本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
江苏 南 方 卫 材 医 药 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 江 苏 万 高
药 业 股 份 有限 公 司 部 分 股 权 项 目
资产评估说明
中联评报字[2018]第 1098 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一八年十二月十日
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .......................1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明................2
第三部分 资产清查核实情况说明 ............................3
一、评估对象与评估范围说明 ............................... 3
二、资产核实情况总体说明................................. 8
第四部分 资产基础法评估说明 .............................12
一、流动资产评估说明.................................... 12
二、可供出售金融资产评估说明 ............................ 21
三、长期投资评估说明.................................... 24
四、固定资产评估说明.................................... 30
五、无形资产评估技术说明................................ 71
六、在建工程评估说明................................... 110
七、开发支出评估技术说明............................... 113
八、递延所得税资产评估说明 ............................. 116
九、其他非流动资产评估说明 ............................. 116
十、负债评估说明 ...................................... 123
第五部分 收益法评估说明 ................................. 127
一、基本假设 .......................................... 127
二、评估方法 .......................................... 128
三、资产核实与尽职调查情况说明 ......................... 132
四、宏观经济形势 ...................................... 136
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江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
五、企业所处行业状况分析............................... 146
六、企业状况分析 ...................................... 149
七、收益期限确定 ...................................... 152
八、净现金流量估算 .................................... 152
九、股东权益价值的预测................................. 171
第六部分 评估结论及其分析 ............................... 176
一、评估结论 .......................................... 176
二、评估结果的差异分析及最终结果的选取 ................. 178
三、其他事项说明 ...................................... 180
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写，并由委托
人单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日
期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象是江苏万高药业股份有限公司的股东全部权益。评估范围
为江苏万高药业股份有限公司在评估基准日的全部资产及相关负债，账
面资产总额 39,282.70 万元、负债 21,588.84 万元、净资产 17,693.86 万
元。具体包括流动资产 27,137.19 万元，非流动资产 12,145.51 万元；流
动负债 21,495.23 万元，非流动负债 93.61 万元。
上述资产与负债数据摘自经立信会计师事务所（特殊普通合伙）出
具的审计报告，评估是在企业经过审计的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为流动资产、可供出售金融资产、长期
股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、开发支出、递延所得税资
产和其他非流动资产。
(二)实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 15,180.85 万元，占评估范围内
总资产的 38.65 %。主要为存货、房屋建筑物、设备类资产和在建工程。
这些资产具有以下特点：
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1.实物资产主要分布在江苏万高药业股份有限公司本部及项目工
地。
2.存货主要包括原材料、产成品、在产品和发出商品。原材料主要
为生产产成品储备的材料、配件及备品备件等；产成品主要为缬沙坦氢
氯噻嗪分散片、厄贝沙坦氢氯噻嗪分散片、鸦胆子油软胶囊等，均为正
常销售产品；在产品主要为正在生产加工中的未完工产品等，包含了物
料成本及制造费用等；发出商品主要为缬沙坦氢氯噻嗪分散片、独一味
软胶囊等。
3．江苏万高药业股份有限公司所申报的房屋建筑物分布在海门市
开发区定海路 688 号，主要为企业生产性房屋建筑物和非生产性房屋建
筑物。生产性房屋建（构）筑物是指直接为企业生产服务的建筑物，包
括厂房、车间、车间扩建等以及间接为生产服务的办公楼、试验中心楼、
食堂、化验楼、门卫室等辅助性非生产经营用房。构筑物是指为生产、
办公辅助建设的大门、围墙、道路、停车场、污水处理池、给排水管网
等配套设施。配套设施使用正常。
4. 江苏万高药业股份有限公司设备类资产按资产类别划分，可分为
生产设备和辅助生产设备，委估资产主要为洗烘灌封联动线、液体胶囊
填充机、软胶囊生产线、双出料高速压片机、切割型超细粉碎机、颗粒
包装机、螺杆式冷水机组、除尘机组、反渗透装置及部分实验室设备等。
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以上机器设备购置于 2000-2018 年间，至评估基准日部分设备已无实物，
其余设备均正常使用中。车辆主要为办公用别克商务车、奥迪轿车、本
田雅阁轿车等等，至评估基准日，车辆正常使用中。电子类办公设备主
要有电脑、打印机、空调、复印机、扫描仪等设备共计 438 台（套），
至评估基准日部分设备已无实物，其余设备均正常使用中。设备类资产
使用效率高、状态完好运转正常。
5. 江苏万高药业股份有限公司申报的在建工程-土建工程为企业自
建项目，截止评估基准日处于在建状态，主要工程包括肿瘤制剂大楼、
科技中心、普通制剂大楼、生产车间、门卫室等房屋建筑物。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至评估基准日 2018 年 3 月 31 日，企业申报账面未记录的无形资
产包括专利技术共 25 项、商标 38 项。截至评估基准日尚可正常使用。
截至评估基准日 2018 年 3 月 31 日，企业申报账面记录无形资产—
土地使用权共计 2 宗土地，目前已办理了权属证书，证载土地使用权人
为江苏万高药业股份有限公司，评估对象证载土地使用权人、土地使用
权编号、宗地位置、用地性质、使用权面积等主要土地登记情况如下表
3-1；
表3-1 土地登记状况一览表
序 权利人 宗地
土地权证编号 宗地位置 取得日期 面积(m2)
号 性质
江苏万高药业有 苏（2017）不动产 海门市开发区定 2005/8/16 出让 31,236.80
1
限公司 权第 0009965 号 海路 688 号
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江苏万高药业股 苏（2016）不动产 海门市开发区民 2016/10/12 出让 17,333.00
2 份有限公司 权第 0015075 号 生路东侧、规划
黄海路南侧
(四)企业申报的账外资产的类型、数量
截至评估基准日 2018 年 3 月 31 日，企业申报账面未记录的无形资
产包括专利技术共 25 项、商标 38 项。截至评估基准日尚可正常使用，
不存在与其他方共有产权事项。具体明细如下：
专利技术明细
法定/预计
序号 内容或名称 取得日期 专利号或商标编号 专利类型
使用年限
羟苯磺酸钙分散片及其制备方
1 2006.06.14 20 ZL200410042865.0 发明专利
法
2 一种鸦胆子油软胶囊制剂 2006.12.06 20 ZL200410070642.5 发明专利
3 一种治疗高血压的分散片 2010.05.05 20 ZL200510097977.0 发明专利
含有降血脂成分的分散片及其
4 2010.01.06 20 ZL200610094742.0 发明专利
制备方法
5 含有罗红霉素的软胶囊 2010.01.06 20 ZL200710108360.3 发明专利
含有微粉硅胶的独一味软胶囊
6 2012.01.04 20 ZL200710198881.2 发明专利
及其制备方法
7 一种治疗高血压的复方分散片 2010.04.07 20 ZL200510097975.1 发明专利
8 一种含药软胶囊 2010.08.18 20 ZL200510097976.6 发明专利
一种治疗妇科疾病的软胶囊及
9 2009.08.12 20 ZL200510090290.4 发明专利
其制备方法
一种治疗鼻炎的软胶囊及其制
10 2009.08.12 20 ZL200510090291.9 发明专利
备方法
11 含有独一味提取物的软胶囊 2009.03.25 20 ZL200710108359.0 发明专利
12 茴三硫软胶囊及其制备方法 2010.01.27 20 ZL200710198877.6 发明专利
一种治疗妇科疾病的含药软胶
13 2011.08.24 20 ZL200710198880.8 发明专利
囊及其制备方法
一种独一味软胶囊及其制备方
14 2011.06.22 20 ZL200710193601.9 发明专利
法
一种治疗感冒的口服软胶囊复
15 2010.12.29 20 ZL200810108214.5 发明专利
方制剂
一种含有微粉硅胶的软胶囊及
16 2011.11.30 20 ZL200710198882.7 发明专利
其制备方法
一种治疗急慢性肝炎疾病的含
17 2011.08.24 20 ZL200710198878.0 发明专利
药软胶囊
一种治疗肝炎的软胶囊及其制
18 2012.09.12 20 ZL200710198876.1 发明专利
备方法
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一种茵栀黄软胶囊及其制备方
19 2011.08.24 20 ZL200710198879.5 发明专利
法
20 健脑补肾制剂的含量测定方法 2013.02.27 20 ZL200910130500.6 发明专利
一种含有吉非替尼的药物组合
21 2014.06.04 20 ZL201210566665.X 发明专利
物
一种含有马来酸氨氯地平的快
22 2014.09.17 20 ZL201310005439.9 发明专利
速释放的口服固体制剂
一种含氟水溶性铂配合物在制
23 2014.10.29 20 ZL201210205474.0 发明专利
备防治肿瘤药物的用途
用于肿瘤治疗的含氟水溶性铂
24 2015.03.04 20 ZL201210205475.5 发明专利
配合物及其制备方法
25 一种阿维莫泮的合成方法 2015.02.04 20 ZL201210081078.1 发明专利
商标明细
序号 内容或名称 取得日期 法定/预计使用年限 商标编号
1 科乐克 2008.11.14 10 4704096
2 凯高 2009.2.21 10 4704094
3 安明松 2008.11.14 10 4704098
4 释欣 2009.11.7 10 5596349
5 唐释 2009.12.7 10 5596361
6 渡舒 2009.11.7 10 5596350
7 郎仕 2009.11.7 10 5596353
8 明合 2009.11.7 10 5596354
9 缬平 2009.11.7 10 5596355
10 奎甲 2009.11.7 10 5596356
11 奎平 2009.11.7 10 5596359
12 奎康 2009.11.7 10 5596360
13 辛喜 2009.11.7 10 5596362
14 渡拉消 2009.11.7 10 5596364
15 双贝 2009.11.7 10 5596365
16 消合 2009.11.7 10 5598739
17 守合 2009.11.7 10 5598740
18 铋尼 2009.11.7 10 5598741
19 尼扎 2009.11.7 10 5598742
20 甲沙 2009.11.7 10 5598743
21 利培 2009.11.7 10 5598744
22 消卡 2010.3.7 10 5596363
23 万高 2010.3.14 10 5596366
24 肠仁 2009.11.21 10 5596352
25 品力 2009.4.28 10 4656112
26 万高欣乐 2008.11.14 10 4704097
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27 心麦喜 2010.10.21 10 5596357
28 胆茴清 2010.6.28 10 5596358
29 理唐平 2010.5.28 10 5596351
30 万高 LOGO 2008.11.28 10 4704093
31 唐释 2014.7.28 10 12127219
32 理唐平 2014.7.28 10 12127218
33 朗仕 2014.7.28 10 12127217
34 肠仁 2014.7.28 10 12127216
35 渡拉消 2014.7.28 10 12127215
36 心麦喜 2014.7.28 10 12127214
37 万高 2014.7.28 10 12127213
38 安明松 2014.7.28 10 12127220
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额(或者评估值)
本次评估中基准日财务数据引用立信会计师事务所（特殊普通合
伙）出具的审计报告。
除此之外，未引用其他机构报告内容。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型
和分布特点，分为资产基础法和收益法两个小组，各组同时于 2018 年 4
月中下旬进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及
现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
首先，对企业评估配合人员进行指导，辅导企业进行资产的清查、
申报评估的资产明细表，并收集整理评估资料。
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本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业主要资产的所在地
现场进行。采用的方法主要是通过对企业现场勘察、以专题座谈会的形
式，对被评估企业的经营性资产的现状、经营特点、业务盈利模式以及
历史经营状况、经营收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查
复核。特别是对影响评估作价的大数据业务市场容量及企业的市场拓展
能力等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数
据资料、重要项目合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈
交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步
开展市场调研工作，收集相关行业的宏观行业资料以及可比交易案例的
财务资料、运行数据和市场信息等。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”
相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验
了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。
(二)资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是评估
对象资产及负债的存在与真实性，具体以被评估企业提供的基准日经审
计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资
产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的
尽职调查内容主要是：
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1.本次评估的经济行为背景情况，主要为委托人和被评估企业对本
次评估事项的说明；
2.被评估企业存续经营的相关法律情况，主要为被评估企业的有关
章程、投资出资协议、合同情况等；
3.被评估企业的相关土地房屋产权情况；
4.被评估企业执行的会计制度以及固定资产折旧方法、收入确认方
法、成本归集等；
5.被评估企业最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
6.被评估企业执行的税率税费及纳税情况；
7.被评估企业的应收应付账款情况；
8.最近几年的关联交易情况；
9. 被评估企业的业务类型、经营模式、历史经营业绩等；
10.最近几年主营业务成本构成、占用设备及场所(折旧摊销)、人员
工资福利费用等情况；
11.未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、业务开展
计划、市场开发、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以
及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
12.主要竞争者的简况，包括业务涵盖、经营模式及市场占有率等；
13.主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、业务优势和
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风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风险等；
14.近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及收入成本明
细表；
15.被评估企业固定资产、无形资产运行及使用状况；
16.与本次评估有关的其他情况。
(三)影响资产核实的事项及处理方法
在尽职调查和资产清查过程中，未发现有其它影响尽职调查和资产
清查的事项。
(四)资产清查核实结论
评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况表
明：
(1)非实物资产，评估申报明细表和审计调整后账面记录一致，调整
后申报明细表与实际情况吻合。
(2)实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对核实明细项目已与
企业财务人员进行了沟通。
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第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况
等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如
下。
一、流动资产评估说明
(一)评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预
付账款、其他应收款和存货。
(二)评估程序
1.根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核
对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2.根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，
原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调
查核实。
3.收集整理相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4.在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的
基础上分别评定估算。
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(三)评估方法
1.流动资产评估方法
采用资产基础法进行评估，主要是：对货币资金及流通性强的
资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资
产，以核对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；
对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量
乘以实际成本或可变现价格得出评估值。
2.各项流动资产的评估
(1)货币资金
货币资金账面值 61,112,586.35 元，其中现金 2,755.24 元，银行
存款 58,484,919.11 元，其他货币资金 2,624,912.00 元。
库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地
盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒
推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。人民币以盘点
核实后账面值确定评估值。现金评估值为 2,755.24 元。
对银行存款和其他货币资金账户进行了函证，以证明银行存款
的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额
调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。人民币
银行存款和其他货币资金账户以核实后账面值确定评估值。银行存
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款评估值 58,484,919.11 元，其他货币资金评估值 2,624,912.00 元。
货币资金评估值 61,112,586.35 元。
(2)应收票据
应收票据账面值 1,561,400.28 元。主要为销售货款收到的银行
承兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对
与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务
内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、
完整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金
额准确，无未计利息，以核实后账面值为评估值。
应收票据评估值为 1,561,400.28 元。
（3）应收账款
应收账款账面余额 111,541,380.43 元，坏账准备 460,142.60 元，
账面净额 111,081,237.83 元。为应收的货款等。评估人员核实了账簿
记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、
账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金
额相符。
评估人员在对应收账款核实无误的基础上，借助于历史资料和
现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收
情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认
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定和账龄分析的方法估计评估风险损失；对关联方的往来款项，评
估风险坏账损失的可能性为 0；发生时间 1 到 6 个月发生评估风险坏
账损失的可能性在 0；发生时间 7 到 12 个月发生评估风险坏账损失
的可能性在 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能
性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在
30%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%；
发生时间 4 到 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 80%；发生
时间在 5 年以上评估风险损失为 100%。计算标准详见下表：
表4-1 应收账款评估风险损失计算表
账 龄 应收账款金额 风险损失计提比例（%） 风险损失金额
1-6 个月内 106,101,973.66 0
7-12 个月内 4,258,436.77 5 212,921.84
1-2 年 712,699.50 10 71,269.95
2-3 年 299,583.89 30 89,875.17
3-4 年 164,452.19 50 82,226.10
4-5 年 1,924.42 80 1,539.54
5 年以上 2,310.00 100 2,310.00
按以上标准，确定评估风险损失为 460,142.60 元，以应收账款
合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关
规定评估为零。
应收账款评估值为 111,081,237.83 元。
（4）预付账款
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预付账款账面价值 8,010,654.88 元，主要为预付的购货款、服务
费、房租费等款项。
评估人员查阅了相关材料采购单、采购计划、物品询价审批单
等资料，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和
收到的货物情况及历史采购状况等。预付账款账单相符，以核实后
的账面值确认评估值。
预付账款评估值 8,010,654.88 元。
（5）其他应收款
其他应收款账面余额 7,295,251.35 元，坏账准备 488,262.57 元，
账面净额 6,806,988.78 元。主要为职工备用金、保证金、借款等。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料
和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回
收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，其他应收款采用个
别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失；对关联方的往来款项，
评估风险坏账损失的可能性为 0；发生时间一年以内发生评估风险坏
账损失的可能性在 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失
的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可
能性在 30%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性
在 50%；发生时间 4 到 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在
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80%；发生时间在 5 年以上评估风险损失为 100%。计算标准详见下
表：
表4-2 其他应收款评估风险损失计算表
账 龄 其他应收款金额 风险损失计提比例（%） 风险损失金额
1 年以内 5,465,251.35 5 273,262.57
1-2 年 1,700,000.00 10 170,000.00
2-3 年 100,000.00 30 30,000.00
3-4 年 30,000.00 50 15,000.00
4-5 年 80
5 年以上 100
按以上标准，确定评估风险损失为 488,262.57 元，以其他应收
款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有
关规定评估为零。
其他应收款评估值为 6,806,988.78 元。
（6）存货
存货账面原值为 83,039,941.77 元，净值为 82,799,037.27 元，计
提跌价准备 240,904.50 元，主要包括原材料、产成品、在产品和发
出商品。存货的具体评估方法及过程如下：
1)原材料
原材料账面价值 63,351,163.39 元，未计提跌价准备。原材料主
要为生产产成品储备的材料、配件及备品备件等；
对于近期购买的原材料，其账面值由购买价和合理费用构成，
中联资产评估集团有限公司 第17页
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由于周转相对较快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘
以账面单价确定评估值。
原材料评估值为 63,351,163.39 元。
2)产成品
产成品账面值 14,463,339.56 元，计提跌价准备 240,904.50 元，
净值为 14,222,435.06 元，主要为缬沙坦氢氯噻嗪分散片、厄贝沙坦
氢氯噻嗪分散片、鸦胆子油软胶囊等，均为正常销售产品。
对于可销售的产品，其主要采用如下方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以
不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后
确定评估值。
评估价值=实际数量×不含税售价×(1-产品销售税金及附加费率-
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
a.不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确
定的；
b.产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳
的城市建设税与教育附加与销售收入的比例；
c.销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d.营业利润率=主营业务利润÷营业收入;
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e.所得税率按企业现实执行的税率;
f.r为一定的销售利润率，由于产成品未来的销售存在一定的市
场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实
现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品
为50%，勉强可销售的产品为100%。
产成品评估值为 52,624,131.19 元，评估增值 38,160,791.63 元，
增值率 263.84 %。
案例：羟苯磺酸钙分散片 36 (产成品评估明细表序号 24)
羟苯磺酸钙分散片 36 属一般销售产品，评估时以该产品的不含
税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利润后，确定评估值。
计算公式：
评估价值=实际数量×出厂单价×(1-产品销售税金及附加费率-销
售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×(1-所得税率)×r)
根据被评估单位近期销售资料测算，被评估单位该羟苯磺酸钙
分散片 36 销售单价为 28.42 元 (不含税)，平均销售税金及附加费率
1.40%，平均销售费用率 28.39%，平均营业利润率 21.21%，所得税
率 15%（2018 年被评估单位高新技术企业复审认证尚未开始，目前
经主管税务机关认可的公司 2018 年第一季度预申报的企业所得税税
率为 15%），将以上参数代入公式，得
中联资产评估集团有限公司 第19页
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评 估 价 值 =28.42× （ 1-1.40%-28.39%-21.21%*15%-21.21%*
（1-15%）×50%）×444,000.00
=7,321,560.00 (元)
3）在产品(自制半成品)
在产品(自制半成品)账面值 4,175,728.33 元，主要为正在生产加
工中的未完工产品等。评估人员借助于历史资料和现在调查了解的
情况，查阅了相关资料，包含了物料成本及应分摊的人工、制造费
用等，这部分在产品的账面价值基本反映了该资产的现实成本，故
在产品按核实后的账面值计算评估值。
在产品评估值 4,175,728.33 元。
4） 发 出 商 品
发出商品账面价值 1,049,710.49 元，未计提存货跌价准备, 主要
为缬沙坦氢氯噻嗪分散片、独一味软胶囊等产品。在清查核实的基
础上，经分析调研发现，发出商品作为成品可直接对外销售，故评
估时发出商品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的
产品销售利润后确定评估值。评估方法同产成品(库存商品)的评估方
法，r 的取值根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其
市场风险为 100%。
发出商品评估值为 4,342,124.20 元，评估增值 3,292,413.71 元，
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增值率 313.65 %。
存货评估值 124,493,147.11 元，增值 41,694,109.84 元，增值率
50.36%，存货跌价准备评估为零。增值原因是本次评估从市场价值
角度出发，考虑了未实现的销售利润等因素，故评估值较账面净值
高。
二、可供出售金融资产评估说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的可供出售金融资产—其他投资账面原值
3,000,000.00 元，账面净值为 0.00 元，计提可供出售金融资产减值准
备 3,000,000.00 元，可供出售金融资产—其他投资共有 1 项。可供出
售金融资产—其他投资总体情况表如下：
表4-1 评估基准日可供出售金融资产—其他投资明细表
单位：人民币元
持股比
序号 被投资单位名称（全称） 投资日期 投资成本 账面价值
例%
1 宁波梅山保税港区贝洛医药科技有 2016/12 10 3,000,000.00 3,000,000.00
限公司
合 计 3,000,000.00 3,000,000.00
减：可供出售金融资产减值准备 3,000,000.00
净 额 0.00
（二）可供出售金融资产—其他投资单位介绍
1、宁波梅山保税港区贝洛医药科技有限公司
（1）企业简介
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企业名称：宁波梅山保税港区贝洛医药科技有限公司
类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
住所：北仑区梅山盐场 1 号办公楼十六号 141 室
法定代表人：陈琪儿
注册资本：3000.000000 万人民币
统一社会信用代码： 91330206MA2836MG1N
成立日期：2016 年 12 月 07 日
营业期限至： 2036 年 12 月 06 日
经营范围：医药领域内的技术开发及转让。
（2）历史沿革
2016 年 12 月 07 日，宁波梅山保税港区贝洛医药科技有限公司
注册成立。
截至评估基准日，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-2 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 金额(万元) 出资比例%
宁波梅山保税港区卡钠医药投资合伙企 2,700.00 90
1
业（有限合伙）
2 江苏万高药业股份有限公司 300.00 10
合计 3,000.00 100
（3）公司资产、负债及财务状况
中联资产评估集团有限公司 第22页
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截止 2018 年 3 月 31 日，宁波梅山保税港区贝洛医药科技有限
公司资产总额为 146.18 万元，负债总额 1,700.00 万元，净资产额为
-1,553.82 万元。2018 年 1-3 月营业收入 0.00 万元，实现净利润
-1,700.01 万元。公司 2016 年、2017 年度及评估基准日的会计报表
如下：
表1 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
总资产 300.00 146.19 146.18
总负债 0.00 0.00 1,700.00
净资产 300.00 146.19 -1,553.82
项目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
营业收入 0.00 0.00 0.00
利润总额 -800.00 -1,053.81 -1,700.01
净利润 -800.00 -1,053.81 -1,700.01
(三)评估过程及方法
评估人员首先对可供出售金融资产—其他投资形成的原因、账
面值和实际状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、
章程和有关会计记录等，以确定该投资的真实性和完整性，并在此
基础上对被投资单位进行评估。
对纳入此次评估范围的可供出售金融资产—宁波梅山保税港区
贝洛医药科技有限公司，为江苏万高药业股份有限公司参股企业，
持股比例较低，不具有控制权，本次未进行整体评估，采用基准日
企业会计报表的所有者权益乘以持股比例计算评估值：
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其他投资评估值=基准日企业会计报表的所有者权益×持股比例
由于宁波梅山保税港区贝洛医药科技有限公司基准日企业会计
报表的所有者权益为-1,553.82 万元，故本次评估为 0。
在确定可供出售金融资产—其他投资评估值时，评估师没有考
虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价，也未考虑股权流动
性对评估结果的影响。
(四)评估结果
按照上述方法，可供出售金融资产—其他投资合计账面值 0.00
元，评估值 0.00 元，评估无增减值变化。
具体评估结果如下：
可供出售金融资产评估结果表
金额单位：人民币元
序
被投资单位名称 账面价值 评估价值
号
1 宁波梅山保税港区贝洛医药科技有限公司 3,000,000.00 0.00
合 计 3,000,000.00 0.00
减：可供出售金融资产减值准备 3,000,000.00
净 额 0.00 0.00
三、长期投资评估说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围的长期投资账面值为 28,169,906.57 元，长期
股权投资共有 2 项。长期投资总体情况表如下：
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表4-3 评估基准日长期投资明细表
单位：人民币元
序号 被投资单位名称（全称） 投资日期 持股比例 投资成本 账面价值
1 南通四海植物精华有限公司 2018/1 100% 6100000 6,100,000.00
2 江苏永安制药有限公司 2015/6 20% 20000000 22,069,906.57
合计 28,169,906.57
(二)长期投资单位介绍
1．南通四海植物精华有限公司
（1）企业简介
企业名称：南通四海植物精华有限公司
统一社会信用代码：91320684761013930A
注册地址：江苏省海门市常乐镇工业集中区（常中村）
法定代表人：姚俊华
注册资本：413.430100 万人民币
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
经营范围：生产销售植物天然成份提取物；经营本企业自产产品
及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及
技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术
除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
（2）公司简介
南通四海植物精华有限公司，成立于 2004 年，是专业生产植物
中联资产评估集团有限公司 第25页
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提取物，销售于各药厂、保健品厂以及功能性食品公司。
南通四海植物精华有限公司目前主要生产水苏糖产品，最早该
产品在 2003 年用于宇航员的保健饮料中。
（3）企业出资人及出资比例
截至评估基准日，南通四海植物精华有限公司注册资本为人民
币 413.430100 万元整，出资人名称、出资额和出资比例如下：
表2 出资人名称、出资额和出资比例
序号 出资人名称 出资额(元人民币) 出资比例%
1 江苏万高药业股份有限公司 4,134,301.00 100
合 计 4,134,301.00 100
（4）公司资产、负债及财务状况
截止 2018 年 3 月 31 日，南通四海植物精华有限公司资产总额
为 720.99 万元，负债总额 1,535.77 万元，净资产额为-814.78 万元。
2018 年 1-3 月营业收入 208.49 万元，实现净利润 37.69 万元。公司
2017 年度及评估基准日的会计报表已经立信会计师事务所（特殊普
通合伙）审计。
表3 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
总资产 587.81 720.99
总负债 1440.26 1,535.77
净资产 -852.45 -814.78
项目 2017 年度 2018 年 1-3 月
营业收入 997.67 208.49
利润总额 -1,225.86 37.66
净利润 -1,225.86 37.66
中联资产评估集团有限公司 第26页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
审计机构 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
2. 江苏永安制药有限公司
（1）企业简介
企业名称：江苏永安制药有限公司
类型：有限责任公司
住所：江苏淮安经济开发区 237 省道 18 号
法定代表人：康彦龙
注册资本：1200.000000 万人民币
统一社会信用代码： 913208037855985072
成立日期：2006 年 03 月 29 日
营业期限至：2036 年 03 月 28 日
经营范围：药品生产【（原料药（按照《药品生产许可证》载
明的地址和范围生产）】；自营和代理各类商品及技术的进出口业
务；技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；药学研究与实验
发展；经济信息咨询；一类医疗器械销售 ；化工产品生产与销售（危
险化学品及易制毒品除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）
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（2）历史沿革
2006 年 03 月 29 日，江苏永安制药有限公司注册成立。
截至评估基准日，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-4 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 金额(万元) 出资比例%
1 北京卡威生物医药科技有限公司 960.00 80
2 江苏万高药业股份有限公司 240.00 20
合计 1,200.00 100
（3）公司资产、负债及财务状况
截止 2018 年 3 月 31 日，江苏永安制药有限公司资产总额为
6,547.04 万元，负债总额 3,327.81 万元，净资产额为 3,219.23 万元。
2018 年 1-3 月营业收入 541.90 万元，实现净利润-80.47 万元。公司
2016 年度、2017 年度及评估基准日的会计报表数据如下：
表4 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
总资产 4,690.91 5,506.92 6,547.04
总负债 1,815.77 2,207.23 3,327.81
净资产 2,874.73 3,299.69 3,219.23
项目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
营业收入 4,387.18 3,720.29 541.90
利润总额 1,159.74 461.68 -80.47
净利润 869.47 402.46 -80.47
北京华通鉴会计师事务所 北京华通鉴会计师事务所有
审计机构
有限责任公司江苏分所 限责任公司江苏分所
(三)评估过程及方法
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行
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了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记
录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资
单位进行评估。根据各项长期投资的具体情况，分别采取适当的评
估方法进行评估。
(1)对于 100%持股的长期股权投资--南通四海植物精华有限公
司，对被投资单位评估基准日的整体资产进行了评估，然后将被投
资单位评估基准日净资产评估值乘以江苏万高药业股份有限公司的
占股比例计算确定评估值：
南通四海植物精华有限公司长期投资评估值=被投资单位整体
评估后净资产×持股比例
(2)对于江苏永安制药有限公司的长期股权投资，因江苏万高药
业股份有限公司对其无实质控制权，不参与江苏永安制药有限公司
日常的经营运作、管理。评估人员无法履行整体资产评估程序，实
施尽职调查并了解被投资单位在评估基准日的具体财务情况。本次
审计对其未发表意见，未对其资产明细进行审计，故按被投资单位
评估基准日会计报表所有者权益账面值×持股比例列示。
江苏永安制药有限公司长期投资评估值=被投资单位评估基准
日会计报表所有者权益账面值×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数
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股权等因素产生的溢价和折价，也未考虑股权流动性对评估结果的
影响。
(四)评估结果
按照上述方法，长期股权投资合计账面值 28,169,906.57 元，评
估值 13,727,132.55 元，评估减值 14,442,774.02 元，减值率 51.27 %，
各长投单位整体评估结果如下：
表4-5 长期股权投资评估结果一览表
单位：人民币万元
序号 被投资单位名称 投资比例 账面值 评估值
1 南通四海植物精华有限公司 100.00% 6,100,000.00 7,288,673.49
2 江苏永安制药有限公司 20.00% 22,069,906.57 6,438,459.06
合 计 28,169,906.57 13,727,132.55
各长期股权投资评估结果的详细情况见各被投资单位的《资产
评估说明》、《资产评估明细表》。
四、固定资产评估说明
(一)房屋建筑物评估技术说明
1.评估范围
本次列入评估范围的江苏万高药业股份有限公司房屋建（构）
筑物账面原值 38,278,035.19 元，账面净值 26,880,024.84 元。包括房
屋建筑物共 16 项(不含改造及安装工程 3 项)，总建筑面积 24,654.26
中联资产评估集团有限公司 第30页
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平方米，均已办理房屋产权证；申报构筑物 37 项，申报房屋建（构）
筑物至评估基准日均正常使用。
2.房屋建筑物概况
江苏万高药业股份有限公司所属的房屋建筑物分布在海门市开
发区定海路 688 号，主要为企业生产性房屋建筑物和非生产性房屋
建筑物。
生产性房屋建（构）筑物是指直接为企业生产服务的建筑物，
包括厂房、车间、车间扩建等以及间接为生产服务的办公楼、试验
中心楼、食堂、化验楼、门卫室等辅助性非生产经营用房。
构筑物是指为生产、办公辅助建设的大门、围墙、道路、停车
场、污水处理池、给排水管网等配套设施。
委估房屋建（构）筑物均为企业 2006 年～2017 年陆续建成，
账面原值为原始建造价入账。结构类型主要为框架结构，其主要建
（构）筑结构特征如下：：
①框架结构
企业申报的房屋建筑物基本为框架结构，钢筋混凝土独立基础、
带型基础；现浇钢筋混凝土板、梁、柱；200厚小型混凝土砌块砖墙；
屋面水泥砂浆找平、沥青卷材防水、岩棉板隔热层。
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办公类房屋装修基本为：外墙水泥砂浆刷涂料，内墙混合砂浆
刷乳胶漆，石膏板或矿棉板吊顶，玻璃门、木门、塑钢窗。
生产类房屋装修基本为：外墙水泥砂浆刷涂料，内墙混合砂浆
刷乳胶漆（其中制药车间内墙及顶棚保温彩钢板隔断及吊顶），环
氧自流平地面、局部地砖地面，钢大门、防火门、彩板门、塑钢窗。
②构筑物
构筑物主要为大门、围墙、道路、停车场、污水处理池、给排
水管网等生产配套设施。基本为铝合金、不锈钢、砖砌、砼、钢筋
砼等结构；雨污水管道为 FRPP 加筋管或波纹管，管径 DN200～
DN800 不等，铺设方式：直埋。
3. 评估程序
（1）清查核实阶段
1）评估人员根据资产占有方提供的资产评估申报明细表，会同
资产占有方有关人员，对实物资产逐项进行核实，核实各类建筑的
名称、面积、结构型式和竣工时间等，完善评估明细表，做到账表
相符、账实相符；
2）核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料，房屋
购建合同资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、
使用年限等。对于有账无物或有物无账的资产，在确认产权的基础
中联资产评估集团有限公司 第32页
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上以实物存在为准；
（2）现场勘察阶段
基于本次评估之特定目的，结合待评估房屋建（构）筑物的特
点，本次评估主要采用成本法对房屋建筑物进行评估。评估工作主
要分以下四个阶段进行：
首先，清查核实基础数据并收集工程技术资料。评估人员进入
现场后根据被评估单位提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，
主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、
账面价值等；收集待估建筑物的施工图纸、概预算、工程决算及产
权资料。
其次，实地查勘。对房屋的外型、结构形式、层数、高度、跨
度、构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使
用的情况进行了较详细的勘察，走访有关房屋建筑物的管理维护人
员及使用人员。对房屋建筑物的位置、环境等进行调查，并按现场
调查记录表做详细记录，形成现场勘察表。
再次，搜集价格资料。搜集当地的建设工程概预算定额和材料、
人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对房屋建筑物建设
的相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对
中联资产评估集团有限公司 第33页
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象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价
值，并最终形成评估技术说明。
（3）评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产
在评估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
4、评估方法
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，采用重置成本法对
委估资产进行评估。
（1）重置成本法
对通过资产移交或自建方式取得的房产采用重置成本法进行估
算。
对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”
或“重编预算法”。即根据原概算或预决算工程量，进行适当调整后，
套用现行概预算定额及取费标准计算评估基准日工程造价的计算方
法。
1）重置成本的确定
重置成本=建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用＋资
金成本
① 建安工程造价
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建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预
决算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适
用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出
评估基准日的建筑安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提
供的图纸和现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估
基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造
价，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差
异进行修正后得出委估建筑的建安造价。
②工程建设前期费用及其他费用
前期费用及其他费用包括建设单位管理费、设计费、工程监理
费等。
前期费用及其他费用费率表如下：
前期费用及其他费用费率表
费用标准 费用标准
序号 费用名称 计算公式 取价依据
(含税） (不含税）
1 建设单位管理费 含税工程造价 1.16% 1.16% 财建〔2016〕504 号
2 工程监理费 含税工程造价 2.86% 2.70% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 含税工程造价 0.09% 0.08% 计委环保总局计价格(2002)125 号
项目建议书费及可行
4 含税工程造价 0.54% 0.51% 计委计价格(1999)1283 号
性研究费
5 勘察费设计费 含税工程造价 3.05% 2.88% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 含税工程造价 0.20% 0.19% 计价格(2011)534 号
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7 城市基础设施配套费 建筑面积 75.00 75.00 海财发〔2007〕11 号
③资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，
以同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布
的贷款利率为准；按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝(建安工程造价＋工程建设前期费用及其他费用)×贷
款利率×建设工期×1/2
（2）成新率的确定
本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑
物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对
建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门
窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据
原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定
房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系
数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，计算各建筑物的尚可
使用年限。
成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
（3）评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
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4.评估结果及增减值分析
（1）经实施上述评定估算程序后，房屋建筑物类于评估基准日
2018 年 3 月 31 日的评估结果如下表所示：
房屋建筑物类评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
38,278,035.19 26,880,024.84 45,472,620.00 38,827,680.00 18.80 44.45
合计
37,132,630.53 25,767,559.00 40,218,800.00 34,316,065.00 8.31 33.18
房屋建筑物
1,145,404.66 1,112,465.84 5,253,820.00 4,511,615.00 358.69 305.55
构筑物
管道及沟槽 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）评估结果增减值分析
1）企业自建房屋建（构）筑物为 2006 年至 2017 年陆续建成，
至评估基准日，人、材、机都有不同程度的变动，是本次评估原值
增值的主要原因；
2)企业采用的折旧年产与评估采用的尚可使用年限成新率差
异，是本次评估净值增值率高于评估原值增值率的主要因素。
5.典型案例
案例一：办公楼(房屋建筑物评估明细表第 3 号)
（1）房产概况
结 构：框架结构三层
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平均层高：3.6 米
檐 高：11 米
建筑面积：1,994.90 平方米
建成时间：2006 年 12 月
1）工程概况
该房产为钢筋混凝土独立基础、带型基础；现浇钢筋混凝土板、
梁、柱；200厚小型混凝土砌块砖墙；屋面水泥砂浆找平、沥青卷材
防水、岩棉板隔热层。
外墙水泥砂浆刷涂料，进户门厅上方为明框玻璃幕墙；外门厅
为斜拉式玻璃雨搭，石材地面；进户大厅：600地砖、铝塑板墙面、
石膏板吊顶；楼道：600地砖、乳胶漆墙面、石膏板吊顶；室内：复
合木地板、卫生间防滑地砖、石膏板吊顶；楼梯：石材台阶面，玻
璃栏板，不锈钢扶手；门窗：进户门为玻璃自动感应门、室内成品
木门、塑钢窗。
至评估基准日，该房产基础、其他承重构件、墙体、屋面、地
面、内外装饰、门窗、电气照明等配套设施均正常使用，能满足生
产工艺需要。
2）房地产权属状况：
该房产不动产权证号：苏（2017）不动产权第 0009965 号，土
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地性质：出让，土地用途：工业，证载权利人均为：江苏万高药业
股份有限公司。
（2）重置价值的计算
1）建安工程造价的计算：
建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、安装工程的总价。
本次评估采用“预(决)算调整法”进行计算，套用现行的《江苏
省建筑与装饰工程计价表》（2014）、《江苏省安装工程计价表》
（2014）、《江苏省建设工程费用定额》（2014）及《海门市工程
造价信息》(2018 年 3 月)计算工程建安造价；工程类别：三类工程，
具体计算详见下表：
土建装饰工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率(%) 金额
1 分部分项工程 分部分项合计 2,200,928.67
1.1 人工费 分部分项人工费 604,586.88
1.2 材料费 分部分项材料费 1,309,623.35
1.3 施工机具使用费 分部分项机械费 41,300.14
1.4 企业管理费 分部分项企业管理费 167,930.64
1.5 利润 分部分项利润 77,487.61
2 措施项目费 措施项目合计 544,987.27
2.1 单价措施项目费 技术措施项目合计 462,423.36
2.2 总价措施项目费 组织措施项目合计 82,563.91
2.2.1 其中：安全文明施工措施费 安全与文明施工措施费 82,563.91
3 其他项目 其他项目合计
4 规费 4.1+4.2+4.3 105168.58
4.1 社会保险费 1+2 87,869.31
3.20
4.2 住房公积金 1+2 14,553.35
0.53
4.3 工程排污费 1+2 2,745.92
0.10
5 税金 1+2+3+4 11 313,619.30
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 3,164,703.82
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安装工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率(%) 金额
1 分部分项工程 分部分项合计 298,975.01
1.1 人工费 分部分项人工费 39,919.31
1.2 材料费 分部分项材料费 237,498.91
1.3 施工机具使用费 分部分项机械费
1.4 企业管理费 分部分项企业管理费 15,971.38
1.5 利润 分部分项利润 5,585.42
2 措施项目费 措施项目合计 4,484.63
2.1 单价措施项目费 技术措施项目合计
2.2 总价措施项目费 组织措施项目合计 4,484.63
2.2.1 其中：安全文明施工措施费 安全与文明施工措施费 4,484.63
3 其他项目 其他项目合计
3.1 其中：暂列金额 暂列金额
3.2 其中：专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中：计日工 计日工
3.4 其中：总承包服务费 总承包服务费
4 规费 4.1+4.2+4.3 8861.02
4.1 社会保险费 1+2 2.40 7,283.03
4.2 住房公积金 1+2 0.42 1,274.53
4.3 工程排污费 1+2 0.10 303.46
5 税金 1+2+3+4 11 34355.27
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 346,675.93
工程造价汇总
序号 项目名称 造价（含税） 造价（不含税）
1 土建装饰工程 3,164,703.82 2,851,084.52
2 安装工程 346,675.93 312,320.66
合 计 3,511,379.75 3,163,405.18
2）工程建设前期费用及其他费用
建设工程前期费用及其他费用
费率 费率
序号 费用名称 取费基数 金额（含税） 金额（不含税）
（含税） (不含税）
1 建设单位管理费 含税工程造价 1.16% 1.16% 40,732.01 40,732.01
2 工程监理费 含税工程造价 2.86% 2.70% 100,425.46 94,741.00
3 环境评价费 含税工程造价 0.09% 0.08% 3,160.24 2,981.36
项目建议书费及可行性
4 含税工程造价 0.54% 0.51% 18,961.45 17,888.16
研究费
5 勘察费设计费 含税工程造价 3.05% 2.88% 107,097.08 101,034.98
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6 招投标代理费 含税工程造价 0.20% 0.19% 7,022.76 6,625.24
7 城市基础设施配套费 建筑面积 75.00 75.00 149,617.50 149,617.50
合 计 427,016.50 413,620.26
3）资金成本
该工程总体建成投产的周期为 1.5 年，资金按年平均投入，取中
国人民银行 1-3 年期贷款利率 4.75%，并假设资金均匀投入。则
资金成本=(含税建安工程造价+含税工程建设前期费用及其他
费用)×贷款利率×1.5×1/2
=（3,511,379.75 +427,016.50）×4.75%×1.5×1/2
=140,305.37 元
4）重置成本
重置成本=不含税建安工程造价+不含税工程建设前期费用及
其他费用+资金成本
=3,163,405.18 +413,620.26 +140,305.37
=3,717,300.00 元（取整）
（3）成新率计算
本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑
物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建（构）筑物的实地勘察，
对建（构）筑物的基础、承重构件（梁、板、柱）、墙体、地面、
屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘
中联资产评估集团有限公司 第41页
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察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、
《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及
修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出
各建筑物的尚可使用年限。
成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
该房产为 2006 年 12 月建成并投入使用，至评估基准日时已经
使用 11.27 年。通过现场勘察，该房屋建筑物基础无沉降现象，梁板
柱承载良好；外墙表面、室内地面，内墙和天棚部分平整完好；门
窗无变形破损；给排水、照明等配套设施使用正常，故该房产尚可
使用年限为 49 年。则：
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=49/(49+11.27)×100%=81%
（4）评估值
评估值=重置成本×综合成新率
=3,717,300.00×81%
= 3,011,013.00 元
案例二：仓库(房屋建筑物评估明细表第 12 号)
（1）房产概况
中联资产评估集团有限公司 第42页
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结 构：框架结构四层
平均层高：4.1 米
檐 高：16.6 米
建筑面积：8475.02 平方米
建成时间：2013 年 12 月
1）工程概况
该房产为钢筋混凝土独立基础、带型基础；现浇钢筋混凝土板、
梁、柱；200厚小型混凝土砌块砖墙；屋面水泥砂浆找平、沥青卷材
防水、岩棉板隔热层；外墙水泥砂浆刷涂料，内墙及顶棚混合砂浆
刷乳胶漆；耐磨地面，花岗岩楼梯面，不锈钢扶手；彩板大门、防
火门、塑钢窗，设货梯两部。
至评估基准日，该房产基础、其他承重构件、墙体、屋面、地
面、内外装饰、门窗、电气照明等配套设施均正常使用，能满足生
产工艺需要。
2）房地产权属状况：
该房产不动产权证号：苏（2017）不动产权第 0009965 号，土
地性质：出让，土地用途：工业，证载权利人均为：江苏万高药业
股份有限公司。
（2）重置价值的计算
中联资产评估集团有限公司 第43页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
1）建安工程造价的计算：
建筑安装工程造价包括土建(装饰)工程、安装工程的总价。
本次评估采用“预(决)算调整法”进行计算，套用现行的《江苏
省建筑与装饰工程计价表》（2014）、《江苏省安装工程计价表》
（2014）、《江苏省建设工程费用定额》（2014）及《海门市工程
造价信息》(2018 年 3 月)计算工程建安造价；工程类别：三类工程，
具体计算详见下表：
土建装饰工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率(%) 金额
1 分部分项工程 分部分项合计 6,854,882.89
1.1 人工费 分部分项人工费 1,719,908.38
1.2 材料费 分部分项材料费 4,293,903.17
1.3 施工机具使用费 分部分项机械费 135,850.36
1.4 企业管理费 分部分项企业管理费 482,504.09
1.5 利润 分部分项利润 222,717.09
2 措施项目费 措施项目合计 990,565.17
2.1 单价措施项目费 技术措施项目合计 754,669.06
2.2 总价措施项目费 组织措施项目合计 235,896.11
2.2.1 其中：安全文明施工措施费 安全与文明施工措施费 235,896.11
3 其他项目 其他项目合计
4 规费 4.1+4.2+4.3 300,480.66
4.1 社会保险费 1+2 251,054.34
3.20
4.2 住房公积金 1+2 41,580.87
0.53
4.3 工程排污费 1+2 7,845.45
0.10
5 税金 1+2+3+4 11 896,052.16
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 9,041,980.88
安装工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率(%) 金额
1 分部分项工程 分部分项合计 687,939.00
1.1 人工费 分部分项人工费 91,854.00
1.2 材料费 分部分项材料费 546,483.00
中联资产评估集团有限公司 第44页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
1.3 施工机具使用费 分部分项机械费
1.4 企业管理费 分部分项企业管理费 36,750.00
1.5 利润 分部分项利润 12,852.00
2 措施项目费 措施项目合计 10,319.09
2.1 单价措施项目费 技术措施项目合计
2.2 总价措施项目费 组织措施项目合计 10,319.09
2.2.1 其中：安全文明施工措施费 安全与文明施工措施费 10,319.09
3 其他项目 其他项目合计
3.1 其中：暂列金额 暂列金额
3.2 其中：专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中：计日工 计日工
3.4 其中：总承包服务费 总承包服务费
4 规费 4.1+4.2+4.3 20389.13
4.1 社会保险费 1+2 2.40 16,758.19
4.2 住房公积金 1+2 0.42 2,932.68
4.3 工程排污费 1+2 0.10 698.26
5 税金 1+2+3+4 11 79051.19
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 797,698.41
工程造价汇总
序号 项目名称 造价（含税） 造价（不含税）
1 土建装饰工程 9,041,980.88 8,145,928.72
2 安装工程 797,698.41 718,647.22
合 计 9,839,679.29 8,864,575.94
2）工程建设前期费用及其他费用
建设工程前期费用及其他费用
费率 费率
序号 费用名称 取费基数 金额（含税） 金额（不含税）
（含税） (不含税）
1 建设单位管理费 含税工程造价 1.16% 1.16% 114,140.28 114,140.28
2 工程监理费 含税工程造价 2.86% 2.70% 281,414.83 265,485.69
3 环境评价费 含税工程造价 0.09% 0.08% 8,855.71 8,354.44
项目建议书费及可行性
4 含税工程造价 0.54% 0.51% 53,134.27 50,126.67
研究费
5 勘察费设计费 含税工程造价 3.05% 2.88% 300,110.22 283,122.85
6 招投标代理费 含税工程造价 0.20% 0.19% 19,679.36 18,565.43
7 城市基础设施配套费 建筑面积 75.00 75.00 635,626.50 635,626.50
合 计 1,412,961.16 1,375,421.86
3）资金成本
该工程总体建成投产的周期为 1.5 年，资金按年平均投入，取中
中联资产评估集团有限公司 第45页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
国人民银行 1-3 年期贷款利率 4.75%，并假设资金均匀投入。则
资金成本=(含税建安工程造价+含税工程建设前期费用及其他
费用)×贷款利率×1.5×1/2
=（9,839,679.29 + 1,412,961.16）×4.75%×1.5×1/2
= 400,875.32 元
4）重置成本
重置成本=不含税建安工程造价+不含税工程建设前期费用及
其他费用+资金成本
= 8,864,575.94 + 1,375,421.86 +400,875.32
=10,640,900.00 元（取整）
（3）成新率计算
该房产为 2013 年 12 月建成并投入使用，至评估基准日时已经
使用 4.25 年。通过现场勘察，该房屋建筑物基础无沉降现象，梁板
柱承载良好；外墙表面、室内地面，内墙和天棚部分平整完好；门
窗无变形破损；给排水、照明等配套设施使用正常，故该房产尚可
使用年限为 46 年。则：
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=46/(46+4.25)×100%=92%
（4）评估值
中联资产评估集团有限公司 第46页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
评估值=重置成本×综合成新率
=10,640,900.00×92%
= 9,789,628.00 元
案例三：铁艺围墙(构筑物评估明细表第 3 项)
（1）资产概况
结构：铁艺
长度：570 米
高度：2 米
建成时间：2006 年 12 月
1）工程概况
人工挖沟槽，回填土夯填， 150 厚级配碎石垫层，现浇钢筋混
凝土基础梁，±0.0000 上 0.3 米砖基围护，370×370mm 砖柱，柱
距 6 米，柱顶造型预制钢筋砼板压顶，上部为球形照明灯具，墙柱
面水泥砂浆刷涂料，柱间安装成品铁艺围墙。
至评估基准日，该围墙基础无沉降现象，柱面平整完好，铁艺
围墙完整无损、无锈蚀现象，能满足生产工艺需要。
2）产权属状况：
该构筑物所处不动产权证号：苏（2017）不动产权第 0009965
号，土地性质：出让，土地用途：工业，证载权利人为：江苏万高
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药业股份有限公司。
（2）重置价值的计算
1）建安工程造价的计算：
依据现场了解工程基本做法，采用“重编预算法”进行计算，
评估人员套用现行的《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2014）、
《江苏省安装工程计价表》（2014）、《江苏省建设工程费用定额》
（2014）及《海门市工程造价信息》(2018 年 3 月)计算工程建安造
价；工程类别：三类工程，具体计算详见下表：
土建装饰工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率(%) 金额
1 分部分项工程 分部分项合计 262111.92
1.1 人工费 分部分项人工费 45135.28
1.2 材料费 分部分项材料费 193356.07
1.3 施工机具使用费 分部分项机械费 4688.64
1.4 企业管理费 分部分项企业管理费 12953
1.5 利润 分部分项利润 5978.95
2 措施项目费 措施项目合计 41514.39
2.1 单价措施项目费 技术措施项目合计 25958.58
2.2 总价措施项目费 组织措施项目合计 15555.81
2.2.1 其中：安全文明施工措施费 安全与文明施工措施费 8930.19
3 其他项目 其他项目合计
4 规费 4.1+4.2+4.3 11628.89
4.1 社会保险费 1+2 9,716.04
3.20
4.2 住房公积金 1+2 1,609.22
0.53
4.3 工程排污费 1+2 303.63
0.10
5 税金 1+2+3+4 11 34678.07
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 349,933.27
安装工程取费表
序号 费用名称 取费说明 费率(%) 金额
1 分部分项工程 分部分项合计 12,358.37
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1.1 人工费 分部分项人工费 2,985.44
1.2 材料费 分部分项材料费 7,760.82
1.3 施工机具使用费 分部分项机械费
1.4 企业管理费 分部分项企业管理费 1,194.20
1.5 利润 分部分项利润 417.94
2 措施项目费 措施项目合计 185.38
2.1 单价措施项目费 技术措施项目合计
2.2 总价措施项目费 组织措施项目合计 185.38
2.2.1 其中：安全文明施工措施费 安全与文明施工措施费 185.38
3 其他项目 其他项目合计
3.1 其中：暂列金额 暂列金额
3.2 其中：专业工程暂估价 专业工程暂估价
3.3 其中：计日工 计日工
3.4 其中：总承包服务费 总承包服务费
4 规费 4.1+4.2+4.3 366.27
4.1 社会保险费 1+2 2.40 301.05
4.2 住房公积金 1+2 0.42 52.68
4.3 工程排污费 1+2 0.10 12.54
5 税金 1+2+3+4 11 1,420.10
6 含税工程造价 1+2+3+4+5 14,330.12
工程造价汇总
序号 项目名称 造价（含税） 造价（不含税）
1 土建装饰工程 349,933.27 315,255.20
2 安装工程 14,330.12 12,910.02
合 计 364,263.39 328,165.22
2）工程建设前期费用及其他费用
建设工程前期费用及其他费用
费率 费率 金额 金额
序号 费用名称 取费基数
（含税） （不含税） （含税） （不含税）
1 建设单位管理费 含税工程造价 1.16% 1.16% 4,225.46 4,225.46
2 工程监理费 含税工程造价 2.86% 2.70% 10,417.93 9,828.24
3 环境评价费 含税工程造价 0.09% 0.08% 327.84 309.28
项目建议书费及
4 含税工程造价 0.54% 0.51% 1,967.02 1,855.68
可行性研究费
5 勘察费设计费 含税工程造价 3.05% 2.88% 11,110.03 10,481.16
6 招投标代理费 含税工程造价 0.20% 0.19% 728.53 687.29
合 计 28,776.81 27,387.11
3）资金成本
该工程总体建成投产的周期为 1.5 年，资金按年平均投入，取
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中国人民银行 1-3 年期贷款利率 4.75%，并假设资金均匀投入。则
资金成本=(含税建安工程造价+含税工程建设前期费用及其他
费用)×贷款利率×1.5×1/2
=（364,263.39 + 28,776.81）×4.75%×1.5×1/2
= 14,002.06 元
4）重置成本
重置成本=不含税建筑安装工程+不含税工程建设前期费用及
其他费用+资金成本
= 328,165.22 + 27,387.11+14,002.06
=369,600.00 元（取整）
（3）综合成新率计算
该围墙为铁艺结构，2006 年 12 月建成并投入使用，至评估基
准日时已经使用 11.27 年，经实地勘察：该围墙基础无沉陷，铁艺
部分平整无锈蚀，尚可使用年限确定为 19 年，则：
成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
=19÷ (19 +11.27) ×100%
=63%(取整)
（4）评估值
评估值=重置成本×综合成新率
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=369,600.00×63%
= 232,848.00 元
（二）设备类资产评估说明
1、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为被评估企业的全部机器设
备、车辆和电子设备，评估基准日的账面值情况如下：
账面值
科目名称
原值 净值
设备类资产合计 42,440,579.89 22,074,698.76
机器设备 38,360,621.70 20,701,008.22
车辆 1,723,144.38 406,202.40
电子设备 2,356,813.81 967,488.14
2、主要设备类资产概况
（1）机器设备
被评估企业设备类资产按资产类别划分，可分为生产设备和辅
助生产设备，委估资产主要为洗烘灌封联动线、液体胶囊填充机、
软胶囊生产线、双出料高速压片机、切割型超细粉碎机、颗粒包装
机、螺杆式冷水机组、除尘机组、反渗透装置及部分实验室设备等。
以上机器设备购置于 2000-2018 年间，至评估基准日部分设备
已无实物，其余设备均正常使用中。
（2）车辆主要为办公用别克商务车、奥迪轿车、本田雅阁轿车
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等等，至评估基准日，车辆正常使用中。
（3）电子类办公设备主要有电脑、打印机、空调、复印机、扫
描仪等设备，至评估基准日部分设备已无实物，其余设备均正常使
用中。
3、评估过程
（1）清查核实
1)为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，
指导被评估企业根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作
为评估的基础。
2)针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采
取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的
实际运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、
技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备
的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技
术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理
制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；
到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型
设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废
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台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。
3)根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求
做到“表”、“实”相符。
4)关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大
设备的购置合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相
关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工
作，进行评定估算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行
必要的调整、修改和完善。
（4）撰写评估技术说明
按资产评估准则的要求，编制“设备评估技术说明”。
4、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，
结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评
估。
评估值=重置全价×成新率
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(1)重置全价的确定
设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正
常使用状态下的各种费用(包括购置价、运杂费、安装调试费、工程
建设其他费用和资金成本等)，综合确定：
重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资
金成本-增值税可抵扣金额
1)机器设备重置全价
①购置价
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、或参照《2018 机电产品
报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。
对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格
变动率推算确定购置价。
②运杂费
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，
按不同运杂费率计取。
③安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以含税购置价为基础，
按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
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④其他费用
其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工
程监理费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本
身设备特点进行计算。
工程建设其他费用率
序 费用标准(含
费用名称 费用标准(不含税） 取价依据
号 税）
1 建设单位管理费 1.16% 1.16% 财建〔2016〕504 号
2 工程监理费 2.86% 2.70% 发改价格(2007)670 号
计委环保总局计价格(2002)125
3 环境评价费 0.09% 0.08%
号
项目建议书费及可行性研究
4 0.54% 0.51% 计委计价格(1999)1283 号
费
5 勘察费设计费 3.05% 2.88% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 0.20% 0.19% 计价格(2011)534 号
合计 7.90% 7.52%
⑤资金成本
根据各类设备不同，按此次评估基准日贷款利率，资金成本按
均匀投入计取。
资金成本=(含税购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷
款利率×建设工期×50%
⑥设备购置价中可抵扣的增值税
时根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》（财税[2016]36 号）文件规定，在基准日 2016 年 5
月 1 日以后购置车辆增值税可以抵扣政策，本次评估对于符合增值
税抵扣条件的，计算出增值税抵扣额后进行抵扣。
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可抵扣进项税额=设备购置价/(1+0.17)×0.17+运杂费/(1+0.11)×0.
11+安装调试费/(1+0.11)×0. 11+前期费含税与不含税的差额
2)运输车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运
输车辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购
置税暂行条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，同
时根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试
点的通知》（财税[2016]36 号）文件规定，在基准日 2016 年 5 月 1
日以后购置车辆增值税可以抵扣政策，即：
确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费
3)电子设备重置全价
根据当地市场信息及《中关村在线》等近期市场价格资料，依
据其购置价确定重置全价。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，
参照二手设备市场不含税价格确定其重置全价。
(2)成新率的确定
1)机器设备成新率
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况
中联资产评估集团有限公司 第56页
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预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/ (实际已使用年限+尚可使用年限)100%
对价值量较小的一般设备则采用年限法确定其成新率。
2)车辆成新率
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、
发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）的有关规定，以
车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，
然后结合现场勘察情况进行调整。
运输车辆的成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
a：车辆特殊情况调整系数
3)电子设备成新率
采用年限法确定其成新率。
成新率=尚可使用年限/ (实际已使用年限+尚可使用年限)100%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
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5、评估结果
纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：
账面值 评估值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备类合计 42,440,579.89 22,074,698.76 37,593,109.90 26,230,423.00 -11.42 18.83
机器设备 38,360,621.70 20,701,008.22 35,096,949.90 24,535,289.00 -8.51 18.52
车辆 1,723,144.38 406,202.40 1,544,800.00 1,029,293.00 -10.35 153.39
电子设备 2,356,813.81 967,488.14 951,360.00 665,841.00 -59.63 -31.18
6、评估结果增减值原因分析
（1）机器设备评估增减值主要是因为：1、由于受市场竞争影
响，设备价格略有降低,2、同时部分设备账面值中包含建筑物类资产，
本次评估该类资产已在建筑物中评估，综合上述导致评估原值减值；
被评估单位计提折旧年限少于经济耐用年限，故机器设备评估净值
较账面增值。
（2）车辆评估净值增值的主要原因：由于车辆这类资产技术更
新速度较快，目前市场上同类产品的价格均低于其购置时的价格，
故评估原值减值。企业车辆计提折旧年限短于车辆规定的使用年限，
导致部分正常使用的车辆净值增值。
（3）电子设备评估增减值的主要原因是由于企业的电子设备主
要为电脑及其他办公自动化设备，受这类资产技术更新速度比较快
的特点的影响，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置时的水
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平，故评估原值减值；由于企业部分电子设备购置时间较早，本次
评估采用二手市场价，同时原值减值等综合因素导致评估净值减值。
7、评估案例
案例一：洗烘灌封联动线（机器设备评估明细表第 518 项）
1、设备描述
生产厂家：上海新威圣制药机械有限公司
设备型号：AGFD12
购置日期：2015 年 10 月
启用日期：2015 年 10 月
数 量: 1 台
账面原值：905,982.90 元
账面净值：708,931.67 元
设备主要概况及主要技术参数：
该 LGZ-A 洗烘灌封联动线由 QCL 系列立式超声波洗瓶机，
ASMR 隧道式热风循环灭菌烘箱，AAG 系列卧式灌装封机组成，也
可单机使用。适用于 1-20ml 规格的安瓿的生产。能完成喷淋注水、
超声波粗洗、瓶外壁水冲洗、瓶内壁连续二次循环水冲洗、一次吹
气、一次新鲜水冲洗、连续二次吹气、瓶外壁吹气、预热、烘干灭
菌去热原、冷却、前充气、灌装、后充气、预热、封口等二十道工
中联资产评估集团有限公司 第59页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
序。主要特点为：1、洗瓶机采用机械手夹瓶，适用 1-20ml 规格安
瓿；2、洗瓶采用水气喷针往复跟踪插入方式，清洗效果好，节约能
源。并设有针架防抖动装置，提高喷针插入瓶子的准确度，减少断
针现象发生；3、洗瓶整个水气管路、喷针完全独立分开，避免了交
叉污染，符合 GMP 规范要求；4、洗瓶机出瓶螺杆前加装缓冲块，
有保护螺杆，减少碎瓶作用；5、洗瓶机出瓶采用整体进口同步带，
连接拨瓶块输送安瓿，运行稳定可靠；6、烘箱采用热风循环加热，
温度均匀，节能；7、烘箱设有防突然断电保护功能，运行安全；8、
烘箱可配循环水冷装置，不损耗房间风量，减少房间的压差不平衡
的风险，降温效果好；9、烘箱可配压差自动平衡调节系统，减少房
间和烘箱的压差不平衡造成的高温段偏移；10、卧式灌封机进瓶具
有自主知识产权的螺旋导轨结构取代拨瓶轮，进瓶更平稳可靠；11、
卧式灌封机充足的充气工位，确保一次充气，前后充氮及灌药的工
序完成，充分保证灌装质量。该设备 2015 年购入使用，设备运行正
常，可满足日常工作需要。
主要参数配置如下：
使用规格：1-20ml
生产能力：20000 支/小时
灭菌能力：灭菌温度 32℃ 灭菌时间≥5min
中联资产评估集团有限公司 第60页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
炸瓶率：≤0.05%
封口合格率：≥99.5%
灌装头数：12 头
注射用水耗量：0.3-0.35Mpa 0.8-1.2 立方米/小时
洁净压缩空气耗量：0.25-0.35 Mpa 65-75 立方米/小时
氧气耗量：0.2-0.3Mpa 1.2-1.5 立方米/小时
煤气耗量：0.3-0.35Mpa 1.5-2.5 立方米/小时
烘出瓶口温度：≤30℃
排风量：
其中：QCL100 型立式超声波洗瓶机：65 立方米/小时
ASMR620/48 型热风循环烘箱：3000 立方米/小时
AGFD12 型立式安瓶罐封机：500 立方米/小时
电容量：
其中：QCL100 型立式超声波洗瓶机：17.6kw
ASMR620/48 型热风循环烘箱：104kw
AGFD12 型立式安瓶罐封机：2.2kw
外形尺寸：
其中：QCL100 型立式超声波洗瓶机：2260*2260*1327mm
ASMR620/48 型 热 风 循 环 烘 箱 ：
中联资产评估集团有限公司 第61页
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4887*1831*2343mm
AGFD12 型立式安瓶罐封机：3488*1741*2385mm
重量：
其中：QCL100 型立式超声波洗瓶机：2400kg
ASMR620/48 型热风循环烘箱：4000kg
AGFD12 型立式安瓶罐封机：2500kg
2、重置全价的确定
重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+工程建设其它费用+资
金成本-增值税可抵扣金额
重置全价计算表
单位：元
代码 项目 计费费率 计算公式 计算结果
A 设备购置费(含税) A 820,000.00
B 运杂费 1.00% A×费率 8,200.00
C 安装调试费 3.00% A×费率 24,600.00
D 其他费（含税） 7.90% (A+B+C)×费率 67,371.20
E 其他费（不含税） 7.52% (A+B+C)×费率 64,130.56
F 资金成本 4.75% (A+B+C+D)×费率×1.5*0.5 32,781.10
G 增值税进项税额 A×0.17/(1+0.17)+(B-B/1.11)+(C-C/1.11) +D-E 125,636.39
H 重置全价 A+B+C+D+F-G 827,300.00
有关数据的说明如下：
（1）设备购置费
该设备购置费经向生产厂家询价确定该设备基准日含税市场购
置价为 820,000.00 元/台。
（2）运杂费、安装调试费、其它费用和资金成本
1）运杂费：设备运杂费按设备购置价的 1%计取。
中联资产评估集团有限公司 第62页
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设备运杂费=设备购置费×运杂费率= 8,200.00 元
2）安装调试费：该设备的购置价中不包含安装调试费，依据《资
产评估常用数据和参数手册》提供的安装调试费参考费率，综合考
虑设备的安装调试复杂程度，确定安装调试费率为 2%，则
安装调试费=设备购置价×安装调试费率
= 24,600.00 元
3）其他费用：由建设单位管理费、工程监理费、工程勘察设计
费、环境评价费及联合试运转费等构成，根据国家相关规定确定为
含税的其他费用率 7.9%，不含税其他费用率 7.52%，则
其它费用（含税）=(设备购置价+运杂费+安装调试费)×7.9%
=67,371.20 元
其它费用（不含税）=(设备购置价+运杂费+安装调试费)×7.52%
= 64,130.56 元
4）资金成本：该设备合理购建工期按一年半考虑。
资金成本=(设备含税购置价+运杂费+安装调试费+含税其它费
用)×贷款利率×合理工期×50%
= 32,781.10 元
5）设备购置价中可抵扣的增值税
时根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值
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税试点的通知》（财税[2016]36 号）文件规定，在基准日 2016 年 5
月 1 日以后购置车辆增值税可以抵扣政策，本次评估对于符合增值
税抵扣条件的，计算出增值税抵扣额后进行抵扣。
可抵扣进项税额=设备购置价/(1+0.17)×0.17+运杂费/(1+0.11)×0.
11+安装调试费/(1+0.11)×0. 11+其他费含税与不含税差额
= 125,636.39 元
（3）重置全价
重置全价=设备购置费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金
成本-增值税可抵扣金额
= 827,300.00 元(取整)
3、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况
预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
该设备至评估基准日已使用 2.42 年，通过现场勘察、查阅相关
运行记录、检修记录、安全性能检验报告等资料，并向设备管理及
使用人员了解。经评估人员、企业设备管理及使用人员现场共同勘
察评定该设备尚可使用 10 年：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%
中联资产评估集团有限公司 第64页
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=10/(2.42+10) 100%
=81% (取整)
4、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
= 827,300.00×81%
= 670,113.00 元
案例二：别克商务车 SGM6529ATA（车辆评估明细表序号 1）
1、基本概况
车辆名称：别克商务车
规格型号：SGM6529ATA
生产厂家：上海通用（沈阳）北盛汽车有限公司
购入日期：2016 年 5 月
启用日期：2011 年 5 月
牌照号：苏 F0R971
账面原值：268,653.00 元
账面净值：26,865.30 元
该车于 2011 年 5 月开始使用，至评估基准日已启用 6.88 年，累
计行驶 326303 公里，车况较好，车辆外表面无碰伤，车内装潢好，
各仪表显示清晰。该车行驶至今未发生事故。
主要技术参数：
中联资产评估集团有限公司 第65页
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排量：2384ml
功率：123KW
外廓尺寸：5213×1847×1750 (mm)
轴距：3088mm
最高车速：175(km/h)
总质量(Kg)：2380
2.重置价值的确定
车辆重置全价由购置价(不含税)、车辆购置税、新车注册上牌等
其他费用三部分组成。
重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车注册上牌费用
1)购置价：依据“汽车之家”的价格参考及网上查询，并经向当地
汽车销售市场询价，确定基准日别克商务车 SGM6529ATA 的含税售
价为 229,900.00 元。
2)车辆购置税：按主管部门规定，为不含税价格的 10%，即
购置税＝229,900.00/1.17×10%
＝19,649.57 (元)
3)牌照及其他费：经调查，当地新车注册上牌其他费用约 300.00
元。
4)重置全价
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重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车注册上牌费用
=229,900.00 /1.17＋19,649.57＋300.00
= 216,400.00 元（取整）
3、成新率的确定
对于运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、
发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）的有关规定，以
车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，
然后结合现场勘察情况进行调整。
运输车辆的成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a
a：车辆特殊情况调整系数
1）行驶里程成新率
行驶里程成新率=（1-已行驶里程／规定行驶里程）×100%
该车已行驶里程为 326303 公里，规定行驶里程 60 万公里，则：
行驶里程成新率=（1-326303／600,000）×100%
=46%（取整）
2）年限法成新率
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年限成新率=（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
该车经济使用年限为 15 年， 2011 年 5 月投入使用，至评估基
准日已使用 6.88 年，则：
年限成新率=（1-6.88／15）×100%
=54% （取整）
3）现场勘察情况
评估人员在该公司车辆管理人的陪同下，对该型汽车的静、动
态进行了现场观察情况如下：
静态勘察：车辆整体外观完整，漆色无划痕，电镀层无锈蚀处。
底盘无变形，车灯齐全，门窗无损坏，车内部保养好，仪表盘完整，
指示准确。发动机舱内布置齐整，线路、蓄电池、水箱、风机、完
整无损，制动系统可靠。
动态勘察：车辆启动平稳，发动机运转正常，怠速正常，挡变
速灵活，转向器轻便。前窗视角宽广，技术状态好。
综上所述，评估人员认为，勘察成新情况与该上述成新率接近，
无需修正。因此，该车综合成新率取 46%。
4、评估结果
评估值=重置全价×成新率
= 216,400.00×46%
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= 99,544.00 元
案例三：复印机（电子设备评估明细表序号 266）
1、设备概况
设备名称：复印机
生产厂家：夏普(中国)有限公司
型号：MX-M3158N
购置日期：2017 年 8 月
启用日期：2017 年 8 月
账面原值：14,102.56 元
账面净值：11,496.39 元
数 量：1 台
该设备主要技术参数：
类型：数码复合机
颜色类型 ：黑白
最大原稿尺寸： A3
内存容量 标配：2GB（复印/打印共享）
硬盘容量 ：250GB 硬盘（选购），SD 卡 4GB
供纸容量 标配纸盒：1000 页
手送纸盒：100 页
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最大：2100 页（1100 页+选购件 500 页纸盒×2）
介质重量 纸盒：55-105g/㎡
手送纸盒：55-200g/㎡
复印速度 ：30cpm
复印分辨率 ：600×600dpi
复印尺寸： A3
预热时间： 45 秒
首页复印时间： 4.3 秒
连续复印页数： 1-999 页
打印分辨率 ：1200×600dpi
主机尺寸： 620×617×830mm
重量 约：51kg
2、重置全价的确定
重置全价=购置价（不含税）+运杂费+安装调试费
该复印机价值量较小、不需要安装、运输方便且费用较低，其
重置全价参照现行市场价格确定。即
经市场调查及网上查询，MX-M3158N 复印机基准日含税售价
为 16,300.00 元，则重置全价为：
重置全价=购置价（不含税）+运杂费+安装调试费
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=16,300.00/(1+17%)
=13,900.00 元
3、成新率的确定
采用年限法确定其成新率。
该复印机于 2017 年 8 月购置并启用，截止评估基准日已使用
0.63 年，经现场勘查核实，该复印机尚可使用 5 年，其成新率计算
如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）
100%
=5/（0.63+5）×100%
=89%
4、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
＝13,900.00×89%
＝12,371.00 元
五、无形资产评估技术说明
（一）无形资产土地使用权评估技术说明
1、评估范围
本次评估的范围和对象为位于海门市开发区定海路 688 号及开
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发区民生路东侧、规划黄海路南侧的江苏万高药业股份有限公司所
使用的 2 宗土地，计入“无形资产-土地”，土地使用权总面积共计
48,569.80 平方米。
2、估价对象概况
此次估价对象为江苏万高药业股份有限公司所使用的 2 宗国有
土地使用权，估价对象的土地登记状况具体如下：
表 4-1 土地登记状况表
土地权证 土地面积
序号 权利人 坐落 权利性质 用途 土地使用期限
编号 (m2)
苏（2017）
江苏万高 海门市开
不动产权
1 药业股份 发区定海 出让 工业 31,236.80 2054 年 3 月 24 日
第 0009965
有限公司 路 688 号
号
苏（2016） 开发区民
江苏万高
海门市不 生路东侧、
2 药业股份 出让 工业 17,333.00 2066 年 10 月 11 日
动产权第 规划黄海
有限公司
0015075 号 路南侧
合计 48,569.80
3、评估程序
（1）收集资料及准备
根据江苏万高药业股份有限公司提供的“无形资产-土地使用权”
清查评估明细表，进行账表核对，并核对各宗土地的土地证号、证
载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土地使用权到期日等；
查看土地使用证、国有建设用地出让合同等；收集土地估价所需的
其他资料等。
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（2）实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场查勘。对每一评估对象，进行
详尽的现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配
套设施情况等进行了了解和记录。
（3）评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，
采用市场比较法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。
4、评估方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），估价方法
有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数
修正法等。估价方法的选择应按照《规程》的要求，根据当地地产
市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估
价方法。
考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价
师收集的有关资料，本次评估的估价对象为工业用地，依据该地区
地产市场发育情况，考虑到地块的最佳利用方式，为使评估结果更
接近市场价值，本次评估采用市场比较法和成本逼近法进行评估作
价。采用主要出于以下考虑：
一是估价对象所在区域土地出让实例较多，与估价对象比较具
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有相关性和替代性，故可以采用市场比较法；
二是估价对象作为工业用地，周边用地类型为工业用地，征地
案例丰富，征地费用水平可供调查，符合成本逼近法使用范围；
对以上估价方法的测算结果进行综合分析，得到出让条件下国
有土地使用权价值。
5、评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
纳入本次评估范围的 2 宗土地使用权账面价值为 6,942,498.81
元；评估值为 11,736,371.60 元，评估增值 4,793,872.79 元，增值率
为 69.05%。
（2）增值原因分析
纳入本次评估范围的土地使用权为 2 宗国有出让土地使用权，
评估值较企业账面价值增值的原因主要为：企业土地取得时间相对
较早，随着海门市基础设施建设步伐不断加快，该区域经济的快速
发展和基础设施的相对完善也带动了区域地价的上涨。
6、评估过程
以宗地 1-海门市开发区定海路 688 号土地为例进行测算：
（1）估价对象描述
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1）土地登记状况
估价对象的土地登记状况具体如下：
国有土地使用证：苏（2017）不动产权第 0009965 号
土地使用者：江苏万高药业股份有限公司
坐落：海门市开发区定海路 688 号
用途：工业
使用权类型：出让
土地面积：31,236.80 平方米
土地使用权到期日：2054 年 3 月 24 日
2）土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有。根据企业提供的国有土
地使用证及国有建设用地使用权出让合同，该宗土地证载权利人为
江苏万高药业股份有限公司。
截至评估基准日，估价对象未设定抵押、租赁、担保等他项权
利，亦无其他共有权利。
3）土地利用状况
估价对象土地总面积为 31,236.80 平方米，地上建有工业房产，
建筑物面积为 24654.26 平方米，容积率为 0.79。建筑物结构以混合
结构为主，建成于 2006 年。
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估价对象形状较规则，宗地面积适中，估价对象地势平坦无较
大起伏，地质承载力较好，较利于土地利用。宗地开发程度为红线
外“五通”（通上水、通下水、通路、通电、通讯），红线内场地平
整。
（2）地价定义
根据估价目的及估价依据，结合委托人提供的资料及现场勘查
情况，确定本次评估的地价定义，估价对象的具体价格定义见下表。
表 4-2 估价对象地价定义一览表
估价期日土 估价设定
估价期日 估价设定 估价设定使 估价期日实 估价设定开
宗地名称 地使用权类 土地使用
登记用途 用途 用年限（年） 际开发程度 发程度
型 权类型
红线内外“五 红线外“五
宗地 1 出让 出让 工业 工业 35.98 通”，红线内 通”，红线内
场地平整” “场地平整”
综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、
使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2018 年 3
月 31 日的正常市场条件下的国有出让土地使用权价格。
（3）地价影响因素分析
1）一般因素
①城市资源状况
海门位于江苏省东南部，东濒黄海，南倚长江，与上海隔江相
望 ， 被 誉 为 “ 北 上 海 ” 。 市 境 位 于 北 纬 31°46'-32°09' ， 东 经
121°04'-121°32'。海门市位于万里长江入海口，素有“江海门户”之称。
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与上海的直线距离仅 60 公里，海门市土地面积 1148.77 平方公里。
2017 年末全市户籍人口 99.82 万人，比上年末减少 0.28 万人。
全年出生人口 7194 人，其中二孩 1598 人，人口出生率为 7.2‰；死
亡人口 10273 人，人口死亡率为 10.3‰；人口自然增长率为-3.08‰。
年末常住人口 90.60 万人，比上年末增加 0.1 万人。
海门境内地势平坦，沟河纵横，地表平均海拔 4.96 米（以废黄
河为基准）。地势呈西北略高、东南偏低，西部最高处海拔 5.2 米，
东部最低处海拔 2.5 米，南北横截面呈孤形，两头低、中间高。
海门属北亚热带季风气候区，四季分明，雨水充沛，光照较足，
无霜期长。年平均气温 15.6℃，1 月为全年最冷月，极端最冷月为
1963 年 1 月，月平均气温 0.0℃；7 月为全年最热月，极端最热年为
1971 年 7 月，月平均气温 29.9℃。
②不动产制度与不动产市场状况
2014 年 12 月 22 日，国务院公布《不动产登记暂行条例》（以
下简称《暂行条例》），自 2015 年 3 月 1 日起实施。该《暂行条例》
明确指出，登记内容包括房屋等建筑物、构筑物所有权等，并下发
至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息
共享。
2017 年全年完成固定资产投资 633.65 亿元，比上年增长 9.2%。
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其中，民间投资 496.51 亿元，增长 8.3%。工业投资 372.09 亿元，
增长 8.0%。服务业投资 261.57 亿元，增长 11.0%。完成基础设施投
资 40.05 亿元。全年房地产投资 51.97 亿元,商品房施工面积 477.61
万平方米，其中，住宅施工面积 385.84 万平方米。全市商品房竣工
面积 42.71 万平方米，其中，住宅竣工面积 38.96 万平方米。全市商
品房销售面积 110.90 万平方米，增长 4.4%，其中，住宅销售面积
105.35 万平方米。
③产业政策
创新转型取得新成效。大力实施创新驱动战略，全力构建先进
制造业“3+3”、现代服务业“4+4+4”产业体系，全市三次产业结构演
进为 4.9∶49.6∶45.5。服务业占 GDP 的比重比上年提高 1 个百分点。
全年实现高新技术产业产值 1354.32 亿元，占规模工业总产值比重达
58.4%；实现新兴技术产业产值 768.94 亿元，占规模工业产值比重
达 35.5%。 “三件大事”彰显新作为。完成工业应税销售 775 亿元，
工业入库税金 34.5 亿元，分别增长 25%和 15%。“项目建设经济运
行翻身仗”首战告捷，南通产业项目建设年度考核排名前移 4 位，“四
个全面”月度评估持续位居南通前列，成功引进单体规模超 60 亿元
的阿里巴巴江苏云计算数据中心项目。城市和交通格局加速提升，
城市转型发展规划等“4+2”规划体系方案编制基本完成，北部新城进
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入控规编制阶段。宁启铁路、海启高速海门段工程快速推进。“两项
收入”实现新增长。城乡居民人均可支配收入分别达 4.4 万元和 2.25
万元，分别增长 8.7%和 9%，总量继续位列南通县市首位。
④城市规划与发展目标
2018 年伊始，海门市政府就提出了高瞻远瞩性的城建规划并在
年内开始实施超 200 个城建项目，城市发展交通先行一直以来都是
城市发展的规律。
纵观整个 2018 年市政规划，由于南部新城基本规划完成，逐步
在完善生态、商服配套，打造滨江城市新名片。城西以及北部新城
原有交通基础较于市区相对薄弱，交通设施的建设将给城西城北带
来更加便利的城市建设条件，城市西部、北部腹地纵深广，随着北
沿江、通启高速等北部利好交通建设的“介入”，城市大框架的扩
大，西侧与北侧是重要的方向，城市发展，交通先行，交通大框架
网络的建设将给海门带来更加高效的城市建设！
⑤城市社会经济状况
经初步核算，2017 全年实现地区生产总值 1135.90 亿元，比上
年增长 7.7%。其中，第一产业增加值 56.01 亿元，增长 2.4%；第二
产业增加值 563.06 亿元，增长 8.3%；第三产业增加值 516.83 亿元，
增长 7.5%。人均地区生产总值 125445 元，比上年增长 7.6%。名列
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全国中小城市综合实力百强县市第 21 位、全省第 8 位。
2）区域因素
①区域概况
待估宗地位于江苏省海门市开发区定海路 688 号。
海门位于江苏省东南部，海门市土地面积 1148.77 平方公里。
2017 年末全市户籍人口 99.82 万人。
②交通条件
宗地所在区域临定海路，交通便捷程度较好。
③基础设施条件
估价对象所在区域市政基础设施完善，配套程度达“五通”（通
上水、通下水、通路、通电、通讯）。各项设施保障率为：
通上水：区域内布设供水管网，实现市政供水。
通下水：区域内设排水管网。
通路：区域内分布有各级公路，道路等级较高，通达度好。
通电：区域内接入国家电网，实现市政供电。
通讯：区域内接入市政通讯设施，通讯覆盖度较高。
④环境条件
估价对象所在区域内周边环境质量较好。
⑤产业集聚状况和规划限制
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区域土地利用类型多为工业用地，产业集聚规模高。
宗地所在区域无新的规划，对土地利用基本无限制。
3）个别因素
①位置。
估价对象位于海门市开发区定海路 688 号。
②临路状况。估价对象临定海路。
③面积。估价对象土地面积为 31,236.80 平方米，面积适中，对
土地利用较为有利。
④用途。估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业用地。
本次评估根据登记用途设定为工业用地。
⑤宗地形状。据宗地图和现场调查，估价对象形状较规则，对
土地利用较为有利。
⑥地质条件。地基承载力较好。
⑦地形。据估价人员现场调查，估价对象地形较平坦。
⑧基础设施条件。在估价基准日，估价对象土地开发程度已达
到“五通一平”。
表 4-3 估价对象基础设施条件一览表
宗地
通路 通电 通讯 通上水 通下水 场地平整
编号
红线外为市政供 红线外具备 红线外为市政供水， 红线外市政排 宗地红线内场
1 临定海路
电，红线内接入 接入市政通 红线内接入市政供 水，红线内接入 地平整
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市政电力设施， 讯设施条件。 水设施。 市政排水设施。
红线内接入
市政通讯设
施
⑨土地利用现状。估价对象土地总面积为 31,236.80 平方米，上
建有工业房产，建筑物面积为 24654.26 平方米，容积率为 0.79。建
筑物结构以混合结构为主，大多建成于 2006 年。
（4）估价原则
1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括
合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应
以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合
法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；
在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地
供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商
品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，
价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然
特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要
考虑土地供应的垄断性特征。
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3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相
协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其
是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地
市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地
正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服
务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互
有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互
影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土
地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可
能的地块价格所牵制。
5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变
动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的
因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价
形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，
所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成
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的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有
效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，
把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水
平预测未来的土地价格。
6）最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具
有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，
且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能
满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该
地块的效用作最有效发挥为前提的。
7）贡献原则
土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价
格由土地对总收益的贡献大小来决定。
8）报酬递增、递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随
着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
9）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有
收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修
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正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏
差，因此，进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分
考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时
为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适
宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
（5）估价方法与估价过程
1）方法选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），估价方法
有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数
修正法等。估价方法的选择应按照《规程》的要求，根据当地地产
市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估
价方法。
考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价
师收集的有关资料，本次评估的估价对象为工业用地，依据该地区
地产市场发育情况，考虑到地块的最佳利用方式，为使评估结果更
接近市场价值，本次评估采用市场比较法和成本逼近法进行评估作
价。采用主要出于以下考虑：
一是估价对象所在区域土地出让实例较多，与估价对象比较具
有相关性和替代性，故可以采用市场比较法；
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二是估价对象作为工业用地，周边用地类型为工业用地，征地
案例丰富，征地费用水平可供调查，符合成本逼近法使用范围；对
以上估价方法的测算结果进行综合分析，得到出让条件下国有土地
使用权价值。
2）估价过程
①市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代
性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对
类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格
的方法。
公式：V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格；
VB-----比较实例价格；
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指
数；
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指
数；
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D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指
数；
A.比较实例选择
通过公开渠道选择距基准日较近的可比交易案例如下：
表 4-4 可比交易案例
影响因素 实例 A 实例 B 实例 C
宗地名称/编号 3206842017B00459 3206842017B00268 3206842018B02485
开发区民生路东、南海路北 海门高新区红海路南 131
详细地址 开发区民生路东侧
侧 米、海兴路东侧
土地面积 m2 11,333.00 14,819.00 19,478.00
交易价格(元/m2) 275.00 275.00 245.00
交易日期 2017 年 4 月 6 日 2017 年 2 月 22 日 2018 年 3 月 20 日
交易情况 正常 正常 正常
交易方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
规划用途 工业用地 工业用地 工业用地
开发程度 五通一平 五通一平 五通一平
南通英菲新能源有限公 江苏森德精密机械有限公 江苏斯德雷特通光光纤有
受让单位
司 司 限公司
B.编制比较因素条件说明
表 4-5 比较实例因素条件说明表
影响因素 委估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
海门高新区红海路
海门市开发区淀海路 开发区民生路东、南
位置 开发区民生路东侧 南 131 米、海兴路
688 号 海路北侧
东侧
土地使用年限 35.98 50 50 50
土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
交易方式 - 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
交易时间 2018 年 3 月 31 日 2017 年 4 月 6 日 2017 年 2 月 22 日 2018 年 3 月 20 日
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
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交易情况 正常 正常 正常 正常
工业区类型 工业聚集区 工业聚集区 工业聚集区 工业聚集区
距汽车站距离 5.7 公里 6.2 公里 6.2 公里 2 公里
距主次干道距离 50 米 50 米 50 米 50 米
交通条
临路宽度 20 米 20 米 20 米 14 米
件
与交通型主干道相 与交通型主干道相 与交通型次干道相
临路类型 与交通型主干道相通
通 通 通
与相关企业配套程度 高 高 高 高
环境质量综合评价 无污染 无污染 无污染 无污染
宗地形状 基本规则 基本规则 基本规则 基本规则
宗地自
身条件 宗地面积 31236.8 11333 14819 19478
临街形式 干道沿街 干道沿街 干道沿街 干道沿街
规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制
宗地外
部条件
规划用途 工业 工业 工业 工业
C.比较因素修正
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条
件指数表。比较因素指数确定如下：
a.交易期日修正
根据估价师调查分析，参照中国城市地价动态监测数据，海门
市工业用地地价指数在近两年保持平稳，变化幅度不明显，因此期
日修正系数均取 100。
b.交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全
市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将
个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争
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市场上的平均价格，故不做修正。
c.土地使用年期修正
本次评估设定估价对象的使用年期为 35.98 年，各比较实例使用
年期均为 50 年，因此需进行土地使用年期修正。
d.区域及个别因素修正系数见下表 4-6：
因
因子 1级 2级 3级 4级 5级 修正系数 备注
素
工业集聚 一般集聚 独立用地
工业区类型 0.5
区 区 区
距汽车站距 700-900 900-150 1500-25 >2500
≤700 米 1
离 米 0米 00 米 米
距主次干道 200-400 400-600 600-800
交 ≤200 米 >800 米 1.1
距离 米 米 米
通
条 临路宽度 ≥30 20-30 米 15-20 米 10-15 米 <10 米 2
件
与交通型
与次干道 与支路相
临路类型 主干道相 3
相通 通
通
每差一
与相关企业配套程 个级别
高 较高 一般 较低 低 0.75
度 的修正
系数
环境质量综合评价 环境优美 无污染 轻度污染 中度污染 污染严重 1
不规则有 严重影响
宗地形状 矩形 规则 基本规则 1.85
影响 布局
宗
丁字路
地 临街形式 十字路口 干道沿街 支路沿街 背街 0.79
口
条
件 规划用途 工业 公共事业 商业 居住 其他 0.53
个别条件 受到极大
规划限制 无限制 0.5
限制 限制
根据以上区域及个别因素修正指数说明，编制比较因素条件指
数表。除土地使用年限外，均以估价对象的各因素条件为基础，相
中联资产评估集团有限公司 第89页
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应指数为 100，将比较实例相应因素条件指数与估价对象相比较，确
定相应的指数，详见下表：
表 4-7 比较实例因素条件指数表
影响因素 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
交易价格(元/平方米) - 275 275 245
土地使用年限 0.9123 0.9661 0.9661 0.9661
土地使用权类型 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
工业区类型 100 100 100 100
距汽车站距离 100 100 100 101
交通 距主次干道距离 100 100 100 100
条件 临路宽度 100 100 100 98
临路类型 100 100 100 97
与相关企业配套程度 100 100 100 100
环境质量综合评价 100 100 100 100
宗地 宗地形状 100 100 100 100
自身 宗地面积 100 100 100 100
条件 临街形式 100 100 100 100
外部 规划限制 100 100 100 100
条件 规划用途 100 100 100 100
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表 4-8。
影响因素 实例 A 实例 B 实例 C
土地使用年限 0.9123 ／ 0.9661 0.9123 ／ 0.9661 0.9123 ／ 0.9661
土地使用权类型 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
交易方式 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
交易日期 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
土地用途 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
交易情况 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
工业区类型 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
距汽车站距离 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 101
距主次干道距离 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
交通条件
临路宽度 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 98
临路类型 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 97
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与相关企业配套程度 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
环境质量综合评价 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
宗地形状 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
宗地自身
宗地面积 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
条件
临街形式 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
宗地外部 规划限制 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
条件 规划用途 100 ／ 100 100 ／ 100 100 ／ 100
比准价格(元/m2) 260 260 241
E．经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法和基础设施条件
修正，求算各比较案例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价
格，考虑到当地的实际状况并结合当地的地价水平，依据《规程》
取以上三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的评估价格。
即：
单位面积地价=（260+260+241）/3
=254（元／平方米）
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗用的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土
地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地使用权价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利
息+投资利润+土地增值收益
A.计算土地取得费及相关税费
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a.土地取得费
土地取得费即征收补偿安置费用，是指估价对象所在区域为取
得土地权利而支付的各项客观费用，主要包括被征收土地、地上建
筑物及构筑物的补偿费用及涉及的人员安置补助费。
考虑到估价对象所在区域有适用的征地区片价。经调查，估价
对象周边区片价确定为 1.8 万元/亩,合 27 元/平方米。被征土地上有
附着物和青苗的，对地上物和青苗的所有权人要另行补偿。青苗补
偿标准按海门市耕地近期补偿标准补偿一季，该区域为 1.95 万元/
公顷，折合 1.95 元/平方米。则：
土地取得费＝27+1.95＝28.95 元/平方米。
b.耕地占用税
按照海宁市人民政府贯彻执行《江苏省实施《中华人民共和国
耕地占用税暂行条例》》办法（江苏省人民政府令第 52 号），耕
地占用税标准按 30 元/平方米执行。
c.耕地开垦费
根据《省物价局 省财政厅关于调整耕地开垦费标准的通知》（苏
价服（2015）361 号）规定，估价对象所在区域耕地开垦费收取标准
为 30 元/平方米。
综上，土地取得费及相关税费合计=88.95 元/平方米
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B.计算土地开发费
估价对象位于海门市开发区，此次评估设定的基础设施开发程
度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。根据委托人提供的
资料和评估人员实地查勘，参考海门市其他区域土地开发费用水平，
结合估价对象基础设施的实际状况，最终确定估价对象红线外“五
通”及红线内“场地平整”的土地开发费用为 100.00 元/平方米。
C.投资利息
根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1
年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率
4.35%。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在
开发期内均匀投入，按复利计算，故：
投资利息=土地取得费及相关税费×[（1+4.35%）-1]+土地开发
费×[（1+4.35%）^1/2-1]
= 6.02 元/平方米
D.投资利润
经了解，当地土地一级开发利润一般在 8%。考虑当地社会经济
增长率及估价对象的实际用途等因素，本次评估取土地开发的投资
回报率为 8%，则：
投资利润=（土地取得费及相关税费+土地开发费）×8%
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=15.12 元/平方米
E.土地增值收益
根据当地土地管理部门提供的资料，估价对象所在区域的土地
增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资
利息、投资利润四项之和）的 15%计。
土地增值收益=（土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息
+投资利润）×土地增值收益率
= 31.51 元/平方米
F.无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式：
无限年期土地价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资
利息+投资利润+土地增值收益
=241.60 元/平方米
G.有限年期土地使用权价格
成本逼近法估价结果由上述五部分构成，但其使用年限为无限
年期的价格，需将其修正为估价对象剩余使用年限的土地使用权价
格。修正系数公式为：
K=1-（1+r）-N
其中：K——年期修正系数；
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N——估价对象剩余使用年限 35.98 年
r——土地还原率[土地还原率按估价基准日中国人民银行公布
的一年期存款利率 1.50%，考虑到一定的通货膨胀率和风险因素调
整值，按 7%计]
经计算，K= 0.9123。
估价对象土地价格= 220 元/平方米
H.确定区域因素修正系数
前面的测算过程得出的结果为估价对象所在区域的平均水平地
价，估价对象所在区域内的位置和具体条件处于区域平均水平，且
该区域宗地条件差异不大，故区域因素修正系数为 0。
估价对象土地价格=220.00 元/平方米
3.地价的确定
根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。两种方法
的评估结果差异不大。本次取两种方法的简单算术平均值作为最终
结果，即：成本逼近法评估结果取权重 0.5，市场比较法评估结果取
权重 0.5。
表 4-9 待估宗地估价结果确定表
单位：元/平方
米
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估价结果 最终估价 估价结果
宗地名称 估价方法 权重
（元/㎡） 结果取值 取值说明
市场比较法 254 0.5 取两种方法的
工业用地 237（取整） 加权算术平均
成本逼近法 220 0.5 值
价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本
原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价
设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日
正常市场条件下的土地使用权价格为：
评估土地总面积： 31,236.80 平方米
评估土地地面单价：237.00 元/平方米
评估土地总地价：7,403,121.60 元
同理对宗地 2-海门市开发区民生路东，黄海路南侧土地进行测
算，得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利
用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
评估土地总面积： 17,333.00 平方米
评估土地地面单价：250.00 元/平方米
评估土地总地价：4,333,250.00 元
（二）无形资产—其他无形资产评估技术说明
1.专利、商标简介
截至评估基准日 2018 年 3 月 31 日，企业申报账面未记录的无
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形资产包括专利技术共 25 项、商标 38 项。截至评估基准日尚可正
常使用，不存在与其他方共有产权事项。具体明细如下：
专利技术明细
法定/预计
序号 内容或名称 取得日期 专利号或商标编号 专利类型
使用年限
羟苯磺酸钙分散片及其制备方
1 2006.06.14 20 ZL200410042865.0 发明专利
法
2 一种鸦胆子油软胶囊制剂 2006.12.06 20 ZL200410070642.5 发明专利
3 一种治疗高血压的分散片 2010.05.05 20 ZL200510097977.0 发明专利
含有降血脂成分的分散片及其
4 2010.01.06 20 ZL200610094742.0 发明专利
制备方法
5 含有罗红霉素的软胶囊 2010.01.06 20 ZL200710108360.3 发明专利
含有微粉硅胶的独一味软胶囊
6 2012.01.04 20 ZL200710198881.2 发明专利
及其制备方法
7 一种治疗高血压的复方分散片 2010.04.07 20 ZL200510097975.1 发明专利
8 一种含药软胶囊 2010.08.18 20 ZL200510097976.6 发明专利
一种治疗妇科疾病的软胶囊及
9 2009.08.12 20 ZL200510090290.4 发明专利
其制备方法
一种治疗鼻炎的软胶囊及其制
10 2009.08.12 20 ZL200510090291.9 发明专利
备方法
11 含有独一味提取物的软胶囊 2009.03.25 20 ZL200710108359.0 发明专利
12 茴三硫软胶囊及其制备方法 2010.01.27 20 ZL200710198877.6 发明专利
一种治疗妇科疾病的含药软胶
13 2011.08.24 20 ZL200710198880.8 发明专利
囊及其制备方法
一种独一味软胶囊及其制备方
14 2011.06.22 20 ZL200710193601.9 发明专利
法
一种治疗感冒的口服软胶囊复
15 2010.12.29 20 ZL200810108214.5 发明专利
方制剂
一种含有微粉硅胶的软胶囊及
16 2011.11.30 20 ZL200710198882.7 发明专利
其制备方法
一种治疗急慢性肝炎疾病的含
17 2011.08.24 20 ZL200710198878.0 发明专利
药软胶囊
一种治疗肝炎的软胶囊及其制
18 2012.09.12 20 ZL200710198876.1 发明专利
备方法
一种茵栀黄软胶囊及其制备方
19 2011.08.24 20 ZL200710198879.5 发明专利
法
20 健脑补肾制剂的含量测定方法 2013.02.27 20 ZL200910130500.6 发明专利
一种含有吉非替尼的药物组合
21 2014.06.04 20 ZL201210566665.X 发明专利
物
一种含有马来酸氨氯地平的快
22 2014.09.17 20 ZL201310005439.9 发明专利
速释放的口服固体制剂
一种含氟水溶性铂配合物在制
23 2014.10.29 20 ZL201210205474.0 发明专利
备防治肿瘤药物的用途
用于肿瘤治疗的含氟水溶性铂
24 2015.03.04 20 ZL201210205475.5 发明专利
配合物及其制备方法
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25 一种阿维莫泮的合成方法 2015.02.04 20 ZL201210081078.1 发明专利
商标明细
序号 内容或名称 取得日期 法定/预计使用年限 商标编号
1 科乐克 2008.11.14 10 4704096
2 凯高 2009.2.21 10 4704094
3 安明松 2008.11.14 10 4704098
4 释欣 2009.11.7 10 5596349
5 唐释 2009.12.7 10 5596361
6 渡舒 2009.11.7 10 5596350
7 郎仕 2009.11.7 10 5596353
8 明合 2009.11.7 10 5596354
9 缬平 2009.11.7 10 5596355
10 奎甲 2009.11.7 10 5596356
11 奎平 2009.11.7 10 5596359
12 奎康 2009.11.7 10 5596360
13 辛喜 2009.11.7 10 5596362
14 渡拉消 2009.11.7 10 5596364
15 双贝 2009.11.7 10 5596365
16 消合 2009.11.7 10 5598739
17 守合 2009.11.7 10 5598740
18 铋尼 2009.11.7 10 5598741
19 尼扎 2009.11.7 10 5598742
20 甲沙 2009.11.7 10 5598743
21 利培 2009.11.7 10 5598744
22 消卡 2010.3.7 10 5596363
23 万高 2010.3.14 10 5596366
24 肠仁 2009.11.21 10 5596352
25 品力 2009.4.28 10 4656112
26 万高欣乐 2008.11.14 10 4704097
27 心麦喜 2010.10.21 10 5596357
28 胆茴清 2010.6.28 10 5596358
29 理唐平 2010.5.28 10 5596351
30 万高 LOGO 2008.11.28 10 4704093
31 唐释 2014.7.28 10 12127219
32 理唐平 2014.7.28 10 12127218
33 朗仕 2014.7.28 10 12127217
34 肠仁 2014.7.28 10 12127216
35 渡拉消 2014.7.28 10 12127215
36 心麦喜 2014.7.28 10 12127214
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37 万高 2014.7.28 10 12127213
38 安明松 2014.7.28 10 12127220
2.评估方法
收益法是通过估算被评估资产未来预期收益的现值来判断资产
价值的评估方法。对无形资产而言，其之所以有价值，是因为资产
所有者能够通过有偿许可使用或附加于产品上带来收益。如果不能
给持有者带来收益，则该无形资产没有太大价值。企业使用的专有
技术的产品已有成熟的市场，将是企业经营收益形成的重要因素，
因此适合采用收益法进行评估。同时，采用收益法更能体现技术对
经营的影响，为企业后续经营提供较为准确的依据。
综上，本次评估我们采用收益法从收益途径对委托评估的技术
资产价值进行评估。
据评估人员了解，该企业商标在未来期间内商标给企业带来的
价值和收益不明确，因此基于谨慎原则，本次对委托评估的商标，
采用成本法评定估算。
3.技术类资产价值评估计算过程
1、评估模型
因公司产品在销售过程中，技术作为销售量及销售价格的主要
中联资产评估集团有限公司 第99页
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因素，同时因目前专利技术全部都在应用，故对不同的技术单独评
估；采用利润分成法较能合理测算企业专利、专有技术的价值，其
基本公式为：
n
Ri
P= ×K
i =1 (1 + r ) i
式中：P——待估技术资产的评估价值；
Ri——预测第t年产品产生的利润；
K——利润分成率；
n——被评估对象的未来收益期；
i——折现期；
r——折现率。
利润分成率计算公式如下：
K=l+(h-l)×q
式中：K--待估技术利润分成率；
l--分成率的取值下限；
h--分成率的取值上限；
q--分成率的调整系数。
2、计算过程
（1）技术产品净利润
根据企业的历史情况对企业未来经营的预测对产品收益进行预
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测，具体收入成本、营业税金、销售费用、管理费用和财务费用预
测过程已在收益法中描述。
在以上科目预测的基础上，得出企业不含营业外收入的利润总
额，根据企业的高新技术标准估算企业所得税费用。
2018 年 4-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
利润总额 7,839.56 14,546.34 17,761.94 17,679.74 20,500.55
研发支出 2,828.25 4,584.16 5,081.25 5,534.83 6,033.77
所得税 827.49 1,838.14 2,283.20 2,236.85 2,622.55
净利润 7,012.07 12,708.20 15,478.74 15,442.89 17,878.00
（2）更新替代率评估说明
企业在不断的进行技术研发，随着科技进步与技术创新，原有
专利技术在公司收入中的贡献呈下降趋势，当某项新技术被普遍推
广而使原有技术失去其垄断地位时，最终导致无形资产的更新换代。
因此，本次评估中根据技术进步程度考虑一定的技术替代比率。
（3）收益期限
无形资产的寿命分自然寿命、法律寿命和经济寿命。自然寿命
是指该科技成果被新技术替代的时间，法律寿命是法律保护期限或
者合同规定的期限，经济寿命是指技术能够带来超额经济收益的期
限。
委估的技术主要为与产品相关的专利和商标，在分析本评估对
象的特点和与企业有关部门负责人访谈后，确定预计未来的收益持
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续到 2022 年。
本次评估确定专有技术经济收益年限至 2022 年，但并不意味着
专利技术的寿命至 2022 年后结束，在此提醒报告使用者注意。
（3）技术所有权分成率
K=l+(h-l)×q
式中：K--待估技术利润分成率；
l--分成率的取值下限；
h--分成率的取值上限；
q--分成率的调整系数。
1）分成率的取值上、下限
根据评估实践和国际惯利，结合所评估业务的特点，本次评估
中采用四分法计算商标使用的分成率，四分法认为产品收益主要由
资金、管理、人力和无形资产四种因素贡献，产品中资金、管理、
人力和无形资产四种因素都是对未来收益贡献的必备因素，通过对
企业管理人员和技术人员的调查，由于该方面的技术应用于物联网
产品，因此评估中无形资产总体分成率与其他三种要素相当，故按
平均权重取 25%，因此将分成率的上限设为 25%，下限设为 0%。
2）利润分成率的调整系数
影响技术产品利润分成率的因素有法律、技术及经济因素，评
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估人员参考行业内专业人士对技术分成因素的汇总，并对被评估单
位技术人员进行了调查打分，打分结果为：
表4-1 利润分成率的调整系数打分表
序 分值
权重 考虑因素 权重 合计 备注
号 100 80 60 40 20 0
1 专利类型及法律状态。已获得法律授权或注册的无
1 无形资产法律状态 0.4 100 12
形资产（100）；已获得授权申请的无形资产（40）
2 保护范围。权利要求涵盖或具有该类技术的某一必
要技术特征（100）；权利要求包含该类技术的某些
2 保护范围 0.3 30 3
技术特征（60）；权利要求具有该类技术的某一技
法律因 术特征（0）。
0.3
素 3 侵权判定。无形资产是生产或标识某产品的唯一途
径，易于判定侵权及取证（100）；通过对某产品的
分析，可以判定侵权，取证较容易（80）；通过对
3 侵权判定 0.3 30 3
某产品的分析，可以判定侵权，取证存在一定困难
（40）；通过对产品的分析，判定侵权及取证均存
在一些困难(0).
4 技术所属领域。新兴技术领域，发展前景广阔，属
国家支持产业，（100）；技术领域发展前景较好（60）；
4 技术所属领域 0.1 30 2
技术领域发展平稳（20）；技术领域即将进入衰退
期，发展缓慢（0）。
5 替代技术。无替代产品，产品具有定价权（100）；
5 替代技术 0.2 30 3 存在若干替代产品，产品在一定区域具有定价权
（60）；替代产品较多，不具有定价权（0）。
6 先进性。各方面都超过（100）；大多数方面或某
6 先进性 0.1 30 2
方面显著超过（80）；不相上下（0）。
技术因 7 创新性。首创技术（100）；改进型技术（40）；
7 0.5 创新性 0.1 30 2
素 后续专利技术（0）。
8 成熟度。工业化生产（100）；小批量生产（80）；
8 成熟度 0.2 40 4
中试（60）；小试（20）；实验室阶段（0）。
9 应用范围。专利技术可应用于多个生产领域（100）；
9 应用范围 0.2 30 3 专利技术应用于某个生产领域（50）；专利技术的
应用具有某些限定条件（0）。
10 技术防御力。技术复杂且需大量资金研制，同行
业内竞争者不具备该实力（100）；技术复杂或所需
10 技术防御力 0.1 30 2
资金多，同行业竞争者存在具备的可能性（40）；
专利技术的应用具有某些限定条件（0）。
11 供求关系。解决了行业的必需核心技术问题
经济因 （100）；解决了行业一般技术问题（50）；解决了
12 0.2 供求关系 1 30 6
素 生产中某一附加技术问题或改进了某一技术环节
（0）。
13 合计 39.00
3）利润分成率的确定
表4-2 利润分成率 K 计算
序号 相关参数
1 分成率调整系数 q 39%
2 分成率区间上限 h 25.00%
3 分成率区间下限 l 0.00%
净利润分成率 9.75%
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（4）技术替代率
企业在不断的进行技术研发，随着科技进步与技术创新，原有
专利技术在公司收入中的贡献呈下降趋势，当某项新技术被普遍推
广而使原有技术失去其原地位时，最终导致无形资产的更新换代。
因此，本次评估中根据技术进步程度考虑一定的技术替代比率。
（5）折现率
企业的资产一般由流动资产、固定资产、无形资产构成，因此
企业风险一般也由流动资产风险、固定资产风险、无形资产风险构
成，而流动资产所面临的风险一般较低，无形资产所面临的风险高
于企业风险，因此在测算时在企业风险的基础上考虑无形资产的特
殊风险作为无形资产风险考虑。另外由于在测算收益额中模拟无形
资产整体运营过程，无形资产带来的净利润所面临的风险可以模拟
为企业风险，收益额的实现除在产品净利润风险的基础上又受到无
形资产特殊性影响，因此企业风险加上专利技术所有权特殊风险可
以作为无形资产风险考虑。
综上，本次按资本资产定价模型（CAPM），并考虑无形资产
特有风险确定的折现率 r 视同为专利技术所有权风险：
r=rf+β×（rm-rf）+ε1+ε2
式中：
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rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
β：评估对象所在行业资产预期市场风险系数；
ε1：企业风险调整系数
ε2：无形资产风险调整系数
1）无风险收益率 rf
参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平，按照十年
期以上国债利率平均水平确定无风险收益率 rf 的近似，即 rf=3.95%。
2）市场预期报酬率 rm
一般认为，股票指数的波动能够反映市场整体的波动情况，指
数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。通过对上证
综合指数自 1992 年 5 月 21 日全面放开股价、实行自由竞价交易后
至 2018 年 3 月 31 日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期
望报酬率的近似，即：rm=10.41%。
3）取沪深同类可比上市公司股票，以截至 2018 年 3 月 31 日的
市场价格测算估计，得到可比公司股票的无杠杆系数β= 0.7249。
4）考虑到该企业所具有的特殊性和风险性，还存在产品市场变
化等不确定性因素，通过对其进行的风险分析，确定风险调整系数ε
1=3%。
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5）收益额的实现除了在产品收入风险的基础上又受到无形资产
特殊性影响，因此无形资产风险水平高于企业风险水平，结合本次
评估无形资产应用情况和风险水平，取技术无形资产风险加成率为ε
2=6%。
6）综上，由资本资产定价模型得出技术的 r= 17.63%。
由此，无形资产折现率为 17.63%。
2018 年 4-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年
项目
净利润 7,012.07 12,708.20 15,478.74 15,442.89 17,878.00
分成率 9.75% 9.75% 9.75% 9.75% 9.75%
技术替代率 25% 40.0% 55.0% 70.0% 85.0%
分成额 512.76 743.43 679.13 451.70 261.47
折现率 17.63% 17.63% 17.63% 17.63% 17.63%
折现系数 0.94 0.82 0.69 0.59 0.50
分成额现值 482.46 606.85 471.26 266.46 131.12
技术价值 2,000.00
（6）评估结论
把上述的收益情况 R 代入公式，得到企业专利技术的整体市场
价值为 2,000.00 万元。
4.商标价值评估计算过程
1、评估模型
成本法评估是依据商标权无形资产形成过程中所需要投入的各
种费用成本，并以此为依据确认商标权价值的一种方法。
成本法基本公式如下
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P=C1+C2+C3
式中：P—评估值
C1—设计成本
C2—注册及续延成本
C3—维护使用成本
2、案例计算
（1）“科乐克”商标注册情况
商标注册证号：第 4704096 号
（2）商标价值计算及结论
根据商标权持有人提供资料，及此次的评估目的，采用成本法
对“科乐克”商标权价值进行估算。此类商标成本包括三个方面。
1）商标图案设计费用；
2）初始注册费用，续延时需要交纳费用；
3）维护使用成本；
根据有关规定，注册商标可因连续三年停止使用而被撤销。法
律意义上的注册商标使用，包括将商标用于商品、商品包装或者容
器以及商品交易文书上，或者将商标用于广告宣传、展览以及其他
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商业活动。具体地说，商品商标要使用在商品的出售、展览或经海
关出口上，使用在商品交易文书上，使用在各种媒体对商标进行商
业性宣传、展示上才视为使用；服务商标要使用在服务场所、服务
工具、服务用品、服务人员服饰上，使用在反映及记录发生服务的
文书上，使用在各种媒体对商标进行商业性宣传、展示才视为使用。
注册商标所有人为维持商标专用权而使用商品商标，须印制商
标，生产商品出售、参展(参评、参赛)，或者在媒体上对商标进行商
业性宣传；服务商标须印制在服务工具、服务用品、服务人员服饰
上，用在服务场所、制作招牌，或者在媒体上对商标进行商业性宣
传等。以上使用商标的形式，对于以使用为目的商标所有人来说，
支出费用的意义是为了证明其实际使用了商标，以维持商标专用权。
按照前述评估思路，此次评估计算如下：
P=C1+C2+C3
式中：P-评估值
C1-设计成本
C2-注册及续延成本
C3-维护使用成本
评估模型中各项参数的确定
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1）设计成本：
由于商标图案是企业工作人员设计，通过与相关人员沟通，确
定设计、取名费报价大约在 6500 元左右。
2）注册及延续成本
根据《中华人民共和国商标法》规定，注册商标使用期为十年，
目前苏州商标注册费为 600 元/10 年，已使用 9.38 年，该商标尚未
续展。即：
注册及延续成本= 1,037.20 元/件；
3）维护使用成本
由于商标权所有人无法提供商标维护使用费用依据，据评估人
员市场调查，此类企业中，目前商标维护使用年平均费用约为 4500
元标准估算。
该商标截至评估基准日已注册年限及续展情况如下表：
商标权无形资产评估计算表
单位：元
注册号 第 4704096 号
设计成本 6,500.00
注册及延续成本 1,037.20
维护使用成本 42,210.00
重置成本合计 49,747.20
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4）商标权评估结论
通过评估计算，得出“科乐克”商标的评估值为 49,747.20 元
3、商标总评估值计算
按照以上的评估方法，计算企业的商标总体价值为1,554,600.80
元。
六、在建工程评估说明
1、在建工程—土建工程
1)评估范围
在建工程－土建工程核实后账面值 20,054,783.46 元，为企业新
建的制药项目屋建（构）筑物，账面价值为已付且发票已回部分施
工费及各项前期费用。
2）主要资产概况
江苏万高药业股份有限公司申报的在建工程-土建工程为企业
自建项目，截止评估基准日处于在建状态，主要工程包括肿瘤制剂
大楼、科技中心、普通制剂大楼、生产车间、门卫室等房屋建筑物，
设计总建筑面积 36,930.56 平方米。
该项目至评估基准日已取得土地证、建设用地规划许可证、建
设工程规划许可证前期许可手续。
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土地证：苏（2016）海门市不动产权第 0015075 号，土地用途：
工业，土地性质：出让，证载权利人：江苏万高药业股份有限公司。
建设用地规划许可证：地字第 320684201740010 号。
建设工程施工许可证：编号 320684201706260201 号
建设工程规划许可证：建字第 320684201740019 号。
项目由龙信建设集团有限公司承包，主体工程开日期 2017 年 8
月 25 日，预计完工日期 2018 年 6 月 25 日，合同金额 44,580,000.00
元（工程费），截止评估基准日，各实体工程进度如下：
实体工程明细及进度统计表
名称 结构 层教 建筑面积 状态
肿瘤制剂大楼 框架 4 7,794.00 封顶
科技中心 框架 5 3,883.00 封顶
普通制剂大楼 1 框架 4 8,292.64 封顶
普通制剂大楼 2 框架 4 8,292.64 未建
门卫 1 框架 1 42.00 封顶
门卫 2 框架 1 33.00 封顶
生产车间 1 框架 4 4,296.64 未建
生产车间 2 框架 4 4,296.64 未建
合计 36,930.56
除实体工程外，账面价值还包括设计费、础设施配套费、施工
图设计审查、监理费等前期费用项。
（3）核实过程
①根据被评估单位申报的评估明细表，与总账、明细账、台账
核对使金额及内容相符；核对主要资产的原始记账凭证等；
中联资产评估集团有限公司 第111页
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②按照重要性原则，根据在建工程的类型、金额等特征收集项
目可行性研究报告及批复、初步设计及批复、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合规性文件；收集工
程发包合同与发票、工程图纸、概预算文件、工程结算文件等评估
相关资料；
③与被评估单位相关人员共同对申报的在建工程进行现场勘
查；主要勘查在建工程的形象进度、工程质量、工程管理等相关情
况；
④调查收集在建工程的质量、用途等信息，调查收集当地评估
基准日近期的建设工程相关的市场价格信息；调查收集在建工程账
面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定；
⑤经上述核实，根据核实后结果选用适当的评估方法并撰写评
估说明。
（4）评估方法
主要采用付款进度进行评估：
评估价值=账面价值-不合理费用+资金成本
评估人员对施工的在建工程，核实工程进度和合同规定支付工
程款，在调查和核实工程形象进度的基础上，确定在建工程账面值
的完整性和准确性。对于合理工期或实际工期超过 3 个月的在建工
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程，评估值以账面值加计相应实际付款资金成本确定评估值。对于
合理工期或实际工程在 3 个月内的项目，评估中以账面值确定评估
值。
依据上述评估方法在建工程-土建工程评估值为 20,316,498.38
元，评估增值 261,714.92 元，增值率 1.30 %，增值原因为企业申报
账面价值中未包含资金成本所致。
七、开发支出评估技术说明
1、开发支出
开发支出账面值 8,724,973.61 元，主要是厄贝沙坦氢氯噻嗪分散
片、缬沙坦氢氯噻嗪分散片、羟苯磺酸钙分散片等企业研发项目支
出，核算的是项目的材料费、人工费、差旅费等。
2、核实过程
①根据被评估单位申报的评估明细表，与总账、明细账、台账
核对使金额及内容相符；核对主要资产的原始记账凭证等；
②按照重要性原则，根据开发支出的类型、金额等特征收集项
目可行性研究报告及批复、初步设计及批复等合规性文件；收集项
目发包合同与发票、项目结算文件等评估相关资料；
③与被评估单位相关人员共同对申报的开发项目进行现场勘
查；主要勘查开发项目的形象进度、项目质量、项目管理等相关情
中联资产评估集团有限公司 第113页
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况；
④调查收集开发项目的质量、用途等信息；调查收集开发项目
账面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定；
⑤经上述核实，根据核实后结果选用适当的评估方法并撰写评
估说明。
3、评估方法
主要采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，
结合本次开发项目特点，针对开发项目类型和具体情况，采用的评
估方法如下：
1）开发项目情况
厄贝沙坦氢氯噻嗪分散片研制情况：企业委托第三方进行前期
研发，目前企业已经开始进行生产转移，在企业生产后进行 BE 试
验以及验证试验，BE 等效后将进行一致性评价的药品补充申请注
册，待国家批准后上市销售）；投入情况：委托合同预计总费用 600
万元，至 2018 年 3 月已支付 3,642,055.93 元。该产品用途为控制高
血压。
缬沙坦氢氯噻嗪分散片研制情况：企业委托第三方进行前期研
发，目前企业已经完成关键工艺参数摸索，预计 2018 年 10 月份开
始进行生产转移，在企业生产后进行 BE 试验以及验证试验，BE 等
中联资产评估集团有限公司 第114页
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效后将进行一致性评价的药品补充申请注册，待国家批准后上市销
售；投入情况：委托合同预计总费用 600 万元，至 2018 年 3 月已支
付 3,611,921.26 元。该产品用途为控制高血压。
羟苯磺酸钙分散片研制情况：企业委托第三方进行前期研发，
目前企业正在进行关键工艺参数摸索，预计 2019 年 2 月份开始进行
生产转移，在企业生产后进行 BE 试验以及验证试验，BE 等效后将
进行一致性评价的药品补充申请注册，待国家批准后上市销售；投
入情况：委托合同预计总费用 400 万元，至 2018 年 3 月已支付
1,470,996.42 元，羟苯磺酸钙分散片预 BE 费用在 50-70 万元之间，
正式 BE 在 400-500 万元之间。该产品为抗高血糖用药。
2）评估方法
开工时间距基准日 3 个月内的开发项目，根据其开发工程申报
金额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
开发时间距基准日 3 个月以上的开发项目，如账面价值中不包
含资金成本，则加计资金成本。
4、评估结果
依据上述评估方法开发支出评估值为 9,104,509.95 元，增值
379,536.34 元，增值率 4.35%。评估增值的原因是企业账面值中包含
的项目借款实际发生的资金成本评估为 0，评估时按研制期及开发支
中联资产评估集团有限公司 第115页
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出计算了合理资金成本，造成评估增值。
八、递延所得税资产评估说明
递延所得税资产账面值为 1,609,824.88 元，主要为企业计提减值
准备、跨期收入及成本弥补亏损等而产生的时间性差异形成的纳税
调整事项。
对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否
相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业
务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。
经核实，递延所得税资产账表单相符，以核实后账面值确定为
评估值。
递延所得税资产评估值 1,609,824.88 元。
九、其他非流动资产评估说明
其他非流动资产账面值 6,998,409.37 元，主要为预付长期资产购
置款和股权转让款等。
1）对于预付长期资产购置款等，评估人员核实了账簿记录、抽
查了部分原始凭证及合同等相关资料，查阅了相关材料采购单、采
购计划、物品询价审批单等资料，核实交易事项的真实性、业务内
容和金额等。以核实后的账面值作为评估值，评估值为 1,181,289.37
元。
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2）对于全资子公司或控股公司期后剥离股权转让的说明
A 全资子公司或控股公司介绍：
1、牡丹江万玮制药有限公司
（1）企业简介
企业名称：牡丹江万玮制药有限公司
类型：其他有限责任公司
住所：黑龙江省牡丹江市西安区温春镇农校院内
法定代表人：姚俊华
注册资本：1100.000000 万
统一社会信用代码： 912310003333612930
成立日期：2015 年 06 月 10 日
经营范围：生产、销售原料药（羟乙基淀粉、羟乙基淀粉 200/0.5、
右旋糖酐 20、右旋糖酐 40、盐酸溴己新、盐酸普拉洛芬、溴芬酸钠、
盐酸右美托咪定、盐酸奥布卡因）、化工产品（不含化学危险品）；
药品研发技术服务和技术推广；医药中间体中试生产技术服务和产
业化推广服务；原料药和医药中间体的代加工；从事货物及技术进
出口业务。
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（2）历史沿革
2015 年 06 月 10 日，牡丹江万玮制药有限公司注册成立。
截至评估基准日，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-6 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 金额(万元) 出资比例%
1 黑龙江农业经济职业学院 9.90 1
2 江苏万高药业股份有限公司 770.00 70
3 吉林省春阳药业有限公司 221.10 20
4 侯影 99.00 9
合计 1,100.00 100
（3）公司资产、负债及财务状况
截止 2018 年 3 月 31 日，牡丹江万玮制药有限公司资产总额为
759.47 万元，负债总额 567.47 万元，净资产额为 192.00 万元。2018
年 1-3 月营业收入 45.09 万元，实现净利润-95.95 万元。公司 2017
年度及评估基准日的会计报表已经立信会计师事务所（特殊普通合
伙）审计。
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
总资产 806.03 759.47
总负债 518.07 567.47
净资产 287.96 192.00
项目 2017 年度 2018 年度 1-3 月
营业收入 123.79 45.09
利润总额 -570.28 -127.94
净利润 -496.60 -95.95
审计机构 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
2、海南万玮生物科技有限公司
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（1）企业简介
企业名称：海南万玮生物科技有限公司
类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
住所：海南省海口市南海大道 100 号美国工业村 1 号厂房
法定代表人：吴红红
注册资本：500.000000 万
统一社会信用代码： 91460100MA5RCK166K
成立日期： 2016 年 03 月 29 日
经营范围：生物医药领域研发、技术咨询；中药材种植、销售；
药品研发、技术转让、咨询；保健品开发、技术转让、咨询。
（2）历史沿革
2016 年 03 月 29 日，海南万玮生物科技有限公司注册成立。
截至评估基准日，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-7 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 金额(万元) 出资比例%
1 江苏万高药业股份有限公司 500.00 100
合计 500.00 100
（3）公司资产、负债及财务状况
截止 2018 年 3 月 31 日，海南万玮生物科技有限公司资产总额
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为 953.09 万元，负债总额 489.89 万元，净资产额为 463.20 万元。2018
年 1-3 月营业收入 0.00 万元，实现净利润-0.81 万元。公司 2017 年
度及评估基准日的会计报表已经海南普道会计师事务所有限责任公
司审计。
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
总资产 959.30 953.09
总负债 495.29 489.89
净资产 464.01 463.20
项目 2017 年度 2018 年度 1-3 月
营业收入 0.00 0.00
利润总额 -15.82 -0.81
净利润 -15.82 -0.81
审计机构 海南普道会计师事务所有限责任公司 海南普道会计师事务所有限责任公司
3、海南万玮医药有限公司
（1）企业简介
企业名称：海南万玮医药有限公司
类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
住所：洋浦经济开发区普瑞华庭 5 栋 1 单元 902 房
法定代表人：吴红红
注册资本：380.000000 万人民币
统一社会信用代码： 914603007477785661
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成立日期：2003 年 06 月 26 日
经营范围：中成药、化学原料药及其制剂，抗生素原料药及其
制剂；生化药品的销售。
（2）历史沿革
2003 年 06 月 26 日，海南万玮医药有限公司注册成立。
截至评估基准日，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-8 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 金额(万元) 出资比例%
1 江苏万高药业股份有限公司 100.00 100
合计 100.00 100
（3）公司资产、负债及财务状况
截止 2018 年 3 月 31 日，海南万玮医药有限公司资产总额为 27.63
万元，负债总额 284.59 万元，净资产额为-256.96 万元。2018 年 1-3
月营业收入 0.00 万元，实现净利润-63.71 万元。公司 2017 年度及评
估基准日的会计报表已经海南普道会计师事务所有限责任公司审
计。
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
总资产 41.52 27.63
总负债 234.78 284.59
净资产 -193.25 -256.96
项目 2017 年度 2018 年度 1-3 月
营业收入 0.00 0.00
利润总额 -197.72 -63.71
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项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
净利润 -197.72 -63.71
审计机构 海南普道会计师事务所有限责任公司 海南普道会计师事务所有限责任公司
B 评估过程
评估人员首先对投资单位形成的原因、账面值和实际状况进行
了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记
录等，以确定该投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单
位进行评估。
a.对纳入此次评估范围的牡丹江万玮制药有限公司，为江苏万高
药业股份有限公司控股企业。根据江苏万高药业股份有限公司与姚
俊华签订的《牡丹江万玮制药有限公司股权转让协议》，江苏万高
药业股份有限公司已于 2018 年 6 月将所持有的牡丹江万玮制药有限
公司全部 70%股权转让给姚俊华，转让价格为 1,623,720.00 元。故
本次评估以此次转让价格确定评估值，评估结果为 1,623,720.00 元。
b. 对纳入此次评估范围的海南万玮生物科技有限公司，为江苏
万高药业股份有限公司全资子公司。根据江苏万高药业股份有限公
司与海南万玮制药有限公司签订的《股权转让协议》，江苏万高药
业股份有限公司已于 2018 年 5 月将所持有的海南万玮生物科技有限
公司全部股权转让给海南万玮制药有限公司，转让价格为
3,193,400.00 元。故本次评估以此次转让价格确定评估值，评估结果
中联资产评估集团有限公司 第122页
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为 3,193,400.00 元。
c. 对纳入此次评估范围的海南万玮医药有限公司，为江苏万高
药业股份有限公司全资子公司。根据江苏万高药业股份有限公司与
海南万玮制药有限公司签订的《股权转让协议》，江苏万高药业股
份有限公司已于 2018 年 5 月将所持有的海南万玮医药有限公司全部
股权转让给海南万玮制药有限公司，转让价格为 1,000,000.00 元。故
本次评估以此次转让价格确定评估值，评估结果为 1,000,000.00 元。
C 对于全资子公司或控股公司期后剥离股权转让所形成的非流
动资产评估值为：5,817,120.00 元
十、负债评估说明
评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括短
期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税
费、应付利息和其他应付款；非流动负债为其他非流动负债，本次
评估在经清查核实的账面值基础上进行。
1. 短期借款
短期借款账面值为 42,323,500.00 元，为向江苏银行海门支行和
招商银行海门支行借入的一年以内未到期的借款。评估人员查阅了
借款合同、有关凭证，核实了借款期限、借款利率等相关内容，并
向银行函证，确认以上借款是真实完整的。
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短期借款评估值为 42,323,500.00 元。
2.应付票据
应付票据账面值 5,249,824.00 元，主要为应付浙江华海药业股份
有限公司、湖北广辰药业有限公司等单位的无息商业承兑汇票。评
估人员通过查阅了相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票面
记载的收、付款单位、支付金额，以及是否含有票面利率等内容，
确认企业应付票据为无息票据，核实票据的真实性和完整性。以核
实后账面值确定为评估值。
应付票据评估值为 5,249,824.00 元。
3.应付账款
应付账款账面值 16,633,003.54 元，主要为应付原料款和应付服
务费等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等
相关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以核实后
的账面值作为评估值。
应付账款评估值为 16,633,003.54 元。
4.预收账款
预收账款账面值 7,461,479.95 元，为预收的货款等，评估人员抽
查有关账簿记录和供货合同，确定预收款项的真实性和完整性，核
实结果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故
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以核实后账面值确定为评估值。
预收账款评估值 7,461,479.95 元。
5.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 2,676,863.39 元，为职工工资奖金津贴
等。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况。应付职工薪
酬账表单相符，以账面值确定为评估值。
应付职工薪酬评估值为 2,676,863.39 元。
6.应交税费
应交税费账面值为 8,481,769.93 元，主要为预缴纳的企业增值
税、城市维护建设税、教育费附加和代扣代缴的个人所得税等，通
过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，
评估值以核实后账面值确认。
应交税费评估值为 8,481,769.93 元。
7. 应付利息
应付利息账面值为 31,848.54 元，其中应付江苏银行海门支行和
招商银行海门支行短期借款利息。评估人员核实了借款合同，确认
了利息计算的正确性，以清查核实后的账面值作为评估值。
应付利息评估值 31,848.54 元。
8.其他应付款
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其他应付款账面值为 132,094,051.58 元，主要为应付的保证金和
推广费等。
对于其他应付款，评估人员查阅了相关的购买合同、记账入账
凭证、购置发票等相关资料。经核实其他应付款账表单相符，以账
面值确定为评估值。
其他应付款评估值为 132,094,051.58 元。
9. 其他非流动负债
其他非流动负债账面值为 936,083.33 元，为中药制剂、化药生
产线项目、综合制剂技术改造项目、独一味软胶囊等品种技改扩产
项目、“鸦胆子油软胶囊的研发及产业化”项目政府经费补助，专
款专用。评估人员查阅了相关文件、记账入账凭证、计提依据等相
关资料，本次评估按照预留所得税金额确认评估值。
其他非流动负债评估值为 140,412.50 元。
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第五部分 收益法评估说明
一、基本假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的行业环境保持目前的发展趋势；
3、本次评估假设评估对象在未来预测期内的主要业务的运营能够
在历史运营情况的基础上，保持已有趋势发展；
4、江苏万高药业股份有限公司为高新技术企业，执行 15%的企业
所得税税率，未来假设企业能够保持高新技术企业的资格，并能继续执
行税收优惠；
6、企业生产经营场所为自建，未来假设企业能够保持该经营状态
不变；
7、本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
8、评估范围仅以委托方及被评估企业提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债；
9、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
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二、评估方法
（一）评估方法的选择
评估人员在对本次评估的目的、评估对象和评估范围、评估对象的
权属性质和价值属性的基础上，对本次评估所服务的经济行为，根据国
家有关规定以及《资产评估执业准则—企业价值》，确定同时按照收益
途径、采用现金流折现方法（DCF）预测江苏万高药业股份有限公司的
股东全部权益（净资产）价值。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过预测企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业的价值。其适
用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存
有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现
金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的
客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率
的选取较为合理时，其估值结果较能完整地体现企业的价值，易于为市
场所接受。
（二）基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务特
点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的公司报表为基础预测其
权益资本价值，即首先按照收益途径采用现金流折现方法（DCF），预
测评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余
性资产（负债）的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经
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扣减付息债务价值后，来得出评估对象的股东全部权益价值。
本次评估的具体思路是：
1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照历史经营状况的变化
趋势和业务类型预测预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产
的价值；
2、将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）预测中未予考
虑的诸如基准日存在的货币资金，应收、应付股利等现金类资产（负债）；
呆滞或闲置设备、房产等以及未计及损益的在建工程等类资产，定义为
基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独预测其价值；
3、由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价值，
经扣减基准日的付息债务价值后，得到评估对象的权益资本（股东全部
权益）价值。
（三）评估模型
1、基本模型
本次评估的基本模型为：
E=B-D （1）
式中：
E：评估对象的股东全部权益（净资产）价值；
B：评估对象的企业价值；
B = P+I +C （2）
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri Rn +1
P= + （3）
i =1 (1 + r ) r (1 + r ) n
i
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式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期；
I：评估对象基准日的长期投资价值；
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
C =C 1+C2 （4）
C1：评估对象基准日存在的流动性溢余或非经营性资产（负债）价
值；
C2：评估对象基准日存在的非流动性溢余或非经营性资产（负债）
价值；
D：评估对象的付息债务价值。
2、收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收
益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本（5）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来经营期
内的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现并加和，
测算得到企业的经营性资产价值。
3、折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r：
r = rd wd + re we （6）
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式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd =
( E + D) （7）
We：评估对象的权益比率；
E
we =
( E + D) （8）
rd：所得税后的付息债务利率；
re：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定
权益资本成本 re；
re = r f + e (rm r f ) +
（9）
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e = u (1 + (1 t ) ) （10）
E
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
t
u =
Di
1 + (1 t)
Ei （11）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
t = 34%K + 66% x （12）
式中：
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K：未来预期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数；
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
三、资产核实与尽职调查情况说明
（一）资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估目的的特点和收益法评估的技术要求，评估机构确定
了资产核实的主要内容是江苏万高药业股份有限公司资产及负债的存在
与真实性，具体以产权持有者提供的基准日经审计的资产负债表为准，
经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，评估
机构制定了详细的尽职调查计划，确定的尽职调查内容主要是：
1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和资产占有方对本
次评估事项的说明；
2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、
投资出资协议、重大合同情况等；
3、评估对象的相关资产的产权情况；
4、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账
和存货发出核算方法等；
5、评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
6、评估对象执行的税率税费及纳税情况；
7、评估对象的应收应付账款情况；
8、评估对象最近几年的关联交易情况；
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9、评估对象的主营业务和历史经营业绩等；
10、评估对象最近几年主营业务成本，主要成本构成项目和设备及
场所（折旧摊销）、人员工资福利费用等情况；
11、评估对象最近几年主营业务收入情况；
12、评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、
价格策略、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入
和成本构成及其变化趋势等；
13、评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、
产品（技术）优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）
风险、汇率风险等；
14、评估对象近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及
营业收入明细和成本费用明细；
15、与本次评估有关的其他情况。
（二）影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
（三）资产清查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的
方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以及专题座谈会的形式，对资
产占有方的经营性资产的现状、收入、成本、期间费用及其构成等的状
况进行调查复核。特别是对影响评估作价的研发能力、市场营销和相关
的成本费用等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等
财务数据资料、重要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进
中联资产评估集团有限公司 第133页
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行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上
进一步开展市场调研工作，收集有关产品或相关业务所处市场的宏观行
业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
（四）资产清查复核与尽职调查结论
按照国家资产评估相关规定，经对江苏万高药业股份有限公司在评
估基准日2018年3月31日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职调
查后，得到如下结论：
1、主要资产负债状况
截止2018年3月31日，江苏万高药业股份有限公司经审计的报表中，
账面资产总额为39,282.70万元，负债总额21,588.84万元，净资产额为
17,693.86万元。具体包括流动资产27,137.19万元，非流动资产12,145.51
万元；流动负债21,495.23万元，非流动负债93.61万元。江苏万高药业股
份有限公司最近几年经审计的资产负债表见下表。
表5-1. 江苏万高药业股份有限公司近三年资产负债情况
单位：万元
2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
货币资金 5,169.39 4,355.40 6,111.26
应收票据 246.37 315.76 156.14
应收账款 1,862.95 7,817.42 11,108.12
预付款项 944.96 683.31 801.07
其他应收款 135.14 359.75 680.70
存货 4,616.84 7,465.63 8,279.90
其他流动资产 1,000.00 18.58 -
流动资产合计 13,975.64 21,015.85 27,137.19
可供出售金融资产 100.00
长期股权投资 2,138.09 2,833.08 2,816.99
固定资产 4,743.02 5,049.58 4,895.47
在建工程 77.14 133.25 2,005.48
无形资产 713.93 698.19 694.25
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开发支出 - 851.46 872.50
递延所得税资产 29.55 217.54 160.98
其他非流动资产 1,025.36 642.49 699.84
非流动资产合计 8,827.09 10,425.58 12,145.51
资产总计 22,802.73 31,441.42 39,282.70
短期借款 1,462.98 2,106.00 4,232.35
应付票据 620.96 700.15 524.98
应付账款 2,190.35 1,867.56 1,663.30
预收款项 810.79 1,289.48 746.15
应付职工薪酬 406.56 343.92 267.69
应交税费 818.68 1,580.77 848.18
应付利息 1.79 2.53 3.18
其他应付款 798.89 7,981.74 13,209.41
流动负债合计 7,111.00 15,872.16 21,495.23
其他非流动负债 17.73 80.18 93.61
非流动负债合计 17.73 80.18 93.61
负债合计 7,128.73 15,952.34 21,588.84
实收资本 6,060.60 6,060.60 6,060.60
资本公积 5,910.78 5,915.28 5,915.28
盈余公积 534.83 946.38 946.38
未分配利润 3,167.78 2,566.82 4,771.60
所有者权益合计 15,673.99 15,489.08 17,693.86
负债及所有者权益合计 22,802.73 31,441.42 39,282.70
2、主营业务收入与利润情况
江苏万高药业股份有限公司近两年一期的利润情况见表5-2。
表5-2. 江苏万高药业股份有限公司近两年一期利润情况
单位：万元
2016 年 2017 年 2018 年 1-3 月
一、营业收入 26,829.05 35,951.11 15,364.39
其中：主营业务收入 25,568.36 35,940.30 15,358.27
其他业务收入 1,260.69 10.81 6.12
减：营业成本 11,414.28 9,409.44 2,449.41
其中：主营业务成本 10,169.78 9,403.82 2,449.41
其他业务成本 1,244.50 5.63
营业税金及附加 331.55 550.09 225.04
销售费用 4,222.45 14,649.67 8,615.59
中联资产评估集团有限公司 第135页
江苏万高药业股份有限公司资产评估说明
管理费用 3,541.53 5,086.76 1,283.41
财务费用 79.01 33.22 22.42
资产减值损失 7.73 357.67 50.40
加：公允价值变动收益 - - -
投资收益 142.25 82.61 -16.09
其他收益 - - -
二、营业利润 7,374.75 5,946.87 2,702.02
加：营业外收入 335.58 190.48 44.08
减：营业外支出 11.22 26.65 14.57
三、利润总额 7,699.11 6,110.70 2,731.53
减：所得税 1,026.47 791.29 476.76
四、净利润 6,672.64 5,319.41 2,254.77
四、宏观经济形势
（一）2017 年中国经济平稳增长质量效益持续提升
1、经济保持平稳增长，增速比上年有所加快
2017 年，中国国内生产总值为 827122 亿元，比上年增加 83537 亿
元，按可比价格计算，比上年增长 6.9%，提高 0.2 个百分点。其中，第
一产业增加值 65468 亿元，比上年增长 3.9%，提高 0.6 个百分点；第二
产业增加值 334623 亿元，比上年增长 6.1%，回落 0.2 个百分点；第三
产业增加值 427032 亿元，比上年增长 8.0%，提高 0.3 个百分点。
2、三次产业结构持续调整，服务业对经济增长的贡献不断提高
2017 年，三次产业增加值占 GDP 的比重分别为 7.9%、40.5%和
51.6%，与上年相比，第一产业比重下降 0.6 个百分点，第二产业比重
提高 0.6 个百分点，第三产业比重与上年持平。从对经济增长的贡献率
来看，2017 年三次产业的贡献率分别为 4.9%、36.3%和 58.8%，三次产
业分别拉动经济增长 0.4、2.5 和 4.0 个百分点。第三产业对经济增长的
贡献率比第二产业高 22.5 个百分点，比上年提高 1.3 个百分点。
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3、外需贡献率由负转正，消费仍是拉动经济增长的主要动力
2017 年，最终消费支出对经济增长的贡献率为 58.8%，比上年下降
7.7 个百分点；资本形成总额对经济增长的贡献率为 32.1%，比上年下
降 11.0 个百分点；货物和服务净出口对经济增长的贡献率为 9.1%，比
上年提高 18.7 个百分点。货物和服务净出口对经济增长的拉动力明显提
升，但最终消费支出仍是拉动经济增长的主要动力。
4、企业效益继续改善，经济增长质量提高
农林牧渔业发展形势稳中向好，生产结构不断优化，在农业供给侧
结构性改革的基础上，大力推进现代农业建设，提质增效，农民收入稳
定增长。2017 年农林牧渔业增加值比上年增长 4.1%，提高 0.6 个百分
点。农村居民收入比上年实际增长 7.3%，提高了 1.1 个百分点。
工业生产增速加快，同时工业品价格大幅回升，企业效益明显好于
上年。2017 年，工业增加值比上年增长 6.4%，提高 0.4 个百分点。其
中，制造业增加值比上年增长 7.0%，提高 0.3 个百分点，占工业增加值
比重为 86.7%，是工业增长的主要力量。
在第三产业中，受工业生产增长加快等因素的带动，交通运输、仓
储和邮政业实现较快增长，全年交通运输、仓储和邮政业增加值比上年
增长 9.0%，提高 2.4 个百分点。
5、新兴产业不断壮大，新动能成为经济增长的重要动力
2017 年，战略性新兴产业、高技术产业等新兴行业保持较高增长，
新动能成为保持经济平稳增长的重要动力。工业新旧动能持续转换，规
模以上工业战略性新兴产业增加值比上年增长 11.0%，规模以上工业高
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技术产业增加值比上年增长 13.4%，分别高于整个规模以上工业 4.4 和
6.8 个百分点。
（二）粮食再获丰收农业供给侧结构性改革取得新进展
1、粮食再获丰收，农业种植结构优化
（1）粮食再获丰收，为历史第二高产年。2017 年全国粮食总产量
达到 12358 亿斤，比上年增加 33 亿斤，增长 0.3%，属历史上第二高产
年。全国粮食总产量 2013 年以来已连续 5 年超过 12000 亿斤，确保国
家粮食安全的物质基础和生产能力更加雄厚。粮食增产主要得益于单产
提高。据统计，2017 年全国粮食播种面积为 16.83 亿亩，比上年减少 1222
万亩，下降 0.7%；全国粮食平均亩产为 367 公斤，比上年增加 3.6 公斤，
增长 1.0%。
（2）棉花面积减少，但产量增加，优势产区作用进一步凸显。2017
年全国棉花产量 549 万吨，比上年增加 14 万吨，增长 2.7%。优势产区
新疆棉花产量达到 408 万吨，比上年增加 49 万吨，增长 13.6%。新疆
棉花产量占全国棉花的比重为 74.4%，优势产区的作用进一步凸显。
（3）油料、蔬菜产量增加。初步统计，2017 年全国油料产量比上
年增长 2%，播种面积增长 0.1%，单产增长 2.2%。油料播种面积增加主
要原因是由于玉米价格低迷，部分地区农户减少了玉米种植，改种花生
等油料作物。
（4）中草药材种植面积增加。初步统计，2017 年全国中草药材种
植面积较上年增长 3.5%。随着中国农业供给侧结构性改革的深入推进，
国家对中草药产业给予大力扶持，部分地区利用有利的自然条件，积极
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发展现代中药生产，打造中草药材种植品牌基地，陆续出现了一批中药
材规模种植大户和规模经营单位。中草药材的经济价值高，农民对中草
药材的生产效益普遍看好，种植积极性提高。
2、畜牧业生产平稳增长，区域布局优化
生猪生产恢复性增长，玉米大省生猪发展较快。由于 2016 年生猪
价格上涨幅度较大，尽管 2017 年上半年价格回落，但养殖仍有一定收
益，养殖户（场）稳步补栏，2017 年生猪生产恢复性增长，全年出栏数
量和猪肉产量增加。据统计，2017 年全国生猪出栏 6.89 亿头，比上年
增加 359 万头，增长 0.5%；猪肉产量 5340 万吨，增加 41 万吨，增长
0.8%。
（三）工业经济稳中向好为高质量发展夯实基础
1、工业生产稳中向好、结构转型不断优化
2017 年，全国规模以上工业增加值比上年实际增长 6.6%，增速较
上年提高 0.6 个百分点。工业生产增长自 2011 年以来首次加快，稳中向
好态势明显。
（1）行业、产品增长面扩大。2017 年，41 个大类行业中有 36 个
行业增加值保持增长态势，增长面达 87.8%，较上年提高 4.9 个百分点。
其中，电子、仪器仪表、汽车、医药、专用设备、通用设备、电气机械
等行业均保持两位数增长。在统计的 596 种主要工业产品中，有 427 种
实现同比增长，增长面为 71.6%，较上年提高 4.7 个百分点。
（2）工业结构优化升级成效显著。2017 年，装备制造业和高技术
产业增加值分别比上年增长 11.3%和 13.4%，增速分别高于整个规模以
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上工业 4.7 和 6.8 个百分点，较上年分别加快 1.8 和 2.6 个百分点；采矿
业增加值比上年下降 1.5%，降幅较上年扩大 0.5 个百分点；六大高耗能
行业增加值比上年增长 3.0%，增速低于全部规模以上工业 3.6 个百分点，
较上年回落 2.2 个百分点。
（3）工业产品出口增长明显加快。2017 年，规模以上工业出口交
货值比上年增长 10.7%，增速较上年加快 10.3 个百分点。10 大工业品
出口行业中，工业品出口 9 增 1 降。其中，计算机、通信和其他电子设
备制造业增长 14.2%，上年为下降 0.1%；化学原料和化学制品制造业增
长 14.1%，较上年加快 10.2 个百分点。
2、供给侧结构性改革持续深化，新兴动能加速集聚
（1）供给侧结构性改革取得阶段性成果。2017 年，工业产能利用
率为 77%，比上年回升 3.7 个百分点，为近五年来最高水平；钢铁、煤
炭行业完成了去产能的年度目标任务；11 月末，工业企业资产负债率为
55.8%，同比下降 0.5 个百分点，去杠杆取得成效；1-11 月份，每百元
主营业务收入中的成本为 85.26 元，同比减少 0.28 元，降成本政策效果
明显。
（2）新建企业拉动作用明显。2017 年，有近 9000 家新建规模以上
工业企业相继量产，占全部规模以上工业企业单位数的 2.3%，对工业
增长的贡献率超过 15%，上拉全部规模以上工业增速 1 个百分点以上。
（3）战略性新兴产业快速发展。2017 年，工业战略性新兴产业增
加值比上年增长 11%，增速较上年提高 0.5 个百分点，高于规模以上工
业 4.4 个百分点。其中一季度、二季度、三季度、四季度分别增长 10.3%、
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11.1%、11.8%和 11.1%，增速均高于同期规模以上工业。
（4）新兴工业产品产量高速增长。2017 年，工业机器人、民用无
人机、新能源汽车、城市轨道车辆、锂离子电池、太阳能电池等新兴工
业产品产量分别增长 68.1%、67%、51.1%、40.1%、31.3%、30.6%，呈
现高速增长态势。
（四）消费市场平稳增长消费结构持续优化
2017 年，中国居民收入增长加快，消费转型升级态势明显，消费品
市场规模进一步扩大，新兴业态和新商业模式快速发展，消费品市场业
态结构、商品结构、城乡结构持续优化，消费继续发挥经济增长主要驱
动力的作用。
1、销售市场平稳较快增长，消费是经济增长的主要驱动力
消费品市场总体保持平稳较快增长。从增速看，2017 年，社会消费
品零售总额比上年增长 10.2%，比上年回落 0.2 个百分点，保持两位数
较快增长。若扣除汽车类商品，社会消费品零售总额增速比上年高 0.3
个百分点。从市场规模看，在人口和居民收入平稳增长等多因素带动下，
社会消费品零售总额持续扩大。2017 年，全国居民人均可支配收入比上
年实际增长 7.3%，保持平稳增长；2017 年末，全国大陆总人口达到 13.9
亿人，比上年末增加 737 万人，人口新增因素拉动社会消费品零售总额
增速超过 0.5 个百分点，全年社会消费品零售总额超过 36 万亿元。
国内消费保持平稳较快增长，是经济增长的主要驱动力。2017 年，
最终消费对经济增长的贡献率为 58.8%，高于资本形成总额贡献率 26.7
个百分点。
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2、新兴业态保持快速增长，传统实体零售呈现回暖态势
网上零售在上年高增速的基础上继续快速增长。2017 年，全国网上
零售额 71751 亿元，增长 32.2%。其中，实物商品零售额 54806 亿元，
增长 28.0%，增速比社会消费品零售总额高 17.8 个百分点，占社会消费
品零售总额比重为 15.0%，比上年提高 2.4 个百分点。
新兴业态保持快速增长的同时，传统零售业企业积极拓展销售渠
道，呈现恢复性增长态势。超市、百货等零售业态依托物联网、人工智
能和移动互联网等新技术以及不断完善的物流配送体系，与电商平台深
度融合，涌现出更注重消费者体验、集餐饮、购物、娱乐、休闲等多功
能于一体的新零售业态。据测算，2017 年，通过互联网实现的商品零售
额占限额以上单位消费品零售额的比重由 2016 年的 6.2%提高到 2017
年的 7.9%；包括超市、百货店、专业店等在内的限额以上单位实体零
售业态零售额比上年增长 8.4%，增速比上年提高 0.6 个百分点；其中，
限额以上单位中的超市、百货店和专业店增速分别比上年提高 1.2、4.1
和 0.5 个百分点，专卖店也保持了 8%的较快增长。
3、多数商品增速比上年同期加快，销售市场总体较为活跃
从销售商品的类别看，多数商品增速比上年加快。其中，消费升级
类商品较快增长。2017 年，限额以上单位家用电器和化妆品类商品比上
年分别增长 9.3%和 13.5%，增速分别比上年提高 0.6 和 5.2 个百分点；
通讯器材类商品在上年较高增速的基础上仍保持 10%以上的较快增长。
另据中国汽车工业协会发布的数据显示，2017 年中国新能源汽车产销分
别完成 79.4 万辆和 77.7 万辆，比上年分别增长 53.8%和 53.3%。其中纯
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电动汽车产销分别完成 47.8 万辆和 46.8 万辆，分别增长 81.7%和 82.1%；
插电式混合动力汽车产销分别完成 11.4 万辆和 11.1 万辆，分别增长
40.3%和 39.4%。
4、城乡市场发展更趋协调，乡村市场占比稳步提高
在居民消费能力不断增强和消费环境持续优化等多因素带动下，城
乡消费品市场均保持了较快增长。特别是随着乡村流通渠道日益完善，
消费便利性不断增强以及农村居民收入平稳增长，乡村消费品零售额增
速快于城镇，城乡消费差距继续缩小，消费市场城乡结构持续优化。2017
年，全国农村居民人均可支配收入比上年增长 8.6%，扣除价格因素，
实际增长 7.3%，分别比城镇居民人均可支配收入高 0.3 和 0.8 个百分点；
乡村消费品市场零售额比上年增长 11.8%，增速高出城镇市场 1.8 个百
分点，乡村市场占社会消费品零售总额的比重为 14.2%，比上年提升 0.2
个百分点。
5、消费转型升级态势明显，旅游休闲娱乐消费快速增长
受 2017 年部分法定节假日叠加等因素影响，旅游市场需求旺盛，
休闲娱乐消费增长加快。据中国旅游研究院和国家旅游局数据中心预
计，2017 年全年中国国内和入境旅游人数超过 51 亿人次，旅游总收入
超过 5.3 万亿元，旅游经济继续保持快速增长。
同时，与旅游相关的住宿和餐饮业企业经营情况继续改善。2017
年，限额以上住宿业单位客房收入比上年增长 7.9%，增速比上年加快
1.7 个百分点；限额以上餐饮收入增长 7.4%，增速加快 1.4 个百分点。
休闲娱乐消费方面，居民体育健身、休闲娱乐需求增加带动相关商
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品和服务快速增长。2017 年，限额以上单位体育娱乐类商品比上年增长
15.6%，增速比上年加快 1.7 个百分点。另据国家新闻出版广电总局电
影局发布的数据显示，2017 年全国电影总票房约为 559 亿元，比上年增
长超过 13%；其中，国产电影票房超过 300 亿元，占票房总额的 53.8%。
6、消费品供应稳定，相关领域投资增长较快
消费品工业生产平稳较快增长。2017 年，医药、汽车、计算机等电
子设备制造等行业增加值都保持两位数较快增长，明显高于同期规模以
上工业增加值增速。
随着消费升级的逐步推进，与消费直接相关的通信、文化体育娱乐
和教育等领域的投资增长较快。2017 年，汽车制造业投资比上年增长
10.2%，增速比上年加快 5.7 个百分点；计算机、通信和其他电子设备
制造业投资增长 25.3%，加快 9.5 个百分点；文化、体育和娱乐业投资
增长 12.9%，教育投资增长 20.2%，均明显快于全国固定资产投
在经济运行稳中向好、居民收入逐步提高等多因素带动下，传统实
体零售有望保持回暖态势，新兴业态继续快速增长，新商业模式不断涌
现，消费转型升级态势将会延续，中国消费品市场仍将保持平稳较快增
长。
（五）2017 年 CPI 温和上涨 PPI 涨势趋稳
2017 年，全国居民消费价格上涨 1.6%，涨幅比 2016 年回落 0.4 个
百分点；工业生产者出厂价格由 2016 年下降 1.4%，转为上涨 6.3%，结
束了 2012 年以来连续五年的下降态势。总体上看，居民消费价格温和
上涨，物价水平保持平稳；工业生产者出厂价格持续恢复性上涨，但涨
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势趋稳。
1、居民消费价格温和上涨，涨幅比 2016 年有所回落
全年 CPI 同比走势呈不对称“V”型。1 月份，因“春节错月”影
响，CPI 同比上涨 2.5%，为全年高点；2 月份节日因素消退，迅速回落
至 0.8%，为全年低点；3 月份后各月在 0.9%-1.9%之间波动上涨。全年
1.6%的平均涨幅，低于 2016 年，延续了 2012 年以来涨幅低于 3%的态
势，属温和上涨。
2、工业生产者出厂价格持续恢复性上涨，涨势趋于稳定
全年 PPI 同比走势呈“M”型。2017 年年初，受原油、铁矿石和有
色金属等国际大宗产品价格上涨，以及上年同期基数较低影响，PPI 同
比涨幅较高，2 月份上涨 7.8%，为全年涨幅高点；3 月份之后，受重点
行业价格回落影响，PPI 涨幅回落，5 月至 7 月连续三个月保持 5.5%的
涨幅；8 月份之后，PPI 涨幅有所扩大，但未超过 2 月份；4 季度，钢材、
水泥和化工产品价格涨势明显，但随着上年涨价翘尾因素逐渐消失，PPI
涨幅再次回落，12 月份上涨 4.9%，为全年最低。
PPI 走势具有一定恢复性上涨特征。2016 年 9 月之后，PPI 同比连
续上涨，从宏观层面看，一是受供给侧结构性改革不断推进、产业结构
调整优化、经济稳中向好的影响；二是受世界经济整体回暖、大宗产品
价格回升影响。从技术层面看，也是因为前期下跌较多，价格自身出现
恢复性上涨。经测算，2017 年 12 月，工业品整体价格已大体回升至 2013
年 5 月的水平，但仍比 2011 年 9 月的高点低约 4.2%。2017 年，价格涨
幅较大的行业多为前些年跌幅较深的行业。例如，石油和天然气开采业，
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2015 年下跌 37.3%，2016 年下跌 16.4%，2017 年上涨 29.0%；煤炭开采
和洗选业，2015 年下跌 14.7%，2016 年下跌 1.7%，2017 年上涨 28.2%。
五、企业所处行业状况分析
（1）全球医药行业概况及发展趋势
世界经济的发展、人口总量的增长、社会老龄化程度的提高以及创
新类药物的上市，推动了全球医药行业的发展。全球医药市场近年来持
续增长。2010年到2015年，全球医药市场规模由2010年的8,870亿美元增
长至2015年的10,688亿美元,复合增长率约为6.2%，预计到2020年，全球
医药市场总体规模将达到14,000-14,300亿美元，2016年至2020年的复合增
长率为4%-7%。
（2）国内医药行业概况及发展趋势
近年来，我国医药工业保持了较快的经济增长速度，增速在各工业
大类中位居前列。受医院医保控费的加强、卫生管理部门对临床合理用
药的监管推进、集中招标采购等核心政策的影响，2015年医药工业规模
以上企业主营业务收入、利润总额增速较上年放缓，但仍显著高于工业
整体水平，医药工业发展正在步入中高速增长的新常态。根据工信部统
计，2013年至2016年，我国医药工业主营业务收入由21,681.60亿元增长
至29,635.86亿元，年均复合增长率为10.98%。
化学制剂方面，我国化学药行业市场需求旺盛，主营业务收入逐年
增加。根据工信部数据，2013年至2016年，我国化学药品制剂制造主营
业务收入由5,730.90亿元增长至7,534.70亿元，年均复合增长率9.55%；利
润总额由639.4亿元增长至950.49亿元，年均符合增长率14.13%。
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中成药方面，我国中成药行业快速向现代化方向发展，现代化中成
药产品较传统中药具有更好的品质以及更好的临床效果，并逐步融合、
具备了一些现代药品的特点，这种现代化的中成药将是未来中成药领域
的核心竞争力。根据工信部统计，2013年至2016年，我国中成药制造主
营 业 务 收 入 由5,065.00 亿 元 增长 至 6,697.05 亿 元 ， 年 均复 合 增 长 率 达
9.76%；利润总额由538.4亿元增长至736.28亿元，年均复合增长率达
11.00%。
综上所述，我国医药行业整体发展环境良好，国民经济较快增长，
人民生活水平稳步提高，国家对医药卫生事业的投入加大，医保体系更
趋于健全，医药出口稳健增长，一系列扶持医药创新发展的政策先后出
台，在各项有利因素的促进下，医药行业保持了较好的发展势态，市场
前景广阔。
（3）国内心脑血管及糖尿病药物市场概况及发展趋势
中国心脑血管病患病率处于持续上升阶段。推算心脑血管病现患人
数2.9亿，2015年心脑血管病死亡率仍居首位，高于肿瘤及其他疾病，农
村、城市居民心脑血管病死亡占全部死因的比例分别为45.01%和42.61%。
每5例死亡中就有2例死于心脑血管病。2015年，农村居民心脑血管病死
亡率为298.42/10万，其中心脏病死亡率为144.79/10万，脑血管病死亡率
为153.63/10万；城市居民心脑血管病死亡率为264.84/10万，其中心脏病
死亡率为136.61/10万，脑血管病死亡率为128.23/10万。
高血压、高血脂、糖尿病和代谢综合征是国内心脑血管病的主要危
险因素。
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目前临床用于高血压治疗的药物主要有利尿降压药、β-受体阻滞剂、
血管紧张素转化酶抑制剂、血管紧张素Ⅱ受体拮抗剂、长效钙拮抗剂及α
-受体阻滞剂。抗高血压药物在中国医院用药市场销售规模自2003年以来
一直稳步增长，2016年全国医院市场高血压药物市场规模达到516亿元。
年同比增长10.92%。其中，缬沙坦氨氯地平、厄贝沙坦氢氯噻嗪均为2016
年排名前20位的抗高血压品种，市场份额分别为5.27%、3.22%。
目前临床应用和处在研发阶段的降血脂制剂按其降脂机理和化学结
构主要可分为他汀类，烟酸类，贝特类，胆酸鳌合剂类，多烯类以及新
型降脂药和各种复方制剂。2016年我国降血脂市场规模为195亿元，同比
增长了14.62%，销售额前十位品种共占据了96.76%的市场份额，前七位
品种均为他汀类药物。
目前糖尿病治疗药物有中成药和化学药，其中化学药在糖尿病的治
疗中占主导地位，中成药在糖尿病的治疗处于辅助治疗的地位，具体包
括口服降糖化学药的治疗、胰岛素治疗和中药降糖药物治疗。2016年国
内糖尿病用药市场规模继续稳步增长，销售同比增长14.73%，医院用药
规模为362亿元。其中，胰岛素制剂、阿卡波糖和二甲双胍一直稳居糖尿
病治疗药物临床用药主要品种的前三位。
（4）国内抗肿瘤药物市场概况及发展趋势
肿瘤具有发病率高、隐蔽性强及致死率高等特点，根据肿瘤对人体
的危害程度将其分成两大类：良性肿瘤和恶性肿瘤，临床上常见的恶性
肿瘤主要有胃癌、肺癌、肝癌、白血病、大肠癌、卵巢癌、乳腺癌、食
道癌、宫颈癌等。由于全球人口增长和老龄化，到2025年前，全球每年
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新增癌症病例数将高达1,930万例。2012年，全球总数的一半以上癌症新
增病例和癌症死亡人数发生在欠发达地区，分别为56.8％和64.9％，而这
些比例将在2025年进一步增加。
抗肿瘤药物市场最显著的特点是品种繁多，作用机理、适用症及临
床使用中有着较强的针对性和差异性。在中国医院用药市场，抗肿瘤药
物的销售规模稳步增长，2016年受医保控费及辅助用药限制影响，部分
抗肿瘤药物辅助用药销售放缓影响，2016年国内抗肿瘤药物市场规模达
到1，024亿元，同比增长9.30%，增速低于全球抗肿瘤药物市场的同期增
长速度。
抗肿瘤药物的各类细分品种中，2016年市场份额排名前三位的分别
是植物生物碱和其他天然药、免疫调节剂和靶向药物，市场份额分别为
21.20%、19.56%和17.03%。近年来，随着靶向药物的快速发展，其未来3
到5年有望成为抗肿瘤药物市场最大的品类。。
六、企业状况分析
（一）公司基本情况概述
自成立以来，万高药业一直从事药品的研发、生产及销售，公司以
创新研发为驱动，基于对国内人口老龄化趋势的前瞻性判断，坚持市场
化的产品开发策略，专注于心脑血管及高血糖、抗肿瘤等慢性疾病领域，
产品涵盖厄贝沙坦氢氯噻嗪、缬沙坦氢氯噻嗪、马来酸氨氯地平、苯扎
贝特、羟苯磺酸钙、鸦胆子油软胶囊等重点临床用药品种，并拥有片剂、
软胶囊剂、硬胶囊剂、颗粒剂、散剂等多种剂型的生产工艺。
公司注重产品研发和工艺技术创新，专注于高新技术产品的研发。
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截至评估报告出具日，公司已取得了27个药品注册批件、1个分包装批件
和43个药品临床试验批件。公司17个产品入选国家医保目录，1个产品入
选国家基本药物目录。公司拥有发明专利25项，十多个研发项目正处于
前期研究、临床前、临床试验和申报注册阶段。公司已构建覆盖全国主
要市场的营销网络，与经销商建立了有效的业务合作体系，营销网络覆
盖全国3,000多家二级以上医院，已形成稳定的市场化体系。
（二）公司产品概述
公司产品主要集中在心脑血管、糖尿病及其并发症、抗肿瘤、止血
镇痛等重点用药领域，并拥有少量的肝胆类、消化类、妇科类用药产品。
经过多年的发展，公司已形成了中西药优势互补的发展态势和独具特色
的产品系列布局。
公司主要产品如下：
类别 主要品种 备注
厄贝沙坦氢氯噻嗪分散片 抗高血压化学药、国家医保乙类
马来酸氨氯地平分散片 抗高血压化学药、国家医保甲类、全国独
家剂型
心脑血管药物
缬沙坦氢氯噻嗪分散片 抗高血压化学药、国家医保乙类
降血脂化学药、国家医保乙类、全国独家
苯扎贝特分散片
剂型
羟苯磺酸钙分散片 糖尿病并发症化学药、国家医保乙类
糖尿病及其并
糖尿病治疗化学药、国家医保乙类、全国
发症 格列喹酮分散片
独家剂型
抗肿瘤药物 鸦胆子油软胶囊 抗肿瘤中成药、国家医保乙类
活血止痛片 止血镇痛中成药、国家医保甲类
止血镇痛药物 独一味软胶囊 止血镇痛中成药、国家医保乙类
独一味分散片 止血镇痛中成药
其他类药物包括肝胆类药物、妇科类药物、
大黄利胆片、铝碳酸镁咀嚼
消化类药物等，单个品种销售收入占比较
其他类药物 片、蒙脱石散、一清颗粒、
低。其中大黄利胆片为全国独家剂型，未
产妇安颗粒等
来成长性较好
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（三）公司核心技术情况
序号 产品名称 核心技术 技术水平 技术来源 专利号
厄贝沙坦氢氯 难溶性药物固体分 大批量工
1 自主研发 ZL200510097977.0
噻嗪分散片 散技术 业化生产
缬沙坦氢氯噻 大批量工
2 药物固体分散技术 自主研发 ZL200510097975.1
嗪分散片 业化生产
马来酸氨氯地 大批量工
3 药物固体分散技术 自主研发 ZL201310005439.9
平分散片 业化生产
羟苯磺酸钙分 大批量工
4 药物固体分散技术 自主研发 ZL200410042865.0
散片 业化生产
大批量工
乳剂型软胶囊技术 自主研发 ZL200410070642.5
业化生产
鸦胆子油软胶
5
囊
鸦胆子药材繁育及
大量种植 自主研发 ZL201410292518.7
栽培技术
大批量工
改善崩解技术 自主研发 ZL200710108359.0
业化生产
半液体混悬状态改 大批量工
6 独一味软胶囊 自主研发 ZL200710193601.9
善吸收技术 业化生产
大批量工
防泄漏压制技术 自主研发 ZL200710198881.2
业化生产
（四）企业销售模式
公司终端用户主要是各类医疗机构（或医疗机构的指定配送商）。
万高药业主要通过经销商进行销售，下游经销商在制造商的授权区域内
独立开展产品的学术推广和市场维护工作，其将产品买断后销售至终端
医疗机构（或医疗机构指定配送商），为医疗机构的产品使用提供专业
化的后续服务。货款结算方面，万高药业通常采用先款后货或预收部分
货款的方式与经销商结算。
2017年以来，依照国务院医改办等八部委发布的《关于在公立医疗
中联资产评估集团有限公司 第151页
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机构药品采购中推行“两票制”的实施意见（试行）》（国医改办发〔2016〕
4号）的要求，“两票制”逐步推广至全国，鼓励医院与药品生产企业直
接结算药品货款、药品生产企业与配送企业结算配送费用。
受上述政策影响，万高药业逐步转变为向终端医疗机构（或医疗机
构的指定配送商）直接销售产品，主导产品的学术推广和市场维护等工
作。由于医疗机构的指定配送商多为集团化的医药流通企业，渠道壁垒
和议价能力较高，货款结算方面，万高药业通常需要授予配送商一定期
限的信用期。
万高药业的下游客户通常采用银行电汇等方式支付货款。
七、收益期限确定
在执行评估程序过程中，我们假设该企业在可预见的未来保持持续
性经营，因此，确定收益期限为永续期，根据公司发展规划目标等资料，
采用两阶段模型，即从评估基准日至2023年根据企业实际情况和政策、
市场等因素对企业收入、成本费用、利润等进行合理预测，2023年以后
各年与2023年持平。
八、净现金流量估算
（一）营业收入成本估算
1、企业历史经营情况分析
本次评估对于公司未来营业收入的预测是根据公司目前的经营状
况、竞争情况及市场销售情况等因素综合分析的基础上进行的。
公司一直从事化学药和中成药的研发、生产与销售，目前主营产品
中联资产评估集团有限公司 第152页
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有心脑血管药物、糖尿病及其并发症、抗肿瘤药物、止血镇痛药物和其
他类药物，共10个主要品种。近年来，公司主营业主销售逐年增加，市
场占有率稳步提升，2016年、2017年的收入增长率分别为21%、34%。
企业历史期的收入情况如下：
产品名称 科目 单位 2016 年 2017 年 2018 年 1-3 月
销售收入 万元 4,829.46 7,932.09 2,536.72
销售成本 万元 1,692.92 1,792.63 450.70
羟苯磺酸钙分散片 实际运营量 万粒 13,559.69 14,370.54 3,244.14
销售单价 元/粒 0.36 0.55 0.78
单位销售成本 元/粒 0.12 0.12 0.14
销售收入 万元 4,384.91 6,566.72 4,357.50
销售成本 万元 1,526.23 1,518.78 512.98
厄贝沙坦氢氯噻嗪分散片 实际运营量 万粒 9,716.43 9,816.49 3,214.18
销售单价 元/粒 0.45 0.67 1.36
单位销售成本 元/粒 0.16 0.15 0.16
销售收入 万元 3,563.31 6,021.94 2,758.75
销售成本 万元 1,371.94 983.53 220.90
鸦胆子油软胶囊 实际运营量 万粒 5,535.87 3,352.59 1,137.37
销售单价 元/粒 0.64 1.80 2.43
单位销售成本 元/粒 0.25 0.29 0.19
销售收入 万元 2,148.38 3,354.69 2,024.97
销售成本 万元 407.83 499.64 156.89
缬沙坦氢氯噻嗪分散片 实际运营量 万粒 2,655.57 3,284.28 1,070.96
销售单价 元/粒 0.81 1.02 1.89
单位销售成本 元/粒 0.15 0.15 0.15
销售收入 万元 2,376.01 3,283.35 1,223.27
销售成本 万元 448.28 545.15 162.50
马来酸氨氯地平分散片 实际运营量 万粒 5,144.75 6,019.69 1,824.93
销售单价 元/粒 0.46 0.55 0.67
单位销售成本 元/粒 0.09 0.09 0.09
销售收入 万元 1,043.96 1,325.82 382.14
销售成本 万元 677.98 620.95 176.57
活血止痛片
实际运营量 万粒 9,149.04 8,299.68 2,289.47
销售单价 元/粒 0.11 0.16 0.17
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单位销售成本 元/粒 0.07 0.07 0.08
销售收入 万元 866.04 1,443.34 468.20
销售成本 万元 380.89 397.32 64.64
苯扎贝特分散片 实际运营量 万粒 3,386.16 3,397.82 559.44
销售单价 元/粒 0.26 0.42 0.84
单位销售成本 元/粒 0.11 0.12 0.12
销售收入 万元 1,254.45 1,303.04 303.00
销售成本 万元 649.58 702.61 169.00
独一味软胶囊 实际运营量 万粒 7,652.23 6,998.23 1,491.00
销售单价 元/粒 0.16 0.19 0.20
单位销售成本 元/粒 0.08 0.10 0.11
销售收入 万元 1,380.81 791.56 221.34
销售成本 万元 632.51 304.41 75.21
格列喹酮分散片 实际运营量 万粒 3,176.35 1,546.01 384.63
销售单价 元/粒 0.43 0.51 0.58
单位销售成本 元/粒 0.20 0.20 0.20
销售收入 万元 352.93 341.04 98.10
销售成本 万元 180.41 181.93 41.61
独一味分散片 实际运营量 万粒 2,196.14 1,933.14 448.50
销售单价 元/粒 0.16 0.18 0.22
单位销售成本 元/粒 0.08 0.09 0.09
销售收入 万元 3,368.11 3,576.71 984.29
销售成本 万元 2,201.22 1,856.87 418.43
其他药物 实际运营量 万粒 15,772.79 13,198.92 3,143.50
销售单价 元/粒 0.21 0.27 0.31
单位销售成本 元/粒 0.14 0.14 0.13
销售收入 万元 1,260.69 10.81 6.12
其他业务收入
销售成本 万元 1,244.50 5.63
销售收入合计 万元 26,829.05 35,951.11 15,364.39
合计
销售成本合计 万元 11,414.28 9,409.44 2,449.41
2、2018年收入预测
2018年的收入由两部分确定：一是截止到2017年末合同或订单未执
行完毕转到2018年执行的含税合同或订单金额；二是根据2018年新签订
中联资产评估集团有限公司 第154页
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的合同或订单金额。
2018年1-9月，企业共签订6166份合同或订单，共297,330.83万元（含
税），其中已出货金额44,802.84万元（含税）。预计2018年可实现收入
6.25亿元左右。
3、2019年及以后公司业务分析预测
（1）厄贝沙坦氢氯噻嗪分散片
厄贝沙坦氢氯噻嗪用于治疗原发性高血压，该固定剂量复方用于治
疗单用厄贝沙坦或氢氯噻嗪不能有效控制血压的患者。根据艾美仕中国
的数据，近几年厄贝沙坦氢氯噻嗪销售金额在抗高血压复方制剂类排名
第一。
通用名 2016.6MAT(亿元） 2017.6MAT（亿元） MAT 增长率
厄贝沙坦氢氯噻嗪 7.62 8.5 11%
缬沙坦氨氯地平 7.24 8.27 14%
氯沙坦钾氢氯噻嗪 4.44 4.43 0%
培哚普利叔丁胺 3.83 3.95 3%
缬沙坦氢氯噻嗪 3.15 3.68 17%
培哚普利吲达帕胺 0.84 0.99 18%
替米沙坦氢氯噻嗪 0.57 0.63 11%
氨氯地平贝那普利 0.22 0.33 49%
复方地巴唑氢氯噻嗪 0.25 0.26 4%
奥美沙坦酯氢氯噻嗪 0.06 0.14 132%
赖诺普利氢氯噻嗪 0.12 0.14 16%
贝那普利氢氯噻嗪 0.05 0.09 66%
阿米洛利氢氯噻嗪 0.03 0.05 34%
依那普利氢氯噻嗪 0.02 0.03 6%
卡托普利氢氯噻嗪 0.01 0.02 26%
数据来源：IMS
厄贝沙坦氢氯噻嗪制剂主要生产厂家2012-2017.6销售情况
中联资产评估集团有限公司 第155页
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厄贝沙坦氢氯噻嗪制剂主要生产厂家市场份额
金额市占率 市场规模 万高销售额 市占率
2016 132,488.22 7,815.89 5.90%
2017 145,048.96 5,831.13 4.02%
数据来源：IMS 2012Q3-2017Q2
江苏万高药业的厄贝沙坦氢氯噻嗪仅占据4~6%的市场份额，还有很
大的增长空间。
（2）缬沙坦氢氯噻嗪分散片
缬沙坦氢氯噻嗪用于治疗单一药物不能充分控制血压的轻度-中度原
发性高血压，以及各国际（美国、欧洲、加拿大、日本等）国内指南一
致推荐用于2-3级高血压及总心血管因素为高危的高血压患者起始治疗。
缬沙坦具有新一代血管紧张素 II AT1 受体拮抗剂的优点，与血管紧张素
转换酶抑制剂 (ACEI)药物相比，其竞争性地直接作用于 AT1 受体，使
血管平滑肌松弛、血管扩张，改善心室及血管重塑；同时可提高肾血流
灌注量，增加水、钠排泄，减少血容量，而使血压下降；降压作用可靠、
安全、副作用小。缬沙坦氢氯噻嗪是全球降血压治疗药物市场上的领军
中联资产评估集团有限公司 第156页
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品种，在众多A+D复方制剂中，超越厄贝沙坦氢氯噻嗪、氯沙坦钾氢氯
噻嗪、奥美沙坦氢氯噻嗪，成为全球销售第一的A+D复方制剂。
根据艾美仕中国的数据，近几年缬沙坦氢氯噻嗪销售金额在抗高血
压复方制剂类排名第四。该产品于2017年2月正式进入国家医保目录，并
于2017年12月左右在全国各个省份开始执行，在此之前，江苏万高药业
的缬沙坦氢氯噻嗪分散片（安明松）仅入选进北京、广东、江苏、黑龙
江、河北的医保目录，但仍然取得缬沙坦氢氯噻嗪市场份额第二的成绩。
未来各省空白市场巨大，且市场教育成熟，将成为万高药业高速增长的
产品。
市场规模 万高销售额 市占率
2016 58,342.39 8912.2274 15.28%
2017 64,752.82 9352.6619 14.44%
数据来源：IMS Health
（3）马来酸氨氯地平分散片
钙拮抗剂可用于各种程度的高血压，尤其适用高血压或并发稳定型
中联资产评估集团有限公司 第157页
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心绞痛的老年患者。氨氯地平可单独应用或与其他抗高血压药物联合应
用。钙通道阻滞剂多年来在六大类抗高血压药物一直保持市场份额第一，
其中氨氯地平在所有抗高血压制剂中一直保持销售金额第一，为国内使
用量最大的抗高血压药物。
氨氯地平属于第三代钙拮抗剂，与钙通道复合物具有特异的高亲合
性结合位点，本身就有长效作用。该药半衰期长达 35～50 小时，口服
一次可缓和平稳降压。该药在降压的同时可控制心肌缺血，改善心绞痛
发生，并对心肌无负性肌力作用，所以对房室传导阻滞伴有高血压的病
人，使用此药无顾虑。故心力衰竭病人合并患有高血压和心绞痛时，该
药为首选。 2016 年在中国整个抗高血压药物医院市场中氨氯地平占据
9.51%的份额，近 5 年市场目前认知度广泛的是苯磺酸氨氯地平及左旋
氨氯地平，马来酸氨氯地平总体份额较少，各产品与氨氯地平成盐的酸
根不同，但药效无显著差异。
在马来酸氨氯地平市场中，江苏万高药业市场份额排名第一，作为
常年稳居降压市场第一的降压药，整个氨氯地平的市场容量巨大，还有
很大的市场份额增长空间。
马来酸氨氯地平制剂主要生产厂家市场份额
项目 2016 年度
市场份额 1,251.40
万高销售 740.12
市场占有率 59.14%
数据来源：IMS Health
（4）苯扎贝特分散片
苯扎贝特分散片用于治疗高甘油三酯血症、高胆固醇血症、混合型
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高脂血症。
苯扎贝特口服制剂主要生产厂家及医院市场份额
序号 主要厂家 2017 年市场份额
1 江苏万高药业股份有限公司 63.26%
2 江苏天士力制药有限公司 31.74%
3 昆山龙灯瑞迪制药有限公司 3.71%
虽然苯扎贝特不是降血脂的主流产品，但其具有降甘油三酯的良好
效果，在降甘油三酯型高血脂症及混合型高血脂症中有其使用价值。
（5）羟苯磺酸钙分散片
羟苯磺酸钙为世界公认的有明确治疗效果的微血管保护剂，产品治
疗围绕血管性病变，适应症广泛。该产品是直接有效的微血管保护剂，
具有显著改善微循环，预防和治疗微循环障碍引起的各种疾病的作用。
如糖尿病性微血管病变—视网膜病及肾小球硬化症（基一威二氏综合
症）；慢性器质性疾病（如高血压、动脉硬化和肝硬变）相关的微循环
障碍等。
羟苯磺酸钙制剂主要生产厂家市场份额
市场规模 万高销售额 市占率
2016 23,382.57 5926.2915 25.34%
2017 17,006.08 4683.627 27.54%
数据来源：中国药学会
羟苯磺酸钙分散片科室覆盖广泛，可以称作全科室产品。因为疗效
明显作用机理清晰，已经进入多个指南临床路径以及专家共识，随着学
术的推进，临床广泛接受。随着分级诊疗的推进，将逐渐被基层医生认
知并使用。
（6）格列喹酮分散片
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格列喹酮主要治疗Ⅱ型糖尿病，格列喹酮分散片在公司人销售收入
中占比中等。
格列喹酮作为磺脲类促胰岛素分泌剂，属于降糖药市场的一线用药。
促胰岛素分泌剂在整个降糖市场约占20%，随近几年来略有下降，但格列
喹酮因其对肾功能无影响，重新引起专家重视，在最新的2017糖尿病防
治指南中得到专家的推荐。
（7）鸦胆子油软胶囊
鸦胆子油软胶囊主要用于肺癌，肺癌脑转移，消化道肿瘤及肝癌的
辅助治疗剂。万高生产的鸦胆子油产品为软胶囊剂型，该剂型克服了乳
剂服用后产生的消化道副反应和注射剂使用安全性及方便性等缺点。
鸦胆子油口服制剂主要生产厂家市场份额
市场规模 万高销售额 市占率
2016 11,572.27 8010.49 69.22%
2017 11,511.47 7939.95 68.97%
数据来源：中国药学会样本医院数据
据2017年最新癌症报告显示在中国，每年新发癌症病例达429万，也
就是说全国每天约1万人确诊癌症，每1分钟约7人确诊患癌。2015-2017
年间，癌症整体发病率分别为16.34%、17.72%、19.82%，呈现逐步增长
趋势。若中国人均预期寿命是85岁，那么每个人的累计患癌风险高达
36％。在世界范围内，大约22%的新增癌症病例和27%的癌症死亡发生在
中国。而据《2015年中国癌症统计数据》，死亡率排前的癌症主要是肺
癌和消化系统癌症。肺癌的发病率和死亡率都是最高的，已与发达国家
水平相当。同时消化道癌症是我国居民发病和死亡的主要负担。
中联资产评估集团有限公司 第160页
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男性中最普遍的5种癌症依次为：肺癌，胃癌，食道癌，肝癌，结直
肠癌，这些占到所有癌症病例的三分之二；女性中最普遍的5种癌症依次
为：乳腺癌，肺癌，胃癌，结直肠癌，食道癌，这些占到了所有癌症病
例的60%。其中乳腺癌就占到了所有女性癌症的15%。男性和女性死亡率
最高的癌症均为：肺癌、胃癌、肝癌、食道癌、结直肠癌，占到了所有
癌症死亡的四分之三。与发病率类似。对于所有的癌症，男性的发病率
较为稳定，女性有显著上升。与此相反，两性的死亡率都有显著下降。
尽管这个趋势令人高兴，但实际上在此期间癌症的死亡人数增加了，增
加了73.8%，从2000年的51,090人到2011年的88,800人，这主要是由于人
口增加和老龄化。
2016年数据显示中药抗肿瘤市场占肿瘤整体市场（817亿元）的25%
以上（210亿），中药抗肿瘤药物在减轻西药治疗的毒副作用，改善患者
生活质量，改善耐药性等方面有其重要地位。中西医联合抗肿瘤的理念
也越来越多的被医生与患者接受。鸦胆子油占中药抗肿瘤市场的5.6%，
鸦胆子油软胶囊单一组方，治疗机理明确，协同放化疗增效减毒。同时，
剂型优势明显，克服了注射剂安全性及方便性差的缺点，回避了口服乳
液口感差的缺点，同时与注射剂可以形成序贯使用。对肺癌、肺癌脑转
移、肝癌、消化道癌等都有很好的治疗效果，市场广阔。
（8）活血止痛片
活血止痛片主要用于活血散淤，消肿止痛。活血止痛片在公司销售
收入中占比较小。目前主要市场在四川，万高2018年将努力拓展新的市
场。
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（9）独一味软胶囊
独一味软胶囊主要用于活血止痛，化瘀止血，用于多种外科手术后
的刀口疼痛、出血，外伤骨折，筋骨扭伤，风湿痹痛以及崩漏、痛经、
牙龈肿痛、出血等。独一味软胶囊在公司销售收入中占比较小。
中联资产评估集团有限公司 第162页
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考虑到目前市场的快速发展及未来的广阔空间，加之企业的历史年
度订单量及业务收入持续增加，未来预测中，企业的销量按照11%~15%
的增速增加，永续期2024年的销量与2023年保持一致。
结合以上行业分析及相关市场份额分析的基础上，预计未来的收入
成本情况见下表。
中联资产评估集团有限公司 第163页
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表5-3. 企业未来收入成本预测表
产品名称 科目 单位 2018 年 4-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
销售收入 万元 10,580.09 14,690.83 16,453.73 18,099.10 19,909.01 21,899.91 21,899.91
销售成本 万元 1,879.77 2,610.13 2,923.35 3,215.68 3,537.25 3,890.98 3,890.98
毛利率 % 82.23% 82.23% 82.23% 82.23% 82.23% 82.23% 82.23%
羟苯磺酸钙分散片
实际运营量 万粒 13,530.61 18,787.72 21,042.25 23,146.47 25,461.12 28,007.23 28,007.23
销售单价 元/粒 0.78 0.78 0.78 0.78 0.78 0.78 0.78
单位销售成本 元/粒 0.14 0.14 0.14 0.14 0.14 0.14 0.14
13,116.81 12% 12% 10% 10% 10% 0%
销售收入 万元 12,522.44 18,935.39 21,207.63 23,328.40 25,661.24 28,227.36 28,227.36
销售成本 万元 1,465.22 2,215.59 2,481.46 2,729.61 3,002.57 3,302.83 3,302.83
毛利率 % - -
厄贝沙坦氢氯噻嗪分散片
实际运营量 万粒 9,180.64 13,882.20 15,548.06 17,102.87 18,813.16 20,694.47 20,694.47
销售单价 元/粒 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36 1.36
单位销售成本 元/粒 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16
16,879.94 12% 12% 10% 10% 10% 0%
销售收入 万元 8,945.06 13,160.11 14,739.32 16,213.25 17,834.57 19,618.03 19,618.03
销售成本 万元 704.42 1,036.36 1,160.72 1,276.79 1,404.47 1,544.92 1,544.92
毛利率 % - -
鸦胆子油软胶囊
实际运营量 万粒 3,627.00 5,336.09 5,976.43 6,574.07 7,231.48 7,954.62 7,954.62
销售单价 元/粒 2.47 2.47 2.47 2.47 2.47 2.47 2.47
单位销售成本 元/粒 0.19 0.19 0.19 0.19 0.19 0.19 0.19
11,703.81 12% 12% 10% 10% 10% 0%
销售收入 万元 4,590.43 8,269.26 9,592.34 10,551.57 11,606.73 12,767.40 12,767.40
销售成本 万元 355.66 640.69 743.20 817.52 899.27 989.20 989.20
毛利率 % 92.25% 92.25% 92.25% 92.25% 92.25% 92.25% 92.25%
缬沙坦氢氯噻嗪分散片
实际运营量 万粒 2,427.77 4,373.41 5,073.16 5,580.48 6,138.52 6,752.38 6,752.38
销售单价 元/粒 1.89 1.89 1.89 1.89 1.89 1.89 1.89
单位销售成本 元/粒 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15
6,615.41 25% 16% 10% 10% 10% 0%
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销售收入 万元 3,900.82 6,093.06 6,824.23 7,506.65 8,257.32 9,083.05 9,083.05
销售成本 万元 453.57 708.48 793.50 872.85 960.13 1,056.15 1,056.15
毛利率 % - -
马来酸氨氯地平分散片
实际运营量 万粒 5,093.92 7,956.68 8,911.48 9,802.63 10,782.89 11,861.18 11,861.18
销售单价 元/粒 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77 0.77
单位销售成本 元/粒 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
5,124.09 19% 12% 10% 10% 10% 0%
销售收入 万元 6,634.08 9,091.15 9,091.15 9,091.15 9,091.15 9,091.15 9,091.15
销售成本 万元 2,552.72 3,498.17 3,498.17 3,498.17 3,498.17 3,498.17 3,498.17
毛利率 % 61.52% 61.52% 61.52% 61.52% 61.52% 61.52% 61.52%
其他药物
实际运营量 万粒 22,454.66 30,771.20 30,771.20 30,771.20 30,771.20 30,771.20 30,771.20
销售单价 元/粒 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30
单位销售成本 元/粒 0.11 0.11 0.11 0.11 0.11 0.11 0.11
- -
销售收入 万元 - 6,162.84 6,779.12 7,457.04 8,202.74 9,023.01 9,023.01
销售成本 万元 - 2,054.28 2,259.71 2,485.68 2,734.25 3,007.67 3,007.67
毛利率 % 66.67% 66.67% 66.67% 66.67% 66.67% 66.67%
碳酸钙 D3 咀嚼片
实际运营量 万粒 - 34,238.00 37,661.80 41,427.98 45,570.78 50,127.86 50,127.86
销售单价 元/粒 - 0.18 0.18 0.18 0.18 0.18 0.18
单位销售成本 元/粒 - 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06
- -
销售收入合计 万元 47,172.93 76,402.63 84,687.52 92,247.16 100,562.76 109,709.92 109,709.92
合计
销售成本合计 万元 7,411.37 12,763.69 13,860.10 14,896.29 16,036.11 17,289.90 17,289.90
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（二）销售税金及附加估算
经会计师审计的评估对象基准日财务报告披露，评估对象的税项主
要有增值税、城建税和教育税附加等。城建税和教育税附加及地方教育
费用及附加税率分别为7%、3%和2%。
（三）期间费用估算
1、销售费用估算
根据审计后的财务报表，企业的销售费用主要为工资、差旅费、展
览费、发货费、推广费等。结合历史销售费用的情况，并考虑未来收入
变动对销售费用的影响进行预测。根据收入未来的预测增长情况，未来
预测中对于与收入直接相关的展览费、发货费及推广费，按照收入占比
情况进行预测，对于其他相关性较小的费用，按照一定的增长率进行预
测。
表5-4. 企业销售费用预测表
单位：万元
科目 2018 年 4-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
展览费 19.53 30.56 33.88 36.90 40.23 43.88 43.88
发货费 1,142.78 1,528.05 1,693.75 1,844.94 2,011.26 2,194.20 2,194.20
其他 28.00 32.24 34.49 36.91 39.49 42.26 42.26
工资 406.97 596.89 656.58 722.24 794.46 873.91 873.91
广告费 3.38 4.83 5.17 5.53 5.92 6.33 6.33
业务招待费 45.00 53.78 57.54 61.57 65.88 70.49 70.49
差旅费 250.00 280.29 299.92 320.91 343.37 367.41 367.41
推广费 25,473.38 41,257.42 44,884.39 47,968.52 51,287.01 54,854.96 54,854.96
销售费用合计 27,369.06 43,784.06 47,665.71 50,997.52 54,587.61 58,453.44 58,453.44
2、管理费用估算
企业的管理费用主要为产品研究与开发费用、管理团队工资薪酬等、
办公费、办公费、折旧摊销、差旅费和其他等。
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产品研究与开发费用按照收入的一定比例预测，并考虑到新产品生
产导致的研发费用增加。
工资根据企业的工资发放标准及薪酬政策预测。
折旧（摊销）按照企业的固定资产（无形资产）原值和折旧（摊销）
计提标准预测，差旅费和其他费用与日常管理相关的费用，参照工资的
增长幅度确定。
表5-5. 管理费用预测表
单位：万元
科目 2018 年 4-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
职工薪酬 437.41 721.73 793.91 873.30 960.63 1,056.69 1,056.69
折旧费 54.59 89.36 89.36 89.36 89.36 89.36 89.36
修理费 7.32 11.01 12.11 13.32 14.65 16.11 16.11
电话费 9.32 12.84 14.12 15.54 17.09 18.80 18.80
办公费 36.33 42.80 47.08 51.79 56.97 62.66 62.66
差旅费 70.25 85.60 94.16 103.58 113.93 125.33 125.33
保险费 14.03 20.02 22.02 24.22 26.65 29.31 29.31
其他 34.73 50.93 56.03 61.63 67.79 73.29 73.29
无形资产摊销 11.81 15.75 15.75 15.75 15.75 15.75 15.75
研发经费 2,828.25 4,584.16 5,081.25 5,534.83 6,033.77 6,582.60 6,582.60
技术服务费 1.10 1.57 1.68 1.79 1.92 2.05 2.05
保安费 1.10 7.26 7.77 8.32 8.90 9.52 9.52
业务招待费 73.26 96.30 103.04 110.25 117.97 126.23 126.23
专利费 7.38 8.03 8.59 9.19 9.83 10.52 10.52
残疾人保障金 0.08 0.11 0.12 0.13 0.14 0.15 0.15
药品注册费 16.02 22.86 24.46 26.17 28.00 29.96 29.96
仓储费 25.58 36.49 39.05 41.78 44.71 47.84 47.84
长期待摊费用摊销 21.30 15.98 21.30 21.30 21.30 21.30 21.30
管理费用合计 3,649.86 5,822.80 6,431.80 7,002.24 7,629.35 8,317.47 8,317.47
（四）所得税估算
经专项审计报告披露，企业为高新技术企业，享受高新技术企业所
得税优惠，税率为15%，由于企业未来持续投入研发支出，未来预测所
得税时，在利润总额的基础上考虑研发费用加计扣除后计算所得税。
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（五）营业外收入
根据海门市人民政府市长办公室会议纪要，为鼓励区域外的医药销
售回归海门，对海门市医药成药生产企业给与了政府补助，经与企业沟
通确认营业外收入期限为2019年至2020年。
（六）折旧摊销等估算
评估对象的固定资产主要为设备等。固定资产按取得时的实际成本
计价。本次评估，按照企业执行的固定资产折旧政策，以基准日经审计
的固定资产账面原值、预计使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折
旧额。
（七）追加资本估算
追加资本系指企业在不改变当前经营生产条件下，所需增加的营运
资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能规模扩大所需的资本性投
资（购置固定资产或其他非流动资产），以及所需的新增营运资金及持
续经营所必须的资产更新等。
在本次评估中，假设未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需
的基准日现有资产的更新、营运资金增加额和资本性支出。即本报告所
定义的追加资本为
追加资本=资产更新+营运资金增加额+资本性支出
1、资产更新投资估算
按照收益预测的前提和基础，未来各年只需满足维持扩能后生产经
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营所必需的更新性投资支出。在预测期，按企业执行的会计政策标准计
提折旧，在永续期更新等于折旧额。
2、营运资金增加额估算
营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正
常经营而需新增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的
新增资金。如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购
货款（应收款项）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的增
加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金，
正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信
用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收款和其他应付款核算
内容绝大多数为关联方的或非经营性的往来；应交税金和应付工资等多
为经营中发生，且周转相对较快，拖欠时间相对较短、金额相对较小。
估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金（最
低现金保有量）、存货、应收款项和应付款项等主要因素。本报告所定
义的营运资金增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：
营运资金=经营性现金+存货+应收款项-应付款项
经营性现金=年付现成本总额/现金周转率
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年付现成本总额=销售成本总额+期间费用总额-非付现成本总额
应收款项=营业收入总额/应收账款周转率
其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、预付账款以及与经
营业务相关的其他应收账款等诸项。
存货按照正常处理方式计算其周转率并对未来存货数额进行预测。
应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、预收账款以及与经
营业务相关的其他应付账款等诸项。
根据对评估对象经营情况的调查，以及经审计的历史经营的资产和
损益、收入和成本费用的统计分析以及对未来经营期内各年度收入与成
本的估算结果，按照上述定义，可得到未来经营期内各年度的经营性现
金（最低现金保有量）、存货、应收款项以及应付款项等及其营运资金
增加额。
3、资本性支出估算
评估对象有一项新建制药项目，截至评估基准日，项目进行 第三期，
预计2018年下半年完成并转固，该项目预计还需再投入2,610.12万元资本
性支出。
（八）现金流估算结果
下表为评估对象未来经营期内净现金流量的估算结果。本次评估中
中联资产评估集团有限公司 第170页
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对未来收益的预测，主要是在对企业所处行业的市场调研、分析的基础
上，根据相关可比企业的经营状况、市场需求与未来行业发展等综合情
况做出的一种专业判断。预测时不考虑不确定的营业外收支、补贴收入
以及其它非经常性经营等所产生的损益。
表5-6. 未来净现金流量估算
单位：万元
项目 2018 年 4-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年
营业收入 47,172.93 76,402.63 84,687.52 92,247.16 100,562.76 109,709.92 109,709.92
减：营业成本 7,411.37 12,763.69 13,860.10 14,896.29 16,036.11 17,289.90 17,289.90
营业税金及附加 763.42 1,221.87 1,359.89 1,485.14 1,622.91 1,774.46 1,774.46
销售费用 27,369.06 43,784.06 47,665.71 50,997.52 54,587.61 58,453.44 58,453.44
管理费用 3,649.86 5,822.80 6,431.80 7,002.24 7,629.35 8,317.47 8,317.47
财务费用 139.67 186.22 186.22 186.22 186.22 186.22 186.22
营业利润 7,839.56 12,623.98 15,183.80 17,679.74 20,500.55 23,688.42 23,688.42
营业外收入 - 1,922.36 2,578.14 - - - -
减：营业外支出 - - - - - - -
利润总额 7,839.56 14,546.34 17,761.94 17,679.74 20,500.55 23,688.42 23,688.42
减：所得税 686.78 1,666.23 2,092.65 2,029.29 2,396.28 2,812.72 2,812.72
净利润 7,152.78 12,880.10 15,669.29 15,650.45 18,104.27 20,875.70 20,875.70
折旧摊销等 509.28 825.21 825.21 825.21 825.21 825.21 825.21
折旧 481.49 788.15 788.15 788.15 788.15 788.15 788.15
摊销 27.79 37.06 37.06 37.06 37.06 37.06 37.06
扣税后利息 118.72 158.29 158.29 158.29 158.29 158.29 158.29
追加资本 9,864.58 8,132.63 2,896.43 2,715.12 2,904.11 3,112.00 825.21
营运资金增加额 6,745.17 7,307.42 2,071.22 1,889.91 2,078.90 2,286.79 -
资产更新 509.28 825.21 825.21 825.21 825.21 825.21 825.21
资本性支出 2,610.12 - - - - - -
净现金流量 -2,083.79 5,730.97 13,756.36 13,918.83 16,183.66 18,747.20 21,033.99
九、股东权益价值的预测
（一）折现率的确定
1、无风险收益率rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均
水平（见下表），按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率
rf的近似，即rf=3.95%。
表5-7. 中长期国债利率
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序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
1 101305 国债 1305 10 0.0355
2 101309 国债 1309 20 0.0403
3 101310 国债 1310 50 0.0428
4 101311 国债 1311 10 0.0341
5 101316 国债 1316 20 0.0437
6 101318 国债 1318 10 0.0412
7 101319 国债 1319 30 0.0482
8 101324 国债 1324 50 0.0538
9 101325 国债 1325 30 0.0511
10 101405 国债 1405 10 0.0447
11 101409 国债 1409 20 0.0483
12 101410 国债 1410 50 0.0472
13 101412 国债 1412 10 0.0404
14 101416 国债 1416 30 0.0482
15 101417 国债 1417 20 0.0468
16 101421 国债 1421 10 0.0417
17 101425 国债 1425 30 0.0435
18 101427 国债 1427 50 0.0428
19 101429 国债 1429 10 0.0381
20 101505 国债 1505 10 0.0367
21 101508 国债 1508 20 0.0413
22 101510 国债 1510 50 0.0403
23 101516 国债 1516 10 0.0354
24 101517 国债 1517 30 0.0398
25 101521 国债 1521 20 0.0377
26 101523 国债 1523 10 0.0301
27 101525 国债 1525 30 0.0377
28 101528 国债 1528 50 0.0393
29 101604 国债 1604 10 0.0287
30 101608 国债 1608 30 0.0355
31 101610 国债 1610 10 0.0292
32 101613 国债 1613 50 0.0373
33 101617 国债 1617 10 0.0276
34 101619 国债 1619 30 0.0330
35 101623 国债 1623 10 0.0272
36 101626 国债 1626 50 0.0351
37 101704 国债 1704 10 0.0343
38 101705 国债 1705 30 0.0381
39 101710 国债 1710 10 0.0355
40 101711 国债 1711 50 0.0412
41 101715 国债 1715 30 0.0409
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序号 国债代码 国债名称 期限 实际利率
42 101718 国债 1718 10 0.0362
43 101722 国债 1722 30 0.0433
44 101725 国债 1725 10 0.0386
45 101726 国债 1726 50 0.0442
平均 0.0395
2、市场期望报酬率rm，一般认为，股票指数的波动能够反映市场整
体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬率。
通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞价交易
后至2018年3月31日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场期望报酬
率的近似，即：rm=10.41%。
3、βe值
取沪深同类可比上市公司股票，以截至2018年3月31日的市场价格测
算估计，得到可比公司股票的历史市场平均风险系数βx=0.7441，按式（12）
计算得到评估对象预期市场平均风险系数βt=0.8311，按式（11）得到评
估对象预期无财务杠杆风险系数的估计值βu=0.7249，按式（10）得到评
估对象权益资本的预期市场风险系数βe=0.7423。
4、权益资本成本re
本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、资本流动性以及公司
的治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可能产生的特性个体风
险，设公司特性风险调整系数 ε=3%，最终由式（9）得到评估对象的权
益资本成 re=0.1175。
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5、计算Wd和We
由公司的资本结构可得到We=0.9726、Wd=00274。
6、折现率WACC
由 资 本 资 产 加 权 平 均 成 本 模 型 WACC=rd×Wd+re×We 得 到 的
WACC=11.53%。
（二）经营性资产价值预测
将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的经营性
资产价值为 147,211.27 万元。
（三）溢余性或非经营性资产价值预测
经核实，在评估基准日2018年3月31日，经会计师审计的资产负债表
披露，有如下一些资产的价值在本次预测的经营性资产中未予以考虑，
应属本次评估所预测的经营性资产价值之外的溢余性资产非经营性资
产。
1、基准日流动类溢余或非经营性资产的价值C1
在本次评估中，有如下一些流动类资产（负债）的价值在现金流预
测中未予以考虑：
（1）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面货币资金在扣
除最低现金保有量后存有4,134.33万元，经评估人员核实无误，确认该款
项存在。
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（2）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面其他应收款存
在关联方借款和往来款共计695.10万元，经评估人员核实无误，确认该
款项存在。
（3）经审计的资产负债表披露，评估对象基日账面应付利息共计
3.18万元，经评估人员核实无误，确认该款项存在。
（4）经审计的资产负债表披露，评估对象基日账面其他非流动资产
共计699.84万元，为企业未计入固定资产或其他科目的购置设备款及服
务费等，经评估人员核实无误，确认该款项存在。
即基准日流动性溢余或非经营性资产（负债）的价值为：
C1= 5,526.09（万元）
2、基准日非流动类溢余或非经营性资产的价值C2
（1）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面其他非流动负
债存在政府补助款账面值93.61万元，评估值共计14.04万元，经评估人员
核实无误，确认该款项存在。
（2）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面递延所得税资
产存在因资产减值损失和可供出售金融资产损失款项共计160.98万元，
经评估人员核实无误，确认该款项存在。
即基准日溢余或非经营性资产（负债）的价值为：
C2= 146.94（万元）
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将上述各项代入式（4）得到评估对象基准日溢余或非经营性资产（负
债）的价值为:
C=C1+C2= 5,673.03（万元）
（四）长期股权投资价值的确定
截至评估基准日，企业账面存在2项长期股权投资，经过评估后，确
定长期股权投资价值I= 1,372.71万元。
长期股权投资情况明细
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例% 投资成本 账面价值 评估价值
1 南通四海植物精华有限公司 2018/1 100 610 610.00 728.87
2 江苏永安制药有限公司 2015/6 20 2000 2,206.99 643.85
合计 2,816.99 1,372.71
减：长期股权投资减值准备
净额 2,816.99 1,372.71
（五）权益资本价值的确定
将所得到的经营性资产价值 P= 147,211.27 万元，基准日存在的其它
溢余性或非经营性资产的价值 C= 5,673.03 万元，长期股权投资的价值 I=
1,372.71 万元，代入式（2），得到评估对象的企业价值 B= 154,257.01
万元。
企业在基准日付息债务 D= 4,232.35 万元，得到评估对象的股东全部
权益价值为 150,024.66 万元。
第六部分 评估结论及其分析
一、评估结论
(一)资产基础法评估结论
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我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着
独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，
采用公认的评估方法，对江苏万高药业股份有限公司纳入评估范围的资
产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
(一)资产基础法评估结论
资产账面价值 39,282.70 万元，评估值 46,317.15 万元，评估增值
7,034.45 万元，增值率 17.91 %。
负债账面价值 21,588.84 万元，评估值 21,509.27 万元，评估减值
79.57 万元，减值率 0.37 %。
净资产账面价值 17,693.86 万元，评估值 24,807.88 万元，评估增值
7,114.02 万元，增值率 40.21%。详见下表：
表6-1 资产评估结果汇总表
被评估单位：江苏万高药业股份有限公司 评估基准日：2018 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 27,137.19 31,306.60 4,169.41 15.36
2 非流动资产 12,145.51 15,010.55 2,865.04 23.59
3 可供出售金融资产 - - -
4 其中：长期股权投资 2,816.99 1,372.71 -1,444.28 -51.27
5 投资性房地产 - - -
6 固定资产 4,895.47 6,505.81 1,610.34 32.89
7 在建工程 2,005.48 2,031.65 26.17 1.30
8 无形资产 694.25 3,329.10 2,634.85 379.52
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9 其中：土地使用权 694.25 1,173.64 479.39 69.05
10 开发支出 872.50 910.45 37.95 4.35
11 递延所得税资产 160.98 160.98 - -
12 其他非流动资产 699.84 699.84 - -
13 资产总计 39,282.70 46,317.15 7,034.45 17.91
14 流动负债 21,495.23 21,495.23 - -
15 非流动负债 93.61 14.04 -79.57 -85.00
16 负债总计 21,588.84 21,509.27 -79.57 -0.37
17 净资产（所有者权益） 17,693.86 24,807.88 7,114.02 40.21
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
(二)收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，采用现金流折现方法(DCF)对企业所有者权益价值进行评估。江苏万
高药业股份有限公司在评估基准日 2018 年 3 月 31 日的净资产账面值为
17,693.86 万 元 ， 评 估 后 的 所 有 者 权 益 资 本 价 值 ( 净 资 产 价 值 ) 为
150,024.66 万元，评估增值 132,330.80 万元，增值率 747.89%。
二、评估结果的差异分析及最终结果的选取
从评估结论看，资产基础法评估结论低于收益法评估结论。资产基
础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)
所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变
化；而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产
出能力(获利能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制
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以及资产的有效使用等多种条件的影响。在如此两种不同价值标准前提
下会产生一定的差异。
江苏万高药业股份有限公司目前从事医药的制造与生产，企业的主
要价值除了固定资产、营运资金等有形资源之外，还包含企业的各项产
品优势、管理经验、优惠政策、业务网络、服务能力、人才团队、品牌
优势等重要的无形资源的贡献，而上述无形资源无法通过量化体现在公
司的资产负债表中。
另一方面，账面价值无法反映企业整体获利能力的大小，同时也未
考虑企业所享受的各项优惠政策、行业竞争力、公司的管理水平、人力
资源、营销渠道、客户群等要素，其产生的协同作用在企业账面价值无
法体现，但是对股东全部权益价值却具有重要影响。因此，企业的账面
价值无法准确反映其真实市场价值。
特别是江苏万高药业股份有限公司设立以来，通过不断的产品开发
钻研，锻炼凝聚了一支健全的研发团队，管理层也积累了丰富的团队管
理经验，并带领公司在行业内取得了领先地位。另外，企业的服务及产
品具备较高市场认可度，其渠道拓展能力和产品话语权同样是企业的竞
争优势所在。
因此，选择收益法评估结果为江苏万高药业股份有限公司的价值参
考依据。得出在评估基准日江苏万高药业股份有限公司股东全部权益（净
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资产）价值为 150,024.66 万元。
三、其他事项说明
(一)全资子公司或控股公司期后股权转让事项
1.对纳入此次评估范围的牡丹江万玮制药有限公司，为江苏万高药
业股份有限公司控股企业。根据江苏万高药业股份有限公司与姚俊华签
订的《牡丹江万玮制药有限公司股权转让协议》，江苏万高药业股份有
限公司已于 2018 年 6 月将所持有的牡丹江万玮制药有限公司全部 70%股
权转让给姚俊华，转让价格为 1,623,720.00 元。故本次评估以此次转让
价格确定评估值，评估结果为 1,623,720.00 元。
2. 对纳入此次评估范围的海南万玮生物科技有限公司，为江苏万高
药业股份有限公司全资子公司。根据江苏万高药业股份有限公司与海南
万玮制药有限公司签订的《股权转让协议》，江苏万高药业股份有限公
司已于 2018 年 5 月将所持有的海南万玮生物科技有限公司全部股权转让
给海南万玮制药有限公司，转让价格为 3,193,400.00 元。故本次评估以
此次转让价格确定评估值，评估结果为 3,193,400.00 元。
3. 对纳入此次评估范围的海南万玮医药有限公司，为江苏万高药业
股份有限公司全资子公司。根据江苏万高药业股份有限公司与海南万玮
制药有限公司签订的《股权转让协议》，江苏万高药业股份有限公司已
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于 2018 年 5 月将所持有的海南万玮医药有限公司全部股权转让给海南万
玮制药有限公司，转让价格为 1,000,000.00 元。故本次评估以此次转让
价格确定评估值，评估结果为 1,000,000.00 元。
上述事项，提请委托人及相关报告使用者注意。
(二) 期后增值税税率调整事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
评估基准日后, 根据国家税务总局《财政部、税务总局关于调整增
值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号）文件， 5 月 1 日后，对增值税
税率进行调整 ，将制造业等行业增值税税率从 17%降至 16%，将交通运
输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从 11%降
至 10%。本次评估中资产基础法未考虑税率调整事项对评估结果的影响，
提请报告使用者关注。
(三)其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产
价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所
对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人
及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单
位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
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2、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能
的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材
质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等
原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资
料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
3、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为
是对评估对象可实现价格的保证。
4、评估机构获得的被评估企业盈利预测是本评估报告收益法的基
础。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经
过与被评估企业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修正、
完善后，评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据。评估机构对
被评估企业盈利预测的利用，不是对被评估企业未来盈利能力的保证。
5、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资
料，委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
6、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提
供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
7. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变
化时，应按以下原则处理：
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（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相
应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产
实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
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