投资建议: 公司主要的投资看点:1)公司房地产开发业务立足于苏南地区。多年来江苏作为我国东部重要经济增长极获得了较快发展,房地产投资增长迅速而房价收入比偏低,公司将受益于江苏省的发展;2)多年来公司积极参与保障房开发。公司具有的政府背景使其拥有承接保障房开发优势;而公司的房地产运营优势有望实现保障房6%-7%的综合利润率,公司目前拥有的125万平米的保障房体量有望在未来几年带来4.19亿元净利润:3)目前,公司项目储备充足,项目毛利率较高,且股权投资增值丰厚。 公司业务涵盖商品房、保障房和一级土地开发。截至2010年末,公司商品房二级开发权益建面272.4万平方米,保障房开发权益建面合计124.69万平方米,一级土地整理建面66.67万平方米,占比分别为59%、27%和14%,分布迅速趋于均衡合理。由于2011年是国家大力扶持保障房建设开局之年,公司在保障房开发上的丰厚经验和股东背景将使得公司未来有望直接受益。我们预计2011年-2012年公司每股收益为0.35元、0.47元;公司的RNAV是6.40元。考虑到公司的保障房开发业务将在明年开始大规模贡献业绩,因此,未来公司RNAV有较大的提升潜力,相对4月18日收盘价5.87元/股,首次给予“增持”评级。

公司公布2011年1季度报。实现营业收入79.7亿元,净利润12.1亿元,同比分别增长6.2%和7.0%。 投资建议:截至报告期末,公司合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1052亿元。公司当前持有现金371.9亿,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。公司1季度累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元,同比分别增长144.6%和135.3%。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元,RNAV在10.3元。按照公司4月19日8.78元股价计算,对应PE为9.54倍和7.08倍。给予公司2011年13倍市盈率,对应11.96元股价。目前公司财务安全性高、战略思想符合政策,维持对公司的“买入”评级。

投资建议:多项目下半年进入预售,维持“增持”评级。按照工程进度推算,公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目均有望在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至4月6日,公司收盘于9.23元,对应2011年PE为21.46倍,2012PE为11.98倍。不计算潭柘寺、无锡嘉仁花园和陵水项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上三项目的话 RNAV在10.13 元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。目前陵水项目使得公司有望进入海南旅游地产开发业务。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。

1.结算和自持物业增大是公司业绩增长的主要原因:本报告期,净利润较上年大幅增加有两方面原因:一是报告期内公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件;二是报告期内公司津塔项目写字楼(部分)等项目计入投资性房地产采用公允价值计量。 2.土地储备优质,未来利润可观:2010年公司通过项目收购、招拍挂等多种方分别在北京和重庆获得四项目。项目累计总建筑面积约202万平,权益建筑面积约164万平。其中重庆项目地理位置优异,靠近重庆解放碑。该项目土地成本仅2900元/平米左右,而周边地区商业项目地价已经上涨到7000元/平。除以上项目外公司在2011年1月通过合作方式取得北京中信城地上建面20万平商业用地使用权。该项目位于金融街东南角,未来具备很强升值空间。目前公司账面资金丰富,未来仍具备在已进入城市继续深耕的能力。 3.公司2011年有望新增13万平自持物业:截止2010年年报,公司拥有建筑面积约54万平方米的自持物业。2011年预计还将新增13万平自持物业,主要是天津瑞吉酒店、西单美晟广场商业部分和惠州地区酒店项目。目前西单美晟广场项目已经成功引入巴黎老佛爷百货。世界顶级品牌进入将直接提升项目未来价值(具体情况请参见2010年12月1日报告,《金融街(000402)跟踪报告:成功引入顶级百货,项目写字楼间接受益》)。 4.公司具备旅游地产概念:公司惠州项目地理位置优越,自然环境具有不可复制性。项目沿海共27公里长的海岸线;具备8大迂回曲折的海湾。目前该惠州项目用途为商业、公寓、酒店;分成三个片区分期进行开发。该项目累计建筑面积在230万平左右,土地成本每平米不足100元。由于规划审批等问题项目前期进展较慢,2009年和2010年新开工面积在30万平左右。预计2011年该项目新开工面积有望达到70万平以上,未来将成为公司在旅游地产方面的重要突破。 5.投资建议:维持“买入”评级。预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年4月14日,公司股价收盘于7.3元,对应2011年和2012年PE分别是10.73倍和7.93倍,对应RNAV在13.2元。我们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,未来将享受价值重估带来的最大利益。此外目前公司累计土地储备788万平,且部分投资较大项目已经进入收获期,未来业绩将将呈现稳定增长。我们给予公司2011年15倍安全市盈率,对应目标价格在10.2元,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2010年年报。报告期内实现营业收入81.4亿元,比上年增加27.6%;实现归属于母公司所有者的净利润15.59亿元,比上年同期增长35.6%。每10股派发现金股利0.25元(含税),同时每10股配2股。 我们的判断: 公司是A股一家典型的地产+PE投资的公司。2010年公司地产销售面积有下滑,后期新开工面积的大幅增加将会为未来销售提供大量可售资源;PE业务继续稳定贡献盈利同时所投的金洲管道已进入解禁期。预计2011、2012年EPS分别是0.44和0.62元,RNAV在7.1元。按照公司4月12日5.75元股价计算,对应PE为13.06倍和9.27倍。我们给予公司15倍PE,对应目标价为6.6,维持对公司的“增持”评级。

事件: 公司公布2010年年报,年报略低于我们此前预期。报告期内,公司实现营业收入17.75亿元,同比增长13.71%,净利润1.86亿元,同比增长40.24%。2010年,公司每股收益0.30元。本期公司不分配利润。 投资建议: 公司2010年年报略低于我们此前预期,主要是由于本期公司结算项目成本和管理费用等开支上升所致。总体上,公司房地产业务全部集中在天津,以商品房开发为主。目前公司拥有二级土地开发项目权益建面达354万平方米。公司在天津、内蒙、两广以及河南土地储备建面分别为239.28万平、72.12万平、28.46万平和14.14万平;占比分别为67.59%、20.37%,8.04%和3.99%,项目储备分布也日益均衡合理。公司借助大股东一级开发的优势不断进行项目拓展;同时,公司根植的天津市和滨海新区经济发展速度较快,长期发展前景看好。考虑到2010年底公司预收账款25.29亿元较高,在已出年报的A股地产企业中每股预收排名前10,2011年公司业绩增长较为确定。我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.39和0.51元,对应RNAV是8.31元。截至4月11日,公司收盘于7.88元,对应2011年PE为20.21倍,2012年PE为15.45倍。维持公司“增持”的评级。

事件:公司公布2010年年报。报告期内,公司实现营业收入31.41亿元,同比增长42.65%,营业利润6.05亿元,同比增长52.42%,净利润2.84亿元,同比增长27.4%,每股收益0.27元。公司拟每10股派发现金红利1.8元(含税)。 投资建议: 公司房地产业务集中在江苏南京、苏州和无锡,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。目前公司商品房二级开发权益建面272.4万平方米,保障房开发权益建面合计124.69万平方米,一级土地整理建面66.67万平方米,占比分别为59%、27%和14%,分布迅速趋于均衡合理。由于2011年是国家大力扶持保障房建设开局之年,公司在保障房开发上的丰厚经验和股东背景将使得公司未来有望直接受益。同时,2011年公司的新开工计划和推盘计划都出现了明显增加,因此,我们预计未来公司的业绩持续性可以得到一定的保证。我们预计公司2011、2012年每股收益分别是0.35和0.46元,对应RNAV在6.40元左右。截至4月11日,公司收盘于5.75元,对应2011年PE为16.43倍,2012年PE为12.5倍。首次给予公司“增持”评级。

公司后期有望受益于北京轨道交通建设提速和潭柘寺土地流转。按照工程进度推算,预计公司北京房山项目、内蒙项目和长沙项目将在2011年下半年实现预售。以上项目将成为公司2012年业绩主要来源。预计公司20 11、2012年每股收益分别是0.43和0.77元。截至4月6日,公司收盘于9.23元,对应2011年PE为21.46倍,2012年PE为11.98倍。不计算潭柘寺和无锡嘉仁花园项目的前提下,公司地产业务RNAV在6.47元左右。计算以上两项目的话 RNAV在9.23元。我们认为公司所主导的地铁物业模式和大股东背景在A股地产公司中具备明显优势。如果公司能将以上优质落实到经营,未来将具有广阔的成长空间。综合以上原因,维持对公司的“增持”评级。

事件:公司2010年年报符合预期。2010 年公司实现营业收入81.1亿元,实现净利润17.82亿元,同比分别增长30.15%和30.52%。公司拟每10 股派发现金红利2.5元(含税)。 投资建议:预计公司2011年和2012年每股收益在0.68元和0.92元。2011年4月7日,公司股价收盘于7.09元,对应2010年和2011年PE分别是12.01倍和10.42倍,对应RNAV在13.2元。我们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,未来将享受价值重估带来的最大利益。此外,公司住宅项目已进入收获期。综合以上公司基本面因素,将公司评级调高到“买入”评级。

1. 龙头本色再现,3月销售逆市增长:2月国家对房地产进行再度调控之后,市场普遍预期地产公司3月销售面临下滑。但是万科却交出了单月销售面积83.5万平方米,销售金额93.3亿元,分别比2010年同期增长64.5%和47.8%的满意答卷。目前公司一季度累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元。按照目前增长趋势,公司全年有望实现1200亿销售成果。 2. 战略符合政策方向是公司项目顺利实现销售的保障:公司一直坚持“为普通人建好房子”的长期战略。在产品线方面,立足中小户型和自主需求是公司产品设计的核心。在实际管理中,公司要求“不与政策进行博弈、快进快出、不当地王”。以上经营思想符合目前政策调控方向,是保证万科能够在调控中继续保持去化速度的关键。 3. 去化速度将保证万科在调控中具备更大优势:相比其他开发商,项目更高的去化速度使得万科在应对调控方面具有更大主动性,可以采用更加灵活的推盘节奏和土地储备来应对市场变化。目前公司1季度项目储备权益建筑面积456万平方米,土地总支出99.9亿。而现金回笼方面,1季度公司累计销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元。公司销售和土地储备处于良性循环。 4. 投资建议:维持“买入”评级。截至2010年末,公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米,合同金额820亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元,RNAV在10.3元。按照公司4月6日8.94元股价计算,对应PE为9.71倍和7.2倍。维持对公司的“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

投资建议: 公司自2010年开始新开工面积保持高位放大,后期可推盘资源将明显增加。一旦市场转稳,公司股价将具备更高弹性。此外,目前公司所参与的保障房项目以两限房居多,利润率在8%到10%左右,属于保障房中利润较高的类型。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.53元和2.03元,对应RNAV在23.65元左右。截至4月5日,公司收盘于18.37元,对应2011年PE为12倍,2012PE为9.04倍。维持对公司的“买入”评级。

投资建议:维持“增持”评级。截至2010年末,公司累计土地储备量在230万平左右。公司前期与平安信托签订了战略合作计划。平安信托拟在未来5年内向公司投入50亿项目投资。目前公司整体负债率和现金流状况在地产企业中相对优异。预计公司2010年主要结算项目是上游国际三期和天津广厦·富城三期,2011、2012年EPS分别是0.54和0.78元,RNAV在7.83元。按照公司3月31日6.01元股价计算,对应PE为11.12倍和7.7倍。维持对公司的“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资建议: 公司房地产业务全部集中在天津,涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。目前公司商品房二级开发权益建面204.55万平,保障房开发权益建面179.48万平方米,一级土地整理建面113.33万平方米,占比分别为41%、36%和23%,分布日趋合理。由于2011年是国家大力扶持保障房建设开局之年,公司在保障房开发上的丰厚经验和大股东背景将使得公司未来有望直接受益。同时,公司2011年计划实现营业收入30亿元,同比增长51%;2010年底公司预收账款48.35亿元。在已出年报的A股地产企业中每股预收排名前10,2011年业绩增长较为确定。公司2011年计划实现营业收入30亿元,同比增长51%。我们预计公司2011、2012年每股收益分别是0.32和0.46元,对应RNAV在6.81元左右。截至3月29日,公司收盘于6.5元,对应2011年PE为20.31倍,2012年PE为14.13倍。首次给予“增持”评级。公司是保障房概念龙头标的,一旦未来国家加大保障房扶持力度,公司股价将有更大爆发力。

事件: 公司公布2010年年报,年报略低于预期。报告期内,全年实现营业收入总额10.35 亿元,归属于上市公司股东的净利润1.2亿元,基本每股收益0.12元,较上年同期下降58%。公司拟每10 股派发现金红利0.9元(含税)。 投资建议: 报告期内,公司业绩下滑的主要原因是三期A投入运营后产生大量营运费用。目前公司的可租办公楼面积为23.1万平方米,可租商场面积为5万平方米。三期A开业后同时新增1.8万平方米优质酒店经营面积。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.35和0.47元。截至3月23日,公司收盘于10.53元,对应2011年PE为30.08倍,2012年为22.4倍。给予公司2011年35倍安全市盈率,目标价为12.25元。维持对公司的“增持”评级。

公司公布A股股票期权激励计划草案修订稿。修订稿维持了原来的业绩要求,但将行权时间从4年延长到5年、在缩小激励对象的同时增加了新任执行副总的激励比例、与此同时对行权期结束后当期未行权的股票期权做出了更加严格的规定。我们认为新的股权激励方案更符合投资人利益,有利于维护万科经营团队的凝聚力和战斗力。 1.新方案将股票期权有效期修改至5年:新方案没有改变各行权期行权比例,只是将方案有效时间从先前的4年调整为5年之后。我们认为新方案有利于在更长的时间内保证管理团队的稳定性。 2.对未行权股票做出更严格规定:新方案除了和旧方案一样要求“未满足业绩条件而未能获得行权权利的期权,由公司无偿收回并统一注销”外,同时要求“行权期结束后当期未行权的股票期权将立刻作废”。因此,新增规定实质上对公司行权期间股价做出更高要求。目前公司行权价格为8.89元。 3.新方案缩小激励范围的同时,增加了4位新任执行副总的行权比例:原方案规定“激励对象为公司受薪的董事、高级管理人员、核心业务人员,不包括独立董事、监事和持股5%以上的主要股东”。更新方案除以上内容外将不包括人员扩大到“不包括持股5%以上的主要股东或实际控制人、或其配偶及其直系近亲属”。新方案激励对象总人数为838人,占公司目前在册员工总数的3.88%。与此同时除去了已离职员工徐洪舸的激励资格,增加了王文金、杜晶、周卫军、袁伯银、毛大庆四位新增执行副董事的激励比例。新方案有利于维持万科管理团队的稳定性。 4.投资建议:维持“买入”评级。截至2010年末,公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算。新方案保持了此前对ROE和净利润3年复合增长14%和20%以上的业绩要求。我们认为新的股权激励方案更符合股东利益,有利于维护万科经营团队的凝聚力和战斗力。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92和1.24元,RNAV在10.3元。按照公司3月22日8.29元股价计算,对应PE为9.01倍和6.68倍。短期内公司股价有可能因为政策调控出现波动,但中长期看公司依旧具备足够的安全性和投资价值,继续维持对公司的“买入”评级。 5.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。