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区瑞明

国信证券

研究方向: 房地产行业

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招商蛇口 房地产业 2018-01-18 24.30 -- -- 25.01 2.92% -- 25.01 2.92% -- 详细
归母净利润同增27.48%,EPS1.55元超预期 公司2017年实现营业收入755.38亿元,同比增长18.82%;归母净利润122.15亿元,同比增长27.48%,较2015年整体上市时承诺的103亿元扣非净利润高出18.6%;EPS为1.55元超预期,主要系毛利率上升所致。 销售增长显著,位居行业前列 2017年1-12月,公司实现销售面积570.01万平米,同比增长20.98%;实现销售额1127.79亿元,同比增长52.54%。销售均价19785元/平米,同比增长26.08%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第14位,位居行业前列。 扩张积极,新增项目主要位于长三角区域 2017年1-12月,公司累计新增项目约55个,新增计容建面约832万平米;拿地面积/销售面积约为1.46,扩张积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在长三角、珠三角、中西部等。 锐意进取,创新发展 2017年是公司制定“5年内进入世界500强、成为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商”战略目标的关键一年,在此目标下,公司2017年内外兼修、创新发展,在资源协同、跟投激励、租赁发展等方面硕果累累--①集团内协同发展,国有企业资源整合:2017年5月,公司启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目--南通市港闸区住宅项目;2017年4月和5月,公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,合作开发土地资源,共创价值。 ②跟投激励:2017年6月,董事会同意建立项目跟投管理制度,单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%,强化了对核心员工的激励。 ③租赁发展:2017年12月,以招商蛇口为发行人、总额不超过60亿元的全国首单储架式长租公寓CMBS成功获批,本次专项计划是公司推进住房租赁市场建设的重大创新尝试,也是呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。目前,公司已在深圳、北京、天津、重庆等地发展多个租赁项目,建筑总规模约60万平米,约1.6万间,计划以三年的时间实现品牌全国布局。 资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,维持“买入”评级 公司资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,未来有能力保持持续有质量的增长,预计2017/2018年EPS为1.55/1.9元,对应PE为15.4/12.6X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
保利地产 房地产业 2018-01-18 17.40 -- -- 18.09 3.97% -- 18.09 3.97% -- 详细
事项: 保利地产是国信区瑞明地产团队自2017年股价底部就重磅推荐的品种之一,我们在2017年1月17日就发布了2017年第一篇建议“买入”的研报,更在2017年6月12日发布了近10年全市场篇幅最长、最深入分析保利投资价值的41页深度报告--《和者筑善,一主两翼》,我们在未考虑“两翼业务”及2017年新增项目、WACC取11%、假设未来几年房价不超过2016年均价等条件下得出RNAVPS为18元。此后,保利地产股价由震荡上行到凌厉上攻,投资者对我们的“买入”建议也由将信将疑到高度认可。目前,公司发布了2017年度业绩快报及2017年12月份销售简报,我们就公司业绩及近期基本面分析如下-- 归母净利润同增26%,EPS1.32元超预期 公司2017年实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%,EPS1.32元,超出我们预期EPS1.16元约13.8%,超预期的主要原因:①结转项目毛利率同比提高且投资收益增加;②结转项目权益比上升影响。2017年营业收入为1450.37亿元,同比减少6.29%,主要受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响。考虑到公司在2016、2017年显著的销售增长,预计2018年乃至2019年的利润表口径也将有较好增长。 销售增长显著、行业地位领先、目标积极 2017年1-12月,公司实现销售面积2242.37万平米,同比增长40.27%;实现销售额3092.27亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平米,同比增长4.94%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。据观点地产网12月20日报道,保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出,2018年保利地产将保持行业前五,未来2~3年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下,公司仍提出“保五争三”的目标,彰显公司未来加速发展的信心。 扩张积极,新增项目重点分布在二线及三四线城市 2017年1-12月,公司累计新增项目约193个,新增计容建面约4004万平米;拿地面积/销售面积约为1.79,扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等,“城市群区域布局”策略有效推进。 奋发有为,领航先行 十九大报告提出“推动国有资本做强做优做大,培育具有全球竞争力的世界一流企业”的伟大历史战略,在此背景下,公司作为地产央企龙头,红色基因浓重,毋庸置疑地承担了这一重大使命。从2017年的发展进程来看,公司在资源整合、创新融资、激励突破等方面奋发有为,在央企领航先行。①资源整合外部破冰,内部突破:2017年2月,公司完成对中航地产资产包过户;2017年11月,公司股东大会审议通过了收购保利集团持有的保利香港50%股权。公司通过内外部资源整合,既有效扩大区域布局、拓展土储资源,也利于解决同业竞争、提升经营效率。②创新融资:2017年10月,发行总额不超过50亿元的国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs--中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,开创了租赁住房资产证券化新篇章,对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。③跟投激励:2017年12月,董事会审议通过了项目跟投议案,此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,既绑定公司与员工利益,也利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长。 央企龙头、蓄势待发,维持“买入”评级 公司2017年快速扩张,强激励、提效率,蓄势待发冲击“三年前三”目标,我们持续看好公司未来的发展,预计2017/2018年EPS为1.32/1.7元,对应PE为12.6/9.7X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
万科A 房地产业 2018-01-10 35.63 -- -- 41.09 15.32% -- 41.09 15.32% -- 详细
2017年1-12月,公司实现累计销售面积3585.2万平方米,同比增长30%;销售金额5298.8亿元,同比增长45.3%;销售均价14739元/平方米,同比增长11.7%。参考房企公告及克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第2,行业地位卓越。 2017年1-12月,公司累计拿地金额约2873亿元,同比增长58%;计容建面约4913万平方米,同比增长60%;拿地面积/销售面积为0.93,扩张步伐稳重有进;拿地面积及金额均集中在二线城市。 截至2017年3季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为73%,与去年同期持平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.7倍,短期偿债能力优;净负债率为38.2%,较中期上升18.6个百分点;预收款为4079亿元,在扣除前3季度营收后,剩余部分可锁定2017年wind一致预期营收的101%。 党的十九大指出,我国的社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。公司响应党的十九大号召,提出“美好生活场景师”新方向,继续坚持“城市配套服务商”定位,坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。在巩固核心业务龙头地位的同时,积极拓展业务版图,进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域:万科物业已连续8年蝉联“中国物业服务百强企业”第一名;联合收购印力商业集团、成立两只商业地产基金,万科印力平台已成为全国排名前三的商业地产运营商;联姻物流巨头普洛斯,投资设立物流地产投资基金;配合国家“加快培育和发展住房租赁市场”战略方向,积极布局长租公寓市场。同时,与深铁集团联合后,“轨道+物业”模式将更有助于万科全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。 伴随2017年房地产调控政策收紧,中小房企逐渐退出,万科这类优势龙头房企将持续受益于行业集中度提升,同时随着公司多元化业务积极拓展,“城市配套服务商”定位及“轨道+物业”模式持续推进,鉴于公司作为中国房地产龙头未来的可观发展潜力,我们上调2017年8月28日的盈利预测,预计2017/2018年EPS为2.41(较此前预测的2.25元上调幅度达7.1%)/2.96(较此前预测的2.52上调幅度达17.5%)元,对应PE为12.8/10.4X,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2017-12-27 13.63 -- -- 18.21 33.60% -- 18.21 33.60% -- 详细
地产央企激励突破,利于公司稳健、高质量发展 公司2017年12月22日发布公告,董事会审议通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与,公司董事、监事不参与跟投。 此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,灵活性向民营企业看齐,契合十九大报告中“改革国有资本授权经营体制……促进国有资产保值增值,推动国有资本做强做优做大”的要求,同时也将促使跟投人员在投资项目时更加审慎,绑定公司与员工利益,既利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长,也符合中央经济工作会议提出的“高质量发展”思路,为未来持续发展夯实有利基础。 地产央企国改内部破冰,收购保利香港股权解决同业竞争、提升实力 2017年11月,保利地产董事会审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》,公司拟以约23.8亿元收购保利集团持有的保利香港50%股权,并承接约27.7亿元的债务,目前该议案已经股东大会审议通过。 公司表明,此次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争,符合我们此前的预判。交易完成后,保利地产将分享保利香港的未来收益,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。我们在2017年6月的深度报告中已提出,保利置业与保利地产的项目区域布局划分不明显,存在一定的“同业竞争”关系,但保利地产作为保利集团的重要地产开发平台,占集团地产业务量的86%,在国企改革进程的不断推进下,若能通过国改将保利地产与保利置业整合,实现资源优化与效率提升,将极大地提升公司整体实力,并且也符合国企改革的大方向。 销售增长显著,市占率提升,行业地位领先 2017年1-11月,公司实现销售面积1991.85万平米,同比增长39.53%;实现销售额2742.74亿元,同比增长45.16%。销售均价13770元/平米,同比增长4.03%。公司“城市群战略”效果显著,2017年1-11月市占率较2016年末提升0.59个百分点至2.38%,符合我们“行业集中度在行业降温阶段加速倾向龙头企业”的判断,预计公司2018年在行业当前调控环境下仍能保持增长。参考克尔瑞榜单,公司1-11月销售额排名第5,行业地位领先。 扩张积极,重点布局二线城市 2017年1-11月,公司累计拿地项目约159个,拿地金额约1405亿元,计容建面约3117万平米;拿地面积/销售面积约为1.56,扩张步伐积极;拿地项目主要分布在二线城市。 PB、PS、PE均低,重估净资产安全边际高,维持“买入”评级 我们在6月12日的深度报告已经向投资者分析了公司股价的安全边际,当时未考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值,仅考虑2016年末1.14亿平米总可售建面并假设2017-2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元,WACC取11%,得出RNAVPS(每股重估净资产)为18.01元,P/RNAV为0.7,安全边际较高;在A股的千亿市值房企中,保利地产PB、PS及2017动态PE均最低,估值低廉,预计2017/2018年EPS为1.16/1.5元,对应PE为11.3/8.7X,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2017-12-06 25.33 -- -- 30.66 21.04%
37.81 49.27% -- 详细
销售破千亿,行业地位领先 2017年1-11月,公司实现累计销售面积771.78万平方米,同比增长44.54%;销售金额1052.95亿元,同比增长75.1%;销售均价13643元/平方米,同比增长21.14%。参考克而瑞榜单,公司1-11月销售额排名第13,行业地位领先。 扩张步伐积极,重点布局长三角、中西部、环渤海区域 2017年1-11月,公司累计拿地总金额约702亿元,计容建面约2479万平方米;拿地面积/销售面积为3.2,扩张步伐积极;拿地面积按城市层级主要分布在三四线城市,按区域主要分布在长三角、中西部、环渤海。 融资渠道多样,业绩锁定性佳 在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下,公司融资渠道持续拓宽,成本低廉:①已完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;②完成一期PPN 的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%;③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,票面利率为5%,拔得A 股民营地产企业美元债头筹。 2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元,在扣除wind 一致预期的2017年四季度营收(wind 一致预期的2017年四季度营收=2017年wind 一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind 一致预期营收的50%。 商业版图持续拓展,未来将接力住宅开发并受益于REITs发展 目前,公司已在全国45个城市布局了53座吾悦广场,其中已开业17座,主要分布在上海,南京,青岛,长春,西安,长沙,重庆,成都,南昌,海口等国内大中城市,形成了以上海为中枢、长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司2017年吾悦广场年租金目标为10亿元,较2016年4.4亿元同比大幅增长127%,商业布局成效显现,公司未来将继续深化商业全国化布局,以实现2020年开业百座吾悦广场的目标。 公司“住宅+商业”双轮驱动,不但在住宅开发销售领域高速增长、弯道超车,在商业板块也将厚积薄发、释放潜能,未来随着吾悦广场在全国不断落子,商业板块贡献的业绩占比将显著提升;此外,在未来住宅开发销售面临天花板时,公司高瞻远瞩的商业布局将自然接力公司的发展,提供稳定现金流,同时,在国家大力推行“租购并举”的背景下,REITs作为重要配套有望得到快速发展,届时公司庞大而优质的商业资产将显著受益。 内生增长强劲,再度上调盈利预测,维持“买入”评级 公司销售高增长,土储扩张积极、资源充沛,商业板块蓄力爆发,鉴于公司的高成长性,我们继2017年10月30日上调盈利预测的基础上再度上调,预计2017/2018年EPS 为2.1(较此前预测的1.82元上调幅度达14%)/3.1(较此前预测的2.31上调幅度达34%)元,对应PE 为12.1/8.2X,维持“买入”评级。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2017-11-02 8.70 -- -- 9.35 7.47%
10.72 23.22% -- 详细
2017年前三季业绩大增62.18%接近预告上限,EPS为0.58元。 2017年1-9月,公司实现收入193.68亿元,同比增长1.67%;归母净利润47.31亿元,同比增长62.18%,接近此前业绩预告54.27%~64.55%的上限;EPS为0.58元。 销售稳健,下半年加大去化及扩张力度。 2017年1-9月,公司销售商品、提供劳务收到的现金为367.68亿元,同比增长6.2%。 参考亿翰智库数据,公司2017年1-9月实现销售额116.5亿元,销售面积36万平方米,销售均价32361元/平方米,同比增长2.13%。 2017年下半年,公司将有深圳香山里花园四期、龙华红山项目、南京置地、南京华侨城等多个重点项目计划入市,公司将采取积极策略,提高销售去化速度,加大回款力度; 拿地方面,公司将重点在京津冀地区、长三角地区、珠三角地区,以及武汉、成都、重庆、西安等中西部重点城市加大新资源获取力度。 业绩锁定性较好。 2017年上3季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为68%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.2倍;净负债率为72.6%。 公司三季末预收款为321.65亿元,对2017年wind一致预期的四季度营收(wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-2017年前三季营收)的锁定性达130%;公司三季末预收款在扣除wind一致预期的2017年四季度营收后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的14%。 中国文化旅游第一品牌,“旅游+地产”协同造就高盈利。 公司是中国毋庸置疑的文化旅游第一品牌,年接待游客超过3300万人次,累计接待游客近4亿人次,稳居亚洲第一,世界第四,在全国重点城市已开发建设大型旅游综合项目18处。 依托文化旅游的卓越地位,公司构筑了旅游综合与房地产业务相结合的成片综合开发模式,各业务板块相互融合,文化旅游景区、酒店、住宅和商业类地产以多种形式组成有机整体,实现了1+1>2的效用,在业态布局、产品功能、盈利与资金回收等方面形成紧密联系和相互补充,产生显著的协同效应和集群优势,由此形成了显著高于行业的盈利水平——过去5年毛利率保持51%以上,盈利能力优异。 估值低廉,长线资金增持彰显信心,维持“买入”评级公司十大股东中的社保、证金于2017年3季度分别增持了0.27%、0.01%,彰显对公司发展信心。我们看好公司“旅游+地产”的发展模式,预计2017/2018年EPS为1.02/1.25元,对应PE为8.5/7X,估值低廉,维持“买入”评级。 风险。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
新城控股 房地产业 2017-11-02 20.90 -- -- 26.97 29.04%
37.81 80.91% -- 详细
2017年前三季业绩大增125.59%,EPS为0.9元。 2017年1-9月,公司实现收入168.56亿元,同比增长42.33%;归母净利润19.92亿元,同比增长125.59%;EPS为0.9元。 销售显著增长,全年千亿可期,扩张积极。 销售显著增长,完成全年目标88%,行业地位领先:2017年1-9月,公司实现销售面积546.06万平方米,同比增长29.42%;销售额749.07亿元,同比增长64.53%,已完成年初850亿元销售目标的88%,全年有望实现千亿;参考克而瑞榜单,公司2017年1-9月销售额排名第15位,行业地位领先。拿地方式多样,扩张积极:公司2017年上半年通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式新增土地51幅,新增土储总建面1571.37万平方米;3季度约新增土地35幅,新增计容建面约760万平方米;新增土储主要分布于长三角、珠三角、环渤海区域,拿地面积远超销售面积,扩张积极。 业绩锁定性佳。 2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元,在扣除wind一致预期的2017年四季度营收(wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-已披露的2017年前三季营收)后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的50%。 融资渠道拓宽,财务结构优化。 在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下,公司融资渠道持续拓宽,成本低廉:①已完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;②完成一期PPN的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%;③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,票面利率为5%,拔得A股民营地产企业美元债头筹。公司积极募集低成本资金的同时,还将前期相对较高利率的公司债提前赎回,以优化财务结构,提升盈利能力:2017年7月21日,公司公告“13苏新城”公司债券赎回及摘牌,该债权发行总额为20亿元,票面利率为8.9%。 内生增长强劲,上调2017年盈利预测,维持“买入”评级。 得益于公司以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张的“1+3”战略布局有效实施,公司销售与利润均显著增长,积极拓展的土地资源储备增长动力。鉴于公司的高成长性,我们上调2017年盈利预测,预计2017/2018年EPS为1.82(较此前预测的1.7元上调幅度达7%)/2.31元,对应PE为10.6/8.3X,维持“买入”评级。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2017-10-18 8.70 -- -- 9.35 7.47%
10.72 23.22% -- 详细
2017年前三季业绩大幅预增,EPS 为0.55~0.59元公司预计2017年前三季归母净利润为45~48亿元,同比增长54.27%~ 64.55%,基本每股收益为0.55~0.59元。业绩大增的主要原因为2017年度第三季度完成对北京侨禧投资有限公司和深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司两家子公司的项目及股权处置,取得处置收益计入当期损益。 销售稳健,扩张持续2017年上半年,公司陆续推出深圳新天鹅堡二期等一系列热销楼盘,实现了较高的签约回款率。根据亿翰智库的统计数据,2017年1-9月,公司实现销售额116.5亿元,销售面积36万平方米,销售均价32361元/平方米,同比增长2.13%。 2017年上半年,公司成功获取了深圳龙华民治项目、宝安中心区滨海文化公园(一期)项目、顺德大良项目、天津西青区项目等一批优质资源,新获取土地剩余可建设面积约143.6万平方米。2017年9月,公司公告收购收购信和置业(成都)有限公司80%股权,收购完成后将进一步拓展土地储备。 业绩锁定性较好2017年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为67.9%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.6倍。2017年业绩锁定性——2017年上半年末预收款/(2017年wind 一致预期营收-2017年上半年末营收)为68%。 旅游地产领跑者,资源禀赋优异公司自成立以来就倡导“规划就是财富”、“环境就是优势”、“文化就是资源”的发展理念,形成了成片综合开发和运营的模式,为城区居民提供优质和多元的生活及人文体验,公司由此成为中国旅游地产的第一品牌。据官网介绍,公司文化旅游产业年接待游客超过3300万人次,累计接待游客近3.5亿人次,稳居亚洲第一,在全球同业名列第四。 公司依托旅游地产领先地位,在获取优质土地资源能力上优势显著,因此毛利率水平较高,过去5年毛利率均维持在51%以上,盈利能力优异。 估值低廉,受长线资金青睐,维持“买入”评级保险、证金、汇金、社保均为公司十大股东,分别持股8.46%、2.59%、0.93%、4.1%(十大股东中的社保合计值),长期持股彰显对公司发展信心。预计2017/2018年EPS为1.02/1.25元,对应PE 为8.3/6.8,估值低廉,维持“买入”评级。 风险若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
万科A 房地产业 2017-08-30 23.38 -- -- 30.22 29.26%
33.83 44.70%
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2017 年上半年归母净利润同增36.5%,EPS 为0.66 元。 2017 年上半年,公司实现收入698.1 亿元;归母净利润73 亿元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,同比增加0.99 个百分点;EPS 为0.66 元。 销售显著增长,扩张步伐稳中有进,土储丰富。 销售显著增长,市占率快速提升,已售未结资源丰富:2017 年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,同比增长32.6%;销售金额2771.8 亿元,同比增长39.5%,市场占有率为4.69%,较2016 年末上升1.58 个百分点。截至2017 年上半年末,公司已售未结面积为2982.5 万平方米,已售未结金额约为3838 亿元,较2016 年末分别增长30.8%和37.9%。 扩张步伐稳中有进:2017 年上半年,公司获取新项目79 个,总规划建面1559.8 万平方米,权益规划建面983.8 万平方米,权益地价总额约537.9 亿元,新增项目均价为5467.8 元/平方米,新增项目主要位于一二线城市,64.7%的新增项目为通过合作方式获取(按建筑面积计算),新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,拿地面积/销售面积为0.83,扩张步伐稳中有进。 土储丰富:截至2017 年上半年末,公司在建项目总建面约6462.6 万平方米,权益建面约4256.9万平方米;规划中项目总建筑面积约5176.9 万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建面在2017 年上半年末合计约294.1 万平方米。 财务状况优,业绩锁定性较好。 2017 年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为70.9%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.1 倍,短期偿债能力优;净负债率为19.6%,较2016 年末下降6.3 个百分点。公司2017 年上半年末预收款为3579.31 亿元,在扣除2017 年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017 年wind 一致预期营收的167%。 拓展业务持续发展。 公司拓展业务持续发展,积极布局盈利增长点——①物业服务:2017 年6 月发布的物业百强名单中,万科物业连续第八次蝉联综合实力第一,并获得“2017 中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号;②商业开发与运营:公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台,截止2017 年上半年末,共持有及管理的商业物业面积超过850 万平方米;③物流地产:2017 年初至半年报披露日,新增14 个物流地产项目,合计规划建面约108 万平方米,截至半年报披露日,公司流地产业务累计获取32 个项目,可租赁物业建筑面积256 万平方米,另已签约锁定建筑面积为250 万平方米,获取项目中已建成运营项目共11 个,其中稳定运营项目共9 个,平均出租率达到98%,公司参与普洛斯私有化如能完成将有助于完善物流地产的布局;④截至2017 年上半年末,泊寓业务已覆盖21 个一线及二线城市,累计获取房间数超过7 万间,累计开业超过2 万间,开业6 个月以上项目的平均出租率约87%。 长期领跑行业,维持“买入”评级。 行业处于降温阶段,利于公司加速提升市场集中度,我们看好公司“轨道+物业”模式的发展以及各类拓展业务的布局,预计2017/2018 年EPS 为2.25/2.52 元,对应PE 为10.3/9.2X,维持“买入”评级。 风险提示。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
阳光城 房地产业 2017-08-28 5.60 -- -- 8.53 52.32%
8.53 52.32%
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2017年上半年归母净利润大增91.82%,EPS为0.08元。 2017年上半年,公司实现营业收入75.25亿元,同比增长83.88%;归母净利润3.28亿元,同比增长91.82%;EPS为0.08元。 销售显著增长,扩张积极,土储丰富。 根据公司2017年半年报现金流量表,公司销售商品、提供劳务收到的现金为226.59亿元,同比增长105.6%。参考克而瑞数据,公司2017年上半年实现销售额395.8亿元,同比增长127.47%。拿地方式多样,扩张积极,土储丰富:2017年上半年,公司通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块,新增计容建面721.73万平方米,同比增长89.09%,其中,招拍挂面积169.27万平方米,同比增长169.28%;并购面积552.44万平方米,同比增长73.28%;拿地面积/销售面积为2.68,扩张积极。截至2017年上半年末,公司计容建面为3006.93万平方米,土储丰富,主要分布于战略城市、大福建、珠三角、长三角区域。 融资成本下降,业绩锁定性较好。 2017年上半年,公司整体平均融资成本7.14%,较2016年上半年下降1.28个百分点,融资成本控制卓有成效。2017年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为83.3%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1倍。公司2017年上半年末预收款为352.5亿元,在扣除2017年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的161%。 “区域聚焦、深耕发展”战略坚定实施,“3+1+X”布局持续推进。 公司坚定实施“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,坚持“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局,聚焦一、二线城市,同时将战略热点城市作为利润补充--2017年上半年,在长三角、大福建、京津冀等地实现了围绕核心城市的辐射:①在长三角,新进入启东、嘉兴、余姚等中等规模的较发达城市;②在大福建,将战略脚步迈向莆田、泉州等城市;③在珠三角,成功揽入佛山绿岛湖项目和广州江湾新城项目,合计107.88万平方米;④在京津冀,进一步深耕北京市场,斩获北京卧龙国际山庄项目等项目,其中北京卧龙国际山庄计容建面高达56.15万平方米。 期待新管理层及项目跟投机制促进公司快速发展,维持“买入”评级。 2017年7月10日,前碧桂园联席总裁朱荣斌被选举为公司董事、执行董事长,另据经济观察网2017年6月12日报道,前碧桂园CFO吴建斌已入职阳光城,期待“双斌”的碧桂园成功经验促进公司快速发展。公司2017年5月发布了项目跟投机制“合作共赢”计划,促使员工与公司形成利益共同体,提高公司运营效率。预计2017/2018年EPS为0.49/0.62元,对应PE为11.4/9X,维持“买入”评级。
嘉宝集团 综合类 2017-08-25 16.30 -- -- 19.49 19.57%
21.38 31.17%
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净利润同比大增103.28%,完成2017年预算61.63%,EPS0.31元 2017年上半年,公司实现收入11.82亿元,同比增长0.25%;归母净利润2.71亿元,同比大增103.28%,完成2017年预算目标的61.63%;EPS为0.31元。净利润大幅增长的主要原因为本期房地产开发业务毛利率与上年同期相比较高,同时报告期光大安石平台纳入公司合并报表范围。 光大安石平台正式进入公司体系,房地产基金业务有望较快发展 2017年是光大安石平台正式进入公司体系的第一年,2017年上半年公司房地产基金业务实现营业收入1.75亿元,其中管理及咨询服务费收入1.64亿元。2017年上半年,光大安石平台在管物业面积逾280万平方米,新增管理规模96亿元,在管规模433亿元,未来有望在投资层面和资产运营层面进一步扩大基金规模。 财务状况优,业绩锁定性较好 2017年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为32%,较2016年末下降12.2个百分点;净负债率为-19.4%,货币资金超过了有息负债。公司2017年上半年末预收款为37.18亿元,在扣除2017年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的185%。 ?轻重并举、双轮驱动?发展战略持续推进 公司坚持?轻重并举、双轮驱动?的发展战略,一方面,加强既有项目开发与管理,继续打造品质地产;另一方面,在光大控股的支持下,加大对房地产基金业务的联合扶持力度,巩固和扩大其在业内的领先优势。在当前市场环境下,两种业务模式互相补充,互相促进,有效地提升了公司持续经营能力。 看好房地产基金行业发展前景,维持对公司的?买入?评级 房地产行业高速增长阶段基本结束,但城市核心区的存量资产改造和运营依然会为整个行业带来投资机会,目前我国房地产私募基金投资总额尚不到房地产总投资额的1%,而美国该比率为70%左右,房地产基金行业仍有较大的发展潜力和发展空间,公司有望受益。预计17/18年EPS为0.5/0.72元,对应PE为32.8/22.6X,维持“买入”评级。 风险提示 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
新城控股 房地产业 2017-08-23 16.65 -- -- 20.05 20.42%
29.61 77.84%
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2017 年上半年归母净利润同增33.66%,EPS 为0.51 元。 2017 年上半年,公司实现收入113.28 亿元,同比增长24.87%;归母净利润11.39 亿元,同比增长33.66%;EPS 为0.51 元。 销售高增长,扩张积极,土储丰富。 销售高增长,全年目标完成过半,行业地位领先:2017 年上半年,公司实现销售面积354.89万平方米,同比增长31.73%;实现销售额490.87 亿元,同比增长75.01%,已完成年初850亿目标的57.75%;参考克而瑞榜单,公司2017 年1-6 月销售额排名第16 位,行业地位领先。 拿地方式多样,扩张积极,土储丰富:2017 年上半年,公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增土地51 幅,较2016 年上半年增加37 幅,新增土储总建面1571.37 万平方米,同比增长534%,主要分布于长三角、珠三角、环渤海区域,拿地面积/销售面积为4.42,扩张积极;截至2017 年上半年末,公司规划计容建面为4705.57 万平方米,土储丰富。 下半年目标积极: 2017 年下半年,公司计划新开工项目49 个,新开工建筑面积1152.80 万平方米;计划竣工31 个,实现竣工面积532.18 万平方米。 融资渠道拓宽,业绩锁定性较好。 在政策调控、融资渠道受限的环境下,公司积极拓展融资渠道,获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN 各45 亿元的注册。2017 年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.4 倍,短期偿债能力较好。公司2017 年上半年末预收款为422.99 亿元,在扣除2017 年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017 年wind 一致预期营收的144%。 商业地产全国化布局持续推进。 2017 年上半年,公司桐乡、衢州2 座吾悦广场精彩开业,开业运营的吾悦广场达到13 座,日均客流量达4.34 万人/日,同比增长29%,已开业面积85.87 万平方米,同比增长102%,实现租金及管理费收入3.44 亿元,出租率达97.07%,“新城吾悦广场”品牌知名度不断提高。 截至2017 年上半年末,公司在建及拟建的新城吾悦广场达到33 座,可出租面积为235.93 万平方米。 高增长、低估值,维持“买入”评级。 公司销售高增长、扩张积极、商业版图持续扩张,在以上海为中枢、长三角为核心、并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群实施全国扩张的“1+3”战略布局持续推进下,2017 年850 亿元的销售目标有望实现。预计2017/2018 年EPS 为1.7/2.31 元,对应PE 为9.9/7.2X,维持“买入”评级。 风险。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 -- -- 34.27 5.35%
34.27 5.35%
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2017年上半年归母净利润同增35.65%,EPS 为1.82元。 2017年上半年,公司实现收入222.59亿元,同比增长26.44%;归母净利润53.67亿元,同比增长35.65%;EPS 为1.82元。 产业新城业务显著增长,入园企业及投资金额持续增加,土储丰富。 销售额保持增长,产业新城业务贡献绝大部分销售业绩:2017年上半年,公司实现销售额696.20亿元,同比增长19.14%,完成2017年计划销售额的48%,其中产业新城业务销售额646.03亿元,同比增长33.6%,占比92.8%,贡献绝大部分销售业绩;实现销售面积382.02万平方米,其中产业新城签约销售面积359.33万平方米,占比94.1%。 产业园区持续拓展,投资金额保持增长:2017年上半年,实现新增签约入园企业222家,较去年同期增加10家,新增签约投资额731.5亿元,同比增长25.79%,嘉善区域和来安区域新增签约投资额分别为58.9和37.5亿元,是2016年投资额的138%和83%,增长迅速。 土地储备丰富:截至2017年上半年末,公司储备开发用地规划计容建筑面积约为918.65万平方米,处于2011年以来的高位。 财务状况优化,业绩锁定性较好。 2017年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71%,较2016年末下降了3.2个百分点;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.9倍,短期偿债能力优;净负债率为51.7%,较2016年末下降了10.5个百分点。公司2017年上半年末预收款为1330.6亿元,在扣除2017年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的276%。 PPP 模式持续领先,产业发展能力卓越。 公司通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP 市场化运作模式,率先与地方政府形成合作,创造出“1+1>2”的效果,屡获国家与地方政府认可——2017年1月,公司“固安工业园区新型城镇化PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划”完成发行,成为国内首批获准发行的PPP 项目资产支持专项计划;2017年5月,安徽省滁州市来安产业新城项目入选国家发改委第二批PPP 项目典型案例。 2017年上半年,公司着力聚焦产业集群打造,与华为集团、美国ATI 集团、航天振邦精密机械有限公司等行业翘楚开展深度战略合作,以龙头企业为引领,发挥龙头企业在资本、资源、市场等层面的优势,推动产业链上下游企业集聚,形成产业集群。 产业新城和特色小镇的受益者,维持“买入”评级。 近年来,国家推行新型城镇化建设、全力培育特色小镇得到了社会各界的广泛参与,公司作为该领域的优势企业,在京津冀、长江经济带、珠三角等热点经济区域深入布局产业新城和产业小镇,将会受益。预计2017/2018年EPS 为2.91/3.59元,对应PE 为11.1/9X,维持“买入”评级。 风险。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
荣盛发展 房地产业 2017-08-16 10.57 -- -- 11.27 6.62%
11.27 6.62%
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2017年上半年EPS0.39元,同比增长29.3%。 2017年上半年,公司实现收入134.16亿元,同比增长17.8%;归母净利润16.85亿元,同比增长29.3%;EPS为0.39元。 2017年上半年销售额增速59%为近四年高位,扩张积极,土储丰富。 销售佳、扩张积极、土储丰富--①销售佳:2017年上半年,公司实现销售面积257.94万平方米,同比增长14.8%,销售额272.3亿元,同比增长59.33%,增速为近四年的高位,其中廊坊、石家庄、南京、徐州等多地销售势头强劲;②扩张积极:2017年上半年,公司通过股权收购、招拍挂等方式获得土地48余宗,规划权益建面538.05万平方米,远超去年同期的22宗土地和175.24万平方米的规划权益建面,拿地面积/销售面积为2.1,扩张积极;③土储丰富:截至2017年上半年末,公司土地储备建筑面积2849.05万平方米,其中京津冀区域内土地储备超过900万平方米。 业绩锁定性较好。 2017年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为77.8%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.9倍。公司2017年上半年末预收款为577.05亿元,在扣除2017年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的214%。 “3+X”战略稳步推进,“大地产”与“大健康”更进一步。 公司“3+X”战略稳步推进--①兴城投资旗开得胜,“大地产”板块做齐做强:兴城投资作为大地产板块的重要承载者,已在张家口蔚县、唐山、淮北、宜昌等地拓展多个园区,环京区域、黄淮海区域布局初步形成,报告期内实现回款24亿元,完成计划的79%,实现土地供应572亩,完成计划的49%;②康旅投资首战告捷,大健康产业初具规模:康旅投资作为公司产业转型的重要组成部分,围绕“京津冀协同发展”国家战略,已在承德御道口牧场管理区、滦平县、张家口塞北管理区、蔚县、衡水滨湖新区等地高效布局。同时,大力推动“6+N”战略布局,在安徽九华山、河南云台山、福建省龙岩市、捷克共和国等地进行了成功布局。 竞争优势独特,估值低廉,维持“买入”评级。 公司顺应形势变化,在做强做大传统住宅地产的同时,通过“建体系、塑模式”,积极推进公司战略转型,培育竞争新优势,强化盈利能力,预计2017/2018年EPS为1.17/1.42元,对应PE为8.8/7.3X,估值低廉,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-08-08 22.07 -- -- 23.62 7.02%
33.83 53.29%
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1-7月销售增长显著,行业地位卓越 2017年1-7月,公司实现累计销售面积2117.6万平方米,同比增长31%;销售金额3127.4亿元,同比增长43.8%;销售均价14769元/平方米,同比增长9.8%。参考房企公告及克尔瑞榜单,公司1-7月销售额排名第2,行业地位卓越。 扩张步伐积极,重点布局二线城市 2017年1-7月,公司累计拿地总金额约1133亿元,同比增长39.1%;计容建面约2314万平方米,同比增长42%;拿地面积/销售面积为1.09,扩张步伐积极;拿地面积及金额均集中在二线城市。 财务状况好,业绩锁定性极佳 截止2017年1季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71%,与去年同期持平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.9倍,短期偿债能力优;净负债率为31.5%,同比上升5.6个百分点;预收款为3279亿元,在扣除1季度营收后,剩余部分可锁定2017年wind一致预期营收的122%。 “城市配套服务商”战略定位持续推进,业务版图不断拓展 公司定位“城市配套服务商”,坚持为普通人盖好房子,盖有人用的房子,坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条发展主线。近年来,在巩固核心业务优势的基础上,围绕“城市配套服务商”的定位,积极拓展业务版图,进入商业地产、物流地产、长租公寓、冰雪运动、养老地产、教育等行业,特别是公司与深铁集团联合,利于公司推进“轨道+物业”模式,联姻普洛斯,有助于万科在物流地产领域完善布局,均体现了公司落实“城市配套服务商”的战略定位。 长期看好公司作为行业领跑者的发展潜力,维持“买入”评级 2017年行业继续因城施策调控,让亢奋的行业适度降温,利于万科这类优势房企加快提升市场集中度。公司业务版图不断拓展,“城市配套服务商”战略定位持续落地,我们看好公司作为中国房地产龙头的发展潜力,预计2017/2018年的EPS为2.25/2.52元,对应PE为10.3/9.2X,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名