事 项 今日,华夏幸福公布了2013年报&与京东合作事项。业绩符合预期:营收同比增74%至211亿,归母净利同比增52%至27亿,对应EPS2.05元。 主要观点 1. 销售超高增长,招商稳步推进 公司2013实现全口径销售374亿,同比大增77%。其中,地产销售298亿,同比增长66%,地产结算154亿同比增长86%;园区业务销售76亿,同比增长151%,园区结算55亿,同比增长50%。旗下各个园区的招商也在稳步推进:全年新增签约企业60家,同比增长33%,签约落地投资额395亿同比增42%;其中,核心园区固安新增企业31家,同比增55%,签约投资额261亿,同比增34%。 2. 精彩仍将继续,崭新篇章正在开启 幸福的高增长仍将继续:在悲观看待行业销售的前提下,我们认为独特的卫星产业新城模式优势和合理的区域布局将助力公司实现逆势增长,预计2014全年销售超500亿,同比增长超30%。同时,随着已运营园区基础设施的完善,企业和居民数量的累积,公司平台型商业模式的威力有望逐步显现。近期的产业孵化器项目、与工信国际以及京东的合作标志着平台模式开始逐步兑现,后续会更加精彩。 3. 与京东是一次伟大的合作 关于与京东签订华北订单处理中心库房合作,我们认为:1)这是一次伟大的合作。双方都是各自领域的龙头,业务全国化布局,虽然此次签订的只是租赁合同,但为未来的深度合作奠定了基础,类似的合作项目也有望复制到其他园区中;2)园区将受益于产业链龙头企业的辐射效应。该订单中心总面积26万平,建成后将是京东在华北地区的重要物流中心之一,凭借京东在电商产业链中的核心地位,未来有望带动一批上下游企业入园,具备强大的辐射能力。3)涉足仓储物流地产领域,培育新增长极。随着电子商务的高速发展,仓储物流是未来最具发展潜力的地产细分领域,这次开发将为公司积累大型仓储基地的项目经验,打开新的成长空间。 4. 维持“强推”评级 小幅上调盈利预测,预计未来2年收入CAGR将达到28%,2014-2015年的收入增速分别为18%、37%,净利润分别增45%、50%,EPS分别为2.97、4.44元,最新收盘价对应的PE分别为10.1、6.8倍。再次强调,幸福经营的京津冀核心城市群之间的估值洼地是未来十年中国最具增长潜力的区域市场,而构筑在“平台型公司”基础上的商业模式极具延展性;中长期成长逻辑清晰,未来几年业绩高增长确定性极高。维持强推评级,建议长期持有,与公司共同成长! 风险提示 1. 房地产行业调整力度超预期。

事 项 今日,华夏幸福公布了2014年1-3月经营情况简报。 主要观点 1. 2014完美开局,逆势实现超高增长 在北京市场显著降温的背景下,公司再次创造一份完美的开局,超常规的高增长仍在继续。2014Q1实现整体销售额109亿元,同比增长56%,增幅显著超出市场预期:1)地产销售保持强劲增长势头,Q1单季实现地产销售额84亿,同比增46%,销售面积90万平,同比增长23%,对应的销售均价为9243元/平米,同比增长18%;2)园区地产和城市地产的走势出现背离,前者同比大增81%,后者同比下滑22%,卫星产业新城的模式优势赋予了园区配套地产独立于地产大势之外的内在增长动力,这也是公司地产销售能够逆势高增长的主要原因;3)园区结算维持在高位,Q1实现园区结算回款26亿,同比增长104%。 2. 疾风知劲草,2014全年销售将显著超越行业 我们认为,在地产全行业销售下行调整的大环境下,公司独特的模式和布局区域赋予了其独立于普通地产开发商之外的清晰成长逻辑和巨大成长空间。疾风知劲草,行业调整期会更加凸显公司的独特优势。在谨慎看待地产行业2014年销售(同比-10%至0%)的前提下,维持公司2014全年销售500亿的预测,同比增长超30%。 3. “京津冀第一股”,静待实质性利好政策逐步落地 公司是当之无愧的“京津冀第一股”:深耕京津冀地区,目前已经与固安、大厂、香河、怀来、滦平、永清、霸州、文安等多个区县签订了排他性的整体开发协议,总委托面积接近700 平方公里;公司在京津冀地区的项目体量大、位置佳,未来将会长期、深度受益于京津冀城市圈的发展。我们认为,京津冀城市圈的一体化发展符合客观经济规律,政策的出台看似偶然,实则必然。后续京津冀发展实质性利好政策的逐步落地将对公司股价形成戴维斯双击:1、提升当期销售业绩;2、提升长期估值中枢。 4. 维持“强推”评级 暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94元,最新收盘价对应的PE分别为15.8、10.6、6.7倍。再次强调,幸福经营的京津冀核心城市群之间的估值洼地是未来十年中国最具增长潜力的区域市场,而构筑在“平台型公司”基础上的商业模式极具延展性;中长期成长逻辑清晰,未来三年业绩高增长确定性极高。维持强推评级,建议长期持有,与公司共同成长! 风险提示 房地产行业调整力度超预期。

事项 今日,华侨城A公布了2013年度报告。 主要观点 1. 业绩符合预期 报告期内,公司实现营收281.6亿元,同比增长26.4%;实现归属母公司股东净利润44.1亿元,同比增长14.6%;扣非后归母净利润为39.3亿元,同比增长2.67%;基本每股收益为0.61元。公司业绩基本预期,地产结算增加和旅游收入增长共同推动公司收入实现稳定增长。 2. 地产销售、结算稳定增长 报告期内地产结算收入为143亿元,同比增27%;毛利率为58%,同比下滑1.8个百分点。根据我们的估算,公司全年地产全口径(包括旅游地产)的合同销售额应在230亿左右,同比增幅接近20%,略超市场年初预期的210亿。综合考虑新开工计划和可售货值,我们判断公司2014年地产销售额(全口径)有望持平在230亿左右。 3. 旅游业务稳健扩张 公司2013全年累计接待游客2923万人次,同比增12%;实现旅游综合收入133亿元,同比增长27%;我们估算剔除地产的纯旅游收入增幅在20%左右,主要来自于项目更新改造吸引的游客增长。展望2014年,北京欢乐谷三期和上海欢乐谷海洋项目将会在暑期开放,有望继续推动旅游收入稳定增长;宁波项目(欢乐海岸模式)也有望推出首期住宅,标志着公司定位于二三线城市的第二轮扩张正式启动。未来几年,“老项目持续更新+新项目陆续开业”将推动公司的旅游收入稳健增长。 4. 维持“推荐”评级 预计公司未来2年收入CAGR为9%,2014-2015年的收入增速分别为5%、14%,净利润分别增28%、22%,EPS分别为0.78、0.95元,最新收盘价对应的PE分别为5.8、4.7倍;公司2013年底的每股NAV为9.31元,目前股价相对于NAV折价52%。我们认为,公司“旅游+地产”的开发模式已经非常成熟,多年运作过程中雕琢出来的一流旅游文化产品开发能力构筑了公司独特的壁垒,而优质旅游文化项目资源的沉淀更是公司最宝贵的资产。未来,构筑在“卓越能力+优质资产”基础上的模式创新值得期待。维持“推荐”评级。 风险提示 房地产行业调控力度超预期。

事项 华夏幸福公告,通过香港全资子公司环球产业投资在美国硅谷设立全资子公司CFLD。 主要观点 1.战略性布局产业孵化器 该公司设立的主要目的是培育和孵化高新技术项目,类似于创新工厂模式,针对不同生命周期的企业,公司可衍生开展VC、PE等股权产业投资业务,在全球IT创业天堂硅谷设立该公司有利于整合全球IT领域的最前沿技术,进而驱动相关产业在国内的落地升级,是一次极具战略意义的落子,后续盈利模式非常丰富。 2.进一步增强核心招商能力 产业链延伸将巩固招商领域的优势:直接进入一级产业领域有助于公司对产业趋势建立更加前瞻的判断,利于公司设计更为合理的产业布局、建立更为广泛的企业人脉,进一步提升了幸福在产业招商领域的核心竞争力。 3.商业模式的又一次伟大升级 我们认为,作为新型卫星都市的运营商,公司是真正意义上的平台公司,未来围绕新城内的居民、企业、商家之间的各类需求,公司商业模式的延展空间极大。涉足产业投资领域是公司商业模式的一次伟大升级,但远不是结束,公司依托于平台的商业模式创新未来几年会不断给市场带来惊喜。 4.继续“强推” 暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94元,最新收盘价对应的PE分别为11.0、7.6、5.0倍。 建议抛弃对于“地产”的成见,重新审视公司的商业模式和中长期成长空间。 再次强调,幸福经营的京津冀核心城市群之间的估值洼地是未来十年中国最具增长潜力的区域市场,而构筑在“平台型公司”基础上的商业模式极具延展性;中长期成长逻辑清晰,短期业绩高增长确定性极高,相对估值极低。维持强推评级,建议现价买入,长期持有,与公司共同成长!风险提示 房地产行业调控力度超预期。

事 项 习主席近日专题听取京津冀协同发展工作汇报,强调实现京津冀协同发展,打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新,是促进人口经济资源环境相协调的需要,是一个重大国家战略。 主要观点 1. 京津冀发展提高到“重大国家战略”高度,发展再提速。 这次发言体现了中央对京津冀城市圈的空前高度重视,“重大国家战略”的提法首次在区域经济发展规划领域出现。习主席的讲话内容具体而充实,特别是“七点提法”表明了中央在该领域已经做了充分思考、研究和准备。顶层重视有利于打破固有利益束缚和体制障碍,加快相关政策和规划的落地,环北京城市群的发展将再次提速。 2. 资金状况良好,轻资产运营,具备强大抗周期能力。 部分投资者担心地产融资环境恶化,我们认为融资收紧对于幸福的影响不大:首先,作为销售近400 亿的优质企业,公司已经具有媲美龙头的融资能力,先后与多个省级分行以上签订了授信协议;其次,公司本身资金状况良好,截止Q3 在手现金100 亿,剔除预售款后的有效负债率仅为37%(万科42%);最后,公司是产业链纵向一体化整合者,掌控上游土地资源,稀缺的轻资产开发模式,资金链断裂的风险远低于普通房企,是少数具备对抗地产周期能力的企业。 3. 无需过分担忧环北京市场,短期调整不改长期趋势。 市场担心北京及周边市场,而我们认为这正是风险和机遇所在。环北京区域地产销售确实在缩量,预计公司Q1 销售增速环比会显著下降。但是短期波动不改长期大趋势,公司经营的是未来十年中国最具潜力的区域市场——环渤海核心城市群之间的估值洼地,随着城镇化新思路的推进,未来将充分享受北京、天津等核心城市产业和人口外溢的机会,固安、大厂、香河等一批百万人口级别新型卫星都市将会崛起,公司已布局的环北京市场的潜力依然未被充分认知。 4. 绝对低估,继续“强推”。 暂时维持盈利预测,预计公司未来3 年收入CAGR 将达到43%,2013-2015 年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94 元,最新收盘价对应的PE 分别为9.4、6.4、4.3 倍;公司2013 年底的每股NAV 为28 元,目前股价相对于NAV 折价46%。尽管我们对板块依然偏谨慎,但华夏幸福是地产板块具备独特商业模式的稀缺标的,2014 年有望再次走出独立行情。继续强烈推荐,买点已现,建议积极布局。 风险提示:1. 房地产行业调控力度超预期。

事项 今日,华夏幸福公布了2013年1-12月经营情况简报。 主要观点 1. 2013完美收官:销售实现超高增长,超预期 随着简报的公布,公司向全体股东交出了一份优秀的答卷,全年实现销售额374亿元,同比大增77%,增幅显著超出市场预期:1)地产销售保持强劲高增长势头,Q4单季实现地产销售100亿,同比增65%,全年地产销售额同比增66%至298亿元(包括酒店等业务在内);2)价格环比有所回落,Q4销售均价为8510元/平米,环比Q3下降了约12%,我们判断主要原因是推盘产品结构变化导致;3)园区结算再创新高,Q4实现园区结算回款26亿,为历史新高,全年园区结算同比增151%至76亿元,我们判断产业发展服务在园区收入中的占比会有所下降,增量部分可能主要来自土地整理基建等业务。 2. 2014值得期待:环北京风险可控,静待异地项目成熟 公司目前收入和利润的主要来源依然是环北京地区,主要是固安和大厂项目,两者地产销售占比近6成,园区结算占比超9成,这也正是当前阶段市场对于公司的质疑所在,担心北京市场调整对于公司销售和业绩产生不利影响。而我们认为:1)北京市场发生深度调整的概率不大;2)即使发生调整,持续的时间也不会太长,短期调整并不能改变北京市产业和人口外溢的中长期趋势,我们看好公司的长期基础仍未改变。异地项目中,环渤海的沈阳项目和长三角的镇江、无锡、嘉善项目进度较快,预计将于年内或明年推出首批住宅项目,首批落地投资预计在2015年左右。我们认为,北京周边项目潜力依然巨大,构建了公司未来5年增长的基石,基本保证了年均30%左右的增速;异地项目的进度则决定了公司增长的高度,而品牌影响力和招商能力的持续增强将提高潜在项目的成功率,缩短项目的培育期。 3. 模式独特,仍在成长的路上 公司作为综合性产业园区一站式解决方案提供商,凭借创新的商业模式未来将充分受益于城镇化过程中核心城市周边区县土地价值的重估。目前,固安、大厂园区已经日趋成熟,可以持续贡献稳定的现金流和利润,奠定了公司持续成长的基础;同时公司储备项目丰富,正处于有序推进中,新兴增长极的出现只是时间问题,每一个新园区的成熟都会带来增速台阶式的提升。长期看好,公司具备穿越周期的能力。 4. 维持“强推”评级 暂时维持盈利预测,预计公司未来3年收入CAGR将达到43%,2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%,净利润分别增33%、45%、51%,EPS分别为1.80、2.61、3.94元,最新收盘价对应的PE分别为10.2、7.0、4.7倍;公司2013年底的每股NAV为28元,目前股价相对于NAV折价36%。我们认为,公司凭借独特的商业模式将充分分享我国未来数十年城镇化的盛宴,成长路径清晰,业绩锁定性极强,是可以穿越周期的成长股。近期股价调整较多,投资价值凸现,维持“强推”评级。 风险提示 房地产行业调控力度超预期。