2011年上半年,公司实现营业收入43.3亿元,同比增长56.02%;营业利润5.6亿元,同比增长83.02%;归属母公司所有者净利润4亿元,同比增长91.27%;基本每股收益0.54元/股。 房地产结算收入大增:期内房地产结算面积9.02万平米,同比增长50.33%,其中太阳星城B区、C区、冠城名敦道分别结算6.66万平米、0.99万平米、0.82万平米,结算收入14.74亿元、2.57亿元、2.02亿元,结算均价均不低于2.2万/平米。房地产实现主营业务收入19.62亿元,同比增长122.2%,期末仍有可结算储备面积约275万平米,为2010年结算面积的8.7倍。 漆包线业务增收不增利:漆包线业务销售收入增长24%,但盈利能力下降,净利润率仅0.61%,同比下降0.4个百分点,导致净利润同比下降33.24%。福州漆包线公司产能较大,但净利率较江苏漆包线公司略低。 2011年业绩完全保障:报告期末未结算的预收账款为33.85亿元,较期初下降4.84亿元,主要由于太阳星城B区部分结算;期内商品房合同销售面积7.63万平米,合同销售额10.14亿元,同比有所下降。公司预计2011年实现合并营业收入约为87亿元,成本费用率预计为85%,其中地产收入47亿元,预收账款完全保障2011年业绩。按照上半年的结算速度,2011年业绩高增长。 业绩可满足股权激励行权条件:2010年下半年冠城大通推出股权激励,目前行权价格10.33元(现价8.42元)。第二期行权条件为2011年经营净利润相比09年增长55%以上,即4.4亿元,上半年已经实现4亿元,行权条件轻松实现。 业绩进入释放期:截至2010年底,公司北京项目太阳星城B、C区可结算面积共约43.88万平米,位于北京市黄金地段,销售均价在2万/平米以上,毛利率不低于40%;而冠城名敦道项目可结算面积5多万平米,销售均价亦不低于2万/平米,预计毛利率不低于40%。 这部分项目为近几年业绩的主要来源,预计可为公司带来毛利35亿元以上,净利14亿元左右(按15%的净利润率估计)。 我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为1.185元、1.785元,按2011年08月25日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为7倍、5倍,估值具备优势,给予“增持”的投资评级。 风险提示:业绩高增长持续性;漆包线业务盈利能力持续下降。

本期经营数据:公司报告期内实现营业收入1.05亿元,同比减少53.54%,实现归属母公司净利润1.27亿元,同比增长38.86%,每股收益0.2261元。公司报告期内减收增利,主要由于报告期商品房销售收入同比减少,而投资收益同比增幅较大。 公司基本面概述:公司是上海房地产开发企业,主要经营房地产开发和销售、房地产租赁等业务,公司主要地产项目集中在上海地区,嘉兴市也有若干项目。另外公司持有的金融股权类的优质资产每年也为公司带来一定规模收益。 房地产业务收入同比减少,租赁收入增长:公司的住宅开发项目有4个,分别是南汇航头“南馨佳苑”经济适用房项目、青浦华新2号配套商品房项目、青浦徐泾北(华新拓展)B快项目和普陀“怡佳公寓”项目,其中南馨佳苑报告期末已基本完成竣工决算并进行了销售前期准备工作;青浦华新2号地块的配套商品房项目的建设正按时间节点顺利推进;青浦徐泾北B快项目正在进行前期准备,年内有望开始动工;普陀“怡佳公寓”项目目前已经进入销售程序;“南馨佳苑”和“怡佳公寓”将在2011年下半年逐步实现收益;公司的出售类商业地产有北外滩“浦江国际金融广场”项目、嘉兴“海派秀城”公寓式酒店项目和嘉兴“科技京城“商办园项目,各个项目的建设工作进展顺利;房产租赁方面,为公司贡献租金收入的持有型房产主要是上海科技京城、赛格市场和弘浦商业,因为租赁收入波动不大,租金收入一直是公司稳定的利润来源。另外公司竞得佘山西侧千新公路一号地块,为公司补充了土地储备。 金融股权投资贡献收益:公司持有非上市金融企业股权为公司带来可观的投资收益,公司持有中泰信托29.97%的股权,华闻期货100%股权和江苏瑞奇期货43.75%的股权。华闻期货受益于股指期货的推出,每年为公司带来可观的手续费和佣金收入,报告期内华闻期货实现成交量159万手,净利润247万元。 盈利预测和投资评级:我们预测公司2011年和2012年可分别实现每股收益0.42元和0.48元,对应的动态市盈率分别为25倍和21倍,维持公司“增持”的投资评级。

2011年上半年,公司实现营业收入17.36亿元,同比增长1.92%;营业利润2.63亿元,同比下降30.72%;归属母公司所有者净利润2.28亿元,同比增长55.1%;基本每股收益0.21元/股。 结算情况基本和去年同期持平:期内房地产销售收入16.3亿元,同比增长0.98%,毛利率44%,略降2.8个百分点;净利润增幅较大的原因是期内实现利润的项目公司持股比例较大,少数股东权益同比下降89%。 资金结构合理,短期资金压力小:期末货币资金54亿元,较期初增加大幅增加34.4亿元,主要是信托资金、银行借款增加及销售回款;账面短期借款和一年内到期的非流动负债为15亿元,短期财务风险可控;剔除预收账款后的资产负债率57%,公司长期财务杠杆利用比较充分。 预收账款完全锁定2011年收入目标:2011年公司力争实现营业收入30亿元,较2010年营业收入略下降。期末公司尚有预收账款34亿元,较期初增加了12.6亿元,主要是上半年可售项目较多,合同销售面积27万平米,创公司历年同期销售的最好水平。合同销售面积主要包含天津莱茵小镇(9.4万平米)、哈尔滨“盛世江南”(5.6万平米)、重庆水天花园(2.85万平米)、大理洱海庄园(6.68万平米)。主营销售预收账款完全锁定2011年收入目标。 项目储备丰富。目前公司项目权益建筑面积约450万平米,分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市。2010年公司通过股权收购和招拍挂获得权益建筑面积62.32万平米:1月份收购青岛上实瑞欧95%股权,增加权益建筑面积40.85万平米,楼面成本仅1749元/平米,预计该项目住宅销售毛利率不低于30%。8月份公司通过公开市场竞得上海金山新城区A4地块(锦绣花城项目),规划总建筑面积21.47万平米,楼面地价3311元/平米,预计毛利率不低于30%;上半年竞得成都一项目,增加建筑面积24.5万平米。另外公司持有约16万平米的出租物业,均位于上海,地理位置优越,上半年租赁收入7000多万元,同比增长43%,毛利率67%左右。 盈利预测与评级:我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.407元、0.523元,按近日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为18倍、14倍。给予“增持”的投资评级。 风险提示:业绩不达预期。

2011年上半年,公司实现营业收入4.42亿元,同比下降3.58%;营业利润9423.61万元,同比下降29.58%;归属母公司所有者净利润6983.11万元,同比下降30.58%;基本每股收益0.22元/股。 盈利能力下降导致净利润降幅较大。期内房地产结算收入4.42亿元,同比下降3.58%;净利润下降31%,主要由于毛利率同比下降7.76个百分点;期内主要结算项目为琥珀名城沁园、世纪阳光大厦,沁园项目由于原材料价格提高,毛利率下降19个百分点至36%。世纪阳光花园和蚌埠琥珀花园已经进入尾盘销售。 销售费用、财务费用及购房违约导致的营业外收入大幅增加。 期内因广告及宣传费增加导致销售费用同比增长125%,贷款利息增加导致财务费用同比增长188%,营业外收入同比增长372%,主要是客户购房违约金增加。 预收账款保障业绩。期末预收账款8.83亿元,较期初增长13%;上半年结算收入+账面预收账款总额为13.2亿元,为2010年营业收入的1.56倍,2011年业绩得以保障。下半年琥珀名城锦园项目3万平方米、琥珀新天地西苑7平方米、蚌埠琥珀花园二期5万平方米将于三、四季度竣工交付。公司预计2011年前三季度净利润同比增长30%以内。 项目储备相对丰富:公司已经放弃收购中房置业100%股权。现有项目储备180多万平米,主要在合肥、蚌埠、巢湖,能够保证近几年的结算。09年至今公司通过公开市场取得三幅地块:2009年4月份公司竞得包河新天地项目,楼面成本1527元/平米,建筑面积14.2万平米,为近两年主要业绩来源;09年10月竞得蚌埠延安路项目,楼面成本1661元/平米,规划建筑面积45.44万平米。2010年上半年竞得合肥市五环城项目,规划建筑面积45万平米,楼面成本2593元/平米,预计毛利率在30%左右。期末存货26亿元,较期初增长94.5%,占总资产的79%,主要是合肥琥珀五环城项目进入存货,且相应的存货去化速度下降,公司有一定的去化压力。 我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.64元、0.8元,按2011年08月25日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为13倍、10倍。给予“增持”的投资评级。 风险提示:地产调控导致项目销售难度和资金压力加大。

2011年上半年,公司实现营业收入7.9亿元,同比增长45.49%;营业利润2.08亿元,同比增长14.68%;归属母公司所有者净利润1.47亿元,同比增长7.08%;基本每股收益0.45元/股。 业务类型结构保持相对稳定,代理和顾问业务为主力。公司三大业务类型:代理销售、顾问策划和经纪业务。其中代理、顾问业务收入在公司营业收入中占主要份额,营业收入分别占比68%、29%,经纪业务收入受深圳二手房交易量下滑的影响,营业收入下降5.97%,占收入比重为3.21%,略为下降。按区域来看,收入主要来源于公司市场占有率较高的华南区域,占比59%;其次是华北区域,占比22%;华东和山东区域分别占比14%和5%。华南和华东区域收入均保持了45%左右的增长。前三季度,公司预计归属于母公司利润增幅在30%以内。 业务利润空间有所下降。按利润结构来看,代理和顾问业务利润占比分别为66%、35%,经纪和其他业务亏损。上半年代理业务利润和顾问业务利润分别比上年同期增长了10.26%和59.01%,由于人员增长、办公场所扩大等原因,代理和顾问业务毛利率分别下降约11个百分点和6个百分点。 代理销售总额和市场份额双增长,代理费率略有下降。上半年,世联全国代理销售面积605万平米;代理销售金额662亿元,同比增长89.68%。代理销售业绩增长的同时,公司在全国商品房市场的份额也在同步增长。上半年,公司全国代理销售面积占全国的1.4%,同比增长0.5个百分点;代理销售金额占全国的2.6%,同比增长0.9个百分点。公司代理收费平均费率0.88%,比上年同期下降了0.05%,主要是华北区域本报告期内新执行的项目的费率较低所致,但与2010年全年的平均费率0.89%相比,相对持平。 顾问策略业务保持大幅增长:上半年执行合约数366个,房地产开发商策划数362个,策划顾问业务收入2.89亿元,主要由于房地产开发投资的持续增长,顾问业务项目数和单个项目的合同金额均保持增长,业务收入总额较上年同期增长了77.98%。 未结算代理销售面积可结算20多亿元。上半年新增签约代理项目面积2895.66万平米,同比增长26.74%,已结算代理销售面积595.63万平米。公司至少尚有2300万平米未结算,按照已经结算的代理率、结算收入粗略估计,尚未结算的代理面积可结算收入21亿元。 盈利预测与投资评级。我们之前预计公司2011-2013年的每股收益分别为0.893元、1.222元,按2011年08月24日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为21倍、15倍。给予“增持”的投资评级。 风险提示:政策调控导致房地产投资力度、商品房销售面积下降;银行放贷缓慢导致收入结算周期拉长。

投资要点:浙江省国资委下属企业。08年底公司完成重组,实际控制人由湖南市国资委变更为浙江省国资委。旗下三个品牌中凯、嘉业、名城各有所长。 可售资源相对丰富,分布广泛,较好平滑市场风险:截止2010年底,公司有未结算项目储备600多万平米,权益未结面积约330万平米。2010年共付面积56万平米,在此基础上每年增长30%计算,项目储备可供结算4年。项目分布在全国重点城市,包括一线城市上海(权益可售面积占比7%)、二线城市杭州、南京、重庆、武汉等(占56%)、三四线城市潍坊、登封、嘉善、湖州、南通(占37%),项目分布均匀,能较好地平滑市场风险。 2011年业绩看下半年:2011年上半年实现合同销售额15.92亿元,合同销售面积11.39万平米,实现全年70亿元销售目标的23%。2011年全年可售量在100-120亿元,下半年推盘规模占全年的70%,2011年业绩主要依赖于下半年销售情况。预计项目将多数集中在四季度结算,前三季度业绩下降83.67%,基本每股收益0.06元。我们预计公司今年业绩会有所下降或保持平稳。 2012年可结算项目较多,业绩或释放:2011年公司计划新开工面积148万平米,同比增长62%;由于项目规划、前期的问题,公司会适当调整开工面积。目前除了青岛李沧区项目、海南华航项目没有动工,其他基本按计划进行。由于新开工面积较多,2012年可结算资源丰富,预计业绩将有较大幅度增长。 公司拿地项目多为股权收购的形式,虽然2010年拿地力度较大,但需大额支付的土地款不多:青岛李沧区项目通过循环拿地;武汉巴登城项目通过收购51%的形式,通过前期支付少量股权价款,锁定地块。海南华航项目收购款7个多亿,分10次支付,短期资金压力很小。 我们预测公司2011年、2012年每股收益分别为0.39元、0.71元,按最新收盘价6.27元,对应的市盈率分别为16倍、9倍。 维持“增持”的投资评级。

2011年上半年,公司实现营业收入7.65亿元,同比下降59.95%;营业利润7.22亿元,同比增长20.01%;归属母公司所有者净利润5.51亿元,同比增长17.89%;基本每股收益0.24元/股。 净利润增长主要得益于股权转让收益。期内营业收入下降主要因为原水及自来水业务已置出,且主要房产项目尚未实现销售结转所致。而母公司净利润增长18%,主要来源于上海城悦30%股权处置收益5.46亿元,政府补助1796万元,非经常损益共带来税后净利润3.89亿元,占净利润的68%。扣除非经常性损益的每股收益仅0.07元,同比下降60%,期内主营业务经营状况一般。 地产业务:期内地产业务平台置地集团实现销售资金回笼23亿元,上海城悦股权转让收入9亿元。上半年房地产结算收入9.14亿元,同比下降90%,主因房地产项目尚未实现结转。地产业务营业利润率高达54%,同比提高12个百分点,预计主要结算项目为浦东吴淞路150号,毛利率高于经济适用房。期末预收账款37亿元,较年初增加22亿元,主要是房产预收款,预计下半年会有较多结算。 环境业务:环境集团共完成营业收入1.91亿元,归属母公司净利润7085万元,同比增长2.07倍,净利润率由去年同期的11%提高至37%,主要由于期内非经常性损益较多。目前在建项目仍有青岛、威海、金山、漳州项目,该批产能在2012年以后释放。 污水输送及油品销售业务:污水业务实现收入1.14亿元,同比下降77%,主要是水业务的剥离所致,毛利率56%,增加14个百分点。另外油品销售实现营业收入3.06亿元,同比增长26.8%,但毛利率仅1.07%,基本无利润贡献。 金融股权投资:09年公司以2.2元/股的价格收购光大银行3.6亿股股权,按光大近日收盘价3.16元估计,已经产生投资收益3.46亿元;今年1月,公司以5.8元/股价格受让西部证券公司30.7%股权获得中国证监会核准。2010年西部证券基本每股收益0.54元,按照证券行业目前一年滚动市盈率19倍估计,西部证券上市股价约为10.26元,公司可产生投资收益13多亿元,税后净利润约增厚EPS0.45元。5月份公司将持有的东方基金18%股权公开挂牌出让,渤海国际信托通过竞价方式获得上述股权,成交金额为12780万元,预计可产生投资收益1亿元,目前该事项尚待中国证监会批准。 私募股权投资:今年上半年,上海诚鼎完成了4个项目投资,成立以来累计投资金额达到3.83亿元,占注册资本总额的80%。在上海诚鼎首期基金即将完成投资的情况下,公司今年上半年完成了上海诚鼎二期股权投资基金的设立,募资金额达到13.45亿元。在区域投资平台方面,继设立无锡诚鼎基金和杭州诚鼎基金后,今年6月份,上海诚鼎又在南京设立了江苏农垦诚鼎基金,管理资金规模从09年底成立时的2亿元人民币跃升至22.4亿元。诚鼎投资已投项目中,浙江开尔新材料股份有限公司于今年6月22日正式在深圳创业板挂牌交易。 大股东减持预期:大股东上海城投总公司持股12.8亿股,控股55.61%,其中11.8亿为有限售条件股份,已在8月5日解禁。 维持“增持”评级。我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.446元、0.582元,按2011年08月26日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为17倍、13倍。给予“增持”的投资评级。 风险提示:主营业务业绩大幅下降。

2011年上半年,公司实现营业收入12.77亿元,同比增长22.52%;营业利润1.18亿元,同比下降3.74%;归属母公司所有者净利润8957.55万元,同比增长1.19%;基本每股收益0.17元/股。 营业收入增长主要由于出口贸易收入增长:房地产结算收入6.15亿元,同比增长10%;毛利率同比增长11个百分点;贸易进出口收入6.56亿元(其中出口贸易3.9亿元,同比增长103%),同比增长36%,为本期营业收入同比增加22.52%的主要原因;归属于上市公司股东的净利润比上年同期增加1.19%,增幅较小,一是由于出口业务毛利率较低,仅1.58%;二是公司并表范围大幅增加,相应的期间费用增加118%。 近两年投资力度大:期末总资产比年初增加45.03%,主要是由于本期土地储备增加及对外投资增加。期内公司成功竞得海南、西安、咸阳、福州、武夷山等多个地块项目,通过受让国中星城、汇泰房地产等股权,获取新的项目资源,有效增加了土地和项目储备。同时,为适应公司未来业务发展的需要,积极开拓省内外市场,公司相继在陕西咸阳、甘肃皋兰、以及福州、武夷山等地设立了子公司,并参股投资金川阳光城实业,为策略开拓省内外市场做准备。2011年以来,公司新增项目主要是海南“A-5”地块、福州“2011-02”地块、陕西咸阳上林路以东地块、阳光金城项目、陕西咸阳沣太八路以南宗地,并收购宏辉房地产49%的股权,汇泰房地产75%股权,新增权益建筑面积共193万平米,土地款44亿元,平均土地成本2277元/平米。5月份大股东阳光集团以4.45万元收购西安国中置业100%股权,并以国中置业净资产2.14亿元的价格将上述股权转让给上市公司。 收购项目优质,保障盈利空间:陕西阳光金城项目位于西安市高新技术开发区二次创业核心区域,规划建筑总面积约50万平方米,平均楼面成本427元/平米,项目建成后,将成为西安乃至西部地区最具影响力的综合型地产项目。项目区位优势十分明显,紧邻千禧广场与紫薇田园都市(CBD核心区),在项目周边还有上海绿地、和黄逸翠园等高端品牌大盘,房价不低于6000元/平米,毛利率不低于35%,盈利空间很大。 今后几年业绩有保障。目前可预售项目有福州阳光理想城B、C、D区,福州阳光新界、西安林隐天下,下半年可售项目丰富。期末仍有预收账款15.77亿元,为期初的3.36倍,预收账款+上半年房地产结算收入为21.9亿元,与去年房地产结算收入21.7亿元基本持平。共可结算地产资源近400万平米,保障了今后几年收入来源。 盈利预测与评级:我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.767元、1.176元,按2011年08月23日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为10倍、7倍。给予“增持”的投资评级。 风险提示:业绩不达预期。

事件描述:2011年上半年,公司实现营业收入33.19亿元,同比增长80.65%;营业利润7亿元,同比增长30.08%;归属母公司所有者净利润4.81亿元,同比增长74.65%;基本每股收益0.41元/股。 房地产销售和租赁收入分别占总收入的94%、3.9%,百货和影院业务占总收入的1.8%。期内公司实现物业销售收入31.1亿元,销售结算面积10.7万平方米,分别同比增长76.8%和-18%;实现物业租赁收入1.2亿元。公司按照既定的方针和战略,稳步推进商业地产开发、广场、百货、影院、儿童事业等多元业态的经营与发展。 房地产投资力度较大,积极增加商业地产项目:公司加快开发步伐和加大开发力度,实现新开工面积达101万平方米,施工面积达到304万平米,持有的投资性房地产面积达到66万平方米。 在稳步推进销售和项目开发的同时,公司根据自身实际情况和市场动态,适时地获取商业地产土地,报告期内,公司分别于1月底获取位于长沙市芙蓉区的肇家坪项目,于5月分别获取位于青岛胶南市海滨大道的项目和位于济南市历下区舜井街的项目,于8月获得天津武清项目,累计增加土地储备建筑面积约105万平方米,为公司后续发展提供强有力的支持。 业绩步入稳定释放期:期内公司实现商业地产合同签约额27.8亿元,合同签约17.5万平方米,分别同比增长18.8%和90.2%,均已达到年初制定目标的30%。商业地产销售不受限购令的影响,且上半年签约面积同比大幅增长,我们对公司完成全年的销售目标有信心。期末仍有预收账款25.5亿元,较期初下降11.5%,主要是房屋销售结转,上半年结转收入与账面预收账款之和为58.2亿元,较2010年营业收入增长27%。2011年业绩无虞。 短期资金压力很小:期末资产负债率为59%,剔除预收账款的真实资产负债率为50%,基本与期初保持一致;账面货币资金46亿元,较期增加6.15亿元,货币资金/(短期借款+一年内非流动负债)为1.82倍,较期初明显提高,短期资金压力很小。 盈利预测与评级:我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.95元、1.3元,按2011年08月18日收盘价格测算,对应动态市盈率分别为14倍、10倍。给予“增持”的投资评级。

事件描述:2011年上半年,公司实现营业收入2.59亿元,同比增长5837.88%;营业利润1.13亿元,同比增长80.97%;归属母公司所有者净利润9806.56万元,同比增长114.66%;基本每股收益0.075元/股。 房地产项目进入结算:前两年公司地产项目一直没有结算,主要靠出售“景兴纸业”股权度日。期内投资收益4355万元,同比下降53%,主要由于出售景兴纸业股权带来的投资收益不同,也是公司净利润增幅低于营业收入增幅的主要原因。期内(主要是二季度)结算了房地产收入2.55亿元,产生毛利1.24亿元,毛利率48.8%,地产项目盈利能力较强。期末仍有预收账款4.2亿元,锁定全年业绩。 房地产项目进入稳步销售状态:伴随着高尔夫、游艇、马会、赛车、赛马俱乐部的蓬勃发展,前来九龙山旅游、休闲、度假人群的不断增多,今年以来游艇湾一期的别墅及酒店式公寓进入稳步销售,圣马可酒店式公寓的租赁状况更是呈现供不应求的局面,这是让人欣喜的改变。为缓解客房及自住需求的不断增长,公司二期的14.7万平米建筑面积的"威尼斯小镇"也正在紧锣密鼓地开发建设中,预计2012年建造完成。 积极寻求合作伙伴与回流资金:期内公司将“海泉公司“30%股权出售给上海海湾电子公司,海泉公司主要负责水上乐园项目开发,选址在九龙山旅游度假区游艇湾,拟将该水上乐园项目打造成国内规模最大的四季恒温主题乐园,拟在2012年下半年开幕;将九龙山房地产100%股权转让给侨泰兴业,转让土地面积12.9万平米,转让价格6.38亿元,平均价格4946元/平米,目前股权变更中。 出售华龙证券股权,将产生6000万元投资收益:2011年5月31日,公司将持有的华龙证券4000万股股权转让给海南农之家,转让价格为人民币7400万元,将为公司提供投资收益计人民币6000万元。目前正在办理股权变更中。 新实际控制人入主带来资产整合预期。2011年3月份海航置业、上海海航、香港海航以人民币13.9亿元、美元4200万元收购公司29.9%的股份,成为公司控股股东。海航置业是海航集团旗下八大产业板块之一,是集旅游景区开发经营管理以及酒店运营管理为一体的大型企业集团。海航集团承诺将其作为海航集团旗下旅游休闲度假区开发与经营业务的唯一整合平台。新任大股东实力更为强劲,且有旅游地产资源和开发经验,相信会为公司发展带来新动力。 盈利预测及投资评级。我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.242元、0.34元,按2011年08月17日收盘价格4.38元测算,对应动态市盈率分别为18倍、13倍。给予“增持”的投资评级。

上市以来,公司在杭州主城区房地产市场份额快速提升。2008年、2009年公司房屋销售额均占杭州主城区的6.6%,2010年大幅上升至10%,2011年上半年实现房产合同销售金额42.5亿元,估计约占杭州主城区销售额的11%。公司销售良好主要得益于品牌优势、产品定位清晰与定价合理,在逆市中表现突出。 业绩高速增长期。2010年公司商品房合同销售收入85.5亿元,为2005年房地产销售收入9.15亿元的8.33倍,复合增长率高达56%。 2011年公司计划实现合同销售额100亿元,上半年已经实现42.5%,销售目标实现的可能性很大。在5-10年内,公司有望迈入全国地产业前20强。 高端项目和高性价比项目合理分配。杭汽发、滨江盛元、城市之星、东方海岸、凯旋门公寓、西西明珠等项目均位于杭州,产品类型为别墅、高端排屋、小高层等,售价均不低于4万/平米,毛利率均在50%以上,这部分项目面积约占公司总可售面积的30%;高性价比项目主要是09年获得的金色黎明、曙光之城及上虞、衢州等外地项目。公司根据项目位置配置高端和高性价比两种产品类型,合理分配结算时点以保障业绩持续性和盈利性,业绩平滑性较好。 2011年、2012年业绩高度锁定。期末预收账款达165亿元,主要是万家星城、城市之星及部分外地项目预售款。我们预计2011公司主要结算万家星城一期,可结算收入30多亿元;2012年结算万家星城2、3期及上虞金色家园、衢州春江月项目。目前预收款完全锁定公司今后两年业绩。 盈利模式拓展--代建:公司目前有43万平米的代建商业项目,业务盈利性极强。公司将积极拓展该盈利模式,将品牌效应和管理能力发挥到极致,提升估值空间。 我们预测公司2011年、2012年每股收益分别为0.82元、1.47元,按最近收盘价为10.62元,对应的动态市盈率分别为13倍、7倍。 维持“增持”的投资评级。 风险提示:1、土地增值税清算条件下,项目盈利性可能下降,公司发展面临以量换价的转型;2、外地市场拓展有一定市场风险。

2011年上半年公司实现营业收入26.6亿元,同比增长41.36%;归属于母公司净利润8.9亿元,同比下降9.47%;基本每股收益为0.48元。 土地批租收入超预期,租金收入大幅提升:1)、土地批租收入16.68亿元,超预期,占总收入的54%,主要是塘东南块土地批租收入;2)租赁收入4.56亿元,同比增加40.94%,预计全年租金可达10亿元;3)、房地产销售收入2.62亿元,为爱法新城尾盘,占总收入的9%;4)、会展收入3.97亿元,占总收入的13%;5)其他业务收入(含酒店业务、物业管理等)2.68亿元,占总收入的9%。 持有物业公允价值远超市值:期内,公司对软件园、九六广场、钻石大厦、渣打银行大厦、陆家嘴商务大厦、东怡大酒店、名城大酒店等14项物业进行了公允价值评估,评估价值约130亿元。该部分物业面积占公司目前用于长期出租物业建筑面积的48%,据此简单估计,公司目前用于出租物业的公允价值约270亿元,折价率约6%。若公司重估价值包含在建商业和住宅项目,预计折价率不低于50%。 商业地产租金快速增长,未来空间广阔:目前公司建成以用于长期出租的物业建筑面积约96万平米,在建物业仍有塘东总部基地、世纪大都会、软件园11号楼软件园、软件园2号楼改造以及新国际博览中心(7-8期)等项目,按照目前的出租水平,该部分商业地产完全建成后,预计共可带来年租金收入不低于15亿元,按照35%的净利润率,每年可为公司带来净利润约5.25亿元,增厚EPS0.28元。 金融股权和创业投资:公司持有申万证券0.69%、大众保险2.64%的股权,初始投资成本分别为2.71元/股、1.16元/股。另外,公司投资1650万元持股张江创投10%的股权。这部分股权的增值预期强烈。 维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.62元、0.84元,按公司最近收盘价为13.62元,对应的动态市盈率分别为22倍、16倍。鉴于公司商业地产、金融股权和创投业务重估价值丰富,且大股东参建迪斯尼,能够为公司带来更多商业机会,维持“增持”的投资评级。

2011年上半年公司实现营业收入27.7亿元,同比下降21.82%;归属于母公司净利润729万元,同比下降98.4%;基本每股收益0.004元。 地产项目结算较少,是业绩下降的主要原因。房地产结算收入10.9亿元,同比下降60%,交付面积4.41万平米。项目交付较少的原因一方面为季节性因素,一方面因为限购令的影响。结算均价2.5万/平米,较2010年结算均价大幅提高;毛利率46%,和去年同期基本持平;主要结算项目有湖州嘉业阳光城、阳光假日、南昌中凯蓝域、杭州东方红街、登封中凯龙城、杭州名城燕园。 公司盈利能力较差,净利润率仅0.26%,同比下降12.55个百分点,主要由于商品销售业务盈利能力较差,同时期间费用居高不下。期内商品销售收入15亿元,占总收入的54%。报告期公司结算毛利率22.8%,同比下降15.13个百分点,主要由于商业贸易业务占比较大,而毛利很低,仅1.66%,拖累公司整体盈利能力;期间费用率14.9%,其中管理费用率达9.09%;期间费用同比增长16.6%,主要是财务费用和销售费用增加。 项目将主要在四季度结算:期末公司账面预收账款19.4亿元,较期初增加5.15亿元。上半年实现合同销售面积11.39万平方米,合同销售金额15.92亿元,同比有所下降;由于1-3季度可结算项目较少,公司预计前三季度营业收入将同比下降83.68%,项目集中在四季度结算。 项目储备:公司项目储备约800万平米,主要分布在长三角一带。 2010年至今,公司通过收购、兼并、重组等方式增加权益建筑面积286万平米,土地款84亿元:参与青岛李沧区城中村改造项目,增加建筑面积182万平方米;收购了武汉巴登城项目51%的股权,建筑面积130万平方米;收购了海南华航项目80万平方米70%股权以及上海汇贤雅居11万平方米100%股权。2011年3月竞拍获得杭州余政储出[2011]08号土地,新增建筑面积23万平米。 资金压力加大:期末货币资金16亿元,较期初下降38.6%,主要系支付土地款增加;短期借款33亿元,较期初增加23%;长期借款53.7亿元,较期初增长43%,主要系投入项目储备及开发建设增加。剔除预收账款后的速动比率同比下降0.29倍,资产负债率同比提高8.7个百分点。 维持“增持”评级。我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.38元、0.59元,按公司最近收盘价6.91元,对应的动态市盈率分别为18倍、12倍。暂维持“增持”的投资评级。

2010年1-9月公司实现营业收入28.66亿元,同比增长27.87%;归属于母公司净利润6.48亿元,同比增长14.94%;基本每股收益为0.38元。 预售收入和去年同期持平,预售均价大幅提高。期内实现商品房签约预售面积33.96万平米,同比下降50.78%;预售签约收入27.8亿元,同比略降2.86%,预售均价8186元/平米,较去年同期的预售均价4169元/平米提高96%,预计该部分项目的毛利率可达70%;第三季度实现商品房预售签约面积12.63万平米,较二季度增长183%;签约收入11.37亿元,较二季度增长157%。期末预收账款28亿元,和期初基本持平。这部分预收账款在2010年结算的话,2010年营业收入将增长100%。报告期结算收入27.74亿元,同比增长26.57%;结算面积61.48万平米,同比增长17.82%,结算均价4512元/平米,主要在售项目南京天润城、威尼斯水城。 资金压力有所加大:资产负债率由年初的66.72%上升4.1个百分点至70.82%,剔除预收账款的实际负债率为62.42%,较期初上升11.45个百分点。经营活动现金流入41.64亿元,同比增加45%;经营活动现金流出53.38亿元,同比增加112.4%,主要由于支付的土地出让金增加。 项目增值效应已显现。公司在南京江北开发的项目平均房价由09年初的3600元/平米上涨至8200元/平米,涨幅达128%。但江北房价仍远低于主城区平均房价2万/平米,对比优势明显,随着交通的进一步完善,江北房价仍有一定上涨空间。 投资情况:期内公司获得两个项目:无锡市北塘区锡国土2009-62地块与安徽省芜湖市城东1006地块。无锡项目位于无锡市北塘区,周边环境成熟,离北塘区政府不远,用地性质为商务办公和居住,成交均价4002元/平米,目前无锡北塘区商品房均价已超万元,该地块毛利率可达40%,为公司带来净利约3亿元。芜湖项目规划建筑面积达113万平米,也算得上超级大盘,将再次发挥公司的大盘开发的经验,将期间费用和开发成本将至最低。预计该项目毛利率不低于28%,未来会进一步上升,使得公司的高盈利能力得以保持。 维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.66元、0.97元、1.50元,按公司最近收盘价为9.72元,对应的动态市盈率分别为15倍、10倍和6倍。维持“增持”的投资评级。

2010年前三季度公司实现营业收入19.44亿元,同比下降22.28%;归属于母公司净利润1.51亿元,同比下降51.1%;基本每股收益为0.11元。 预计全年30亿元经营目标能够顺利完成。期内项目销售良好,预收账款余额为34 亿元,较期初增长148.5%,其中周浦印象春城3、4 街区预售款17.69亿元。主要结算项目为苏州中华新城二期、商业万泰大厦、明珠大楼裙房等。报告期产生投资收益9540万元,同比增长666.78%,主要是上海国际客运中心(B 块)项目投资收益7629万元;另外分别持有申银万国和国泰君安1690万股、912万股股权,也产生了约2000万元投资收益。 经营现金净流量持续下降: 09年下半年至今公司共竞得五幅土地,共需支付土地款80多亿元。前三季度共支付土地款60亿元,包括青浦朱家角B7、B9 全额土地款13.2 亿元、松江龙兴路全额土地款26.24 亿元,预付杭州章家坝项目70%土地款19.67亿元、江阴项目50%土地款1亿元。 前三季度销售项目、提供劳务回笼资金40.68亿元,购买商品、接受劳务支付的现金79.49亿元,经营活动现金净流量为-45.65亿元,较上年同期减少净流入54亿元。 新开工、竣工面积低于计划,拿地力度较大:2010年全年公司计划新开工48万平米,竣工29万平米;上半年这两个指标分别为3.55万平米,6.04万平米;期内公司分别竞拍获得上海青浦朱家角B7、B8地块项目和上海松江龙兴路R19-1 号地块项目的国有土地开发使用权,联合中欧能源新技术公司获得江苏江阴首个低碳国际社区示范项目,并与中星集团合作开发天津东丽区项目,公司权益30%,上述项目共增加权益建筑面积约60万平米。 财务杠杆运用充分,短期资金压力下降:期末资产负债率为79.4%,剔除预收账款后的资产负债率为63.56%,速动比率1.42倍,较二季度末提高0.23倍。期内短期借款和长期借款期末较年初分别增长72.83%和160.13%,达97.66亿元,主要原因公司为经营发展需要而相应扩大银行贷款和信托规模;同时由于银行紧缩房地产贷款和市场升息预期,使得获取贷款资金成本相应提高,财务费用较上年同比增加53.56%。 重组进程中:从5月17日至今,公司股票停牌策划重组事宜。根据市场预测,上海地产集团对中华企业和金丰投资重组的大致方向为:金丰投资主要从事商业地产经营、酒店管理、二手房交易;该公司旗下的房地产开发业务出让给中华企业。而中华企业将主要从事房地产开发,将目前的商业地产、持有性物业出让给金丰投资。 维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.42元、0.54元、0.74元,按公司最近收盘价为7.18元,对应的动态市盈率分别为17倍、13倍和10倍。维持“增持”的投资评级。