国美通讯：关于投资性房地产会计政策变更的公告2017-10-31
证券代码：600898 证券简称：国美通讯 公告编号：2017-58
国美通讯设备股份有限公司
关于投资性房地产会计政策变更的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
本次会计政策变更后，若投资性房地产项目所在地的房地产市场出现大
幅变动则会导致公允价值变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
一、会计政策变更情况概述
国美通讯设备股份有限公司（下称“国美通讯”或“公司”）于2017年1月终
止家电零售业务，完成家电零售业务相关流动性资产的置出，原用于家电零售门
店的自有房产物业转为对外出租，计入投资性房地产。现公司自2017年10月1日
起对投资性房地产的后续计量模式进行变更，即由成本计量模式变更为公允价值
计量模式，公司于2017年10月27日召开第十届董事会第五次会议、第十届监事会
第四次会议，审议通过了《关于投资性房地产会计政策变更的议案》。具体情况
如下：
（一）变更日期：
自 2017 年 10 月 1 日起执行。
（二）变更原因：
公司对投资性房地产的计量方法为成本计量模式，鉴于公司所持有的投资性
房地产随着其所处区域内的经济发展，区域内房地产价值产生变动，公允价值计
量模式比成本计量模式更能动态反映投资性房地产的公允价值。公司所持有的投
资性房地产所在地有活跃的房地产租赁市场，公司能够从房地产租赁市场上取得
同类或类似房地产的租赁市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允
价值做出科学合理的估计，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。
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为了更加客观的反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信
息的准确性，根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》、《企业会计准则第
28 号——会计政策、会计估计变更和会计差错》及上海证券交易所的相关规定，
公司自 2017 年 10 月 1 日起对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，
由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
（三）变更内容
1、本次会计政策变更前采用的会计政策。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包
括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房
地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净
残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿
命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：
类 别 预计使用寿命（年） 预计净残值率 年折旧（摊销）率
土地使用权 50 - 2.00
房屋建筑物 30 5.00 3.12
2、本次会计政策变更后采用的会计政策
公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进
行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公
允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的投资性
房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价
值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用
公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计
价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的
公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。已采用公允价值模式计
量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
二、会计政策变更对公司的影响
1、根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》、《企业会计准则第 28
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号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定，本次会计政策变更需要对
公司以前年度财务报表进行追溯调整，追溯调整对公司 2016 年度合并财务报表
影响如下：
（1）对合并资产负债表项目的影响：
2016 年 12 月 31 日累计影响金额
项目
（影响金额：增加+/减少-）
投资性房地产 682,484.99
递延所得税负债 170,621.25
其他综合收益 -
盈余公积 51,186.37
未分配利润 460,677.37
归属于母公司股东权益 511,863.74
（2）对合并利润表项目的影响：
2016 年 1-12 月影响金额
项目
影响金额：增加+/减少-
公允价值变动损益 410,000.00
营业成本 -1,086,072.55
所得税费用 374,018.14
归属于母公司股东的净利润 1,122,054.41
2、公司 2017 年第三季度报告已经适用变更后的投资性房地产会计政策进行
编制。本次会计政策变更对公司 2017 年 9 月 30 日及 2017 年 1-9 月财务报表的
影响如下：
（1）对合并资产负债表项目的影响：
2017 年 9 月 30 日累计影响金额
项目
（影响金额：增加+/减少-）
投资性房地产 106,200,085.78
递延所得税负债 26,550,021.44
其他综合收益 72,965,799.76
盈余公积 51,186.37
未分配利润 6,633,078.21
归属于母公司股东权益 79,650,064.34
（2）对合并利润表项目的影响：
2017 年 1-9 月影响金额
项目
影响金额：增加+/减少-
公允价值变动损益 2,446,500.00
营业成本 -5,783,367.78
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所得税费用 2,057,466.94
归属于母公司股东的净利润 6,172,400.84
公司聘请北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）对公司持有的投资
性房地产的公允价值进行合理测算评估，并出具了相关的投资性房地产评估咨询
报告，投资性房地产的公允价值系根据上述评估结果参考确定。同时聘请大华会
计师事务所（特殊普通合伙）对本次投资性房地产会计政策变更出具专项报告。
公司持有的投资性房地产采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，
更能动态反映投资性房地产的公允价值，亦便于管理层及投资者及时了解公司投
资性房产的公允价值。同时，会计准则规定“已采用公允价值模式计量的投资性
房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”，若投资性房地产项目所在地的房
地产市场出现大幅变动则会导致公允价值变动，可能会增加公司未来年度业绩波
动的风险。
三、董事会关于本次会计政策变更的专项说明及审议本次会计政策变更的
情况
公司于 2017 年 10 月 27 日召开第十届董事会第五次会议，会议以 7 票同意、
0 票反对、0 票弃权的表决结果，审议通过《关于投资性房地产会计政策变更的
议案》。同时，公司董事会针对本次会计政策出具专项说明。董事会认为本次的
会计政策变更，符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》、《企业会计
准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和会计差错》的要求，能够更全面、
真实、准确、公允地反映公司的财务状况和经营成果，符合相关法律法规的规定
和公司实际生产经营情况，不存在损害公司及股东利益的情形。
四、独立董事、监事会和会计师事务所的结论性意见
（一）独立董事意见
公司本次会计政策变更,符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》、
《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的要求,本
次会计政策变更的决策程序符合法律、法规和《公司章程》的有关规定。本次投
资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式，能够更加客观、
公允地反映公司的财务状况和经营结果，不存在损害公司及股东利益的情形。因
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此，我们同意本次投资性房地产会计政策变更。
（二）监事会意见
监事会认为：公司本次会计政策变更，对公司所持有的投资性房地产的后续
计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式符合《企业会计准则第 3 号—投资
性房地产》的相关规定，能够动态地反映公司所持有的投资性房地产的公允价值，
没有损害公司和全体股东的利益。
因此，同意公司持有的投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允
价值计量模式。
（三）会计师事务所意见
大华会计师事务所（特殊普通合伙）针对公司本次投资性房地产会计政策变
更出具了专项说明，具体内容详见于《国美通讯设备股份有限公司会计政策变更
的专项说明》（大华特字[2017]003803 号）。
五、备查文件
（一）第十届董事会第五次会议决议
（二）第十届监事会第四次会议决议
（三）董事会关于会计政策变更的专项说明及独立董事出具的独立意见；
（四）《国美通讯设备股份有限公司会计政策变更的专项说明》（大华特字
[2017]003803 号）
（五）《国美通讯设备股份有限公司拟核实资产价值涉及的投资性房地产评
估咨询报告》（北方亚事咨评字[2017]第 01-156 号）
特此公告。
国美通讯设备股份有限公司董事会
二〇一七年十月二十七日
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