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南京威诺油气井测试工程有限公司拟转让
江苏油服建设总公司 100%股权项目资产评估报告
目 录
声 明 ............................................... 1
资产评估报告摘要 .................................... 2
资产评估报告正文 .................................... 4
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ... 4
二、 评估目的 ........................................................... 9
三、 评估对象和评估范围 ................................................ 10
四、 价值类型 .......................................................... 11
五、 评估基准日 ........................................................ 11
六、 评估依据 .......................................................... 11
七、 评估方法 .......................................................... 15
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................ 22
九、 评估假设 .......................................................... 25
十、 评估结论 .......................................................... 25
十一、 特别事项说明 ...................................................... 26
十二、 资产评估报告使用限制说明 .......................................... 27
十三、 资产评估报告日 .................................................... 28
资产评估报告附件 ................................... 29
北京中企华资产评估有限责任公司 I
南京威诺油气井测试工程有限公司拟转让
江苏油服建设总公司 100%股权项目资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产
评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报
告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论
不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的
问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产
权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
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江苏油服建设总公司 100%股权项目资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的
详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
南京威诺油气井测试工程有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受南京威诺油气井测试工
程有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，
坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对江苏油服建
设总公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现
将资产评估报告摘要如下：
评估目的：南京威诺油气井测试工程有限公司拟转让江苏油服建
设总公司 100%股权，为此需对江苏油服建设总公司的股东全部权益
价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考意见。
评估对象：江苏油服建设总公司的股东全部权益价值。
评估范围：江苏油服建设总公司的全部资产及负债。包括流动
资产、非流动资产、流动负债。
评估基准日：2018 年 11 月 30 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估
结论。具体评估结论如下：
江苏油服建设总公司评估基准日总资产账面价值为 21,046.73 万
元(保留小数点后两位，下同)，评估价值为 22,001.99 万元，增值额为
955.26 万元，增值率为 4.54%；总负债账面价值为 21,263.20 万元，评
估价值为 21,263.20 万元，评估无增减值；净资产账面价值为-216.47
万元，净资产评估价值为 738.79 万元，增值额为 955.26 万元。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
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资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2018 年 11 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 13,349.26 13,349.26 0.00 0.00
非流动资产 2 7,697.48 8,652.74 955.26 12.41
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 7,517.40 8,103.69 586.29 7.80
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 123.86 492.82 368.97 297.90
其中：土地使用权 9 123.86 492.82 368.97 297.90
其他非流动资产 10 56.22 56.22 0.00 0.00
资产总计 11 21,046.73 22,001.99 955.26 4.54
流动负债 12 21,263.20 21,263.20 0.00 0.00
非流动负债 13 0.00 0.00 0.00
负债总计 14 21,263.20 21,263.20 0.00 0.00
净资产 15 -216.47 738.79 955.26
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情
况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告正文
南京威诺油气井测试工程有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵单位的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对江苏油服建设总公
司拟实施股权转让行为涉及的股东全部权益在 2018 年 11 月 30 日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人
本次评估的委托人为南京威诺油气井测试工程有限公司，被评
估单位为江苏油服建设总公司。本评估报告仅供委托人、资产评估
委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律、法规规定的资
产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
(一) 委托人简介
企业名称：南京威诺油气井测试工程有限公司（以下简称：“南
京威诺”）
公司类型：有限责任公司（法人独资）
法定住所：南京市建邺区江东中路 315 号中泰大厦 6 号楼 1601
室
法定代表人：严忠
注册资本：10,000 万元整
主要经营范围：油气井测试及技术服务、技术咨询；测试井筒技
术服务；测试专用设备及零配件销售；提供劳务服务；为石油、天然
气开采提供技术服务；海洋石油工程服务；建筑工程施工；机械设备、
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五金交电销售；计算机软硬件销售及技术服务；机械设备租赁；能源
矿产地质勘查、固体矿产地质勘查；地质勘查技术服务；企业管理咨
询；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或
禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
南京威诺成立于 2009 年 3 月，注册资本 1 亿元，中石化华东石
油工程有限公司（以下简称“华东工程公司”）持股 57%、中国石化
集团国际石油勘探开发有限公司（以下简称“国勘公司”）持股 40%、
中国石化集团国际石油工程公司（以下简称“国工公司”）持股 3%。
2014 年中石化石油工程技术服务股份有限公司重组上市，国勘公司和
国工公司将分别持有的南京威诺 40%和 3%的股权无偿划转至华东工
程公司。2014 年 12 月，华东工程公司将所持南京威诺 100%股权无偿
划转至中国石化集团新星石油有限责任公司。截至评估基准日，南京
威诺为中国石化集团新星石油有限责任公司的下属全资子公司。
(二) 被评估单位简介
1.公司简况
企业名称：江苏油服建设总公司（以下简称：“江苏油服”）
公司类型：全民所有制（正在办理工商变更手续）
法定住所：扬州市江都区邵伯镇邵真路 122 号
法定代表人：蒋中飞
注册资本：3,357 万元整
主要经营范围：普通货运，向境外派遣各类劳务人员(不含港澳
台地区)（以上项目凭有效许可证经营）。以下项目限分支机构经营：
中餐制售，住宿服务。房屋建筑工程施工总承包（二级），建筑装修
装饰工程专业承包（二级），混凝土预制构件专业承包（二级），市
政公用工程施工总承包（二级），化工石油设备管道安装工程总承包
（二级），机电设备安装专业（三级），建筑防水工程专业承包（三
级），防腐保温工程专业承包（二级），压力管道安装，锅炉维修、
销售，热水炉销售，房地产开发，防爆配电装置、防爆控制装置、
高压开关柜、低压配电屏、动力箱、照明插座箱、电表箱、户外控
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制箱、电话分线箱、电视分线箱、电器、水暖器材、保温材料、电
器配件、电子器材、五金制品制造、安装，木制品加工，车辆租赁
服务，房屋修缮服务，电气、机械设备修理，石化管件、五金加
工，移动式板房制作、加工，铝合金、塑料、门窗制作安装、油田
内部废旧物资回收加工，汽车设备、房屋租赁，金属制品、建筑装
饰材料、五金交电、化工产品、日用百货、文体用品销售。以下项
目限分支机构经营：移动式列车制作、加工，房屋维修，地面工程
安装及维修，建筑管道安装及维修，水电安装及维修，装饰装璜施
工，油田井下施工，机械设备出租，电器维修，热水炉制造，铸
造，劳务信息咨询服务，弯管制作。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动。
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
1987 年 2 月，江苏石油勘探局油田油建处（以下简称油建处）向
江苏石油勘探局申请成立“扬州江华实业公司油建分公司”，1987
年 3 月取得工商局核发非法人营业执照，注册资本为 50 万元，注册
地为江都县邵伯镇。
1989 年 8 月，经油建处申请，江苏石油勘探局批准，江华公司变
更为法人企业，名称变更为江苏油田江都地面工程公司（以下简称“地
面公司”），注册资本变更为 60 万元，注册地为江苏省江都县邵伯
镇甘棠路，法定代表人吕炳祥。
1992 年 4 月，经油建处申请，江苏石油勘探局批复同意，地面公
司注册资本变更为 309 万元。1997 年 4 月，注册资本变更为 243 万元。
1998 年 6 月，江苏油田对油田系统内分散的施工企业进行专业化
重组，局属各二级单位施工队伍行政上划归油建处管理。同时经油建
处申请，江苏石油勘探局批复，批准文件《关于“江苏油田江都地面
工程总公司”变更企业名称及法定代表人等内容的批复》（油建发
〔1998〕第 97 号，同意将地面公司更名为“江苏油田建设总公司”（以
下简称“江苏建总”）。注册资本变更为 1,157 万元。公司章程明确
“江苏建总隶属于江苏石油勘探局，在行政上隶属于江苏石油勘探
局，并接受上级业务归口统一管理。
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2003 年 8 月，为维护施工资质升级需要，由江苏建总申请，经江
苏石油勘探局油田建设处同意，油建处以机械设备出资，江都立信
会计师事务所验资并出具验资报告。江苏油田建设总公司注册资本
由 1,157 万元变更为 3,357 万元。
2006 年，江苏石油勘探局清理整顿对外投资和多种经营，清理
整顿后，油建处管理的其他企业法人被注销，资产和人员统一划入
江苏油田建设总公司。根据《关于下达对外投资保留项目的通知》（中
国石化财〔2008〕209 号）文件，由江苏石油勘探局油田建设处对江
苏油田建设总公司全额投资，股权比例为 100%。
2012 年 12 月，油建处重组改制为中石化江苏油建工程有限公司
（以下简称“江苏油建”）后，由于江苏建总产权关系复杂，未能纳
入油建处整体改制范围，江苏建总仍然保留了独立法人资格和集体
企业性质。
2014 年 10 月，由江苏建总申请，经江苏油建同意，更名为江苏
油服建设总公司（以下简称“江苏油服”），全资股东为中石化江苏
油建工程有限公司。
2014 年 12 月，江苏油建作为石油工程建设公司子公司上市，江
苏油服未纳入上市范围，仍保持集体企业性质。
2018 年 12 月 10 日，根据中国石油化工集团有限公司集团财务部
《关于理顺江苏油服建设总公司权属关系的通知》，将江苏油服纳入
南京威诺油气井测试工程有限公司管理。
2018 年 12 月 13 日，根据江苏江淮盛律师事务所出具的法律意见
书意见，江苏油服的全部资产属于国有资产，组织形式应为国有企业。
2018 年 12 月 17 日，江苏油服取得中国石油化工集团公司国有产
权登记表，为南京威诺油气井测试工程有限公司下属全资子公司。
3.公司经营管理结构
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4.近两年的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年来的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 11 月 30 日
流动资产 19,369.17 13,349.26
固定资产 7,810.33 7,517.40
无形资产 162.72 123.86
长期待摊费用 3.23 56.22
资产总计 27,345.45 21,046.73
流动负债 27,077.26 21,263.20
非流动负债 - -
负债合计 27,077.26 21,263.20
所有者权益 268.19 -216.47
被评估单位近两年来的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2017 年度 2018 年 1-11 月
一、营业收入 14,967.17 11,329.08
减：营业成本 15,255.98 12,239.16
营业税金及附加 110.49 84.65
销售费用 - -
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项目 2017 年度 2018 年 1-11 月
管理费用 258.99 145.51
财务费用 -2.82 -20.13
资产减值损失 - -550.62
加：公允价值变动收益 - -
投资收益 - -
资产处置损益 3.15
二、营业利润 -652.32 -597.25
加：营业外收入 3.73 167.03
减：营业外支出 1.75 40.41
三、利润总额 -650.33 -470.63
减:所得税费用 47.91 14.03
四、净利润 -698.24 -484.66
被评估单位评估基准日、2017 年度的会计报表均经致同会计师事
务所（特殊普通合伙）审计，出具了致同审字（2018）第 110ZC8406
号审计报告，并发表了无保留意见。
5.委托人与被评估单位之间的关系
目前江苏油服建设总公司已纳入南京威诺油气井测试工程有限
公司统一管理，按中国石油化工集团公司国有企业产权登记关系，为
南京威诺油气井测试工程有限公司下属全资子公司。
(三) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使
用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
南京威诺油气井测试工程有限公司拟将江苏油服建设总公司
100%股权转让给中石化江苏油建工程有限公司，为此需要对评估基准
日江苏油服建设总公司的股东全部权益市场价值进行评估，为上述经
济行为提供价值参考。
中国石油化工集团有限公司就此事项，提供了中国石化集财签
[2018]138 号总部机关签报。
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三、 评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象是江苏油服建设总公司的股东全部权益价值。
(二) 评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范
围内的资产包括流动资产、固定资产、无形资产等，总资产账面价值
为 21,046.73 万元；负债包括流动负债，总负债账面价值为 21,263.20
万元；净资产账面价值-216.47 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
评估范围内主要资产的情况如下：
1.存货
存货类资产为材料采购、原材料、产成品、在产品，材料采购主
要为防爆控制装置、变电站、电房等；原材料主要包括管材、法兰、
阀门、继电器等材料；产成品主要为自制的配电箱；在产品主要为配
电箱、配电屏、未决算的工程等。
2.房屋建（构）筑物
房屋建（构）筑物主要包括分布在扬州市邗江区的外购锋创国际
大厦、望月路门面房、龙蟠中路住宅，以及自建的综合办公楼、仓储
用房等。均正常使用中。
3.机器设备
机器设备主要为存放于各项目公司的发电机、电焊机、坡口机等，
机器设备均可正常使用。
4.车辆
车辆主要为办公及工程用车辆，包括轿车、多用途车、叉车等，
车辆目前均可正常使用。
5.电子设备
电子设备主要有空调、电脑、复印机、办公家具等，电子设备均
在正常使用中。
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6.土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共 5 宗，共计 17,324.21 平方米，均
已取得国有土地使用权证，除金国用（2007）第 2004 号、宁玄国用
2007 第 04207 号土地外，其余 3 宗土地证载权利人名称均为企业历史
曾用名、尚未办理名称变更手续，具体情况如下：
序 宗地名 与被评估
土地权证编号 土地位置 证载权利人
号 称 单位关系
金国用（2004） 办公楼 金湖县黎城镇黎城村 江苏石油勘探局油田建
1 分公司
第 0602 号 用地 六组 设处金洪工程公司
金国用（2007） 预制厂 江苏油田建设总公司金
2 金湖县衡阳南路北首 分公司
第 2004 号 房用地 洪工程公司
宁玄国用 2007 住宅用 玄武区龙蟠路中路 37 被评估单
3 江苏油田建设总公司
第 04207 号 地 号 04 幢 102 室 位
扬邗国用 2006 望月路 扬州市邗江区望月路 江苏油田建设处（江都）
4 分公司
第 31530 门面房 307 号 102 室 道桥工程公司
扬邗国用 2005 仓储用 扬州市邗江区公道镇 江苏石油勘探局油田建
5 分公司
第 051149 号 地 埝桥村 设处金洪工程公司
四、 价值类型
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、 评估基准日
本报告评估基准日是 2018 年 11 月 30 日。
评估基准日由委托方确定。
六、 评估依据
(一)经济行为依据
1.中国石化集财签[2018]138 号总部机关签报。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
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2.《中华人民共和国公司法》 2013 年 12 月 28 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议通过修正）；
3.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号）；
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009 年 8 月 27 日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）；
5.《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
6.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过）；
7.《中华人民共和国企业国有资产法》 2008 年 10 月 28 日第十一
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
8.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号，国务
院令第 588 号修订)；
9.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）；
10.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》(国资
办发[1992]36 号)；
11.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号）；
12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274 号）；
13.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权[2009]941 号）；
14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013] 64
号）；
15.《企业国有资产交易监督管理办法》国务院国资委 财政部令
第 32 号）；
16.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
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17.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家
税务总局令第 65 号）；
18.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36
号）；
19.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2013 年 12 月 7
日国务院令第 645 号第三次修订）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2017]32 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2017]34 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2017]36 号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38 号）；
9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39 号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42 号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)。
(四)权属依据
1.出资证明；
2.国有土地使用证；
3.房屋所有权证或者不动产权证书；
4.机动车行驶证；
5.有关产权转让合同；
6.其他有关产权证明。
(五)取价依据
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1.《基本建设财务规则》(中华人民共和国财政部令第 81 号，自
2016 年 9 月 1 日起施行)；
2.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境
保护部令 2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
3.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
4.《江苏省建筑与装饰工程计价定额》(2014)
5.《江苏省安装工程计价定额》(2014)
6.《省住房城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通
知》(苏建函价 [2018]761 号)
7.《关于发布江苏省建筑与装饰、安装、市政计价定额(2014 版)
中调整和增加机械的台班单价组成的通知》(苏建价函[2015]5 号)
8.《关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计价依据调整的
通知》(苏住建价[2016]3 号)
9.《扬州市工程造价信息》(2018 年 10 月)
10.《淮安市工程造价信息》(2018 年 10 月)；
11.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
12.企业提供的以前年度的财务报表；
13.企业与相关单位签订的原材料购买合同；
14.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
15.《财政部关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》
(财建[2016]504 号)；
16.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
4.《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第 678 号)；
5.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
6.致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告（致同审
字（2018）第 110ZC8406 号）；
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7.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、 评估方法
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值
的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基
础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评
估方法。
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业
务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分
析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方
法。对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业
人员应当采用两种以上评估方法进行评估。
本次评估选用的评估方法为：资产基础法。评估方法选择理由如
下：
收益法：江苏油服主要业务为与中石化集团系统内其他单位之间
的关联交易，江苏油服的收入成本受中石化集团整体规划关联影响很
大，未来产生的现金流量无法合理、准确量化，不具备采用收益法进
行评估的条件。
资产基础法：资产基础法从再取得资产的角度反映资产价值，即
通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。本次评估可收集到
评估基准日被评估企业各项资产和负债的详细资料，因此可采用资产
基础法进行评估。
市场法：由于难以找到与评估对象可比的上市公司或交易案例进
行市场法比较修正的充分数据，故本次没有采用市场法进行评估。
(一) 资产基础法
1．流动资产
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(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对
账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)应收账款、其他应收款，评估人员在对应收款项核实无误的基
础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相
信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部
分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场
调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部
分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿
依据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值
计算。
(3)预付账款，评估人员查阅相关材料采购合同或供货协议，了解
评估基准日至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况。对
于未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳
务等情况的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿依据表
明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估
值为零。
(4)外购原材料、材料采购，根据清查核实后的数量乘以现行市场
购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费
用，得出各项资产的评估值。
(5)产成品，一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况
决定是否加上适当的利润。评估基准日江苏油服基本盈亏持平，企业
产品销售对象基本为中石化集团系统内单位，故产成品以核实后的账
面价值作为评估值。
(6)在产品，评估人员抽查了在产品数量无误，核实了未结算工程
成本，抽查了部分成本计算凭证，核实了成本计算过程，本次评估在
产品参照产成品的评估方法进行评估。
(7)其他流动资产，评估人员向被评估单位调查了解了应负担的增
值税税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，
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以及评估基准日应交税费的记账凭证。以核实无误后的账面价值作为
评估值。
2．机器设备
根据企业提供的机器设备明细清单进行核对，做到账表相符，
同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权
属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备进行
必要的现场勘察和核实。
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，主要采用成本法评估，部分采用市场法评估。
(1)成本法
成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
A.重置全价的确定
对于需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价、运杂
费、安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不
需要安装的设备，重置全价一般包括：设备购置价和运杂费。同
时，根据“财税〔2008〕170 号”文件规定，对于增值税一般纳税人，
符合增值税抵扣条件的设备，设备重置全价应该扣除相应的增值
税。设备重置全价计算公式如下：
需要安装的设备重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费-设
备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置全价=设备购置价+运杂费-设备购置价中
可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
①购置价
主要依据市场询价、或参照《2018 中国机电产品报价手册》、或
参考最近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。对少数未能
查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算
购置价。
②运杂费
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运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有
关的各项杂费。运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置价×运杂费率
③安装工程费
参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重
量、人材机耗费程度，结合市场询价获得的信息，并考虑相关必要
的费用并根据相关法规综合确定。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装费。
④设备购置价中可抵扣的增值税
根据按国家相关政策计取相关可抵扣税额。
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置
税、牌照费等其它合理费用确定其重置全价。运输设备重置全价计
算公式如下：
重置全价=购置价+购置价×10%/(1+16%)+牌照费-购置价中可抵
扣的增值税
B.综合成新率的确定
①对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年
限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了
解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命
年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环
境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×
100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
③对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆
行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后
结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
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使用年限成新率=(规定使用年限－已使用年限)／规定使用年限
×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程
×100%
综合成新率=理论成新率×调整系数
C.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
(2)市场法
对于部分运输车辆、电子设备、办公家具和废弃设备，按照评
估基准日的二手市场价格或废品价格，采用市场法进行评估。
3．房屋建（构）筑物
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等
相关条件，自建房采用成本法评估，商品房采用市场比较法法进行
评估。
成本法
(1)重置全价的确定
重置全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
①建安综合造价的计算
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，根据初步设计或概算、
施工图、设计变更，依据房屋建构筑物所在地区现行的建筑安装定
额所规定的计算规则，计算出基本直接费，并按评估基准日当地人
工、材料、机械使用费的信息价格以及调差文件规定的调价办法计
算人、材、机价差。然后依据各地费用定额规定的取费规则计取其
他直接费、间接费、利润和税金。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
筑工程费。
由于本次评估的房产类资产位于江苏省扬州市和淮安市，故所
采用的定额及造价信息分别是：
《江苏省建筑与装饰工程计价定额》(2014)
《江苏省安装工程计价定额》(2014)
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《省住房城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知》
(苏建函价 [2018]761 号)
《关于发布江苏省建筑与装饰、安装、市政计价定额(2014 版)中
调整和增加机械的台班单价组成的通知》(苏建价函[2015]5 号)
《关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计价依据调整的通
知》(苏住建价[2016]3 号)
《扬州市工程造价信息》(2018 年 10 月)
《淮安市工程造价信息》(2018 年 10 月)
②根据各地工程项目的固定资产投资规模，参考国家有关部门
发布的相关收费文件及市场参考价，计算出评估基准日建设期所发
生的可行性研究费、建设单位管理费、招标代理费、勘查设计费、
环境评价费、工程监理费等前期及其他费用。见下表：
序号 费用名称 取费基数 费率
1 建设单位管理费 工程造价 1.82%
2 工程监理费 工程造价 2.02%
3 环境评价费 工程造价 0.36%
4 可行性研究费 工程造价 0.58%
5 勘察设计费 工程造价 3.51%
6 招投标代理费 工程造价 0.54%
合计 8.82%
③资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日同期金
融机构人民币贷款基准利率以建安工程费、前期及其他费用之和为
基数确定。
④可抵扣增值税：
可抵扣增值税=建安造价÷ 110%× 10%+前期及其他费用(不含建设
单位管理费)÷ 106%× 6%
(2)综合成新率的确定
对建(构)筑物进行现场勘察，即对建(构)筑物的基础、承重结构
(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水
卫、电照等各部分的实际使用状况作出判断，预计(构)筑物的尚可使
用年限，计算确定综合成新率。计算公式如下：
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综合率成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
对价值量小、结构简单的建(构)筑物直接经济寿命年限法确定成
新率。
年 限 法 成 新 率 =( 经 济 寿 命 年 限 - 已 使 用 年 限 )/ 经 济 寿 命 年 限
× 100%。
(3)评估值计算
评估值=重置全价× 综合成新率
市场法
选择符合条件的参照物，进行交易情况、交易时间、区域因
素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易
情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地
产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价
格指数/参照物房地产交易日价格指数-可抵扣增值税
4．土地使用权
根据现场勘查情况，对不同土地用途的待估宗地，依据评估准
则，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状
况，本次估价根据待估宗地的实际情况，采用基准地价系数修正法和
成本逼近法进行评估。
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正
表等评估成果，按照替代原则，对评估对象的区域条件和个别条件
等与其所处区域的平均条件相比较，并对照系数修正表选取相应的
修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在估价基准日价
格的方法。
采用基准地价系数修正法的计算公式为：
宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）=（基准地价
×（1+∑Ki）×K1×K2×K3×K4）
式中：K1---期日修正系数
∑Ki---影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
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K2---土地使用年期修正系数
K3---容积率修正系数
K4---其他因素修正
(2)成本逼近法
成本逼近法是以取得、开发土地所耗费的各项费用之和为主要
依据，再加上一定的利润、利息和土地增值收益来确定土地价格的
方法。计算公式：
土地价格=(土地取得费及有关税费+土地开发费用+投资利息+土
地开发利润+土地增值收益)×年期修正系数×其他因素修正
5．长期待摊费用
长期待摊费用是企业已经支出但应由本期及以后各期分摊，摊销
期限在一年以上的野外作业临时建筑、已支出维修基金等。在核实业
务内容、原始发生额等基础上，按摊余价值确认评估值。
6．负债
对于负债中应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、
应交税费，我们根据企业提供的各项目明细表，以经核实后账面值
作为其评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
评估人员于 2018 年 12 月 12 日至 2018 年 12 月 18 日对评估对象
涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
2018 年 12 月 12 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
1.拟定评估方案
2.组建评估团队
3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
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为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材
料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材
料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填
报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产
评估方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估
对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三) 现场调查
评估人员于 2018 年 12 月 12 日至 2018 年 12 月 18 日对评估对象
涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理
状况等进行了必要的调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明
细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
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(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋、土地使用权等资产的产权证明
文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业
核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
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根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，
与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内
容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报
告。
九、 评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重
大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
3.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策
性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
4.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
5.除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
6.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位
造成重大不利影响。
(二) 特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产
评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
根据以上评估工作得出评估结论如下：
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江苏油服建设总公司评估基准日总资产账面价值为 21,046.73 万
元，评估价值为 22,001.99 万元，增值额为 955.26 万元，增值率为 4.54%；
总负债账面价值为 21,263.20 万元，评估价值为 21,263.20 万元，评估
无增减值；净资产账面价值为-216.47 万元，净资产评估价值为 738.79
万元，增值额为 955.26 万元。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2018 年 11 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 13,349.26 13,349.26 0.00 0.00
非流动资产 2 7,697.48 8,652.74 955.26 12.41
其中：长期股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
固定资产 5 7,517.40 8,103.69 586.29 7.80
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
油气资产 7 0.00 0.00 0.00
无形资产 8 123.86 492.82 368.97 297.90
其中：土地使用权 9 123.86 492.82 368.97 297.90
其他非流动资产 10 56.22 56.22 0.00 0.00
资产总计 11 21,046.73 22,001.99 955.26 4.54
流动负债 12 21,263.20 21,263.20 0.00 0.00
非流动负债 13 0.00 0.00 0.00
负债总计 14 21,263.20 21,263.20 0.00 0.00
净资产 15 -216.47 738.79 955.26
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本次评估范围内的已经办理房地产权证的房屋建筑物共计 64
项，其中商品房建筑面积 7,433.54 平方米 ，扬州市邗江区望月路 307
号 102 室证载权利人为江苏油田建设处（江都）道桥工程公司，为企
业历史曾用名，尚未变更。被评估单位已承诺上述房屋的所有权归其
所有，如因房屋产权引起的纠纷，由其承担全部责任。本次评估未考
虑上述房屋后续更名、办证费用。
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江苏油服建设总公司 100%股权项目资产评估报告
(二)企业申报的江苏油田建设总公司金洪工程公司衡 阳 路 办 公
楼，房产证号为金房字第 1468 号，该房屋建筑物共 7 层，建筑面积
5,880 平方米，该房屋所对应出让性质土地使用权证为金国用（2007）
第 2004 号，土地面积 5,023.20 平方米，2001 年江苏油田建设总公司
将该房屋 1、2 层出售，但房产及土地未分割办证，本次评估以 5/7
的房产和土地面积占比分别计算房产及土地使用权评估值，未考虑将
来因房屋产权管理部门分割办证后可能产生的面积差异影响。
(三)本次评估范围内的 5 宗土地均已取得国有土地使用权证，除
金国用（2007）第 2004 号、宁玄国用 2007 第 04207 号土地外，其余 3
宗土地证载权利人名称均为企业历史曾用名、尚未办理名称变更手
续，具体情况如下：
序 宗地名 与被评估
土地权证编号 土地位置 证载权利人
号 称 单位关系
金国用（2004） 办公楼 金湖县黎城镇黎城村 江苏石油勘探局油田建
1 分公司
第 0602 号 用地 六组 设处金洪工程公司
金国用（2007） 预制厂 江苏油田建设总公司金
2 金湖县衡阳南路北首 分公司
第 2004 号 房用地 洪工程公司
宁玄国用 2007 住宅用 玄武区龙蟠路中路 37 被评估单
3 江苏油田建设总公司
第 04207 号 地 号 04 幢 102 室 位
扬邗国用 2006 望月路 扬州市邗江区望月路 江苏油田建设处（江都）
4 分公司
第 31530 门面房 307 号 102 室 道桥工程公司
扬邗国用 2005 仓储用 扬州市邗江区公道镇 江苏石油勘探局油田建
5 分公司
第 051149 号 地 埝桥村 设处金洪工程公司
被评估单位已承诺上述土地使用权归其所有，如因产权引起的纠
纷，由其承担全部责任。
对于上表中序号 3 、序号 4 土地，分别在房屋建筑物申报表所对
应商品房中按房地合一价格评估。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用
途、只能由资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。本 资 产
评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒
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江苏油服建设总公司 100%股权项目资产评估报告
资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托人和被评估单位营业执照；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件六、签名资产评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券期货相关业务
评估资格证书复印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件十、资产评估师职业资格证书登记卡复印件；
附件十一、其他重要文件。
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