上海龙樱彩色制版有限公司股权转让所涉及的股东全部权益资产评估报告
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
上海龙樱彩色制版有限公司
股权转让所涉及的股东全部权益
资产评估报告
信资评报字[2017]第 20121 号
上海立信资产评估有限公司
二 O 一七年十一月十七日
上海龙樱彩色制版有限公司股权转让所涉及的股东全部权益资产评估报告
目录
资产评估报告声明 ............................................................................................................- 2 -
资产评估报告摘要 ............................................................................................................- 4 -
资产评估报告正文 ..............................................................................................................-5-
一、委托人、被评估单位和和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况............ - 6 -
二、评估目的 ...........................................................................................................- 10 -
三、评估对象和评估范围 .......................................................................................- 10 -
四、价值类型 ...........................................................................................................- 13 -
五、评估基准日 .......................................................................................................- 13 -
六、评估依据 ...........................................................................................................- 14 -
七、评估方法 ...........................................................................................................- 16 -
八、评估程序实施过程和情况 ...............................................................................- 21 -
九、评估假设 ...........................................................................................................- 23 -
十、评估结论 ...........................................................................................................- 23 -
十一、特别事项说明 ...............................................................................................- 24 -
十二、资产评估报告使用限制说明 .......................................................................- 26 -
十三、资产评估报告日 ...........................................................................................- 27 -
附件 ....................................................................................................................................-27-
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上海龙樱彩色制版有限公司股权转让所涉及的股东全部权益资产评估报告
声明
本声明系信资评报字[2017]第 20121 号资产评估报告书不可分割的部分。
我们接受委托，遵循国家有关资产评估的法律法规，恪守资产评估准则，按照公
认的资产评估方法，对上海龙樱彩色制版有限公司的委估资产进行了评估。我们谨就本
项评估声明如下：
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
（四）本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正
确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准
则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
（六）本资产评估机构及其资产评估专业人员按委托方指定的评估对象和范围进
行了评估，委估资产和负债的详细清单由委托方和被评估单位提供，并经其签章确认。
我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，我们敬请有关当事方高度注
意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。
（七）本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象在过
去、现时和将来都没有利益关系；与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和偏见。
（八）本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估业务的目的是对
委估资产所具有的价值进行分析估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策
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承担责任。我们敬请报告使用者注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成
立，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。
（九）本资产评估机构及其资产评估专业人员对评估对象的法律权属状况给予了
必要的关注，依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证，但是我们仅对委估资
产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为
任何形式的产权证明文件使用。
（十）本资产评估机构及其资产评估专业人员对房屋建筑物和机器设备等实物资
产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触
到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托方
提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程
度的影响。
（十一）本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判
断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为
了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告的
“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”。
（十二）本资产评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产
评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管
理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容
不得发表于任何公开的媒体上。
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上海龙樱彩色制版有限公司股权转让所涉及的股东全部权益资产评估报告
上海龙樱彩色制版有限公司
股权转让所涉及的股东全部权益
资产评估报告
摘要
信资评报字[2017]第 20121 号
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
本公司—上海立信资产评估有限公司接受上海界龙实业集团股份有限公司的委托，
按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用
资产基础法，按照必要的评估程序，对拟实施股权转让而涉及的上海龙樱彩色制版有限
公司（以下简称：“龙樱制版公司”）的股东全部权益在 2017 年 9 月 30 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
评估对象：上海龙樱彩色制版有限公司截止评估基准日的股东全部权益
评估范围：上海龙樱彩色制版有限公司截止评估基准日的全部资产和负债。根据
上海龙樱彩色制版有限公司 2017 年 9 月 30 日经审计的资产负债表披露，龙樱制版公司
总资产账面值为 717.05 万元，负债账面值为 123.02 万元，净资产账面值为 594.03 万元。
评估基准日：2017 年 9 月 30 日
评估目的：股权转让
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：经评估，上海龙樱彩色制版有限公司评估基准日的股东全部权益价值
为人民币 52,390,296.37 元，大写人民币伍仟贰佰叁拾玖万零贰佰玖拾陆元叁角柒分。
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评估结果汇总表
评估基准日：2017 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 263.77 266.36 2.59 0.98
非流动资产 453.28 5,118.46 4,665.18 1,029.20
其中：投资性房地产净额 384.32 5,100.00 4,715.68 1,227.02
固定资产净额 1.04 18.46 17.42 1,675.00
在建工程净额 67.92 - -67.92 -100.00
资产总计 717.05 5,384.82 4,667.77 650.97
流动负债 123.02 145.79 22.77 18.51
非流动负债 - - - -
负债总计 123.02 145.79 22.77 18.51
净资产 594.03 5,239.03 4,645.00 781.95
本资产评估报告仅为评估报告中描述的经济行为，提供价值参考依据，评估结论
的使用有效期为一年，即自 2017 年 9 月 30 日至 2018 年 9 月 29 日有效。
为了正确使用评估结论，请报告使用者密切关注本报告中的“资产评估报告声明”、
“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明”及其对评估结论的影
响。
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上海龙樱彩色制版有限公司
股权转让所涉及的股东全部权益
资产评估报告
正文
信资评报字[2017]第 20121 号
上海界龙实业集团股份有限公司：
本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采
用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟实施股权转让行为而涉
及的上海龙樱彩色制版有限公司的股东全部权益在 2017 年 9 月 30 日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人概况
（一）委托人
企业名称：上海界龙实业集团股份有限公司
企业类型：股份有限公司（上市）
住 所：浦东新区川周公路 7111 号
法定代表人：费屹立
注册资本：人民币 66275.3072 万元整
社会统一信用代码号：91310000132227493A
营业期限：1991 年 1 月 5 日至不约定期限
经营范围：包装装潢、彩色印刷，特种印刷，电脑纸品，照相制版，
包装印刷物资及器材，自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家
限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外：经营进料加工和“三
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来一补”，开展对销贸易和转口贸易，纸制品、塑料包装生产，文化用品，
游戏产品研发、咨询、制作、销售（限分支机构经营）。计算机系统集成，
数据处理服务，以电子商务方式从事包装装潢印刷、其他印刷品印刷，包
装印刷设计及技术咨询服务，资产管理，实业投资，自有房屋租赁，物业
管理。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（二）被评估单位
企业名称：上海龙樱彩色制版有限公司
企业类型：有限责任公司
住 所：浦东新区川周路 7076 弄 2 号
法定代表人：费钧德
注册资本：人民币 1181.4220 万元
社会统一信用代码号：91310115607248192B
营业期限：1991 年 08 月 08 日至 2021 年 8 月 7 日
经营范围：从事美术设计、制版、包装印前、包装印刷、其他印前、
其他印刷（凭许可证经营），以上相关业务的技术服务。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
1.企业性质及历史沿革
上海龙樱彩色制版有限公司成立于 1991 年 8 月 8 日，原由上海市界龙
实业集团股份有限公司、池昌包装株式会社、中国包装进出口总公司和上
海包装进出口有限公司共同出资设立，注册资本为 220 万美元，折合人民
币 11,814,220 元，实收资本 11,814,220 元，已于 1997 年 4 月 28 日经上
海长信会计师事务所出具（1997）066 号验资报告审验。
2005 年 6 月 23 日，龙樱制版公司第二届第十次董事会决议同意，浦府
项字【2005】第 499 号文件批准，池昌包装株式会社将其全部股权转让给
上海界龙艺术印刷有限公司。2013 年 12 月，中国包装进出口总公司和上海
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包装进出口有限公司将其全部股权转让给上海市界龙实业集团股份有限公
司。
截至本次评估基准日，上海龙樱彩色制版有限公司股权结构如下：
股东名称 认缴金额(万元) 实缴金额（万元） 投资比例 %
上海界龙实业集团股份有限公司 886.0665 886.0665 75%
上海界龙艺术印刷有限公司 295.3555 295.3555 25%
合计 1181.4220 1181.4220 100%
2.资产、负债结构和经营状况
龙樱制版公司近三年和评估基准日的资产、负债结构和净资产如下：
单位：人民币万元
项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 9 月 30 日
总资产 495.81 425.23 544.99 717.05
负债 100.49 75.03 38.51 123.02
净资产 395.32 350.20 506.48 594.03
公司近三年和评估基准日的经营状况如下：
单位：人民币万元
项 目 2015 年 1-12 月 2016 年 1-12 月 2017 年 1 月-9 月
一、营业收入 164.69 213.68 164.91
减：营业成本 67.27 9.43 15.47
营业税金及附加 7.14 0.74 3.64
销售费用 - - -
管理费用 117.76 32.12 34.54
财务费用 0.16 0.15 0.03
资产减值损失 10.64 - -
加：公允价值变动收益 - - -
投资收益 - - -
二、营业利润 -38.29 171.25 111.23
加：营业外收入 0.13 - 7.51
减：营业外支出 6.96 - 0.22
三、利润总额 -45.12 171.25 118.52
减：所得税费 - 14.97 30.98
四、净利润 -45.12 156.27 87.55
注：2014 年-2015 年数据摘自公司财务报表，2016 年及基准日的财务数据已经立信会计师事务
所（特殊普通合伙）审计，并出具无保留意见的审计报告（信会师报字[2017]第 ZA16346 号）。
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3.企业经营场所情况介绍
龙樱制版公司办公场所位于浦东新区川周路 7076 弄 2 号，系在自有出
让土地上自建的生产经营用房。
4.企业业务概况
龙樱制版公司主要从事美术设计和制版印刷生产，自 1991 年设立以来
经营情况良好。但随着印刷行业的迅猛发展和印制行业设备工艺的革命性
改造，龙樱制版公司进入了微利年代。2005 年，日本投资方退出了经营，
大部分设备都已报废，在用的设备也存在技术落后等情况，生产人员大部
分离职，仅靠房屋出租维持企业日常活动。2009 年 6 月 23 日公司董事会一
致通过了停止对外经营的决议。截止本次评估现场勘查日，龙樱印刷公司
仅有少量外聘兼职留守人员，除自有物业作为投资性房地产对外出租外，
所有实物资产均已处臵完毕。
5.会计政策和主要税率
龙樱制版公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照
财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业
会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定，以及中国证券监
督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报
告的一般规定》的披露规定编制财务报表。公司主要税项及税率见下表列
示：
税种 税率（%） 计税基础
企业所得税 25 应纳税所得额
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项
增值税 17、5 税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增
值税；简易征收系按不含税收入直接计征应交增值税
城市维护建设税 7 应纳增值税额
教育费附加 5 应纳流转税额
公司税务机关隶属于上海市浦东新区税务局第十三税务所。
（三）委托人与被评估单位的关系
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委托方系被评估单位最大持股股东，也是本次经济行为的股权出让方。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主
管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。
本评估报告的使用者限制为：委托方；
其他国家法律法规规定的评估报告使用对象。
二、评估目的
本项评估的目的是股权转让。
根据 2017 年 10 月 13 日召开的上海界龙实业集团股份有限公司总裁
办公会议决议，上海界龙实业集团股份有限公司和上海界龙艺术印刷有限
公司拟出让其持有的上海龙樱彩色制版有限公司股权，本次评估即对上海
龙樱彩色制版有限公司股东全部权益价值进行估算，并发表专业意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本次评估的对象为上海龙樱制版有限公司的股东全部权益，评估范围
为上海龙樱制版有限公司申报的在 2017 年 9 月 30 日的全部资产和负债。
具体为：
1.评估对象和范围
企业申报的表内资产及负债对应的会计报表如下：
项目 账面金额(元)
货币资金 39,854.98
其他应收款 2,533,495.15
其他流动资产 64,379.24
投资性房地产 3,843,203.80
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固定资产 10,360.00
在建工程 679,210.13
资产总计 7,170,503.30
应付职工薪酬 33,914.80
应交税费 232,826.54
其他应付款 963,505.00
负债合计 1,230,246.34
所有者权益合计 5,940,256.96
负债及所有者权益总计 7,170,503.30
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
且已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告为无保留意
见。
2.企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产,申报范围内无表外资
产。
3.评估范围中的主要资产情况
龙樱制版公司目前主要的资产是在自有出让土地上建造的经营用房，
财务核算在投资性房地产反映。投资性房地产-固定资产账面原值
9,239,865.62 元，账面净值为 1,600,415.20 元，系委估企业自建的位于上海
市浦东新区川周路 7076 弄 2 号的厂房，证载建筑面积 6,584.70 平方米。投
资性房地产-土地使用权账面原值 3,058,348.60 元，账面净值为 2,242,788.60
元，具体情况如下：
（1）权利状况
房地产权证编号：沪房地浦字（2004）第 087456 号
权利人：上海龙樱彩色制版有限公司
房地坐落：川周路 7076 弄 2 号
土地使用权来源：出让
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土地用途：工业
地号：浦东新区川沙镇界龙村 160/1 丘
宗地(丘)面积：9873 平方米
使用期限：2004 年 5 月 24 日至 2054 年 5 月 23 日
建筑面积：6,584.70 平方米
竣工日期：1992 年
（2）实物状况
委估对象系上海龙樱彩色制版有限公司厂房，根据上海市房地产权证
的相关记录，委估对象共计 6 幢，均为钢混结构，产证面积 6584.70 平方米，
系行政楼、制版车间、印刷装订车间、配电房、宿舍及员工餐厅。委估宿
舍楼及餐厅于 2010 年 12 月扩建，扩建面积合计约为 400 平方米。厂区内
另有门卫一栋，建筑面积约 130 平方米，塑钢门窗，内外墙为涂料。
现场查勘时委估对象已停止营业，现整体出租（包括相应的场地）给
上海龙之樱酒店管理有限公司用于酒店及相关配套。目前正由承租方进行
内外部装修，厂区建筑物内部的设施设备均已拆除，除宿舍楼及配电房外，
生产车间及行政楼仅保留承重结构，内外墙由承租方全部凿除重建。
根据双方签订的房屋租赁合同，本次房屋租赁期限暂定为 17.5 年，自
2017 年 1 月 1 日至 2034 年 6 月 30 日。租赁期内 2017 年年租金（含物业管
理费）为 200 万元，2018 年为 333.33 万元，2019 年为 366.67 万元，2020
年-2022 年 6 月 30 日年租金为 400 万元，自 2022 年 7 月 1 日起，每 3 年租
金上浮调整一次，上浮比例由双方协商确定，最低上浮幅度不小于上一年
度租金的 3%。
根据上述租赁合同第十二条第 3 款约定：租赁方应维持房屋的原状，
除约定由租赁方搬移的移动物品外，固定的装潢装饰物品不得搬移，以确
保房屋及附属设施、设备、装臵以及附属物品处于良好、正常的使用状态
下归还出租方，不影响出租方的继续出租或使用。
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4.引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
（或者评估值）。
本次评估借鉴了立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意
见的审计报告（信会师报字[2017]第 ZA16346 号）相关结论。
除上述纳入评估范围的资产、负债外，上海龙樱制版有限公司承诺无
其他应纳入评估范围的账外资产及负债，上述委托评估对象和范围与经济
行为涉及的评估对象和范围一致。
四、价值类型
本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评
估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场
的价值可能存在差异。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2017 年 9 月 30 日。
确定评估基准日的理由为：
月末会计报表完整准确，便于资产清查；
尽可能接近评估目的的实现日期。
本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各
类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常
波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格
时点的不同而受到实质性的影响。
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本项评估中与评估基准日有关的主要费率为：
中国人民银行贷款利率
1 年以内（含 1 年） 4.35%
1 至 5 年（含 5 年） 4.75%
5 年以上 4.90%
六、评估依据
(一)法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第 12 届全国人大常
委会第六次会议修正；
3. 《中华人民共和国证券法》（2014 年修订）
4. 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表
大会第五次会议通过）；
5. 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十一次会议修订通过）；
6. 《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）；
7. 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
8. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过）；
9. 财政部《企业会计准则》、《企业财务通则》、《企业会计制度》;
10. 其他有关法规和规定。
(二)评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》（财资201743 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30 号)；
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3. 《资产评估准则—资产评估程序》（中评协[2017]31 号）；
4. 《资产评估准则—资产评估报告》（中评协[2017]32 号）；
5. 《资产评估准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6. 《资产评估准则——资产评估档案》（中评协[2017]34 号）；
7. 《资产评估准则——利用专家工作及相关报告》中评协[2017]35 号）；
8. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2017]36 号）；
9. 《资产评估准则－不动产》（中评协［2017］38 号）；
10. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2017]39 号）；
11. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
12. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
13. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)；
14. 《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53 号）；
15. 财政部、中评协发布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和
资产评估指导意见。
(三)行为依据
1.上海界龙实业集团股份有限公司总裁办公会议决议；
2.资产评估委托合同。
(四)产权依据
1. 营业执照；
2. 验资报告和章程；
3. 土地出让合同；
4. 房屋所有权证和土地使用权证；
5. 主要原材料、重大机器设备订货合同或购臵发票；
6. 车辆行驶证；
7. 其他产权证明资料。
(五)取价依据
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1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；
2. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
3. 中国土地市场网颁布的土地成交资料；
4. 《中国汽车网》信息；
5. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护
部令 2012 年第 12 号)；
6. 中国人民银行公布的存贷款利率、长期国债利率、汇率等；
7. 国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件；
8. 上海立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；
9. 公司提供的部分合同、协议等；
10. 公司提供的未来盈利预测资料；
11. 上市公司经营数据；
12. 评估人员现场勘察记录；
13. 万德资讯；
14. 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法有三种，即市场法、收益法和资产基础法。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比
较或类比分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基
本前提条件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值
的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一项
资产时所愿意支付的货币额不会高于所购臵资产在未来能给其带来的回报。
运用收益法评估资产价值的前提条件是预期收益可以量化、预期收益年限
可以预测、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。
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资产基础法，先前被称作为单项资产加总法、成本法等，最近被称为
资产基础法。这一方法的本质是以企业的资产负债表为基础，对委估企业
所有可辨认的资产和负债逐一按其公允价值评估后代数累加求得总值，并
认为累加得出的总值就是企业整体的市场价值。正确运用资产基础法评估
企业价值的关键首先在于对每一可辨认的资产和负债以其对企业整体价值
的贡献给出合理的评估值。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说
明不同的方法之间存在着差异。三种方法所评估的对象并不完全相同，三
种方法所得到的结果也不会相同。某项资产选用何种或哪些方法进行评估
取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素，
并且还受制于人们的价值观。
本项评估为企业整体价值评估，由于目前国内类似企业股权交易案例
较少，或虽有案例但相关交易背景信息、可比因素信息等难以收集，可比
因素对于企业价值的影响难以量化；同时在资本市场上也难以找到与被评
估单位在资产规模及结构、经营范围与盈利能力等方面相类似的可比公司
信息，因此本项评估不适用市场法。
2009 年 6 月 23 日龙樱制版公司董事会一致通过了停止对外经营的决议。
截止本次评估现场勘查日，龙樱印刷公司仅有少量外聘兼职留守人员，除
自有物业作为投资性房地产对外出租外，所有实物资产均已处臵完毕。公
司未来除租赁业务外的收益和风险不能预测，考虑到在资产基础法中已采
用收益法对主要资产投资性房地产进行了估算，故本次对整体资产不再采
用收益法进行估值。
资本市场的大量案例证明了在一定条件下，在一定的范围内，以各项
资产加总扣减负债的结果作为企业的交易价值是被市场所接受的。因此本
次评估适用资产基础法。
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资产基础法有关各科目评估方法的简介
（一）流动资产的评估
流动资产是指企业在生产经营活动中，在一年或超过一年的一个营业
周期内变现或耗用的资产。
根据我国财政部的有关规定，流动资产通常按其表现形态可分成为货币
资金、交易性金融资产、应收票据、应收股利、应收利息、应收账款、其
他应收款、预付账款、应收补贴款、存货、待摊费用、一年内到期的非流
动资产和其他流动资产等 13 类，评估中根据不同流动资产的特性，选用不
同的评估方法评估。本次委估的流动资产为货币资金、其他应收款和其他
流动资产。
1. 货币资金的评估
货币资金包括现金和银行存款。货币资金通常按调整后经核实的账面
价值作为评估值。对现金进行盘点，倒推至评估基准日的实际库存作为评
估值。对银行存款查阅银行存款对账单、银行存款余额调节表，并对企业
银行存款账户进行函证后，按核实调整后的账面值作为评估值。
2. 其他应收款的评估
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函
或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定
评估值。
在核实无误的基础上，根据每笔款项收回的可能性确定评估值。评估
人员借助于历史资料和目前调查情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相
信全部能收回的，按核实后的账面值评估。
3、其他流动资产
其他流动资产系待抵扣的增值税进项税额，本次评估按核实后的账面
值评估。
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（二）投资性房地产
评估房地产市场价值的主要方法有比较法、收益法和成本法等，比较
法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或
有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而
不宜采用比较法、收益法、假设开发法的情况下的房地产估价；假设开发
法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。估价时应根据委估对
象的具体情况确定合适的评估方法。评估人员深入细致地分析了委估对象
的实际情况、特点和委托方提供的有关资料，并进行了实地勘察及大量的
周边市场调查，各种估价方法的使用性分析如下：
（1）比较法。在交易活跃的房地产市场中，通过对大量类似物业的交
易价格进行分析调整，可以很好地反映估价对象的市场价值，故在有条件
的情况下应当首选比较法进行评估。委估对象周边缺乏类似可比交易案例，
不符合比较法运用的条件。
（2）收益法。委估对象的用途为工业厂房，周边有类似物业的租赁案
例，因此可以采用收益法进行评估。委估投资性房地产的产证用途为厂房，
截止本次评估基准日，被评估单位已将其整体租赁，租赁方拟将其改建成
酒店对外经营。租赁合同约定为厂房整体出租，由承租方负责酒店各类证
照的办理并保证在租赁期内证照有效。本次评估对租赁合同期内的出租收
益按租约规定估算，由于无法确定租期届满后委估企业能否继续使用该房
屋用于酒店经营，故按工业用途计算租赁期届满后的租金收益。
（3）成本法。成本法一般适用于非标准工业厂房或会所、酒店等整体
性较强的物业的评估。根据现场勘查，委估对象的内部设施设备均已拆除，
生产车间除主要承重结构外均已凿除重建，不再具有生产能力。目前处于
由承租方进行整体改建为酒店的工程中，不符合成本法运用的条件。
故本次评估采用收益法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其
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折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价值的一种估价方法。
收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。
收益法基本公式如下：
n
Fi
V (1 r )i
1
i
式中：V——房地产总价
r——资本化率
n——收益年限
Fi——未来第 i 个收益期的预期收益额
（三）机器设备（车辆）的评估：
车辆的评估以现行市场售价为基础。
评估值=重臵全价×成新率
设备评估时首先根据资产占有方提供的车辆清查评估明细表所列示
的内容，通过对有关合同、法律权属证明及会计凭证、设备台帐的审查来
核实其产权。
重臵全价是指在现时条件下，重新购臵、建造或形成与评估对象完全
相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
国产设备的重臵全价以国内市场同类型设备的现行市价为基础，再加
上有关的合理费用。根据国务院的决定，自 2009 年 1 月 1 日起，在全国实
施增值税转型改革。一般纳税人购买的机器设备可以抵扣增值税。本项评
估中有关重臵全价均不包含可抵扣的增值税。
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重臵全价的比率。对于
车辆则严格按照国家规定的强制报废标准进行评估。
将重臵全价与成新率相乘，得出设备重臵净价的评估值。
（四）在建工程的评估：
在建工程通常均以合同为基础，付款进度与完工进度往往有很大的差
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异，特别是施工方带资承包时。在建工程的账面值相当于预付款。在建工
程竣工以后，建设方付清款项，获得合同规定的标的。因此，在建工程的
评估关键是所签订的合同是否“物有所值”。
根据权利和义务同时转移的原则，不论形象进度如何，付款进度如何，
在建工程的余款都将由受让方支付，同时，受让方有权获得一个符合合同
规定的标的物。受让方支付的总价是账面值（出让方已付）的评估值加上
未付的余款。建设中的在建工程的评估与形象进度、付款进度都没有关系。
我们分析了本项评估所涉及的在建工程合同，发现该等工程系根据物
业租赁方的要求增加的项目，并且截止评估基准日已完工，因此我们将该
在建工程的资产价值合并到投资性房地产中进行估算，同时将未支付的工
程尾款在其他应付款中列示。
（五）负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济
债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项
目及金额确认。对于负债中并非实际负担的项目按零值计算。
八、评估程序实施过程和情况
我们按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，本项评估我们实施
了必要的评估程序，现简要说明如下：
1. 接受委托，签订资产评估委托合同
2017 年 11 月上旬，本公司评估人员开始与委托方接洽，在了解了评估
目的及委估资产范围后与委托方正式签订了资产评估委托合同。
2. 前期准备，组织培训材料拟定相关计划。
公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带领下
初步制定资产评估工作计划，并完成前期准备工作。
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（1）准备培训材料及拟定评估方案；
（2）组建评估队伍及工作组织方案；
（3）根据需要开展项目团队培训。
3. 收集资料，由被评估单位提供委估资产明细表及相关财务数据
评估工作开展以后，由被评估单位提出了委估资产的全部清单和有关
的会计凭证。我们对企业负责人进行访谈，听取了资产占有单位有关人员
对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估范围及
对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。
4. 对委估资产进行清查核实
2011 年 11 月 3 日本公司评估人员随同被评估单位相关人员至委估资产
所在地对委估资产进行了实地勘察和清查核实，现场工作时间 3 天。
期间按企业提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资
产状况进行察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的
经营、管理状况。存货抽查盘点由企业仓库管理人员和评估师共同进行抽
查盘点。
固定资产逐台（幢）核实编号、规格等。对运输机械等重点设备查阅
委估资产的合同、发票等产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护、
大修及事故记录等资料。
对委估的土地使用权，评估人员查阅了相关的权证并进行了实地勘察
及大量的周边市场调查。
听取企业工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，了解该
企业的资产配臵和使用情况，收集有关经营和基础财务数据。
5. 评定估算
根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的
有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。
按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。
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6. 编制和提交评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产
评估报告，评估报告经公司内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进
行独立判断的前提下，将评估结果与委托方（评估单位）进行必要沟通。
根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告书。
九、评估假设
1、持续使用假设
即假定上海龙樱彩色制版有限公司委估的资产在评估目的实现后，仍
将按照原来的使用目的、使用方式，持续地使用下去。
2、交易假设
任何资产的价值来源均离不开交易。不论委估资产在与评估目的相关
的经济行为中是否涉及交易，我们均假定评估对象处于交易过程中，评估
基准日前后，评估对象的产权主体将发生变动。
3、宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估
时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定，从
而保证评估结果有一个合理的使用期。
4、不考虑通货膨胀对评估结果的影响。
5、利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
十、评估结论
经资产基础法评估，上海龙樱彩色制版有限公司在评估基准日 2017 年
9 月 30 日的股东全部权益价值评估值为人民币 5,239.03 万元，增值额
4,645.00 万元，增值率 781.95%。
评估结果汇总表
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评估基准日：2017 年 9 月 30 日金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项目
A B C=B-A D=C/A
流动资产 263.77 266.36 2.59 0.98
非流动资产 453.28 5,118.46 4,665.18 1,029.20
其中：投资性房地产净额 384.32 5,100.00 4,715.68 1,227.02
固定资产净额 1.04 18.46 17.42 1,675.00
在建工程净额 67.92 - -67.92 -100.00
资产总计 717.05 5,384.82 4,667.77 650.97
流动负债 123.02 145.79 22.77 18.51
非流动负债 - - - -
负债总计 123.02 145.79 22.77 18.51
净资产 594.03 5,239.03 4,645.00 781.95
主要资产增值原因分析如下：本次评估增值较大的系公司的投资性房
地产，主要原因是房地产购臵年限较早，近年上海房地产升值幅度较大所
致。
评估结论详细情况见资产评估明细表。
十一、特别事项说明
1. 评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。由于所选定的
评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动,各类商品、生产资
料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，
因而，资产的交割日与评估基准日相差不大时，交易价格不会受到实质性
的影响。
2. 本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续
使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的
委估资产的市场价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事
宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，
本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不
可抗力对资产价值的影响。
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3. 当上述条件以及评估中遵循的持续使用原则等其他情况发生变化时，
评估结果将会失效。
4. 本报告仅为委托方用于本报告载明的股权转让服务。一般来说，由
于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出
不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
5. 企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特
殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估
人员不承担相关责任。
6. 本评估公司未对委托方或被评估单位提供的有关经济行为批文、营
业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，恕不
对上述资料的真实性负责。
7. 本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，
我公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关的
账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由资产占有单位的上级
财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。
8. 在评估股东全部权益价值时，被评估单位所拥有的土地使用权相对
于账面值发生了较大的增值。本次评估我们没有考虑与基准日之前所业已
形成的增值相对应的土地增值税对评估结果的影响。我们敬请股权交易的
当事方高度关注土地增值税对股权交易价格的影响。
9. 本项评估的目的是股权转让，除非另有说明，在评估股东权益价值
时，我们没有考虑委估股权交易时，有关交易方尚应承担的费用和税项等
可能影响其价值的任何限制。与股权交易相关的税赋事宜（例如企业或个
人所得税）需由国家税务机关依法处理。按通常惯例，股权交易是股东之
间的经济行为，一般不涉及被评估单位的账务调整，因此，本报告评估结
论中我们未对企业价值的重估增、减值额作任何纳税准备。
10. 委估投资性房地产的产证用途为厂房，截止本次评估基准日，被
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评估单位已将其整体租赁，租赁方拟将其改建成酒店对外经营。租赁合同
约定为厂房整体出租，由承租方负责酒店各类证照的办理并保证在租赁期
内证照有效。本次评估对租赁合同期内的出租收益按租约规定估算，由于
无法确定租期届满后委估企业能否继续使用该房屋用于酒店经营，故按工
业用途计算租赁期届满后的租金收益。
十二、资产评估报告使用限制说明
1. 本资产评估报告仅供委托方和本资产评估报告载明的使用者为本
报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本资产评
估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法
律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司和委托方均不得
将本资产评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2. 资产评估报告的使用范围：委托方；
资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人；
其他国家法律法规规定的资产评估报告使用对象。
3. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估专业人员不承担责任。
4. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人；
5. 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
6. 本评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，本资产评估报告结论
的使用有效期自评估基准日至 2018 年 9 月 29 日止。
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十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2017 年 11 月 17 日。
上海立信资产评估有限公司 法定代表人：杨伟暾
资产评估师：金 燕 资产评估师：陈启萌
2017 年 11 月 17 日
联系地址：上海市浦东沈家弄路 738 号 8 楼
邮政编码：200135
电话：总机 86-21-68877288
传真：86-21-68877020
公司电子邮箱：lixin@lixin.cn
公司网址：www.lixin.cn
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附件
（除特别注明的以外，以下均为复印件）
一、与评估目的相对应的经济行为文件
二、被评估单位审计报告
三、委托方和被评估单位法人营业执照
四、企业房屋土地权证及车辆行驶证
五、委托人和相关当事人承诺函（原件）
六、资产评估机构及资产评估师承诺函（原件）
七、上海立信资产评估有限公司法人营业执照副本和资格证明文件
八、资产评估师资格证明文件
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