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万知

安信证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: SAC执业证书编号:S1450513070002,三年地产战略研究经验,出版证券投资专著一本。中央财经大学工程管理、项目管理硕士。曾在远洋地产战略规划部工作,曾在长城证券研究所担任分析师,后于2010年10月加盟光大证券研究所,再2012年进入广发证券发展研究中心。...>>

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中国武夷 房地产业 2015-02-06 18.95 8.87 160.88% 18.10 -4.49%
29.70 56.73%
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地产+国际工程承包:中国武夷是以房地产业为基础的国有控股企业,由福建建工集团独家募集设立,1997 年上市,主要经营国内外房地产开发、国内外工程承包及境内外投资业务。国内地产业务主要布局北京、南京与福建,土地储备近300万平米(通州109 万平方米,南京、福建、重庆等地近200 万平方米)。国际业务以肯尼亚为中心,广布西非、东非区域。 北京城市副中心通州地王,将大幅受益京津冀一体化及环球影城建设:公司在北京通州潞城镇拥有38.1 万平米规划用地,其中建设用地28.5 万平米,规划建筑面积109.4 万平米。该项目由公司1999 年收购香港武夷资产获得,成本低廉,目前由北京武夷规划建设,公司持股90%,已公告即将收购剩下10%股份。该项目周边可比楼面地价1.1 万元/平米,二手房价2.2 万元/平米,该土地价值至少120 亿元,未来回报十分可观。 第十一次党代会北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略,打造功能完备的城市副中心”,人代会进一步指出举全市之力落实通州承接与疏解中心城功能的责任,更加明确了通州城市副中心之定位。通州新城主框架为“一核五区”,即以运河核心区为龙头,以文化创意产业区、文化旅游区、环渤海高端总部基地区、国际医疗服务区、国际组织区为支撑,构建整体布局。此外,世界第五、亚洲第三个环球影城将建于文化旅游区内,位于东六环与京哈高速交汇处西北角,10 月将开工,核心区占地120 万平米,远超日本与新加坡规模。考虑外围控制用地280 万平米,建成后通州环球影城将位居全球规模第一。公司通州项目位于东六环与通燕高速交汇处西南角,地处新城规划05 片区运河核心区内,距离6 号线不到1 公里,临近规划2018 年通车的S6 号线,距离环球影城7 公里左右,未来升值空间巨大。 国际工程承包以肯尼亚为中心,积极扩张国际市场:公司国际工程承包业务以非洲肯尼亚为中心,不断向新的地域、领域拓展。2014 年上半年中标5 个海外项目,合同金额9.8 亿,主要在建8 个项目,分别位于肯尼亚、刚果、埃塞俄比亚等,各项目序时推进,将逐渐贡献业绩。2014 年上半年工程承包业务营业收入7.4 亿,同比增147.9%,毛利1.7 亿,同比增291.8%,可结算项目增多,全年将大幅增长。 现有业务价值大幅低估,通州未来值得期待:公司整体价值为房地产+国际工程业务,房地产RNAV 我们计算为30.83 元,即120 亿元,国际工程承包业务估值15 亿元,公司整体估值135 亿元,每股34.6 元。通州项目占去公司价值大部分。 公司最新股价17.35 元,较现价计算的合理估值折让近50%。这并没有考虑未来京津冀一体化及环球影城对公司通州项目带来的增值,我们保守按NAV 给予目标价,即30.83 元。给予“买入—A”投资评级。 风险提示:国内房地产市场复苏不及预期,非洲市场竞争激烈、外部不利因素增强。
华夏幸福 综合类 2015-01-16 44.00 23.91 -- 52.00 18.18%
59.90 36.14%
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销售业绩领先行业:公司发布2014年经营情况简报,公司2014年整体实现销售面积和金额分别为581.5万平方米和512.5亿元,同比分别增66.3%和37.0%,超额完成全年任务,销售增速远高于行业。 我们统计的去年全年42个主要城市商品住宅成交合计2.27亿平方米,同比2013年下降8.3%。 具体来看,1)公司业务主要分为园区业务和城市地产业务,其中园区地产业务销售金额占比84.1%,较去年上升0.8个百分点。该业务实现销售面积和金额分别为479.6万平米和430.9亿元,同比分别增78.9%和38.2%。2)城市地产业务实现销售面积和销售额101.9万平米和75.2亿,同比增25.1%和27.2%。3)区域上看,固安和大厂园区仍是公司销售主力区域,按销售面积计算,固安、大厂、廊坊市区分别占公司年销售的35.6%、28.6%和15.3%。 公司受益于京津冀一体化加速推进:我们认为“京津冀一体化”是今年房地产行业最确定的投资版块。自去年2月底习主席将京津冀一体化上升至国家战略层面已接近1周年,当前时点有望成为相关政策出台的重要时间窗口。上周河北省“两会”上,省长张庆伟表示2015年将在交通、生态、产业3大领域率先突破。 我们认为京津冀一体化正在加速推进,首先交通一体化先行,包括机场建设、轨交建设、高速建设、航道建设等项目近期正逐步落地。 另一方面,京津冀一体化主要是为了实现京津冀优势互补,经济基础最差的河北,特别是廊坊、保定将成为最受益区域。 买入-A,强烈推荐。公司是环北京和保定储备土地最多企业,其在环北京的委托面积超过1400平方公里。并且公司受益于北京市场回暖,环北京房地产市场穿越周期,公司销售远好于传统地产行业。我们预计公司2014至15年EPS分别为3.08和4.51元,公司“固安模式”优于传统地产行业,估值显著低估,6个月目标价54.12元。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产销售超预期回落。
保利地产 房地产业 2015-01-14 10.21 11.66 -- 11.75 15.08%
13.25 29.77%
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公司发布业绩快报:2014年公司业绩初步核算实现营业收入1089.6亿,同比增17.98%,净利润121.8亿元,同比增13.36%,EPS为1.14元,ROAE为21.62%,较2013年下降1.33个百分点。 期末公司总资产3656.5亿,同比增16.47%,净资产614.0亿,同比增18.61%,每股净资产5.72元。 公司业绩略低于市场预期主要是受结算进度影响:公司2014年结算业绩略低于预期,2014年净利润同比增速仅13.4%,低于2013年的27.4%,同时低于过去5年公司净利润复合增速(36.9%)。 我们认为主要是受公司结算进度影响,今年前三季度公司结算522亿,期末预收款高达1301亿。公司今年4季度公司销售金额449亿元,同比增22.6%,为公司历史单季销售最高值。我们预计2014年末公司未结算预收款仍近1300亿。 另一方面,公司营业利润率较2013年小幅提高0.09个百分点至17.42%。公司2013年和2014年住宅销售均价同比分别增4.3%和8.9%,我们预计公司毛利率保持相对稳定。 公司四季度销售大幅增长:根据公司发布销售业绩,2014年公司实现销售面积和金额同比分别增长1067万平米和1367亿,同比分别增0.21%和9.1%。其中四季度大幅上升,单击实现销售面积和金额351万平和449亿,同比增64.2%和68.4%。我们认为公司销售较上半年明显好转,将体现在未来的业绩结算中。 投资建议:买入-A投资评级,我们认为房地产行业短期继续受货币政策宽松的影响,行业基本面受益于住宅销量回升以及政策持续宽松。公司作为行业龙头企业能依靠稳健的管理和财务,将继续保持优于行业的销售增速,并不断扩大市场份额。预计公司2014年至2015年EPS分别为1.14和1.39元,6个月目标价为13.63元,相当于2014年12倍的动态市盈率。 风险提示:房地产销售面积降幅超预期,货币政策大幅收紧。
万科A 房地产业 2014-12-08 11.73 13.20 -- 15.29 30.35%
15.29 30.35%
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销售面积和金额环比回落,同比仍保持快速增长:万科发布11月销售情况,11月单月销售面积和金额均有所回落,销售均价大幅上升,预计一、二线城市销售占比上升。单月实现销售面积145.2万平方米,同比/环比变动+14.2%和-23.8%,销售金额189.6亿元,同比/环比变动+35.0%和-14.2%,处于2014年销售均值附近。月销售均价为13058元/平米,同比/环比变动+18.3%和+12.7%,月均价达两年内次高值。 前11月公司累计实现销售面积1599.6万平方米,销售金额1901.0亿元,面积和金额分别比2013年同期增长14.8%和18.9%,同比增速较上月变动-0.1和+1.6个百分点。年销售均价11884元/平方米,同比增3.6%,增速较上月上升1.4个百分点。 金九银十过后,万科11月份的销售额有所回落,预计主要是受到签约滞后的影响,同比增速仍延续了今年以来领先行业的去化进度。同时受降息影响,11月全国住宅销售呈现明显回暖的趋势,我们统计的42个城市(各地房管局数据)成交面积来看,11月合计成交环比10月上升11.9%,同比上升4.2%,同比增速较10月上升8.5个百分点。 11月拿地金额41亿,公司仍保持谨慎的拓展进度,但较前三季度有所上升:11月公司新增6个项目,拓展意愿仍然较低,但权益拿地金额和面积年内仅次于10月份。本月新增项目分别位于上海、南京、杭州、济南与青岛。4个项目合计建筑面积105.8万平方米,须支付地价款40.8亿元,权益地价款年内仅次于10月,但仍低于去年月均的71.7亿。 今年以来公司获得37块土地,去年同期获得93块,新增土地建面848万平方米,同比降71.9%,权益地价仅239亿,同比降69.0%。平均楼面地价3958元/平,同比上升23.9%。公司土地储备超过4000万平,能满足未来2至3年需要。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们对地产持续受益信贷放松的观点持续得到验证。在当前降息周期开始的大背景下,公司作为行业龙头的估值将继续得到修复,公司目前相对H股折价13%。我们维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿,上调公司目标价至2015年7X的PE目标价15.89元。 风险提示:销售增速下降超预期
华夏幸福 综合类 2014-11-13 28.50 16.43 -- 39.70 39.30%
52.00 82.46%
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布局通航全产业链,打造通航产业园与通航小镇:公司间接全资子公司拟与北京通用航空有限公司、山东通用航空服务有限公司、湖北蔚蓝国际航空学校有限公司、上海捷德航空技术有限公司及北京华商创想科技有限公司建立“中国通用航空企业联盟”并签署《战略合作框架协议》。 通航领域迎来十年产业发展期:我国通航产业发展严重滞后,未来市场潜力巨大。根据和美国的对比,2013年中国在通用航空运营企业、机场数量和飞行员数量分别是美国的18.9%、1.25%和5.9%。美国通用航空年产值1500亿美元,对GDP的贡献率接近1%。而中国通用航空产业产值仅60亿元,对GDP的贡献度基本忽略不计。 预计2014-2015年通航相关系列政策将陆续出台,通用航空将迎来史无前例的发展机遇。根据《国务院关于促进民航业发展若干意见》提出的通航发展目标,到2020年通用航空飞行总量达200万小时,年均增长19%,可以预见未来我国通用航空发展空间巨大。 首都经济圈是通航产业承载区域,公司运用产业联盟新方法打造产业集群的首次实践:北京已编制完成北京市通用航空发展规划,预计通用航空研发和高端制造将形成经济规模达3000亿元的战略性新兴产业。公司首次运用产业联盟新方法打造产业集群,公司切入通用航空价值链核心环节,未来有望成为中国通用航空行业发展的市场性主导力量。我们认为公司进一步拓展了其大项目招商模式,未来公司有望在其他产业付诸实践,并在全国范围进行复制开发。 买入-A,强烈推荐。我们看好公司的产业新城模式,其是京津冀一体化的最大受益者,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。首都新机场、通州影视城的建设将对公司的发展产生巨大推动力。预计公司2014至15年EPS为3.08和4.51元,公司盈利模式优于传统地产行业,估值显著低估,6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产销售超预期回落。
宋都股份 房地产业 2014-11-06 5.44 7.42 199.19% 7.30 34.19%
7.30 34.19%
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杭州区域地产企业,注重多元化发展:公司是总部位于浙江省杭州市的区域性房地产开发企业,2011年实现借壳上市。公司地产业务长期坚持“区域聚焦”的地域开发战略,深耕长三角区域,业务横跨浙江、江苏、安徽三省。去年公司制定新一轮的五年战略,计划五年内在全国专业地产公司排名前三十、力争前二十的战略量化指标。 增发获证监会批复,和平安展开地产基金合作:公司定增11.8亿增发已经获得证监会批复,预计近期将完成。公司实际控制人俞建午增发前持有公司合计60.5%股份,二股东平安臵业为上市前引入的战略投资者,目前正持续减持。但平安仍和公司保持战略合作,今年4月公司和平安信托共同设立100亿额度的平安宋都地产基金。 2014年公司项目陆续进入结算期:公司目前土地储备160万平方米,杭州占比65%,南京和合肥占20%和15%。主要项目将于今明两年陆续竣工交付,公司业绩将进入结算高峰期。公司毛利率持续下降,一方面是由于公司目前项目主要以刚需小户型楼盘为主,销售均价较低;另一方面公司近两年借款大幅上升,资本化利息增加使得毛利率持续下行。我们预计公司再融资完成后毛利率将触底回升。 杭州、南京住宅市场显露回暖迹象:公司项目主要集中在长三角区域,该区域是今年楼市调整的重灾区,但随着限贷松绑以及央行限贷政策的放松,杭州、南京市场近2个月有明显的回暖迹象,预计公司销售将稳步回升。 投资建议:首次给予买入-A 投资评级,我们预计公司2014-15年实现销售收入39.7亿和54.1亿,同比分别增42%和36%,但由于公司今年毛利率下降,预计实现净利润2.62亿和4.31亿,对应EPS 为0.24元和0.40元。此外,我们计算公司RNAV 为6.29元,目前折让11%。 我们认为公司布局区域市场正逐渐回暖,增发完成后毛利率预计将触底回升,并且公司转型预期强,市值管理动力充足,看好公司未来的发展。按RNAV 的120%给予目标价7.55元。 风险提示:杭州、南京等长三角城市住宅市场大幅调整,信贷政策难以落实致公司收入不及预期。
万科A 房地产业 2014-11-06 9.38 10.12 -- 11.60 23.67%
15.29 63.01%
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销售面积和金额均为年内次高值,9、10月份成交回暖:万科发布10月销售情况,10月单月公司实现销售面积190.6万平方米,同比/环比上升13.7%和15.1%,销售金额220.9亿元,同比/环比增长27.3%和12.8%,销售面积和金额均仅次于今年1月份为全年次高值。月销售均价为11590元/平米,同比/环比变动+12.0%%和-2.0%,均价结束连续4月负增长(主要是由于去年10月环比降12.9%)。前10月公司累计实现销售面积1454.4万平方米,销售金额1711.4亿元,面积和金额分别比2013年同期增长14.9%和17.3%,同比增速较上月变动-0.1和+1.3个百分点。年销售均价11767元/平方米,同比增2.2%,增速较上月上升1.4个百分点。万科9、10月份销售大幅回升,延续了今年以来领先行业的去化速度。另一方面10月全国住宅销售呈现明显回暖的趋势,我们统计的43个城市(各地房管局数据)成交面积来看,10月合计成交环比9月上升15.7%,同比受基数影响降4.3%; 10月拿地金额58亿为年内新高,但仍大幅低于去年月均值,公司拓展意愿仍然较低:10月公司新增4个项目,拓展意愿仍然较低,但权益拿地金额和面积均是年内最高值。本月新增项目分别位于深圳、广州、合肥、重庆,除深圳11.4万方项目权益70%外,其他项目均100%。4个项目合计建筑面积106.3万平方米,须支付地价款57.9亿元,权益地价款为年内新高,次高为3月的36.9亿,但仍低于去年月均的71.7亿。今年以来公司获得31块土地,去年同期获得85块,新增土地建面742万平方米,同比降73.6%,权益地价仅198亿,同比降71.8%,今年万科新项目平均权益69.7%,较去年下降8.9个百分点。平均楼面地价3833元/平,同比上升20.7%。公司土地储备超过4000万平,能满足未来2至3年需要。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,公司今年保持着领先行业的去化速度,我们认为在当前政策放松背景下,公司作为行业龙头的估值将继续得到修复。目前万科企业(H 股)价格14.90港币/股,A 股折价21%。我们维持公司2014-2015年EPS 分别为1.74和2.27元,公司今年销售突破2000亿是大概率事件,维持2014年7X 的PE 目标价12.18元。 风险提示:销售增速下降超预期。
华夏幸福 综合类 2014-10-30 25.09 16.43 -- 33.94 35.27%
51.97 107.13%
详细
前三季度公司业绩保持高增长:公司发布三季度业绩,前三季度实现收入179.3 亿,净利润28.2 亿,同比分别增30.3%和27.2%,EPS为2.13 元,加权平均净资产收益率35.8%,较去年同期下降5.48 个百分点。三季度单季实现收入和利润分别为65.5 亿和5.2 亿,同比分别增31.6%和16.1%,环比二季度下降20.3%和69.0%,环比下降主要是和公司结算节奏以及三季度是政府支付低点有关。 资产负债水平优于行业,三季度较中期小幅下降:三季末公司账面预收款433 亿,较今年中期和年初上升0.3%和23.8%,剔除预收款的资产负债率为42.4%,较中期下降0.9 个百分点,较年初上升3 个百分点,仍大幅领先行业均值(中期行业均值为53%)。三季度公司计划发行39 亿中期票据,若成功发行公司融资成本将大幅下降。 公司加大京津冀布局致经营性现金流为负,前三季度公司回款状态良好:前三季度公司经营性现金流为-38 亿,主要原因是由于公司把握京津冀历史性发展机遇并加快战略布局,经营性开支增大,今年新签订布局房山、保定、任丘、涿鹿园区。前三季度公司销售商品及劳务收到的现金303 亿,同比增39.1%,回款状况良好。 销售领先行业,业务加速拓展: 1-9 月公司销售额共完成375 亿元,同比增51.16%,预计全年完成全年500 亿目标为大概率事件。此外,公司硅谷孵化器模式开花结果,并先后和工信国际、京东华北订单处理中心、河北清华发展研究院、中国航天科工信息技术研究院等签订战略协议或合作合同,大项目招商加速推进。 买入-A,强烈推荐。我们看好公司的产业新城模式,其是京津冀一体化的最大受益者,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。首都新机场、通州影视城的建设将对公司的发展产生巨大推动力。预计公司2014 至15 年EPS 为3.08 和4.51 元,公司盈利模式优于传统地产行业,估值显著低估,6 个月目标价37.2 元。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产销售超预期回落。
华夏幸福 综合类 2014-10-16 26.15 16.43 -- 29.50 12.81%
46.78 78.89%
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仍维持远超同业的销售增速,完成全年500 亿销售目标无忧:公司发布3 季度经营情况简报,公司三季度整体实现销售面积和金额分别为174.6 万平方米和132.9 亿元,同比分别增128.4%和49.3%,仍维持远高于行业的销售增速。具体来看,1)公司园区业务实现销售面积和金额分别为141.5 万平米和109.4 亿元,同比分别增137.5%和46.5%,但其中园区结算回款额8.69 亿,同比下降42.1%,这主要是由于去年三季度基数过高(去年同比增151%),对全年回款规模不具代表性,我们预计今年园区回款规模整体仍将略高于去年。2)城市地产业务方面,公司实现销售面积和销售额33.1 万平米和23.5 亿,同比增96.0%和64.2%。3)固安和大厂园区仍是公司销售主力区域,按面积计算,固安、大厂、廊坊市区分别占公司年销售的37%、29%和17%。 全年累计方面,公司前三季度实现销售面积和销售额分别为418.6 万平米和375.1 亿元,同比分别增80.2%和51.2%,销售增速在我们统计的TOP20 龙头房企中排名第一,TOP20 房企销售金额增速均值为12%。公司年初制定全年完成500 亿销售目标,我们认为随着宽松政策落地以及公司四季度加大推盘量影响,完成全年500 亿目标应该是大概率事件。 公司将受益于北京环球影视城建设,香河大厂园区直接受益:据悉北京环球主题公园项目正式获国家发改委批准,建设地点在通州文化旅游区,预计2019 年建成营业。同时连接市区和通州新城南部的轨道交通方案已提上日程,紧邻通州的大厂、香河等区域将直接受益。 买入-A,强烈推荐。我们看好公司的产业新城模式,其是京津冀一体化的最大受益者,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。公司已公布39 亿中票融资,融资成本有望进一步降低。我们预计公司2014 至15 年EPS 分别为3.08 和4.51 元,公司盈利模式优于传统地产行业,估值显著低估,6 个月目标价37.2 元。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产销售超预期回落。
银亿股份 房地产业 2014-10-15 11.55 4.29 168.13% 12.50 8.23%
15.59 34.98%
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宁波地产龙头企业:银亿股份是以宁波为总部的房地产开发企业,2011年借壳兰光科技实现深交所上市。项目开发区域以宁波为核心,并涉及上海、南昌、舟山等地,实现了从宁波本土企业向全国性房地产企业的飞跃。 大股东实力雄厚,占股比例超过89%:公司大股东银亿集团2013 年实现销售收入421 亿元,位列2014 年中国500 强第280 位,公司是其唯一的上市平台。除地产外,资源类工业是银亿集团近几年来全力打造的第二个支柱产业,其是中国和东南亚地区最具影响力的矿产运营集团之一。 2011 年公司借壳完成后,大股东持股比例达89.41%,接近《证券法》规定90%的上限。今年8 月底大股东持股基本全部解禁。 公司转型,进入彩票行业:公司计划出资5000 万元成立宁波莲彩科技,占比70%,开展彩票销售业务。 彩票是我国唯一合法的博彩方式,近10 年行业复合增速达26.2%,2013年行业规模突破3000 亿元。公司拟收购的宁波天元科技是以生产经营即开型彩票自动售卖终端为主。由于受制于销售渠道的限制,此前即开型彩票增速远低于彩票行业均值,仅占总彩票市场规模的10%。但自动售卖系统能够有效解决即开型彩票人工成本过高的局面,按照公司经营计划,我们预计2015 至2017 年该业务净利润分别为4380 万、7300 万和1.1 亿元。另一方面公司积极拓展电子彩票业务,电子彩票业务未来将是千亿级别市场,若公司能够顺利申请牌照,该业务有望成为公司未来新的利润增长点。 房地产业务多元化战略启动,布局海外及旅游地产:公司土地储备272万平,宁波地区(含余姚、慈溪、象山)占比超过40%,加上南昌、上海、舟山,长三角地区占比超过80%。我们认为该区域随着政策的落地有望率先回暖,公司地产业务将触底回升。此外,公司今年积极布局海外以及旅游地产,先后在韩国济州岛及新疆博湖县获得项目。 投资建议:首次给予公司买入-A 投资评级,我们预计公司2014-16 年EPS的分别为0.80、0.92 和1.11 元,对应14-15 年PE 分别为13.4X 和11.7X。 我们认为公司地产业务有望触底回升。而公司积极开拓多元化及第二主业,并且大股东实力雄厚,持股比例较高,市值管理动力充足。若第二主业拓展顺利理应享受更高估值,给予公司6 个月目标价14.01 元。 风险提示:宁波市销售增速难以企稳、公司彩票业务进展低于预期。
万科A 房地产业 2014-10-13 9.47 10.12 -- 9.80 3.48%
15.29 61.46%
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三季度销售价降量升,“金九”成色十足:万科发布9月销售情况,9月单月公司实现销售面积165.6万平方米,同比/环比上升26.3%和18.0%,销售金额195.9亿元,同比/环比增长25.8%和28.5%。月销售均价为11830元/平米,同比/环比变动-0.4%和+8.9%,均价同比增速连续4月负增长。 三季度公司销售实现价降量升的局面,是销售面积和金额分别为442.6万平和481.5亿,同比分别增15.8%和7.4%,环比二季度增9.0%和3.1%。 成交均价10879元/平,同比/环比下降7.2%和5.3%。 前三季度公司累计实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,面积和金额分别比2013年同期增长15.0%和16.0%,同比增速较上月上升1.5和1.4个百分点。年销售均价11794元/平方米,同比增0.8%,增速较上月下降0.2个百分点。 我们统计的43个城市(各地房管局数据)成交面积来看,9月销量并未好转,合计成交仅环比8月上升1.1%,同比下降13.0%; 公司拿地意愿仍然较低:9月单月公司获得2个项目,分别位于广州天河区和福州仓山区,权益为25%、100%,合计建筑面积46.1万平方米,须支付地价款16.0亿元,同/环比变动-90.2%和+42.3%。 今年以来公司获得27块土地,去年同期获得76块,新增土地建面635.6万平方米,同比降74.5%,权益地价仅140.4亿,同比降77.7%,今年万科新项目平均权益62.1%,较去年下降17.8个百分点,积极尝试“小股操盘”的轻资产运营模式。平均楼面地价3556元/平,同比上升12.6%。 事业部合伙人继续增持:盈安合伙在9月15日和9月23日合计使用9.43亿资金购入公司0.42%股份,平均价格9.31元/股。目前其已累计持股3.26%,为公司第二大股东,反映公司中高层员工对公司长期发展的认可。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为随着央行放松政策的落地,地产销量逐步回升是大概率事件,地产股有望继续上行,公司作为地产龙头估值将继续修复。目前公司H股价格14.34港币/股,A股折价17%。目前公司土地储备超过4000万平,能够满足未来2至3年的开发需要。我们维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿上调至2014年7X的PE目标价12.18元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。
华夏幸福 综合类 2014-10-01 25.00 16.43 -- 28.20 12.80%
39.70 58.80%
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事件:公司公告拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币39亿元(含39亿元)的中期票据,募集资金用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款。 中期票据能降低公司融资成本,提升公司融资效率:今年9月初监管层放开房地产企业发行中期票据限制,地产企业融资渠道进一步拓宽。中期票据是指企业在银行间债券市场按照计划分期发行的债务融资工具,期限在1年以上,以3到5年为主。公司可以根据自身优势和市场形势自主、灵活选择或调整发行规模、发行利率、发行时间,将显著提升公司整体融资效率。目前我国中期票据市场存量规模约3.2万亿,中票发行利率已经由年初的7.48%下降至9月均值的5.77%。 相对于其他融资渠道,中期票据优势明显。1)中期票据采用注册制,只需在交易商协会注册,审批周期比再融资和公司债短;2)中期票据期限在10年以内,一般在3至5年,比一般银行贷款2至3年更长,可覆盖地产项目的整个开发周期;3)中期票据投资群体主要以商业银行为主,可发行规模较大,并且目前利率低于开发贷款及信托融资等其他市场融资工具,有利于降低地产企业融资成本;4)中期票据可实现一次注册,分期发行,因此公司可以根据自身优势和市场形势自主、灵活选择或调整发行规模、发行利率、发行时间,将显著提升公司整体融资效率。 今年中期华夏幸福剔除预收款的资产负债率为43.3%,较年初上升4.0个百分点。主要是由于公司新增借款123亿至302亿元,融资成本10.32%。若能发行中票,将有效降低融资成本。 买入-A,强烈推荐。继续看好公司的产业新城模式,公司是京津冀一体化的最大受益者,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.51元,维持6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产销售超预期回落。
华夏幸福 综合类 2014-09-11 26.89 16.43 -- 27.09 0.74%
39.70 47.64%
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事件:公司与APG-ALARM-ASIA(以下简称“AAA”)决定建立战略合作关系,在无锡(南长)国家传感信息中心共建智能家居产业园,并且在此基础上拓展到公司全中国产业新城,推进中国智慧城市建设,打造中国智能家居标杆。 主要内容:1)公司将协助AAA推广其在华业务,实现在公司产业园落户,助力AAA拓展市场,整合上下游产业链,共同创造双赢局面。2)协助AAA在大陆各地开拓市场,进一步展开其他细分领域全方位、深层次合作。3)协助AAA及其关联公司根据自身发展需求到公司或公司下属子公司运营的全国各产业园区或城市产业综合体进行业务拓展,投资和建设。 硅谷孵化器开花结果,产业升级由被动转移向主动整合:AAA是由APG和Alarm.com共同为在亚太区拓展Alarm.com先进的智能家居技术而合资成立的公司。前者是一家创立于美国加州硅谷的、致力于世界创新的绿色、清洁、智能和物联网技术的高科技公司。后者是是一家从事智能家居应用的美国物联网公司,其主营业务是维护用户无线安全与节能系统开发。 公司今年3月在美国硅谷建立中国高新科技孵化器,本次引入的AAA是公司首个将海外优质的高科技项目导入国内产业新城的成功实践。该业务标志着公司园区产业从被动转移向主动整合转变,为海外的技术创新成果转化提供全新的商业思路和运作平台。另一方面也表明公司园区资源整合能力已经由全国范围扩展到海外,合理预计未来公司的硅谷孵化器将会源源不断的为公司园区提供资源。 此外,本次合作也为公司进入智慧城市、智能家居领域创造了有利条件。首先公司可以借助AAA成为中国首个全面配套使用智能系统、云端服务的产业新城运营商;其次可以通过整合智能家居上下游产业链相关企业入园,大幅增加落地投资额,并快速复制至其他园区;第三,公司可以通过与AAA的合作向智慧城市更广阔产业领域进行外延式开拓。 投资建议:买入-A,强烈推荐。继续看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘。并且公司是京津冀一体化的最大受益者,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.51元,维持6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产销售超预期回落。
华夏幸福 综合类 2014-09-10 27.33 16.43 -- 27.09 -0.88%
39.70 45.26%
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事件:公司与国能集团签订战略合作协议,在全国范围内推动国能集团基于北斗系统的新能源产业链相关产业项目落地,并支持国能集团业务向公司产业园区内企业进行推广。 主要内容:1)共同推进“固安卫星导航港新能源示范项目”的落地和建设,国能集团提供技术能力并负责全面投资,公司提供园区设施和建设方面的支持。2)本着“真诚合作,共谋发展,互利共赢”的原则,积极寻求将国能集团产业、品牌优势与公司资本运作、产业运营优势紧密结合,共同推进整个新能源产业链为核心的技术、产业、资本等合作项目。 大项目招商夯实公司产业新城的护城河优势:本次合作的国能集团是国能集团有限公司为国家电网公司参股企业,是国际上最大的生物质能源公司,其业务涵盖整个新能源产业链。该合作一方面能够直接为公司贡献落地投资额及租金以及增加园区配套住宅需求。并且和国能合作,公司还有望分享新能源产业的碳减排收益。另一方面,公司通过与产业龙头联手,能够促成高层次人才、高科技成果、高新技术产业和资本在公司园区的聚集。并且成功后能够在公司其他园区快速复制。 去年以来公司开始尝试多样化的园区产业的招商模式,积极贯彻产业发展服务大项目招商战略,加快园区产业的升级和发展。除本次合作外,去年以来公司已在产业孵化、医疗教育服务、分布式光伏能源等领域率先进行了尝试,今年以来先后和工信国际、京东华北订单处理中心、河北清华发展研究院、中国航天科工信息技术研究院等签订战略协议或合作合同,营造共生共赢的城市商业生态圈。大项目招商的加速推进进一步夯实公司在产业新城项目的护城河优势。 投资建议:买入-A,强烈推荐。我们继续看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘;与产业龙头的合作夯实了公司在招商引资方面的护城河优势。并且公司是京津冀一体化的最大受益者,短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.51元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产销售超预期回落。
广宇集团 房地产业 2014-08-28 4.15 5.89 90.00% 4.88 17.59%
5.51 32.77%
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由于竣工交付集中在下半年,公司中期业绩明显下降:公司发布中期业绩,上半年实现收入和利润分别为2.6亿和1391万元,同比分别下降69.1%和89.5%,扣非后净利润1164万元,同比降低90.8%,EPS为0.02元。收入和利润较低的主要原因是上半年公司无项目竣工交付,项目竣工均安排在下半年。三费方面,上半年三费合计5256万元,同比增3.3%,占营业收入的20%,较去年同期上升14个百分点。 期末,公司预收款17.4亿,较年初增加3.6亿,剔除预收款后的资产负债率为48.5%,优于行业。本次非公开发行完成后有望进一步降至44%。 公司明确将环保及大健康产业作为公司的第二产业:2011年,公司组建创业投资公司,即着手为公司未来的转型升级做准备。经过三年的探索与实践,公司管理层讨论研究确定将环保及大健康产业作为公司的第二产业。 此外,今年3月公司全资子公司汇鸣投资引入浙江元上资产并更名为广宇元上,公司和元上资产各出资2000万元,占比50%。广宇集团专业的地产开发能力与元上资产专业的金融投资能力的结合,形成了私募地产投资基金领域的全过程实施能力。 下半年公司推盘量增加并将受益于杭州限购限贷的放松:报告期内公司实现合同销售金额5.38亿,仅完成全年计划的19.9%,计划未完成一方面是由于公司项目主要集中在杭州,上半年受此轮调控影响较深;另一方面公司上半年未有新盘入市。上半年公司新开工建筑面积12.85万平方米,完成年度计划的28.93%,主要为去年获得的杭州锦绣桃源项目以及舟山锦澜公寓,这两个项目预计将在下半年开盘。 目前杭州已于7月底放松限购,并降低了二套房的认定标准,预计杭州下半年销量将明显好于上半年,楼市将逐步回暖。随着下半年杭州住宅市场的趋稳,预计公司能够完成全年27亿的销售目标,同比增49%。 投资建议:我们预计公司2014-15EPS分别为0.45和0.53元,目前股价对应2014和2015年PE分别为9.6X和8.3X。公司今明两年地产业务保持合理增长,大股东近期持续增持并可能大比例参与公司增发,公司市值管理动力强。并且公司明确将环保及大健康产业作为公司的第二产业。给予买入-A投资评级,按100%RNAV给予公司目标价6.38元。 风险提示:杭州救市政策叫停,销售增速下降超预期、信贷政策收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名