2022 年年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2022 年年度报告
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2022 年年度报告
董事长致辞
2022 年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色的社
会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年。
公司坚定履行国有企业的使命和责任，统一思想、攻坚克难，统筹推
进改革发展，加大投资力度，追赶建设进度，谋求转型提升，在打赢
疫情防控战役的同时，保持稳健经营，为浦东新区经济的平稳增长做
出了积极贡献，在服务浦东建设社会主义现代化引领区的大局中，朝
着打造“具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商”的战略目标迈进
了坚实一步。
这一年，我们助力打赢“大上海保卫战”，凸显国企责任担当。
一方面,贯彻市、区统一部署，日以继夜建设运营方舱、坚守在建工
地和在营物业的第一线。另一方面,积极践行社会责任，响应国家要
求，为符合条件的承租客户减免租金约 4.61 亿元，帮助客户坚定信
心、克服困难。
这一年，我们加快建设“金色中环发展带”，践行人民城市理念。
坚持专业管理、保质量、促发展，在参与“金色中环”发展的全过程，
践行“高水平规划、高品质建设、高品质运营”理念，参与并推动前
滩国际商务区实现“十年基本建成”目标，推进张江“科学之门”西
塔等一批项目结构封顶。
这一年，我们响应新政，启动新一轮转型发展。积极响应中国证
监会关于房地产并购重组与股权融资新政，推动优质资产注入上市
公司，提升可持续发展能力，更深度地参与陆家嘴金融城东扩及前滩
国际商务区的开发建设与运营。
2023 年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，公司要
围绕浦东开发开放 33 周年、引领区文件出台 2 周年、中国（上海）
自由贸易试验区成立 10 周年等主要节点，继续抓好主责主业，坚持
品质引领、高效运营，做优区域开发、金融服务板块，持续提升竞争
力、创新力、影响力和抗风险能力，为更好地回报股东而不懈努力。
董事长：徐而进
二〇二三年三月
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公司区域开发业务项目简介
办公物业
办公物业是公司的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资
产稳定增值的关键，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。
目前长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积约 191 万平方米，主要位于上海
陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建
筑品质和完善的物业服务。截至 2022 年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）
的平均出租率约为 85%，平均租金 8.15 元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼的平均出
租率约为 60%，平均租金 3.45 元/平方米/天。
地上建筑面积 总建筑面积 权益 竣工
主要在营甲级写字楼
（平方米） （平方米） 比例 年代
星展银行大厦 46,942 68,139 100% 2009
钻石大厦 40,008 48,438 55% 2009
陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.50% 2000
陆家嘴金融信息楼 5,039 9,080 100% 2010
陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55% 2011
陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55% 2011
陆家嘴世纪金融广场 324,031 435,603 100% 2014
慧聚大厦（原上海纽约大学大厦） 48,736 57,663 55% 2014
世纪大都会 125,105 194,589 55% 2015
天津陆家嘴金融广场 189,471 268,553 100% 2017
陆家嘴金融广场 47,833 136,848 100% 2017
陆家嘴富汇大厦 43,085 62,779 100% 2017
陆家嘴金控广场 63,824 86,501 55% 2018
前滩东方广场 I 期 39,045 74,624 60% 2019
陆家嘴滨江中心 81,790 94,532 100% 2019
前滩中心 162,017 189,447 60% 2020
合计 1,350,812 1,911,143 - -
权益总面积 - 1,570,492 - -
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地上建筑 总建筑
权益 竣工
主要在营高品质研发楼 面积 面积
比例 年代
（平方米） （平方米）
软件园 1 号楼 14,317 14,317 100% 1994
软件园 2 号楼 23,783 23,783 100% 1994
软件园 4 号楼 8,148 10,194 100% 1996
软件园 5 号楼 1,393 1,393 100% 1996
软件园 7 号楼 12,232 17,810 55% 2007
软件园 8 号楼 29,545 32,664 100% 2007
软件园 9 号楼 40,758 47,864 100% 2008
软件园 10 号楼 24,290 28,124 100% 2009
陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼） 70,620 89,325 100% 2012
软件园 12 号楼 10,905 11,595 100% 2012
陆家嘴金融服务广场二期（软件园 13 号楼） 24,739 28,107 100% 2017
软件园 E 楼 3,210 9,810 55% 2010
陆家嘴 981 大楼 12,120 12,120 100% 2010
合计 276,060 327,106 - -
权益总面积 - 314,677 - -
地上建筑面积 总建筑面积 权益 竣工年代
主要在建项目
（平方米） （平方米） 比例 （拟）
张江中区 74-01 地块（办公部分） 27,605 42,281 60% 2024
前滩 54-01 地块（办公部分） 16,312 23,883 70% 2024
川沙 C04-13/14 地块（办公部分） 30,132 52,302 100% 2023
川沙 C06-01/02 地块（办公部分） 53,730 94,352 100% 2024
张江中区 57-01 地块超高层办公楼 174,578 240,488 60% 2024
张江中区 56-01 地块（办公部分） 69,547 113,479 60% 2024
竹园 2-16-1 地块 43,113 59,538 55% 2023
潍坊社区 497-02 地块（办公部分） 31,543 46,878 55% 2024
合计 446,560 673,201 - -
权益总面积 - 459,649 - -
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商业物业
公司商业物业目前主要包括上海陆家嘴 L+MALL、天津陆家嘴 L+MALL、陆家嘴 96
广场、陆家嘴 1885、陆家嘴金融城配套商业设施等，其定位和设计各有特色，均位于
所属商圈的核心地段。
截至 2022 年末，商业物业总建筑面积约 47 万平方米，其中成熟商业（运营一年
及以上）：上海陆家嘴 L+MALL 年末出租率为 92%，平均租金 10.68 元/平方米/天；天
津陆家嘴 L+MALL 年末出租率为 73%，平均租金 2.79 元/平方米/天；陆家嘴 96 广场、
陆家嘴 1885、花木陆悦坊年末出租率分别为 86%、99%、52%，平均租金分别为 9.53 元
/平方米/天、9.21 元/平方米/天和 7.53 元/平方米/天。此外，金杨陆悦坊于 2022 年
12 月开业，年末出租率为 56%，平均租金 3.65 元/平方米/天。
地上建筑面积 总建筑面积 权益
主要在营商业物业 竣工年代
（平方米） （平方米） 比例
陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55% 2008
陆家嘴 1885 7,177 14,268 100% 2008
陆家嘴金融城配套商业设施 10,139 10,139 100% 2012
上海陆家嘴 L+MALL 120,249 187,526 100% 2017
天津陆家嘴 L+MALL 100,394 151,652 100% 2017
花木陆悦坊 10,335 14,996 100% 2019
金杨陆悦坊 11,834 11,834 100% 2022
合计 289,130 456,610 - -
权益总面积 - 426,822 - -
地上建筑面积 总建筑面积 权益 竣工年代
主要在建项目
（平方米） （平方米） 比例 （拟）
张江中区 73-02 地块 43,227 79,970 60% 2024
张江中区 74-01 地块（商业部分） 39,725 60,843 60% 2024
张江中区 75-02 地块（商业部分） 5,081 9,067 60% 2024
川沙 C04-13/14 地块（商业部分） 30,255 52,515 100% 2023
川沙 C06-01/02 地块（商业部分） 9,482 16,650 100% 2024
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地上建筑面积 总建筑面积 权益 竣工年代
主要在建项目
（平方米） （平方米） 比例 （拟）
张江中区 57-01 地块（商业部分） 19,630 27,041 60% 2024
张江中区 56-01 地块（商业部分） 7,530 12,287 60% 2024
潍坊社区 497-02 地块（商业部分） 6,234 9,265 55% 2024
合计 161,164 267,638 - -
权益总面积 - 187,786 - -
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酒店物业
公司有四家在营酒店，其中，东怡大酒店配备 209 间房间，2022 年 GOP 率为 6.39%，
平均出租率为 70.85%；陆家嘴明城酒店配备 221 间房间，2022 年 GOP 率为 28.56%，
平均出租率为 98.17%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2022 年 GOP 率为-13.29%，
平均出租率为 38.87%；上海前滩香格里拉酒店配备 585 间房间，2022 年 GOP 率为 5.2%，
平均出租率为 27.4%。
地上建筑面积 总建筑面积 权益
在营酒店 竣工年代
（平方米） （平方米） 比例
东怡大酒店 18,406 29,185 100% 2009
天津陆家嘴万怡酒店 46,462 71,524 100% 2017
陆家嘴明城酒店 17,884 19,635 100% 2018
前滩香格里拉酒店 60,450 74,578 60% 2021
合计 143,202 194,922 - -
权益总面积 - 165,091 - -
地上建筑面积 总建筑面积 权益 竣工年代
在建酒店
（平方米） （平方米） 比例 （拟）
张江中区 56-01 地块
61,204 99,866 60% 2024
（酒店部分）
合计 61,204 99,866 - -
权益总面积 - 59,920 - -
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2022 年年度报告
会展物业
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有
限公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上
海新国际博览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面
积达 10 万平方米。
2022 年 3 月，上海新国际博览中心被紧急征用建设临时医治点。现场团队克服重
重困难，坚持以大局为重，践行企业社会责任，积极配合政府部门做好新国博方舱全
周期服务保障工作，为打赢大上海保卫战贡献了力量。
目前，上海新国际博览中心已恢复原有场馆的会展功能，各展馆已具备展览复展
的各项条件。上海新国际博览中心已积极为 2023 年展会重启、提供安全稳定的办展
环境做好了准备。
权益
地上建筑面积 总建筑面积
在营项目 竣工年代
（平方米） （平方米）
比例
上海新国际博览中心 386,774 386,774 50% 2011
合计 386,774 386,774 - -
权益总面积 - 193,387 - -
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2022 年年度报告
住宅物业
2022 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 69.42 亿元，主要来自于前滩
东方悦澜、天津海上花苑二期等项目。在售项目的整体去化率约为 100%。
地上建筑面积 总建筑面积 权益 备案价格区间 竣工
主要销售项目
（平方米） （平方米） 比例 （元/平方米） 年代
前滩东方悦澜
102,632-
（前滩 54-01 地块住宅， 51,316 81,124 70% 2024
128,736
不包括租赁住宅部分）
41,808-
天津海上花苑二期 103,929 141,854 100% 2020
48,370
合计 155,245 222,978 - -
竣工项目（待入市） 可租赁面积（平方米） 权益比例 竣工年代
川沙悦庭 13,455 100% 2022
合计 13,455 -
地上建筑面积 总建筑面积
在建项目 权益比例 拟竣工年代
（平方米） （平方米）
张江中区 75-02 地块
66,960 119,483 60% 2024
租赁住宅项目
前滩 54-01 地块
64,392 94,276 70% 2024
（住宅及租赁部分）
潍坊社区 497-02 地块
4,337 6,446 55% 2024
（住宅部分）
川沙 C06-03 地块 135,359 196,074 100% 2026
合计 271,048 416,279 -
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土地储备
区域 土地面积（平方米）
上海地区 226,298
小陆家嘴区域内 45,183
世纪大道两侧 175,815
竹园商贸区 5,300
苏州地区 362,167
合计 588,465
*特别说明：公司分别于 2022 年 4 月 14 日、2022 年 7 月 26 日及 2023 年 1 月 14
日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）和公司指定信息披露媒体发布了《风险
提示公告》（公告编号：临 2022-017）、《风险提示进展公告》（公告编号：临 2022-
029）及《控股子公司相关风险事项进展公告》（公告编号：临 2023-004），披露了
公司合并报表范围内的控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司名下部分土地存在
污染事宜。
目前，苏州绿岸已暂停相关开发、建设、销售工作，并已对上述污染地块实施了
严格管理。
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2022 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、
准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的
审计报告。
四、 公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）
丁瑜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以 2022 年末总股本 4,034,197,440 股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金红
利人民币 1.35 元（含税），共计分配现金红利人民币 544,616,654.40 元。上述利润
分配预案尚待公司股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
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2022 年年度报告
十、 重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与
分析”下“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
目录
第一节 释义 ................................................................................................................. 14
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 15
第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 20
第四节 公司治理 ......................................................................................................... 58
第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 78
第六节 重要事项 ......................................................................................................... 81
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 109
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 113
第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 114
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 127
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
并盖章的会计报表。
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正
备查文件目录
本。
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正
本及公告的原稿。
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2022 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日
陆家嘴、陆家嘴股份、本 指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司、公司、上市公司
陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司
联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司
陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司
爱建证券 指 爱建证券有限责任公司
陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司
陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司
苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司
前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司
前绣实业 指 上海前绣实业有限公司
东翌置业 指 上海东翌置业有限公司
东袤置业 指 上海东袤置业有限公司
新辰投资 指 上海陆家嘴新辰投资股份有限公司
新辰临壹 指 上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司
陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司
佳章置业 指 上海佳章置业有限公司
申万置业 指 上海申万置业有限公司
新国博 指 上海新国际博览中心有限公司
富都世界 指 上海富都世界发展有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
海通证券 指 海通证券股份有限公司
锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务所
普华永道会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《上市规则》 指 《上海证券交易所股票上市规则》
土地批租 指 土地使用权转让
元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone
Development Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 徐而进
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 胡秉文
联系地址 中国上海浦东东育路227弄6号前 中国上海浦东东育路227弄6号
滩世贸中心（二期）D栋21楼 前滩世贸中心（二期）D栋21楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号
公司注册地址的历史变更情况 -
公司办公地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（
二期）D栋18-21楼
公司办公地址的邮政编码 200126
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券
日报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心
（二期）D栋21楼
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2022 年年度报告
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663
B股 上海证券交易所 陆家B股 900932
六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 上海市浦东新区东育路 588 号前滩中心 42 楼
（境内）
签字会计师姓名 陈玲、曹志斌
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2022年 2021年 同期增减 2020年
(%)
营业收入 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75 -15.21 14,474,727,209.98
归属于上市公司
1,084,739,736.76 4,310,873,801.84 -74.84 4,011,930,172.77
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
875,087,887.27 3,705,589,524.75 -76.38 3,835,742,555.84
常性损益的净利
润
经营活动产生的
-539,026,302.25 3,714,767,531.66 -114.51 -702,444,458.31
现金流量净额
本期末比上
2022年末 2021年末 年同期末 2020年末
增减（%）
归属于上市公司
21,527,394,700.22 22,573,247,321.04 -4.63 20,264,490,290.24
股东的净资产
总资产 125,696,707,418.87 120,895,887,034.73 3.97 101,354,354,265.44
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2022年 2021年 2020年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.2689 1.0686 -74.84 0.9945
稀释每股收益（元／股） 0.2689 1.0686 -74.84 0.9945
扣除非经常性损益后的基本
0.2169 0.9185 -76.38 0.9508
每股收益（元／股）
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2022 年年度报告
本期比上年同期增减
主要财务指标 2022年 2021年 2020年
(%)
加权平均净资产收益率（%） 4.92 20.45 减少15.53个百分点 21.24
扣除非经常性损益后的加权
3.97 17.58 减少13.61个百分点 20.31
平均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期内，经济环境严峻复杂，受房地产行业调整、证券市场波动、信托业转
型等诸多因素影响，公司业绩面临较大挑战，区域开发经营业务和金融业务收入、
毛利率同比下降，联营、合营企业投资收益不同程度下滑。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,701,514,862.70 2,400,574,915.52 1,666,665,957.07 4,993,546,717.89
归属于上市
公司股东的 654,882,600.91 483,276,687.40 28,999,737.36 -82,419,288.91
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 645,501,925.56 438,180,364.84 -7,538,983.46 -201,055,419.67
性损益后的
净利润
经营活动产
生 的 现 金 流 -3,481,030,286.32 2,049,709,095.38 -4,789,427,939.37 5,681,722,828.06
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用） 2021 年金额 2020 年金额
非流动资产处置损益 该项目主要为本期处置
投资性房地产扣除相关
主营业务税金及附加后
36,834,742.10 产生收益 3,678.76 万 45,480,343.03 35,540,258.50
元以及处置其他非流动
资产产生收益 4.72 万
元。
计入当期损益的政府 该项目主要为公司及子
补助，但与公司正常 公司收到的金融业扶持
经营业务密切相关， 基金 7,517.15 万元，政
符合国家政策规定、 府 扶 持 基 金 1,403.06
103,188,241.37 125,166,434.85 137,979,354.43
按照一定标准定额或 万元，进项税加计抵扣
定量持续享受的政府 减免税款 997.5 万元及
补助除外 稳岗补贴等其他 401.11
万元。
除同公司正常经营业
务相关的有效套期保
值业务外，持有交易
性金融资产、衍生金 该项目主要为非金融业
融资产、交易性金融 务其他非流动金融资产
负债、衍生金融负债 处置收益 4,110.78 万
产生的公允价值变动 74,175,619.52 元、公允价值变动收益 55,310,046.73 16,165,364.86
损益，以及处置交易 1,075.23 万元及持有理
性金融资产、衍生金 财产品的投资收益
融资产、交易性金融 2,231.55 万元。
负债、衍生金融负债
和其他债权投资取得
的投资收益
对外委托贷款取得的 该项目主要为本公司和
损益 子公司收到的对新辰投
11,143,654.38 资以及前绣实业的股东 8,898,657.01 7,817,783.05
贷款利息收入人民币
1,114.37 万元。
除上述各项之外的其 该项目主要为本公司计
他营业外收入和支出 入营业外收入的赔偿
金、和解金收入等共计
23,871,780.54 5,529.76 万元，以及计 600,028,496.62 75,994,390.03
入营业外支出的罚款及
赔偿支出、捐赠支出等
共计 3,142.58 万元。
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2022 年年度报告
其他符合非经常性损 该项目主要为长期股权
益定义的损益项目 投资收益处置收益
7,520.66 万元及合营企
75,038,037.56 业本期取得控制权后原 - -
持有股权按公允价值重
新计量的损失 16.86 万
元。
减：所得税影响额 86,811,143.23 - 208,363,474.97 68,011,738.47
少数股东权益影
27,789,082.75 - 21,236,226.18 29,297,795.47
响额（税后）
合计 209,651,849.49 605,284,277.09 176,187,616.93
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定
义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明
原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 3,384,276,681.77 8,134,683,432.94 4,750,406,751.17 263,506,555.80
其他非流动金融资产 3,003,462,068.72 1,417,716,844.61 -1,585,745,224.11 74,044,069.89
合计 6,387,738,750.49 9,552,400,277.55 3,164,661,527.06 337,550,625.69
十二、 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2022 年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色社会主义现代化国家、
向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年。尽管面临着错综复杂的宏观环境的挑
战，但在董事会的领导下，我们以党的二十大精神为指引，牢牢把握做优做强做大国
有资本和国有企业的使命担当，紧紧围绕引领区建设这一重大战略使命，聚焦核心主
业，深耕区域开发，做强金融服务，把握“稳中求进”的工作基调，推动公司高质量
发展。
二、报告期内公司所处行业情况
区域开发板块方面，按照“十四五”规划纲领，2022 年，上海继续深化“五个中
心”建设，办公楼租赁活跃度渐渐复苏，租金止跌企稳。行业需求方面，基金、银行、
保险等头部金融企业依然是上海办公楼需求的基石力量，而人工智能、大数据及高精
尖制造等科技企业的快速发展也正逐渐改变传统办公楼的租户结构。未来，上海办公
楼将有多个优质板块的优质项目入市，浦东“金色中环发展带”的副中心与潜力地区
也将逐步交付投用，新兴板块联动效应逐渐成型，促使在沪企业选址向进一步多元化
发展。在“房住不炒”的总基调下，11 月，信贷、债券、股权融资组合政策相继落地，
为房地产业稳健发展提供积极支撑。上海一方面持续强化房地产金融监管，深化房价
地价联动机制，坚持租购并举，加快发展租赁住房，另一方面采取多项措施促进房地
产市场平稳健康发展。
金融服务板块方面，随着国内国际双循环新发展格局有效形成，2022 年，继续坚
持稳中求进工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，强调健全金融机构
治理，促进资本市场健康发展，围绕服务实体经济的宗旨，进一步降低实体经济融资
成本。同时，强调防范化解重大风险，抓好风险处置工作，强化金融领域反垄断工作，
从严监管信托行业融资业务，助推证券行业纵深改革，促进寿险行业回归保障本源，
不断推进金融市场高质量发展和风险防范并驾齐驱。
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2022 年年度报告
三、报告期内公司从事的业务情况
2022 年，公司继续以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，构建
“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。在浦东“五大倍增行动”的引领下，公
司深度参与新兴区域的发展。以“金色中环发展带”为中心，公司积极推进所参与的
前滩、张江科学城和川沙新市镇项目的开发建设。随着张江“科学之门”西塔这一标
志性项目的外框整体结构封顶，公司在“金色中环发展带”的建设继续向纵深挺进，
为助力浦东完成“现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成，现代化治理全面
实现”的发展目标而不懈努力。
同时，公司继续聚焦主业发展，整合资源，提升核心资产价值。坚持“高水平规
划、高品质建设、高效率运营”的理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化
管理能力，提升可持续发展能力。公司致力成为“现代服务业综合运营商”，打造“陆
家嘴”品牌价值。
一方面，公司优化商业地产租赁业务，做精做强长期持有的核心资产运营，打造
楼宇经济新高地，积极推进并研究住宅产品的销售和部分办公楼宇的转让，以实现资
产的有序流动。另一方面，公司持续加强对金融服务板块的管控，立足“一优一特一
重整”，推进实施持牌机构差异化管理，积极防范与化解风险，推动地产与金融业务
协同，促进金融板块稳定、健康发展。
综上，公司的经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或转让住
宅及零星物业。在做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，积极落实
“区域开发+金融服务”双轮驱动战略，实现公司股东利益最大化的目标。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域
内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学
城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年
的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
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2022 年年度报告
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之
初约 15 万平方米增长至 2022 年的 290 万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家
嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为
公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司将继续积极参与浦东各新兴区域的发
展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”
为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，
增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年市场实践，公司已经形成了一支专
业化的稳定团队。公司在原有办公、商业、住宅和酒店专业化营销管理团队的基础上，
以提升产业招商为目的，于 2022 年成立“产业园招商中心”。各营销团队有针对性
地制定作战策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能
级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战
略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化
激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎
根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的
陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质
的管理服务，持续提升公司项目服务能力。陆家嘴物业聚焦服务城市发展战略，全力
做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，提升陆家嘴金字招牌的
知名度和美誉度，并于 2022 年正式通过亚太质量组织评审，获得 2022 年“全球卓越
绩效奖”（最优级）。
（三）持续发展的历史机遇。作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，公司正处于
一个充满机遇的发展时期。在控股股东的大力支持下，公司成功进军前滩国际商务区
和张江科学城核心区，区域标志性建筑的开发建设全面推进并已实现部分建成。随着
前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，标志着前滩的开发运营进入了全新阶
段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩
国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的
最佳选址之一。
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2022 年年度报告
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于 2017 年完成了陆金发 100%股权
的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产
+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推
进，公司正成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续
提升。公司受托承接的集团在前滩、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全
力推进。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治
理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他
相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，
防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司
其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监
事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护
广大投资者和公司的利益。
五、报告期内主要经营情况
2022 年，公司董事会进一步加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持
市场化运作，发挥专业能力，科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责
清晰，有效维护公司及股东利益。全年，公司共召开 8 次董事会（含临时董事会），
召开 11 次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
（一）2022 年度经营工作回顾
1、2022 年度营业收入 117.62 亿元，其中：房地产业务收入 100.42 亿元，金融
业务收入 17.20 亿元。
2、2022 年度房地产业务成本 63.20 亿元，金融业务成本及管理费用 5.93 亿元。
3、2022 年度的项目开发投资支出 44.70 亿元。
4、2022 年度实现归属上市公司股东的净利润 10.85 亿元。
（二）2022 年经营工作分析
1、经营收入分析
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2022 年年度报告
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计 35.77 亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2022 年度租赁流入 30.44 亿
元，比 2021 年度减少 1.91 亿元，同比减少 6%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积 191 万平方米。截至 2022
年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为 85%，平均租金 8.15
元/平方米/天。天津甲级写字楼的出租率为 60%，平均租金 3.45 元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以
及陆家嘴 981 大楼。截至 2022 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积超过 32 万平
方米，出租率达到 90%，平均租金 6.05 元/平方米/天。
商业物业。2022 年度租赁流入 2.44 亿元，比 2021 年度减少 2.1 亿元，同比减少
46%。
商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆悦坊（含花木及金杨）、陆
家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个陆家嘴 L+MALL。截至 2022 年末，
商业物业总建筑面积 47 万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率
情况为：陆家嘴 96 广场出租率为 86%；陆家嘴 1885 出租率为 99%；上海陆家嘴 L+MALL
出租率为 92%；天津陆家嘴 L+MALL 出租率为 73%；花木陆悦坊出租率为 52%。
公司办公物业及商业物业租赁流入减少，系积极履行国有企业服务区域经济发展
的主体责任，严格落实《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租
金实施细则的通知》（沪国资委规[2022]1 号）等文件精神，为符合条件的小微企业
和个体工商户减免了租金，彰显国企担当。
酒店物业。2022 年全年营业收入为 2.51 亿元，比 2021 年增长 1.41 亿元，同比
增长 128%。
公司酒店物业包括：上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天
津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备 209 间房间，2022 年 GOP 率为 6.39%，平
均出租率为 70.85%；陆家嘴明城酒店配备 221 间房间，2022 年 GOP 率为 28.56%，平
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2022 年年度报告
均出租率为 98.17%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2022 年 GOP 率为-13.29%，
平均出租率为 38.87%。上海前滩香格里拉酒店配备 585 间房间，2022 年 GOP 率为 5.2%，
平均出租率为 27.4%。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 4.12 亿元。
公司持股 50%股权的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2022 年度租赁收入为 3.41 亿元。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2022 年度无展览收入。
富都世界。2022 年度租赁收入为 0.71 亿元，较 2021 年度的 0.91 亿元减少 21.98%。
（2）房产销售收入
2022 年度，公司实现房产销售现金流入合计 69.42 亿元。
收入主要来自于前滩东方悦澜、天津海上花苑二期等项目。2022 年度累计住宅物
业合同销售面积 7.10 万平方米，同比减少 10%；合同销售金额 68.79 亿元，同比上升
40%；在售项目的整体去化率为 100%。
（3）物业管理及服务性收入
合并报表范围内，2022 年度，公司实现 19.09 亿元物业管理收入，较 2021 年度
的 18.66 亿元增加 2.30%。
合并报表范围外，前绣实业 2022 年度实现物业管理收入 1.02 亿元。新国博 2022
年度实现 1.94 亿元的服务性收入和补贴收入，较 2021 年度的 2.71 亿元减少 28.41%。
富都世界 2022 年度实现物业管理收入 0.39 亿元，较 2021 年度的 0.43 亿元减少 9.30%。
（4）金融服务收入。
2022 年度金融业务实现收入 17.20 亿元，占公司营业收入总额的 14.62%。
2、项目投资分析
新开发项目 1 个，总建筑面积 19.61 万平方米，为川沙 C06-03 地块。
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2022 年年度报告
竣工项目 2 个，总建筑面积 18.79 万平方米，为川沙 C04-12 地块、苏州 8 号地
块。
续建项目 10 个，总建筑面积 129.67 万平方米，为张江中区 73-02 地块、张江中
区 74-01 地块、张江中区 75-02 地块、张江中区 57-01 地块超高层办公楼、张江中区
56-01 地块、前滩 54-01 地块、川沙 C04-13/14 地块、川沙 C06-01/02 地块、竹园 2-
16-1 地块、潍坊社区 497-02 地块。
3、有息负债现状
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分
组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2022 年
末余额为 587.97 亿元，占 2022 年末公司总资产的 46.78%，较上年末的 506.15 亿增
加 16.17%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为 186.08 亿元，长期贷款
为 94.80 亿元，中期票据为 123 亿元，应付债券（公司债）为 55 亿元，资产支持证
券(CMBS)为 129.09 亿元。
4、经营业绩影响分析
公司 2022 年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中：
长期持有物业出租毛利率为 70.72%；房地产销售毛利率为 25.04%；金融业务利润率
为 65.54%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
（1）税金支出：公司 2022 年度共缴纳税金 32.88 亿元，较 2021 年度减少 24.46%，
占营业收入 117.62 亿元的 27.95%。
（2）投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2022 年度摊销投资性房地产 7.73
亿元。
（3）现金分红支出：2022 年，公司向股东派发 2021 年度现金红利共计 21.58 亿
元（含税），现金分红占 2021 年度归属于母公司净利润的 50.07%。
（4）员工薪酬支出：2022 年度合并报表范围员工总数 6069 人，人数同比增加
7%，薪酬支出总额为 12.44 亿元，人均 22 万元。
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2022 年年度报告
（二）2023 年度经营工作计划
2023 年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承
上启下的关键一年。公司要牢牢把握服务国家和城市发展战略的坐标定位，把力量和
智慧凝聚到党的二十大确定的目标任务上来，紧密围绕董事会目标要求，助力浦东开
创经济高质量发展崭新局面。
1、安全有序建管并重，区域开发勇挑重担
2023 年，公司将继续参与并助力引领区建设向更深层次推进。充分发挥专业团队
在区域开发方面的优势，聚焦张江科学城核心区建设，确保各项目按计划推进，助力
其成为科技力量的集聚地。竹园 2-16-1 项目要保证顺利竣工交付；川沙 C04-13/14 地
块商业项目要完成竣工，C06-03 住宅要完成结构封顶。同时，集团委托的各项目也必
须按计划保质保量推进，确保受托承接的洋泾项目、荣成昌邑项目以及前滩、御桥等
新兴区域得以高质量开发，以全新的地标展示浦东的新形象。2023 年，公司拟竣工项
目 2 个，总建筑面积 18 万平方米；续建项目 9 个，总建筑面积 132 万平方米。
作为集团系统区域开发、建设的实施平台，公司将继续努力提升项目运营和管理
能力，完善区域开发全系列产品标准，努力成为一家具有卓越竞争力的大型现代服务
业综合运营商。
公司将继续聚焦业务统筹，夯实区域发展基础，持续推进以降低成本、提高效益
为方向的预算管理，加强成本管控能力；将继续拓展融资渠道，积极为公司筹措未来
经营发展所需资金，同时探求更优的融资方案，降低融资成本；将积极推进 ERP 系统
的 II 期工程，探索并落实线上营销工作管理系统，为业务纵深发展提供系统支持，
进一步提升客户满意度。
2、招商运维双管齐下，携手进步共创价值
为实现浦东新区“稳步推动经济高质量发展迈上新台阶”的目标，公司将全力打
造国际化一流营商环境，着力招商引资，发挥产业聚集效应，优化资源配置和管理服
务，多方位夯实招商稳商工作，与客户共同发展，展示引领表率。
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2022 年年度报告
办公楼宇营销方面，将通过营销资源共享机制，提升内生动力和外延拓展。要采
取高效有力的措施，加速陆家嘴区域项目运营和去化存量。张江科学城核心区项目要
充分发挥张江科学城功能效益，联动前滩国际商务区，挖掘浦东核心领域科技总部类
企业的成长潜力，率先针对“科学之门”西塔等项目的运营进行产业链客户的对接与
商谈。要加强与行业赛道企业的协作联动，精准招商，推动即将入市的川沙企业中心
成为区域活力高地。在新的一年中，公司将继续研究探索创新城市中心/副中心开发
过程中各类资源集约化利用的举措和实现途径，通过资产合理配置为公司持续发展积
累动力。
商业零售发展方面，面对众多存量商业的竞争，要引领区域消费升级，提升用户
的体验。张江、川沙在建商业项目需要引入更多主力品牌，加强品质管理和推广亮点。
根据公司商业战略规划，做好上海 L+MALL 局部区域的调整和品牌升级，以“L+MALL
系列”、“九六广场系列”、“陆悦系列”三条品牌线为抓手，强化公司商业发展格
局，持续推进在营商业的客流量和效益，提高品质管理和服务水平，助力上海开展国
际消费中心城市培育建设。
物业管理服务方面，将“一切为了客户”的理念融入公司企业文化，不断加强服
务保障能力和提升服务品质。推进 3+3 智慧物业系统覆盖，实现全方位数字化管理，
提高现场工作效率和服务成果。继续服务好第六届进博会，努力成为商办及会展物业
管理领域最可信赖、最受尊敬的引领者。
3、盘活资产优化结构，严控风险持续发展
有序推进公司重大资产重组。紧紧围绕落实高质量发展要求，通过公司重大资产
重组，深度参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营。一方面做优
做强公司主业，打造“陆家嘴”标杆品牌，另一方面提高公司持有的优质资产规模和
比重，提升公司可持续发展能力。
持续做好内控管理。以服务公司战略为核心，以业务为导向，推进合规管理体系、
风险管理体系建设，提升公司全员合规意识和合规管理水平。强化计划管理，加强风
险排查，完善投资管理流程，有效加强内控，为公司稳健发展夯实根基。
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2022 年年度报告
坚持“一优一特一重整”战略。督促各持牌机构贯彻金融板块国资国企改革措施，
推进未来投资方向研究，持续推进陆家嘴信托业务转型升级，打造陆家嘴国泰人寿业
务特色，提升爱建证券风险管理能力与经营效率。加强金融板块各持牌机构间的交流,
推动客户、产品和资源整合，提高资金端和资产端协同效率，探索金融板块与地产板
块的业务协同。
2023 年，公司将以党的二十大报告中对国资国企改革发展作出的重大部署为根本
遵循，把握新时代脉搏，以发展为第一要务，勇于担当，敢于创新，为浦东打造引领
区，为上海建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市贡献力量。
2023 年公司经营工作收入计划如下：预计现金流入 263.46 亿元，流出 382.98 亿
元。其中房地产业务总流入 126.46 亿元，总流出 248.73 亿元；金融业务流入 129 亿
元，流出 128.25 亿元。利润坚持稳中有升，并按公司《2023-2025 年度股东回报规
划》，积极回报股东。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
科目 变动比例
本期数 上年同期数
（%）
营业收入 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75 -15.21
营业成本 6,913,379,941.01 4,130,404,343.84 67.38
销售费用 171,078,240.03 173,402,325.10 -1.34
管理费用 415,924,653.42 389,604,516.08 6.76
财务费用 1,411,900,839.63 1,093,453,723.50 29.12
经营活动产生的现金流量净额 -539,026,302.25 3,714,767,531.66 -114.51
投资活动产生的现金流量净额 -8,847,058,701.78 -5,578,295,442.81 -
筹资活动产生的现金流量净额 -210,515,220.55 11,138,626,490.49 -101.89
营业成本变动原因说明：营业成本增加主要是由于新项目和存量项目成本差异较大所
致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年度公司竞得川沙 C06-03 地块土地，
导致公司购买商品及劳务支付的现金增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是公司本年度偿还关联方款项所致。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
收入和成本分析具体详见下表。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产销售 4,343,799,217.49 3,255,996,137.68 25.04 -12.60 254.65 减少 56.49 个百分点
房地产租赁 3,062,939,607.95 896,754,213.25 70.72 -11.30 7.16 减少 5.05 个百分点
物业管理 1,908,944,151.56 1,696,365,865.94 11.14 2.32 3.09 减少 0.66 个百分点
酒店业 286,465,020.18 371,144,889.22 -29.56 127.68 227.01 减少 39.35 个百分点
投资性房地 77,917,515.02 32,821,838.87 57.88 -3.22 21.53
减少 8.58 个百分点
产转让
金融业收入 1,720,472,968.97 592,872,455.17 65.54 -41.49 14.88 减少 16.91 个百分点
其他 361,763,972.01 67,424,540.88 81.36 -17.14 -8.21 减少 1.82 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
上海 10,416,756,610.38 6,215,290,108.56 40.33 -14.31 85.48 减少 32.10 个百分点
天津 1,345,545,842.80 698,089,832.45 48.12 -21.60 -10.44 减少 6.46 个百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元 币种：人民币
分行业情况
成本构 本期 上年同 本期金 情况
分行业 本期金额 上年同期金额
成项目 占总 期占总 额较上 说明
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成本 成本比 年同期
比例 例(%) 变动比
(%) 例(%)
房地产 房地产 存量项目与新项
3,255,996,137.68 47.10 918,098,628.88 22.23 254.65
销售 销售 目成本差异
房地产 房地产
896,754,213.25 12.97 836,816,843.47 20.26 7.16
租赁 租赁
物业管 物业管
1,696,365,865.94 24.54 1,645,467,648.83 39.84 3.09
理 理
2021 年底前滩香
格里拉酒店投入
酒店业 酒店业 371,144,889.22 5.37 113,495,061.42 2.75 227.01 运营，由于其处
于开业期成本较
高
投资性 投资性
房地产 房地产 32,821,838.87 0.47 27,006,971.67 0.65 21.53
转让 转让
金融业 金融业
592,872,455.17 8.58 516,065,903.91 12.49 14.88
收入 收入
其他 其他 67,424,540.88 0.98 73,453,285.66 1.78 -8.21
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 64,560.79 万元，占年度销售总额 5.49%，前五名客户销售额
中关联方销售额 30,625.18 万元，占年度销售总额 2.60%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的
或严重依赖于少数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 355,558.8 万元，占年度采购总额 31.53%；其中前五名供
应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
不适用
3. 费用
□适用 √不适用
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元 币种：人民币
本期 上期
期末 期末 本期期末
数占 数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资 上期期末数 总资 期期末变 情况说明
产的 产的 动比例
比例 比例 （%）
（%） （%）
报告期末货币
货币资金 3,725,092,681.01 2.96 13,352,516,789.35 11.04 -72.10 资 金 减 少 所
致。
主要是公司购
买非保本浮动
交易性金融资
8,134,683,432.94 6.47 3,384,276,681.77 2.80 140.37 收益理财产品
产
以及信托计划
增加所致。
其他应收款 215,180,615.46 0.17 385,858,299.38 0.32 -44.23 主要是信托业
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2022 年年度报告
保障基金代垫
款收回所致。
子公司陆家嘴
信托纳入合并
一年内到期的
4,305,660,033.26 3.43 96,000,000.00 0.08 4,385.06 范围的信托计
非流动资产
划规模增加所
致。
子公司陆家嘴
信托纳入合并
其他流动资产 1,989,283,711.91 1.58 5,387,063,591.22 4.46 -63.07 范围的信托计
划期限结构发
生变化所致。
子公司陆家嘴
信托纳入合并
发放贷款和垫
2,779,316,316.38 2.21 1,769,865,653.20 1.46 57.04 范围的信托计
款
划规模增加所
致。
子公司陆家嘴
信托纳入合并
债权投资 5,977,987,785.67 4.76 1,264,675,780.53 1.05 372.69 范围的信托计
划规模增加所
致。
主要是子公司
陆家嘴信托交
其他非流动金
1,443,677,140.31 1.15 3,030,907,947.36 2.51 -52.37 易性金融资产
融资产
期限结构变化
所致。
子公司预收售
合同负债 5,904,777,815.19 4.70 4,004,595,815.13 3.31 47.45 房款增加所
致。
主要是公司及
其控股子公司
应交税费 2,278,304,296.31 1.81 3,434,824,533.63 2.84 -33.67 支 付 了 2021
年度预提的应
交税费所致。
主要是偿还应
其他应付款 7,921,860,205.32 6.30 11,714,507,981.94 9.69 -32.38 付关联方款项
所致。
主要是公司归
其他流动负债 1,444,467,611.26 1.15 5,114,565,606.06 4.23 -71.76 还超短期融资
券所致。
主要是公司新
应付债券 25,195,155,000.00 20.04 17,339,000,000.00 14.34 45.31 发行中期票
据、公司债和
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2022 年年度报告
资产支持证券
（CMBS）所致。
其他说明
不适用
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
于 2022 年 12 月 31 日，公司货币资金中使用权受限货币资金为 78,397,887.44
元。
于 2022 年 12 月 31 日，公司以所持子公司陆金发 42.8%之股权账面价值人民币
5,944,864,819.34 元质押取得借款；以本公司所持子公司申万置业 100%之股权账面
价值 2,698,019,364.97 元质押取得借款。
于 2022 年 12 月 31 日，公司以账面价值合计为 3,127,609,766.73 元的前滩中心
25-02 地块项目抵押取得借款；以账面价值为 1,077,416,355.80 元的川沙新市镇城
南社区 C06-01/02 项目抵押取得借款；以账面价值为 5,710,714,320.32 元的张江 57-
01 地块项目抵押取得借款；以账面价值为 3,649,221,029.33 元的张江 73-02、74-01
地块项目抵押取得借款；以账面价值为 4,390,701,299.95 元的张江 56-01 地块项目
抵押取得借款；以账面价值为 1,738,321,520.23 元的张江 75-02 地块项目抵押取得
借款；以账面价值为 1,568,932,516.32 元的川沙新市镇城南社区 C04-13/14 项目抵
押取得借款。
于 2022 年 12 月 31 日，本公司以账面价值为 995,417,311.98 元的世纪金融广场
1 号楼作为抵押发行海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场 1 期资产支持专项计划；
于 2022 年 12 月 31 日，本公司以账面价值为 500,984,599.46 元的陆家嘴世纪金融广
场 6 号楼、7 号楼及地下空间作为抵押，以账面价值为 1,157,132.16 元的陆家嘴世纪
金融广场 6 号楼、7 号楼及地下空间应收租赁款作为质押发行海通-陆家嘴股份-陆家
嘴世纪金融广场 2 期资产支持专项计划；于 2022 年 12 月 31 日，本公司以账面价值
为 627,862,987.90 元的陆家嘴世纪金融广场 2 号楼作为抵押，以账面价值为
3,149,962.92 元的陆家嘴世纪金融广场 2 号楼应收租赁款作为质押发行海通-陆家嘴
股份-陆家嘴世纪金融广场 3 期资产支持专项计划。于 2022 年 12 月 31 日，本公司以
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账面价值为 645,046,501.06 元的陆家嘴世纪金融广场 3 号楼作为抵押，发行海通-陆
家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场 4 期资产支持专项计划。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
业务类别 营业收入 营业成本 营业利润 净利润
房地产业务 1,004,182.95 632,050.74 103,104.35 70,172.97
金融业务 172,047.30 59,287.25 95,633.15 75,919.23
合计 1,176,230.25 691,337.99 198,737.50 146,092.20
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土 一级土地整 合作开发项目涉
持有待开发土地 规划计容建筑 是/否涉及合 合作开发项目
序号 地的面积(平 理面积(平 及的面积(平方
的区域 面积(平方米) 作开发项目 的权益占比(%)
方米) 方米) 米)
1 上海陆家嘴金融 226,298 226,298 686,207 是 5,300 55%
贸易区区域内
2 苏州地区 362,167 - 550,696 是 362,167 95%
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项
项目用 项目规划
目/新 总建筑面 在建建筑 已竣工面
经营业 地面积 计容建筑 报告期实
序号 地区 项目 开工项 积(平方 面积(平 积(平方 总投资额
态 (平方 面积(平 际投资额
目/竣 米) 方米) 米)
米) 方米)
工项目
1 张江科学城 张江中区 73-02 地块 商业 续建 12,312 43,092 79,970 79,970 - 103,935 28,442
商业、
2 张江科学城 张江中区 74-01 地块 续建 13,245 66,225 103,124 103,124 - 114,829 28,216
办公
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住宅
（租
3 张江科学城 张江中区 75-02 地块 赁）、 续建 20,649 84,662 153,672 153,672 - 159,980 32,014
配套、
商业
住宅、
前滩
4 前滩 54-01 地块 办公、 续建 25,782 85,855 127,840 121,983 5,857 112,541 22,079
国际商务区
教育
5 川沙新市镇 川沙 C04-12 地块 住宅 竣工 33,054 66,109 98,617 - 98,617 79,903 10,387
商业、
6 川沙新市镇 川沙 C04-13/14 地块 续建 28,352 56,706 116,116 116,116 - 109,383 22,286
办公
商业、
7 川沙新市镇 川沙 C06-01/02 地块 续建 27,643 55,286 111,002 111,002 - 104,022 24,237
办公
8 川沙新市镇 川沙 C06-03 地块 住宅 新开工 63,675 127,351 196,074 196,074 164,156 17,636
张江中区 57-01 地块 商业、
9 张江科学城 续建 17,252 189,772 267,530 267,530 - 388,497 85,504
超高层办公楼 办公
商业、
10 张江科学城 张江中区 56-01 地块 续建 26,541 127,397 213,345 213,345 - 312,160 66,581
办公
陆家嘴
11 竹园 2-16-1 地块 办公 续建 8,404 42,310 59,538 59,538 - 89,855 26,628
金融贸易区
陆家嘴 潍坊社区 497-02 地 办公、
12 续建 9,143 43,339 64,565 64,565 - 91,385 8,943
金融贸易区 块 住宅
商业、
13 苏州 苏州 8 号地块 竣工 46,671 56,005 89,315 - 89,315 81,591 10,686
办公
14 苏州 苏州 12 号地块 住宅 停工 107,213 225,148 312,948 312,948 - 231,075 10,194
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2022 年年度报告
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预
可供出售面 结转面积(平 结转收入金 报告期末待结转
序号 地区 项目 经营业态 售）面积
积(平方米) 方米) 额 面积(平方米)
(平方米)
1 上海 东和公寓 住宅 71,409 71,254 3,762 33,582 826
2 上海 锦绣观澜一期 住宅 32,236 32,236 32,236 100,842 -
3 上海 锦绣观澜二期 住宅 17,175 17,175 17,175 189,266 -
4 上海 前滩东方悦澜 住宅 51,316 51,217 - - 51,217
5 天津 海上花苑二期 住宅 106,557 106,557 31,035 111,789 2,821
报告期内，公司共计实现销售金额 69.42 亿元，销售面积 7.10 万平方米，实现结转收入金额 43.55 亿元，结转面积 8.42 万平
方米，报告期末待结转面积 5.49 万平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序 出租房地产的建 出租房地产的 权益比例 是否采用公允 租金收入/房地
地区 项目 经营业态
号 筑面积(平方米) 租金收入 （%） 价值计量模式 产公允价值(%)
1 上海 星展银行大厦 甲级写字楼 68,139 14,627 100 否 -
2 上海 钻石大厦 甲级写字楼 48,438 8,862 55 否 -
3 上海 陆家嘴商务广场 甲级写字楼 98,532 7,660 77.5 否 -
4 上海 陆家嘴基金大厦 甲级写字楼 42,325 6,799 55 否 -
5 上海 陆家嘴投资大厦 甲级写字楼 43,490 6,128 55 否 -
6 上海 陆家嘴世纪金融广场 甲级写字楼 435,603 61,398 100 否 -
7 上海 慧聚大厦（原上海 甲级写字楼 57,663 5,592 55 否 -
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纽约大学大厦）
8 上海 世纪大都会 甲级写字楼 194,589 33,779 55 否 -
9 天津 天津陆家嘴金融广场 甲级写字楼 268,553 10,048 100 否 -
10 上海 陆家嘴金融广场 甲级写字楼 136,848 17,716 100 否 -
11 上海 陆家嘴富汇大厦 甲级写字楼 62,779 17,210 100 否 -
12 上海 陆家嘴金控广场 甲级写字楼 86,501 25,661 55 否 -
13 上海 前滩东方广场 I 期 甲级写字楼 74,624 5,279 60 否 -
14 上海 陆家嘴滨江中心 甲级写字楼 94,532 4,791 100 否 -
15 上海 前滩中心 甲级写字楼 189,447 31,480 60 否 -
16 上海 软件园 1 号楼 高品质研发楼 14,317 2,004 100 否 -
17 上海 软件园 2 号楼 高品质研发楼 23,783 2,994 100 否 -
18 上海 软件园 4 号楼 高品质研发楼 10,194 1,107 100 否 -
19 上海 软件园 5 号楼 高品质研发楼 1,393 114 100 否 -
20 上海 软件园 7 号楼 高品质研发楼 17,810 3,168 55 否 -
21 上海 软件园 8 号楼 高品质研发楼 32,664 4,800 100 否 -
22 上海 软件园 9 号楼 高品质研发楼 47,864 6,434 100 否 -
23 上海 软件园 10 号楼 高品质研发楼 28,124 4,125 100 否 -
24 上海 陆家嘴金融服务广场 高品质研发楼 89,325 11,258 100 否 -
25 上海 软件园 12 号楼 高品质研发楼 11,595 1,874 100 否 -
陆家嘴金融服务广场
26 上海 高品质研发楼 28,107 4,924 100 否 -
二期
27 上海 软件园 E 楼 高品质研发楼 9,810 366 55 否 -
28 上海 陆家嘴金融航运大厦 高品质研发楼 12,120 1,741 100 否 -
29 上海 陆家嘴 96 广场 商业 66,195 5,895 55 否 -
30 上海 陆家嘴 1885 商业 14,268 1,470 100 否 -
陆家嘴金融城配套商
31 上海 商业 10,139 2,601 100 否 -
业设施
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2022 年年度报告
32 上海 陆家嘴公馆商铺 商业 3,434 367 100 否 -
33 上海 东和公寓商铺 商业 4,591 389 100 否 -
34 上海 花木陆悦坊 商业 14,996 705 100 否 -
35 上海 金杨陆悦坊 商业 11,834 123 100
36 天津 惠灵顿小街 商业 4,145 113 100 否 -
37 上海 上海陆家嘴 L+MALL 商业 187,526 10,506 100 否 -
38 天津 天津陆家嘴 L+MALL 商业 151,652 2,955 100 否 -
39 上海 金色阳光 养老服务设施 17,589 1,000 100 否 -
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
5,879,680.41 3.7338 75,603.11
6. 其他说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
报告期内投资额 170,000
投资额增减变动数 -730,809
上年同期投资额 900,809
投资额增减幅度 -81.13%
股份公司占
主要被投资公 被投资公司
主要经营活动 备注
司情况 权益的比例
（%）
资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券
信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金
或者基金管理公司的发起人从事投资基金业 注册资本由 900,000
务；经营企业资产的重组、并购及项目融资、 万元增至 1,040,000
公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院 万元，方式为未分配
陆家嘴国际 有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨
利润转增为注册资
信托有限公 询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务； 71.61%
以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方
本，各股东方持股比
司
式运用固有财产；以固有财产为他人提供担 例保持不变。
保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银监 报告期内，本事项已
会批准的其他业务（银监会批复有效期限以许 完成工商变更登记。
可证为准）（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动。）
注册资本由 157,000
房地产开发经营；建设工程设计；建设工程施
工。(依法须经批准的项目，经相关部门批准 万元增至 327,000 万
后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部 元，方式为现金增资。
上海佳川置业 门批准文件或许可证件为准)一般项目：货物 报告期内，公司按持
100%
有限公司 进出口；技术进出口；物业管理；停车场服 股比例出资 170,000
务；园林绿化工程施工；非居住房地产租赁； 万元，本事项已完成
住房租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营
实缴及工商变更登
业执照依法自主开展经营活动）
记。
注册资本由 100 万元
增至 500 万元，方式
资产管理，物业管理，停车场（库）经营。
上海佳纪资产 为现金增资。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方 100%
管理有限公司 报告期内，本事项尚
可开展经营活动）
未完成实缴及工商变
更登记。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值变动损
资产类别 期初数 本期购买金额 本期出售/赎回金额 期末数
益
债券 1,597,840,213.08 -61,466,490.85 688,283,861.54 -1,120,018,080.47 1,104,639,503.30
基金 210,904,310.55 4,014,512.41 425,847,129.74 -177,008,914.41 463,757,038.29
股票 199,936,103.85 -63,761,234.55 8,389,297.65 -33,536,803.35 111,027,363.60
理财产品 - 178,589.14 9,200,000,000.00 -6,250,000,000.00 2,950,178,589.14
信托计划 2,215,648,223.19 2,192,462.39 3,042,950,970.54 -1,862,094,760.97 3,398,696,895.15
股权投资 1,738,654,164.69 -368,856,422.17 850,448,443.00 -1,195,562,863.00 1,024,683,322.52
其他 424,755,735.13 -43,643,015.04 118,304,845.46 - 499,417,565.55
合计 6,387,738,750.49 -531,341,598.67 14,334,224,547.93 -10,638,221,422.20 9,552,400,277.55
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2022 年年度报告
证券投资情况
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4. 期内重大资产重组整合的具体进展情况
√适用 □不适用
公司拟以发行股份方式购买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑
房地产开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟以支付现金方式
购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股
权、上海企荣投资有限公司 100%股权，同时拟向不超过 35 名符合条件的特定对象发
行股份募集配套资金。
2022 年 12 月 15 日，公司召开第九届董事会 2022 年第四次临时会议、第九届监
事会 2022 年第一次临时会议，审议通过了《关于公司发行股份及支付现金购买资产
并募集配套资金暨关联交易方案的议案》《关于<上海陆家嘴金融贸易区开发股份有
限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案>及其摘要的议
案》等与本次交易相关的议案，具体内容详见公司于 2022 年 12 月 16 日披露的相关
公告。
独立董事意见
独立董事就公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事宜
发表了事前认可意见及独立意见，具体内容详见公司于 2022 年 12 月 16 日披露的《独
立董事关于公司发行股份及支付现金购买资产并募集资金暨关联交易相关事项的事
前独立意见及独立意见》等相关公告。
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
子公司名称 注册资本 经营范围 总资产（万元） 净资产（万元） 营业收入（万 营业利润（万 净利润（万
（万元） 元） 元） 元）
陆家嘴国际信 1,040,000.00 本外币业务范围如下:资金信托;动产信 1,992,246.63 1,239,428.35 161,163.78 110,996.35 83,157.70
托有限公司 托;不动产信托;有价证券信托;其他财
产或财产权信托;作为投资基金或者基
金管理公司的发起人从事投资基金业
务;经营企业资产的重组、并购及项目融
资、公司理财、财务顾问等业务;受托经
营国务院有关部门批准的证券承销业
务;办理居间、咨询、资信调查等业务;
代保管及保管箱业务;以存放同业、拆放
同业、贷款、租赁、投资方式运用固有
财产;以固有财产为他人提供担保;从事
同业拆借;法律法规规定或中国银监会
批准的其他业务(银监会批复 有效期限
以许可证为准).(依法须经批准的项目,
经相关部门批准后方可开展经营活动)。
上海陆家嘴金 800,000.00 金融产业、工业、商业、城市基础设施 1,317,179.06 1,027,706.63 -6,949.26 -5,912.34 2,237.64
融发展有限公 等项目的投资、管理，投资咨询，企业
司 收购、兼并（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
上海陆家嘴金 52,732.82 从事区内基础设施建设,房地产经营;区 1,003,213.82 880,880.92 95,745.66 70,250.30 53,508.81
融贸易区联合 内项目投资,兴办国家政策允许企业;工
发展有限公司 程承包及为投资者咨询服务;代理区内
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2022 年年度报告
自用和自产商品进出口以及仓储、运输
业务.【依法须经批准的项目,经相关部
门批准后方可开展经营活动】
上 海 前 滩 实 400,000.00 许可项目:房地产开发经营;建设工程施 883,221.85 560,635.34 43,351.92 -6,102.89 -5,536.39
业发展有限公 工。(依法须经批准的项目,经相关部门
司 批准后方可开展经营活动,具体经营项
目以相关部门批准文件或许可证件为
准)一般项目:以自有资金从事投资活
动;自有资金投资的资产管理服务;物业
管理;建筑材料销售;园林绿化工程施
工;社会经济咨询服务;非居住房地产租
赁;住房租赁。(除依法须经批准的项目
外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
天津陆津房地 240,000.00 房地产开发、经营、房屋租赁;物业管理; 590,436.84 445,380.35 132,011.99 26,944.48 15,634.49
产开发有限公 酒店管理;市政基础设施的开发建设;纺
司 织品、鞋帽服装、日用百货、机电设备、
五金制品、数码产品、文教用品、玩具
(不含仿真枪)、体育器材、首饰、钟表、
箱包、眼镜(隐形眼镜除外)、汽车装饰
用品、乐器、家居用品、化妆品、家用电
器用品、计算机(除计算机信息系统安全
专用产品)、影像器材、通讯器材、一类
医疗器材、烟的零售;音响设备租赁;预
包装食品批发兼零售;广告业务;商业企
业管理咨询;展览展示服务;国内贸易代
理服务;包装服务;电子设备租赁(不含
特种设备);场地租赁;金银制品零售;珠
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2022 年年度报告
宝首饰销售。(依法须经批准的项目,经
相关部门批准后方可开展经营活动)
爱建证券有限 140,000.00 证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、 429,102.39 159,241.64 17,838.06 -9,450.87 -9,476.11
责任公司 证券投资活动有关的财务顾问；证券承
销与保荐；证券自营；证券资产管理；
证券投资基金代销；融资融券；代销金
融产品业务(依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动)
上海陆家嘴展 115,000.00 会展服务,实业投资,建筑工程(凭资质 404,738.19 125,073.32 0.00 -6,065.94 -6,065.94
览发展有限公 证书).【依法须经批准的项目,经相关部
司 门批准后方可开展经营活动】
上海陆家嘴商 51,806.10 房地产综合开发、经营、物业管理、出 70,868.87 67,768.44 7,023.34 3,702.30 2,780.82
务广场有限公 租出售内外销商品房、房地产中介咨询,
司 建设、经营公用停车场设施。【依法须
经批准的项目,经相关部门批准后方可
开展经营活动】
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2022 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
对于公司下属子公司爱建证券和陆家嘴信托作为管理人或投资顾问的资产管理
计划和信托计划，公司在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素后，
认定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、办公物业
2022 年，上海办公市场的需求虽相对谨慎，但上海作为“双循环”战略的中心节
点，依据超大规模的市场优势，随着扩大内需战略发力显效，预计 2023 年上海的办
公市场将逐渐回温。
（1）市场短期承压，未来需求预计将稳健回升
2022 年，上海的一些甲级写字楼项目延迟了交付，全年新增供应约 84 万平方米，
其中超过一半分布在核心拓展区和新兴滨江商务区，例如徐汇滨江和前滩地区。在办
公物业的新设和扩张需求有所放缓的背景下，不同区域间的市场竞争愈加激烈，全市
平均租金同比下降 0.37%，空置率较上年同期略上升 0.72%。2023 年，市场新增供应
项目预计达到 145 万平方米。而随着市场需求加快复苏，核心区和部分滨江商务区的
租金有望优先止跌企稳。
（2）沿江滨水板块表现突出
以前滩、陆家嘴、徐汇滨江等为代表的滨江板块表现亮眼，成交需求占比超过三
分之一，推动全市超过六成的跨江搬迁需求，多个独栋产品和可视性佳的项目吸引了
众多总部企业的聚集。其中，地处“一江一河”沿岸滨水地区的前滩、徐汇滨江等新
兴区位的标志性项目，满足租户对租金、硬件条件和交通便利等多重考虑，吸引租户
扩大租赁规模、升级空间。未来，预计这些项目将进一步引领上海核心位置优质写字
楼的租赁需求。
（3）总部经济叠加对外开放深化将助力总部办公需求量质齐升
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2022 年年度报告
2022 年，在沪设立跨国公司地区总部和研发中心的企业数量增长幅度与往年持
平，超级租户数量仍在攀升，这些因素成为上海写字楼市场的稳定器。很多高端制造
业和生物医药领域的企业，正在陆续进驻中国。总部型企业，尤其是高端制造业等重
点领域的企业，总部成立或者整合拆分办公室的扩张需求将持续增长。
（4）写字楼物业仍为大宗交易的主流标的
全年，大宗交易于 2022 年末升温，根据第三方数据，全年成交总量约为 880 亿
元。其中，写字楼物业是主流标的，占比 58%。写字楼自用买家所占的比例较为可观。
在产业聚集导向作用下，科技巨头倾向购置位于徐汇滨江的优质甲级楼宇，金融机构
则依旧青睐黄浦滨江、北外滩等板块，能源企业作为后起之秀，购置选址倾向于苏河
湾及大虹桥板块。另外，注重长期投资回报的稳定性投资者，也在寻找增值型和机会
型投资机会，以期实现跨周期的投资价值。随着租赁市场的稳定复苏，写字楼的资产
流动性有望得到加强。
（5）传统办公空间正向可持续办公场所转变
未来的办公空间仍将是企业办公生态系统的核心。企业将注重以人为本、高效协
作的混合办公场所，以满足对优质办公空间的基本需求。随着 ESG 理念逐渐被纳入企
业整体发展战略，企业对办公环境的安全和健康意识也将逐步成为长期的诉求，并将
进一步影响未来写字楼的硬件建设和软性服务。有研究报告表明，74％的公司表示愿
意支付绿色租赁溢价，56%的企业表示他们已经或将在 2025 年前为绿色租赁支付溢价。
这表明企业已经开始注重环保和可持续性，对绿色建筑的需求也将逐渐增加。
公司目前主要运营的办公物业总建筑面积达 224 万平方米，其中上海在营的甲级
写字楼总建筑面积约 191 万平方米，大多位于上海陆家嘴区域的世纪大道、花木及前
滩区域。面对日趋激烈的市场竞争以及不断增加的办公楼宇总量，公司将根据市场竞
争环境以及不同项目的特征及时调整营销策略，以更好的品质和服务满足客户需求，
持续提升产品竞争力。具体措施如下：
（1）把握总部经济和引领区建设的机遇，聚焦大型企业和行业领军企业，充分挖
掘客户潜在需求，发挥公司作为城市综合运营商的优势，采用租售并举策略，整合各
方资源，积极拓展产业链招商，促进更多龙头企业深耕浦东长期发展。
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（2）针对存量板块和新增项目的不同产品特点，通过制定因地制宜的租赁策略、
加强存量楼宇的持续更新、重视楼宇的可持续发展，打造多层次的办公楼宇产品线，
树立陆家嘴办公楼品牌的行业标杆形象。
（3）加快培养专业营销团队，打造适应市场竞争的办公楼销售队伍，以精准、优
质的服务形成口碑营销优势，不断提升陆家嘴品牌的知名度和影响力。
2、居住物业
2022 年，上海的新建商品住宅供应规模大幅增加，新增的新房供应量达到了
1183.2 万平方米，同比增长 44%，推动供应量创下近 5 年来的最高水平；其中公寓市
场的供应量为 1018.1 万平方米，同比增长 47.8%；别墅市场的供应量为 165.1 万平方
米，同比增长 27.2%。
从推盘的区域看，浦东新区、青浦区、闵行区和松江区是主要的供应区域。临港
新城仍然是全市板块首位的供应区域，2022 年全年提供房源 156.8 万平方米，同比增
长 221.1%。其次是青浦徐泾、闵行颛桥、嘉定主城区和奉贤南桥新城等板块，“五大
新城”区域的供应表现普遍强劲。
从上海商品住宅的成交情况来看，整体市场韧性强。根据开盘情况统计数据显示，
2022 年，上海全年共公示了 8 个批次 304 个项目，共开盘 332 次，投放市场的房源总
量为 103,541 套。中心热门地段房源的偏好趋势更加明显，尤其是前滩区域销售情况
良好，而近郊及五大新城热点板块的去化率仍保持较高水平。
2022 年，随着政策进一步优化和显效，在“房住不炒”总基调指导下，围绕增信
心、防风险、促转型主线，核心城市市场信心稳步回升。上海从 4 月开始适度释放楼
市宽松政策，提振房地产供求两大端口。同时，信贷端跟进央行降息政策，二手房贷
款评估价松动，降低购房成本。为吸引更多人才来沪发展，上海市加码人才政策，放
宽人才落户政策，并在临港片区定向放松限购，以支撑未来市场需求。
2023 年，公司将继续贯彻各级政府管理要求，积极做好各项准备工作，重点措施
如下：
（1）销售方面
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注重产品打造，提高产品的市场竞争力，确保项目建设和销售按计划顺利推进，
持续提升客户满意度和品牌影响力。积极应对市场变化，提升产品的价值和质量，确
保项目交付质量。做好川沙锦绣云澜、潍坊 497-02 地块住宅项目的开盘准备。同时，
推动陆家嘴生态圈的落地应用，提高各系列产品的客户关注度和认可度，进一步加强
产品的标准化和精细化，不断提升产品的品质。
（2）租赁方面
进一步提升陆家嘴乐居品牌，围绕川沙悦庭租赁住宅，构建专业的运营体系，并
结合租赁住宅运营管理软件开发，以提高运营效能。同时，做好即将入市的张江雍萃、
前滩 54 号地块两个项目租赁住宅的入市准备工作，确保项目顺利运营。
3、商业物业
2022 年，外部环境的不确定性给国内经济运行带来了一定的压力，对商业物业的
运营也造成了一定的冲击，但是在国家政策的支持下，商业物业迎来了新的发展机遇。
2023 年，国内经济发展平稳回升，消费也开始逐渐升温，为商业市场创造了良好的环
境。同时，随着我国经济社会的发展与居民生活水平的不断提高，居民消费也在各方
面持续升级，在消费的规模、结构、理念和方式等方面均发生了巨大的变化。为应对
消费者消费习惯的改变，商业物业需要在运营、管理过程中积极寻求创新与突破，才
能更好抓住市场热点并进一步发展。
（1）新消费时代给商业物业带来转机，挑战与机遇并存。
2022 年，商业地产行业低迷。根据上海购物中心协会发布的《上海购物中心 2022-
2023 年度发展报告》，上海购物中心业态经营总体同比下降 25.4%，尤其是部分传统
单一的购物中心经营规模降幅达 30％左右。虽然商业物业在 2022 年遭受了较大冲击，
但随着市场的逐步回暖，商业物业的发展信心正不断恢复。进入 2023 年，上海消费
市场正处于全面重启阶段，上海拟新开 3 万平方米以上购物中心达 45 家，面积超 300
万平方米，至此为止，超过 3 万平方米的购物中心将超过 400 家。此外，党中央、国
务院高度重视促进消费工作，多次出台促进消费发展的决策部署，推出消费惠民便民
利民措施、激发智慧零售新活力和开展文化旅游消费行动等，为商业物业行业提供了
大力支持。与此同时，我国经济结构优化升级，居民生活质量提高，对高品质生活服
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务有更高要求，也给商业物业带来巨大挑战与机遇。因此，商业物业需紧跟政策导向
的步伐，积极迅速适应消费者行为习惯与需求的改变，快速敏锐察觉市场环境变化，
抓住商业物业在新消费时代的发展契机。
（2）市场环境与商业格局的变化对商业物业的管理能力提出更高的要求。
近年来，在互联网迭代发展的背景下，线上商业不断成熟和发展，激发了线下商
业之间的竞争。消费者对于消费的体验需求也逐渐增加，促进了商业业态和产品的持
续更新。在这一背景下，商业物业全面精细化管理的能力显得尤为重要。招商品牌的
优劣密切关联着商业项目的水准，运营服务的好坏影响着商业项目的口碑，市场推广
的成功与否涉及到商业项目的客流与热度，物业管理能力的强弱关系着商业项目的品
质。优胜劣汰的市场对商业物业管理团队要求越来越高，专业化、精细化的管理理念
与经营思路将是项目保持竞争力的关键因素。
（3）消费的转型升级与多元化新兴业态的崛起加速对商业物业发展的影响。
在“Z”时代，消费者的个性化需求不断增加，其精神文化的诉求亦在提升。此外，
新技术如 5G、大数据的运用，催生了健康、教育、娱乐等新兴业态，较好地满足了以
90、 00 后为 主力 的 消费者 对个性 化和多 元化的 追求。 许多购 物中心 开始应用
“5G+AR/VR”等新技术，提供精准导购、导航等服务，引入智能产品体验店，以提升
消费者购物体验。商业物业需要灵活布局新兴品牌，快速适应消费者需求，引入多元
化的新兴业态，在激烈的竞争中占据主动，创造新的发展机遇。
（4）“15 分钟社区生活圈”的需求促进社区商业快速发展。
从国外经验来看，社区商业已成为城市商业的重要组成部分，国内市场消费环境
和商业发展模式的转变也使得社区商业的需求逐步提升。社区商业已成为满足社区居
民购物、服务、休闲、娱乐等“最后一公里”需求的重要场所，并且越来越多的社区
型商业正在涌现。未来，社区商业的发展趋向更加特色化和服务小众化，将出现各种
具有不同特色元素的精品商业项目，紧密围绕商品、服务和场所三个关键领域展开，
以提供更为全面和丰富的功能组合和品牌组合，满足居民“15 分钟社区生活圈”的需
求。
基于上述市场发展趋势，结合商业物业的特点，公司将积极做好如下工作：
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2022 年年度报告
（1）寻求创新与突破，提升品牌影响力。
目前公司的商业物业产品线已初步形成，需要进一步丰富、完善和提升品牌内涵
和影响力。一方面，将关注多元化的新兴业态，抓住消费热点趋势，持续进行品牌和
业态的优化调整，升级经营模式，寻求新的突破点；另一方面，积极探索商业公共空
间与文化艺术的有机融合，打造特色体验场所，进行创新蜕变的探索，以打造“文化
商业体验”新标签。同时，倾力打造“建筑可阅读，街区可漫步，城市有温度”的社
区商业空间，瞄准“15 分钟社区生活圈”的需求，实现“小而精”的定位，提高周边
居民的消费粘性。
（2）强化精细化运营管理，提升核心竞争力。
随着市场竞争的加剧，商业精细化运营管理能力的提升显得尤为重要，商业物业
应积极、高效整合各类资源，逐步形成贯穿项目建设至运营全过程可复制的标准化、
精细化管理体系。在项目前期阶段，着力提升商业设计能力，优化商业空间布局，在
保证商业建筑价值的前提下，不断研究多元化商业空间打造；在项目运营阶段，将持
续优化运营能力，实现“人、货、场”和品牌间的深度融合。
（3）深入金色中环发展带建设，助力国际消费中心环境升级。
在张江科学城核心区，公司正在建设约 17 万平方米体量的商业物业，旨在打造
全新的“高端创新体验式商业地标”。项目将努力引入更优质的品牌和更丰富的业态
组合，为客户提供更多元化和高层次的消费体验。同时，通过创新的建筑空间设计，
以及张江艺廊、探索阶梯、未来浮岛等特色场景的打造，进一步提升项目的体验感。
除此以外，将积极融入区域独有的产业特色，通过植入科技展示体验、交流互动功能，
与园区企业合作举办知识沙龙、科普教育、新品发布、电竞赛事等各类活动，使商业
成为一个兼具购物、社交、休闲、学习、体验、交流等多元化功能的场所，为消费者
提供一个能够近距离感受新兴科技发展的平台。
（4）聚焦数字化转型趋势，稳步建设智慧商业。
在当今数字化发展的大趋势下，商业物业管理需要尽快转变思维，从提升管理能
力角度出发，充分结合自身现状，推进智慧商业建设。在现有信息化工作的基础上，
打造数字技术平台和系统化管理体系，以促进商业物业管理的数字化和智慧化转型。
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2022 年年度报告
同时，积极探索线上线下融合的全渠道商业运营模式，为数字化转型打下基础。未来，
商业物业管理团队将不断运用新科技升级智慧商业，完善“互联网+”消费生态体系，
探索智慧商店和智慧商圈建设，提供精准服务，为消费者带来良好的消费互动体验。
4、金融行业
2022 年，是实施“十四五”规划的关键之年。面对国内外经济金融形势的复杂多
变，我国经受住了复杂环境的冲击考验，防范化解了重大金融风险，整体上金融风险
得到了收敛和控制。
2023 年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。尽管我国经济发展仍然面
临“三重压力”，但是我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现。
金融业将坚持稳中求进工作总基调，坚定信心、振奋精神。以“恢复经济”为核心为
实体经济提供更有力、更高质量的金融支持，并持续强化金融风险防控，牢牢守住不
发生系统性风险的底线。
（1）信托行业进入深度调整期，聚焦主业转型发展
2022 年是资管新规正式实施的第一年，传统业务增长点日趋弱化，信托公司尚未
培育出稳固的新的增长点。受股债市场震荡影响，标准产品收益受到影响，存量地产
项目风险持续引发兑付危机，导致信托公司整体经营业绩承压，在探索业务转型的过
程中信托行业进入了转型深水区。随着《关于调整信托业务分类有关事项的通知》等
新规公开征求意见，信托业务的功能和结构正在发生深刻变化，新的业务模式不断涌
现。监管导向将进一步加快信托业务回归本源，促进业务差异化发展。2023 年，信托
公司将面临新的发展机遇，要在契合金融供给侧结构性改革、遵循监管要求的基础上，
以构建自身核心能力为抓手，立足市场需求，继续推动服务信托、慈善信托、标准化
信托、资产证券化等业务机会的创新和开拓，提升主动管理水平，坚持强化信托公司
本源定位，在转型路上迎接新的挑战。
（2）证券行业改革持续深化，业务发展面临新机遇
2022 年，证券行业监管政策以资本市场改革为主线，围绕发行和交易机制持续深
化。监管新增及修订多项配套规则制度，为全面注册制落地做准备；“一参一控一牌”
新规落地，推动资管公募化转型加速；融资融券标的范围、股票互联互通标的范围扩
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2022 年年度报告
大，促进资本市场交易活跃度上升。2023 年，经过四年试点，股票发行注册制将正式
在全市场推开，这将带来较大的增量业务机会，并有望带动券商综合业务能力的提升；
政策大力支持长线资金入市，叠加市场预计企稳向好，财富管理或将迎来重要机遇；
行业的马太效应有可能加剧，这将对券商的资本实力、人才储备、合规风控能力等提
出更高的要求。
（3）寿险行业两端承压，进入转型发展新周期
2022 年，寿险行业从资产端看，受市场利率低位震荡和权益市场波动下跌的影响，
投资收益明显受到压力；从负债端看，居民收入预期不确定、消费需求释放趋缓以及
代理人队伍规模收缩明显，导致寿险保费收入增速进一步放缓。2023 年，监管将继续
统筹推进保险公司回归本源和风险处置，探索保险公司监管评级和分类监管，寿险公
司将迈入从粗放式增长到注重质效提升的新发展阶段。在我国人口老龄化程度加剧的
背景下，健康与养老市场迎来黄金期，寿险行业的发展红利仍在释放，具有产品优势、
服务优势和长期资产管理优势的寿险公司将优先迎来发展机遇。
在此背景下，2023 年，公司金融板块将抓住高质量发展的主要基调，持续实施
“双轮驱动”战略定位，深化“一优一特一重整”战略部署，实现当期利润和长期价
值的有机平衡，不断提升金融机构本身的内涵价值和综合效益。
一是加强党建引领，深化统筹管理，实现党的建设与经营管理“双增强”。加强
金融板块党管干部、党管人才政策的有效执行；积极探索金融板块产业链延伸方向，
提升陆家嘴金融品牌价值力。
二是优化公司治理，提升经营业绩，实现公司治理与经营管理“双优化”。支持
信托公司创新业务模式，继续做优做强；推动人寿公司紧跟政策导向，深耕引领区、
自贸区、新片区；引导证券公司抓住纾困机遇，经营回归正常。
三是加快业务转型，妥善处置风险，实现展新业与化解风险“双丰收”。金融板
块各持牌机构应大力拓展新业务空间和机会，加强总结风险处置的经验，锤炼相关专
业人才队伍，强化陆家嘴体系凝聚力。
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2022 年年度报告
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
经过三十年的发展，公司已成功完成了从单一土地开发向区域开发运营及金融服
务的主营业务转型。公司的区域开发板块已经发展到相对成熟的阶段，以商办物业的
租赁与销售为主要业务。经历了快速增长期后，物业规模和租金收入正在逐步平缓。
2017 年，公司响应国资国企改革的号召，成功收购了上海陆家嘴金融发展有限公司
100%的股权，并一举获得了信托、证券和保险三家持牌金融机构，将业务领域拓展至
金融服务板块。作为国内知名的区域开发企业，公司不断寻求新的发展途径，在优化
公司产业布局的同时，继续拓展发展地域。2022 年，公司在深耕细作陆家嘴核心区和
前滩国际商务区的同时，还持续推进张江科学城核心承载区、川沙新市镇等新兴区域
项目的开发和建设。另一方面，公司强调经营控制风险，集中力量推进金融板块的发
展。公司通过做精区域开发，做强金融服务，持续深化区域开发与金融服务两大主业
的业务协同，实现了可持续发展的“量”、“质”齐升。
公司正积极筹划房地产并购重组与股权融资，推动优质资产注入，加大权益补充
力度，改善资产负债结构，提升公司可持续发展能力。
(三)经营计划
√适用 □不适用
详见管理层讨论与分析。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
详见行业格局与趋势。
(五)其他
√适用 □不适用
公司于 2022 年 4 月 14 日、2022 年 7 月 26 日、2023 年 1 月 14 日、2023 年 3 月
24 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）和公司指定信息披露媒体披露了《风
险提示公告》（公告临 2022-017）、《风险提示进展公告》（公告临 2022-029）、《控
股子公司相关风险事项进展公告》（公告临 2023-004）、《控股子公司相关风险事项
进展公告》（公告临 2023-020），披露了公司合并报表范围内的控股子公司苏州绿岸
房地产开发有限公司（以下简称“绿岸公司”）名下部分土地存在污染事宜。
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目前，绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作，并已对上述污染地块实施了
严格管理。
公司已成立专项工作小组，全力以赴开展处置、维权工作，已与苏州当地政府及
苏钢集团交涉，努力推进污染地块尽快启动详细调查工作及相关责任方承担后续处置
责任。公司将结合后续情况，在法律框架下采取相应措施，积极维护公司权益。公司
将持续关注本次风险事项后续进展，审慎分析评估其对公司的影响，认真落实各项应
对措施，妥善处理本次风险事项，并根据事项进展情况及时履行信息披露义务，全力
维护公司及全体股东的利益。敬请广大投资者注意投资风险。
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况
和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、 公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司根据《公司法》《证券法》和相关法律、法规，以及《上市公司治理准则》
等规范性文件的要求，以建立现代企业制度为目标，积极推动公司治理结构优化，规
范公司运作，以确保公司股东利益的最大化。公司股东大会是公司的最高权力机构，
董事会是公司的日常决策机构，下设战略决策委员会、薪酬与考核委员会、提名委员
会以及审计委员会四个专门委员会。董事会向股东大会负责，对公司经营活动中的重
大事项进行审议并做出决定，或提交股东大会审议。监事会是公司的监督机构，负责
对公司董事、管理层的行为及公司的财务进行监督。公司总经理由董事会聘任，在董
事会的领导下，全面负责公司的日常经营管理活动。
公司已建立了一系列较完善的内部制度，包括《公司章程》《股东大会议事规则》
《董事会议事规则》《监事会议事规则》《审计委员会实施细则》《战略决策委员会
实施细则》《薪酬与考核委员会实施细则》《提名委员会实施细则》《总经理室工作
细则》《投资者关系工作管理制度》《对外担保行为规定》《独立董事工作制度》《募
集资金管理制度》《董事会秘书工作制度》《内幕信息知情人登记管理制度》《银行
间债券市场信息披露事务管理制度》《重大信息内部报告制度》等。
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2022 年年度报告
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差
异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工
作计划
√适用 □不适用
公司控股股东严格规范自己的行为，依法行使股东权利，未发生利用其特殊地位
超越股东大会、董事会干预公司决策和经营活动的情况。同时确保下列情况：一是不
存在损害上市公司及其他股东利益的现象；二是不存在上市公司为控股股东提供担保
的情形；三是不存在违规占用上市公司资金和资产；四是与上市公司关联交易公平合
理、价格客观公允。公司拥有独立完整的业务和自主经营能力，在业务、人员、资产、
机构、财务上与控股股东完全分开，公司董事会、监事会和内部机构均独立运作。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，
以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、
解决进展以及后续解决计划
√适用 □不适用
公司控股股东将其与公司相同或相近的业务委托公司进行开发、销售及运营管理
等。以上行为体现了控股股东对公司经营与发展的支持，在可能与公司存在竞争的业
务领域给予公司优先发展权，有助于公司进一步提升区域专业开发管理、运营管理能
力，不存在损害公司或中小股东利益的情形且符合公司及非关联股东的利益。
未来，若控股股东获得涉及房地产二级开发的商业机会，进而与上市公司及其全
资及控股子公司从事的业务可能存在竞争或潜在竞争的，则控股股东将通知上市公司，
在不涉及承接政府区域开发和建设的功能保障任务，有助于上市公司进一步提升区域
专业开发管理、运营管理能力，有利于上市公司资产质量和盈利能力，且能获得相应
第三方同意的前提下，依法将该商业机会让予上市公司和/或其全资及控股子公司，
或委托上市公司和/或其全资及控股子公司进行开发、销售及运营管理。
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2022 年年度报告
三、 股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 露日期
2021 年年度股 2022 年 5 月 19 上海证券交易所 2022 年 5 月 20 详见《2021 年年度
东大会决议 日 www.sse.com.cn 日 股东大会决议公
告》
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内 是否在
年度内
从公司获 公司关
年初持股 年末持股 股份增 增减变动原
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 得的税前 联方获
数 数 减变动 因
报酬总额 取报酬
量
（万元）
徐而进 董事长、代 男 54 2022 年 7 月 22 日 2024 年 4 月 20 日 21,600 21,600 0 不适用 128.9 否
总经理
黎作强 董事 男 56 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 0 是
刘广安 董事 男 44 2022 年 5 月 19 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 0 是
王忠 独立董事 男 53 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 12 否
乔文骏 独立董事 男 52 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 12 否
何万篷 独立董事 男 48 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 12 否
黄峰 独立董事 男 52 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 12 否
沈晓明 监事会主席 男 58 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 0 否
李旻坤 监事 女 50 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 48,600 48,600 0 不适用 0 是
周红意 监事 女 52 2022 年 5 月 19 日 2024 年 4 月 20 日 0 0 0 不适用 0 否
张亮 职工监事 男 46 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 23,900 39,100 15,200 2021 年度超 66.1 否
额奖励购买
公司股票
张征 职工监事 男 52 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 43,460 60,960 17,500 2021 年度超 75.66 否
额奖励购买
公司股票
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2022 年年度报告
邓佳悦 副总经理 男 42 2021 年 8 月 23 日 2024 年 4 月 20 日 59,120 84,520 25,400 2021 年度超 70.56 否
额奖励购买
公司股票
丁晓奋 副总经理 男 58 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 119,000 154,000 35,000 2021 年度超 132.19 否
额奖励购买
公司股票
周伟民 副总经理 男 59 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 147,556 183,856 36,300 2021 年度超 96.89 否
额奖励购买
公司股票
周翔 副总经理 男 58 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 151,992 189,992 38,000 2021 年度超 89.97 否
额奖励购买
公司股票
贾伟 副总经理 男 54 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 125,000 162,000 37,000 2021 年度超 89.97 否
额奖励购买
公司股票
王辉 董事会秘书 女 51 2021 年 4 月 21 日 2024 年 4 月 20 日 122,360 158,360 36,000 2021 年度超 89.97 否
额奖励购买
公司股票
姚佩玉 副总经理 女 54 2021 年 8 月 23 日 2024 年 4 月 20 日 80,100 112,000 31,900 2021 年度超 70.57 否
额奖励购买
公司股票
周卉 财务总监 女 47 2021 年 12 月 30 2024 年 4 月 20 日 16,572 25,272 8,700 2021 年度超 43.32 否
日 额奖励购买
公司股票
李晋昭 董事长、代 男 60 2021 年 4 月 21 日 2022 年 3 月 10 日 150,000 200,000 50,000 二 级 市 场 买 97.17 否
总经理（已 入
离任）
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2022 年年度报告
郭嵘 董事（已离 男 53 2021 年 4 月 21 日 2022 年 7 月 13 日 0 0 0 不适用 0 是
任）
合计 / / / / / 1,109,260 1,440,260 331,000 / 1,099.24 /
姓名 主要工作经历
徐而进 历任上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记、总经理，本公司党委书记、副董事长。现任上海陆家嘴（集团）有限公
司党委书记、董事长，本公司董事长、代总经理。
黎作强 历任国泰君安证券上海分公司总经理、党委书记，国泰君安证券总裁办公室主任。现任上海陆家嘴（集团）有限公司
党委委员、副总经理，本公司董事。
刘广安 历任上海国际集团有限公司行政管理部副总经理，上海国际集团有限公司办公室、董事会办公室副主任，上海国际集
团有限公司战略研究部总经理。现任上海国际集团资产管理有限公司党委副书记、副董事长、总经理，本公司董事。
王忠 历任浙江移动通信有限责任公司人力资源部总经理、综合部总经理，中国新闻社浙江分社副社长，绿城房地产集团有
限公司执行总裁，中国青旅实业（集团）发展有限公司副董事长，青岛中资中程集团股份有限公司董事、副总裁，上
海国鑫创业投资有限公司董事。现任上海交通大学上海高级金融学院行政副院长，青岛中资中程集团股份有限公司董
事，本公司独立董事。
乔文骏 历任上海市轻工业局包装装潢公司法律顾问，上海市人民政府侨务办公室法律顾问，上海市对外经济律师事务所律师，
上海市浦栋律师事务所合伙人，北京市中伦（上海）律师事务所执行主任。现任北京市中伦（上海）律师事务所合伙
人，本公司独立董事。
何万篷 历任上海福卡经济预测研究所副所长、专业首席研究员，《经济展望》杂志副主编、党总支书记。现任上海前滩新兴
产业研究院院长、首席研究员，上海前知数据技术有限公司董事长，上海前滩数据信息研究发展有限公司执行董事、
总经理，上海前庄资产管理有限公司董事，赛世（上海）供应链管理股份有限公司董事，本公司独立董事。
黄峰 历任上海市外经贸委外资综合处副处长，上海市外经贸委项目管理处副处长，上海市商务委员会外国投资管理处处长，
上海市商务委员会副主任、国家商务部外国投资管理司副司长。现任上海市外商投资协会会长，兼任上海市人民对外
友好协会理事，上海市国际股权投资基金协会副理事长，上海外商投资咨询有限公司董事长，本公司独立董事。
沈晓明 历任川沙县城厢镇小学少先队大队辅导员，川沙县少年宫川沙县少先队总辅导员；浦东新区青联副主任科员、主任科
员，浦东新区青少署办公室主任、副署长；浦东新区团工委统战部副部长、办公室副主任；浦东新区区委宣传部办公
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2022 年年度报告
室主任、文明创建处处长；浦东新区精神文明建设委员会办公室常务副主任；浦东新区区级机关党工委副书记；浦东
新区区委办公室副主任。现任上海金桥出口加工区开发股份有限公司监事会主席，本公司监事会主席。
李旻坤 历任上海浦东商业建设联合发展公司财务；上海大隆会计师事务所职员；浦东新区审计事务中心审计主管；浦东新区
审计局综合经济审计处副处长、经济责任审计处（内部审计工作指导处）副处长、综合经济审计处副处长（主持工作），
上海陆家嘴金融发展有限公司党委副书记。现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委委员、副总经理、财务副总监，本
公司监事。
周红意 历任上海同济大学科学技术开发公司会计，上海同济联合建设技术有限公司会计、财务主管，上海市浦东新区审计事
务中心审计师、财政审计科科长、高级审计师，浦东新区董监事中心综合业务科科长、上海东岸（投资）集团有限公
司专职监事。现任：上海陆家嘴（集团）有限公司专职监事，本公司监事。
张亮 历任上海兴利塑胶制品厂有限公司财务部会计，上海御桥发展有限公司财务部出纳，上海陆家嘴城市建设开发投资有
限公司计划部员工、财务部总经理助理、财务部副总经理、计划财务部副总经理（主持工作），上海陆家嘴金融贸易
区开发股份有限公司财务部总经理助理（主持工作）、财务部副总经理（主持工作）。现任本公司审计室副主任（主
持工作）、职工监事、监事会秘书。
张征 历任上海陆家嘴（集团）有限公司员工，市政分公司综合科副科长，本公司市政配套部业务主管、部门总助、项目部
部门总助、造价管理中心副总经理、总经理，现任本公司项目十部总经理、职工监事。
邓佳悦 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司工业建筑事业部招商助理，上海金桥（集团）有限公司招商部招商主管，
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司营销中心业务主任、业务经理、业务主管、居住产品发展中心总经理助理（主
持工作）、副总经理（主持工作）、计划部副总经理（主持工作）兼人力资源部副总经理（主持工作）、计划部总经
理，兼陆家嘴国际信托有限公司党委委员。现任：上海陆家嘴（集团）有限公司党委委员，本公司党委副书记、副总
经理兼人力资源部总经理。
丁晓奋 历任上海外高桥保税区开发股份有限公司副总经理。现任本公司党委委员、副总经理。
周伟民 历任本公司商业建筑事业部总经理、上海中心大厦建设发展有限公司副总经理。现任本公司党委委员、副总经理。
周翔 历任本公司商业建筑事业部总经理、本公司总经理助理。现任本公司党委委员、副总经理。
贾伟 历任本公司政策研究室主任助理，复旦科技园副总经理，陆家嘴软件产业公司总经理，陆家嘴商务广场公司总经理，
富都世界公司常务副总经理，本公司商业产品发展中心总经理、本公司总经理助理。现任本公司副总经理。
王辉 历任本公司办公室副主任、主任、职工监事。现任本公司党委委员、纪委书记、董事会秘书，兼任办公室主任。
姚佩玉 历任武警上海指挥学校文化教研室教员，上海广洋企业发展总公司总经理办公室秘书、办公室副主任、外贸部副经理，
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2022 年年度报告
上海陆家嘴软件产业发展有限公司招商部经理、公司副总经理、常务副总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限
公司营销中心副总经理兼招商（客服）部副总经理、办公产品营销中心副总经理（主持工作）、总经理。现任本公司
党委委员、副总经理。
周卉 历任上海陆家嘴（集团）有限公司财务部会计科科长，上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司财务总监，上海陆家嘴
（集团）有限公司国有资产管理部高级经理（部门助理级）、财务部总经理助理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有
限公司商业产品发展中心副总经理，上海陆家嘴商业经营管理有限公司副总经理（部门正职级）。现任本公司财务总
监。
其它情况说明
√适用 □不适用
1、公司于 2022 年 3 月 11 日披露了《关于董事长退休离任的公告》，公司原董事长李晋昭先生因退休原因离任。（公告临 2022-
005）
2、公司于 2022 年 5 月 19 日召开 2021 年年度股东大会，选举刘广安先生担任公司第九届董事会董事，选举周红意女士担任公司第
九届监事会监事。（公告临 2022-024）
3、公司于 2022 年 7 月 14 日披露了《关于董事辞职的公告》，公司原董事郭嵘先生因工作调动原因辞去公司董事职务。（公告临
2022-026）
4、公司于 2022 年 7 月 22 日召开第九届董事会 2022 年第三次临时会议，选举徐而进先生为公司第九届董事会董事长。同时，经本
次董事会审议，同意在聘任适当人选任职公司总经理之前，由董事长徐而进先生代行公司总经理职权。（公告临 2022－027）
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2022 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位担 任期起始日
股东单位名称 任期终止日期
姓名 任的职务 期
徐而进 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委书记 2022 年 6 月
徐而进 上海陆家嘴（集团）有限公司 董事长 2022 年 6 月
黎作强 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委委员 2015 年 9 月
黎作强 上海陆家嘴（集团）有限公司 副总经理 2015 年 11 月
李旻坤 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委委员 2019 年 4 月
李旻坤 上海陆家嘴（集团）有限公司 财务副总监 2019 年 5 月
李旻坤 上海陆家嘴（集团）有限公司 副总经理 2021 年 11 月
周红意 上海陆家嘴（集团）有限公司 监事 2021 年 9 月
邓佳悦 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委委员 2022 年 7 月
李晋昭 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委书记 2014 年 1 月 2022 年 1 月
李晋昭 上海陆家嘴（集团）有限公司 董事长 2016 年 6 月 2022 年 3 月
郭嵘 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委副书记 2019 年 9 月 2022 年 6 月
在股东单 无
位任职情
况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人 在其他单位担任 任期终止日
其他单位名称 任期起始日期
员姓名 的职务 期
刘广安 上海国际集团资产管理有限公司 副董事长、总经理 2018 年 1 月
刘广安 上海金桥出口加工区开发股份有限公
董事 2021 年 12 月
司
刘广安 上海桥合置业有限公司 董事长 2021 年 11 月
刘广安 上海夏阳湖投资管理有限公司 董事长 2018 年 2 月
刘广安 新上海国际大厦有限公司 董事长 2018 年 2 月
刘广安 上海国方私募基金管理有限公司 董事 2018 年 3 月
刘广安 上海海仑宾馆有限公司 董事长 2020 年 11 月
刘广安 上海复旦国际学术交流中心有限公司 董事长 2018 年 2 月
刘广安 北京昆仑饭店有限公司 副董事长 2021 年 12 月
刘广安 上海国和现代服务业股权投资管理有
监事会主席 2018 年 10 月
限公司
刘广安 金浦产业投资基金管理有限公司 监事会主席 2018 年 3 月
王忠 青岛中资中程集团股份有限公司 董事 2019 年 6 月
王忠 上海交通大学上海高级金融学院 副院长 2020 年 10 月
乔文骏 北京市中伦（上海）律师事务所 合伙人 2018 年 1 月
何万篷 上海前滩新兴产业研究院 院长、首席研究员 2015 年 5 月
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2022 年年度报告
何万篷 上海前知数据技术有限公司 董事长 2014 年 12 月
何万篷 上海前滩数据信息研究发展有限公司 执行董事、 2014 年 9 月
总经理
何万篷 上海前庄资产管理有限公司 董事 2015 年 8 月
何万篷 赛世（上海）供应链管理股份有限公司 董事 2014 年 1 月
何万篷 宁波力勤资源科技股份有限公司 独立非执行董事 2021 年 12 月
何万篷 上海市北高新股份有限公司 独立董事 2019 年 2 月
黄峰 上海市外商投资协会 会长 2019 年 5 月
黄峰 上海外商投资咨询有限公司 董事长 2020 年 8 月
黄峰 上海外企商务服务有限公司 董事长 2022 年 2 月
黄峰 江苏恒兴新材料科技股份有限公司 独立董事 2020 年 1 月
黄峰 上海外高桥集团股份有限公司 独立董事 2021 年 5 月
在 其他 无
单 位任
职 情况
的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人 董事、监事的报酬由董事会提出方案后提交股东大会决定，
员报酬的决策程序 高级管理人员的报酬由董事会决定。
董事、监事、高级管理人 按公司《管理层年度经营绩效责任制度》和《管理层薪酬总
员报酬确定依据 额控制制度》、《薪酬管理手册》等规章制度，由薪酬与考
核委员会后确定。
董事、监事和高级管理人 2022 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总
员报酬的实际支付情况 额实际为人民币 1,099.24 万元。
报告期末全体董事、监事 2022 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总
和高级管理人员实际获 额实际为人民币 1,099.24 万元，其中本公司取薪的董监事
得的报酬合计 （非独立董事、非职工监事）薪酬总额实际为人民币 226.07
万元，独立董事的薪酬总额为人民币 48 万元，职工监事的
薪酬总额实际为人民币 141.76 万元，高级管理人员实际发
放薪酬总额为人民币 683.41 万元。
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
变动
姓名 担任的职务 变动原因
情形
公司于 2022 年 7 月 22 日召开第九届董事会 2022 年第三次临
董事长、代总 时会议，选举徐而进先生为公司第九届董事会董事长。同时，
徐而进 选举
经理 本次董事会审议通过了由董事长徐而进先生代行公司总经理
职权。（公告临 2022－027）
公司于 2022 年 5 月 19 日召开 2021 年年度股东大会，选举刘
刘广安 董事 选举
广安先生担任公司第九届董事会董事。（公告临 2022-024）
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2022 年年度报告
公司于 2022 年 5 月 19 日召开 2021 年年度股东大会，选举周
周红意 监事 选举
红意女士担任公司第九届监事会监事。（公告临 2022-024）
公司于 2022 年 3 月 11 日披露了《关于董事长退休离任的公
原董事长、代
李晋昭 离任 告》，公司原董事长李晋昭先生因退休原因离任。 公告临 2022-
总经理
005）
公司于 2022 年 7 月 14 日披露了《关于董事辞职的公告》，公
郭嵘 原董事 离任 司原董事郭嵘先生因工作调动原因辞去公司董事职务。（公告
临 2022-026）。
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第九届董事会 2022 年第一次临时会议 2022 年 3 月 10 日
第九届董事会第五次会议 2022 年 3 月 30 日
第九届董事会第六次会议 2022 年 4 月 29 日
第九届董事会 2022 年第二次临时会议 2022 年 7 月 12 日 详见历次董事会决议公
第九届董事会 2022 年第三次临时会议 2022 年 7 月 21 日 告
第九届董事会第七次会议 2022 年 7 月 28 日
第九届董事会第八次会议 2022 年 10 月 27 日
第九届董事会 2022 年第四次临时会议 2022 年 12 月 15 日
六、 董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 本年应 是否连续
独立 亲自 以通讯 委托 出席股东
姓名 参加董 缺席 两次未亲
董事 出席 方式参 出席 大会的次
事会次 次数 自参加会
次数 加次数 次数 数
数 议
徐而进 否 8 8 3 0 0 否 1
郭嵘 否 3 3 3 0 0 否 1
黎作强 否 8 8 4 0 0 否 1
刘广安 否 5 5 1 0 0 否 0
王忠 是 8 8 5 0 0 否 1
乔文骏 是 8 7 4 1 0 否 1
何万篷 是 8 8 3 0 0 否 1
黄峰 是 8 8 3 0 0 否 1
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2022 年年度报告
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 1
通讯方式召开会议次数 3
现场结合通讯方式召开会议次数 4
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 黄峰、徐而进、乔文骏、何万篷
提名委员会 王忠、徐而进、乔文骏、何万篷
薪酬与考核委员会 何万篷、徐而进、刘广安、王忠、黄峰
战略委员会 徐而进、黎作强、刘广安、王忠、乔文骏、何万篷、黄峰
(2).报告期内审计委员会召开五次会议
其他履行职责
召开日期 会议内容 重要意见和建议
情况
1、《2021 年度财务报表审计及内部控制审计期中 1、会议听取了普华永道对公司 2021 年度财务报表审 审计委员会严
沟通》 计及内部控制审计的审计期中情况。 格按照《公司
2、审议《2021 年度内审工作报告》 2、会议审议通过了《2021 年度内审工作报告》、《审 法》《证券法》
2022 年 2 月 24 日
3、审议《审计委员会 2021 年度履职报告》 计委员会 2021 年度履职报告》、《关于聘请 2022 年 《公司章程》
4、审议《关于聘请 2022 年度财务报表审计及内部 度财务报表审计及内部控制审计单位的议案》，并同 《董事会审计
控制审计单位的议案》 意以上三项议案提交公司董事会审议。 委员会实施细
1、《2021 年度财务审计及内部控制审计期末沟通》 1、会议听取了普华永道对公司 2021 年度财务报表审 则》等规范性
2、审议《2021 年度内部控制评价报告》 计和内部控制审计的审计情况和相关总结。 文件开展工
3、审议《关于 2021 年度日常关联交易情况及 2022 2、会议审议通过了《2021 年度内部控制评价报告》、 作，本着独立、
2022 年 3 月 30 日 年度预计发生的关联交易议案》 《2022 年度预计发生的关联交易议案》、《关于公司 客观、公正的
4、审议《关于公司控股子公司上海前滩实业发展有 控股子公司上海前滩实业发展有限公司向上海前绣 原则，认真履
限公司向上海前绣实业有限公司提供股东借款的 实业有限公司提供股东借款的议案》，并同意以上三 行职责，行使
议案》 项议案提交公司董事会审议。 职权。
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2022 年年度报告
会议审议通过了《关于公司控股子公司上海陆家嘴金
1、审议《关于公司控股子公司上海陆家嘴金融贸易
融贸易区联合发展有限公司与关联方共同减资退出
区联合发展有限公司与关联方共同减资退出上海
上海新高桥开发有限公司的关联交易议案》、《关于
新高桥开发有限公司的关联交易议案》
2022 年 7 月 28 日 公司全资子公司上海智依投资有限公司向关联方转
2、审议《关于公司全资子公司上海智依投资有限公
让上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 20%股权的关联
司向关联方转让上海陆家嘴新辰投资股份有限公
交易议案》，并同意以上二项议案提交公司董事会审
司 20%股权的关联交易议案》
议。
《2022 年度财务报表审计及内部控制审计计划沟 会议听取了普华永道对公司 2022 年度财务报表审计
2022 年 10 月 27 日
通》 和内部控制审计的审计计划。
1、审议《关于公司发行股份及支付现金购买资产并 会议审议通过《关于公司发行股份及支付现金购买资
募集配套资金暨关联交易符合相关法律、法规规定 产并募集配套资金暨关联交易符合相关法律、法规规
的议案》 定的议案》、《关于公司发行股份及支付现金购买资
2、逐项审议《关于公司发行股份及支付现金购买资 产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》、《关于
产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》 <上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行股份
3、审议《关于<上海陆家嘴金融贸易区开发股份有 及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预
限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套 案>及其摘要的议案》、《关于本次交易构成关联交易
资金暨关联交易预案>及其摘要的议案》 的议案》、《关于公司与交易相关方签署附条件生效
2022 年 12 月 15 日 4、审议《关于本次交易构成关联交易的议案》 的<重大资产重组框架协议>的议案》、《关于本次交
5、审议《关于公司与交易相关方签署附条件生效的 易符合<上市公司重大资产重组管理办法>第十一条
<重大资产重组框架协议>的议案》 规定的议案》、《关于本次交易符合<上市公司重大资
6、审议《关于本次交易符合<上市公司重大资产重 产重组管理办法>第四十三条规定的议案》、《关于本
组管理办法>第十一条规定的议案》 次交易符合<关于规范上市公司重大资产重组若干问
7、审议《关于本次交易符合<上市公司重大资产重 题的规定>第四条规定的议案》、《关于本次交易履行
组管理办法>第四十三条规定的议案》 法定程序的完备性、合规性及提交法律文件的有效性
8、审议《关于本次交易符合<关于规范上市公司重 的议案》，并同意以上九项议案提交公司董事会审
大资产重组若干问题的规定>第四条规定的议案》 议。
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2022 年年度报告
9、审议《关于本次交易履行法定程序的完备性、合
规性及提交法律文件的有效性的议案》
(3).报告期内提名委员会召开三次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022 年 3 月 30 日 审议《关于提名公司第九届 公司审议通过《关于提名公司第九届董 提名委员会严格按照《公司法》《证券法》
董事会董事候选人的议案》 事会董事候选人的议案》，并同意该议 《公司章程》《董事会提名委员会实施细
案提交公司董事会审议。 则》等规范性文件开展工作，本着独立、客
2022 年 7 月 21 日 1、审议《关于提名公司第九 公司审议通过《关于提名公司第九届董 观、公正的原则，认真履行职责，行使职
届董事会董事候选人的议 事会董事候选人的议案》、《关于公司 权。
案》 董事长代行总经理职权的议案》，并同
2、审议《关于公司董事长代 意以上两项议案提交公司董事会审议。
行总经理职权的议案》
2022 年 12 月 15 日 审议《关于提名公司第九届 公司审议通过《关于提名公司第九届董
董事会董事候选人的议案》 事会董事候选人的议案》，并同意该议
案提交公司董事会审议。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开两次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022 年 2 月 24 日 1、审议《关于 2021 年度 会议审议通过了《关于 2021 年度公司 薪酬与考核委员会严格按照《公司法》《证
公司员工薪酬预算执行情 员工薪酬预算执行情况和 2022 年度薪 券法》《公司章程》《董事会薪酬与考核委
况和 2022 年度薪酬预算的 酬预算的报告》和《关于 2021 年度公 员会实施细则》等规范性文件开展工作，本
报告》2、审议《关于 2021 司董监事及高级管理人员薪酬预算执行 着独立、客观、公正的原则，认真履行职
年度公司董监事及高级管 情况和 2022 年度薪酬预算的报告》， 责，行使职权。
理人员薪酬预算执行情况 并同意以上两项议案提交公司董事会审
议。
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2022 年年度报告
和 2022 年度薪酬预算的报
告》
2022 年 10 月 27 日 1、审议《关于 2022 年度 公司审议通过《关于 2022 年度公司核
公司核心团队考核激励方 心团队考核激励方案的议案》、《关于
案的议案》 2022 年实行与公司业绩指标挂钩的超
2、审议《关于 2022 年实 额奖励的议案》，并同意以上两项议案
行与公司业绩指标挂钩的 提交公司董事会审议。
超额奖励的议案》
(5).报告期内战略决策委员会召开一次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022 年 7 月 28 日 听取《关于金融板块战略 - 战略决策委员会严格按照《公司法》《证券
规划及风险管理的报告》 法》《公司章程》《董事会战略决策委员会
实施细则》等规范性文件开展工作，本着独
立、客观、公正的原则，认真履行职责，行
使职权。
(6).异议事项的具体情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
八、 监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、 报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 372
主要子公司在职员工的数量 5,697
在职员工的数量合计 6,069
母公司及主要子公司需承担费用的离退
休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 2,887
销售人员 484
技术人员 1,574
财务人员 144
行政人员 980
合计 6,069
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 573
本科 2,005
大专及以下 3,491
合计 6,069
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司及各控股子公司根据行业和地区的实际情况，制定薪酬政策。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司每年根据各部门的人员和业务需求，组织新员工培训、定期的专业人员培训以
促进员工学习成长和健康发展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司历来重视对股东的稳定回报，并得到了管理层的有效执行。公司董事会依据
公司的整体战略目标以及长期财务规划，按照公司章程及《2020-2022 年度股东回报
规划》的相关要求，制定了 2022 年度的利润分配预案，即拟以 2022 年末总股本
4,034,197,440 股为基数，每 10 股向全体股东分配现金红利人民币 1.35 元（含税），
共计派发现金红利 544,616,654.4 元，其中现金红利占 2022 年度归属于上市公司股
东净利润的 50.21%。公司自 2002 年以来，坚持每年现金分红，现金分红总金额超 151
亿元(含 2022 年度)，约占总股本的 374%。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案
的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） -
每 10 股派息数（元）（含税） 5.35
每 10 股转增数（股） -
现金分红金额（含税） 2,158,295,630.40
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东
4,310,873,801.84
的净利润
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利
50.07
润的比率（%）
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 -
合计分红金额（含税） 2,158,295,630.40
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通
50.07
股股东的净利润的比率（%）
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2022 年年度报告
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司每年度结束后根据高级管理人员岗位职责、年度经营计划完成情况等对高
级管理人员进行考评，并依据股东大会关于管理层薪酬的授权、按照公司人事薪酬
制度、薪酬管理手册及公司年度业绩完成情况确定薪酬奖励情况，根据考评结果确
定对高级管理人员的奖励。一年两次对符合任职年限的高管进行中高级管理人员胜
任力测评。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，
通过对公司的组织架构、财务报告流程、存货管理流程等多个评判维度进行测试，得
出公司内控评价结论为内控运行良好。2022 年度,公司根据主营业务发展情况和经营
状况，持续完善内控制度，规范内控制度执行、强化内控制度监督、提升内部控制管
理水平。通过对风险的事前预防、事中控制、事后监督和反馈纠正，加强内部控制管
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2022 年年度报告
理，使内部控制管理水平，与公司经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等更相
适应，从而达到了促进公司健康可持续发展的内控目标。
2023 年度，公司的内部审计计划将结合公司的发展战略，在强化任期经济责任审
计、突出内控审计的总体要求下安排，以提升审计工作质量，加强审计整改落实为重
点，充分发挥内部审计在防范风险、完善管理和提升经济效益中的作用。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会坚持以风险防范为导向，以提升管理实效为目的，增强内
控制度执行力和内控管理有效性。公司根据年度审计计划，对上海九六广场商业经营
管理有限公司、上海佳纪资产管理有限公司、上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司进
行了经济责任审计或专项审计，审计内容主要包括这三家公司的制度建设、财务管理、
内控流程、资产管理等方面。公司对上述三家公司在审计中发现的租赁管理、招采流
程、物资管控、财务管理等问题提出了审计建议。就以上问题，被审计单位均制定了
相应的整改措施，进一步促进了企业提升内控管理水平，降低经营管理风险。
同时，公司由投资部牵头，对下属投资企业进行日常管理和年度考核工作。在日
常管控工作中，根据公司章程，按照规范的法人治理结构的要求，通过派遣董事、监
事、高级管理人员、财务总监等，掌握投资企业运营情况，参与投资企业经营管理。
通过召开股东会、董事会、监事会等，对企业重大事项进行决策，并落实股东对于企
业经营目标的考核。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）所对公司 2022 年度内
部控制情况进行独立审计，会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报
告。
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2022 年年度报告
详见公司于上海证券交易所(www.sse.com.cn)披露的《2022 年度内部控制审计报
告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、 环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 是
报告期内投入环保资金（单位：万元） 21,796.61
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
√适用 □不适用
2022 年 7 月，苏州市生态环境局向苏州绿岸发出关于 4 号地块的《行政处罚决定
书》，认为苏州绿岸在之前依据江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）披
露的污染区域对 4 号地块土壤修复后未按要求实施后期管理，作出责令立即改正违法
行为、罚款 18,800 元的处罚。苏州绿岸于 2022 年 8 月缴纳了罚款。
鉴于浒墅关镇政府已委托南科所开展 7 个污染地块详细调查及风险评估，苏州绿
岸于 2022 年 9 月向苏州市生态环境局申请暂缓实施 4 号地块土壤修复后期监测，建
议待完成土壤详细调查、全面掌握 4 号地块污染情况后，再决定是否有必要实施后续
监测。
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2022 年年度报告
2022 年 11 月，苏州市生态环境局作出回复，表示 4 号地块原位修复区的后期监
测可暂缓实施，其他后期环境监管工作仍应按要求执行。目前，苏州绿岸正在按照该
回复要求推进后期环境监管相关的工作。
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减碳措施类型（如使用清洁能源 使用清洁能源，践行绿色建筑理念，适用可持续、
发电、在生产过程中使用减碳技 低能耗绿色技术，配备智能化减碳设备，在企业
术、研发生产助于减碳的新产品 生产经营、运营管理过程中贯彻低碳理念。
等）
具体说明
√适用 □不适用
报告期内，为助力“双碳”目标推进，贯彻节能降碳，公司践行绿色建筑理念，
使用可持续、低能耗绿色技术，配备智能化减碳设备，在企业生产经营、运营管理过
程中贯彻低碳理念。2022 年度，公司积极参加学术研讨会、交流会，与业内人士探讨
绿色建筑技术的可能性，不断提升公司绿色技术储备。在项目建设方面，公司积极推
广绿色技术应用，采用了 BIM、智能化系统、屋顶绿化技术、活动遮阳技术、光伏屋
顶技术等绿色技术，打造出令客户满意的绿色建筑。具体内容详见公司于上海证券交
易所（www.sse.com.cn）披露的《2022 年度社会责任暨环境、社会及治理（ESG）报
告》。
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2022 年年度报告
二、 社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
具体详见于上海证券交易所(www.sse.com.cn)披露的《2022 年度是社会责任报告
暨环境、社会及治理（ESG）报告》
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 152.61
其中：资金（万元） 152.61
具体说明
√适用 □不适用
1、根据新区国资委《关于强化党建引领，抓好区属企业服务农村综合帮扶工作的
通知》，公司在川沙新镇鹿溪村开展助力农产品销售、关怀困难老党员等各项工作。
报告期内，公司及员工共采购农产品约 80 万元。
2、根据新区国资委《浦东新区”十四五“携手兴乡村行动方案》，公司积极对接
云南省怒江州蛮英村、赖茂村。报告期内，根据已签订的《“携手兴乡村”企村结对
协议》，公司认真开展 2021-2025 年“携手兴乡村”精准扶贫工作，已出资企村结对
帮扶资金共 30 万元。
3、爱建证券积极响应行业“巩固拓展结对帮扶成果 担当推进乡村振兴新使命”
号召，连续五年采购结对帮扶地区农产品销售，加大英山云雾茶品牌推广。报告期内，
爱建证券采购英山云雾茶和英山当地农副产品约 30 万元。
4、2022 年，陆家嘴信托对浦东新区大团镇金石村结对帮扶，推广金石村的特色
农副产品，并帮助当地村庄企业打响自己的品牌。报告期内，陆家嘴信托采购金石村
的农产品金额约 12.61 万元。
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是
是 如未能
否
否 及时履 如未能
及
有 行应说 及时履
承诺 承诺 承诺 承诺时间 时
承诺方 履 明未完 行应说
背景 类型 内容 及期限 严
行 成履行 明下一
格
期 的具体 步计划
履
限 原因
行
解决 陆家嘴集 一、本公司及本公司控制的企业目前未从事与上市公司及其各 2016 年 8 否 是
同业 团 下属全资或控股子公司的相关金融业务存在任何直接或间接竞 月 26 日
竞争 争的业务或活动。二、本公司承诺不在中国境内及境外直接或
间接从事任何在商业上对上市公司或其下属全资或控股子公司
与重 的相关金融业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动；本公
大资 司将促使本公司控制的其他企业不在中国境内及境外直接或间
产重 接从事任何在商业上对上市公司或其下属全资或控股子公司的
组相 相关金融业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。三、如
关的 本公司或本公司控制的企业存在任何与上市公司或其下属全资
承诺 或控股子公司的相关金融业务构成或可能构成直接或间接竞争
的业务或业务机会，将促使该业务或业务机会按公平合理的条
件优先提供给上市公司或其全资或控股子公司。四、本承诺函
自出具之日起生效，本公司愿意承担因不能履行上述承诺所产
生的全部法律责任。因本公司或本公司控制的企业违反本承
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诺，给上市公司及其全资及控股子公司造成损失的，本公司承
诺赔偿上市公司及其全资及控股子公司所有损失、损害和支
出。
解决 陆家嘴集 一、本公司及本公司控制的企业将尽可能减少和避免与上市公 2016 年 8 否 是
关联 团 司及其全资或控股子公司的关联交易，不会利用自身作为上市 月 26
交易 公司控股股东之地位谋求上市公司及其全资或控股子公司在业 日、2022
务合作等方面给予优于市场第三方的权利；不会利用自身作为 年 12 月
上市公司控股股东之地位谋求与上市公司及其全资或控股子公 15 日
司达成交易的优先权利。二、若发生必要且不可避免的关联交
易，本公司及本公司控制的企业将与上市公司及其全资或控股
子公司按照公平、公允、等价有偿等原则依法签订协议，履行
合法程序，并将按照有关法律法规和上市公司《公司章程》的
规定履行信息披露义务及相关内部决策、报批程序，关联交易
价格依照与无关联关系的独立第三方进行相同或相似交易时的
价格确定，保证关联交易价格具有公允性，亦不利用该等交易
从事任何损害上市公司及上市公司其他股东合法权益的行为。
三、本公司将善意履行作为上市公司控股股东的义务，充分尊
重上市公司的独立法人地位，保障上市公司独立经营、自主决
策，不利用控股股东地位谋取不正当利益，不利用关联交易非
法转移上市公司及其全资或控股子公司的资金、利润，保证不
损害上市公司及上市公司其他股东的合法权益。四、若违反上
述承诺和保证，本公司将对前述行为给上市公司造成的损失向
上市公司进行赔偿。五、本承诺为不可撤销的承诺，本公司完
全清楚本承诺的法律后果，本承诺如有不实之处，本公司愿意
承担相应的法律责任。
其他 陆家嘴集 一、保证上市公司的人员独立。1.保证上市公司的总经理、副 2016 年 8 否 是
团 总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员专职在上市 月 26 日
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公司工作、并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司除上
市公司外的全资附属企业或控股子公司担任除董事、监事以外
的职务。2.保证上市公司的人事关系、劳动关系独立于本公
司。3.保证本公司推荐出任上市公司董事、监事和高级管理人
员的人选都通过合法的程序进行，本公司不干预上市公司董事
会和股东大会已经做出的人事任免决定。二、保证上市公司的
财务独立。1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司建立独
立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制
度。2.保证上市公司及其下属全资及控股子公司能够独立做出
财务决策，不干预上市公司的资金使用。3.保证上市公司及其
下属全资及控股子公司独立在银行开户，不与本公司及其关联
企业共用一个银行账户。4.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司依法独立纳税。三、保证上市公司的机构独立。1.保证
上市公司及其下属全资及控股子公司依法建立和完善法人治理
结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司及其下属全资及控股子公司与本公司及本公司关
联企业之间在办公机构和生产经营场所等方面完全分开。2.保
证上市公司及其下属全资及控股子公司独立自主地运作，本公
司不会超越股东大会直接或间接干预上市公司及其下属全资及
控股子公司的决策和经营。四、保证上市公司的资产独立、完
整。1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司具有完整的经
营性资产。2.保证不违规占用上市公司的资金、资产及其他资
源。五、保证上市公司的业务独立。1.保证上市公司在本次交
易完成后拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以及具有
独立面向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依赖本
公司。2.保证本公司及本公司下属全资或控股子公司避免与上
市公司重组的陆金发及其各下属全资或控股子公司的主营业务
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发生同业竞争。3.保证严格控制关联交易事项，尽量减少上市
公司及其下属全资及控股子公司与本公司及本公司控制的企业
之间的持续性关联交易。杜绝非法占用上市公司资金、资产的
行为。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”
的原则定价。同时，对重大关联交易按照有关法律法规、《上
海证券交易所股票上市规则》和上市公司的《公司章程》等有
关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，及时进行有关
信息披露。4.保证不通过单独或一致行动的途径，以依法行使
股东权利以外的任何方式，干预上市公司的重大决策事项，影
响上市公司资产、人员、财务、机构、业务的独立性。
其他 陆家嘴集 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟支付现 2016 年 8 否 是
团 金购买上海陆家嘴金融发展有限公司 88.2%股权（以下简称 月 26 日
“本次交易”），本公司为陆金发的控股股东。2、2016 年 6 （上海陆
月 6 日，陆金发作为有限合伙人入伙并认缴了上海财居投资管 家嘴投资
理合伙企业（有限合伙）（以下简称“财居基金”） 发展有限
4,252,000,000 元有限合伙份额（以下简称“财居基金财产份 公司于
额”）。3、2016 年 7 月，陆金发与本公司签署《上海财居投 2017 年批
资管理合伙企业（有限合伙）财产份额转让协议》，陆金发将 准上述财
其持有的财居基金财产份额转让予本公司。4、根据《财居基 居基金财
金合伙协议》的约定，财居基金的有限合伙人将其在财居基金 产份额转
中的财产份额转让，须经普通合伙人批准，就有限合伙人向其 让事宜。
具有充足资信能力的关联方进行的转让，普通合伙人不得不合 现该事项
理拒绝，且其他合伙人不享有优先受让权。5、截至本承诺函 已完成工
出具之日，财居基金的普通合伙人上海陆家嘴投资发展有限公 商变更登
司尚未批准上述财居基金财产份额转让事宜。现本公司对财居 记。）
基金财产份额转让事宜承诺如下：一、本公司完成受让财居基
金财产份额后，将不会直接参与财居基金的经营管理，且本公
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司持有的财居基金财产份额将不会使得本公司对财居基金构成
实际控制地位。本公司承诺不会控制或促使财居基金从事与上
市公司及其各下属全资或控股子公司存在任何直接或间接竞争
的业务或活动。二、本公司进一步承诺，在上市公司提出书面
要求时，本公司承诺将受让的财居基金财产份额依据届时适用
的法律法规全部转让给陆金发重新持有。三、如因财居基金的
普通合伙人上海陆家嘴投资发展有限公司不同意财居基金财产
份额转让事宜而产生的任何争议对上市公司造成任何损失的，
本公司将及时赔偿上市公司由此所遭受的损失。
其他 陆家嘴集 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟支付现 2016 年 8 否 是
团 金购买上海陆家嘴金融发展有限公司 88.2%股权，本公司为陆 月 26 日
金发的控股股东。2、截至本承诺函出具之日，陆金发及其重
要子公司（陆家嘴国际信托有限公司、爱建证券有限责任公
司、陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司）向第三方承租的部分
租赁房地产未取得房地产权证等物权凭证，存在权属瑕疵。现
本公司对陆金发及其重要子公司的租赁房地产权属瑕疵事项做
出如下承诺：若因陆金发及其重要子公司的租赁房地产的权属
瑕疵给上市公司造成损失的，本公司将及时赔偿上市公司由此
所遭受的损失。
其他 陆家嘴集 鉴于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方 2022 年 否 是
团 式购买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房 12 月 15
地产开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股 日
权，拟以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）
有限公司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投
资有限公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交
易”）。本单位作为本次交易的交易对方，现就本单位在本次
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2022 年年度报告
交易过程中所提供信息的真实性、准确性和完整性作出如下声
明和承诺：
一、本单位在本次交易过程中提供的有关信息真实、准确和完
整，保证不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法
律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担个别和连
带的法律责任。
二、本单位将及时向上市公司及相关中介机构提交本次交易所
需的信息、文件及资料，同时承诺所提供纸质版和电子版资料
均真实、完整、可靠，有关副本材料或者复印件与正本或原件
一致，该等文件上所有签字与印章皆真实、有效，该等文件的
签署人已经合法授权并有效签署该等文件，并保证所提供的信
息和文件真实、准确和完整。
三、如本次交易因涉嫌本单位提供或者披露的信息存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中
国证监会立案调查的，在案件调查结论明确之前，本单位将暂
停转让在上市公司拥有权益的股份，并于收到立案稽查通知的
两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交上市公司
董事会，由上市公司董事会代为向证券交易所和登记结算公司
申请锁定；未在两个交易日内提交锁定申请的，授权上市公司
董事会核实后直接向证券交易所和登记结算公司报送本单位的
身份信息和账户信息并申请锁定；上市公司董事会未向证券交
易所和登记结算公司报送本单位的身份信息和账户信息的，授
权证券交易所和登记结算公司直接锁定相关股份。如调查结论
发现存在违法违规情节，本单位承诺锁定股份自愿用于相关投
资者赔偿安排。
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四、如违反上述声明和承诺，本单位愿意承担相应的法律责
任。
其他 前滩投资 鉴于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方 2022 年 否 是
式购买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房 12 月 15
地产开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股 日
权，拟以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）
有限公司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投
资有限公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交
易”）。本单位作为本次交易的交易对方，现就本次交易过程
中所提供信息的真实性、准确性和完整性作出如下声明和承
诺：
一、本单位在本次交易过程中提供的有关信息真实、准确和完
整，保证不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法
律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担个别和连
带的法律责任。
二、本单位将及时向上市公司及相关中介机构提交本次交易所
需的信息、文件及资料，同时承诺所提供纸质版和电子版资料
均真实、完整、可靠，有关副本材料或者复印件与正本或原件
一致，该等文件上所有签字与印章皆真实、有效，该等文件的
签署人已经合法授权并有效签署该等文件，并保证所提供的信
息和文件真实、准确和完整。
三、如违反上述声明和承诺，本单位愿意承担相应的法律责
任。
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2022 年年度报告
其他 昌邑公 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
司、东袤 买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房地产 12 月 15
公司、耀 开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟 日
龙公司、 以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公
企荣公司 司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限
公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。
作为本次交易标的公司之一，现就本次交易过程中所提供信息
的真实性、准确性和完整性作出如下声明和承诺：
一、本公司在本次交易过程中提供的有关信息真实、准确和完
整，保证不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法
律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担个别和连
带的法律责任。
二、本公司将及时向上市公司及相关中介机构提交本次交易所
需的信息、文件及资料，同时承诺所提供纸质版和电子版资料
均真实、完整、可靠，有关副本材料或者复印件与正本或原件
一致，该等文件上所有签字与印章皆真实、有效，该等文件的
签署人已经合法授权并有效签署该等文件，并保证所提供的信
息和文件真实、准确和完整。
其他 陆家嘴集 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
团、前滩 买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房地产 12 月 15
投资 开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟 日
以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公
司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限
公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。
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2022 年年度报告
本单位作为本次交易的交易对方，现就本次交易涉及守法及诚
信等情况作出如下声明和承诺：
一、本单位在最近五年内不存在受到刑事处罚、证券市场相关
的行政处罚或其他重大违法违规行为的情形，不存在与经济纠
纷有关的重大民事诉讼或仲裁的情形；
二、本单位最近五年内诚信情况良好，不存在未按期偿还大额
债务、未履行承诺的情形，不存在被中国证监会及其派出机
构、证券交易所采取监管措施、纪律处分或者行政处罚的情
形，不存在受到证券交易所公开谴责的情形，不存在其他重大
失信行为；
三、截至本承诺函出具日，本单位不存在因涉嫌犯罪被司法机
关立案侦查或者涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情
形，不存在被其他有权部门调查等情形，不存在尚未了结的或
潜在的重大诉讼、仲裁或行政处罚的情形；
四、本单位不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息及利用该
内幕信息进行内幕交易的情形；
五、本单位愿意承担由于违反上述承诺或因上述承诺被证明为
不真实而给上市公司造成的经济损失、索赔责任及额外的费用
支出。
其他 昌邑公 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
司、东袤 买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房地产 12 月 15
公司、耀 开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟 日
龙公司、 以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公
企荣公司 司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限
公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。
作为本次交易标的公司之一，现就本次交易涉及守法及诚信等
情况作出如下声明和承诺：
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2022 年年度报告
一、本公司在最近五年内不存在受到刑事处罚、证券市场相关
的行政处罚或其他重大违法违规行为的情形，不存在与经济纠
纷有关的重大民事诉讼或仲裁的情形；
二、本公司最近五年内诚信情况良好，不存在未按期偿还大额
债务、未履行承诺的情形，不存在被中国证监会及其派出机
构、证券交易所采取监管措施、纪律处分或者行政处罚的情
形，不存在受到证券交易所公开谴责的情形，不存在其他重大
失信行为；
三、截至本承诺函出具日，本公司不存在因涉嫌犯罪被司法机
关立案侦查或者涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情
形，不存在被其他有权部门调查等情形，不存在尚未了结的或
潜在的重大诉讼、仲裁或行政处罚的情形；
四、本公司不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息及利用该
内幕信息进行内幕交易的情形。
陆家嘴集 鉴于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方 2022 年 否 是
团、前滩 式购买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房 12 月 15
投资 地产开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股 日
权，拟以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）
有限公司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投
资有限公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交
其他 易”）。 本单位作为本次交易的交易对方，现就本次交易不
存在涉嫌内幕交易而受到处罚或受到立案调查等相关事项承诺
如下：
本单位及全体董事、监事及高级管理人员不存在因涉嫌本次交
易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的情况，最近 36
个月不存在被中国证监会作出行政处罚或者司法机关依法追究
刑事责任的情况；也不存在《上市公司监管指引第 7 号——上
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2022 年年度报告
市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第 13 条规定中
不得参与任何上市公司的重大资产重组之情形。
昌邑公 鉴于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（拟以发行股份 2022 年 否 是
司、东袤 方式购买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑 12 月 15
公司、耀 房地产开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股 日
龙公司、 权，拟以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）
企荣公司 有限公司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投
资有限公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交
易”）。作为标的公司之一，现就本次交易不存在涉嫌内幕交
易而受到处罚或受到立案调查等相关事项承诺如下：
本公司不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者
立案侦查的情况，最近 36 个月不存在被中国证监会作出行政
处罚或者司法机关依法追究刑事责任的情况；也不存在《上市
公司监管指引第 7 号——上市公司重大资产重组相关股票异常
交易监管》第 13 条规定中不得参与任何上市公司的重大资产
重组之情形。
陆家嘴集 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
团 买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房地产 12 月 15
开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟 日
以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公
司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限
其他
公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。
本单位作为本次交易的交易对方，就本单位拟转让持有的上海
陆家嘴昌邑房地产开发有限公司、上海东袤置业有限公司（合
称“标的公司”）的股权（合称“标的资产”）的权属情况作
出如下说明和承诺：
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一、本单位合法拥有标的资产，已按标的资产的公司章程约定
履行出资义务，不存在出资不实、抽逃出资等情形，对标的资
产有完整的所有权。
二、本单位为标的资产的最终和真实所有人，不存在以信托、
委托他人或接受他人委托等方式持有标的资产的情形；除部分
标的资产的转让需经相关土地管理部门的同意/备案外，标的
资产未设置任何质押、担保或其他权利限制，不存在纠纷或潜
在纠纷，未被行政或司法机关查封、冻结，亦不存在其他限制
或禁止转让的情形。
三、本单位所持有的上述标的资产的权属不存在尚未了结或本
单位可预见的诉讼、仲裁等纠纷，如因发生诉讼、仲裁等纠纷
而产生的责任由本单位承担。
四、在本次交易完成之前，本单位保证不就上述标的资产设置
质押、担保等任何权利限制。
前滩投资 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房地产 12 月 15
开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟 日
以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公
司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限
公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。
其他 本单位作为本次交易的交易对方，就本单位拟转让持有的上海
耀龙投资有限公司、上海企荣投资有限公司（合称“标的公
司”）的股权（合称“标的资产”）的权属情况作出如下说明
和承诺：
一、本单位合法拥有标的资产，已按标的资产的公司章程约定
履行出资义务，不存在出资不实、抽逃出资等情形，对标的资
产有完整的所有权。
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2022 年年度报告
二、本单位为标的资产的最终和真实所有人，不存在以信托、
委托他人或接受他人委托等方式持有标的资产的情形；除部分
标的资产的转让需经相关土地管理部门的同意/备案外，标的
资产未设置任何质押、担保或其他权利限制，不存在纠纷或潜
在纠纷，未被行政或司法机关查封、冻结，亦不存在其他限制
或禁止转让的情形。
三、本单位所持有的上述标的资产的权属不存在尚未了结或本
单位可预见的诉讼、仲裁等纠纷，如因发生诉讼、仲裁等纠纷
而产生的责任由本单位承担。
四、在本次交易完成之前，本单位保证不就上述标的资产新增
设置质押、担保等任何权利限制。
陆家嘴集 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
团 买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海陆家嘴昌邑房地产 12 月 15
开发有限公司 100%股权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟 日
以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公
司持有的上海耀龙投资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限
公司 100%股权，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。
为保证本次交易完成后上市公司的独立性，本单位特作出如下
其他 声明和承诺：
一、保证上市公司的人员独立。
（1）保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事
会秘书等高级管理人员专职在上市公司工作、并在上市公司领
取薪酬，不在本单位及本单位控制的其他企业中担任除董事、
监事以外的职务；（2）保证上市公司的人事关系、劳动关系
独立于本单位及本单位控制的其他企业；（3）保证本单位推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法
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的程序进行，本单位不干预上市公司董事会和股东大会已经做
出的人事任免决定。
二、保证上市公司的财务独立。
（1）保证上市公司及其下属全资及控股子公司建立独立的财
务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度；
（2）保证上市公司及其下属全资及控股子公司能够独立做出
财务决策，不干预上市公司的资金使用；（3）保证上市公司
及其下属全资及控股子公司独立在银行开户，不与本单位及关
联企业共用一个银行账户；（4）保证上市公司及其下属全资
及控股子公司依法独立纳税。
三、保证上市公司的机构独立。
（1）保证上市公司及其下属全资及控股子公司依法建立和完
善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本单位的
机构完全分开，不存在机构混同情形；（2）保证上市公司及
其下属全资及控股子公司独立自主地运作，本单位不会超越股
东大会直接或间接干预上市公司及其下属全资及控股子公司的
决策和经营。
四、保证上市公司的资产独立、完整。
（1）保证上市公司及其下属全资及控股子公司具有完整的经
营性资产；（2）严格遵守法律、法规和规范性文件及上市公
司章程中关于上市公司与关联方资金往来及对外担保等内容的
规定，保证不违规占用上市公司的资金、资产及其他资源。
五、保证上市公司的业务独立。
（1）保证上市公司在本次交易完成后拥有独立开展经营活动
的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力，
在产、供、销等环节不依赖本单位；（2）保证履行本单位作
出的同业竞争承诺；（3）保证严格控制关联交易事项，尽可
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2022 年年度报告
能减少上市公司及其下属全资及控股子公司与本单位及本单位
控制的其他企业之间的持续性关联交易。杜绝非法占用上市公
司资金、资产的行为。对于无法避免的关联交易将本着“公
平、公正、公开”的原则定价。同时，对重大关联交易按照有
关法律法规、《上海证券交易所股票上市规则》和上市公司的
《公司章程》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程
序，及时进行有关信息披露；（4）保证不通过单独或一致行
动的途径，以依法行使股东权利以外的任何方式，干预上市公
司的重大决策事项，影响上市公司资产、人员、财务、机构、
业务的独立性。
陆家嘴集 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟通过发行股份方式 2022 年 否 是
团 购买本单位所持上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司 100%股权 12 月 15
和上海东袤置业有限公司 30%股权、拟通过支付现金方式购买 日
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司所持上海耀龙投资
有限公司 60%股权和上海企荣投资有限公司 100%股权，并募集
配套资金（以下简称“本次交易”）。为避免未来产生同业竞
争，本单位陈述及承诺如下：
解决
一、本单位及本单位控制的企业，将继续严格履行已作出的关
同业
于避免同业竞争的承诺。
竞争
二、本次交易完成后，不会因本次交易导致本单位及本单位控
制的企业与上市公司及上市公司控制的子公司之间新增同业竞
争。
三、本单位将依照相关法律、行政法规、部门规章、规范性文
件、中国证监会和上海证券交易所的有关规定在本次交易正式
方案提交上市公司董事会审议前就避免同业竞争事宜作出进一
步的承诺。
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2022 年年度报告
陆家嘴集 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
团 买本单位持有的上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司 100%股 12 月 15
权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟以支付现金方式购买 日
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持有的上海耀龙投
资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限公司 100%股权，并募
集配套资金（以下简称“本次交易”）。本单位陈述及承诺如
其他
下：
本次交易完成后，本单位承诺遵守并促使本单位控制的其他企
业遵守《上市公司监管指引第 8 号——上市公司资金往来、对
外担保的监管要求》（中国证券监督管理委员会公告〔2022〕
26 号）的规定，规范本单位及控制的其他企业与上市公司之间
的对外担保行为，不违规占用上市公司的资金。
陆家嘴集 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司拟以发行股份方式购 2022 年 否 是
团、东达 买本单位持有的上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司 100%股 12 月 15
香港 权、上海东袤置业有限公司 30%股权，拟以支付现金方式购买 日
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持有的上海耀龙投
其他 资有限公司 60%股权、上海企荣投资有限公司 100%股权，并募
集配套资金（以下简称“本次交易”）。本单位声明及承诺如
下：
本单位自本次交易复牌之日起至本次交易实施完毕期间，不存
在对本单位持有的上市公司股份进行减持的计划。
解决 陆家嘴集 对于公司收购上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海富都世 2010 年 6 否 是
同业 团 界发展有限公司 50%股权的事宜，《陆家嘴关于收购控股股东 月
其他 竞争 房地产股权资产的关联交易公告》中披露：富都世界公司在评
承诺 估基准日账面中预提土地开发成本计 400,546,451.63 元。由
于此开发成本系根据 2007 年初当时的动拆迁价格水平计算计
提，现在无论从动拆迁补偿标准及社会物价水平来看，都较以
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2022 年年度报告
前计算标准有较大变动。故上海陆家嘴（集团）有限公司承
诺：“若今后该地块实际动迁成本大于原计提金额，陆家嘴集
团将对股权受让方予以补偿；若小于原计提金额，则将收回差
额，补偿或收回金额按经第三方审计的项目实际发生数计算确
定。具体内容及方式将在本次股权转让的正式转让协议中明
确。”（详见临时公告临 2012－023 以及临时公告临 2014－
002）
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2022 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或
项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 436
境内会计师事务所审计年限 5
境内会计师事务所注册会计师姓名 陈玲、曹志斌
境内会计师事务所注册会计师审计服务 陈玲：审计服务的连续年限 5 年
的连续年限 曹志斌：审计服务的连续年限 4 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所 182
（特殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司第九届董事会第五次会议和 2021 年年度股东大会审议通过，公司聘请普华
永道中天会计师师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2022 年度的财务报表审计单位
及内部控制审计单位。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
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七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
2022 年 12 月 13 日，公司于上海证 公告临 2022-050、公告临 2023-007。
券交易所（www.see.com.cn）披露了《关
于公司及控股子公司累计涉及诉讼、仲裁
事项的公告》，公司及控股子公司连续 12
个月内累计涉及诉讼、仲裁事项的金额合
计 246,918.42 万元。
2023 年 2 月 7 日，公司于上海证券
交易所（www.see.com.cn）披露了《关于
控股子公司涉及诉讼的进展公告》。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、
受到处罚及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
报告期内，公司及其控股股东不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到
期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会第十二次会议及 2020
公告临 2021-012。
年年度股东大会审议通过，同意陆家嘴集团向
公司控股子公司陆家嘴信托购买陆家嘴信托樽
赢财富系列单一资金信托产品，认购规模不超
过人民币 100 亿元，存续期限不超过 24 个月。
陆家嘴集团已与陆家嘴信托签署了信托合同。
截至 2022 年 12 月 31 日，陆家嘴集团全部
赎回陆家嘴信托樽赢系列信托产品。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司第九届董事会 2022 年第四次临 公告临 2022-051、临 2022-052 及《上海
时会议和第九届监事会 2022 年第一次临 陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发
时会议审议通过了关于公司发行股份及 行股份及支付现金购买资产并募集配套
支付现金购买资产并募集配套资金暨关 资金暨关联交易预案》等公告。
联交易的预案等相关议案。
公司第九届董事会 2023 年第三次临 公告临 2023-013、临 2023-014 及《上海
时会议和第九届监事会 2023 年第一次临 陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发
时会议审议通过了关于公司发行股份及 行股份及支付现金购买资产并募集配套
支付现金购买资产并募集配套资金及关 资金暨关联交易报告书（草案）》等公告。
联交易的方案等相关议案。
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第九届董事会第七次会议审 公告临 2022-032、公告临 2022-039。
议通过，公司控股子公司上海陆家嘴金融
贸易区联合发展有限公司与陆家嘴集团
共同减资退出上海新高桥开发有限公司
（以下简称“新高桥公司”），交易价格
为 39,391.98 万元。
2022 年 9 月 23 日，联合公司与陆家
嘴集团已收到了减资款，新高桥公司已完
成本次交易相关的工商变更登记。
经公司第九届董事会第七次会议审 公告临 2022-033、公告临 2022-040。
议通过，公司全资子公司上海智依投资有
限公司（以下简称“智依公司”）将其所
持上海陆家嘴新辰投资股份有限公司（以
下简称“新辰公司”）的 20%股权，以非
公开协议转让的方式，转让给陆家嘴集团
的全资子公司上海至茂投资有限公司（以
下 简 称“ 至茂公司 ” ），交易价格为
24,673.95 万元。
2022 年 9 月 14 日，智依公司已收到
了本次交易的价款，新辰公司已完成本次
交易相关的企业产权登记。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会第十次会议审 公告临 2020-029。
议通过，同意公司按持股比例直接向新
辰 投 资提供股东贷款，贷款年利率为
5.225%，贷款期限至 2022 年 5 月 12 日
止。公司提供的股东贷款金额为人民币
0.96 亿元。
至 2022 年 5 月 12 日止，公司向新
辰 投 资提供的股东贷款 已全部收回。
2022 年 1-5 月，上述交易收到利息总计
人民币 172.19 万元。
经公司第八届董事会第十二次会议 公告临 2021-008、临 2021-016、临 2022-
以及 2020 年年度股东大会审议通过，公 006、临 2022-024。
司及其控股子公司计划 2020 年年度股东
大会表决通过之日起至 2021 年年度股东
大会召开前日，接受控股股东陆家嘴集
团贷款余额不超过人民币 150 亿元，并
在该额度内可以循环使用。
经公司第九届董事会第五次会议以
及 2021 年年度股东大会审议通过，公司
及其控股子公司计划 2021 年年度股东大
会表决通过之日起至 2022 年年度股东大
会召开前日，接受控股股东陆家嘴集团
贷款余额不超过 150 亿元，并在该额度
内可以循环使用。
截至 2022 年 12 月 31 日，公司及其
全资和控股子公司接受控股股东贷款余
额人民币 1.04 亿元，贷款利率 3.65%-
3.70%。2022 年 1-12 月，发生利息总计
人民币 2,221.39 万元。
经公司第八届董事会 2019 年第二次 公告临 2019-004、临 2022-006、临 2022-
临时会议决议审议通过，前滩实业按 50% 024。
股东出资比例，向前绣实业提供不超过
人民币 2.3 亿元的股东借款，借款利率
为固定利率，按照同期中国人民银行一
至五年期（含五年）贷款基准利率上浮
10%执行。
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2022 年年度报告
经公司第九届董事会第五次会议及
2021 年年度股东大会审议通过，前滩实
业按 50%股东出资比例，向前绣实业提供
不超过人民币 3 亿元的股东借款，自协
议生效之日起 60 个月内分期提款使用，
借款利率为固定利率 5.225%，借款期限
以双方最终签订的协议为准。
截至 2022 年 12 月 31 日，前滩实业
对前绣实业股东借款余额为人民币 5000
万元，贷款利率 5.225%。2022 年 1-12 月，
上述交易发生利息总计人民币 942.17 万
元。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
提供资金
关联方 关联关系
期初余 期末余
发生额 期初余额 发生额 期末余额
额 额
上海富都 合营公司 200,000,000 - 200,000,000
世界发展
有限公司
合计 200,000,000 - 200,000,000
关联债权债务形成原 关联方满足上市公司资金需求。
因
关联债权债务对公司 报告期内向上海富都世界发展有限公司支付借款利息人民币
的影响 779 万元。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括 0
对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包 0
括对子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计 46,125,000
（B）
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 46,125,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 0.2%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提
供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的
被担保对象提供的债务担保金额
（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任
说明
担保情况说明
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2022 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
信托产品 自有资金 1,600,000,000 1,600,000,000 -
银行理财 自有资金 9,200,000,000 2,950,000,000
2022 年度，公司信托理财产品单日最高余额为 16 亿元，公司银行理财产品单
日最高余额为 36 亿元。截至 2022 年 12 月 31 日，尚未到期的信托理财产品 16 亿
元，银行理财产品 29.5 亿元。全年累计实现收益 0.22 亿元。
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一) 截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三) 现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 116,256
年度报告披露日前上一月末的普通股股 113,458
东总数(户)
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2022 年年度报告
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押、标
有限 记或冻结
股东名称 报告期内增 比例 售条 情况
期末持股数量 股东性质
（全称） 减 (%) 件股
股份 数
份数
状态 量
量
2,276,005,66
上海陆家嘴（集团）有限公司 56.42 - 无 国有法人
- 3
上海国际集团资产管理有限公司 119,140,852 2.95 - 未知 国有法人
-
ISHARES MSCI EMERGING
28,644,992 28,644,992 0.71 - 未知 未知
MARKETS MIN VOL FACTOR ETF
-
中国证券金融股份有限公司 25,779,390 0.64 - 未知 国有法人
11,965,695
GUOTAI JUNAN SECURITIES
5,543,215 25,596,190 0.63 - 未知 未知
（HONG KONG） LIMITED
中央汇金资产管理有限责任公司 19,734,444 0.49 - 未知 未知
-
徐秀芳 19,037,672 19,037,672 0.47 - 未知 未知
VANGUARD EMERGING MARKETS
-137,500 17,172,573 0.43 - 未知 未知
STOCK INDEX FUND
中国工商银行股份有限公司－中
证上海国企交易型开放式指数证 -1,738,100 16,805,061 0.42 - 未知 未知
券投资基金
LGT BANK AG -2,959,583 16,172,000 0.40 未知 未知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条 股份种类及数量
股东名称 件流通股的数
种类 数量
量
2,276,005,66
上海陆家嘴（集团）有限公司 人民币普通股 2,276,005,663
3
上海国际集团资产管理有限公司 119,140,852 人民币普通股 119,140,852
ISHARES MSCI EMERGING MARKETS MIN VOL
28,644,992 境内上市外资股 28,644,992
FACTOR ETF
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2022 年年度报告
中国证券金融股份有限公司 25,779,390 人民币普通股 25,779,390
GUOTAI JUNAN SECURITIES（HONG KONG）
25,596,190 境内上市外资股 25,596,190
LIMITED
中央汇金资产管理有限责任公司 19,734,444 人民币普通股 19,734,444
徐秀芳 19,037,672 境内上市外资股 19,037,672
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX
17,172,573 境内上市外资股 17,172,573
FUND
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交
16,805,061 人民币普通股 16,805,061
易型开放式指数证券投资基金
LGT BANK AG 16,172,000 境内上市外资股 16,172,000
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东中，控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司无
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说 委托表决权、受托表决权、放弃表决权的情况。公司未
明 知上述其他股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权
情况。
上述股东中，控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司与
其他股东之间无关联关系，也不属于一致行动人。公司
上述股东关联关系或一致行动的说明
未知上述其他股东之间是否存在关联关系或一致行动人
的情况。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海陆家嘴（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 徐而进
成立日期 1990-08-29
主要经营业务 房地产开发经营，建设工程施工，以自有资金从事
投资活动，自有资金投资的资产管理服务，国内贸
易代理，会议及展览服务，礼仪服务，组织文化艺术
交流活动，非居住房地产租赁，住房租赁
报告期内控股和参股的其他 间接持股：上海外高桥集团股份有限公司（B 股
境内外上市公司的股权情况 900912）
其他情况说明 无
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2022 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 王勇
成立日期 1996-9-1
主要经营业务 不适用
报告期内控股和参股的其他 为以下上市公司的实际控制人：上海浦东路桥建设
境内外上市公司的股权情况 股份有限公司（600284.SH）、上海金桥出口加工区
开发股份有限公司（600639.SH；900911.SH）、上
海 外 高 桥 集 团 股 份 有 限 公 司 （ 600648.SH ；
900912.SH）、上海张江高科技园区开发股份有限公
司(600895.SH)
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司
股份数量比例达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
113 / 304
2022 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：元 币种：人民币
是否
存在
投资者适当 终止
利率 还本付 交易 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 性安排（如 上市
（%） 息方式 场所 制
有） 交易
的风
险
上海陆家嘴金
仅面向合格
融贸易区开发 到期还 上海
2018 年 2018 年 2023 年 投资者发 固收平
股份有限公司 18 陆债 本，每 证券
143538 3 月 23 3 月 26 3 月 26 500,000,000.00 3.90 行，公众投 台和竞 否
公开发行 2018 01 年付息 交易
日 日 日 资者不得参 价系统
年公司债券 一次 所
与发行认购
（第一期）
上海陆家嘴金 2018 年 2018 年 2023 年 仅面向合格 固收平
18 陆债 到期还 上海
融贸易区开发 143890 10 月 10 月 10 月 1,000,000,000.00 3.15 投资者发 台和竞 否
02 本，每 证券
股份有限公司 25 日 26 日 26 日 行，公众投 价系统
114 / 304
2022 年年度报告
公开发行 2018 年付息 交易 资者不得参
年公司债券 一次 所 与发行认购
（第二期）
上海陆家嘴金
仅面向合格
融贸易区开发 到期还 上海
2019 年 2019 年 2024 年 投资者发 固收平
股份有限公司 19 陆债 本，每 证券
155201 3月1 3月4 3月4 2,800,000,000.00 2.80 行，公众投 台和竞 否
公开发行 2019 01 年付息 交易
日 日 日 资者不得参 价系统
年公司债券 一次 所
与发行认购
（第一期）
上海陆家嘴金
仅面向合格
融贸易区开发 到期还 上海
2019 年 2019 年 2024 年 投资者发 固收平
股份有限公司 19 陆债 本，每 证券
155395 5月9 5 月 13 5 月 13 700,000,000.00 3.05 行，公众投 台和竞 否
公开发行 2019 03 年付息 交易
日 日 日 资者不得参 价系统
年公司债券 一次 所
与发行认购
（第二期）
上海陆家嘴金
仅面向合格
融贸易区开发 到期还 上海
2022 年 2022 年 2027 年 投资者发 固收平
股份有限公司 22 陆债 本，每 证券
137840 9 月 13 9 月 15 9 月 15 500,000,000.00 3.17 行，公众投 台和竞 否
公开发行 2022 01 年付息 交易
日 日 日 资者不得参 价系统
年公司债券 一次 所
与发行认购
（第一期）
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
115 / 304
2022 年年度报告
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
18 陆债 01 于 2022 年 3 月 26 日完成 1,950 万元利息支付
18 陆债 02 于 2022 年 10 月 26 日完成 3,150 万元利息支付
19 陆债 01 于 2022 年 3 月 4 日完成 11,060 万元利息支付工作和回售部
分 29,900 万元本金兑付工作
19 陆债 03 于 2022 年 5 月 13 日完成 2,716 万元利息支付工作和回售部
分 17,300 万元本金兑付工作
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
(1) 19 陆债 01
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）
（品种一）（债券简称“19 陆债 01”）于 2019 年 3 月 4 日起息，发行期限 5 年，附
第三年末发行人赎回选择权、发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权，发行
规模 28 亿元。
公司于 2022 年 1 月 14 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券（第一期）（品种一）2022 年不行使发行人赎回选择权的公告》。
根据公告，公司决定不行使“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019
年公司债券（第一期）（品种一）”存续期的第 3 个计息年度末的发行人赎回选择权。
公司于 2022 年 1 月 28 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券（第一期）（品种一）票面利率调整公告》。根据公告，公司选择
行使公司债券“19 陆债 01”在存续期的第三个计息年度末的调整票面利率权利，将
本期债券存续期后 2 个计息年度的票面利率由存续期内前三年的 3.95%下调为 2.80%，
调整后的起息日为 2022 年 3 月 4 日。
公司于 2022 年 2 月 11 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券（第一期）（品种一）回售实施结果公告》。根据公告，债券投资
人在回售登记期 2022 年 1 月 28 日至 2022 年 2 月 10 日回售有效登记数量为 299,000
手，回售金额 299,000,000 元，公司拟转全部转售。
根据公司于 2022 年 4 月 6 日发布的《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公开发行 2019 年公司债券（第一期）（品种一）2022 年债券转售实施结果公告》，本
期债券完成转售债券金额 299,000,000 元，其中通过非交易过户形式转售债券金额 0
元，注销未转售债券金额 0 元，截至本年报出具日，“19 陆债 01”存续规模 28 亿元。
(2) 19 陆债 03
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第二期）
（债券简称“19 陆债 03”）于 2019 年 5 月 13 日起息，发行期限 5 年，附第三年末
发行人赎回选择权、发行人票面利率调整选择权和投资者回售选择权，发行规模 7 亿
元。
公司于 2022 年 3 月 25 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券（第二期）2022 年不行使发行人赎回选择权的公告》。根据公
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2022 年年度报告
告，公司决定不行使“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公
司债券（第二期）”存续期的第 3 个计息年度末的发行人赎回选择权。
公司于 2022 年 4 月 11 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券（第二期）票面利率调整公告》。根据公告，公司选择行使公司
债券“19 陆债 03”在存续期的第三个计息年度末的调整票面利率权利，将本期债券
存续期后 2 个计息年度的票面利率由存续期内前三年的 3.88%下调为 3.05%，调整后
的起息日为 2022 年 5 月 13 日。
公司于 2022 年 4 月 19 日发布了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开
发行 2019 年公司债券（第二期）回售实施结果公告》。根据公告，债券投资人在回售
登记期 2022 年 4 月 12 日至 2022 年 4 月 18 日回售有效登记数量为 173,000 手，回售
金额 173,000,000 元，公司拟转全部转售。
根据公司于 2022 年 6 月 15 日发布的《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公开发行 2019 年公司债券（第二期）2022 年债券转售实施结果公告》，本期债券完成
转售债券金额 173,000,000 元，其中通过非交易过户形式转售债券金额 0 元，注销未
转售债券金额 0 元，截至本年报出具日，“19 陆债 03”存续规模 7 亿元。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会计师姓
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
名
国泰君安证券股份有限公 上海市静安区石门 崔雪晨 021-38032082
司 二路街道新闸路
669 号博华广场 33
楼
爱建证券有限责任公司 上海市浦东新区世 邢骞文 021-32229888
纪大道 1600 号陆家
嘴商务广场 28 楼
上海新世纪资信评估投资 上海市汉口路 398 姚莉莉 021-63501349
服务有限公司 号华盛大厦 14F
上海市锦天城律师事务所 上海中心大厦 9、 胡晴 021-20511000
11、12 层
普华永道中天会计师事务 上海市浦东新区东 陈玲、曹志斌 黄逸斐 021-23235241
所（特殊普通合伙） 育路 588 号前滩中
心 42 楼
交通银行股份有限公司上 上海市浦东新区世 - 程瑾 021-58823456
海市分行 纪大道 1168 号 B 座
3楼
兴业银行股份有限公司上 上海市江宁路 168 金巧娟 021-52555281
海分行 号
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
是否与募集说
募集资金违
未使 明书承诺的用
募集资金专项账户运作情况（如 规使用的整
债券名称 募集资金总金额 已使用金额 用金 途、使用计划
有） 改情况（如
额 及其他约定一
有）
致
上海陆家嘴金融贸 募集资金使用程序严格按照公司
易区开发股份有限 审批手续执行。由相关部门核对
公司公开发行 2018 500,000,000.00 500,000,000.00 0.00 募集资金使用用途后，提出资金 无 是
年公司债券(第一 使用需求，经公司审批及监管银
期) 行审核后予以付款。
上海陆家嘴金融贸 募集资金使用程序严格按照公司
易区开发股份有限 审批手续执行。由相关部门核对
公司公开发行 2018 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 0.00 募集资金使用用途后，提出资金 无 是
年公司债券(第二 使用需求，经公司审批及监管银
期) 行审核后予以付款。
上海陆家嘴金融贸 募集资金使用程序严格按照公司
易区开发股份有限 审批手续执行。由相关部门核对
公司公开发行 2019 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00 0.00 募集资金使用用途后，提出资金 无 是
年公司债券(第一 使用需求，经公司审批及监管银
期) 行审核后予以付款。
上海陆家嘴金融贸 募集资金使用程序严格按照公司
易区开发股份有限 700,000,000.00 700,000,000.00 0.00 审批手续执行。由相关部门核对 无 是
公司公开发行 2019 募集资金使用用途后，提出资金
118 / 304
2022 年年度报告
年公司债券(第二 使用需求，经公司审批及监管银
期) 行审核后予以付款。
上海陆家嘴金融贸 募集资金使用程序严格按照公司
易区开发股份有限 审批手续执行。由相关部门核对
公司公开发行 2022 500,000,000.00 500,000,000.00 0.00 募集资金使用用途后，提出资金 无 是
年公司债券(第一 使用需求，经公司审批及监管银
期) 行审核后予以付款。
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：元 币种：人民币
是否
投资者 存在
交
适当性 终止
发行 起息 到期 利率 还本付 易
债券名称 简称 代码 债券余额 交易场所 安排 上市
日 日 日 （%） 息方式 机
（如 交易
制
有） 的风
险
上海陆家嘴金
2014 2014 2024
融贸易区开发 14 陆金 年度付 不
年9 年9 年9 银行间债
股份有限公司 开 101451039 4,000,000,000.00 6.00 息，到 不涉及 涉 否
月2 月4 月4 券市场
2014 年度第 MTN002 期还本 及
日 日 日
二期中期票据
上海陆家嘴金
2021 2021 2026
融贸易区开发 21 陆金 年度付 不
年2 年2 年2 银行间债
股份有限公司 开 102100303 1,000,000,000.00 3.80 息，到 不涉及 涉 否
月 24 月 26 月 26 券市场
2021 年度第 MTN001 期还本 及
日 日 日
一期中期票据
上海陆家嘴金
2021 2021 2025
融贸易区开发 21 陆金 年度付 不
年3 年3 年3 银行间债
股份有限公司 开 102100483 4,000,000,000.00 3.65 息，到 不涉及 涉 否
月 17 月 19 月 19 券市场
2021 年度第 MTN002 期还本 及
日 日 日
二期中期票据
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2022 年年度报告
上海陆家嘴金
融贸易区开发 22 陆金 2022 2022 2027 年度付 不
银行间债券
股份有限公司 开 102280374 年2月 年2月 年2月 1,000,000,000.00 3.05 息，到 不涉及 涉 否
市场
2022 年度第 MTN001 23 日 25 日 25 日 期还本 及
一期中期票据
上海陆家嘴金
融贸易区开发 22 陆金 2022 2022 2027 年度付 不
银行间债券
股份有限公司 开 102280706 年3月 年4月 年4月 2,300,000,000.00 3.27 息，到 不涉及 涉 否
市场
2022 年度第 MTN002 30 日 1日 1日 期还本 及
二期中期票据
122 / 304
2022 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
14 陆金开 MTN002 于 2022 年 9 月 5 日完成 24,000 万元利息支付工作
21 陆金开 MTN001 于 2022 年 2 月 28 日完成 3,800 万元利息支付工作
21 陆金开 MTN002 于 2022 年 3 月 21 日完成 14,600 万元利息支付工作
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会计师姓
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
名
中国建设银行 北京市西城区 季宇婷 021-58880000
股份有限公司 金融大街 25
号
中国工商银行 北京市西城区 任东 010-81011843
股份有限公司 复兴门内大街
55 号
交通银行股份 上海市浦东新 陈阳 021-38873263
有限公司 区银城中路
188 号
上海市锦天城 上海中心大厦 胡晴 021-20511000
律师事务所 9、11、12 层
上海新世纪资 上海市汉口路 姚莉莉 021-63501349
信评估投资服 398 号华盛大
务有限公司 厦 14F
普华永道中天 上海市浦东新 陈玲、曹志斌 黄逸斐 021-23235241
会计师事务所 区东育路 588
（特殊普通合 号前滩中心 42
伙） 楼
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
123 / 304
2022 年年度报告
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
是否与募集说明
募集资金违规使
未使用 书承诺的用途、
债券名称 募集资金总金额 已使用金额 募集资金专项账户运作情况（如有） 用的整改情况
金额 使用计划及其他
（如有）
约定一致
募集资金使用程序严格按照公司审批手续
14 陆金开 执行。由相关部门核对募集资金使用用途
4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 0.00 无 是
MTN002 后，提出资金使用需求，经公司审批及监
管银行审核后予以付款。
募集资金使用程序严格按照公司审批手续
21 陆金开 执行。由相关部门核对募集资金使用用途
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 0.00 无 是
MTN001 后，提出资金使用需求，经公司审批及监
管银行审核后予以付款。
募集资金使用程序严格按照公司审批手续
21 陆金开 执行。由相关部门核对募集资金使用用途
4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 0.00 无 是
MTN002 后，提出资金使用需求，经公司审批及监
管银行审核后予以付款。
募集资金使用程序严格按照公司审批手续
22 陆金开 执行。由相关部门核对募集资金使用用途
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 0.00 无 是
MTN001 后，提出资金使用需求，经公司审批及监
管银行审核后予以付款。
募集资金使用程序严格按照公司审批手续
22 陆金开 执行。由相关部门核对募集资金使用用途
2,300,000,000.00 2,300,000,000.00 0.00 无 是
MTN002 后，提出资金使用需求，经公司审批及监
管银行审核后予以付款。
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2022 年年度报告
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债
券募集说明书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2022 年 2021 年 同期增减 变动原因
（%）
归属于上市公司股东 详见本表后“变动原因
的 扣 除 非 经 常 性 损 益 875,087,887.27 3,705,589,524.75 -76.38 说明”
的净利润
流动比率 1.10 1.01 8.91
125 / 304
2022 年年度报告
速动比率 0.41 0.45 -8.89
资产负债率（%） 70.04 68.22 1.82
详见本表后“变动原因
EBITDA 全部债务比 0.05 0.11 -54.55
说明”
详见本表后“变动原因
利息保障倍数 1.57 4.02 -60.95
说明”
详见本表后“变动原因
现金利息保障倍数 1.40 3.89 -64.01
说明”
详见本表后“变动原因
EBITDA 利息保障倍数 2.08 4.49 -53.67
说明”
贷款偿还率（%） 100 100 -
利息偿付率（%） 100 100 -
*变动原因说明：报告期内，经济环境严峻复杂，受房地产行业调整、证券市场波动、信托业转
型等诸多因素影响，公司业绩面临较大挑战，区域开发经营业务和金融业务收入、毛利率同比下
降，联营、合营企业投资收益出现不同程度下滑。
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
126 / 304
2022 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
普华永道中天审字(2023)第 10088 号
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
（一） 我们审计的内容
我们审计了上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“陆家嘴股份”)
的财务报表，包括 2022 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2022 年度的合并及
公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附
注。
（二） 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了陆家嘴股份 2022 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2022 年度的合
并及公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册
会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们
相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于陆家嘴股份，并履行了职业道
德方面的其他责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些
事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
(一) 金融资产公允价值的估计
(二) 土地开发业务相关的预提成本及相关税费
(三) 苏州绿岸房地产开发有限公司地块污染事项
(四) 未决仲裁及未决诉讼产生的或有事项
127 / 304
2022 年年度报告
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(一) 金融资产公允价值的估计 我们执行了如下审计程序：
参 见 财 务 报 表 附 注 二 了解管理层与金融资产公允价值的估计
(37)(a)(ii)(重要会计估计和判断)与 相关的内部控制和评估流程，并通过考虑估
财务报表附注四(4), 四(13)和十五。 计不确定性的程度和其他固有风险因素的水
平评估重大错报的固有风险。
截至 2022 年 12 月 31 日，陆家嘴
股份的金融资产包括公允价值层级中 评估并测试了关于金融资产公允价值的
分类为第三层次的金融资产账面价值 内部控制。
人民币 46.41 亿元，占总资产的比例为
3.69%。 基于对行业惯例以及对标市场通用模型
的了解，评估管理层选取第三层次金融投资
在估计第三层次的金融资产的公 估值模型的适当性。
允价值时，陆家嘴股份使用的估值方法
包括未来现金流折现法，市场乘数法 获取了管理层聘请的外部评估师出具的
等，该等方法涉及的关键不可观察输入 资产评估报告，并对外部评估师的胜任能力、
值包括折现率等。 专业素质和客观性进行了评估。
对于部分金融资产，陆家嘴股份聘 选取第三层次金融投资样本，检查了管
请独立的外部评估师对公允价值出具 理层提供的不可观察输入值如折现率等的支
评估报告。 持性材料，对比市场可供选择的其他输入值，
评估不可观察输入值的合理性和适当性。同
由于上述金融资产合计金额重大， 时，我们选取样本执行了独立估值程序，将
且其公允价值的确定涉及会计估计的 结果与管理层的估值结果进行比较。
重大不确定性，确定公允价值时使用的
模型的复杂性和参数的主观性导致公 检查并评估了财务报表披露中与公允价
允价值的估计存在重大固有风险，因此 值计量且划分为第三层次的金融投资估值相
我们将金融资产公允价值的估计确定 关的披露。
为关键审计事项。
基于上述所实施的审计程序，管理层对
金融资产公允价值的估计中涉及的重大判断
和估计是可以被我们所获取的证据所支持。
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2022 年年度报告
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(二) 土地开发业务相关的预提成本及 我们执行了如下审计程序：
相关税费
了解管理层与土地开发业务相关的预提
参 见 财 务 报 表 附 注 二 成本及相关税费相关的内部控制和评估流
(37)(a)(viii)和二(37)(a)(ix)(重要 程，并通过考虑估计不确定性的程度和其他
会计估计和判断) 与财务报表附注四 固有风险因素的水平评估重大错报的固有风
(31)。 险。
截至 2022 年 12 月 31 日，陆家嘴 评估并测试了关于土地开发业务相关的
股份其他应付款中包括土地开发业务 预提成本及相关税费的内部控制。
相关的预提成本及土地增值税等相关
税费共计人民币 36.47 亿元，占负债总 评估预算总成本的合理性，包括对已发
额的比例为 4.1%。 生的成本抽样检查相关合同及付款凭证；对
预估成本核对至公司内部相关预算和其他支
陆家嘴股份根据预算总成本分摊 持性资料；对预算总成本进行合理性分析等。
计算已实现土地开发业务收入所对应
的成本，并以此为基础对已实现的土地 通过同行业比较的方法评估成本分摊方
开发业务收入计提土地增值税等相关 法的合理性。
税费。土地开发业务最终决算成本及最
终税务结果可能与预估的金额存在差 在内部税务专家的辅助下，评价管理层
异。 对土地增值税等相关税费的计算方法和采用
的关键假设是否恰当。
由于该事项对财务报表的重要性，
且涉及管理层的重大估计和判断，因 重新计算土地增值税的计提金额的准确
此，我们将土地开发业务相关的预提成 性。
本及相关税费确定为关键审计事项。
复核有关土地增值税及相关税费不确定
性和税务风险的财务报表披露。
基于上述所实施的审计程序，管理层在
确定土地开发业务相关的预提成本及相关税
费中采用的重大估计和判断可以被我们所获
取的证据所支持。
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2022 年年度报告
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
( 三 ) 苏 州 绿 岸 房 地 产 开 发 有 限 公 司 我们执行了如下审计程序：
(“苏州绿岸”)地块污染事项
了解管理层与苏州绿岸地块污染事项
参见财务报表附注二(37)(a)(vii) 相关的内部控制和评估流程，并通过考虑
和二(37)(a)(xi)(重要会计估计和判断) 估计不确定性的程度和其他固有风险因素
与财务报表附注十(iii)。 的水平评估重大错报的固有风险。
于 2022 年 4 月，陆家嘴股份获悉其 检查相关政府公告，陆家嘴股份公告、
子公司苏州绿岸的部分地块存在污染。于 年度报告中的其他信息及其他公开可查询
2022 年 12 月 31 日，该等污染地块对应 的信息。
的存货账面价值为人民币 44.9 亿元。
与陆家嘴股份及苏州绿岸管理层进行
陆家嘴股份已暂停相关地块的开发、 访谈，询问该等事项的进展情况、管理层的
建设和销售工作，对相关地块的详细调查 解决措施等管理层判断的依据。
及风险评估工作仍在进展中。陆家嘴股份
正积极与相关方交涉，推动相关责任方承 检查与该事项相关的各项法律合同、土
担后续处置责任。陆家嘴股份管理层在取 地污染状况调查报告及与各相关方的书面
得外部律师专业意见的基础上，认为应由 沟通函件等信息。
土地污染责任人履行土地治理修复责任。
根据截至本报告日的情况，陆家嘴股份管 取得外部律师关于土壤污染治理与修
理层认为苏州绿岸的存货不符合计提存 复责任的律师意见。就公司聘请的外部律
货跌价准备的条件，未计提存货跌价准 师的胜任能力、专业素质和客观性进行评
备。实际结果可能与陆家嘴股份管理层的 估。与外部律师进行访谈，并理解律师就该
判断存在差异。 事项的判断依据。
由于该事项对财务报表的重要性，且 复核相关苏州绿岸地块污染事项的财
管理层在估计该事项的可能结果时需要 务报表披露。
作出重大判断，做出的会计估计具有重大
不确定性，因此我们将苏州绿岸地块污染 基于所实施的审计程序，管理层对苏州
事项确定为关键审计事项。 绿岸地块污染事项所涉及的重大判断和估
计可以被我们所获取的证据所支持。
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2022 年年度报告
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
(四) 未决仲裁及未决诉讼产生的或有事 我们执行了如下审计程序：
项
了解管理层与未决仲裁及未决诉讼相
参 见 财 务 报 表 附 注 二 关的内部控制和评估流程，并通过考虑估
(37)(a)(vii)(重要会计估计和判断)与 计不确定性的程度和其他固有风险因素的
财务报表附注十(ii)。 水平评估重大错报的固有风险。
陆家嘴股份之子公司爱建证券有限责 检查仲裁及诉讼相关法律文书，公司公
任公司(“爱建证券”)于 2016 年度作为 告，年度报告中的其他信息及其他公开可
主 承 销商承销了富 贵 鸟股份有限公司 查询的信息。
(“富贵鸟”)非公开发行债券 16 富贵 01 与陆家嘴股份及爱建证券管理层进行
共人民币 13 亿元。自 2018 年度富贵鸟 访谈，询问该仲裁及诉讼事项的进展情况、
发生实质性违约后，有部分机构投资人将 监管机构相关检查情况等管理层判断的依
爱建证券作为第二被申请人提起仲裁。截 据。
至本报告日，相关仲裁尚在受理过程中， 检查爱建证券关于债券16富贵01承销
累计仲裁请求金额为人民币 8.59 亿元。 情况的自查报告和内部会议纪要中对该仲
陆家嘴股份管理层在取得外部律师 裁及诉讼事项的讨论情况。
专业意见的基础上，认为该未决仲裁及未 取得外部律师关于该仲裁及诉讼事项
决诉讼存在重大经济利益流出的可能性 的律师意见。就公司聘请的外部律师的的
较小，无需就此计提预计负债，并作为或 胜任能力、专业素质和客观性进行评估。与
有事项进行了披露。实际仲裁及诉讼结果 外部律师进行访谈，并理解律师就该仲裁
可能与陆家嘴股份管理层的判断存在差 及诉讼事项意见的判断依据。
异。 复核相关未决仲裁及未决诉讼或有事
由于该项未决仲裁及未决诉讼涉及 项的财务报表披露。
金额重大，且管理层在估计该仲裁及诉讼 基于所实施的审计程序，管理层对未
事项的可能结果时需要作出重大判断，做 决仲裁及未决诉讼结果所作出的重大判断
出的会计估计具有重大不确定性，因此我 可以被我们所获取的证据所支持。
们将该未决仲裁及未决诉讼产生的或有
事项确定为关键审计事项。
四、 其他信息
陆家嘴股份管理层对其他信息负责。其他信息包括陆家嘴股份 2022 年年度报
告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任
何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑
其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似
乎存在重大错报。基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
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2022 年年度报告
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
陆家嘴股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允
反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导
致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估陆家嘴股份的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算陆家嘴股份、
终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督陆家嘴股份的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能
保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊
或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务
报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基
础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未
能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风
险。
(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对陆家嘴股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要
求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，
我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致陆家嘴股份不能持续经营。
(五)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表
是否公允反映相关交易和事项。
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2022 年年度报告
(六)就陆家嘴股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意
见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层
沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施
(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开
披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的
负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所(特殊普通合伙)
——————————
陈 玲(项目合伙人)
中国上海市
2023 年 3 月 30 日 注册会计师
——————————
曹 志 斌
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2022 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位: 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七（1） 3,725,092,681.01 13,352,516,789.35
结算备付金 733,759,424.56 622,663,968.17
交易性金融资产 七（2） 8,134,683,432.94 3,384,276,681.77
应收账款 七（5） 890,470,614.97 951,164,772.91
融出资金 883,328,578.20 928,576,517.67
其他应收款 七（8） 215,180,615.46 385,858,299.38
其中：应收利息 - -
应收股利 - -
买入返售金融资产 67,349,066.09 114,351,021.70
存货 七（9） 35,728,053,206.41 31,194,744,145.60
一年内到期的非流动 七（12） 4,305,660,033.26 96,000,000.00
资产
其他流动资产 七（13） 1,989,283,711.91 5,387,063,591.22
流动资产合计 56,672,861,364.81 56,417,215,787.77
非流动资产：
发放贷款和垫款 2,779,316,316.38 1,769,865,653.20
债权投资 七（14） 5,977,987,785.67 1,264,675,780.53
长期股权投资 七（17） 12,834,373,778.37 13,296,042,070.32
其他非流动金融资产 七（19） 1,443,677,140.31 3,030,907,947.36
投资性房地产 七（20） 39,288,568,168.12 38,506,852,739.61
固定资产 七（21） 3,780,819,934.23 3,902,043,574.98
使用权资产 七（25） 77,078,748.52 90,816,522.76
无形资产 七（26） 47,589,106.63 41,807,773.33
开发支出 - 3,375,990.55
商誉 七（28） 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 七（29） 119,134,791.36 231,778,223.71
递延所得税资产 七（30） 1,804,378,279.43 1,469,582,965.57
非流动资产合计 69,023,846,054.06 64,478,671,246.96
资产总计 125,696,707,418.87 120,895,887,034.73
流动负债：
短期借款 七（32） 13,501,719,221.56 11,710,823,836.79
应付账款 七（36） 3,995,507,596.11 4,281,770,827.80
预收款项 七（37） 586,968,663.08 634,452,643.22
合同负债 七（38） 5,904,777,815.19 4,004,595,815.13
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2022 年年度报告
代理买卖证券款 2,405,812,826.38 2,317,066,977.13
应付职工薪酬 七（39） 176,676,705.36 208,970,205.90
应交税费 七（40） 2,278,304,296.31 3,434,824,533.63
其他应付款 七（41） 7,921,860,205.32 11,714,507,981.94
其中：应付利息 - -
应付股利 334,612.41 6,984,905.37
一年内到期的非流动
七（43） 13,205,570,257.27 12,546,026,303.84
负债
其他流动负债 七（44） 1,444,467,611.26 5,114,565,606.06
流动负债合计 51,421,665,197.84 55,967,604,731.44
非流动负债：
长期借款 七（45） 9,479,772,774.61 7,500,607,069.64
应付债券 七（46） 25,195,155,000.00 17,339,000,000.00
租赁负债 七（47） 35,337,126.65 48,530,396.22
长期应付款 七（48） 219,169,569.74 231,494,248.74
长期应付职工薪酬 七（49） 54,481,848.73 58,399,743.60
预计负债 七（50） 24,289,992.72 -
递延收益 七（51） 23,602,427.03 24,457,946.87
递延所得税负债 七（30） 21,816,911.66 -
其他非流动负债 七（52） 1,562,431,275.67 1,303,216,157.34
非流动负债合计 36,616,056,926.81 26,505,705,562.41
负债合计 88,037,722,124.65 82,473,310,293.85
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七（53） 4,034,197,440.00 4,034,197,440.00
资本公积 七（55） 45,543,150.60 45,565,830.80
其他综合收益 七（57） 7,935,652.45 -19,790,300.57
盈余公积 七（59） 2,674,523,845.57 2,674,523,845.57
一般风险准备 484,444,072.86 414,702,330.94
未分配利润 七（60） 14,280,750,538.74 15,424,048,174.30
归属于母公司所有者
权益（或股东权益）合 21,527,394,700.22 22,573,247,321.04
计
少数股东权益 16,131,590,594.00 15,849,329,419.84
所有者权益（或股
37,658,985,294.22 38,422,576,740.88
东权益）合计
负债和所有者权
125,696,707,418.87 120,895,887,034.73
益（或股东权益）总计
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
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2022 年年度报告
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 974,159,290.75 7,239,683,206.21
交易性金融资产 3,350,000,000.00 -
应收账款 十七(1) 344,368,109.35 428,437,564.14
其他应收款 十七(2) 22,893,052,015.71 16,301,536,177.41
存货 1,876,608,121.59 1,901,933,698.20
一年内到期的非流动资 96,000,000.00
159,780,092.46
产
其他流动资产 16,071,089.63 16,301,997.54
流动资产合计 29,614,038,719.49 25,983,892,643.50
非流动资产：
长期股权投资 十七(3) 36,484,566,745.95 35,008,165,230.32
其他非流动金融资产 370,340,948.30 277,588,628.20
投资性房地产 10,603,031,204.40 10,824,295,088.33
固定资产 81,218.60 138,549.54
使用权资产 13,257,947.16 23,201,407.53
无形资产 13,500.00 66,300.00
长期待摊费用 24,882,823.61 25,661,815.37
递延所得税资产 1,365,209,927.10 1,226,402,050.94
其他非流动资产 - 164,424,933.05
非流动资产合计 48,861,384,315.12 47,549,944,003.28
资产总计 78,475,423,034.61 73,533,836,646.78
流动负债：
短期借款 13,224,562,204.22 11,279,084,288.99
应付账款 241,724,259.63 137,682,045.58
预收款项 130,044,415.74 119,613,366.54
合同负债 91,840,918.69 398,733,393.07
应付职工薪酬 4,879,957.73 13,958,655.32
应交税费 1,008,899,237.79 2,243,213,958.98
其他应付款 31,975,220,291.37 23,105,062,127.56
其中：应付利息 - -
应付股利 - 6,650,292.96
一年内到期的非流动负
9,302,866,275.03 9,088,485,350.17
债
其他流动负债 15,617,476.94 2,477,061,653.09
流动负债合计 55,995,655,037.14 48,862,894,839.30
非流动负债：
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2022 年年度报告
长期借款 2,157,375,884.90 3,835,375,884.90
应付债券 12,300,000,000.00 10,500,000,000.00
租赁负债 2,743,290.31 12,896,973.00
长期应付款 188,537,232.98 199,481,911.98
长期应付职工薪酬 42,417,709.66 42,417,709.66
非流动负债合计 14,691,074,117.85 14,590,172,479.54
负债合计 70,686,729,154.99 63,453,067,318.84
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 4,034,197,440.00 4,034,197,440.00
资本公积 26,100,867.32 26,100,867.32
盈余公积 3,408,400,521.52 3,408,400,521.52
未分配利润 319,995,050.78 2,612,070,499.10
所有者权益（或股东
7,788,693,879.62 10,080,769,327.94
权益）合计
负债和所有者权益
78,475,423,034.61 73,533,836,646.78
（或股东权益）总计
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
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2022 年年度报告
合并利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 七（61） 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75
其中：营业收入 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75
二、营业总成本 9,572,809,134.04 7,755,697,066.31
其中：营业成本 七（61） 6,913,379,941.01 4,130,404,343.84
税金及附加 七（62） 660,525,459.95 1,968,832,157.79
销售费用 171,078,240.03 173,402,325.10
管理费用 415,924,653.42 389,604,516.08
财务费用 七（66） 1,411,900,839.63 1,093,453,723.50
加：其他收益 七（67） 103,188,241.37 125,166,434.85
投资收益（损失以“－”号填 七（68）
111,675,676.87 -71,605,408.83
列）
其中：对联营企业和合营企业
-286,176,117.27 -137,754,802.77
的投资收益
公允价值变动收益（损失以 七（70）
-237,494,447.45 -395,158.80
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七（71）
-179,534,996.33 9,931,294.85
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
七（73） 47,166.49 154,870.53
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
1,987,374,960.09 6,179,597,758.04
列）
加：营业外收入 七（74） 55,297,614.44 611,669,874.00
减：营业外支出 七（75） 31,425,833.90 11,641,377.38
四、利润总额（亏损总额以“－”号
2,011,246,740.63 6,779,626,254.66
填列）
减：所得税费用 七（76） 550,324,709.32 1,763,947,662.44
五、净利润（净亏损以“－”号填
1,460,922,031.31 5,015,678,592.22
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
1,460,922,031.31 5,015,678,592.22
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
- -
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
1,084,739,736.76 4,310,873,801.84
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
376,182,294.55 704,804,790.38
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 27,725,953.02 841,767.23
138 / 304
2022 年年度报告
（一）归属母公司所有者的其他综
27,725,953.02 841,767.23
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综
27,725,953.02 841,767.23
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
- -
额
（2）权益法下不能转损益的其他
27,725,953.02 841,767.23
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值 - -
变动
（4）企业自身信用风险公允价值 - -
变动
2．将重分类进损益的其他综合 - -
收益
（1）权益法下可转损益的其他综 - -
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动 - -
（3）金融资产重分类计入其他综 - -
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备 - -
（5）现金流量套期储备 - -
（6）外币财务报表折算差额 - -
（7）其他 - -
（二）归属于少数股东的其他综合 - -
收益的税后净额
七、综合收益总额 1,488,647,984.33 5,016,520,359.45
（一）归属于母公司所有者的综合
1,112,465,689.78 4,311,715,569.07
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益
376,182,294.55 704,804,790.38
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.2689 1.0686
（二）稀释每股收益(元/股) 0.2689 1.0686
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
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2022 年年度报告
母公司利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 十七(4) 2,201,161,282.57 5,667,555,631.62
减：营业成本 十七(4) 585,686,929.88 746,827,518.20
税金及附加 258,224,603.51 1,531,899,199.31
销售费用 32,886,134.63 111,306,055.36
管理费用 69,197,611.37 66,290,891.33
财务费用 1,874,846,479.50 1,690,664,109.32
加：其他收益 255,414.58 5,637,570.21
投资收益（损失以“－”号填
十七(5) 320,771,541.94 926,732,970.62
列）
其中：对联营企业和合营企业的
-102,939,288.14 -81,605,154.85
投资收益
公允价值变动收益（损失以
10,752,320.10 7,681,273.15
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-256,588.23 7,026,730.81
填列）
资产处置收益（损失以“－”号
- 108,831.34
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -288,157,787.93 2,467,755,234.23
加：营业外收入 16,824,326.47 36,099,271.57
减：营业外支出 155,860.00 150,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-271,489,321.46 2,503,704,505.80
列）
减：所得税费用 -137,709,503.54 424,296,210.85
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -133,779,817.92 2,079,408,294.95
（一）持续经营净利润（净亏损以
-133,779,817.92 2,079,408,294.95
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合
收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收
益
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2022 年年度报告
1.权益法下可转损益的其他综合收
益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -133,779,817.92 2,079,408,294.95
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.0332 0.5154
（二）稀释每股收益(元/股) -0.0332 0.5154
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
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2022 年年度报告
合并现金流量表
2022 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 13,124,306,188.51 12,310,668,747.01
收取利息、手续费及佣金的现金 1,488,482,653.79 2,406,154,795.41
融出资金净减少额 45,275,626.89
回购业务资金净增加额 18,937,587.61 363,885,817.18
交易性金融资产净减少额 - 39,476,497.51
代理买卖证券款净增加额 88,745,849.25 -
收到的税费返还 572,563,358.51 89,568,251.02
收到其他与经营活动有关的现金 七(78） 478,733,390.19 1,052,089,032.81
经营活动现金流入小计 15,817,044,654.75 16,261,843,140.94
购买商品、接受劳务支付的现金 9,048,973,868.24 4,263,092,031.67
客户贷款及垫款净增加额 2,014,000,000.00 1,556,200,000.00
代理买卖证券款净减少额 - 64,261,292.03
交易性金融资产净增加额 3,261,142.30 -
融出资金净增加额 - 22,529,817.71
支付利息、手续费及佣金的现金 50,685,818.06 69,916,813.70
支付给职工及为职工支付的现金 1,313,184,799.68 1,434,843,379.07
支付的各项税费 3,288,210,735.97 4,352,854,969.17
支付其他与经营活动有关的现金 七(78) 637,754,592.75 783,377,305.93
经营活动现金流出小计 16,356,070,957.00 12,547,075,609.28
经营活动产生的现金流量净
-539,026,302.25 3,714,767,531.66
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 19,373,386,079.40 32,578,129,359.67
取得投资收益收到的现金 953,442,784.01 1,083,226,525.24
处置固定资产、无形资产和其他
216,774.42 1,875,582.60
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
- 71,987,935.60
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七(78) 398,909.67 -
投资活动现金流入小计 20,327,444,547.50 33,735,219,403.11
购建固定资产、无形资产和其他
2,191,579,855.22 2,803,835,829.90
长期资产支付的现金
投资支付的现金 26,982,923,394.06 36,504,257,718.37
支付其他与投资活动有关的现金 七(78) - 5,421,297.65
投资活动现金流出小计 29,174,503,249.28 39,313,514,845.92
投资活动产生的现金流量净
-8,847,058,701.78 -5,578,295,442.81
额
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2022 年年度报告
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 1,737,002,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
- 1,737,002,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 30,154,933,627.99 26,311,036,020.50
发行债券收到的现金 10,342,000,000.00 15,658,936,000.00
收到结构化主体其他份额持有人
3,149,473,922.27 3,919,423,148.59
的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 七(78) 108,000,000.00 6,000,000,000.00
筹资活动现金流入小计 43,754,407,550.26 53,626,397,169.09
偿还债务支付的现金 30,330,580,031.17 35,437,010,371.22
支付结构化主体其他份额持有人
2,680,473,577.98 3,081,931,063.78
的现金
分配股利、利润或偿付利息支付
4,784,688,499.07 3,926,701,566.85
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
93,921,120.39 99,749,741.04
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七(78) 6,169,180,662.59 42,127,676.75
筹资活动现金流出小计 43,964,922,770.81 42,487,770,678.60
筹资活动产生的现金流量净
-210,515,220.55 11,138,626,490.49
额
四、汇率变动对现金及现金等价物
1,873,685.19 -450,442.89
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 七(79) -9,594,726,539.39 9,274,648,136.45
加：期初现金及现金等价物余额 13,975,180,757.52 4,700,532,621.07
六、期末现金及现金等价物余额 七(79) 4,380,454,218.13 13,975,180,757.52
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
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2022 年年度报告
母公司现金流量表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,315,803,522.45 5,823,604,545.84
收到其他与经营活动有关的现金 2,070,272,359.00 163,755,652.71
经营活动现金流入小计 4,386,075,881.45 5,987,360,198.55
购买商品、接受劳务支付的现金 391,044,808.53 485,353,349.98
支付给职工及为职工支付的现金 92,128,222.55 66,951,288.06
支付的各项税费 1,598,974,231.97 2,501,303,801.10
支付其他与经营活动有关的现金 127,833,373.72 2,085,831,503.06
经营活动现金流出小计 2,209,980,636.77 5,139,439,942.20
经营活动产生的现金流量净额 2,176,095,244.68 847,920,256.35
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 6,062,829,854.99 10,520,575,066.95
取得投资收益收到的现金 532,298,729.01 1,046,627,866.17
处置固定资产、无形资产和其他长期
- 112,930.00
资产收回的现金净额
投资活动现金流入小计 6,595,128,584.00 11,567,315,863.12
购建固定资产、无形资产和其他长期
34,374,367.46 361,913,583.04
资产支付的现金
投资支付的现金 11,082,000,000.00 13,887,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
- 6,732,000.00
金净额
投资活动现金流出小计 11,116,374,367.46 14,255,645,583.04
投资活动产生的现金流量净额 -4,521,245,783.46 -2,688,329,719.92
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 21,689,000,000.00 16,433,850,000.00
发行债券收到的现金 4,272,000,000.00 8,815,936,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 6,072,000,000.00 12,847,000,000.00
筹资活动现金流入小计 32,033,000,000.00 38,096,786,000.00
偿还债务支付的现金 25,899,586,485.38 26,471,562,485.38
分配股利、利润或偿付利息支付的现
4,036,959,665.83 3,525,924,666.85
金
支付其他与筹资活动有关的现金 6,016,973,001.40 11,152,226.64
筹资活动现金流出小计 35,953,519,152.61 30,008,639,378.87
筹资活动产生的现金流量净额 -3,920,519,152.61 8,088,146,621.13
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
145,775.93 -41,313.97
响
五、现金及现金等价物净增加额 -6,265,523,915.46 6,247,695,843.59
加：期初现金及现金等价物余额 7,239,683,206.21 991,987,362.62
144 / 304
2022 年年度报告
六、期末现金及现金等价物余额 974,159,290.75 7,239,683,206.21
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
145 / 304
2022 年年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
一、上年年 -
45,565,830.8 15,424,048,174.3 22,573,247,321.04 15,849,329,419.8
末余额 4,034,197,440.00 19,790,300.5 2,674,523,845.57 414,702,330.94 38,422,576,740.88
0 0 4
7
加：会计政
- - - - - - - - -
策变更
前期差
- - - - - - - - -
错更正
同一控
制下企业合 - - - - - - - - -
并
其他 - - - - - - - - -
二、本年期 -
45,565,830.8 2,674,523,845.5 15,424,048,174.3 22,573,247,321.04 15,849,329,419.8
初余额 4,034,197,440.00 19,790,300.5 414,702,330.94 38,422,576,740.88
0 7 0 4
7
三、本期增
减变动金额
27,725,953.0 -
（减少以 - -22,680.20 - 69,741,741.92 -1,045,852,620.82 282,261,174.16 -763,591,446.66
2 1,143,297,635.56
“－”号填
列）
（一）综合 27,725,953.0
- - - - 1,084,739,736.76 1,112,465,689.78 376,182,294.55 1,488,647,984.33
收益总额 2
（二）所有
-22,680.20 -22,680.20 -22,680.20
者投入和减 - - - - - -
少资本
1．所有者投 - - - - - - - - -
入的普通股
146 / 304
2022 年年度报告
2．其他权益
工具持有者 - - - - - - - - -
投入资本
3．股份支付
计入所有者 - - - - - - - - -
权益的金额
4．其他 -22,680.20 -22,680.20 -22,680.20
- - - - - -
（三）利润 -
- - - - 69,741,741.92 -2,158,295,630.40 -93,921,120.39 -2,252,216,750.79
分配 2,228,037,372.32
1．提取盈余
- - - - - - - - -
公积
2．提取一般
- - - - 69,741,741.92 -69,741,741.92 - - -
风险准备
3．对所有者
-
（或股东） - - - - - -2,158,295,630.40 -93,921,120.39 -2,252,216,750.79
2,158,295,630.40
的分配
4．其他 - - - - - - - - -
（四）所有
者权益内部 - - - - - - - - -
结转
1．资本公积 - - - - - - - - -
转增资本
（或股本）
2．盈余公积 - - - - - - - - -
转增资本
（或股本）
3．盈余公积 - - - - - - - - -
弥补亏损
4．设定受益 - - - - - - - - -
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合 - - - - - - - - -
收益结转留
存收益
6．其他 - - - - - - - - -
147 / 304
2022 年年度报告
（五）专项 - - - - - - - - -
储备
1．本期提取 - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - -
四、本期期 4,034,197,440.00 45,543,150.6 7,935,652.45 2,674,523,845.57 484,444,072.86 14,280,750,538.7 21,527,394,700.22 16,131,590,594.0 37,658,985,294.22
末余额 0 4 0
2021 年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股
资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
本)
一、上 4,034,197,440.00 39,494,043.95 - 2,258,642,186.57 351,707,438.14 13,601,081,249.38 20,264,490,290.24 13,513,096,167.33 33,777,586,457.57
年年末 20,632,067.80
余额
加：会 - - - - - - - - -
计政策
变更
前 - - - - - - - - -
期差错
更正
同 - - - - - - - - -
一控制
下企业
合并
其 - - - - - - - - -
他
二、本 4,034,197,440.00 39,494,043.95 -20,632,067.80 2,258,642,186.57 351,707,438.14 13,601,081,249.38 20,264,490,290.24 13,513,096,167.33 33,777,586,457.57
年期初
余额
三、本 - 6,071,786.85 841,767.23 415,881,659.00 62,994,892.80 1,822,966,924.92 2,308,757,030.80 2,336,233,252.51 4,644,990,283.31
期增减
变动金
额（减
148 / 304
2022 年年度报告
少以
“－”
号填
列）
（一） - - 841,767.23 - - 4,310,873,801.84 4,311,715,569.07 704,804,790.38 5,016,520,359.45
综合收
益总额
（二） - 6,071,786.85 - - - - 6,071,786.85 1,731,178,203.17 1,737,249,990.02
所有者
投入和
减少资
本
1．所有 - - - - - - - 1,737,002,000.00 1,737,002,000.00
者投入
的普通
股
2．其他 - - - - - - - - -
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份 - - - - - - - - -
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他 - 6,071,786.85 - - - - 6,071,786.85 -5,823,796.83 247,990.02
（三） - - - 415,881,659.00 62,994,892.80 -2,487,906,876.92 - -99,749,741.04 -2,108,780,066.16
利润分
配
2,009,030,325.12
1．提取 - - - 415,881,659.00 - -415,881,659.00 - - -
盈余公
积
2．提取 - - - - 62,994,892.80 -62,994,892.80 - - -
一般风
险准备
149 / 304
2022 年年度报告
3．对所 - - - - - - -2,009,030,325.12 -99,749,741.04 -2,108,780,066.16
有者
（或股
2,009,030,325.12
东）的
分配
4．其他 - - - - - - - - -
（四） - - - - - - - - -
所有者
权益内
部结转
1．资本 - - - - - - - - -
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余 - - - - - - - - -
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余 - - - - - - - - -
公积弥
补亏损
4．设定 - - - - - - - - -
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他 - - - - - - - - -
综合收
益结转
留存收
益
6．其他 - - - - - - - - -
150 / 304
2022 年年度报告
（五） - - - - - - - - -
专项储
备
1．本期 - - - - - - - - -
提取
2．本期 - - - - - - - - -
使用
（六） - - - - - - - - -
其他
四、本 4,034,197,440.00 45,565,830.80 -19,790,300.57 2,674,523,845.57 414,702,330.94 15,424,048,174.30 22,573,247,321.04 15,849,329,419.84 38,422,576,740.88
期期末
余额
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 4,034,197,440.00 26,100,867.32 3,408,400,521.52 2,612,070,499.10 10,080,769,327.94
加：会计政策变更 - - - - -
前期差错更正 - - - - -
其他 - - - - -
二、本年期初余额 4,034,197,440.00 26,100,867.32 3,408,400,521.52 2,612,070,499.10 10,080,769,327.94
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2022 年年度报告
三、本期增减变动金额（减少以“－”号 - - - -2,292,075,448.32 -2,292,075,448.32
填列）
（一）综合收益总额 - - - -133,779,817.92 -133,779,817.92
（二）所有者投入和减少资本 - - - - -
1．所有者投入的普通股 - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - -
4．其他 - - - - -
（三）利润分配 - - - -2,158,295,630.40 -2,158,295,630.40
1．提取盈余公积 - - - - -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - -2,158,295,630.40 -2,158,295,630.40
3．其他 - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - -
6．其他 - - - - -
（五）专项储备 - - - - -
1．本期提取 - - - - -
2．本期使用 - - - - -
（六）其他 - - - - -
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 26,100,867.32 3,408,400,521.52 319,995,050.78 7,788,693,879.62
2021 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
152 / 304
2022 年年度报告
一、上年年末余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,992,518,862.52 2,957,574,188.27 10,007,036,588.65
加：会计政策变更 - - - - -
前期差错更正 - - - - -
其他 - - - - -
二、本年期初余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,992,518,862.52 2,957,574,188.27 10,007,036,588.65
三、本期增减变动金额（减少以“－” - 3,354,769.46 415,881,659.00 -345,503,689.17 73,732,739.29
号填列）
（一）综合收益总额 - - - 2,079,408,294.95 2,079,408,294.95
（二）所有者投入和减少资本 - 3,354,769.46 - - 3,354,769.46
1．所有者投入的普通股 - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - -
4．其他 - 3,354,769.46 - - 3,354,769.46
（三）利润分配 - - 415,881,659.00 -2,424,911,984.12 -2,009,030,325.12
1．提取盈余公积 - - 415,881,659.00 -415,881,659.00 -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - -2,009,030,325.12 -2,009,030,325.12
3．其他 - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - -
6．其他 - - - - -
（五）专项储备 - - - - -
1．本期提取 - - - - -
2．本期使用 - - - - -
（六）其他 - - - - -
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2022 年年度报告
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 26,100,867.32 3,408,400,521.52 2,612,070,499.10 10,080,769,327.94
公司负责人：徐而进 主管会计工作负责人：周卉 会计机构负责人：丁瑜
154 / 304
2022 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国上
海市注册的股份有限公司，于 1992 年 4 月 27 日成立。本公司注册地为中国(上海)自由贸易试验
区浦东大道 981 号，总部地址为中国上海市浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心 2 期 D
栋。本公司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督
管理委员会。本公司的人民币普通股 A 股和境内上市外资股 B 股，分别于 1993 年 6 月 28 日和
1994 年 11 月 22 日在上海证券交易所上市交易。于 2022 年 12 月 31 日，本公司的总股本为
4,034,197,440.00 元(2021 年 12 月 31 日：4,034,197,440.00 元)，每股面值 1 元。
本公司及其子公司(以下合称“本集团”)主要经营活动为：在浦东新区，天津红桥区及苏州
高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，包括土地批租、房产销售、房地产
租赁、酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨
询，企业收购、兼并等。
本财务报表由本公司董事会于 2023 年 3 月 30 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度新纳入合并范围的子公司主要有上海东绣物业经营管理有限公司，本年度不再纳入合
并范围的子公司主要有上海陆家嘴城建开发有限责任公司。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准
则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
2. 持续经营
□适用 √不适用
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项及合同资产的
预期信用损失的计量、存货的计价方法、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、无形资产和
使用权资产摊销、收入的确认和计量等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
155 / 304
2022 年年度报告
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
□适用 √不适用
4. 记账本位币
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。本集团下属子公司、合营
企业及联营企业，根据其经营所处的主要经济环境决定其记账本位币，编制财务报表时折算为人
民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方
以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并
方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资
产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股
本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时
计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性
证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合
并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计
入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合
并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司(包括结构化主体)。
子公司是指被本集团控制的主体。控制，是指本集团拥有对被投资方的权利，通过参与
被投资方的相关活动而享有的可变动报酬。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权
之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受
最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利
润表中单列项目反映。
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2022 年年度报告
结构化主体，是指在判断主体的控制方时，表决权或类似权利没有被作为设计主体架构
时的决定性因素(例如表决权仅与行政事务相关)，而主导该主体相关活动的依据是合同或
相应安排。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业
合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司
的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净
利润及综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在
该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公
司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公
司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在
归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生
的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的
净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从
本集团的角度对该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担
该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合
营安排。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(a) 外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为
购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期
间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项
目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现
金流量表中单独列示。
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2022 年年度报告
(b) 外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东
权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表
中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算
差额，计入其他综合收益。境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率
折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本
集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：（1）以摊余成本计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产；（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用
计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的
应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下
两种方式进行计量：
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的
合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确
认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、结算备付金、融出资金、买入返售金融资
产、应收账款、其他应收款、发放贷款及垫款、债权投资和长期应收款等。本集团将自资
产负债表日起一年内(含一年)到期的发放贷款及垫款、债权投资和长期应收款，列示为
一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的发放贷款及垫款、债权投资
列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确认时，本集团为了消除
或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
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2022 年年度报告
金融资产。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动
金融资产，其余列示为交易性金融资产。
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动
计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为
其他非流动金融资产。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
务工具投资、财务担保合同和贷款承诺等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、
当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，
计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认
预期信用损失。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，
本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收账款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用
损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集
团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显
著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用
损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后
并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量
损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实
际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备
后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征
将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合 1 应收账款 – 非金融业务
组合 2 应收账款 – 金融业务
组合 3 其他应收款 – 信托业保障基金
组合 4 其他应收款 – 其他
组合 5 债权投资
组合 6 买入返售金融资产
组合 7 发放贷款及垫款
组合 8 融出资金
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2022 年年度报告
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款、债权投资和买入返售金融资产、发放贷款及垫款和融出
资金本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违
约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他
综合收益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；（2）该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方；（3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益
的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面
价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计
入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、拆
入资金、卖出回购金融资产款、代理买卖证券款、借款及应付债券等。该类金融负债按其
公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限
在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内
(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解
除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
(d) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金
融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的
交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。
在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
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11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开
发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以
出售为目的或尚未明确最终用途之物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未
投入开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将“拟
开发土地”全部转入“开发成本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施
费等，属于直接费用的直接计入“开发成本”；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分
摊计入。属于难以辨认或难以合理分摊的费用性支出于实际发生时直接计入当期损益。
对于尚未支付的成本，按照对工程预算成本的最佳估计预提，待实际发生时相应调整该
项预提费用。
若本集团明确了物业的最终用途为出租，则将“开发成本”转入“投资性房地产-在建”；
若本集团明确了物业的最终用途为出售，则“开发成本”于办理竣工验收后，转入“开发
产品”。开发成本和开发产品包括土地成本、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直
接和间接开发费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按
建筑面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
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存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的合同履约成本和销售费用以
及相关税费后的金额确定。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的
长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，
能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资
产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被
投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表
时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长
期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
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对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，
按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，
按发行权益性证券的公允价值作确认为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金
股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同
控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政
策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增
长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额
确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其
他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损
失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净
损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面
价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分
得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部
交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。
本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实
现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过
本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账
面价值减记至可收回金额。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
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投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过
程中将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在
相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入投资性房地产成本；
否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，投资性房地产的折旧釆用年限
平均法计提。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 对应土地使用权的可使用年限 2% 视可使用年限而定
土地使用权 可使用年限 - 视可使用年限而定
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿
证据表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确
凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书
面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。作为存货的房地产转换为投
资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货
相应地转换为投资性房地产。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企
业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、
持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业董事
会或类似机构作出书面决议的日期。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。处置采用成本模
式计量的投资性房地产时，应分别确认营业收入和成本。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。
购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量
时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于
发生时计入当期损益。
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(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35-40 年 2%至 3% 2.45%至 2.77%
机器设备 年限平均法 5-11 年 0%至 3% 8.82%至 20%
运输工具 年限平均法 5-7 年 0%至 3% 13.86%至 20%
计算机及电子 年限平均法 19.80%至 50%
2-5 年 0%至 1%
设备
其他设备 年限平均法 2-5 年 0%至 3% 19.40%至 50%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值
时，账面价值减记至可收回金额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之
资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状
态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到
预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活
动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产
的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息
费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收
益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款
部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款
借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来
现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
26. 生物资产
□适用 √不适用
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27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括交易席位费、非专利技术费以及软件使用权等，以成本计量。
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予
以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允
价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带
来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。各项无形资产的摊销年限如下表所
示：
摊销年限
交易席位费 10 年
非专利技术费 10 年
软件使用权 5-10 年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终
了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定
性，分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，予以
资本化：
完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性
管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
能够证明该无形资产将如何产生经济利益；
有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产；以及
归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支
出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开
发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
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30. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值
迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少
每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额
计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净
额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础
计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确
定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值
测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组
合。测试结果表明包含分摊商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，
确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面
价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，
按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括使用权资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊
期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊
销后的净额列示。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
□适用 √不适用
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本集团提供给
职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保
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险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期
间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团
向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益
计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要
是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以
当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构
缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会
基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金
额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减
而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给
予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利主要为本集团按照相关规定提取的职工奖福基金，用于员工整体的福
利方案。每一年度奖福基金计提及使用金额待董事会批准后实施。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
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当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：i）该义务是
本集团承担的现时义务； ii）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团； iii）该
义务的金额能够可靠计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而
导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估
计数。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负债。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列报为流动负债。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
满足下列条件之一时，属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
-客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
-客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
-本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就
累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
-本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
-本集团已将该商品的实物转移给客户；
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-本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
-客户已接受该商品或服务等。
向客户销售商品涉及其他方参与其中时，本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥
有对该商品或服务的控制权来判断从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。在向客
户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，为主要责任人，按照已收或应收对价总
额确认收入；否则，应为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该
金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额或者按照既定的
佣金金额或比例等确定。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(a) 房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商
品控制权时点，确认销售收入的实现。
(b) 提供劳务
本集团对外提供物业管理、酒店客房服务、项目管理服务等劳务，根据已完成劳务的进
度在一段时间内确认收入。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行估计，并
根据履约情况确认收入。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，
确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失
为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过
部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
(c) 证券业务手续费及佣金收入
证券业务手续费及佣金收入包括代买卖证券手续费收入、证券承销收入和资产管理业务
收入。
代买卖证券手续费收入在代买卖证券交易日确认为收入；
证券承销收入在提供劳务交易的结果能够可靠估计、合理确认时，通常于发行项目完成
后确认结转收入；
资产管理业务收入，根据服务的实际提供情况，依据相关合同条款规定的方法和比例计
算应由公司享有的与已提供服务相对应的收益或应承担的损失，确认为当期的收益或损
失。
(d) 信托业务手续费及佣金收入
管理费收入包括本集团管理旗下各信托计划而取得的固定费率管理费收入和浮动报酬。
在满足收入确认条件的前提下，固定费率管理费收入根据合同约定的基数和固定费率累
计计算并确认当期收入，浮动报酬按照合同约定的方法按照最可能发生的金额计算并确
认当期收入。
本集团提供财务顾问服务取得的财务顾问费收入，根据财务顾问合同或协议约定的收费
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标准，在履约义务得以满足的时点(或期间)确认收入。
本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同
负债。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供劳务而发生的成本，确认为
合同履约成本，并在确认收入时，按照已完成劳务的进度结转计入主营业务成本。本集
团将为获取合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的
合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，
本集团按照相关合同项下与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政
补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币
性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计
量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用
寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益。
与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；若用于补偿
已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏
损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非
企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延
所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，
除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不
会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性
差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税
所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的
(i) 所得税相关；
(ii) 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团作为承租人
本集团于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负
债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权
的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在
实际发生时计入当期损益。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)支付的租赁负债，
列示为一年内到期的非流动负债。
本集团的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、机器设备等。使用权资产按照成本进行
初始计量，该成本包括租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前已支付的租赁付
款额、初始直接费用等，并扣除已收到的租赁激励。本集团能够合理确定租赁期届满时
取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；若无法合理确定租赁期
届满时是否能够取得租赁资产所有权，则在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的
期间内计提折旧。当可收回金额低于使用权资产的账面价值时，本集团将其账面价值减
记至可收回金额。
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2022 年年度报告
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本
集团选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线
法计入当期损益或相关资产成本。
租赁发生变更且同时符合下列条件时，本集团将其作为一项单独租赁进行会计处理：（1）
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；（2）增加的对价
与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
当租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理时，除财政部规定的可以采用简化方
法的合同变更外，本集团在租赁变更生效日重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对
变更后的租赁付款额进行折现，重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁
期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相
关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整
使用权资产的账面价值。
本集团作为出租人
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的
租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁
本集团经营租出自有的房屋建筑物及机器设备时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照
直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
对于就现有租赁合同达成的符合条件的减免，本集团选择采用简化方法，将减免的租金
作为可变租金，在减免期间将减免金额计入当期损益。
除上述采用简化方法的合同变更外，当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将其作
为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键判断进行持续的评价。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大
调整的重要风险：
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2022 年年度报告
(i) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约
损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失
经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。
在考虑前瞻性信息时，本集团考虑了不同的宏观经济情景及“基准”、“不利”及“有
利”这三种经济情景的权重。本集团定期监控并复核与预期信用损失相关的重要宏观经
济假设和参数，包括国内生产总值、社会消费品零售总额与固定资产投资完成额等。2022
年度，本集团已考虑了不同宏观经济情景下的不确定性，相应更新了相关假设和参数。
(ii) 金融工具公允价值的确定
对于缺乏活跃市场的金融工具，本集团使用估值技术包括折现现金流模型及市场乘数法
等其他估值模型，确定其公允价值。估值技术的假设及输入变量包括折现率、市场乘数
等。当使用折现现金流模型时，现金流量是基于管理层的最佳估计，而折现率是资产负
债表日在市场上拥有相似条款及条件的金融工具的市场收益率。当使用市场乘数法时，
市场乘数等参数在最大程度上基于资产负债表日的可观察市场数据，当可观察市场数据
无法获得时，本集团将对估值方法中包括的重大市场数据做出最佳估计。这些相关参数
的变化将影响金融工具的公允价值。
金融资产公允价值的确定需要运用判断和估计，如果重新估计结果与现有估计存在差异，
该差异会影响估计改变期间的金融资产的账面价值。
(iii) 在一段时间内确认收入的履约进度的确定
在提供劳务合同结果可以可靠估计时，本集团采用已完成劳务的进度在一段时间内确认
合同收入。合同的履约情况是依照收入确认方法所述方法进行确认的，在执行各该劳务
合同的各会计年度内累积计算。
在确定履约进度时，对已发生的履约成本、已完成劳务产值、预计合同总收入、总成本
以及合同可回收性需要作出重大估计及判断。管理层主要依靠过去的经验作出判断。预
计合同总收入和总成本，以及合同执行结果的估计变更都可能对变更当期或以后期间的
营业收入、营业成本以及期间损益产生重大影响。
(iv) 除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹
象。除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值
测试。当资产或资产组组合的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的
净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用
后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直
接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项
资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
(v) 商誉减值
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。包含商誉的资产组的可回收金额为其预计未来
现金流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额孰高者。在确认资产组的公允价值时，
管理层采用市场法，以市净率经过必要的调整后估算资产组的公允价值。
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2022 年年度报告
如果管理层对资产组公允价值计算中采用的市净率进行修订，修订后的市净率低于目前
采用的市净率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果修订后的市净率高于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的的商誉减值损失。
(vi) 递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可
抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所
得额的时间和金额，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(vii) 或有事项
因或有事项所形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能
够可靠计量时，确认为预计负债。本集团按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数
对预计负债进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
值等因素。于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。如果或有事项形成的经济利益流出与最佳估计数存在差异，该差异将
对相关期间的营业外支出和预计负债的金额产生影响。
(viii) 开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出估计和判断。本集
团按照资产负债表日的项目状况和市场情况对将来可能发生的开发成本，包括土地征用
及拆迁补偿费、建造成本、基础设施费和配套设施费等进行估计，这需要管理层运用大
量的判断来估计将来可能发生的成本。由于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观政
策的影响，具有不确定性。当开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将
影响尚未结转的开发产品成本。
(ix) 土地增值税等相关税费
本集团的房产开发与土地开发业务需要缴纳多种税项，在计提土地增值税等税费时，需
要做出重大判断，有很多交易和计算的最终税务结果在房地产开发过程中是难以确定的。
本集团对最终是否需要缴纳额外税款进行估计，并以此为基础确认税务负债。当房地产
开发的最终税务结果与初始确认的税务负债不一致时，其差额将影响当期计提的税金。
(x) 固定资产及投资性房地产的可使用年限和残值
固定资产及投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的固定资产及投资
性房地产的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些固定资产及投资
性房地产的可使用年限缩短，本集团将提高折旧率、淘汰闲置或技术性陈旧的该些固定
资产及投资性房地产。为定出固定资产及投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本
集团会按期复核市况变动、预期的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限估计是根据
本集团对相同用途的相类似资产的经验作出。倘若固定资产及投资性房地产的估计可使
用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则会作出额外折旧。本集团将会于每个资产
负债表日根据情况变动对可使用年限和预计净残值作出复核。
(xi) 存货跌价准备
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本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要
利用假设和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新
修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(b) 采用会计政策的关键判断
(i) 金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分
析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和
向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以
及相关业务管理人员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判
断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利
息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及成本和利润的对价。例
如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及
因提前终止合同而支付的合理补偿。
(ii) 信用风险显著增加和已发生信用减值的判断
本集团在区分金融工具所处的不同阶段时，对信用风险显著增加和已发生信用减值的判断
如下：
本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过 30 日，或者以下一个或多个指标
发生显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果的显著变
化、担保物价值或担保方信用评级的显著下降等。
本集团判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过 90 日(即，已发生违约)，或者符合
以下一个或多个条件：债务人发生重大财务困难，进行其他债务重组或很可能破产等。
(iii) 金融资产转移
管理层需要就金融资产的转移作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法及本集团的财
务状况和经营成果。
本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况
处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃
对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应
确认有关负债。管理层对金融资产转移与否进行判断时，考虑金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬是否转移，遵循企业会计准则的要求以及其对财务报表列报的影响。
(iv) 持有其他主体 20%或以上的表决权但对该主体不具有重大影响
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在评估本集团作为投资方是否对被投资方有重大影响时, 本集团综合考虑以下各种事实和
情况：(1)在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；(2) 参与被投资单位财务和
经营政策制定过程；(3)向被投资单位派出管理人员。
本集团无权参与上海东城商都实业公司和上海陆家嘴商业建设有限公司财务和经营决策，
因此，本集团对该些企业不具有重大影响。
如果有迹象表明上述重大影响的事实和情况发生了变化, 则本集团会重新评估其是否对被
投资方存在重大影响。
(v) 业务构成
有关资产、负债的组合要形成一项业务，通常应具备以下要素：（1）投入，指原材料、人
工、必要的生产技术等无形资产以及构成生产能力的机器设备等其他长期资产的投入；（2）
加工处理过程，指具有一定的管理能力、运营过程，能够组织投入形成产出；（3）产出，
如生产出产成品，或是通过为其他部门提供服务来降低企业整体的运行成本等其他带来经
济利益的方式，该组合能够独立计算其成本费用或所产生的收入，直接为投资者等提供股
利、更低的成本或其他经济利益等形式的回报。有关资产或资产、负债的组合要构成一项业
务，不一定要同时具备上述三个要素，具备投入和加工处理过程两个要素即可认为构成一项
业务。有关资产或资产、负债的组合是否构成一项业务，应结合所取得资产、负债的内在联
系及加工处理过程等进行综合判断。
(vi) 合并范围 — 结构化主体的合并
管理层需要对是否控制以及合并结构化主体作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法
及本集团的财务状况和经营成果。
本集团在评估控制时，需要考虑：
（1）投资方对被投资方的权力；
（2）因参与被投资方的相关活动而享有的可变回报；
（3）有能力运用对被投资方的权力影响其回报的金额。
本集团在评估对结构化主体拥有的权力时，通常考虑下列四方面：
（1）在设立被投资方时的决策及本集团的参与度；
（2）相关合同安排；
（3）仅在特定情况或事项发生时开展的相关活动；
（4）本集团对被投资方做出的承诺。
本集团在判断是否控制结构化主体时，还需考虑本集团之决策行为是以主要责任人的身份
进行还是以代理人的身份进行的。考虑的因素通常包括本集团对结构化主体的决策权范围、
其他方享有的实质性权利、本集团的薪酬水平、以及本集团因持有结构化主体的其他利益
而承担可变回报的风险等。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
其他说明
财政部于 2021 年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第 15 号>的通知》(以下简称“解释
15 号”)，并于 2022 年及 2023 年颁布了《关于印发<企业会计准则解释第 16 号>的通知》
(以下简称“解释 16 号”)及《企业会计准则实施问答》等文件，本集团及本公司已采用上述通
知和实施问答编制 2022 年度财务报表，上述修订对本集团及本公司财务报表无重大影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销
售乘以适用税率扣除当期允许抵扣的
进项税后的余额计算) 3%-16%
城市维护建设税 缴纳的增值税及消费税税额 7%、5%及 1%
企业所得税 应纳税所得额 20%-25%
土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关
条例规定
根据国家税务总局颁布的《关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税[2018]54
号)及《关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财税[2021]6 号)等相关规定，本集团在 2018
年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日的期间内，新购买的低于 500 万元的设备可于资产投入使用的
次月一次性计入当期成本费用，在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财
政部 税务总局 海关总署公告[2019]39 号)及相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，本集团部分不
动产租赁业务收入适用的增值税税率为 9%；对于符合条件的不动产租赁业务，适用简易计税方
法，按照 5%的征收率计算应纳税额。本集团动产租赁业务及联营销售业务收入适用的增值税税
率为 13%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
天津陆津商业管理有限公司、上海浦东陆家嘴 5%
软件产业发展有限公司、上海九六广场商业经
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营管理有限公司、上海琻锦颐养院有限公司、
上海宝山陆家嘴物业管理有限公司、上海商骋
商业经营管理有限公司、上海陆家嘴房产开发
有限公司、上海佳纪资产管理有限公司、上海
佳三资产管理有限公司、上海佳精置业有限公
司、上海智俩投资有限公司、上海陆家嘴资产
管理有限公司、上海浦东陆家嘴置业有限公
司、上海陆家嘴商业经营管理有限公司
天津陆津物业服务有限公司、上海陆家嘴贝思 5% &10%
特物业管理有限公司
其他公司 25%
注：本公司之若干子公司为小微企业，其所得不超过 100 万元的部分减按 25%计入应纳税所得
额，按 20%的税率缴纳企业所得税，其所得超过 100 万元但不超过 300 万元的部分减按 50%计
入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。且 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，
对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在上述优惠政策基础上，再减半征收
企业所得税。其他公司适用税率为 25%。
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部
税务总局 海关总署公告[2019] 39 号)、财政部和税务总局颁布的《关于明确生活性服务业
增值税加计抵减政策的公告》(财政部 税务总局公告[2019]87 号)以及财政部和税务总局
颁布的《关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策的公告》(财政部 税务总
局公告[2022]11 号)的相关规定，本公司的若干子公司作为现代服务企业，自 2019 年 4 月
1 日至 2022 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额；
本公司的若干子公司作为生活性服务企业，自 2019 年 10 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，
按照当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减增值税应纳税额。
根据《上海市人民政府关于印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知》(沪府办
规〔2022〕5 号)，本集团及本公司减免 2022 年第二、三季度部分房产税及城镇土地使用
税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 255,323.46 399,020.40
银行存款 3,645,602,760.66 13,350,842,947.29
其他货币资金 79,234,596.89 1,274,821.66
合计 3,725,092,681.01 13,352,516,789.35
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其中：存放在境外 - -
的款项总额
其他说明
于 2022 年 12 月 31 日，本集团所有货币资金都存放于境内，其中使用权受限货币资金为
78,397,887.44 元（2021 年 12 月 31 日：无）。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团货币资金中包括爱建证券有限责任公司客户存款
1,918,169,880.13 元（2021 年 12 月 31 日：1,895,788,074.09 元）。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期 8,134,683,432.94 3,384,276,681.77
损益的金融资产
其中：
信托计划 3,285,431,486.70 1,124,006,902.65
理财产品 2,950,178,589.14 -
债券投资 837,905,644.05 1,025,715,186.49
股权投资 598,128,812.60 1,087,662,939.85
基金投资 346,040,243.20 142,994,052.78
资管计划 116,998,657.25 3,897,600.00
合计 8,134,683,432.94 3,384,276,681.77
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内应收账款 879,900,583.25
1 年以内小计 879,900,583.25
1至2年 15,124,479.72
2至3年 5,475,541.79
3 年以上 80,727,899.85
合计 981,228,504.61
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
80,001,842.21 8.15 79,431,842.21 99.29 570,000.00 80,601,842.21 7.85 69,195,842.21 85.85 11,406,000.00
账准备
按组合计提坏
901,226,662.40 91.85 11,326,047.43 1.26 889,900,614.97 946,307,077.08 92.15 6,548,304.17 0.69 939,758,772.91
账准备
合计 981,228,504.61 / 90,757,889.64 / 890,470,614.97 1,026,908,919.29 / 75,744,146.38 / 951,164,772.91
182 / 304
2022 年年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
爱迪新能源资管计划 37,420,000.00 36,850,000.00 98.48 无法预计收回时间
东北特殊钢铁集团有
32,410,804.23 32,410,804.23 100.00 债券到期尚未兑付
限责任公司
富贵鸟股份有限公司 9,771,037.98 9,771,037.98 100.00 无法预计收回时间
客户购房款 400,000.00 400,000.00 100.00 无法预计收回时间
合计 80,001,842.21 79,431,842.21 99.29 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 871,895,682.17 494,827.31 0.06
逾期一年以内 22,658,813.15 4,159,053.04 18.36
逾期一年以上 6,672,167.08 6,672,167.08 100
合计 901,226,662.40 11,326,047.43 1.26
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转销
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 或核
变动
销
应收账款
75,744,146.38 20,133,594.56 5,119,851.30 - - 90,757,889.64
坏账准备
合计 75,744,146.38 20,133,594.56 5,119,851.30 - - 90,757,889.64
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
183 / 304
2022 年年度报告
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
余额前五名的应收 175,831,667.71 17.92% 69,260,804.23
账款总额
其他说明
无
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
□适用 √不适用
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
184 / 304
2022 年年度报告
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 215,180,615.46 385,858,299.38
合计 215,180,615.46 385,858,299.38
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内其他应收款 102,009,422.90
1 年以内小计 102,009,422.90
1至2年 4,425,075.15
2至3年 4,824,776.53
185 / 304
2022 年年度报告
3 年以上 139,753,589.67
合计 251,012,864.25
(8). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
信托业保障基金代垫款 98,395,665.47 128,955,665.47
代收代付 65,414,899.14 181,579,383.96
押金及保证金 33,325,668.10 34,184,450.94
往来款 6,274,644.75 33,639,433.55
其他 47,601,986.79 50,679,718.53
合计 251,012,864.25 429,038,652.45
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余 16,270,677.61 26,909,675.46 43,180,353.07
额
2022年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 32,000.00 32,000.00
本期转回 7,380,104.28 7,380,104.28
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日 8,922,573.33 26,909,675.46 35,832,248.79
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
186 / 304
2022 年年度报告
转销或 其他变
计提 收回或转回
核销 动
其他应收 43,180,353.07 32,000.00 7,380,104.28 - - 35,832,248.79
款坏账准
备
合计 43,180,353.07 32,000.00 7,380,104.28 - - 35,832,248.79
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
中国信托业
信托业保
保障基金有 98,395,665.47 三年以上 39.20 -
障基金
限责任公司
上海绿岛阳
光置业有限 其他 26,909,675.46 三年以上 10.72 26,909,675.46
公司
上海陆家嘴
(集团)有限 代收代付 24,014,680.49 一年以内 9.57 -
公司
华鼎 18 号
集合资金信 代收代付 10,167,513.28 一年以内 4.05 -
托计划
上海前滩国
际商务区运
代收代付 5,722,488.74 一年以内 2.28 -
营管理有限
公司
合计 / 165,210,023.44 / 65.82 26,909,675.46
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
187 / 304
2022 年年度报告
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/合
项目
账面余额 同履约成本减值 账面价值 账面余额 同履约成本减值 账面价值
准备 准备
库存商
31,318,357.32 - 31,318,357.32 31,007,539.19 - 31,007,539.19
品
开发成
25,755,589,818.47 3,770,000.00 25,751,819,818.47 21,344,466,392.51 3,770,000.00 21,340,696,392.51
本
开发产
9,947,474,611.72 2,559,581.10 9,944,915,030.62 9,825,599,795.00 2,559,581.10 9,823,040,213.90
品
合计 35,734,382,787.51 6,329,581.10 35,728,053,206.41 31,201,073,726.70 6,329,581.10 31,194,744,145.60
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 3,770,000.00 - - - - 3,770,000.00
开发产品 2,559,581.10 - - - 2,559,581.10
合计 6,329,581.10 - - - - 6,329,581.10
188 / 304
2022 年年度报告
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
2022 年度，资本化计入存货的借款费用为 400,286,144.80 元(2021 年度：547,698,603.20
元)。用于确定资本化金额的资本化率为年利率 3.73%。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 5,268,133,469.46 元的开发成本用于本集团借款之抵押
（2021 年 12 月 31 日：账面价值为 8,271,029,033.08 元的开发成本用于本集团借款之抵押）。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 2,272,808,636.59 -
一年内到期的发放贷款及垫款 2,032,851,396.67 -
一年内到期的关联方贷款 - 96,000,000.00
合计 4,305,660,033.26 96,000,000.00
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
189 / 304
2022 年年度报告
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 19,998,740.26 42,678,068.07
债权投资 903,535,837.41 1,957,263,470.33
待抵扣进项税额 492,838,533.41 769,592,172.04
预缴税金及附加税 192,305,765.69 109,208,084.91
预缴土地增值税 102,417,904.28 96,208,760.61
发放贷款及垫款 100,037,982.47 2,138,695,344.59
关联方贷款 50,000,000.00 150,153,266.67
预缴企业所得税 35,783,009.85 28,326,380.96
其他 92,365,938.54 94,938,043.04
合计 1,989,283,711.91 5,387,063,591.22
其他说明
(a) 发放贷款及垫款分类如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
贷款 100,060,952.56 2,141,578,202.73
减：减值准备 (22,970.09) (2,882,858.14)
100,037,982.47 2,138,695,344.59
(b) 2022 年度，合同取得成本摊销计入损益的金额为 78,179,916.70 元(2021 年度：47,600,627.17
元)，其中计入销售费用的金额为 78,179,916.70 元(2021 年度：47,600,627.17 元)。
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
信托
6,133,572,432.27 155,584,646.60 5,977,987,785.67 1,266,781,032.61 2,105,252.08 1,264,675,780.53
计划
合计 6,133,572,432.27 155,584,646.60 5,977,987,785.67 1,266,781,032.61 2,105,252.08 1,264,675,780.53
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
减值准备 未来 12 个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
2022年1月1日余额 2,105,252.08 2,105,252.08
190 / 304
2022 年年度报告
2022年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 156,493,686.80 156,493,686.80
本期转回 1,447,876.11 1,447,876.11
本期转销
本期核销
其他变动 -1,566,416.17 -1,566,416.17
2022年12月31日余 155,584,646.60
155,584,646.60
额
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
191 / 304
2022 年年度报告
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
192 / 304
2022 年年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 权益法下确 宣告发放现 期末 减值准备期
被投资单位 其他综合 其他权益 计提减值准
余额 追加投资 减少投资 认的投资损 金股利或利 其他 余额 末余额
收益调整 变动 备
益 润
一、合营企业
陆家嘴国泰 2,104,695, 49,411,291
2,076,899, 27,725,95
人寿保险有 69,759.00 414.36 .00
702.34 3.02
限责任公司
上海前绣实 - 1,077,702,
1,169,088,
业有限公司 91,385,973. 691.42
664.61
19
上海新国际 - 811,716,57
862,811,18
博览中心有 51,094,614. 5.83
9.93
限公司 10
上海富都世 221,601,56
224,616,21 32,114,597. 35,129,246
界发展有限 6.13
5.02 21 .10
公司
陆家嘴东急 -
-
不动产物业 2,602,271.
2,602,271.
经营管理(上 74
74
海)有限公司
小计 - - - - - 4,215,716, 49,411,291
4,336,018, 27,725,95 35,129,246
110,296,231 2,602,271. 247.74 .00
043.64 3.02 .10
.08 74
二、联营企业
上海东袤置 4,799,546, 2,517,405.6 4,802,064,
- - - - - -
业有限公司 931.39 5 337.04
上海中心大 - 2,061,269,
2,239,505,
厦建设发展 - - 178,236,306 - - - - 018.73
324.87
有限公司 .14
193 / 304
2022 年年度报告
中银消费金 1,163,121, 89,324,803. 1,252,446,
- - - - - -
融有限公司 343.71 96 147.67
上海浦东嘉
456,652,58 43,038,210. 78,155,253 421,535,54
里城房地产 - - - - -
8.68 19 .39 5.48
有限公司
上海自贸区
股权投资基 24,707,952 9,801,952.9 6,403,075. 28,106,830
- - - - -
金管理有限 .97 3 08 .82
公司
上海国和现
代服务业股 23,540,063 5,031,621.5 - 1,200,000. 27,349,004
- - - -
权投资管理 .38 6 22,680.20 00 .74
有限公司
上海绿岛阳
17,473,507 17,473,507
光置业有限 - - - - - - -
.68 .68
公司
上海陆家嘴 -
217,895,05 176,404,2
新辰投资股 - 41,490,847. - - - - -
1.42 03.87
份有限公司 55
其他 -
17,581,262 6,716,633 8,413,138.
- 1,791,284.0 - - 660,206.34 -
.58 .77 47
0
小计 -
8,960,024, 183,120,8 - 86,418,534 8,618,657,
- 71,804,443. - -
026.68 37.64 22,680.20 .81 530.63
40
13,296,042 - 183,120,8 - - 12,834,373 49,411,291
27,725,95 - 121,547,78
合计 ,070.32 37.64 182,100,674 2,602,271. ,778.37 .00
3.02 22,680.20 0.91
.48 74
其他说明
于 2022 年度，按权益法调整的净收益中 104,075,442.79 元(2021：84,233,431.73 元)计入金融业务收入，其他计入投资收益。
194 / 304
2022 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
股权投资 537,581,873.52 850,927,328.69
资管计划 382,418,908.30 420,858,135.13
债券投资 266,733,859.25 572,125,026.59
基金投资 117,716,795.09 67,910,257.77
信托计划 113,265,408.45 1,091,641,320.54
存出保证金 25,960,295.70 27,445,878.64
合计 1,443,677,140.31 3,030,907,947.36
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 29,561,727,850.88 97,205,888.57 13,650,363,914.58 43,309,297,654.03
2.本期增加
416,838,829.05 - 1,518,423,779.63 1,935,262,608.68
金额
（1）外购 69,056,277.80 - 1,518,423,779.63 1,587,480,057.43
（2）存货\
固定资产\在建 347,782,551.25 - - 347,782,551.25
工程转入
3.本期减少
37,919,812.59 - 347,782,551.25 385,702,363.84
金额
（1）处置 37,919,812.59 - 37,919,812.59
（2）其他转
- - 347,782,551.25 347,782,551.25
出
4.期末余额 29,940,646,867.34 97,205,888.57 14,821,005,142.96 44,858,857,898.87
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 4,731,871,575.84 70,573,338.58 - 4,802,444,914.42
195 / 304
2022 年年度报告
2.本期增加
771,103,336.57 1,839,453.48 - 772,942,790.05
金额
（1）计提或
771,103,336.57 1,839,453.48 - 772,942,790.05
摊销
3.本期减少
5,097,973.72 - - 5,097,973.72
金额
（1）处置 5,097,973.72 - - 5,097,973.72
4.期末余额 5,497,876,938.69 72,412,792.06 - 5,570,289,730.75
三、减值准备
1.期初余额 - - - -
2.本期增加 - - - -
金额
（1）计提 - - - -
3、本期减 - - - -
少金额
（1）处置 - - - -
（2）其他 - - - -
转出
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面
24,442,769,928.65 24,793,096.51 14,821,005,142.96 39,288,568,168.12
价值
2.期初账面
24,829,856,275.04 26,632,549.99 13,650,363,914.58 38,506,852,739.61
价值
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
天津惠灵顿国际学校 205,068,784.65 尚在办理中
其他说明
√适用 □不适用
2022 年度，资本化计入投资性房地产的借款费用为 355,744,960.01 元(2021 年度：
301,908,349.31 元)。用于确定资本化金额的资本化率为年利率 3.73%。
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 18,764,094,739.62 元的投资性房地产项目用于本集团借
款之抵押（2021 年 12 月 31 日：17,889,248,228.97 元）。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 3,780,819,934.23 3,902,043,574.98
合计 3,780,819,934.23 3,902,043,574.98
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 计算机及电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 4,399,966,440.77 17,688,468.72 13,558,575.50 67,094,111.11 20,441,759.63 4,518,749,355.73
2.本期增加金额 -6,504,352.37 482,474.57 - 5,977,511.34 40,863,928.78 40,819,562.32
（1）购置 -6,504,352.37 217,061.26 - 5,399,491.96 40,830,678.78 39,942,879.63
（2）在建工程转入 - - - - - -
（3）企业合并增加 - 265,413.31 - 578,019.38 33,250.00 876,682.69
3.本期减少金额 - 615,871.65 271,793.00 1,444,904.04 89,127.44 2,421,696.13
（1）处置或报废 - 615,871.65 271,793.00 1,444,904.04 89,127.44 2,421,696.13
4.期末余额 4,393,462,088.40 17,555,071.64 13,286,782.50 71,626,718.41 61,216,560.97 4,557,147,221.92
二、累计折旧
1.期初余额 520,148,718.18 15,535,746.96 11,897,123.17 53,896,449.25 15,227,743.19 616,705,780.75
2.本期增加金额 135,111,964.02 1,625,680.95 763,913.74 6,968,289.11 17,414,232.20 161,884,080.02
（1）计提 135,111,964.02 1,407,493.34 763,913.74 6,460,230.30 17,384,307.20 161,127,908.60
（2)企业合并增加 - 218,187.61 - 508,058.81 29,925.00 756,171.42
3.本期减少金额 - 517,193.02 271,793.00 1,388,505.84 85,081.22 2,262,573.08
（1）处置或报废 - 517,193.02 271,793.00 1,388,505.84 85,081.22 2,262,573.08
4.期末余额 655,260,682.20 16,644,234.89 12,389,243.91 59,476,232.52 32,556,894.17 776,327,287.69
三、减值准备
1.期初余额 - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - -
（1）计提 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - -
4.期末余额 - - - - - -
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2022 年年度报告
四、账面价值
1.期末账面价值 3,738,201,406.20 910,836.75 897,538.59 12,150,485.89 28,659,666.80 3,780,819,934.23
2.期初账面价值 3,879,817,722.59 2,152,721.76 1,661,452.33 13,197,661.86 5,214,016.44 3,902,043,574.98
198 / 304
2022 年年度报告
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2022 年 12 月 31 日，无作为借款抵押物的房屋及建筑物 (2021 年 12 月 31 日：账面价值约
为 2,569,787,841.27 元(原价 2,583,330,347.61 元)的房屋及建筑物作为 1,699,046,949.92 元
的一年内到期的长期借款的抵押物)。
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4).工程物资情况
□适用 √不适用
199 / 304
2022 年年度报告
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 131,004,765.59 74,785.75 131,079,551.34
2.本期增加金额 33,648,372.76 - 33,648,372.76
新增租赁合同 33,648,372.76 - 33,648,372.76
3.本期减少金额 15,943,371.11 - 15,943,371.11
租赁合同结束 15,943,371.11 - 15,943,371.11
4.期末余额 148,709,767.24 74,785.75 148,784,552.99
二、累计折旧
1.期初余额 40,256,796.44 6,232.14 40,263,028.58
2.本期增加金额 47,216,201.03 24,928.58 47,241,129.61
(1)计提 47,216,201.03 24,928.58 47,241,129.61
3.本期减少金额 15,798,353.72 - 15,798,353.72
(1)处置
(2)租赁合同结 15,798,353.72 - 15,798,353.72
束
4.期末余额 71,674,643.75 31,160.72 71,705,804.47
三、减值准备
1.期初余额 - - -
2.本期增加金额 - - -
(1)计提 - - -
3.本期减少金额 - - -
(1)处置 - - -
4.期末余额 - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 77,035,123.49 43,625.03 77,078,748.52
2.期初账面价值 90,747,969.15 68,553.61 90,816,522.76
200 / 304
2022 年年度报告
其他说明：
无
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 交易席位费 非专利技术费 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 24,169,998.54 1,000,000.00 128,499,270.32 153,669,268.86
2.本期增加金额 - - 25,996,576.80 25,996,576.80
(1)购置 - - 25,718,746.61 25,718,746.61
(2)内部研发 - - - -
(3)企业合并
- - 277,830.19 277,830.19
增加
3.本期减少金额 - - 311,147.01 311,147.01
(1)处置 - - 311,147.01 311,147.01
4.期末余额 24,169,998.54 1,000,000.00 154,184,700.11 179,354,698.65
二、累计摊销
1.期初余额 24,053,316.54 1,000,000.00 86,808,178.99 111,861,495.53
2.本期增加金额 49,998.00 - 20,165,245.50 20,215,243.50
（1）计提 49,998.00 - 20,116,625.25 20,166,623.25
(2)企业合并
- - 48,620.25 48,620.25
增加
3.本期减少金额 - - 311,147.01 311,147.01
(1)处置 - - 311,147.01 311,147.01
4.期末余额 24,103,314.54 1,000,000.00 106,662,277.48 131,765,592.02
三、减值准备
1.期初余额 - - - -
2.本期增加金额 - - - -
（1）计提 - - - -
3.本期减少金额 - - - -
(1)处置 - - - -
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 66,684.00 - 47,522,422.63 47,589,106.63
2.期初账面价值 116,682.00 - 41,691,091.33 41,807,773.33
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成
期初余额 企业合并形成 期末余额
商誉的事项 处置
的
爱建证券有限责任公司 1,244,411,556.97 - - 1,244,411,556.97
陆家嘴国际信托有限
274,208,582.72 - - 274,208,582.72
公司
合计 1,518,620,139.69 - - 1,518,620,139.69
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
爱建证券有限责任 - - 647,698,134.65
647,698,134.65
公司
合计 647,698,134.65 - - 647,698,134.65
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
本集团的所有商誉已于购买日分摊至相关的资产组，分摊情况如下：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
爱建证券有限责任公司 1,244,411,556.97 1,244,411,556.97
陆家嘴国际信托有限公司 274,208,582.72 274,208,582.72
1,518,620,139.69 1,518,620,139.69
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
在进行减值测试时，资产组的可收回金额是基于公允价值减去处置费用后的净值估计的。
对于资产组的公允价值，管理层采用市净率的评估方法。
所使用的市净率如下：
202 / 304
2022 年年度报告
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
爱建证券有限责任公司 1.76 1.70
陆家嘴国际信托有限公司 1.06 1.06
上述市净率为本集团选取的可比公司案例的加权平均市净率。管理层根据历史经验及对
市场发展的预测选取可比公司，并综合考虑企业经营所处的经济或法律等环境，采用能
够反映相关资产组的特定风险因素对市净率进行修正。
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
竹园绿地配
60,146,858.44 1,016,427.80 2,740,650.06 - 58,422,636.18
套用房
装修费 50,850,607.64 3,808,458.39 21,128,919.80 - 33,530,146.23
成衣街 15,965,075.12 - 486,471.72 - 15,478,603.40
小陆家嘴 A 块 9,606,826.24 - 292,520.04 - 9,314,306.20
香格里拉酒
94,125,774.29 - - 94,125,774.29 -
店装修费
其他 1,083,081.98 2,823,365.05 1,517,347.68 - 2,389,099.35
合计 231,778,223.71 7,648,251.24 26,165,909.30 94,125,774.29 119,134,791.36
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
土地增值税 2,449,129,669.05 612,282,417.27 3,234,599,059.49 808,649,764.87
未来可弥补亏损 2,194,001,170.06 548,500,292.52 109,603,516.98 27,400,879.25
预提费用 1,829,093,456.27 457,222,144.81 1,719,605,339.49 429,852,996.46
未实现利润影响数 1,714,691,513.24 428,672,878.31 1,754,084,162.61 438,521,040.66
以公允价值计量且
其变动计入当期损
857,711,338.48 214,427,834.62 352,902,544.87 88,225,636.22
益的金融资产的公
允价值变动
预计毛利 757,408,638.72 189,352,159.67 928,849,064.01 232,212,266.00
203 / 304
2022 年年度报告
资产减值准备 133,336,186.08 33,334,046.98 97,946,452.32 24,486,613.08
租金收入税会差异 70,642,390.25 17,414,344.82 284,921,363.14 71,071,383.37
合伙企业先分后税 50,660,571.72 12,665,142.93 69,110,306.81 17,277,576.70
预提职工薪酬 35,849,262.28 8,962,315.57 31,254,322.38 7,813,580.59
固定资产折旧 19,059,956.07 4,764,989.02 57,595,167.07 14,398,791.77
无形资产摊销 15,553,957.56 3,888,489.39 13,172,175.66 3,293,043.92
税法上需摊销的费
4,826,343.34 1,206,585.84 11,670,652.80 2,917,663.20
用
投资性房地产摊销 - - 266,857,493.47 66,714,373.37
其他 53,739,964.90 13,434,991.23 37,081,164.40 9,270,291.07
合计 10,185,704,418.02 2,546,128,632.98 8,969,252,785.50 2,242,105,900.53
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增 588,789,722.57 147,197,430.64 611,354,488.35 152,838,622.09
值
以公允价值计量
且其变动计入当
期损益的金融资 - - 257,024,700.00 64,256,175.00
产的公允价值变
动
利息资本化 2,455,487,806.24 613,871,951.56 2,210,875,762.42 552,718,940.61
固定资产折旧 9,991,532.03 2,497,883.01 10,836,789.03 2,709,197.26
合计 3,054,269,060.84 763,567,265.21 3,090,091,739.80 772,522,934.96
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得税 递延所得税资产 抵销后递延所得税
项目 和负债期末互抵 资产或负债期末余 和负债期初互抵 资产或负债期初余
金额 额 金额 额
递延所得税资产 741,750,353.55 1,804,378,279.43 772,522,934.96 1,469,582,965.57
递延所得税负债 741,750,353.55 21,816,911.66 772,522,934.96 -
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 388,547,342.72 89,246,680.41
可抵扣亏损 500,323,408.45 672,309,599.22
合计 888,870,751.17 761,556,279.63
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2022 年年度报告
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 - 114,683,092.71
2023 115,041,568.83 115,041,568.83
2024 117,293,900.25 138,265,502.43
2025 119,149,332.57 249,362,519.73
2026 27,718,049.84 54,956,915.52
2027 121,120,556.96 -
合计 500,323,408.45 672,309,599.22 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
□适用 √不适用
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 12,223,584,426.44 11,078,849,011.17
质押借款 1,000,977,777.78 -
收益凭证 156,933,172.90 150,970,456.14
同业借款 100,217,177.78 280,769,091.66
抵押借款 20,006,666.66 -
关联方借款 - 200,235,277.82
合计 13,501,719,221.56 11,710,823,836.79
短期借款分类的说明：
(a) 于 2022 年 12 月 31 日，银行短期信用借款的年利率为 2.750%-3.700% (2021 年 12 月
31 日：3.700%-3.915%)。
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，银行质押借款的年利率为 3.20%。
(c) 于 2022 年 12 月 31 日，收益凭证系向兴业银行股份有限公司借入，票面利率为 3.10%-
3.80%(2021 年 12 月 31 日：3.70%-4.30%)。
(d) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团同业借款系向中国信托保障基金有限责任公司借入，年
利率 4.60%(2021 年 12 月 31 日：5.88%)。
(e) 于 2022 年 12 月 31 日，银行抵押借款的年利率为 3.00%。
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2022 年年度报告
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付账款 3,995,507,596.11 4,281,770,827.80
合计 3,995,507,596.11 4,281,770,827.80
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
应付账款主要为应付建筑商及设备采购商的工程款。于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过
一年的应付账款为 666,329,329.32 元(2021 年 12 月 31 日：1,093,358,596.59 元)，该
等款项主要为未到付款节点的工程款，包括为了保证质量本集团延后支付的工程尾款和
按照工程进度暂估的工程进度款项。
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2022 年年度报告
预收款项 586,968,663.08 634,452,643.22
合计 586,968,663.08 634,452,643.22
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
于 2022 年 12 月 31 日，预收款项主要为预收投资性房地产租赁款。
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房地产销售款 5,628,261,658.12 3,640,920,912.39
预收信托报酬收入 131,089,143.99 204,456,029.45
其他 145,427,013.08 159,218,873.29
合计 5,904,777,815.19 4,004,595,815.13
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
包括在 2021 年 12 月 31 日账面价值中的 3,937,875,872.79 元合同负债已于 2022 年度
转入营业收入(2021 年度：2,020,209,684.61 元)。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 199,725,384.23 1,112,863,571.47 1,147,359,497.40 165,229,458.30
二、离职后福利-
9,244,821.67 161,883,352.22 159,680,926.83 11,447,247.06
设定提存计划
合计 208,970,205.90 1,274,746,923.69 1,307,040,424.23 176,676,705.36
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和
180,080,190.41 910,003,785.91 949,034,191.51 141,049,784.81
补贴
二、职工福利费 1,445,263.88 35,820,815.67 35,822,689.95 1,443,389.60
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2022 年年度报告
三、社会保险费 4,388,868.49 77,541,924.26 72,841,150.90 9,089,641.85
其中：医疗保险费 3,958,130.20 75,210,485.28 70,533,503.11 8,635,112.37
工伤保险费 392,909.05 1,818,266.30 1,797,935.88 413,239.47
生育保险费 37,829.24 513,172.68 509,711.91 41,290.01
四、住房公积金 10,373,103.35 74,208,198.90 74,494,909.69 10,086,392.56
五、工会经费和职工教育
3,395,774.83 15,202,965.79 15,038,491.14 3,560,249.48
经费
六、短期带薪缺勤 - - - -
七、短期利润分享计划 - - - -
八、其他短期薪酬 42,183.27 85,880.94 128,064.21 -
合计 199,725,384.23 1,112,863,571.47 1,147,359,497.40 165,229,458.30
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 8,790,344.74 157,703,554.67 155,611,545.37 10,882,354.04
2、失业保险费 454,476.93 4,179,797.55 4,069,381.46 564,893.02
3、企业年金缴费 - - - -
合计 9,244,821.67 161,883,352.22 159,680,926.83 11,447,247.06
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应交土地增值税 1,724,446,585.96 2,506,701,838.38
增值税 74,170,888.48 105,954,272.82
应交企业所得税 382,789,839.57 674,468,920.04
应交房产税 60,011,758.23 98,563,337.58
个人所得税 18,543,908.57 29,059,533.47
应交印花税 7,939,774.52 2,032,617.30
城市维护建设税 4,454,125.87 8,836,305.88
应交教育费附加 2,822,186.65 5,466,722.96
应交土地使用税 1,534,595.58 1,827,012.43
应交河道管理费 302.13 302.13
其他 1,590,330.75 1,913,670.64
合计 2,278,304,296.31 3,434,824,533.63
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付股利 334,612.41 6,984,905.37
预提土地开发支出及税金 3,646,674,799.01 3,646,674,799.01
信托业保障基金往来款 2,196,573,541.67 -
押金及保证金 1,357,919,997.26 1,516,493,026.78
应付关联方款项 238,179,091.42 6,033,050,666.20
租购房意向金 4,885,880.86 11,529,645.15
其他 477,292,282.69 499,774,939.43
合计 7,921,860,205.32 11,714,507,981.94
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(2).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
□适用 √不适用
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(a) 于 2022 年 12 月 31 日，账龄超过 1 年的其他应付款主要为与土地开发业务相关的预提支
出及相关税费共计 3,646,674,799.01 元(2021 年 12 月 31 日： 3,646,674,799.01 元)。
根据上海市地方税务局 2002 年下发之沪地税地(2002)83 号税务通知，按主管税务部门
的要求，本集团土地批租项目自 2006 年 10 月 1 日开始按销售收入预征 1%的土地增值
税，并自 2010 年 9 月起，按照 2%的预征率预缴土地增值税。国家税务总局于 2006 年 12
月 28 日发布了国税发(2006)187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题
的通知》，规定各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管
理办法。本集团已经按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国
土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定对房产开发项目计提了土地增值税清算准备
金；并按照最佳估计数对土地批租项目计提了土地增值税清算准备金。
但鉴于本集团土地批租项目开发周期较长，预计未来可能发生的收入和成本具有较大的
不确定性，最终的税务结果可能与本集团计提的土地增值税清算准备金不一致。
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2022 年年度报告
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 5,072,654,150.84 9,002,673,435.30
1 年内到期的应付债券 5,514,000,000.00 3,506,000,000.00
1 年内到期的应付结构化主 1,975,647,976.73 -
体其他份额持有人份额
1 年内到期的租赁负债 38,709,975.95 37,352,868.54
1 年内到期的应付利息 500,338,223.95 -
1 年内到期的关联方借款 104,219,929.80 -
合计 13,205,570,257.27 12,546,026,303.84
其他说明：
无
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付结构化主体其他份额
902,853,468.32 2,267,256,072.22
持有人份额
待转销项税额 541,614,142.94 306,104,379.69
超短期融资债券 - 2,039,236,666.69
应付资产管理计划优先级
- 70,465,573.64
份额
其他 - 431,502,913.82
合计 1,444,467,611.26 5,114,565,606.06
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 776,375,884.90 778,375,884.90
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2022 年年度报告
抵押借款 7,322,396,889.71 3,559,049,070.58
信用借款 1,381,000,000.00 3,163,182,114.16
合计 9,479,772,774.61 7,500,607,069.64
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2022 年 12 月 31 日，长期借款及一年内到期的长期借款的年利率为 3.000%-4.210%(2021
年 12 月 31 日：3.500%-4.410%)。
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 陆金开 MNT002 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00
18 陆债 01 500,000,000.00 500,000,000.00
18 陆债 02 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
19 陆债 01 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00
19 陆债 03 700,000,000.00 700,000,000.00
21 陆金开 MTN001 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
21 陆金开 MTN002 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00
22 陆金开 MTN001 1,000,000,000.00 -
22 陆金开 MTN002 2,300,000,000.00 -
22 陆债 01 500,000,000.00 -
21LJZ 优 4,996,000,000.00 5,000,000,000.00
21LJZ2 优 1,843,155,000.00 1,845,000,000.00
22LJZ3 优 3,050,000,000.00 -
22LJZ2 优 3,020,000,000.00 -
减：一年内到期 -5,514,000,000.00 -3,506,000,000.00
的应付债券
合计 25,195,155,000.00 17,339,000,000.00
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2022 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 面 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
名称 值 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
14 陆金开
100 2014/9/4 10 年 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 - - 4,000,000,000.00
MNT002
18 陆债 01 100 2018/3/26 3年 500,000,000.00 500,000,000.00 - - 500,000,000.00
18 陆债 02 100 2018/10/26 3年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00
19 陆债 01 100 2019/3/4 5年 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00 - - 2,800,000,000.00
19 陆债 03 100 2019/5/10 5年 700,000,000.00 700,000,000.00 - - 700,000,000.00
21 陆金开
100 2021/2/24 5年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 - - 1,000,000,000.00
MTN001
21 陆金开
100 2021/3/17 4年 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 - - 4,000,000,000.00
MTN002
22 陆金开
100 2022/2/25 5年 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00
MTN001
22 陆金开
100 2022/4/1 5年 2,300,000,000.00 - 2,300,000,000.00 - 2,300,000,000.00
MTN002
22 陆债 01 100 2022/9/15 7年 500,000,000.00 - 500,000,000.00 - 500,000,000.00
21LJZ 优 100 2021/7/22 18 年 4,996,000,000.00 5,000,000,000.00 - 4,000,000.00 4,996,000,000.00
21LJZ2 优 100 2021/11/12 18 年 1,843,155,000.00 1,845,000,000.00 - 1,845,000.00 1,843,155,000.00
22LJZ3 优 100 2022/1/18 18 年 3,050,000,000.00 - 3,050,000,000.00 - 3,050,000,000.00
22LJZ2 优 100 2022/9/14 18 年 3,020,000,000.00 - 3,020,000,000.00 - 3,020,000,000.00
合计 / / / 30,709,155,000.00 20,845,000,000.00 9,870,000,000.00 5,845,000.00 30,709,155,000.00
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2022 年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(a) 于 2022 年 12 月 31 日，资产支持专项计划余额包括：
i) 本公司于 2021 年发行海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场 1 期资产支持
专项计划，(简称：21LJZ 优，代码：189847)，期限 18 年，附每 3 年末发行
人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回售选择权，每张面值为人民
币 100 元，收益率为 3.75%，共计发行票面价值人民币 50 亿元，于 2022 年，
本公司偿付 0.04 亿元，截止 2022 年 12 月 31 日，该资产支持计划的账面价
值为人民币 49.96 亿元；
ii) 本公司于 2021 年发行海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场 2 期资产支持
专项计划，(简称：21LJZ2 优，代码：193418)，期限 18 年，附每 3 年末发行
人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回售选择权，每张面值为人民
币 100 元，收益率为 3.70%，共计发行票面价值人民币 18.45 亿元，于 2022
年，本公司偿付 0.02 亿元，截止 2022 年 12 月 31 日，该资产支持计划的账
面价值为人民币 18.43 亿元；
iii) 本公司于 2022 发行海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场 3 期资产支持专
项计划，(简称：22LJZ3 优，代码：183386)，期限 18 年，附每 3 年末发行人
赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回售选择权，每张面值为人民币
100 元，收益率为 3.38%，共计发行票面价值人民币 30.50 亿元，截止 2022
年 12 月 31 日，该资产支持计划的账面价值为人民币 30.50 亿元；
iv) 本公司于 2022 年发行海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场 4 期资产支持
专项计划，(简称：22LJZ2 优，代码：180840)，期限 18 年，附每 3 年末发行
人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回售选择权，每张面值为人民
币 100 元，收益率为 2.98%，共计发行票面价值人民币 30.20 亿元，截止 2022
年 12 月 31 日，该资产支持计划的账面价值为人民币 30.20 亿元；
(b) 于 2022 年 12 月 31 日，中期票据余额包括：
v) 本公司发行的 2014 年度第二期中期票据，(简称：14 陆金开 MTN002，代码：
101451039)，期限 10 年，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 6%，
计人民币 40 亿元；
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2022 年年度报告
vi) 本公司发行的 2021 年度第一期中期票据，(简称：21 陆金开 MTN001，代码：
102100303)，期限 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择
权及投资者回售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.8%，
在票据存续期内前 3 年固定不变，在票据存续期的第 3 年末，如本公司行使
调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面
利率加或减发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人
民币 10 亿元；
vii) 本公司发行的 2021 年度第二期中期票据，(简称：21 陆金开 MTN002，代码：
102100483)，期限 4 年，附第 2 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择
权及投资者回售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.65%，
在票据存续期内前 2 年固定不变，在票据存续期的第 2 年末，如本公司行使
调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面
利率加或减发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人
民币 40 亿元；
viii) 本公司发行的 2022 年度第一期中期票据，(简称：22 陆金开 MTN001，代码：
102280374)，期限 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择
权及投资者回售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.05%，
在票据存续期内前 3 年固定不变，在票据存续期的第 3 年末，如本公司行使
调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面
利率加或减发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人
民币 10 亿元；
ix) 本公司发行的 2022 年度第二期中期票据，(简称：22 陆金开 MTN002，代码：
102280706)，期限 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择
权及投资者回售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.27%，
在票据存续期内前 3 年固定不变，在票据存续期的第 3 年末，如本公司行使
调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面
利率加或减发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人
民币 23 亿元；
(c) 于 2022 年 12 月 31 日，公司债券余额包括：
x) 本公司发行的 2018 年度第一期公司债券，(简称 18 陆债 01，代码 143538)，
期限 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回
售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 5.08%，在债券存续
期内前 3 年固定不变，在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利
率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加或减
发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人民币 5 亿元，
于 2021 年，本公司回购并转售该债券 79,000,000.00 元，并将本债券存续期
后 2 个计息年度的票面利率由存续期内前 3 年的 5.08%下调为 3.90%；
xi) 本公司发行的 2018 年度第二期公司债券，(简称 18 陆债 02，代码 143890)，
期限 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回
售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 4.15%，在债券存续
期内前 3 年固定不变，在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利
率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加或减
发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人民币 10 亿
元，于 2021 年，本公司回购并转售本债券 236,936,000.00 元，并将本债券
存续期后 2 个计息年度的票面利率由存续期内前 3 年的 4.15%下调为 3.15%；
xii) 本公司发行的 2019 年度第一期公司债券，(简称 19 陆债 01，代码 155201)，
期限 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回
售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.95%，在债券存续
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2022 年年度报告
期内前 3 年固定不变，在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利
率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加或减
发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人民币 28 亿
元，于 2022 年，本公司回购并转售本债券 299,000,000.00 元，并将本债券
存续期后 2 个计息年度的票面利率由存续期内前 3 年的 3.95%下调为 2.80%；
xiii) 本公司发行的 2019 年度第二期公司债券，(简称 19 陆债 03，代码 155395)，
期限 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回
售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.88%，在债券存续
期内前 3 年固定不变，在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整票面利
率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加或减
发行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人民币 7 亿元，
于 2022 年，本公司回购并转售本债券 173,000,000.00 元，并将本债券存续
期后 2 个计息年度的票面利率由存续期内前 3 年的 3.88%下调为 3.05%；
xiv) 本公司发行的 2022 年度第一期公司债券，(简称 22 陆债 01，代码 137840)，
期限 7 年，附第 5 年末发行人赎回选择权，调整票面利率选择权及投资者回
售选择权，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.17%，在债券存续
期内前 5 年固定不变，在债券存续期的 5 年末，如本公司行使调整票面利率
选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 5 年票面利率加或减发
行人提升或降低的基点，在债券存续期后 2 年固定不变，计人民币 5 亿元。
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 35,337,126.65 48,530,396.22
合计 35,337,126.65 48,530,396.22
其他说明：
(a) 于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团未纳入租赁负债，但将导致未来潜
在现金流出的事项包括：
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无已签订但尚未开始执行的租赁合同相关的租赁付款额
（2021 年 12 月 31 日：660,000.00 元）。
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团无按新租赁准则进行简化处理的短期租赁的未来最低应支
付租金(2021 年 12 月 31 日：370,807.14 元，均为一年内支付)。
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 219,169,569.74 231,494,248.74
合计 219,169,569.74 231,494,248.74
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2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
吸养老费 211,086,367.54 223,826,367.54
其他 8,083,202.20 7,667,881.20
其他说明：
吸养老费为征地人员补偿款，用于支付安置被征用土地的人员的生活保障费用。
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负 - -
债
二、辞退福利 - -
三、其他长期福利 54,481,848.73 58,399,743.60
合计 54,481,848.73 58,399,743.60
(2).设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
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2022 年年度报告
√适用 □不适用
长期职工福利主要为本集团按照相关规定提取的职工奖福基金，用于员工整体的福利方案。每一
年度奖福基金计提及使用金额待董事会批准后实施。
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
资管业务预计赔偿款 - 23,920,000.00
其他 - 369,992.72
合计 - 24,289,992.72 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
无
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 24,457,946.87 - 855,519.84 23,602,427.03 政府补助
合计 24,457,946.87 - 855,519.84 23,602,427.03 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付结构化主体其他份额持有人 1,302,800,000.00
1,562,431,275.67
份额
其他 - 416,157.34
合计 1,562,431,275.67 1,303,216,157.34
其他说明：
无
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
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2022 年年度报告
股份总 4,034,197,440.00 - - - - - 4,034,197,440.00
数
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 45,565,830.80 - 22,680.20 45,543,150.60
合计 45,565,830.80 - 22,680.20 45,543,150.60
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
(a) 本公司之联营公司上海国和现代服务业股权投资管理有限公司除净损益以外所有者权益的其
他变动，本公司按持股比例计算应享有的份额调整资本公积，计 22,680.20 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计入
期初 减：所 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 其他综合收益 税后归属于母 税后归属于
余额 得税费 余额
发生额 收益当期转 当期转入留存 公司 少数股东
用
入损益 收益
一、不能重分类进
损益的其他综合收 -19,790,300.57 27,725,953.02 - - - 27,725,953.02 - 7,935,652.45
益
其中：重新计量设
定受益计划变动额
权益法下不能转
损益的其他综合收
益
其他权益工具投
资公允价值变动
企业自身信用风
险公允价值变动
二、将重分类进损
益的其他综合收益
其中：权益法下可
转损益的其他综合
收益
其他债权投资公
允价值变动
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2022 年年度报告
金融资产重分类
计入其他综合收益
的金额
其他债权投资信
用减值准备
现金流量套期储
备
外币财务报表折
算差额
其他综合收益合计 -19,790,300.57 27,725,953.02 - - - 27,725,953.02 - 7,935,652.45
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
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2022 年年度报告
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 2,456,625,988.37 - - 2,456,625,988.37
任意盈余公积 2,447,731,931.78 - - 2,447,731,931.78
其他 -2,229,834,074.58 - - -2,229,834,074.58
合计 2,674,523,845.57 - - 2,674,523,845.57
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据本公司章程，本公司应当按年度净利润的 10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积
金累计额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补
亏损，或者增加股本。本公司 2022 年未提取法定盈余公积金 (2021 年：按净利润的 10%
提取，共 207,940,829.50 元)。
根据本公司章程，本公司在提取法定盈余公积金后，还可从净利润中提取 10%作为任意盈
余公积金。任意盈余公积金经批准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司 2022
年未提取任意盈余公积金 (2021 年：按净利润 10%提取，共 207,940,829.50 元)。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 15,424,048,174.30 13,601,081,249.38
调整期初未分配利润合计数（调增 - -
+，调减－）
调整后期初未分配利润 15,424,048,174.30 13,601,081,249.38
加：本期归属于母公司所有者的净 1,084,739,736.76 4,310,873,801.84
利润
减：提取法定盈余公积 - 207,940,829.50
提取任意盈余公积 - 207,940,829.50
提取一般风险准备 69,741,741.92 62,994,892.80
应付普通股股利 2,158,295,630.40 2,009,030,325.12
转作股本的普通股股利 - -
期末未分配利润 14,280,750,538.74 15,424,048,174.30
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
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2022 年年度报告
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 11,382,249,095.83 6,819,339,996.74 13,484,009,862.94 4,063,228,873.16
其他业务 380,053,357.35 94,039,944.27 388,032,928.81 67,175,470.68
合计 11,762,302,453.18 6,913,379,941.01 13,872,042,791.75 4,130,404,343.84
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2022 年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
非金融业务营业收入及成本列示如下：
2022 年度
营业收入 营业成本
房地产销售 4,343,799,217.49 3,255,996,137.68
房地产租赁(i) 3,062,939,607.95 896,754,213.25
物业管理 1,908,944,151.56 1,696,365,865.94
酒店业 286,465,020.18 371,144,889.22
投资性房地产处置 77,917,515.02 32,821,838.87
其他 361,763,972.01 67,424,540.88
10,041,829,484.21 6,320,507,485.84
2021 年度
营业收入 营业成本
房地产销售 4,969,821,051.74 918,098,628.88
房地产租赁(i) 3,453,315,796.05 836,816,843.47
物业管理 1,865,598,439.57 1,645,467,648.83
酒店业 125,816,636.25 113,495,061.42
投资性房地产处置 80,510,707.89 27,006,971.67
其他 436,588,695.42 73,453,285.66
10,931,651,326.92 3,614,338,439.93
(i) 由 于 现 有 租 金 达 成 符 合 条 件 的 租 金 减 免 ， 本 集 团 免 除 承 租 人 2022 年 度 租 金
460,720,115.02 元，本集团已将上述租金减免额冲减当期租金收入(2021 年度：无)。
金融业务营业收入列示如下：
2022 年度 2021 年度
手续费及佣金净收入 885,000,408.84 1,874,674,706.75
利息净收入 749,024,796.36 525,777,307.56
金融业务投资收益 367,666,680.65 424,787,218.97
223 / 304
2022 年年度报告
汇兑损益 1,414,682.95 (368,958.73)
金融业务公允价值变动收益 (282,633,599.83) 115,521,190.28
1,720,472,968.97 2,940,391,464.83
金融业务业务及管理费列示如下：
2022 年度 2021 年度
工资社保等 415,693,092.74 343,425,825.01
资产折旧/摊销 57,833,745.96 43,630,988.71
办公费用 30,253,693.57 30,702,361.48
房屋费用 24,086,173.50 26,494,662.65
业务招待费 9,368,122.33 16,261,004.14
中介机构费用 9,332,090.52 16,758,582.59
投资者保护基金 9,047,645.23 8,393,479.66
差旅费 2,363,187.05 5,708,893.51
广告宣传费 3,530,308.68 4,592,197.74
车辆使用费 1,929,923.66 2,701,315.18
修理费 759,972.52 792,651.55
税费 2,792.71 23,537.11
其他 28,671,706.70 16,580,404.58
592,872,455.17 516,065,903.91
(a) 本集团 2022 年度营业收入分解如下：
2022 年度
非金融业务收入 金融业务收入 合计
在某一时点确认 4,731,100,359.63 97,227,671.56 4,828,328,031.19
在某一时段内确认 2,247,789,516.63 787,772,737.28 3,035,562,253.91
房地产租金收入 3,062,939,607.95 - 3,062,939,607.95
金融业务利息净收入 - 749,024,796.36 749,024,796.36
金融业务投资收益 - 367,666,680.65 367,666,680.65
金融业务汇兑损益 - 1,414,682.95 1,414,682.95
金融业务公允价值变动
损益 - (282,633,599.83) (282,633,599.83)
10,041,829,484.21 1,720,472,968.97 11,762,302,453.18
本集团 2021 年度营业收入分解如下：
2021 年度
非金融业务收入 金融业务收入 合计
在某一时点确认 5,222,380,845.50 - 5,222,380,845.50
在某一时段内确认 2,255,954,685.37 1,874,674,706.75 4,130,629,392.12
房地产租金收入 3,453,315,796.05 - 3,453,315,796.05
金融业务投资收益 - 525,777,307.56 525,777,307.56
金融业务利息净收入 - 424,787,218.97 424,787,218.97
金融业务公允价值变动
损益 - 115,521,190.28 115,521,190.28
224 / 304
2022 年年度报告
金融业务汇兑损益 - (368,958.73) (368,958.73)
10,931,651,326.92 2,940,391,464.83 13,872,042,791.75
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 329,691,255.94 1,633,014,414.75
房产税 249,199,103.69 236,574,918.03
城市维护建设税 30,250,681.70 42,362,230.60
教育费附加 23,174,668.98 30,302,466.01
印花税 15,774,923.54 13,007,251.42
土地使用税 7,558,957.16 9,203,073.64
其他 4,875,868.94 4,367,803.34
合计 660,525,459.95 1,968,832,157.79
其他说明：
无
63、 销售费用
□适用 √不适用
64、 管理费用
□适用 √不适用
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,459,179,575.17 1,118,024,893.42
减：利息收入 -44,317,406.03 -23,946,779.38
汇兑收益 -5,021,659.47 -3,716,192.69
其他 2,060,329.96 3,091,802.15
合计 1,411,900,839.63 1,093,453,723.50
其他说明：
无
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2022 年年度报告
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
金融业扶持基金等 75,171,451.00 63,272,911.62
政府扶持资金 14,030,612.93 43,876,034.04
增值税进项加计抵减 9,975,037.55 13,039,715.41
个人所得税手续费返还 1,798,513.32 3,056,545.53
稳岗补贴 629,744.07 144,201.07
其他与资产相关的政府补助 877,336.54 248,913.47
其他与收益相关的政府补助 705,545.96 1,528,113.71
合计 103,188,241.37 125,166,434.85
其他说明：
无
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置交易性金融资产取得的投资收益 289,354,614.39 -
处置长期股权投资产生的投资收益 75,206,624.98 -
理财产品和结构性存款的收益 22,315,452.58 55,705,205.53
关联方贷款利息收入 11,143,654.39 8,898,657.01
取得控制权后原持有股权按公允价值
-168,552.20 -
重新计量的损失
处置子公司产生的投资收益 - 1,103,215.40
其他非流动金融资产持有期间取得的
- 442,316.00
股利收入
权益法核算的长期股权投资收益 -286,176,117.27 -137,754,802.77
合计 111,675,676.87 -71,605,408.83
其他说明：
于2022年12月31日，本集团的投资收益汇回无重大限制(2021年12月31日：无)。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -237,494,447.45 -395,158.80
合计 -237,494,447.45 -395,158.80
其他说明：
226 / 304
2022 年年度报告
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 15,013,743.26 301,869.68
其他应收款坏账损失 -7,348,104.28 -3,651,081.90
债权投资减值损失 155,045,810.69 -1,063,019.34
买入返售金融资产减值损失 10,429,987.80 -14,436,052.66
发放贷款及垫款减值损失 6,364,062.61 8,950,533.24
融出资金减值损失 8,851.20 3,274.92
其他 20,645.05 -36,818.79
合计 179,534,996.33 -9,931,294.85
其他说明：
无
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 47,166.49 154,870.53
合计 47,166.49 154,870.53
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
违约金收入 51,388,763.51 42,736,442.79 51,388,763.51
赔偿金收入 - 491,894,638.13 -
和解金收入 - 72,265,474.53 -
其他 3,908,850.93 4,773,318.55 3,908,850.93
合计 55,297,614.44 611,669,874.00 55,297,614.44
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
227 / 304
2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
赔偿支出 24,925,860.00 10,625,970.00 24,925,860.00
罚款支出 5,462,553.05 238,371.68 5,462,553.05
扶贫支出 300,000.00 402,888.84 300,000.00
非流动资产报废损 -
- 35,750.20
失
其他 737,420.85 338,396.66 737,420.85
合计 31,425,833.90 11,641,377.38 31,425,833.90
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 863,303,111.52 1,618,977,863.09
递延所得税费用 -312,978,402.20 144,969,799.35
合计 550,324,709.32 1,763,947,662.44
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 2,011,246,740.63
按法定/适用税率计算的所得税费用 502,811,685.16
子公司适用不同税率的影响 -2,705,206.73
调整以前期间所得税的影响 -45,992,307.41
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 5,224,161.22
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -44,795,844.37
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 54,078,726.88
差异或可抵扣亏损的影响
归属于合营、联营企业的损益 47,502,703.71
转回前期已确认递延所得税资产、负债的应 52,057,644.76
纳税暂时性差异
其他 -17,856,853.90
所得税费用 550,324,709.32
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2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代垫款 134,564,979.85 69,293,599.52
押金、意向金等 92,882,979.15 135,291,196.83
补贴款 91,657,203.31 123,638,321.14
银行存款利息 45,990,321.04 23,946,779.38
赔偿金 - 490,801,692.28
和解金 - 72,265,474.53
预收分配款 - 9,951,587.86
其他 113,637,906.84 126,900,381.27
合计 478,733,390.19 1,052,089,032.81
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用 341,013,162.75 513,049,621.73
往来款 129,745,033.89 196,052,240.85
其他 166,996,396.11 74,275,443.35
合计 637,754,592.75 783,377,305.93
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
购买日子公司持有的现金和现金
398,909.67 -
等价物
合计 398,909.67 -
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无
229 / 304
2022 年年度报告
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司 - 5,421,297.65
合计 - 5,421,297.65
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到的押金退回 108,000,000.00 -
取得往来款 - 6,000,000,000.00
合计 108,000,000.00 6,000,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
偿还往来款 6,000,000,000.00 -
支付的购买股权押金 108,000,000.00 -
偿还租赁负债支付的金额 61,180,662.59 42,127,676.75
合计 6,169,180,662.59 42,127,676.75
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,460,922,031.31 5,015,678,592.22
加：资产减值准备 - -
信用减值损失 179,534,996.33 -9,931,294.85
固定资产折旧、油气资产折 160,036,478.08 69,282,853.37
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产摊销 47,241,129.61 40,309,545.49
无形资产摊销 19,954,047.03 15,701,106.12
长期待摊费用摊销 26,165,909.30 31,662,883.74
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2022 年年度报告
处置固定资产、无形资产和其 -47,166.49 -154,870.53
他长期资产的损失（收益以
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以 237,494,447.45 395,158.80
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填 1,459,179,575.17 1,118,024,893.42
列）
投资损失（收益以“－”号填 -111,675,676.87 71,605,408.83
列）
递延所得税资产减少（增加以
-312,978,402.20 144,969,799.35
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号 -4,533,309,060.81 -616,616,956.83
填列）
经营性应收项目的减少（增加
97,941,391.69 -346,992,718.55
以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少
167,747,041.13 -2,335,848,197.55
以“－”号填列）
其他 562,766,957.02 516,681,328.63
经营活动产生的现金流量净额 -539,026,302.25 3,714,767,531.66
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,646,694,793.57 13,352,516,789.35
减：现金的期初余额 13,352,516,789.35 3,910,256,825.42
加：现金等价物的期末余额 733,759,424.56 622,663,968.17
减：现金等价物的期初余额 622,663,968.17 790,275,795.65
现金及现金等价物净增加额 -9,594,726,539.39 9,274,648,136.45
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 -
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 398,909.67
其中：上海东绣物业经营管理有限公司 398,909.67
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价 -
物
取得子公司支付的现金净额 398,909.67
其他说明:
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2022 年年度报告
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,646,694,793.57 13,352,516,789.35
其中：库存现金 255,323.46 399,020.40
可随时用于支付的银行存款 3,645,602,760.66 13,350,842,947.29
可随时用于支付的其他货币
836,709.45 1,274,821.66
资金
二、现金等价物 733,759,424.56 622,663,968.17
其中：三个月内到期的债券投资 - -
结算备付金 733,759,424.56 622,663,968.17
三、期末现金及现金等价物余额 4,380,454,218.13 13,975,180,757.52
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 78,397,887.44
投资性房地产 18,764,094,739.62 抵押
子公司股权 8,642,884,184.31 质押
存货 5,268,133,469.46 抵押
应收账款 4,307,095.08 质押
合计 32,757,817,375.91 /
其他说明：
(i) 于 2022 年 12 月 31 日，本公司以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 42.8%之股权
质押取得借款 1,778,375,884.90 元(2021 年 12 月 31 日：以所持子公司上海陆家嘴金融
发展有限公司 100%之股权质押取得借款 3,617,002,370.28 元)；本公司之子公司上海纯
景实业发展有限公司以所持子公司上海申万置业有限公司 100%之股权质押取得借款
1,696,713,350.00 元(2021 年 12 月 31 日：以所持子公司上海申万置业有限公司 100%之
股权质押取得借款 1,725,000,000.00 元)。
(ii) 于 2022 年 12 月 31 日，本集团以账面价值合计为 21,262,916,808.68 的开发成本及投资
性房地产抵押，合计取得借款 7,344,557,690.55 元(2021 年 12 月 31 日：以账面价值合
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2022 年年度报告
计为 27,188,670,058.64 的开发成本、投资性房地产及固定资产抵押，合计取得借款
5,258,096,020.50 元)。
(iii) 于 2022 年 12 月 31 日，本公司以账面价值合计为 2,769,311,400.40 元的投资性房地产
抵押，以账面价值合计为 4,307,095.08 的应收账款质押，合计发行资产支持专项计划
129.1 亿元(2021 年 12 月 31 日：以账面价值合计为 1,541,395,044.68 元的投资性房地
产抵押，以账面价值合计为 22,317,574.89 的应收账款质押，合计发行资产支持专项计
划 68.5 亿元)。
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 4,399,909.84 6.9646 30,640,966.64
港币 5,317,259.45 0.8933 4,749,748.35
外币核算-结算备付金 - -
其中：美元 8,179,820.58 6.9646 56,969,178.41
港币 5,700,280.40 0.8933 5,091,889.47
其他说明：
无
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
85、 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权
股权 购买日至期末
被购买方名 股权取得 取得 购买 购买日的 购买日至期末被
股权取得成本 取得 被购买方的净
称 时点 比例 日 确定依据 购买方的收入
方式 利润
（%）
上海东绣物 2022
实际取得
业经营管理 2022 年 2 对方 年2
2,478,919.54 40% 被购买方 11,874,840.59 2,858,523.10
有限公司 月 15 日 减资 月 15
控制权
日
其他说明：
无
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本
上海东绣物业经营管理有限公司
--现金 -
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 2,478,919.54
合并成本合计 2,478,919.54
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 2,478,919.54
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允 -
价值份额的金额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
本集团采用估值技术来确定上海东绣物业经营管理有限公司的资产负债于购买日的公允价值。主
要资产的评估方法为资产基础法
大额商誉形成的主要原因：
无
其他说明：
本公司之子公司上海陆家嘴城建开发有限责任公司因于 2022 年已注销而不再纳入合并范围。本
公司之合营公司上海东绣物业经营管理有限公司(原“陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有
限公司”)因合作对方减资导致本公司于 2022 年取得控制权而纳入合并范围。
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
上海东绣物业经营管理有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
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2022 年年度报告
资产： 9,969,549.34 9,924,349.34
货币资金 398,909.67 398,909.67
应收款项 1,221,630.49 1,221,630.49
固定资产 137,911.27 120,511.27
无形资产 257,009.94 229,209.94
预付款项 90,000.00 90,000.00
其他应收款 7,864,087.97 7,864,087.97
负债： 7,490,629.80 7,490,629.80
合同负债 3,253,877.70 3,253,877.70
应付职工薪 575,647.80 575,647.80
酬
应交税费 95,154.66 95,154.66
其他负债 3,565,949.64 3,565,949.64
净资产 2,478,919.54 2,433,719.54
取得的净资 2,478,919.54 2,433,719.54
产
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
本集团采用估值技术来确定上海东绣物业经营管理有限公司的资产负债于购买日的公允价值。主
要资产的评估方法为资产基础法。
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无
其他说明：
无
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关
说明
□适用 √不适用
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
上海陆家嘴金融 上海 上海 房地产 55% - 通过设立或投资等
贸易区联合发展 方式取得的子公司
有限公司
上海陆家嘴房产 上海 上海 房地产 40% 33% 通过设立或投资等
开发有限公司 方式取得的子公司
上海九六广场商 上海 上海 房地产 - 77.50% 通过设立或投资等
业经营管理有限 方式取得的子公司
公司
天津陆津房地产 天津 天津 房地产 100% - 通过设立或投资等
开发有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴资产 上海 上海 资产管理 100% - 通过设立或投资等
管理有限公司 方式取得的子公司
天津陆津物业服 天津 天津 物业管理 - 100% 通过设立或投资等
务有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴浦江 上海 上海 房地产 100% - 通过设立或投资等
置业有限公司 方式取得的子公司
上海佳二实业投 上海 上海 房地产 100% - 通过设立或投资等
资有限公司 方式取得的子公司
上海宝山陆家嘴 上海 上海 物业管理 - 100% 通过设立或投资等
物业管理有限公 方式取得的子公司
司
上海陆家嘴商业 上海 上海 投资管理 100% - 通过设立或投资等
经营管理有限公 方式取得的子公司
司
上海佳仁资产管 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海联浦资产管 上海 上海 资产管理 - 55% 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海佳三资产管 上海 上海 资产管理 100% - 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海佳卫资产管 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海佳纪资产管 上海 上海 资产管理 100% - 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海佳项资产管 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海智依投资有 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海佳章置业有 上海 上海 房地产 70% - 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海前悦酒店管 上海 上海 酒店管理 - 60% 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
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2022 年年度报告
上海智俩投资有 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海纯景实业发 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
展有限公司 方式取得的子公司
上海佳湾资产管 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海商骋商业经 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
营管理有限公司 方式取得的子公司
天津陆津商业管 天津 天津 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
天津陆家嘴酒店 天津 天津 酒店管理 - 100% 通过设立或投资等
管理有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴职业 上海 上海 房地产 - 100% 通过设立或投资等
技能培训有限公 方式取得的子公司
司
上海东翌置业有 上海 上海 房地产 60% - 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海翌久置业有 上海 上海 房地产 - 60% 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海翌淼置业有 上海 上海 房地产 - 60% 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海翌廷置业有 上海 上海 房地产 - 60% 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海翌鑫置业有 上海 上海 房地产 - 60% 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海佳川置业有 上海 上海 房地产 100% - 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海明城酒店管 上海 上海 酒店管理 100% - 非同一控制下企业
理有限公司 合并取得的子公司
上海陆家嘴商务 上海 上海 房地产 50% 27.50% 非同一控制下企业
广场有限公司 合并取得的子公司
上海浦东陆家嘴 上海 上海 房地产 51% - 非同一控制下企业
置业发展有限公 合并取得的子公司
司
上海东绣物业经 上海 上海 物业管理 100% - 非同一控制下企业
营管理有限公司 合并取得的子公司
上海浦东陆家嘴 上海 上海 房地产 90% - 同一控制下企业合
软件产业发展有 并取得的子公司
限公司
上海陆家嘴东怡 上海 上海 酒店 100% - 同一控制下企业合
酒店管理有限公 并取得的子公司
司
上海陆家嘴展览 上海 上海 会展 100% - 同一控制下企业合
发展有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴物业 上海 上海 物业管理 100% - 同一控制下企业合
管理有限公司 并取得的子公司
上海前滩实业发 上海 上海 房地产 60% - 同一控制下企业合
展有限公司 并取得的子公司
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2022 年年度报告
上海陆家嘴贝思 上海 上海 物业管理 - 100% 同一控制下企业合
特物业管理有限 并取得的子公司
公司
上海陆家嘴金融 上海 上海 投资管理 100% - 同一控制下企业合
发展有限公司 及咨询 并取得的子公司
爱建证券有限责 上海 上海 证券投资 - 51.14% 同一控制下企业合
任公司 咨询 并取得的子公司
陆家嘴国际信托 青岛 青岛 信托发行 - 71.61% 同一控制下企业合
有限公司 及管理 并取得的子公司
上海申万置业有 上海 上海 房地产 - 100% 除企业合并方式以
限公司 外取得子公司
苏州绿岸房地产 苏州 苏州 房地产 - 95% 除企业合并方式以
开发有限公司 外取得子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
结构化主体或通过受托经营等方式形成控制权的经营实体：对于本集团作为管理人或投资顾问的
资产管理计划和信托计划，本集团在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素
后，认定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权益
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 余额
上海陆家嘴金
融贸易区联合 45.00% 240,789,636.77 81,000,000.00 3,963,964,161.84
发展有限公司
上海前滩实业
40.00% -22,145,567.32 - 2,266,800,261.60
发展有限公司
爱建证券有限
48.86% -46,304,082.36 - 774,672,384.68
责任公司
陆家嘴国际信
28.39% 236,117,977.34 - 3,519,232,854.09
托有限公司
上海东翌置业
40.00% 83,157,488.82 - 3,797,555,626.86
有限公司
上海佳章置业
30.00% 3,710,949.64 - 1,521,911,874.00
有限公司
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2022 年年度报告
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海陆家嘴
金融贸易区 10,032,138,151.1 1,178,762,524.4 4,137,629,319.7 5,714,874,832.9 9,852,504,152. 1,338,762,208.5 1,398,782,98
4,809,426,199.64 5,222,711,951.52 44,566,378.19 1,223,328,902.63 60,020,777.35
联合发展有 6 4 4 2 66 0 5.85
限公司
上海前滩实
1,466,400,950.4 1,698,816,911.6 1,519,609,162.8 7,539,659,543.8 9,059,268,706. 3,327,094,574.3 3,336,904,13
业发展有限 1,599,266,102.65 7,232,952,413.46 8,832,218,516.11 3,165,217,862.11 9,809,560.02
5 6 0 9 69 7 4.39
公司
爱建证券有 2,609,812,128.8 4,150,433,087.7 4,318,539,570. 2,524,660,262.0 2,631,362,01
4,122,483,067.13 168,540,839.32 4,291,023,906.45 88,795,354.72 2,698,607,483.57 168,106,482.96 106,701,748.05
限责任公司 5 5 71 2 0.07
陆家嘴国际
14,312,060,886.1 19,922,466,341.1 3,064,553,039.7 4,463,629,811.6 9,188,287,313.0 7,338,388,959.0 16,526,676,272 1,307,312,486.6 3,656,657,309.6 4,963,969,79
信托有限公 5,610,405,455.00 7,528,182,851.39
7 7 0 9 5 9 .14 4 6 6.30
司
上海东翌置 2,036,398,390.6 7,500,000,000.0 9,536,398,390. 250,403,045.
2,244,187,647.73 7,500,000,000.00 9,744,187,647.73 250,298,580.57 - 250,298,580.57 403,045.48 250,000,000.00
业有限公司 0 0 60 48
上海佳章置 11,320,330,269.3 6,247,290,689.3 3,601,720,553.1 1,797,150,960.6 5,398,871,513. 338,201,765.
9,288,278,226.31 2,032,052,042.99 - 6,247,290,689.33 80,943,661.12 257,258,104.84
业有限公司 0 3 3 8 81 96
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海陆家嘴金融贸易区联
957,456,641.07 535,088,081.72 535,088,081.72 -226,496,165.22 1,135,601,661.10 622,758,249.84 622,758,249.84 51,557,293.85
合发展有限公司
上海前滩实业发展有限公
433,519,221.23 -55,363,918.30 -55,363,918.30 240,050,465.95 234,042,909.18 -102,816,143.21 -102,816,143.21 1,653,994,395.31
司
爱建证券有限责任公司 178,380,615.16 -94,761,137.76 (94,761,137.76) 175,160,389.73 340,711,567.64 60,637,814.91 60,637,814.91 379,721,713.74
陆家嘴国际信托有限公司 1,611,637,822.73 831,577,013.94 831,577,013.94 -1,514,502,307.99 2,370,128,251.18 1,587,811,398.35 1,587,811,398.35 -759,461,879.31
上海东翌置业有限公司 - 207,893,722.04 207,893,722.04 10,828,888.99 - -62,593,116.25 -62,593,116.25 1,349,957,649.38
上海佳章置业有限公司 5,085.46 12,369,832.12 12,369,832.12 649,270,236.08 10,801.58 763,899.52 763,899.52 -125,594,362.27
其他说明：
无
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2022 年年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
营企业名称 直接 间接 计处理方法
上海富都世界 3,000 万美 50% 权益法
上海 上海 -
发展有限公司 元
上海新国际博 - 权益法
12,150 万
览中心有限公 上海 上海 50%
美元
司
陆家嘴国泰人 - 权益法
300,000 万
寿保险有限责 上海 上海 50%
元
任公司
上海前绣实业 154,977.7 - 权益法
上海 上海 50%
有限公司 万元
上海浦东嘉里 上海 上海 17,136.14 权益法
城房地产有限 万美元 20% -
公司
上海中心大厦 上海 上海 860,000 万 权益法
建设发展有限 元 45% -
公司
上海绿岛阳光 上海 上海 1,500 万元 权益法
- 30%
置业有限公司
上海陆家嘴动 上海 上海 310 万元 权益法
拆迁有限责任 48.39% -
公司
上海中心大厦 上海 上海 500 万元 权益法
世邦魏理仕物
- 30%
业管理 有限
公司
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2022 年年度报告
上海联嵘投资 上海 上海 10,000 万 权益法
发展有限公司 元
(原名“上
- 30%
海陆家嘴投资
发展有限公
司”)
上海陆家嘴公 上海 上海 1,000 万元 权益法
宇资产管理有 - 30%
限公司
上海自贸区股 上海 上海 3,360 万元 权益法
权投资基金管 - 14.29%
理有限 公司
上海国和现代 上海 上海 12,500 万 权益法
服务业股权投 元
- 12%
资管理有限公
司
中银消费金融 上海 上海 151,400 万 权益法
- 13.44%
有限公司 元
上海东袤置业 上海 上海 1,600,000 权益法
30% -
有限公司 万元
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本集团持有上海自贸区股权投资基金管理有限公司 14.29%的表决权，上海国和现代服务业股权
投资管理有限公司 12%的表决权，以及中银消费金融有限公司 13.44%的表决权，根据上述公司的
章程，董事会成员若干席，本公司之子公司上海陆家嘴金融发展有限公司占一席，能够对其财务
及经营决策产生重大影响，因此本集团将上述公司作为联营企业核算。
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2022 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
上海前绣实业有限 上海新国际博览中 陆家嘴国泰人寿保险 上海前绣实业有限 上海新国际博览中 陆家嘴国泰人寿保险
公司 心 有限责任公司 公司 心 有限责任公司
有限公司 有限公司
流动资产 363,416,671.41 305,405,396.96 20,011,983,453.00 308,317,162.37 288,488,443.28 16,363,789,327.83
其中：
现金和现金 139,174,043.58 297,233,148.98 385,513,247.08 140,143,329.97 279,815,795.45 406,678,613.35
等价物
非流动资产 4,665,312,844.89 1,583,693,216.97 - 4,752,123,888.55 1,713,334,416.24 -
资产合计 5,028,729,516.30 1,889,098,613.93 20,011,983,453.00 5,060,441,050.92 2,001,822,859.52 16,363,789,327.83
流动负债 535,985,582.45 265,665,462.27 17,120,483,588.77 993,752,309.73 276,200,479.75 13,527,880,887.65
非流动负债 3,487,586,750.67 - - 2,878,759,611.61 - -
负债合计 4,023,572,333.12 265,665,462.27 17,120,483,588.77 3,872,511,921.34 276,200,479.75 13,527,880,887.65
少数股东权
- - - - - -
益
归属于母公
1,005,157,183.18 1,623,433,151.66 2,891,499,864.23 1,187,929,129.58 1,725,622,379.77 2,835,908,440.18
司股东权益
按持股比例
计算的净资 502,578,591.59 811,716,575.83 1,445,749,932.72 593,964,564.78 862,811,189.89 1,417,954,220.09
产份额
调整事项 575,124,099.83 - 658,945,482.25 575,124,099.83 - 658,945,482.25
--商誉 - - 658,945,482.25 - - 658,945,482.25
244 / 304
2022 年年度报告
--内部交易 - - - - - -
未实现利润
--其他 575,124,099.83 - - 575,124,099.83 - -
对合营企业
权益投资的 1,077,702,691.42 811,716,575.83 2,104,695,414.97 1,169,088,664.61 862,811,189.89 2,076,899,702.34
账面价值
存在公开报 - - - - - -
价的合营企
业权益投资
的公允价值
营业收入 467,243,322.02 4,631,299.21 4,595,930,209.67 169,393,882.19 651,917,897.90 4,187,324,286.96
财务费用 168,761,295.89 -468,663.59 - 97,626,399.59 540,921.43 -
所得税费用 - - 507.00 - 51,529,768.88 1,838,471.42
净利润 -182,771,946.38 -99,878,292.11 139,519.22 -232,677,246.11 154,062,400.32 118,915,454.44
终止经营的 - -- - - - -
净利润
其他综合收
- - 55,451,906.03 - - 1,683,534.46
益
综合收益总
-182,771,946.38 -99,878,292.11 55,591,425.25 -232,677,246.11 154,062,400.32 120,598,987.90
额
本年度收到
的来自合营 - - - - 118,000,000.00 -
企业的股利
其他说明
(i) 本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算相应的净资产份额。对合营企业投资的账面价值考虑了取得投资时
合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。本集团与合营企业之间交易所涉及的资产均不构成业务。
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2022 年年度报告
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
上海中心大厦建设发 上海浦东嘉里城房 中银消费金融有限公 上海东袤置业有限公 上海中心大厦建设发 上海浦东嘉里城房 中银消费金融有限公 上海东袤置业有限公
展有限公司 地产有限公司 司 司 展有限公司 地产有限公司 司 司
流动资产 544,324,879.61 203,481,387.54 62,014,381,888.49 10,241,296,656.57 407,686,981.67 319,223,666.16 52,559,523,317.49 16,001,606,509.71
非流动资产 15,008,849,248.39 2,320,787,894.36 2,087,527,199.47 5,790,988,023.47 15,426,375,269.22 2,403,952,693.52 1,766,957,798.50 -
资产合计 15,553,174,128.00 2,524,269,281.90 64,101,909,087.96 16,032,284,680.04 15,834,062,250.89 2,723,176,359.68 54,326,481,115.99 16,001,606,509.71
流动负债 724,680,260.85 416,591,554.60 55,575,380,979.00 25,403,555.87 1,169,547,073.95 439,913,416.36 46,464,572,084.13 3,116,738.40
非流动负债 8,595,548,261.74 - - - 8,017,910,723.27 - - -
负债合计 9,320,228,522.59 416,591,554.60 55,575,380,979.00 25,403,555.87 9,187,457,797.22 439,913,416.36 46,464,572,084.13 3,116,738.40
少数股东权
- - - - - - - -
益
归属于母公
6,232,945,605.41 2,107,677,727.30 8,526,528,108.96 16,006,881,124.17 6,646,604,453.67 2,283,262,943.32 7,861,909,031.86 15,998,489,771.31
司股东权益
按持股比例 4,799,546,931.39
计算的净资 2,804,825,522.43 421,535,545.48 1,145,965,377.84 4,802,064,337.25 2,990,972,004.15 456,652,588.66 1,056,640,573.88
产份额
- -
-743,556,503.70 106,480,769.83 - -751,466,679.27 - 106,480,769.83
调整事项
--商誉 - - - - - - - -
--内部交易
-743,556,503.70 - 106,480,769.83 - -751,466,679.27 - 106,480,769.83 -
未实现利润
--其他 - - - - - - - -
对联营企业 4,799,546,931.39
权益投资的 2,061,269,018.73 421,535,545.48 1,252,446,147.67 4,802,064,337.25 2,239,505,324.88 456,652,588.66 1,163,121,343.71
账面价值
存在公开报 -
价的联营企
- - - - - - -
业权益投资
的公允价值
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2022 年年度报告
营业收入 662,528,029.65 672,478,448.87 6,757,702,094.66 - 772,797,923.98 807,052,445.30 5,346,254,340.94 -
净利润 -415,055,275.58 215,191,050.95 655,556,668.54 8,391,352.86 -399,497,653.55 288,273,373.29 844,385,240.89 -1,510,228.69
终止经营的
- - - - - - - -
净利润
其他综合收
- - - - - - - -
益
综合收益总
-415,055,275.58 215,191,050.95 655,556,668.54 8,391,352.86 -399,497,653.55 288,273,373.29 844,385,240.89 -1,510,228.69
额
本年度收到 -
的来自联营 - 78,155,253.90 - - - - -51,771,607.96
企业的股利
其他说明
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算相应的净资产份额。对联营企业投资的账面价值考虑了取得投资时联营
企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。本集团与联营企业之间交易所涉及的资产均不构成业务。
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2022 年年度报告
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 221,601,566.13 227,218,486.76
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 32,114,597.21 35,513,618.92
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 32,114,597.21 35,513,618.92
联营企业：
投资账面价值合计 81,342,481.71 301,197,838.02
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -28,448,557.06 -128,004,382.39
--其他综合收益 -22,680.20 -
--综合收益总额 -28,471,237.26 -128,004,382.39
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调
整影响。
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
未纳入本集团合并范围的相关结构化主体包括投资的信托计划和资管计划，以及旨在向
客户提供各类财务顾问服务并收取管理费而设立的信托计划、资管计划和基金等。本集
团在本集团管理的未合并结构化主体中享有的主要收益类型为手续费及佣金收入和投资
收益，在第三方管理的未合并结构化主体中享有的主要收益类型为投资收益。
(a) 本集团管理的上述未合并结构化主体的总规模为：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
信托计划 118,597,294,793.33 168,389,058,185.24
(b) 本集团为上述未合并结构化主体的利益确认的资产包括相关的投资，相关的账面余额及
最大风险敞口为：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
交易性金融资产 4,645,226,157.46 2,725,217,745.25
其他非流动金融资产 922,731,566.77 -
5,567,957,724.23 2,725,217,745.25
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险和其他价
格风险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见
性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团在中国经营，主要业务以人民币结算。除了在香港设立了子公司并持有以港币结算
的资产以及本集团持有的部分以港币和美元结算的货币资金和结算备付金外，均以人民币
结算。本集团持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比重并不重大。
(b) 利率风险
本集团金融业务的利率风险来源于对利率敏感的资产负债组合期限或重新定价期限的错
配，从而可能使利息净收入以及资产的市场价值受到利率水平变动的影响。本集团的非
金融业务的利率风险主要产生于长期借款。
本集团金融业务采用敏感性分析衡量利率变化对公司利息净收入，公允价值变动损益和
权益的可能影响。利息净收入的敏感性是基于一定利率变动对年底持有的预计未来一年
内进行利率重定的金融资产及负债的影响所产生的利息净收入的影响。公允价值变动损
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2022 年年度报告
益敏感性和权益敏感性的计算是基于在一定利率变动时对年底持有的固定利率以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产进行重估的影响。
下表列出了 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日，本集团金融业务按当日资产和
负债进行利率敏感性分析结果，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能
的变动时，将对净损益产生的影响：
2022 年
其他综合收
基点 净损益 益 所有者权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 30 9,845,931.95 - 9,845,931.95
人民币 (30) (9,845,931.95) - (9,845,931.95)
2021 年
其他综合收
基点 净损益 益 所有者权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 30 14,836,080.27 - 14,836,080.27
人民币 (30) (14,836,080.27) - (14,836,080.27)
本集团非金融业务持续监控相关利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本
集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重
大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互
换的安排来降低利率风险。于 2022 年度及 2021 年度本集团并无利率互换安排。
于 2022 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，其他因
素保持不变，则本集团非金融业务的利息支出会增加或减少约 64,970,533.18 元(2021 年
12 月 31 日：约 60,665,565.37 元)。
(c) 其他价格风险
本集团其他价格风险主要产生于交易性金融资产和其他非流动金融资产。于 2022 年 12
月 31 日，如果本集团各类权益工具投资的预期价格上涨或下跌 5%，其他因素不变，则
本集团增加或减少净利润约为 316,791,029.03 元(2021 年 12 月 31 日：约 179,621,195.15
元)。
(2) 信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采
用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对存在信用风险的资产进行持续
监控，以确保本集团不致面临重大信用风险。
本集团存在信用风险的金融资产包括货币资金、结算备付金、融出资金、买入返售金融资
产、一年内到期的其他非流动资产-关联方贷款、其他流动资产-关联方贷款、发放贷款及
贷款、存出保证金、其他非流动资产-关联方贷款等。本集团的货币资金主要存放在国有
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2022 年年度报告
商业银行或资本充足的股份制商业银行，结算备付金主要存放在中国证券登记结算有限
责任公司，现金及现金等价物面临的信用风险相对较低。
本集团的非金融业务的信用风险主要来自交易对手违约风险。由于本集团的房地产销售
业务通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，房地产租赁业务通常向租户收
取押金和保证金，因此该信用风险较小。
本集团的金融业务的信用风险主要来自三个方面，一是经纪业务代理客户买卖证券及期
货交易，若本集团没有提前要求客户依法缴足交易保证金，在结算当日客户的资金不足以
支付交易所需的情况下，或客户资金由于其他原因出现缺口，本集团有责任代客户进行结
算而造成信用损失；二是融资融券、约定购回式证券交易及股票质押式回购交易等担保品
交易业务的信用风险，指由于客户未能履行合同约定而带来损失的风险；三是信用类产品
投资的违约风险，即所投资信用类产品之融资人或发行人出现违约、拒绝支付到期本息、
导致资产损失和收益变化的风险。
为了控制经纪业务产生的信用风险，本集团在中国大陆代理客户进行的证券及期货交易
均以全额保证金结算。本集团通过全额保证金结算的方式在很大程度上控制了与本集团
交易业务量相关的结算风险。
证券融资类业务的信用风险主要涉及客户提供虚假资料、未及时足额偿还负债、持仓规模
及结构违反合同约定、交易行为违反监管规定、提供的担保物资产涉及法律纠纷等。集团
主要通过对客户风险教育、征信、授信、逐日盯市、客户风险提示、强制平仓、司法追索
等方式，控制此类业务的信用风险。
信用类产品投资方面，对于私募类投资，集团制定了产品准入标准和投资限额，通过风险
评估、风险提示和司法追索等方式对其信用风险进行管理；对于公募类投资，集团通过交
易对手授信制度针对信用评级制定相应的投资限制。
为管理、防范信用风险，本集团注重全方位、全过程地考察和跟踪交易对手的情况，通过
制定和实施信托业务规章制度，严密监控交易对手的履约能力；认真落实贷款及债权投资
的担保措施，选择信誉卓著的大企业作保证；客观、公正评估担保物，严格控制贷款本金、
债权投资与不同担保物价值之比，注重采用多种有效担保提高信用风险保障系数；在业务
进行过程中，本集团对资金使用情况持续跟踪管理。于资产负债表日，本集团对于处于不
同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
信用风险敞口
下表列示了本集团资产负债表项目的最大信用风险敞口。该最大敞口为考虑担保或其他
信用增级方法影响前的金额。
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
货币资金 3,725,092,681.01 13,352,516,789.35
结算备付金 733,759,424.56 622,663,968.17
融出资金 883,328,578.20 928,576,517.67
交易性金融资产 837,905,644.05 1,025,715,186.49
买入返售金融资产 67,349,066.09 114,351,021.70
应收账款 890,470,614.97 951,164,772.91
其他应收款 215,180,615.46 385,858,299.38
一年内到期的非流动资产 - 关联方贷款 - 96,000,000.00
其他流动资产 - 关联方贷款 50,000,000.00 150,153,266.67
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2022 年年度报告
发放贷款及垫款 4,912,205,695.52 3,908,560,997.79
存出保证金 25,960,295.70 27,445,878.64
债权投资 9,154,332,259.67 3,221,939,250.86
其他非流动金融资产 266,733,859.25 572,125,026.59
21,762,318,734.48 25,357,070,976.22
对以公允价值计量的金融工具而言，上述金额反映了其当前的风险敞口但并非其最大的
风险敞口。其最大的风险敞口将随着其未来公允价值的变化而改变。
(3) 流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，
也考虑本集团运营产生的预计现金流量。
本集团的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
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2022 年年度报告
2022 年 12 月 31 日
即时偿还 三个月内 三个月至一年 一年至五年 五年以上 无固定期限 合计
短期借款 - 2,197,538,365.15 11,547,961,263.28 - - - 13,745,499,628.43
代理买卖证券款 2,405,812,826.38 - - - - - 2,405,812,826.38
应付账款 3,995,507,596.11 - - - - - 3,995,507,596.11
其他应付款 1,878,271,384.77 268,960,152.71 108,509,593.75 2,189,339,568.75 - - 4,445,080,699.98
一年内到期的非流动负债 676,565,154.51 6,328,684,715.28 7,702,254,391.15 - - - 14,707,504,260.94
长期借款 - - - 3,671,934,889.69 8,516,448,204.72 - 12,188,383,094.41
应付债券 - - - 26,010,502,951.65 - - 26,010,502,951.65
36,677,598.23 - - 36,677,598.23
租赁负债 - - -
其他流动负债 54,136,290.54 382,000,000.00 466,717,177.78 - - - 902,853,468.32
其他非流动负债 - - - 1,562,431,275.67 - - 1,562,431,275.67
9,010,293,252.31 9,177,183,233.14 19,825,442,425.96 33,470,886,283.99 8,516,448,204.72 - 80,000,253,400.12
2021 年 12 月 31 日
即时偿还 三个月内 三个月至一年 一年至五年 五年以上 无固定期限 合计
短期借款 - 3,373,122,824.55 8,694,685,283.96 - - - 12,067,808,108.51
代理买卖证券款 2,317,066,977.13 - - - - - 2,317,066,977.13
应付账款 4,281,770,827.80 - - - - - 4,281,770,827.80
其他应付款 8,750,598,450.41 - 5,844,544.52 - - - 8,756,442,994.93
一年内到期的非流动负债 - 3,588,036,438.55 8,962,523,179.75 - - - 12,550,559,618.30
长期借款 - - - 4,923,427,828.54 4,144,258,114.41 - 9,067,685,942.95
应付债券 - - - 18,279,532,530.56 - - 18,279,532,530.56
租赁负债 - - - 50,324,418.93 255,386.24 - 50,579,805.17
其他流动负债 70,465,573.64 2,966,341,287.19 2,932,138,607.47 - - - 5,968,945,468.30
其他非流动负债 - - - 1,303,216,157.34 - - 1,303,216,157.34
15,419,901,828.98 9,927,500,550.29 20,595,191,615.70 24,556,500,935.37 4,144,513,500.65 - 74,643,608,430.99
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2022 年年度报告
于资产负债表日，本集团对外提供的财务担保的最大担保金额按照相关方能够要求支付的最早时间段列示如下：
2022 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
小业主担保 1,749,580,250.56 - - - 1,749,580,250.56
2021 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
小业主担保 855,105,939.32 - - - 855,105,939.32
于资产负债表日，本集团已签订但尚未开始执行的租赁合同现金流量按到期日列示如下：
2022 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
未纳入租赁负债的未来合同现金流 - - - - -
2021 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
未纳入租赁负债的未来合同现金流 220,000.00 220,000.00 220,000.00 - 660,000.00
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2022 年年度报告
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价值计 第三层次公允价值计
合计
值计量 量 量
一、持续的公允
价值计量
（一）交易性金
988,408,787.02 3,913,294,741.35 3,232,979,904.57 8,134,683,432.94
融资产
1.以公允价值计
量且变动计入当
988,408,787.02 3,913,294,741.35 3,232,979,904.57 8,134,683,432.94
期损益的金融资
产
（1）信托计划 - 633,657,519.66 2,651,773,967.04 3,285,431,486.70
（2）理财产品 - 2,950,178,589.14 - 2,950,178,589.14
（3）股权投资 99,347,441.40 11,679,488.20 487,101,883.00 598,128,812.60
（4）债券投资 747,241,077.36 - 90,664,566.69 837,905,644.05
（5）基金投资 141,820,268.26 200,780,487.10 3,439,487.84 346,040,243.20
（6）资管计划 - 116,998,657.25 116,998,657.25
2.指定以公允价
值计量且其变动
计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投
资
（2）权益工具投
资
（二）其他债权
投资
（三）其他权益
10,047,630.00 - 1,407,669,214.61 1,417,716,844.61
工具投资
（四）投资性房
地产
1.出租用的土地
使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增
值后转让的土地
使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资
产
2.生产性生物资
产
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2022 年年度报告
持续以公允价值
998,456,417.02 3,913,294,741.35 4,640,649,119.18 9,552,400,277.55
计量的资产总额
（六）交易性金
融负债
1.以公允价值计
量且变动计入当
期损益的金融负
债
其中：发行的交
易性债券
衍生金融
负债
其他
2.指定为以公允
价值计量且变动
计入当期损益的
金融负债
持续以公允价值
计量的负债总额
二、非持续的公
允价值计量
（一）持有待售
资产
非持续以公允价
值计量的资产总
额
非持续以公允价
值计量的负债总
额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
上海陆家嘴 345,731.00 56.42% 56.42%
(集团)有限 上海 房地产 万元
公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公 受同一母公司控制
司
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区园区管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 受同一母公司控制
上海阳熠投资管理有限公司 受同一母公司控制
上海企耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 受同一母公司控制
上海鸿霈置业有限公司 受同一母公司控制
上海阳锐投资有限公司 受同一母公司控制
上海江高投资有限公司 受同一母公司控制
上海企荣投资有限公司 受同一母公司控制
上海前安投资有限公司 受同一母公司控制
上海前康投资有限公司 受同一母公司控制
上海前耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海文腾投资有限公司 受同一母公司控制
上海耀龙投资有限公司 受同一母公司控制
上海秀锦浦至房地产开发有限公司 受同一母公司控制
上海浦东美术馆经营管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴临港实业有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区运营管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城市建设管理有限公司 受同一母公司控制
上海市浦东第八房屋征收服务事务所有 受同一母公司控制
限公司
上海陆家嘴临港城市投资有限公司 受同一母公司控制
上海耀体实业发展有限公司 受同一母公司控制
上海东荟实业有限公司 受同一母公司控制
上海东磬实业有限公司 受同一母公司控制
上海耀雪置业有限公司 受同一母公司控制
上海前辰酒店管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴至茂投资有限公司 受同一母公司控制
上海鸿淮置业有限公司 受同一母公司控制
上海悦耀置业发展有限公司 母公司之合营企业
上海前滩新能源发展有限公司 母公司之联营企业
上海富都物业管理有限公司 合营企业之子公司
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
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2022 年年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴市政绿化管理服务
61,004,534.33 66,765,237.90
有限公司
上海前滩新能源发展有限公司 26,469,104.12 -
上海富都物业管理有限公司 5,220,745.55 4,529,930.60
陆家嘴国泰人寿保险有限责任
4,351,492.26 1,259,165.00
公司
上海前绣实业有限公司 1,840,659.84 909,923.38
上海富都世界发展有限公司 1,781,388.00 1,261,998.00
上海新国际博览中心有限公司 1,289,875.96 8,622,775.50
上海陆家嘴城建停车管理有限
1,243,097.79 710,591.03
公司
上海悦耀置业发展有限公司 361,309.96 -
上海前滩国际商务区运营管理
334,171.64 1,000.00
有限公司
上海陆家嘴城市建设管理有限
285,754.71 119,749.23
公司
上海陆家嘴（集团）有限公司 211,188.55 272,293.77
上海前辰酒店管理有限公司 209,648.53 -
上海浦东美术馆经营管理有限
180,184.07 83,716.81
公司
上海陆家嘴双乐物业管理有限
115,006.53 100,860.88
公司
陆家嘴东急不动产物业经营管
- 16,425,660.64
理（上海）有限公司
上海前滩国际商务区投资（集
- 1,119,907.39
团）有限公司
上海陆家嘴城市建设开发投资
- 73,459.88
有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴（集团）有限公司 167,170,516.24 144,087,287.36
上海前滩国际商务区投资(集
139,081,266.59 75,253,930.11
团)有限公司
上海新国际博览中心有限公司 47,843,553.42 84,654,535.35
上海耀龙投资有限公司 29,883,225.08 20,793,783.03
上海陆家嘴新辰投资股份有限
21,532,894.69 72,801,510.90
公司
上海陆家嘴人才公寓建设开发
11,984,261.45 12,593,554.29
有限公司
上海江高投资有限公司 11,978,500.32 17,917,833.96
上海耀体实业发展有限公司 10,007,893.41 12,771,393.40
上海企荣投资有限公司 10,000,198.89 14,204,457.54
上海前耀投资有限公司 9,711,781.15 7,509,793.41
259 / 304
2022 年年度报告
上海前滩国际商务区运营管理
9,424,482.21 7,301,712.97
有限公司
上海前绣实业有限公司 8,827,566.97 5,429,290.07
上海陆家嘴新辰临壹投资有限
8,317,635.42 17,080,638.60
公司
上海阳熠投资管理有限公司 7,418,074.46 6,843,509.65
上海东磬实业有限公司 7,199,796.85 2,038,358.74
上海文腾投资有限公司 6,821,156.62 8,892,564.17
上海前安投资有限公司 6,292,537.75 7,408,269.83
上海秀锦浦至房地产开发有限
5,920,218.75 17,996,943.90
公司
上海鸿霈置业有限公司 5,439,526.41 9,316,193.11
上海前康投资有限公司 5,135,375.49 8,421,790.58
上海阳锐投资有限公司 4,758,231.26 4,583,213.92
上海东袤置业有限公司 4,192,139.04 -
上海企耀投资有限公司 2,407,513.67 1,172,026.22
上海耀雪置业有限公司 2,351,229.55 -
上海富都世界发展有限公司 1,886,792.45 1,886,792.45
上海浦东美术馆经营管理有限
1,552,677.00 1,260,186.83
公司
上海鸿淮置业有限公司 1,298,366.98 -
上海东荟实业有限公司 1,217,246.92 -
上海陆家嘴城市建设开发投资
1,006,249.24 347,121.00
有限公司
上海陆家嘴市政绿化管理服务
620,074.30 522,859.46
有限公司
上海陆家嘴城建停车管理有限
148,677.61 14,747.48
公司
上海富都物业管理有限公司 5,112.91 -
陆家嘴国泰人寿保险有限责任
5,094.34 1,346,060.38
公司
上海陆家嘴临港城市投资有限
- 1,346,060.38
公司
上海琻锦颐养院有限公司 - 374,618.80
上海东荟实业有限公司 - 337,180.90
陆家嘴东急不动产物业经营管
- 271,698.10
理（上海）有限公司
上海市浦东第八房屋征收服务
- 1,800.88
事务所有限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
260 / 304
2022 年年度报告
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 □不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海陆家嘴(集 房屋建筑物 40,676,031.65 48,863,036.75
团)有限公司
陆家嘴国泰人寿 房屋建筑物 8,206,610.24 3,722,168.09
保险有限责任公
司
上海琻锦颐养院 房屋建筑物 4,761,904.76 4,761,904.76
有限公司
上海前绣实业有 房屋建筑物 4,641,846.39 407,707.86
限公司
上海陆家嘴城建 房屋建筑物 2,025,800.32 1,204,785.45
停车管理有限公
司
上海陆家嘴市政 房屋建筑物 2,379,289.04 989,215.28
绿化管理服务有
限公司
上海东袤置业有 房屋建筑物 2,004,966.31 -
限公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
本集团作为承租方当年新增的使用权资产：
出租方名称 租赁资产种类
上 海前 滩国 际商 务区 投资 ( 集
团)有限公司 房屋建筑物 -
上海耀雪置业有限公司 房屋建筑物 -
上海陆家嘴城市建设开发投资
有限公司 房屋建筑物 65,938,690.62
65,938,690.62
支付关联方租金
2022 年度 2021 年度
上海陆家嘴(集团)有限公司 10,338,563.15 11,198,925.18
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 - 840,021.42
10,338,563.15 12,038,946.60
261 / 304
2022 年年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
于 2022 年 12 月 31 日，本集团控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司无向本集团提供之担保
(于 2021 年 12 月 31 日，本集团控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司无向本集团提供之担
保)。
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,099.24 1,318.65
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
本集团作为承租方当年承担的租赁负债利息支出：
2022 年度 2021 年度
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 1,634,088.29 2,253,376.93
上海耀雪置业有限公司 590,815.11 -
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 131,939.29 -
2,356,842.69 2,253,376.93
向关联方收取借款利息
2022 年度 2021 年度
上海前绣实业有限公司 9,421,704.70 4,100,858.26
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 1,721,949.68 4,797,798.75
11,143,654.38 8,898,657.01
(f) 支付关联方借款利息
262 / 304
2022 年年度报告
2022 年度 2021 年度
上海陆家嘴(集团)有限公司 22,213,956.11 130,890,855.34
上海富都世界发展有限公司 7,785,555.44 7,767,055.60
上海富都物业管理有限公司 50,649.37 4,246.15
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上 - 49,674.26
海)有限公司
30,050,160.92 138,711,831.35
(g) 自关联方取得借款
2022 年度 2021 年度
上海陆家嘴(集团)有限公司 3,000,000,000.00 7,145,000,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
3,200,000,000.00 7,345,000,000.00
(h) 向关联方偿还借款
2022 年度 2021 年度
上海陆家嘴(集团)有限公司 3,002,069,937.85 12,038,817,885.84
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
3,202,069,937.85 12,238,817,885.84
(i) 向关联方提供借款
2022 年度 2021 年度
上海前绣实业有限公司 90,000,000.00 120,000,000.00
(j) 收回关联方借款
2022 年度 2021 年度
上海前绣实业有限公司 190,000,000.00 30,000,000.00
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 96,000,000.00 -
286,000,000.00 30,000,000.00
(k) 向关联方取得往来款
2022 年度 2021 年度
上海陆家嘴(集团)有限公司 - 6,000,000,000.00
(k) 向关联方归还往来款
2022 年度 2021 年度
263 / 304
2022 年年度报告
上海陆家嘴(集团)有限公司 6,000,000,000.00 -
(l) 资产转让
2022 年度 2021 年度
上海陆家嘴至茂投资有限公司 246,975,000.41 -
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海陆家嘴(集团)有
应收账款 49,752,872.71 62,979,429.65
限公司有限公司
上海前滩国际商务区
应收账款 34,739,162.20 25,833,496.47
投资(集团)有限公司
上海耀龙投资有限公
应收账款 21,508,828.57 11,162,830.00
司
上海陆家嘴人才公寓
应收账款 10,450,595.00 13,048,509.00
建设开发有限公司
上海新国际博览中心
应收账款 8,820,299.69 -
有限公司
上海鸿霈置业有限公
应收账款 7,832,317.00 7,960,968.00
司
上海江高投资有限公
应收账款 4,639,679.22 8,055,587.00
司
上海前耀投资有限公
应收账款 4,383,605.00 8,197,751.00
司
上海企荣投资有限公
应收账款 3,585,517.70 7,922,304.00
司
上海耀体实业发展有
应收账款 3,333,682.00 7,973,398.00
限公司
上海前滩国际商务区
应收账款 2,674,452.00 2,868,514.04
运营管理有限公司
上海前康投资有限公
应收账款 2,661,625.00 6,507,208.00
司
上海阳熠投资管理有
应收账款 2,526,314.00 97,819.44
限公司
上海前安投资有限公
应收账款 2,457,784.00 5,379,202.00
司
上海文腾投资有限公
应收账款 2,320,717.00 7,037,043.00
司
上海东袤置业有限公
应收账款 2,198,508.22 -
司
264 / 304
2022 年年度报告
上海企耀投资有限公
应收账款 1,693,221.00 1,023,764.00
司
上海秀锦浦至房地产
应收账款 1,557,402.22 3,625,451.00
开发有限公司
上海陆家嘴新辰投资
应收账款 620,380.07 37,758,880.00
股份有限公司
上海陆家嘴新辰临壹
应收账款 459,090.31 4,801,919.11
投资有限公司
上海阳锐投资有限公
应收账款 235,976.00 -
司
上海陆家嘴市政绿化
应收账款 73,334.25 -
管理服务有限公司
上海陆家嘴城建停车
应收账款 14,278.16 -
管理有限公司
上海富都物业管理有
应收账款 1,460.00 -
限公司
上海前绣实业有限公
应收账款 - 2,382,066.00
司
上海陆家嘴临港城市
应收账款 - 1,426,824.00
投资有限公司
上海陆家嘴城市建设
应收账款 - 9,574.37
开发投资有限公司
上海绿岛阳光置业有
其他应收款 26,909,675.46 26,909,675.46
限公司
上海陆家嘴(集团)有
其他应收款 24,014,680.49 22,096,113.97
限公司
上海前滩国际商务区
其他应收款 5,722,488.74 6,655,885.24
运营管理有限公司
上海前滩国际商务区
其他应收款 5,582,728.32 6,761,699.56
投资(集团)有限公司
上海浦东美术馆经营
其他应收款 1,645,837.62 -
管理有限公司
上海陆家嘴城市建设
其他应收款 491,765.25 156,923.37
开发投资有限公司
上海陆家嘴市政绿化
其他应收款 364,607.46 -
管理服务有限公司
上海陆家嘴动拆迁有
其他应收款 302,244.80 302,244.80
限责任公司
上海陆家嘴双乐物业
其他应收款 7,605.60 7,605.60
管理有限公司
上海前滩国际商务区
其他应收款 1,402.85 1,402.85
园区管理有限公司
上海前滩国际商务区
预付账款 1,776,093.33 1,776,093.34
投资(集团)有限公司
上海陆家嘴(集团)有
预付账款 24,826.67 22,747.97
限公司
其他流动资产-关 上海前绣实业有限公
50,000,000.00 150,000,000.00
联方贷款 司
265 / 304
2022 年年度报告
其他流动资产-关 上海陆家嘴新辰投资
- 153,266.67
联方贷款 股份有限公司
一年内到期的其
上海陆家嘴新辰投资
他非流动资产-关 - 96,000,000.00
股份有限公司
联方贷款
于 2022 年 12 月 31 日，本公司之子公司上海前滩实业发展有限公司向其合营企业上海前绣实业
有限公司发放关联方贷款 50,000,000.00 元，贷款期限为 1 年，贷款利率为 5.2250%(2021 年 12
月 31 日：150,000,000.00 元，贷款利率为 5.2250%)。
于 2021 年 12 月 31 日，关联方贷款包括本公司向同受本公司之母公司控制的上海陆家嘴新辰投
资股份有限公司提供借款 96,000,000.00 元，年利率 5.2250%，已于 2022 年 5 月 12 日到期归
还。
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海陆家嘴市政绿
应付账款 化管理服务有限公 14,542,383.11 6,599,553.32
司
上海耀雪置业有限
应付账款 3,839,854.66 -
公司
上海新国际博览中
应付账款 1,285,893.60 -
心有限公司
上海富都物业管理
应付账款 375,008.80 -
有限公司
上海陆家嘴双乐物
应付账款 22,579.40 -
业管理有限公司
上海浦东美术馆经
应付账款 - 94,600.00
营管理有限公司
上海陆家嘴(集团)
合同负债 3,825,517.06 1,609,099.81
有限公司
上海前滩国际商务
合同负债 区投资集团有限公 444,362.26 -
司
上海陆家嘴市政绿
合同负债 化管理服务有限公 195,250.49 103,006.16
司
上海耀雪置业有限
合同负债 146,695.71 -
公司
上海陆家嘴城市建
合同负债 设开发投资有限公 83,854.10 83,854.10
司
上海陆家嘴城建停
合同负债 65,207.53 -
车管理有限公司
上海阳熠投资管理
合同负债 - 341,736.60
有限公司
上海陆家嘴(集团)
预收账款 11,896,199.25 12,743,911.29
有限公司
266 / 304
2022 年年度报告
上海琻锦颐养院有
预收账款 4,761,904.76 -
限公司
上海前绣实业有限
预收账款 826,462.32 748,714.77
公司
陆家嘴国泰人寿保
预收账款 754,164.77 754,164.77
险有限责任公司
上海陆家嘴市政绿
预收账款 化管理服务有限公 230,170.35 200,429.24
司
上海陆家嘴城建停
预收账款 - 11,016.06
车管理有限公司
上海富都世界发展
其他应付款 200,235,277.70 -
有限公司
上海陆家嘴(集团)
其他应付款 17,543,629.47 6,011,198,925.18
有限公司
上海富都物业管理
其他应付款 5,622,588.72 1,423,964.83
有限公司
上海琻锦颐养院有
其他应付款 5,000,000.00 5,000,000.00
限公司
上海陆家嘴市政绿
其他应付款 化管理服务有限公 3,617,993.72 654,263.37
司
陆家嘴国泰人寿保
其他应付款 2,439,601.41 2,439,601.41
险有限责任公司
上海前滩国际商务
其他应付款 区投资(集团)有限 1,724,727.04 1,964,396.38
公司
上海前绣实业有限
其他应付款 1,277,850.87 2,209,415.70
公司
上海陆家嘴城建停
其他应付款 689,183.96 317,230.86
车管理有限公司
上海前滩国际商务
其他应付款 区运营管理有限公 28,238.53 -
司
陆家嘴东急不动产
其他应付款 物业经营管理(上 - 7,842,868.47
海)有限公司
上海前滩国际商务
一年内到期的非流动
区投资(集团)有限 21,112,404.79 19,613,312.62
负债-租赁负债
公司
一年内到期的非流动 上海耀雪置业有限
2,098,623.85 -
负债-租赁负债 公司
上海陆家嘴城市建
一年内到期的非流动
设开发投资有限公 1,515,139.38 -
负债-租赁负债
司
上海前滩国际商务
租赁负债 区投资(集团)有限 7,930,357.32 25,657,351.91
公司
上海耀雪置业有限
租赁负债 7,919,120.73 -
公司
267 / 304
2022 年年度报告
上海陆家嘴城市建
租赁负债 设开发投资有限公 1,577,590.03 -
司
上海富都世界发展
短期借款 - 200,235,277.82
有限公司
上海陆家嘴(集团)
其他流动负债 - 123,383.68
有限公司
一年内到期的非流动 上海陆家嘴(集团)
104,219,929.80 -
负债-关联方借款 有限公司
上海陆家嘴(集团)
长期借款 - 106,182,114.16
有限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺：
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
资本承诺 1,831,604,932.20 2,594,026,043.03
268 / 304
2022 年年度报告
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(i) 于2022年12月31日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证
担保金额为1,749,580,250.56元。在此期间内，如果购房客户无法偿还抵押贷款，将可能
导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫付其无法偿还的银行按
揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过优先处置相关房产
的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信用风险很低。
(ii) 富贵鸟股份有限公司(以下简称“富贵鸟”)于2016年8月发行2016年非公开发行公司债券
(第一期)(债券简称：16富贵01，债券代码：118797)，发行规模人民币13亿元，票面利率
6.5%。本公司之子公司爱建证券有限责任公司(“爱建证券”)为该债券主承销商和受托
管理人。2018年5月8日，因富贵鸟未能按期支付“14富贵鸟”的到期本息，导致“16富贵
01”提前到期。于2018年7月26日福建省泉州市中级人民法院受理了富贵鸟的破产重整申
请。于2019年8月23日福建省泉州市中级人民法院裁定终止富贵鸟重整程序，宣告富贵鸟
破产。截至2022年12月31日，共有“16富贵01”的12名机构投资人以富贵鸟为第一被申请
人，爱建证券为第二被申请人，先后向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，要
求裁决爱建证券对其未获兑付的本息、违约金及律师费等合计人民币859,271,364.19元
承担连带赔偿责任。
截至本财务报表报出日，该案尚未有仲裁结果或判决结果。本集团在考虑了外部律师的
专业意见后认为，该未决仲裁及未决诉讼存在重大经济利益流出的可能性较小，无需就
此计提预计负债。
(iii) 于2022年4月，本公司获悉本集团之子公司苏州绿岸房地产开发有限公司(“苏州绿岸”)
的部分地块存在污染。苏州绿岸为本集团通过市场化竞买方式向江苏苏钢集团有限公司
(“苏钢集团”)收购，名下共有17幅地块。根据土地污染状况初步调查报告，其中7幅地
块存在不同程度污染，不符合该等地块原对应的规划用地标准，该等污染可能与相关地
块原为钢铁、焦化生产区域有关。于2022年12月31日，该等7幅污染地块对应的存货账面
价值为44.9亿元。
截至2022年12月31日及本财务报表报出日，苏州绿岸已暂停相关地块的开发、建设和销
售工作，对相关地块的详细调查及风险评估工作仍在进展中。秉持“谁污染谁治理”的原
则，本集团正积极与苏州当地政府及苏钢集团交涉，推动相关责任方承担后续处置责任。
本集团在考虑了外部律师的专业意见后认为，应由土地污染责任人履行土地治理修复责
任。根据截至本财务报表报出日的情况，本集团认为苏州绿岸的存货不符合计提存货跌
价准备的条件，未计提存货跌价准备。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 544,616,654.40
经审议批准宣告发放的利润或股利 544,616,654.40
于 2023 年 3 月 30 日，本公司第九届董事会召开第九次会议，批准 2022 年度利润分配预
案：本公司以 2022 年末总股本 4,034,197,440 股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金红利
1.35 元(含税)，共计分配现金红利 544,616,654.40 元。上述利润分配预案尚待本公司股东大会
批准。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
于 2023 年 3 月 14 日，本公司发行“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2023 年度
第一期公司债券”。本期债券简称 23 陆债 01，债券代码为 115011。本期实际发行金额
为人民币 15 亿元，债券期限 3+2 年，发行利率为 3.24%，发行价格为每张 100 元，无担
保。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下 4 个报告分部：
房地产业务指从事房地产及相关行业的综合开发，包括土地批租、房产销售、房地产租
赁、酒店、物业管理等；
信托业务指资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；
作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、并
购及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销
业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同
业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；
法律法规规定或中国银监会批准的其他业务等；
证券业务指为证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证
券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；融资融券；代销金融产品
业务等；
“其他”分部包括除上述之外的服务业务。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。
分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。在业务分部中列示的分部收入和资产包
括直接归属于各分部及可以基于合理标准分配到各分部的相关项目。作为资产负债管理
的一部分，本集团的资金来源和运用通过资产负债委员会在各个业务分部中进行分配。
分部间的内部转移价格按照资金来源和运用的期限，匹配中国人民银行公布的存贷款利
率和同业间市场利率水平确定，费用根据受益情况在不同分部间进行分配。
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2022 年年度报告
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 证券 信托 房地产 其他 分部间抵销 合计
对外交易收入 178,380,615.16 1,611,637,822.73 10,041,776,655.12 -69,492,639.83 - 11,762,302,453.18
分部间交易收入 - - 53,027,531.12 - -53,027,531.12 -
营业成本 -252,915,933.71 -392,254,866.09 -6,320,497,824.70 -1,216,079.61 53,504,763.10 -6,913,379,941.01
利息收入 - - 44,317,406.03 - - 44,317,406.03
利息费用 - - -1,459,179,575.17 - - -1,459,179,575.17
对联营企业和合营企
- - -286,176,117.27 - - -286,176,117.27
业的投资收益
信用减值损失 20,499,454.62 161,409,873.30 -2,374,331.59 - - 179,534,996.33
折旧费和摊销费 -33,228,916.51 -59,713,349.29 -968,506,608.11 -7,398.12 35,115,917.95 -1,026,340,354.08
利润总额 -119,427,267.92 1,109,963,517.90 1,080,093,818.74 -59,860,560.11 477,232.02 2,011,246,740.63
所得税费用 24,666,130.16 -278,386,503.96 -378,841,345.41 82,237,009.89 - -550,324,709.32
净利润 -94,761,137.76 831,577,013.94 701,252,473.34 22,376,449.78 477,232.01 1,460,922,031.31
资产总额 4,291,023,906.45 19,922,466,341.17 109,101,769,630.86 13,171,790,599.68 -20,790,343,059.29 125,696,707,418.87
负债总额 -2,698,607,483.57 -7,528,182,851.39 -80,426,657,151.32 -2,894,724,314.45 5,510,449,676.08 -88,037,722,124.65
对联营企业和合营企
- - 9,418,460,537.73 3,415,913,240.64 - 12,834,373,778.37
业的长期股权投资
非流动资产增加额(i) -22,466,423.93 -27,169,503.88 560,685,221.28 461,751.68 25,474,028.64 536,985,073.79
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资、商誉和递延所得税资产。
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4). 其他说明
√适用 □不适用
地理信息
对外交易收入
2022年 2021年
中国大陆 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75
对外交易收入归属于客户所处区域。
非流动资产总额
2022年 2021年
中国大陆 56,147,564,527.23 56,072,716,895.26
非流动资产归属于该资产所处区域，不包括金融资产、长期股权投资、商誉和递延所得
税资产。
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内应收账款 347,188,693.61
1 年以内小计 347,188,693.61
1至2年 3,643,731.44
合计 350,832,425.05
273 / 304
2022 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 比 计提 账面 计提 账面
比例
金额 例 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%)
(%) (%) (%)
按单项计提坏
账准备
按组合计提坏 350,832,425.05 100 6,464,315.70 1.84 344,368,109.35 432,852,887.63 100 4,415,323.49 1.02 428,437,564.14
账准备
合计 350,832,425.05 / 6,464,315.70 / 344,368,109.35 432,852,887.63 / 4,415,323.49 / 428,437,564.14
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 339,281,429.27 610,706.57 0.18%
逾期一年以内 7,907,264.34 2,209,877.69 27.95%
逾期一年以上 3,643,731.44 3,643,731.44 100.00%
合计 350,832,425.05 6,464,315.70 1.84
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
应收账款
4,415,323.49 2,048,992.21 6,464,315.70
坏账准备
合计 4,415,323.49 2,048,992.21 6,464,315.70
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
余额前五名的应收 115,422,575.27 32.90% -
账款总额
其他说明
无
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2022 年年度报告
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 22,893,052,015.71 16,301,536,177.41
合计 22,893,052,015.71 16,301,536,177.41
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内其他应收款 22,890,245,790.12
1 年以内小计 22,890,245,790.12
1至2年 -
2至3年 -
3 年以上 5,602,419.45
合计 22,895,848,209.57
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款项 22,887,160,474.64 16,292,302,304.13
应收关联方款项 4,079,746.58 4,096,425.72
押金及保证金 889,471.00 2,414,463.00
代收代付 76,926.03 1,106,834.00
其他 3,641,591.32 6,204,748.40
合计 22,895,848,209.57 16,306,124,775.25
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余 4,588,597.84
4,588,597.84
额
2022年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 1,792,403.98 1,792,403.98
277 / 304
2022 年年度报告
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日 2,796,193.86
2,796,193.86
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
其他应收 4,588,597.84 1,792,403.98 2,796,193.86
款坏账准
备
合计 4,588,597.84 1,792,403.98 2,796,193.86
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
上海佳二实业投 应收子公 12,347,995,812.01 一年以内 53.93% -
资有限公司 司款项
上海佳川置业有 应收子公 3,317,445,575.19 一年以内 14.49% -
限公司 司款项
苏州绿岸房地产 应收子公 3,247,378,035.35 一年以内 14.18% -
开发有限公司 司款项
上海陆家嘴展览 应收子公 2,796,615,684.78 一年以内 12.21% -
发展有限公司 司款项
上海申万置业有 应收子公 601,172,541.60 一年以内 2.63% -
限公司 司款项
合计 / 22,310,607,648.93 / 97.44%
278 / 304
2022 年年度报告
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 28,975,924,406.96 - 28,975,924,406.96 27,280,322,135.22 - 27,280,322,135.22
对联营、合营 7,508,642,338.99 - 7,727,843,095.10 -
7,508,642,338.99 7,727,843,095.10
企业投资
合计 36,484,566,745.95 - 36,484,566,745.95 35,008,165,230.32 - 35,008,165,230.32
279 / 304
2022 年年度报告
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
上海陆家嘴金融发展有限公司 9,202,998,562.82 - - 9,202,998,562.82 - -
上海东翌置业有限公司 5,700,000,000.00 - - 5,700,000,000.00 - -
上海佳章置业有限公司 3,540,831,000.00 - - 3,540,831,000.00 - -
天津陆津房地产开发有限公司 2,400,000,000.00 - - 2,400,000,000.00 - -
上海前滩实业发展有限公司 2,016,370,694.66 - - 2,016,370,694.66 - -
上海佳川置业有限公司 1,570,000,000.00 1,700,000,000.00 - 3,270,000,000.00 - -
上海陆家嘴展览发展有限公司 904,251,445.67 - - 904,251,445.67 - -
上海陆家嘴商务广场有限公司 690,000,000.00 - - 690,000,000.00 - -
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限
322,437,158.95 - - 322,437,158.95 - -
公司
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 320,640,339.50 - - 320,640,339.50 - -
上海陆家嘴浦江置业有限公司 286,500,000.00 - - 286,500,000.00 - -
上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 - - 200,000,000.00 -
上海陆家嘴物业管理有限公司 52,180,526.61 - - 52,180,526.61 - -
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 20,996,187.12 - - 20,996,187.12 - -
上海陆家嘴房产开发有限公司 12,000,000.00 - - 12,000,000.00 - -
上海明城酒店管理有限公司 10,086,769.46 - - 10,086,769.46 - -
上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公
10,059,397.23 - - 10,059,397.23 - -
司
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海东绣物业管理有限公司 - 2,602,271.74 - 2,602,271.74 - -
上海陆家嘴资产管理有限公司 2,000,000.00 - - 2,000,000.00 - -
上海佳三资产管理有限公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
280 / 304
2022 年年度报告
上海佳纪资产管理有限公司 970,053.20 - - 970,053.20 - -
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 7,000,000.00 - 7,000,000.00 - - -
合计 27,280,322,135.22 1,702,602,271.74 7,000,000.00 28,975,924,406.96 - -
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其他 减值准
投资 期初 期末
追加投 权益法下确认的 综合 其他权 宣告发放现金股 计提减 备期末
单位 余额 减少投资 其他 余额
资 投资损益 收益 益变动 利或利润 值准备 余额
调整
一、合营企业
上海富都世界
224,616,215.01 - - 32,114,597.21 - - 35,129,246.10 - - 221,601,566.12 -
发展有限公司
陆家嘴东急不
动产物业经营
2,602,271.74 - - - - - - - -2,602,271.74 - -
管理 (上海)
有限公司
小计 -
227,218,486.75 - - 32,114,597.21 - -- 35,129,246.10 -2,602,271.74 221,601,566.12 -
二、联营企业
上海东袤置业 4,802,064,337.
4,799,546,931.39 - - 2,517,405.86 - - - - - -
有限公司 25
上海中心大厦
2,061,269,018.
建设发展有限 2,239,505,324.87 - - -178,236,306.14 - - - - - -
73
公司
上海浦东嘉里
城房地产有限 456,652,588.68 - - 43,038,210.19 - - 78,155,253.39 - - 421,535,545.48 -
公司
281 / 304
2022 年年度报告
上海陆家嘴动
拆迁有限责任 1,561,176.35 - - 610,695.06 - - - - - 2,171,871.41 -
公司
上海琻锦颐养
3,358,587.06 - 374,696.74 -2,983,890.32 - - - - - - -
院有限公司
小计 7,287,040,772.
7,500,624,608.35 - 374,696.74 -135,053,885.35 - - 78,155,253.39 - - -
87
-2,602,271.74 7,508,642,338.
合计 7,727,843,095.10 - 374,696.74 -102,939,288.14 - - 113,284,499.49 - -
99
其他说明：
无
282 / 304
2022 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,894,768,918.53 525,749,516.42 5,310,343,318.52 685,733,724.72
其他业务 306,392,364.04 59,937,413.46 357,212,313.10 61,093,793.48
合计 2,201,161,282.57 585,686,929.88 5,667,555,631.62 746,827,518.20
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
2022 年度 2021 年度
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 305,102,819.21 26,297,363.22 3,419,675,937.59 263,807,435.38
房地产租赁 1,568,619,370.13 499,308,140.09 1,849,438,961.63 421,933,303.54
项目管理费 294,137,058.67 58,431,208.46 347,479,158.97 56,308,702.52
联营销售 20,376,453.12 - 41,228,419.30 -
其他 12,925,581.44 1,650,218.11 9,733,154.13 4,778,076.76
2,201,161,282.57 585,686,929.88 5,667,555,631.62 746,827,518.20
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 390,541,015.98 898,864,518.35
权益法核算的长期股权投资收益 -102,939,288.14 -81,605,154.85
处置长期股权投资产生的投资收益 4,635,793.26 484,783.17
交易性金融资产的现金股利 - 442,316.00
理财产品和结构性存款的收益 20,943,780.32 55,705,205.53
关联方贷款利息收入 7,590,240.52 52,841,302.42
合计 320,771,541.94 926,732,970.62
其他说明：
283 / 304
2022 年年度报告
于 2022 年 12 月 31 日，本公司的投资收益汇回无重大限制(2021 年 12 月 31 日：无)。
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
该项目主要为本期处置投资
性房地产扣除相关主营业务
税金及附加后产生收益
非流动资产处置损益 36,834,742.10
3,678.76 万元以及处置其他
非流动资产产生收益 4.72 万
元。
该项目主要为公司及子公司
收到的金融业扶持基金
计入当期损益的政府补助（与企业业务 7,517.15 万元，政府扶持基
密切相关，按照国家统一标准定额或定 103,188,241.37 金 1,403.06 万元，进项税加
量享受的政府补助除外） 计抵扣减免税款 997.5 万元
及稳岗补贴等其他 401.11 万
元。
除同公司正常经营业务相关的有效套期
该项目主要为非金融业务其
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
他非流动金融资产处置收益
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
4,110.78 万元、公允价值变
融负债产生的公允价值变动损益，以及 74,175,619.52
动收益 1,075.23 万元及持有
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
理财产品的投资收益
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
2,231.55 万元。
债权投资取得的投资收益
该项目主要为本公司和子公
司收到的对新辰投资以及前
对外委托贷款取得的损益 11,143,654.38
绣实业的股东贷款利息收入
人民币 1,114.37 万元。
该项目主要为本公司计入营
业外收入的赔偿金、和解金
除上述各项之外的其他营业外收入和支 收入等共计 5,529.76 万元，
23,871,780.54
出 以及计入营业外支出的罚款
及赔偿支出、捐赠支出等共
计 3,142.58 万元。
该项目主要为长期股权投资
收益处置收益 7,520.66 万元
其他符合非经常性损益定义的损益项目 75,038,037.56 及合营企业本期取得控制权
后原持有股权按公允价值重
新计量的损失 16.86 万元。
减：所得税影响额 86,811,143.23 -
少数股东权益影响额 27,789,082.75 -
合计 209,651,849.49
284 / 304
2022 年年度报告
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
4.92 0.2689 0.2689
利润
扣除非经常性损益后归属于
3.97 0.2169 0.2169
公司普通股股东的净利润
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2022 年年度报告
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：徐而进
董事会批准报送日期：2023 年 3 月 30 日
修订信息
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
执行商定程序的专项报告
天 职 业 字 [2023] 13800 号
目 录
执行商定程序的专项报告 1
已审执行商定程序的合并财务报表 3
2022 年度执行商定程序的合并财务报表附注 8
287 / 304
2022 年年度报告
执行商定程序的专项报告
天职业字[2023]13800 号
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司：
我们接受上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司（以下简称“陆家嘴股
份”）委托，对陆家嘴股份按照附注二所述编制的合并财务报表相关信息的准确
性执行了与陆家嘴股份商定的程序，包括 2022 年 12 月 31 日的合并资产负债
表，2022 年度的合并利润表、合并股东权益变动表以及合并财务报表附注，并出
具专项报告。这些程序经陆家嘴股份管理层同意，其充分性和适当性由陆家嘴股
份管理层负责。我们的责任是按照《中国注册会计师相关服务准则第 4101 号—
—对财务信息执行商定程序》和业务约定书的要求执行商定程序，并报告执行程
序的结果。本业务的目的仅仅是为了帮助陆家嘴股份管理层在不改变采用成本模
式对投资性房地产进行计量的会计政策下，为了向投资者补充披露投资性房地产
公允价值相关信息的需要。现将执行的程序及得出的结果报告如下：
一、执行的程序
复核陆家嘴股份编制执行商定程序的合并财务报表中涉及投资性房地产公允
价值相关的科目列报是否准确。
二、其他事项
陆家嘴股份已经按照企业会计准则的规定编制了合并财务报表，包括 2022
年 12 月 31 日的合并资产负债表，2022 年度的合并利润表、股东权益变动表和现
金流量表以及合并财务报表附注。普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)已
于 2023 年 3 月 30 日针对该合并财务报表向陆家嘴股份全体股东出具了编号为普
华永道中天审字(2023)第 10088 号审计报告。上述执行商定程序的专项报告应与
该已审合并财务报表一并阅读。
三、执行程序的结果
我们认为，后附的陆家嘴股份的执行商定程序的合并财务报表在所有重大方
面按照附注二所述的编制基础编制。
1 / 304
2022 年年度报告
上述已执行的商定程序并不构成审计或审阅，因此我们不对上述合并财务报
表发表审计或审阅意见。如果执行商定程序以外的程序、或执行审计或审阅，我
们可能得出其他应报告的结果。
本报告仅供陆家嘴股份用于第一段所述目的，不应用于其他目的及分发给
其他单位或个人。
[以下无正文]
中国注册会计师： 王兴华
中国北京
二○二三年三月三十日
中国注册会计师： 李玮俊
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2022 年年度报告
执行商定程序的合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 金额单位：元
项 目 期末余额 期初余额
流动资产
货币资金 3,725,092,681.01 13,352,516,789.35
△结算备付金 733,759,424.56 622,663,968.17
△融出资金 883,328,578.20 928,576,517.67
交易性金融资产 8,134,683,432.94 3,384,276,681.77
应收账款 890,470,614.97 951,164,772.91
其他应收款 215,180,615.46 385,858,299.38
△买入返售金融资产 67,349,066.09 114,351,021.70
存货 37,328,211,380.77 32,794,902,319.96
一年内到期的非流动
4,305,660,033.26 96,000,000.00
资产
其他流动资产 1,989,283,711.91 5,387,063,591.22
流动资产合计 58,273,019,539.17 58,017,373,962.13
非流动资产
△发放贷款和垫款 2,779,316,316.38 1,769,865,653.20
债权投资 5,977,987,785.67 1,264,675,780.53
长期股权投资 12,834,373,778.37 13,296,042,070.32
其他非流动金融资产 1,443,677,140.31 3,030,907,947.36
投资性房地产 102,181,366,570.89 100,641,272,791.24
固定资产 3,998,871,413.59 4,126,310,376.05
使用权资产 77,078,748.52 90,816,522.76
无形资产 47,589,106.63 41,807,773.33
开发支出 3,375,990.55
商誉 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 119,134,791.36 231,778,223.71
非流动资产合计 130,330,317,656.76 125,367,775,134.09
资 产 总 计 188,603,337,195.93 183,385,149,096.22
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2022 年年度报告
执行商定程序的合并资产负债表（续）
2022 年 12 月 31 日
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 金额单位：元
项 目 期末余额 期初余额
流动负债
短期借款 13,501,719,221.56 11,710,823,836.79
应付账款 3,995,507,596.11 4,281,770,827.80
预收款项 586,968,663.08 634,452,643.22
合同负债 5,904,777,815.19 4,004,595,815.13
△代理买卖证券款 2,405,812,826.38 2,317,066,977.13
应付职工薪酬 176,676,705.36 208,970,205.90
应交税费 2,278,304,296.31 3,434,824,533.63
其他应付款 27,623,143,349.12 31,452,996,968.77
其中：应付股利 334,612.41 6,984,905.37
一年内到期的非流动负 13,205,570,257.27 12,546,026,303.84
债
其他流动负债 1,444,467,611.26 5,114,565,606.06
流动负债合计 71,122,948,341.64 75,706,093,718.27
非流动负债
长期借款 9,479,772,774.61 7,500,607,069.64
应付债券 25,195,155,000.00 17,339,000,000.00
租赁负债 35,337,126.65 48,530,396.22
长期应付款 219,169,569.74 231,494,248.74
长期应付职工薪酬 54,481,848.73 58,399,743.60
预计负债 24,289,992.72 -
递延收益 23,602,427.03 24,457,946.87
递延所得税负债 9,467,121,458.97 9,694,727,545.23
其他非流动负债 1,562,431,275.67 1,303,216,157.34
非流动负债合计 46,061,361,474.12 36,200,433,107.64
负 债 合 计 117,184,309,815.76 111,906,526,825.91
股东权益
股本 4,034,197,440.00 4,034,197,440.00
资本公积 45,543,150.60 45,565,830.80
其他综合收益 11,797,876,840.43 11,779,097,365.02
盈余公积 2,674,523,845.57 2,674,523,845.57
△一般风险准备 484,444,072.86 414,702,330.94
未分配利润 30,759,047,340.14 31,291,491,971.83
归属于母公司股东权益合计 49,795,632,689.60 50,239,578,784.16
少数股东权益 21,623,394,690.57 21,239,043,486.15
股东权益合计 71,419,027,380.17 71,478,622,270.31
负债及股东权益合计 188,603,337,195.93 183,385,149,096.22
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2022 年年度报告
执行商定程序的合并利润表
2022 年度
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 金额单位：元
项 目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75
其中: 营业收入 11,762,302,453.18 13,872,042,791.75
二、营业总成本 8,881,738,751.79 10,540,867,303.03
其中:营业成本 6,251,266,807.92 3,324,656,669.99
税金及附加 623,319,616.92 5,551,501,474.49
销售费用 171,078,240.03 173,402,325.10
管理费用 424,173,247.29 397,853,109.95
财务费用 1,411,900,839.63 1,093,453,723.50
其中：利息费用 1,459,179,575.17 1,118,024,893.42
利息收入 44,317,406.03 23,946,779.38
加：其他收益 103,188,241.37 125,166,434.85
投资收益（损失以 111,675,676.87 -71,605,408.83
“－”号填列）
其中:对联营企 -286,176,117.27 -137,754,802.77
业和合营企业的投资收益
公允价值变动收益 -130,249,479.63 6,207,981,814.52
（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损 -179,534,996.33 9,931,294.85
失以“－”号填列）
资产处置收益（损 47,166.49 154,870.53
失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以 2,785,690,310.16 9,602,804,494.64
“－”号填列）
加: 营业外收入 55,297,614.44 611,669,874.00
减：营业外支出 31,425,833.90 11,641,377.38
四、利润总额（亏损总额以 2,809,562,090.70 10,202,832,991.26
“－”号填列）
减：所得税费用 635,697,025.26 3,075,560,035.82
五、净利润（净亏损以 2,173,865,065.44 7,127,272,955.44
“－”号填列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润 2,173,865,065.44 7,127,272,955.44
（净亏损以“－”号填列）
2.终止经营净利润
（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
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2022 年年度报告
1.归属于母公司股东 1,695,592,740.63 6,408,213,027.28
的净利润（净亏损以“－”
号填列）
2.少数股东损益（净 478,272,324.81 719,059,928.16
亏损以“－”号填列）
六、其他综合收益的税后净 18,779,475.41 26,986,490.45
额
归属母公司所有者的其他 18,779,475.41 26,986,490.45
综合收益的税后净额
(一) 不能重分类进损 - -
益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
划变动额
2.权益法下不能转损益
的其他综合收益
3.其他权益工具投资公
允价值变动
4.企业自身信用风险公
允价值变动
(二) 将重分类进损益 18,779,475.41 26,986,490.45
的其他综合收益
1.权益法下可转损益的 27,725,953.02 841,767.23
其他综合收益
2.其他债权投资公允价
值变动
3.金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减
值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差
额
7.自用房地产或存货转 -8,946,477.61 26,144,723.22
换为以公允价值模式计量的
投资性房地产转换日公允价
值大于账面价值部分
归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 2,192,644,540.85 7,154,259,445.89
归属于母公司所有者 1,714,372,216.04 6,435,199,517.73
的综合收益总额
归属于少数股东的综 478,272,324.81 719,059,928.16
合收益总额
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2022 年年度报告
执行商定程序的合并股东权益变动表
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 金额单位:元
本期金额
项 目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 小计
一、上年年末余额 4,034,197,440.00 45,565,830.80 11,779,097,365.02 2,674,523,845.57 414,702,330.94 31,291,491,971.83 50,239,578,784.16 21,239,043,486.15 71,478,622,270.31
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年年初余额 4,034,197,440.00 45,565,830.80 11,779,097,365.02 2,674,523,845.57 414,702,330.94 31,291,491,971.83 50,239,578,784.16 21,239,043,486.15 71,478,622,270.31
三、本年增减变动金额
-22,680.20 18,779,475.41 69,741,741.92 -532,444,631.69 -443,946,094.56 384,351,204.42 -59,594,890.14
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 18,779,475.41 1,695,592,740.63 1,714,372,216.04 478,272,324.81 2,192,644,540.85
（二）股东投入和减少
-22,680.20 -22,680.20 -22,680.20
资本
1.股东投入的普通股
2.其他权益工具持有者
投入资本
3.股份支付计入股东权
益的金额
4.其他 -22,680.20 -22,680.20 -22,680.20
（三）利润分配 69,741,741.92 -2,228,037,372.32 -2,158,295,630.40 -93,921,120.39 -2,252,216,750.79
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2022 年年度报告
1.提取盈余公积 -
2.提取一般风险准备 69,741,741.92 -69,741,741.92
3.对股东的分配 -2,158,295,630.40 -2,158,295,630.40 -93,921,120.39 -2,252,216,750.79
4.其他
（四）股东权益内部结
转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额
结转留存收益
5.其他综合收益结转留
存收益
6.其他
(五)专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额 4,034,197,440.00 45,543,150.60 11,797,876,840.43 2,674,523,845.57 484,444,072.86 30,759,047,340.14 49,795,632,689.60 21,623,394,690.57 71,419,027,380.17
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2022 年年度报告
合并股东权益变动表(续)
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 金额单位:元
上期金额
项 目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 小计
一、上年年末余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 11,752,110,874.57 2,258,642,186.57 351,707,438.14 27,371,185,821.47 45,807,337,804.70 18,888,555,095.85 64,695,892,900.55
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 11,752,110,874.57 2,258,642,186.57 351,707,438.14 27,371,185,821.47 45,807,337,804.70 18,888,555,095.85 64,695,892,900.55
三、本年增减变动金额（减少以“-” 6,071,786.85 26,986,490.45 415,881,659.00 62,994,892.80 3,920,306,150.36 4,432,240,979.46 2,350,488,390.30 6,782,729,369.76
号填列）
（一）综合收益总额 26,986,490.45 6,408,213,027.28 6,435,199,517.73 719,059,928.16 7,154,259,445.89
（二）股东投入和减少资本 6,071,786.85 6,071,786.85 1,731,178,203.18 1,737,249,990.03
1.股东投入的普通股 1,737,002,000.00 1,737,002,000.00
2.其他权益工具持有者投入资本
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他 6,071,786.85 6,071,786.85 -5,823,796.82 247,990.03
（三）利润分配 415,881,659.00 62,994,892.80 -2,487,906,876.92 -2,009,030,325.12 -99,749,741.04 -2,108,780,066.16
1.提取盈余公积 415,881,659.00 -415,881,659.00
2.提取一般风险准备 62,994,892.80 -62,994,892.80
3.对或股东的分配 -2,009,030,325.12 -2,009,030,325.12 -99,749,741.04 -2,108,780,066.16
4.其他 -
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2022 年年度报告
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存
收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
(五)专项储备提取和使用
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他 -
四、本年年末余额 4,034,197,440.00 45,565,830.80 11,779,097,365.02 2,674,523,845.57 414,702,330.94 31,291,491,971.83 50,239,578,784.16 21,239,043,486.15 71,478,622,270.31
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2022 年年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2022 年度执行商定程序的
合并财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、 企业的基本情况
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(“本公司”、“公司”)是一家在
中华人民共和国上海市注册的股份有限公司（中外合资、上市），于 1994 年 12
月 31 成立。本公司的人民币普通股 A 股和境内上市外资股 B 股，分别于 1993 年
6 月 28 日和 1994 年 11 月 22 日在上海证券交易所上市交易。本公司于 2020 年 5
月 21 日取得由上海市工商行政管理局换发的统一社会信用代码为
91310000132214887Y 的《营业执照》，本公司注册资本为 403,419.7440 万元，
本公司注册地为中国(上海)自由贸易试验区浦东大道 981 号，总部地址为中国上
海市浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心 2 期 D 栋，营业期限为 1994 年 12
月 31 日至不约定期限。
本公司及其子公司(以下合称“本集团”)主要经营活动为：房地产开发、经
营、销售、出租和中介；市政基础设施的开发建设；纺织品、鞋帽服装、日用百
货、日用化学产品，机电设备、五金制品、数码产品、文教用品、玩具、体育器
材、首饰、黄金珠宝首饰、包装服务、工艺美术品、皮革制品、鲜花、钟表、箱
包、眼镜（隐形眼镜除外）、汽车装饰用品、乐器、家居用品、化妆品、家用电
器用品、计算机（除计算机信息系统安全专用产品）、影像器材、通讯器材、一
类医疗器材、食品（不含生猪产品）、酒类的批发佣金代理（拍卖除外）零售和
进出口；音响设备租赁。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动】
本公司的母公司为于中华人民共和国成立的上海陆家嘴(集团)有限公司，最
终控股方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
二、 财务报表的编制基础
本公司已经按照企业会计准则的规定编制了财务报表，包括 2022 年 12 月 31
日的合并及公司的资产负债表，2022 年度合并及公司的利润表、股东权益变动表
和现金流量表以及合并财务报表附注(“财务报表”)。本执行商定程序的财务报
8
2022 年年度报告
表是本公司管理层在不改变采用成本模式对投资性房地产进行计量的会计政策的
情况下，为了向投资者补充披露投资性房地产公允价值相关信息而编制的。
编制本执行商定程序的财务报表时，除某些金融工具和投资性房地产外，均
以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准
备。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层除依据“三、重要会计政
策和会计估计”中所述的会计政策对各会计要素进行确认和计量外，其他各项会
计政策均与编制财务报表时所使用的一致。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层运用了多项判断和估计，
除“三、重要会计政策和会计估计”中所述的重大会计判断和估计外，其他各项
重大会计判断和估计均与编制财务报表时所使用的一致。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层还遵循了以下重要的计量
和披露原则。
(一) 投资性房地产公允价值模式
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层认为投资性房地产所在地
有活跃的房地产交易市场且本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地
产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估
计：本公司管理层对 2012 年 1 月 1 日投资性房地产的公允价值进行估计，将
2012 年 1 月 1 日作为投资性房地产后续计量模式的变更日，并将投资性房地产公
允价值与账面价值的差额调整期初未分配利润；自 2012 年 1 月 1 日起，本公司管
理层于每年年末对投资性房地产的公允价值进行估计。
(二) 投资性房地产的公允价值的计量
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产
的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场
上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等
因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的
租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对本公司 2022 年度纳入
合并范围的投资性房地产的公允价值进行了评估，并于 2023 年出具了编号为
CWSH/A/2023/2012 的评估咨询报告。
(三) 当期及递延所得税的计量
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层考虑了投资性房地产公允
价值变动对当期及递延所得税的影响。在确认当期所得税负债时，本公司管理层
认为其承担的现时纳税义务尚未发生改变。因此，在编制本执行商定程序的财务
9
2022 年年度报告
报表时，本公司确认的应纳税所得额和当期所得税与编制财务报表时确认的金额
一致。在确认递延所得税时，本公司管理层认为其计税基础与编制财务报表时使
用的计税基础一致，并将投资性房地产公允价值与计税基础的差异确认为递延所
得税负债。
(四) 土地增值税的计量
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层考虑了公允价值变动对土
地增值税的影响，并计提了土地增值税清算准备金。在计算土地增值税清算准备
金时，本公司管理层以资产负债表日投资性房地产的公允价值扣除投资性房地产
账面原值后作为增值额的计算基础，在扣除相关税金和其他扣除项目后，根据
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定确定增值率，并按照适用的税率
计算土地增值税清算准备金。
(五) 对联营、合营企业的核算
本公司及子公司的部分联营、合营企业也持有投资性房地产，并按照成本模
式后续计量。在编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层仅将本公司以
及纳入合并范围内子公司所持有的投资性房地产按照公允价值模式后续计量，未
按照统一的会计政策重新计算并确认对联营、合营企业的投资。
(六) 执行商定程序的财务报表的列报和披露
本执行商定程序的财务报表包括执行商定程序的合并资产负债表，执行商定
程序的合并利润表，执行商定程序的合并股东权益变动表以及执行商定程序的财
务报表附注。出于本执行商定程序财务报表的目的，本执行商定程序的财务报表
未包含执行商定程序的合并现金流量表，公司执行商定程序的财务报表以及与执
行商定程序的无关的财务报表附注；也未根据本执行商定程序财务报表的税后净
利润对法定财务报表中所确认的利润分配事项进行调整。
不同的会计政策、判断和估计、计量和披露原则会影响损益、资产和负债的
报告金额及其披露。因此，本执行商定程序的财务报表仅供投资者了解本公司投
资性房地产公允价值的相关信息，并不适合于任何其他用途。本执行商定程序的
财务报表应与本公司的财务报表一并阅读。
三、 重要会计政策和会计估计
(一) 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，
包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建
筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过
程中将来用于出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
10
2022 年年度报告
本公司在编制本执行商定程序的财务报表时，对合并范围内投资性房地产采
用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时
满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相
关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产
的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场
上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等
因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的
租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产
负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价
值之间的差额计入当期损益。
如有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，则将投资性
房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1.投资性房地产开始自用；
2.作为存货的房地产，改为出租；
3.经董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意
图短期内不再发生变化的正在建造或开发过程中的建筑物；
4.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
5.自用建筑物停止自用，改为出租。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换
当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入
当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，
投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价
值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计
入股东权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，则终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或
者发生投资性房地产毁损，则将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计
入当期损益。
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2022 年年度报告
(二) 重大会计判断和估计
编制本执行商定程序的财务报表要求管理层作出判断和估计，这些判断和估
计会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披
露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负
债的账面金额进行重大调整。除了在编制财务报表时所使用的重大会计判断和估
计外，在编制本执行商定程序财务报表时，管理层还做出了如下重大会计判断和
估计。
1.判断
在应用会计政策的过程中，管理层作出了以下对本执行商定程序财务报表所
确认的金额具有重大影响的判断：
投资性房地产账面价值预期的收回方式
递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金的计量，应当
反映管理层预期收回资产或清偿负债方式的税务影响。管理层在计量递延所得税
负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金时，需要对投资性房地产账面
价值的预期收回方式进行判断。
本公司管理层认为其持有的投资性房地产最终都会通过出售的方式收回其账
面价值，而非持续持有并不断消耗其全部的经济价值。因此，在编制本执行商定
程序财务报表时，本公司管理层确认了因投资性房地产公允价值变动而引起的递
延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金。
2.估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来
源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
投资性房地产公允价值的确认
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产
的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场
上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等
因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的
租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司对估值技术所采用的假设和市场预期进行评估，包括检查模型的假设
条件和定价因素，模型假设条件的变化，市场参数性质，市场是否活跃，未被模
型涵盖的公允价值调整因素，以及各期间估值技术运用的一致性。
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2022 年年度报告
(三) 公允价值计量
编制本执行商定程序财务报表时，本公司于每个资产负债表日以公允价值计
量上市的权益工具投资和投资性房地产。公允价值，是指市场参与者在计量日发
生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。以
公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资
产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的
最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市
场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所
使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生
经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生
经济利益的能力。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司采用在当前情况下适用并且有足
够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在
可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在本执行商定程序的财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据
对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值
层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经
调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接
可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在执行商定程序财务报表中确认的持续以公允
价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生
转换。
编制本执行商定程序财务报表时，本公司持续以公允价值计量的资产和负
债：
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察输入值 重要不可观察输入值
第一层次 第二层次 第三层次 合计
2022 年
交易性金融资产 988,408,787.02 3,913,294,741.35 3,232,979,904.57 8,134,683,432.94
其他非流动金融资产 10,047,630.00 1,407,669,214.61 1,417,716,844.61
投资性房地产 102,181,366,570.89 102,181,366,570.89
2021 年
交易性金融资产 1,203,208,359.64 8,929,349.05 2,172,138,973.08 3,384,276,681.77
其他非流动金融资产 1,200,525,622.34 1,802,936,446.38 3,003,462,068.72
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2022 年年度报告
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察输入值 重要不可观察输入值
第一层次 第二层次 第三层次 合计
投资性房地产 100,641,272,791.24 100,641,272,791.24
四、 执行商定程序财务报表的批准
本执行商定程序财务报表业经本公司董事会于 2023 年 3 月 30 日批准。
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