1.事件 公司公布年报:实现营业收入22.08亿元,同比增117.13%,其中物业销售收入为21.47亿元,出租和物业管理费收入约为0.61亿元;实现归属于上市股东净利润4.46亿元,同比增51.55%,每股收益0.46元。 2.我们的分析与判断 (1)结算收入大幅增加,毛利率下降 从南国置业披露的数据来看,2012年结算收入大幅增长,主要来自于大武汉家装二期和南湖花郡;由于税务筹划等各种原因,毛利率下降较多,从而使得净利润增速低于收入增速。 (2)2013年可售资源丰富,销售额可保持大幅增长 根据我们了解,南国置业在2013年的可售货量比较大,主要有汉口城市广场、荆州项目一二期、西汇城市广场二期、悦公馆等,累计可售货量在50至60亿,若去化80%,销售额则可达40亿以上,相比2012年30亿的销售额增长30%以上。若南国中心一期能进入销售的话,南国置业在2013年的销售增长会更高。 (3)与中水电合作,打开未来的增长空间 年报中提到,引入中水电后,中水电将在竞争性领域给予南国置业优先发展权;目前,中水电在国内诸多城市拥有土地储备,未来的合作或将改变南国置业的发展战略,即由向湖北二线城市扩张转向国内一、二线城市扩张,打开了南国置业在未来的增长空间。 3.投资建议 预计南国置业2013年至2015年的营业收入分别为27.5亿、34.1亿和47.7亿元;对应的净利润分别为6.59亿、8.8亿和11.2亿;折合EPS分别为0.69元、0.92元和1.17元;当前股价对应的动态市盈率为11倍、8.3倍和6.5倍,NAV估值为6.45元/股(不含持有物业和物业管理价值)。 我们看好南国置业商业地产模式和经营能力,以及中国水电入驻后为公司打开更高的成长空间,继续给予“推荐”。 4.风险提示:企业文化和经营理念融合风险,销售不达预期风险

1.事件 2013年1月5日,凤凰股份公告了重大诉讼进展公告,最终凤凰和美项目整体完税后,有南京凤凰向赛特置业及建邺房产支付凤凰和美项目税后约2.3亿元。至此,本次诉讼案已经全部了解,预计将减少当期利润约2亿元。 2.我们的分析与判断 (1)和美项目诉讼案全部了解,一次性风险释放 凤凰和美项目的诉讼案从2011年8月1日至今持续了近1年半,最终协调的结果要好于预期。之前从公告中预期,此项目一二期要赔付的款项高达3.7亿元,而目前经过各方努力和最高人民法院调解,整个项目四期只需分期支付2.3亿元的资金和反诉讼费用。根据凤凰股份公告,这次赔款将一次性影响当期业绩约为2亿元,折合每股收益约为0.27元。我们认为,此次诉讼案的终结是凤凰股份估值风险的一次释放,也为公司在以后收购拿地上积累了一些经验,对公司价值影响较小。 (2)2012年销售尚可,2013年推盘项目增多 2012年凤凰股份销售额同比2011年(8.8亿元)略增,主要贡献来源为凤凰和美,凤凰山庄和北首巷项目略有贡献。凤凰股份每年可供销售项目和资源增多,2013年销售有保障:2011年可售项目仅为凤凰和美和少数凤凰和熙商业项目;2012年可售项目有苏州凤凰国际书城、南京北首巷、南京凤凰山庄等;在2013年,南通凤凰国际书城和盐城项目或可销售、凤凰山庄、北首巷项目、苏州项目仍将继续贡献销售。 3.投资建议 根据测算,凤凰股份2012年至2014年的结算收入大致为:16.1亿元、23.4亿元和28.9亿元;对应的净利润分别为0.5亿元、4.1亿元和5.5亿元;折合EPS分别为0.07元、0.55元、0.75元,当前股价对应的预测市盈率分别为73倍、9.3倍、6.9倍。 由于诉讼案的影响,导致2012年业绩下滑,若剔除此次影响,2012年的EPS约为0.35元;调整后的NAV估值为6.45元/股,折价20%。我们认为,在大股东凤凰集团的支持下,凤凰股份文化地产模式将趋于成熟,有利于公司持续增长,综合评价,给予谨慎推荐。

具备独特的核心竞争力,商业模式创新实用 经过多年探索,南国置业在商业地产开发方面,形成了核心竞争力。在具有里程碑意义的大武汉家装项目之后,公司复制新项目屡战告捷,展现了管理团队超强的学习能力和进取心。公司通过所有权与经营权的分离,实现了现金流的自我循环,从而具备了再投资的复制能力,其模式既创新又实用。 公司抓住了武汉快速城市化过程中的商机 公司总部及主要项目均位于武汉。作为中部地区的核心城市,武汉对周边省市辐射能力强。近几年,武汉楼市的开发量稳步增长,每年成交面积都在千万平方米以上,带来了对建材零售中心和社区商业购物中心的需求。南国置业正是抓住了这个商机,及时转型成功填补了市场空白。 高增长,高利润率,低风险 未来几年,公司将进入湖北省具有潜力的二线城市继续复制其成功模式。公司正在洽谈与中国水电地产的战略合作,意在借助外力,实现更快速的扩张。根据现有项目储备推算,公司未来三年的业绩增长率在40%左右;公司上市以来,净利润率保持在30%、ROE在18%左右,高于同行而风险更小。 估值及投资建议 我们预计公司2012年EPS为0.49元,PE为10.7倍;最保守估计,当前NAV为6.62元/股(不含自持物业),其估值水平仅与住宅类股票相当。但是,我们认为南国置业具备商业地产的核心竞争力,行业壁垒显著高于住宅开发,而行业风险更小,应该享受更高估值。首次给予“推荐”评级。 股价催化剂及风险提示 公司股价的正面催化剂包括:股权激励行权、与中国水电战略合作、异地扩张、项目销售超预期等。风险因素在于:宏观政策及行业风险。

1.事件 凤凰股份发布公司控股股东增持公告:2012年11月12日,凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份977,000股;以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份1,538,000股;合计增持公司股份2,515,000股,占公司股份总数的0.34%。 2.我们的分析与判断 (1)集团看好凤凰股份发展,给予多方面支持 近期,公司公告控股股东增持公司251.5万股股份,这是大股东向市场表达对凤凰股份价值的认可和对前景充满信心。除此之外,大股东还在资金、拿地布局方面给予了大致支持,给予了公司25亿元的借款额度,集团与公司以文化地产名义统一拿地(近期获得合肥优质地块),享受地价优惠。总的来看,集团看好凤凰股份的发展前景,在资金、拿地和资本市场信心等多方面给予鼎力支持。 (2)近期推盘增加,销售和业绩会更加稳定 2011年,凤凰股份可售项目仅为凤凰和美项目和少数凤凰和熙商业项目;而在2012年,凤凰股份可售楼盘和可售货量增多,如苏州凤凰国际书城、南京北首巷项目、南京凤凰山庄等项目都已开或将开盘;而南通凤凰国际书城也将于2013年开盘销售,盐城项目也与今年动工,明年或可销售。2012年以来,凤凰股份的可售项目和货量均大幅增加,公司后续的销售和业绩会更加稳定和持续。 3.投资建议 根据我们测算,凤凰股份2012年制2014年的结算收入大致为:16.1亿元、23.4亿元和28.9亿元;对应的净利润分别为2.8亿元、4.0亿元和5.5亿元;折合EPS分别为0.38元、0.55元、0.75元,当前股价对应的预测市盈率分别为12.9倍、8.8倍、6.5倍。 凤凰股份2012年预测PE为12.9倍,NAV估值为6.89元/股,折价30%,公司估值仍有一定优势;同时,在大股东支持下,我们看好凤凰股份文化地产发展模式,综合来看,给予谨慎推荐评级。

1.事件中南建设公布三季报:实现营业收入81.90亿元,同比增长3.63%。实现归属于上市公司股东的净利润为7.09亿元,同比增长10.67%,折合每股收益0.61元,同比增长10.91%。 2.我们的分析与判断(1)结算毛利率提升,利润惊喜留在四季度前三季度,中南建设营业收入略增3.6%,而营业成本下降4.3%,综合毛利率有所提升(从去年同期的26.1%提升至31.7%),这主要是受益于房地产结算毛利率(约48%)的上升;不过,我们也看到,由于销售和信贷环境的严峻,公司销售费用和财务费用分别提升77.5%和80.6%。尽管三季度利润增长仅有10.67%,但是,我们认为,随着四季度房地产项目的交付,利润会在四季度有一个较快的释放。 (2)销售大幅增长,房价有所恢复中南建设前三季度约销售77亿元,同比大幅增加45.9%,而四季度仍有50亿左右的推盘,全年销售可突破100亿元。从销售价格来看,近期的售价优惠幅度缩小,部分项目略涨,相比年初,盈利能力有所修复。 (3)可结算资源丰富,业绩锁定性强财务报表显示,三季报预售款为146.5亿元,即便不包含今年已经结算的31亿房地产收入,也超我们预测2012年和2013年房地产结算收入143亿元的总和,也就是说,正常情况下,中南建设的业绩基本锁定。3.投资建议我们暂维持中南建设收入结算不变,即2012年营业收入为145.35亿,其中房地产结算57.35亿元;实现净利润12.97亿元,折合EPS为1.11元,增长39.1%,当前股价对应于2012年预测市盈率为9.5倍。 中南建设2012年的市销率为1.2倍,若剔除建筑总成本的价值,市销率约为1倍;NAV估值为16.43元/股,折价36%,综合来看,公司仍具有估值优势,维持推荐。

世茂股份变化之一:管控体系优化,效率提升 自2009 年重组至今,世茂股份管控体系发生了两次变化:第一次变化是重组后至2011 年,世茂股份搭建了一个商业地产的管控体系,组建专业运营部门,实行专业分工,专业化经营。第二次转变是2011 年至今,在调控的背景下,公司对第一阶段的管理体系进行优化,形成“5+1”的区域管理模式, 提高了管理效率;同时,公司日常的各种经营决策也逐渐形成一套科学体系; 员工的考核机制也更为透明,绩效与业绩挂钩,提升员工积极性。 世茂股份变化之二:商业开发、经营能力趋于成熟 绍兴和昆山两个商业项目的成功开业和经营,体现了世茂股份在商业地产的开发和经营管理能力。这两个项目都是当时资产注入获得,世茂股份接手后在原有规划上做了诸多调整,之后基本上都满租;而且,绍兴世茂广场从开业至今,平均租金同期已经增长23%,而整个商业收入有50%以上的增长,公司商业管控能力大幅提高。而世茂股份单独获取的济南项目的开发与销售,将会再一次展现公司在商业规划设计、经营管理以及开发复制能力。 世茂股份变化之三:外延式扩张起步,销售有望持续放量 在2011 年之前,为世茂股份贡献收入的楼盘并不多;在2011 年也仅有6 个楼盘贡献结算收入。而目前,在售楼盘在11 个以上,世茂股份外延式扩张速度可以预期。目前,世茂股份的可售货量近160 亿,上半年销售45 亿元, 全年销售有望近90 亿元。我们相信,随着后续在建项目逐渐进入销售期,在合理定价的基础上,世茂股份的销售量有望持续快速增长。 估值及投资建议 我们认为,世茂股份的价值存在一定程度的低估:从业绩增速来看,世茂股份近几年进入结算的项目会越来越多,净利润将会有较快的增速,且目前股价对应的PE 估值仅为8.2 倍;从重估价值来看,世茂股份每股NAV 为16.49 元,折价44.1%,折价率略高于主流的二线地产股。结合公司今年以来管控体系的优化,综合来看,我们首次给予世茂股份“推荐”评级。 风险提示 商业地产经营风险、类住宅销售风险、政策风险

重庆孕育的西南地产领军者,向一线阵营进发。2011年8月,公司历经波折正式借壳“ST东源”上市,更名“金科股份”。 公司总资产从2006年的40亿元增长到2011年末的373亿元,复合增长率高达56%;同时,归属母公司股东的净资产复合增长率高达85%;归属母公司股东的净利润复合增长率为63%。 短短五年时间,金科股份从一个区域地产公司快速扩张,逐步辐射长三角地区和环渤海区。 三大核心竞争力构筑公司内生增长基础:产品设计、园林景观和物业服务是金科股份具有的最核心的三大竞争力。公司规模化的扩张和增长都以这三大核心竞争力为基础,进行横向扩展和延伸。 未来布局以大重庆为主,辐射东部和环渤海:未来战略发展的重点仍在大西南地区,包括大重庆、大四川、云贵地区等等,向西部拓展。未来预期的区位比例,中西部地区占比60%,东部地区20%,环渤海地区20%。在调控环境中,该战略布局一方面可以巩固公司大后方,夯实基础,另一方面大西南也是未来地产增长的重点区域。 给予“推荐”评级。预计公司2012、2013、2014年为119亿、159亿和203亿元;对应的每股收益为1.21、1.57、2.25元。拆分地产和园林等业务综合测算得到的公司的合理估值在13.2到16.7元之间。公司RNAV为18.49元,当前A股价格相对RNAV折价49%,考虑到公司属于快速成长型地产公司,随着异地扩张项目的逐渐回款和大重庆新布局项目由点到面的不断增加,我们看好公司未来的成长,给予“推荐”投资评级。 主要风险因素:房地产行业风险

根据我们的测算,公司2012、2013年的营业收入为108亿元和145亿元,对应的每股收益为1.38元和1.68元,随着下半年国风美唐、首开房山熙悦山等项目的进一步快速销售,公司全年销售有望超预期,给予公司“推荐”投资评级。

预计公司 2012、2013、2014 年主营收入为119 亿、158 亿和203 亿元;对应的每股收益为1.21、1.57、2.25 元。公司RNAV 为18.9 元,当前A 股价格相对RNAV 折价45%,考虑到公司属于快速成长型地产公司,随着异地扩张项目的逐渐回款和大重庆新布局项目由点到面的不断增加,我们看好公司未来的成长,给予“推荐”投资评级。

从中长期来看,荣盛发展的三四线城市扩张模式日益成熟,过去五年,公司的业绩持续稳健成长已经成为最好的证明。估值方面,我们预测公司今年和明年的每股收益分别为1.12元和1.45元,当前对应的市盈率为9.8倍,7.6倍。估值仍具吸引力,维持对公司“推荐”的投资评级。

一、事件北京城建(600266)于8月18日发布2012年半年报。报告期内,公司完成企业经营额57.8亿元,同比增长63%;经营回款44.36亿元,同比增长43%;营业收入15.15亿元,同比减少32%;营业利润6.6亿元,同比减少30%;归属母公司股东的净利润3.85亿元,同比减少12%。 二、我们的分析和判断(一)借北京地产销售回暖东风,销售额同比大幅增长上半年,抓住北京房地产市场销售回暖契机,公司实现销售额大幅增长,实现销售面积34万平米,销售额57.35亿元,回款43亿元,世华泊郡、首城国际、徜徉集等都在北京楼市销售月度排行榜前列。 (二)预收款充足,今明两年可结算资源丰富中报显示,公司预收款高达90.2亿元,为历史最高值。主要来源是北京的项目,并且大部分于今明两年交房,预计年末可结算地产销售收入为66亿元。这为公司今明两年业绩奠定了坚实的基础。 (三)其他各项投资业务稳步推进乐健医疗投资公司已完成增资和资本转增股本,锦州银行实施增资扩股,公司持股比例变为3.3%;获得国信证券、北科建集团2011年度现金分红5679万元。上半年共获得投资收益1.22亿元。下属环保公司获得废水处理甲级资质,安徽绩溪、宁国和河北大城等地污水处理厂运营能力明显提高。 (四)财务状况稳健,销售费用率持平,管理费用率略升除去预收账款的净负债率为37%,同比下降4个百分点;本期营业税金及附加值提高较多,因本期交纳土地增值税同比增加1.6亿元。管理费用率为7%,同比增加3个百分点,这与公司职工薪酬增加有关,公司今年采取措施激励销售,对业绩好的员工进行奖励,故薪酬有所提升。 销售费用率3.6%与去年中期持平。公司总体财务状况稳健,货币现金48亿元,有利于下一步的开工和投资。 三、投资建议预计公司2012、2013年营业收入为67亿元和88亿元,归属母公司股东的净利润为11.26亿元和15.79亿元,对应每股收益为1.27元和1.78元。考虑到公司今明两年是结算高峰期,下半年销售有望进一步提速,加之多元化业务发展稳健,我们维持公司“推荐”投资评级。

一、事件 金融街(000402)于8月18日发布2012年半年报。报告期内,公司实现营业收入51.4亿元,同比增长11.31%,利润总额16.5亿元,同比微降2.95%,归属上市公司股东净利润为11.02亿元,同比下降13.25%。 基本每股收益0.36元,同比下降14.29%。 二、我们的分析和判断 (一)会计准则导致营收增利润降报告期内,公司房地产项目结算面积约23.31万平方米,确认收入的项目包括美晟国际广场项目、北京金色漫香林项目、北京金色漫香郡项目、天津大都会项目、天津津塔写字楼、重庆金融中心项目等。 营收利润增长不匹配的原因是: (1)上半年公司结算项目含部分非全资子公司项目,根据会计准则实现的营业收入全部计入公司收入,净利润按照公司持股比例计入; (2)公司上半年结算项目与上年同期结算项目毛利率同比下降。 (二)结算毛利率同比下降 7个百分点中报显示,结算毛利率为37.42%同比下降7个百分点,原因一方面房地产开发业务的结算项目与上年同期相比毛利率下降,另一方面物业经营业务方面因天津圣瑞吉酒店处于开业培育期,也导致物业经营毛利率下降。 (三)销售和自持物业均稳定增长报告期内公司房产签约面积44.33万同比增长37.7%,经营物业收入1.97亿元同比增长23%,出租物业实现营收2.79亿元同比增长19.9%。 公司房产销售和自持经营物业项目都实现了稳定增长。 三、投资建议 2012年上半年,商务地产行业仍保持快于住宅行业的增速,这对公司是长期利好。2012年7月10日公司董事、高管累计增持公司股票149.29万股,合计金额982.2万元,这体现了公司管理层对公司未来发展信心十足。预计公司今年和明年的每股收益分别为0.78元和1.05元,当前对应的市盈率为8.2倍,6.1倍。维持对公司“推荐”投资评级。

我们降低了“天润城”项目的结算进度,调低全年结算预测,预计苏宁环球2012年营业收入为40.85亿,实现净利润10.64亿元,折合EPS为0.52元,增长35.2%,当前股价对应于2012年预测市盈率为12.1倍。 根据全年销售预测,苏宁环球2012年的预测市销率为1.6倍;NAV估值为10.82元/股,折价41.8%。尽管从PE和市销率角度来看,估值优势并不明显,但是,如果考虑到较高的销售净利润率,那么公司的市销率应该给予部分溢价,结合NAV的高折价率,综合评估,维持推荐。

合理区域布局,发挥三大优势 公司在二三四线城市合理布局,重点为浙江上虞、广东清远、湖北武汉。不仅享受到土地成本低、受限购影响小的固有优势,同时进一步发挥地价低、管理精、结构优的优势,通过定向招拍挂和项目并购的形式降低拿地成本、提高建设效率;及时顺应政策以及市场变化调整产品结构,加大精装修房和商业地产比例,试运营苗木公司;成立两个区域管理总部,统筹资源、强化管理。 借力区域规划,凸显升值潜力 公司重点项目均分布在所在城市重点开发规划区域,拥有良好的自然景观、便捷的交通、成熟的配套设施、可观的商业发展前景;同时我们通过与同等地段其他公司项目对比后发现,卧龙地产的项目价格均处于较低水平,对购房者来说更有吸引力,结合所在区域的不断发展,有进一步升值空间。 财务稳健,资金充足,销售良好 公司财务状况良好,09年公开增发所募投项目已经开始为公司贡献利润。公司2012Q1资产负债率48.6%,其中流动负债占总负债比例61.3%,与其他上市房企相比做到逆势稳健;在稳健的财务状况下保持稳固的资金链,现金充足率达到42.4%,库存占总资产75%,无降价加速去库存回款压力,以保证项目盈利能力和长期发展潜力;销售情况方面,武汉丽景湾在今年前5个月即完成全年销售目标4-5亿元的50%,全年有望超额销售;盈利能力方面,营业利润率18.6%,销售毛利率达到42%。 NAV折价,首次“推荐”评级 按照现有股本7.25亿来计算,在我们的假设下,算得卧龙地产的NAV为5.86元,目前股价较NAV折价28%,首次给予“推荐”评级。 风险提示 三、四线城市销售回暖力度差,导致公司销售不达预期

RNAV折价20%,给予“推荐”评级 按现有17.17亿股本和较为保守的均价测算,招商地产RNAV32.73元,其中开发类RNAV13.54元、出租类(花园城中心等)4.66元,目前股价较RNAV折价20%。 公司2011年全年实现销售金额210亿元,截止到2012年一季度公司预收款大约为150亿,若按15.5%的净利润水平估算,上述销售金额锁定EPS约2.05元,为未来业绩释放提供了坚实的保障。