平安观点: 结算面积高增长带动业绩爆发,澳洲项目逐步贡献业绩:公司上半年实现营收58.0亿元,同比大幅增长54.9%;归母净利润3.40亿元,同比上升36.4%。分业务来看,上半年地产结算面积68.8万平米,同比增长67.8%,带动地产结算收入同比增长82.5%。其中澳洲项目实现收入7.1亿元,占到整个地产结算收入的13.4%。由于澳洲项目毛利率较低(15.6%),地产结算毛利率同比下滑4.4个百分点至24.8%。金属制品业务继续萎缩,收入同比下降8.3%。 充分受益于区域回升,全年销售百亿可期:作为武汉区域龙头房企,公司充分受益本轮市场回升。上半年实现销售额56.9亿元,销售面积55.9万平方米,同比分别增长74.0%和42.7%。其中澳洲项目实现签约面积0.92万平。公司全年可售面积近120万平米,可售充足叠加区域楼市高景气,2016年销售有望超百亿。期末公司待开发建面724.8万方,且大部分位于武汉三环内核心地段,土地储备优质充足。公司在项目拓展上把“城中村”改造与拿地相结合,由区域市场拓展到全国及海外市场,目前北京通州项目正在积极推进,澳洲已逐步贡献业绩,未来发展值得期待。 物管面积突破亿平大关:公司自2015年进军社区物业以来,积极扩展社区O2O基础和增值服务,目前已完成前期组织架构搭建、物业资源的众筹、盈利模式的确立,社区经纪、社区健康、社区旅游、社区便利、社区家装、社区家政、社区互联等板块亦陆续设立并开始运营,未来有望成为新的业绩增长点。目前福星智慧家物管面积达到1.1亿平,服务人群330万人,并积极实现跨区域拓展,湖北省外签约物管面积1000多万平。资产结构不断优化,财务状况稳健:报告期内公司顺利发行6亿公司债,票面利率5.5%,较此前融资成本大幅下降。期末在手现金68.9亿元,为一年内到期长短期负债的2.7倍,剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为92%和54.6%,较年初分别下降18个和1.8个百分点,资产负债结构持续优化。 维持“推荐”评级。考虑公司项目结算进度略高于我们此前预期,小幅上调公司业绩预测,预计公司2016-2017年EPS分别为0.64(+0.07)元和0.79(+0.15)元,当前股价对应PE分别为19.2倍和15.6倍,公司扎根武汉,显著受益区域楼市回升,社区O2O业务稳步推进,在管面积扩张迅速,未来有望成为新的业绩增长点,维持“推荐”评级。 风险提示:物管业务推进不及预期。

业绩增速超预期,完成业绩承诺概率高:公司公布中报业绩预告,预计上半年净利润38-39亿,同比增长112%~117%,较去年备考口径增长34%~38%,超出市场预期。业绩超预期主要因上半年完成蛇口“南海意库梦工厂”的整体销售,实现收益约12亿元(扣税后约9亿)。公司重组承诺2016-2017年扣非净利润分别为85.9亿(+36.1%)和103亿(+20%),鉴于公司大部分项目在下半年结算,全年完成业绩承诺概率较大。 前海权属落地,造就稀缺高成长标的:近期公司实际控制人招商局集团与前海管理局签署了《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》,根据合同协议,将力争3-5年内培育一家为世界500强企业。招商蛇口作为财务并表主体当仁不让将承担这一使命,公司2015年实现营收492亿,距离2015年世界500强上榜门槛237亿美元(约1555亿人民币)仍有一定差距,随着前海片区开发建设,预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。 国企改革风口渐起,潜在受益央企整合:7月14日国资委宣布将全面央企改革试点工作,选择招商局、保利等央企开展国有资本投资试点公司,中国建材和中材集团等3对公司开展并购重组试点,国企改革有望成为市场热点。同时行业内近期保利集团拟收购中航工业地产业务,央系地产整合大戏亦持续上演。随着央企整合做大规模,作为整合方,龙头房企有望通过整合和并购,补充土地资源,并促进行业集中度进一步提升。类比保利地产,公司作为招商局集团旗下唯一地产上市平台,未来有望受益央企整合带来的地产资源整合。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为14.2倍和11.6倍。公司短期受益深圳房价上涨和楼市回升,2016-2017年完成业绩高增长承诺概率高;中长期随着前海建设开发提速,未来3-5年高增长有望延续。同时公司太子湾邮轮母港有望在年底开业,新业务拓展亦值得期待。目前股价较NAV(24.2元)折价35%,且低于员工持股价34%,安全边际突出。作为稀缺的兼具价值及成长标的,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:前海开发进度不及预期;业绩不及预期。

上半年销售额同比增75%,全年有望突破千亿规模:2016年上半年公司共完成销售额584.78亿元,同比增长75.08%。其中,地产开发业务共完成签约销售额479.60亿元,同比增长89.04%,公司销售额以及销售额排名均创历史新高。二季度公司整体实现销售额378亿元,同比增长94%,其中产业新城开发建设实现销售额308亿元,同比增长84%。公司已完成年初既定的870亿元销售目标的67%,全年销售额突破千亿元可期。 多点开花,促销售结果进一步优化:2016年上半年,香河、永清、嘉善、霸州等第二梯队园区实现销售额达公司总销售额30%以上,其中,嘉善园区(环上海布局)实现销售面积29.32万平方米,占公司总销售面积5%,成为环上海区域快速崛起的产业新城标杆。 产业新城业务稳健增长:上半年园区结算收入额100.29亿元,同比口径增长30%,公司产业新城的开发模式获得稳健增长。上半年公司携手京东方、沈阳机床等行业龙头,推动产业集聚和发展,为未来产业新城发展添加内生增长力。 净利润有进一步上升趋势,维持“强烈推荐”评级:公司上半年销售额超预期增长,同时销售均价大幅提升保障未来结算利润率,产业新城受益于京津冀协同发展,异地园区也逐步展露贡献能力。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.80元,当前股价对应PE分别为11.9倍和9.2倍。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:核心城市房价上升带来的调控风险。

投资要点 事项:1)公司拟定增募集资金不超过20亿,定增价不低于7.01元/股,募集资金全部用于长租公寓建设项目;2)公司二季度实现代理销售金额1394亿元,上半年累计实现2516亿元,同比增长33.76%。平安观点: 定增卡位长租公寓,完善资管服务链:本次定增拟募集资金不超过20亿,定增价不低于7.01元/股,募集资金将全部用于长租公寓建设项目。2015年公司资管业务在除原有基础物业服务的基础上,逐步聚焦存量房市场,探索小样社区、公寓管理等新业务模式。全年实现资产服务业务收入4.34亿,同比增长41.6%。本次项目是在继续深化基础物业管理服务的同时,积极探索尝试新的资管业务类型,布局长租公寓将进一步拓宽资产服务模式,是对公司整个资管服务链的完善和补充。同时公司测算募投项目内部收益率达14.7%,未来将进一步提高公司的整体盈利能力。 政策春风开启万亿租赁市场:2016年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,从培育市场主体、政策扶持等7个方面提出加快培育和发展住房租赁市场。从发展前景来看,目前发达国家住房自有率普遍在70%以下,意味着30%以上的人口依靠租房生活。从自生内在需求来看,目前国内一线城市房价收入比普遍在19年以上,深圳房价收入比达到25年。房价高企叠加持续的人口流入,租房市场潜在需求广阔。同时相比传统的零售租房模式,长租公寓在装修、家居、服务等配套上相比传统出租房有很大提升,能满足当下年轻白领的品质需求。根据住建部官员此前透露,2014年中国住房租赁行业涉及人口在1亿人以上,年租金突破1万亿元人民币。公司此次定增提前卡位长租公寓市场,借助行业政策东风,有望在万亿租赁市场中占据先机。 代理销售金额快速增长,坚定向存量服务转型:2016年上半年公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%,其中销售金额突破百亿的城市数量达到9个。代理业务稳步增长为公司向存量服务转型、新业务新模式的拓展解决后顾之忧。 盈利预测与投资评级。预计2016、2017年EPS分别为0.31元和0.38元,当前股价对应PE分别为25.7倍和20.8倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,此次定增布局长租公寓,有望在万亿租赁市场中占据先机,上半年实行股权激励绑定员工利益,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。

平安观点: 多方博弈,事董会及股东大会是增发进程关键节点。根据公司公告,增发预案已获得董亊会通过,但表决结果显示分歧明显。而方案最终通过尚需获得第二次董亊会及A/H股分别2/3以上的股东通过。当前股权比例中,宝能系占24.29%,华润系占15.24%,事者合计约40%,安邦系占6.18%。若其中某一持股比例较高的股东反对,则方案通过均存在变数。但同时,若方案失败,将对公司未来在轨道交通上盖物业领域的发展产生不利影响,对于二级市场股价亦将产生压力。根据公开资料,宝能系前期二级市场举牌均以杠杆资金完成,考虑到股价大幅调整可能会带来的财务压力,股东大会投票将体现多方博弈的结果。 引入深圳地铁集团,大股东或将变动:公司拟发行28.72亿A股购买深圳地铁集团持有的前海国际100%的股权,初步交易价格为456.13亿元。每股价格为15.88元。交易完成后,公司大股东将面临变化,深圳市地铁集团有限公司将取代宝能系成为公司大股东,持股比例为20.65%。宝能系持股比例将由24.29%下降至19.27%。华润股份的持股比例将由15.24%下降至12.10%。同时,公司后续仍需对H股采取一定的资本运作方式,以满足H股公众持股比例符合经香港联交所批准豁免的最低要求。 开启公司“轨道+物业”业务模式。通过本次交易,公司将获得前海枢纽项目、安托山项目两个处于核心位置的大型项目,总计容建筑面积181.1万平方米;其中,前海枢纽项目127.8万平方米,安托山项目53.3万平方米。将直接充实公司在深圳核心区的土地储备,为公司长期业绩的增长打下坓实基础,巩固和加强公司在深圳市场的优势地位。 投资建议:此次公司选择与深圳地铁集团合作,是站在地产开发下半场对新业务模式的再次尝试和创新,也体现着公司作为国内最优质的龙头开发企业,在地产细分领域如物流地产、社区物业等方面的积极布局。考虑到方案的不确定性,以及轨道上盖物业开发的周期较长,因此短期业绩中并未计算前海国际土地的利润增厚,但从长期发展来看,核心一线城市土地稀缺,同时项目评估楼面地价与周边楼盘对比尚处合理范围,若交易成功实施将对公司在深圳的土地资源实现极大补充。预计公司2016-2018年EPS分别为1.87、2.12和2.37元,对应PE为13.1、11.5和10.3倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:1)交易方案未能成功实施的风险。2)部分地区房价过快上涨后政策调控风险。

平安观点: 前海土地权属落地,股权比例基本符合预期:根据协议,将由招商局蛇口控股的平台公司作为出资主体,与前海管理局指定出资方共同组建合资公司推进自贸区建设,双方各占50%股权,股权比例基本符合预期。 合作用地范围更大,利于前海自贸区统一规划开发:根据协议,本次合作范围为以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,扣除现状保留用地后的2.9平方公里土地,大于此前重组纳入上市公司的2.4平方公里。本次合作土地包括招商蛇口拥有的1.85平方公里及招商局其它下属单位拥有的土地。按照评估价值估算,招商蛇口在平台公司将占据绝对控股地位。引入兄弟单位成立平台公司与前海管理局合作,则利于整个前海自贸区的统一规划建设。 前海有望“再造一个新蛇口”,后续合作仍值得期待。本次合作的2.9平方公里,计容建面约505万平米,主要为商住办公用途(按整个前海规划,住宅占10%,办公酒店商业占80%,公共配套占10%),按目前前海8万/平米的均价,整体价值在4000亿以上,未来仍有望进一步升值。整个项目建设周期在6-8年,有望复制蛇口奇迹,再造一个新蛇口期待。同时本次合作协议明确未来将结合自贸片区发展需要,进一步推进双方在前海蛇口片区相关资产的整合。公司除本次纳入的1.85平方公里外,前海片区仍剩余0.55平方公里,后续亦有望纳入到前海政企合作开发当中。 合资公司助力,剑指世界500强。根据协议,合资公司将由招商局集团实现财务并表。考虑到作为招商局出资主体的平台公司由招商蛇口控股,招商蛇口亦将实现合资公司财务并表。根据合同协议,将力争3-5年内,培育一家为世界500强企业。招商蛇口作为财务并表主体当仁不让将承担这一使命,公司2015年实现营收492亿,距离2015年世界500强上榜门槛237亿美元(约1555亿人民币)仍有一定差距,随着合资公司的成立和前海片区的开发,预计公司未来3-5年收入规模有望大幅提升。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为1.10元和1.34元,当前股价对应PE为13倍和10.7倍。随着本次前海土地权属落地,后续前海建设开发有望逐步提速,未来3-5年有望重回高增长轨道。同时公司太子湾油轮母港有望在年底开业,新业务拓展亦值得期待。公司NAV24.2元,目前股价折价41%,且低于员工持股价40%,安全边际突出,作为难得的价值低估高成长个股,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。 风险提示:前海开发进度不及预期;业绩不及预期。

事项:公司公告与集团公司(北京城建集团有限责任公司)合作开发北京东城区望坛棚户区改造项目,项目预计需投入自有资金50亿元,由集团与公司按照1亿元:49亿元(即2%:98%)的比例进行投资。同时,公司公告该关联交易尚需股东大会批准。 北京东城危改最大遗留项目,地理位置稀缺:望坛项目是北京市东城区2016年“棚改”计划中的重点项目,根据此前入户调查结果涉及居民约5000余户,是东城最大的危改遗留项目。望坛项目总用地面积约47公顷,项目规划总建筑面积约136万平米(地上81万平米,地下55万平米),预计总投资额约433亿元。项目位于东城区南二环外,永定门桥东南侧,地理位置稀缺,参考周边楼盘售价未来均价约10万元/平米,整体项目货值接近900亿元(仅地上部分),将成为公司优质资源补充。 携大股东公司棚改优势明显,但也将对资本金提出挑战:公司通过与集团公司合作,参与京津冀地区棚改项目优势明显,通过一二级联动的独特模式,增加土地储备,扩大未来营收规模。但同时,一级开发项目同样考验公司资本金实力,仅望坛项目预计需投入自有资金50亿元,按合作比例公司将支付49亿元,同时公司还有密云、昌平等地一级开发项目推进,短期资本开支将加大。因此我们判断公司将积极销售并多元融资,2016年预计销售额130亿元。 一二级联动拿地模式具有护城河,股权投资值得期待:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场回暖。同时公司对外股权投资逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2016年-2017年EPS分别为1.00/1.15元,考虑到公司在北京区域内资源获取能力,维持“推荐”评级。 风险提示:局部地区房地产价格上升导致的调控风险。

引入电建华丽转身,迈出武汉布局全国:公司于2009年上市,2012年底电建地产入主后,华丽转身为央企下属地产上市平台。公司发家于武汉,主要以商业地产开发运营为主,采用售后返租统一经营模式,在发挥公司商业地产运营优势的同时,兼顾商业地产长短期现金流的平衡。随着电建地产入主,来自大股东资金的支持,公司有能力逐步加大优质物业自持比例。同时在布局上2015年至今接连在南京拿地,逐步走出湖北布局全国。 外引内联,进军文化创意产业园:2015-2016年,公司先后与中印文化及中国电建下属湖北省电力一公司签订合作框架协议,拟合作开发文化创意、创新产业等产业园。中印文化为央企文发集团面向文化创意产业的投资平台,已投资博文兴华等四家文创企业,成功运营新华1949文化产业园。中印文化将在公司相关项目中引入文化主题产业园、文化金融服务,中印文化的产业投资经验与公司商业地产运营能力协同互补,有望实现“文化产业+商业地产”的协同发展。未来由南国提供运营能力、中印提供创意设计、中国电建提供厂房等工业用地资源,联手打造文化产业园的模式值得期待。 PPP扩张模式值得期待,央企整合背景下地产平台价值凸显:中国电建在全国拥有大量城市基建项目设,未来依托中国电建城市轨道交通PPP项目,推进城市重大交通节点业务布局值得期待。同时从中海收购中信地产、中冶和五矿合并、招商蛇口整体上市、央企各地抢夺“地王”等均可看到央企整合大戏中的“暗战”,力争在未来央企整合中争取更多“话语权”。公司大股东电建地产销售规模仅200亿,在央系房企中属偏小规模,近期电建金茂联合体34亿拿下南京河西总价地王,亦反映出电建做大规模意图,公司作为电建旗下唯一地产上市平台,央企整合背景下无论是资产整合还是资本运作均存在想象空间。 定增扩张主业,牵手武汉房融布局互联网+:公司2015年5月发布定增预案,拟募集资金不超过15.5亿元,发行价5.64元朋殳,其中大股东电建地产拟认购不超过6.2亿元,主要用于南国中心一区、昙华林、雄楚广场和南国中心二期共四个项目的建设,进一步扩充主业,目前定增已获批。2015年7月,公司与武汉房融签订战略合作协议,将整合公司线上线下资源,打造全方位满足业主、商户、银行相关合作机构的金融云平台,助力公司提升效率并实现互联网+商业地产的设想。 盈利预测及投资评级:公司2015年由于预缴土增税及部分优质物业销售转自持,业绩相对平淡,2016年预缴土增税将大幅下降,中性结算假设下,预计公司2016-2017年EPS分别为0.26元和0.38元,当前股价对应PE分别为18.3倍和12.6倍。公司地产主业受益武汉区域楼市回升,积极探索布局文化创意产业;背靠大股东电建集团资源,PPP拓展模式值得期待;同时在央企整合背景下,作为电建系唯一地产上市平台,资产整合及资本运作想象空间较大,且当前股价相比定增价折价14%,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期;文化产业拓展不及预期。

投资要点 事项:2016年5月27日,公司收到河北省铁路建设管理办公室发出的《廊涿固保城际铁路项目社会投资人招标中标通知书》,载明经评标委员会评定及中标公示,确定公司为廊涿固保城际铁路项目社会投资人。 平安观点: 成功中标,标志公司产业新城模式重大突破:此次公司中标区域轨道交通建设,不但是国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本,同时也标志着公司产业新城模式重大突破。公司积极介入城际轨道交通业务,并充分引入外部资源进行强强合作,既能够快速提升城际铁路沿线产业新城的区域价值和经济收益,又能够带来与轨道开发相关的其他衍生收入及沿线土地综合开发等新增利润增长点。 区域交通提升,预示着京津冀协同发展加速:廊涿固保城际铁路项目是《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》和《京津冀协同发展交通一体化规划》等国家重大规划中已明确将于近期实施的重点项目,也是北京新机场总体规划中“五纵两横”综合交通路网的重要组成部分。项目建设工期为3.5年,计划于2020年底前实现运营。建成后,沿线区域将实现与北京、石家庄、廊坊、保定等核心城市的无缝对接,促进沿线区域经济发展和产业流动。公司在京津冀区域拥有超过2000平方公里委托面积,土地价值和区域发展都将受益于区域交通发展。 产业新城+x模式,未来将有更多看点:公司业务模式的核心是产业新城+x模式,通过区域开发导入产业及人口,以新城为平台切入社区配套基础服务、金融服务、教育培训、医疗健康、文化消费等多元化配套服务,能够最大化获取区域经济发展收益。并通过x产业的逐步搭建,逐年降低地产业务占公司的业绩占比。随着未来公司的产业新城规模扩大,公司x业务的逐步开展将带来业绩的更大增长空间。 模式突破,维持强烈推荐评级。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.8元,当前股价对应PE分别为11.4倍和8.8倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,此次中标标志着产业新城模式重大突破,未来持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:核心城市房价上升带来的调控风险。

投资要点 转型大健康,拥天时地利人和:公司未来将转型大健康产业,并计划利用3-5年的时间将大健康产业发展为公司的主营业务,预计未来大健康产业收益占比将超过30%以上。转型路径以横琴国际生命科学中心项目作为重要节点,同时筹划与三甲医院、高等医科院校合作。一方面顺应中小房企寻求基业长青的大趋势,另一方面拥有“天时”大健康产业已到爆发前夜,“地利”项目有望填补横琴医疗空白,“人和”携手广医附属第一医院,医疗资源强大。 现有黄金土地储备,提供估值安全边际:公司现有总可结算土地储备约340万方(未计算北京项目),其中大盘项目珠海里维埃拉约280万方,土地成本仅500元/平米,未来随着里维埃拉项目后期进入结算,毛利率及净利率均会有显著提高。随着公司转型计划的推进,地产项目将加速去化,提供公司未来2-3年丰厚的利润保障。2016年公司计划总销售额30亿元,同比增长超过100%。采用NAV估值方法,公司现有地产业务NAV为82亿元,其中地产业务增值为65亿元,2015年末净资产17.1亿元,与当前市值相当。 布局文化产业,增强未来想象空间:公司于2016年4月公告,拟在珠海设立全资子公司世荣文化产业投资有限公司,注册资本为人民币1亿元,业务方向主要为对文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理等,为公司多元化的转型提供想象空间。 盈利预测及估值:公司2016-2017年承诺净利润不低于1.5、2.5亿元,我们预估公司2016-2018年净利润为2.2、3.0、3.2亿元,对应EPS为0.27、0.37和0.40元,对应PE为38.5倍、27.7倍和25.7倍,考虑到公司地产业务提供极强的安全边际,同时转型业务持续推进,首次覆盖给与“推荐”评级。 风险提示:公司横琴项目获取时间过长、公司转型决心不足。

结算周期致业绩波动,北京项目结算毛利率大幅上升:一季度公司业绩出现下降,主要是由于结算周期原因导致2016年一季度可结算资源较少。 但从全年角度看,由于2015年公司销售120亿元(+28%),土地购置109亿元,2016年销售及结算资源均较为充足。同时一季度结算毛利率已上升至44.8%,较2015年38.4%的基础上进一步提高了6个百分点。 坐镇大北京,积极备货销售上升:公司可结算土地资源中超过80%位于北京,销售受益于一线城市的回暖。2016年一季度,公司商品房销售面积20.5万平方米,销售金额31.8亿元,同比分别增长88%和77%。公司新开工58万平方米,同期一季度仅3万平方米,显示出公司备货积极,因此我们预计公司2016年销售额有望再创新高,保障未来1-2年结算业绩。 通州开发有望受益,一二级联动模式独特:公司一直以独特的一二级联动模式获取棚改项目及一级开发项目,随着北京新通州建设的持续推进,一级土地开发体量加大,同时政府对一级开发的加成比例提升。公司背靠大股东,且有丰富的棚改及一级开发经验,未来有望在通州建设的过程中受益。 一二级联动拿地模式具有护城河,股权投资值得期待:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场回暖。同时公司对外股权投资逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。预计公司2016年-2017年EPS分别为1.00/1.15元,考虑到公司在北京区域内资源获取能力,维持“推荐”评级。 风险提示:北京区域房价快速上升可能带来政策收缩风险。

重装上阵,聚焦三大主业:2015年12月底,招商局蛇口换股吸收合并招商地产,招商蛇口正式上市。除原有换股股东外,招商蛇口共计配套发行502亿股,募集配套资金1185亿元,定增发行价为236元朋殳。招商蛇口定位为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心,聚焦园区开发及运营、社区开发与运营和邮轮产业建设及运营三大主业。2015年三大业务营收占比分别为14.2%、852%和06%。 园区开发及运营:扎根大蛇口,受益自贸区建设:公司园区开发及运营业务包括园区土地获取、园区规划等多个业务环节。多年砥砺,成功打造“蛇口网谷”这一园区运营代表之作。随着前海蛇口自贸区的成立,公司作为全国唯一直接参与经营与管理自贸区的企业,天然拥有前海蛇口自贸区的资源禀赋,前海片区有望成为未来3-5年公司园区开发的一大亮点。除深圳蛇口、前海片区外,公司目前经营开发及计划推进的园区还包括深圳光明片区、山东青岛片区,东莞长安新城、重庆广阳湾、首钢“中国网谷”项目等项目,园区合计占地面积达464平方公里。 社区开发与运营:成交稳步增长,土地资源优质。公司社区开发及运营业务传承原招商地产品牌,2015年实现销售金额576亿,同比增长128%。 2016年销售目标为650亿元,同比增长128%,全年可售货值约1380亿,货值储备/销售目标超200%,超额完成全年销售目标概率较大。在手土地储备2500万平,其中80%位于一二线重点城市,土地资源优质。除传统的土地获取渠道外,公司潜在土地储备丰富,包括1)社区开发与园区开发、邮轮运营板块的协同效应带来潜在土地储备;2)邮轮城独特拿地模式,已获取的邮轮城项目包括太子湾(170万平)和厦门东渡(70万平);3)城市更新及招商局集团内部资源整合。 国邮轮游客数量高达1132万人次,而中国仅为697万人次。但是从全球来看,邮轮行业渗透率都较低,最高的美国也仅为35%不到,而中国甚至仅为05%,行业发展空间较大。公司已启动了首个邮轮母港一一蛇口太子湾邮轮母港启动区一期的建设,项目定位为南中国最大的邮轮母港,包括建设泊位15个,最大泊位22万吨级,预计2016年底投入运营。公司以太子湾邮轮母港为标杆,获取了厦门邮轮母港的土地使用权,并与青岛邮轮母港相关方签订合作框架协议,协同效应逐步显现。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为110元和134元,当前股价对应PE为13倍和106倍。本次整合完成后,公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质土地集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区开发建设。在前海片区土地占51%股权的假设前提下,测算公司NAV24.2元,目前股价折价41%,且低于员工持股价40%,安全边际突出,加上公司上市后大股东30亿增持彰显信心,首次覆盖给予”推荐”评级。 风险提示:园区开发及邮轮业务推进不及预期风险。

业绩靓丽,新兴业务依旧抢眼。公司一季度营收同比增长39.5%,净利润同比增长21.8%。分业务来看,互联网+业务表现抢眼,同比增长272.6%,营收占比同比提升11.6个百分点至18.8%。由于2015年市场回暖,本期确认代理收入增加,带动代理销售业务收入同比增长20.6%。金融服务收入同比增长37.8%,增速较2015年全年下降18.8个百分点,后续随着定增资金到位,金融服务业务有望重回高增长。 市占率稳步提升,未结资源丰富:一季度公司实现代理销售金额1122亿元,同比增长78.6%,远超全国商品房同期54.1%的增速,连续7个季度跑赢大市,公司全国市场占有率也由2015年末的4.9%攀升至6.1%。期末公司累计已实现但未结算的代理销售额约3213亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.1亿元的代理费收入,奠定全年业绩增长基础。 股权激励绑定利益,定增助力小贷腾飞:公司一季度启动股权激励计划,共计1571.25万股世联行股票,占激励计划签署时公司总股本的1.O9%,授予对象为包括高管在内的468名核心员工。此前公司仅主要高管持有公司股票,本次限制性股权激励覆盖包括高管在内的468名核心员工,覆盖面广利于公司上下一心,为大资管、类金融等新业务的成功开展保驾护航。 同时公司一季度发布定增预案,拟募集10亿元用于世联小贷项目,进一步助力小贷业务发展。 盈利预测与投资评级。预计公司2016、2017年EPS分别为031元和039元,当前股价对应PE分别为271倍和219倍。公司创新业务稳步增长,持续扩大入口资源,深化C端服务,为具备业绩和销量双重支撑的超跌品种,且近期定增助力金融业务发展,股权激励实现员工利益绑定,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)小额贷款业务增长速度不及预期;2)业绩不及预期风险。

投资要点 事项:公司公布2015年年报,实现营收126.2亿,同比增长7.3%,净利润10.0亿,同比增长21%,对应eps0.37元,与公司业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金红利0.33元(含税)。 平安观点: 业绩稳扎稳打,毛利率大幅回升:期内公司完成武林壹号、金色黎明事期、上虞城市之星等项目结算,带动营收同比增长7.3%。净利润增速高于营收增速主要因武林壹号结算毛利率较高,拉动整体毛利率同比提升10个百分点至31.6%。考虑到公司期末预收款同比增长30.7%至176亿,为2016年业绩增长奠定基础。由于合作项目增加,期内少数股东损益占比达33.3%,预计未来仍维持较高水平。 销售额首超200亿,坚定“4-4-2”拿地策略:受益杭州楼市回升,期内公司实现销售额233亿,首次突破200亿大关,同比增长48.4%,其中武林壹号销售超45亿、钱塘印象销售超30亿,公司2016年销售额目标为确保200亿,力争250亿,考虑到公司土地储备充足,销售额有望维持在200亿以上规模。公司项目拓展上坚持自有、合作、代建“4-4-2”策略,2015年新增建面104万平米,权益占比仅33.3%,其中与平安合作竞得上海宝山项目,首次进入上海区域。除合作拿地外,新增西湖天地事期等四个代建项目,合计可带来委托开发管理费收入2.53亿。公司2016年拿地依旧积极,计划新增土地储备投资80亿,在保持杭州领先优势同时,预计将加大上海项目拓展。 积极布局新兴产业,跨界并购蓄势待发: 2015年公司先后投资沃安供应链管理有限公司,参与设立宁波金丹丰股权投资公司和三仁焱兴投资。2015年6月,公司大股东滨江控股与硅谷天堂签订《股份转让协议》,以13.66元/股(除权除息后为6.76元/股)向硅谷天堂转让8%股权。同时与硅谷天堂签订了《战略咨询、管理咨询及并购整合服务协议》。公司确立以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展,目前已逐步形成三支金融投资团队,预计2016年股权投资规模20-60亿,方向包括大健康、环保、文化、工业4.0等,跨界并购蓄势待发。 降杠杆渐显成效,大股东增持彰显看好:公司期内净负债率25.6%,剔除预收款资产负债率32.4%,较年初分别下降29个百分点和8.3个百分点,降杠杆渐见成效。在手现金35.8亿,为一年内到期负债的20倍,财务状况优质。积极拓展多种融资渠道,一季度已完成27.5亿定增,资金状况进一步改善。控股股东一季度增持0.83%公司股份,以实力行动彰显对公司看好,增持成本6.8元左右,仅低于现价2.86%。 盈利预测与投资评级:预计公司2016-2017年EPS 分别为0.38元和0.44元,当前股价对应PE 分别为18.2倍和15.9倍。公司基本面回升明显,且在保持主业稳健增长的基础上,公司积极试水新兴产业,2016年新业务拓展有望提速,当前股价与控股股东增持价基本持平,维持“推荐”评级。 风险提示:新业务拓展不及预期风险;业绩不及预期风险。

业绩持续高增长,毛利率大幅提升:期内公司营收同比增长502%,净利润同比增长862%。结算及收入结构的变化,导致毛利率同比大幅上升146个百分点至662%,相比去年全年毛利率上升317个百分点。长期来看,公司近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大干结算收入,预收款较年初增长15.4%,奠定业绩高增长基础。 销量稳步增长,进度符合预期。公司一季度实现销售额2112亿元,同比增长51.8%,完成全年870亿目标的243%,进度符合预期。剔除园区回款后销售额1572亿,同比增长407%。分区域来看,传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积1446万平,占比794%。均价8625元/平米,较2015年上升6.01%。新增建面2034万平米,同比增长573%。需支付地价款251亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的16%,较2015年均值(123%)上升37个百分点。平均楼面地价1233元/平,较2015年均值(1191元/平)上升35%。 园区拓展稳步推进,PPP模式持续拓展。公司近年集中力量发展高毛利率产业园区业务.一季度先后与舒城县、彭山区、武陟县、新郑市等签订约定区域委托开发合作协议,其中武陟县、新郑市均采取PPP合作模式,PPP模式持续拓展。产业园区加速发展亦体现在园区回款增速上,一季度园区回款541亿,同比增长180.9%。 资金状况良好,财务状况稳健。期末公司在手现金384.9亿元,为一年内到期负债的223%,较年初上升31.2个百分点,资金状况优质。期末净负债率为50.3%,较期初上升5.4个百分点,剔除预收款后的资产负债率41.4%,较期初下降3.5个百分点。公司一季度完成70亿定增,资产负债结构进一步优化。 维持“强烈推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.8元,当前股价对应PE分别为10.8倍和8.3倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。