在发展商业地产的大军中,我们欣赏海印在商业经营方面20 年的经验和独具优势的核心竞争力——即其在商业机会发现、商业价值创造和商业平台运营方面的独特优势。海印股份作为目前A 股市场唯一的以轻资产的转租业务和重资产的商业综合体业务两轮驱动的商业运营商,核心优势突出,定价能力强,且具备商业地产运营商中难得的扩张潜力。我们首次覆盖给予买入评级,按2010 年末每股NAV27.11 元的25%的折价将目标价格定为20.33 元。

华侨城2010年实现营业总收入173.2亿元,同比增长58.1%,归属于股东的净利润30.4亿元,同比增长78.2%。 每股收益0.978元。公司旅游综合业务、主题地产和演艺业务获得了快速发展,我们上调了2011-12年盈利预测至1.22元和1.52元,重申买入评级。

保利地产2010年实现收入358.94亿元,净利润49.20亿元,同比分别增长56%和40%。公司结算情况基本符合预期,年末业绩锁定情况良好。公司2010年在土地储备上注重加大战略纵深,均衡布局一二线中心城市以及其所辐射的三线城市,有助于提高销售的抗风险能力。目前估值较低,我们维持买入评级,小幅下调目标价格至14.68元。 支撑评级的要点 结算面积和结算收入同比增长60%和55%,毛利率同比小幅下滑,但预计11年将有所回升。 签约销售额同比增长53%,期末预收帐款已经锁定我们预测的2011年和2011年收入的100%和8%。 新进入12个城市,新增权益容积率面积1,441万平米,期末可结算资源达到4,195万平米,公司在一二三线城市的广泛布局有助于提高抗政策风险的能力。 净负债率偏高但短期偿债压力较小,预计公司将适当放慢增速以应对当前信贷和销售两大资金来源均受到抑制的情况。 评级面临的风险因素 销售萎缩幅度超预期的风险。 估值 我们基本保持对公司的盈利预测不变,估算2011年末净资产值为17.28元,目标价由14.97元微调至14.68元,相当于11倍2011年市盈率和15%NAV折价。

1月12日,我们与首开股份管理层关于公司近期运营状况及2011年推盘计划进行了深入交流。沟通中我们了解到,继去年销售超预期表现后,公司今年仍将有大量新增可售资源推出,我们初步预计,全年销售额有望实现40%左右的快速增长。我们重申对首开的买入评级,并按照2010年末每股NAV15%的折价将目标价上调至23.03元。

近日我们调研了建发股份,与公司就近期业务运营及未来发展进行了交流。调研了解到公司供应链运营业务在2010年取得了超预期增长,我们预计全年营业收入将达到500亿元,未来几年高速增长仍可期。地产项目今年竣工量有所减少,结算收入同比下滑,一级开发项目收益将在一定程度上弥补下滑缺口。我们将目标价格从9.62元下调至8.24元,重申买入投资评级。

首开股份是北京地产国企中的龙头公司,直属于市国资委。公司涉足商品房开发和保障房建设,京内土地储备丰富,并已启动全国性扩张战略。今年以来公司销售强劲,我们预计未来两年可供销售资源仍将保持可观增长。 首开股份质地优秀,NAV估值优势突出,首次覆盖给予买入评级,按2010年末每股NAV26.61元的20%的折价将目标价格定为21.29元。

支撑评级的要点 2010年前三季度累计结算面积仅为216万平方米,四季度预计结算面积超过300万平米。 三季度销售强劲,月度销售额屡创新高,期末已售未结合同销售额778亿元,已经锁定我们对2010年收入预测的100%和2011年预测的51%。 强劲的销售回款支持公司大幅扩张拿地,前9个月新增项目权益建面1,427万平米,平均楼面地价约2,400元/平方米左右,成为后续进一步规模扩张的基础。 公司再推新一期股权激励计划,为管理层设定了明确目标,也有利于股东价值的实现。 评级面临的主要风险 房地产政策收紧幅度超预期,地产市场价跌量缩。 估值 我们调高了公司的盈利预测,上调每股NAV至12.62元。万科在本轮调控中的品牌集中度大幅提高,是调控的受益品种,我们重申买入评级,并将A股目标价由10.29元上升至12.62元,相当于1倍NAV;将B股目标价格由10.29港币上调至12.62港币。