投资建议: 公司上半年实现销售45亿,与2011年全年45.75亿基本持平。上半年公司项目以降价促销为主,预计销售毛利率会低于去年同期。公司上半年虽有降价,但暂时仍无存货减值准备计提。从开工进度看,公司下半年可推出8项目,预计货值超80亿。虽然公司立足中高端市场,但目前杭州市场价格预期稳定,后期销售仍有望逐步放量。此外,公司预计 2012年1-9月归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比上升幅度在150%-200%之间。我们预计公司2012、2013年每股收益分别是0.9和1.25元。截至7月26日,公司收盘于8.30元,对应2012年PE为8.3倍,2013年PE为6.64倍,对应的 RNAV为14.18元。公司项目以中高端为主,后期股价弹性与当前政策和房价预期直接相关。考虑到杭州市场逐步改善以及公司项目资源丰富,给予公司2012年12倍PE,对应目标价为10.8元,维持“买入”评级。

投资建议:公司项目开发沿陆家嘴主干道展开,具有价值稀缺性(持有物业建面约100万平,未来物业规模将持续增长)。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金都将不断上升。借助陆家嘴先天品牌优势,公司正努力塑造其商业运营竞争力,并逐步向持有运营商和出售地产商转变,以及逐步介入跨行业和跨地区的多元化投资领域(聚焦金融股权投资)。后期迪斯尼和前滩项目启动有望驱动公司未来商业地产开发实战能力,为2014-2016年中长期业绩增长提供动力。我们预计公司2012年、2013年EPS分别是0.57和0.73元,对应RNAV是17.72元。截至7月26日,公司收盘于11.62元,对应2012年PE为20.42倍,2013年PE为15.87倍。给予公司RNAV约70%的折扣,对应目标价13.29元,维持公司的“增持”评级。

投资建议: 公司大部分项目均处于珠海限购、限价区域,考虑到市场情况公司上半年推盘量不高、重点集中在下半年。目前格力香樟美筑项目已经清盘,珠海地区在售产品仍为格力广场。上半年公司主推一期A、B区尾盘,目前基本销售完毕。由于一期C区地块暂时还未动工,预计下半年公司有望推出二期。二期基本已处于现房状态,不受“限价”影响。 前期政府规划调整,公司拱北夏湾C区一直无法顺利动工。目前公司已经基本和政府达成土地置换协议。按照规定,将按照一定比例在公司格力海岸项目边重新划分土地给予置换。由于格力海岸项目处于珠海唐家湾情侣北路南段,属珠海情侣路最后的住宅用地。我们认为该项目置换对公司相对有利。 公司格力海岸项目原定去年4季度销售。受限价影响项目开盘被推迟。从现场调研情况看,项目1期已经封顶且下半年有望达到现房状态。目前珠海限价政策主要针对预售而不针对现房。项目现房销售一方面可以规避“限价”,另一方面当期可结算也为业绩增加弹性空间。目前项目已开始蓄客。 公司上半年以公开招拍挂方式取得重庆两江新区鱼嘴组团P项目。项目成交总价为1.66亿元,土地面积17.21万平方米,属商业性质。项目容积率1.8左右,对应建筑面积在30.98万平。根据该建筑面积测算,项目楼板价536元每平。重庆项目是公司异地突破的开始,表明公司前期资金困难时期已经过去。更为重要的是,公司伴随大股东拿地模式有望在后期获得更大突破。 此外,公司已公告2012-2014年股东回报计划。规定未来三年以现金方式累计分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的30%。目前格力海岸销售在即,未来股东回报有望丰厚。 我们预计公司2012、2013年EPS分别为0.54和0.65元。截至7月10日,公司收盘于5.58元,对应2011年PE为10.33倍,2012年PE为8.58倍,对应2011年RNAV在9.59元左右。我们认为公司主要项目集中在珠海地区,后期去化速度对公司股价将产生较大影响。此外公司同时具备横琴岛开发和港珠澳大桥概念。给予公司2012年12倍市盈率,对应目标价格6.48元,维持“增持”评级。

投资建议: 2012年6月份,公司实现签约面积130.39万平方米,同比增长69.53%;实现签约金额155.15亿元,同比增长36.65%。1-6月公司实现签约面积437.83万平方米,同比上升28.43%;实现签约金额502.96亿元,同比上升27.47%。1-6月,公司累计仅获取项目7个。项目累计占地面积64.57万平、累计建筑面积168.23万平,其中权益建筑面积135.08万平。以上项目累计土地款支出在26.94亿,折合每平米地价1994.4元。 公司同时公告预计上半年实现归属上市公司净利润24.55亿,较去年同期减少12.13%;实现基本每股收益0.34元,较去年同期减少12.13%。我们认为公司上半年业绩预减的主要原因是:1)公司结算主要集中在4季度,2)市场价格波动,造成公司当期结算项目毛利率较去年降低,3)预计当期结算项目少数股东损益较前期增多。由于公司当期销售保持快速增长,预期全年销售业绩仍有望保持增长。 公司近几年渠道下沉速度快,布局城市逐步扩大,以上布局有利于公司应对行业调控。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.18和1.51元,RNAV在15.84元。按照公司7月9日13.00元股价计算,对应2012和2013年PE为11.02倍和8.61倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司2012年12倍市盈率,目标价格14.16元。

事件: 公司公告高管用自有资金二级市场集体增持公司股票。 投资建议: 公司高管本次累计增持149.29万股,按照收盘价计算累计增持金额982.22万元。公司历史上累计有三次高管增持。前两次高管累计增持100.9万股,折合累计增持729.72万元。本次增持从规模上超过前两次增持总和。我们认为公司高管增持体现出管理层对公司中长期发展信心。从历史规律看,公司高管增持1个月后股价平均绝对收益为19.06%,3个月平均绝对收益26%,6个月平均绝对收益59.67%。 近两年,公司抓住商务地产发展机遇,通过收购、招拍挂等不同方式扩大商业项目储备。2011年公司获取北京中信城、北京金融街E2项目、天津世纪中心等商务地产项目。当年累计新增商业土地储备约60万平方米。今年上半年公司再次在天津核心区域取得21万方以上项目,其中商业面积接近10.72万。目前住宅价格受到持续调控,但地价却迟迟未见下跌。以上现实将使得开发类企业毛利率在未来面临下滑或长期难有增长。公司商业项目不受价格限制且均属当地核心位置。持有型物业的后发优势有望成为公司利润亮点。 截至2011年末,公司总计拥有近63万平米自持物业。相关项目主要集中在北京、天津、惠州。公司北京自持物业主要集中在金融街区域范围内,累计建筑面积在42.38万平。近几年北京市甲级写字楼平均租金呈现爆发式上涨过程。写字楼单位面积每平米每月租金从2010年6月的237.95元,上涨至2012年6月的449元。租金涨幅接近翻倍。从公司项目入市时间和我们测算情况看,金融街区域内以金融街中心项目(目前已提租到350元每平米每月,预计涨幅在59%)为代表的公司自持物业自2012年起将陆续进入新租续约期。公司自持物业收入近几年有望持续受益。 按照金融街西扩规划,未来的金融街区域南至长安街,西至钓鱼台国宾馆,北至白塔寺,东至西单商业大街。西城规划将目前2.59平方公里的金融街扩大至6至8平方公里,新增400万至500万平方米建筑面积。届时金融街整体规划建筑面积将达到1000万平方米。2012年西城区政府已制定计划要求金融街西扩改造今年新开工100万平方米,置换20万平方米。伴随原光电设备厂、月坛体育中心拆迁逐步完毕,金融街西扩工作已经进入实质阶段。作为金融街区域最早的开拓者,上市公司有望直接受益西扩。 截至报告期末,公司可开发项目建筑面积约796万平,拥有近63万平优质自持物业。公司2012年1季度末预售款132亿,折合每股4.36元,业绩锁定性处于近三年较高水平。预计公司2012年和2013年每股收益在0.84和1.11元。2012年7月10日,公司股价收盘于6.58元,对应2012年和2013年PE分别是7.83倍和5.92倍,对应RNAV在11.76元。 公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,多项目已进入收获期,未来将享受价值重估带来的最大利益。给予公司2012年10倍PE,对应8.3元,维持“买入”评级。

投资建议: 公司6月实现销售面积122.4万平方米,比2011年同期增长8.51%,环比增长19.41%;实现销售金额133.2亿元,比去年同期增长0.68%,环比增长24.25%。公司当月销售金额连续两个月保持同比、环比同时增长。上半年公司实现累计销售面积602万平,同比增长6.54%;实现累计销售金额625.4亿,同比增长-4.74%。2012年上半年公司新增项目权益建面214.35万平,累计土地投资53.9亿,分别比去年同期下滑64.2%和66.1%。公司6月单月新增项目5处,单月项目投资21亿,属年内最高水平。 截止1季报,公司合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1389亿元,较年初进一步增长。1季报末,公司持有货币资金390.5亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和178.0亿元。净负债率23.0%,较年初下降0.8个百分点。预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.45元,RNAV在12.3元。按照公司7月4日9.11元股价计算,对应2012和2013年PE为7.78倍和6.28倍。给予公司2012年10倍安全市盈率,对应股价11.7元,维持对公司的“买入”评级。

公司以地产加投资为双轮驱动。地产业务重点扎根于北京住宅市场,同时兼顾对外拓展。投资方面立足金融及水务投资。目前北京市场商品住宅成交呈现逐步回暖局面,成交环比不断扩大同时库存压力在缓解。公司在北京拥有350万平项目储备,有望受益于北京市场的回暖。同时公司投资的国信证券以及锦州银行具备上市的预期,未来有望进一步扩大公司金融投资价值。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.25和1.62元。截至7月2日,公司收盘于15.09元,对应2012年PE为12.15倍,2013年PE为9.31倍,对应的RNAV为19.83元。考虑到公司北京地区可售资源充足,同时公司财务安全性高,给予2012年15倍市盈率,对应目标价格18.75元,给予“增持”评级。

投资建议:维持“买入”评级。公司前期已完成股权激励,本次股东回报计划是公司在内部治理上的再次突破。按照目前股本粗步测算,预计未来三年每年现金分红在每10股3元(含税)左右。我们认为对现金分红的直接规定将提升公司中长期投资价值。预计公司2012和2013年每股收益在1.42和1.81元。按照公司6月11日14.07元股价计算,对应2012和2013年PE为9.81倍和7.77倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司2012年12倍市盈率,对应目标价格17.04元。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

投资建议: 目前铁岭新城特点在于:1)相比其他一级开发公司,铁岭新城22平方公里中16.3平方公里已完成“九通一平”,随时可以进入市场。此外,剩下的5.7平方公里现有开发程度小,拆迁压力和后期投资小。2)土地出让分成方式较为优异,90%以上土地出让收入可以保留在上市公司。3)铁岭经营公司承诺下属铁岭财京2012年、2013年实现净利润不低于6.78亿元、7.39亿元。按照公司当前股本计算,折合2012、2013年EPS在1.23到1.35元。4)新城水域资源丰富,居住环境优越。后期沈阳环城公路、沈阳-铁岭轻轨和哈大高速铁路通车后,新城地价仍有向上升值空间。我们预计公司2012、2013和2014年EPS是1.23、1.35和1.53元。按照公司6月7日收盘价10.19元计算,对应2012年PE8.28元,2013年PE7.55元。考虑到公司当前资金压力小,土地推出即可体现业绩,首次给予公司“增持”评级。给予公司2012年10倍市盈率,对应目标价格12.3元。风险提示:1)存在小非减持行为;2)由于推地集中下半年,预计半年报业绩释放有限。

投资建议: 公司前身为国祥冷冻机械股份有限公司。2010年和2011年ST国祥分别通过股份转让和新增股份资产认购方式实现华夏幸福基业对上市公司的收购事项。我们认为公司具备以下优势: 1)公司具备A股唯一的“园区孵化”模式。和传统意义上园区企业不同之处在于,园区所有权基本属于地方政府而不是华夏幸福。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议,根据原有托管分成协议,在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。相比传统政府自行开发而言,华夏幸福“园区孵化”模式,一方面可以减少政府在园区建设上的初期投资(政府分期支付开发费用)、把招商和运营更商业性工作交给更加专业的管理团队;另一方面,开发商省去园区土地购置成本,将原本土地成本直接用于园区建设,与此同时获得园区成熟后的后期收益。两项结合的最大效应的是短期内实现园区快速建设,给开发商和地方经济带来双赢结果。目前公司已成功开发固安、大厂和怀来三大园区。不仅如此,相关业务流程的专业化和可复制化使得公司已经开始向沈阳、青岛异地扩张。 2)“园区孵化”和地产开发协同促进。公司园区业务与房地产开发已形成协同效应。利用区域开发带动房地产开发的区域影响力,利用房地产开发提升区域开发投资环境。此外,园区业务的开发可以部分促进周边房地产市场需求;而房地产业务的开发也为园区内工作人员提供更好配套服务。 3)土地储备丰富、受益环北京经济圈建设。紧密锁定北京市场。截止报告发布,公司项目累计土地面积近516.39万平,建筑面积在792.71万平。以上项目全部分布在环北京经济圈内的固安、怀来、大厂、霸州、香河、燕郊等,其中40%以上项目储备集中在固安。按照相关规划,环首都经济圈内的京东、京南、京北到2020年力争实现人口450万,其中养老基地总容量超过10万人,宜居生活基地总容量超过70万户。背靠环首都经济圈为公司地产业务带来丰富市场需求。 4)目标客户定位清晰,房地产业务保持爆发式增长。公司房地产业务以城市住宅地产为主,力图建设有特色的标志性城市社区,同步开发与城市发展相匹配的商业地产。与此同时,公司还在北京周边、大北京生活圈范围内以“小镇规模,连锁发展”为模式,滚动开发城市周边新兴小城镇住宅项目。公司目前产品主要特点在于用相对较低总价实现低端人群对居住的需求、中端人群对居住面积的要求以及高端人群对居住环境的要求。受益于清晰定位,2010年开始公司销售和开发能力迅速呈数量级增长。2011年公司地产开发业务再创新高,当年实现房地产签约销售128亿,签约销售面积172万平,分别同比增长42.5%和61.9%。 根据上市公司业绩承诺,2012年要求实现归属母公司净利润12.838亿元,折合每股业绩不低于1.45元。我们预计公司2012、2013和2014年每股收益分别是2.04、2.59和3.3元。截至6月7日,公司股价17.38元对应2012和2013年PE在8.52和6.71倍。考虑到公司业务发展能力和市场品牌,首次给予公司“买入”评级。给予公司2012年11倍市盈率,对应股价22.44元。

投资建议:公司专注于发展商业地产,是A股较为稀缺的商业地产标的。今年公司销售目标为70亿元,目前在手可售资源丰富,达到160亿元,完成销售目标仅需43%去化率;同时公司今年重点项目厦门海峡大厦目前销售进展顺利,目前已完成12亿元签约销售额。该项目A、B座已出地面,其中A座已经出地面6层。除项目推进顺利外,公司后期还会加大影院投入。预计该部分业务未来将会有较大发展空间。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.24和1.55元。截至5月29日,公司收盘于12.30元,对应2012年PE为9.92倍,2013年PE为7.94倍,对应的 RNAV为19.83 元。由于公司是A股唯一的全业态商业模式公司,我们认为公司具备长期发展的潜力,给予2012年12倍市盈率,对应目标价格13.44元,维持“买入”评级。

投资建议: 世联地产成立于1993年,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构之一。公司2009年上市,成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。目前世联地产已经形成以代理销售、顾问策划、经纪业务和房地产衍生服务为主体的四大产业。相比其他地产公司,我们认为公司具备以下特点:1)轻资产企业,行业拐点来临时具备较高弹性;2)业务保持稳健增长,近三年各项业务增速跑赢行业整体增长水平;3)地产经纪衍生服务有望成为公司未来新亮点;4)公司业务具备先导地产周期特点。我们预计公司2012、2013和2014年营业收入分别是20.37、25.02和32.67亿元。按照公司3.36亿总股本计算,预计公司未来三年每股收益在0.86、1.05和1.31元。截至5月15日,公司股价在14.11元,对应2012和2013年PE在16.41和13.44倍。考虑到公司业务发展能力和市场品牌,首次给予公司“买入”评级,给予公司2012年20倍市盈率,对应股价17.2元。

公司1季度完成签约销售额17.4亿元,同比增长11%;完成年度销售计划的25%,销售表现较为理想。公司新开工当季亦保持持续增长,实现了新开工面积47万平,完成年度新开工计划的37%,保证了后续可售资源充足。预计公司2012、2013年每股收益分别是1.24和1.55元。截至4月27日,公司收盘于11.99元,对应2012年PE为9.67倍,2013年PE为7.74倍,对应的 RNAV为19.83 元。由于公司是A股唯一的全业态商业模式公司,我们认为公司具备长期发展的潜力,给予2012年12倍市盈率,对应目标价格13.44元,维持“买入”评级。

投资建议:受益“新三板”扩容,给予“增持”评级。公司已构筑起十大战略产业,同时实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务的集成战略。在“新三板”扩容前夜,公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务增长方面获得新成长。公司年报中表示将争取物业租售和配套服务收入在2011年实现数的基础上保持一定规模的增长。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.35和0.41元,对应RNAV是10.63元。截至4月27日,公司收盘于8.59元,对应2012、2013年PE分别为24.53倍和20.92倍。考虑到“新三板”市场扩容逐步临近,公司参股多家园区高新技术企业,后期有望直接获益。我们以RNAV的95%,即10.1元为公司6个月的目标价,维持公司的“增持”评级。

公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发,并提供出租、出售、管理和增值服务。公司物业租赁收入每年能保持10%以上稳定增长。2012年公司开发的金杨高层项目和临港新城项目,有望给公司带来销售收入。近期公司将S11地块项目转租为售也增加了业绩可靠性。目前,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值(约4.38亿元的投资增值,折合每股0.47元)。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.54和0.63元,对应RNAV是11.66元。截至4月27日,公司收盘于7.69元,对应2012、2013年PE分别为14.21倍和12.28倍。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审阶段,我们将公司2012年目标PE从此前16倍提高到18倍,对应9.74元目标价,维持公司的“买入”评级。