北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
北京北辰实业股份有限公司
2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 普华永道中天会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
1.5 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
1.6 公司负责人贺江川、主管会计工作负责人赵惠芝及会计机构负责人（会计主管人员）吴
子辉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 北辰实业
股票代码 601588
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 北京北辰实业股份
股票代码 0588
股票上市交易所 香港交易所
股票简称 08 北辰债
股票代码 122013
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇欣大厦 A 座 707
邮政编码 100101
公司国际互联网网址 http://www.beijingns.com.cn
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn
2.2 联系人和联系方式
1
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
北京市朝阳区北辰东路 8 号汇 北京市朝阳区北辰东路 8 号汇
联系地址
欣大厦 A 座 707 欣大厦 A 座 707
电话 010-64991277 010-64991277
传真 010-64991352 010-64991352
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同
2010 年 2009 年 2008 年
期增减(%)
营业收入 5,564,129,051.00 4,900,963,040.00 13.53 4,181,270,618.00
利润总额 436,346,307.00 963,328,013.00 -54.70 806,685,842.00
归属于上市公司股东
203,058,165.00 577,102,372.00 -64.81 448,929,262.00
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 202,202,694.00 588,857,875.00 -65.66 468,823,074.00
的净利润
经营活动产生的现金
-661,903,655.00 407,280,857.00 -262.52 2,465,966,116.00
流量净额
本期末比上年
2010 年末 2009 年末 2008 年末
同期末增减(%)
总资产 25,740,009,334.00 26,355,970,840.00 -2.34 25,619,295,384.00
所有者权益（或股东权
9,175,655,893.00 9,059,788,718.00 1.28 8,586,279,207.00
益）
3.2 主要财务指标
本期比上年同期增
2010 年 2009 年 2008 年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.06 0.17 -64.71 0.13
稀释每股收益（元／股） 0.06 0.17 -64.71 0.13
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／
0.06 0.17 -64.71 0.14
股）
加权平均净资产收益率（%） 2.23 6.55 减少 4.32 个百分点 5.34
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益
2.22 6.68 减少 4.46 个百分点 5.58
率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） -0.20 0.12 -266.67 0.73
2010 年 本期末比上年同期 2008 年
2009 年末
末 末增减(%) 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 2.73 2.69 1.49 2.55
2
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -643,115
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 4,010,353
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,796,884
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,525,000
所得税影响额 -290,229
少数股东权益影响额（税后） 50,346
合计 855,471
3.3 境内外会计准则下会计数据差异
3.3.1 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
净利润 净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 203,058,165 577,102,372 9,175,655,893 9,059,788,718
按国际会计准则调整的项目及金额：
冲回中国准则下
投资性房地产所 127,516,835 67,784,628 611,988,107 484,471,282
计提折旧(a)
投资性房地产公
允值变化对损益 766,526,000 860,783,000 3,030,804,000 2,264,280,000
影响(a)
1997 年企业改制
资产评估产生的 2,686,000 2,686,000 -16,807,000 -19,493,000
差异(b)
按国际会计准则 1,099,787,000 1,508,356,000 12,801,641,000 11,789,047,000
3.3.2 境内外会计准则差异的说明：
(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊
销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应
计提折旧或摊销。
(b)本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的
评估值作为入账价值，在香港财务报告准则下，该部分评估增值未予确认。
3
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
比例 发行 送 其 小 比例
数量 金转 数量
(%) 新股 股 他 计 (%)
股
一、有限售条件
股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中： 境内非国
有法人持股
境内自然
人持股
４、外资持股
其中： 境外法人
持股
境外自然
人持股
二、无限售条件
流通股份
1、人民币普通股 2,660,000,000 79.002 2,660,000,000 79.002
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
707,020,000 20.998 707,020,000 20.998
资股
4、其他
三、股份总数 3,367,020,000 100 3,367,020,000 100
限售股份变动情况表
□适用 √不适用
4
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 337,157 户
前十名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 数量
北京北辰实业集团
国有法人 34.482 1,161,000,031 0 冻结 150,000,000
公司
HKSCC
NOMINEES 境外法人 20.365 685,704,498 0 无
LIMITED
北京王府井百货
（集团）股份有限 国有法人 4.069 137,000,000 0 无
公司
中航鑫港担保有限 境内非国
2.185 73,573,353 0 无
公司 有法人
浙江海越股份有限 境内非国
0.802 27,000,000 0 无
公司 有法人
中国光大银行股份
有限公司－国投瑞 境内非国
0.681 22,939,294 0 无
银景气行业证券投 有法人
资基金
中国人寿保险股份
有限公司－分红－
国有法人 0.383 12,899,917 0 无
个人分红－005L－
FH002 沪
浙江农资集团有限 境内非国
0.255 8,600,000 0 无
公司 有法人
华润深国投信托有
境内非国
限公司－福祥新股 0.196 6,600,000 0 无
有法人
申购 3 号信托
境内自然
张小霞 0.158 5,329,511 0 无
人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份的数
股东名称 股份种类及数量
量
北京北辰实业集团公司 1,161,000,031 人民币普通股 1,161,000,031
HKSCC NOMINEES LIMITED 685,704,498 境外上市外资股 685,704,498
北京王府井百货（集团）股份有
137,000,000 人民币普通股 137,000,000
限公司
中航鑫港担保有限公司 73,573,353 人民币普通股 73,573,353
浙江海越股份有限公司 27,000,000 人民币普通股 27,000,000
5
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
中国光大银行股份有限公司－
国投瑞银景气行业证券投资基 22,939,294 人民币普通股 22,939,294
金
中国人寿保险股份有限公司－
分 红 － 个 人 分 红 － 005L － 12,899,917 人民币普通股 12,899,917
FH002 沪
浙江农资集团有限公司 8,600,000 人民币普通股 8,600,000
华润深国投信托有限公司－福
6,600,000 人民币普通股 6,600,000
祥新股申购 3 号信托
张小霞 5,329,511 人民币普通股 5,329,511
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股
份，为代表多个客户持有；第 3 大股东北京王府井百货（集团）股
上述股东关联关系或一致行动 份有限公司与本公司控股股东北辰集团的实际控制人均为北京市
的说明 人民政府国有资产监督管理委员会；公司未知其余股东之间是否存
在关联关系，也未知其余股东是否属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］
94 号）文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管
理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，公司控股股东北京北
辰实业集团公司持有的 150,000,000 股股份目前处于冻结状态。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
北京北辰实业集团公司（以下简称北辰集团）为本公司的控股股东，持有本公司 34.482%
的股权。北辰集团主要从事房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游接待等。
本公司实际控制人是北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称北京市国资
委）。北京国有资本经营管理中心是北京市国资委独家出资成立的全民所有制企业。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 北京北辰实业集团公司
单位负责人或法定代表人 沙万泉
成立日期 1992 年 8 月 3 日
注册资本 700,000,000
房地产开发、商品销售、餐饮、会议承接、旅游
主要经营业务或管理活动
接待
4.3.2.3 实际控制人情况
6
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 北京市人民政府国有资产监督管理委员会
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
是否
在股
报告期
东单
内从公
位或
司领取
其他
的报酬
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 关联
总额
单位
（万
领取
元）（税
报
前）
酬、
津贴
贺江川 董事长 男 47 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 0 是
董事、
赵惠芝 女 57 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 62.00 否
总经理
刘建平 董事 男 57 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 0 是
陈冀 董事 男 59 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 0 是
独立董
龙涛 男 59 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 8.57 否
事
独立董
甘培忠 男 55 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 8.57 否
事
独立董
黄翼忠 男 43 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 8.57 否
事
何文玉 监事长 男 57 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 0 是
陈援朝 监事 男 58 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 0 是
柳耀中 监事 男 56 2009 年 5 月 19 日 2012 年 5 月 19 日 0 是
副总经
刘焕波 男 53 2002 年 9 月 24 日 至今 53.51 否
理
副总经
刘铁林 男 48 2002 年 9 月 24 日 至今 53.51 否
理
7
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
副总经
司海群 男 56 2004 年 6 月 2 日 至今 53.30 否
理
104.85
（含
副总经 40.20
曾劲 男 41 2009 年 1 月 16 日 至今 否
理 万元长
期出差
补贴）
董事会
郭川 男 42 2004 年 2 月 27 日 至今 44.60 否
秘书
合计 / / / / / 397.48 /
报告期内公司现任董事、监事和高级管理人员均未买入、卖出或持有公司股票。此
外，公司也未实施股权激励计划或授予任何一位董事、监事和高级管理人员限制性股票。
§6董事会报告
6.1 致股东的信
各位股东：
本人代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一零年十二月三十一日之年度经营业绩
报告。
二零一零年，国际金融危机影响的严重性和世界经济复苏的曲折性远超预期，在全球需
求依然不足的大背景下，我国依靠调整经济结构、全力扩大内需的方式，成功保持国民经济
继续平稳快速增长。就房地产市场而言，经历了贯穿全年的深度调控，成交仍小幅上升，表
明现阶段刚性需求依然强劲；土地市场受供需矛盾和楼市持续看涨预期的刺激，土地价格高
位运行并屡创新高，部分地区甚至出现过热迹象。就投资物业和商业物业而言，虽然市场需
求受益于宏观经济快速增长和外部环境不断好转而稳步回升，但由于产品供给快速增加，导
致部分业态供需矛盾仍然突出，竞争程度不断升级。
面对复杂多变的外部环境和日趋激烈的市场竞争，期间公司又经历了房地产市场深度调
控、新增物业起步爬坡、北辰福第（双限房部分）承担社会责任但毛利率相对不高和国家会
议中心、北辰世纪中心写字楼等项目投入运营后利息费用不再资本化，在这些因素叠加影响
下，公司营业收入同比有所上升，利润水平却出现较大下降，使二零一零年成为公司自上市
以来经营压力最大的一年。
面对压力，虽然经营业绩有所波动，但在管理层和全体员工的辛勤努力下，公司积极应
对、稳健运营，成功将这种资产规模迅速扩大、发展再上台阶所产生的波动，转化为企业波
浪式前进和螺旋式上升过程中发展力量的再一次积蓄和凝聚，进而使二零一零年成为公司为
未来发展奠定坚实基础的关键一年。报告期内，公司发展物业现有项目扎实推进、土地储备
择机增加，重点项目长沙北辰三角洲首期开盘当日基本售罄，持有型物业存量资产经营稳步
回升，新增资产快速爬坡，其中国家会议中心更创造了奥运场馆设施赛后第一个完整经营年
度就实现盈利的纪录，公司经营不仅呈现诸多亮点，可持续发展能力也得到显著提升。
按照中国财务报告准则，截至二零一零年十二月三十一日，由于投资物业经营面积大幅
8
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
增加，公司实现营业额人民币 556,412.9 万元，同比上升 13.53%，但受前述因素影响，报告
期内公司实现利润总额、净利润和归属于母公司股东的净利润分别为人民币 43,634.6 万元、
30,451.7 万元和 20,305.8 万元，分别下降 54.70%、57.38%和 64.81%。每股收益为人民币 0.06
元，较二零零九年下降 64.71%。
展望二零一一年，从外部环境来看，长期困扰欧洲国家的主权债务危机仍在继续，国际
金融危机的阴霾也还未真正散去，尽管世界经济有望继续恢复增长，但不稳定、不确定因素
依然存在。从内部环境来看，我国经济总量虽然已经位居世界第二，但结构性矛盾仍然突出，
经济增长内在动力仍显不足。针对这一局面，国家将以"促增长、稳物价和调结构"为发展核
心，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断增强宏观调控的针对性、灵活性和有效性，
进而保持国民经济平稳健康增长。
二零一一年伊始，相继出台的"国八条"和试点房产税，预示针对房地产市场的宏观调控
将更加严厉和深入，而农历新年刚过就迅速加息，显示经济增速企稳下的流动性紧缩格局已
成必然。尽管旺盛的刚性需求仍然存在，但在进入加息周期和去杠杆化、去泡沫化等因素的
影响下，房地产市场或将面临波动发展，而随着保障性住房体系建设的不断完善和购房者预
期的不断变化，未来楼市也将在动态中达到新的均衡。投资物业和商业物业虽然整体仍面临
供需矛盾加大和市场竞争激烈的局面，但在加快转变经济发展方式和推动消费结构升级的宏
观背景下，未来增长潜力依然巨大。此外，随着"十二五"期间北京作为"国际活动聚集之都、
世界高端企业总部聚集之都"的倾力打造和"国际商贸中心"的加速建设，北京在向中国特色
世界城市转变的同时，北京市的投资物业和商业物业发展空间也必将更加广阔。
二零一一年，公司将以提高经营能力为核心，通过深入研究宏观经济和政策的变化，不
断加强对新形势下市场走势的预判能力和市场机遇的把握能力，强化会展对其他业态的带动
作用，着力提升收益水平，持续打造品牌竞争力，择机增加土地储备，进一步增强公司竞争
优势和可持续发展能力。发展物业将根据市场变化，重点提高项目周转速度和风险管控能力，
全力推进产品销售和高品质项目开发建设，为公司收益水平的增长奠定坚实基础。长沙北辰
三角洲将在销售筹备和工程建设按计划有序推进的前提下，继续优化和完善各期产品的规划
设计，积极推进沿江商业公建组团的招商和商业商务氛围的积淀，提升产品的性价比和项目
的综合竞争力。投资物业不断深化并创新"会展联销"的经营模式，打造北辰品牌优势，深入
挖掘存量资产的经营潜力，快速完成国家会议中心、北辰世纪中心写字楼等新增资产的经营
爬坡，推动投资物业收益水平的上升。商业物业继续完善多店经营的运行模式和管理架构，
加大联合营销推广力度，提升北辰商业的品牌形象，稳步提高存量项目的收益水平，努力缩
短新开项目的经营爬坡期，全力推进商业物业经营业绩的增长。
各位股东，二零一一年，公司经营开发最困难的时期已经过去。公司不仅将再次进入上
升通道，而且过去几年的巨大投入，也将换来公司快速发展的新局面。
作为一家以物业投资和物业开发为基本业务的国有控股房地产企业，公司有幸成为中国
第一家 H 股地产上市公司，并成为第一家、也是目前唯一一家回归 A 股的 A+H 股地产上市
公司。公司承载的不仅是资本市场的殷切期望，更是投资人的无比信任，而这也是公司作为
公众公司所必须直面的压力。面对这份期望，面对这份信任，全体北辰人有决心、更有信心，
9
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
不负重托，不辱使命，在追求股东价值最大化的同时，为实现公司"创造物业价值，筑就百
年基业"的历史使命和"创建全国大型一流房地产综合运营企业"的战略目标而努力奋斗。
最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并
对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！
6.2管理层讨论与分析
一、经营环境
二零一零年，尽管各国经济先后走出衰退并开始复苏，但是发达国家和新兴市场复苏进
程，以及实体经济和虚拟经济复苏进程的不平衡，使得世界经济复苏的曲折性远超预期。面
对全球需求依然不足和仍处于缓慢回升过程的世界经济，我国在以“调结构、扩内需、促增
长”的发展目标指引下，通过实施积极的财政政策和灵活、有针对性的适度宽松货币政策，
实现了投资增速的高位企稳和消费增速的不断回升，国民经济继续保持平稳快速增长，全年
GDP 增速达到 10.3%。
1、发展物业
二零一零年，房地产市场的深度调控贯穿全年，国家及有关部门自四月起连续出台调控
政策，通过加大保障性住房供应、加强土地增值税清算、提高首付款比例、严格“二套房”
认定、停发“三套房”贷款、限定家庭购房套数等形式，重点调整住房供应结构，抑制投资、
投机性购房需求，并导致房地产市场中的观望气氛再次出现，成交尽管在刚性需求带动下持
续小幅回升，但增速大幅回落，销售压力开始显现。二零一零年全国房地产市场商品住宅平
均销售价格为 4,723 元/平方米，同比小幅上升 5.9%，销售面积和销售金额分别为 93,051 万
平方米和 43,953 亿元，虽然分别上涨 8.0%和 14.4%，但增速较一季度大幅回落 26.2 个百分
点和 40.8 个百分点。
北京房地产市场在国家及有关部门宏观调控和地方细则的叠加影响下，销售价格在四月
份达到顶峰后冲高回落，销售持续下滑，市场一度呈现“量价齐跌”的局面。然而随着政策
效应的逐步减退和刚性需求的依然强劲，年末市场再度出现“量价齐升”的局面。全年北京
市商品住宅平均售价为 17,151 元/平方米，虽然较一至四月最高时的平均价格下降了 11.8%，
但同比仍大幅上涨 29.7%。此外，二零一零年北京市商品住宅销售面积和销售金额分别为
1,201 万平方米和 2,060 亿元，较二零零九年分别下降 36.1%和 17.1%，其中商品住宅批准上
市面积为 1,191 万平方米，供销比达到 0.99 倍，较上年同期的 0.59 倍大幅上升，供求矛盾
开始显现。
相比于北京成交水平的大幅下滑，长沙房地产市场仍处于快速上升期，在强劲的刚性需
求及一线城市的挤出效应带动下，长沙商品房销售量不断攀升，房价逐月走高。二零一零年
长沙市商品住宅销售面积达到 1,624 万平方米，同比增长 19.7%，相对于 1,331 万平方米的
批准上市面积，供不应求的局面显示长沙房地产市场仍处于快速发展阶段。随着众多全国知
名房企的加速进入和沿江及高端产品的相继入市，不仅快速提升了长沙房地产市场的消费，
销售价格也屡创新高，全年商品住宅销售均价为 4,322 元/平方米，同比上涨 22.3%，其中十
二月的销售均价更达到 4,960 元/平方米，较上年同期的 3,751 元/平方米大幅上升 32.2%。
10
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2、投资物业（含酒店）
二零一零年，随着宏观经济的快速增长和外部环境的不断好转，北京投资物业市场的需
求稳步回升，并呈现出逐渐回暖的态势。其中，会展市场在北京市积极调整城市功能定位、
建设世界城市的背景下，得益于经济的快速增长和培训及会展需求的不断增加，市场持续提
升，对相关行业的拉动作用愈发明显；高星级酒店市场新增供应放缓，随着海外入境人员的
大幅增加和高端商旅客户的快速恢复，平均房价和出租率逐渐回升；写字楼市场受活跃的大
宗交易和旺盛的内资需求带动，市场净吸纳量快速增长，空置率不断下降，市场整体租金稳
中有升；公寓市场在跨国公司商务活动增加和租房预算提高等因素推动下，经营状况企稳反
弹，加之预期存量下降，供需矛盾有所缓和。
3、商业物业
北京商业市场在扩大内需优惠政策的刺激下，累计实现社会消费品零售额 6,229.3 亿元，
同比增长 17.3%，城镇居民家庭人均可支配收入为 29,073 元，同比增长 8.7%。随着人均可
支配收入稳定增长和消费优惠政策的持续实施，消费增幅快速回升，商业已经成为拉动北京
经济发展的最重要引擎。得益市场的优异表现，北京商业市场迎来了开业高峰，共计 16 个
约 113 万平方米的商业物业项目进入市场，“购物中心+百货+超市+影院+X”的多元业态商
业模式逐渐成为发展趋势。在经历了 2 年的金融危机低谷后，虽然国内外零售品牌不断加大
扩张力度，纷纷新开或增设门店，但由于供过于求的形势并未根本改变，市场中供需矛盾仍
然突出。
二、报告期经营回顾
二零一零年，面对深度的宏观调控和日益激烈的市场竞争，公司加强对新形势下房地产
市场的趋势研究和机会把握，在现有项目扎实推进、择机扩充京内优质项目储备的同时，不
断深化“会展联销”的营销策略，重点强化会展业对其他业态的带动作用，存量资产经营稳
步回升，增量资产快速爬坡，公司可持续发展能力显著提升。二零一零年，受投资物业经营
面积大幅增加带动，公司实现营业收入人民币 556,412.9 万元，同比上升 13.53%，但由于商
品房开发结算周期、北辰福第（双限房部分）毛利率相对不高和大量新增投资物业处于经营
爬坡期、利息费用不再资本化处理等因素影响，公司实现利润总额、净利润和归属于母公司
股东的净利润分别为人民币 43,634.6 万元、30,451.7 万元和 20,305.8 万元，分别下降 54.70%、
57.38%和 64.81%。此外，报告期内公司严格压缩可控费用，实现了既定目标。
1、发展物业
11
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
面对严厉的房地产行业宏观调控，公司以市场为导向、以客户需求为核心，根据项目特
点采取有针对性的营销策略，在有限的可售资源中，顺利完成了销售计划。同时，公司通过
对北京房地产市场走势的深入研究和土地市场供应的密切跟踪，年内新增北京市顺义区马坡
镇 21 万平方米的优质项目储备，进一步提高了公司项目储备和可持续发展能力。
二零一零年九月，公司北辰福第（双限房部分）如期实现了客户的大规模入住。作为关
系到民生的政策性住房，责任重大，公司克服时间短、任务重的困难，全力保竣工、保验收、
保入住，截至年末，已累计入住 3087 户，实现了这些中低收入家庭“居者有其屋”的安居
梦想。公司作为国有控股的上市公司，不仅以实际行动履行了社会责任、取得了良好的社会
效益，更为北京市保障性住房的建设起到积极的推动作用。
在京内项目顺利运作的同时，公司加速推进长沙北辰三角洲的市政道路建设和项目工程
施工，区域内委托代建的“四纵七横一环”路网建设全面启动，首开区一期（D3 区）住宅
提前封顶，首开区二期（E5 区）住宅主体结构施工平均达到地上 10 层，80 万平方米沿江
商业公建和住宅组团（A1、D1 区）的方案设计不断优化和深化，地下工程建设全面展开。
为进一步提升项目的综合实力和竞争优势，公司结合项目“以文化休闲为驱动，以商务商业
为引领，以生态居住为主体”的开发理念，联手七大世界顶级规划设计机构，持续完善住宅、
商业、交通、景观等规划设计，积极推进招商和教育资源的引入，确定了洲际酒店集团为滨
江酒店的管理方，与华谊兄弟合作建设中南地区旗舰型 IMAX 影院，成功实现名校雅礼中
学和清水塘小学的进驻，商业地产和教育地产打造取得了良好开端。二零一零年十月，经过
3 年多的辛勤耕耘，长沙北辰三角洲项目首开区一期（D3 区）住宅推向市场。作为长沙乃
至长株潭城市圈区位最优、景观最佳、配套最全的城市综合体，项目一经面世便受到市场追
捧，开盘当日销售率达到 90%，截至年末实现签约面积 14.2 万平方米，签订合同金额 104,926
万元，平均销售价格达到 7,400 元/平方米，一举成为长沙房地产市场中最为耀眼的明星楼盘。
二零一零年，公司发展物业实现营业收入 369,643.2 万元，同比小幅上升 3.30%，但受
商品房开发结算周期和北辰福第（双限房部分）毛利率相对不高的影响，税前利润为人民币
12
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
56,798.0 万元，较去年同期下降 50.96%。报告期内，公司发展物业实现新开工面积 112 万平
方米，开复工面积 217 万平方米，竣工面积 64 万平方米。受可售面积减少的影响，发展物
业实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 245,742 万元和 24.6 万平方米，市场占有率同
比有所下降。
二零一零年公司在售项目销售及结算统计表
总可售 累计 剩余 2010 年
公司权
项目名称 面积（万 可售面积
销售面积 结算面积 销售面积 销售金额 结算面积 结算金额 益（%）
m2） （万 m2）
（万 m2） （万 m2） （万 m2） （万元） （万 m2） （万元）
绿色家园住宅 95.03 92.51 92.02 2.52 0.41 5,095 1.79 21,307 100%
绿色家园商业及
13.91 9.02 8.04 4.89 3.03 36,489 7.04 88,078 100%
写字楼
北辰香麓一期（B
6.09 3.81 2.53 2.28 1.58 21,721 2.53 33,141 100%
区）
北辰香麓二期（D
6.86 3.74 —— 3.12 3.74 60,651 —— —— 100%
区）
北辰福第（双限房
28.77 25.55 25.23 3.22 0.88 5,196 25.23 148,666 100%
部分）
香山清琴 14.37 14.37 13.33 0 0.82 11,665 1.51 78,452 50.2%
北辰三角洲 D3 区 21.79 14.18 —— 7.61 14.18 104,926 —— —— 100%
注释：①报告期内，受政策影响公司长河玉墅及碧海方舟 2 个低密度项目的二期仍尚
未开工，待开发建筑面积分别为 16.62 万平方米和 2.40 万平方米，公司所占权益分别为 98.5%
和 50.2%，目前上述项目的方案报批均已取得实质性进展，长河玉墅已经完成规划方案的公
示，碧海方舟也已经完成职能部门的规划意见征求，2 个项目的施工前期准备有序推进，一
旦获得批准就可迅速开工并实现对公司销售业绩的支持；②上表未包含各项目可供销售的车
位统计。
2、投资物业（含酒店）
二零一零年，随着总建筑面积 53 万平方米的国家会议中心、北辰世纪中心写字楼、北
辰洲际酒店和国家会议中心大酒店全面投入使用，公司投资物业（含酒店）经营面积迅速由
51 万平方米上升至 104 万平方米 ①。公司投资物业（含酒店）无论经营规模，还是资产质
量，均在行业或房地产类上市公司中处于领先地位。
报告期内，受经营面积增加带动，公司投资物业（含酒店）实现营业收入人民币 141,429.8
万元，同比大幅上升 72.70%。在不考虑国家会议中心及配套项目利息费用分摊的情况下，
投资物业实现税前利润人民币 22,723.7 万元，较二零零九年同期大幅上涨 257.03%。
尽管新增项目集中处于经营爬坡给公司带来了较大的经营压力，但投资物业通过不断提
升市场预判能力、营销推广能力和专业经营能力，继续深化“以会展为龙头，大力推进会展
①
物业组合包括 2 个会议中心（总建筑面积 32.6 万平方米），4 家高星级酒店（五星级酒店 814 间客房，四
星级酒店 958 间客房），5 座甲级写字楼（总建筑面积 32.1 万平方米），13 栋酒店式公寓（共计 1486 套客
房）。
13
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
联销”的经营模式，在国家会议中心、北辰世纪中心写字楼等新增资产还未达到预期出租率
的情况下，成功实现经营面积翻番、销售收入翻番，完成了“新增资产快速增长、存量资产
稳步提升”的既定目标，经营呈现诸多亮点。
国家会议中心以“打开知名度、树立行业地位”为核心，依靠精心的开业筹备、积极的
宣传推广和强力的市场开发，二零一零年共计接待了 625 个会议项目和 62 个展览项目，其
中千人以上大会共计接待 84 个，不仅行业影响力和知名度迅速大幅提升，更创造了奥运场
馆设施赛后完整经营第一年就实现盈利的纪录，为打造会展业的龙头地位奠定了良好开局。
北京国际会议中心面对大中型会议向国家会议中心转移的局面，坚持差异化定位，深度挖掘
项目潜力，通过市场细分和灵活价格策略，重点加强中型市场、培训市场和京外市场的开发
与营销力度，收入和业绩保持稳定。在“会展联销”策略下，随着会展数量和规模的快速提
升，公司成功将增加的需求最大程度留在了投资物业系统内部，并一定程度上提升了酒店和
公寓的出租率。
北辰时代大厦写字楼作为亚奥核心区地标性建筑，在保持与CBD同品质写字楼同等价
格水平基础上，年底时点签约率达到 82%，成为投资物业重要的利润增长点。北辰世纪中
心写字楼作为重要新增资产，将有影响力的跨国公司作为重点公关对象，采取有针对性的营
销策略，年底时点签约率达到 52%，实现了缩短经营爬坡期的既定目标。
3、商业物业
商业物业根据目标顾客消费特征，继续加大了商品结构的调整和品类组合的优化工作，
加强推广力度并开展特色营销活动，努力挖掘商圈内客户的消费潜力，经营利润稳步提升。
新增项目针对金融危机后大量商业物业集中入市、竞争愈发激烈的局面，全力以赴进行营销
推广和招商工作，使品牌和品类更加丰富完善，经过周密的筹备，北辰购物中心北苑店于二
零一零年九月二十一日顺利开业，开业率超过 95%，经营业绩亦高于行业内新开项目的平
均水平。
报告期内，公司商业物业实现营业收入人民币 35,236.0 万元，同比小幅下降 1.86%。受
毛利率回升和租金收入增加的影响，二零一零年商业物业实现税前利润为人民币 2,424.9 万
元，较二零零九年大幅上涨 216.24%。
4、综合实力
公司不断加大品牌规划纲要执行力度，综合部署媒体传播和品牌传播策略，行业影响力
和品牌价值得到进一步提升。年内，公司充分利用长沙北辰三角洲项目启动及热销、北辰福
第（双限房部分）入住和投资物业、商业物业新增项目全面投入使用的契机，主动进行项目
宣传和品牌推广，在提升公司美誉度和影响力的同时，也为公司日常运作营造了良好的舆论
环境。此外，在由国务院发展研究中心、清华大学和中国指数研究院共同组成的中国房地产
TOP10 研究组发布的研究成果中，公司不仅再次荣获全国房地产百强企业称号，更连续被
评为全国房地产复合运营模式和企业领先品牌，公司集物业开发和物业投资为一体的复合地
产的运营模式和企业形象，已经得到了消费者和社会的认可。
5、投资者关系
公司作为目前国内唯一一家 A+H 股地产类上市公司，根据两地上市特点，注重投资者
关系的建立和维护。公司通过业绩说明会、投资者见面会和实地调研、项目考察的方式，多
次接待境内、外的基金及机构投资者的调研活动，并于十二月在湖南长沙组织了公司Ａ股上
市以来的首次反向路演，在为投资者了解公司发展情况提供便利的同时，投资者关系工作得
到显著提升。
14
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
6、环保努力
公司积极响应国家绿色低碳、节能减排的号召，所有发展物业项目均严格选用环保、低
能耗建筑材料，并不断优化项目规划与设计，以达到建筑节能、降低排放的目的。例如，公
司在所有商品房项目的开发中，利用国家对清洁能源自采暖分时段优惠计量电价的政策，积
极推行分户发热电缆地板采暖方式的使用，业主可根据需要调整室内温度，既避免了传统集
中供暖方式的空气污染，又节约了能源消耗和采暖费用。此外，公司正在开发建设中的长沙
北辰三角洲项目，作为国土资源部土地节约、集约利用的典范，采用“立体开发、人车分流”
的领先设计理念，通过大幅增加社区内绿化面积，可成功降低建筑物周边的热岛效应。与此
同时，公司根据长沙北辰三角洲项目分期开发的施工特点，利用待开发用地建设苗圃基地，
栽种植物苗木，既达到了美化环境的效果，未来又可根据景观需要进行移植，大幅节约绿化
采购费用。
对于持有型物业，公司始终坚持加强节能降耗，将节能环保指标作为选取新增或更换设
备的重要条件，并通过设立奖项的方式，鼓励员工增强节能意识和创新意识。其中，二零一
零年公司五洲皇冠假日酒店通过安装节水器，全年节水 1.3 万吨，而正在进行中的冷冻机组
变频改造，预计完成后每年可节电 36 万度。在公司员工不懈努力下，二零一零年亚运村综
合物业群实际能源消耗 1.76 万吨标准煤，较政府有关部门下达的计划指标降低 0.21 万吨。
基于在节能减排方面所做的多项努力和取得的优异成绩，公司获得了北京市节能减排先进集
体称号。
三、财务状况回顾与分析
1、主要财务指标变动
单位：元
2010 年 2009 年 增减变动
项目 12 月 31 日 12 月 31 日 变动 主要变动原因
变动金额
比例
主要由于支付房地产开
货币资金 2,559,133,585 4,640,377,124 -2,081,243,539 -45% 发项目款、支付股息
及借款利息等
主要为 2010 年新增应
应收账款 94,006,533 31,173,751 62,832,782 202%
收购房款
主要为房地产开发项目
存货 15,149,892,649 13,658,765,698 1,491,126,951 11%
工程支出增加所致
主要由于根据合营企业
北辰嘉权净亏损及持
长期股权投资 6,591,960 26,105,556 -19,513,596 -75%
股比例确认投资损失
所致
主要由于国家会议中心
配套项目北辰世纪中
在建工程 5,218,965 1,195,814,655 -1,190,595,690 -100% 心写字楼达到预定可
使用状态转入投资性
房地产所致
15
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
主要为年末预提费用余
递延所得税资 额及累计可抵扣亏损
48,481,169 34,248,776 14,232,393 42%
产 增加造成可抵扣暂时
性差异增加
主要由于应付工程款增
应付账款 2,823,590,907 2,054,989,203 768,601,704 37%
加所致
主要由于房地产开发项
预收款项 2,151,964,823 3,626,621,038 -1,474,656,215 -41% 目结算实现营业收入
相应结转所致
一年内到期的非 主要由于偿还到期银行
288,000,000 1,144,000,000 -856,000,000 -75%
流动负债 借款所致
主要由于子公司北京兴
少数股东权益 173,511,315 271,704,184 -98,192,869 -36% 荣基房地产开发有限
公司分配股利所致
增减变动
项目 2010 年度 2009 年度 变动 主要变动原因
变动金额
比例
因 2010 年度营业收入
营业成本 3,654,976,186 2,716,530,026 938,446,160 35% 增加相应结转成本
增加
2010 年度建设项目部
分完工相应的利息
财务费用-净额 323,657,200 178,192,658 145,464,542 82% 费用资本化停止；同
时为补充流动资金
一般借款增加
主要由于根据合营企业
北辰嘉权净亏损及
投资损失 19,513,596 8,168,649 11,344,947 139%
持股比例确认投资
损失所致
2010 年度利润总额减
所得税费用 131,829,392 248,865,309 -117,035,917 -47%
少所致
2010 年度利润总额减
净利润 304,516,915 714,462,704 -409,945,789 -57%
少所致
归属于母公司股 2010 年度净利润减少
203,058,165 577,102,372 -374,044,207 -65%
东的净利润 所致
2、现金流量分析
公司 2010 年经营活动产生的现金流量净额-66,190.4 万元，比 2009 年同期减少
106,918.5 万元，主要为公司 2010 年支付马坡地价款及可售房源减少。
投资活动产生的现金流量净额 -39,130.1 万元，比 2009 年同期增加 40,495.9 万元。
主要由于公司国家会议中心及配套项目完工并投入使用，固定资产投资减少。
筹资活动现金净流量-99,410.6 万元，比 2009 年同期减少 102,091.2 万元，主要由
16
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
于 2010 年当期借款规模较 2009 年减少。
单位：元
项目 2010 年 2009 年
经营活动产生的现金流量净额 -661,903,655 407,280,857
投资活动产生的现金流量净额 -391,300,650 -796,260,330
筹资活动产生的现金流量净额 -994,105,827 26,806,045
现金及现金等价物净增加额 -2,047,310,132 -362,173,428
3、主要供应商和客户情况
公司 2010 年度前五名客户销售的收入总额为 42,615.86 万元，(2009 年度 15,778.32 万
元)，占公司 2010 年度经营收入的比例为 7.66%（2009 年：3.22%）。
公司 2010 年度前五名采购供应商采购金额为 50,383.71 万元，(2009 年度 58,550.49 万
元)，占公司 2010 年度采购金额的比例为 13.13%（2009 年：22.80%）。
4、主要控股公司经营情况和业绩
单位：元
持股比
业 务 持
表 决 例与表
性 质 股
被投资单位 注册 权 比 决权比
注册资本 及 经 比 净资产 净利润
全称 地 例 例不一
营 范 例
(%) 致的原
围 (%)
因
北京北辰房 房地
北京
地产开发股 500,180,000 产开 98 98 不适用 1,209,319,209 177,926,648
市
份有限公司 发
北京兴荣基 房地
北京 间接持
房地产开发 30,000,000 产开 50 51 178,473,811 222,358,997
市 股
有限公司 发
北京北辰会 房地
北京
议中心发展 1,700,000,000 产开 100 100 不适用 1,700,000,000 _
市
有限公司 发
长沙北辰房 房地
长沙
地产开发有 500,000,000 产开 100 100 不适用 461,456,007 -21,707,438
市
限公司 发
5、公司总体财务状况分析
报告期末公司总资产 2,574,001 万元，比上年期末减少 2.34%。流动资产占公司总资
产 70.65%；存货占公司总资产 58.86%，投资性房地产、固定资产及在建工程项目占公
司总资产 29.11%。报告期末，公司负债 1,639,084 万元，其中预收账款为 215,196 万元，
17
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
占负债总额 13.13%；银行借款 708,316 万元，占负债总额的 43.21%。公司资产负债率
为 63.68%。
2010 年度公司实现营业收入 556,413 万元，实现利润总额 43,635 万元，同比减少
54.70%。基本每股收益 0.06 元，同比下降 64.71%。
由于报告期内投资物业经营面积大幅增加相应固定费用增加，同时受商品房开发结
算周期和北辰福第（双限房部分）毛利率相对不高，利息费用不再资本化处理等因素共
同影响，本期利润总额较上年同期下降 54.70%。
6、计量属性
除特别说明采用公允价值、可变现净值、现值等计量属性之外，一般采用历史成本计量。
7、与公允价值计量相关的项目
公司不存在与公允价值计量相关的项目。
8、公司减值准备主要为应收款项坏账准备与存货跌价准备。
对于应收款项，公司于资产负债表日对其进行检查，当存在客观证据表明公司将无法按
应收款项的原有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计
提坏账准备；对于存货，公司按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定其可变现净值，将存货成本高于其可变
现净值的差额计提存货跌价准备。
四、二零一一年经营环境展望及潜在影响
“十一五”的收官之年，我国成为了世界第二大经济体。“十二五”的开局之年，针对
经济中还存在的结构性矛盾突出和增长内生动力不足等问题，国家将以“促增长、稳物价和
调结构”为核心目标，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，通过流动性管理、通胀预期
管理和加快经济结构调整步伐，不断增强宏观调控的针对性、灵活性和有效性，确保国民经
济继续平稳健康发展。
就发展物业而言，二零一一年伊始相继出台的房产税试点和新“国八条”及各地方细则，
预示着在资产价格未见明显松动之前，房地产市场的宏观调控不仅仍将持续，而且会更加严
厉和深入。随着我国经济增速的企稳，连续加息和提高存款准备金率，意味着稳健货币政策
下的流动性收紧已成必然，房地产行业也将再次面临融资难度加大、资金成本上升和去杠杆
化带来的销售压力。此外，由于保障性住房建设力度不断加大，消费者的预期变化导致观望
情绪日渐浓厚，如果需求长期难以得到有效释放，房地产市场或将面临波动发展。受上述因
素影响，房地产市场中短期走势具有较大的不确定性，而房地产项目运作周期较长，其间市
场一旦出现大幅波动，将可能对公司稳定运营和房地产销售带来负面影响。
就投资物业和商业物业而言，尽管部分业态供需矛盾依然存在，但随着国民经济的平稳
健康增长和需求的稳步回升，市场已呈现出逐渐回暖态势。在未来一段时期内，政府的主要
目标将是调结构和稳物价。为了削弱加息对经济结构调整和经济增长的负面影响，政府势必
将大力加强对第三产业的支持，并加速发展服务市场与消费市场。根据政府主管部门和专业
机构的判断，未来几年北京会展市场的整体需求将保持 15%—20%的年均增长率。此外，“十
一五”期间，北京已经把会展业定位为第三产业的支柱，而在“十二五”规划中，北京市明
确提出建设“中国特色世界城市”的目标，其中对“国际活动聚集之都”的倾力打造，将为
北京市服务经济和会展经济的快速发展带来巨大历史机遇，会展业对其他产业的带动作用也
将愈发明显。公司持有并经营大量投资物业和商业物业，需求回升、市场回暖和北京加速建
18
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
设“中国特色世界城市”，都将对公司产生积极影响，进而使存量物业的经营不断提升，新
增物业的爬坡期相应缩短。
五、二零一一年管理层应对
公司将以提高经营能力为核心，通过深入研究宏观经济和政策的变化，不断加强新形势
下对市场走势的预判能力和市场机遇的把握能力，在加速发展发展物业的同时，不断强化会
展对其他业态的带动作用，着力提升收益水平，持续打造品牌竞争力，择机增加土地储备，
进一步提高公司竞争优势和可持续发展能力。二零一零年面对巨大的经营压力，公司虽然经
营业绩有所波动，但发展物业项目扎实推进，持有物业新增项目经营快速爬坡。二零一一年，
随着可供结算的商品房资源增加和新增物业经营的快速提升，公司也将再次进入上升通道，
并呈现加速发展的新局面。二零一一年，公司将继续强化和巩固专业化能力，夯实管理基础，
有效提高内控管理水平，控制费用，继续压缩可控费用，使公司健康发展。
1、发展物业
公司发展物业将根据市场变化，不断提升产品定位能力和营销策划能力，全力推进现有
项目高品质开发建设，着力提升产品销售速度，并采取有针对性的销售策略，重点加强已竣
工项目的现房及车库销售和奥运媒体村北区 6 号楼住宅的整售，为公司收益水平的提高奠定
坚实的基础。碧海方舟及长河玉墅 2 个低密度项目的二期工程，将继续加速推进各项手续的
报批，力争尽早开工，实现对公司业绩的支持。
二零一一年，公司将继续加速长沙北辰三角洲的开发，全力推进项目的市场推广和销售
工作。首开区一期住宅（D3 区）力争年底完工，确保客户二零一二年顺利入住，首开区二
期住宅（E5 区）主体结构年中全面封顶，沿江商业公建和住宅组团（A1、D1 区）克服临
江施工和规模较大的困难，主体结构施工平均达到地上 5 层，并实现 D2 区 31 万平方米住
宅年内启动。与此同时，公司还将充分总结项目开盘热销的经验，继续加大宣传推广力度，
加速积累潜在客户，首开区二期住宅（E5 区）根据市场状况择机开盘销售。此外，公司还
将根据长沙房地产市场发展趋势和项目自身优势，不断优化和完善后期产品的规划设计，积
极推进沿江商业公建组团（A1、D1 区）的招商和商业商务氛围的积淀，持续提升产品的性
价比和项目的综合竞争力，在为项目持续热销提供有力支持的同时，不仅要把北辰三角洲打
造为长沙“一江两岸，山水洲城”人居理念的城市名片，更要将其建设成为“长沙市民的满
意之所、购房置业者的满意之家以及政府和社会的满意之城”。
二零一一年，公司发展物业预计实现开复工面积 220 万平方米，新开工面积 67 万平方
米，竣工面积 12 万平方米。受可售资源增加的影响，预计实现销售面积 29.4 万平方米，合
同销售收入 39 亿元。
2、投资物业（含酒店）
公司将以北京建设世界城市为契机，充分利用存量和增量资产均集中处于亚奥核心区的
地缘优势，继续深化并创新“会展联销”的经营模式，不断提高专业经营能力和综合运营能
力，打造北辰品牌优势，培育公司投资物业“以会展带动其他经营业态共同发展”的核心竞
争力。此外，公司还将根据投资物业产品不可储存的特点，重点加强市场开发力度，努力提
高经营的边际效益，确保实现存量资产效益全面提升、新增资产全面盈利的既定目标，并为
投资物业收益水平的持续上升奠定坚实基础。
3、商业物业
二零一一年，公司商业物业将加快完善北辰商业多店经营的运行模式和管理架构，进一
19
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
步调整商品的品牌和品类组合，通过多项目的联合营销推广，不断提高北辰商业的品牌形象
及影响力，稳步提升存量项目收益水平，努力缩短新开项目的经营爬坡期，全力推进商业物
业经营业绩的增长。
4、融资工作和资本开支
公司将以提高经营能力为核心，在加速项目开发、加大营销力度、加快周转速度的同时，
大力加强财务管理和全面预算管理，不断提高对现金流的分析和运用，充分利用“总部融资”
模式，强化资金计划管理，着力提升资金的使用效率。此外，公司将重点研究宏观政策走向
和资本市场变化，积极学习和借鉴行业内的先进经验，利用两地上市和业务结构独特的优势，
大力探索多元化、多渠道融资模式，努力通过创新融资寻求公司新的发展机遇，进而确保公
司在经营规模不断扩大的过程中保持良好的财务状况。
公司二零一一年预计固定资产投资 2.7 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资
金和银行贷款，资金成本为同期银行贷款利息。
六、公司优劣势、面临问题和风险因素分析
1、公司发展的优势简要分析
公司的优势主要体现在准确的机会把握能力、独特业务结构的抗风险能力和综合运营能
力。首先，公司对于市场变化和走势具有较强的前瞻能力和把握能力，能够有效降低不利因
素的影响。其次，公司“物业开发+物业投资”的独特经营模式，既可以通过房地产开发获
得快速增长收益，又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险能力优于单一业务的
房地产开发企业。最后，公司集发展物业、投资物业和商业物业为一体的综合运营能力，三
大业务互相促进、优势互补，使公司在大型和综合房地产项目的开发中具有明显优势。
2、公司发展的劣势简要分析
随着公司经营规模的不断扩大和大量持有型物业投入使用，对人才需求的快速上升和目
前公司人才储备之间的缺口有待进一步弥补。
3、公司发展面临的问题和风险分析
公司发展面临的问题和风险，主要来自于市场风险和经营风险。
（1）市场风险。二零一一年伊始相继出台的房产税试点和新“国八条”及各地方细则，
预示着针对房地产市场的宏观调控不仅仍将持续，而且会更加严厉和深入。随着部分城市成
交量的快速下跌，消费者的观望情绪日渐浓厚，如果需求长期难以得到有效释放，房地产市
场或将面临波动发展。受上述因素影响，房地产市场的中短期走势具有较大的不确定性，而
房地产项目运作周期较长，其间市场一旦出现大幅波动，将可能对公司稳定运营和房地产销
售带来较大的风险。
针对上述市场风险，公司发展物业将根据市场变化，不断提升产品定位能力和营销策划
能力，全力推进现有项目高品质开发建设，着力提升产品销售速度，采取有针对性的销售策
略，重点加强已竣工项目的现房及车库销售和奥运媒体村北区 6 号楼住宅的整售，在提升收
益水平的同时，积极寻找市场机会，继续择机增加优质土地储备，不断增强发展物业的核心
竞争力和可持续发展能力。
（2）经营风险。在发展物业方面，虽然碧海方舟及长河玉墅 2 个低密度项目二期的手
续报批已经取得阶段性成果，但截至目前受政策影响仍尚未开工，致使公司可供结算的高毛
利率产品减少，并对经营业绩产生影响。在投资物业新增资产方面，国家会议中心、北辰世
纪中心写字楼等项目仍处于经营爬坡期，由于其规模庞大、投资额较高，每年均会产生约 2
20
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
亿元无法资本化的利息费用，因此在项目的经营爬坡期内，该费用将对公司经营业绩产生一
定压力。此外，二零一一年二月，有关部门出台《关于严格控制在华举办国际会议的通知》，
旨在加强对在国内举办的国际会议的管理和限制，可能对公司 2 个会议中心的经营产生一定
负面影响。
面临上述经营风险，对于碧海方舟及长河玉墅 2 个低密度项目二期工程，公司将继续加
速推进各项手续的报批，力争尽早开工，实现对经营业绩的支持。对于投资物业新增资产，
公司将以开源节流、增收节支为核心，利用地缘优势和品牌优势，继续深化并创新“会展联
销”的经营模式，培育公司投资物业“以会展带动其他经营业态共同发展”的核心竞争力，
确保实现新增资产全面盈利的既定目标。对于 2 个会议中心，公司将通过认真分析和总结会
议、展览厅室的使用特点，采用有针对性地价格策略和营销策略，重点加强市场开发力度，
提高项目的使用效率、运营效率和边际效益，将政策的负面影响降至最低。
4、公司可持续发展能力分析
公司“进取不忘稳健，稳健不忘进取，在加速发展中控制风险，在控制风险中加速发展”
的经营理念，是公司可持续发展的理论依据；与当前发展物业开发能力相匹配的 616 万平方
米的适度土地储备规模，是公司可持续发展的必备条件；120 万平方米持有型物业持续经营
所产生的稳定现金流，是公司可持续发展的强力支持；三大主业互相促进、优势互补的“三
位一体”综合运营模式，面对市场波动时较强的抗风险能力，是公司可持续发展的根本基础。
随着三大业务板块项目运作扎实推进，经营规模不断扩大，公司可持续发展能力也将持续提
高。
6.3 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
营业收入 营业成本
分行业或 营业利润 营业利润率比
营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
分产品 率(%) 上年增减（%）
减(%) 减(%)
分行业
出售开发 减少 19.16 个
3,696,431,553 2,676,589,581 27.59 3.30 40.46
产品业务 百分点
零售商业 增加 3.21 个百
352,359,644 213,066,604 39.53 -1.86 -6.82
业务 分点
投资物业
增加 8.82 个百
和酒店业 1,414,298,248 688,934,022 51.29 72.70 46.22
分点
务
分产品
绿色家园 增加 1.99 个百
311,779,984 169,742,320 45.56 -89.08 -89.46
媒体村 分点
减少 1.91 个百
香山清琴 784,519,476 329,897,938 57.95 9.59 14.82
分点
北辰福第
两限房(常 1,486,656,248 1,411,751,048 5.04 — — —
营项目)
21
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
6.4 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 5,549,529,342 13.50
6.5 募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本年度已使用募集资金总
49,120,000
募集资金总额 5,198,370,000 额
已累计使用募集资金总额 5,084,170,000
是否变 实际投入金 是否符合计 产生收益情
承诺项目 拟投入金额 预计收益
更项目 额 划进度 况
报告期内实
北辰大厦 是 1,282,130,000 1,167,930,000 否 现的效益
7595 万元
偿还债项 否 183,400,000 183,400,000 是
一般营运资金 是 336,970,000 336,970,000 是
报告期内实
奥运媒体村 否 1,714,570,000 1,714,570,000 是 现的效益
5738 万元
偿还银行借款
及补充流动资 否 1,681,300,000 1,681,300,000 是
金
合计 / 5,198,370,000 5,084,170,000 / /
北辰大厦项目已完工，尚有部分工程尾款未支付。
未达到计划进度和预计收益的说明（分具
体项目）
北辰大厦项目由于市场需求、产品定位发生变化和设计变
更等原因使预计总投减少，该项目变更已经 2008 年 5 月
6 日召开的 2007 年年度股东大会批准。
变更原因及变更程序说明（分具体项目） 2008 年 5 月 6 日召开的 2007 年度股东大会批准，北辰大
厦项目预计总投资由 161910 万元调减为 128213 万元，剩
余募集资金 33697 万元，变更为一般营运资金。
随承诺项目开发进度逐步投入
尚未使用的募集资金用途及去向
22
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
变更项目情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
变更投资项目资
336,970,000
金总额
是否符 变更项目
对应的原承 变更项目拟 实际投入金 产生收益
变更后的项目 合计划 的预计收
诺项目 投入金额 额 情况
进度 益
一般营运资金 北辰大厦 336,970,000 336,970,000 是
合计 / 336,970,000 336,970,000 / /
6.6 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.7 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.8 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
每 10 股派 0.20 元（含税），不实施资本公积金转增。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
（1）本公司购买北辰集团持有的北京北辰饭店管理公司的 100%股权（已在 2008 年年
报进行披露），有关转让手续已于报告期内办理完毕。
（2）2010 年 7 月，本公司从北京城市开发集团有限责任公司，以北京北方亚事资产评
估有限责任公司按照公允评估定价原则采用成本法作出的资产评估报告净资产为转让价格
的标准，受让了其持有的长沙北辰房地产开发有限公司 4%股权，购买上述股权支付的对价
为 26,400,000 元。该交易不属于关联交易，上述股权均已完成过户。自收购日起至本年末，
该 4%的股权为上市公司贡献的净利润为-529,329 元，占 2010 年上市公司净利润的比例为
-0.41%。截至 2010 年 12 月 31 日，本公司持有长沙北辰房地产开发有限公司的股权合计为
100%。
（3）2010 年 9 月，本公司陆续从子公司北京北辰房地产开发股份有限公司的六家少数
股东（分别为北京建筑材料经贸有限责任公司、北京金隅股份有限公司、中国航空技术国际
工程有限公司、北京市市政工程设计研究总院、北京市政路桥建设控股（集团）有限公司和
北京市建筑设计研究院），以北京岳华德威资产评估有限公司按照公允评估定价原则采用成
本法作出的资产评估报告净资产为转让价格的标准，合计受让了其持有的北京北辰房地产开
发股份有限公司 1.37%的股权（分别为 0.22%、0.22%、0.06%、0.20%、0.45%和 0.22%），
购买上述股权支付的对价合计为 16,973,424 元（分别为 2,751,662 元、2,751,662 元、741,700
23
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
元、2,471,500 元、5,504,600 元和 2,752,300 元）。上述交易均不属于关联交易，股权均已完
成过户。自收购日起至本年末，上述六项股权收购对应的合计 1.37%的股权，为上市公司贡
献的净利润为 62,927.50 元（分别为 10,201.55 元、10,201.55 元、2,749.79 元、9,162.87 元、
20,407.83 元和 10,203.91 元），占 2010 年上市公司净利润的比例为 0.049%（分别为 0.008%、
0.008%、0.002%、0.007%、0.016%和 0.008%）。截至 2010 年 12 月 31 日，本公司持有北京
北辰房地产开发股份有限公司的股权合计为 98.43%。
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3重大担保
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
报告期内担保发生额合计 0
报告期末担保余额合计 0
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计 0
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 0
担保总额占公司净资产的比例(%) 0
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0
直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对
0
象提供的债务担保金额
担保总额超过净资产 50％部分的金额 0
上述三项担保金额合计 0
本公司除按照房地产经营惯例为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保
而形成的担保外，无其他形式的担保。
截至 2010 年 12 月 31 日，本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担
保总额为 1,328,240,098 元。上述担保不会对本公司财务状况产生重大影响。
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
单位:元 币种：人民币
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额的 占同类交易金额的
交易金额 交易金额
比例(%) 比例(%)
租赁土地、办公 占本公司租赁土
北京北辰实业 场所和租赁商标 地、办公场所和租
集团公司 使用权，合计 赁商标使用权总费
15169099 元 用的 55.11%
24
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
提供办公用房租 占本公司投资物业
北京北辰实业
赁，合计 2901582 （含酒店）收入的
集团公司
元 0.21%
占本公司投资物业
北京北辰实业 提供电力、电话服
（含酒店）收入的
集团公司 务，合计 217329 元
0.02%
北京北辰嘉权 占本公司投资物业
时代名门商业 32,468,292 （含酒店）收入的
有限公司 2.29%
占本公司租赁土
占本公司投资物业
地、办公场所和租
合计 35,587,203 （含酒店）收入的 15,169,099
赁商标使用权总费
2.52%
用的 55.11%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额 3,118,911
元。
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
北京北辰实业集团
-801,600 5,140,600 -27,939,643 5,162,801
公司
合计 -801,600 5,140,600 -27,939,643 5,162,801
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额-801,600 元，余额 5,140,600
元。
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方
案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股 5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 √不适用
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是
否达到原盈利预测及其原因作出说明
25
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司披露了内部控制的自我评价报告或履行社会责任报告，详见年报全文。
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
公司的决策程序符合有关法律法规及公司章程的规定，公司董事会、董事及高级管理人
员遵守诚信原则，以股东最大利益为出发点行使职权。报告期内，公司没有发生违反法律、
法规、公司章程及损害公司、股东利益的行为发生。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，公司的财务状况良好，财务报告能够真实、客观的反映公司的财务状况和经
营成果。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
2010 年度，本公司募集资金使用的相关信息披露及时、真实、准确、完整。募集资金
管理不存在违规情形。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司收购资产的交易价格公平、合理，无内幕交易、损害股东权益或造成公
司财产流失的情况发生。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司发生的关联交易遵循价格公正、公平的原则，决策程序和披露程序符合
法律、法规及公司章程的规定，没有发生损害公司及股东利益的情况。
26
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
财务报表
合并资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 2,559,133,585 4,640,377,124
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 94,006,533 31,173,751
预付款项 315,919,371 335,954,437
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 65,960,662 71,255,139
买入返售金融资产
存货 15,149,892,649 13,658,765,698
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 18,184,912,800 18,737,526,149
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
27
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
长期股权投资 6,591,960 26,105,556
投资性房地产 5,518,545,330 4,402,611,320
固定资产 1,968,828,016 1,951,407,613
在建工程 5,218,965 1,195,814,655
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 7,431,094 8,256,771
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 48,481,169 34,248,776
其他非流动资产
非流动资产合计 7,555,096,534 7,618,444,691
资产总计 25,740,009,334 26,355,970,840
流动负债：
短期借款 880,000,000 700,000,000
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 2,823,590,907 2,054,989,203
预收款项 2,151,964,823 3,626,621,038
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 38,058,238 36,945,570
应交税费 451,675,310 356,462,465
应付利息 112,178,565 111,114,245
应付股利 1,162,190 1,162,190
其他应付款 548,178,153 492,412,976
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
28
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
代理承销证券款
一年内到期的非流动
288,000,000 1,144,000,000
负债
其他流动负债 1,681,145,778
流动负债合计 8,975,953,964 8,523,707,687
非流动负债：
长期借款 5,915,159,562 5,326,000,000
应付债券 1,487,542,600 3,160,510,251
长期应付款 9,636,000 11,710,000
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债 2,550,000 2,550,000
非流动负债合计 7,414,888,162 8,500,770,251
负债合计 16,390,842,126 17,024,477,938
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
资本公积 3,697,619,833 3,683,800,223
减：库存股
专项储备
盈余公积 599,915,374 586,958,424
一般风险准备
未分配利润 1,511,100,686 1,422,010,071
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
9,175,655,893 9,059,788,718
权益合计
少数股东权益 173,511,315 271,704,184
所有者权益合计 9,349,167,208 9,331,492,902
负债和所有者权益
25,740,009,334 26,355,970,840
总计
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
29
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司资产负债表
2010 年 12 月 31 日
编制单位:北京北辰实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,877,877,822 3,710,193,760
交易性金融资产
应收票据
应收账款 44,101,257 25,463,595
预付款项 198,142,748 211,072,701
应收利息
应收股利
其他应收款 10,592,737,807 10,290,755,887
存货 5,918,938,254 5,381,893,831
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 18,631,797,888 19,619,379,774
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,793,444,942 2,768,783,514
投资性房地产 1,707,545,330 1,864,611,320
固定资产 1,346,708,894 1,344,808,061
在建工程 5,218,965 3,016,825
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 21,106,550 16,740,928
30
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
其他非流动资产
非流动资产合计 5,874,024,681 5,997,960,648
资产总计 24,505,822,569 25,617,340,422
流动负债：
短期借款 880,000,000 700,000,000
交易性金融负债
应付票据
应付账款 1,751,484,183 1,028,710,438
预收款项 1,382,392,916 2,764,957,519
应付职工薪酬 34,435,384 30,910,777
应交税费 283,912,943 313,929,057
应付利息 112,178,565 111,114,245
应付股利
其他应付款 2,164,758,960 2,538,881,367
一年内到期的非流动
288,000,000 1,144,000,000
负债
其他流动负债 1,681,145,778
流动负债合计 8,578,308,729 8,632,503,403
非流动负债：
长期借款 5,915,159,562 5,326,000,000
应付债券 1,487,542,600 3,160,510,251
长期应付款 9,636,000 11,710,000
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 7,412,338,162 8,498,220,251
负债合计 15,990,646,891 17,130,723,654
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 3,367,020,000 3,367,020,000
资本公积 3,681,309,353 3,681,309,353
减：库存股
专项储备
盈余公积 599,915,374 586,958,424
一般风险准备
31
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
未分配利润 866,930,951 851,328,991
所有者权益（或股东权益）
8,515,175,678 8,486,616,768
合计
负债和所有者权益
24,505,822,569 25,617,340,422
（或股东权益）总计
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
32
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 5,564,129,051 4,900,963,040
其中：营业收入 5,564,129,051 4,900,963,040
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,103,829,149 3,924,345,206
其中：营业成本 3,654,976,186 2,716,530,026
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 472,310,348 520,690,202
销售费用 162,589,758 128,219,555
管理费用 494,306,010 383,872,153
财务费用 323,657,200 178,192,658
资产减值损失 -4,010,353 -3,159,388
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
-19,513,596 -8,168,649
列）
其中：对联营企业和合营企
-19,513,596 -8,569,240
业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 440,786,306 968,449,185
加：营业外收入 1,037,949 2,088,416
减：营业外支出 5,477,948 7,209,588
其中：非流动资产处置损失 833,029 564,942
四、利润总额（亏损总额以“－”号
436,346,307 963,328,013
填列）
33
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
减：所得税费用 131,829,392 248,865,309
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 304,516,915 714,462,704
归属于母公司所有者的净利润 203,058,165 577,102,372
少数股东损益 101,458,750 137,360,332
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.06 0.17
（二）稀释每股收益 0.06 0.17
七、其他综合收益
八、综合收益总额 304,516,915 714,462,704
归属于母公司所有者的综合收益
203,058,165 577,102,372
总额
归属于少数股东的综合收益总额 101,458,750 137,360,332
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
34
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司利润表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 4,472,998,834 3,899,808,849
减：营业成本 3,091,601,479 2,224,014,312
营业税金及附加 300,339,606 434,238,761
销售费用 121,810,853 79,492,237
管理费用 420,031,733 329,995,782
财务费用 344,195,831 219,751,960
资产减值损失 -4,010,353 -3,159,388
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
-19,513,596 -10,130,479
填列）
其中：对联营企业和合营
-19,513,596 -8,569,240
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 179,516,089 605,344,706
加：营业外收入 860,592 1,544,274
减：营业外支出 5,238,080 6,213,392
其中：非流动资产处置损失 593,624 461,874
三、利润总额（亏损总额以“－”号
175,138,601 600,675,588
填列）
减：所得税费用 45,569,091 155,345,667
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 129,569,510 445,329,921
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.04 0.13
（二）稀释每股收益 0.04 0.13
六、其他综合收益
七、综合收益总额 129,569,510 445,329,921
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
35
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
4,062,513,405 4,172,864,388
现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
110,008,325 47,917,393
的现金
经营活动现金流入小计 4,172,521,730 4,220,781,781
购买商品、接受劳务支付的
3,651,774,021 2,005,253,526
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
36
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
480,600,040 440,154,957
付的现金
支付的各项税费 642,427,107 1,327,970,208
支付其他与经营活动有关
59,624,217 40,122,233
的现金
经营活动现金流出小计 4,834,425,385 3,813,500,924
经营活动产生的现金
-661,903,655 407,280,857
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
714,168 4,251,969
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
23,755,555 10,000,000
的现金
投资活动现金流入小计 24,469,723 14,251,969
购建固定资产、无形资产和
372,396,949 792,075,139
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 43,373,424 13,608,000
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
4,829,160
的现金
投资活动现金流出小计 415,770,373 810,512,299
投资活动产生的现金
-391,300,650 -796,260,330
流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,193,159,562 3,830,000,000
发行债券收到的现金
37
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 2,193,159,562 3,830,000,000
偿还债务支付的现金 2,280,000,000 2,950,000,000
分配股利、利润或偿付利息
907,265,389 853,193,955
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
163,633,071 88,604,552
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 3,187,265,389 3,803,193,955
筹资活动产生的现金
-994,105,827 26,806,045
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,047,310,132 -362,173,428
加：期初现金及现金等价物
4,567,455,757 4,929,629,185
余额
六、期末现金及现金等价物余额 2,520,145,625 4,567,455,757
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
38
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司现金流量表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
3,098,648,932 3,144,985,190
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
32,564,114 40,588,054
的现金
经营活动现金流入小计 3,131,213,046 3,185,573,244
购买商品、接受劳务支付的
2,367,744,285 1,288,279,980
现金
支付给职工以及为职工支
313,803,904 318,440,437
付的现金
支付的各项税费 452,629,859 603,540,895
支付其他与经营活动有关
854,579,657 1,032,508,187
的现金
经营活动现金流出小计 3,988,757,705 3,242,769,499
经营活动产生的现金
-857,544,659 -57,196,255
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
278,668 3,890,084
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
4,845,216
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
23,400,000
的现金
投资活动现金流入小计 23,678,668 8,735,300
购建固定资产、无形资产和
94,058,658 75,255,357
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 43,373,424 413,608,000
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
39
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 137,432,082 488,863,357
投资活动产生的现金
-113,753,414 -480,128,057
流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,193,159,562 3,830,000,000
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 2,193,159,562 3,830,000,000
偿还债务支付的现金 2,280,000,000 2,950,000,000
分配股利、利润或偿付利息
775,934,817 802,847,953
支付的现金
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 3,055,934,817 3,752,847,953
筹资活动产生的现金
-862,775,255 77,152,047
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,834,073,328 -460,172,265
加：期初现金及现金等价物
3,699,470,260 4,159,642,525
余额
六、期末现金及现金等价物余额 1,865,396,932 3,699,470,260
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
40
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合并所有者权益变动表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目 减： 少数股东权 所有者权益
实收资本（或 专项储 一般风
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 其他 益 合计
股本） 备 险准备
股
一、上年年末
3,367,020,000 3,683,800,223 586,958,424 1,422,010,071 271,704,184 9,331,492,902
余额
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
3,367,020,000 3,683,800,223 586,958,424 1,422,010,071 271,704,184 9,331,492,902
余额
三、本期增减
变动金额（减
13,819,610 12,956,950 89,090,615 -98,192,869 17,674,306
少以“－”号
填列）
（一）净利润 203,058,165 101,458,750 304,516,915
（二）其他综
41
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
合收益
上述（一）和
203,058,165 101,458,750 304,516,915
（二）小计
（三）所有者
投入和减少 13,819,610 -36,018,548 -22,198,938
资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他 13,819,610 -36,018,548 -22,198,938
（四）利润分
12,956,950 -113,967,550 -163,633,071 -264,643,671
配
1．提取盈余
12,956,950 -12,956,950
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的 -101,010,600 -163,633,071 -264,643,671
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
42
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末
3,367,020,000 3,697,619,833 599,915,374 1,511,100,686 173,511,315 9,349,167,208
余额
43
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目 一般 少数股东权 所有者权益
实收资本（或 减：库 专项
资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 其他 益 合计
股本） 存股 储备
准备
一、上年年末余
3,367,020,000 3,686,382,484 542,425,432 990,451,291 220,520,516 8,806,799,723
额
加：
会计政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年初余
3,367,020,000 3,686,382,484 542,425,432 990,451,291 220,520,516 8,806,799,723
额
三、本期增减变
动金额（减少以 -2,582,261 44,532,992 431,558,780 51,183,668 524,693,179
“－”号填列）
（一）净利润 577,102,372 137,360,332 714,462,704
（二）其他综合
收益
上述（一）和（二）
577,102,372 137,360,332 714,462,704
小计
（三）所有者投 -2,582,261 2,427,888 -154,373
44
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
入和减少资本
1．所有者投入资
本
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他 -2,582,261 2,427,888 -154,373
（四）利润分配 44,532,992 -145,543,592 -88,604,552 -189,615,152
1．提取盈余公积 44,532,992 -44,532,992
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
-101,010,600 -88,604,552 -189,615,152
股东）的分配
4．其他
（五）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
45
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余
3,367,020,000 3,683,800,223 586,958,424 1,422,010,071 271,704,184 9,331,492,902
额
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
46
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
母公司所有者权益变动表
2010 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
本）
一、上年年末余额 3,367,020,000 3,681,309,353 586,958,424 851,328,991 8,486,616,768
加：会计政策
变更
前 期 差
错更正
其他
二、本年年初余额 3,367,020,000 3,681,309,353 586,958,424 851,328,991 8,486,616,768
三、本期增减变动
金额（减少以“－” 12,956,950 15,601,960 28,558,910
号填列）
（一）净利润 129,569,510 129,569,510
（二）其他综合收
益
上述（一）和（二）
129,569,510 129,569,510
小计
（三）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入资本
47
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 12,956,950 -113,967,550 -101,010,600
1．提取盈余公积 12,956,950 -12,956,950
2.提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-101,010,600 -101,010,600
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 3,681,309,353 599,915,374 866,930,951 8,515,175,678
48
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 实收资本（或 减：库存
资本公积 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
股本） 股
一、上年年末余额 3,367,020,000 3,681,308,639 542,425,432 551,542,662 8,142,296,733
加：会计政策变
更
前期差错
更正
其他
二、本年年初余额 3,367,020,000 3,681,308,639 542,425,432 551,542,662 8,142,296,733
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 714 44,532,992 299,786,329 344,320,035
填列）
（一）净利润 445,329,921 445,329,921
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）
445,329,921 445,329,921
小计
（三）所有者投入和
714 714
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他 714 714
49
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（四）利润分配 44,532,992 -145,543,592 -101,010,600
1．提取盈余公积 44,532,992 -44,532,992
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-101,010,600 -101,010,600
的分配
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 3,367,020,000 3,681,309,353 586,958,424 851,328,991 8,486,616,768
法定代表人：贺江川 主管会计工作负责人：赵惠芝 会计机构负责人：吴子辉
50
北京北辰实业股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.2 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.3 本报告期无前期会计差错更正。
9.4 企业合并及合并财务报表
9.4.1 合并范围发生变更的说明
(1)2010 年，本公司与北京市政路桥建设控股集团有限公司(以下称"北京路桥")等少数股东签
订股权转让协议，受让北京路桥等少数股东持有的北辰房地产合计 1.37%的股权，该股权转
让于 2010 年 10 月完成，本公司对北辰房地产的持股比例增至 98.43%。
(2)2010 年，本公司与北京城市开发集团有限责任公司(以下称"北京城开")签订股权转让协
议，受让北京城开持有的长沙北辰 4%的股权，该股权转让于 2010 年 8 月完成，本公司对
长沙北辰的持股比例增至 100%。
51