我们预计公司2013年结算营业收入45.7亿元,同比增27.5%;实现净利润5.92亿元,同比增4.7%,折合每股收益为0.38元,我们的预测数据均高于2012年年报披露的指引数据。目前,中华企业2013年预测PE为13.5倍;每股NAV约为7元,折价30%,估值略贵于同行;但考虑到可能成为大股东的资产整理平台,因此,给予谨慎推荐

投资要点: 1.事件 今日,中南建设公布2013年中报:实现营业收入73.15亿元,同比增长42.5%;实现归属于上市公司股东的净利润为4.85亿元,同比增长3.68%,折合每股收益0.42元,同比增长5%。2013年上半年共实现签约销售金额55.8亿元,同比增长3.9%。 2.我们的分析与判断 (1)结算项目毛利率低和费用大幅增加使得利润增长缓慢 2013年上半年,中南建设实现收入73.15亿元,其中,房地产结算35.39亿元,增长103%;建筑施工结算36.12亿元(扣除内部关联交易),增长10%。我们看到,公司净利润增速远低于营业收入增速,其主要原因在于:一是,由于结算项目盈利能力的差异性,毛利率大幅下降18.34个百分点至38.6%;二是,费用率大幅增加,其中管理费用增加29%、财务费用增加84%。随着高毛利率项目进入结算,下半年房地产结算收入的毛利率有望企稳回升。 (2)可售货源充足,全年销售可超预期 由于推盘量较少,中南建设上半年实现预售金额为55.8亿元,同比增加3.9%,预售面积为74.7万平;下半年,中南建设的新推盘量可达90亿元,且有近60亿的存货,预计可实现80多亿元的销售签约额,因此,全年销售额可达到140亿元,仍可超全年的计划销售额120亿元。 (3)可结算资源丰富,业绩锁定性强 财务报表显示,2013年中报显示,房产预售款为151亿元,加上上半年结算35.39亿元,累计金额超我们2013年和2014年预测房地产结算185亿元的收入总和;而建筑施工业务在手订单也在200亿以上,正常情况下,中南建设的业绩基本锁定。 3.投资建议 我们预计中南建设2013年营业收入为160.36亿,其中房地产结算75.36亿元;实现净利润13.59亿元,折合EPS为1.16元,增长31.7%,当前股价对应于2013年预测市盈率为9.1倍。 根据我们测算,中南建设NAV估值为16.90元/股,折价37.5%;其动态PE为9.1倍,与同行接近;不过,其扣除建筑业估值后的市销率约为0.7倍出头,略低于同行,综合来看,中南建设估值具有一定优势,给予谨慎推荐。

根据我们的研究,预计公司2013、2014、2015年营业收入为181亿、234亿和296亿元;对应的每股收益为1.49、1.98、2.37元,对应2013、2014、2015年PE为8.8X、6.6X、5.5X。公司2013年RNAV为15.35元,当前A股价格相对RNAV折价15%,考虑到公司2012年开始进入新一轮扩张高峰,土地储备量迈上新台阶,公司坐享二三线城市城镇化和高铁开通带来的沿线的经济效益提升等多重利好,公司的合理估值在18到20.4元之间,给予公司“推荐”评级

1.事件 7月24日,华夏幸福公告称与霸州市人民政府签订了<整体合作开发建设经营霸州市约定区域合作协议>,同意公司接受霸州市人民政府的授权,负责霸州市委托区域的开发建设管理工作。委托区域占地面积约为14平方公里,委托开发年限为18年,该项目分两期开发。一期总面积约为5.22平方公里,分为两大功能组团即工业园区和温泉特色小镇。工业园区面积约为2.29平方公里(约3440亩);温泉特色小镇面积约为2.93平方公里(约4396.4亩)。 2.我们的分析与判断 (一)加快围绕第二机场布局,签约条件更加有利 霸州市地处河北省冀中平原东部,是省辖县级市(由廊坊市代管),位于京、津、保三角地带中心,属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里,地处固安县以南25公里;东临海港城市天津70公里,西距古城保定65公里,经大广高速,距离新建的首都第二机场车程在30分钟以内,园区地理位置稍逊固安,但通勤也极为便利。 这次新签订园区的收益分成模式除了延续以往基建、土地整理成本加成15%和落地投资额45%分成外,还对投资和土地出让的进度分别进行约定,签约条件更加有利,这样更容易规范政府的行为,为公司按既定计划进行住宅开发提供了保证。 (二)定位差异化,主打温泉小镇 该园区距离固安县只有25公里左右,经大广高速,车程不到20分钟即可到达,通勤即为便利,温泉小镇北区商住用地至少为1724亩,南区不低于689亩,合计住宅可开发用地不少于2413亩(约160万方),首期产品定位于高端别墅项目,均价预计在6000左右,未来至少为公司贡献逾百亿销售。 3.投资建议 根据我们预测,未来三年,公司可保持至少30%的复合增速,公司正持续积极拓展异地园区开发项目,沈阳苏家屯园区今年8月份即将实现住宅销售,未来两年内,异地园区将会逐步对公司销售和结算业绩形成贡献,公司加速成长期即将到来,公司所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,继续维持“推荐”评级。4.风险提示房地产调控区域化,住宅销售受阻。

核心观点: 1.事件 7月20日,华夏幸福发布2013年半年度业绩快报,报告期内,公司预计实现营业收入87.84亿元,同比去年增长98.47%;实现利润总额23.38亿元,实现归属于上市公司股东净利润17.69亿元,同比去年分别增长40.34%和40.40%,符合我们此前预期。 2.我们的分析与判断 (一)房地产结算收入增长较快,盈利将持续提升 报告期内,营业总收入、营业利润、利润总额分别比上年同期增长98.47%、40.42%和40.34%。利润同比增幅小于收入增幅的主要原因如下:1、报告期内房地产结算收入大幅增加,尤其是城市地产结算较多(结算金额约为11亿,同比增长2300%),且由于报告期内结算项目大部分为2011年末期所销售产品,受地产调控影响及信贷政策影响,当时销售均价处于较低水平,利润率与目前相比较低,但这一现象在后期产品结算时会有明显改善,盈利趋势向好;2、地产结算大幅增加导致利润水平较高的产业发展服务收入相对占比下降。未来随着地产结算业务的持续增长,这一趋势仍将延续,因为伴随着大项目招商引资的推进,产业发展服务收入在一定期间内将表现为阶梯式的上涨,而非类似地产结算,呈现匀速递增状态。 (二)产业发展服务收入稳步增长,趋势向好 报告期内,我们预计产业发展服务收入略高于去年同期(去年同期为15.4亿元),且预期第三季度仍将有部分产业发展服务收入有待结算,随着大项目招商引资的逐步落地,该部分收入持续稳健增长可期。今年以来,公司的基本面正在发生质的改变,主要体现在招商引资从前期的“一次性”收入向部分孵化创业企业的可持续发展模式转变,未来,公司获取产业发展服务收入的渠道更加多元,盈利能力有望再上新台阶。 3.投资建议 根据我们预测,未来三年,公司可保持至少30%的复合增速,沈阳苏家屯园区8月份即将实现住宅销售,开启园区异地复制且成功运营先例,公司的资本市场辨识度进一步提高,公司所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,且一旦再融资放开,华夏幸福必将成为首批获益主体,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控区域化,住宅销售受阻。

1.事件 7月3日晚,华夏幸福发布2013年二季度销售业绩,4-6月份公司实现园区结算回款额21.97亿元,同比增长249%,园区住宅签约金额55.24亿元,同比增长37%,城市地产实现签约11.57亿元,同比增长97%,公司整体住宅销售为66.8亿元,同比增长45%,若加入园区结算回款,二季度公司整体销售额为89.27亿元,同比增长70%。1-6月份公司园区回款为34.45亿元,同比增长151%,园区住宅签约额为92亿元,同比增长48%,城市地产签约额为31亿元,同比增长429%,1-6月份公司整体销售额为159亿元,同比增长93%,该指标遥遥领先于行业内其他龙头公司,成长性凸显。 2.我们的分析与判断 (一)销售均价上扬,园区市场价值获重估 2013年二季度单季,在园区销售面积略缩减5%的情况下,园区住宅销售额达到55亿元,同比劲增近40%,为全年销售业绩保持高成长奠定坚实基础。销售金额上涨的动因归结为签约均价的上扬,由去年同期的5700元提升至目前的8400元左右,增幅为45%,我们多次预测园区价值将逐步提升的预期正在兑现,伴随固安园区内喜来登酒店、创业中心和中央公园投入使用以及幸福医院、幸福学校的建设,为投资者呈现的产业新城新貌渐次开启。 (二)园区收入开启多元化盈利模式 今年以来,公司的基本面正在发生质的改变,主要体现在招商引资从前期的“一次性”收入向部分孵化创业企业的可持续发展模式转变,目前固安园区内肽谷生命科学园已经建成,航天科技园(在建)和文化创意产业园区(待建)也将于不久面市,未来,公司获取产业发展服务收入的渠道更加多元,盈利能力有望再上新台阶,伴随着后期沈阳园区、北京市区、无锡园区和镇江园区等商品房项目的入市,产业发展服务收入仍将维持较高增速。 3.投资建议 根据我们预测,2013-2015年公司基本上可保持至少30%的复合增速,沈阳苏家屯园区8月份即将实现住宅销售,开启园区异地复制且成功运营先例,打开公司成长想象空间,产城融合模式再掀城镇化浪潮,资本市场辨识度提高,华夏幸福所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控区域化,住宅销售受阻。

1.事件 5月12日晚间,公司发布公告称:第一大股东许晓明同意在其作为第一大股东期间,放弃其所占有的15%股份的表决权,并认可中国水电地产的拥有公司的实际控制权。 2.我们的分析与判断 (1)水电地产成实际控制人,南国置业变身为“央企地产” 从南国置业的公告来看,南国置业的第一大股东许晓明放弃第一大股东权利,从而使得中国水电地产成为南国置业的实际控制人;而中国水电地产的实际控制人中国电力建设集团为国务院国有资产监督管理委员会直接管理的央企,因此,南国置业变身为央企的下属地产公司。 (2)变身央企后,打开公司未来的增长空间 在2012年的年报中,公司提到,引入中国水电后,中国水电将在竞争性领域给予南国置业优先发展权;而目前,中国水电成为南国置业的实际控制人,将合并进入中国水电的财务报表,中国水电更有义务、有动力将公司做大做强。并且,中国水电在国内诸多城市拥有丰富土地储备,成为中国水电的子公司后,将来在项目合作上也将更加方便;这也有利于打开了南国置业在未来的成长空间,即由向湖北省内二线城市扩张转向国内一、二线城市扩张,南国置业有望成为全国性的房地产公司。 (3)2013年可售资源丰富,销售额可保持大幅增长 根据我们对公司及其项目的调研,南国置业在2013年的可售货量比较大,主要有汉口城市广场、荆州项目一二期、西汇城市广场二期、悦公馆等,累计可售货量在50至60亿,若去化80%,销售额则可达40亿以上,相比2012年30亿的销售额增长30%以上。若南国中心一期能进入销售的话,南国置业在2013年的销售增长会更高。 3.投资建议 我们预计南国置业2013年至2015年的营业收入分别为27.5亿、34.1亿和47.7亿元;对应的净利润分别为6.55亿、8.7亿和11.0亿;折合EPS分别为0.68元、0.91元和1.15元;当前股价对应的动态市盈率为10.2倍、7.7倍和6.1倍,NAV估值为6.65元/股(不含持有物业和物业管理价值)。 我们看好中国水电地产入驻后为南国置业带来的成长空间,继续给予公司“推荐”评级。 4.风险提示:企业文化和经营理念融合风险,销售不达预期风险

投资要点 公司总部位于河北省廊坊市,前身为1996年成立的廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司,2002年整体变更为荣盛房地产发展股份有限公司。2007年8月8日,公司成功上市,成为河北省首家通过IPO 上市的房地产企业。经过10余年的发展,已成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体,具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合体。 定位准、周转快和成本控制是荣盛发展制胜的三大法宝。目标定位为“致力于中等城市的房地产开发”。公司内部定有拿地到开工时间保持在100天、开工到开盘时间保持在100天内的标准,拥有远高于同业的周转速度。三费率在行业内保持低水平,同时发展全产业链业务从上到下控制成本。 未来几年高速增长可期:随着2012年到2013年拿地规模和体量迈上新台阶,公司项目储备量已超过2000万平米,足够未来3-5年的快速发展,随着公司管理水平的进一步提高和产品的日趋成熟,加上股权激励的正面促进作用,可以保证未来几年年均35%的复合增长率下的高速稳健成长。 给予“推荐”评级。根据我们的研究,预计公司2013、2014、2015年营业收入为181亿、234亿和296亿元;对应的每股收益为1.49、1.98、2.37元,对应2013、2014、2015年PE 为8.8X、6.6X、5.5X。公司2013年RNAV 为15.35元,当前A 股价格相对RNAV 折价13%,考虑到公司2012年开始进入新一轮扩张高峰,土地储备量迈上新台阶,我们看好公司未来的高增长和销售的不断推进,并且,公司坐享二三线城市城镇化和高铁开通带来的沿线的经济效益提升等多重利好,公司的合理估值在18到20.4元之间,给予公司“推荐”评级。 主要风险因素:房地产行业风险

投资建议. 根据对项目的竣工结算进度的假设,我们预计2013年苏宁环球主营收入主要来自于威尼斯水城、名都汇和芜湖城市之光等项目,预计营业收入合计为50.89亿,实现净利润11.34亿元,折合EPS为0.55元,增长31.4%,当前股价对应于2013年预测市盈率为10.9倍。 从PE和市销率角度来看,苏宁环球2013年的动态PE为近11倍、预测市销率为1.2倍,不具备估值优势;不过,如果考虑到公司两个大盘项目的盈利能力强,以及重估价值高(NAV估值为10.63元/股,折价43%)等原因,那么就需要给予公司在估值上的溢价,综合评估,谨慎推荐。 风险提示:政策风险、市场风险 .

(1)业绩结算低于预期,未来房地产结算毛利率将下滑2012年,中南建设收入增长5.95%,EPS为0.88元,低于预期。仔细分析,主要是房地产结算收入没达到预期中的增长,结算收入反而下滑4.97%。由于2012年结算的房地产项目大多为高毛利项目,即为常熟、南通、海门和盐城等,使得地产结算毛利率大幅提升至近46.68%;随着盈利能力较弱项目进入结算后,未来房地产的结算毛利率会趋于下滑。 (2)拿地策略适度调整,销售仍可保持一定的增长中南建设2012年房地产业务实现销售额110亿元,同比大幅增加30.2%;2013年计划销售额120亿元,我们认为这一目标相对保守,从目前项目分布和销售情况来看,2013年销售140亿是可以预期的。我们还注意到,公司在年报中提到:要依托经济发展地区的优秀在建项目进行城市深耕,形成多项目同城联动的效应;我们认为,这将有利于公司降低管理成本、提升效率,也有利于加快周转率。 (3)可结算资源丰富,业绩锁定性强财务报表显示,2012年预售款为151亿元,接近我们2013年和2014年预测房地产结算185亿元的收入总和;而建筑施工业务在手订单也在200亿以上,正常情况下,中南建设的业绩基本锁定。

1.事件 公司公布2012年年报:实现营业收入64.11亿元,同比增长79.82%;实现归属于母公司所有者净利润12.66亿元,同比增长61.48%,折合每股收益0.94元。公司每股净资产为4.44元。 2.我们的分析与判断 (1)业绩如期释放,2013年业绩也基本锁定从滨江集团的年报来看,2012年主要是结算了万家星城二三期、绍兴金色家园和衢州春江月等项目,累计结算64.11亿元,实现净利润12.66亿元,每股收益0.94元,业绩如期释放,基本符合预期。 对于2013年业绩,从预售款和销售结算的角度来看,基本上锁定。根据项目的竣工交付进度,2013年可以进入结算贡献业绩的项目主要有城市之星、万家星城三期尾盘、金色黎明一期,以及绍兴金色家园、上虞金色家园和衢州春江月等尾盘。根据年报数据,公司有预售款172.8亿元,如果再加上一些已签约未回款的金额的话,这些可结算金额会更高;同时,在2013年贡献结算项目大部分都已实现销售,所以,滨江集团2013年的营业收入都基本锁定,只待业绩释放。 (2)拿地有所积极,销售增长仍需提速在调控的形势下,滨江集团抓销售,顺应市场,理性定价,2012年实现销售额110亿元(含协议),取得较好的销售业绩。但是,从目前的土地储备来看,公司要进一步扩大销售增长仍需努力。 从滨江过往几年的拿地情况来看,滨江集团计划在2013年积极拿地,将占销售金额的50%,体现出了滨江对楼市态度较以往两年有所好转;当然,现有土地储备不足于支撑公司销售增长也是补充土地资源的原因。 3.投资建议 我们预计滨江集团2013年的营业收入为115.17亿,实现净利润18.90亿元,折合EPS为1.40元,增长49.3%,当前股价对应于2013年预测市盈率为6.4倍,NAV估值为10.66元/股,折价16.3%,给予谨慎推荐。 滨江集团是一家深耕杭州的区域公司,在杭州楼市趋于成熟,而公司跨区域扩张未顺利展开前,销售增速要追赶同行有难度。

投资建议. 预计公司2013、2014年主营收入为158亿和203亿元;对应的每股收益为1.57、2.23元。公司RNAV为18.9元,当前A股价格相对RNAV折价32%,考虑到公司属于快速成长型地产公司,我们看好公司未来的成长,给予“推荐”投资评级。

一、事件 荣盛发展(002146)于3月19日发布2012年年报。报告期内,公司实现营业收入134亿元,同比增长41.19%;营业利润27.7亿元,同比增长40.24%;归属母公司股东的净利润为21.4亿元,同比增长39.67%。全年签约金额180.55亿元,同比增长54%,销售回款166.52亿元,同比增长45%。 二、我们的分析和判断 (一)公司秉承“高周转,去库存”策略实现销售高速增长 公司签约金额180.55亿元,完成年初计划的120.37%;销售回款166.52亿元,完成年初计划的111.01%;结算项目面积212.53万平方米,同比增长29.72%;结算收入130.94亿元,同比增长40.78%。结算项目主要来自廊坊地区豪邸坊、阳光逸墅、晓廊坊、塞纳荣府等。 (二)财务状况稳健,资产负债率略升 公司年报显示,资产负债率为76.56%,为历年来最高;剔除预收款项的资产负债率为44.6%。公司属于高周转型地产开发企业,财务杠杆运用充分,我们认为公司财务状况依然稳健。公司销售毛利率和净利率与2011年年报相比略微下降1-2个百分点。我们认为,这与公司的推盘结构以及2011年部分产品根据市场情况进行略微调价有关。 (三)2012年积极拿地,土地储备量再上新台阶 截止2012年底,全年共拿地28幅,总规划建筑面积超过2500万平米。2012年初的拿地计划是购地支出金额37.5亿,规模359万方。大幅超出年初的计划,并新进入了呼和浩特、临清等城市,这说明,公司持续看好未来房地产行业的发展。 三、投资建议 根据我们的研究,预计公司2013、2014年营业收入为199亿和272亿元;对应的每股收益为1.57、2.08元,对应2013、2014年PE为8.9X,6.7X。公司2012年RNAV为15.34元,考虑到公司2012年开始进入新一轮扩张高峰,土地储备量迈上新台阶,并且,公司坐享二三线城市城镇化和高铁开通带来的沿线的经济效益提升等多重利好,公司的合理估值在18到20.4元之间,给予公司“推荐”评级。

1.事件 公司公布2012年年报:实现营业收入67.86亿元,同比增长19.3%;实现净利润14.01亿元,同比增长13.36%;实现归属于母公司所有者净利润13.66亿元,同比增长15.43%,折合每股收益1.17元。实现的营业收入中,物业销售收入为57.84亿元,非物业销售收入为10.02亿元,非物业销售收入占比超过14.77%,预计未来继续保持增长。 2.我们的分析与判断 (1)2012年业绩结算略超预期 世茂股份2012年EPS为1.17元/股,扣除公允价值评估后的EPS为0.92元/股,略超我们预计的1.12元/股的EPS(扣除公允价值评估后为0.89元/股)。公司业绩之所以超预期,主要是源于结算面积较以往增加较多,导致结算收入超预期。2012年的结算业绩主要来自于常熟、南京和昆山项目;徐州、天津、杭州等也有少量的业绩贡献。 (2)2012年销售符合预期,2013年销售有望突破百亿 2012年,公司销售金额增长68.2%至85.3亿元,超年初计划70亿目标,符合年中的市场预期;随着市场的复苏,世茂股份抓住了销售机会,实现销售额的增长;根据跟踪,贡献销售额较大的项目有:厦门,济南、南京,其他的天津、常熟、苏州和徐州等地也贡献一定销售。对于2013年,我们预计销售额可突破100亿元,可售货值约为180亿,主要为南京、济南、上海和厦门,武汉、徐州、常州、无锡和青岛也将有贡献。 (3)拿地投资稳健,财务安全 2012年,公司在土地市场仅获取了苏州一块土地,土地市场投资较为稳健。而货币资金完全覆盖了短期借款和一年内到期借款,净负债率也降至34%,公司财务稳健,经营安全。 3.投资建议 预计世茂股份2013年收入约为80.61亿元,净利润约为15.62亿元,折合每股收益约为1.33元(扣公允价值评估1.14元);对应的预测PE为7.2倍(8.4倍);NAV约为16.49元/股,折价率约为42%。 我们认为,近几年来,世茂股份的管理体系、开发经营能力都得到改善和优化,销售规模也逐渐扩大,综合比较,给予谨慎推荐。

1.事件 公司公布2012年年报:实现营业收入76716.6万元,归属于上市公司股东净利润7425.04万元,同比下降47.36%,折合每股收益为0.10元;归属于上市股东每股净资产1.98元,同比下降4.35%。 2.我们的分析与判断 (1)业绩结算低于预期 从公司公布的年报和我们的调研数据来看,2012年的结算重点为清远世纪城住宅项目(2.8亿元)、武汉丽景湾项目(3.1亿元)及上虞天香华庭项目(8250万元)。公司2012年最终的结算收入和业绩是要低于我们预期的,主要是在于上虞天香华庭项目销售低于预期,最后导致业绩释放不足。 (2)2013年销售仍可期待 2012年卧龙地产项目销售略低于预期,不过部分项目也销售不错,比如定位于刚性需求的武汉丽景湾项目以及清远世纪城项目,而上虞项目则由于当地楼市冷清,销售去化不算理想。 2013年,我们认为卧龙地产的销售仍可期待。主要理由在于,2013年的推盘重点仍为定位于刚需的武汉丽景湾项目、清远项目和天香华庭项目;同时,新项目-武汉墨水湖项目也将实现开盘,贡献销售业绩。 3.投资建议 根据我们对卧龙地产项目的调研和跟踪,2013年,卧龙地产的业绩主要还是来自于上虞天香华庭、清远世纪城、武汉丽景湾项目;同时,公司2012年年报显示2013年结算13亿元、成本费用10.85亿元。不过,由于预售款锁定不足,因此,我们预计卧龙地产在2013年的结算收入为12.94亿元,实现归属上市公司股东净利润为1.44亿元,折合每股收益约为0.20元。 根据业绩预测,目前股价对应2013年的动态PE为17.3倍,NAV估值为5.3元/股,折价35%。随着新入市项目刚性需求产品的定位,以及销售形势的好转,卧龙地产的销售或许会表现不错;同时,目前NAV折价率也不低,综合来看,给予谨慎推荐。