事件描述 9月12日,公司联合竞得上海市浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块,总地价25.47亿元,土地面积6.98万平米,容积率2.0,建筑面积13.96万平米,扣除配建经济适用房部分楼面均价19205元/平米,公司权益51%。 地块情况介绍 川沙新市镇城南社区在2011年被规划为大型居住社区,规划总建筑面积385万平方米,其中,住宅建筑面积约267万平方米,规划居住人口约8万人。浦东新区川沙新镇也是规划中的上海市迪士尼度假区所在地。 C06-07A地块将充分受益于周边配套和迪士尼度假区的建设。目前,地块周边在售普通住宅均价23000元/平米,别墅均价33000元/平米。预计该地块项目14年下半年开盘,拟推出公寓和叠拼,未来售价有较大的上涨空间。 推进布局长三角区域 在2013年房地产行业中报综述中,我们特别强调今年以来开发商在一二线城市拿地占比逐步提高,开发商更愿意进入有可持续人口净流入以及购买力支撑的地区。公司此次推进布局长三角区域,在激励争夺后成功竞得该地块,体现了公司管理层对于自身战略布局的信心和执行力。 预计公司13、14年EPS分别为0.69、1.27元,维持“买入”评级。 公司13年上半年合同销售83亿,去化率近七成,下半年可售货值160亿,预计13年全年合同销售规模将超过150亿。我们认为,公司专注于大福建和长三角地区深耕,此次布局上海也体现公司管理层对既定战略的坚定执行,同时,优质土地储备的获取为公司规模的可持续增长奠定了基础。 风险提示 受到市场系统性波动影响,下半年公司销售进度低于预期。

事件 中华企业5月10日发布公告称,继收购上海房地(集团)有限公司40%股权之后,为进一步加快推进公司主业发展,优化资产结构,增强企业发展后劲,公司拟进一步向上海地产(集团)有限公司收购其持有的上房集团60%股权,本次收购完成后,公司将持有上房集团100%股权。 简评 收购力度超预期:上房集团拥有房地产开发企业的二级资质,目前开发的房地产项目主要有两个,一个是位于上海嘉定区的安亭新镇项目(上房集团拥有50%权益),一个是位于上海徐汇区的小闸镇项目(上房集团拥有100%权益)。公司此次如果顺利收购上房集团60%股权,实现100%控股,上房集团将进入公司合并报表范围,预计增加公司土地储备(不考虑权益)总建筑面近73万平米。根据我们的测算,安亭新镇三期德绍豪斯将在13年开始贡献业绩,而安亭新镇未开发部分以及小闸镇项目预计要在15年及以后贡献业绩。 收购对价是关键:公司13年一季度合同销售金额15亿元,4月份约5.7亿元,其中,在12年计提减值准备的上海松江誉品·谷水湾项目开盘当天签约加订购共143套,可以看到公司在销售方面的改善非常明显。不过,一季度末公司在手货币资金20.61亿元,覆盖短期负债和一年内到期非流动负债之和50.74亿元的40%,短期资金压力仍不容忽视,因此,此次收购对价的高低将对公司未来的现金流情况产生较大影响。 盈利预测与投资评级:此次收购如能顺利实施将显著加强公司土地储备,同时对未来的业绩有较大的助推作用,不过仍需要关注收购对价对于公司资金链的压力。公司销售近两年的改善有目共睹,同时在推动存量商业物业去化方面也卓有成效。此次收购在增厚公司RNAV的同时也将助力公司业绩,我们预计公司13、14年EPS分别为0.47、0.51元,维持“增持”评级。

金地集团发布13年一季报,实现营业收入42.52亿元,增长143.9%;实现营业利润3.82亿元,增长38.63%;实现净利润1.87亿元,增长19.68%;EPS0.04元。 盈利预测与投资评级:公司13年提出“深化提速”的经营方针,从一季度来看无论是销售还是投资力度都有所加大。我们认为公司从13年开始将会重新实现较快增长,我们预计公司13、14年EPS分别为0.83、1元,维持“买入”评级。

金科股份发布2013年一季报,实现营业收入31.67亿元,增长56.5%;实现营业利润16.17亿元,增长22.16%;实现净利润3.74亿元,增长16.4%;EPS0.32元。 投资评级与盈利预测:由于过去一年的积累,公司今年销售将会实现较大的增长,同时体现在当期销售利润率上也会有明显的改善。近期公司小非的减持部分影响了股价,但从中长期上看,公司价值存在低估。预计13-14年EPS分别为1.41、1.81元,维持“买入”评级。

苏宁环球发布2012年年报,实现营业收入44.06亿元,增长20.24%;实现营业利润11.8亿元,增长7.07%;实现净利润8.63亿元,增长9.67%;EPS0.94元。每十股派1元。 业绩、销售均略低预期:公司营业利润增速低于收入增速是由于公司本年度房地产业务毛利下降3个百分点,另外芜湖“城市之光”项目初期预计亏损也是原因之一。13年公司主要结算的项目来自威尼斯水城、上海长风项目以及无锡天氿御城项目,我们认为全年结算收入增长35%左右,结算毛利率维持稳定,预计利润增长35%左右。12年全年销售额约66亿,13年货值一共有约230亿,全年销售目标100亿,一季度销售额约20亿。公司能否完成年度销售任务关键在于上海项目销售情况,其中长风项目尤为重要,而朱家角别墅项目虽然货值大单去化较慢。 加快周转深耕长三角:公司年度计划明确提出了以销售为龙头,以市场为导向;在激励方面,公司订有效的销售考核激励制度,保证重点项目的销售计划能得到有效落实。在新开工方面,公司年内计划新开工高达186万平米,我们认为公司一系列的动作表明公司有进一步加快周转的意愿。土地投资方面,13年公司计划拿地额度是以今年销售额20%~30%,新项目拓展方面仍会以长三角已区域为主。资金结构方面,由于销售回款以及投资活动减少,公司净资产负债率在12年虽然有明显下降,债务结构也得到了改善,为公司未来的投资行为和发展,奠定了良好地基础。 盈利预测与投资评级:公司早期在江北获取了大量的优质土地储备,目前开发已进入中期,随着地铁的通车,其区域价值得到很大的提升,公司主要项目进入收获期。随着公司进一步提速的意愿,其资源有望加速转化为利润。我们预计公司13-14年EPS分别为0.57、0.80,目标价8元首次给予“增持”评级。

业绩、销售略低于预期:公司营业利润增速低于营业收入增速的主要原因是12年处置子公司获得投资收益较11年大幅降低,且房地产结算金额增加略低于预期。截至12年末,公司预收账款较去年同期上涨123%,达到18亿。预计公司在13年利润增长预计在15%左右。公司12年全年实现了35亿的销售,较去年增长80%,全年总货值接近100亿,整体去化不甚理想。13年公司计划在加大销售力度的同时,通过合作转让等方式,加快消化存量项目,调整货值结构,预计全年销售额30亿左右。 尝试多元化战略:公司房地产开发业务之外,一直在谋求多元化发展路线,上半年公司曾准备收购风电项目,但后来由于各种原因放弃这项收购。10月25日公司公告以4亿收购淄博嘉丰矿业有限公司67%股权以及全部债权。投资方面,公司报告期经营性现金流出下降显着,且12年全年没有拿地动作,使公司整体净资产负债率有所下降,且负债结构也有所改善。未来公司在房地产业务上,将以优化周转,调整货值结构为主,同时会积极尝试进入新兴行业,加快加深多元化战略进程。 盈利预测与投资评级:公司一直以来专注于中高端住宅,在10年北京高端住宅销售遇阻之后在11年加大了北京外市场的布局,但公司布局的唐山、大连乃至苏州区域的项目由于各种原因未能实现快速的开发销售,直接导致了公司这几年规模持续徘徊在三十来亿的水平。公司年内将更加重视已进入区域的深耕,预计公司13-14年EPS分别为0.32、0.41元,维持“增持”评级。

世联地产发布一季报,一季度营业收入4.6 亿,同比增长65.98%; 归属于母公司净利润0.25 亿,上年同期亏损0.13 亿; EPS0.08 元。 代理业务市场占有率继续扩大,业绩锁定性强化。公司在代理销售市场占有率进一步提升,一季度销售代理额达576 亿,同比增长109.45%,市场占有率也由去年的3.28%大幅升至4.12%,离公司15 年市占率7%的目标更进一步。公司结算代理销售额约410 亿,结算收入约3.3 亿,对应过去四个季度平均销售额603 亿的规模来看,结算高峰尚未到来。销售代理速度仍然快于结算速度, 因此已售未结代理销售额继续攀升至1270 亿,对应佣金10 亿左右,由此推断,全年代理销售业务收入已锁定13.3 亿。一季度代理销售额上升约110%,而营业成本同期增长 49%,说明公司随区域深耕等战略实施,管控能力也得以提升。公司预计中报业绩同比增长70%-100%,EPS0.22-0.26 元。 业务体系逐步完善,金融等服务业占比提升。公司业务体系架构继续随市场调整。其中物业管理、房地产金融业务占比扩大,占比接近10%。另一方面,公司二手房经纪业务进一步萎缩,占比0.79%,鉴于目前政策环境,预计将继续蛰伏。顾问策划业务因目前新开工等数据仍然处于低位也有所下降。3 月进一步收购旗下盛泽担保所持世联信贷42%股权,同时对于世联信贷增资1 亿, 对金融业务持续投入,印随国际房地产综合服务商的发展模式。 投资评级与盈利预测。公司业绩锁定性具保障。预计公司在13-14 年EPS 分别为0.84 元和0.99 元,维持“买入”评级。我们看好公司行业前景、区域深耕带来的规模效应以及业务体系的逐步完善,予以6 个月目标价20 元。

金融街发布一季报,一季度实现营业收入20.06亿元,同比下降6.43%;归属于母公司所有者的净利润3.88亿元,同比下降55.53%;基本每股收益为0.13元,较上年同期减55.17%。 毛利率如期回升,销售继续增长。本期营业收入略降而净利润明显下滑,源自去年同期西单美晟国际广场入市,由此产生公允价值变动损益7.7亿,实际本期结算项目毛利明显回升,扣除公允价值影响,公司本期净利润较上年增长约32%。销售方面,公司一季度销售额27亿元,同比增长36%,其中商业地产销售额10.2亿元,住宅销售额约16.8亿元,较去年同期增幅分别达44%以及32%。季末预收款增至153亿,预计13年货值270-280亿,重点项目关注金融街西扩下月坛商业地块的入市进度,预计该项目货值接近100亿。 财务杠杆仍处高位,短期偿债能力无虞。公司一季度末净负债率为73.5%,较12年底略有下降。但短期偿债能力无虞,公司现金达125亿,1年内到期的非流动负债加短期借款合计115亿元,账面现金能够覆盖一年内到期的短期债务。运营效率方面,公司一季度销售管理费用率回落至09年以来的低位。 盈利预测与投资评级。公司作为商业地产租售并举代表企业,运作经验成熟,坐拥北京区位优势,中期受益于金融街西扩政策红利。预计公司13-14年EPS为0.90、1.07元,予以“增持”评级。

阳光城发布2013年一季报,营业收入9.06亿元,增长88.27%,营业利润0.83亿元,增长513.16%,归属母公司净利润0.44亿元,增长338.82%,每股收益0.08元。 业绩符合预期、销售超预期:公司本期营业利润增速远高于营业收入增速,主要因为公司报告期内结算项目西西安小镇的毛利率较高,毛利率的上升抵消了营业税金上涨对于营业利润的不利影响;同时,报告期内公司流动资金借款利息减少使得财务费用大幅下降。营业利润增速低于净利润增速,主要因为扣减的少数股东权益亏损部分占比减少。公司一季度实际合同销售金额39亿,由于公司部分项目存在信托股权其未能实现合并报表,因此未能全部体现在公司现金流。公司13年可售货值约200亿,保守估计按照去化六成计算,预计13年全年销售额可达120亿。 完善区域布局:公司一季度拿地金额接近12亿,占一季度合同销售金额的30%,总建面约84万平米。其中,公司新进入福建泉州石狮市,我们认为这是公司由“福州第一”向“福建第一”迈进的重要战略部署;与此同时,公司在上海取得两块商办用地,旨在加强公司在华东地区的运营团队建设,为公司布局长三角打下基础。 资金成本下降明显:公司在一季度充分利用了年初较好的货币环境,通过融资创新融得部分较低成本的资金,同时提前兑付了前期成本较高的信托,这样公司在维持总体杠杆稳定的情况下降低了资金成本。 盈利预测与投资评级:公司一季度销售实现超预期是公司管理层执行力的直接体现,年内公司将进一步完善区域布局同时降低资金成本。公司产品的市场定位加上优秀的管理团队将会保证公司持续高速增长,预计13、14年EPS分别为1.35、1.85元,鉴于公司销售持续超预期提升目标价至25元,维持“买入”评级。

格力地产发布2012年年报,实现营业收入16.24亿元,增长21.61%;实现营业利润3.91亿元,增长16.72%;实现净利润3.21亿元,增长27.20%;EPS0.56元。每10股派2元。 业绩上升、毛利小幅下降:公司营业收入增速高于营业利润,主要是由于结算毛利率降低和本期财务费用大幅提高所造成的。截至12年末,公司预收账款较去年同期下降17.4%,由于12年珠海市场整体价格小幅下降,预计综合毛利相比12年降低3个百分点,利润增长10%左右。公司13年销售以珠海的格力广场和格力海岸项目为主,珠海市场近两年表现比较平稳,13年一季度较12年同比增长10%,公司近几年依旧坚持深耕珠海的策略,预计13年全年公司销售规模会较12年将有小幅上涨。 关注新区域布局:公司在战略布局上始终以深耕珠海一地为主,这为公司带来了稳定的业绩,但也由于珠海市场容量有限,制约了公司进一步发展,公司在去年成功接力格力集团布局重庆,力争2013年实现销售。资金方面,公司前期由于投资格力海岸地价款较高资金一直较为紧张。公司净资产负债率较11年大幅上升,原因是由于12年公司销售回款水平下降,而且投资加大,导致负债水平大幅提高,以公司目前的销售回款状况,维持如此规模的杠杆水平有一定难度,公司需要在保证销售回款的情况下,调整资产负债水平,为进一步投资发展,打下基础。 盈利预测与投资评级:公司主要项目在珠海且单一项目体量较大,前几年主要靠格力广场以及香樟美筑项目销售,随着公司大项目格力海岸的预售,公司销售规模有望上一个台阶。在珠海外市场,公司成功进驻重庆两江新区,未来运作考验管理团队异地运作能力。预计公司13-14年EPS分别为0.63、0.72元,首次给与“增持”评级,目标价8元。

陆家嘴发布一季报,一季度营业收入为8.22 亿元,较上年同期增48.79%;归属于母公司所有者的净利润为2.23 亿元,较上年同期增46.44%;基本每股收益为0.12 元。 租赁收入继续上升,销售去化仍待加速。公司一季度实现营业收入约8.2 亿,其中租赁业务仍然稳健运营,一季度收入3.3 亿, 在总体量不变的前提下相对于去年下半年平均水平提升10%。开发业务本期结算3.7 亿。从一季度签约销售情况来看,由于可售产品基本集中在中高端物业,整体去化率略低于预期,约为30%, 一季度销售额逾6 亿。从目前进度来看,全年27 亿住宅销售目标有一定难度,因此公司加大推盘计划,原计划部分自持的陆家嘴公馆剩下的两栋将于二季度入市,全年可售货值预计达75 亿。 持有物业价值重估,计量模式有望转变。为直观体现物业价值并与国际惯例接轨,公司就所持有在营以及在建的主要36 项物业进行公允价值评估,总面积246 万方,账面值124 亿,公允评估值422 亿,增值率239%。公司目前运营项目体量115 万平,对应投资性房地产账面值70 亿,即还有130 余万方的物业规模将在未来5 年内入市,这部分体量以目前市场估值预估对应增值空间150 余亿,即在公允价值计量模式下,公司对于这些物业或租或售,都将随在建物业14-18 年入市在营业利润中逐步得以体现。 投资评级与盈利预测。公司资源禀赋仍为长期看点。RNAV 折价率达47%。短期而言释放速度有所阻滞,但我们认为陆家嘴是A 股中具备条件做持有物业运营商并兼具成长空间的唯一标的。预计公司13-14 年EPS 分别为0.56、0.73,予以“增持”评级。因今年业绩预计平稳,予以6 个月目标价13 元。

世茂股份公布一季报,一季度公司实现营业收入15.48亿元,同比增长24.77%;实现净利润2.32亿元,同比增长26.3%;归属于母公司的净利润达到2.22亿元,同比增长6.9%;EPS0.19元。 一季度销售业绩理想。今年一季度销售额40.3亿,同比增长131.6%,年度目标完成率已达40%,主力销售楼盘是常熟、南京、厦门、济南以及武汉项目。一季度货值结构中新推货值只有30亿,主要是去年年底存量60亿,接下来全年还有110亿的新推货值。二季度即将入市项目是上海佘山商业属性经济型别墅。全年供货高峰仍然在三季度。运营方面,随着昆山项目入市,院线迅速扩张,银屏数由87块升至97块。而随着各项业态的稳步推进,运营效率也在提升,销售管理费用率继续下降,达12%。 资金充沛推动公司拿地策略。自去年下半年来销售业绩带动下公司财务走出紧张局面,净负债率维持在35%左右,期末在手货币资金约38亿,基本覆盖一年内到期流动负债以及短期借款额。一季度现金流回款约24亿,基本等同于一季度拿地总额。公司新进宁波以及石狮两个城市,继续深耕长三角以及福建区域,布点二三线。 盈利预测与投资评级:经过过去几年的探索与积累,经营情况改善明显,特别是在商业地产销售方面。在其他业态上,公司影院增长较快,院线方面也有突破,但百货业务上仍然存在经验不足。预计公司12-13年EPS分别为1.38、1.63元,维持“买入”评级。

保利地产公布2013年一季报,实现营业收入74.39亿,同比增长51.21%;营业利润10.35亿,同比增长4.85%;归属于上市公司股东的净利润7.36亿,同比增长37.11%;每股收益0.1元。 毛利率、业绩均符合预期:公司一季度结算毛利率35.62%,较12年全年微降,这一趋势符合我们的预期。毛利率下滑和期间费用较快上升使得公司报告期内营业利润增速低于营业收入增速。同时,由于报告期内结算项目少数股东权益占比较12年同期下降较为明显,因此,公司报告期内净利润增速高于营业利润增速。一季度销售均价较12年全年略有下降,预计全年结算均价会有小幅上升,但结算项目的楼面成本同样有所上升,因此预计公司13年全年的结算毛利率将与12年基本持平。公司近年来在拿地方面积极引入合作方,预计13年少数股东权益占比仍然较高。 销售进一步加快,产品去化迅速:公司一季度销售处于历史高位,单季度同比增速接近100%。从市场占有率看,一季度公司销售全国市场占有率2.19%,较12年全年提升了0.2个百分点。我们预计公司全年去化仍然会维持高位,全年销售在1300亿左右。 净负债率持续下降:从11年开始,公司逐步减少资金杠杆,12年新开工下降以及11年拿地较少,使得公司净负债率逐步下降,去杠杆效果显着。公司一季度拿地较为积极,100%权益拿地金额166亿,占一季度合同销售金额的54%,与此同时,公司更加注重通过合作等方式获取项目资源,减轻了公司的资金压力。 投资评级与盈利预测:目前来看,公司在千亿平台上将继续稳步前进,控制杠杆之后公司的增长将更为稳定,身为龙头房企也将继续受益于行业集中度的提升。公司在进入城市取地质量较高,未来利润率有保证。同时,公司高效的执行力以及卓越的管理能力使得公司在应对市场环境变化时更加游刃有余。预计公司13、14年EPS分别为1.54、2元,维持“买入”评级。

万科发布2013年一季报,实现营业收入140亿元,增长35.32%;实现营业利润23.95亿元,增长17.59%;实现归属母公司净利润16.14亿元,增长15.61%;每股收益0.15元。 毛利率继续小幅下滑,业绩符合预期:13年一季度公司的结算面积和结算金额增幅均符合预期。一季度竣工面积占全年计划比重约为8%,主要是因为季节性因素影响。一季度公司营业利润增速低于营业收入增速,主要原因仍然在于结算毛利率的下滑,11、12年公司的拿地均价整体较高而一季度结算均价处于下降通道造成了毛利率的下降。一季度签约销售金额437亿,全国市场占有率继续上升至3.12%。公司推货仍以首置首改的中小户型产品为主。我们预计公司全年的货值增长约15%,预计整体去化率在七成,全年签约销售额约为1680亿,同比增长19%。 土地投资稳健,新开工提速:一季度公司新增开发项目21个,100%权益地价约190亿,占一季度签约销售金额的比重接近44%,新增权益建筑面积513万平米,高出一季度签约销售面积近38%。预计未来公司获取土地储备的平均楼面价将保持平稳,公司毛利率有一定回升的空间。一季度获取的项目中公司权益约为78%,预计未来少数股东权益占比不会出现明显下降。一季度新开工402万平米,占年初计划的24%,完成计划问题不大。新开工的增长为公司14年及未来的销售增长奠定了良好的基础。 盈利预测与投资评级:公司近年来在调控的背景下市场占有率稳步提升,且公司显得更加稳健,这在公司过去两年来的投资力度可以看出来,公司增长更加有保障、更加平稳,这是一个优秀企业的特征。预计公司13、14年EPS分别为1.4、1.68元,给予目标价14元,维持“买入”评级。

一季度业绩略超预期:公司今日公告,第一季度实现每股收益为0.58元,同比增长约140%,主要原因是转让深圳冠洋业100%股权所取得的投资收益在本季度结算,且房地产业务平稳增长。预计13年全年公司的房地产业务的结算较去年将会小幅上升,成本无明显变化,全年结算毛利率将会上升二个百分点至50%左右;预计13年房地产行业营业收入约50亿,整体营业收入85亿元,主营利润预计超过八亿,13年全年净利润将超过14亿。 供货充足,销售有望提速:公司12年实现合同销售额34.18亿元,13年一季度实现销售额6.40亿,其中北京太阳星城C区实现5.03亿销售,福州冠城大通首玺3月9日开盘,目前销售4389万。公司全年总货值近100亿,预计销售规模在50亿左右,增长达到70%。13年公司计划全年开复工面积达到110万平方米,保障公司的可持续发展。 重点关注公司北京布局:公司4月8日发布公告,控股子公司海科建以人民币3835万元收购北京实创2.95%股权,持股比例从26.47%增至29.42%,仍为第二大股东。北京实创现有5家控股公司,主要业务为中关村园区土地一级开发以及房地产开发及销售商品房。公司此举明确了在北京地区进一步发展的战略部署,依仗海科建以及旗下控股子公司的商品房和以及土地储备,公司未来在北京区域仍然大有可为。 盈利预测与投资评级:公司短期业绩释放明显,投资收益的结转以及房地产项目结算,使公司获得较好的业绩表现。从成长性来看,随着北京项目的推进我们认为公司周转有加速的可能性。我们预计13-14年EPS分别为1.2、1.34元,考虑到公司业绩增长,维持目标价10元,维持“买入”评级。