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陈慎

华泰证券

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工作经历: 执业证书编号:S0570519010002,曾供职于天相投资顾问、中信建投证券...>>

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北京城建 房地产业 2019-11-13 7.64 8.67 13.93% 7.68 0.52% -- 7.68 0.52% -- 详细
北京城建集团官网披露, 11月 7日上午北京市委市政府召开 4家市管企业合并重组宣布会,宣告城建集团与住总集团实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,有望整合承接住总优质资源,强化一二级开发市场资源禀赋。 上调 2019-2021年 EPS 至 1.02、 1.15、1.27元, 维持“增持”评级。 一级开发资源丰富,巩固京内棚改龙头地位北京住总集团成立于 1992年,为北京市国资委旗下建筑龙头之一。2019Q1住总在手一级开发项目 8个(主要位于北京和天津),涉及改造面积约 3990万平,计划总投资 1326亿,已完成投资 457亿,累计实现收入 260亿,2018年确认收入 46亿,毛利润 9.5亿。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业, 2019H1在手棚改项目 8个,总建面 688万平,拟总投资额 1034亿元,重组完成后有望整合承接住总优质资源,巩固京内棚改龙头地位,贡献稳定收益的同时激活联动空间。 京津二级开发有望锦上添花住总旗下地产开发业务以北京保障房和商品房为主,主要位于北京和天津,2018年地产业务实现营收 129亿(保障房 22.5亿+商品房 106.1亿),同比+66.4%,商品房实现销售收入 77.6亿元,同比+76.4%。截至 2019Q1,住总在建保障房总建面 125.1万平,在建商品房总建面 119.4万平,商品房土地储备 73.7万平。 2018年末北京城建未竣工口径项目储备约 450万平,集团整合带来公司在京津区域的资源整合空间。 股权投资带动业绩高增长,投拓力度加大稳定增长预期前三季度北京城建营收同比+38.8%至 106.6亿,归母净利同比+168.0%至18.0亿,业绩增长源于开发业务结转增加以及怀柔棚改项目收益确认、交易性金融资产股价上涨实现 8.8亿公允价值变动收益、持有上市公司股票权益法核算投资收益 8.4亿。前三季度开发业务实现销售面积 49.3万平,同比-9.4%;实现销售金额 100.2亿,同比+9.4%;新增土储 45.5万平,同比+96.1%。投拓力度强化,公司销售有望延续稳定增长。 一二级开发+股权投资多元并举,维持“增持”评级公司三季报预计全年净利润有望延续较大幅度增长, 我们预计全年股权投资所带来的业绩高增长持续,上调 2019-2021年归母净利至 19.2、 21.7、23.9亿元(前值 15.4、 18.0、 21.1), 对应 EPS 为 1.02、 1.15、 1.27元。 参考可比公司 2019年 7.2倍 PE 估值, 我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予 2019PE 估值 8.5-9.5倍,目标价 8.67-9.69元(前值 10.78-11.76元),维持“增持”评级。 风险提示:一线城市调控严格;一级开发及棚改加大资金链压力;金融资产公允价值变动导致业绩波动加大;集团重组及资源整合存在不确定性。
天健集团 建筑和工程 2019-11-07 5.36 6.05 20.04% 5.27 -1.68% -- 5.27 -1.68% -- 详细
拟组建市属建设控股集团,大建工业务成长可期 公司公告控股股东深圳市国资委拟组建市属国有全资的深圳市建设控股集团,并将其持有的全部公司股份转让至建设控股集团,公司股票将于11月4日复牌。我们认为此次组建符合深圳市做大本地建工企业的战略规划,有利于提升国有资产证券化和投融资能力。公司前三季度累计实现营收60.6亿元,YoY+30.6%;实现归母净利2.5亿元,YoY+42.8%,若建设集团成功组建并成为公司控股股东,我们预计公司建工业务规模将再上新台阶,维持公司19-21年EPS 0.55/0.69/0.79元的预测,维持“增持”评级。 深圳本地建工市场广阔,但市属建筑国企实力较弱 作为新兴发展的一线城市,深圳基建房建需求较大,2018年建筑业总产值3471亿元,深圳市政府报告预计2019年重大项目投资及政府投资同比增长13%/19%。深圳市建筑市场参与者仍以央企为主,本地建筑国企规模小,公司拥有市政工程总承包特级资质,在市属建筑国企中资质等级最高,但2018年营业收入才首次突破百亿达到102亿元,其中城市建设工程施工收入67亿元。公司营收占2018年深圳市建筑业产值比重仅3%,低于上海市上海建工的24%和隧道股份的5%,以及重庆市重庆建工的6%。 公司建工订单快速增长,集团组建进一步增强核心实力 公司由代建和房建业务起步,逐渐发展成综合性建设集团,2019年前三季度累计已签约未完工订单298亿元,YoY+57.2%;已中标未签约订单8.8亿元,YoY+208.4%。此次拟组建的建工控股集团,注册资本50亿元,成立后深圳市国资委将直接持有的天健集团23.47%股份以及国资系统内相关建工企业的国有股份、深投控未确权的28项土地(房产)权益划转至该集团,公司作为深圳市国资委下属唯一的建工类上市国企,未来不排除通过集体上市或资产重组等方式进一步解决同业竞争的可能。 前三季度归母净利增长43%,天骄项目预计Q4集中确认收入 公司19Q3单季度实现归母净利润876万元,YoY+129.42%,由于地产结算的季节性较强,公司前三季度累计实现归母净利2.5亿元,YoY+42.8%。根据公司官网,今年8月31日公司天健天骄(南苑)项目单日出售410套,去化率近8成,销售金额超过50亿元,公司2019年中报显示该项目预计年内竣工,我们认为若年内交房,将有望在Q4实现业绩集中确认。 大建工国企改革可期,维持“增持”评级 根据《深圳市区域性国资国企综合改革试验实施方案》,到2022年市属企业总资产要达到4.5万亿元,营收6000亿元,利润总额1000亿元。我们认为此次组建建设控股集团符合深圳市国企改革的要义,未来几年大建工也将成为国资改革的重点领域之一,公司有望加快构建“大建工+大管养+大棚改”三大平台。我们维持预计公司19年10.4亿净利润(地产7.8亿+建筑1.9亿+物业0.7亿),维持目标价6.05-7.15元,维持“增持”评级。 风险提示:地产销售结算不及预期,市政施工盈利能力未能提升。
大悦城 房地产业 2019-11-05 7.26 9.11 32.22% 7.28 0.28% -- 7.28 0.28% -- 详细
核心观点 2019前三季度营业收入223.3亿,较调整后同比+68%,归母净利约24.4亿元,较调整后同比+47%,EPS0.62元,其中第三季度盈利5.0亿元,符合预期,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。维持2019-2021年EPS0.69、0.82、1.02元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩延续高增长,销售突破500亿 三季报业绩维持高速增长,核心在于结转体量提升,推动营业收入大幅增长68.3%。因高毛利项目深圳天悦壹号以及上海前滩壹号处于结转期,整体毛利率维持48.4%的高位,第四季度公司还将北京长阳半岛项目的50%股权转让给万科,公司预计对利润总额影响约1.56亿,进一步增厚未来业绩。2019上半年公司跻身行业TOP50,第三季度加快推货节奏,截止到三季度全口径销售额突破500亿,预计全年销售额有望向700亿迈进。 以“大资管”模式实现存量盘活,拓宽管理边界 作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城,一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。三季度公司将上海长风大悦城以及西安大悦城成功注入境外并购改造基金,为公司带来总计8.7亿投资收益。对于商业地产运营而言,高沉淀低周转一直是行业痛点,大悦城在“大资管”战略下得以实现存量盘活,通过金融化拓宽管理边界,为未来的延展性加码。此外,公司商业地产产品线也日趋完善,更具备社区商业特征的“春风里”体系明年将有两个项目入市,进一步强化公司“住宅+商业”协同效应。 三季度加大拓展力度,央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 第三季度公司逆势扩张,新增土储面积295万方,较上半年新增储备增长187%,拿地总额约151亿,拿地强度约60%。目前公司储备建面总计逾1200万方,对应可售货值逾2600亿,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来拓展具备空间。尽管加大扩张力度,净负债率较中期仅+7pct至125%。在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,占得先机。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等提升NOI(运营净收入),资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径。我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续,预计2019-2021年EPS分别为0.69、0.82、1.02元,参考可比公司2019年平均12.2倍PE估值,给予公司2019年13.2-14.2倍PE估值,目标价9.11–9.80元(前值9.45-10.14元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
金地集团 房地产业 2019-11-01 11.95 13.32 13.07% 12.55 5.02% -- 12.55 5.02% -- 详细
核心观点 公司发布三季报,前三季度实现营收425.32亿元,同比+26.91%;归母净利54.25亿元,同比+3.41%,EPS1.20元;因扩张战略下三费增幅较大,业绩略低于预期。随着四季度结算高峰来临,全年业绩增速预计得以恢复。连续两年强拓展积累充沛一二线城市货值,2019年可售货值充沛,有望助公司销售冲刺2000亿;高分红属性凸显低估值。我们维持公司2019-2021年EPS分别为2.22、2.66、3.19元的业绩预测,维持“买入”评级。 扩张周期下费用提升影响业绩释放 前三季度竣工面积532万方,推动营收同比+26.91%,但业绩增速低于营收,核心在于报告期内期间费用率10.12%,较去年同期+2.6pct。其中销售管理费用增加主要源于销售规模增长,销售金额口径下的销售管理费用率2.6%,较去年全年反而-0.3pct。财务费用增速较快,由去年同期-2.9亿增至5.6亿,主要因为:1.扩张战略下公司杠杆率有所提升,有息负债规模+130亿;2. 当期资本化率有所下降,由去年全年的53%降至40%左右。但我们认为四季度竣工规模占全年的比重达39%,意味着四季度将迎来结算高峰,营业利润的提升将稀释期间费用的影响,为全年业绩保驾护航。 销售保持高增速,充沛货值助力规模再上新台阶 1-9月销售金额1418.5亿元,同比+33.71%;销售面积710.26万平,同比+22.44%。中期公司将全年新开工目标上调52%,足见其加速去化的决心。目前公司滚存货值1200亿,四季度月均新推货值300亿,即四季度总货值达2100亿,如若四季度去化率达27%,全年销售额即可冲刺2000亿元目标。充沛货值支撑下,预计公司强劲的销售势头可持续。 积极布局一二线,杠杆略有扩张但融资优势依旧显著 公司保持积极拿地力度,前三季度拿地面积714.7万方,同比+23.6%,拿地额517.81亿元,拿地额占销售额比重达37%,其中一二线城市占比达76%。公司前三季度小幅加杠杆,净负债率较去年年底提升了12.1个百分点,达60.1%,但依然处于行业稳健水平。货币资金对短期有息负债覆盖倍数达2.05倍。公司对信托融资和境外债券的依赖程度较低,平均融资成本控制在4.9%,较去年全年仅提升0.1个百分点。在行业融资渠道逐渐收窄的环境下,公司融资优势将愈加明显。 高分红属性强化配置价值,维持“买入”评级 公司2019年可售货值充足,看好公司在主流城市聚焦策略下持续施展弹性。假设分红率不变,今年股息率有望超6%,高分红属性凸显配置价值。我们预测公司2019-2021年EPS为2.22、2.66、3.19元。可比公司2019年平均PE6.3倍,公司在较高销售增速和股息率支撑下,具备一定估值溢价,2019年合理PE估值6-7倍,目标价13.32-15.54元,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;市场热度下滑可能拖累公司销售;土储权益比例较低放缓归母净利润增速。
华侨城A 房地产业 2019-10-31 6.96 8.10 16.71% 7.29 4.74% -- 7.29 4.74% -- 详细
业绩符合预期,片区模式优势明显 2019年前三季度公司实现营收298.6亿元,同比+21.6%;实现归母净利润60.0亿元,同比+17.8%;实现扣非后归母净利49.6亿元,同比+2.4%,总体业绩符合预期。公司片区开发模式在资源获取成本和产品溢价层面的盈利优势明显,综合毛利率继续保持行业领先。考虑到可结转资源充裕,维持2019-2021年EPS为1.62、2.03、2.53元的盈利预测,维持“买入”评级。 少数股东稀释致业绩增速略有放缓,资源禀赋维持高毛利率区间 文旅、地产两大主业扩张带动前三季度营收增速进一步上行至21.6%,综合毛利率同比+1.7pct至62.6%,资源禀赋叠加片区开发模式维持毛利率行业领先。公司归母净利增速低于营业收入增速的原因在于权益比例有所降低,少数股东损益同比+184.4%至8.3亿,占净利比重同比+6.7pct至12.1%。此外公司依然通过股权出让加速优质资源的周转变现,前三季度投资净收益同比+437.4%至27.7亿元。经营现金流明显改善,资源储备强化业绩潜力前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金同比+65.8%至599.3亿元,销售强势表现带动经营活动现金流净额由去年同期的-206.9亿收窄至-37.0亿。报告期末“预收账款+合同负债”同比+80.0%至726.8亿元,对2018营收的覆盖率上行至151%,优质待结转资源持续强化业绩兑现潜力。前三季度新增土储建面799.5万平,新增权益建面520.9万平,购买商品、接受劳务收到的现金同比+21.3%至419.3亿元,报告期末存货同比+58.1%至2073.7亿元,投资强度扩大带动净负债率同比+18.3pct至102.6%,负债率总体可控,综合开发模式的抗周期优势逐渐显现。 蝉联全球主题公园集团四强,文旅业务有望迎来新一轮加速发展 2019年AECOM联合TEA发布的报告显示,华侨城继续蝉联全球主题公园集团四强。半年报显示公司目前旗下共有19家景区、开放式休闲旅游区、度假区及独立运营的演艺项目和24家酒店、1家旅行社。8月23日-27日,国务院连续印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》、《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,鼓励文化旅游消费、稳定消费预期、提振消费信心,随着文旅政策环境渐趋友好,公司文旅业务有望迎来新一轮加速发展。 “文旅+地产”片区模式穿越周期,维持“买入”评级 公司独特的“文旅+地产”模式对盈利空间的改善持续显现,此外依托央企背景的产业生态和融资相对优势明显,我们看好片区开发模式的异地复制效率和空间,以及刺激消费的政策环境下文旅业务的新一轮快速发展。维持2019-2021年EPS为1.62、2.03、2.53元的盈利预测。参考可比公司2019年平均6.7倍PE估值,给予公司2019年5.0-6.0倍PE估值,目标价8.10-9.72元,维持“买入”评级。 风险提示:文旅项目面临全球主题公园品牌的竞争;重点布局的一二线城市回暖持续性不确定。
蓝光发展 房地产业 2019-10-29 6.61 8.48 35.46% 6.88 4.08% -- 6.88 4.08% -- 详细
业绩延续高速增长,全国布局加速兑现 三季报显示,Q1-Q3公司实现营收278.8亿元,同比+95.3%;实现归母净利25.3亿元,同比+107.8%;实现扣非后归母净利24.6亿元,同比+102.4%。业绩高于此前业绩预告,超出我们预期。公司全国布局战略加速兑现,维持2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 期间费用率回落对冲毛利率下降,结转规模、权益比提升带动业绩高增 前三季度公司业绩增长主要源于全国布局规模效应的显现、地产交付规模的增加。虽然受结转结构影响,毛利率同比-5.6pct至26.0%,但是销售增速放缓、结转收入提升致期间费用率同比-5.5pct至9.1%。此外,报告期公允价值变动净收益2.6亿元(去年同期为-436万元),少数股东损益占净利润的比重同比-3.6pct至2.1%,共同推升归母净利同比+107.8%至25.3亿元,明显高于此前业绩预告的21.6亿元。 非西南地区销售贡献大幅提升,积极扩储强化高能级城市布局 前三季度公司实现签约销售面积784.3万平,同比+30.5%;实现签约销售金额715.2亿元,同比+6.6%。其中华中、华南地区销售金额分别同比+157.4%、+144.0%,带动非西南地区(非成都、滇渝区域)销售金额占比同比大幅+23.0pct至72.2%,异地拓展成效显著,全年大概率进军千亿梯队。 前三季度公司新增土储828万平,1-8月新增土地投资220.3亿元,同比+22.5%,进一步强化城市拓展能级和全国化布局力度。报告期末公司扣除预收款后的资产负债率、净负债率(均考虑永续债)较2018年末分别下降1.4pct、10.1pct至49.5%、127.4%,资产负债表持续优化。 嘉宝股份登陆港交所,资本助力高增长预期 10月18日公司物业管理平台嘉宝股份正式登陆港交所,最新市值75.7亿港币(10月25日)。公司半年报及招股说明书显示,嘉宝上半年已进驻全国69个城市,在管项目400余个,管理面积6330万平,业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。2016-2018净利复合增速71.1%,2019上半年净利同比+108%至1.9亿元。此次募集资金中的77%用于物管业务的规模扩张(50%住宅、17%非住宅、10%物管相关),资本助力高增长预期。此外龙元建设作为基石投资者有望进一步强化公建物管市场布局。 人居蓝光引领高质量发展,维持“买入”评级 公司销售和拿地稳定增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。物业平台上市增厚市值和成长预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年7.3倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.48-9.61元,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 32.76 25.13% 27.04 0.30% -- 27.04 0.30% -- 详细
核心观点 公司发布三季报,2019前三季度实现营收2239亿元,同比增长27%;实现归母净利润182亿元,同比增长30%;EPS1.63元,略高于预期。在房地产融资收紧背景下,公司经营和融资优势凸显,有望把握土地市场和收并购机遇;一二线为主的布局将受益于重点城市需求韧性。上调盈利预测,预计2019-2021年EPS为3.64、4.39、5.27元,维持“买入”评级。 计提减值不改业绩增长,结算体量提升推动业绩释放 1-3Q竣工面积1640万平,同比+6%,带动结算面积同比+13.6%,结算收入同比+27%。地产业务结算毛利率27.6%,同比微降0.2pct。根据公司半年报,全年竣工面积增速预计达11.6%,Q3末已售未结金额同比维持20%的增速,为全年结算收入增长打下基础。公司过去三年楼面价占销售均价的比例恒定在40%左右,保障远期毛利率平稳;同时,1-3Q公司计提存货跌价准备11.4亿,影响业绩7.8亿,去年全年因计提存货跌价准备影响业绩6亿,公司市场策略审慎,为未来业绩稳健增长的持续性备下注脚。 销售增速领跑TOP3,滚存充沛,全年有望稳健增长 1-3Q公司以加强去化库存为主,新开工3243万平,同比-11%,较中期收窄5pct。17H2-18H2新开工同比增速持续高达40%,滚存货值充沛,Q3末排除已售部分的在建面积为6114万方,较去年末+15%。销售增速继续大幅领跑TOP3房企,1-3Q实现销售面积3062万平,同比+6%;实现销售金额4756亿元,同比+10%,市占率达4.3%,较18年+0.2pct。公司深耕能力出众,我们预计公司全年销售有望保持稳健增长。 受益于融资收紧拓展渐趋积极,一二线和权益比例提升 上半年土地市场热度较高,公司适度放缓拿地力度,而随着5月以来融资收紧,公司逐渐转向积极拓展。前三季度开发项目新增建面2832万平,同比-20%;拿地总价1918亿元,同比-12%;拿地强度为40%,较去年-1.5pct,其中5-9月拿地强度已回升至52%。前三季度新增拿地项目权益达72%,按照权益投资额口径,一二线占比达81%,继续加强一二线城市布局,提升权益比例。目前可售总建面约1.2亿方,较18年底+4%。 融资优势助力把握拓展机遇,维持“买入”评级 公司股债融资优势明显,9月发行25亿住房租赁专项债利率仅3.55%,短融利率仅3.18%。三季度安邦减持1.9%股权,前海及钜盛华减持1.3%,我们认为短期减持影响不改长期发展空间,建议把握短期影响带来的布局机遇。根据结转情况,我们上调预测营收,上调2019-2021年EPS至3.64、4.39、5.27元(前值3.62、4.17、4.78元)。参考可比公司2019年7.29倍PE估值,基于融资优势、储备质量、龙头管理层溢价和以万科物业为代表的多元化业务加持,我们认为公司合理2019PE为9-10倍,目标价32.76-36.40元(前值32.58-36.20元),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策和基本面风险;安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。
滨江集团 房地产业 2019-10-24 4.20 4.85 13.58% 4.48 6.67% -- 4.48 6.67% -- 详细
交付大年结转提速,全年预期高增长公司发布三季报, 1-3Q 实现营收 99.4亿元,同比-19%;实现归母净利润8.6亿元,同比+22%,预计全年增长 30%-60%。公司前三季度业绩符合预期,全年展望超出预期。公司 2019年交付大年预计驱动业绩高增长,全年预计实现千亿销售目标, 2017下半年以来拓展力度加强护航未来规模增长,同时保持财务稳健和融资渠道通畅。我们预计公司 2019-2021年EPS 为 0.57、 0.70、 0.86元, 目标价 4.85-5.13元, 维持“增持”评级。 高毛利项目结转带动业绩修复,交付大年驱动全年高增长Q3公司结转较多高毛利杭州项目,单季度营收同比+75%至 46.7亿元,毛利率达到 45.5%,推动 1-3Q 毛利率同比+8.2个百分点至 40.2%。虽然受并表项目减少导致营收下滑、销售规模扩大、有息负债增加影响, 1-3Q 期间费用率同比+6.0个百分点至 12.3%,但非并表项目结算带动投资收益 3.5亿元(去年同期亏损 2.2亿元),以及少数股东损益占比同比-5个百分点至53%,共同推动业绩增速修复。 2019年为公司交付大年,同时受去年资产减值造成的低基数影响,公司预计全年净利润同比+50%以上,归母净利润同比增长 30%-60%。 销售剑指千亿,延续积极拓展根据克而瑞的数据,前三季度公司实现销售金额 791亿元,同比+22%,推动预收账款较年初+95%至 492亿元,相对 2018年营收覆盖率为 233%。 我们预计公司下半年可售货值近千亿,全年预计实现千亿销售目标。根据公司公告,三季度以来公司继续在杭州、湖州、金华、台州等城市竞得 9宗地块,新增建面 86万平,总价 155亿元,拿地强度 56%,延续 2017下半年以来的积极拓展意愿,我们预计全年拓展力度将与去年持平。 财务稳健融资通畅,实控人增持彰显信心强拓展并未改变公司财务稳健性, Q3公司净负债率为 79%,较去年末下降 21个百分点。三季度以来公司融资渠道通畅,获批 27亿元公司债额度,获准注册 30亿元短融、 26亿元中票;成功发行 9亿元短融,票面利率仅为 4.5%。公司实控人、 董事长戚金兴于 9月 2日-11日累计增持公司股票1402万股,占总股本的 0.45%,以增持日均价 3.73-4.08元/股估算,累计增持金额达到 5468万元,彰显其对公司未来发展前景和价值的信心。 全年预期高增长,维持“增持”评级考虑到公司今年结转项目毛利率较高,我们上调公司预测毛利率,上调2019-2021年 EPS 至 0.57、 0.70、 0.86元(前值 0.47、 0.56、 0.66)。参考可比公司 2019年 6.9倍的 PE 估值,我们认为公司作为杭州龙头房企,品牌效应突出, 2019年合理 PE 估值水平为 8.5-9倍,目标价 4.85-5.13元(前值 4.09-4.32元),维持“增持”评级。 风险提示: 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;受杭州及长三角区域市场影响较大; 少数股东损益可能稀释归母净利润。
蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 8.48 35.46% 6.88 -3.78% -- 6.88 -3.78% -- 详细
核心观点 10月15日业绩预告显示,前三季度公司预计实现归母净利21.6亿元,同比+77%左右;预计实现扣非后归母净利20.8亿元,同比+71%左右。业绩持续高速增长主要源于地产结算收入的增加以及全国布局规模效应的显现,总体业绩符合预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩延续高增长,销售预计平稳增长 前三季度公司预计实现归母净利21.6亿元,同比+77%左右。随着地产交付规模的增加,全国布局规模效应的显现,前三季业绩延续上半年以来的高增长态势,其中非西南地区业绩贡献比例预计延续突出表现。亿翰数据显示,1-9月公司实现签约销售金额770亿左右,较去年同期公告口径+15%左右。预计四季度可售货值800至900亿左右,全年销售增速预计平稳回升,大概率进军千亿梯队。 多元扩储积极,强化高能级城市布局 经营公告显示,2019年1-8月公司新增土地投资220.3亿元,同比+22.5%;新增权益投资167.3亿元,同比+41.9%;新增土储楼面均价3848元/平,同比+83.6%,进一步强化城市拓展能级和全国化布局力度。此外,9月25日公司公告拟以17.8亿的交易总对价收购重庆华景域公司100%股权,获取重庆市两江新区43.5万方优质土储,折算楼面价约4100元/平左右。通过多元化投资为销售持续增长提供资源保障。 物业平台港交所登陆在即,资本助力高增长预期 10月8日港交所原则上同意公司物业管理平台嘉宝股份的H股主板上市申请(上市前需取得港交所最终批准)。公司半年报及招股说明书显示,嘉宝上半年已进驻全国69个城市,在管项目400余个,管理面积6330万平,业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。2016-2018净利复合增速71.1%,2019上半年净利同比+108%至1.9亿元。此次预计募集资金13.8亿港元(取发售中间价以及假设未行使超额配股权)中的77%用于物管业务的规模扩张(50%住宅物业、17%非住宅物业、10%物管相关公司),资本助力叠加蓝光自有项目的集中交付共同支撑高增长预期。 人居蓝光引领高质量发展,维持“买入”评级 公司销售和拿地稳定增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。7月公司五名董事全部完成首期期权行权,坚定公司发展信心。物业平台上市增厚市值和成长预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年7.3倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.48-9.61元(前值7.91-8.59元),维持“买入”评级。 风险提示:三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
金科股份 房地产业 2019-10-18 7.08 8.91 37.71% 7.28 2.82% -- 7.28 2.82% -- 详细
10月 14日业绩预告显示, 2019前三季度公司预计实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%;其中三季度预计实现归母净利 10.1至 14.1亿元,同比-33.8%至-7.5%。 总体业绩符合预期,三季度业绩同比减少主要源于去年结转节奏不均衡。 考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS 至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元),维持“买入”评级。 业绩延续高质量增长,全年大概率超额完成销售目标10月 14日业绩预告显示,虽然公司三季度业绩由于去年基数结算节奏不平均导致同比有所下滑,但前三季度公司预计依然实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%,总体业绩符合预期,考虑到西南市场高景气周期的相对滞后,我们预计公司毛利率维持高位区间。亿翰数据显示,2019年 1-9月公司实现销售金额 1299亿元,同比+50%,公司四季度可售货值充裕,全年预计超额完成 1500亿的销售目标。 可售资源充裕,继续拓展核心 25城2019上半年末公司总可售面积 5600万平,货值约 5000亿元,可售资源较为充裕。上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%;公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,上半年末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。 员工持股计划出台,激活中期发展潜力6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、 23%、 19%、 11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 根基扎实, 行稳致远,维持“买入”评级公司近 12个月股息率 5.0%, 2019预测股息率高达 6.8%(假设分红率不变)。考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元)。参考可比公司 2019年 7.3倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期和货值优势, 给予公司 2019年 9-10倍 PE 估值,目标价 8.91-9.90元(前值 7.68-8.64元)。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,维持“买入”评级。 风险提示: 受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险。
大悦城 房地产业 2019-10-18 7.87 9.45 37.16% 7.85 -0.25% -- 7.85 -0.25% -- 详细
核心观点 公司发布三季报业绩预报,2019前三季度归母净利约22.5-25.5亿元,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,业绩超出预期。前三季度业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,2019-2021年EPS上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),维持“买入”评级。 业绩延续高增长,多元化拓展值得期待 公司发布三季度业绩预报,预计前三季盈利约22.5-25.5亿,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,因结转体量提升延续中报的靓丽表现。2019上半年公司实现销售面积112.05万平方米,同比+115.8%,签约金额254亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800亿,截止到三季度全口径销售额突破500亿,预计全年销售额有望向700亿迈进。公司储备建面总计约1200万方,对应2600亿可售货值,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来多元化拓展具备空间。 商业+住宅双轮驱动,重组促进产业协同 作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城,一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。中报显示,购物中心租金收入16.1亿,同比增长30%。随着更具备社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,公司商业地产产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。 央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。大悦城地产中期融资成本为4.58%,较去年全年仅上升0.19个百分点,保持行业低水平。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,在开发业务融资收紧的背景下占得先机。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 2019-2021年EPS盈利预测上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),主要基于1、商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升NOI,资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径;2、我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现;3、依托规模效应、品牌优势和融资渠道,看好公司综合业务板块的高质量发展。参考可比公司2019年平均12.7倍PE估值,考虑公司高成长预期,给予公司2019年13.7-14.7倍PE估值,目标价9.45-10.14元(前值7.80-8.45元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
中南建设 建筑和工程 2019-10-18 9.09 10.80 35.85% 9.17 0.88% -- 9.17 0.88% -- 详细
核心观点 10月14日业绩预告显示,前三季度公司预计实现归母净利20.3至22.8亿元,同比+60%至+80%。其中三季度预计实现归母净利7.2至9.7亿元,同比+110%至+185%,业绩释放节奏逐步加快,好于我们此前预期。考虑到四季度业绩结转比重较高,因此依然维持2019-2021年EPS1.08、1.90、2.46元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩再超预期,销售稳步迈向1800-2000亿 业绩预告显示,前三季度公司预计实现归母净利20.3至22.8亿元,同比+60%至+80%。其中三季度预计实现归母净利7.2至9.7亿元,同比+110%至+185%,业绩释放节奏逐步加快,好于我们此前预期。2019年1-9月公司地产业务实现销售金额1300亿元,同比+27%,销售增速维持高于行业平均水平,9月以来销售热度持续,随着供货规模的提速,我们认为公司全年销售将向1800-2000亿稳步迈进。 投资拿地强度不减,继续聚焦核心城市群战略和住宅主业 根据公司公告,1-9月公司新增投资金额415.9亿元,同比+42.6%;投资强度(拿地金额/销售金额)同比提升4个百分点至32%;投资强度不减,继续聚焦核心城市群战略,布局优化有望持续加速优质资源兑现。9月30日,公司与中南控股签订股权转让协议,向中南控股转让公司持有的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权,主要为苏州中南中心项目,进一步聚焦住宅主业的同时公司预计可贡献2.46亿投资收益。 杠杆收敛,财务结构进一步改善 公司杠杆水平持续下降,上半年净负债率在去年底基础上进一步下降5.9pct至185.6%,同时债务结构也有所优化,短债规模占比由去年末的31%降至24%,现金覆盖倍数由去年末的1.13升至1.49倍。9月27日获得核准发行27亿公司债,二季度以来融资环境持续高压,公司主动改善杠杆以及加快回款,都为未来持续发展创造更好的条件。 股权激励加码,规模扩张,维持“买入”评级 继去年7月之后,2019年5月公司再次拟向486人授予总股本3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进。公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富带动业绩高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,高标准股权激励推动管理红利兑现。考虑到四季度业绩结转比重较高,维持2019-2021年EPS为1.08、1.90、2.46元的盈利预测。参考可比公司2019年7.3倍的PE估值,公司正处于高速扩张期,我们认为2019年合理PE为10-11倍,目标价10.80-11.88元(前值8.86-9.94元),维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
滨江集团 房地产业 2019-09-04 3.76 4.09 -- 4.18 11.17%
4.48 19.15% -- 详细
核心观点 公司发布半年报,2019H1实现营收53亿元,同比-45%;实现归母净利润6亿元,同比+6%;业绩符合预期。公司在杭州市场保持较强竞争力,2019年大概率实现千亿销售目标;2017下半年以来拓展力度加强护航未来规模增长,同时保持财务稳健性。我们预计公司2019-2021年EPS为0.47、0.56、0.66元,维持“增持”评级。 区域营收更趋均衡,可结算资源大幅增长 2019H1公司杭州并表项目结转较少,导致营收下滑。但金华、嘉兴并表项目结转增加,使得杭州收入占比下降至31%,区域布局更趋均衡。此外,结转毛利率同比+9个百分点至34%,继续保持在较高水平。由于营收下滑的同时销售规模扩大、有息负债增长,公司期间费用率同比+11个百分点至16%。但非并表项目结算带动投资收益3.6亿元(2018H1亏损1.1亿元),以及少数股东损益占比同比-22个百分点至32%,共同推动业绩增长。2019H1预收账款较2018年末大幅+73%至437亿元,相对2018年营收覆盖率达到207%,可结算资源更加充裕。 销售剑指千亿,杭州再夺销冠 2019H1公司实现销售金额517亿元,同比+27%,权益比例约40%。根据克而瑞数据,销售面积174.4万平,同比+81%;对应销售均价3.0万/平,较2018年4.2万/平下滑,主要因为金华、嘉兴等地销售占比提升。公司在杭州大本营保持竞争力,继续问鼎杭州销冠。我们预计2019H1滚存货值140亿元,下半年新推货值超800亿元,全年大概率实现千亿目标。 延续积极拓展,保持财务稳健 公司延续2017下半年以来的积极拓展意愿,2019H1在杭州、金华、台州、温州新增土储建面171万平,总价270亿元,分别占去年全年的49%、54%,拿地强度52%。新增土储权益比例41%,与销售权益比例持平,预计未来投资收益和少数股东损益占比仍将较高。截至2019H1,我们预计公司土储可售货值约2400亿元,全年拓展力度将与去年持平(新增建面345万平,总价496亿元)。强拓展并未改变公司财务稳健性,2019H1净负债率较去年末-16个百分点至82%,整体融资成本-0.2个百分点至5.6%;融资结构中银行贷款占61%,境内债占39%,无信托和境外债。 剑指千亿目标,维持“增持”评级 我们预计公司2019-2021年EPS为0.47、0.56、0.66元。参考可比公司2019年6.1倍的PE估值,我们认为公司作为杭州龙头房企,品牌效应突出,2019年合理PE估值水平为8.7-9.2倍,目标价4.09-4.32元(前值4.70-5.17元),维持“增持”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;少数股东损益可能稀释归母净利润;受杭州及长三角区域市场影响较大。
绿地控股 房地产业 2019-09-02 6.60 8.63 32.57% 7.23 9.55%
7.44 12.73% -- 详细
核心观点 公司半年报显示,2019上半年实现营收2014.5亿元,同比+27.6%;归母净利润89.9亿元,同比+48.4%;加权平均ROE为12.0%,同比+2.81pct。公司业绩符合预期,增速创上市以来新高;新增货值保质保量,同时财务杠杆继续下降;多元产业增厚利润;分红率有望稳步提升。维持2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元的盈利预测,维持“买入”评级。 优质资源加速结转,利润增速创上市以来新高 上半年公司业绩高质量增长,利润增速创上市以来新高,主要仍源于结转规模质量的持续改善。1、上半年地产竣工面积同比+47.1%至593.7万平,带动结算收入同比+25.6%至900.9亿元;2、地产结算毛利率延续改善,同比+1.86pct至28.0%。公司上半年加大推货,新开工2639.2万平,同比+49.1%;实现销售面积1487.2万平,销售金额1676.9亿元,同比分别+10.2%、3.2%。三四线销售额在城际空间站等优质项目带动下,逆势增长超五成,但整体销售较平稳的原因是南京、苏州等二线城市部分项目受一城一策影响,推货延期至下半年,下半年销售增速有望平稳修复。 新增货值量质兼具,负债率延续改善 上半年公司聚焦一线外溢、二线省会、地级市高铁站等重点地区,新增项目58个,计容建面2202万平(权益建面1968万平),总地价556亿元,同比+26%,总货值2622亿元,按克而瑞数据排名行业第二。公司土储结构进一步优化,一二线新增货值超六成,住宅新增建面超七成;同时保持拿地成本优势,楼面价低于2700元/平;城际空间站精准拿地,新增青岛、宿迁、宿州等8个项目,补充货值约330亿元。公司兼顾较高拓展力度和降杠杆,扣除预收账款的资产负债率较2018年末下降4.5个百分点至52.6%,报告期成功发行13.5亿美元债,积极推进ABS融资和银企合作。 升级科创基因,产业协同矩阵初步成型 公司推进“地产+”产业协同。大基建夯实基础,上半年新签合同金额1790亿元,同比+16%,收购河南公路工程公司,营收和利润总额同比较快增长。大金融强化平台,升级科创基因,入股深兰科技、城云国际、涂鸦智能、佰才邦、瑞为技术,高科技企业及产业协同矩阵初步成型。大消费优化产业内容,商贸:西安、天津贸易港开工建设,新开4家G-Super门店;酒店旅游:新增管理输出12家海外酒店,发布四大长租品牌,控股上航国旅,与汉诺威成立合资会展公司;康养:探索康养谷新模式,收购贵州药材。 开篇万亿新时代,维持“买入”评级 我们维持2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元的盈利预测。参考可比公司2019年7.6倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.63-9.78元,未来分红率有望在2018年32%的基础上稳步提升,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;行业融资紧张、基建资金沉淀增加资金链压力。
我爱我家 批发和零售贸易 2019-09-02 4.45 5.44 29.83% 4.88 9.66%
4.88 9.66% -- 详细
核心观点 公司发布半年报,2019H1实现营收56.8亿元,同比+6.6%;实现归母净利润3.8亿元,同比+15.9%;实现扣非归母净利润3.5亿元,同比+3.2%;业绩符合预期。公司是国内二手房经纪和住房租赁的领头羊,行业成长和集中度提升空间广阔;核心城市有望在2019年迎来景气度回升,助力公司业绩稳健增长。我们维持2019-2021年EPS为0.32、0.37、0.42元的盈利预测,维持“买入”评级。 布局城市多数回暖,营收平稳扩张,毛利率环比回升 2019H1公司布局城市市场分化,但以回暖居多,驱动公司营收同比+7%,其中经纪、资管、新房业务营收同比+14%、+6%、-5%。毛利率虽较去年同期有所下滑,但相对2018H2已有所改善,其中经纪、资管、新房业务毛利率分别环比-0.2、+10.2、+2.4个百分点。公司归母净利润增速高于营收,主要因为期间费用率同比-0.4个百分点至20.4%,所得税/利润总额同比-5.4个百分点至28.6%,以及非经常损益中的证券投资净收益0.23万元(去年同期亏损0.25亿元)。2019H1子公司北京我爱我家归母净利润3.6亿元,叠加蓝海购并表,我们预计全年能够实现7亿元业绩承诺。 门店扩张放缓,提升经营质量 公司对门店扩张持谨慎态度,中止收购中环互联,2019H1门店规模仍为3200余家,较2018年末无变化。但公司积极提升门店经营质量。经纪业务:二手房买卖实现交易5.3万余单,客单价、人效稳定增长;新房业务:门店开单率、经纪人开单率同比+13%、+24%,重点盘认购套数占项目总认购的比例同比+8%,与开发商项目合作直签率+10%;资管业务:太原、天津、北京、杭州主动降低不良库存,相寓在管套数29.24万,较2018年末减少1.06万套,但出租率94.7%,空置期9.7天,依然保持业内领先。 收购合作并举,完善产业布局 2019H1公司通过收购和战略合作等方式,完善多项产业链布局。公司5.6亿元收购蓝海购100%股权,已于5月20日交割,同公司商业地产营销及运营业务形成良好协同,增加公司净利润1038万元。6120万元收购美住网51%股权,补强二手房精装修能力。1778万元收购上海亦我10%股权,强化“VR看房”布局,上线“一键换装”功能。与苏宁有房达成战略合作,借力其线上平台及线下实体店分销渠道。 业绩平稳增长,维持“买入”评级 我们维持2019-2021年EPS为0.32、0.37、0.42元的盈利预测。参考可比公司2019年平均PE估值14.8倍,我们认为公司作为房地产经纪龙头中的稀缺上市标的,2019年合理PE估值为17-19倍,目标价为5.44-6.08元(前值8.00-8.32元),维持“买入”评级。 风险提示:限售股解禁可能对公司股价造成一定压力;商誉减值风险;二手房和新房销售规模不及预期;门店和经纪人扩张不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名