信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券
存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、
法规及时对外公布。
3 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
100%股权及上海漕河泾开发区创新创业园发展有
发债主体概况
限公司（以下简称“双创公司”）85%股权并募集配
上海临港控股股份有限公司（以下简称“公司”
套资金。公司向浦江公司发行 118,137,384 股股份
或“上海临港”，股票代码600848，900928）原名上
购买相关资产，并非公开发行不超过 106,609,808
海自动化仪表股份有限公司（以下简称“自仪股
股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金，发
份”），前身为上海自动化仪表公司，于1993年9月
行股份购买的股权资产于 2016 年 12 月 30 日完成
经上海市经济委员会沪经企（1993）413号文批准
股权转移及工商变更手续，此次股份发行完毕后，
改制为中外合资股份有限公司。2015年，自仪股份
公 司 股 本 总 数 由 895,172,085 股 增 加 至
完成重大资产重组：（1）股份无偿划转，即自仪
1,119,919,277 股。公司于 2017 年 3 月 21 日完成工
股份的控股股东上海电气（集团）总公司将其持有
商变更登记，取得了新营业执照。截至 2018 年 9
的上市公司8,000万股A股股份无偿划转给上海临
月末，公司股权结构无变化。
港经济发展集团资产管理有限公司（简称“临港资
2018 年 9 月 14 日，公司召开第九届董事会第
管”）；（2）重大资产置换，即公司以拥有的全部
三十四次会议审议通过了《关于公司发行股份及支
资产及负债与临港资管持有的上海临港经济发展
付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易方案
集团投资管理有限公司（简称“临港投资”）100%
的议案》，并于 2018 年 12 月 4 日，公司召开第十
股权的等值部分进行资产置换；（3）发行股份购
届董事会第二次会议审议通过了重组正式方案及
买资产，即公司以非公开发行股份方式向临港资管
相关议案，该方案系上海临港拟向上海市漕河泾新
购买上述置换后的差额部分，并向上海九亭资产经
兴技术开发区发展总公司（以下简称“漕总公司”）
营管理有限公司（简称“九亭资管”）购买其持有的
发行股份及支付现金购买其持有的上海新兴技术
上海漕河泾开发区松江高新产业园发展有限公司
开发区联合发展有限公司（以下简称“合资公司”）
（简称“松高新”）49%股权，向上海松江新桥资产
65%股权、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公
经营有限公司（简称“新桥资管”）购买其持有的上
司（以下简称“高科技园公司”）100%股权及上海科
海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司（简称
技绿洲发展有限公司（以下简称“科技绿洲公司”）
“松高科”）40%股权，向上海浦东康桥（集团）有
10%的股权；向天健置业（上海）有限公司、上海
限公司（简称“浦东康桥”）购买其持有的上海漕河
久垄投资管理有限公司、上海莘闵高新技术开发有
泾康桥科技绿洲建设发展有限公司（简称“康桥公
限公司、上海华民置业发展有限公司及上海蓝勤投
司”）40%股权；（4）募集配套资金，即公司同时
资有限公司发行股份购买其持有的上海漕河泾奉
向符合条件的特定投资者非公开发行股份募集配
贤科技绿洲建设发展有限公司（以下简称“南桥公
套资金。为完成上述重大资产重组，公司合计发行
司”）45%股权、上海漕河泾开发区创新创业园发展
376,440,750股股份购买相关资产，并非公开发行不
有限公司（以下简称“双创公司”）15%股权及华万
超过119,444,445股新股募集本期发行股份购买资
国际物流（上海）有限公司 55%股权。同时，为提
产的配套资金，自仪股份股本总数由399,286,890股
高本次交易整合绩效及支付部分现金对价，上海临
增加至895,172,085股。上述增资业经瑞华会计师事
港拟向不超过 10 名特定投资者非公开发行股份募
务所（特殊普通合伙）审验并出具了“瑞华验字
集配套金不超过 60.00 亿元，若此次重大资产重组
（2015）31170003号”和“瑞华验字（2015）31170005
完成，漕总公司将成为公司第一大股东，上海临港
号”验资报告。
经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）
2016 年，公司实施重大资产重组，向上海漕河
依然为公司实际控制人。2018 年 12 月 20 日，公司
泾开发区经济技术发展有限公司（以下简称“浦江
召开第三次临时股东大会通过了本次重大资产重
公司”）发行股份购买所持有的上海漕河泾开发区
浦星建设发展有限公司（以下简称“浦星公司”）
4 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
组的相关议案，目前该重大资产重组事项尚需中国
上海市区域经济概况
证监会审核通过。
上海地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三
截至 2018 年 9 月末，公司的控股股东依然为
角洲前缘；东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙
临港资管持股 36.03%；公司的实际控制人临港集
江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。
团。
上海正当中国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹
上海临港的经营范围包括：经营范围为园区投
地广阔，是一个良好的江海港口。上海市面积 6,340
资、开发和经营，自有房屋租赁，投资管理及咨询，
平方公里，下辖 15 个区和 1 个县，截至 2017 年末，
科技企业孵化，企业管理咨询，经济信息咨询及服
上海市常住人口达 2,418.33 万人。上海是中国最著
务（除经纪），物业管理，仓储（除危险品）。
名的工商业城市、国际都会、国家中心城市，中国
截至2017年12月31日，公司资产总额131.17亿
的经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和
元，所有者权益（含少数股东权益）合计74.76亿元，
航运中心，其港口货物吞吐量和集装箱吞吐量均居
资产负债率为43.01%；2017年度，公司实现营业收
世界第一。上海具有深厚近代城市文化底蕴和众多
入20.72亿元，净利润4.11亿元，经营活动净现金流
历史古迹，致力于在 2020 年建成国际金融、航运
-1.57亿元。
和贸易中心。
截至2018年9月30日，公司资产总额155.36亿
2017 年上海市实现生产总值（GDP）30,133.86
元，所有者权益（含少数股东权益）合计78.95亿元，
亿元，比上年增长 6.9%，增速与上年持平。其中，
资产负债率为49.18%；2018年1~9月，公司实现营
第一产业增加值 98.99 亿元，下降 9.5%；第二产业
业收入13.00亿元，净利润3.25亿元，经营活动净现
增加值 9,251.40 亿元，增长 5.8%；第三产业增加
金流-14.90亿元。
值 20,783.47 亿元，增长 7.5%。第三产业增加值占
本期债券概况 上海市生产总值的比重为 69.0%。按常住人口计算
表 1：本期债券基本条款 的上海市人均生产总值为 12.46 万元。
基本条款
2017 年完成全社会固定资产投资总额 7,246.60
发行主体 上海临港控股股份有限公司
上海临港控股股份有限公司 2019 年面向合
亿元，比上年增长 7.3%。其中，第三产业投资占
债券名称
格投资者公开发行公司债券（第一期） 全社会固定资产投资总额的比重为 85.7%；非国有
发行规模 不超过人民币 8 亿元（含 8 亿元）
经济投资占全社会固定资产投资总额的比重为
本期债券分两个品种，品种一为 4 年期固定
利率债券，在债券存续期第 2 年末附发行人 69.7%。
调整票面利率选择权和投资者回售权；品种 图 1：2013~2017 年上海市主要经济指标及其增速
二为 5 年期固定利率债券，在债券存续期第
3 年末附发行人调整票面利率选择权和投资
债券期限 者回售权。本期债券引入双品种互拨选择
权，互拨比例不受限制。各品种的最终发行
规模将根据网下询价结果，由发行人及主承
销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选
择权后最终确定，但各品种的最终发行规模
总额合计不超过 8 亿元（含 8 亿元）
债券利率 固定利率
采用单利按年计息，不计复利。每年付息一
偿还方式 次，到期一次还本，最后一期利息随本金的
兑付一起支付
公司拟将本期债券募集资金扣除发行费用
募集资金
后用于偿还银行贷款以及补充流动资金，以 资料来源：上海市统计年鉴及国民经济和社会发展统计公报
用途
改善债务结构
上海临港经济发展（集团）有限公司提供不
2017 年实现工业增加值 8,303.54 亿元，比上年
增信措施
可撤销的连带责任担保 增长 6.4%。全年完成工业总产值 36,094.36 亿元，
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
5 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
增长 6.5%。其中，规模以上工业总产值 33,989.36 劳动力等要素有效整合、集结，不断向外辐射的特
亿元，增长 6.8%。在规模以上工业总产值中，国 定区域。园区通过打造特定的产业竞争力、形成产
有控股企业总产值 12,902.80 亿元，增长 8.7%。 业集群效应，并推动园区自身发展。
随着经济的持续增长，上海市财政实力持续增 伴随着中国改革开放的步伐，历经 30 多年的
强。2017年，上海市财政收入保持增长，全市一般 发展，经政府批准设立的各级经济技术开发区、高
公共预算收入6,642.30亿元，比上年增长3.69%。其 新技术产业开发区、出口加工区、保税区、边境经
中，税收收入为5,865.50亿元，同比上升23.84%。 济合作区、旅游度假区和生态经济区等各种形态的
税收收入是上海市公共财政预算收入的主要构成， 园区（开发区）已经遍及全国各地，各级开发区，
近年来占比均在70%以上，主要由增值税、契税、 特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及
企业所得税和个人所得税等构成。2015~2017年， 先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、
政府性基金收入分别为2,312.20亿元、2,295.00亿元 出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显
和1,960.60亿元，呈逐年下降趋势。 著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济
表2：上海市2015～2017年主要财政收入指标 增长点。
单位：亿元 近年来，伴随着上海市“全球科创中心”、“产
项目 2015 2016 2017 城融合发展”和“总部经济”战略不断推进，“四新”
公共财政预算收入 5,519.50 6,406.13 6,642.30
经济创新基地试点工作继续深化，上海市开发区转
其中：税收收入 4,090.97 4,736.24 5,865.50
型升级已取得成效，园区三产比重于 2014 年首次
政府性基金收入 2,312.20 2,295.00 1,960.60
国有资本经营收入 110.30 113.50 120.10
超过二产，工业生产也开始呈现“新常态”，园区经
社会保险基金收入 3,278.20 3,947.30 4,147.40 济规模实现了三年三大步，经济能级大幅提升之
公共财政预算支出 6,191.56 6,918.94 7,547.60 际，产业园区也成为上海市经济转型的重要区域。
公共财政平衡率 89.15% 92.59% 88.01% 上海市国家级开发区包括中国（上海）自由贸易试
资料来源：上海市财政局，中诚信证评整理
验区、上海漕河泾新兴技术开发区、上海闵行经济
2017年，全市一般公共预算支出7,547.60亿元，
技术开发区、上海外高桥保税区、上海洋山保税港
增长9.09%。上海市公共财政预算支出的构成中，
区、上海张江高新技术产业开发区、上海陆家嘴金
上海市政府在对社会保障和就业、教育、城乡社区、
融贸易区、上海佘山国家旅游度假区等，市级开发
一般公共服务医疗卫生与计划生育等方面开支较
区以工业园区为主，包括上海市北高新技术服务业
大。
园区、上海崇明工业园区、上海星火工业园区、上
从收支平衡来看，2017年上海市财政平衡率
海浦东康桥工业园区、上海新杨工业园区、上海奉
（公共财政预算收入/公共财政预算支出）为
城工业园区、上海未来岛高新技术产业园区等。
88.01%，财政自给率较高。
目前，园区开发行业已形成了一定的规模效
总体来看，近年来上海市经济始终保持较快的
应，由传统产业不断向高新科技产业转型，但伴随
发展势头，其经济总量和综合竞争力仍然处于全国
着同质化竞争不断加剧，园区也开始面临转型升级
领先位置，为公司的发展创造了优越的环境。
压力。未来，园区开发行业可能呈现以下趋势：（1）
园区开发行业分析 产业集群效应不断加深，“产城融合”成为发展趋
势；（2）由加工型高新区向研发型高新区转型；
园区开发即在一定的产业政策和区域政策的
（3）由功能单一的产业区向现代化综合功能区转
指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产
型。
空间（如写字楼/研发楼/厂房/仓库/技术平台等）及
总之，在新旧产业的迭代、更替以及新旧产业
各类综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群
链重构、调整的大趋势下，园区开发模式、融资渠
的内外资企业入驻、投资，形成技术、知识、产业、
6 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
道、产品以及盈利模式都将发生变化，园区企业必 通过出让方式获取土地，然后负责园区的开发、建
须完成自我升级、转型或者扩张，以适应新常态经 设、运营和服务，通过租售相结合、服务配套为支
济环境下的新变化。 持的经营模式实现收入。公司业务开展初期，以出
售为主，随着园区的逐步成熟，公司目前实行租售
竞争优势 结合的方式。受益于公司的稳健经营，公司近年来
良好的区位优势和产业集群效应 收入规模保持平稳增长态势，2015~2017年和2018
上海作为中国最具有核心竞争力的城市之一， 年前三季度公司分别实现营业收入16.05亿元、
其经济发展和产业结构在国内极具竞争力，这为公 17.99亿元、20.72亿元和13.00亿元。从收入结构看，
司的发展提供了良好的外部环境。公司下属不同园 公司主营业务主要由园区产业载体销售和园区产
区的重点产业有所不同，各园区内形成了良好的集 业载体租赁构成。其中，园区产业载体销售是公司
聚效应，为公司招商引资提供了吸引力，同时可以 主要收入来源，2015~2017年和2018年前三季度占
降低单位配套服务成本。 营业收入的比例分别为85.36%、83.94%、86.78%
和83.53%。
实际控制人支持力度较强
截至 2018 年 9 月末，公司下属多个子公司负
公司作为实际控制人临港集团下属唯一一家
责多个园区开发，园区主要分布在松江、浦江、康
上市公司，实际控制人为支持公司的业务发展提供
桥、南桥和金山，其中公司子公司于 2018 年开始
了有力的外部支持。2016年，临港集团将同一控制
对金山园区进行投资开发。
下的浦星公司100%股权和双创公司85%股权注入
表 3：公司园区基本概况
公司，2018年，临港集团计划将漕总公司下属园区
单位：亩、家
开发公司的部分股权陆续注入上海临港，为公司的
公司购 公司已
项目 成立 园区规 入驻企
业务发展助力。依托临港集团的有力地位，公司在 得土地 开发
名称 时间 划面积 业总数
面积 面积
产业扶持、人才发展、综合配套和园区开发等相关
松江园区 1995 7,501 1,077 1,019 1,387
政策方面都具备有利条件，且公司已与下属园区所
浦江园区 2003 9,000 1,415 976 2,332
属区县政府、合作伙伴构建了良好合作关系，能够 康桥园区 2009 351 177 177 38
最大程度地争取规划土地、工程建设、项目招商、 南桥园区 2011 1,700 377 291 34
园区配套等方面资源，获得政府和政策方面支持。 金山园区 2013 1,988 230 81 8
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
公司经营性业务盈利能力较强 注：本次披露的购得土地数据中已扣除已出售的项目面积
近年来公司主营业务盈利能力具有持续性， 松江园区成立于1995年，规划面积7,501亩，是
2015~2017年和2018年前三季度公司经营性业务利 链接上海中心城和松江新城之间的产业集聚带，也
润分别为4.13亿元、4.80亿元、5.74亿元和3.39亿元， 是松江政府着力打造的产业新镇之一。公司通过出
经营性业务利润占利润总额的90%以上，且公司的 让购得土地累计1,077亩，主要由子公司松高科、松
经营性业务利润保持平稳上升的态势。未来随着公 高新、上海临港松江高科技发展有限公司（以下简
司厂房和办公楼项目的陆续交付和使用，其营业收 称“临松高科”）等负责开发。目前入驻企业1,387
入和利润总额或会稳步上升，这保障了公司利润总 家，该园区集聚的企业以3D打印、大宗交易平台、
额的增长，并具有可持续性。 物联网和新能源等为主，也是全市唯一一家以3D
打印产业为特色的上海市“四新经济创新基地”。
业务运营 浦江园区业务主要由公司于2016年通过同一
公司作为实际控制人临港集团旗下唯一一家 控制下合并获得。该园区成立于2003年，规划面积
上市公司，上海临港依托股东的大力支持和自身发 9,000亩，公司通过出让获得土地累计1,415亩，主
展，近年来其经营的园区业务平稳上升。公司主要 要由子公司浦星公司、双创公司等负责运营，目前
7 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
入驻企业2,332家。该园区处于大力开发阶段，重点 绿洲建设发展有限公司（以下简称“奉贤公司”）负
围绕“大科创”、“大健康”、“大文化”、“大电商”、“大 责开发，入驻企业34家，主要以房地产、建材和行
检测”等“5+X”的产业发展态势进行产业布局。 政服务等行业为主。
康桥园区成立于2009年，规划面积351亩，毗 金山园区成立于 2013 年，规划面积 1,988 亩，
邻迪斯尼乐园，以“企业地区总部、运营结算中心、 地处上海西南门户，毗邻枫泾镇金山北高铁站、枫
管理服务中心、研发设计中心”为定位，着力发展 泾新镇区，是上海临港重点打造的新兴园区，目前
节能环保、金融投资、企业总部及文化产业。目前 处于开发初期，未来将重点导入智能装备、新一代
公司通过出让方式累计获得园区土地177亩，主要 信息技术、生命健康产业等目标产业方向和产业门
由子公司上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限 类，梳理、跟踪和储备代表上海和金山未来产业方
公司（以下简称“康桥公司”）负责开发，目前入驻 向领域、不同类型的龙头企业、核心企业，探索以
企业38家，入驻企业以研发、金融和投资行业为主。 关键企业带动上下游配套企业的集聚。目前，公司
南桥园区成立于2011年，规划面积1,700亩，地 累计取得 230 亩土地，由上海临港金山新兴产业发
处浦东滨江沿海地区的南桥新城和上海杭州湾北 展有限公司（以下简称“金山公司”）负责开发，金
岸黄金产业带，着力发展生物医药、设计创意、检 山公司成立于 2017 年 8 月，2018 年开始对金山园
验检测、电子商务、节能环保等五大产业。目前， 区投资开发，目前入驻企业 8 家。
公司累计取得377亩土地，由上海漕河泾奉贤科技
表 4：2015～2017 年及 2018 年前三季度公司营业收入构成
单位：亿元
2015 2016 2017 2018.1~9
板块
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
园区产业载体销售 13.70 85.36% 15.10 83.94% 17.98 86.78% 10.86 83.53%
园区产业载体租赁 1.46 9.10% 1.60 8.89% 1.91 9.23% 1.75 13.47%
其他 0.89 5.55% 1.30 7.20% 0.83 3.99% 0.39 3.00%
合计 16.05 100.00% 17.99 100.00% 20.72 100.00% 13.00 100.00%
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
从项目建设情况看，2015~2017 年和 2018 年
园区产业载体销售
前三季度，公司新开工面积分别为 12.76 万平方米、
公司旗下有多家子公司负责园区项目的销售
82.98 万平方米、15.96 万平方米和 42.77 万平方米。
业务。目前，松江园区和浦江园区处于密集开发期
近年来，公司下属园区均有新项目陆续动工，其中，
且开发相对比较成熟，故对公司的园区产业载体销
2016 年公司对浦江园区和松江园区的大力开发带
售业务贡献较大，康桥园区和南桥园区可开发面积
动当年新开工面积大幅上升，松江园区和浦江园区
有限，对公司的销售业务贡献相对薄弱，公司刚步
的新开工面积分别为 43.60 万平方米和 39.38 万平
入对金山园区开发，随着金山园区的开发和配套完
方米，占当年新开工面积的 52.54%和 47.46%，涉
善，或会对公司的收入贡献力量。
及主要项目为松江园区的南部新兴产业综合体项
表 5：2015～2017 年和 2018 年 1~9 月公司园区产业载体
目、浦江园区的 A2 地块移动互联网产业（一期）
投资建设情况
单位：万平方米、亿元
项目和 D2 地块生命健康产业园二期项目（A）；由
项目名称 2015 2016 2017 2018.1~9 于 2016 年新开工面积较多，2017 年新开工面积降
新开工面积 12.76 82.98 15.96 42.77 幅较大，为 15.96 万平方米，主要包括松江园区和
续建面积 28.12 40.08 83.70 108.03
南桥园区的新开工面积，分别为 5.91 万平方米和
竣工面积 46.03 0.80 39.40 0
当期实际投资额 11.89 10.29 18.90 18.03
10.05 万平方米，涉及项目为松江园区新建生产及
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 辅助用房（中山项目）、南桥园区二期等；2018 年
8 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
前三季度，公司新开工面积为 42.77 万平方米，主 面积 150.79 万平方米，为维持当前业务并完成在建
要系松江园区的新开工 8.20 万平方米、金山园区新 投资项目，公司所需的资金约为 71.69 亿元；公司
开工 14.48 万平方米和南桥园区 20.09 万平方米， 拟建项目建筑面积 90.86 万平方米，预计投资总额
涉及项目为新建生产及辅助用房项目（JT（C） 53.06 亿元。根据目前各项目的在建项目和拟建项
-15-001 号地块）、临港枫泾智能制造园一期项目和 目来看，公司面临较大的融资压力。
南桥三期项目。2015~2017 年和 2018 年前三季度 土地储备方面，截至 2018 年 9 月末，上海临
公司竣工面积分别 46.03 万平方米、0.80 万平方米、 港及下属控股子公司持有待开发土地面积约 35.96
39.40 万平方米和 0，其中 2017 年竣工项目为松江 万平方米，位于浦江园区、南桥园区和松江园区，
园区科技绿洲一期（高层）（部分）、康桥园区二期 土地储备较为充裕，能够保障后续开发建设。
－2、浦江园区 A1 地块工业厂房项目三期和 F 地块 表 7：截至 2018 年 9 月末，公司土地储备情况
工业厂房三期 2 标 B。 单位：万平方米
规划 是/否
公司投资额随着园区的开发节奏有所波动， 园区 土地 权益
拟建项目 建筑 合作
名称 面积 比例
2015~2017 年和 2018 年 1~9 月，实际投资额分别 面积 开发
南桥 南桥园区一
为 11.89 亿元、10.29 亿元、18.90 亿元和 18.03 亿 5.72 14.31 是 55%
园区 期项目-2
元。整体来看，各园区的投资规模与项目建设量和 浦江 生命健康产
9.25 18.50 否 100%
园区 业园一期
建设进度比较匹配。
松江
之禾项目 0.98 - 是 51%
表 6：2015～2017 年和 2018 年 1~9 月公司园区产业载体 园区
浦江高科技
销售情况 浦江
园电子信息 6.93 21.00 否 100%
单位：万平方米、亿元 园区
研发产业园
项目名称 2015 2016 2017 2018.1~9 生命健康产
浦江
业 园 二 期 13.08 37.05 否 100%
签约面积 8.60 17.03 11.12 4.33 园区
（B/C）
签约金额 10.92 23.65 16.62 6.91
合计 - 35.96 90.86 - -
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
受益于公司的大力招商引资和优质的配套服 整体来看，公司处于大力投资开发阶段，资金
务，入驻园区的企业逐年增多，公司建成的办公楼 需求量较大，凭借较好的品牌优势和优质的配套服
及厂房销售情况较好。从项目的签约和销售情况来 务，项目销售前景良好。
看，2015~2017 年和 2018 年前三季度，公司分别
园区产业载体租赁
实现签约销售面积 8.60 万平方米、17.03 万平方米、
鉴于园区优质的品牌优势以及良好的配套设
11.12 万平方米和 4.33 万平方米；同期的销售签约
施，公司租金收入维持平稳增长的态势。2015~2017
金额分别为 10.92 亿元、23.65 亿元、16.62 亿元和
年和2018年前三季度，公司厂房和办公楼租赁收入
6.91 亿元。由于 2016 年公司签约了部分 2015 年竣
分别为1.46亿元、1.60亿元、1.91亿元和1.75亿元，
工项目，故当年签约面积和签约金额较多。从签约
占同期营业收入的9.10%、8.89%、9.23%和13.47%。
销售区域分布来看，近年来公司签约销售项目主要
目前，公司厂房和办公楼租赁项目在四个园区
位于松江园区和浦江园区。
均有分布，但以松江园区和浦江园区为主，涉及项
从结算情况看，2015~2017年和2018年前三季
目包括松江园区的民益路精品园区、松高科一期、
度，公司厂房和办公楼销售收入分别为13.70亿元、
松高科二期、科技绿洲一期，浦江园区的A1工业厂
15.10亿元、17.98亿元和10.86亿元，随着项目的竣
房项目二期、F地块工业厂房一期4标、汽车新兴技
工交付以及受行业销售景气度提升等多种因素的
术研发产业化项目，康桥园区的康桥园区二期-1和
影响，近年来，公司的园区产业载体销售收入较大。
南桥园区的南桥园区一期 -1等。2015~2017年和
截至 2018 年 9 月末，公司在建项目规划建筑
9 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
2018年前三季度，公司的实际出租面积分别为31.55 64.11%；南桥园区从2016年开始对外出租，其在
万平方米、34.53万平方米、39.72万平方米和45.97 2016~2017年和2018年前三季度的出租率分别为
万平方米，呈不断增长态势。其中，松江园区和浦 2.82%、40.54%和45.79%，其出租率逐年上升。
江园区的实际出租面积较大，松江园区在 表 8：2015～2017 年和 2018 年 1~9 月公司厂房和办公楼
2015~2017年和2018年前三季度的实际出租面积分 租赁情况
别为19.56万平方米、17.59万平方米、18.12万平方 单位：万平方米
米和21.08万平方米，其在公司园区合计出租面积的 项目名称 2015 2016 2017 2018.1~9
松江园区
占比分别为61.99%、50.95%、45.62%和45.85%，
实际出租面积 19.56 17.59 18.12 21.08
2016年以来松江园区的实际出租面积和出租面积
出租率 93.00% 96.51% 84.99% 81.87%
占比有所下降主要系部分客户租转售以及转租至 浦江园区
园区的其他物业，但2018年以来随着松江园区部分 实际出租面积 10.54 13.57 14.30 17.32
项目完工并开始对外出租，其实际出租面积有所上 出租率 83.52% 87.56% 66.57% 74.27%
升；浦江园区近年来的实际出租面积不断上升，浦 南桥园区
实际出租面积 - 0.19 2.72 2.71
江园区在2015~2017年和2018年前三季度的实际出
出租率 - 2.82% 40.54% 45.79%
租面积分别为10.54万平方米、13.57万平方米、14.30
康桥园区
万平方米和17.32万平方米，其在公司实际出租面积
实际出租面积 1.45 3.18 4.58 4.87
的占比分别为33.41%、39.29%、36.00%和37.67%， 出租率 46.70% 50.36% 50.92% 64.11%
该园区的实际出租面积不断上升，在公司总出租面 合计
积的占比相对较稳定。 实际出租面积 31.55 34.53 39.72 45.97
近年来，公司出租率一直保持在较高水平， 出租率 85.82% 73.81% 67.90% 73.47%
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
2015~2017年和2018年前三季度公司园区的出租率
租金收入结算方面，2015~2017年和2018年前
分别为85.82%、73.81%、67.90%和73.47%，因南
三季度，租金收入分别为1.46亿元、1.60亿元、1.91
桥园区于2016年才开展出租业务，且当年出租率低
亿元和1.75亿元。公司各园区的租金收入结构与园
于10%导致公司2016年出租率有所下降；2017年出
区出租面积结构相对一致，公司的租金收入贡献主
租率下降主要是由于园区可出租面积由上年末的
要来自于松江园区和浦江园区，其中松江园区在
46.78万平方米上升至58.50万平方米，其中松江园
2015~2017年和2018年前三季度的租金收入对公司
区、浦江园区和康桥园区可出租面积均有所上升。
租金收入的贡献率分别为51.75%、43.97%、36.96%
虽然公司园区的综合出租率处于较高水平，但各园
和37.13%，2016年和2017年松江园区的租金收入贡
区的出租率差异较大，整体来看，松江园区和浦江
献率下降与出租面积占比下降的趋势相一致；浦江
园区出租率较高，其中，松江园区在2015~2017年
园区在2015~2017年和2018年前三季度的租金收入
和 2018 年 前 三 季 度 的 出 租 率 分 别 为 93.00% 、
对公司租金收入的贡献率分别为47.66%、50.65%、
96.51%、84.99%和81.87%；浦江园区在2015~2017
49.60%和46.44%，受实际出租面积不断上升影响，
年和2018年前三季度的出租率为83.52%、87.56%、
近年来浦江园区的租金收入一直保持较高水平，租
66.57%和74.27%，受松江园区和浦江园区可出租面
金收入贡献率波动较小。
积上升影响，2017年以上两个园区的出租率均较往
运营模式上，公司与园区入驻客户签署长期租
年有所下降。鉴于康桥园区和南桥园区处于开发早
赁协议，到期续签时，租赁单价一般会参考市场价
期，受区位因素和配套相对薄弱等影响，其出租率
进行调增。不同园区的租金结算周期和押金情况视
较低，康桥园区在2015~2017年和2018年前三季度
客户不同而有所不同。
的 出 租 率 分 别 为 46.70% 、 50.36% 、 50.92% 和
随着园区物业的增加、产业集聚效应的增强、
10 上海临港控股股份有限公司
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园区环境的完善，入驻企业会逐渐增加，公司的厂 公司的年度财务预算方案、决算方案等。监事会是
房和办公楼租赁收入也会逐步稳步增长。 公司常设监察机构，负责定期检查公司财务、对董
事或经理执行公司职务时进行监督等。总经理负责
其他
公司日常经营管理工作。
其他业务方面，公司的其他业务主要由园区综
公司现任董事会由 9 名成员组成，其中，设董
合服务费、代垫水电费和物业费等构成，每年的收
事长 1 名。监事会由 6 名成员组成。根据自身管理
入规模相对有限。
和工作需要，形成了“一室、两部、三中心、两事
近年来，公司积极稳妥开拓股权投资项目，截
业部”的组织架构，公司设立了董事会、办公室、
至2018年9月末，公司对外股权投资为7.82亿元，主
人力资源部、综合管理部、投资管理中心、计划财
要是创投、房产经纪和管理咨询等行业，相对较大
务中心、审计监察中心、战略拓展事业部和市场营
的股权投资项目为上海自贸区联合发展有限公司
销事业部等。
和启迪漕河泾（上海）开发有限公司等。上海临港
同时，公司以《公司章程》为基础，结合公司
还积极探索和拓展产业投资项目，对园区内多家有
实际情况，先后制定和完善了一系列规章制度，包
发展潜力的企业进行了现场考察和投资分析，为产
括《公司章程》、《人力资源管理制度》、《投融
业投资业务打下基础。
资管理制度》、《对外担保制度》、《财务管理制
其中，公司通过联营企业上海自贸区联合发展
度》、《全面预算管理制度》、《内部审计制度》、
有限公司对上海自贸区（洋山）陆域部分享有权益。
《募集资金管理制度》等。整体而言，公司具有较
自贸区（洋山）陆域部分立足国际航运发展综合试
完善的管理制度。
验区，依托中国（上海）自贸试验区的区域和政策
总体来看，公司各项规章制度较为完善，目前
双重优势，吸引了一大批国内外航运企业、物流企
已建立了较健全的治理结构，能够保证公司各项运
业、大宗商品贸易企业、融资租赁等金融创新企业
作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发展奠
入驻。自贸区（洋山）陆域大力推进“跨境电商洋
定了良好的基础。
山模式”实践，在沪上跨境电商保税进口贸易量中
占比超过50%。
战略规划
总体来看，随着公司业务的稳步开展和配套服
根据公司发展战略，公司立足“产业发展的推
务的不断完善，公司的收入规模不断上升；另外，
动者、城市更新的建设者、园区转型的引领者”的
公司物业品牌优良，松江和浦江的出售及出租情况
战略定位，积极聚焦上海科创中心建设，扩大战略
较好，未来随着康桥园区和南桥园区开发的不断完
合作范围，不断创新、开拓园区的运营服务内容、
善和股权投资收益的形成，或会对公司的收入产生
配套建设，致力于成为“推动园区产业转型和创新
较好的支撑。
发展的引领者”。
公司治理 园区地产板块，公司的园区地产业务是公司的
核心业务，也是公司业务收入的主要来源。公司将
治理结构
继续以地产为载体，推进产业园区建设，提升各重
公司已根据《公司法》等的规定，按照政企分
点板块的主营业务收入，增加利润来源，为公司的
开原则，设立了股东大会、董事会、监事会和高级
业务规模带来持续性支撑。同时，公司将努力在上
管理层，并明确了股东大会、董事会、监事会和经
海及周边扩展新领域，做大事业版图，形成规模效
营层在决策、执行、监督等方面的职责权限、程序
应，放大“上海临港”品牌效应。
以及应履行的义务。公司股东大会为最高权力机
土地方面，公司将通过优质土地资源并购和兼
构，决定公司的经营方针和投资计划等；董事会决
并、存量土地资源盘活、域内区域资源整合等多种
定公司的中长期发展规划和年度经营计划和制订
渠道和方式，继续加大土地储备力度，为公司后续
11 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
发展奠定基础，做好土地供给保障，保证公司长期 司的资产总额、总负债和所有者权益总额分别为
可持续发展。 155.36 亿元、76.41 亿元和 78.95 亿元。
园区服务方面，公司不断以“大服务”平台为导 财务杠杆方面，近三年公司财务杠杆比率持续
向，通过以下措施提高服务收益：一是加强园区产 下 降 ， 2015~2017 年 ， 公 司 资 产 负 债 率 分 别 为
业集聚，引导园区企业转型升级，引入战略新兴产 53.17%、51.03%和 43.01%；同期的总资本化率分
业的行业龙头企业，在园区内逐步形成产业链，通 别为 38.43%、34.12%和 22.08%。截至 2018 年 9
过服务集成，做大上海临港服务收入；二是继续深 月末，公司资产负债率和总资本化率分别为 49.18%
挖园区运营价值链，通过轻资产的品牌、运营和管 和 37.56%。
理输出，培育园区运营服务收入；三是聚焦园区配 图 2：2015~2018.9 公司资本结构情况
套服务资源，通过与专业第三方战略资本合作，引
入医疗、教育、商业等社会服务资源，获取园区配
套服务收入。
另外，上海临港还积极探索和拓展产业投资项
目，对园区内多家有发展潜力的企业进行考察和投
资分析，为今后产业投资业务的发展打下良好基
础。
总体来看，公司根据其自身经营实际制定的战
略规划较为稳健，其发展战略有望逐步实现。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
资产结构方面，公司资产以流动资产为主，
财务分析
2015~2017年和2018年9月末，流动资产在总资产中
鉴于公司于 2015 年和 2016 年分别进行了重大
的占比分别为74.88%、75.19%、74.29%和74.02%。
资产重组，该部分财务分析的 2015 年和 2016 年财
流动资产方面，截至 2017 年末，公司流动资
务数据以公司经瑞华会计师事务所（特殊普通合
产主要由货币资金和存货构成，二者合计占流动资
伙）审计并出具标准无保留意见的 2016 年财务报
产近 90%。2017 年末，公司的货币资金为 18.38 亿
告的期初、期末数为基础进行分析；2017 年财务数
元，主要由银行存款构成；公司的存货为 68.38 亿
据以公司经审计且出具标准无保留意见的 2017 年
元，主要是开发成本和开发产品等园区项目。2018
财务报告计算分析；2018 年前三年季度数据未经审
年 9 月末，公司流动资产较 2017 年末增加 17.55
计。
亿元主要系项目建设推进使得存货增加 8.83 亿元
资本结构 和发行债券使得货币资金增加 8.48 亿元。
近年来随着园区产业项目开发建设的推进，公 截至2017年末，公司非流动资产主要由投资性
司资产规模整体呈现增长趋势，2015~2017 年其资 房地产构成，在非流动资产的占比为63.46%。公司
产总额分别为 97.66 亿元、107.30 亿元和 131.17 亿 的投资性房地产为21.40亿元，主要为用于出租的办
元。所有者权益方面，得益于资本溢价和盈利累积， 公楼和工业厂房。2018年9月末，公司非流动资产
公司自有资本实力不断提升，2015~2017 年公司所 较2017年末增加6.64亿元，主要系可供出售金融资
有者权益（含少数股东权益）分别为 45.74 亿元、 产增加5.40亿元，即公司新增投资上海临港东方君
52.55 亿元和 74.76 亿元。同期，项目开发力度加大 和科创产业股权投资基金合伙企业（有限合伙）及
使得公司对外部负债的依赖程度有所增加， 上海申创股权投资基金合伙企业（有限合伙）。
2015~2017 年公司负债总额分别为 51.92 亿元、 负债方面，2015~2017年和2018年9月末，公司
54.75 亿元和 56.41 亿元。截至 2018 年 9 月末，公 负债以流动负债为主，流动负债在总负债中的占比
12 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
分别为56.44%、67.25%、79.59%和53.65%。截至 0.29、0.56、0.92 和 0.39，公司债务结构与公司项
2017年末，公司流动负债主要由应付账款、预收款 目建设和投资回收期较为匹配。其中，未来三年
项、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成。 2019~2021 每年到期债务额分别为 12.86 亿元、5.95
应付账款为15.23亿元，主要系应付项目工程款等； 亿元和 7.09 亿元。
预收款项6.97亿元，主要为预收销售房款；其他应 图 3：2015~2018 年 9 月公司债务结构情况
付款10.63亿元，主要包括土地增值税清算准备金、
施工保证金、押金或保证金和维修基金款等；一年
内到期的非流动负债为7.36亿元，全部是将于一年
内到期的长期借款。截至2018年9月末，公司流动
负债减少3.91亿元，主要系公司通过调整债务结构
使得流动负债有所减少。非流动负债方面，截至
2017年末，公司的非流动负债为11.51亿元，主要为
长期借款。公司长期借款为11.02亿元，主要由抵押
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
借款、质押借款、保证借款和信用借款构成，其中
总体来看，随着园区的开发，公司的资产规模
抵押借款占比最大，约占长期借款的79.81%。截至
不断上升，同时公司在建项目增多导致外部融资呈
2018年9月末，公司非流动负债较2017年末增加
增长状态，但整体而言，公司债务规模可控。未来
23.91亿元，主要系通过长期借款和发行债券增加对
随着公司项目建设的继续推进，资本支出金额会不
外融资，募集资金主要用于部分项目建设的补流和
断加大，公司的债务规模或将进一步扩大。
偿还贷款。
表9：公司在未来三年到期债务情况 盈利能力
单位：亿元 随着公司业务规模的扩展，近年来公司的营业
到期时间 2018.10~12 2019 2020 2021 收入呈现逐年上涨趋势，2015~2017 年和 2018 年
金额 2.96 12.86 5.95 7.09
前三季度公司分别实现营业收入 16.05 亿元、17.99
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亿元、20.72 亿元和 13.00 亿元。公司收入主要来自
债务期限结构方面，2015~2017 年末和 2018
于园区产业载体销售业务和租赁业务。
年 9 月末公司总债务分别为 28.55 亿元、27.22 亿元、
21.18 亿元和 47.50 亿元，同期的长短期债务比为
表 10：2015~2017 年和 2018 年前三季度公司各业务板块收入和毛利率情况
单位：亿元、%
2015 2016 2017 2018.1~9
业务类别
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
园区产业载体销售 13.70 48.87 15.10 52.71 17.98 53.04 10.86 59.84
园区产业载体租赁 1.46 74.95 1.60 67.78 1.91 65.10 1.75 64.19
其他业务 0.89 73.89 1.30 91.82 0.83 49.99 0.39 -39.76
合计 16.05 52.64 17.99 56.87 20.72 54.03 13.00 57.44
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毛利率方面，2015~2017 年和 2018 年前三年 园区产业载体租赁业务毛利率逐步趋于稳定水平。
季度公司的营业毛利率分别为 52.64%、56.87%、
54.03%和 57.44%。2015~2017 年和 2018 年前三季
度公司园区产业载体销售状况良好，毛利率水平较
高，每年毛利率水平随市场景气度有所波动；同时，
13 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表 11：2015~2017 年和 2018 年前三季度期间费用分析 月末公司总债务分别为 28.55 亿元、27.22 亿元、
单位：亿元 21.18 亿元和 47.50 亿元，其中同期长期债务分别为
项目 2015 2016 2017 2018.1~9 22.21 亿元、17.48 亿元、11.02 亿元和 34.22 亿元，
销售费用 0.45 0.41 0.47 0.25
短期债务分别为 6.34 亿元、9.74 亿元、10.16 亿元
管理费用 1.24 1.43 1.63 1.04
和 13.28 亿元，同期长短期债务比分别为 0.29、0.56、
财务费用 0.93 1.20 0.83 1.01
三费合计 2.62 3.04 2.93 2.29
0.92 和 0.39，目前公司债务以长期为主，短期偿债
营业总收入 16.05 17.99 20.72 13.00 压力较小。
三费收入占比 16.30% 16.90% 14.14% 17.65% 从获现能力看，2015~2017 年，公司 EBITDA
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 分别为 5.89 亿元、7.10 亿元和 7.51 亿元，整体呈
期间费用方面，2015~2017 年和 2018 年前三 上升态势。2015~2017 年公司总债务/EBITDA 为
季度，公司期间费用分别为 2.62 亿元、3.04 亿元、 4.85 倍、3.84 倍和 2.82 倍，EBITDA 对债务本金的
2.93 亿元和 2.29 亿元，同期的三费收入比分别为 保障程度上升；同期的 EBITDA 利息保障倍数分别
16.30%、16.90%、14.14%和 17.65%。期间费用中， 为 3.69 倍、4.91 倍和 6.45 倍，EBITDA 对债务利
以管理费用为主，主要为职工薪酬、物业管理及能 息的保障倍数上升。整体看，EBITDA 对债务本息
耗费、办公费等。 的覆盖能力趋强。
图 4：2015~2017 年及 2018 年前三季度公司利润总额构成
2015~2017 年和 2018 年前三季度公司经营活
动净现金流分别为-6.23 亿元、-1.41 亿元、-1.57 亿
元和-14.90 亿元，其中 2015 年公司经营活动现金
净流出较多主要是受公司购得土地及支付工程款
较多而当年销售回款较少的影响；2016~2017 年经
营活动净流出减少主要是公司当年园区产业载体
销售大幅提升所带来的现金流入增加所致；2018
年前三季度，公司经营活动净流出增多主要系当年
项目建设支付工程款项较多。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 表12：2015~2018年9月公司偿债能力指标
利润总额方面，2015~2017年和2018年前三季 2015 2016 2017 2018.9
度公司利润总额分别为4.52亿元、5.25亿元、5.65 资产负债率（%） 53.17 51.03 43.01 49.18
亿元和4.40亿元，主要由经营性业务利润构成。 长期资本化比率（%） 32.68 24.97 12.85 30.24
EBITDA（亿元） 5.89 7.10 7.51 -
2015~2017年和2018年前三季度公司经营性业务利
EBITDA 利息倍数（X） 3.69 4.91 6.45 -
润分别为4.13亿元、4.80亿元、5.74亿元和3.39亿元，
总债务/EBITDA（X） 4.85 3.84 2.82 -
公司经营性业务利润具有持续性且对公司利润总 经营活动净现金流量
-6.23 -1.41 -1.57 -14.90
额贡献较大，当期经营性业务利润对利润总额的贡 （亿元）
经营活动净现金流/总
献率分别为91.53%、91.37%、100%和77.14%。 -0.22 -0.05 -0.07 -0.42
债务（X）*
总体来看，公司园区产业载体销售及租赁业务 经营活动净现金流利
-3.90 -0.98 -1.35 -10.97
息保障倍数（X）
发展良好，公司的营业收入规模呈现上升趋势；同 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
时，公司盈利能力较强并具有可持续性。 注：标*指标季度数据已年化
银行授信方面，根据公司提供的数据，截至
偿债能力
2018 年 9 月末，公司获得银行授信总额 146.66 亿
从债务规模来看，近年来公司的债务规模基本
元，尚未使用授信额度为 102.34 亿元，备用流动性
保持稳中有增的态势，2015~2017 年末和 2018 年 9
充裕。
14 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
或有负债方面，截至 2018 年 9 月末，公司无 货物仓储等业务。
对外担保，对内部仅有一笔对内担保，余额为 1.25 截至 2017 年末，公司资产总额 629.66 亿元，
亿元，即公司对子公司上海临港经济发展集团投资 所有者权益（含少数股东权益）220.57 亿元，资产
管理有限公司提供的借款担保。 负债率 64.97%。2017 年，公司实现营业总收入 75.61
受限资产方面，截至 2018 年 9 月末，公司共 亿元，净利润 13.73 亿元，经营活动净现金流量-1.43
有 21.99 亿元资产用于抵质押，其中包括抵押不动 亿元。
产资产 20.90 亿元、质押股权类资产 1.07 亿元和少 截至 2018 年 9 月末，公司资产总额 810.86 亿
量履约保证金。 元，所有者权益（含少数股东权益）235.40 亿元，
整体来看，近年来公司收入规模不断上升、盈 资产负债率 70.97%。2018 年 1~9 月，公司实现营
利能力较好，且随着公司利润总额的上升使得公司 业总收入 50.71 亿元，净利润 5.25 亿元，经营活动
偿债能力不断增强，整体的偿债风险较小。 净现金流量-41.19 亿元。
担保实力 业务运营
公司及其下属子公司承担着临港新区和漕河
上海临港经济发展（集团）有限公司（本节简
泾开发区等多个园区的基础设施及配套设施的投
称“临港集团”或“公司”）为本期债券提供无条件不
融资与建设、运营管理及招商引资等职能。目前，
可撤销的连带责任担保。
公司的营业收入主要来源于园区开发、园区物业租
担保主体概况 赁及服务业等。2015~2017 年临港集团分别实现营
临港集团于 2003 年 9 月成立，初始注册资本 业总收入 53.25 亿元、89.17 亿元和 75.61 亿元，其
为 30 亿元，全部为货币出资。后经多次增资扩股， 中，2015~2017 年临港集团实现园区开发收入 16.75
截至 2018 年 9 月末，公司注册资本达到 69.82 亿元。 亿元、43.73 亿元和 36.46 亿元，分别占主营业务收
公司第一大股东为上海市国资委，持股比例 入比重的 31.46%、49.07%和 48.34%；公司同期实
51.70%，为公司实际控制人。公司其余股东均为上 现园区物业租赁收入 11.72 亿元、16.49 亿元和 16.24
海市内国有企业。 亿元，分别占主营业务收入比重的 22.01%、18.51%
临港集团是上海市国资委下属的唯一一家以 和 21.53%；同期实现服务业收入 9.48 亿元、12.63
园区开发与经营和园区相关配套服务为主业的大 亿元和 16.59 亿元，分别占主营业务收入比重的
型国有企业。公司主要从事上海临港产业区和漕河 17.80%、14.17%和 22.00%。2018 年 1~9 月临港集
泾新兴技术开发区等园区的投资开发、建设、经营 团实现营业收入 50.71 亿元。
和管理；土地开发及管理；房地产开发经营；市政
基础设施开发投资、配套设施开发投资；物流服务；
表 13：公司近年来主营业务收入结构情况
单位：亿元、%
2015 年 2016 年 2017 年
项目名称
营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
园区开发 16.75 31.46 43.73 49.07 36.46 48.34
园区物业租赁 11.72 22.01 16.49 18.51 16.24 21.53
服务业 9.48 17.80 12.63 14.17 16.59 22.00
其他收入 15.30 28.73 16.26 18.25 6.13 8.13
合计 53.25 100.00 89.11 100.00 75.41 100.00
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
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园区开发和租赁业务 营结算中心、管理服务中心、研发设计中心”为定
公司作为临港产业区和漕河泾开发区的主要 位，入驻企业以研发、金融和投资行业为主；南桥
建设、投资和运营主体，园区开发和租赁业务是公 园区着力发展生物医药、设计创意、检验检测、电
司收入的重要来源。其中，临港产业区包括装备产 子商务、节能环保等五大产业。
业区、物流园区和临港奉贤分区，装备产业区、物 公司园区开发和租赁业务主要包括办公楼、厂
流园区主要由公司本部进行开发，临港奉贤分区主 房、仓库等的建设开发和销售出租。2015-2017 年
要由上海临港奉贤经济发展有限公司进行开发，漕 公司分别实现园区开发收入分别为 16.75 亿元、
河泾开发区由其子公司上海市漕河泾新兴技术开 43.73 亿元和 36.46 亿元，2015 年公司园区开发收
发区发展总公司（以下简称“漕总公司”）进行开发， 入较少一方面由于达到销售结转条件的物业数量
上海临港负责松江、浦江、康桥和南桥园区的开发。 下降；另一方面由于公司对收入结构进行了调整，
漕河泾开发区成立于 1984 年，规划面积 14.28 将更多的厂房、办公写字楼及商业等类型物业由出
平方公里，是国务院批准设立的国家级经济技术开 售转为出租；2016 年公司园区开发收入显著上升主
发区（1988 年）、国家级高新技术产业开发区（1991 要是漕总公司的住宅项目结转收入上升所致。
年）和国家级出口加工区（2003 年），也是国内唯 园区开发建设方面，2015~2017 年公司新开工
一一家同时享有经济技术和高新技术产业优惠政 面积分别为 61.74 万平方米、195.99 万平方米和
策的园区。漕河泾开发区已形成以电子信息为支柱 78.57 万平方米；同期的竣工面积分别为 83.00 万平
产业，新材料、生物医药、航空航天、汽车研发配 方米、96.66 万平方米和 72.55 万平方米。
套、环保新能源为五大重点产业，现代服务业为支 物业出租方面，2015~2017 年公司分别实现园
撑产业的“一五一”产业集群。 区物业租赁收入 11.72 亿元、16.49 亿元和 16.24 亿
临港产业区是上海市近 20 年以来规模最大的 元。目前，公司厂房和办公楼租赁项目主要包括浦
产业开发项目，是上海市委、市政府继浦东开发区 江园区的 F 地块工业厂房、汽车新兴技术研发产业
开放后做出的又一重大战略决策。作为国家级装备 化项目以及 A1 地块工业厂房项目一期、二期项目
产业基地、国家级航空产业基地、国家级保税物流 等；漕河泾开发区的新研大厦、国际商务中心、总
基地、中国（上海）自由贸易试验区，临港产业区 部园二期等办公楼项目及科技绿洲一、二期等厂房
于 2003 年启动建设，总面积约 247 平方公里，包 项目等。2017 年，公司实际出租面积为 183.03 万
括装备产业区、物流园区（包括洋山保税港陆域部 平方米，出租率为 81.28%。
分）、综合产业园区、三新园区以及临港奉贤分区 在建项目方面，截至 2017 年末，公司主要的
五大功能区，以及泥城、芦潮港、万祥、书院四个 在建园区开发项目包括 A0202 地块开发、集聚区二
生活配套服务与产业配套服务区。2017 年，临港产 期二和产城公司 H36-02 地块项目等，总投资 276.52
业区实现工业总产值约 1,749 亿元，较 2016 年增长 亿元，已投资 73.27 亿元，尚需投资 203.25 亿元，
24.7%；实现属地税收收入 375 亿元，较 2016 年增 未来存在一定资本支出压力。
长 25%。
上海临港下属 4 大园区，汇聚了各领域的产业
集群。松江园区集聚的企业以 3D 打印、大宗交易
平台、物联网和新能源等为主，也是全市唯一一家
以 3D 打印产业为特色的上海市“四新经济创新基
地”；浦江园区重点围绕“大科创”、“大健康”、“大
文化”、“大电商”、“大检测”等“5+X”的产业发展态
势进行产业布局；康桥园区以“企业地区总部、运
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表 14：截至 2017 年末公司园区开发主要在建项目情况
单位：亿元
项目名称 项目性质 计划总投资 已投资额 开工日期 预计完工日期
A0202 地块 科研楼 14.56 7.07 2016.9 2019
产城公司 H36-02 地块 科研楼 21.00 5.13 2016.12 2019.12
海宁科技绿洲标准厂房 2 期 厂房 4.02 0.45 2016.12 2018.12
集聚区二期二 办公楼 26.43 3.73 2016.3 2019.10
其他 - 210.51 56.89 - -
合计 - 276.52 73.27 - -
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
拟建项目方面，截至 2017 年末，公司拟建项 606 项目等，总投资 224.69 亿元，主要通过自有资
目包括生命健康产业园二期项目 B、南桥三期和 金和银行借款形式筹集项目建设所需资金。
表 15：截至 2017 年末公司园区开发主要拟建项目情况
单位：亿元
项目名称 项目性质 计划总投资 预计开工日期 预计完工日期
生命健康产业园二期项目 B 厂房 15.35 2019 -
南桥三期 办公楼 17.68 - 2020.12
606 项目 办公楼 42.77 2018.11 2023.8
其他 - 148.89 - -
合计 - 224.69 - -
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
总体来看，随着园区开发的不断深入、配套设 据计划向管委会申请基础设施项目建设资金，收到
施建设的不断完善以及整体运营管理经验的逐渐 时借计“银行存款”，贷计“专项应付款”；支付工程
积累，未来园区开发及租赁收入将逐渐成为公司收 款时，借计“存货”，贷记“银行存款”，同时“专项应
入最重要的来源。同时，由于临港下属多个产业园 付款”与存货对冲抵销。故该类代建项目没有盈利，
区仍处于建设阶段，公司的建设开发任务较重，在 也不纳入营业收入范围。
建及拟建项目投资规模较大，未来公司仍将面临一 2015 年公司代建资金返还额为 44.90 亿元，截
定资本支出压力。 至 2015 年末，政府基础设施代建投入已全部核销
基础设施建设业务 完毕，后续代建投入将根据政府实际拨付代建资金
公司行使为政府代建部分园区内基础设施建 额度确定。截至 2017 年末，公司专项应付款余额
设的职能，但未与当地政府签订 BT、代建协议。 为 10.53 亿元，其中基础设施代建款为 1.90 亿元。
资金来源方面，2015 年之前，由临港集团代垫项目 政府性债务清理后，公司不再承担为政府部门
投入资金，2015 年及以后，根据《临港地区专项发 代建基础设施的融资职能，所有受政府部门委托的
展资金使用管理办法》、《国务院关于加强地方政府 基础设施业务都由政府财政先行拨付资金，公司不
性债务管理的意见》等办法，临港集团申请临港基 再为该业务筹资或代垫资金，融资压力有所减轻。
金、偿债资金等专项资金后进行项目投入，不再垫 土地开发业务
付资金。2015 年以前，项目代建所发生的成本计入 公司主要负责临港产业区的土地一级开发，公
存货，待代建项目完工并正式移交后，由有关政府 司土地一级开发业务具有区域开发的特点，一般为
部门出具批复予以核销并根据核定金额取得项目 成片开发，按用地项目结转。业务模式方面，2015
核销款，收到的核销资金计入专项应付款并与存货 年以前，公司承担土地一级开发的投融资及建设管
对冲。单个项目正式移交后收到的项目核销款与存 理。公司通过上海临港新城土地储备中心（以下简
货平进平出，不产生差额。2015 年及以后，公司根 称“临港新城土储中心”）完成区内土地的征用（集
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体土地）或征收（国有土地），公司向临港新城土 善，公司服务业收入逐年递增，2015~2017 年，公
储中心支付土地征用相关费用，并进行土地整理。 司分别实现服务业收入 9.48 亿元、12.63 亿元和
土地整理完成后，由临港新城土储中心对外进行招 16.59 亿元。
拍挂，成功竞买入驻企业将土地出让金全额支付至 酒店板块，截至 2017 年末，公司旗下有 2 家
上海市国有土地出让收入专户，同时公司根据临港 酒店，分别为临港豪生大酒店和上海新园华美达广
地区管委会文件要求，就出让地块收入向临港管委 场酒店（以下简称“华美达酒店”）。临港豪生大酒
会申请土地出让金返还，土地出让金的 70%左右最 店位于临港产业区内，共有客房数 182 间，2017
终可返还至公司。2015 年以后，征地及一级开发等 年客房收入 1,131.15 万元，平均入住率 64.00%；
相关费用由临港产业区开发建设管理委员会拨付， 华美达酒店共有客房数 221 间，2017 年客房收入为
公司不再承担土地一级开发的投融资职能，仅负责 2,977.35 万元，平均入住率 82.00%。2018 年 1~9
土地整理，因而，2015 年起整理的土地出让后的土 月，临港豪生大酒店和华美达酒店的平均入住率分
地出让金收入不再返还至公司。 别达到 68%和 83%。
从 2015~2016 年公司所整理土地出让情况来 餐饮板块，截至 2017 年末，漕总公司下属酒
看，出让面积与具体年份的招商引资情况相关，出 店上海新园雅致酒店经营管理有限公司拥有“兴园
让价格上升较为迅速，2015~2016 年园区工业土地 坊”品牌餐厅数量 2 家。
平均出让价格分别为 37.91 万元/亩和 63.15 万元/ 物流板块，公司物流服务业务由公司三级子公
亩。2015~2016 年，公司分别确认土地开发收入 9.68 司上海临港产业区港口发展有限公司运营，服务范
亿元和 9.30 亿元。截至 2017 年末，公司土地累计 围包括为船舶提供码头设施、在港区内提供货物装
出让面积为 57,624.9 亩，累计收回土地出让返还收 卸服务、机械设备租赁、集装箱拆拼箱、修理和租
入 113.71 亿元，公司已开发待出让土地的开发成本 赁等业务。
通过地方政府债务置换平衡。 其他现代服务业收入主要包括为入驻企业提
表 16：2015~2016 年土地一级开发情况 供人力资源服务、会务服务以及停车场收费等所获
项目名称 2015 2016 得的收入。
土地一级开发面积（亩） 540.81 -
其他业务
实际对外出让土地面积（亩） 387.76 871.40
土地平均出让价格（万元/亩） 37.91 63.15 除上述业务外，公司还经营成品油销售业务、
资料来源：公司提供 绿化工程业务等。
公司以前年度从事土地一级开发业务形成的 成品油销售业务由公司三级子公司上海漕河
债务均被纳入存量政府债务范围，已分批于 2015 泾开发区能通实业有限公司（以下简称“能通实业
年至 2017 年由市财政置换完毕，以前年度所发生 公司”）经营。2015~2017 年，能通实业公司分别实
的土地一级开发业务损失也已得到全额弥补。公司 现成品油销售收入 2.41 亿元、2.24 亿元和 2.20 亿
在收到政府债务置换资金时，计入“专项应付款”， 元。
之后同时核销“存货”和“专项应付款”。 绿化工程业务主要由公司三级上海临港漕河
总体来看，自 2015 年起，公司将通过政府拨 泾生态环境建设有限公司和上海临港新兴产业城
付资金的形式开展土地整理工作，资金压力大幅下 经济发展有限公司负责具体运营。2015~2017 年，
降。 公司分别实现绿化工程收入 0.66 亿元、0.90 亿元和
服务业 0.99 亿元。
公司服务业主要包括餐饮、酒店、物流以及其 总体上看，公司其他业务收入规模较小，对营
他现代服务业等业务板块。服务业收入主要系园区 业总收入的贡献不大。
配套服务收入，随着园区配套设施建设的不断完
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财务分析 元 和 223.50 亿 元 ， 其 在 总 资 产 中 的 占 比 分 别 为
以下分析基于公司提供的众华会计师事务所 64.50%和35.50%。截至2017年末，流动资产主要由
（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 货币资金和存货构成，二者合计约占流动资产的
2015~2017 年审计报告和未经审计的 2018 年三季 85%。其中，货币资金为76.65亿元，主要由银行存
度报表。公司各年度财务报告均按照新会计准则编 款构成，其中受限资产3.13亿元；存货为267.59亿
制。 元，主要是由开发产品和开发成本构成，主要系在
资本结构 建的、未来用于租售的园区开发项目。
2015~2017 年和 2018 年 9 月末，公司资产总 非流动资产方面，截至2017年末，公司非流动
额分别为 552.46 亿元、547.38 亿元、629.66 亿元和 资产主要由长期股权投资和投资性房地产构成。
810.86 亿元，随着下属园区开发建设的不断推进， 2017年末，公司长期股权投资为50.92亿元，主要系
资产规模整体呈现上升趋势。2015~2017 年公司负 对联营企业和合营企业投资；投资性房地产为
债总额分别为 415.39 亿元、383.25 亿元、409.09 114.74亿元，主要为对外出租的办公楼和厂房，近
亿元和 575.46 亿元，其中政府债务清理工作的开展 年来其规模一直上升主要是项目不断完工结转所
使得公司 2016 年总负债规模呈下降状态，但是 致；固定资产为20.85亿元，主要系房屋及建筑物和
2017 年以来，随着项目建设的推进，公司对外债权 港务及库场设施。
融资不断增加，尤以 2018 年以来长期借款和应付 负债结构方面，截至 2017 年末公司负债以流
债券增加甚快。所有者权益方面，得益于纳入合并 动负债为主，流动负债和非流动负债分别为 235.57
范围的子公司增多以及利润积累，公司资本实力不 亿元和 173.53 亿元，其在总负债的比例分别为
断提升，2015~2017 年和 2018 年 9 月末，公司所 57.58%和 42.42%。流动负债方面，截至 2017 年末，
有者权益分别为 137.08 亿元、179.24 亿元、220.57 公司的流动负债为 235.57 亿元，主要由应付账款、
亿元和 235.40 亿元。 其他应付款和一年内到期非流动负债构成。其中，
财务杠杆方面，随着公司权益结构的改变，公 应付账款为 44.21 亿元，主要系应付工程款；公司
司近年来财务杠杆呈波动状态，2015~2017 年末和 的其他应付款为 49.34 亿元，系应付土地增值税清
2018 年 9 月末，公司资产负债率分别为 75.19%、 算准备金、保证金以及关联方借款等；一年内到期
68.30%、64.97%和 70.97%；同期的总资本化率分 非流动负债为 58.72 亿元，主要系一年内到期的长
别为 67.29%、55.33%、53.32%和 63.81%。 期借款。
图 5：2015～2018 年 9 月公司资本结构
非流动负债方面，2017年末，公司的非流动负
债为173.53亿元，主要由长期借款和应付债券构成。
其中，长期借款为135.56亿元，主要由抵押借款和
信用借款构成，其中信用借款占比最大，占长期借
款的54.61%；应付债券为21.09亿元，主要是公司
历年发行的企业债、公司债以及中期票据等，期限
为5年或7年。
表17：公司在未来三年到期债务情况
单位：亿元
到期时间 2018.10~12 2019 2020 2021
金额 30.71 82.70 91.51 92.90
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
资产结构方面，公司资产以流动资产为主， 注：2021 年到期债务暂未包括 3 亿美元海外债
2017年末，流动资产和非流动资产分别为406.46亿 债务期限结构方面，2015~2017 年和 2018 年 9
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月末，公司总债务分别为 282.01 亿元、222.02 亿元、 面临一定资本支出压力，债务规模或将进一步增
251.95 亿元和 415.13 亿元，2018 年以来公司长期 加。
借款和债券发行量较大，导致公司债务增幅较大， 盈利能力
同期的长短期债务比分别为 0.39、0.44、0.61 和 公司营业收入主要来自于园区开发、园区物业
0.24，公司债务期限结构较合理，短期偿债压力不 租赁和服务业等。2015~2017 年和 2018 年 1~9 月，
大。 公司分别实现营业收入 53.25 亿元、89.07 亿元、
图 6：2015~2018 年 9 月末公司债务结构情况
75.41 亿元和 50.53 亿元，其中，园区开发业务、物
业租赁业务和服务业系公司收入的主要构成部分，
此外，2015~2016 年公司分别实现土地开发收入
9.27 亿元和 9.31 亿元也是公司收入的重要补充部
分，从 2017 年开始，公司不再产生土地开发收入。
从毛利率来看，2015~2017 年公司园区开发毛
利率为 53.55%、55.20%和 52.35%；同期，物业租
赁毛利率分别为 75.09%、73.74%和 69.10%。公司
园区开发和园区物业租赁板块毛利率较高且相对
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
稳定，整体而言具有较强的盈利能力；公司服务业
总体来看，公司资产质量较好，变现能力较强，
毛利率相对较低，2015~2017 年，毛利率分别为
近年来受政府债务清理工作的推进和公司园区开
-1.05%、-0.39%和 4.47%。2015~2016 年，公司土
发进度的加快等因素的综合作用，公司债务规模有
地开发业务毛利率分别为 17.13%和 33.98%，临港
所波动，未来随着公司园区开发的不断推进，公司
产业区的土地出让价格受政府政策影响较大，故毛
利率波动较大。
表 18：2015~2017 年公司各业务板块收入和毛利率情况
单位：亿元、%
2015 年 2016 年 2017 年
项目名称
营业收入 毛利率 营业收入 毛利率 营业收入 毛利率
园区开发 16.75 53.55 43.73 55.20 36.46 52.35
园区物业租赁 11.72 75.09 16.49 73.74 16.24 69.10
服务业 9.48 -1.05 12.63 -0.39 16.59 4.47
土地开发 9.27 17.13 9.31 33.98 - -
土地租赁 0.13 53.85 0.06 0.00 - -
成品油销售 2.41 21.16 2.24 27.80 2.20 24.29
蒸汽销售 0.29 3.45 - - - -
绿化工程 0.66 -1.52 0.90 -4.44 0.99 -5.10
其他收入 0.90 71.11 0.78 41.03 0.67 10.08
主营业务合计 51.61 39.68 86.14 46.83 73.15 43.20
其他业务小计 1.64 60.37 2.93 68.01 2.27 45.74
合计 53.25 40.30 89.07 47.54 75.41 43.28
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20 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表 19：2015~2017 年和 2018 年 1~9 月公司期间费用分析 和投资收益2.49亿元构成。
单位：亿元 总体来看，公司主要板块的盈利能力较强，毛
项目 2015 2016 2017 2018.1~9 利率持续保持较高水平，公司投资收益和政府补助
销售费用 1.53 2.15 1.72 0.92
也为公司利润做出一定贡献，但是，期间费用水平
管理费用 6.19 7.49 8.97 5.96
较高，未来期间费用控制能力有待加强。
财务费用 5.43 6.66 6.78 7.01
三费合计 13.16 16.30 17.47 13.88 偿债能力
营业总收入 53.25 89.17 75.61 50.71 从债务规模来看，2015~2017 年和 2018 年 9
三费收入占比 24.72% 18.27% 23.11% 27.38%
月末，公司总债务分别为 282.01 亿元、222.02 亿元、
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
251.95 亿元和 415.13 亿元。2015~2017 年和 2018
期间费用方面，2015~2017 年和 2018 年 1~9
年 9 月末，公司的长期债务分别为 203.01 亿元、
月，公司期间费用分别为 13.16 亿元、16.30 亿元、
154.09 亿元、156.65 亿元和 335.27 亿元；同期，公
17.47 亿元和 13.88 亿元，近三年公司的期间费用不
司短期债务分别为 79.01 亿元、67.92 亿元、95.30
断 上 升 ， 同 期 的 三 费 收 入 比 分 别 为 18.16% 、
亿元和 79.86 亿元，长短期债务比为 0.39、0.44、
24.72%、18.27%和 23.11%，整体处于较高水平，
0.61 和 0.24，公司债务期限结构合理，短期偿债压
期间费用一定程度上吞噬了公司利润。期间费用
力较小。
中，以管理费用和财务费用为主，其中管理费用主
从获现能力看，2015~2017 年，公司 EBITDA
要是职工薪酬，财务费用受公司债务规模影响较
分别为 16.90 亿元、24.78 亿元和 32.15 亿元，整体
大。2018 年前三季度，公司期间费用总和为 13.88
呈上升态势。2015~2017 年公司总债务/EBITDA 为
亿元，三费收入比为 27.38%，仍处于较高的水平，
16.68 倍、8.96 倍和 7.84 倍，EBITDA 对债务本金
构成方面，依然主要由财务费用和管理费用构成，
的保障程度有所上升；同期的 EBITDA 利息保障倍
主要跟公司债务规模相关和公司多元化业务相关。
数分别为 0.96 倍、2.16 倍和 2.56 倍，EBITDA 对
图 7：2015~2018 年 9 月临港集团利润总额构成
债务利息的保障倍数上升。整体看，EBITDA 对债
务本息的覆盖能力趋强。
2015~2017 年和 2018 年前三季度公司经营活
动净现金流分别是 32.99 亿元、38.94 亿元、-1.43
亿元和-41.19 亿元，其中 2015 年经营活动产生现
金净流入主要是由于公司当年收到较多政府置换
资金所致；2016 年经营活动净流入增加主要是公司
当年收回前期项目销售款所致；2017 年和 2018 年，
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
公司下属园区开发进度加快，现金流一直呈现净流
利润总额方面，2015~2017年公司利润总额分
出状态。
别为7.30亿元、12.08亿元和18.43亿元，主要由经营
性业务利润、投资收益和政府补助构成。2015~2017
年公司经营性业务利润分别为4.35亿元、6.53亿元
和10.27亿元，处于持续增长状态。投资收益方面，
2015~2017年，公司投资收益分别为1.15亿元、3.74
亿元和3.45亿元，系股权投资收益和投资理财收益。
2015~2017年公司获得政府补贴分别为2.62亿元、
2.37亿元和2.67亿元。2018年前三季度，公司利润
总额为10.50亿元，主要由经营性业务利润6.84亿元
21 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表20：2015~2018年9月公司偿债能力指标
2015 2016 2017 2018.9
资产负债率（%） 75.19 68.30 64.97 70.97
长期资本化比率（%） 59.69 46.23 41.53 58.75
EBITDA（亿元） 16.90 24.82 32.15 -
EBITDA 利息倍数（X） 0.96 2.16 2.56 -
总债务/EBITDA（X） 16.68 8.94 7.84 -
经营活动净现金流量
32.99 38.94 -1.43 -41.19
（亿元）
经营活动净现金流/
0.12 0.18 -0.01 -0.13
总债务（X）*
经营活动净现金流利息
1.88 3.39 -0.11 -
保障倍数（X）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
注：标*指标季度数据已年化
银行授信方面，截至 2018 年 9 月末，公司获
得银行授信总额 1,469.69 亿元，尚未使用授信额度
为 1,142.64 亿元。
或有负债方面，截至 2018 年 9 月末，公司对
外担保余额为 16.29 亿元，主要担保对象涉及国企
和民营企业，但是对外担保余额占净资产比例为
6.92%，水平较低，临港集团面临的或有负债压力
不大。
受限资产方面，截至 2017 年末，公司受限资
产账面价值合计 91.42 亿元，占总资产的 14.52%。
受限资产包括价值 12.23 亿元的货币资金、股权等
质押资产以及价值 77.86 亿元的存货、房产和土地
使用权等抵押资产等。
整体来看，近年来公司盈利能力较强，加上政
府对公司的有力支持，使得公司具备较好的发展潜
力，但随着园区开发的推进，公司未来资本支出压
力仍然较大，债务规模或将进一步上升，偿债压力
较大。
结 论
综上，中诚信证评评定上海临港控股股份有限
+
公司主体信用级别为 AA ，评级展望为稳定；评定
“上海临港控股股份有限公司 2019 年面向合格投资
者公开发行公司债券（第一期）”信用级别为 AAA。
22 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
关于上海临港控股股份有限公司
2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报
告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者
本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及
本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期
和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后
两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关
注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用
级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时
启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站
（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交
易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况
进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
23 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附一：上海临港控股股份有限公司股权结构图（截至 2018 年 9 月末）
24 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附二：上海临港控股股份有限公司组织架构图（截至 2018 年 9 月末）
25 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附三：上海临港控股股份有限公司主要财务数据及指标
财务数据（单位：万元） 2015 2016 2017 2018.9
货币资金 93,164.14 121,002.44 183,795.53 268,579.01
应收账款净额 29,123.47 16,465.81 27,286.29 41,083.72
存货净额 513,226.89 598,249.50 683,780.27 772,094.53
流动资产 731,287.40 806,752.45 974,487.25 1,149,949.47
长期投资 61,654.02 65,674.16 85,153.64 139,803.16
固定资产合计 173,944.42 181,599.17 226,581.04 236,594.82
总资产 976,606.55 1,073,012.63 1,311,716.01 1,553,619.50
短期债务 63,382.03 97,354.00 101,560.00 132,763.72
长期债务 222,082.31 174,843.00 110,242.00 342,215.54
总债务（短期债务＋长期债务） 285,464.33 272,197.00 211,802.00 474,979.26
总负债 519,218.90 547,515.53 564,148.42 764,147.01
所有者权益（含少数股东权益） 457,387.65 525,497.10 747,567.59 789,472.49
营业总收入 160,488.57 179,905.07 207,231.52 129,963.07
三费前利润 67,508.98 78,398.94 86,699.07 56,850.81
投资收益 2,752.86 3,466.43 -1,204.24 8,767.66
净利润 33,960.79 38,868.20 41,101.62 32,541.19
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 58,892.05 70,976.24 75,071.94 -
经营活动产生现金净流量 -62,284.23 -14,136.61 -15,736.37 -149,036.78
投资活动产生现金净流量 -104,614.21 45,147.65 -25,744.60 -27,258.39
筹资活动产生现金净流量 143,456.36 -3,496.63 104,273.09 261,196.56
现金及现金等价物净增加额 -23,442.08 27,514.42 62,792.11 84,901.40
财务指标 2015 2016 2017 2018.9
营业毛利率（%） 52.64 56.87 54.03 57.44
所有者权益收益率（%）* 7.42 7.40 5.50 5.50
EBITDA/营业总收入（%） 36.70 39.45 36.23 -
速动比率（X） 0.74 0.57 0.65 0.92
经营活动净现金/总债务（X）* -0.22 -0.05 -0.07 -0.42
经营活动净现金/短期债务（X）* -0.98 -0.15 -0.15 -1.50
经营活动净现金/利息支出（X） -3.90 -0.98 -1.35 -10.97
EBITDA 利息倍数（X） 3.69 4.91 6.45 -
总债务/EBITDA（X） 4.85 3.84 2.82 -
资产负债率（%） 53.17 51.03 43.01 49.18
总债务/总资本（%） 38.43 34.12 22.08 37.56
长期资本化比率（%） 32.68 24.97 12.85 30.24
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、带*的三季报指标经过年化处理。
26 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附四：上海临港经济发展（集团）有限公司主要财务数据及指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2015 2016 2017 2018.9
货币资金 984,425.12 722,811.33 766,473.11 2,138,384.23
应收账款净额 87,779.34 94,170.83 49,494.10 137,802.82
存货净额 2,887,223.38 2,379,496.94 2,675,865.34 2,972,163.28
流动资产 4,331,143.62 3,730,914.56 4,061,625.53 5,663,773.38
长期投资 347,247.72 580,256.04 610,193.28 703,194.99
固定资产合计 790,629.29 1,177,544.81 1,390,493.82 1,518,099.51
总资产 5,524,631.15 5,654,135.69 6,296,606.06 8,108,594.93
短期债务 790,051.55 679,216.97 952,963.74 798,603.26
长期债务 2,030,097.30 1,540,944.21 1,566,496.37 3,352,744.84
总债务（短期债务＋长期债务） 2,820,148.85 2,220,161.18 2,519,460.11 4,151,348.10
总负债 4,153,880.34 3,861,729.33 4,090,934.88 5,754,573.77
所有者权益（含少数股东权益） 1,370,750.81 1,792,406.36 2,205,671.18 2,354,021.16
营业总收入 532,503.08 891,734.26 756,096.76 507,064.16
三费前利润 175,159.55 228,258.23 277,446.78 207,279.14
投资收益 11,536.98 37,396.19 34,486.18 24,937.06
净利润 36,094.65 85,139.08 137,324.41 52,516.18
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 169,046.73 247,755.45 321,473.06 -
经营活动产生现金净流量 329,908.74 389,421.76 -14,295.72 -411,922.90
投资活动产生现金净流量 233,011.56 -328,309.98 -370,324.23 48,221.25
筹资活动产生现金净流量 -203,889.66 -323,825.38 422,125.36 1,741,003.37
现金及现金等价物净增加额 359,050.35 -262,706.07 37,499.76 1,377,958.51
财务指标 2015 2016 2017 2018.9
营业毛利率（%） 40.31 47.51 43.42 44.24
所有者权益收益率（%）* 2.63 4.75 6.23 2.97
EBITDA/营业总收入（%） 31.75 27.82 42.52 -
速动比率（X） 0.83 0.65 0.59 1.22
经营活动净现金/总债务（X）* 0.12 0.18 -0.01 -0.13
经营活动净现金/短期债务（X）* 0.42 0.57 -0.02 -0.69
经营活动净现金/利息支出（X） 1.88 3.39 -0.11 -
EBITDA 利息倍数（X） 0.96 2.16 2.56 -
总债务/EBITDA（X） 16.68 8.94 7.84 -
资产负债率（%） 75.19 68.30 64.97 70.97
总债务/总资本（%） 67.29 55.33 53.32 63.81
长期资本化比率（%） 59.69 46.23 41.53 58.75
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、带*的三季报指标经过年化处理。
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附五：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他一年内到期的付息债务
长期债务＝长期借款+应付债券+其他长期付息债务
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
EBIT 率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/销售收入
所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
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附六：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
评级展望的含义
内容 含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期
内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 基本不能保证偿还债券
C 不能偿还债券
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
29 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
短期债券信用评级等级符号及定义
等级 含义
A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
A-2 还本付息能力较强，安全性较高。
A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息能力较低，有一定的违约风险。
C 还本付息能力很低，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
30 上海临港控股股份有限公司
2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告