投资要点 事件:公司2016年1月、2月、3月分别实现代理销售金额382亿元、233亿元、507亿元,第一季度累计实现代理销售金额1122亿元,比上年同期增长78.66%。 点评: 代理销售金额大幅增长,新房代理霸主地位不断加强。公司一季度累计实现代理销售金额1122亿元,比上年同期增长78.66%,这与我们观察到的一季度全国一线和核心二线城市房地产基本面复苏及龙头房企销售额大幅增长趋势相一致,一季度一线和二线城市商品房销售面积分别同比增长22%和37%;代表性房企如保利、恒大、万科一季度销售额同比分别增长131%、115%和62%。公司作为新房代理领域的龙头企业,必将受益于行业基本面的持续上行。2016年公司将继续贯彻扩大交易入口、深化服务的战略,未来将通过外延式并购和合作,持续快速提升市占率。同时,由于传统竞争对手基本都没有前瞻性完成全国布局,并因能力因素导致主业不赚钱而无心恋战,二手房代理公司和互联网对公司威胁不大,公司入口资源将加速扩大。2015年,公司在14个核心城市销售额超过百亿元,并以4.9%的市场份额领跑行业。从城市布局看,公司目前已覆盖国内30多个省份,布局164个城市,服务项目超过1600个。我们预计公司在代理销售业务未来将强化线上与线下相结合,通过聚焦核心城市及大客户,不断扩大现有领先优势,新房代理规模增长有望持续超预期。 公司战略清晰,布局金融和资管,全力拥抱服务时代的到来。公司发展战略清晰,结合公司强大的组织执行力,通过提供综合置业服务来提升市场份额。在电商和金融业务方面,公司已经探索到较为成熟的模式和路径。在资管业务方面,公司将会持续学习、投入和坚定地探索,长期看资管业务将成为收入和利润重要组成部分。展望未来,公司将在房地产服务的“黄金时代”,持续布局金融和资管,全力拥抱服务时代的到来。 投资建议:公司代理销售金额大幅增长,新房代理霸主地位不断加强。世联行始终以开放的心态与各行业强者联手,沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略勇敢前行。公司将建立以房地产为纽带的人与财富的联系,未来要进一步建立人与资产之间联系生态圈。公司代理销售金额大幅增长,我们上调公司盈利预测,考虑增发完后股本,2016-2018年EPS 分别为0.49、0.63和0.73元,对应PE 分别为28、21和18倍,维持公司“买入”评级。 风险提示:地产销售大幅下滑。

投资要点 事件:2016年3月,公司实现签约面积165.83万平方米,同比增长159.49%;实现签约金额222.34亿元,同比增长196.98%。 点评: 销售表现优异,创同期历史新高。2016年3月,公司实现签约面积165.83万平方米,同比增长159.49%;实现签约金额222.34亿元,同比增长196.98%。2016年1-3月,公司实现签约面积343.52万平方米,同比增长117.19%;实现签约金额451.25亿元,同比增长131.35%。3月销售均价13407.7元,同比增长14.4%。3月销售面积和销售金额均创下历史同期最高水平,同时也是2015年7月以来的新高。2016年以来,销售面积和销售金额单月同比增幅均维持在80%以上,与我们关注的一、二线主要城市持续复苏趋势相一致。 公司拿地节奏稳健。3月公司在国内新增5个地产项目,建筑面积合计122.58万平米,交易总价合计57.58亿元。其中3个住宅项目分别南京、上海和广州,2个商住项目位于东莞和湛江。3月土地投资金额占同期销售金额比重约25.9%,1-3月占比36.6%,经历去年四季度的强力补库存之后,公司近期买地力度趋于稳健。 投资建议:货币宽松背景下,地产基本面复苏将超预期,公司作为优质龙头标的,受益明显。公司估值在主流地产股中最低,具有较高的安全边际,我们看好公司的长期投资价值。预计公司2016、2017年EPS分别为1.4和1.63元,对应PE分别为6.8和5.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业成交回升低于预期。

投资要点 #事件:香江控股发布2015年报,根据公司备考利润表口径,2015年公司实现营收42.12亿元,同比下降22.71%;实现归母净利润3.90亿元,同比增长7.54%;基本每股收益0.33元。 点评: 注入资产开始贡献业绩,业绩略超预期。根据公司备考利润表口径,2015年公司实现营收42.12亿元,同比下降22.71%;实现归母净利润3.90亿元,同比增长7.54%,注入资产开始贡献业绩,业绩略超预期。2015年公司通过定向增发购买了香江商业等公司的股权,实现了上市公司与集团资产的异业联合。公司通过战略转型增强了公司实力和竞争力,丰富了公司的经营业务,为未来业绩持续增长打下坚实基础。 房地产业务稳健增长,土地储备进一步扩充。房地产2015年公司实现结算面积30.70万平米、结算收入29.02亿元。2015年公司实现房地产签约销售面积32.94万平米、签约销售金额31.33亿元,同比分别增长9.8%、16.0%。其中商贸物流基地商品房实现签约销售面积9.72万平米、签约销售金额9.20亿元;住宅方面销售情况实现签约销售面积23.22万平米、签约销售金额22.13亿元。截至2015年底,公司持有土地储备总建筑面积约548万平米,较上年末增长10.7%。 净利率和资产结构大幅改善。2015年公司实现销售毛利率42.8%、销售净利率7.8%,同比分别增长6.9、2.2个百分点。公司15年非公开股票成功实施大幅增强公司的资金实力,同时房地产业务销售回款良好,公司资产结构大幅改善,净负债率大幅下降至18.3%的较低水平。 管理层授予股票激励,有效增强凝聚力和战斗力。大股东资源丰富,重视上市平台。管理层近期授予了第一次股票激励,数量2448万份,约占计划签署时股本(7.7亿股)的3.19%,解锁条件为2016-2018年归母扣非净利润相对2014年增长率不低于82%、99%、120%。股票激励有助于增强公司管理层的凝聚力和战斗力。香江控股作为大股东旗下唯一上市平台也受到大股东的高度重视。 投资建议:公司2015年注入资产开始贡献业绩,业绩略超预期。大股东资源对公司发展持续支持,股权激励有效增强凝聚力和战斗力。我们测算公司RNAV 为11.5元。我们上调公司盈利预测,预计2016-2018年EPS 分别为0.38、0.49和0.58元,对应PE 分别为18.4、14.3、12.1倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回升不及预期。

投资要点 事件:公司公告1月销售情况,2016年3月份公司实现销售面积239.8万平方米,销售金额336.1亿元。2016年1-3月份公司累计实现销售面积545.7万平方米,销售金额752.4亿元。3月公司新增16个项目,总占地面积118.3万平米,总建筑面积306.9万平米,总地价158.44亿元。 点评: 3月销售大幅增长、量价齐升。2016年3月份公司实现销售面积239.8万平方米,销售金额336.1亿元,同比分别增长93.2%、128.0%,销售大幅增长。2016年1-3月份公司累计实现销售面积545.7万平方米,销售金额752.4亿元,同比分别增长37.9%、62.3%,增幅较上月继续扩大。3月公司销售呈现大幅增长、量价齐升的态势,销售均价14016元/平米,环比上涨4.6%。公司销售快速增长,这与我们观察到核心一二线城市在春节后呈现供需两旺趋势相一致。 拿地更加进取,主要布局核心二线城市。公司3月公司新增16个项目,总占地面积118.3万平米,总建筑面积306.9万平米,总地价158.44亿元,总权益地价108.39亿元。16个项目分别位于南京、宁波、徐州、南通、天津等11个城市,其中二线城市项目14个、三线城市2个。3月公司拿地金额占销售金额比重为47%,占比水平较1、2月有所下降,主要因分母销售金额大幅增长。从拿地金额绝对水平看,公司3月投资金额远超历史同期水平,较14年3月47.66亿元、15年3月8.95亿元水平均有显著增长。2016年1-3月拿地累计总金额417.19亿元,占销售金额比重为55.5%,相比2015年公司38.6%水平更加进取。 投资建议:公司3月销售大幅增长、量价齐升,拿地更加进取,主要布局核心二线城市;同时公司多元化业务也正有序拓展,预计未来业绩将稳健增长。公司经营稳健,安全边际充足。我们预计公司2016-2018年EPS分别为1.90、2.20、2.48元,对应PE分别为12.9、11.1和9.9倍。维持“买入”评级。 风险提示:行业成交回升低于预期。

事件:2016年4月1日,神州长城股份有限公司收到持股5%以上股东华联控股股份有限公司及其控股股东华联发展集团有限公司减持公司股份的告知函,华联控股3月30日至3月31日通过大宗交易方式减持280万股,减持均价49.09,占比0.63%。 点评: 减持计划有序实施,预计大幅增厚公司业绩。本次交易前,华联控股持有神州长城无限售条件股份4314万股,占总股本比例9.65%,本次减持280万股,占比6.5%。本次减持均价49.09元,减持市值1.37亿元。根据2月份公告,华联控股拟在2016年3月9日至8月31日期间,采用大宗交易方式择机减持神州长城股份不超过2000万股,约占神州长城总股本的4.48%。以50元均价计算(当前49.2元),公司本期减持神州长城预计将带来10亿元现金回流。假设公司在2017年也将减持2000万股,以当前股价计算,投资收益将大幅上升,预计将大幅增厚公司业绩,我们此前已上调公司2016、2017年盈利预测至1.70、2.10元。 项目销售良好,为转型提供保障。2015年11月华联城市全景花园开盘以来,截至3月底公司已经实现签约销售金额27.30亿元,我们预计伴随此次减持和未来地产项目的持续销售,公司未来一年多将回流现金90亿元左右。公司此前曾公开表示将探索跨行业发展,此次减持将大大补充公司在手现金,助力公司成功转型。 神州长城成长前景广阔,华联控股投资收益有保障。中冠A重大资产重组前,华联控股是中冠A第一大股东,持股比例25.51%。2015年,中冠A进行重大资产重组,被神州长城借壳,华联控股变为第二大股东,所持神州长城股份仍为4314.10万股,占神州长城总股本的9.65%。参考兴业证券建筑行业的相关研究,神州长城未来海外业务放量将助力公司实现快速成长。此外,神州长城未来向医疗服务转型值得期待,得到市场认可。由于公司采用大宗交易的方式进行减持,我们认为华联控股此次减持对神州长城股价影响极小。 投资建议:公司减持神州长城股份计划有序实施,未来减持将持续回流现金。公司项目布局极大受益于深圳房地产基本面快速上行,安全边际极强,股价较RNAV折价38%,公司转型战略明晰,此次减持将大幅提升公司转型能力,坚定看好公司未来长期发展前景。预计华联控股2015年-2017年EPS分别为0.07、1.70和2.10元,对应PE分别为116、5和4倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业成交回升低于预期;项目进度低于预期。

事件:公司与上海晟曜资产管理有限公司协商,以直接增资晟曜资产变更为共同成立合资公司的方式,拟合资成立上海市世联晟曜资产管理有限公司,公司以自有资金出资人民币4,000万元认缴合资公司70万元注册资本,持有合资公司设立后70%的股权,溢价出资部分计入合资公司资本公积。 点评: 深化布局资管业务,拥抱深服务时代。根据世联行深服务战略,合资设立世联晟曜资产管理有限公司并持有70%的股权,将加速公司在存量住宅资产服务领域布局,同时以原晟曜资产在管的上海高端社区为基础,通过世联晟曜叠加金融、互联网+等创新服务,实现业务间的互补协同,构建世联行综合的房地产生态服务链。 资管业务逐步成熟,布局日益完善。2015年,公司资产服务业务发展稳定,新增佛山、天津、桂林等城市布局,公司目前实际在管项目74个,实际收费面积288.2万平米,同比分别增长23.3%、26.4%。公司还新拓展了小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等业务,逐步形成大资管服务网络。同时公司在互联网企业总部服务、创业空间运营服务、白领居住空间运营服务业务上也进行了一些拓展,其中公司“小样社区”在2015年快速落地了9个项目,当年即实现盈利。预计公司资管业务将逐渐成熟,未来将形成从基础物管、咨询、招商租售、企业服务到资产证券化的完整价值链。 投资建议:公司战略清晰,持续深化资管业务布局。世联行始终以开放的心态与各行业强者联手,沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略勇敢前行。公司将建立以房地产为纽带的人与财富的联系,未来要进一步建立人与资产之间联系生态圈。预计世联行2016-2018年EPS分别为0.44、0.59和0.76元,对应PE分别为30、22和17倍,维持公司“买入”评级。 风险提示:资管业务低于预期。

事件: 华夏幸福发布2015年业绩,2015年公司实现营业收入383.35亿元,同比增长42.58%,实现归属母公司所有者净利润48.01亿元,同比增长35.71%,实现基本每股收益1.81元。 点评: 业绩大幅增长符合预期,回款良好锁定未来业绩。2015年公司实现营业收入383.35亿元,同比增长42.58%;实现归属母公司所有者净利润48.01亿元,同比增长35.71%,净利润增速位居行业前列。2015年公司销量亮丽,全年完成销售额723.53亿元,同比增长41.17%,完成年度目标的117.65%,其中,公司地产开发业务共完成签约销售额616.09亿元,同比增长43.19%,增速在2015年中国房地产企业销售金额前10强中位列第二,显著高于前10强平均增速(19.2%)。2011年-2015年公司销售额复合增长率达到46%,远超大部分地产公司,展现出强劲增长实力。此外,公司预收款大幅增长锁定了未来业绩,截至2015年12月末,公司预收款项余额约673亿元,同比增长53%,预计将在未来3年内逐步结转为公司的营收与利润,锁定未来三年高速增长业绩。 业务结构不断优化,产业发展服务大放异彩。2015年产业发展服务实现收入63.43亿,同比大幅增长78%(2014年同比增长51%),占总收入比重达到16.55%,上升3个百分点;实现毛利60.27亿,同比大幅增长74%。同时,由于产业发展服务业务的毛利率高达95%,远超地产开发30%左右的毛利率,从而贡献公司约55%的利润,相对2014年的比重提高13个百分点。产业发展服务加速增长,彰显了公司产业发展和产业新城模式的领先优势和强劲发展动力。我们认为凭借着公司在全球范围的广阔布局和在产业新城领域的战略眼光,产业发展服务将带动公司业绩持续高速增长。 平台模式,全球视野,打开增长新空间。公司通过战略合作、创投孵化等模式实现产业联盟进拓展,打造产业新城开放性大平台,进而变现流量实现增值。2015年公司与近20家高校、企业、研究机构进行战略合作,在航空航天、互联网金融、创新孵化、卫星通信、VR产业、智慧城市等领域实现强强联合,公司产业联盟快速复制,为新城发展提供持续动力。公司还通过创投孵化模式发展产业集群,公司收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司,并参股多个创业投资基金,走通“全球技术、华夏加速、中国创造”,产业发展能力大幅增强。此外,公司积极布局“一带一路”广阔市场,与印尼AS公司、韩国文化产业振兴院进行合作,实现了产业新城的海外拓展,全球化战略布局初步显现。我们认为公司良好的平台变现模式和前瞻性的全球视野赋予公司广阔的增长前景。 积极拓宽直接融资渠道,财务状况更加稳健。2015年公司充分利用资本市场直接融资工具,截至目前已完成70亿定增和173亿公司债融资,平均成本为5.4%左右,公司融资成本大幅降低,财务状况更加稳健。2015年公司经营活动现金流为74.5亿,同比由负转正,大幅增加124亿,偿债能力大幅提高。同时,2015年公司净负债比例大幅下降至45%,显著低于行业平均水平。资产负债率为84.8%,相对2014年基本持平。公司债务结构更趋合理,财务状况更加稳健,为长远发展奠定基础。 投资建议:公司业绩大幅增长,符合预期。公司的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售变现。园区主要分布于京津冀和长三角区域,是京津冀一体化的最主要受益标的。预计公司2016-2018年EPS分别为2.3元、3.1元和3.8元,对应PE分别为10.2、7.5和6.3倍,维持“增持”评级。 风险提示:住宅销售不达预期,产业新城拓展不及预期。

投资要点 事件:招商蛇口发布2015年年报,根据公司备考利润表口径,2015年公司实现营收492.22亿元,同比增长8.21%;实现归母净利润68.93亿元,同比增长31.14%;基本每股收益0.93元。 点评: 业绩符合预期,毛利水平小幅下降。根据公司备考利润表口径,2015年公司实现营收492.22亿元,同比增长8.21%;实现归母净利润68.93亿元,同比增长31.14%;基本每股收益0.93元。2015年公司实现销售面积347.45万平米,同比下降5%;结转面积307.65万平米,同比增长9%。2016年公司全年房地产计划新开工面积410万平米,较2015年实际新开工442.47万平米下降7.3%。根据公司备考利润表口径,2015年公司实现销售毛利率37.7%,同比小幅下降1.8个百分点,主要因结算项目中重庆、漳州、贵州等地项目占比增高拖累毛利水平。 前海、蛇口土地储备丰厚,深港一体化背景下发展空间广阔。招商局蛇口控股在蛇口区域、前海区域、光明片区、青岛片区等保有大量优质土地储备,其中蛇口、前海的土地储备所处区位产业基础雄厚,具有深港融合圈、空港辐射圈、海港服务圈“三圈叠加”效应,具备最佳区位优势。公司目前在蛇口、太子湾、前海片区分别拥有土地储备240.1、53.3、242.9万平米,未来将充分受益于前海、蛇口自贸区设立带来的区内土地价值迅速攀升。公司将成为在一线城市拥有最多土地储备的公司,后续发展空间广阔。 前港-中区-后城”的空间发展模式清晰。公司通过港区带动园区再推动城市的发展,实现了城市空间发展升级。公司未来将凭借房地产开发全链条的专业能力、园区运营管理的经验、产业聚集的协同效应全面参与中国城市升级、产业新城建设的浪潮,在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港-中区-后城”模式。社区板块的开发销售是公司利润的重要来源,园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分,邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务,未来将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势。 创新业务发展格局初步形成。除了现有社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务外,公司在创新业务上也持续发力。新兴产业方面,以文化创意产业为核心的南海意库、以互联网、电子商务、物联网等高新技术产业为核心的蛇口网谷目前实现异地复制,到家网到家汇线社区O2O平台、招商会平台跨境电商平台顺利运营;养老产业方面,广州金山谷健康养老项目顺利落地,招商美伦健康中心试运行。 投资建议:公司2015年业绩符合预期,业务重构后“前港-中区-后城”的空间发展模式清晰。招商蛇口在前海、蛇口片区土地储备丰厚,深港一体化背景下发展空间广阔。预计公司2016-2017年EPS分别为1.09和1.30元,对应PE分别为13.8、11.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业复苏不及预

事件:公司发布2015年年报,2015年公司实现营收148.13亿元,同比增长76.93%;实现归母净利润13.25亿元,同比增长69.0%;基本每股收益1.23元。 销售快速增长,业绩超预期。2015年公司实现营收148.13亿元,同比增长76.93%;净利润13.25亿元,同比增长69.0%,公司营收及利润增速大幅领先行业平均水平。根据CRIC统计数据,公司2015年销售金额323.3亿元,同比增长61.5%。公司目前可售货值1400亿元左右,其中北京区域600亿元,上海及深圳区域350亿元,福建区域450亿元。公司战略清晰、布局合理,目前在一线城市货值占比达68%。2015年公司在北京、深圳、杭州等核心城市进一步增加投资,新增土地储备38.69万平米。公司目前预收账款达154亿元,同比增长36.7%,为公司未来业绩打下良好基础。受益于准确把握土地投资时机及区位,我们预计公司2016年销售仍将保持快速增长态势,业绩确定性较强。 资本结构大幅改善,净利率保持稳定。2015年公司通过通过发债、定增等多种资本市场融资方式,全年募资金额达120亿元,极大地改善了公司资产结构。公司新发债券平均资金成本为7.85%,资金成本较前期大幅下降。公司净负债率289.0%,较前期水平显著下降。2015年公司实现销售毛利率29.9%、净利率8.54%,同比分别下降1.85、上升0.04个百分点,净利率水平保持稳定。 品牌优势逐渐树立,“大金融”产业链初步形成。公司重点打造的“泰禾院子”品牌深入人心,成为中国房地产最具竞争力的产品线品牌之一,2015年公司已经通过合作开发模式实现了轻资产运作和品牌输出。在多元化业务方面,2015年公司加大布局,设立了金控(平潭)子公司,并增资扩股到25亿元,投资1.5亿元参与发起设立海峡人寿,并成功入股深圳吉屋,完成收购福建一卡通等,形成了一条涵盖金融、证券、保险、互联网+、第三方支付等朝阳产业的“大金融”产业链。 投资建议:公司准确把握土地投资时机及区位,可售货值中一线城市占比高达68%,将充分享受房价上涨红利。公司将充分受益于一二线核心城市房价上涨,未来业绩将大幅提升。同时公司在金融和投资业务上持续加码布局,对房地产主业形成有效协同。上调2016至2018年EPS分别至1.59、1.99、2.38元,对应PE分别为13.6、10.8、9.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产行业销售回升低于预期。

投资要点 事件:公司公告2月销售情况,2016年2月,公司实现签约面积74.81万平方米,同比增长101.72%;实现签约金额89.13亿元,同比增长89.02%。2016年1-2月,公司累计实现签约面积177.69万平方米,同比增长88.52%;累计实现签约金额228.91亿元,同比增长90.46%。2月公司新增10个住宅项目,1个商业项目。 点评: 2月销售面积同比大幅增长,维持全年乐观预期。2月份公司实现销售面积74.81万平方米,销售金额89.13亿元,单月同比分别增长101.72%、89.02%,2月同比大幅增长主要受去年同期低基数影响;从环比来看,受春节假期影响,销售面积和销售金额均有所回落,但我们认为在货币政策持续宽松背景下,地产行业基本面的复苏将超预期,公司作为优质地产龙头,将充分受益于宽松货币政策和地产的大幅回暖,我们维持对公司全年销售业绩的乐观预期。 投资力度维持高水平,为公司未来发展提供保障。公司2月新增10个住宅项目,1个商业项目。其中成都市3个,东莞市2个,其余6个分别位于莆田、泉州、沧州、佛山、西安、兰州;总权益建筑面积211.1万平方米,总权益地价36.4亿元。2月公司拿地总金额占销售金额比重为54%,相较于2015年2月单月42%、2015全年41%的比重水平有明显上升。公司从15年9月到15年年底,拿地总金额占销售金额比重大幅攀升,连续四个月单月比重都超过60%,2016年2月这一比重仍保持在50%以上,公司投资节奏合理,为未来扩张提供充分保障。 投资建议:货币宽松背景下,地产基本面复苏将超预期,公司作为优质龙头标的,受益明显。公司估值在主流地产股中最低,具有较高的安全边际,我们看好公司的长期投资价值。预计公司2016、2017年EPS分别为1.4和1.63元,对应PE分别为6.4和5.5倍,上调为“买入”评级。 风险提示:销售复苏不及预期。

投资要点 事件: 1、万科发布2015年年报,2015年实现营收1955.49亿元,同比增长33.58%;净利润181.19亿元,同比增长15.08%;基本每股收益1.64元。 2、万科就拟议交易与深圳市地铁集团有限公司签署了一份合作备忘录,地铁集团将出售下属公司全部或部分股权,预计交易对价介于人民币400-600亿元之间,拟采取以向地铁集团新发行股份为主。 点评: 业绩符合预期,销售稳步增长。2015年公司实现营收1955.49亿元,同比增长33.58%;净利润181.19亿元,同比增长15.08%,业绩符合我们之前预期。公司2015年获取土地力度相对较好,比2014年更为进取,我们认为增强了公司的未来业绩增长可持续性。2015年公司实现新开工面积2127万平米,同比增长23.1%,大幅高于年初计划的1681万平方米,我们认为这是公司对于未来基本面由相对谨慎转变为较为乐观的一个表现。2015年公司累计实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.4%和21.5%。截至2015年底,公司合并报表范围内有1840.9万平米已售未结算资源,金额合计约2150.5亿元,较2014年末分别增长10.2%和10.5%,为公司未来业绩提供了充足保障。 净利率稳中有升,资本结构维持稳定。2015年公司实现销售毛利率29.4%,销售净利率13.27%,同比分别下降0.5、增长0.09个百分点,由于核心城市土地获取土地成本因素,未来净利润率提升空间有限。2015年公司实现净利润259.5亿元,同比增长34.5%;实现权益净利润人民币181.2亿元,同比增长15.1%,净利润增速高于权益净利润增速主要因公司结算项目中部分合作比例较高。公司目前净负债率为19.3%,继续保持在行业优秀水平。 2015年公司获取土地力度总体相对进取,节奏上在四季度开始发力,体现了对于未来基本面持续变得乐观。2015年公司拿地金额1009.2亿元,占销售金额比重为38.6%,相比2014年的20.2%更为进取。公司2015年前9个月拿地金额占销售金额比重在6%-36%之间,但10-12月分别为64.1%、68.4%、88.3%,体现了公司对于未来基本面更为乐观判断下加大拿地力度的意愿和能力。按照我们兴业地产组对于行业未来判断,这一策略是相对正确的。 多元化业务有序拓展,预计未来业绩将稳健增长。公司坚持“勇敢探路、坚定转型”的思路,围绕“城市配套服务商”,不断丰富产品服务体系,布局多元业务,长期来看万科将变身为优质中小企业联合体。公司未来十年将努力寻找拓展新的业绩增长点,公司长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产、海外业务等新业务在有序拓展中,我们预计公司未来3-5年业绩将保持10%左右增速稳健增长。 合作将实现双赢,有利于增强公司在深圳布局。深圳市地铁集团有限公司前身为深圳市地铁有限公司,成立于1998年,是深圳市国有资产监督管理委员会直属国有独资大型企业。根据公司相关介绍,目前地铁集团物业开发在建项目9个,建筑面积约450万平方米,同时还承担了大量轨道交通枢纽、地铁上盖等物业的管理工作,我们预计此次合作将实现公司和地铁集团的双赢,有利于增强万科在深圳的项目布局。 投资建议:公司2015年业绩符合预期,拿地力度有所提升,拿地节奏逐渐进取,符合行业趋势;同时公司多元化业务也正有序拓展,预计未来业绩将稳健增长。公司经营稳健,安全边际充足。我们预计公司2016-2018年EPS分别为1.90、2.20、2.48元,对应PE分别为12.9、11.1和9.9倍。维持“买入”评级。 风险提示:行业成交回升低于预期。

事件:公司董事长陈劲松先生基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可,为维护公司股价稳定并切实保护广大投资者的利益,拟当公司股价严重偏离其价值时增持公司股份,增持金额不低于人民币1.5亿元。增持所需资金由其自筹所得,增持方式增加直接通过深圳证券交易所交易系统的方式(包括但不限于集中竞价和大宗交易)。 点评: 调控首付贷对公司影响不大,董事长增持承诺提振信心!近期中央高层和地方政府对首付贷的调控导致公司股价出现波动,但我们认为此次调控对公司价值影响不大。主要原因在于:1)公司互联金融业务主要立足小贷公司,家园云贷属于消费贷,不是首付贷。2)公司小贷产品期限短、额度小。公司2015年发放3.2万笔贷款,平均每单金额9.28万元,贷款在10万以下的单数超过85%;还款期限90%都是一年期。3)世联行小贷业务单数只有8%布局于一线城市,92%是在二三线城市。4)公司是深圳最早一批获得小贷牌照企业之一,运营规范。监管部门表态不会对“首付贷”采取一刀切的叫停措施,对合法合规且对市场冲击不大的进一步规范。而董事长的增持承诺更是凸显了管理层对公司内在价值的强大信心。 公司是一手房代理市场绝对龙头,市场占有率持续快速提升,去库存最佳受益标的,成长空间广阔。公司在一手房代理市场加速扩张,入口不断扩大,凭借清晰的发展战略、强大的组织执行力和专业的代理销售能力,在去库存大背景下,公司的市占率有望持续超预期。此外,公司在资产管理、金融领域、“互联网+”业务上的布局稳步推进,有望进一步增强公司的综合实力,成长空间十分广阔。 投资建议:董事长增持承诺彰显强大信心,首付贷调控对公司影响不大。世联行始终以开放的心态与各行业强者联手,沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略勇敢前行。公司将建立以房地产为纽带的人与财富的联系,未来要进一步建立人与资产之间联系生态圈。预计世联行2016-2018年EPS分别为0.44、0.59和0.76元,对应PE分别为30、22和17倍,维持公司“买入”评级。风险提示:行业复苏不及预期

投资要点 事件:公司发布2015年报,2015年公司实现营收47.11亿元,同比增长42.39%;归母净利润5.09亿元,同比增长29.17%;基本每股收益0.38元,同比增长18.75%。 点评: 代理销售规模领先行业,新房代理霸主地位不断加强。公司未来将通过外延式并购和合作战略,持续快速提升市占率。同时,由于传统竞争对手基本都没有前瞻性完成全国布局,并因能力因素导致主业不赚钱而无心恋战,二手房代理公司和互联网对公司威胁不大,公司入口资源将加速扩大。2015年世联行实现代理销售额4309亿元,同比增长33.90%,公司在14个核心城市销售额超过百亿元,并以4.9%的市场份额领跑行业。从城市布局看,公司目前已覆盖国内30多个省份,布局164个城市,服务项目超过1600个。2015年公司平均代理费率为0.82%,较上年小幅下降0.02个百分点,主要因公司承担了部分费率较低的自住房项目。公司目前已实现但未结算的代理销售金额为2972亿元,将在未来带来21.5亿元代理收入。我们预计公司在代理销售业务未来将强化线上与线下相结合,通过聚焦核心城市及大客户,不断扩大现有领先优势。公司业绩超预期主要原因是公司强大的战略执行力,使得入口资源的扩大和市占率的提升超越市场预期。 公司战略清晰,布局金融和资管,全力拥抱服务时代的到来。公司发展战略清晰,结合公司强大的组织执行力,通过提供综合置业服务来提升市场份额。在电商和金融业务方面,公司已经探索到较为成熟的模式和路径。在资管业务方面,公司将会持续学习、投入和坚定地探索,长期看资管业务将成为收入和利润重要组成部分。展望未来,公司将在房地产服务的“黄金时代”,持续布局金融和资管,全力拥抱服务时代的到来。 金融服务快速增长,资产证券化提供优质资金来源。2015年公司金融服务业务快速增长,全年放贷共计32209笔,放贷金额29.9亿元,同比分别增长65.1%、51.9%。公司充分发挥现有场景金融、定制金融和服务金融的特色,成功塑造了“两极三高”的产品形象。从覆盖面上看,公司为全国90多个城市的3万多家庭提供了信贷支持,有效提升了500多家开发商的851个项目的去化率。公司成功通过资产证券化获取优质低成本资金,在深交所落地标准ABS项目1个,总融资额4.21亿,成功实现私募向公募的转型。未来公司拟定增募资10亿元,用于世联小贷业务,将进一步有效补充世联小贷的资本金,满足世联行金融业务放贷量快速增长的资金需求,我们预计在定增到位后,公司金融服务业务将持续快速发展。公司金融业务成本大幅攀升144%,高于营业收入56%的增速,使得毛利率从上年同期的76.03%下降到本期的62.62%,在一定程度上拖累了业绩,主要原因是本报告期加大了业务拓展力度、风控力度以及新产品的调研和设计的投入,同时融资规模放大增加了资金成本,预计这个因素在2016年仍然存在。 资管业务和互联网+业务逐步成熟,成为新利润增长点。2015年,公司资产服务业务发展稳定,新增佛山、天津、桂林等城市布局,公司目前实际在管项目74个,实际收费面积288.2万平米,同比分别增长23.3%、26.4%。公司还新拓展了小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等业务,逐步形成大资管服务网络。同时公司在互联网企业总部服务、创业空间运营服务、白领居住空间运营服务业务上也进行了一些拓展,其中公司“小样社区”在2015年快速落地了9个项目,当年即实现盈利。我们预计公司资管业务将逐渐成熟,未来将形成从基础物管、咨询、招商租售、企业服务到资产证券化的完整价值链,进而打造成为新利润增长点。公司互联网+板块方面,目前完成了54个城市的服务布局,全国落地602个项目,营业收入7.28亿元,同比增长965.25%。 投资建议:公司业绩略超预期,代理规模领先、金融业务快速增长、资管和互联网+业务逐步成熟。世联行始终以开放的心态与各行业强者联手,沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略勇敢前行。公司将建立以房地产为纽带的人与财富的联系,未来要进一步建立人与资产之间联系生态圈。预计世联行2016-2018年EPS分别为0.44、0.59和0.76元,对应PE分别为26.0、19.4和15.0倍,维持公司“买入”评级。 风险提示:地产销售大幅下滑。

公司的主要项目在深圳和杭州,在深圳地区的城市更新项目主要包括:宝安区“华联城市全景花园”项目、南山区“华联工业园A、B区”项目等。公司在杭州地区的地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”项目。 1)华联城市全景项目:可售住宅面积13.26万平方米。截止2016年2月29日,“华联城市全景花园”项目已完成按揭手续或已全额缴款的销售面积为4.10万平方米,销售金额21.85亿元;已完成按揭手续或全额缴款、已缴定金并选房但尚未办理完按揭、缴款手续等累计销售、签约面积为4.89万平方米,累计销售、签约金额约26.32亿,平均售价5.38万元。 2)华联AB区项目:南山区“华联工业园B区”项目已获得深圳市城市规划委员会建筑与环境技术委员会审批通过。B区的功能定位为建设成互联网、信息产业为主导的综合产业园区。该项目计入容积率建筑面积21.04万平方米。年6月,该城市更新单元项目已完成开发主体的资格确认,目前正在进行旧厂房清拆、设计方案深化以及办理动工兴建前的相关申报手续。南山区“华联工业园A区”项目正在开展前期策划工作,尚未申报立项。 3)杭州项目:公司在杭州地区的地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”项目。“UDC时代广场”城市综合体项目毗邻杭州市新市政大楼,由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”三大项目组成。“钱塘公馆”项目已取得预售证和外销证,样板房已对外开放,目前正在进行整体精装修及进行营销推广。“全景天地”项目由万豪酒店(1号楼)和全景公寓(2号楼)两子项目组成。万豪酒店、全景公寓项目正在进行精装修以及全景公寓营销推广的各项准备工作。千岛湖“半岛小镇”项目计容积率建筑面积11万平方米,为低密度、现代风格高端住宅项目,一期工程建设已结顶,二期工程建设正在开始动工兴建,目前建设进展较为顺利。 近期国内房地产市场在降首付、调税费、降准备金率等利好政策刺激下,一线城市房价保持了上涨趋势,二线城市房地产市场也出现回暖迹象。杭州即将举办的2016年G20峰会、2022年第十九届亚运会或对杭州未来的房地产市场构成利好,公司将根据杭州房地产市场的发展形势,选择适当时机推售这两个项目。

点评: 23.6亿定增获批,将极大增强公司实力。本次获批的定增方案是继公司15年12月完成的第一次定增(规模24.5亿元,价格6.02元)后的第二次定增,本次定增价格为6.06元每股,主要内容是注入南方香港、深圳金海马和香港集团旗下的5处家居商贸物业。预计随着大股东两次核心资产注入和配套融资的成功实施,公司优质资产将大幅扩充,大股东对上市平台的支持力度也将进一步加大;同时,两次配套募集资金总额达到48.1亿,扣除支付大股东现金10亿仍剩38.1亿,将进一步增强公司资金实力,有效提振投资者信心,为公司长远发展提供保障。 持续看好公司与百度合作前景。公司15年12月与百度签订合作框架协议,就智能、大数据及创新科技应用等领域与百度未来商店展开合作。我们认为公司与百度未来商店强强联手,有利于公司布局未来商业大生态。同时引入百度大数据系统,有利于衍生出更多智能相关的商业模式,利于公司长远发展。 管理层授予股票激励,有助于增强凝聚力和战斗力;大股东资源丰富,重视上市平台。管理层近期授予了第一次股票激励,数量2448万份,约占计划签署时股本(7.7亿股)的3.19%,解锁条件为2016-2018年归母扣非净利润相对2014年增长率不低于82%、99%、120%。股票激励将有助于增强公司管理层的凝聚力和战斗力。香江控股作为大股东旗下唯一上市平台也受到大股东的高度重视。 投资建议:公司非公开发行获批将极大增强公司资金实力,我们看好香江控股大股东对旗下唯一上市平台的极度重视,大股东在商贸物流、大金融、大健康等领域的布局为上市公司未来成长带来广阔的空间。目前公司RNAV为11.5元,为当前股价提供一定的安全边际。暂不考虑此次非公开发行后的股本变动,预计2015-2017年EPS分别为0.28、0.35和0.45元,对应PE分别为25.1、20.1、15.6倍,维持“买入“评级。 风险提示:销售回暖不及预期;重组进度不及预期。