信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，
在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
100%股权及上海漕河泾开发区创新创业园发展有
发债主体概况
限公司（以下简称“双创公司”）85%股权并募集配
上海临港控股股份有限公司（以下简称“公司”
套资金。公司向浦江公司发行 118,137,384 股股份
或“上海临港”，股票代码600848，900928）原名上
购买相关资产，并非公开发行不超过 106,609,808
海自动化仪表股份有限公司（以下简称“自仪股
股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金，发
份”），前身为上海自动化仪表公司，于1993年9月
行股份购买的股权资产于 2016 年 12 月 30 日完成
经上海市经济委员会沪经企（1993）413号文批准
股权转移及工商变更手续，使得公司股本总数由
改制为中外合资股份有限公司。2015年，自仪股份
895,172,085 股增加至 1,013,309,469 股。上述增资
完成重大资产重组：（1）股份无偿划转，即自仪
业经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审验并出
股份的控股股东上海电气（集团）总公司将其持有
具了“瑞华验字（2016）31170010 号”验资报告。
的上市公司8,000万股A股股份无偿划转给上海临
截至 2017 年末，公司的控股股东临港资管持
港经济发展集团资产管理有限公司（简称“临港资
股 36.03%；公司的实际控制人为上海临港经济发
管”）；（2）重大资产置换，即公司以拥有的全部
展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）。
资产及负债与临港资管持有的上海临港经济发展
上海临港的经营范围包括：经营范围为园区投
集团投资管理有限公司（简称“临港投资”）100%
资、开发和经营，自有房屋租赁，投资管理及咨询，
股权的等值部分进行资产置换；（3）发行股份购
科技企业孵化，企业管理咨询，经济信息咨询及服
买资产，即公司以非公开发行股份方式向临港资管
务（除经纪），物业管理，仓储（除危险品）。
购买上述置换后的差额部分，并向上海九亭资产经
截至2017年12月31日，公司资产总额131.17亿
营管理有限公司（简称“九亭资管”）购买其持有的
元，所有者权益（含少数股东权益）合计74.76亿元，
上海漕河泾开发区松江高新产业园发展有限公司
资产负债率为43.01%；2017年度，公司实现营业收
（简称“松高新”）49%股权，向上海松江新桥资产
入20.72亿元，净利润4.11亿元，经营活动净现金流
经营有限公司（简称“新桥资管”）购买其持有的上
-1.57亿元。
海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司（简称
“松高科”）40%股权，向上海浦东康桥（集团）有 本期债券概况
限公司（简称“浦东康桥”）购买其持有的上海漕河 表 1：本期债券基本条款
基本条款
泾康桥科技绿洲建设发展有限公司（简称“康桥公
发行主体 上海临港控股股份有限公司
司”）40%股权；（4）募集配套资金，即公司同时
上海临港控股股份有限公司 2018 年面向合
债券名称
向符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配 格投资者公开发行公司债券（第一期）
套资金。为完成上述重大资产重组，公司合计发行 发行规模 不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）
债券期限 4 年期（2+2）、5 年期（3+2）
376,440,750股股份购买相关资产，并非公开发行不
债券利率 固定利率
超过119,444,445股新股募集本期发行股份购买资 采用单利按年计息，不计复利。每年付息一
产的配套资金，自仪股份股本总数由399,286,890股 偿还方式 次，到期一次还本，最后一期利息随本金的
兑付一起支付
增加至895,172,085股。上述增资业经瑞华会计师事 募集资金 偿还公司债务以及补充流动资金，以改善债
务所（特殊普通合伙）审验并出具了“瑞华验字 用途 务结构
上海临港经济发展（集团）有限公司提供全
（2015）31170003号”和“瑞华验字（2015）31170005 增信措施
额无条件不可撤销的连带责任保证担保
号”验资报告。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
2016 年，公司实施重大资产重组，向上海漕河
上海市区域经济概况
泾开发区经济技术发展有限公司（以下简称“浦江
公司”）发行股份购买所持有的上海漕河泾开发区 上海地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三
浦星建设发展有限公司（以下简称“浦星公司”） 角洲前缘；东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙
4 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。 强。2017年，上海市财政收入保持增长，全市一般
上海正当中国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹 公共预算收入6,642.30亿元，比上年增长3.69%。其
地广阔，是一个良好的江海港口。上海市面积 6,340 中，税收收入为5,865.5亿元，同比上升23.84%。税
平方公里，下辖 15 个区和 1 个县，截至 2017 年末， 收收入是上海市公共财政预算收入的主要构成，近
上海市常住人口达 2,418.33 万人。上海是中国最著 年来占比均在70%以上，主要由增值税、契税、企
名的工商业城市、国际都会、国家中心城市，中国 业所得税和个人所得税等构成。2015~2017年，政
的经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和 府性基金收入分别为2,312.20亿元、2,295.00亿元和
航运中心，其港口货物吞吐量和集装箱吞吐量均居 1,960.60亿元，呈逐年下降趋势。
世界第一。上海具有深厚近代城市文化底蕴和众多 表2：上海市2015～2017年主要财政收入指标
历史古迹，致力于在 2020 年建成国际金融、航运 单位：亿元
和贸易中心。 项目 2015 2016 2017
公共财政预算收入 5,519.50 6,406.13 6,642.30
2017 年上海市实现生产总值（GDP）30,133.86
其中：税收收入 4,090.97 4,736.24 5,865.50
亿元，比上年增长 6.9%，增速与上年持平。其中，
政府性基金收入 2,312.20 2,295.00 1,960.60
第一产业增加值 98.99 亿元，下降 9.5%；第二产业 国有资本经营收入 110.30 113.50 120.10
增加值 9,251.40 亿元，增长 5.8%；第三产业增加 社会保险基金收入 3,278.20 3,947.30 4,147.40
值 20,783.47 亿元，增长 7.5%。第三产业增加值占 公共财政预算支出 6,191.56 6,918.94 7,547.60
上海市生产总值的比重为 69.0%。按常住人口计算 公共财政平衡率 89.15% 92.59% 88.01%
资料来源：上海市财政局，中诚信证评整理
的上海市人均生产总值为 12.46 万元。
2017年，全市一般公共预算支出7,547.60亿元，
2017 年完成全社会固定资产投资总额 7,246.60
增长9.09%。上海市公共财政预算支出的构成中，
亿元，比上年增长 7.3%。其中，第三产业投资占
上海市政府在对社会保障和就业、教育、城乡社区、
全社会固定资产投资总额的比重为 85.7%；非国有
一般公共服务医疗卫生与计划生育等方面开支较
经济投资占全社会固定资产投资总额的比重为
大。
69.7%。
从收支平衡来看，2017年上海市财政平衡率
图 1：2013~2017 年上海市主要经济指标及其增速
（公共财政预算收入/公共财政预算支出）为
88.01%，财政自给率较高。
总体来看，近年来上海市经济始终保持较快的
发展势头，其经济总量和综合竞争力仍然处于全国
领先位置，为公司的发展创造了优越的环境。
园区开发行业分析
园区开发即在一定的产业政策和区域政策的
指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产
资料来源：上海市统计年鉴及国民经济和社会发展统计公报 空间（如写字楼/研发楼/厂房/仓库/技术平台等）及
2017 年实现工业增加值 8,303.54 亿元，比上年 各类综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群
增长 6.4%。全年完成工业总产值 36,094.36 亿元， 的内外资企业入驻、投资，形成技术、知识、产业、
增长 6.5%。其中，规模以上工业总产值 33,989.36 劳动力等要素有效整合、集结，不断向外辐射的特
亿元，增长 6.8%。在规模以上工业总产值中，国 定区域。园区通过打造特定的产业竞争力、形成产
有控股企业总产值 12,902.80 亿元，增长 8.7%。 业集群效应，并推动园区自身发展。
随着经济的持续增长，上海市财政实力持续增
5 上海临港控股股份有限公司
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伴随着中国改革开放的步伐，历经 30 多年的
竞争优势
发展，经政府批准设立的各级经济技术开发区、高
新技术产业开发区、出口加工区、保税区、边境经 良好的区位优势和产业集群效应
济合作区、旅游度假区和生态经济区等各种形态的 上海作为中国最具有核心竞争力的城市之一，
园区（开发区）已经遍及全国各地，各级开发区， 其经济发展和产业结构在国内极具竞争力，这为公
特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及 司的发展提供了良好的外部环境。公司下属不同园
先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、 区的重点产业有所不同，各园区内形成了良好的集
出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显 聚效应，为公司招商引资提供了吸引力，同时可以
著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济 降低单位配套服务成本。
增长点。 实际控制人支持力度较强
近年来，伴随着上海市“全球科创中心”、“产 公司作为实际控制人临港集团下属唯一一家
城融合发展”和“总部经济”战略不断推进，“四新” 上市公司，实际控制人为支持公司的业务发展提供
经济创新基地试点工作继续深化，上海市开发区转 了有力的外部支持。2016年，临港集团将同一控制
型升级已取得成效，园区三产比重于 2014 年首次 下的浦星公司100%股权和双创公司85%股权划转
超过二产，工业生产也开始呈现“新常态”，园区经 给公司，为公司的业务发展助力。依托临港集团的
济规模实现了三年三大步，经济能级大幅提升之 有力地位，公司在产业扶持、人才发展、综合配套
际，产业园区也成为上海市经济转型的重要区域。 相关政策方面都具备有利条件，且公司已与下属园
上海市国家级开发区包括中国（上海）自由贸易试 区所属区县政府、合作伙伴构建了良好合作关系，
验区、上海漕河泾新兴技术开发区、上海闵行经济 能够最大程度地争取规划土地、工程建设、项目招
技术开发区、上海外高桥保税区、上海洋山保税港 商、园区配套等方面资源，获得政府和政策方面支
区、上海张江高新技术产业开发区、上海陆家嘴金 持。
融贸易区、上海佘山国家旅游度假区等，市级开发
公司经营性业务盈利能力较强
区以工业园区为主，包括上海市北高新技术服务业
近年来公司主营业务盈利能力具有持续性，
园区、上海崇明工业园区、上海星火工业园区、上
2014~2017年 公司经营 性业 务利润分 别为 2.46亿
海浦东康桥工业园区、上海新杨工业园区、上海奉
元、4.13亿元、4.80亿元和5.74亿元，经营性业务利
城工业园区、上海未来岛高新技术产业园区等。
润占利润总额的90%以上，且公司的经营性业务利
目前，园区开发行业已形成了一定的规模效
润保持平稳上升的态势。未来随着公司厂房和办公
应，由传统产业不断向高新科技产业转型，但伴随
楼项目的陆续交付和使用，其营业收入和利润总额
着同质化竞争不断加剧，园区也开始面临转型升级
或会稳步上升，这保障了公司利润总额的增长，并
压力。未来，园区开发行业可能呈现以下趋势：（1）
具有可持续性。
产业集群效应不断加深，“产城融合”成为发展趋
势；（2）由加工型高新区向研发型高新区转型； 业务运营
（3）由功能单一的产业区向现代化综合功能区转 公司作为实际控制人临港集团旗下唯一一家
型。 上市公司，上海临港依托股东的大力支持和自身发
总之，在新旧产业的迭代、更替以及新旧产业 展，近年来其经营的园区业务平稳上升。公司主要
链重构、调整的大趋势下，园区开发模式、融资渠 通过出让方式获取土地，然后负责园区的开发、建
道、产品以及盈利模式都将发生变化，园区企业必 设、运营和服务，通过租售相结合、服务配套为支
须完成自我升级、转型或者扩张，以适应新常态经 持的经营模式实现收入。公司业务开展初期，以出
济环境下的新变化。 售为主，随着园区的逐步成熟，公司目前实行租售
6 上海临港控股股份有限公司
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结合的方式。受益于公司的稳健经营，公司近年来 物联网和新能源等为主，也是全市唯一一家以3D
收入规模保持平稳增长态势，2014~2017年公司分 打印产业为特色的上海市“四新经济创新基地”。
别实现营业收入13.54亿元、16.05亿元、17.99亿元 浦江园区业务主要由公司于2016年通过同一
和20.72亿元。从收入结构看，公司主营业务主要由 控制下合并获得。该园区成立于2003年，规划面积
园区产业载体销售和园区产业载体租赁构成。其 9,000亩，公司通过出让获得土地累计4,751亩，主
中，园区产业载体销售是公司主要收入来源， 要由子公司浦星公司、双创公司等负责运营，目前
2014~2017年占营业收入的比例分别为87.08%、 入驻企业3,286家。该园区处于大力开发阶段，重点
85.36%、83.94%和86.78%。 围绕“大科创”、“大健康”、“大文化”、“大电商”、“大
截至 2017 年末，公司下属多个子公司负责多 检测”等“5+X”的产业发展态势进行产业布局。
个园区开发，园区主要分布在松江、浦江、康桥和 康桥园区成立于2009年，规划面积441亩，毗
南桥。 邻迪斯尼乐园，以“企业地区总部、运营结算中心、
表 3：公司园区基本概况 管理服务中心、研发设计中心”为定位，着力发展
单位：亩、家 节能环保、金融投资、企业总部及文化产业。目前
公司购 公司已
项目 成立 园区规 入驻企 公司通过出让方式累计获得园区土地177亩，主要
得土地 开发
名称 时间 划面积 业总数
面积 面积 由子公司上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限
松江园区 1995 7,501 1,576 1,533 1,254 公司（以下简称“康桥公司”）负责开发，目前入驻
浦江园区 2003 9,000 4,751 4,416 3,286
企业30家，入驻企业以研发、金融和投资行业为主。
康桥园区 2009 441 177 177 30
南桥园区成立于2011年，规划面积1,700亩，地
南桥园区 2011 1,700 377 204 23
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 处浦东滨江沿海地区的南桥新城和上海杭州湾北
松江园区成立于1995年，规划面积7,501亩，是 岸黄金产业带，目前处于开发初期，着力发展生物
链接上海中心城和松江新城之间的产业集聚带，也 医药、设计创意、检验检测、电子商务、节能环保
是松江政府着力打造的产业新镇之一。公司通过出 等五大产业。目前，公司累计取得377亩土地，由
让购得土地累计1,576亩，主要由子公司松高科、松 上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司（以下
高新、上海临港松江高科技发展有限公司（以下简 简称“奉贤公司”）负责开发，入驻企业23家，主要
称“临松高科”）等负责开发。目前入驻企业1,254 以房地产、建材和行政服务等行业为主。
家，该园区集聚的企业以3D打印、大宗交易平台、
表 4：2014～2017 年公司营业收入构成
单位：亿元
2014 2015 2016 2017
板块
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
园区产业载体销售 11.79 87.08% 13.70 85.36% 15.10 83.94% 17.98 86.78%
园区产业载体租赁 1.13 8.35% 1.46 9.10% 1.60 8.89% 1.91 9.23%
其他 0.62 4.58% 0.89 5.55% 1.30 7.20% 0.83 3.99%
合计 13.54 100.00% 16.05 100.00% 17.99 100.00% 20.72 100.00%
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
期，对公司的销售业务贡献相对薄弱。
园区产业载体销售
公司旗下有多家子公司负责园区项目的销售
业务。目前，松江园区和浦江园区处于密集开发期
且开发相对比较成熟，故对公司的园区产业载体销
售业务贡献较大，康桥园区和南桥园区处于开发初
7 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表 5：2014～2017 年公司园区产业载体投资情况 及厂房销售情况较好。从项目的签约和销售情况来
单位：万平方米、亿元 看，2014~2017 年，公司分别实现签约销售面积 8.67
项目名称 2014 2015 2016 2017 万平方米、8.60 万平方米、17.03 万平方米和 11.12
新开工面积 19.15 12.76 82.98 15.96
万平方米；同期的销售签约金额分别为 10.17 亿元、
续建面积 54.99 28.12 40.08 83.70
10.92 亿元、23.65 亿元和 16.62 亿元。由于 2016
竣工面积 42.37 46.03 0.80 39.40
当期实际投资额 16.70 11.89 10.29 18.90
年公司签约了部分 2015 年竣工项目，故当年签约
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 面积和签约金额较多。从签约销售区域分布来看，
从项目建设情况看，2014~2017 年，公司新开 近年来公司签约销售项目主要位于松江园区和浦
工面积为 19.15 万平方米、12.76 万平方米、82.98 江园区，二者合计在近年的签约面积占比分别为
万平方米和 15.96 万平方米。近年来，公司下属园 77.57%、91.17%、72.59%和 75.60%。
区均有新项目陆续动工，其中，2016 年公司对浦江 从结算情况看，2014~2017年，公司厂房和办
园区和松江园区的大力开发带动当年新开工面积 公楼销售收入分别为11.79亿元、13.70亿元、15.10
大幅上升，浦江园区和松江园区的新开工面积分别 亿元和17.98亿元，随着项目的竣工交付以及受行业
为 43.60 万平方米和 39.38 万平方米，占当年新开 销售景气度提升等多种因素的影响，近年来，公司
工面积的 52.54%和 47.46%，涉及主要项目为松江 的园区产业载体销售收入逐年上升。
园区的南部新兴产业综合体项目、浦江园区的 A2 截至 2017 年末，公司在建项目规划建筑面积
地块移动互联网产业（一期）项目和 D2 地块生命 108.03 万平方米，为维持当前业务并完成在建投资
健康产业园二期项目（A）；由于 2016 年新开工面 项目，公司所需的资金约为 78.12 亿元；公司拟建
积较多，2017 年新开工面积降幅较大，为 15.96 万 项目建筑面积 77.86 万平方米。根据目前各项目的
平方米，主要包括松江园区和南桥园区的新开工面 在建项目和拟建项目来看，公司面临较大的融资压
积，分别为 5.91 万平方米和 10.05 万平方米，涉及 力。
项目为松江园区新建生产及辅助用房（中山项目）、 土地储备方面，2016 年浦江园区的并入为上海
南桥园区二期等。2014~2017 年公司竣工面积分别 临港贡献了 22.34 万平方米土地储备，公司持有待
42.37 万平方米、46.03 万平方米、0.80 万平方米和 开发土地面积得到进一步增强。截至 2017 年 12 月
39.40 万平方米，其中 2017 年竣工项目为松江园区 末，上海临港及下属控股子公司持有待开发土地面
科技绿洲一期（高层）（部分）、康桥园区二期－2、 积约 36.74 万平方米，位于浦江园区、南桥园区和
浦江园区 A1 地块工业厂房项目三期和 F 地块工业 松江园区，土地储备较为充裕，能够保障后续开发
厂房三期 2 标 B。 建设。
公司投资额随着园区的开发节奏有所波动， 表 7：截至 2017 年末，公司土地储备情况
2014-2017 年，实际投资额分别为 16.70 亿元、11.89 单位：万平方米
规划 是/否
亿元、10.29 亿元和 18.90 亿元。整体来看，各园区 园区 土地 权益
拟建项目 建筑 合作
名称 面积 比例
的投资规模与项目建设量和建设进度比较匹配。 面积 开发
南桥 南桥园区一
表 6：2014～2017 年公司园区产业载体销售情况 11.50 28.76 是 55%
园区 期-2、三期
单位：万平方米、亿元 生命健康产
浦江
项目名称 2014 2015 2016 2017 业园一期、 22.34 43.30 否 100%
园区
二期（B、C）
签约面积 8.67 8.60 17.03 11.12
新建生产及
签约金额 10.17 10.92 23.65 16.62 松江
辅助用房项 2.90 5.80 是 51%
园区
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 目
受益于公司的大力招商引资和优质的配套服 合计 -- 36.74 77.86 -- --
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
务，入驻园区的企业逐年增多，公司建成的办公楼
8 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
整体来看，公司处于大力投资开发阶段，资金 83.52%、87.56%和66.57%，受松江园区和浦江园区
需求量较大，凭借较好的品牌优势和优质的配套服 可出租面积上升影响，2017年以上二园出租率均较
务，项目销售前景良好。 往年有所下降。鉴于康桥园区和南桥园区处于开发
早期，受区位因素和配套相对薄弱等影响，其出租
园区产业载体租赁
率较低，近四年康桥园区的出租率分别为0、
鉴于园区优质的品牌优势以及良好的配套设
46.70%、50.36%和50.92%；2016~2017年南桥园区
施，公司租金收入维持平稳增长的态势。2014~2017
的出租率分别为2.82%和40.54%，2017年出租率上
年，公司厂房和办公楼租赁收入分别为1.13亿元、
升幅度较大。
1.46亿元、1.60亿元和1.91亿元，占同期营业收入的
表 8：2014～2017 年公司厂房和办公楼租赁情况
8.35%、9.10%、8.89%和9.23%。
单位：万平方米
目前，公司厂房和办公楼租赁项目在四个园区
项目名称 2014 2015 2016 2017
均有分布，但以松江园区和浦江园区为主，涉及项
松江园区
目包括松江园区的民益路精品园区、松高科一期、 实际出租面积 16.91 19.56 17.59 18.12
松高科二期、科技绿洲一期，浦江园区的A1工业厂 出租率 97.67% 93.00% 96.51% 84.99%
房项目二期、F地块工业厂房一期4标、汽车新兴技 浦江园区
术研发产业化项目，康桥园区的康桥园区二期-1和 实际出租面积 10.10 10.54 13.57 14.30
出租率 88.06% 83.52% 87.56% 66.57%
南桥园区的南桥园区一期-1等。2014~2017年，公
南桥园区
司的实际出租面积分别为27.01万平方米、31.55万
实际出租面积 -- -- 0.19 2.72
平方米、34.53万平方米和39.72万平方米。其中， 出租率 -- -- 2.82% 40.54%
松江园区和浦江园区的实际出租面积较大，松江园 康桥园区
区近四年的实际出租面积在公司园区合计出租面 实际出租面积 0 1.45 3.18 4.58
积 的 占 比 分 别 为 62.60% 、 61.99% 、 50.95% 和 出租率 0 46.70% 50.36% 50.92%
合计
45.62%，2016年以来松江园区的部分客户租转售以
实际出租面积 27.01 31.55 34.53 39.72
及转租至园区的其他物业导致松江园区的出租面
出租率 84.68% 85.82% 73.81% 72.31%
积和在总出租面积的占比有所下降；浦江园区近四 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
年的实际出租面积较稳定，在公司实际出租面积的 租金收入结算方面，2014~2017年，租金收入
占比分别为37.40%、33.41%、39.29%和36.00%， 分别为1.13亿元、1.46亿元、1.60亿元和1.91亿元。
相对较稳定。 公司各园区的租金收入结构与园区出租面积结构
近年来，公司出租率一直保持在较高水平， 相对一致，公司的租金收入贡献主要来自于松江园
2014~2017年出租率分别为84.68%、85.82%、73.81% 区和浦江园区，其中松江园区近四年的租金收入对
和72.31%，因南桥园区于2016年才开展出租业务， 公司租金收入的贡献率分别为56.67%、51.75%、
且当年出租率低于10%导致公司2016年出租率有 43.97%和36.96%，2016年以来松江园区的租金收入
所下降；2017年出租率下降主要是由于园区可出租 贡献率下降与出租面积占比下降的趋势相一致；浦
面积由上年末的46.78万平方米上升至58.50万平方 江园区近四年的租金收入对公司租金收入的贡献
米，其中松江园区、浦江园区和康桥园区可出租面 率分别为43.33%、47.66%、50.65%和49.60%，受
积均有所上升。虽然公司园区的综合出租率处于较 实际出租面积影响，近年来浦江园区的租金收入一
高水平，但各园区的出租率差异较大，整体来看， 直保持上升态势。
松江园区和浦江园区出租率较高，其中，松江园区 运营模式上，公司与园区入驻客户签署长期租
近 四 年 的 出 租 率 为 97.67% 、 93.00% 、 96.51% 和 赁协议，到期续签时，租赁单价一般会参考市场价
84.99%， 浦 江 园 区 近 四年 的 出 租 率 为 88.06%、 进行调增。不同园区的租金结算周期和押金情况视
9 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
客户不同而有所不同。 构，决定公司的经营方针和投资计划等；董事会决
随着园区物业的增加、产业集聚效应的增强、 定公司的中长期发展规划和年度经营计划和制订
园区环境的完善，入驻企业会逐渐增加，公司的厂 公司的年度财务预算方案、决算方案等。监事会是
房和办公楼租赁收入也会逐步稳步增长。 公司常设监察机构，负责定期检查公司财务、对董
事或经理执行公司职务时进行监督等。总经理负责
其他
公司日常经营管理工作。
其他业务方面，公司的其他业务主要由园区综
公司现任董事会由 9 名成员组成，其中，设董
合服务费、代垫水电费和物业费等构成，每年的收
事长 1 名。监事会由 6 名成员组成。根据自身管理
入规模相对有限。
和工作需要，形成了“一室、两部、三中心、两事
近年来，公司积极稳妥开拓股权投资项目，截
业部”的组织架构，公司设立了董事会、办公室、
至2017年末，公司对外股权投资为7.75亿元，主要
人力资源部、综合管理部、投资管理中心、计划财
是创投、房产经纪和管理咨询等行业，相对较大的
务中心、审计监察中心、战略拓展事业部和市场营
股权投资项目为上海自贸区联合发展有限公司和
销事业部等。
华万国际物流（上海）有限公司等。上海临港还积
同时，公司以《公司章程》为基础，结合公司
极探索和拓展产业投资项目，对园区内多家有发展
实际情况，先后制定和完善了一系列规章制度，包
潜力的企业进行了现场考察和投资分析，为产业投
括《公司章程》、《人力资源管理制度》、《投融
资业务打下基础。
资管理制度》、《对外担保制度》、《财务管理制
其中，公司通过联营企业上海自贸区联合发展
度》、《全面预算管理制度》、《内部审计制度》、
有限公司对上海自贸区（洋山）陆域部分享有权益。
《募集资金管理制度》等。整体而言，公司具有较
自贸区（洋山）陆域部分立足国际航运发展综合试
完善的管理制度。
验区，依托中国（上海）自贸试验区的区域和政策
总体来看，公司各项规章制度较为完善，目前
双重优势，吸引了一大批国内外航运企业、物流企
已建立了较健全的治理结构，能够保证公司各项运
业、大宗商品贸易企业、融资租赁等金融创新企业
作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发展奠
入驻。自贸区（洋山）陆域大力推进“跨境电商洋
定了良好的基础。
山模式”实践，在沪上跨境电商保税进口贸易量中
占比超过50%。
战略规划
总体来看，随着公司业务的稳步开展和配套服
根据公司发展战略，公司立足“产业发展的推
务的不断完善，公司的收入规模不断上升；另外，
动者、城市更新的建设者、园区转型的引领者”的
公司物业品牌优良，松江和浦江的出售及出租情况
战略定位，积极聚焦上海科创中心建设，扩大战略
较好，未来随着康桥园区和南桥园区开发的不断完
合作范围，不断创新、开拓园区的运营服务内容、
善和股权投资收益的形成，或会对公司的收入产生
配套建设，致力于成为“推动园区产业转型和创新
较好的支撑。
发展的引领者”。
公司治理 园区地产板块，公司的园区地产业务是公司的
核心业务，也是公司业务收入的主要来源。公司将
治理结构
继续以地产为载体，推进产业园区建设，提升各重
公司已根据《公司法》等的规定，按照政企分
点板块的主营业务收入，增加利润来源，为公司的
开原则，设立了股东大会、董事会、监事会和高级
业务规模带来持续性支撑。同时，公司将努力在上
管理层，并明确了股东大会、董事会、监事会和经
海及周边扩展新领域，做大事业版图，形成规模效
营层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序
应，放大“上海临港”品牌效应。
以及应履行的义务。公司股东大会为最高权力机
10 上海临港控股股份有限公司
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土地方面，公司将通过优质土地资源并购和兼 资本结构
并、存量土地资源盘活、域内区域资源整合等多种 近年来随着园区产业项目开发建设的推进，公
渠道和方式，继续加大土地储备力度，为公司后续 司资产规模整体呈现增长趋势，2014~2017 年其资
发展奠定基础，做好土地供给保障，保证公司长期 产总额分别为 78.27 亿元、97.66 亿元、107.30 亿元
可持续发展。 和 131.17 亿元。所有者权益方面，得益于资本溢价
园区服务方面，公司不断以“大服务”平台为导 和盈利累积，公司自有资本实力不断提升，
向，通过以下措施提高服务收益：一是加强园区产 2014~2017 年公司所有者权益（含少数股东权益）
业集聚，引导园区企业转型升级，引入战略新兴产 分别为 30.44 亿元、45.74 亿元、52.55 亿元和 74.76
业的行业龙头企业，在园区内逐步形成产业链，通 亿元。同期，项目开发力度加大使得公司对外部负
过服务集成，做大上海临港服务收入；二是继续深 债的依赖程度有所增加，2014~2017 年公司负债总
挖园区运营价值链，通过轻资产的品牌、运营和管 额分别为 47.83 亿元、51.92 亿元、54.75 亿元和 56.41
理输出，培育园区运营服务收入；三是聚焦园区配 亿元。截至 2017 年末，公司的资产总额和负债总
套服务资源，通过与专业第三方战略资本合作，引 额分别为 131.17 亿元和 56.41 亿元。
入医疗、教育、商业等社会服务资源，获取园区配 财务杠杆方面，近三年公司财务杠杆比率持续
套服务收入。 下 降 ， 2014~2017 年 ， 公 司 资 产 负 债 率 分 别 为
另外，上海临港还积极探索和拓展产业投资项 61.11%、53.17%、51.03%和 43.01%；同期的总资
目，对园区内多家有发展潜力的企业进行考察和投 本化率分别为 43.54%、38.43%、34.12%和 22.08%。
资分析，为今后产业投资业务的发展打下良好基 资产结构方面，公司资产以流动资产为主，
础。 2014~2017年，流动资产在总资产中的占比分别为
总体来看，公司根据其自身经营实际制定的战 78.94%、74.88%、75.19%和74.29%。
略规划较为稳健，其发展战略有望逐步实现。 流动资产方面，截至 2017 年末，公司流动资
产主要由货币资金和存货构成，二者合计占流动资
财务分析 产近 90%。2017 年末，公司的货币资金为 18.38 亿
鉴于公司最近三年进行了两次重大资产重组， 元，主要由银行存款构成；公司的存货为 68.38 亿
公司资产、负债以及主营业务均发生重大变化，为 元，主要是开发成本和开发产品等园区项目。
保持财务数据的完整性和可持续性，假定上述两次 截至2017年末，公司非流动资产主要由投资性
重大资产重组完成后的股权架构于 2014 年 1 月 1 房地产构成，在非流动资产的占比为63.46%。公司
日起已存在，以经审计的 2015 年重大资产重组后 的投资性房地产为21.40亿元，主要为用于出租的办
的上海临港合并财务报表以及经审计的 2016 年重 公楼和工业厂房。
大资产重组所涉及购买资产的汇总模拟财务报表 负债方面，2017 年末，公司负债以流动负债为
为基础，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具 主，流动负债在总负债中的占比为 79.59%。截至
了瑞华审字[2017]31170008 号《上海临港控股股份 2017 年末，公司流动负债主要由应付账款、预收款
有限公司备考合并财务报表专项审计报告》（以下 项、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成。
简称“《备考合并财务报表》”）。如无特别说明， 应付账款为 15.23 亿元，主要系应付项目工程款等；
本报告涉及的 2014 年财务数据以《备考合并财务 预收款项 6.97 亿元，主要为预收销售房款；其他应
报表》计算分析；2015 年和 2016 年财务数据以公 付款 10.63 亿元，主要包括土地增值税清算准备金、
司经审计并出具标准无保留意见的 2016 年财务报 施工保证金、押金或保证金和维修基金款等；一年
告中的期初、期末数计算分析；2017 年财务数据以 内到期的非流动负债为 7.36 亿元，全部是将于一年
公司经审计且出具标准无保留意见的 2017 年财务 内到期的长期借款。
报告计算分析。
11 上海临港控股股份有限公司
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非流动负债方面，截至2017年末，公司的非流 总体来看，随着园区的开发，公司的资产规模
动负债为11.51亿元，主要为长期借款。公司长期借 不断上升，同时公司在建项目增多导致外部融资稳
款为11.02亿元，主要由抵押借款、质押借款、保证 中有升，但整体而言，公司债务规模不大。未来随
借款和信用借款构成，其中抵押借款占比最大，约 着公司项目建设的继续推进，资本支出金额会不断
占长期借款的79.81%。 加大，公司的债务规模或将进一步扩大。
债务期限结构方面，2014~2017 年公司总债务
盈利能力
分别为 23.47 亿元、28.55 亿元、27.22 亿元和 21.18
随着公司业务规模的扩展，近年来公司的营业
亿元，同期的长短期债务比为 0.37、0.29、0.56 和
收入呈现逐年上涨趋势，2014~2017 年公司分别实
0.92，公司债务结构与公司项目投资回收期较为匹
现营业收入 13.54 亿元、16.05 亿元、17.99 亿元和
配；公司主要以长期债务为主，近四年的长期债务
20.72 亿元。该公司收入主要来自于园区产业载体
分别为 17.14 亿元、22.21 亿元、17.48 亿元和 11.02
销售业务和租赁业务。
亿元；同期，公司短期债务分别为 6.33 亿元、6.34
毛利率方面，2014~2017 年公司的营业毛利率
亿元、9.73 亿元和 10.16 亿元，公司对流动性需求
分 别 为 45.89% 、 52.64% 、 56.87% 和 54.03% 。
有所上升。
2014~2017 年公司园区产业载体销售状况良好，销
图 2：2014~2017 年公司债务结构情况
售板块毛利率较稳定。2015 年园区产业载体租赁业
务毛利率较上年上升 25.39%，主要是公司将产业
载体折旧年限从 20 年调整为 40 年。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
表 9：2014~2017 年公司各业务板块收入和毛利率情况
单位：亿元、%
2014 2015 2016 2017
业务类别
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
园区产业载体销售 11.79 42.69 13.70 48.87 15.10 52.71 17.98 53.04
园区产业载体租赁 1.13 49.56 1.46 74.95 1.60 67.78 1.91 65.10
其他业务 0.62 99.90 0.89 73.89 1.30 91.82 0.83 49.99
合计 13.54 45.89 16.05 52.64 17.99 56.87 20.72 54.03
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
表 10：2014~2017 年期间费用分析 期间费用方面，2014~2017 年，公司期间费用
单位：亿元 分别为 1.97 亿元、2.62 亿元、3.04 亿元和 2.93 亿
项目 2014 2015 2016 2017 元，同期的三费收入比分别为 14.55%、16.30%、
销售费用 0.39 0.45 0.41 0.47
16.90%和 14.14%。期间费用中，以管理费用为主，
管理费用 0.96 1.24 1.43 1.63
财务费用 0.62 0.93 1.20 0.83 主要为职工薪酬、物业管理及能耗费、办公费等。
三费合计 1.97 2.62 3.04 2.93 利润总额方面，2014~2017年公司利润总额分
营业总收入 13.54 16.05 17.99 20.72
别为2.31亿元、4.52亿元、5.25亿元和5.65亿元，主
三费收入占比 14.55% 16.30% 16.90% 14.14%
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
要由经营性业务利润、投资收益和政府补助构成。
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2014~2017年 公司经营 性业 务利润分 别为 2.46亿 表11：2014~2017年公司偿债能力指标
元、4.13亿元、4.80亿元和5.74亿元，公司经营性业 2014 2015 2016 2017
资产负债率（%） 61.11 53.17 51.03 43.01
务利润具有持续性并保持平稳上升的态势。投资收
长期资本化比率（%） 36.02 32.68 24.97 12.85
益方面，2014~2017年，公司投资收益分别为-0.49
EBITDA（亿元） 3.62 5.89 7.10 7.51
亿元、0.28亿元、0.35亿元和-0.12亿元，系股权投
EBITDA 利息倍数（X） 1.21 3.69 4.91 6.45
资收益和少量投资理财收益。此外，政府补助亦对 总债务/EBITDA（X） 6.49 4.85 3.84 2.82
公司利润总额形成补充，2014~2017年公司获得政 经营活动净现金流量
-5.45 -6.23 -1.41 -1.57
（亿元）
府补贴分别为0.36亿元、0.16亿元、0.23亿元和0.27
经营活动净现金流/总
-0.23 -0.22 -0.05 -0.07
亿元。 债务（X）
经营活动净现金流利
总体来看，公司园区产业载体销售及租赁业务 -1.82 -3.90 -0.98 -1.35
息保障倍数（X）
发展良好，公司的营业收入规模呈现上升趋势；同 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
时，公司盈利能力较强并具有可持续性。 银行授信方面，根据公司提供的数据，截至
2017 年末，公司获得银行授信总额 94.42 亿元，已
偿债能力
使用 26.21 亿元，尚未使用授信额度为 68.21 亿元
从债务规模来看，近年来公司的债务规模基本
备用流动性充裕。
保持稳中有增的态势，2014-2017 年末公司总债务
或有负债方面，截至 2017 年末，公司内部仅
分别为 23.47 亿元、28.55 亿元、27.22 亿元和 21.18
有一笔对内担保，余额为 1.30 亿元，即公司对子公
亿元，其中同期长期债务分别为 17.14 亿元、22.21
司上海临港经济发展集团投资管理有限公司提供
亿元、17.48 亿元和 11.02 亿元，短期债务分别为
的借款担保。
6.33 亿元、6.34 亿元、9.74 亿元和 10.16 亿元，公
受限资产方面，截至 2017 年末，公司共有 19.90
司短期债务上升。
亿元资产用于抵质押，其中包括价值 18.83 亿元的
从获现能力看，2014~2017 年，公司 EBITDA
投资性房地产和存货抵押以及价值 1.08 亿元的华
分别为 3.62 亿元、5.89 亿元、7.10 亿元和 7.51 亿
万国际物流（上海）有限公司股权质押。
元，整体呈上升态势。2014~2017 年公司总债务
整体来看，近年来公司收入规模不断上升、盈
/EBITDA 为 6.49 倍、4.85 倍、3.84 倍和 2.82 倍，
利能力较好，且随着公司利润总额的上升使得公司
EBITDA 对债 务本金 的保 障 程 度上升 ；同 期的
偿债能力不断增强，整体的偿债风险较小。
EBITDA 利息保障倍数分别为 1.21 倍、3.69 倍、4.91
倍和 6.45 倍，EBITDA 对债务利息的保障倍数上 担保实力
升。整体看，EBITDA 对债务本息的覆盖能力趋强。
上海临港经济发展（集团）有限公司（本节或
2014~2017 年公司经营活动净现金流分别是
简称“公司”）为本期债券提供全额无条件不可撤销
-5.45 亿元、-6.23 亿元、-1.41 亿元和-1.57 亿元，
的连带责任保证担保。
2014 年和 2015 年经营活动现金净流出较多主要是
受公司购得土地及支付工程款较多而当年销售回 担保主体概况
款较少影响；2016~2017 年经营活动净流出减少主 公司于 2003 年 9 月成立，初始注册资本为 30
要是公司当年园区产业载体销售大幅提升所带来 亿元，全部为货币出资。后经多次增资扩股，截至
的现金流入增加所致。 2017 年末，公司注册资本达到 69.82 亿元。公司第
一大股东为上海市国资委，持股比例 51.70%，为
公司实际控制人。公司其余股东均为上海市内国有
企业。
公司是上海市国资委下属的唯一一家以园区
13 上海临港控股股份有限公司
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开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国 泾开发区等多个园区的基础设施及配套设施的投
有企业。公司主要从事上海临港产业区和漕河泾新 融资与建设、运营管理及招商引资等职能。目前，
兴技术开发区等园区的投资开发、建设、经营和管 公司的营业收入主要来源于园区开发、园区物业租
理；土地开发及管理；房地产开发经营；市政基础 赁及服务业等。
设施开发投资、配套设施开发投资；物流服务；货 2015~2017 年公司实现园区开发收入 16.75 亿
物仓储等业务。 元、43.73 亿元和 36.46 亿元，分别占主营业务收入
截至 2017 年末，公司资产总额 629.66 亿元， 比重的 31.46%、49.07%和 48.34%；公司同期实现
所有者权益（含少数股东权益）220.57 亿元，资产 园区物业租赁收入 11.72 亿元、16.49 亿元和 16.24
负债率 64.97%。2017 年，公司实现营业总收入 75.61 亿元，分别占主营业务收入比重的 22.01%、18.51%
亿元，净利润 13.73 亿元，经营活动净现金流量-1.43 和 21.53%；同期实现服务业收入 9.48 亿元、12.63
亿元。 亿元和 16.59 亿元，分别占主营业务收入比重的
17.80%、14.17%和 22.00%。
业务运营
公司及其下属子公司承担着临港新区和漕河
表 12：公司近年来主营业务收入结构情况
单位：亿元、%
2015 年 2016 年 2017 年
项目名称
营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
园区开发 16.75 31.46 43.73 49.07 36.46 48.34
园区物业租赁 11.72 22.01 16.49 18.51 16.24 21.53
服务业 9.48 17.80 12.63 14.17 16.59 22.00
其他收入 15.30 28.73 16.26 18.25 6.13 8.13
合计 53.25 100.00 89.11 100.00 75.41 100.00
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
园区开发和租赁业务 套、环保新能源为五大重点产业，现代服务业为支
公司作为临港产业区和漕河泾开发区的主要 撑产业的“一五一”产业集群。
建设、投资和运营主体，园区开发和租赁业务是公 临港产业区是上海市近 20 年以来规模最大的
司收入的重要来源。其中，临港产业区包括装备产 产业开发项目，是上海市委、市政府继浦东开发区
业区、物流园区和临港奉贤分区，装备产业区、物 开放后做出的又一重大战略决策。作为国家级装备
流园区主要由公司本部进行开发，临港奉贤分区主 产业基地、国家级航空产业基地、国家级保税物流
要由上海临港奉贤经济发展有限公司进行开发，漕 基地、中国（上海）自由贸易试验区，临港产业区
河泾开发区由其子公司上海市漕河泾新兴技术开 于 2003 年启动建设，总面积约 247 平方公里，包
发区发展总公司（以下简称“漕总公司”）进行开发， 括装备产业区、物流园区（包括洋山保税港陆域部
上海临港负责松江、浦江、康桥和南桥园区的开发。 分）、综合产业园区、三新园区以及临港奉贤分区
漕河泾开发区成立于 1984 年，规划面积 14.28 五大功能区，以及泥城、芦潮港、万祥、书院四个
平方公里，是国务院批准设立的国家级经济技术开 生活配套服务与产业配套服务区。2017 年，临港产
发区（1988 年）、国家级高新技术产业开发区（1991 业区实现工业总产值约 1,749 亿元，较 2016 年增长
年）和国家级出口加工区（2003 年），也是国内唯 24.7%；实现属地税收收入 375 亿元，较 2016 年增
一一家同时享有经济技术和高新技术产业优惠政 长 25%。
策的园区。漕河泾开发区已形成以电子信息为支柱 上海临港下属 4 大园区，汇聚了各领域的产业
产业，新材料、生物医药、航空航天、汽车研发配 集群。松江园区集聚的企业以 3D 打印、大宗交易
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平台、物联网和新能源等为主，也是全市唯一一家 园区开发建设方面，2014~2017 年公司新开工
以 3D 打印产业为特色的上海市“四新经济创新基 面积为 64.95 万平方米、61.74 万平方米、195.99
地”；浦江园区重点围绕“大科创”、“大健康”、“大 万平方米和 89.77 万平方米；同期的竣工面积分别
文化”、“大电商”、“大检测”等“5+X”的产业发展态 为 87.57 万平方米、83.00 万平方米、96.66 万平方
势进行产业布局；康桥园区以“企业地区总部、运 米和 103.26 万平方米。
营结算中心、管理服务中心、研发设计中心”为定 物业出租方面，2015~2017 年公司分别实现园
位，入驻企业以研发、金融和投资行业为主；南桥 区物业租赁收入 11.72 亿元、16.49 亿元和 16.24 亿
园区着力发展生物医药、设计创意、检验检测、电 元。目前，公司厂房和办公楼租赁项目主要包括浦
子商务、节能环保等五大产业。 江园区的 F 地块工业厂房、汽车新兴技术研发产业
公司园区开发和租赁业务主要包括办公楼、厂 化项目以及 A1 地块工业厂房项目一期、二期项目
房、仓库等的建设开发和销售出租。2014-2017 年 等；漕河泾开发区的新研大厦、国际商务中心、总
公司实现园区开发收入分别为 29.99 亿元、16.75 部园二期等办公楼项目及科技绿洲一、二期等厂房
亿元、43.73 亿元和 36.46 亿元，2014 年园区开发 项目等。2017 年，公司实际出租面积为 183.03 万
收入较多主要由于漕河泾开发区达到销售结转条 平方米，出租率为 81.28%。
件的物业销售项目增加所致；2015 年公司园区开发 在建项目方面，截至 2017 年末，公司主要的
收入减少一方面由于达到销售结转条件的物业数 在建园区开发项目包括 A0202 地块开发、集聚区二
量下降；另一方面由于公司对收入结构进行了调 期二和产城公司 H36-02 地块项目等，总投资 276.52
整，将更多的厂房、办公写字楼及商业等类型物业 亿元，已投资 73.27 亿元，尚需投资 203.25 亿元，
由出售转为出租；2016 年公司园区开发收入显著上 未来存在一定资本支出压力。
升主要是漕总公司的住宅项目结转收入上升所致。
表 13：截至 2017 年末公司园区开发主要在建项目情况
单位：亿元
项目名称 项目性质 计划总投资 已投资额 开工日期 预计完工日期
A0202 地块 科研楼 14.56 7.07 2016.9 2019
产城公司 H36-02 地块 科研楼 21.00 5.13 2016.12 2019.12
海宁科技绿洲标准厂房 2 期 厂房 4.02 0.45 2016.12 2018.12
集聚区二期二 办公楼 26.43 3.73 2016.3 2019.10
其他 -- 210.51 56.89 -- --
合计 -- 276.52 73.27 -- --
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
拟建项目方面，截至 2017 年末，公司拟建项
目包括生命健康产业园二期项目 B、南桥三期和 606
项目等，总投资 224.69 亿元，主要通过自有资金和
银行借款形式筹集项目建设所需资金。
表 14：截至 2017 年末公司园区开发主要拟建项目情况
单位：亿元
项目名称 项目性质 计划总投资 预计开工日期 预计完工日期
生命健康产业园二期项目 B 厂房 15.35 2019 --
南桥三期 办公楼 17.68 -- 2020.12
606 项目 办公楼 42.77 2018.11 2023.8
其他 -- 148.89 -- --
合计 -- 224.69 -- --
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
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总体来看，随着园区开发的不断深入、配套设 成片开发，按用地项目结转。业务模式方面，2015
施建设的不断完善以及整体运营管理经验的逐渐 年以前，公司承担土地一级开发的投融资及建设管
积累，未来园区开发及租赁收入将逐渐成为公司收 理。公司通过上海临港新城土地储备中心（以下简
入最重要的来源。同时，由于临港产业园区仍处于 称“临港新城土储中心”）完成区内土地的征用（集
建设阶段，公司的建设开发任务较重，在建及拟建 体土地）或征收（国有土地），公司向临港新城土
项目投资规模较大，未来公司仍将面临一定资本支 储中心支付土地征用相关费用，并进行土地整理。
出压力。 土地整理完成后，由临港新城土储中心对外进行招
基础设施建设业务 拍挂，成功竞买入驻企业将土地出让金全额支付至
公司行使为政府代建部分园区内基础设施建 上海市国有土地出让收入专户，同时公司根据临港
设的职能，但未与当地政府签订 BT、代建协议。 地区管委会文件要求，就出让地块收入向临港管委
资金来源方面，2015 年之前，由临港集团代垫项目 会申请土地出让金返还，土地出让金的 70%左右最
投入资金，2015 年及以后，根据《临港地区专项发 终可返还至公司。2015 年以后，征地及一级开发等
展资金使用管理办法》、《国务院关于加强地方政府 相关费用由临港产业区开发建设管理委员会拨付，
性债务管理的意见》等办法，临港集团申请临港基 公司不再承担土地一级开发的投融资职能，仅负责
金、偿债资金等专项资金后进行项目投入，不再垫 土地整理，因而，2015 年起整理的土地出让后的土
付资金。2015 年以前，项目代建所发生的成本计入 地出让金收入不再返还至公司。
存货，待代建项目完工并正式移交后，由有关政府 从 2015~2016 年公司所整理土地出让情况来
部门出具批复予以核销并根据核定金额取得项目 看，出让面积与具体年份的招商引资情况相关，出
核销款，收到的核销资金计入专项应付款并与存货 让价格上升较为迅速，2015~2016 年园区工业土地
对冲。单个项目正式移交后收到的项目核销款与存 平均出让价格分别为 37.91 万元/亩和 63.15 万元/
货平进平出，不产生差额。2015 年及以后，公司根 亩。2015~2016 年，公司分别确认土地开发收入 9.68
据计划向管委会申请基础设施项目建设资金，收到 亿元和 9.30 亿元。截至 2017 年末，公司土地累计
时借计“银行存款”，贷计“专项应付款”；支付工程 出让面积为 57,624.9 亩，累计收回土地出让返还收
款时，借计“存货”，贷记“银行存款”，同时“专项应 入 113.71 亿元，公司已开发待出让土地的开发成本
付款”与存货对冲抵销。故该类代建项目没有盈利， 通过地方政府债务置换平衡。
表 15：2015~2016 年土地一级开发情况
也不纳入营业收入范围。
项目名称 2015 2016
2014~2015 年公司代建资金返还额分别是 6.12
土地一级开发面积（亩） 540.81 --
亿元和 44.90 亿元，截至 2015 年末，政府基础设施
实际对外出让土地面积（亩） 387.76 871.40
代建投入已全部核销完毕，后续代建投入将根据政 土地平均出让价格（万元/亩） 37.91 63.15
府实际拨付代建资金额度确定。截至 2017 年末， 资料来源：公司提供
公司专项应付款余额为 10.53 亿元，其中基础设施 公司以前年度从事土地一级开发业务形成的
代建款为 1.90 亿元。 债务均被纳入存量政府债务范围，已分批于 2015
政府性债务清理后，公司不再承担为政府部门 年至 2017 年由市财政置换完毕，以前年度所发生
代建基础设施的融资职能，所有受政府部门委托的 的土地一级开发业务损失也已得到全额弥补。公司
基础设施业务都由政府财政先行拨付资金，公司不 在收到政府债务置换资金时，计入“专项应付款”，
再为该业务筹资或代垫资金，融资压力有所减轻。 之后同时核销“存货”和“专项应付款”。
总体来看，自 2015 年起，公司将通过政府拨
土地开发业务
付资金的形式开展土地整理工作，资金压力大幅降
公司主要负责临港产业区的土地一级开发，公
低。
司土地一级开发业务具有区域开发的特点，一般为
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服务业 业总收入的贡献不大。
公司服务业主要包括餐饮、酒店、物流以及其
财务分析
他现代服务业等业务板块。服务业收入主要系园区
以下分析基于公司提供的众华会计师事务所
配套服务收入，随着园区配套设施建设的不断完
（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的
善，公司服务业收入逐年递增，2015~2017 年，公
2014~2017 年审计报告。公司各年度财务报告均按
司分别实现服务业收入 9.48 亿元、12.63 亿元和
照新会计准则编制。
16.59 亿元。
资本结构
酒店板块，截至 2017 年末，公司旗下有 2 家
2014~2016 年公司资产规模整体呈现小幅下降
酒店，分别为临港豪生大酒店和上海新园华美达广
趋势，其资产总额分别为 573.22 亿元、552.46 亿元
场酒店（以下简称“华美达酒店”）。临港豪生大酒
和 547.38 亿元。2017 年，随着厂房和办公楼项目
店位于临港产业区内，共有客房数 182 间，2017
开发建设的推进以及理财产品投入增加，公司资产
年客房收入 1,131.15 万元，平均入住率 64.00%；
规模上升至 629.66 亿元。2014~2017 年公司负债总
华美达酒店共有客房数 221 间，2017 年客房收入为
额分别为 476.91 亿元、415.39 亿元、383.25 亿元和
2,977.35 万元，平均入住率 82.00%。
409.09 亿元，其中政府债务清理工作的开展使得公
餐饮板块，截至 2017 年末，漕总公司下属酒
司 2014~2016 年总负债规模持续下降，2017 年有
店上海新园雅致酒店经营管理有限公司拥有“兴园
所回升。所有者权益方面，得益于纳入合并范围的
坊”品牌餐厅数量 2 家。
子公司增多以及股东增资，公司自有资本实力不断
物流板块，公司物流服务业务由公司三级子公
提升，2014~2016 年公司所有者权益（含少数股东
司上海临港产业区港口发展有限公司运营，服务范
权益）分别为 96.30 亿元、137.08 亿元和 164.13 亿
围包括为船舶提供码头设施、在港区内提供货物装
元。随着子公司资本公积增加及公司历年利润积
卸服务、机械设备租赁、集装箱拆拼箱、修理和租
累，2017 年公司所有者权益（含少数股东权益）增
赁等业务。
至 220.57 亿元。
其他现代服务业收入主要包括为入驻企业提
财务杠杆方面，近四年公司财务杠杆比率持续
供人力资源服务、会务服务以及停车场收费等所获
下 降 ， 2014~2017 年 ， 公 司 资 产 负 债 率 分 别 为
得的收入。
83.20%、75.19%、70.02%和 64.97%；同期的总资
其他业务
本化率分别为 77.36%、66.88%、57.50%和 53.32%。
除上述业务外，公司还经营成品油销售业务、
图 3：2014～2017 年公司资本结构
绿化工程业务等。
成品油销售业务由公司三级子公司上海漕河
泾开发区能通实业有限公司（以下简称“能通实业
公司”）经营。2015~2017 年，能通实业公司分别实
现成品油销售收入 2.41 亿元、2.24 亿元和 2.20 亿
元。
绿化工程业务主要由公司三级上海临港漕河
泾生态环境建设有限公司和上海临港新兴产业城
经济发展有限公司负责具体运营。2015~2017 年， 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
公司分别实现绿化工程收入 0.66 亿元、0.90 亿元和 资产结构方面，公司资产以流动资产为主，
0.99 亿元。 2014~2017年，流动资产在总资产中的占比分别为
总体上看，公司其他业务收入规模较小，对营 81.90%、78.40%、64.86%和64.50%。截至2017年
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末，流动资产主要由货币资金和存货构成，二者合 图 4：2014~2017 年公司债务结构情况
计约占流动资产的85%。其中，货币资金为76.65
亿元，主要由银行存款构成，其中受限资产3.13亿
元。存货为267.59亿元，主要是由开发产品和开发
成本构成。
非流动资产方面，截至2017年末，公司非流动
资产主要由长期股权投资和投资性房地产构成。
2017年末，公司长期股权投资为50.92亿元，主要系
对联营企业和合营企业投资；投资性房地产为
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
114.74亿元，主要为对外出租的办公楼和厂房，其
总体来看，公司资产质量较好，近年来随着政
规模一直上升主要是项目不断完工结转所致。
府债务清理工作的推进使得公司债务规模有所下
负债结构方面，截至 2017 年末公司负债以流
降，但 2017 年有所回升且未来公司在园区开发项
动负债为主，流动负债和非流动负债在总负债的比
目上的资金投入量依然较大，公司仍存在一定资本
例分别为 57.58%和 42.42%。流动负债方面，截至
支出压力，负债规模或将进一步增加。
2017 年末，公司的流动负债为 235.57 亿元，主要
由应付账款、其他应付款和一年内到期非流动负债 盈利能力
构成。其中，应付账款为 44.21 亿元，主要系应付 公司营业收入主要来自于园区开发、园区物业
工程款；公司的其他应付款为 49.34 亿元，系应付 租赁、服务业和土地开发。2014~2017 年，公司分
土地增值税清算准备金、保证金以及关联方借款 别实现主营业务收入 61.50 亿元、53.25 亿元、89.11
等；一年内到期非流动负债为 58.72 亿元，主要系 亿元和 75.41 亿元。其中，园区开发收入分别为
一年内到期的长期借款。 29.99 亿元、16.75 亿元、43.73 亿元和 36.46 亿元；
非流动负债方面，2017年末，公司的非流动负 分别实现园区物业租赁收入 10.74 亿元、11.72 亿
债为173.53亿元，主要由长期借款和应付债券构成。 元、16.49 亿元和 16.24 亿元；分别实现服务业收入
其中，长期借款为135.56亿元，主要由抵押借款和 6.94 亿元、9.48 亿元、12.63 亿元和 16.59 亿元。此
信用借款构成，其中信用借款占比最大，占长期借 外，2014~2016 年公司分别实现土地开发收入 7.08
款的54.61%；应付债券为21.09亿元，主要是公司 亿元、9.27 亿元和 9.31 亿元，2017 年开始无土地
历年发行的企业债、公司债以及中期票据等，期限 开发收入。
为5年或7年。 从毛利率来看，2014~2017 年公司园区开发毛
债务期限结构方面，2014~2017 年公司总债务 利率为 36.16%、53.55%、55.20%和 52.35%；同期，
分别为 359.65 亿元、282.01 亿元、221.96 亿元和 物业租赁毛利率分别为 58.31%、75.09%、73.74%
251.95 亿元，同期的长短期债务比为 0.84、0.39、 和 69.10%。公司园区开发和园区物业租赁板块毛
0.44 和 0.61，公司债务结构与公司项目投资回收期 利率较高，盈利能力也相对较强。公司服务业毛利
较为匹配；公司主要以长期债务为主，近四年的长 率相对较低，2014~2017 年，毛利率分别为 8.37%、
期债务分别为 195.04 亿元、203.01 亿元、154.09 -1.05%、-0.39%和 4.47%。2014~2016 年，公司土
亿元和 156.65 亿元；同期，公司短期债务分别为 地 开 发 业 务 毛 利 率 分 别 为 5.60% 、 17.13% 和
164.61 亿元、79.01 亿元、67.86 亿元和 95.30 亿元。 33.98%，临港产业区的土地出让价格受政府政策影
响较大。公司整体盈利能力较强。
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表 16：2014~2017 年公司各业务板块收入和毛利率情况
单位：亿元、%
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
项目名称
营业收入 毛利率 营业收入 毛利率 营业收入 毛利率 营业收入 毛利率
园区开发 29.99 36.16 16.75 53.55 43.73 55.20 36.46 52.35
园区物业租赁 10.74 58.31 11.72 75.09 16.49 73.74 16.24 69.10
服务业 6.94 8.37 9.48 -1.05 12.63 -0.39 16.59 4.47
土地开发 7.08 5.60 9.27 17.13 9.31 33.98 -- --
土地租赁 0.08 26.31 0.13 53.85 0.06 0.00 -- --
成品油销售 3.24 13.85 2.41 21.16 2.24 27.80 2.20 24.29
建筑安装 0.20 7.08 -- -- -- -- -- --
蒸汽销售 0.45 1.15 0.29 3.45 -- -- -- --
绿化工程 0.51 0.28 0.66 -1.52 0.90 -4.44 0.99 -5.10
其他收入 0.64 23.53 0.90 71.11 0.78 41.03 0.67 10.08
主营业务合计 59.86 31.46 51.61 39.68 86.14 46.83 73.15 43.20
其他业务小计 1.63 68.00 1.64 60.37 2.97 68.01 2.27 45.74
合计/综合 61.50 32.43 53.25 40.30 89.11 47.54 75.41 43.28
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
表 17：2014~2017 年期间费用分析 益和投资理财收益。2014~2017年公司获得政府补
单位：亿元 贴分别为1.42亿元、2.62亿元、2.37亿元和2.67亿元。
项目 2014 2015 2016 2017 总体来看，公司主要板块的盈利能力较强，毛
销售费用 1.32 1.53 2.15 1.72
利率持续保持较高水平，同时，公司投资收益和政
管理费用 5.90 6.19 7.49 8.97
府补助也为公司利润做出一定贡献。
财务费用 3.95 5.43 6.66 6.78
三费合计 11.17 13.16 16.30 17.47 偿债能力
营业总收入 61.50 53.25 89.21 75.61 从债务规模来看，2014~2017 年公司总债务分
三费收入占比 18.16% 24.72% 18.27% 23.11%
别为 359.65 亿元、282.01 亿元、221.96 亿元和 251.95
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
亿元。公司主要以长期债务为主，近四年的长期债
期间费用方面，2014~2017 年，公司期间费用
务分别为 195.04 亿元、203.01 亿元、154.09 亿元和
分别为 11.17 亿元、13.16 亿元、16.30 亿元和 17.47
156.65 亿元；同期，公司短期债务分别为 164.61
亿元，公司的期间费用不断上升，同期的三费收入
亿元、79.01 亿元、67.86 亿元和 95.30 亿元。长短
比分别为 18.16%、24.72%、18.27%和 23.11%。期
期债务结构合理。
间费用中，以管理费用为主，主要是职工薪酬。财
从获现能力看，2014~2017 年，公司 EBITDA
务费用方面，由于公司新增债务融资成本较高，
分别为 13.78 亿元、16.90 亿元、24.82 亿元和 32.15
2016 年，公司财务费用同比增加 1.23 亿元至 6.66
亿元，整体呈上升态势。2014~2017 年公司总债务
亿元。
/EBITDA 为 26.10 倍、16.68 倍、8.94 倍和 7.84 倍，
利润总额方面，2014~2017年公司利润总额分
EBITDA 对债 务本金 的保 障程 度 上升 ；同 期的
别为4.18亿元、7.30亿元、12.12亿元和18.43亿元，
EBITDA 利息保障倍数分别为 0.77 倍、0.96 倍、2.16
主要由经营性业务利润、投资收益和政府补助构
倍和 2.56 倍，EBITDA 对债务利息的保障倍数上
成。2014~2017年公司经营性业务利润分别为4.62
升。整体看，EBITDA 对债务本息的覆盖能力趋强。
亿元、4.35亿元、6.57亿元和10.27亿元。投资收益
2014~2017 年公司经营活动净现金流分别是
方面，2014~2017年，公司投资收益分别为0.54亿
-13.19 亿元、32.99 亿元、38.94 亿元和-1.43 亿元，
元、1.15亿元、3.74亿元和3.45亿元，系股权投资收
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其中 2015 年经营活动产生现金净流入主要是由于
公司当年收到政府置换资金使得其他与经营活动
有关的现金大幅增加所致；2016 年经营活动净流入
增加主要是公司当年收回前期项目销售款所致。
表18：2014~2017年公司偿债能力指标
2014 2015 2016 2017
资产负债率（%） 83.20 75.19 70.02 64.97
长期资本化比率（%） 66.95 59.69 48.42 41.53
EBITDA（亿元） 13.78 16.90 24.82 32.15
EBITDA 利息倍数（X） 0.77 0.96 2.16 2.56
总债务/EBITDA（X） 26.10 16.68 8.94 7.84
经营活动净现金流量
-13.19 32.99 38.94 -1.43
（亿元）
经营活动净现金流/
-0.04 0.12 0.18 -0.01
总债务（X）
经营活动净现金流利息
-0.74 1.88 3.39 -0.11
保障倍数（X）
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银行授信方面，根据公司提供的数据，截至
2017 年末，公司获得银行授信总额 0.14 亿元，已
使用 0.02 亿元，尚未使用授信额度为 0.12 亿元。
或有负债方面，截至 2017 年末，公司对外担
保余额为 5.30 亿元，占净资产的 2.40%，或有负债
压力不大。
受限资产方面，截至 2017 年末，公司受限资
产账面价值合计 91.42 亿元，占总资产的 14.52%。
受限资产包括价值 12.23 亿元的货币资金、股权等
质押资产以及价值 77.86 亿元的存货、房产和土地
使用权等抵押资产等。
整体来看，近年来公司盈利能力较强，加上政
府对公司的有力支持，使得公司具备较好的发展潜
力，但随着园区开发的推进，公司未来资本支出压
力仍然较大，债务规模或将进一步上升，偿债压力
较大。
结 论
综上，中诚信证评评定上海临港控股股份有限
+
公司主体信用级别为 AA ，评级展望为稳定；评定
“上海临港控股股份有限公司 2018 年面向合格投资
者公开发行公司债券（第一期）”信用级别为 AAA。
20 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
关于上海临港控股股份有限公司
2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报
告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者
本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及
本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期
和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后
两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关
注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用
级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时
启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站
（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交
易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况
进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
21 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附一：上海临港控股股份有限公司股权结构图（截至 2017 年末）
22 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附二：上海临港控股股份有限公司组织架构图（截至 2017 年末）
23 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附三：上海临港控股股份有限公司主要财务数据及指标（截至 2017 年末）
财务数据（单位：万元） 2014 2015 2016 2017
货币资金 116,606.21 93,164.14 121,002.44 183,795.53
应收账款净额 17,631.22 29,123.47 16,465.81 27,286.29
存货净额 450,504.66 513,226.89 598,249.50 683,780.27
流动资产 617,838.40 731,287.40 806,752.45 974,487.25
长期投资 38,989.23 61,654.02 65,674.16 85,153.64
固定资产合计 117,880.74 173,944.42 181,599.17 226,581.04
总资产 782,680.47 976,606.55 1,073,012.63 1,311,716.01
短期债务 63,334.89 63,382.03 97,354.00 101,560.00
长期债务 171,359.98 222,082.31 174,843.00 110,242.00
总债务（短期债务＋长期债务） 234,694.87 285,464.33 272,197.00 211,802.00
总负债 478,293.12 519,218.90 547,515.53 564,148.42
所有者权益（含少数股东权益） 304,387.35 457,387.65 525,497.10 747,567.59
营业总收入 135,447.86 160,488.57 179,905.07 207,231.52
三费前利润 44,260.57 67,508.98 78,398.94 86,699.07
投资收益 -4,894.53 2,752.86 3,466.43 -1,204.24
净利润 15,614.13 33,960.79 38,868.20 41,101.62
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 361,578.26 58,892.05 70,976.24 75,071.94
经营活动产生现金净流量 -54,493.08 -62,284.23 -14,136.61 -15,736.37
投资活动产生现金净流量 -12,548.25 -104,614.21 45,147.65 -25,744.60
筹资活动产生现金净流量 119,032.35 143,456.36 -3,496.63 104,273.09
现金及现金等价物净增加额 51,991.02 -23,442.08 27,514.42 62,792.11
财务指标 2014 2015 2016 2017
营业毛利率（%） 45.89 52.64 56.87 54.03
所有者权益收益率（%） 5.13 7.42 7.40 5.50
EBITDA/营业总收入（%） 26.70 36.70 39.45 36.23
速动比率（X） 0.55 0.74 0.57 0.65
经营活动净现金/总债务（X） -0.23 -0.22 -0.05 -0.07
经营活动净现金/短期债务（X） -0.86 -0.98 -0.15 -0.15
经营活动净现金/利息支出（X） -1.82 -3.90 -0.98 -1.35
EBITDA 利息倍数（X） 1.21 3.69 4.91 6.45
总债务/EBITDA（X） 6.49 4.85 3.84 2.82
资产负债率（%） 61.11 53.17 51.03 43.01
总债务/总资本（%） 43.54 38.43 34.12 22.08
长期资本化比率（%） 36.02 32.68 24.97 12.85
注：所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益。
24 上海临港控股股份有限公司
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附四：上海临港经济发展（集团）有限公司主要财务数据及指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2014 2015 2016 2017
货币资金 607,374.77 984,425.12 722,811.33 766,473.11
应收账款净额 59,047.35 87,779.34 94,170.83 49,494.10
存货净额 3,447,131.06 2,887,223.38 2,379,496.94 2,675,865.34
流动资产 4,694,793.28 4,331,143.62 3,550,544.56 4,061,625.53
长期投资 284,491.22 347,247.72 580,256.04 610,193.28
固定资产合计 709,682.03 790,629.29 1,177,544.81 1,390,493.82
总资产 5,732,157.26 5,524,631.15 5,473,765.69 6,296,606.06
短期债务 1,646,104.98 790,051.55 678,629.47 952,963.74
长期债务 1,950,410.31 2,030,097.30 1,540,944.21 1,566,496.37
总债务（短期债务＋长期债务） 3,596,515.29 2,820,148.85 2,219,573.68 2,519,460.11
总负债 4,769,129.07 4,153,880.34 3,832,467.15 4,090,934.88
所有者权益（含少数股东权益） 963,028.19 1,370,750.81 1,641,298.54 2,205,671.18
营业总收入 614,963.21 532,503.08 892,144.75 756,096.76
三费前利润 157,872.81 175,159.55 228,668.73 277,446.78
投资收益 5,393.47 11,536.98 37,396.19 34,486.18
净利润 16,070.57 36,094.65 82,670.98 137,324.41
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 1,377,993.03 169,046.73 248,165.95 321,473.06
经营活动产生现金净流量 -131,868.69 329,908.74 389,421.76 -14,295.72
投资活动产生现金净流量 -178,396.60 233,011.56 -328,309.98 -370,324.23
筹资活动产生现金净流量 445,402.31 -203,889.66 -323,825.38 422,125.36
现金及现金等价物净增加额 135,138.06 359,050.35 -262,706.07 37,499.76
财务指标 2014 2015 2016 2017
营业毛利率（%） 32.43 40.31 47.60 43.42
所有者权益收益率（%） 1.67 2.63 5.04 6.23
EBITDA/营业总收入（%） 22.41 31.75 27.82 42.52
速动比率（X） 0.49 0.83 0.57 0.59
经营活动净现金/总债务（X） -0.04 0.12 0.18 -0.01
经营活动净现金/短期债务（X） -0.08 0.42 0.57 -0.02
经营活动净现金/利息支出（X） -0.74 1.88 3.39 -0.11
EBITDA 利息倍数（X） 0.77 0.96 2.16 2.56
总债务/EBITDA（X） 26.10 16.68 8.94 7.84
资产负债率（%） 83.20 75.19 70.02 64.97
总债务/总资本（%） 78.88 67.29 57.49 53.32
长期资本化比率（%） 66.95 59.69 48.42 41.53
注：所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益。
25 上海临港控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附五：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他一年内到期的付息债务
长期债务＝长期借款+应付债券+其他长期付息债务
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
EBIT 率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/销售收入
所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
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附六：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
AA 债券信用质量很高，信用风险很低
A 债券信用质量较高，信用风险较低
BBB 债券具有中等信用质量，信用风险一般
BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
B 债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高
CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
CC 债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高
C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
评级展望的含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
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