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王胜

申万宏源

研究方向: 建筑工程行业

联系方式:

工作经历: 证书编码:A0230511060001,同济大学博士,在申银万国从事了3年建筑业研究,2010年新财富建筑业最佳分析师入围...>>

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金地集团 房地产业 2018-09-03 9.05 -- -- 9.56 5.64%
10.05 11.05%
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公司2018H1收入增长,利润大增,超出预期。报告期内公司实现营业总收入151.1亿元,同比增长18.9%(营业收入149.3亿,同比增长18.8%);实现归母净利润约24.0亿元,同比增长107.8%。利润增长超预期受益于两大因素:1、盈利能力持续改善。公司的房地产业务毛利率为38.2%,较上年同期增加8.7个百分点;2、投资净收益继续增长。合作项目逐步增加导致公司对合营和联营企业的投资收益显著增长,2018上半年9亿元,同比增长73.4%,占公司税前利润总额的25.9%。毛利率与投资净收益的显著增长使得公司归母净利率处于近5年来最高点,2018H1为5.9%,同比增加2.7pct。 销售受调控影响略有下滑,回款率保持高位。2018上半年,公司实现销售面积375.5万平,同比上升0.13%;实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%。销售金额同比下降的原因主要在于主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。公司会通过缩短工期、加速开工等方式结合各城市具体情况争取提前取证供货。公司上半年回款率超过80%,现金流管理好。预收款701.9亿,是2017年营收的1.9倍,业绩保障充足。 土储区位优越,扩张进行时。公司上半年战略性地进入了福建市场,并加强了东北、长三角、珠三角的纵深发展,上半年共获取了48宗土地,总投资额约569亿元,新增约557万平土储,拿地面积是销售面积的1.48倍,土储规模有所扩张。拿地楼面价10215元,是同期销售价格的60.8%,主要是公司深耕一线城市及强二线城市,区位布局优越。一线城市的总投资额占比26%,二线城市的总投资额占比54%,三四线城市的总投资额占比20%。公司总土地储备约4100万平方米,较2017年底增加300万平土储,权益土地储备约2200万平方米。足够开发经营三年。 现金流稳健,低杠杆赋予公司充分扩张空间。公司在手货币资金310.7亿元,是短借和一年内到期非流动负债的2.2倍,短期现金流充裕。上半年公司完成80亿元公司债、40亿元超短期融资券、35亿元中期票据的发行。债务融资余额为738.04亿元,债务融资加权平均成本为4.79%,较2017年底微增0.1%。剔除预收账款后的公司实际资产负债率为67.3%,净负债率为74.2%,较2017年底增长25.9pct。 维持增持评级,维持盈利预测。公司规模扩张提速,未来两年迎来高质量销售结算期,叠加公司预收款是2017年营收的1.9倍,业绩保障性强。实际资产负债率67.3%,低杠杆赋予公司持续扩张空间。目前估值处于底部,基本改善态势不断加强,维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润85.6/106.4/123.7亿元,同比增速25.1%/24.3%/16.3%,对应EPS分别为1.90/2.36/2.74元,当前价格对应的2018-2020年PE为4.7X/3.8X/3.3X。
华夏幸福 房地产业 2018-08-31 24.69 -- -- 26.08 5.63%
27.07 9.64%
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业绩高速增长,销售规模稳居前列。公司2018H1实现营业收入349.7亿元,同比增速57.1%;实现归母净利润69.3亿元,同比增速29.1%,净利润增速低于营收增速主因业务占比变动毛利率下行,整体符合预期。公司期末总资产3871.4亿元,同比增速3.0%;期末归母净资产为404.7亿元,同比增速46.3%。实现销售额804.5亿元,同比增长15.6%,实现销售面积730.9万平方米,同比增长91.3%,主因非京津冀区域迅速放量,均价有所回落。 新增签约投资额965.7亿元,非京津冀区域占比猛增。2017年公司园区内新增签约投资额965.7亿元,同比增长32.0%,增速同比提升6.2pct,高基数下招商能力持续增强。其中非京津冀区域为745.0亿元,占比达77.2%,较去年大幅提升。从公司投资额与销售结构对比来看,1-6月公司南京、杭州、郑州区域销售面积占比为15.8%/7.3%/10.7%,而新增签约投资则占比为22.9%/18.7%/13.9%,新增投资额进一步向京外核心区域集中。 地产结算显著增加,毛利率如期回升,园区业务结算降速。2018H1公司地产业务结算收入189.7亿元,同比大增1108%;毛利率为35.4%,同比改善30.4pct,主因15年起销售的高毛利项目逐步结算。期末公司预收账款为1433.2亿元,预收覆盖倍数为2.4,显著高于行业水平。据申万宏源地产统计,2018年1-7月公司累计新获取土地面积超184万方,平均地面价约2420元/平,优势拿地能力保障未来利润率。公司产业发展服务收入109.3亿元,同比增速为-21.3%,主因新增投资额集中于京外拓展区域,业绩结算期相对滞后,预计未来增速将企稳回升。 多渠道融资顺利进展,负债规模控制得当,短期偿还压力增加。2018H1公司多元化融资进展顺利,成功发行公司债券84亿、超短期融资券25亿、境外债2亿美元等;借款余额1128.2亿元,较期初同比微增2.4%,融资加权平均利息率为6.14%,同比提升0.16pct,整体负债规模及融资利率控制得当;负债结构中银行借款余额454.8亿元,债券余额485.1亿元,合计占比达83.3%,负债结构较为合理。由于短期内债务集中偿还,公司报告期内筹资净现金流为-97.2亿元,三年内首次为负;期末货币资金425.9亿元,一年内到期有息负债275.7亿元,覆盖倍数为1.54,数值同比下降但仍为健康水平。 投资建议:维持增持评级,维持盈利预测。公司营收及利润增速符合预期,产业新城业务持续放量凸显护城河深度,异地复制逐步兑现,未来业绩增长动力进一步增强。预计2018-20年公司实现归母净利润119.1/164.0/219.4亿元,同比增速为35.6%/37.7%/33.8%,对应每股EPS为4.03/5.55/7.42元,对应18-20年PE为6.1/4.4/3.3倍。 风险提示:地产调控趋严,销售回款下滑;房企融资趋紧。
金科股份 房地产业 2018-08-30 5.09 -- -- 5.45 7.07%
6.55 28.68%
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投资要点: 公司2018H1营收与归母净利润大幅增长。其中,公司实现营业收入155.5亿元,同比增幅49.3%;归母净利润6.67亿元,同比增幅46.3%;加权ROE3.39%,同比提高1.26pct(已考虑17亿无固定期限委托贷款的影响)。主要系本期交房结转项目增加,以及毛利率提高5.5个pct至22.5%所致。 销售高增长,向千亿目标冲刺。2018H1公司地产板块实现销售金额597亿(+116%),销售面积697万平米(+84%),销售均价8565元/平米(+32%)。公司2018年销售目标800亿元,目前已完成87%,有望提前向2019年1200亿计划冲刺。公司目前取得预收账款634亿元(+73%),是2017年营收为1.8倍,业绩保障性较高。 公司布局八大城市群,拿地力度较大。公司2018H1新获取土地1012万方(+62%),为销售面积的1.45倍,权益比例68%;权益地价270亿(+32%),为2017全年拿地规模的59%,,平均楼面价3950元/平米(-18%)。新增土储中,重庆占总计容建面29%,其次为四川(13%)、贵州(10%)、江苏(4%)、安徽(4%)等地。公司目前拥有土地储备3600万平米,在建面积2540万方(+94%),可满足2-3年的销售开发规模,周转率有所提升。公司2018H1新开工1050万方(+248%),为未来一年销售推盘提供充分的可售资源,竣工面积256万方(+127%),全年结算金额高增有所保障。公司目前已进入23个省市,以重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等一二线城市为主。 受益于销售回款增加,现金流大幅好转。2018H1公司经营活动产生的现金流量净额为35.3亿元(+147%),现金及现金等价物增加118亿元(+2305%),销售商品提供劳务收到现金410亿元(+82%)。同步的,公司投资、偿债力度有所增强,对外投资与收购项目支付的现金流出约48.8亿元(+48%),偿还债务支付现金184亿元(+124%)。公司目前资产负债率84.8%(+0.9pct),净负债率159%(-37pct),货币资金303亿,为短期借款与一年内到期的非流动负债之和的1.3倍,偿债能力较强。公司融资余额757亿(+12%),其中银行贷款占比提升至67%(较2017年提高18pct),非银贷款占比下降至19%。 债券信用评级首次上调至AAA(中诚信),年内计划加大融资力度。公司1-8月完成私募债6亿(利率7.9%,剩余额度54亿),公开发行公司债35.8亿(分别为7.2%和7.5%,剩余额度19.2亿),拟境外发行10亿美元债券,发行ABN16亿,超短融18亿(分别为6.7%和6.9%,中票等融资工具剩余额度72亿)。 物业服务与新能源业务稳步推进。社区生活服务业务实现营业收入6.54亿元,同比增长约44%。新增合同管理面积1057万方,累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米。公司上半年新能源项目上网电量约2.2亿度,同比增长约26%,限电损失比率约25%,同比下降10个百分点;实现营业收入约0.90亿元(+23%),净利润约2470万元(+411%)维持增持评级,上调盈利预测。我们认为公司储备充足,受益于西南区域的房市热度,销售规模将维持高速增长,因此维持增持评级,上调盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润为27.4/38.2/52.5亿元,同比增速36.9%/39.3%/37.2%,对应EPS:0.51/0.72/0.98元。(原预计2018-19年归母净利润为16.8/21.3/25.9亿元,对应EPS:0.40/0.49元)
阳光城 房地产业 2018-08-29 5.84 -- -- 6.36 8.90%
6.36 8.90%
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公司2018上半年收入和利润高增长,符合预期。公司实现营业收入152.1亿元,同比增长102.1%;归属于上市公司股东净利润10.3亿元,同比增长214.3%。依托优秀的土地储备、良好的成本优化以及不断完善的激励体系,公司房地产业务毛利率27.2%,同比增加4.8pct,较2017年底增加2.6pct。公司归母净利率6.8%,同比提高2.4pct,主因毛利率提升以及少数股东损益占比由4.5%下降到0.4%。 销售继续高速增长,预收款充足保障业绩潜力。2018上半年公司合约销售额700.1亿,权益销售额566.4亿,合约销售面积456.8万平,权益面积283.2万平,销售额同比增长76.9%(去年同期销售根据克而瑞数据)。公司上半年销售均价15326元/平米,同比增长约4%,售价的稳定增长保障了公司的业绩质量。预收款602.5亿,较2017年底增长了50%,在同期结算金额涨幅达90.7%的情况下预收款仍然实现了高速的增长,体现了公司深厚的业绩潜力。 土储分布逐步均衡,拿地成本控制得当。公司上半年新增土储551.9万平,其中招拍挂面积362.6万平,楼面价4219.4元。并购面积189.2万平,楼面价格2999.2元。综合拿地成本3801元,是售价的24.8%,拿地成本控制得当。上半年新增建面是销售面积的1.2倍,规模扩张仍在持续。公司目前总土地储备4267.5万平,综合楼面价3333.3元。其中大福建/长三角/京津冀/珠三角/战略城市占比分别为17.8%/15.7%/7.2%/42.8%,其中战略城市主要是中西部都市圈城市,公司从大福建、长三角并重局面逐步走向全国化布局之路。 负债优化、激励充分,融资成本保持稳定。公司上半年扣除预收账款的资产负债率同比减少5.9pct,较2017年底减少5.7pct,净负债率同比减少50.9pct,较2017年底减少20pct。同时,现金流管控继续加强,上半年货币资金332.9亿元,是一年内到期的长期借款和短期借款的75.4%,经营性净现金流入32.76亿元,继2017年的三年来首次回正之后继续保持净流入态势。在全行业融资成本抬升的大背景下,公司严控融资成本,上半年平均融资成本为7.49%,较去年同期微增0.35pct。2018年7月,公司推出股权激励计划,本次激励计划的股票期权数量为34500万份,占公司股本总额的8.5%,激励对象共计442名,除公司董事和高级管理人员以外,覆盖了核心业务骨干,激励力度大、覆盖范围广是本次计划特点。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司全国化布局逐步完成,充沛均衡土储保障销售弹性。公司从产业链入手加强高周转及控成本战略,并逐步控制负债规模,盈利能力改善将持续。未来从公司控股股东层面展开的多元化业务协作值得期待。我们预计公司2018-2020年归母净利润为30.1/41.4/55.3亿,对应EPS分别为0.74/1.02/1.37元。当前价格对应的2018-2020年PE为7.6X/5.5X/4.1X。维持盈利预测,维持增持评级。
招商蛇口 房地产业 2018-08-28 16.64 -- -- 20.01 20.25%
20.01 20.25%
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公司2018H1实现营业收入209.9亿,同比增幅6.6%,归母净利润71.2亿,同比增幅97.5%(预期90%)。盈利数据亮眼,归母净利润率33.9%(+16pct),加权ROE10.1%(+4.1pct)。公司业绩增速较高主要系京沪三项资产整体转让确认投资收益33亿,同时毛利率大幅提高17个pct至42.7%,这与结算项目在深圳蛇口的量占比比较高相关(如双玺在上半年结算)。 公司2018H1保持高销售增速,拿地力度略减仍高于行业均值。2018年1-7月公司实现销售额901亿元,同比增幅47%(万科12%,保利47%),销售面积418万方(+31%),销售均价2.15万/平米。公司1-7月完成销售计划1500亿的60%,全年有望超额完成销售目标。公司新增土储875万方(为销售面积的2.1倍),总金额731亿(占销售金额比重81%),拿地金额权益比例62%,楼面均价8352元/平米,拿地结构有所调整,一线面积占比约4%(-14pct),二线55%(-24pct),三四线约41%(多位于城市圈内)。 负债率与融资成本均处于舒适区间,加杠杆扩张游刃有余。公司2018H1资产负债率为77.1%(+5.0pct),净负债率72.8%(+6.4pct),有息负债率31.9%(+1.3%)。公司有息负债规模约1300亿,短期偿债金额354亿,在手货币资金621亿,偿债压力较小且债务结构较为健康。公司于2018H1发行70亿公司债,票面利率4.83%~5.25%;超短融40亿,票面利率分别为3.74%、3.55%;成立地产投资基金,项目层面加大股权融资;发行长租公寓CMBS产品,获批储架额度60亿,首期发行20亿(预期收益率5.7%);注册长租公寓ABN产品200亿,首期发行40亿。截止6月底,公司的综合资金成本为4.87%,2017年为4.80%,融资成本在行业内极具优势。 公司2018H1财务费用率为4.3%(+3.3pct),同比增速338%,主要是有息负债规模快速上升至1300亿(+73%),利息资本化率由59%下降至54%,以及受人民币贬值影响发生汇兑损失2.5亿(据申万固收团队判断,未来人民币汇率有望企稳,跌破7的可能性较低)。 维持盈利预测,维持增持评级。预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元,同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0%,EPS分别为2.00/2.53/3.18元。
蓝光发展 房地产业 2018-08-27 5.36 -- -- 5.64 5.22%
5.64 5.22%
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2018H1公司业绩高增速,符合预期。公司2018H1实现营业收入80.1亿元,同比增幅24.4%;归母净利润6.2亿元,同比增幅118.8%。销售毛利率32.3%,同比增长4.7pct;归母净利率4.07%,同比增加1.46pct;摊薄ROE为4.07%,同比提高1.45pct。公司预收账款447亿,是去年营收的1.82倍,可结算资源充沛。 公司上半年销售规模稳步增长,西南地区增速较高。2018年上半年,公司房地产业务实现销售金额413.73亿元,同比增长36.66%;实现销售面积384.22万平方米,同比增长27.22%;销售均价10768元/平米,同比增长7.42%。分区域来看,华中和北京地区销售放缓,而成都和滇渝地区销售超预期,其中成都地区销售金额和面积均同比增长69%,销售金额占比44%,销售均价8693元/平米;滇渝地区销售金额占比20%,销售均价10559元/平米,销售均价增幅达44.2%;华东地区销售金额占比19%,销售均价增至16680元/平米。 全国化战略布局逐渐成型,华东地区拿地比例提升。2018年上半年,公司全国化布局持续发力,立足成都大本营,持续深耕长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市,新进入郑州、温州、福州、南宁等城市;业务方面,“地产金融”现已布局全国40多个城市,现代服务业也已进驻50余城。公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源,1-7月新增项目27个,拿地金额280.2亿元,总建筑面积约738万平方米,拿地金额权益比例63%,楼面价3259元/平米,其中,华东地区的拿地占比达37%。 公司2018H1开工计划落定,竣工进度较去年同期小幅提升。公司2018H1完成开工面积454.75万方,同比126.5%,计划完成率47.4%,基本符合预期;完成竣工面积104.4万方,同比增长85.1%,占全年计划比重29%,去年同期21%,较去年增加8pct,预计三四季度将加快竣工进度。公司下半年计划新开工面积505.4万平方米,竣工面积254.3万平方米,其中成都、华东地区占比较高,新开工分别占比31%、21%,新竣工分别占比32%、25%。 融资规模持续扩增,财务费用率降幅较大。公司2018H1财务费用0.59亿元,同比减少45.3%,财务费用率0.7%,同比下降1个pct。资产负债率82.9%,净负债率115.1%,有息负债411.7亿,杠杆较高。经营活动产生的净现金流-1.8亿元,投资活动产生的净现金流-45.7亿元,筹资活动的净现金流94.2亿元。公司上半年积极拓宽融资渠道,1-7月发行永续中票10亿元(注册额度余额35亿)、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元、私募债50亿元等。下半年公司融资规模预计在上台阶,公司计划发行10亿美元债(已获发改委备案登记),计划非公开发行优先股50亿(股东大会审议通过)、短融中票等融资80亿(股东大会通过)、公开发行债券25亿(上交所已受理申请)。 激励机制助力公司可持续发展,核心高管增持1400万元,彰显对公司未来的信心,增持均价5.96元,股价安全边际较高。继实施“限制性股票激励计划”、“蓝色共享”事业合伙人计划后,公司于2018年1月推出了“股票期权激励计划”,向核心高管首次授予15,988万份股票期权,行权价格7.10元/股(调整后)。2018年6月28日至7月20日,公司核心高管共增持236.7万股,增持金额1410万元,增持均价5.96元/股。 维持增持评级,维持盈利预测。我们认为公司业绩增速较高,销售持续增长,投资布局稳步前进,基本面较好,同时高管增持计划彰显了管理层对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认同,因此我们维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为22.5/31.3/42.7亿元,同比增速65%/39%/37%,对应EPS为0.75/1.05/1.43元。
世茂股份 房地产业 2018-08-27 4.12 -- -- 4.40 6.80%
4.44 7.77%
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公司收入和利润正增长,符合预期。公司上半年实现营业收入121.5亿元,同比增加20.4%;实现归母净利润14.4亿元,同比增长3.3%;扣除非经常损益的净利润达到12.3亿元,同比增长15.5%。非经常性损益主要是投资性房地产公允价值变动产生的,今年上半年增长2.9亿,同比减少1.1亿,影响了归母净利润增速,扣除非经常损益的净利润增速与去年同期相比由负转正,公司过去两年的高质量销售开始逐步体现。 上半年销售高速增长,全年销售目标已完成三分之二。2018年上半年通过济南、苏州、石狮、厦门、泉州等地项目的销售,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60%;实现合同签约面积87万平方米,同比增长63%;签约单价为1.83万元/平方米,同比基本持平。截至6月末,公司已实现全年销售目标的67%,公司完成全年销售目标的计划确定性较强。上半年公司预收款21亿,同比降幅约45%,预计随着下半年销售增长,预收款会有所回升。 项目品牌持续升级,商业地产焕发新春。截至6月底,济南世茂广场完成了近40家品牌的调整,实现全场销售额同比24%的增幅;昆山世茂广场近2500㎡的调改区域整体亮相,调改区域的销售额同比增长逾120%;厦门世茂Emall调整定位,结合精准的招商调改和业态升级,实现销售额同比60%以上的增幅;北京世茂大厦基本满租的同时持续优化租户组合,租金水平实现两位数增幅;苏州项目不断挖掘业绩增长空间,通过汰换租户提升租金水平,收入业绩同比增幅达30%以上。商业地产潜力持续升级。 扩张步伐加快,后劲充足。2017年以来公司扩张步伐加快,2017年新增土地建筑面积172万方,拿地总建面占销售面积的156%,土地投资总价款259亿元,其中深圳项目建面占比80%。2018H1公司在深圳和泉州共计拿地面积65万平,拿地金额33亿,对应楼面均价5044元/平米,楼面均价/销售均价为27%。截止17年末,公司持有土地储备建面1231万方,足够公司经营开发五年,90%以上都位于一二线,土储区位优越。上半年新增开工面积77万平方米,同比减少26%,竣工面积达到25万平方米,同比增长约19%。 现金流充沛,杠杆率持续处于行业低位。公司2018H1在手货币资金116.1亿元,没有短期借款,是一年内到期非流动负债的2.6倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司资产负债率53.0%,剔除预收账款的资产负债率50.8%,较2018Q1下降6.8个百分点,杠杆率下降明显,我们测算的净负债率28.8%,远低于行业整体水平。公司上半年费用率5.7%,较一季度减少1.6个百分点,整体费用率控制较好。销售费用率、管理费用率分别下降1、0.7个百分点,财务费用率微增0.1个百分点。 维持增持评级,维持盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,2017年以来公司积极获取优质项目资源,自持物业整体收益表现良好。此外,公司参股汇邦人寿有助于进一步完善公司的产业布局,看好公司未来发展。维持增持评级,维持盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润24.7亿元/27.6亿元/32.2亿元,对应EPS:0.66元/0.74元/0.86元。当前价格对应的PE为6.2X、5.5X、4.7X。
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 -- -- 6.57 1.08%
6.66 2.46%
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营收增速放缓,归母净利润增速转正。公司2018H1实现营业收入36.7亿元,同比增速10.0%;实现归母净利润2.98亿元,同比增速4.6%,净利润增速由负转正。分业务收入看,代理销售业务收入14.1亿元,同比增速为-14.5%,互联网+业务收入10.0亿元,同比增速为9.1%,以上交易服务环节收入增速显著放缓,主因地产调控趋严;交易后服务及资产运营业务收入显著放量,其中金融服务业务收入3.97亿元,同比增长88.8%,资产运营服务(含长租公寓)收入2.85亿元,同比增长155.9%,装修服务业务收入1.71亿元,同比增长241.7%。公司营收结构进一步转型,综合服务多角度创收为公司提供新的业绩增长点。 交易服务收入降速,坚持下沉三四线策略,规模效应带动互联网+业务毛利率提升。公司传统支柱交易服务总计24.3亿元,同比增速为-6.4%;收入占比为66.4%,占比下降11.6pct,营收占比下滑符合公司长期战略转型方向,但短期业绩承压。代理销售业务累计进驻201城,城市数量同比增长22.6%,进一步深挖城市圈三四线,业务布局弹性增强;未结算代理销售额4268亿元,预计3-9月内结算收入32.7亿元,同比增长11.2%,全年业绩结算有保障。互联网+业务增速放缓但毛利提升显著,2018H1毛利率为30.4%,同比提升8.3pct,贡献毛利润同比增长50.3%,平台化优势逐步显现。 金融业务贡献增长点,现金流显著改善,经营持续性增强。2018H1金融服务业务收入增速达88.8%,贡献毛利2.42亿元,占比29.5%,占比提升12.2pct,持续成为公司业绩增长的核心驱动力。期末贷款余额为46.4亿元,同比增长43.5%,低基数效应下业绩亮眼。公司注重金融业务审慎发展,贷款回收显著增强,由此使得报告期内经营净现金流同比增加82.1%,信贷资产质量持续提升。 长租公寓聚焦集中式,慎重拓展蓄力未来。公司资产运营业务持续扩规模,其中长租公寓业务收入达1.67亿元,同比增长146.7%,签约公寓逐步进入运营带动收入大增。运营公寓间数3万间,规模增速放缓主因公司战略上减少了分散式公寓数量,并慎重拓展集中式公寓规模。公司聚焦打造品牌效应,重点布局广深等7个一二线城市,成熟期出租率超过90%、续租率提升14pct,运营质量稳步提升,保质保量发展蓄力未来规模爆发。 投资建议:维持增持评级,下调盈利预测,预测18-20年EPS为0.58/0.73/0.88元(原预测18-20年EPS为0.62/0.78/0.95元)。公司营收增速放缓,代销及互联网+业务增速低于预期,金融服务因2017H2基数较高增速将回落,因此下调盈利预测,预计2018-20年公司实现营业收入92.7/107.2/122.8亿元,同比增速12.9%/15.6%/14.6%;实现归母净利润12.0/14.9/18.0亿元,同比增速19.1%/24.9%/20.3%。公司积极向交易后服务、资产运营转型,短期营收结构调整、摊销成本增加使业绩承压,维持增持评级。
万科A 房地产业 2018-08-23 23.01 -- -- 24.57 6.78%
26.68 15.95%
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公司2018上半年收入同比大幅增长,利润增速较快,符合预期。报告期内公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润约91.2亿元,同比增长24.9%。一方面受益于2016-2017的销售高增速(分别为39.5%、45.3%),公司的结转规模大幅增长,结算面积701.4万平,同比增长20.2%;另一方面公司销售均价每年平稳增长(三年复合增速5.3%),保障了盈利能力处于高位,推动2018上半年房地产营业利润率同比提升2.5pct。此外,由于来自于合作方的权益净利润7.6亿元,同比减少48.3%;而融资规模上升的同时利息资本化率下降,导致财务费用增长较快,同比增长2.2倍,叠加二季度人民币贬值幅度较大,产生汇兑亏损8.8亿元,因此公司权益净利润增幅低于营业收入增幅。 上半年销售微增,开竣工节奏较快。2018年上半年公司实现销售金额3046.6亿,销售面积2035.4万平,同比增长9.9%和8.9%,销售均价继续增长保障高毛利率。公司上半年实现新开工面积2321.1万平方米,同比增长40.2%,高于预期,占全年开工计划的65.5%(2017上半年:56.6%),新开工的高增速预示着下半年可推货值的增长,公司销售额7月单月同比增速26.9%,增速较高;实现竣工面积917.2万平方米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.9%(2017上半年:26.0%),预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 积极拓展土储,业绩保障性进一步加强。2018上半年公司增加开发项目117个(61.9%的项目是合作获取),总规划建筑面积约2049.1万平方米,同比增长31.4%,权益比例55.8%,同比下降了7.3个百分点,权益规划建面同比增长108.3%。权益拿地楼面价为5054元/平米,较去年同期下降7.6个百分点。楼面价/售价33.8%,拿地成本控制较好。2018上半年公司已售未结资源增至3693万平方米,合同金额增至5200.5亿元,较2017年底分别增长24.7%和25.5%。已售未结金额是2017年营收的2.1倍,业绩确定性进一步增强。 现金流稳健,杠杆率保持在行业较低水平,费用率控制较好。公司2018上半年在手货币资金1595.5亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的2.8倍,与年初持平,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司净负债率32.7%,继续保持在行业较低水平。有息负债占总资产的比例为16.9%,较2017年底微升0.5个百分点;且有息负债中,73.1%为长期负债,负债结构健康。公司上半年利息总支出56.3亿元,同比增长53.4%,利息支出/有息负债为2.5%,较去年同期小幅下降0.16%。公司上半年费用率8.95%,较2017年同期增长1.18个百分点,主要是财务费用率和管理费用率有所增加(分别为1.2和0.4个百分点)。 维持盈利预测,维持增持评级。公司作为行业集中度提升过程中最为受益的龙头房企之一,穿越周期能力强。已售未结金额是2017年营收的2.1倍,业绩确定性在龙头中也位于前列。各项新业务蓬勃发展,均是行业龙头。减持担忧下价值优势凸显。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润356.1/437.4/523.1亿元,同比增速26.9%/22.8%/19.6%,对应EPS分别为3.23/3.96/4.74元,当前价格对应的2018-2020年PE为7.2X/5.9X/4.9X。
保利地产 房地产业 2018-08-16 11.08 -- -- 12.44 12.27%
13.33 20.31%
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2018H1业绩增速高于营收增速,业绩增速略低于预期。公司2018H1实现营业收入595.1亿元(+9.3%),归母净利润65.05亿元(+15.1%),总资产8138.6亿元(+16.9%)。相较一季报,公司上半年业绩增速反超营收增速主要系结算毛利率提升至35.4%(+4.6pct),以及处置长期股权产生投资收益3.5亿。 少数股东损益比例提高与利息资本化率降低导致归母净利率增幅较小,公司2018H1实现归母净利率10.9%(+0.5%)。公司财务费用支出17.9亿元,同比增长137%,财务费用率提升至3.0%(+1.6pct),主要系有息负债规模增加至2545亿(2017H1为1710亿)以及利息资本化率降低所致。此外结转合作项目增多令少数股东损益比例提高至30.1%(+9.0%)。 公司上半年竣工计划完成率40%低于预期,去年同期46%,预计三四季度将加快竣工进度,结算规模有望大幅提升。公司上半年完成竣工面积761万方,同比增速11%,占全年计划比重为40%,因此结算进度较慢,年初竣工计划1900万方(+22%)。公司上半年新开工面积2359万方,同比增速85%,计划完成率较高为59%,高开工推盘量令公司1-7月销售金额增速维持在47%的高位,销售面积增速37%。 公司2018H1拿地金额/销售金额为50%,一二线拓展金额占比68%。公司2018H1新获取土储计容建面1510万方,总地价1072亿元,平均楼面价7098元/平米(2017年为6117元/平米),占销售面积和金额比例分别为104%和50%,拿地力度较2017年有所减弱但依然高于行业均值。从新获取土储来看,一二线城市获取金额占比为50%(当期销售金额中一二线占比78%),一二线新增土储面积占比50%(总土储面积占比61%),从布局来看三四线城市占比继续提升。 公司杠杆率小幅上升、经营投资活动现金流出增多,融资优势进一步凸显。公司2018H1资产负债率为79.3%(+0.5pct),净负债率为93%(+7pct);经营活动现金净流出98.3亿(+2%),投资活动现金净流出75.5亿(+95%),筹资活动现金净流入453亿(+46%)。公司本年新增有息负债796亿元,新增融资成本5.09%,有息负债总额2545亿元,综合融资成本4.86%,融资成本显著低于行业均值,融资规模优势较大。 维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为201.3/248.8/306.4亿元,同比增速为28.9%/23.6%/23.2%,对应EPS分别为1.70/2.10/2.58元。
苏州高新 房地产业 2018-08-10 5.88 6.74 45.26% 5.96 1.36%
6.20 5.44%
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苏州高新是苏州高新区首家挂牌上市的公司,“高”与“新”是公司转型升级的目标,公司立足于“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,依托房地产板块发展其他业务领域。目前公司有五大业务板块:产业地产、环保、先进制造、旅游及非银金融与产业投资。 公司2017年经营业绩稳步提升,实现营业收入62.42亿元,归母净利润6.06亿元,分别同比增长11.80%和97.41%。房地产业务是公司的第一支柱业务,占据公司总营业收入的80%以上。公司业务主要集中于苏州、扬州、徐州等地,八成业务收入来源于苏州地区。 公司2017年销售金额达到65.18亿,同比减少3.78%,销售均价为13,046元,同比增加2.75%。公司主要在苏州地区获取项目,近年来逐渐扩大城市范围,转向长三角城市圈内的三线城市扬州、徐州、合肥、滁州布局。随着市场化拿地的难度逐步提高,公司利用自身优势做资源整合,布局“产业+地产”,力求升级转型。2017年苏州高新与苏州高新区管委会、万科共同投资位于苏州高新区的生命健康小镇。生命健康小镇以基因工程和医疗大数据为主,总投资额120亿,占地面积约3.96平方公里,总建筑面约100万平方米。 依托旅游业多元化发展趋势,公司围绕旅游资源打造旅游地产项目。公司的旅游业主要是苏州乐园、徐州乐园,2017年全年接待游客263万人,实现营收3.11亿元,毛利率30.84%,占总营收的4.48%。为配合区域规划调整,公司2017年收储226.49亩,带来收益5.26亿元。 公司于2017年购入东菱振动,完善了先进制造业板块的布局。东菱振动主要涉及振动试验领域,与苏试试验、航天希尔三足鼎立,2017年带来营收3.2亿元,同比增长21.67%。被公司收购后,背靠国企的资源和渠道优势,前景更加宽广。 公司股价安全边际较高。1)公司于2018年3月公告计划回购4223.86万股,占公司总股本的3.54%,截至8月2日,累计回购1561万股,累计支付9998万元,回购均价在5.91~6.83元。2)2017年9月,基于对公司未来发展的信心以及对公司价值的认同,公司董事长、全体高级管理人员及核心人员合计增持公司股份1,098,100股,增持金额851.99万元,增持均价7.759元/股。3)我们使用RNAV法对公司估值进行检验,公司房地产业务的RNAV估值为8.86元/股。其中,开发项目净现值为31.8亿,归属于母公司净资产为74亿,重估净资产为106亿,总股本为11.9亿股,WACC为4.1%。 盈利预测与评级:考虑到公司股价安全边际较高,未来2年房地产业务结算收入将保持稳定增速,整体业绩保障性较强。同时公司战略转型“高新技术产业培育与投资运营商”,既符合国家政策趋势,亦能较好的利用苏州高新区管委会的资源优势,具有一定的成长性,因此给与增持评级。我们预计公司2018-20年实现营业收入73.2/90.0/107.9亿元,实现归母净利润7.10/8.26/9.75亿元,同比增速17%/16%/18%,对应EPS为0.59/0.69/0.82元/股。根据可比公司相对估值法,给予公司2018年11.91倍的PE,对应目标价7.03元。
阳光城 房地产业 2018-07-12 5.78 -- -- 6.32 9.34%
6.36 10.03%
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事件:公司公告2018年股票期权激励计划草案。计划拟向激励对象授予股票期权34500万份,约占公司股本总额的8.52%,计划首次授予的股票期权的行权价格为6.16元。激励对象包括核心高管7人及核心干部435人。 激励期权数量较高,覆盖范围广,行权条件高彰显管理层对经营信心。此次激励计划授予的股权期权占公司总股本的8.52%,占比较高,行权价格6.16元/股,溢价6%。行权条件要求2018/2019/2020/2021年份较2017的收入和业绩增速均为35%/82%/146%/232%,四年业绩的复合增速为35%。股权激励的覆盖范围包括公司董事3人、管理团队4人及435位核心干部,其中执行董事长、总裁朱荣斌获得数量占本次股权期权数量的4.35%,执行副总裁吴建斌、阚乃桂分别占1.45%、1.04%,授予数量高、覆盖范围广,管理层利益与公司深度绑定。较高的行权条件也彰显了管理层对公司的发展信心。 2018上半年销售继续高增长,货值充足保障经营持续性。根据中指数据,公司2018年上半年销售金额708亿,同比增速68.6%,我们预计公司全年销售额能达到1400亿以上。2017年末公司总货值4911亿,即使不考虑未来新增货值,按1400亿计算也足够销售三年以上,货值充足保障经营持续性。2018上半年公司拿地金额265亿,拿地金额占销售比37.4%,在货值已经足够充沛的情况下,公司稳健扩张以应对2018年融资全面收紧态势。 融资卓有成效,稳杠杆初见成果。公司在融资艰难的上半年充分利用资本市场,积极尝试资产证券化等融资方式,2018年以来发行了2.5亿美元债、16亿私募和中票、21.9亿ABS和ABN、并受证监会核准发行49亿公司债,总融资额+拟融资额百亿以上。除融资卓有成效之外,公司的杠杆率保持稳定。剔除预收款的资产负债率从2017年的82.34%微增0.64个百分点至82.98%,基本稳定,较去年同期减少1.92个百分点。(根据Wind,剔除预收款的资产负债率=(负债总额-预收账款)/(资产总额-预收账款))。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司全国化布局逐步完成,充沛二线土储保障销售弹性。公司从产业链入手加强高周转及控成本战略,并逐步控制负债规模,降本增效效果将逐渐体现。未来从公司控股股东层面展开的多元化业务协作值得期待。我们预计公司2018-2020年归母净利润为30.1/41.4/55.3亿,对应EPS分别为0.74/1.02/1.37元,目前价格对应2018年底PE为8x,较RNAV折价36%,安全边际凸显。维持盈利预测,维持增持评级。
蓝光发展 房地产业 2018-07-03 6.20 -- -- 6.14 -0.97%
6.33 2.10%
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2018年6月28日公告,公司部分董事(不含独立董事)、监事、高级管理人员计划于2018年6月28日起6个月内通过上海证券交易所交易系统增持公司股份,增持金额合计不低于人民币1400万元。 增持计划于公告当日已完成四分之一,且增持意愿坚定,明确表态不存在无法实施的风险。1)28日公司高管增持350万元,占1400万元的25%,均价6.09元;2)本次增持计划不存在无法实施的风险,本次增持不设价格区间;3)本次拟增持股份的资金安排:自有或自筹资金,即公司未安排杠杆资金,彰显管理层对公司价值的信心。 公司基本面向好,成长属性较强。2018Q1公司实现销售金额171亿,同比增速达101%;销售面积178万方,销售均价9607元/平米。其中成都区域销售额占比达62%,同比增速达231%,公司在优势区域保持强竞争力,而全国化布局的几大城市圈如滇渝、华中、华东和北京区域也都实现了同比销售正增长,公司走出四川的战略稳步推进,管控体系运行良好。 公司一季度高开工、竣工将保证一年内充足的可售货源与可结算资源。2018Q1公司开工面积179.6万方,同比增速140%,竣工面积36.3万方,同比增速360%,一季度公司归母净利润如期实现153%的高增长。公司2018年共拥有可售货值约1500亿,计划冲刺千亿销售额。从土储获取进度来看,5月有所提速,未来有望通过水果侠乐园进行产业拿地,并加大收并购项目力度积极扩充土地储备。 维持增持评级,维持盈利预测。我们认为此次管理层增持计划是基于对公司价值具有充分的信心下实行的,从基本面来看公司的销售、开工进度均处于高增长阶段,成长空间较大,且根据公司期权激励计划,2018-19年对应的PE仅为8.2/5.5倍,安全边际较高。因此维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为22.5/31.3/42.7亿元,同比增速65%/39%/37%,对应EPS为0.75/1.05/1.43元(股本变动前对应原EPS为1.05/1.46/2.00元)。
保利地产 房地产业 2018-05-07 12.66 -- -- 14.17 8.67%
14.68 15.96%
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2018Q1业绩增速低于预期。公司2018Q1实现营业收入201.25亿元(+12.4%),归母净利润18.96亿元(+0.3%),总资产7612亿元(+9.3%)。公司业绩增速低于营收增速主要系融资规模扩张财务费用同比增长81%,财务费用率提升至4.7%(+1.8pct),结转合作项目增多令少数股东权益比例提高至33.4%(+8.4%)。 盈利能力提升,全年维持业绩高增长判断。从历史来看一季度结算金额占全年比重在7~12%区间,公司一季度完成竣工面积219万方,占全年计划比重为11.5%,结算节奏大致相匹配。公司一季度盈利水平有所改善,毛利率提高至39.8%(+1.5pct),反映了2016-17年销售均价上涨带动的盈利改善。而公司2016-17年销售金额权益比例为77%/73%,预计全年少数股东权益比例将低于一季度水平(33.4%),从而令归母净利润率得到提升。 一季度销售金额增幅51%,高于龙头公司平均增幅。公司2018Q1实现商品房销售金额869亿元(+51%),同期融创增幅78%、恒大51%、碧桂园25%、招商蛇口18%、万科3%。销售面积593万方(+42%),销售均价1.47万元/平米(+6.3%)。新开工面积659万方,同比增幅28.7%,高于全年计划开工增幅,后续推盘量有所保障,全年新开工可能超计划完成。 拿地金额/销售金额为56%,一二线拓展金额占比71.5%。公司2018Q1新获取土储计容建面717万方,总地价488.6亿元,平均楼面价6815元/平米(+11%),占销售面积和金额比例分别为121%和56%,拿地力度较2017年有所减弱但依然高于行业均值。从新获取土储来看,一二线城市获取金额占比为71.5%(-10pct),城市圈三四线城市占比继续提升。 在扩张战略下,公司杠杆率上升、经营活动现金流出增多。公司2018Q1剔除预收账款后的资产负债率为67.5%(+1.1pct),净负债率为101.5%(+15.1pct);经营活动现金净流出263亿(+91%),筹资活动现金净流入335亿(+18%)。上述指标变化符合公司扩大规模的战略计划,考虑到公司拥有银行融资优势且整体融资成本处于行业低位,近期发行的3年期中票利率仅4.59%(发行日1年SHIBOR+0.1710%),因此我们认为公司有能力在扩规模与现金流管理间取得平衡。 维持增持评级, 维持盈利预测。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为201.3/248.8/306.4亿元, 同比增速为28.9%/23.6%/23.2% , 对应EPS 分别为1.70/2.10/2.58元。
新城控股 房地产业 2018-05-07 31.72 -- -- 34.14 7.63%
35.45 11.76%
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公司收入和利润高速增长,超出预期。公司一季度实现营业收入51.8亿元,同比增加154.2%;实现归母净利润3.6亿元,同比增长752.6%;加权平均净资产收益率1.7%,同比增长1.4个百分点。业绩超预期的主要原因是本期结算项目规模较2017年同期增长较快。 此外公司自2018年起执行财政部修订后的新会计准则,因此2018年期初未分配利润增加2.2亿元,占公司2017年利润的3.7%。新会计准则致使预收账款确认加速,叠加公司雄厚的业绩潜力,公司2018年业绩释放有进一步加快可能。 新会计准则加速预收款确认,预计业绩释放加速。财政部修订后的收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型,以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。核心关键点按交付所有权的时点一次性确认改成了按履约进度确认,即全款购房且不可撤销的款项可以按照建造进度确认收入。公司2017年销售均价增长20%,且2017预收款是营收的1.25倍。高质量预收款项充足,新会计准则下预计公司业绩释放会加速,并提升存货周转速度。 销售增长强势,库存持续补充。2018一季度公司累计合同销售金额约378.69亿元,比上年同期增长63.7%,累计销售面积约304.95万平方米,比上年同期增长87.5%。销售均价12418元/平米,同比-12.7%。销售增速依旧亮眼,销售均价由于推盘项目结构影响有所降低,预计二季度会有所回升。公司一季度新增规划面积537.1万平,超过同期销售面积76%;拿地金额122亿元,当期拿地金额/销售额32.2%。拿地面积远高于销售面积,依然处于扩张态势。拿地均价2331元/平米,低于2017年均价,拿地成本控制较好。 销售回款控制较好,融资额增长29.6%。公司2018Q1销售商品、提供劳务收到的现金162.4亿元,同比增长79.2%,表内回款率有所提升。在手货币资金168.3亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的1.6倍,短期现金流无忧。我们测算的净负债率105%,较2017年有所提升,主要是新增较多长期借款和债券,较2017年增长29.6%。公司一季度费用率18.5%,较2017年同期减少4.8个百分点,销售费用率和管理费用率下降较快。在规模扩张的同时费用率下降,体现了公司内部管控卓有成效。 维持增持评级,维持盈利预测。公司拥有逾5000万方的优质土地储备,主要分布在长三角、环渤海和中西部地区。公司拿地战略精准,是此轮房地产上行周期的最大受益房企之一,规模扩张迅速,且业绩储量丰富,新会计准则实行有望加速业绩释放,商业+住宅双轮驱动模式逐渐成型。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-2020年归母净利润为88.5/122.9/159.6亿元,对应EPS分别为3.92/5.44/7.07元。当前价格对应的PE为8.07X/5.81X/4.47X。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名