经营活动产生的现金流量净额 -135,235,236.72 -76,206,262.40
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
19,404.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 19,404.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
384,790.00 126,000.00
的现金
投资支付的现金 9,500,000.00 3,100,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 9,884,790.00 3,226,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -9,865,386.00 -3,226,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 242,913,985.19
取得借款收到的现金 230,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 242,913,985.19 230,000,000.00
偿还债务支付的现金 118,500,000.00 130,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 15,190,359.39 11,706,346.93
支付其他与筹资活动有关的现金 1,500,000.00 3,040,000.00
筹资活动现金流出小计 135,190,359.39 145,246,346.93
筹资活动产生的现金流量净额 107,723,625.80 84,753,653.07
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -37,376,996.92 5,321,390.67
加：期初现金及现金等价物余额 40,431,830.43 35,110,439.76
六、期末现金及现金等价物余额 3,054,833.51 40,431,830.43
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
合并所有者权益变动表
2007年1-12月
编制单位:天创置业股份有限公司
单位:元币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 一
般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 风 其
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
本) 险 他
股
准
备
一、上
年年末 128,700,000.00 19,655,946.40 58,742,497.24 88,169,195.42 295,267,639.06
余额
加：会
计政策 64,012,048.65 -54,438,257.39 50,538,934.38 68,048,836.34 128,161,561.98
变更
前期差
错更正
二、本
年年初 128,700,000.00 83,667,995.05 4,304,239.85 138,708,129.80 68,048,836.34 423,429,201.04
余额
三、本
年增减
变动金
额（减
154,350,000.00 183,168,786.20 7,227,886.40 21,679,946.91 12,437,674.25 378,864,293.76
少以
“－”
号填
列）
（一） 134,579,833.31 23,937,674.25 158,517,507.56
净利润
（二）
直接计
入所有
229,320.90 229,320.90
者权益
的利得
和损失
1．可供
出售金
融资产
公允价
值变动
净额
2．权益
法下被
投资单
位其他
229,320.90 229,320.90
所有者
权益变
动的影
响
3．与计
入所有
者权益
项目相
关的所
得税影
响
4．其他
上述
（一） 229,320.90 134,579,833.31 23,937,674.25 158,746,828.46
和（二）
小计
（三）
所有者
投入和 60,000,000 182,939,465.30 500,000.00 243,439,465.30
减少资
本
1．所有
者投入 60,000,000 259,222,279.73 500,000.00 319,722,279.73
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他 -76,282,814.43 -76,282,814.43
（四）
利润分 94,350,000 7,227,886.40 -112,899,886.40 -12,000,000.00 -23,322,000.00
配
1．提取
盈余公 7,227,886.40 -7,227,886.40
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股 94,350,000 -105,672,000.00 -12,000,000.00 -23,322,000.00
东）的
分配
4．其他
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
四、本
期期末 283,050,000.00 266,836,781.25 11,532,126.25 160,388,076.71 80,486,510.59 802,293,494.80
余额
单位:元币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
一
般
项目 减：
实收资本(或股 风 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
本) 险 他
股
准
备
一、上
年年末 128,700,000.00 11,830,440.32 52,467,552.75 72,941,978.54 265,939,971.61
余额
加：会
计政策 102,136,933.32 -40,496,770.65 68,858,809.99 60,915,887.47 191,414,860.13
变更
前期差
错更正
二、本
年年初 128,700,000.00 113,967,373.64 11,970,782.10 141,800,788.53 60,915,887.47 457,354,831.74
余额
三、本
年增减
变动金
额（减
-30,299,378.59 -7,666,542.25 -3,092,658.73 7,132,948.87 -33,925,630.70
少以
“－”
号填
列）
（一）
89,109,941.39 17,800,520.25 106,910,461.64
净利润
（二）
直接计
入所有
7,825,506.08 7,825,506.08
者权益
的利得
和损失
1．可供
出售金
融资产
公允价
值变动
净额
2．权益
法下被
投资单
位其他
所有者
权益变
动的影
响
3．与计
入所有
者权益
项目相
关的所
得税影
响
4．其他 7,825,506.08 7,825,506.08
上述
（一）
7,825,506.08 89,109,941.39 17,800,520.25 114,735,967.72
和（二）
小计
（三）
所有者
-38,124,884.67 -38,124,884.67
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他 -38,124,884.67 -38,124,884.67
（四）
利润分 -7,666,542.25 -92,202,600.12 -10,667,571.38 -110,536,713.75
配
1．提取
盈余公 5,590,984.75 -5,590,984.75
积
2．提取
一般风 -99,869,142.37 -10,667,571.38 -110,536,713.75
险准备
3．对所
有者
（或股
东）的
分配
4．其他 -13,257,527.00 13,257,527.00
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
四、本
期期末 128,700,000.00 83,667,995.05 4,304,239.85 138,708,129.80 68,048,836.34 423,429,201.04
余额
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
母公司所有者权益变动表
2007年1-12月
编制单位:天创置业股份有限公司
单位:元币种:人民币
本期金额
项目 减：
实收资本(或股
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本)
股
一、上年年
128,700,000.00 21,923,645.80 28,023,907.44 112,488,922.52 291,136,475.76
末余额
加：会计政
2,946,690.68 -23,719,667.59 -131,042,717.76 -151,815,694.67
策变更
前期差错
更正
二、本年年
128,700,000.00 24,870,336.48 4,304,239.85 -18,553,795.24 139,320,781.09
初余额
三、本年增
减变动金
额（减少以 154,350,000.00 259,222,279.73 7,227,886.40 -22,067,227.15 398,732,938.98
“－”号填
列）
（一）净利
90,832,659.25 90,832,659.25
润
（二）直接
计入所有
者权益的
利得和损
失
1．可供出
售金融资
产公允价
值变动净
额
2．权益法
下被投资
单位其他
所有者权
益变动的
影响
3．与计入
所有者权
益项目相
关的所得
税影响
4．其他
上述（一）
和（二）小 90,832,659.25 90,832,659.25
计
（三）所有
者投入和 60,000,000 259,222,279.73 319,222,279.73
减少资本
1．所有者
60,000,000 259,222,279.73 319,222,279.73
投入资本
2．股份支
付计入所
有者权益
的金额
3．其他
（四）利润
94,350,000 7,227,886.40 -112,899,886.40 -11,322,000
分配
1．提取盈
7,227,886.40 -7,227,886.40
余公积
2．对所有
者（或股 94,350,000 -105,672,000.00 -11,322,000
东）的分配
3．其他
（五）所有
者权益内
部结转
1．资本公
积转增资
本（或股
本）
2．盈余公
积转增资
本（或股
本）
3．盈余公
积弥补亏
损
4．其他
四、本期期
283,050,000.00 284,092,616.21 11,532,126.25 -40,621,022.39 538,053,720.07
末余额
单位:元币种:人民币
上年同期金额
减：
项目 实收资本(或股
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本)
股
一、上年年
128,700,000.00 13,352,587.39 25,282,630.02 91,678,425.75 259,013,643.16
末余额
加：会计政
2,946,690.68 -20,978,390.17 -102,861,273.46 -120,892,972.95
策变更
前期差错更
正
二、本年年
128,700,000.00 16,299,278.07 4,304,239.85 -11,182,847.71 138,120,670.21
初余额
三、本年增
减变动金额
（减少以 8,571,058.41 -7,370,947.53 1,200,110.88
“－”号填
列）
（一）净利
-3,509,947.53 -3,509,947.53
润
（二）直接
计入所有者
8,571,058.41 8,571,058.41
权益的利得
和损失
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他 8,571,058.41 8,571,058.41
上述（一）
和（二）小 8,571,058.41 -3,509,947.53 5,061,110.88
计
（三）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
-3,861,000.00 -3,861,000.00
分配
1．提取盈余
公积
2．对所有者
（或股东） -3,861,000.00-3,861,000.00
的分配
3．其他
（五）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期
128,700,000.00 24,870,336.48 4,304,239.85-18,553,795.24 139,320,781.09
末余额
公司法定代表人:徐京付 主管会计工作负责人:姜爱芸 会计机构负责人:郝建军
9.3会计政策、会计估计和核算方法变更的说明
本公司于2007年1月1日起执行新会计准则。按照新会计准则和中国证券监督管理
委员会发布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露的通知》（证监发[2006]136
号）和《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7号◇新旧会计准则过渡期间比较财务
会计信息的编制和披露》等有关规定，本公司对以下会计政策进行了变更，并对比较期间
的财务报表进行了追溯调整，其中：
①本公司原采用应付税款法核算企业所得税，新会计准则要求采用资产负债表债务法
核算所得税。该项会计政策变更采用追溯调整法，由此调增年初股东权益金额
5,564,754.29元，其中：归属于母公司的权益4,672,373.60元，归属于少数股东的权益
892,380.69元；
②本期通过定向增发股票方式合并北京国电房地产开发有限公司（以下简称“国电房
地产”），系同一控制下企业合并，由此增加年初股东权益金额59,319,658.22元，其中：
归属于母公司的权益52,914,540.25元，归属于少数股东的权益6,405,117.97元；
③按照新会计准则要求，少数股东权益列入股东权益项下，由此增加年初股东权益
68,048,836.34元（包括国电房地产及递延所得税产生的少数股东权益）；
④本公司将属于同一控制下合并产生的股权投资差额余额调入资本公积，由此增加年
初股东权益1,633,431.10元。
⑤本年度由于执行新企业会计准则不再按照母公司持股比例补提子公司的盈余公积，
由此导致法定盈余公积减少30,718,589.80元，年初未分配利润增加30,718,589.80元；
⑥按照新的企业会计准则，对子公司长期股权投资由权益法核算改为成本法核算，由
此导致以前年度计提的法定盈余公积减少23,719,667.59元，年初未分配利润增加
23,719,667.59元。
根据《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》的有关应收款项计提资产减值的
规定，同时结合本公司近五年坏账准备计提、核销、转回等实际情况，经公司第五届董事
会第七次会议决定，同意变更坏账准备的计提方法。此项会计估计变更导致2007年度利
润总额增加440,592.13元。
9.4本报告期无会计差错更正。
9.5与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
A.合并范围的变更原因
本期纳入合并范围的二级子公司增加两家，为国电房地产和宁夏京能房地产开发有限
公司。三级子公司增加两家，为内蒙古京能房地产开发有限公司和北京市治平物业管理有
限责任公司，其具体原因是：
a.2007年3月本公司以定向增发股票的方式并购控股股东京能集团持有的国电房地
产90%的股权，并购后本公司拥有国电房地产的控股权，故将其纳入合并范围。
b.2007年12月本公司与京能集团共同出资组建了宁夏京能房地产开发有限公司，该
公司注册资本10,000万元，其中本公司出资9,500万元，占其注册资本的95%，京能集
团出资500万元，占其注册资本的5%，本公司对宁夏京能房地产开发有限公司拥有控股
权，故将其纳入合并范围。
c.2007年7月本公司所属的控股子公司天创世缘和国电房地产共同出资组建了内蒙
古京能房地产开发有限公司，该公司注册资本1,000万元，其中天创世缘出资670万元，
占其注册资本的67%，国电房地产出资330万元，占其注册资本的33%，本公司对内蒙古
京能房地产开发有限公司拥有控股权，故将其纳入合并范围。
d.北京市治平物业管理有限责任公司是2002年10月22日经北京市工商行政管理局
批准设立的有限责任公司，公司注册地址为：北京市朝阳区安定门外小关。注册资本100
万元，其中:国电房地产出资51万元，占其注册资本的51%，北京市均豪物业管理有限责
任公司出资49万元，占其注册资本的49%。本公司对北京市治平物业管理有限责任公司
拥有控股权，故将其纳入合并范围。
董事长：徐京付
公司：天创置业股份有限公司
日期：2008年3月6日