优越的盈利模式——固安模式 公司主营业务为通过与政府签订园区整体的排他性协议,为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务企业。 公司的盈利主要来自于房地产开发(园区一般有30%住宅用地)以及招商引资额的高比例返还(园区管委会按照落地投资额的45%进行返还)。该盈利模式具备其他地产所不具备的非常突出的优点: -收入弹性大,而成本相对固定,盈利存大幅超预期可能-零成本锁定大量廉价土地储备,轻资产的地产开发模式-园区与地产业务互相促进-模式切合地方政府需求,区域上选择多,可复制性强 固安模式将快速在全国各地复制 全国各地园区发展质量残次不齐,在地方政府极力追求GDP 的背景下,地方政府对公司这样拥有强大园区开发能力的企业需求极大。固安模式企业与政府共赢,政府需求大,该模式已成为河北省政府鼓励在各大园区进行复制的模式,已成为园区开发著名品牌。该模式竞争者难以模仿,模式复制对区域要求也低。 现有园区已进入快速发展期,园区新签约量也暴增 现有处在在开发状态的三个园区处在环首都经济圈,恰逢北京产业外迁时代,在开发中的园区都已度过初期阶段,进入快速发展期。 这三个开发园区足以支撑未来三年复合 40%以上增长率。 新签约园区量更是几何级数增长。 现有储备已巨大 公司现有土地储备1000万平方米,还有潜在土地储备(为已签约委托开发,但公司尚未获取,我们认为公司以后取得的可能性极大,按照占委托面积30%计算)1.1亿平方米。 未来2年业绩锁定率超100%,估值极低 业绩锁定极高。可预期的未结算业绩每股10.3元,其中房地产4.35元,产业发展服务5.95元。 我们预计公司 2011-2013年每股收益分别为2.3元、3.2元、4.8元。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平,合理估值29.8元。最新股价为16.72元。至少还有空间78%,强烈建议买入。

事件:近期,我们调研了上市公司,了解了公司各业务的进展情况。 发展战略明确,矿业拓展顺利: 今年是以取得资源为主,明年则是全力投产资金方面做到矿业不分流地产的资金。尽管地产企业贷款较难,但公司有望以矿业获取融资,拿到采矿证,就有较大希望获得贷款,可以置换前期用于并购的款项,再覆盖3-5年的生产流动资金,这样就做到了发展矿业不会从地产业务分流资金。 目前鸡头山的金矿已经开始矿山设计,设备选型,公司拟采用的设备产能为1000T/D,年处理金矿石量30万吨,年产金500公斤。 依目前的进度来看,预计公司在明年3-4月份拿到采矿证,6月份完成矿山建设,然后是2个月的试产期。约四季度开始满产。 金酮子沟一带铜金矿明年开始详查工作。此外,公司仍在积极需找矿产资源。 地产业务锁定安全边际: 通州项目受北京整体市场下滑影响,销售速度有所放缓;目前为止,公司2011年已实现销售额约18亿元,预计全年实现销售额20亿元。 根据各楼盘的工程与销售情况,我们预计公司:2011年实现净利润4.92亿元,每股收益0.76元。2012年实现净利润6.37亿元,每股收益0.99元。 看好公司在矿业方面获取资源能力: 公司在地产业务上获得廉价资源的能力在矿业得到复制。我们看好公司复制低价获取资源的模式。 综合业绩与重估值(地产业务重估值为10.9元),房地产业务我们以2012年10倍为地产业务价值。即10元。 矿业方面,按照吨市值打3折估值为20亿元。即每股3.1元。 公司合理价值为13.1元,最新股价为10.2元,在未充分考虑金矿后续极大可能超预期的情况下,公司股价至少被低估28%,建议买入。

销售确定进入爆发期。 公司多数项目自今年年底起,陆续进入销售期,销售额将爆发。按照我们对于项目保守的销售进度预测,公司在2011-2103年销售额将增至53亿、56.8亿、66.8亿元(预计2010年全年销售额为23.8亿元),对于2010年,三年复合增长率超过40%。 业绩确定进入爆发期,市盈率极低,且持续性强: 上述即将进入销售期的项目均在2012年之前完成结算,仅这一部分可贡献的每股收益就为1.77元,加上已售未结和少量的尾盘,根据工程进度,我们得出公司2010-2102年每股收益分别为0.49、0.87、1.15元,对应最新股价市盈率为 12、6、5倍,此外,公司拥有我们看好公司在行业低潮的扩张能力,公司业绩的高增长的可持续性较强。 现资金雄厚,待行业低谷扩张,将成为环渤海的二线蓝筹。 公司财务一贯稳健,资金实力雄厚,将重演受益上一轮调控的故事。公司明年将有40亿以上资金可用于扩张,恰逢北京市在未来有较大规模的供地计划,公司将有机会低价拓展40万平方米储备(若按10000元/平方米楼面地价算),公司将成长为环渤海区域的二线蓝筹。 制约公司估值水平的因素已经消除,将是极有爆发力的品种。 过去,公司股票长期在市场中被给予了极低的估值水平,主要三个制约因素已消除,估值水平向一线行业平均水平看齐。以2011年PE11倍来看,公司从6倍往上还有80%空间,公司成为极具爆发力的品种。 重估价值高,极其安全。 公司目前项目的重估价值也非常高,完全能够锁定价值底线。我们测算,公司的NAV为每股9.65元,是目前股价的1.73倍,这一比值远高于行业水平。此外,公司财务非常稳健,是非常时期更能扩张的企业,因此,公司除了有爆发力之外,还是极为安全的品种。建议买入并长期持有。