本报告重点和可能的创新在于,以万达广场为参照和对比,探讨了公司商业综合体业务吾悦广场的发展空间和扩张速度问题。 土地储备:8600万平米,货值超万亿。以长三角为核心,布局全国22省86地级市,土地储备8600万平米,总货值超万亿,权益土储为6400万平米。土地储备平均成本3050元/平米,占售价25%,保证了公司较强的盈利能力。公司2017年商业综合体拿地均价为2243元/平米,纯住宅拿地均价为3610元/平米,综合体拿地成本便宜38%。 我们以万达广场为参照,探讨了吾悦广场的发展空间和扩张速度问题。预计2018-2020年开业吾悦广场将达到41、61和86家,租管费收入达到20、40和60亿元。 基于公司未来两三年仍然较强劲的销售和盈利增长预期(预计2018和2019年销售为2000亿和3000亿),以及我们更为看重公司商业综合体吾悦广场未来的发展前景,3-5年内100个吾悦广场开业以及5-8年后100亿租金收入的实现的可能性较大,这将为公司估值的提升、风险抵抗能力和抗周期波动能力提供强劲支撑。预计公司2018和2019年EPS分别为4.08和5.89元,首次覆盖,买入评级。 风险提示:行业政策调控风险。

公司2017年营业收入387亿元,增长 26%;归母净利润 58亿元,增长39%;归母扣非净利润51亿元,增长25%。每股收益1.32元。 点评:销售和业绩保持稳健较快增长。2017年合同销售金额679亿,增长33%,增速较2016年的66%有所放缓,主要是受环京地区较严调控影响。 毛利率和净利率相对稳定。地产业务毛利率27.16%,小幅下降1.26个百分点,主要原因是公司本期结算收入中14和15年售价较低项目(如山东项目)占比有所上升。地产业务净利率14.74%,保持相对稳定。 预收账款大幅增长55%,有力保障未来两年业绩增长。期末预收账款670亿,大幅增长55%。其中约300亿河北廊坊、石家庄等高毛利区域的项目在未来两年的逐步结算,将有力支撑公司2018-2019年的业绩表现。 土地储备3495万平米,货值约3500亿元。土地储备京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他区域分别为1187、606、171和1532万方,占比34%、17%、5%和44%;按货值,以河北为主的京津冀约1500亿,占比45%;长三角和中西部中等城市各约900亿,分别占比25%和25%;珠三角约200亿,占比5%。 竣工计划大增,2018年结算收入有望加快增长。2018计划销售签约880亿元,增长30%;计划竣工面积692万方,较2017年实际竣工大幅增长88%。我们预测公司地产业务核心净利润有望增长60%以上,预测公司2018和2019年EPS 分别为1.95和2.59元,2018动态PE 仅为5倍,维持买入评级。 风险提示:地产行业政策调控风险。

公司2017年前三季度营业收入155亿元,同增108%;归母净利润6.19亿元,同增70%;每股收益0.15元。 点评:三季报业绩高增长源于本期达到结算条件的项目收入增加。毛利率和净利率小幅下降,毛利率21.39%,较2016年报下降1.92个百分点;净利率4.37%,较2016年报下降2.93个百分点。毛利率下降的主要原因有:前三季度总体结算量较小,盈利能力不具整体代表性;由于仍处加杠杆扩规模时期,当期销售费用、管理费用和财务费用(利息资本化)等增长较快。 销售表现抢眼,预收大幅增加。据克尔瑞统计,公司前9月销售流量金额597亿元,同增105%,权益金额549亿元。预收账款412亿元,较年初大幅增长131%。 拿地积极,储备丰富,为公司未来几年销售冲前10打下坚实基础。2016年拿地金额381亿元,2017年至今350亿元,占销售59%。土地储备3183万方,战略城市、大福建、珠三角、长三角和京津冀分别为1245、661、622、550和106万方,总货值约4400亿元。 继续看好公司未来的销售表现和业绩体现,维持买入评级。公司土地储备量大质优,管理上“双斌”加入后改进增效空间大,维持对公司未来三年销售和业绩高增长的判断,并上调对公司销售和业绩的预测。预计2017年销售900亿,2018年销售1200-1500亿,预测2017-2018年EPS分别为0.49元和0.69元。

核心观点:公司处于从区域性优质品牌开发商,到跨区域乃至全国性品牌开发商转变的起点,销售规模和公司业绩提升速度或将加快,千亿销售可期。 深耕杭州,布局沪深,走向全国。公司常年占据杭州市场前三的地位,2016滨江与万科同以220亿的销售并列第二。2015年和2016年分别布局上海、深圳。 上海和深圳将成为公司未来销售的重要来源。土地储备建面约443万方,货值约1400亿。按货值分布,杭州约600亿占比43%,上海500亿占比36%,深圳龙华项目约200亿占比14%,浙江义乌、平湖等城市项目约100亿占比7%;按建面分布,杭州、深圳和上海分别占比约57%、11%和8%。 全国布局的开启,极大打开销售空间。滨江凭借强大的口碑和品牌影响力以及美誉度极佳的产品品质,沪深及其他重点城市的开拓,将极大打开公司的销售和发展空间。未来公司千亿销售目标的分布,可能是杭州、上海、深圳、北京(及其他重点城市)各200亿,长三角其他富裕县市200亿。 盈利预测及评级。公司RNAV为6.61元。随着未来两年武林壹号以及华家池等高毛利的项目逐渐进入大规模结算,预计公司毛利率和净利率将保持稳中有升的态势。我们预测公司2017年和2018年EPS分别为0.61元和0.90元,动态市盈率分别为11倍和7倍,首次给予公司买入评级。

事件:29.63亿并购武汉中华城;17.89亿并购广州江湾新城;启动项目跟投机制; 点评:并购不断落地,强化我们之前推荐逻辑:阳光城2015年开始的以并购为主的大规模补货,为2017-2018年销售冲刺千亿奠定坚实基础。 2015-2017年5月,公司通过公开市场和并购拿地金额667亿元,规划建面1771万㎡。其中,并购金额389亿元,占比58%;并购项目建面1324万㎡,占比75%。 并购拿地两大优势:降低成本,加快周转。公司2015年并购项目平均楼面地价8105元/㎡,公开市场招拍挂15177元/㎡,并购比招拍挂下降47%;2016年并购平均楼面价3358元/㎡,招拍挂12201元/㎡,降低72%。公司2016年6月并购的广州丽景湾项目,当年12月就实现销售;2016年年底收购的中大资产包中武汉十里新城项目,2017年5月就开盘热销。 启动项目跟投机制,促进销售去化加速。公司5月17日通过项目跟投机制“合作共赢”计划,允许由管理层团队(除董监高外)及区域负责人、项目团队对项目进行跟投投资,占股不高于15%。跟投机制的推出,将促使员工和公司共同成长发展,促进销售去化加速,保障业绩持续快速增长。 我们坚持之前观点,认为阳光城是目前500亿级销售房企中最先可能冲进千亿销售房企阵营的公司之一。预计2017年公司销售达到800亿,2018年达到1000亿。预测公司2017年和2018年EPS分别为0.42元和0.62元,维持公司买入评级。

事件:公司发布2016年报,收入196亿元,下降12%;归母净利润12.3亿元,下降13%;EPS0.3元。 点评:公司业绩低于之前我们预期的主要原因有两点:一是结转结构;二是结转节奏。结转结构方面,公司2016年结转项目中长沙、西安、兰州等低毛利率二线城市项目相对较多。结算节奏方面,公司2016年销售项目当年达到可结算条件的相对较少。 结算推后,为公司2017-2018年业绩实现打下较好基础。公司2016年末预收账款178亿元,较2015年增长84%,为公司未来两年业绩实现奠定良好基础。 销售大增,千亿可期。公司2016年销售487亿元(第三方机构统计数据),同增63%。2017年Q1销售155亿元。截至2017年Q1,公司共布局18城,在手土地储备约2200万㎡,货值约3500亿元,为公司2017-2018年冲刺销售千亿打下坚实基础。我们预计公司2018年将迈入千亿房企阵营,2017年和2018年销售将分别达到800亿元和1000亿元(同增64%和25%)。 看好阳光城的核心逻辑不变(具体参见我们之前公司深度报告):2015-2017年以并购为主的大规模补货,奠定千亿房企基础。2015-2017年3月,公司通过招拍挂和并购拿地金额543亿元,建面1705万㎡。其中,并购金额318亿元,占比59%;并购建面1296万㎡,占比76%。 估值及评级。公司RNAV为7.40元,由于结算节奏推后原因,我们相应下调2017年盈利预测,预测公司2017年和2018年EPS分别为0.42元和0.62元,动态市盈率分别为13倍和9倍,维持买入评级。

我们认为,阳光城是目前500亿级销售房企中最先可能冲进千亿房企阵营的公司之一。 看好阳光城的核心逻辑:2015-2017年以并购为主的大规模补货,奠定千亿房企基础。2015-2017年3月,公司通过公开市场和并购拿地金额543亿元,规划建面1705万㎡。其中,并购金额318亿元,占比59%;并购项目建面1296万㎡,占比76%。 并购拿地两大优势:降低成本,加快周转。 储备充足,冲刺千亿。截至2017年1季度,公司共布局18城,在手土地储备约2200万㎡,货值约3500亿元,为公司2017-2018年冲刺销售千亿打下坚实基础。我们预计公司2018年将迈入千亿房企阵营,2017年和2018年销售将分别达到800亿元和1000亿元(同增64%和25%)。 估值及评级。公司RNAV 为7.40元,2017年4月13日收盘价5.58元,较RNAV 折价25%。从市销比看,2016年销售500亿级房企平均市销比0.58,阳光城为0.45,比平均值低22%,低估明显。我们预测公司2016年和2017年EPS 分别为0.44元和0.64元,动态市盈率分别为12倍和9倍,首次给予公司买入评级。

估值有安全边际,新兴产业突破值得期待。公司目前PB1.3,2016年预计PE27,估值具有一定安全边际。在2015年底完成增发后,公司具有强烈的新兴产业拓展意愿,而目前在手现金充足(2016年三季报33亿元),实际控制人常州新北区政府合计持股59%,公司股权结构上有空间、财务上有能力取得新兴产业重大突破,目前关注的主要方向是智能制造和大健康领域。 基建业务稳步发展。2015年收入14亿元,同比增长43%,2016年上半年收入11.3亿元。毛利率逐年小幅上升,基本稳定在10%左右。 保障房业务稳定。2015年公司保障房业务收入11.2亿元,同比增长22%,2016年上半年收入10亿元,同比大幅增长115%。近3年,公司保障房业务毛利率稳定在13%-14%区间。 PPP新业务模式打开城投业务新空间。公司于2016年4月和2016年10月分别取得常州市新北区2015-2016年重点基础设施一期和二期PPP项目,总投资分别为12亿元和17亿元,总计约30亿元,项目回报水平为10%。公司PPP业务模式的成功拓展,将为公司基建业务打开新的发展空间。 商品房业务:2016年签约销售25亿元,有力保障未来两年公司业绩。 常州市2016年商品房销售面积1064万平米,商品住宅成交均价7155元/㎡,同比分别增长36%和11.12%。公司2016年房地产项目签约金额25.29亿元,这将对公司商品房业务2016-2017年实现收入提供较好保障。 投资业务:聚焦新材料等新兴行业,投资项目逐渐进入回报期。公司此前投资的江苏银行、常熟汽饰、格蒂电力等项目已通过IPO或被上市公司并购等方式,实现回报。目前所投项目包括集星科技(超级电容)、中钢新型(石墨材料)和Kateeva(OLED)等优质项目,未来有望获得较好回报。 盈利预测和投资评级。预计公司2016年和2017年EPS分别为0.34元和0.40元,动态PE分别为27倍和23倍,首次给予公司买入评级。

储备优良。项目布局合理,土地储备集中于一线城市北京、上海及福建的较发达城市,“深耕一线,扎根福建”的战略得当;项目成本合理,销售价格弹性较大,有效保障去化。 成长先锋。公司2013年实现销售124亿,同比增长近100%,2014年上半年实现销售101 亿,下半年可推货值近300 亿,主力项目大多位于北京、上海、厦门、福州等一二线城市,且前期蓄客较为充分,只要公司下半年所推项目总体去化率达到50%,就能完成全年250 亿元的销售目标。我们认为完成计划确定性较强。 财务风险可控。高杠杆、高负债率是高成长型房企的一般特征。公司2014年中期资产负债率为88%,剔除预收账款后的资产负债率为69%,稍显过高。 但由于公司存货品质优良,在存货合理去化的前提下,公司财务风险基本可控。公司借款来源较为广泛,包括银行、信托、大型资产管理公司、大股东统借统还资金等,其中信托占比短期和长期分别为58%和50%。 项目高利润率有效消化借款成本。由于公司储备优良,且拿地成本较低,因此公司利润率较高,在借款费用基本资本化下,公司2014 年中期销售毛利率和净利率分别高达49%和18%,因此,公司高利润率能有效消化借款成本。 “买入”评级。我们预测公司2014年和2015年的EPS分别为1.15 元和1.65元,目前PE为9 倍和6 倍。公司下半年可推货值超300亿,且主力项目大多在9、10月份推出,销售计划兑现,成长在即,调高公司评级至“买入”。

“泰禾”品牌渐入人心,项目开盘持续热销。继去年泰禾摘得福州楼市销售冠军后,今年项目开盘持续火热。3月东二环泰禾广场商业开盘1小时销售15亿元;5月厦门项目红门高层住宅部分、闽侯南通项目首府一期,均开盘即告售罄;福州红树林、红峪项目13年已售约8亿元。 下半年项目集中开盘,预计全年销售或超百亿。下半年可售项目较多,包括东二环广场剩余商铺和SOHO(7月)、五四北剩余底商、长乐项目1(85亩,6月)、泉州华大泰禾广场(9月)、江阴项目(9月)、闽侯南屿项目(9月)、石狮泰禾广场(年底)、北京通州台湖住宅项目(年底)、宁德红郡二期、闽侯南通首府二期、厦门红门商业部分、福州红树林红峪剩余部分、北京通州院子等,全年可售货值超200亿元,其中住宅部分约135亿元(暂不计入周转较慢的北京院子项目),4个商业项目约100亿元,若保持上半年项目开盘较好的销售态势,预计公司全年整体销售或将超百亿,较12年增长50%以上(12年销售72亿,商业49亿,住宅23亿)。 拿地积极,扩张迅猛,总储备达350万平,总货值超过500亿元,项目类型以商业地产和高周转住宅为主。公司自2012年6月开始,在土地市场上积极出击,共斩获13块土地,增加储备235万方,目前总储备已达350万方,总货值超过500亿元。增加的储备主要位于福建、北京及长三角的上海、江阴等地。项目储备类型按面积分,商业、高周转住宅、低周转住宅占比分别为45%、45%和10%;按货值分,比例为40%、35%和25%。 氟化工项目积极推进,萤石矿项目正式开工。福建三明万吨级氟化工项目正积极推进,预计将在下半年达产。河北隆化海峡矿业河洛营萤石矿于5月底正式开工建设。 资金来源渠道广,高毛利率的商业项目等能消化较高资金成本,财务风险可控。公司资金来源渠道较广,包括信托、东方资管等资产管理公司、大股东借款等。公司借款利息大部分予以资本化,由于商业等项目利润率较高,如12年结算的五四北泰禾广场净利率达到18%,能覆盖较高的资金成本。13年一季报扣除预收款项后的真实资产负债率为55%,借款渠道畅通,下半年开盘项目较多,销售回款可期,财务风险基本可控。 暂不考虑氟化工项目和萤石矿项目达产后的利润贡献,预计公司2013年和2014年的净利润分别为7.61亿元和10.39亿元,每股收益分别为0.75元和1.02元,动态市盈率分别为13倍和9倍,维持公司增持的评级。 风险提示:商品房行业调整风险和主要项目开发经营风险。

豪宅开发商,进军商业地产,打造海西第一城市综合体。 住宅开发:北京顶级别墅+福州精品住宅。北京“运河岸上的院子”和“泰禾红御”项目分别为顶级中式和西式别墅,目前约剩60栋,单价3000万-2.5亿元/套;福州红树林和红峪项目为高绿化率精品住宅项目,剩余可结算面积分别约17万和30万方,均价约1万多/平米。 商业地产:福州五四北和东二环两个泰禾广场综合体项目,其中东二环广场规划总建面65万方,欲打造为海西第一城市综合体。五四北广场可租售面积25万方,2011年10月1日SOHO 部分首期开盘,目前5幢SOHO 约12万方基本售罄,精装均价约1.7万元/平米,商铺约5万方已于近期部分开盘,均价约4.5万元/平米;东二环广场可租售面积约52万方,包括SOHO18、Mall 10、写字楼10、商业街9和酒店5万方,2013-2014年竣工,SOHO 部分首期即将于今年6月30日开盘。 万吨级氟化工项目:成本优势明显,行业前景看好。项目建成后将形成年产消耗臭氧层物质(ODS)替代物、氟树脂、氟聚合物等有机氟产品合计约1.1万吨的产能,规模居福建省首位。公司选择发展氟化工,除原农药产品盈利能力下滑外,还因为三明地区萤石资源丰富,氢氟酸原料供应充足。 2013-2014年两综合体项目开始结算,业绩或将迅猛增长。2012年公司主要结算项目仍是福州和北京的4个高档住宅项目,随着2013年-2014年福州两个综合体项目五四北和东二环泰禾广场逐渐开始竣工开业,SOHO 和商业项目开始结算(预计五四北项目13年开始结算,东二环项目14年开始结算),公司明后年业绩或将迅猛增长。 盈利预测及评级。暂不考虑氟化工项目明年达产后的利润贡献,预计公司2012年和2013年的净利润分别为4.22亿元和6.82亿元,每股收益分别为0.41元和0.67元,动态市盈率分别为16倍和10倍,首次给予公司增持的评级。 风险提示:商品房行业调整风险和主要项目开发经营风险。

立足宁波,拓展三线城市(常熟尚湖中央花园项目模式)。公司现有项目12个,集中于浙江宁波(8个项目)、杭州(2个)、台州(1个)、江苏常熟(1个)四个城市,土地储备规划总建面约120万平米。 产品线较为丰富,高端代表荣安府;中低端代表心居;商业地产有杭州荣安大厦。 宁波商品房市场仍处调整期,公司宁波项目去化情况相对较好。2011年10月份,宁波市区商品住宅销售661套,环比下降34%,整体市场仍处于调整期。但公司宁波本地项目去化情况相对较好,在10月宁波市区销售量前10位楼盘中,公司在售三个项目(荣安府、荣合公馆、心居)全部上榜。 可售资源丰富。公司目前在售项目5个,其中宁波有3个,荣安府已售2.4万方,去化率17%,均价25252元/平米;荣合公馆去化28%,0.8万方,均价23499元/平米;心居销售1.2万方,去化率21%,均价15957元/平米。 常熟尚湖三期开盘16.5万方,已售9.8万方,均价约8400元/平米。台州荣安华府11月底刚开盘。2012年可能开盘项目还包括宁海项目(20万方)、宁波蝶园项目(5.2万方)、杭州望江南项目(5万方),杭州荣安大厦写字楼(4万方)也可能采取销售模式。今明两年总可售资源约112万平米,总货值约150亿元。 2012年开始进入结算高峰期。2011年主要结算项目仍是尚湖和琴湾,预计公司2012年竣工交付项目可达4-5个,包括宁波荣安府、荣合公馆、心居、常熟尚湖三期、杭州荣安大厦等。若商品房市场明年整体销售形势好转,公司2012年业绩或将高增长。 复制常熟尚湖项目模式,拓展三线城市。公司常熟尚湖项目开盘以来,一直占据常熟市场销售前列。公司可复制尚湖成功模式,拓展长三角等经济发达区域的县级市等三线城市新项目。 盈利预测及评级。预计2011年和2012年公司每股收益分别为0.34元和0.50元,动态市盈率分别为17倍和11倍,首次给予公司“增持”评级。 风险提示:商品房市场过度调整项目销售不畅等风险。

一级开发业务稳步推进,10%的工程收益仍有保证,土地首次出让或将在2012年,土地分成收入或慢于我们原有预期。2011年9月26日,常州新龙国际商务城(黑牡丹一级开发第一阶段高铁核心区)举行奠基仪式,包括高铁广场、金融广场、公共广场、科技广场、商务广场五大功能区,380米商务中心+12座超高层建筑群,总建面超过250万方。计划2012年启动金融广场建设,11月12日,人民银行、银监分局、江南银行首批签约入驻金融广场,2012年金融广场区域(8幢独立总部大楼)成为首批出让用地值得期待。 万和城二期9月和10月分两批开盘,售价未下调,去化率虽不及一期,但仍相对较好。9月开盘小高层1.3万方,已去化50%,均价8600元;10月开盘高层2.5万方,去化20%,均价7177元。一期20万方已基本售罄,有望于年底结算。 安置房和基建业务稳定,三季度无结算,四季度体现收益。 纺织服装业务发展势头喜人。ERQ牛仔服装品牌月均开店20余家,ROADOR休闲服品牌已开直营店8家。ERQ牛仔品牌采用网上销售和线下店(加盟店为主)结合模式,目前线下店已近150家,品牌服装业务2011年仍处于投入期,希望2012年能开始进入回报期。 新产业投资继续推进。除已投资集盛星泰新能源科技(超级电容,19%股权)和常州地标建筑节能科技(30%股权)外,正在积极跟进其他新兴产业项目。 由于一级开发土地出让进度慢于我们原有预期,同时,对万和城预计结算进度也进行一定调整(2011年和2012年分别结算15万方和20万方),我们调整盈利预测,调整后,预计公司2011年和2012年的每股收益分别为0.54元和1.11元,动态市盈率分别为15倍和7倍,虽近两年盈利预期有所下调,但公司的整体估值变化不大,且从最近常州高铁核心区开发进展来看,公司一级开发业务的确定性增强,因此,我们维持对公司的“买入”评级。 风险提示:一级开发业务政策风险和政府规划土地出让时间不确定性风险。

公司是宁波城投房地产业务上市平台,具有项目资源获取优势。公司大股东宁波城投的主要职能是城市基础设施建设、区域开发等,拥有慈城新区、湾头RBD等数个一级开发项目,依托股东优势,公司有望在此类项目的二级开发中获益,住宅开发业务持续性较强。公司目前主营业务包括商业地产、住宅开发和水泥建材三块。
商业地产(天一广场)是宁波标志性商业核心区,收益稳定,租金呈上涨趋势。天一广场总建面22万平米,可出租面积约17万平米,目前基本呈满租状态,租金水平约15-25元/平米/天(主力店)和3-5元/平米/天(小型商铺),通过优化经营业态或续签租赁合同,租金水平具有较大提升空间。 预计商业地产业务贡献年收入约6亿元,净利润1.5亿元。
商业地产资产重估价值高。08年资产重组时,天一广场评估值72亿元,交易作价64亿元,重组完成后按成本法核算账面成本16.5亿元列入长期股权投资。目前天一广场商业物业市场价预计可达5-6万元/平米,重估价值约百亿元,与公司目前市值相当。
住宅开发业务:储备丰富,土地成本低;预售款丰厚,短期业绩保障性强;受益于大股东规模庞大的一级开发业务,住宅业务长期可持续发展能力强。 公司目前权益储备建面约200万平米,大多位于宁波市区及宁波所属象山、宁海、余姚等区域,主要项目土地成本较低,如青林湾项目楼面地价约1000元/平米,目前售价近2万元/平米,2010年住宅业务毛利率高达57%;预收款项丰厚,2011年三季度期末43亿元,近2010年住宅业务营收4倍,短期业绩保障性强;大股东一级开发业务规划总建面约500万方,公司土地储备增长潜力大,依托股东优势,重组后公司新增项目9个,储备翻番。
水泥业务稳定。公司水泥产能约400万吨,2010年销售374万吨,收入11亿元,净利润1.4亿元。
新产业投资期待取得突破。公司正考察引进高科技及新能源等新兴产业,期待取得实质性进展。
股价低于08年重组定向增发价,出于国有资产保值增值考虑,大股东做强做大上市公司意愿较强;主要控股子公司管理层持股,宁房公司(住宅业务)30%、科环公司(水泥)48%,激励机制不缺失。
预计公司2011年和2012年的每股收益分别为0.36元和0.55元,首次给予“买入”评级。
风险提示:住宅开发业务受调控影响项目销售不畅等风险。

2011年上半年,公司实现营业收入16.32亿元,同比增长5.96%;归属于上市公司股东的净利润1.59亿元,同比增长6.89%;基本每股收益0.20元。 半年报业绩基本符合预期,期待下半年土地一级开发业务土地出让取得进展和绿都万和城商品房项目二期开盘销售。一级开发、商品房开发、保障房(安置房)业务、基建施工、万顷良田工程等城市资源开发主业稳步发展;传统产业纺织服装业务借助新创的牛仔裤品牌ERQ的快速发展,有望转型突破。 常州北部新城高铁片区土地一级开发业务稳步推进,工程收益稳定,土地出让分成收入尚需等待政府规划配套进度、政府出让意愿和土地市场情况等客观条件成熟,期待下半年土地出让取得突破。截至期末,一级开发累计已投资约16.5亿元,报告期内按合同约定公司获得10%的相应工程收益6000万元。6月底京沪高铁常州北站已建成通车,公司高铁核心区的土地一级开发业务有望加速推进。 商品房开发业务万和城项目销售火爆,一期售罄,二期即将开盘。项目成本低(楼面地价700元/平米),毛利率高(约50%),一期20万方已基本售罄,上半年只交房结算少量洋房,公司期末预收款项9亿元,预计大部分为万和城一期预售款,一期预计能在今年年底前竣工结算;二期23万方即将开盘,预约情况仍较为火爆。 保障房(安置房)业务加快推进,基建工程业务稳定。上半年,黑牡丹置业安置房项目加快推进,百馨西苑三期和香山欣园三期等安置房住宅小区的前期设计工作现已组织开展。黑牡丹建设上半年完工18个基建工程项目。 牛仔裤品牌ERQ快速发展,纺织业务有望成功转型,黑牡丹品牌优势从国际面料市场转向品牌服装消费市场。公司自主牛仔裤品牌ERQ的实体店铺共计新增66家,ERQ的品牌知名度及销售取得了较快的突破。 我们暂时不调整原有前期深度调研报告中的盈利预测,预计公司2011年-2013年每股收益分别为0.85元、1.28元和2.07元,维持“买入”的投资评级。 风险提示:一级开发业务政策风险和政府规划土地出让时间不确定性风险。