公司代码：601588 公司简称：北辰实业
北京北辰实业股份有限公司
2018 年年度报告摘要
1
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 陈德启 因公请假 郭川
4 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的利润分配预案为：以公司实施 2018 年年度利润分配股权登记日总股本为基数，
向全体股东每股派发现金红利 0.12 元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利
404,042,400 元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。
该预案将在公司股东大会审议通过后实施。
二 公司基本情况
1 公司简介
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 北辰实业 601588
H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭川 胡浩
北京市朝阳区北辰东路8号 北京市朝阳区北辰东路8号
办公地址
汇欣大厦12层 汇欣大厦12层
电话 010-64991277 010-64991277
电子信箱 northstar@beijingns.com.cn northstar@beijingns.com.cn
2 报告期公司主要业务简介
北京北辰实业股份有限公司 1997 年 4 月 2 日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设
立，同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。
公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%， 股 70,702
2
万股，占总股本的 20.998%。
公司主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成
多区域多层级的全国规模化发展布局，其中包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、
多档次的物业开发和销售。开发项目覆盖了华北、华中、华东、西南等 14 个热点区域的重点城市，
共有在建、在售项目 45 个，开发规模和市场占有率不断提升。
公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓等业态，面积逾 127 万平方米，其中
120 万平方米均位于北京亚奥核心区。经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、北辰
洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、汇宾大厦、汇欣大厦、
北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓等，京外项目为长沙北辰洲际酒店。
公司在做优做强传统持有型物业的同时，加强资源整合，以北辰会展集团为依托，不断强化
会展产业新业务、新技术的外延扩张。其中会展、酒店的品牌经营和管理输出工作近年来成效显
著，逐步形成了以委托管理为核心的多元化服务盈利模式。目前北辰会展集团受托管理的会展与
酒店项目累计达 26 个，实现受托管理会展场馆总面积 276 万平米，已成为国内管理场馆总面积最
大的会展品牌企业，“北辰会展”品牌影响力持续升温。
公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则和“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，
不断致力于打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2018年 2017年 2016年
增减(%)
总资产 91,894,399,862 79,980,021,253 14.90 64,341,288,628
营业收入 17,864,162,781 15,456,514,443 15.58 9,829,779,247
归属于上市公司股
1,189,511,662 1,140,410,658 4.31 600,585,444
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 1,130,538,395 1,265,232,627 -10.65 573,948,287
损益的净利润
归属于上市公司股
15,217,462,074 12,598,972,264 20.78 11,660,582,806
东的净资产
经营活动产生的现
2,532,908,272 -1,628,276,493 255.56 2,060,181,798
金流量净额
基本每股收益（元
0.35 0.34 2.94 0.18
／股）
3
稀释每股收益（元
0.35 0.34 2.94 0.18
／股）
加权平均净资产收
9.02 9.41 减少0.39个百分点 5.25
益率（%）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,727,735,392 3,742,508,174 5,305,853,751 7,088,065,464
归属于上市公司股东的净利润 180,163,696 457,609,772 546,799,593 4,938,601
归属于上市公司股东的扣除非
155,618,027 436,681,799 530,836,156 7,402,413
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -411,897,287 287,555,553 3,197,594,174 -540,344,168
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 163,797
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 163,018
前 10 名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
股东名称 比例 股东
报告期内增减 期末持股数量 售条件的 股份
（全称） (%) 数量 性质
股份数量 状态
北京北辰实业集团有限责任公司 0 1,161,000,031 34.482 0 无 0 国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED 323,700 686,642,199 20.393 0 无 0 境外法人
王府井集团股份有限公司 0 125,300,000 3.721 0 无 0 国有法人
前海人寿保险股份有限公司－聚 境内非国
22,063,018 102,883,233 3.056 0 无 0
富产品 有法人
中航鑫港担保有限公司 0 73,573,353 2.185 0 无 0 国有法人
香港中央结算有限公司 18,153,116 26,624,235 0.791 0 无 0 境外法人
钟燕 23,500,000 23,500,000 0.698 0 无 0 未知
全国社保基金一一六组合 3,000,000 19,995,651 0.594 0 无 0 其他
泰康人寿保险有限责任公司－投 境内非国
18,697,987 18,697,987 0.555 0 无 0
连－多策略优选 有法人
中国建设银行股份有限公司－中
17,200,697 17,200,697 0.511 0 无 0 其他
欧价值发现股票型证券投资基金
第 2 大股东 HKSCC NOMINEES LIMITED 拥有的公司 H 股股份，为代表多个
上述股东关联关系或一致行动的说明
客户持有；第 3 大股东王府井集团股份有限公司与本公司控股股东北辰集
4
团的实际控制人均为北京市人民政府国有资产监督管理委员会；未知其余
股东是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财企［2009］94 号）
文件和中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会及全
国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，股权分置改革新老划断后，凡在境内证
券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的股份有限公司，除国务院另有规定的，均须按首次
公开发行时实际发行股份数量的 10%，将股份有限公司部分国有股转由社保基金会持有。对符合
直接转持股份条件，但根据国家相关规定需要保持国有控股地位的，经国有资产监督管理机构批
准，允许国有股东在确保资金及时、足额上缴中央金库情况下，采取包括但不限于以分红或自有
资金等方式履行转持义务。
本公司于 2006 年 10 月完成 A 股首次公开发行并上市，发行规模为 15 亿股。北辰集团作为本
公司上市前国有股东，根据 94 号文及中华人民共和国财政部、国务院国有资产监督管理委员会、
中国证券监督管理委员会及全国社会保障基金理事会联合发出的 2009 年第 63 号公告，北辰集团
冻结了其持有的本公司 1.5 亿股股份，并于 2015 年 10 月 30 日向全国社会保障基金理事会出具承
诺函，承诺将以上缴现金的方式履行转持义务，按应转持 1.5 亿股股份所对应的现金 36,000 万元
足额上缴中央金库。北辰集团已分别于 2015 年 11 月 20 日、2016 年 11 月 18 日及 2017 年 11 月
17 日分三笔缴付完毕上述 36,000 万元款项，并已于 2018 年 1 月 25 日将其持有的本公司 1.5 亿
股股份解除冻结。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
□适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
北京北辰实
2015 年 2020 年 每年付息一次， 上海证券
业股份有限 14 北辰 01 122348.SH 5.99202 5.65
1 月 20 日 1 月 20 日 到期一次还本 交易所
公司 2014 年
5
公司债券
(品种一)
北京北辰实
业股份有限
2015 年 1 2022 年 1 每年付息一次， 上海证券
公司 2014 年 14 北辰 02 122351.SH 15 5.20
月 20 日 月 20 日 到期一次还本 交易所
公司债券
(品种二)
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
报告期内，按照《北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券票面利率公告》，公司于 2018
年 1 月 15 日披露了《北京北辰实业股份有限公司 2014 年公司债券 2018 年付息公告》，公告了本
年度付息方案为：①“14 北辰 01”票面利率为 4.80%，每手“14 北辰 01”面值 1,000 元派发利
息为 48.00 元（含税）；②“14 北辰 02”票面利率为 5.20%，每手“14 北辰 02”面值 1,000 元派
发利息为 52.00 元（含税）。截至本报告出具日，“14 北辰 01”和“14 北辰 02”的上述付息已按
期足额兑付，公司不存在未按期，未足额支付及应付未付本期债券利息的情况。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、“14 北辰 01”和“14 北辰 02”：
根据监管部门和联合信用评级有限公司（以下简称“联合信用评级”）对跟踪评级的有关要求，
联合信用评级将在本次债券存续期内，每年北京北辰实业股份有限公司公告年度报告后两个月内
对其进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关情况进行不定期跟踪评级。
联合信用评级于 2018 年 5 月 21 日出具了《北京北辰实业股份有限公司公司债券 2018 年跟踪
评级报告》，评级报告维持公司 AA+的主体长期信用等级，评级展望为“稳定”，同时维持“14
北辰 01”和“14 北辰 02”AA+的债券信用等级。本次评级结果与前次相比未发生调整。本次跟踪
评级报告详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
2、2017 年度第一期中期票据:
联合资信评估有限公司于 2018 年 6 月 20 日出具了《北京北辰实业股份有限公司跟踪评级报
告》，评级报告确定公司的主体长期信用等级为 AA+，本次评级报告与上述本公司公司债券 2018
年跟踪评级报告中的主体长期信用等级一致。
6
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2018 年 2017 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 81.67 83.29 -1.62
EBITDA 全部债务比 0.11 0.08 37.50
利息保障倍数 1.61 1.31 22.90
三 经营情况讨论与分析
1 经营情况讨论与分析
二零一八年，面对错综复杂的国内外经济环境，我国政府坚持稳中求进的工作总基调，贯彻
新发展理念，推动高质量发展，深化供给侧结构性改革，经济结构不断优化，发展新动能快速成
长，改革开放取得新突破，经济运行保持在合理区间，全年 GDP 增速达到 6.6%。
1）发展物业
二零一八年，房地产市场调控政策密集出台，在“房住不炒”和“租购并举”的政策基调上
继续构建长短结合的制度体系，坚持因城施策、分类调控，坚决遏制投机炒房。总体来看，全年
商品房销售面积涨幅回落，成交均价和总销售额平稳上升，全国楼市整体成交量价双增，但各地
呈现分化。此外，房地产开发企业土地购置面积增速放缓，成交价款总额涨幅下降明显。根据国
家统计局数据（下同）显示，二零一八年全国房地产市场商品住宅销售面积 147,929 万平方米，
同比上涨 2.2%，商品住宅平均销售价格为人民币 8,544 元/平方米，同比上涨 12.2%。
一线城市中，北京商品住宅供应量激增，但成交量明显下降，成交均价缓涨，增幅明显收窄，
去化周期拉长。北京土地市场本年整体偏冷，成交量及成交金额均有所回落，土地溢价率持续走
低，流拍率增加。二线城市商品房成交量总体与上年持平，城市间延续分化格局；三四线城市依
然是商品房成交规模主力，但成交量增速有所回落。
表 1：截至报告期末公司已进入的城市全市商品住宅销售情况汇总表
成交面积 较上年 成交金额 较上年 成交均价 较上年
城市名称
（万平方米） 同期增长（%） （亿元） 同期增长（%） （元/平方米） 同期增长（%）
北京 527 -14.0 1,971 -5.1 37,420 9.7
长沙 1,973 8.2 1,538 15.8 7,796 7.0
武汉 3,230 4.7 4,095 15.9 12,679 10.7
杭州 1,330 -12.5 3,239 0.4 24,360 14.8
苏州 1,788 5.9 2,899 11.4 16,212 5.2
宁波 1,299 1.2 2,105 15.9 16,202 14.5
南京 983 -18.7 1,937 5.0 19,708 29.2
7
合肥 1,104 14.9 1,443 31.3 13,069 14.2
成都 2,660 -10.5 2,602 1.7 9,783 13.8
重庆 5,425 -0.5 4,443 23.4 8,190 24.0
廊坊 84 -58.0 110 -47.1 13,180 18.3
无锡 1,246 21.8 1,456 34.5 11,687 10.5
海口 331 -32.0 419 -26.5 12,645 8.1
数据来源：CREIS 中指数据。
2）投资物业（含酒店）
在国家大力调整经济结构、加快发展现代服务业和落实首都城市战略定位的背景下，投资物
业（含酒店）市场呈现稳中向好的趋势。同时，中国经济转型驱动下的行业创新，也为投资物业
市场带来一系列的新增需求动力。其中，二零一八年北京写字楼市场新增供应量较低，吸纳表现
活跃，整体市场空置率仍处低位，租金水平保持稳定。随着近年来会展成为我国主场外交的主要
载体，我国会展业专业化、市场化、国际化水平不断提高，已经成为构建现代市场体系和开放型
经济体系的重要平台，我国也正在成为全球展览业的中坚力量。高端酒店和餐饮业受益于商务活
动、大众旅游等需求端的好转，行业利润增速略有回升。公寓市场政策红利不断释放，国家大力
支持租赁市场特别是长期租赁，市场需求渐长，供给稍显不足，发展前景日渐广阔。
2 报告期内主要经营情况
二零一八年，公司积极推进低成本扩张、品牌扩张和资本扩张的三大战略，把握市场机遇，
强化科学管控，坚持创新引领，推动企业实现高质量发展，资产规模连年增长，收入和利润更是
创下历史最高水平。报告期内，在公司可结算项目增加以及结算项目中高房价产品占比较高带动
下，公司实现营业收入人民币 1,786,416.3 万元，同比上升 15.58%；利润总额为人民币 280,031.9
万元，同比上升 55.10%；由于结转产品中部分为合作项目，归属母公司净利润人民币 118,951.2
万元，同比上升 4.31%。
1）发展物业
面对房地产行业调控政策的密集出台、调控体系的不断完善，公司始终坚持快周转的运作目
标，发展物业销售业绩稳居全国百强行列。二零一八年，在可结算项目增加以及结算项目中高房
价产品占比较高带动下，发展物业实现营业收入人民币 1,513,349.8 万元（含车位），同比上升
20.18%，虽然部分项目计提资产减值损失，但在结算收入增加以及合联营项目确认投资收益的带
动下，实现税前利润为人民币 269,794.7 万元，同比上升 50.42%。报告期内，发展物业实现开复
8
工面积 805 万平方米，竣工面积 128 万平方米，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币 282
亿元（含车位）和 181 万平方米。
经营业绩稳定增长。报告期内，公司以市场为导向，以客户为中心，准确把握销售时机，及
时调整销售策略，灵活掌控销售力度，持续加大项目去化，不断提升项目周转率，全年合同销售
金额 282 亿元。其中，长沙北辰三角洲项目连续多年保持长沙年度单盘销售桂冠，报告期内实现
合同销售金额 52.47 亿元；武汉蔚蓝城市项目、成都北辰南湖香麓项目全年多次推盘，均实现开
盘即售罄，成为本区域最畅销楼盘，报告期内分别实现合同销售金额 20.47 亿元、17.19 亿元。
合理拓展土地储备。在土地资源日益稀缺，地价成本不断攀升的背景下，公司紧跟中国重点
区域经济发展战略，聚焦多元化城市群，密切关注核心城市人口外溢带来的购房需求，采用土地
招拍挂、合作开发等多种方式，持续深耕需求支撑力强的一、二线热点核心城市，不断优化公司
土地储备版图。报告期内，公司分别在杭州、武汉、长沙、廊坊、成都竞得土地共计 8 宗，新增
土地储备约 146 万平方米，其中权益土地储备约 139 万平方米。截至报告期末，公司已进入北京、
长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等 14 个城
市，总土地储备 846 万平方米，共有在建、在售项目 45 个，规划总建筑面积 1,917 万平方米，形
成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。
持续推进体系建设。北辰地产集团紧密围绕决策管理、职能管理、业务管理三条主线构建制
度体系，全面推行信息化成本管控，健全完善产品标准化体系，强化客户满意度调查反馈，创新
激励机制，优化人才队伍，科学管控总体水平不断提升。
2）投资物业（含酒店）
面对新经济形势下不断涌现的产业升级与创新，公司立足北京“四个中心”的首都城市战略
定位及京津冀协同发展的国家战略，坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进，充分
发挥以会展为龙头、联动多业态相互促进的经营策略，以高质量发展作为核心要义，以专业化运
营作为服务保障，以创新开拓作为动力支撑，资产盈利水平实现全面提升。二零一八年，投资物
业（含酒店）实现营业收入人民币 262,902.0 万元，同比上升 1.15%，实现税前利润人民币 88,371.1
万元，同比上升 4.27%。
北辰会展品牌影响力进一步提升。北辰会展集团紧抓发展机遇，以高度的政治责任感，以滴
水不漏的专业运营，以严谨细致的工作作风，在报告期内圆满完成了“中非合作论坛北京峰会”、
“第五届京交会”、“上海合作组织青岛峰会”、“首届联合国世界地理信息大会” 、“第八届北京
香山论坛”的接待服务工作，北辰会展品牌价值和影响力持续增强。
9
做优做强重资产持有型业务。公司凭借大量核心价值物业集中于亚奥核心区的地缘优势，以
会展为龙头，带动写字楼、酒店、公寓等业态共同发展。其中，国家会议中心和北京国际会议中
心不断提升资产运营质量和效益，国内市场占有率稳步提升，同时加大国际会议市场的开发力度，
收入利润水平再上新台阶。写字楼业态继续强化多项目联销策略，深入剖析客户内在需求，提升
智能化服务水平，努力挖掘项目价值提升空间，出租率和租金在区域内维持高位水平，成为投资
物业（含酒店）板块利润的重要来源。酒店及公寓业态以市场需求为导向，以会议、主题活动、
商散团体为切入点，扩宽多元化消费路径，努力实现综合收益最大化，报告期内出租率水平维持
在高位，平均价格稳步增长。
创新发展轻资产服务型业务。北辰会展借助“一带一路”合作倡议的推进和“京津冀协同发
展”、“长江经济带”等国家级战略的实施以及北京“四个中心”首都城市功能定位所带来的行业
发展机遇，充分发挥强大的北辰会展品牌资源禀赋，横向加强市场拓展力度，纵向加快产业链延
伸布局，经营业务多点开花。
会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出持续发力，已形成全国化、多城市延伸扩展的战略布
局，业界权威性、话语权不断提升。报告期内，北辰会展集团成功签约德清国际会议中心、石家
庄国际会展中心、南通国际会展中心等 3 家会展场馆以及万全、怀安、南京等地的 3 家受托管理
酒店，北辰会展品牌业内知名度显著提升。截至报告期末，北辰会展集团已进入全国 19 个城市，
累计受托管理会展场馆 11 个，受托管理酒店 15 家，实现受托管理会展场馆总面积 276 万平方米，
目前已成为国内对外输出运营管理会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的会展
运营企业；会展主承办业务取得突破性进展，为会展产业链上游业务顺利开展打开了良好局面。
报告期内，公司成功举办了首个自办展“中国游戏节”、首个自办国际展“中国（成都）国际供应
链与物流技术及装备展览会”和首个承办展“第十八届湖南智慧安防产品与技术博览会”；会展研
发业务落实“政府智库、业界智囊”的服务定位，积极谋求多领域有益尝试，开展了 14 项顾问咨
询业务及京交会等国家级评估，发起设立了中华志愿者协会会展志愿者委员会，受邀承接了首届
中国国际进口博览会的专家顾问业务，行业话语权和影响力持续扩大；以互联网+会展、北辰智慧
社区为代表的互联网+业务持续推进。
10
图 1：公司截至报告期末受托管理项目分布图
表 2：公司截至报告期末受托管理项目明细表
序号 受托管理会议中心项目 受托管理酒店项目
1 珠海国际会展中心 林芝五洲皇冠酒店
2 北京雁栖湖国际会展中心 惠东北辰五洲皇冠行政公寓
3 南昌绿地国际博览中心 江西鸿伟北辰五洲皇冠酒店
4 连云港大陆桥会议中心及配套酒店 张家口北辰五洲皇冠酒店
5 杭州国际博览中心 大同北辰五洲皇冠行政公寓
6 宁夏国际会堂 银丰北辰五洲皇冠酒店
7 泰州中国医药城会展中心 安顺北辰五洲皇冠花园酒店
8 青岛国际会议中心 赤峰北辰五洲皇冠酒店
9 石家庄国际会展中心 万全北辰五洲皇冠酒店
10 德清国际会议中心 怀安北辰五洲皇冠花园酒店
11 南通国际会展中心及配套酒店 南京望玉岛北辰五洲皇冠花园酒店
12 杭州国际博览中心北辰大酒店
13 南昌绿地五洲皇冠酒店
14 大陆桥皇冠商务酒店
15 南通科创中心酒店
3）培育业务
在健康养老方面，公司首个健康养老项目—长沙北辰欧葆庭国际颐养中心正式开业，标志着
公司在养老产业运营迈出了探索的第一步。该中心现共设有房间 224 间，床位 400 余张。在文化
创意方面，公司广泛了解行业发展的最新动态，积极研究并走访具有鲜明特色的文化产业园区，
汲取成功项目案例经验，努力实践文化创意产业与公司主营业务融合发展。
11
4）融资工作
在去杠杆，防风险，促进企业良性循环的金融深化改革背景下，公司借助“总部融资”平台，
进一步推进资本扩张战略的深入实施，加强创新融资，拓展融资渠道，调整负债结构。报告期内，
公司整合旗下优质资产，利用长沙北辰洲际酒店首次成功实现自持物业资产证券化融资，融资金
额人民币 10.5 亿元，持续优化和丰富了现有的公司融资体系。
5）综合实力与品牌建设
公司坚信“北辰”品牌是公司发展的最强背书，也是业绩保障和可持续发展的源动力。长期
以来，公司围绕打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业为目标，持
续塑造良好的品牌形象，在发展过程中赢得了来自股东、客户、合作伙伴、业内同行的高度认可，
并斩获多项殊荣。报告期内，公司连续第十二年被中国房地产 TOP10 研究组评为“中国复合地产
专业领先品牌”；在参加中国房地产业协会 2018 年度中国房地产开发企业 500 强测评中上榜 “中
国房地产开发企业 100 强”，同时获得“中国房地产开发企业综合发展 10 强”等奖项；在参与亿
翰智库与中国网联合举办的 2018 中国上市房企百强峰会中再次上榜“中国上市房企百强”；在北
京晚报领袖地产评选活动中，公司连续三年获得“领袖地产十大影响力品牌”。
6）投资者关系
公司通过实地路演、投资者调研、电话会议、公司网站专栏和热线电话等途径，加强与投资
者间的双向交流沟通，增进信息披露的透明度，不断提升公司治理水平，加大投资者对公司了解
和认同，建立起稳定、优质的投资者基础，在切实履行保护投资者权益义务的同时，实现公司价
值和股东利益最大化。
7）践行社会责任，推动企业可持续发展
公司积极践行社会责任，将改革与创新发展、履行社会责任相结合，推动企业可持续发展。
公司连续十年在内地和香港两地披露《社会责任报告》及《环境、社会及管治报告》。报告期内，
公司积极开展公益活动，连续第六年向春苗基金会捐赠善款，用于孤残、贫困儿童的救助；认真
落实精准扶贫，与门头沟区斋堂镇白虎头村达成结对帮扶，以产业扶贫、就业扶贫为切入点，不
断增强帮扶地区的造血能力，脱贫攻坚取得良好成效；加大污染防治力度、推进企业绿色发展，
实现氮氧化物和二氧化硫排放总量分别较去年同期减少 10%和 59%。
12
房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
详情请见如下“报告期内房地产项目情况”
2.报告期内房地产开发投资情况
详情请见如下“报告期内房地产项目情况”
3.报告期内房地产销售情况
详情请见如下“报告期内房地产项目情况”
4.报告期内房地产项目情况
单位：亿元、平方米
报告期 持有 报告期内 累计 报告期内 报告期内 累计 报告期内
序 项目 项目 用地 总建筑 规划计容 权益 报告期内
项目名称 地区 经营业态 总投资额 实际 待开发 新开工 开工 在建建筑 竣工 竣工 可供出售
号 状态 权益 面积 面积 建筑面积 面积 签约面积
投资额 土地面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
1 北京北辰红橡墅 北京昌平 别墅 在建 100% 34.00 1.75 287,500 213,800 150,000 - - - 213,800 69,500 - 144,300 13,310 1,595
自住型商品
2 北京当代北辰悦 MOMA 北京顺义 在建 50% 23.47 0.98 52,800 132,500 109,300 54,700 - - 132,500 1,400 - 131,100 5,923 1,020
房、两限房
3 北京北辰墅院 1900 北京顺义 住宅 在建 100% 24.45 - 101,200 213,300 140,000 - - - 213,300 5,400 - 207,900 51,567 4,340
2017 年
4 北京北七家项目 北京昌平 住宅 新增土储 51% 93.09 35.05 86,600 250,000 170,400 87,000 250,000 - - - - - - -
（未开工）
住宅、商业、
5 长沙北辰三角洲 湖南长沙 在建 100% 330.00 18.85 780,000 5,200,000 3,820,000 - 751,000 337,900 4,449,000 1,382,900 443,900 3,510,000 574,492 432,886
写字楼等
6 长沙北辰中央公园 湖南长沙 住宅 在建 51% 48.00 6.81 336,300 906,300 720,000 367,200 141,100 - 765,200 479,400 169,200 455,000 205,896 166,169
2018 年
7 长沙 077 号地块项目▲ 湖南长沙 住宅、商业 新增土储 100% 13.07 2.22 27,700 146,000 107,900 - 146,000 - - - - - - -
（未开工）
8 武汉北辰当代优+ 湖北武汉 住宅、商业 在建 45% 21.00 2.35 104,700 313,800 241,100 108,500 - - 313,800 - - 313,800 8,974 2,771
9 武汉北辰光谷里 湖北武汉 商服用地 在建 51% 33.94 3.46 84,200 492,000 337,000 171,900 134,800 - 357,200 357,200 - - 78,304 41,374
10 武汉蔚蓝城市 湖北武汉 住宅、商业 在建 100% 86.63 7.16 358,000 976,000 716,000 - 352,000 386,500 624,000 624,000 - - 186,187 180,754
11 武汉金地北辰阅风华 湖北武汉 住宅 在建 51% 22.83 1.43 41,800 182,000 127,000 64,900 - 182,000 182,000 182,000 - - 28,024 12,266
12 武汉北辰孔雀洲▲ 湖北武汉 住宅 在建 60% 12.97 5.09 75,200 220,000 172,800 103,700 - 220,000 220,000 220,000 - - 22,470 21,959
2018 年
13 武汉 P067 号地块项目▲ 湖北武汉 住宅、商业 新增土储 100% 20.00 4.77 50,500 177,200 126,200 - 177,200 - - - - - - -
（未开工）
2018 年
14 武汉 P068 号地块项目▲ 湖北武汉 住宅、商业 新增土储 100% 16.20 5.99 63,200 223,700 158,100 - 223,700 - - - - - - -
（未开工）
2018 年
15 武汉 P164 号地块项目▲ 湖北武汉 住宅、商业 新增土储 100% 18.72 7.87 50,500 213,800 151,400 - 213,800 - - - - - - -
（未开工）
13
16 杭州北辰蜀山项目 浙江杭州 住宅、商业 竣工 80% 26.78 1.86 83,900 317,500 235,000 188,000 - - 317,500 142,900 142,900 317,500 15,764 3,649
17 杭州国悦府 浙江杭州 住宅、商业 竣工 35% 14.85 1.10 41,900 108,400 75,000 26,300 - - 108,400 - - 108,400 140 140
18 杭州璟悦府 浙江杭州 住宅、商业 竣工 35% 4.90 1.25 13,400 32,600 23,000 8,100 - - 32,600 - - 32,600 - -
19 杭州国颂府 浙江杭州 住宅 在建 100% 16.06 2.28 21,900 69,900 48,200 - - - 69,900 69,900 - - 39,019 34,041
20 杭州金湖都会艺境 浙江杭州 住宅、商业 在建 25% 5.50 4.87 57,400 209,700 144,000 36,000 - - 209,700 209,700 - - 79,417 78,090
2018 年
21 杭州九堡项目▲ 浙江杭州 住宅 新增土储 100% 11.03 7.02 12,200 44,400 25,700 - 44,400 - - - - - - -
（未开工）
22 宁波北宸府 浙江宁波 住宅 在建 100% 41.71 3.65 47,300 189,700 137,400 - - - 189,700 189,700 - - 130,443 25,847
23 宁波堇天府 浙江宁波 住宅、商业 在建 51% 59.50 2.68 133,000 404,800 292,500 149,200 - - 404,800 404,800 - - 208,040 195,759
24 南京北辰旭辉铂悦金陵 江苏南京 住宅 竣工 51% 29.76 1.33 25,300 105,000 70,700 36,100 - - 105,000 105,000 105,000 105,000 1,716 1,559
25 苏州北辰旭辉壹号院 江苏苏州 住宅、商业 在建 50% 28.78 0.94 178,700 272,400 180,500 90,300 - - 272,400 102,500 102,500 272,400 33,627 33,304
26 苏州观澜府 江苏苏州 住宅、商业 在建 100% 58.82 4.07 170,000 392,900 268,800 - - 220,300 392,900 392,900 - - 37,134 815
27 无锡天一玖著 江苏无锡 住宅 在建 49% 28.60 3.85 88,000 255,400 196,000 96,000 - 129,000 255,400 255,400 - - 155,068 88,341
28 无锡时代城 江苏无锡 住宅 在建 40% 46.79 5.32 137,900 532,600 413,800 165,500 - 343,500 532,600 532,600 - - 241,007 146,531
29 成都北辰朗诗南门绿郡 四川成都 住宅、商业 在建 40% 20.04 0.80 63,600 236,900 158,600 63,400 - - 236,900 236,900 152,700 152,700 10,512 7,484
30 成都北辰香麓 四川成都 住宅、商业 在建 100% 14.71 1.24 40,400 150,800 96,900 - - - 150,800 150,800 - - 2,143 599
31 成都北辰南湖香麓 四川成都 住宅 在建 100% 29.16 3.33 88,000 299,100 210,000 - - - 299,100 299,100 - - 158,457 140,177
32 成都天麓御府 四川成都 住宅、商业 新开工 100% 15.26 2.17 26,600 120,000 79,800 - - 120,000 120,000 120,000 - - - -
2018 年
33 成都协和 017 号地块项目▲ 四川成都 住宅、商业 新增土储 100% 26.51 3.80 80,100 225,900 160,300 - 225,900 - - - - - - -
（未开工）
34 四川国颂府 四川眉山 住宅、商业 新开工 100% 27.18 0.69 129,800 339,000 233,800 - 139,800 199,200 199,200 199,200 - - 23,488 9,513
35 廊坊北辰奥园新城 河北廊坊 住宅、商业 在建 100% 25.73 2.69 140,700 419,200 296,800 - 141,100 98,000 278,100 278,100 - - 55,606 31,504
2018 年
36 廊坊 2018-4 号地块项目▲ 河北廊坊 住宅 新增土储 100% 25.31 9.28 82,500 241,600 164,800 - 241,600 - - - - - - -
（未开工）
37 合肥北辰旭辉铂悦庐州府 安徽合肥 住宅、商业 在建 50% 42.14 2.84 141,700 355,700 239,000 119,500 22,200 55,500 333,500 333,500 159,300 159,300 34,036 29,091
38 重庆悦来壹号 重庆渝北 住宅、商业 在建 100% 100.66 7.27 429,100 1,274,000 918,000 - 685,500 408,500 588,500 588,500 - - 209,069 122,373
39 海口西海岸项目 海南海口 住宅、商业 在建 100% 45.47 2.82 106,800 263,400 206,000 - 149,300 114,100 114,100 114,100 - - - -
合计 - - - - 1543.62 180.93 4,840,400 16,721,400 12,121,800 1,936,300 4,039,400 2,814,400 12,682,000 8,047,400 1,275,500 5,910,000 2,609,833 1,813,951
注：1、加“▲”为报告期内新增房地产储备项目。
2、总投资额为项目的预计总投资额。
3、规划计容建筑面积和权益面积均为项目竞得时按出让条件计算的数据。
4、权益面积(即合作开发项目涉及的面积)为公司所占权益的计容建筑面积。
5、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积。
6、报告期内，公司总土地储备为 846.11 万平方米；权益土地储备为 753.03 万平方米，新增房地产储备 146.40 万平方米；
新开工面积 281.44 万平方米，同比下降 6.40%；开复工面积 804.74 万平方米，同比上涨 24.22%；竣工面积 127.55 万平方米，同比下降 8.28%；
销售面积为 181.40 万平方米，同比上涨 45.82%；销售金额为 282.09 亿元，同比上涨 26.64%；结算面积为 90.31 万平方米，同比下降 3.62%；结算金额为 151.34 亿元，同
比上涨 20.18%。
14
5.报告期内房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
是否采
出租房地产的 公司
出租房地产 用公允
序号 地区 项目 经营业态 建筑面积 所占
的租金收入 价值计
(平方米) 权益
量模式
1 北京朝阳区天辰东路 7 号 国家会议中心 会议、展览 270,000 67,318 否 100%
2 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京国际会议中心 会议、展览 56,400 12,682 否 100%
3 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇宾大厦 写字楼 37,800 6,509 否 100%
4 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇欣大厦 写字楼 40,900 5,339 否 100%
5 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰时代大厦 写字楼 132,400 20,127 否 100%
6 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰世纪中心 写字楼 149,800 31,666 否 100%
7 北京朝阳区北辰东路 8 号 汇珍楼物业 写字楼 4,500 1,611 否 100%
8 北京朝阳区北辰东路 8 号 北京五洲大酒店 酒店 42,613 14,587 否 100%
9 北京朝阳区北辰西路 8 号 国家会议中心大酒店 酒店 50,200 11,177 否 100%
10 北京朝阳区北辰东路 8 号 五洲皇冠国际酒店 酒店 60,205 16,316 否 100%
11 北京朝阳区北辰西路 8 号 北辰洲际酒店 酒店 60,000 18,069 否 100%
湖南省长沙市开福区湘江北
12 长沙北辰洲际酒店 酒店 79,199 20,091 否 100%
路 1500 号
13 北京朝阳区北辰东路 8 号 北辰汇园酒店公寓 公寓 179,662 27,448 否 100%
14 北京朝阳区北苑路甲 13 号 北辰绿色家园 B5 区商业 商业 49,689 3,278 否 100%
注：1、北辰绿色家园 B5 区商业自 2016 年 8 月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司；
2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积；
3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入；
4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含名门多福百货商业项目的建筑面积和经营收入。
6.报告期内公司财务融资情况
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
2,926,056 5.87 148,342
3 公司关于公司未来发展的讨论与分析
3.1 行业格局和趋势
二零一九年是全面建成小康社会的关键之年，我国将统筹推进“五位一体”总体布局，协调
推进“四个全面”战略布局，以供给侧结构性改革为主线，持续深化市场化改革、扩大高水平开
放，加快建设现代化经济体系，创新和完善宏观调控，确保经济平稳运行。
就发展物业而言，二零一九年我国将深入推进新型城镇化建设, 更好解决群众住房问题, 落
实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系。从中长期看，我国将持续推进包括住房制
度改革，住房租赁体系建设，住房和土地供应结构优化等长效机制的建立和完善，并逐步形成包
括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持政策的长效性、稳定
性、合理性，为房地产行业的长期发展构建良好环境。
就投资物业（含酒店）而言，随着中国特色大国外交理念、“一带一路”合作倡议的不断深入，
我国会展业正迎来更广阔的发展空间和新的机遇，并将进一步释放对相关产业的拉动效应。其次，
15
《国务院关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》提出要大力发展住房
租赁市场特别是长期租赁，加快完善促进消费体制机制，推动消费升级等内容，必将带动公寓、
酒店及餐饮业经营形势的提升。
3.2 公司发展战略
公司将牢牢把握发展机遇，以“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”
为方向，在地产快开发、会展稳运营的基础上，推动传统业务的经营提升和创新业务的开拓发展，
坚持高质量发展导向，加快将公司建设成为全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会
展品牌企业。
1）发展物业
发展策略方面，在深入研讨城市社会发展及房地产市场经济的基础上，通过公开竞买、合作
开发、收购兼并等多种路径，科学审慎丰富项目储备资源，逐步实现纵向深耕、横向拓展的规模
化扩张；项目运作方面，在既谋发展又控风险的基础上，顺应政策导向和市场需求，加大快销产
品的配置力度，广泛推行产品、流程标准化体系，提升项目开发、投资周转速度；发展模式创新
方面，以房地产为载体，充分发挥复合型地产的运营优势，通过与会展、健康养老、文化创意等
业务的有机融合，构建公司多业态相互支撑、相互促进的一体化发展格局。
2）投资物业（含酒店）
公司将进一步加快产业服务升级和创新驱动步伐，不断完善产业链条，巩固行业领军地位。
一方面，继续做优做强重资产持有型业务。在坚持常态化提质增效的基础上，不断提高专业化水
平和服务能力，全面提升经营效能，同时增强多业态联动融合，努力打造以品牌和多业态智能联
动为主要特征的现代综合物业服务集群。另一方面，加速推进、创新轻资产服务型业务。大力推
动服务专业化、标准化工作，不断扩大会展及酒店场馆受托管理业务的市场占有率，努力实现会
展主承办业务的稳步增长，做强会展研究和咨询业务子品牌。
3）培育业务
健康养老方面，公司通过长沙北辰欧葆庭国际颐养中心及国际健康城项目的开业运营，导入
国际化标准的养老照护体系，不断丰富养老机构项目管理经验，增强专业化人才体系建设，培育
具有北辰特色的养老品牌。同时，加大对养老行业的现状研讨和前景分析，积极探索出符合中国
国情的可持续的北辰养老地产发展模式，努力打造国内一流的养老服务品牌。文化创意方面，公
司将加强对文化创意产业的科学分析和系统梳理，借鉴文化创意产业聚集区的成功案例，加快项
目落地实施。
16
4）融资工作和资本开支
公司将密切关注资本市场融资政策动态，充分发挥“总部融资”模式的优势，积极开辟资金
筹措渠道，通过开展资产证券化、永续中票等途径，有效管控负债率水平，进一步降低财务成本，
提高资金使用效率，保证各板块项目建设运营资金需求。
二零一九年，公司预计固定资产投资人民币 2 亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有
资金。
3.3 经营计划
二零一九年，公司发展物业预计实现新开工面积 196 万平方米，开复工面积 888 万平方米，
竣工面积 246 万平方米。克服房地产调控政策影响，二零一九年公司力争实现销售 160 万平方米，
签订合同金额（含车位）人民币 253 亿元。
公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时，创新业务发展模式，加大品牌影响力对上
下游产业链的辐射力度，积极培育新的业绩增长点。
二零一九年，公司将强化预算刚性，规范预算执行，严格控制成本费用开支。
3.4 可能面对的风险
1）发展物业政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，政策一旦出现大幅调整，将可能给房企在获得
土地、开发建设、销售回款、融资等方面带来一定风险。
针对上述风险，公司将加强政策研究，提高对政策和市场的敏感性，注重房地产业务快速发
展中的风险管控，最大限度的降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向、
顺应市场形势不断优化业务发展方向，实现项目快周转。
2）市场风险
随着房地产市场分化态势的不断延续，房企对热点城市、优质地块的竞争愈发激烈，成本的
增加使得企业的利润空间或将被压缩，给企业经营销售、土地储备、财务资金状况和运营稳健性
带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估，选择市场发育较
成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的经济较为发达的城市和地区。同时，
公司将继续加强专业化管理，深化体系建设，缩短开发周期并加快项目周转速度，提高现金回笼
比率，防范市场风险。
17
3）公司人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局以及会展酒店受托管理项目、国家级高端政
务活动接待项目快速增加，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，
短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司通过组织开展对辖属企业董监高、中层管理者、专业技术人员的企业内
训，从企业文化、管理理念、专业技能等方面提升人才职业能力，并搭建企业间交叉培训平台，
积极推进人才培养，加快人才储备。
4 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
5 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
6 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 14 号—收入》(以下称“新收入准则”) 以
及修订后的《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号—金融资产
转移》及《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》等(以下合称“新金融工具准则”)，并于 2018
年颁布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15 号)及
其解读，本集团已采用上述准则和通知编制 2018 年度财务报表。
7 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
8 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
本年度新纳入合并范围的子公司主要有杭州京诚、北京宸宇、成都北辰中金、武汉裕辰、武
汉金辰盈智、武汉北辰创意、武汉辰发、武汉辰展以及长沙滨辰。
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