1.事件 10月23日晚,华夏幸福发布《关于下属子公司拟签订合作开发分布式光伏能源战略协议的公告》,同意中电投北京分公司在大厂潮白河工业区内投资人民币约60亿元,建设分布式光伏发电系统。在此合作成功的基础上,双方将进一步发掘更多更好的新能源项目继续加大合作范围和力度。 2.我们的分析与判断 (一)分布式光伏入园开启新能源战略版图 本次战略合作是公司为寻求产业促进突破而开拓的第一个分布式能源合作项目,是公司对产业促进创新战略的坚决贯彻,也是公司把握未来分布式能源发展趋势,最大化发挥产业新城潜在收益的战略实践,能够为公司后续开展更多分布式能源合作起到示范效应。如果本次合作顺利,未来其他园区均有类似合作机会和空间。本次战略合作还有利于地方政府实现环保和节能减排目标,有利于入园企业获得优惠电力供给并吸引更多企业入园建厂,进一步巩固和强化产业新城的政企共赢合作机制。 (二)招商引资锦上添花,增量产业服务收入可期 分布式光伏发电将为入园企业提供优惠电力供应保障,对降低制造业企业,尤其是工业企业的生产成本起到立竿见影的效果,有利于保障入园企业落地投资和扩大生产,从而增加单位土地面积投资强度。光伏电站固定资产投资可在未来数年内持续贡献落地投资,预计中电投落地投资将为公司带来9亿元的净利贡献。 (三)公司重估价值获提升 获得电力销售3%分成收益。以年发电量72000万度计算,预计每年可获得1200万以上的电力销售分成收益,在一定程度上提高了公司的重估资产价值。 3.投资建议 23日,北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,我们预计该政策对华夏幸福销售影响有限,因为华夏幸福的购房群体主要为在京不具备购房资格且收入较低的人群,与可购买自住型商品住房群体并不重叠,继续维持“推荐”评级。4.风险提示园区住宅销售低于预期

核心观点: 1.事件 10月8日晚,华夏幸福发布2013年三季度经营数据,并新签订永清园区。期内,公司实现整体销售额89.02亿元,同比增长60.31%,其中:实现园区结算回款额15亿元,同比大幅增长186.81%,实现园区住宅签约销售额59.70亿元,同比增长46.79%,完成城市地产签约销售额13.69亿元,同比增长47.68%。 1-9月份,公司累计完成销售额248.11亿元,比上年同期增长79.48%,距2013年销售目标280亿仅为30亿元,三季度销售均价为9602元,同比上涨36%,环比上涨19%。 2.我们的分析与判断 (一)销售均价持续上扬,园区价值显回升 2013年三季度单季,园区内住宅签约金额接近60亿元,签约单价略超万元,同比上涨42%,环比上涨20%,一方面,首都核心区域房价上涨的溢出效应促进了周边卫星城市的物业升值,另一方面,固安,大厂等公司核心园区的配套逐步趋于成熟,进一步强化了外延置业趋势的形成,我们认为,未来五年或更长的时间内,这一趋势仍将持续,并且愈发彰显,园区价值将进一步提升。 (二)环渤海布局纵深化,沈阳园区首次开盘告捷 今年以来,公司积极扩大园区版图,继7月签订霸州园区之后,再次将永清园区纳入麾下(委托开发区域面积为18平方公里,委托期限为20年)。固安、霸州与永清皆毗邻第二机场,据天时、地势之利,三大产业园区协同发展,能够在更广范围内承接来自首都产业转移和外溢置业需求,环渤海纵深化布局雏形显现。 沈阳园区首期住宅销售去化率高达90%,远超市场预期,四季度,沈阳园区、镇江园区和丰台项目均有产品面市,公司全年销售额有望达到330亿元,增速达70%以上,该指标遥遥领先于行业内其他龙头公司,成长性凸显。 3.投资建议 根据我们预测,2013-2015年公司基本上可保持至少30%的复合增速,公司大项目招商引资战略稳步推进,资本市场辨识度持续提高,华夏幸福所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控区域化,住宅销售受阻。

核心观点: 1.事件 9月1日晚,公司披露非公开发行预案,拟以不低于32.06元/股的价格向鼎基资本等不超过10名特定投资者非公开发行不超过1.9亿股A股股票,募集资金不超过60亿元,其中鼎基资本(由华夏幸福实际控制人控股)承诺认购不超过此次发行股票数量的50%。募集资金将投入公司开发的产业园区内新民居建设项目和园区配套住宅开发项目,同时也可以补充权益资本,优化资本结构。 2.我们的分析与判断 (一)发展处战略机遇期,增资扩股正当时 公司目前正处于业务高速扩张的战略机遇期,固安毗邻第二机场,多元化高科技园区渐次成型,大厂文化产业园区大项目招商引资战略甫已斩获,沈阳、无锡、镇江和嘉善等异地园区建设正如火如荼,公司自重组上市以来,顺应国家城镇化战略,积极推进产业新城项目,由此,对资本诉求日益增加,本次再融资对于公司把握发展机遇,实现跨越式发展具有极其重要的意义。 本次再融资不但能够保障募投项目的资金需求,对优化资产负债的期限结构也不无裨益,资产负债表和现金流量表将随即获得边际改善,符合全体股东的利益。 (二)业绩摊薄较小,盈利能力处快速上升通道 预计实际发行价格高于底价是大概率事件。综合考虑实际发行规模和发行价格高于底价等多方面因素,预计每股收益摊薄的幅度不超过15%,摊薄的幅度有限,且稀释每股收益多按时间加权计算,影响相对较小,2012年下半年以来,公司的销售均价持续攀升,所以,2014年及其后期,公司结算项目的盈利水平将大幅跃升。 3.投资建议 我们仍维持公司未来三年净利润年复合增速至少达30%的判断,城镇化战略向纵深演绎,公司的资本市场辨识度进一步提高,此次非公开发行,大股东积极认购足见管理层对公司未来信心满溢,中报高送转已彰显公司积极回报股东之决心,公司盈利持续处于上升通道,ROE也将维持在30%以上,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控纵深化,住宅销售受阻。

核心观点: 1.事件 8月26日,华夏幸福发布2013年半年度报告,报告期内,公司预计实现营业收入87.84亿元,同比去年增长98.47%;实现归属于上市公司股东净利润17.69亿元,同比增长40.40%,符合我们此前预期。 2.我们的分析与判断 (一)房地产结算收入增长较快,盈利将持续提升 报告期内,营业总收入、营业利润、利润总额分别比上年同期增长98.47%、40.42%和40.34%。利润同比增幅小于收入增幅的主要原因如下:1、报告期内房地产结算收入大幅增加,尤其是城市地产结算较多(结算金额约为11亿,同比增长2300%),且由于报告期内结算项目大部分为2011年末期所销售产品,受地产调控影响及信贷政策影响,当时销售均价处于较低水平,利润率与目前相比较低,但这一现象在后期产品结算时会有明显改善,盈利趋势向好;2、地产结算大幅增加导致利润水平较高的产业发展服务收入相对占比下降。未来随着地产结算业务的持续增长,这一趋势仍将延续,因为伴随着大项目招商引资的推进,产业发展服务收入在一定期间内将表现为阶梯式的上涨,而非类似地产结算,呈现匀速递增状态。 (二)后发优势蓄势,招商引资发力正当时 报告期内,公司在营园区新增签约入园企业28家,新增签约投资额102.4亿元。固安园区凭借现有的地缘优势,力拔头筹,在入园企业的数量和规模上显著优于其他园区,这其间主要系固安得第二机场之地利,且起步较早,产业规划和布局已渐次成型,规模效应显著;未来,随着公司人力、物质资源的持续投入,大厂及其他园区招商引资的后发优势也会逐渐显现。 3.投资建议 根据我们预测,未来三年,公司可保持至少30%的年复合增速,沈阳苏家屯园区即将实现住宅销售,无锡、镇江紧随其后,开启园区异地复制且成功运营先例,公司的资本市场辨识度进一步提高,公司所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,且在再融资放开的政策预期之下,华夏幸福必将成为首批获益主体,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控纵深化,住宅销售受阻。

1.事件 8月21日,招商地产发布半年报,报告期内,公司实现营业收入总额161.34亿元,归属于上市公司股东的净利润25.51亿元,较上年同期增长108.98%。营业收入中,商品房销售收入149.77亿元,结算面积96.38万平米;投资性物业租赁收入3.71亿元,累计出租面积达440.94万平米;园区供电销售收入2.86亿元,售电35,047万度。 2.我们的分析与判断 (一)受结转项目结构影响致毛利率下滑 上半年公司房地产业务的结算均价为15539元/平方米,房地产业务结算毛利率为31%(扣除营业税金及附加),同比下滑2个百分点。主要是受结转项目结构影响,且主要结转项目为11年末、12年初销售,均价处于低位,报告期内,公司实现销售面积136.05万平方米,签约销售金额199.66亿元,签约销售均价为14675元,由于中高端项目占比较大,销售单价同比小幅上扬6.3%。 (二)短期偿债无忧,财务政策较为稳健 公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响,公司的资产负债率达到72.7%,扣除预收账款后,公司的资产负债率为46.4%;公司的净负债率为25%,与上年基本持平。截至报告期末,公司持有现金234亿元,远高于短期借款(56亿元)和一年内到期长期借款(90亿元)的总和146亿元,财务政策较为稳健。 (三)积极拓展新区域,项目布局更趋合理 上半年公司以合理价格共取得6个项目,新增权益占地面积108.59万平方米。除继续深耕核心城市之外,公司加快区域拓展,分别在昆明、大连、宁波三地购置土地,全国布局进一步合理化。 3.投资建议 1、报告期末,公司预收款为308亿元,同比增长43%,我们仍维持全年实现450亿签约金额判断,预收款锁定2013年业绩;给予“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控政策进一步趋紧。

1.事件 8月22日,泰禾集团发布半年报,报告期内,公司实现营业收入21亿元,比上年同期增长380.89%,归属于母公司的净利润为4.1亿元,同比上升878%,每股收益为0.4元,同比上升878%。 2.我们的分析与判断 (一)继续维持全年销售冲刺150亿元判断 公司计划2013年度实现120-150亿元销售目标,这与我们在深度报告《商住并举,崛起中的闽系地产新秀》中的预测不谋而合,我们再次重申:公司年度将实现至少120亿销售,并竭力冲刺150亿。公司着力于提高项目周转速度,报告期内,闽侯泰禾首府项目、厦门泰禾红门项目等实现开盘销售,虽上半年仅实现销售近36亿元,但下半年作为公司的重要推盘当口,可售货值充沛,全年超200亿可售货值,下半年可集中推盘项目为:东二环泰禾广场剩余商铺和SOHO、五四北项目剩余底商、石狮泰禾广场、长乐项目、泉州华大泰禾广场、江阴项目、闽侯南屿项目、北京通州台湖项目、宁德红郡二期、闽侯南通首府二期、厦门红门项目、福州红树林红峪、北京院子等,全年可售货值超200亿元,加之,公司下半年主推项目地处北京、厦门、福州等经济较发达地区, 房地产市场热度较高,完成全年销售目标几近无忧。 (二)毛利率较上年回升,盈利趋势向好 报告期内,房地产项目的结算毛利为46%,虽较去年同期回落4个百分点,但比去年全年回升10个百分点,今年以来福州和厦门的房价涨幅均超过15%(不含保障房),在售项目的毛利率会持续回升,盈利趋势向好,符合我们在深度报告中对盈利趋势的判断。 (三)负债率偏高,但偿债压力较小 扣除预收账款增加影响,公司的资产负债率为60%;负债率较高,主要是由于公司上半年积极扩张所致,但考虑到公司土地款几已偿清,且下半年拿地力度减弱, 在售项目的快速去化将有效缓解短期偿债压力。 3.投资建议 报告期末,公司预收款为46亿元,锁定2013年全年业绩; 2013-2014年EPS分别为1.00元、1.37元,对应PE分别为13X、9.4X,给予“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控政策进一步趋紧

商住并重,双轨经营彰显实力 泰禾集团致力于同时开发住宅地产和商业地产,商住双轨模式使得公司拥有独特的竞争优势。2002年以来公司即开始专注住宅地产开发,打造高端别墅和高端住宅,积累了雄厚的品牌声誉。2010年,进军商业地产,开创“泰禾模式”,致力于打造城市地标和商业综合体。截止目前,公司拥有21个开发项目,布局全国7个城市,商住并重,彰显了公司的核心竞争能力。 项目开发高周转,现金安全得保障 泰禾集团坚持高周转的开发模式,九成项目可达快销,为公司的现金安全提供了切实保障。公司住宅开发周期约为6-8个月,今年1月拿地的泰禾北京院子已于8月8日面市,从拿地到产品发布,泰禾用了不到7个月的时间,其周转之快令人惊讶,此外,今年4月份获取的两个通州住宅开发项目将于10月份入市。高周转使得资金快速回笼并投入下一期开发,提高了资产的使用效率。 销售规模迅速扩充,成长性高 2012年起泰禾集团迎来高速发展期,地产销售金额达到75亿,福州地区排名第一。2013年上半年集团拿地金额90亿元,获得权益建筑面积119万平米。我们保守预计,集团2013年的销售有望超过120亿元,冲刺150个亿。2014年集团销售规模将达到200亿数量级。未来五年集团计划持有10个以上城市商业综合体。 给予“推荐”评级 按现有10.17亿股本和较为保守的均价测算,泰禾集团RNAV13.93元,目前股价较RNAV折价20%。我们预测公司2013-2015年营业收入分别为45亿元、67亿元和105亿元,归属于母公司净利润水平分别为10亿元、14亿元和20亿元,EPS分别为1.00元、1.37元和2.00元,对应目前股价,PE分别为11.6倍、8.5倍和5.8倍,其合理估值可参考阳光城(2013年 估值中枢15倍以上),综上,给予“推荐”评级

核心观点: 1.事件 15日,华夏幸福公告称,为顺应文化产业大发展趋势,促进文化与科技产业融合,经友好协商,公司与中国国际电视总公司决定建立战略合作关系,共同推进位于河北省大厂潮白河工业区的影视制作基地建设。我们对此事件的点评如下: 2.我们的分析与判断 (一)大项目招商引资战略再下一城 这是继去年中航科工和中国联合航空大项目招商引资战略落地后的又一重大项目进展,中国国际电视总公司系中央电视台全额投资的大型国有企业,在电视剧制作、版权销售、广告经营、体育赛事运营和收视调查等领域,打造了一批国内领先的旗舰企业。合作项目落地后,华夏幸福所具备的产业规划与运营能力在大文化领域有了更广触角,并且进一步拓宽了大厂园区的招商引资渠道。公司不再拘泥于传统的汽车装备、机械制造等行业,未来在大文化领域招商引资也有了自己的发言权。 (二)大厂园区的投资价值得以彰显和提升。 受制于基础设施配套以及公司战略等因素的影响,相比大厂园区,固安园区在入园企业的发生频度和规模上更胜一筹,影视基地的建设和中国国际电视总公司的进驻将有效提升大厂所在区域的人文价值和投资价值,对住宅销售无疑会起到很好的支撑作用。 (三)文化地产新模式为公司成长打开想象空间 文化产业被定义为我国的支柱产业,政策扶持力度之大亦为大势所趋,发展前景广阔,且为当下转变经济结构,提升内需的着力点,未来公司还可以寻求在其他园区投资于文化领域的契机,包括园区内企业的孵化等,为公司业绩的增长铺实道路。 3.投资建议 根据我们预测,2013-2015年公司基本上可保持至少30%的复合增速,沈阳苏家屯园区8月份即将实现住宅销售,开启园区异地复制且成功运营先例,打开公司成长想象空间,产城融合模式再掀城镇化浪潮,资本市场辨识度提高,华夏幸福所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控区域化,住宅销售受阻。

根据我们的研究,预计公司2013、2014、2015年营业收入为181亿、234亿和296亿元;对应的每股收益为1.49、1.98、2.37元,对应2013、2014、2015年PE为8.8X、6.6X、5.5X。公司2013年RNAV为15.35元,当前A股价格相对RNAV折价15%,考虑到公司2012年开始进入新一轮扩张高峰,土地储备量迈上新台阶,公司坐享二三线城市城镇化和高铁开通带来的沿线的经济效益提升等多重利好,公司的合理估值在18到20.4元之间,给予公司“推荐”评级

1.事件 报告期内,公司实现结算面积388.4万平方米,实现结算收入406.3亿元,同比分别增长47.2%和34.4%;实现营业收入413.9亿元,同比增长34.7%;实现净利润45.6亿元,同比增长22.3%。报告期内公司累计实现销售面积716.4万平方米,实现销售金额836.7亿元,同比分别增长18.9%和33.8%。 2.我们的分析与判断 (一)毛利率下滑,“高周转”致ROE提升 上半年公司房地产业务的结算均价为10,461元/平方米,较2012年同期下降8.7%;房地产业务毛利率为23.8%,较2012年同期下降2.7个百分点。结算净利率14.1%,较2012年同期下降0.1个百分点。上半年公司全面摊薄的净资产收益率为6.84%,比去年同期上升0.08个百分点。尽管利润率同比下降,但由于资产周转速度进一步提高,导致净资产回报率仍然维持在历史高位。 (二)财务政策维持稳健风格 公司继续保持安全稳健的财务结构和相对充裕的资金状况。受预收账款增加的影响,公司的资产负债率达到79.63%,较上年末提高1.3个百分点,扣除预收账款后,公司其他负债占总资产的比例为42.7%,较年初下降1个百分点。截至报告期末,公司的净负债率为36%,仍然保持在行业较低的水平。 (三)存货结构趋于合理,新开工持续提速 报告期内,公司实现开工面积919万平方米,相比去年同期增长96.3%,完成年初计划的55.6%。存货结构保持在合理水平。截至报告期末,现房存货为176.3亿元,占比5.7%,较年初下降0.6个百分点。 3.投资建议 截至报告期末,公司合并报表范围内尚有1603万平方米已售资源未竣工结算,对应合同金额约为1766亿元,较年初增长23%,锁定2013年全部业绩。给予“推荐”评级。 4.风险提示 房产税试点扩容,且征税内容和力度超出预期。

1.事件 7月24日,华夏幸福公告称与霸州市人民政府签订了<整体合作开发建设经营霸州市约定区域合作协议>,同意公司接受霸州市人民政府的授权,负责霸州市委托区域的开发建设管理工作。委托区域占地面积约为14平方公里,委托开发年限为18年,该项目分两期开发。一期总面积约为5.22平方公里,分为两大功能组团即工业园区和温泉特色小镇。工业园区面积约为2.29平方公里(约3440亩);温泉特色小镇面积约为2.93平方公里(约4396.4亩)。 2.我们的分析与判断 (一)加快围绕第二机场布局,签约条件更加有利 霸州市地处河北省冀中平原东部,是省辖县级市(由廊坊市代管),位于京、津、保三角地带中心,属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里,地处固安县以南25公里;东临海港城市天津70公里,西距古城保定65公里,经大广高速,距离新建的首都第二机场车程在30分钟以内,园区地理位置稍逊固安,但通勤也极为便利。 这次新签订园区的收益分成模式除了延续以往基建、土地整理成本加成15%和落地投资额45%分成外,还对投资和土地出让的进度分别进行约定,签约条件更加有利,这样更容易规范政府的行为,为公司按既定计划进行住宅开发提供了保证。 (二)定位差异化,主打温泉小镇 该园区距离固安县只有25公里左右,经大广高速,车程不到20分钟即可到达,通勤即为便利,温泉小镇北区商住用地至少为1724亩,南区不低于689亩,合计住宅可开发用地不少于2413亩(约160万方),首期产品定位于高端别墅项目,均价预计在6000左右,未来至少为公司贡献逾百亿销售。 3.投资建议 根据我们预测,未来三年,公司可保持至少30%的复合增速,公司正持续积极拓展异地园区开发项目,沈阳苏家屯园区今年8月份即将实现住宅销售,未来两年内,异地园区将会逐步对公司销售和结算业绩形成贡献,公司加速成长期即将到来,公司所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,继续维持“推荐”评级。4.风险提示房地产调控区域化,住宅销售受阻。

核心观点: 1.事件 7月20日,华夏幸福发布2013年半年度业绩快报,报告期内,公司预计实现营业收入87.84亿元,同比去年增长98.47%;实现利润总额23.38亿元,实现归属于上市公司股东净利润17.69亿元,同比去年分别增长40.34%和40.40%,符合我们此前预期。 2.我们的分析与判断 (一)房地产结算收入增长较快,盈利将持续提升 报告期内,营业总收入、营业利润、利润总额分别比上年同期增长98.47%、40.42%和40.34%。利润同比增幅小于收入增幅的主要原因如下:1、报告期内房地产结算收入大幅增加,尤其是城市地产结算较多(结算金额约为11亿,同比增长2300%),且由于报告期内结算项目大部分为2011年末期所销售产品,受地产调控影响及信贷政策影响,当时销售均价处于较低水平,利润率与目前相比较低,但这一现象在后期产品结算时会有明显改善,盈利趋势向好;2、地产结算大幅增加导致利润水平较高的产业发展服务收入相对占比下降。未来随着地产结算业务的持续增长,这一趋势仍将延续,因为伴随着大项目招商引资的推进,产业发展服务收入在一定期间内将表现为阶梯式的上涨,而非类似地产结算,呈现匀速递增状态。 (二)产业发展服务收入稳步增长,趋势向好 报告期内,我们预计产业发展服务收入略高于去年同期(去年同期为15.4亿元),且预期第三季度仍将有部分产业发展服务收入有待结算,随着大项目招商引资的逐步落地,该部分收入持续稳健增长可期。今年以来,公司的基本面正在发生质的改变,主要体现在招商引资从前期的“一次性”收入向部分孵化创业企业的可持续发展模式转变,未来,公司获取产业发展服务收入的渠道更加多元,盈利能力有望再上新台阶。 3.投资建议 根据我们预测,未来三年,公司可保持至少30%的复合增速,沈阳苏家屯园区8月份即将实现住宅销售,开启园区异地复制且成功运营先例,公司的资本市场辨识度进一步提高,公司所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,且一旦再融资放开,华夏幸福必将成为首批获益主体,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控区域化,住宅销售受阻。

1.事件 7月3日晚,华夏幸福发布2013年二季度销售业绩,4-6月份公司实现园区结算回款额21.97亿元,同比增长249%,园区住宅签约金额55.24亿元,同比增长37%,城市地产实现签约11.57亿元,同比增长97%,公司整体住宅销售为66.8亿元,同比增长45%,若加入园区结算回款,二季度公司整体销售额为89.27亿元,同比增长70%。1-6月份公司园区回款为34.45亿元,同比增长151%,园区住宅签约额为92亿元,同比增长48%,城市地产签约额为31亿元,同比增长429%,1-6月份公司整体销售额为159亿元,同比增长93%,该指标遥遥领先于行业内其他龙头公司,成长性凸显。 2.我们的分析与判断 (一)销售均价上扬,园区市场价值获重估 2013年二季度单季,在园区销售面积略缩减5%的情况下,园区住宅销售额达到55亿元,同比劲增近40%,为全年销售业绩保持高成长奠定坚实基础。销售金额上涨的动因归结为签约均价的上扬,由去年同期的5700元提升至目前的8400元左右,增幅为45%,我们多次预测园区价值将逐步提升的预期正在兑现,伴随固安园区内喜来登酒店、创业中心和中央公园投入使用以及幸福医院、幸福学校的建设,为投资者呈现的产业新城新貌渐次开启。 (二)园区收入开启多元化盈利模式 今年以来,公司的基本面正在发生质的改变,主要体现在招商引资从前期的“一次性”收入向部分孵化创业企业的可持续发展模式转变,目前固安园区内肽谷生命科学园已经建成,航天科技园(在建)和文化创意产业园区(待建)也将于不久面市,未来,公司获取产业发展服务收入的渠道更加多元,盈利能力有望再上新台阶,伴随着后期沈阳园区、北京市区、无锡园区和镇江园区等商品房项目的入市,产业发展服务收入仍将维持较高增速。 3.投资建议 根据我们预测,2013-2015年公司基本上可保持至少30%的复合增速,沈阳苏家屯园区8月份即将实现住宅销售,开启园区异地复制且成功运营先例,打开公司成长想象空间,产城融合模式再掀城镇化浪潮,资本市场辨识度提高,华夏幸福所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控区域化,住宅销售受阻。

1.事件 6月4日晚,万科A公布2013年5月份销售数据,2013年5月份公司实现销售面积122.6万平方米,同比增长19.6%,销售金额141.6亿元,同比增长32.09%。2013年1-5月份公司累计实现销售面积604.8万平方米,同比增长25.9%,销售金额701.8亿元,同比增长42.58%,公司当月新增项目8个,权益建面126.7万方,须支付地价36.4亿元,楼面价约2873元。 2.我们的分析与判断 (一)销售热度延续,预计6月份持续向好 2013年5月份公司实现销售面积122.6万平方米,同比增长19.6%,销售金额141.6亿元,同比增长32.09%。环比增长14.4%,远高于2012年月度销售均值117亿元,符合市场预期。 2013年1-5月份公司累计实现销售面积604.8万平方米,同比增长25.9%,销售金额701.8亿元,同比增长42.58%,1-5月份累计销售均价为11604元,同比增长13.19%,2013年初以来,均价基本维持稳定。5月份,银河证券跟踪的33个城市月度成交20.2万套,环比增3.1%,结合多地草根调研和中介来访量来看,购房者依然比较踊跃,刚性需求较为旺盛,6月份万科迎来推盘高峰,我们认为,6月份销量会继续维持当前的热度,并略好于5月。 (二)土地购置略显谨慎 5月份土地购置费用为36.4亿元,1-5月份累计土地购置支出为250亿元,土地购置费用与销售金额的比值为35.6%,土地购置略显谨慎,公司5月份新增项目8个,有4个是合作开发项目,新增权益建面126.7万方,楼面价约2873元,1-5月累计新增权益建面975万方。 3.投资建议 我们维持万科13年销售规模将突破1700亿元的判断,同比增长20%左右,公司年末预收款已锁定2013年全部业绩,公司2013-2014年的净利润分别为156亿和200亿,EPS分别为1.43元和1.82元,对应PE分别为8.4x和6.6x,给予“推荐”评级。 4.风险提示 房地产调控政策进一步趋紧;房产税试点范围和实施细则超出预期。

中国新型城镇化、产业化的发展浪潮旋即兴盛,而作为新型城镇化的实践者,华夏幸福产业新城模式的优越性彰显,近年来,华夏幸福内外兼修,在竭力提升组织内生性增长的同时,企业的外延式扩张也取得了重大突破,企业的版图扩至环渤海、长三角和华中区域,伴随沈阳、无锡、镇江等项目逐步实现收入,华夏幸福地域发展边际将从环北京区域迈向全国化布局。 优化组织架构,开拓全国布局 2012年以来,公司对组织业务管理架构进行了优化调整,形成大区管理制,使公司具备了产业新城业务的快速复制能力。截至目前,公司已签订共计18个产业园区,并初步形成覆盖环渤海、长三角和华中区域的全国性战略布局。随着新区域开发建设的深入推进,招商引资与配套住宅两大业务将共同开辟新的盈利增长点,持续推动2014年及以后各年的经营业绩和财务指标的高增长。 受益首都第二机场建设,园区投资价值彰显 北京第二机场落户大兴,华夏幸福固安工业园区的发展可谓得天时与地利,将坐享第二机场价值辐射效应,使区域价值在未来几年得到快速提升,为招商引资助力。此外,对该区域内的房地产开发亦构成绝对利好,对购房者说现在正是享受价值洼地的绝好契机。 招商引资获重大突破,盈利能力望跃升 2012年以来,公司贯彻实施招商引资大项目战略,固安园区先后引入中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴,这标志着华夏幸福招商引资大项目战略取得实质性进展,产业发展服务收入大幅提升可期。 给予“推荐”评级 我们预测公司2013-2015年营业收入分别为167亿元、232亿元和310亿元,归属于母公司净利润水平分别为24亿元、32亿元和41亿元,EPS分别为2.74元、3.58元和4.72元,对应目前股价,PE分别为11倍、8.5倍和6.5倍,给予“推荐”评级。