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耜 琊 瀹 卡懈 脚 艮公司
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拟转让房地产顼 目
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资产评估报 告书
■ 屮暌 讦枨 宇 O0"(∞ 的 号
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■ 天津 中联 莫产lT估 有 限贵隹公司
二0一 四年+-月 七 日
■ 大⒘市 ●,奸 这关水加 查‘“ 兮厉莨大Ⅲ C逆 丬
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■ 斟烬 丙j。 1,号 鸿务花 E‘ 屮 ” 焉
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目 录
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内 容
页 汉
■ 笫 一 ●l分 芦 明
:
■ 隽 二 铈 分 资产 评 估报 肖 书枘 要
5
■ 第三 郎分 资产 评估 报 ˉ●书 正 文
8
一
■ 萤托 方 蚕 托方 萁 他 讦 佰狠 钴使 硐 聱 8
= ,l咕 ∏内
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9
评 箔对 象和 讦 /● 范团
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■ Ι 介倚荧 型 △ 裒定 义
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■ ● 讦估 查 跬 Fl
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■ 讦佰方 汝 l;
Ⅱ 汗竹租 序 父跑 过 u和 恬况
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Ⅱ `估 仅 设 17
■ 十 Ⅰ 估纬 论
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■ i一 芈刈 苷 顶说 羽 18
口 _= :借 J忖 告 伎 用 阪 训 说 明
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+三
■ 讦 估狠 沾 日 2C
第 四部 分 附仲 自录
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产忄估 布侵篮住公闫
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■ 芦 明
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天津 中秩资产 汗估有 |墁 贲住公司桉受天沛环球 l0t卡 股份有陨
转让昀谤地 妇逃行 了认 真的横查 榱实 订 定估箅
公 。 l焕 托 就 共
并形成 了资产 W估 报 告书 双
■ =呷
uΠ 下
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■ 一 我们在执行 本次产评 佰业 务屮 垤循相关法律 r● 规和 贤产
评估准则 恪守
■
t立 客观和公正 的只 贝岵 猥据 我们在执业 辽捏中收奂的
资料 评估艰岱浙述 lj讷
客观 lh 并对订佑结 论肴理怛承担相应 的沃律货任
■
=是
= 评估对 歙涉乃 Ⅱ 资产搔单 山蚕托方 申揪 并经 其簦 革确认 ;所
捉供 资料的真
■ ∷诖 拿法性 尢整 扯 恰 当仗用讦佰狠告足蚤托方 和栖关当苓方的 责任
■ 三 我们 与评估 J捷 告中 li评 佰对 鲰汉有现 存峨昔颈胭的利益
关系 .与 榴 关当驻
■
∷i仁 几京或 耆 m掬 的刊益关系 对 粘关当事
方不存左偏见
二 我 们己对 评
口
JR告 中 li讦 估对叙及吴所 涉卫资产进行现
l●
炀调正 ;我 们己对
∴ 衷及萁 所涉卫 咖产 的法 徐权尻状 况给予易霎 |l关 注
=△ 对 评佰对 煞没其所 涉且
■ Ⅱ~,1注 r+仅 t资 钭 进行 ∫查 验
:_=尕 搁关当,l,方 完祥产权 以耪足 出具评估燕告li耍 苯
并对 已经发 Int的 .嗵 迸行 了如实披 弼 且 已捉漓
■ 二 我们 出具 li评 估椴告屮的分析
■
川断和结论受讦估 担告屮假设和跟 定,● 件
∷ _
∷
〓∵ 讦估抿 告使舄 者 应 当亢分考庀 讦佶 iz笤 中戬 ,slj佃 设
隈定务 件 俯别乎
■
一∴
·
〓△ △÷1● ●
估结 论的肜响
口 Ⅱ 讦右 结论仅 在祉估 抿告砒明的讦佰垫
准 日有 牧 评仙 l|告 便用耆应 当椴拈
●
迮 卩后Ⅱ资产祆况i日 币J9变 化 伪况合理 讪定W估 锥告他用
=≡ 朔限
t 注 Ⅲ贤产评估师及 燕所在评估机枸具鲞 本,l佶 业 务所孺的 业
■
执 资顶 和相关
口
一
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▲ 季茹艹脎盅￡景烹丧梁孺婕瓷寻∞㈨
专 ll讦 估经 验 除 己在评估●●吉中孜男的运 用订 估机柯或专箕 liェ 作外 评估过捏
■ 巾没有 运用评估 机枸或专家的工作成累
■ 八 注 册资产评估师执行 资产评估业 务 l9目 l浞 对评仙对 鲰价值进行估箅并发
桨 专业惫 。L 卉不承担桕关当蔡人淡策 的责任
■ 评估结论不应 当褪 tnt为 是对评估对
象 观价格的碾证
■ "实
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■ ▲ 蕊 黯 忡 导龀 早¨
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夫扭● 9访 区、“后道
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天津环球磁卡股份有限公司拟转让房地产项 目
■ 资产iV佰 搌眚书摘翼
中命●|乘 亭 2● ‘9Ⅱ
■ "":
天津中耿资产评估俏限责任公司揍受 天津玎察迪 卡舣份有限仑 司的蚕托 遭 l〖
■ 屮叵育关艾产评估的泫猝 泫靓和 准则 逍俯 ,· ⊥ 牢观 公 T li厅 则 就天
`估
0T●|铍 卡股份 有限公司拟 ●,让 房地产内市场价值进行了评估 评佰鲞滨 日
■ =0-
△午八月三+一 日
■
T↓ 歼纽和范凵为天虍 环察箧 +,份 有lll公 司拟转让的房地产天 肆南 三马
■ Ⅱ △△匡庄百 卜8仙 的 lj层 和地 下 层房地产 遭筑面积台讣 119g tt平 方米
"区
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■ _Ξ △干匚三 马路太裉日底雨 ⒐ ··拍的 12层 ”地产 建筑面积合计 191⒙ 0● 平
垣 命计 1● Fn O0元 |Jk面 仰值昔计 s2"14&0a元
=_ IE厅
■ `6s刂
=Ι △估·i价 值类型为市饧价值粪 型
■ △∴ F伫 以资产符 ··使用和公开市劫为向饪 结合委估对豫 0l火 际倍况 果用
■ △∷ !∷ 晏估房 产L|行 订 /● 经 实施沽查核 实 实拙 耆铷 币场调查和 ●l证 许定
△
=÷
;0埕 厅 得 出委托方拟≮ 让 lj扇 地产在评佰壅准 日 2011年 :月 :1口 的,9
■ Ξ●言:=i∶ T
■ t片 △便用前提 ⒈ 评估后 li辇 产 g计 为人民 币 12“ ⒍‘个 万元 (支 亿武
"查
:二 △△万元 )
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△ ‘●艹贺产评估有 R珥 埕公司
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■ △knv● r官 轴内
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■ 捉 译柙夫 当熹方关滢 以下事顼 恰 当侧 闱淠估结论 .
■ ∶ ∫后房迪产为 2∞ :乍 8月 sR与 天净 环9I艾 化交流 屮心 正天津市砜沔琏设
■ =Ⅰ
公司 以赀产 凹校 lj方 式取得 至 评估垦衽 口尚未取得产权
证明文
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∶ 责【:i地 产至讦估查准 日尚未驭 得相关产
■ 权证明义
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本次 讦佰依据天滓 市
亏 i玉 |t产 甘迕 △j产 权菅已科出具的 岵 地产 脊甸佶息丧 }中 列 示的相关 敏耐
■ : 言Ⅱ÷ 卞列示 的坂倨与 实际擞据 存在差异 应相应调整订 估结果 |
● ∴
=△
讦方提供 0J资
料显示 蚕估房+l产 应铷纳的柑夫酡啻 ,.用 向未缴 纳 该
一 一 ÷t△ ⊥
● 一
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π朴牡 该 .l分 姆用 |杏 次讦估土 耍爹Ⅱ罩天补市雨开区片地 ●甘理
局
△△ ~芭 只Ⅱ证 叨文件 中列示的朽关叛弼 着与实 际 扁默鲫 i刂 贲用存 ·i筹 异
■ iΙ ∴ ⅡⅡ敛l。 为俺 ‘
● I=Ⅰ T讣 奴舆用外 杏 饮i卩 怙未考虑萁他 箔补鼓 熟用对 iT估 刍 粟造戍的9。 响
● ∶ 工,估 结 熙术若它 未永可能发生 的●●项 交埙△·
踟 `
● 上
= 层谚讦佰狠肯使用耆关注 以上骓项对本祆iF估 结论 可能产± 的彤岣
●
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■ ▲ a钾 刂黼 摁 辱艋 足¨驷
根 坷 凵有 萦产评佰肯璎 l,相 夫规定 资产评 仕Jk缶 须经备案 蚀 板 跬 )后 愎用
■ 辶备 衤 (或 孩 淮 )后 的评估结果使舄有 /朋 -午
.● 自讦估 鉴 准 日=0一 四年八月三
■ △ — R起 至
=0一 五年八月三+凵 仃效 超过 一i $亟 J● 连行评估
■ 注 · 以上 内容鞭 自资产评估搌告书 瞅了解本 洲 古项 目的详细俑汊 和合理理 解
淠估结论 应 当认 奥 阅读评估掇告 正文全文
■
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大栓 巾疫锁 产淠 稀 屉访淫公司
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天箅环球磁卡般份有限公司拟转让房抛产顼 目
■ 资产评佰掀胥书
■ |.联 谇|1革 (⒛ 9● ”-Ⅱ m号
天 ik澉 卡股 俭 有限公司
=环
■ 天洼中联 资 产讦 估有眼贵讧 公 司核受贲 公司的晏托 根捃有关法 伸 法规和资
■ ☆△仕准则 资产评 估 原则 依樵 委估资产 lJ实 际俦况祠现行价脐标撞 呆用 |i场
t 孩照坠要 li淠 怙程序 眺天 F|环 il磁 卡l● 份有限公 司拟 ● 的房 lL产 迕二 0
+让
■
二年 ∴月三+ 凵的市场价值姓 行 T讦 估 观临资产评估馋况狠告如下 I
■
一 委托方 晏托方及业务约走书约定晌英 ±i9估嘏爸使朗耆橛况
■ (-〉 蚕 托 方
■ 奉冖 日蚕托方为天津环 91赔 卡股份有 l艮 公司 菇率箔况如Ι .
■ i△ 司啦立 于 l9i。 年 s月 :0日 现公司类型为厥份 有 陧 公司 (上 市).琪 佗所
二于云滓空|Ll物 流加 I区 外环北 J1号 ⒈如0l室 汪 lI资 本为咄 亿堂仟堂佰斌猗柒
■
.·
△∷八民币;l营 业执照 |注 册 号 为 12CO· nCCO● Ⅱ谷j⒚ .法 定代袭人为辄° .·
■ 绎 莳枉围为软件系绗设计 刚豁奂成技术及南科 坡产 品 lj开 发 .敬 据 +及 ik专
■ 干乓写机具 锒行机 具的开发与秘遣 ‘出版物 印删 包技胺淡 l,刷 品叩刷 其他印
刊品印△ g`纸 纸削品及桕关产 品l9l● 逍 加工
■ `水 性 荧,1璺 lJ削 造 加工和销
Ι诮售 |林 木正相关产 品研允 狲植 开发和销售 |造 纸 网及其他过掳用网和线材
● △关产品●j制 造 丌发和销各 ; 凵用电子銎具浏造 ;税 拄 lV款 杌产品 li丌 发 设计
● 削地或 生产 稍锫t‘ 屉 务 ,救 据卡 lj技 术 咨询 眼务 ,经 营本 ±业 白产产品及技 术
出 口业务 .经 莒本企业生严 科研所霈 l9原 轴材抖 矶械设备 仅 器 仪袤 备 品锚
●
山
■
■
■
什 霄配件皮放术 J让 冂ψ务 |承 办 中外台资经营 合作生产及开屁 ·三 米 补 业
■ ‘ '房 圯冖开发 及 商品房销笸i 自肓房屋 ai杞 Ⅱ业 务 |丹 展对外经 济合作业务 〖以
■ n9n·●外经 贸政审函字烹 1s仓 a号 为准〗.汽 乍货运 (危 险品运 揄 l9外 ⒈ 承包 外
挤 粒
:卡 行业 T租 蝇 内 固际i● 标 丁租 .⊥ jΔ ェ 程所孺 的设斋 材料 出口.对 外派世实 施
■
上△麦廾 T租 所 需的夯 ·,人 员 (依 法须经孔榨的项 旦 经祁 关部 i↓ 批准后方可开屐经
■ ∶∶∶i动 )
■ (=)萁 他评估报告ti|用 耆
■ 泯Ξ犭 J:方 与戏公司莶 汀的 ;|o产 评估业务约 定书 } 其他抿告仕用者为本次经
·Ⅱ为桕关呐 驸 il
=府
■
÷凶家法 f+法 规另有规定外 任何未经讦估机拘和 姜托方碲认‖t机 均或个人不
■ ∷÷j佟 乳订估枨 告而成为评 估狠告使 H耆
■ = 评估 目的
■ =∴ 讦诂 的 目的是对委托方似.△ 让 li房 地产 担侠价值备考
●亻估 卩拘所涉及的经 济行力艾什为
■
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〓
云 +环 球 犊 卡趿 份有 限公 叫 关 于 刊拟 g岱 太 极 回房产 逃 行评 估 l● 莳示 }(沣
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天坪环 球 玻 卡集 团有 哏公 司 |大 干 司仓 天 滓环 卦磁 卡败 份 仃隈 公 司9恂 出笆
_ →∷逃仔讦估 仓i●l堑 } (环 磷缝润宁Ⅱ‘l钊 ⒛ 号)
■
三 评佰对鲰和评估葩围
■ 丁△ |'产 评估业务约定书}和 委托方垭裉li负 产讦估明细屮报表 举次评佰
● 0i刂 t凵 为天津环jJ碰 卡胜份有阪公瓦ff侍 有lh下 列房地产 .
∶ 天淳市川区二冯路大极E戊 南 I:轴 El l:层 和鹛 卜一层房地产 避筑丽积
■
巾
屮
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甲 ▲ 甬狳娶牝柙 袁罂惫豁 寻,Ⅱ ㈨
音计 1I99⒗ 0平 方水
宁
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⒓ 天津南开 区三 马路太极 团底 南 9Ⅱ ‘ 驷 的 1七 层房 lL产 建筑面积合计
屮 {ε 18nC平 方水
面 原值合 计 亍 Ml jsO oo元 |账 面抑值合计 s2Wl娴 ‘ C:元
甲
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本顶 日浔估对簸和 F估 范 创与 经济行为涉且的评诌对歙和评估花圃 一致
● 四 价值赉型及英定义
■ 资产订估中的价值类型是指负产 评倘 绝累 的价值属性及票表现形式
■ 根锯本 ,t评 估 目的 评仙对数岘 订 l● li lj市 J而 裘件等具体侪 9. rl定 本次评
肯的父佰粪 型为币场价值类型
■
”场价值是指 自恩 买方 il自 您 女方在 各 自理怛行擎且未亚住何强迫 l恸 况下
■
1●
忄0对 象在砰估 垂准 凵逃 行正常公平交易 lh价 值佰计效颡
■ 五 课估鲞撞 日
■ 本项 旧评估鋈掳 凵为
=0-四 ·i八 月三+一 日 是蚕托方錾于以下原凶 并综合
≡≡扛过 行经 济行为的 日租女排和经 济仃为ε9忸 质癖定的
■
∶,.i● 穰 凵毒 近经析 行为实现 日 盹铰订 HJ反 映晏估资产袄况
■ ∶ 澎銮准 日为天社环刂溉 |股份有限公 司 l9会 计结箅 日 有利于资产湎查利摧
■ △刊示 委估资产 的l0面 全 硕
该讦估垫准 日与 饣资产评佰业 务9● 定书 1巾 确定的 f估 壅准 日-致
■
六 诩 古依椐
■
△浓计沾 I作 中所遭猛的芏要经济仔为袱弼 法撺泫规依弼 W估 准则铱lF
● ⅠR依 烂 I仅 价依梏和义他依猫如 下
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天倥△贩质产湃估肓庥 ,k任 公司
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(— )经 济行为依据
■ l 天津环琳 黜 卡限份有阪公司 {· ·+对 拟 出笆太极团房产进行评估 lJ诮 示 }(淖
■ 环 ,0资 宁 (⒛
")9号
⒈
2 天津环球犊卡集团有限公 司 饣关子同惫 天津环 ,l嫩 卡股扮仃限公冈对拟出售
■ 六椴团房产避行讦估 的批 文} (环 豫奥调字 屺 弓)
"01叫
■ (=)法 秭法搦依楫
■ 1 t巾 华人 民共和 国企业 国有资产吆 1田 ·CB午 l|月 28日 笫+-嗝 仝围人民代
六大舍杵务委贝会笫 五祆 会议遒过 )‘
■ 人 和国上地 瞥埋 ●’)`
= I中 华 民八
■ i 饣中华 人 民共 和国城 市峁址产瞥 理泫 }I
⒈ 9中 华人民共和 国铷杈法 }⒓ ∞ ‘月 1:日 第+屉 佥 国人民代表大会铈 无
■ `年
Ⅰ通过 )
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■ , 巾华人 民共徊国口务 |垸 "⒆ D第 令 }口 有 负产评估臂璎办 法廴
"号
■ : 疗国家口有 贸产菅璎局口资办发 (l9∞ ):s号 l田 有 资产罾粤办 法髓 f亍 缅
■ i 回务院 2nC,午 第 号令 忄企业口有饺产监各皙理暂行并例 艹
"‘
■ ● 囱务片 国有资产 紧岈管理 蚕 fk会 笫 ⒚ 号令 I企 业 国有 资产淠估管砂暂行办
■ = I
匚务皖Fl资 蚤 国资委产杈 1200t∶ ⒉9号 l关 干加怪逦有负产评什菅堪工作仃
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■ △●望i勹 迈如)`
■ Ⅱ 逦弗湃剑资委 财政舒笫 :号 令 t企 业国有产权· 首理暂行办沃}.
f让
n 天滓 民政府囡有资产监馁眢逞委员会 津围资产权″0勺 号 t关 于印
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i天 +市 企业国有资产砰估宫理皙彳i办 法)的 逅Iul及 相关配营文件
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(三 )胛 古滚 则依格
■ l 礻资产评估准 则——錾本槎 别】 (财 企 |⒛ Ot)⒓ 0号
■ ⒓ 饣资产评怙职业逍钾准 则-— 鲞本摧则》(财 企 (20n4|· l号
"
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■ ‘ 氵沌肚资产 讦估师关注抨估刘象法律杈 碣柏导惫见}(柰 仞 (90tal18号 ).
4 饣赀产订捐准则——评 估掀告】(中 iI协 r2oo7 1a9号 λ
■ ; t资 产评 估 准 则—— 讦佑召序 }(中 评 ●J(⒛ C9)189号 、
■ [ {咚 产评估准 则 —— 此务约 定书 }(屮 评 ●J(⒛ C冫 )18ε 号 )'
产 讦估准则— —ェ作攸 汛 }(巾 社协 ⑺ σ )18j号 λ
■ ` t啖
s 1资 产讦佰摧贝J— ˉ不动产 }(中 评JJ(⒛ o7)l⒛ 号 \
● 9 `企 业国有资产 讦估狠肯指南 }(巾 评沏 (⒛ js丿 λ
"8号
氵 Λ房JL产 l● 价规范}Ⅱ B/h0么 ε119● ω
■ ll 9城 硇 土地估 价|l程 }Ⅱ ⅣlI⒔ sOs9⑴ n
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■ (四 〉杈劂依据
■ l 蚕+F方 H惟 的讦估呖细表
`
舍讦抿 表竿会计 资料
■ = |
J 委J:方 樨供 0l资 产丑侠协 议 (⒛ 0· 午 8日 )‘
■ 刂 殇 逊产直询信 息农⒈
^月
■ , |个 ψ产杈 i9记 农 舡编 号 .1· ⒃CΩ ⒛ lj阢 1201⒅ :
(五 )敢 ,,依
口 搭
】 委托方娼俟的资产 评箱 炜Jk资 ‖等 .
口 ∶ 评岩人员通过 玎房迎产交 房市场自lH直 所驭侣的相 关巾场
资钭 .
口 : ,估 人员直 阋的有关费抖 进行观妫实lt韵 查 鉴定 ltl直 l,啶 悔况记 汞
(六 〉其他依
口 琚
口
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天斡中漆 虿严钾估 i,陬 ,t篷 公习
枷 舢 o 心 ‘Ⅱ 灬 Ⅱ哂 Φ “ˉ
"^Ⅱ "ˇ ^Ⅱ
1 荬托方 惫企业法人 背业 执照》‘滢 册号 CO0∞ 咙“9号 、
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2 费托方 犭中华人 民共和囚组织视 掏代码诞 )(代 码 ,lO;o∞ a8");
3 妾托方 饣税 务毙记 证】(潮兑证 字 1⒛ l∞ lO恣 ∞“m号 、
4 蒸他与,+估 有 关 jl资 科
七 评拈 方法
(-)淠 估方泫 岣逸择
本 次评估 目的是 为簧托方拟转让 所 t● 及的房地产娓供 价值薰考 裉据评估对蠃
Ⅱ符点和 实际僭况 采用市场法 削箅评估对爨的房蛔 往市炀价值
市I,法 .将 淠 估对蔌与在,T估 时 点近胭有过 交易的类 rlF。 地 产进行比较 对这
± 莘似房地产 的 已知价格作盾当的馕 正 以此仙 阜怦估对 憩的客 观脊理价搭或 价值
扌,注
(=)诩古方法的具体逼用
(l)撖 况
丢 f● 房地 产为位于天洚南开区三 马路太棂回底 洒 18轴 的 ←3层 种地下 -层 房
q60平 方米 .天 津南开 区三 马胳太极园
=ˉ 建笤 面积合计 ‘ ” 敢商 ⒐ ·9轴 lJ⒈ 2
昙帚 建筑面积合 计 4918‘ 0平 方米 账面原值合计 箔 s‘ l‘ aO CO元 .胀 面
=产
:ξ 言计 ~⒏ 1焖 4ω 元 |莫 ± 地使用权性顽为划拨
丢伍房地产为烂尾 项 目 至今未隧办 理相关产杈 证 明文件 共应缴纳的相关配
≡肀弓尚未欺纳 顶 目至 今处于 临水 临电t,态 场勘 察时房地产为空旦
`现
O)评 估方法峋 理由
浸莹 本次评估 目|i 订估 人 强逯过实地坳 察和对月边 区域 l9调 查并分斫相夫资
△ 庄 估对歃的特 点 ii实 际估况 歌灿评估 9J象 所茳区槭商业用途 房地 产交易
=晏
1容
饣多 因丿1本 次,T仿 逸取市场法测箅 蚕怙房地产研值
(s)课 佰方毖 运用过 稷
市炀 法
法 以瞽仗 原 犁为理站垫础 其估蔡公式为
=J豇 .
堂估房 产 E9评 估 俯馗 ˉ可 比实例 价梅 ×交易悔 况僵 正盂擞 ×交 易 日娴修正系 数
状况 谓腾拶庀系 焱
=t宀
早△过程如下
A 搜蘩交易案 例 逸取可比实例 ,
△忄怙人员观场察勘 荬怙对叙的实盱偌况 谓锏 围同一供 给范 围内的 多处
●讠月遂房地 产的砸色仙况 崔此堇础上 本右交 娣盯伺与漯估时汽接近 处
干同
,七 Ⅰ囿 内 凤于正 爿交易 用诲相同的原则 遄抒了近期咸
交的三个案例作为
f=9例
ε 霪立 ,lW可 比蓥础 .
:习 比实例的戍交价栖进行换铮处理 琏立价格可比鲞础 统一其表达方式和
●
ε 进行 各釉 囚紊的比铰 ,
:萤 估对 敏 in可 比实仞进行各种因繁的 比牧 其体倚况许见 (市 场 法困熏
"场
∴丿岽l
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o 进 行胥种因 岙的掺正 .
主霎包栝 以下几方面 l9怙 况修 正‘
i 过行交 易漓况僵疋
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i 进行交 易日婀垡 正
■ ii 芒行房 tl产 状况调整 包括 ,区 位状况调整 | b个 别状况淌垩
■ ε 求 待 比准价格 确定晏估房地产的初 步评估结果
■ 氵 由子 本汲评樯所选呶案例 的土 ,l0用 梗性颀岣为 出让 而晏估房地产 的±
之垣用衩性颀为划 拨 该评估结果扪减了划拨桎 颀+煳 吏周权变更为出让性质 ±地
■ 攵用权爵孺 al放 用 |
■ 山于蚕仙 房地 产为烂尾项 目 砖
`英 应缴纳的棉关况蘩费用尚*擞 纳 该房蛔 蛔
△亡 铕补缴该狮分毁河
■ 故 ll估 结杲中扪诫 了该部分萤用
委牯房地产 证估值 ·委估房旭产的初步,+估 络粜锦 应扪溅佥硕
■
晏托方本次拟转 让 的房尴产评伽 煮为人 民币 12e茹 仓0万 元
■
丿 课仙蹬 序实施煳 帑和倚况
■ =Ⅱ i与 息 括 丹估前娴准备⊥作 rt场 勤窠和讦 虍牯●+ェ 作 汇忠分析拭与报
:△ f∷ 仁 出只资产评仕JV击 书
■
(_)搂 受委托阶段
■
天 公 司砝受委 ll 9J其 拟转让的房地产让 行价值讦佰 在明确 了评估 日的 讦
■ =∷
△ 讦沽t旧 和讦估堑萜 凵之后 与委lT方 笠汀了 忄资产 ,l倘 业 务约 定书 1
■ = 伐公冂根弼约定单项姒 订 了评估项 目工作计划 m定 评佰大员 且戌讲估小
: t△ 委泛方 ,i|9;t介 绍 晏估资产恼况
■ (二 )评 估面翔 准各 工作阶段
● =9晏
托5 评估人 员歼始指导灭洪环 “ 汹卡 l· 份有眼公司进行资产滴查 收
亠t卉 Ι产计估所耳 资‖
●
(三 )评 定估筛I作 l,rfot
●
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●
■
■
△△中琮￠产湃估有涑蚕饪公日
■ △ ●Ⅱ" `● Ⅱ” ● Ⅱ
^"^‘
‘官●‘ ″补 Ⅱ“ ‘0● Ⅱ●●
棂属负产丌估的有 关原 则和规定 讦估人 Ⅱ进行观妫劫查及 评定估单 工 + 付
■ Ⅰ牦 讦佰 m资 产梗行 丁下列勤估程序 .
■ l 收橥资产滔单和相关财务资削 指导企业 桕大 li则 务 |,资 产脊理人员在贤产
宀仨 li拜 础 I 胺∫l讦 估机钧娓供 li资 产评 佰明细衣 及共 亵写要求 贞 +li奄 卓
■ ≡ 欤准诵的带记 琐抿 对狻订估资产巾产叔归尻证 明文件和反映性跹 伏古 |.疥
■ △卡指圬芍 9文 件 室i+逊 行收粲
"则
料拈 资产评估 阴细敦到现场对资 ˇ状况赴衍文地寮看 核实 与仃关人员逃
■ =
哎 了嫒 回产 li运 营 宫理状况
Ⅱ通过苣阅有 关资料 了桫涉 I评 估
订倩人
=文
■ Ⅰ L内 具‖时 。,的 详纲状况 根狺经验及耸娃的有夫资i, 检杳 资产羿仙 叻细裘 有
■ ∴Ⅱn等 佰况 ;补 充 修改和完皙 资产评估明细 嵌 裉弼观 ·●实地 断察结果 遮一
⒎ 资产社估 叨细装 以做到 裴Ⅱ 少 相符
■ =些
l 疗实产仅证 叨文件 付纳人 评佰菹用Ⅱ扇灿 产 li~权 逃 行调查 以确认做到
■ ;li
= |∷
● (四 )评 估 汇总 阶段
∶ 抿弼具体评 估为硅收奘 +审 各项爹欺 估贸本t· 计估吴用的各 评佰方法|●
■
, △讦定 l;箅 过 袒 巾 要求厨有评估人贞绗 方法和杯准 井对评佰明细衮 △
● ∴△ 丁估诮 叨t仃 自检和互 粒
● ∶ ∷△ 塍方 法柯步讦估结垠j悲 仃蛛含分祈 涓蝰 烙政 l,定 苷 .分 析 方y△
`估
,扌 合ll性 iF定 最终评估结 论
山
(五 )握 交评估嘏眚阶趿
亠
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tT作 垫πJ⊥ 辽ψ赀广讦 倘报 吉书 与蚕托方 ,t讦 佰 结果交l|惫 见 在
亠
==÷ CⅡ 关0●L后 弦评仆机沟内部 峰产 讦估 lF,,△ 串俐 皮 和卩序刖裉告让行反
亠 ∷ j= 庄I 垠后 H;具 t犬 贞产讦仕根告+
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匚
■
■
_● 巾 讦估有烈i|淫 公同
■ ●Ⅱ●
"l^严Ⅱ` `● ● Ⅱ“ Ⅱ、^‘ Ⅱ
"0官 "●
●
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‘●,
九 评枷 设
■ (-)-般 杈浚
■ l 交易假设
■ 交易旧设足假 定所行侍评 估资产 已纾处在艾 易的过程中 淠估 JT授 枵 侍讦佰资
÷力父易安
什等模拟 进行讦估 是资产W估 侮以迸仔的 个母垦本 lh前 提假设
■ "场
2 公开市场 狼设
■ j开 币场假 设是伍定萑 jF汤 ⊥交 易的资产 或 在 J砀 I交
纵 市 易 lj资 产 交易双
■ iⅠ ~c地 位平卒 彼此 tf有 获得疋 够市硒 狺 包的仉会和 时 n 以俚 I对 资产 liiJ能
亏△Ⅰ ik交 曷
■ "烙
笞廿出跫 柙的判斯 该汩设 以资产在市场 ∫可 以公开 买实为垂砒
; 持绘 硬用砸设
■ i续 伫用 偾设是齐订 ll时 爷裉琚菠i△ 沾资产 +,日 前的用途扫使舄方式 规板
■ △
=
Ⅱ珀 筇饰 兄鳍续脞用 或耆在仃所 改变的垂 il上 使用 桕0确 定评估方法
,ak胆
■ =、
本亨1告 艹估结逆 趋 以 1迩 淠估放 ··为郸浞得 山婀 在上迷评估似设变化时 本
■ :估 纬,● 无效
`≡
■ + 评咕结 论
F估 人员识真埋 循
● |● |产 讦估石夫法规 i9国 蒙规走的9T估 方法及计⒒原则 纶辽
Ⅰ产的账而洧苴 产杈 l● 证 实边 劫察 评定估 审 分慰i确 定 l.以 得 甘委蓰方 姒
● △+的 房地产 汗估刨 2· I⒈ nu” 元
●
●
●
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资产评估结罘jL总 袤
■ 坌 致 取● ^艮 帚
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Ⅱ官 苁冤 k面 价值 语估忻世 i,设 袱 埯 有}`
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■ i洁 结 ￠详纲侑况见侑杳评估阴细表
■ +- 将别莓项谈明
■ ∶ =估 产力 2● 0您 年 :月 8日 与灭仆环球文化交流屮心淡天淬市靛涔蓖设
"地
亠 =∶ ∶0∷ 公司以资产且换的方式驭得 至评估筌谁日尚未取得产权证Rl夂 件 .
∶ 委估房地产 至 评估錾准 日淌未墩得相 关产i● iΙ 明文件 本次评 倘依捣 灭泠市
● 言=Ⅰ 房尥产簪理局产权菅理科 1具 li玄 房地产杳询信忘农 l中 列示的相关效椐过
● , ≡0丧 屮列 示 的欺弼与父际数据存在左异 应 相●调lk评 估结果 ;
■ ^
裾蚕托方提供的资料 显 示 蚤估房地严应缴纳 lj稆 关 配 套赀用 尚木蠛纳 苡
冖Ⅱ,· 让 犒 补 Jt该 郡分毋用 |本 人评仙主 丛参u天 社币南开 区房地产菅堙 F.
=Ⅱ
■ ˉ R=理
‖ 出卓 L,证 明文件中列示的相 关鼓招 者与实际 m黩 纳的贫用存花差畀
■ 」J实 F潋 纲的钕挥为准 .
■ 泞上述需补姻 炎用外 本次评估未‘虍其他舴补嫩 赀用刈评佰结杲逍成 lh肜 崤
: 本 F估 结果未考窍未米可能发 生的各冖交 劈税赀
●
.
i 在 过⒓ 咔讦估人Ⅱ根属相夫资料和蚤芤方相关人员的介绍对委估 贞产达
`估
● 厅了现蝎舢烽 木采用其他 l9丐 业检测及鉴定手段
●
山
▲ 汛 己旨扌〖1罂 躲徭 ∞恤
: 赀产评估工作在I炅 大程度上 依帧产权符有浙睫供的有 关粲料 因此 评估
冖0立 屉 以产杈 符有耆娓侠的有火产杈证 明文件卫其他相关 |o●J真 实 完蝰为
=●
力
=乓
i lJ委 壳方和 资产 可 能存隹婀莫他彤响f估 结论的瑕疵蔡项 在 本公司 已父施
‘ 廷
=i芒 夸巾不能获恶的I,况 l;
_=亍 不覃担相关责任
对本次料估结论 的肜峋 本公司 i|签 字注 ll资 产
■ ∶ ‘次 评佰缟果鎏子杏捩告及其说明所陈述 的有/ˉ 假 殴壅础之上 所采用数据
÷±,氵 种市场 因紊影 响而变化 当 ,j述 寨 及评 估中趱循 的各种原则发生 变化
■ ∷ f=箔 杲一股会矢· /’
"I以
口 ˉ △△估结 论仅反映诽估对 簸在基准 B的 研仪 橛告使用哲应椹锯垫准日后的
△,和 市i● 祆况变化 合理 徜定萁有效使 H婀 限 如累 费产状况 市 I9状 况与
=÷
" ≡
=:廿 df营 比发生亘 大变 比 委托方应委 托 讦估机构执行 漯 ●●更 ●F业 务式重 靳评
叶
△ 十二 评估掖告使用 阳刎说 明
∶~)评 估报 爸 只能脓务于讲估 ll告 中戟明的评估 目的
Ⅱ
|
Ⅱ
=)评 估 抿告 只能 由业务的定Ⅱ中载明 ll订 倘报 告使用着便用 .
Ⅱ≡ )除 法 铮 法 ●il规 定以及 相 关当筝方另有约 定外 未征得汪姗 资产讦佰师
〓 叮任评估机枸 同总 本评估狠告不徂菠锕抄 引月或捩露于公开媒体
=乒
〓 (四 )评 估 lF芭 的佼用有效焖
棂谓 口仃资产 评估脊嘤的相 关规定 资产评估报各须经 备裘 (戌 t9· 准 )后 使用
〓 子壬案 (或 核准 )后 的评估 |。 果 馊 用有弦娴 一年 l,自 评估塞 拦 二 0一 四年 八 月
Ⅱ 二 ∷— R至 二 0一 五午八月三+R有 汝 超过 年 箔箪浙迸π ,l仙
逅常汩况下 只宥 当评估鲞准 日与经济行 为实现 日相纰不超过 一年时 才可以
+
±
■
■
■ ▲ 峦综撩 怒 钯 需腮 ∞侧
ⅠF⒘ 估狠宀
■
+三 评倚强告日
■ =C¨ Ll年 +一 月七日
■
亠
山
珐 走 代 哀 人 .
'
〓
注 珊资产 评估 师 , `
二 0-四 年 +一 月七 日
泣 al湃 产评枷 .
21
■
■
■
咐什 目录
■
〈-)经 济行为文褂
■ l 天中 不,|虺 卡册份育限公司 衤关子对姒 出佴人极团房产进行评估的话示l(沣
■ 厂∷ ￠宇 (.Ol犭 )9亏 );
∶ 六謦环脉澉卡烬团有 限公司 1关 于同恧夭謦环坤琏 卡股 限 公 习对杖出笤
■ J房 产逃行讲 估的批攵 } (环 波篥调字 l%圬 )
"有
=乓
■ (二 )蚕 托 方挞供 的资料
"01●
■ ∶ 委托 方 饣企业 法人莒业执阳 (庄 lF|号 .120⑽ 0∞ ⑾ n1I‘ ⒚号λ
、企业产杈 受记表 1锔 弓 2nnnO〗 n1"12"⒃ 1.
■ =
J 房lt产 苴询信悬表 I
■ { 大 f循 补文 沅 秦趿用 li证 明
'
; `产 讦佰委托方从讲函
■
■
■
■
■
● (四 〉讪 沾对象涉及的资产评估 明细表
●
●
山
● 1‘
~
津环 球磁 卡股 份有 限公 司文件
签发人 ,'刂 全生
夫于瑚 以出售太极园扇 宀逃 ·T1·T0的 请示
i胃 环·0Il卡 集团有限公司:
村+股份作为 +人 所实际揎制并持有的蔺开区三马
i,·
路大极
三亨苘的孰△ (太 极园FF苘 l丬 轴 1△ 层和地下-层 ⒐2s轴 1ヵ
三 助本资料见lF+)是 2003牟 8月 通·+协 议的方式自天
漳锒湾
号△干发有限公司·●天廪环然文化交,△ 中心有励 分刖受,l取
÷△ 为iL9i盲 +J+● i已 `司
·l城 △● 公司欠磁卡股份债务的方式
=两
△i了 ●价 但由于亓发商问题,该 房产未缴纳⊥地出让佥 配套
●乇不齐 临水临电,该 工程处子烂尾扰态 磁制F阶 至今未敢
料 '
●
i
`
÷七产扣 正
如亍没有房|t/权 证 上述劫 艹存在物权风险 多阜茉磁
=li
△力了盘活该贲产攸了大量 工作 同,f得 到 了磁卡集固和南 区
开
△0约 丈持与即助 fmLi● l对 ⊥迟太捩园房产进行出息 根捃资产
处
■
—
■
■
〓 宣柯关规定,特 申请对⊥述+9园 产进行评估 妥否 信ll示
〓
+:
Ι l 有关大极园房产的情况说啁
Ι 2 (20∞ )茼 民初宇芎2号 民熹判决书
3 资产筻挽意向书 (银 湾公司)
τ
4 音抓 凭证 (后 附评估报告 )
,
— 5 (⒛ m)淖 商民-韧 宇纂 lI l9号 民熹判决书
6 资产±I· 意向书 (环 林夹化公司)
7 枭账 liE(后 rhT估 报告
—
)
8 茼开区人氐●Ff关 子大极园房产的回函
— 9 天津环球碱制投份有限公司办公会谀议
■
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■
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:
I
I
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圭题词.拟 出售 太极园 诩古 讠濞享,,灵
:漳 坏球碱+股分 有限公 司 ·l14年 10月 27日
印发
天津环球磁卡集团有限公司
文件
环磁橐调享 (⒛ 14)⒛ 号
关于 同慧天津环球lkJ卡 股份
有 限公司对拟 出售
太 极 园房产进行评估 的批复
于庄不球磁+股 份有 限公
司 :
呔你仝 司⊥报的 《关于对拟
出售太极 园房产逆行评估 的
亍∷{漳 环破 资学 2o14〕 ,号 请
)荻 悉,你 公 司于 200:年 8月 价
;="资 产 置换 意向书 的方 式,分 别从天
’
清簸湾麓碳开发有贩
Ξ景孑 叠菁霄叠香 华或 霭∴ 亡厚
营釜曷帚±叠f∶乳 :鬣帚号
≡ 忘面积 叽176平 方米 ,由
于开茨 商问莨至今未双得房产 ,I
权
=:衍 风巅●险Ⅱ 也~ 碴 以盎活 经过人量工作 现得 到 了南开区政
=:,←
Ⅰi持 与帮助 可 以实施 转让
手让 的该处濠产按照相芙枧
定 薏 骨I帚 饣暑 誉
特此批复 景 筝 l劈 艺s
热,氵
罕 Ⅱ 阝÷ M￠
|¨
二。∶宙审|L兔 艮
=△
天津环球l|x卡 橥 团有 限公司
办公 i. 20"年 n月 04日 印发
△
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所
■ 号 2-^001黛
法 定 代 表 人
■ 去
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册 堡 喵亿壹仟营佰贰拾粜万元人民币
臼 i; 日
期
一九七九年五月三+汩
一 业 觌 限
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ˇ 睢 轴 以 耽翱 觥漪 渝 瞧 湔黜 泌碲 甄 焦 嫒勰簖’纸 腑绷 砭 双喁嘀
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一
一
登 记 ljl关
一 /
201● '
〓 年 =臼
●
l∶ ⒔onO 2⒑ 13C412 o1Ω 8‘
企业产杈登记表
天+ˉ 环球磁 卡股俭有 限公 司
企业级次 2级
|注
皿 日煳 :-ll-so
1ε θ
各l 12j
一 砑份有 限公司
●
∷
_ 出赉人名称 实较资太
(万 元 ) || i方 勋黄苯 ||骰¨核铈0.例
认缴
~六 伫环恕溅卡集 囱有跟公目 1々 δ1‘ ⒔ 17tl⒍ 8
ェ± 天 保拄股 有 哏士司 2s67:|
~△ ~玉 6‘ 7 :
‘z
纟条件沉遮 股
=∠ 10 ε姐 ‘ 449“ 2,θ
61 ∶27
于
=” ` l00
∶∶∶∶ 莒母号营 居景营诨鬣
:|冒 :亨 :ε :ξ :詈:啻
u上 赏}菥 记烷佶启的真△硅 濮确硅 由
■
■
⊥
△ 关于需补交配套费用的证哟
山
τ 天洚环球齑卡版份育限公司位 于灭津苈开区三~● 洛太杖 虱 e商 l⒙ 轴 al← a
■ 层和地下 一层房lL产 逑jr面 积 刂 ”εCO平 方米 i位 于灭滓南开区三 马鹃太极
⊥ 园底南 ⒐ 2s荆 |的 ←2层 房地产 趋筑面积 刂q18⒑ 0平 方米
叩
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⊥述房】色产为烂庭Ⅱ 目 莫应擞纳 fl栖 关配套费周 尚米缴纳
亠 让
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需补缴该郡分 ●用 共补缀标摧为 大固啻 猃每平方米 (
τ 一兀
小鸵套 每 t方 米 (合 地下面积 )⒛ ⒑元
■
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τ 201‘ 年 91月 a日
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资产 lsF估 委 托 方 〈产 杈 +f有
单 位 )承 诺 函
△ I伐 “∫Ⅱ‖彳l仃 淑 茧亻r公
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司姒 1,△ 房Juˇ ⒋官 il委
"|t公 托你公 司刖 本议经 济彳i为 所 涉及 我公
司
月 ⒔l卩 的位 I大 邝南∫【F∷
^"JI丬 马路太 垠园的房地产越行
泖 l+
力响 怦“ 1幻 夂观 公 i∶ 片刂J也 赳行 资严评 l,
'""i‖ 我公司郏 趸承 湃如
| "∫ 袒刑‖{的 刂仆耐 l
1 ●●产 抨 对″ m经 济 行为竹 含 ll酥
垭虍
"所
,
= 我方所 健供 的则 务佘计及共 :咬 杆 li父 泔 呐 先整
含规 石关 茧大
‘11i ⅡJ也 允分灿 i,'
∷ "^资 产 评‖ '
一
范 阅n1i,产 与经 济il为 涉
及lj谈 严 茳 田一煎 不重 箕
一
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| 驷八本 次iF Ⅱ汕 l氵
的 负 杈焖 咖讪 无 l口 纟 矫或法 伽诉 讼
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仿O11Ⅱ l∶ 月7H
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洼 册 资 产评 估 师承 诺 函
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亠 天淳环球漆卡股份有哏公 ● I
煲你公 司的蚕托 我 你公苛拟转 讠t房 地产黟直所涉正 tl佗 于天律南开
区三 马路太役 园房 地产 以"l对
⒛I4午 ⒙月 ε1日 为鲞媾 lJ逃 行 了,l估 形戊 了负产
‘ 评佑狠告 在 本抿告中荻 碾 lJ杈 设条件成⊥ 的莉箍 下 展们●●诺 如下·
亠 一 具符相应的执业 赁 l,
亠
评估对 簸和,+仙 范 田与评估业 务约定书的约定 一致
时 评估对象及其所l● 汰 lJ资 产进行 了必要的栈实
亠 丨刂 根据 资产 汗估准 呐 相夫抨估规疤选俐 了评估方法
亠 五 充分 考窍 了彤 响计 估 价 值 l9囚 紊
山 六 评估 结 论 台 赳
山 七 ,i估 工 作宋 受 量V干 预并独 ⊥ 炮 行
山
山 注 册 资产 评仙 师 (签 章 )
、
山 注 IFt资 产 评估师 (’ ·
珩 ).
山 ·n扌 n
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