公司是陆家嘴集团旗下致力于地产开发平台。1993年公司在上交所上市,控股股东为陆家嘴集团。经过25年发展,公司由单一土地开发向经营项目转型,接着“地产+金融”双轮驱动,构建以地产为核心,金融和商业为两翼的战略架构。2018年公司金融和地产业务计划流入分别为25.49亿元和151.4亿元。 公司地产业务以租赁为主,销售为辅,前滩是重要拓展方向。公司地产物业分为办公、商业、住宅、酒店、会展。2017年,公司租赁收入30.8亿元,其中办公租赁收入27.35亿元,占89%,2017年公司办公物业出租率达98%。公司地产销售多为住宅销售,2017年,销售收入为29.9亿元。2016年10月,公司通过华宝信托-安心投资20号联合竞得苏州绿岸95%股权而拥有土地储备。前滩国际商务区总面积2.83平方公里,规划总建面350万平。2017年,公司在前滩25号和34号地块有4个项目共9.72万平的在建项目。我们认为,未来前滩将重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大主题功能。 我们认为,相较港股公司希慎兴业(00014.HK),陆家嘴(600663.SH)的营收和净利润增速较高而PEG估值较低。希慎兴业近百年来扎根于香港铜锣湾,目前拥有自持物业452.20万平方呎(42.01万平),2017年实现收入35.48亿港元。而陆家嘴上市公司在营出租物业建面为180.76万平,大于希慎兴业。陆家嘴上市公司的净利润从2000-2017年间增长了4.17倍,而希慎兴业仅增长2.20倍,这使得近年来陆家嘴上市公司PEG估值要低于希慎兴业。 公司金融业务拥有信托、证券、保险三大牌照。在地产行业积极寻求转型向金融深化模式转变的大背景下,公司在2016年12月和2017年12月分别收购陆金发88.2%和11.8%的股权,完成对其全资收购。陆金发持有陆家嘴信托71.6%股权,爱建证券51.1%股权和陆家嘴国泰人寿50%股权,收购完毕后,公司将逐步构建起“地产+金融”发展框架,使地产和金融产生协同作用。 投资建议:“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。上海自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.10和1.40元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为19.8-24.2元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控、销售不及预期、市场租金下降、金融市场的风险。

世茂集团以四大组织架构驱动“四驾马车”打造中国城市营运商。世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群,旗下拥有“世茂房地产(00813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司。近三十年来,世茂集团以房地产开发、酒店管理、商业运营、主题乐园、物业管理、创新业务为架构,战略布局全球近100个城市,拥有不同阶段的300余个地产项目,形成了多元并举的"可持续发展生态圈",世茂集团的创始人是实际控制人-许荣茂先生。 公司是集团旗下综合商业地产平台。公司已发展成为国内商业地产的龙头企业。目前,公司直接控股股东是控股43.37%的峰盈国际,间接控股股东是世茂房地产(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股比例合计40%。公司经历了2001年4月的借壳上市、2002年的转型综合地产、2009年5月定增注入商业地产、持续增长为商业地产龙头四个阶段。 布局一二线核心城市,打造商业地产品牌。公司采取“以商业地产为主、多元业务为辅”的“租售并举”模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国20多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2018年上半年,公司主营业务包括房产销售、房屋租赁、物业管理服务、酒店服务和院线业务等,其中前两项业务收入分别占比为94.3%、2.84%。2018年上半年,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60 %。公司持有的经营性物业面积达到131万平。2018年上半年底,公司剔除预收款后的资产负债率为50.8%,净负债率为117.8%。截止2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。截止2017年底,公司开发项目类型分为商业、商住综合、住宅,占比分别为45%、46%、9%。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团旗下重要的商业地产开发运营平台,区域布局在全国主要一二线核心城市。2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。我们预计公司2018-2019年将实现EPS是0.67元和0.80元,对应RNAV是16.8元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2018年6-7倍PE,对应的合理价值区间为4.02-4.69元,首次覆盖,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990年,上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38平方公里。2014年12月,金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国(上海)自由贸易区。目前,开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来,开发区将依托双自联动、科创中心,打造“自贸金桥”;打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。 公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992年,公司正式成立。1993年,公司分别在A股和B股上市。目前,公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位,成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。 工业制造类园区品牌扩张力强。目前,工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移,园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此,工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后,园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法,实现在园区外业务的品牌输出。 公司资产含金量高。截止2017年底,公司在营项目和在建项目主要分布在金桥,涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备,地上建面分别为67.29万平、81.61万平、5.69万平、24.78万平、1.98万平、10.03万平、89.32万平和50.30万平,合计331万平。目前,公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部,地上建面约10.06万平,地下建面约9.58万平,位置稀缺而价值含量高。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸(S11项目)已于2017年7月全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.73和0.88元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为11.68-14.60元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入94.3亿元,同比增加34.07%;归属于上市公司股东的净利润13.5亿元,同比增加134.95%;实现全面摊薄每股收益0.64元。 2018年上半年,受房产结转增加影响,公司营收增加34.07%;同期联营企业投资收益增加使得净利增幅扩大至134.95%。根据公司2018年半年报披露,上半年,公司拥有的土地储备建筑面积为1044.17万平,同比增长38.27%;在建面积796.78万平,同比增长28.79%。报告期内,公司实现签约销售金额253.17亿元,同比增长66.75%;签约销售面积110.55万平。其中:华南区域销售突破149亿元,占销售总额的58.88%;华东区域销售金额43.51亿元、华中区域销售金额40.92亿元,合计占销售总额的33.35%;其余区域实现销售19.68亿元。2018年上半年,公司获取项目权益土地面积合计约37.54万平,权益计容建筑面积83.17万平。新增土地储备分布于苏州、武汉、无锡、青岛和大连等多个城市。根据公司2018年8月23日公告,2018年上半年,公司新开工202.46万平,竣工112.79万平;截至2018年6月末,公司在建面积796.78万平。 2018年1月,公司拟以5亿元合作设立珠海华金同达股权投资基金合伙企业(有限合伙)。2018年3月,公司两国有股东股权无偿划转至华发综合公司。2018年6月,公司拟4亿元参与投资上海镕然信息技术服务中心(有限合伙)。 投资建议。珠海国企改革标的,基本面不断向好,“优于大市”评级。公司是华发集团唯一的地产运作平台,公司地产业务立足珠海,聚焦一二线,在珠海拥有土地权益建面380万平,占比30.8%。目前,公司拥有二级开发项目权益未结建面1235万平,正围绕全国三大经济圈及主要核心城市进行布局。公司转型互联网+社区,拓展定制装修业务。我们预计,2018-2019年公司将实现EPS分别为0.90元和1.20元。公司RNAV是22.66元。考虑到公司有望受益集团国企改革,激励机制逐步到位,我们给予公司2018年0.45-0.55倍的RNAV,对应的合理价值区间为10.20元-12.46元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目过于集中和转型不成功的风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入37.69亿元,同比增加56.73%;归属于上市公司股东的净利润2.77亿元,同比增加21.83%;实现全面摊薄每股收益0.15元。 2018年上半年,受房产销售收入增加影响,公司营收同比增加56.73%。同期,公司归母净利润同比上升21.83%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司实现签约面积19.6万平,签约金额约35亿元;报告期内,公司在建项目10个,在建面积约213万平。报告期内,公司物业服务板块实现收入3.96亿元,新承接项目9个、成功续标项目19个,物业服务面积约2200万平,非住宅类物业服务比例攀升至40%;报告期内,公司对外股权投资总额为70532.15万元,同比减少0.52%。 2018年2月,公司控股和全资子公司收购申大物业和上海城开商用物业100%股权的交易均已取得产权交易凭证。根据2017年公司年报披露,2018年,公司力争实现营业收入75亿元,预计营业成本54亿元;预计新开工面积约103万平,竣工面积约50万平。 投资建议。地产转型升级,“优于大市”评级。公司是上实集团旗下重要的地产平台之一,拥有土地权益建面432.7万平,同时努力拓展地产产业链(金融地产、养老地产、文化地产等)。预计公司2018-2019年将实现EPS是0.56元和0.65元,对应RNAV是16.09元。目前市场期待公司解决同业竞争问题,以及公司创新业务的拓展,从谨慎角度,我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司9-11倍PE,对应的合理价值区间为5.04-6.16元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入4.43亿元,同比减少10.7%;归属于上市公司股东的净利润3.59亿元,同比增加15.7%;实现全面摊薄每股收益0.23元。 2018年上半年,受房地产销售结算减少影响,公司营收同比下降10.7%;但由于投资收益增加,归母净利同比上升15.7%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司一是加快科学城西北区城市更新速度。二是重点推进集电港B区、张江中区城市副中心项目建设。公司产业投资持续聚焦信息技术和生物医药两大主导产业的发展。一是创新孵化服务,培育本土独角兽企业,积极打造895创业营。二是做好科学城配套服务,努力做好近2万方天之骄子集中商业、20万方约4000套人才公寓运营。根据2018年8月25日公告,2018年上半年,公司无新增房地产项目储备,公司新开工面积36176平米,无竣工项目。上半年,公司房地产业务实现合同销售面积2892.38平米;实现合同销售金额1708.35万元,同比减少82.48%。2018年6月末,公司可经营房地产面积122.08万平;2018年1-6月,公司房产业务取得租金总收入35324.39万元,同比增长10.41%。 2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平。雅安公司山水豪庭商品房2018年基本无结转收入。剔除该因素,2018年预计房产销售收入与上年基本持平;公司将努力使租赁收入较上年有一定幅度的增长。公司力争2018年实现主营业务利润的增长。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,“优于大市”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.41元和0.48元,对应RNAV是30.63元。考虑到公司受益于上海科创中心建设进程,给予公司2018年24倍PE和0.40倍的RNAV,对应的合理价值区间为9.84元-12.25元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入55.9亿元,同比增36.7%;归属于上市公司股东的净利润14.6亿元,同比增加206.9%; 实现基本每股收益0.17元。 2018年上半年,受房产结转增加影响,公司营收增36.7%;同期,公司转结毛利率高且费用下降使净利增幅扩大至206.9%。根据公司2018年半年报披露:2018年上半年,公司新开工面积约41.00万平,同比增加16.24%;实现合同销售面积49.04万平、合同销售收入74.34亿元,销售均价约15200元/平。2018年上半年,公司新增土地储备面积约4.44万平,新增总建筑面积约15.68万平。公司现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),总建筑面积约2450万平,权益总建筑面积约2200万平。2018年4月公司入股杭州趣链科技有限公司,占其股份比例为6.55%;5月,公司继续增资,达注册资本比例为49%。2018年7月,公司增资浙江邦盛科技有限公司,公司合计持股比例为12.11%。2018年4月,公司入股杭州谐云科技有限公司,占其股份比例为12.30%。2018年2月,公司入股杭州云毅网络科技有限公司,占其股份比例为4.17%。2018年5月,公司入股杭州云英网络科技有限公司,占其股份比例为5.66%。2018年3月,公司入股上海趣美信息有限公司,占其股份比例为19.02%。 2018年2月,公司竞得万得信息6.0183%的股权。2018年7月,公司参股公司51信用卡在香港联交所挂牌上市。 投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进,“优于大市”评级。公司项目商业和住宅土地储备权益建面达2200万平(不包括海涂开发项目)。同时,公司参股金融企业(参股温州银行18.15%股权)并积极拓展金融科技投资。目前,公司加大上海旧改项目的布局力度,价值储备良好。我们预计公司2018年、2019年EPS 分别是0.44和0.53元,对应RNAV 是8.59元。考虑到公司金融科技投资拓展顺利,开发项目储备丰富,给予公司2018年0.65倍的RNAV 和16倍的PE,对应的合理价值区间为5.58元-7.04元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入76.7亿元,同比增加41.2%;归属于上市公司股东的净利润8.34亿元,同比增加137.1%;实现全面摊薄每股收益0.18元。 2018年上半年,受房产转结推动,公司营收增加41.2%;同期公司结算毛利率较高且投资收益增加使得净利润增幅扩大至137.1%。 2018年5月,公司收购中星集团100%股权顺利完成,重组和国企改革顺利推进,成功解决了同业竞争问题。根据公司2018年5月25日公告,公司向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股权,注入资产的交易价格为174.72亿元。截止公告日,公司已完成以5.23元/股的价格发行股票28.40亿股支付交易对价的85%即148.51亿元,后面将以现金方式支付交易对价的15%即26.21亿元。现金部分公司拟通过向华润置地控股、平安不动产非公开发行股份募集配套资金,其中华润置地控股认购24.62亿元占92%,平安不动产认购2.14亿元占8%。截止公告日,中星集团100%股权已顺利过户至公司名下,公司获取了总面积约200万平的房地产开发项目,分布于6个城市。上述项目的注入增强了公司发展的资源优势,并解决了困扰许久的同业竞争问题。其次,募集配套资金将引入华润和平安不动产重要战投,合作前景广大。 投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,“优于大市”评级。作为立足上海拓展长三角的知名房企,目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,通过联合拿地、合作开发等方式积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正推行“中心+事业部”制,在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。公司收购中星集团100%股权顺利完成,重组和国企改革顺利推进,成功解决了同业竞争问题。公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.34元和0.40元,对应RNAV是11.73元。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,给予公司2018年0.6-0.7倍的RNAV,对应的合理价值区间为7.04-8.21元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入10.7亿元,同比增加99.2%;归属于上市公司股东的净利润2.39亿元,同比增加37.5%;实现全面摊薄每股收益0.22元。 2018年上半年,受商品房交付增加影响,公司营收增99.2%。同期,项目结转缴税较多使得净利润增幅收窄至37.5%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司新增待开发土地面积5.13万平,累计待开发土地面积13.71万平,累计待开发建筑面积36.91万平;房地产预售面积0.21万平,结算面积0.35万平;出租建筑面积28.61万平。2018年4月,公司竞得建面10.35万平的天津商住用地。 投资建议。转型航空和园区开发业务,“优于大市”评级。我们预计2018-2019年公司EPS分别为0.49元和0.61元。目前,多元化转型的园区地产公司可参考市北高新和苏州高新估值(对公司尚未贡献业绩的飞机业务暂不给于估值)。上述公司的2018 年市场PE 估值在16.76 倍左右。我们给予公司2018年15-18倍PE,对应的合理价值区间为7.35元-8.82元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控,以及国资改革进展不顺的风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入19.1亿元,同比增加21.8%;归属于上市公司股东的净利润3.25亿元,同比增加25.6%;实现全面摊薄每股收益0.27元。 2018年上半年,受房产结转和制造业板块收入增加推动,公司营收增加21.8%;同期公司综合业务毛利率较高和费用水平下降使得净利润增幅扩大至25.6%。根据公司2018年8月22日公告,2018年1-6月,公司合同销售面积19.84万平,同比减少22.14%,合同销售额27.45亿元,同比增加0.04%。根据公司2018年半年报披露:节能环保方面,上半年,污水公司实现营收9181万元,同比增长6.43%。创新地产方面,苏州生命健康小镇正在推进产业园一期和小镇会客厅的建设工作。公司积极推进与万科泊寓、建银资管成立三方合资平台,正式进军长租公寓领域。上半年,公司旅游板块完成营收0.53亿元;实现入园人数42.12万人次。战略新兴产业方面,上半年,东菱振动实现营业收入1.17亿元。非银行金融与产业投资方面,上半年,高新福瑞完成投放超过3.5亿元,实现营业收入3793万元。截至报告期末,公司参股的融联基金累计完成投资项目21个;累计投资金额2.80亿元;已退出项目2个。2018年2月,公司竞得三幅权益建面合计40.5万平的用地。2018年6月,公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,“优于大市”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略,建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业,以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是12.21元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为9.60-12.0元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入54.7亿元,同比减少30.34%;归属于上市公司股东的净利润6.38亿元,同比增加2.36%;实现全面摊薄每股收益0.19元。 2018年上半年,受房地产项目结算周期影响,公司营收同比下降30.34%;但由于结算项目结构变化,归属母公司净利同比上升2.36%。根据公司2018年半年报披露,目前,公司开发项目总土地储备845.06万平。公司持有物业面积逾127万平,其中120万平均位于北京亚奥核心区。目前北辰会展集团受托管理的会展与酒店项目总面积258万平。上半年,发展物业方面,公司实现开复工面积674.2万平,竣工面积67.16万平。报告期内,公司新增房地产储备25.85万平;新开工面积140.65万平,同比上涨60.30%;销售面积87.00万平,同比上涨72.99%;销售额为147.50亿元,同比上涨58.45%。投资物业(含酒店)方面,上半年,公司投资物业(含酒店)实现营业收入127438.4万元,同比上升3.20%。报告期内,北辰会展集团成功签约5个受托管理项目以及5个顾问咨询项目。 2018年4月,公司竞得建面2.57万平的杭州住宅用地。公司2018年半年报披露,2018年下半年,公司预计实现新开工面积79.35万平,开复工面积647.84万平,竣工面积100.84万平。受房地产调控政策影响,2018年下半年公司力争实现销售67.45万平,签订合同金额(含车位)92.49亿元。 投资建议。创建一流的复合地产和会展品牌,“优于大市”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目沉淀价值高,会展业务是全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2018-2019年EPS分别0.43元和0.53元,对应RNAV是11.83元。考虑到公司积极转型“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,资产优良,给予公司2018年13倍PE和0.6倍的RNAV,对应的合理价值区间为5.59元-7.10元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及会展业拓展不顺利的风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入19.5亿元,同比增加34.8%;归属于上市公司股东的净利润7.03亿元,同比增加37.1%;实现全面摊薄每股收益0.57元。 2018年上半年,受房产销售结转增加推动,公司营收增加34.8%;同期结转项目毛利率较高使净利润增幅扩大至37.1%。根据公司2018年7月12日公告,2018年1-6月,公司房地产业务实现合同销售面积0.35万平,同比减少98.08%;实现合同销售额9486.23万元,同比减少85.66%。2018年6月末,公司出租房地产总面积15.06万平,取得租金总收入3601.44万元。2018年1-6月,公司旗下高科新浚新增投资2个医疗健康领域项目,高科新创和高科科贷建立并完善项目经理跟投机制,高科新创完成了对华泰大健康一号基金的第二期出资,高科科贷通过其主导的鑫聚宝5号资管计划新增投资1家科技型中小企业。公司投资的南京证券在上交所成功上市,截至报告期末公司持有其股份的市值较最初投资成本增值超1亿元;优科生物处于中国证监会待审IPO环节,广州农商行已公告计划在A股发行上市。报告期内,公司股权投资业务实现投资收益39652.08万元(合并口径),同比增长6.45%。 公司2017年年报披露:2018年,公司计划新开工面积24.73万平(主要为靖安三期经济适用房项目),预计较2017年实际新开工面积减少29.64%;计划竣工面积36.54万平(主要为高科·荣境项目、靖安二期经济适用房项目),预计较2017年实际竣工面积减少36.96%。 投资建议。转型大健康和大创投,“优于大市”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.66元和0.75元。我们认为公司孵化器业务架构齐全,目前孵化器相关标的2018年平均动态16.56XPE,我们给予公司2018年13-16倍PE,对应的合理价值区间为8.58-10.56元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入66.1亿元,同比增加17.6%;归属于上市公司股东的净利润18.4亿元,同比增加59.4%;实现全面摊薄每股收益0.55元。 2018年上半年,受房产销售和金融收入增加推动,公司营收增加17.6%;同期公司综合业务毛利率较高使得净利润增幅扩大至59.4%。根据公司2018年7月27日公告,公司至二季度末持有的主要在营物业总建面达260万平,其中甲级写字楼的总建面159万平,高品质研发楼的总建面33万平,商业物业的总建面超44万平,住宅物业的总建面9万平,酒店物业的总建面15万平。2018年1-6月,公司实现房地产租赁收入为17.6亿元,同比增加8%。2018年1-6月,公司住宅物业销售签约面积15084平米,合同金额70046万元。2018年1-6月,公司实现住宅销售现金流入49110万元,同比增加25%。根据公司2018年半年报披露:2018年上半年,公司实现营业收入66.11亿元,其中:房地产业务收入59.18亿元;金融业务收入6.93亿元。其中房地产业务收入中,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入)合计18.02亿元,各类房产销售收入及现金流合计18.93亿元,合并报表范围内物业管理收入6.17亿元。 公司2017年年报披露,2018年,公司计划房地产业务总流入151.40亿元,总流出146.30亿元(其中土地储备及资产、股权收购款45亿元)。金融业务总流入25.49亿元,总流出45.41亿元。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2017年年报披露,公司在营物业面积增至约264万平,在建面积超过121万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,积极构建“地产+金融”双轮驱动主线,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.18和1.42元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为21.24-25.96元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入99.08亿元,同比增加111.55%;归属于上市公司股东的净利润16.69亿元,同比增加465.10%;实现全面摊薄每股收益0.90元。 2018年上半年,受结算增加推动,公司营收增加111.55%;同期公司结算毛利率较高使得净利润增加465.10%。2018年上半年,公司实现新开工面积52.38万平,在建面积876.75万平,竣工面积106.37万平,实现销售备案金额105.93亿元,备案销售面积96.91万平,结算面积98.86万平。截至2018年6月末,公司未售面积87.40万平。 截至2018年6月30日,公司物业服务签约面积共657.06万平,实现物业服务面积共222.22万平。本年度,公司共实现租赁收入4042万元,主要为鲁能亘富的A3商业综合体、重庆鲁能的南渝秀街等项目租金收入。 根据公司2018年半年报披露,公司现金收购鲁能集团持有的福州鲁能100%股权、都城伟业集团持有的天津鲁能泰山100%股权,推动同业竞争问题的解决。根据公司2017年年报披露,2018年,公司计划开工204万平,续建821.86万平,计划竣工363.48万平。 投资建议。鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,“优于大市”评级。本次重大资产重组实现后,公司成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台,实现在北京、重庆、济南、南京、成都、苏州、青岛、宜宾、东莞、张家口等城市的全面布局,形成星城、领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列,持续盈利能力得到提升。注入资产兼具了高层住宅、花园洋房、公寓等多元化业态,且大部分位于当地核心地段,具有较高的综合价值和发展潜力。我们预计2018-2019年公司将实现EPS分别为1.45元和1.87元。给予公司2018年8-10倍PE,对应的合理价值区间为11.6-14.5元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险。

2018年7月18日,公司公告发布《江苏中南建设集团股份有限公司2018年股票期权激励计划(草案)》。本激励计划采取股票期权激励方式,股票来源为公司向激励对象定向发行的本公司股票,拟发行股票期权数量为23260万份,约占公司目前总股本37.10亿股的6.27%。其中首次授予2.16亿份,约占公司目前总股本的5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的92.78%;预留1680万份,约占公司目前总股本的0.45%,占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。每份股票期权在满足行权条件的情况下,拥有在有效期内以行权价格购买1股公司股票的权利,首次授予的股票期权的行权价格为6.33元。 激励计划的业绩增速要求高。本激励计划授予的股票期权覆盖范围较广,包括公司董事、高级管理人员以及产业集团经理层、战区董事长、总经理,首次授予共计49人。本激励计划授予的股票期权,行权考核年度为2018年、2019年、2020年。根据本激励计划的行权条件:2018-2020年经审计合并报表归属于上市公司股东的净利润较2017年增长率分别不低于240%、560%、1060%,由此,上述行权的业绩要求对应的公司2018-2020年净利润同比增幅分别为240%、94.1%、75.8%(对应公司2018-2020年归母净利润20.49亿元、39.78亿元、69.91亿元),对未来业绩增速要求高。同时,激励计划对个人业绩考核要求是:激励对象只有在上一年绩效考核满足条件的前提下,才能行使当期权益,具体比例依据激励对象个人年度绩效考核结果确定。 我们预计2018-2019年公司地产结算收入分别为434.31亿元、815.15亿元(两年合计结算1249.5亿元,小于公司2016-2017年地产销售额373.1亿元、963亿元的合计值1336亿元,即过去两年的销售额可以满足未来2年的结算需求)。 投资建议:地产和建工双轮驱动,高周转进军大型开发商,维持“优于大市”评级。公司是中南集团旗下地产开发和建工平台,旗下中南置地2017年销售额963.2亿元位居中国地产企业18名,2017年底未结建面3629万平。旗下中南建筑2017年位居中国建筑企业第8名,拥有建筑总承包特级资质。假设本激励计划拟发行股票期权数量23260万份全部实现行权,则对应新增加股票流通23260万股,则公司总股本将变更为39.42亿股。在考虑期权行权下我们预计公司2018-2019年EPS是0.52元和1.01元(不考虑期权行权下的EPS是0.55元和1.07元),对应RNAV 是12.55元。参考同行业公司估值水平,给予公司2018年0.5折RNAV 和14 倍PE,对应的合理价值区间为6.28-7.28 元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。