事件: 1月10日公司公布四季度及本年销售情况:2012 年10-12 月,公司实现签约销售面积 74.58 万平方米,签约销售金额 116.78 亿元;1-12月,公司累计实现签约销售面积 247.52 万平方米,签约销售金额363.86 亿元。 投资要点: 销售大幅领先行业:由于推行“以价换量”的销售策略,2012年公司销售面积同比增长106%,销售金额同比增长73%,而1-11月份全国商品房销售面积与销售金额增速仅分别为2.4%、9.10%。 2013年销售业绩有保障:公司2011-2012年新开工维持在290万平米的水平(2012年或略低于290万平米),较2010年的140万平米有大幅提升,预计公司2013年可售资源仍将较为丰富。 新增储备大幅增加:2012年,公司新增权益储备306万平米,同比增长32%,新增储备大部分位于一二线重点城市周边发展潜力较大地区,充足优质的项目储备有助于公司业绩的稳步增长。 投资建议与评级: 预计公司2012-2014年的EPS分别为1.89元、2.32元和 3.09元。2012年去库存进展顺利,公司经营主动性得到较大提升,加之公司积极进取的储备策略,我们看好公司未来的成长性,维持公司“买入”评级。

预计公司2012-2014年的EPS分别为1.03元、1.74元和2.85元。以2012年11月9日的8.28元收盘价计算,对应的PE分别为8.04倍、4.76倍和2.90倍。给予公司2012年10倍PE,对应的目标价为10.30元,我们首次关注给予“买入”评级。

一、少数股东权益大幅增长导致净利润增速为负 上半年,公司实现营业收入201.83亿元,营业利润44.97亿元,分别同比增长32.86%和14.22%,归属于母公司净利润25.11亿元,同比下降10.16%,归属于母公司净利润同比下降的主要原因是本期结算项目合作方权益占比较高,今年上半年少数股东损益为7.43亿元,而去年同期仅为0.74亿元;同时,上半年公司财务费用为2.59亿元,同比大幅增长219%,也是导致归属于母公司净利润同比为负的重要原因。 二、公司2012年净利润增速有望超30% 公司2010年新开工1000万平方米,同比增长77%,考虑到房地产项目2-3年的施工周期,预计公司2012年结算面积573万平米,同比增长29%;同时,鉴于2011年下半年以来公司房屋销售均价维持在历史高位,预计公司今年结算毛利率仍将维持在37%的历史较高水平。在考虑少数股东损益、财务费用占比提升的前提下,我们测算公司2012年净利润增速有望达到34%。 三、开工势头不减,未来三年业绩增长确定 公司上半年新开工718万平方米,预计公司今年全年新开工规模仍将维持在1400万平方米的高位,与去年基本持平。目前,公司在建面积高达3036万平方米,按照目前的结算规模,维持每年30%以上的净利率增速问题不大。 投资建议: 我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.23元、1.71元、2.33元,对应当前股价PE分别为7.71、5.55、4.05倍。公司上半年在维持销售均价基本不变的前提下取得了良好的销售业绩,显示了公司优异的管理能力和良好的品牌价值,我们坚定看好公司在行业整合中的竞争优势,维持公司“买入”评级。 风险提示: 行业政策反复导致公司经营业绩具备一定的不确定性。

投资建议:我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.85元、2.38元、3.27元,对应当前股价PE分别为11.39倍、8.86倍和6.45倍。经历了2011年管理层调整后,公司积极革新,逆势扩张趋势显著,发展态势良好,维持公司“买入”评级。

投资建议:我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.07元、1.31元、1.64元,公司RNAV为10.61,相对于当前股价元8.83元折让-17%,估值吸引力进一步提升。我们坚定认为公司是当前行业兼并整合的实质受益者,看好公司发展前景,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业政策反复导致公司经营业绩具备一定的不确定性。

投资建议 预计公司2012-2014年EPS分别为0.58元、0.68元和0.53元,对应当前股价3.12元的PE分别为5.4倍、4.6倍和5.8倍。每股NAV3.75元,较当前股价折价率为17%,估值具备一定吸引力。公司未来三年结算面积较多,具备一定业绩弹性,我们首次关注给予公司“增持”评级。

投资建议: 我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.07元、1.31元、1.64元,公司股价对应P/E分别为8.46倍、6.91倍、5.52倍,公司在本轮调控中应对及时、得当,当前调控政策向刚需倾斜有利于公司销售业绩稳步提升,当前公司市场份额在稳步扩大,我们坚定认为公司是本轮调控的实质受益者,维持公司 “买入”评级。

估值与投资建议: 我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.07元、1.31元、1.64元,公司股价对应P/E分别为8.46倍、6.91倍、5.52倍,对2012年底NAV折让21%,估值具备一定吸引力。公司在本轮调控中应对及时、得当,当前调控政策向刚需倾斜有利于公司销售业绩稳步提升,当前公司市场份额在稳步扩大,我们坚定认为公司是本轮调控的实质受益者,维持公司“买入”评级。 风险: 行业政策变动对公司业绩及股价影响较为显著。

一、公司经营业绩基本符合预期。一季度公司实现营业收入49.20亿元,同比增长36.4%,实现净利润6.69亿元,同比下降0.4%,实现每股收益0.09元。公司营业收入大幅增长的原因是房地产竣工交楼面积增加,净利润同比下降的原因应当是本期结算项目少数股东权益占比较高所致。 二、销售同比实现正增长,继续领先行业。我们在公司2011年报的点评中曾指出,公司产品锁定主流刚性需求,与当前支持首次置业的行业政策相符,加之公司以降价为代表的快速周转策略的实施,预计公司销售在今年有望提速。公司一季度的销售业绩证实了我们的判断,报告期内,公司实现房地产销售面积143万平方米,销售金额148亿元,分别比去年同期增长8.98%和6.07%,均领先全国水平20个百分点以上。 三、新开工面积绝对量依然不低,未来业绩有保障。一季度公司新开工面积243.55万平方米,是同期销售面积的1.7倍,同时,一季度公司在建面积2568万平方米,比上年同期增长50.83%,公司未来业绩快速增长依然有保障。 四、公司储备策略依然保持谨慎。报告期内公司新增规划容积率面积182.86万平方米,同比下降56.54%,约是去年全年新增储备面积的四分之一,显示公司延续了2011年下半年以来的谨慎拿地态度。 五、负债比率继续下降。一季度,公司扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为41.01%,较年初下降1.05个百分点,较2010年降低了4.13个百分点。同时,公司有货币资金177亿元,高于短期借款与一年内到期的非流动负债之和161亿元,财务状况整体稳健。 投资策略:公司面向刚需为主的产品策略和加快周转的销售策略切合当前支持首次置业的行业政策,未来销售业绩有望保持较快增长,预计公司2012-2013年EPS分别为1.46、1.83元,对应动态PE分别为8.3和6.6倍。维持公司“买入”评级。

一、公司经营业绩符合预期。2011年公司实现营业收入470.36亿元、净利润65.31亿元,分别同比增长31.04%和32.74%。 二、公司2012-2013年经营业绩有望保持较快增长。截止2011年底,公司预收款709亿元,是2011年营业收入的1.5倍,高度锁定2012年经营业绩。2011年,公司销售金额同比增长15.65%,领先行业3个百分点,公司产品锁定主流刚性需求,普通住宅成交套数占比达90%,与当前支持首次置业的政策相符,加之公司以降价为代表的快速周转策略的实施,预计公司未来两年销售业绩将依然实现较快增长。 三、商业地产助力公司业绩提升。2011年,公司实现商业物业销售签约额逾150亿元,而2010年同期公司商业地产收入仅为5亿元。商业地产的快速发展为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了基础。 四、库存压力大,公司储备策略较为审慎。截止2011底,公司存货1521亿元,与同期销售金额的比值为2.08,而2010-2009年这一数值分别为1.66、1.38,存库增速持续快于销售增速。2011年,公司坚持等量拓展原则,全年新增权益建筑面积677万平米,仅为去年同期的47%。 五、负债比率有所下降,抗风险能力进一步提升。截至2011年底,公司扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为42.06%,较2010年降低了3.08个百分点。同时,公司有货币资金181亿元,高于短期借款与一年内到期的非流动负债之和139亿元,财务状况整体稳健。 投资策略:公司面向刚需为主的产品策略和加快周转的销售策略契合当前支持首次置业的政策取向,当前信贷实际松动以及首套房利率的下调有利于刚需的持续释放,公司销售业绩有望保持稳步增长。我们坚定认为公司是本轮调控的实质受益者,上调公司评级至“买入”。

一、信贷松动、首套房利率下调是导致公司销售复苏的主要原因2012年3月份公司实现销售面积109.90万平方米,销售金额115.20亿元,同比分别增长31.62%、23.47%,环比分别增长52.64%、56.95%。今年以来较为宽松的信贷环境有利于行业销售景气度的回升。同时,从当前央行、住建部等中央部门的表态来看,调控政策向首次置业定向宽松已成定局,目前,各大银行首套房利率已普遍降至基准利率以下,个别银行已降至85折,经测算,如果房贷利率从1.1倍降至9折,那么购房者的月供降低10%,这将有效刺激刚需的释放。随着上述有利因素的发酵,预计公司2季度销售环比有望继续增长。 二、坚持面向普通消费人群的产品定位是公司销售领先行业的关键今年1季度,公司实现销售面积300.90万平方米,同比下降0.95%,而我们重点监测的全国29个重点城市同期房屋销售面积3016.94万平方米,同比下降23.70%,公司1季度的销售大幅领先于行业。我们认为,公司产品坚持以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主,与当前支持刚需的政策取向高度一致,这是公司取得良好销售业绩的主要原因。 三、销售均价环比上涨,但依然处在下行通道中公司3月份销售均价为10842元,低于2011年销售均价11189元,环比上涨2.82%。我们判断,未来公司销售均价有望继续稳步下降。 四、公司土地储备策略依然谨慎2012年3月,公司延续了2月份的“零拿地”状态。预计公司今年将继续贯彻“宁可错过,绝不拿错”的方针,储备策略依然非常谨慎。 五、投资建议公司在本轮调控中应对及时、得当,当前调控政策向刚需倾斜有利于公司销售业绩继续领跑行业,公司目前市场份额在稳步扩大,我们坚定认为公司是本轮调控的实质受益者,上调公司评级为“买入”。

事件:2012年2月份公司实现销售面积 72.0万平方米,销售金额73.4亿元。2012年 1-2月份,公司累计实现销售面积 190.9万平方米,销售金额 190.5亿元。同时,2012年2月份,公司未增加新项目。 销售数据要点解读: 说明:由于2011年春节在2月份,而今年春节在1月份,我们认为单纯分析2月份销售同比、环比指标没有太多实际意义,而将公司1-2月份销售数据合并分析则能剔除春节因素的干扰。 一、市场低迷是公司销售业绩出现较大幅度下滑的主要原因。2012年 1-2月份,公司累计实现销售面积 190.9万平方米,销售金额 190.5亿元,分别同比下滑13.4%和27.2%。同期,我们重点监测的全国23个大中城市房屋销售面积共计1371.7万平方米,相比去年同期的2565.4万平方米同比下降达46.1%。由此可见,市场当前低迷的状态是导致万科2012年前两个月销售业绩不佳的基本原因。除了市场因素之外,我们认为安信“毒”地板事件对万科销售的影响也不容忽视。整体而言,虽然万科今年1-2月份销售业绩同比出现较大幅度的下滑,但依然显著领先于行业平均水平。随着行业流动性改善因素的发酵,预计公司3月份销售业绩将实现环比上涨。 二、销售均价环比回落。公司2月份销售均价为10194元,低于2011年销售均价11189元,同比下降16.1%,环比下降0.1%。我们判断,由于调控政策短期难有大的松动,“以价换量”将是公司的必然选择,未来公司销售均价有望继续稳步下降。 三、33个月以来首现“零拿地”,土地储备策略依然谨慎。2012年前两个月,公司仅有一个新增项目,其中2月份出现“零拿地”,表明公司储备策略依然非常谨慎。 四、投资建议:我们认为,加快周转已成为行业主流趋势,公司产品结构中普通住房占比较高,有利于公司“以价换量”策略的实施,也是公司在持续调控中赢得主动权的关键,维持公司“买入”评级。

事件:保利地产8日公布2012年1月份销售情况简报:2012年1月,公司实现签约面积12.50万平方米,同比下降74.69%;实现签约金额15.11亿元,同比下降69.35%。公司同时公告取得武汉“城中村”改造地块,公司获得项目的成本约为201096万元,用地面积170919平方米,规划容积率面积72万平方米。土地用途为商住用地。 投资建议:维持“增持”评级。截止3季报,公司未结算资源近800亿元,基本锁定公司2011-2012年业绩。公司持有货币资金220亿元,仍明显高于短期借款与一年内到期非流动负债之和124亿元,且公司长期负债占有息负债的比例为88%,财务结构安全。预计公司2011、2012年EPS分别是1.10和1.43元。按照公司2月7日10.13元股价计算,对应PE为9.21倍和7.08倍。我们看好公司经营战略,认为公司在行业整合中将逐渐扩大竞争优势,维持“增持”评级。 风险:地产调控进一步升级。

保利地产公布12月份销售数据情况。2011年12月公司实现签约面积51.96万平方米,同比下降16.47%;实现签约金额56.21亿元,同比下降37.68%。2011年1-12月公司实现签约面积650.29万平方米,同比下降5.54%;实现签约金额732.42亿元,同比增长10.69%。 投资要点: 一、销售下滑趋势有所缓解。虽然行业整体环境严厉依旧,公司12月份的销售数据依然小幅高于市场预期。12月份单月销售面积和金额虽然同比下滑,但环比分别上升23.42%及14.11%;从绝对数字来看,12月份销售面积51.96万平,与2010年月均销售面积57.37万平相比,也仅下跌9.43%,同时,12月份销售金额56.21亿元,高于2010年月均销售金额55.14亿元,整体来看,公司12月份销售表现可谓难能可贵。公司销售下滑趋势缓解与公司下半年“加快销售回笼,确保资金平衡”的经营策略有着重要关系。 二、销售均价同比下降25.38%。公司12月份销售均价10818元/平米,同比下降25.38%,环比下降7.61%。2011年公司销售均价为11264元/平米,较2010年的9612元/平米上升17.19%。我们认为,12月份销售均价大幅下降的原因是公司四季度以来下调销售价格所致,预计2012年公司销售均价依然存在下行压力。 三、全年销售量跌价涨。2011年全年,公司销售面积及销售金额分别同比下降5.54%及同比增长10.69%。公司销售面积同比下降是源于调控对销售的抑制,而公司销售金额同比增长则是由于公司销售均价同比大幅提升。虽然公司销售低于我们800亿元的预测额,但公司的销售依然明显领先于行业整体水平。 四、土地投资谨慎。我们统计公司2011年全年新增项目储备约为1000万平,同比2010年的1441万平下降30.61%,显示出公司拿地趋于谨慎。 五、投资评级:公司预收款已基本锁定2012年业绩;公司“坚持以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主”的经营战略可确保公司平稳度过“调控严冬”。虽然调控对公司的经营带来不利影响,但从长期来看,我们始终坚信公司作为地产龙头必将在行业调整中获得战略优势。预测公司2011年-2013年EPS分别为1.10元、1.21元及1.45元。公司始终在对传统扩张模式进行改变,运营状况良好,股权激励计划的实施对于公司经营业绩的提升具有积极意义,目前公司估值低于历史平均水平,给予“增持”评级。

投资亮点: 1、将长期受益于珠海经济“二次腾飞”:公司在珠海地区的房地产项目储备达270万平米,随着珠海在珠江三角洲地区战略地位的提升以及经济的二次腾飞,珠海地区房地产市场将更加活跃,公司将从中显著受益。 2、异地扩张成效显著:截止2011年8月,公司在珠海以外地区的项目储备总建筑面积已接近500万平米,占公司全部项目储备总规模的60℅。 3、未来三年有业绩爆发潜力:公司项目储备资源丰富,在当前市场调控背景下,公司整体布局较为谨慎,一旦政策放松,市场转暖,公司业绩爆发是大概率事件。盈利预测与投资评级:预计公司2011-2013年的EPS分别为1.23、1.63和2.00元,以公司3月29日收盘价10.80元计算,对应动态市盈率分别为8.78倍、6.63倍、5.4倍。考虑到公司优良的经营能力以及公司在珠海市场巨大的市场潜力,我们首次关注给予“买入”评级。