2013年3月公司实现销售面积127.2万平方米,销售金额152.0亿元,同比分别上升15.7%和31.9%,环比分别上升52.9%和62.2%,销售均价为11950元,同比上升10%,环比上升6%。3月新增项目储备4个,土地权益面积共计93.16万平米,共需支付地价款32.28亿。 3月销售金额为152亿,同比增加31.9%,环比上升62.2%,市场销售形势积极导致推盘量显著增加,价格也有小幅上涨。3月销售面积和金额分别为127.2万方和152.0亿,同比分别上升15.7%和31.9%,增幅较2月扩大0.1和4.2个百分点,环比分别上升52.9%和62.2%。主要原因是3月起推盘明显增加:3月实际推盘量约为150亿,较2月的80亿上升明显,也高于月初120亿左右的计划,市场销售形势积极。同时,3月新盘认购率约为60%,与2月基本持平。3月公司销售均价为11950元,同比上升14%,环比上升6%,环比上升较多主要是1-2月由于结构因素均价较低。实际上一季度以来销售价格处于持续小幅上涨之中,目前这一趋势仍在延续。 4月推盘量或小幅回落,销售格局仍然乐观,维持13年销售额1750亿的预测。 由于3月推盘较多,公司4月计划推盘量有小幅回落,约为120亿,预计销售额将在110-130左右。目前看,国五条细则仍以差别化执行为主要导向,且对一手房影响较小,销售格局仍然乐观。公司全年货量充分,预计可售量在2400亿以上,维持全年销售额1750亿的预测。 3月新增项目储备4个,权益地价款32.3亿,占销售额比例有所回落,土地市场竞争日渐激烈,公司将持续合理把握土地市场机会。万科3月共新增项目储备4个,权益建筑面积共93.16万方,总权益地价款32.3亿,占销售额的21%,较前期略有下降,主要是由于目前土地市场价格上升较快、竞争激烈,但公司仍在积极挖掘优质地块,合理把握土地市场机会。 13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。调控格局下难改行业中期需求、集中度提升趋势明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。公司目前已售未结金额超过1400亿,2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、6X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。

华夏幸福今日公布年报,公司2012年实现营业收入120.8亿,同比增长55.0%,净利润17.8亿,同比增长31.3%,基本每股收益为2.02元,符合我们的预期。 业绩符合预期,园区收入结构优化,新区建设快速推进,房地产可结算资源充分,销售价格上涨为未来毛利率回升奠定有利基础。1)园区相关收入增长6%,增速相对缓慢主要是土地市场不佳,土地整理进度放缓,但高毛利的产业发展服务(主要是招商)收入增长显著,同比上升62%。2)2012年新增签约投资额增长129%,入园企业平均签约投资额明显提升,还与中联航、航天科技集团等大型企业建立了战略合作关系。同时沈阳苏家屯、河北文安、昌黎等新园区招商均已启动。3)新拓展园区建设快速推进,怀来、文安等园区12年在招商引资和房地产开发方面也明显提速。我们认为,13年公司固安、大厂等成熟园区收入将基本稳定,苏家屯、怀来、文安等起步园区收入将逐渐增长,预计13年园区相关收入在40亿左右。4)房地产当期结算收入同比增长93%,毛利率略会有下滑主要是部分结算产品由2011年降价所致,12年公司结算均价在5500元左右,而销售均价已达6576元,预计未来结算毛利率将有所回升。 环北京价格普涨+新区进入收获期,13年销售快速增长。1)北京市场价格领涨全国,预计北京全年价格上涨幅度将在20%以上。即使公司环北京区域现有销售规模维持不变,仅销售均价上升20%(年初至今已上升13%左右),13年就可支撑190亿销售额,已超过12年全年水平。2)京外园区渐入收获期,12年公司在沈阳、无锡、镇江、文安、滦平等5各区域共获取土地56.3万方,都将在13年陆续推盘销售,预计13年销售额为15亿,14-15年后还将有明显提升。3)预计13年公司房地产销售收入为245亿,加上园区结算收入40亿,预计全年整体销售收入为285亿(公司计划为280亿),同比增长35%。 园区收入结构优化,13年销售快速增长,业绩锁定度高,公司模式正逐步兑现收益,重申“买入”评级。公司现有园区入园企业质量逐渐提升,收入结构优化,而新拓展园区渐入收获期,招商引资和房地产开发都开始贡献收入,公司独特模式的成效正逐步兑现。同时公司主要项目所在的环北京市场13年价格看涨,预计13年整体销售额285亿。公司现有预收账款243亿,为我们预计的13年结算收入的1.44倍,13年业绩已完全锁定。上调盈利预测至13、14年分别2.65、3.41元(13年原预测为2.45元),目前对应PE为10X、8X,攻守兼备,重申“买入”评级。

投资要点: 公司公告2012年年报,营业收入、母公司净利润分别为18.8亿元、2.1亿元,同比增长13.4%、34.3%,折EPS0.65元。公司同时公告,利润分配方案为10送3派3元。 业绩略超预期,利润高增长主要系去年同期期权费用摊销较高所致。公司2012年EPS为0.65元,略高于我们此前预期的0.63元。尽管公司2012年4季度结算超预期,但营收增长从全年看仍较为缓慢,为13%,低于代理销售额48%的增长,主要原因为公司结算周期未有明显改善,代理销售结算收入增长14.2%;公司第二大业务顾问业务下滑13%,主要系2012年新开工和开发商土地购置出现负增长;新兴业务如金融服务和资产服务规模尚小,难以补足其他业务的下滑。母公司净利润增速高于营业收入的主要原因系去年同期有6600万的期权费用摊销所致,考虑这部分费用,2012年业绩与2011年基本持平。 传统业务规模扩张持续,新兴业务收获仍待时日。公司明确2013年发展重点仍是深耕已有的代理销售业务和顾问业务,由于公司代理销售刚需盘为主(140平米以下占86%),政策对于公司的影响相对有限,我们预计公司2013-2015年代理销售额为3000亿元、4000亿元、5000亿元,因结算周期未有变化,公司以量补价战略、市占率提升均将持续。公司的新兴业务金融服务和资产服务,2012年收入分别为4700万和9200万,占营收的3%、5%,我们预计2013年此两项收入分别超过1亿元,但仍处布局期,这两项业务的收获期要到2015年,我们预计2015年公司两项业务占比将达到营业收入的6%和10%。 看好公司2013年代理销售,微幅调整2013-2015年盈利预测至0.81、0.99、1.38元(原预测为2013年0.79元、2014年1.03元),年复合增长率29%,维持“增持”评级。我们预计公司2013-2015年代理销售额为3000、4000、5000亿元,结算额为2100、2800、3600亿元,未来3年增长将相对稳健。目前公司动态市盈率15X,隐含了代理销售和结算回款较差的预期,我们仍然认为公司代理销售情况会较为理想,维持对于公司增持的评级。

保利地产今日公布年报,2012年实现营业收入689亿元,净利润为84.4亿元,同比46.5%、29.9%,基本每股收益1.18元,与业绩快报一致。 毛利率回落幅度较小,但由于财务费用和少数股东损益占比提升,净利率下降多于毛利率,但未来这两项影响均将削弱,未来净利率将逐渐企稳。公司12年毛利率和净利率分别为36.2%和12.2%,较上年同期分别下降1.0和1.7个百分点。毛利率下降相对较少,降幅低于万科和招商,主要因10和11年土地成本控制得力,同时11、12年价格下调幅度相对较小。净利率降幅大于毛利率,主要是由于:1)财务费用率提高了0.5个百分点,目前为1.3%;2)少数股东损益占比提高了4个百分点,目前为15.4%。但未来这两部分影响都会削弱:1)财务费用较高主要因本期结算滞后项目较多,导致因已竣工未结算而未能资本化的利息费用增加。随着这部分产品在今年一季度结算,预计利息资本化比率及财务费用率都将随之回落;2)虽然12年购置土地中权益比例下降至65%,但公司长期少数股东权益比例将控制在20%以内,因此结算口径的少数股东损益比例上升速度将逐渐放缓,此次年报中占比就已较12年中报时有所回落,预计未来净利率将逐渐企稳。 开工量充分,维持13年销售额1300亿的预测。公司11、12年开工量都较大,分别为1503和1410万方,13年计划开工量还将增加13%,达到1600万方。 13年货量充足,维持13年销售额的预测1300亿,同比增长28%。 资金充足,13年投资仍有较大扩张空间。公司12年共拿地447亿元,楼面地价3386元,主要是补充一二线城市储备。虽然土地购置较11年增加较多,但整体看公司12年扩张并不激进,土地款占销售额比例为44%,低于50%左右的历史平均水平,同时经营性现金流实现了31亿的净流入。12年末公司手持现金327亿,同比增加80%,净负债率也有所回落。目前公司资金充足,预计13年投资仍有较大扩张空间。 业绩确定性高,公司快速增长,维持买入评级。同时公司业绩锁定度较高,2012年底预收款905亿,是我们预计的13年结算收入的98%。我们预计公司13年销售收入1300亿,龙头公司优势突出。适度上调13、14年EPS至1.49元、1.86元(原预测1.47元、1.74元),对应PE为8X、6.4X,维持买入评级。

首开股份公布激励基金管理办法(二期),激励对象为公司高管及各级精英人才,原则上不超过公司员工人数的5%。本次激励周期为2011-2015年,每期根据业绩状况按一定的比例计提激励基金,在激励周期结束后高管兑现80%,剩余部分在下期激励计划首年业绩达标后兑现,精英一次性兑现全部激励。 激励基金启动的业绩条件适中,通过对管理层的激励和公司的积极经营,有较大概率达成,对公司业绩增长起到一定支撑作用。此次激励周期为2011-2015年,行权条件为在激励期内,公司净利润年均复合增长率与营业收入年均复合增长率之和不低于40%,且分别不低于13%。若净利润复合增速完成最低要求的15%,相应营业收入复合增速达到25%,则至2015年,公司归属上市公司所有者的净利润将达到24.8亿,相应公司营业收入为256.6亿。根据2012年业绩快报,公司12年已实现营业收入126.8亿,净利润15.8亿。 若要达成目标,13-15年净利润还需复合增长16.1%,营业收入还需复合增长26.5%。我们认为激励基金启动的业绩条件适中,通过对管理层的激励和公司的积极经营,有较大概率达成,对公司业绩增长起到一定支撑作用。 激励基金按累进比例计提,但由于兑现金额不超过薪酬40%,对复合增速达到15%以上部分激励不足。计提方式是净利润总额在13%以内的部分,按0.96%计提,超过的部分若低于1亿,则按10%计提,1-2亿的部分按15%计提,超过2亿的部分,按20%计提。根据前面测算,若未来3年净利润复合增速19.5%,则到15年共可计提1.36亿,其中高管分配60%,约为8200万。但由于兑现金额不超过高管年度薪酬总和的40%,预计实际可分配激励基金为6400万(若仅达到最低条件,可分配5702万),对复合增速达到15%以上部分激励不足。 我们认为本次激励计划业绩条件适中,总体上有利于激发管理层提高经营管理水平,也能对公司业绩增长起到一定支撑作用,维持增持评级。目前北京市场销售稳定,京外销售也有所改善,但考虑毛利下降压力,下调13、14年EPS至1.27、1.51元(元预测为1.57、1.70元)的盈利预测,目前PE为8X、6X,维持增持评级。

荣盛发展今日公布年报,公司2012年实现收入134.15亿元,实现净利润21.4亿元,同比分别上升41.2%、39.7%,每股收益为1.15元,基本符合我们年报前瞻中1.12元的预期 公司业绩符合预期,销售快速增长,毛利率有望维持稳定。12年销售均价有所下降,但对结算利润率影响不大。公司12年基本每股收益为1.15元,同比增长40.24%,符合预期。公司结算毛利率为36.4%,较11年下降1.2个百分点,但下半年以来已基本企稳。净利率16.0%,与11年基本持平,较前三季度有所回升。公司12年实现签约销售面积313万方,同比上升72.9%,销售金额180.55亿,同比增加59.5%,实现了快速增长。12年销售均价为5768元,较12年下降7.8%,但由于增值税相应减少以及新老项目结算的平滑作用,预计13年之后毛利率将比较稳定,下降空间不大。 公司13年开工量翻倍,可售量约在400亿左右,大部分在经济基础和市场容量较好的城市,245亿的计划销售额大概率可以实现。公司12年公司拿地489万方,13年计划新开工面积为535万方,较12年上升99.7%,开工较多的主要是南京、沈阳、廊坊、蚌埠、徐州、常州等经济基础较好、市场容量较大的城市,且绝大部分为刚需类产品,预计今年销售形势将不差于去年,销售率可维持在70%左右。预计公司13年新推货量在500万方左右,加上100万方左右的存货,可售货量约在400亿左右,公司245亿的销售计划大概率能够实现,同比增长36%。 负债率上升但结构有所改善。公司12年土地购置规模较大,净负债率从11年的92%升至98%,但长短期债务结构及短期负债的现金覆盖比例都有所改善,公司的资金状况仍然较好。 13年开工量大,销售有望快速增长,适度上调13年盈利预测,维持增持评级。 目前公司有预收账款129亿,为12年营业收入的96%及我们预计的13年营业收入的70%,业绩锁定度较高。公司13年开工量翻倍,销售有望快速增长。 我们预计公司13、14年的盈利预测为1.52、1.98元(原预测13年为1.48元,本次小幅上调),目前PE为9X、7X,维持“增持”评级。

公司公告2012年业绩,营业收入、母公司净利润分别为253.0亿元、33.2亿元,同比增速67%、28%。折合EPS1.93元。 公司业绩略高于预期,毛利率下滑主要系结算结构变化所致。2012年公司营业收入、母公司净利润分别获得67%、28%的高增长,其中EPS为1.93元略高于我们前期1.91元的盈利预测。其中毛利率从2011年的52.4%下滑至48.8%,主要原因是房地产结算毛利率从2011年的56.3%降至50.6%,主要系结算结构变化所致,一方面公司高毛利的大户型销售较慢,另一方面公司深外项目进入结算期(长三角和除珠三角环渤海的其他地区营业收入增长均达到100%),拉低了整体毛利率,其中长三角毛利率为38%、其他地区为27%。我们预计2013年伴随深圳果岭花园、北京1872等高毛利楼盘结算,毛利率将有所恢复。从净利润率看,公司2012年较2011年下降5%,较毛利率下滑幅度更大,主要系财务费用率有所上升及上海陇原项目计提了减值准备。 2013年快周转策略未变,去化仍是关键。公司2013年计划开工达到405万,较2012年增长72.3%,表明公司快周转策略未现明显变化;但由于公司大户型去化存在困难,2012年末公司现房存货增加88.6亿元至112.9亿元(主要包括上海佘山珑原、南京紫金山一号、深圳曦城五期等),公司在拿地策略上渐趋谨慎,拿地/合同销售额略有下降至36%,而加快销售策略一直未变。由于公司持有大量现房且多为大户型,我们认为未来公司销售额和业绩向上的空间将高度依赖于大户型的销售。我们预计公司2013年可售货值为700亿元,合同销售额有望达到450亿元(公司计划400亿元)。 业绩锁定度高,四大龙头中的成长股,维持“增持”评级。我们预计公司2013年-2014年业绩分别为2.59元、3.52元,对应市盈率9X、7X,年复合增速35%,是四大龙头中的成长股。同时公司业绩锁定度较高,2012年底预收款285亿元是2012年当年地产结算收入的123%,是2013年我们预测地产结算收入的98%,维持对公司的增持评级。

2013年2月公司实现销售面积91.2万平方米,销售金额84.4亿元,同比分别上升141.3%和133.4%,环比分别上升6.8%、下降17.9%。2013年1-2月,公司累计实现销售面积176.6万平方米,同比增长251.1%,累计销售金额187.2亿元,同比增长133.4%。保利2月新增项目储备4个,总建筑面积85.5万平米,总地价款27.3亿。 春节推盘不懈怠,销售同比大幅增加,销售率稳定。2月保利实现销售面积91.2万方,销售金额为84.4亿元,基本符合我们的预期,环比下降主要因春节期间推盘减少。实际上1-2月合计推盘量约在170亿,远高于去年同期不足百亿的水平。2月公司销售均价为9254元,同比下降3.3%,环比下降23.1%,销售均价较低主要因为有10万方北京亦庄保障房项目进行集中签约,均价仅在4500元左右,因此拉低了均价。剔除保障房,2月保利销售率约为61%,与12年全年的63%基本持平,反映市场热度在1-2月仍然延续。 3月继续积极推盘,维持13年签约销售额1300亿。继1-2月大量推盘之后,公司3月推盘依然积极,预计推盘量在80亿左右,考虑到250亿左右已推未售资源,预计3月销售额在80亿左右。公司12年新开工约有1500万方,13年新推货量预计为1200亿,预计13年销售额为1300亿,同比增长28%。 2月新增项目储备4个,权益地价款36.8亿,结构调整仍是主要导向。保利2月共新增项目储备4个,总建筑面积共85.5万方,总地价款27.3亿,占销售额的32.3%,与12年全年40%的占比基本相当。2月拿地主要布局在天津、青岛、长春等二线城市,调结构仍为当前拿地主要导向。 13年货量充分,预计签约销售额增长28%,业绩锁定度高,维持买入评级。 公司12年新开工约1500万方,预计13年销售额1300亿,增长28%。维持对公司12-13年结算收入689亿、875亿,EPS1. 14、1.47元的预测,对应PE为10X、8X,业绩锁定度高,维持买入评级。

2013年2月公司实现销售面积13.5万平方米,销售金额16.2亿元,同比分别上升13.4%、31.7%,环比分别下降30.1%和34.7%。2013年1-2月,公司累计实现销售面积32.8万平方米,同比增长110.3%,累计销售金额41.0亿元,同比增长150.0%。金地2月新增项目储备5个,权益建筑面积59.1万平米,权益地价款42.4亿。 2月销售符合预期,3月起推盘量将明显增加。2月金地实现销售面积13.5万方,销售金额为16.2亿元,符合我们的预期。2月公司销售均价为12000元,同比上升16.1%,环比下降6.6%,预计3月起随着新推盘中中小户型住宅占比增加,销售均价将逐渐下降到11000元左右。公司1、2月以存货去化为主,月均推盘量不足10亿。3月起公司将进入集中推盘时期,预计推盘量将达到25亿,4月将进一步达到30亿以上。预计3月销售额将提高到25亿左右。 2月拿地发力,单月拿地金额超12年全年,新增项目储备5个,权益地价款42.4亿,均在主流地区。金地2月共新增项目储备5个,权益建筑面积共59.1万方,权益地价款42.4亿,已超12年全年拿地金额40.8亿。公司12年拿地较少,截至12年3季报公司有现金188亿,预计13年拿地量将在100亿以上,将重点布局一二线城市主流地区,定位刚需和首次改善类的普通住宅。 拿地和开工进一步加快,预计公司13年可售量将增加到700亿左右,上调13年销售额为410亿(原预测为390亿)。通过加快拿地和开工,预计公司13可售量将明显增长,预计可提高到700亿左右,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(今年为65%),上调13年销售额预测为410亿(原预测为390亿),同比增长20%。 拿地开工积极,上调销售额预测至410亿,维持增持评级。通过加快拿地和开工,预计公司13年可售量将达到700亿左右,上调13年销售额预测至410亿。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测,目前股价对应的PE为9.4倍、8.7倍,维持增持评级。

主题公园业务渐入收获期,房产销售与创新融资助推公司扩张。1)公司2012年接待游客数达到2619万人次,较2011年的2430万人次增长8%,景区收入增长我们预计在5%左右,而2013年伴随公司天津欢乐谷开业,北京欢乐谷二期、上海欢乐谷及武汉欢乐谷的运营改善,公司接待游客数将再持续增长,我们预计将达3028万人次,旅游业务收入(不含旅游配套地产)将有12%的增长;2)2012年伴随公司房产销售约200亿元的回款,欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划18.5亿元的创新融资,公司净资产负债率从2011年底的113.2%降至72.4%,改善明显,公司重获主题公园扩张能力,宁波鄞州项目和福州仓山项目在2013年得到落实。 业绩锁定度明显提高,但房产销售计划略显谨慎。1)公司2012年合同销售额达200亿元,预收款达到56亿元,业绩锁定度达到26%(年底预收款/旅游+地产收入),高于2011年底的19%,同时公司综合利润率和房产结算利润率均下滑不多,分别下滑1.3%、3.1%,预计2013年利润率也将维持稳定;2)由于公司偏投资性的产品结构,2013年销售计划较为谨慎,其中可售面积计划为168万方,较2012年继续增长,但由于均价有所下调,公司2012年预计可售货值在400亿元,我们预计公司2013年合同销售额为240亿元,由于融资受阻,公司主题公园扩张速度将由房产销售决定。 因公司房产销售不确定性有所增长,我们预计公司未来两年复合增速维持在17%,维持“增持“评级。我们预计公司2013-2014年EPS为0.62元、0.72元,对应市盈率8X、7X,由于国五条主要针对投资性产品,而公司此类产品占比较大,估值中隐含了对于公司未来销售部分悲观的预期,故我们维持“增持”评级。

2013年2月公司实现销售面积93.7万平方米,销售金额93.7亿元,同比分别上升15.6%和27.7%,环比分别下降48.4%和50.9%,销售均价为11262元,同比上升10%,环比下降5%。2月新增项目储备7个,土地权益面积共计169.54万平米,共需支付地价款36.83亿。 市场热度延续,2月销售金额为93.7亿,同比增加27.7%,环比下降50.9%%,推盘及认购情况略超预期。2月销售面积和金额分别为83.2万方和93.7亿,同比分别上升15.6%和27.7%,环比分别下降48.4%和50.9%,环比下降主要因春节期间推盘减少。但2月推盘和销售情况是略高于预期的,实际推盘量达到80亿左右,高于计划的50-60亿,认购额也达到80亿左右,销售率稳定在60%附近,反映2月市场购买热情较高。2月公司销售均价为11262元,同比上升10%,环比下降5%,环比下降主要是受推盘结构影响,实际2月价格相对稳定,有小幅上涨。 3月起进入集中推盘期,新政策影响仍需观察,但行业中期增长和集中度提升带给龙头开发商的机会并未改变,维持13销售额1750亿的预测。春节之后推盘渐增,公司从3月起也将进入集中推盘期,预计推盘量将达到100亿以上。国五条及其细则出台以来,目前市场反应尚不明朗,具体影响仍有待观察,但行业的中期增长和集中度提升的格局并没有发生改变,仍将有利于龙头开发商。预计公司13年可售货量达2400亿,维持全年销售额1750亿的预测。 2月新增项目储备7个,权益地价款36.8亿,继续积极布局一二线城市,美国合作开发项目签约,国际化进程迈出实质性一步。万科2月共新增项目储备7个,权益建筑面积共169.5万方,总权益地价款36.8亿,主要布局在北京、福州、南昌、济南等一二线城市,土地储备结构日渐改善。同时,公司与美国铁狮门(Tishman Speyer)签署合作协议将合作开发美国旧金山201 Fosom项目,万科占71.5%权益,国际化进程又迈出实质性一步。 13年货量充分,ROE稳步提升,国际化进展积极,维持买入评级。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。公司目前已售未结金额超过1400亿,2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、6X,P/RNAV为76% ,股价低估,维持买入。

万科今日公布年报,2012年,公司实现结算面积899.3万平方米,结算收入1015.8亿元,同比分别增长60.0%和43.8%,公司主营业务收入和归属于母公司的净利润分别为1031亿元和125.5亿元,分别同比增长43.7%和30.4%,每股收益1.14元,基本符合我们1.15元的预期。 稳健经营,持续探讨多元化融资模式和提升经营效率,2013年业绩仍然保持20%的增长,估值安全度高,维持买入。13年预计万科可售货值2200-2300亿,假定去化略高于去年的68%,预计全年销售额为1750亿,而从结算来看,公司目前已售未结金额超过1400亿,意味公司2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.4元和1.68元,公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、7X,P/RNAV为79%,股价低估,维持买入。

公司公告2012年年报,营业收入、净利润分别为22.1亿元、4.46亿元,同比增长117%、52%,折合EPS0.46元。公司2012年销售额为30.6亿元。 2012年业绩保持高增长,基本符合我们此前预期。公司2012年业绩为0.46元,略低于我们此前预期的0.48元,与公司此前公告的50%-60%的增长一致。造成此差异的原因系公司毛利率下滑较多,从2011年的60.7%下降至2012年的46.0%,主要因公司本年结算项目中,住宅项目南国花郡毛利率较低,拉低了整体结算毛利率。 扩张加速明显,2013年仍是公司合同销售额和业绩快速增长年。公司2012年合同销售额、营业收入都出现大幅增长,合同销售额从10亿元升至31亿元,营业收入从10亿元升至22亿元,净利润连续两年保持50%的增长,充分表明公司商业地产商业模式(经营权与业权分离)的优越性,公司在周转和业绩释放上不逊于住宅开发商;公司2013年仍将保持高周转,其中新开工、竣工分别为60万方、51万方,较2012年8%、90%的增长,而在项目拓展上也明确表示将新增50-100万方土地储备,是公司2012年新增土地的1.7-3.3倍,扩张加速明显。 与中国水电合作启幕,股东拟进行委托借款30亿元,无异于一次再融资。公司同时公告 改选董事会和股东将对上市公司进行委托借款30亿元,表明中国水电与公司合作正式启幕, 其中中国水电拟向南国置业提供不超过23亿元委托借款,董事长许晓明拟向南国置业提供不超过7亿元委托借款,利率不高于基准利率上浮30%及南国置业同期融资平均成本。而公司目前有息负债仅19亿。资金先行将有利促成南国置业与中国水电合作项目的落地。 伴随土地、资金瓶颈被打破,公司成长股特征更趋明显,维持“买入”评级。我们预计公司2013年合同销售额为42亿元(未考虑新项目落地),较2012年有40%增长,小幅调整公司2013-2014年业绩至0.72、1.12元(原预测为0.74、1.13元),年复合增长率在55%以上。公司成长股特征明显,目前公司仅11X,估值仍具优势,维持买入评级,上调6个月目标价至10元。

投资要点: 2013年1月公司实现销售面积161.1万平方米,销售金额190.7亿元,比2012年同期分别上升35.4%和56.3%,环比分别上升37.9%和35.5%,销售均价为11837元,同比上升15%,环比下降2%。1月新增项目储备8个,土地权益面积共计275万平米,共需支付地价款71亿。 1月销售金额为191亿,同比增加56.3%,环比上升35.5%,剔除认购转签约因素,1月认购额也较去年同期增长明显。1月销售面积和金额分别为161.1万方和190.7亿,同比分别上升35.4%和56.3%,环比分别上升37.9%和35.5%,基本符合预期。由于12年12月实际认购额约为250亿,但实际签约仅141亿,导致1月认购转签约金额比一般水平高出100亿左右,因此环比上升较多。 剔除这一因素,万科1月实际认购额约为100亿,较去年同期的30亿左右也上升明显,市场热度依旧延续。销售率略有下降,约在58%左右,主要与春节临近有关,历史上均是如此。2月由于春节影响,预计推盘量将下降至50亿左右,销售额预计为80亿。1月公司销售均价为11837元,同比上升15%,环比下降2%。环比下降主要是受推盘结构影响,实际价格有小幅上升。 13年货量充分,3月起进入集中推盘期,维持13销售额1750亿的预测。从草根调查情况看,目前市场热度依旧延续,预计公司13年可售货量达2400亿,销售额为1750亿,同比增长24%。3月起公司将进入集中推盘期,届时将看到销售额明显增长。 1月新增项目储备8个,权益地价款71亿,为12年月均购地金额的2倍,拿地依然积极。万科1月共新增项目储备8个,权益建筑面积共275万方,总权益地价款70.8亿,环比虽然有所下降,但仍为12年月均购地金额的2倍,拿地态度依然积极。万科1月进一步补充了在北京、深圳等一线城市和南京、天津等核心二线城市的土地,土地储备布局日渐改善。 13年货量充分,销售增长可观,正在向世界级优秀公司看齐,维持买入评级。 预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。公司三季报有预收账款1448亿,业绩锁定度高,维持12、13年EPS至1.15元、1.40元,对应PE为10X、8.5X,公司正在向世界级优秀公司看齐,维持“买入”评级。

公司公告上修2012年业绩增长至20%-45%,折合利润1.89-2.28亿元,高于公司在三季报时公布的对全年业绩-10%-20%的预测值。 楼市回暖带来的代理销售高增长和开发商资金转好推动公司结算超预期。公司2012年全年代理销售额达到2111亿元,同比增长48%,加上去年年末的600亿元已实现未结算代理销售额,为公司结算奠定扎实基础;2011年11月以来按揭、开发贷款的松动,使得开发商资金面转好明显,公司结算速度明显加快,4季度代理销售收入结算额我们预计在5.6亿元,远高于我们此前预期的3.95亿元(具体见我们2012年10月29日的报告)。同时,公司在8月出台超额利润激励计划,超过1.6亿元净利润部分将有40%被提取作为奖金,也在一定程度上使得结算超预期。 公司战略思路渐趋明确,努力做大销售代理业务,未来3年有望成为业绩稳定增长的公司。2012年公司明确将代理销售业务作为主要扩张业务,由于公司无法完全控制结算节奏,公司通过扩大规模来获得更多利润,战略得当,2012年代理销售出现高增长,同时公司刚需产品(144平米以下)占比达到86.4%,2013年代理销售仍将高增长,规模快速增长而成本相对稳定使公司业绩稳定增长。 上调2012、2013、2014年盈利预测至0.63、0.79、1.03元,维持“增持”评级。我们预计2012-2014年公司代理销售额分别为2111、3000、4000亿元,结算额分别为1600、2300、3000亿元,费率相对稳定为0.83%,对应2012-2014年业绩为0.63元、0.79元、1.03元(原预测为0.46、0.56、0.71元),年复合增长30%。目前公司对应2013年市盈率19X,估值较为合理,维持“增持”评级。