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袁豪

上海申银

研究方向: 房地产业

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工作经历: 登记编号:A0230520120001,曾就职于中银国际证券、华创证券...>>

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中南建设 建筑和工程 2017-04-28 7.04 7.17 -- 7.06 0.14%
7.05 0.14%
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主要观点 1. 16年业绩同比增长16%,16年结算毛利率触底、17年或将显著回升。 16年实现营业收入344.4亿元,同比增长68.4%;归母净利润4.1亿元,同比增长16.0%;基本每股收益0.116元;毛利率和净利率分别为16.4%和1.2%,分别下降5.2和0.5个百分点,这主要源于地产业务结算14年降价项目导致低毛利率,对应地产结算毛利率降至18%的历史低位,预计17年开始结算15-16年销售项目将推动毛利率明显回升;三项费用率合计7.5%,较上年大降4.1个百分点。报告期末,公司资产负债率86.2%,净负债率179.9%,负债率高于行业平均水平。另拟每10股派0.15元。 2. 16年销售373亿元、同增66%,17年计划销售500亿元、通增34%。 16年实现地产签约销售373亿元(认购口径500亿元),同比增长65.8%,远超年初计划的240亿元,对应销售均价13,158元/平米,同比增长28.2%;公司计划17年签约销售500亿元,同比增长34%;拿地方面,16年积极在一二线城市获取项目488万平米,占当期销售面积160%,对应货值700亿元,可支撑17年销售继续高增长,目前公司未结算土地储备1,395万平米,其中一二线占比24%、长三角占比57%。报告期末,预收账款400亿元,分别锁定17-18年地产结算收入的100%和34%。 3. 传统建筑业务转型升级,加强PPP 项目拓展、并推进项目小微化改革。 16年建筑业务结算收入95.3亿元,同比下降4.7%,但同期公司新签订单208亿元,是公司当期完成产值的173%,奠定后续建筑业务结算收入的稳定增长。在业务结构上,在继15年获取南京玄武湖乐园项目后,16年终公司连续获得了杭州综合管廊、三亚海绵城市等多个大型PPP 项目,PPP 承接金额近百亿,实现了在基础设施、PPP 领域的突破,业务结构有了明显优化。此外,17年计划建筑产业主要是完成公司项目小微化改革落地、员工主动性,激发公司发展内生力的源泉。 4. 17年大数据转型业务重在落地,创立新一期员工持股提升员工积极性。 公司15年涉足大数据行业的前沿技术和商业运用,在此基础上公司在15年投资了上海承泰,16年投资了美人信息、Peernova、金丘股份,与北大荒设立合资公司共同打造全球首个大数据农场,17年公司计划深度孵化北大荒大数据农业,Peernova 和金丘的区块链商业场景,形成细分领域的行业区块链最佳实践。另一方面,公司4月22日公告拟设立新一期员工持股计划,合计规模9亿元,按照1:2配资方式员工出资3亿元,期限2年,并大股东承诺员工自有资金收益率不低于8%。 5. 投资建议:布局长三角三四线,销售有望再次高增,维持推荐评级。 中南建设布局长三角为主的三四线城市,其中三四线土储占比76%;16年销售大幅增长66%,17年公司计划销售500亿元,同比增长34%,在三四线持续热销以及公司丰富可售之下,全年有望超计划完成;业绩方面,公司16年毛利率触底、预计17年将显著回升,同时400亿元预收款奠定丰富可结算资源,对17-18年业绩支撑较强。考虑到结算收入增加以及毛利率回升,我们分别将公司17-18年每股收益预测小幅上调至0.35和0.50元,但鉴于行业估值下移,下调目标价至8.31元,维持推荐评级。 6. 风险提示:房地产市场下行风险、转型业务发展不及预期。
绿地控股 房地产业 2017-04-27 7.23 5.87 35.03% 7.65 2.55%
8.20 13.42%
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1.16年全年业绩同比增长5%,17年1季度业绩同比增长19%。 16年营业收入2,474.0亿元,同比增长19.3%;归母净利润72.1亿元,同比增长4.7%;每股收益0.59元;毛利率和净利率分别为15.2%和2.9%,分别上升0.3和下降0.4个百分点,基于16年公司项目售价有所上涨,预计明年结算毛利率将上升;三项费用率合计5.5%,较上年下降1.2个百分点,处于行业低位。报告期末,公司资产负债率89.4%,净负债率287.0%,负债率高于行业平均水平;整体平均融资成本5.45%,处于行业较低水平。另外,公司公告17年1季度归母净利润同比增长18.9%。 2.销售同增11%、回款大增48%,项目布局和产品结构均持续优化。 16年签约销售面积1,961.2万平米,同比下降9.9%;销售金额2,550.0亿元,同比增长10.8%;实现回款2,025.0亿元,同比增长48%,回款率达79.4%,提升35.4个百分点。其中,住宅占比销售金额和面积64%、74%。拿地方面,新增权益计容建面约1,468万平米,其中一二线及重点城市占比86%,住宅项目占比69%。16年新开工1,933万平米和竣工2,271万平米,分别同比增长8.3%和24.1%,17年计划新开工2,600万平米和竣工2,300万平米,分别对应增长34.5%和1.3%;期末预收账款1,688亿元,同比增长41.4%,锁定17年地产预测结算收入100%。 3.做大做强基建,推动PPP业务快速发展,非市场化拿地能力增强。 16年基建业务实现营收765.9亿,同比增长79.5%,主要系贵州建工、江苏建工并表以及中标南京地铁项目;新增项目规模971亿,同比增长52.0%;计划17-18年实现营收翻番。公司做大基建板块意愿强烈,并期望依托大基建推进PPP项目拓展,增强非市场化拿地能力,16年先后承接垣渑高速、息邢高速、南京地铁5号线、太原植物园、西安潏河湿地公园、丽水植物园、宁波杭州湾新区等8个PPP项目,其中杭州湾和南京地铁项目分别形成“投资+基建+产业+新城”和“地铁+物业”两大产业模式。16年PPP签约300-400亿元,算上意向性协议,规模将进一步提升。 4.16年各项业务全面开花,未来进一步协同发展打开成长空间。 16年,公司各项业务全面开花,其中金融业务实现利润总额39亿元,同比增长21%;大消费门店总数达到27家,供应链体系快速搭建,品牌影响逐步提升;另外公司还与上海交大产业投资公司设立平台公司,一方面公司可对接金融业务支持所投企业,另一方面可通过项目导入实现对产业新城支撑,地产+基建+金融未来将充分发挥互为支撑的协同效应。 5.投资建议:销售求稳增效,PPP业务快速发展,维持推荐评级。 公司16年销售2,550亿元,排名行业第4,作为行业龙头之一将受益于集中度提升;16年公司地产业务稳定增长,17年加大开工及新增供应,销售有望稳定增长;同时,公司计划做大做强基建板块,依托大基建推进PPP项目拓展,并增强地产业务非市场化拿地能力。考虑到今年地产竣工增速较少,我们分别将公司17-18年每股收益预测小幅下调至0.78和0.85元,同时鉴于行业估值下移,下调目标价至8.36元,维持推荐评级。 6.风险提示:房地产市场下行风险。
嘉宝集团 综合类 2017-04-26 15.01 10.01 169.27% 21.80 10.55%
17.13 14.12%
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1. 16 年业绩同比增长8%,结算毛利率提升、并预计后续将进一步提升 16 年营业收入23.6 亿元(未并光大安石和安石资管),同比增长12.8%;归母净利润3.0 亿元,同比增长7.7%;分别完成预算目标的107.4%、134.4%;基本每股收益0.44 元;毛利率和净利率分别为30.4%和12.5%,分别提升3.9 和下降0.6 个百分点,毛利率提升源于上海嘉定梦之湾和昆山花桥梦之晨高毛利项目结转,鉴于16 年项目销售均价上涨较多,预计毛利率将进一步提升;三项费用率合计4.9%,较上年略降0.1个百分点,持续处于行业低位。报告期末,公司资产负债率59.0%,净负债率-51.7%,整体平均融资成本5.31%,公司财务状况优异,融资成本优势明显。另拟每10 股派2.1 元、每10 股转增3 股。 2. 16 年销售回款大增45%,高预收款预示17 年业绩或超计划的4.4 亿元 16 年房地产销售回款39.3 亿元,同比增长45.4%,主要由昆山和嘉定项目贡献,同期销售面积18.6 万平米,同比增长8.1%,销售回款增速远大于销售面积增速表明销售均价大幅增长,预示后续结算毛利率将进一步提升;由于销售高增长推动预收款的大幅提升至38.0 亿元,同比增长71%;此外,公司计划17 年实现营业收入30 亿元、营业成本18 亿元、净利润约4.4 亿元,对应毛利率40%、净利率14.6%,也侧面预示后续业绩和毛利率均将继续快速增长。并且14-16 年房地产结算收入占比预收款平均为91%,按此假设,17 年公司营业收入和净利润或将超计划完成。 3. 实控人变更为光大集团、并拟更名光大嘉宝,地产基金业务扬帆起航 截至17 年4 月7 日,大股东上海光控股权持有公司股权5%及一致行动人光控安宇、上海安霞分别持有14.1%和5.17%,光大系合计持股达24.27%,并计划在后续1 年内再增持0.5%-5.5%,进一步深度绑定公司利益。4 月22 日,公司董事会换届,第九届董事会6 名非独立董事中4名董事由光大控股通过下属企业提名,第九届监事会2 名非职工代表监事中1 名由光大控股通过下属企业提名,公司实控人由上海市嘉定区国资委变更为光大集团,最终控制人为中央汇金,并拟将证券简称改成“光大嘉宝”。光大系入主公司后将大力推进房地产基金业务发展,16 年11 月光大系已将其唯一的房地产投资平台光大安石和安石资管转让于嘉宝集团,集团将公司打造成其旗下唯一地产平台战略意图明显。 4. 投资建议:光大集团正式掌舵,推动地产基金加速发展,维持推荐评级 公司实际控制人变更为光大集团,并拟更名为光大嘉宝,目前光大系合计持股24,27%,计划在后续1 年内再增持0.5%-5.5%,同时考虑到16年11 月光大系将唯一的房地产投资平台转让于嘉宝集团,叠加多次股权增持和资产注入等利益的绑定,可见光大系发展公司成为唯一房地产基金平台的决心坚定,这将助于加速公司轻资产模式的转型,将推动公司房地产基金业务的快速发展。考虑目前高预收款、毛利率提升以及光大安石和安石资管并表,我们分别将公司2017-18 年每股收益预测上调至0.74 元和0.80 元,上调目标价至24.00 元,维持推荐评级。 5.风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期。
保利地产 房地产业 2017-04-20 9.27 8.65 -- 9.82 2.61%
11.04 19.09%
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主要观点。 1.16年公司业绩同比增长1%,短暂受结算毛利率下降拖累所致。 公司16年实现营业收入1547.7亿元,同比增长25.4%;归母净利润124.2亿元,同比增长0.6%;基本每股收益1.10元;毛利率和净利率分别为29.0%和8.0%,分别下降4.2和2.0个百分点,毛利率下滑主要是低毛利率项目结转所致,随销售均价的上涨预计今年毛利率将略有改善。公司三项费用率费合计5.2%,较上年略降0.4个百分点,持续处于行业低位。 拟每10股派3.15元,分红率30%,对应股息率为3.2%。 2.16年销售2,101亿元、同比增长36%,行业销售排名上升至第五。 公司16年实现销售面积1598.7万平米,同比增长31.2%,销售金额2,100.9亿元,同比增长36.3%,好于全国销售金额同比增长17.1%,销售金额增速为公司步入千亿规模以来最高,从成交区域来看,珠三角、长三角和环渤海项目签约金额占比较高。根据克尔瑞销售排行榜,销售面积和销售金额分别上升2位和1位至第五名,并且同期销售回款达到2,041亿元,回款率达到97%,大幅好于平均行业水平。期末预收款1,554亿元,同比增长17%,锁定17年地产结算收入预测的94%。 3.多元化拓展、积极一二线城市拿地,投资计划缓增显示更注意效益。 拿地方面,公司16年新增建面2,404万平米,同比增长84%,合计拿地成本1,214亿元,同比增长85%,占比当年销售58%。其中,通过合作、并购方式获取的土地面积占比达到75%。此外,全年一二线城市拓展容积率面积超过1,600万平米,占全部拓展70%。截至2016年末,公司待开发面积6,344万平米,可满足未来2-3年的开发需要,其中一、二线城市占比68%。投资开工方面,16年新开工和竣工为2,039万平米和1,462万平米,分别同比增长45%和4%,17年公司计划新开工和竣工2,300万平米和1,500万平米,分别对应增长13%和3%,显示公司更注意效益。 4.净负债率两年连降显示去杠杆态度,融资渠道多样、成本优势明显。 16年公司经营活动净现金流达341亿元,创历史新高。报告期末,公司资产负债率74.8%,净负债率55.2%,公司连续两年负债率和净负债率大幅下降,显示公司过往两年去杠杆的态度。2016年公司新增银行贷款平均成本约4.6%,此外还完成了90亿元定增和130亿元债券发行,其中“3+2”年期公司债票面利率低至2.95%,为国内首只突破3%的房企债。 全年来看,公司新增有息负债综合成本仅4.4%。在资金端持续收紧的背景下,公司融资优势明显。 5.投资建议:低估值蓝筹代表、受益于行业集中度提升,维持推荐评级。 保利地产作为房地产行业销售排名前五,凭借规模优势以及低成本融资优势,将受益于后续市场集中度进一步提升的过程;公司目前股息率3.2%,PE仅7.9倍,是低估值龙头蓝筹代表,在行业整合加速的背景下价值优势凸显,我们小幅调整2017-18年每股收益预测分别为1.25元和1.57元,目标价为11.50元,维持推荐评级。 6.风险提示:房地产市场下行风险。
首开股份 房地产业 2017-04-17 13.08 12.13 135.22% 13.19 -2.15%
12.80 -2.14%
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主要观点 1. 毛利率下滑致业绩短暂下降,16年分红0.6元、践行高分红承诺公司16年实现营业收入298.8亿,同比增长26.5%,归母净利润19.0亿,同比下降8.7%,符合预期;基本每股收益0.58元;毛利率和净利率分别为33.9%和6.4%,较上年同期分别下降6.7和2.5个百分点;公司三项费用率费合计10.1%,较上年提升1.4个百分点;分地区来看,京内结算135亿元,同比增长11%,毛利率44.7%,京外结算163亿元,同比增长42%,毛利率24.8%;业绩下降源于:1)16年结算13-14年降价项目毛利率普遍偏低;2)京外项目结算较多拖累总体毛利率。但需要注意的是,公司后续毛利率回升的弹性较大。报告期末,资产负债率和净负债率分别为80%和142%。16年每10股分红6.0元,对应股息率高达4.6%。 2. 16年销售631亿、同比增93%,预收款412亿元完全锁定17年业绩16年公司签约销售631亿元,同比增长93%,创历史新高、并排名全国第17名,全年去化率高达68%;销售面积297万平米,同比增长41%;销售均价21,252元/平米,同比增长36%,并且大幅高于结算均价15,394元/平米,表明毛利率有较大的改善空间;17年公司计划推盘900亿元,加上16年留存300亿元,全年可售1,200亿元,并且计划全年销售616亿元,同比下降2%,对应去化率51%,同时17年1季度公司已完成销售185亿元,占比达30%,预计全年大概率超去年的631亿元。此外,较快的签约销售增速也带动了预收款的大幅增加,16年末预收款项412亿,同比增长77%,分别可锁定17-18年地产结算收入的100%和6%。 3. 北京土储之王、京津冀核心标的,积极拿地、新开工支撑销售快增长16年公司全年拿地306万平米,占比当年销售103%,拿地非常积极,此外公司正尝试棚改模式,目前已经拥有北京5个棚改项目,包括饮马井项目、建内项目、复内项目、顺义项目和丰台项目合计超100万平米。截至16年末,公司未竣工口径土地储备达1,972万平米,其中京内占比31%,京外占比69%,京内未结算口径建面510万平米,当属北京土储之王,随着京津冀政策推进,价值也将进一步提升。16年新开工172万平米,同比下降19%,竣工267万平米,同比增加24%;17年计划新开工401万平米,同比增长133%,提供充足可售资源,计划竣工296万平米,同比增长11%,叠加17年结算均价将有所上涨,今年结算收入高增长可期。 4. 投资建议:销售大增、业绩可期,京津冀核心标的,维持强推评级首开股份作为北京龙头国资房企,拥有510万平米北京未结算资源,同时公司在北京国资房企整合中整合优势突出,中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的优势,并是京津冀的核心标的;销售方面,公司2016年销售表现远超行业,全年销售631亿元,同比增长93%,而销售量价大增将预示着后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现等利好因素;近期大股东增持计划彰显了首开集团基于对公司的未来持续稳定发展的信心,也充分表明其对公司目前股价低估的观点。我们调整公司16-17年每股收益预期为1.07和1.51元,维持目标价16.85元,维持强烈推荐评级。 5.风险提示:房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2017-04-13 8.17 7.29 34.05% 8.54 3.39%
10.26 25.58%
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1.16年净利润69亿元、同比大增48%,业绩增速创下近6年来新高 公司16年实现营业收入354.8亿,同比增长10.1%,归母净利润68.9亿,同比增长48.4%,创下近6年来最高增速;基本每股收益0.92元;毛利率和净利率分别为53.3%和19.4%,较上年同期分别上升0.1和5.0个百分点;公司三项费用率费合计11.7%,较上年下降1.2个百分点,为历史最低水平;分业务来看,房地产地产结算189.4亿,同比下降1.3%,毛利率高达63.4%;旅游综合结算160.1亿,同比上升29.9%,毛利率40.7%;业绩大幅增长源于:1)房地产毛利率创新高;2)旅游综合收入大增;3)三费下降;4)政府补贴增长106%至8.9亿元。报告期末,资产负债率和净负债率分别为67.1%和55.4%。另外,拟每10股派1.0元。 2.16年地产销售275亿、同比增57%,近两年积极拿地、支持发展 根据克尔瑞数据,16年公司地产签约销售275亿元,同比增长57%,大超年初200亿元的计划,并且也终于突破了公司近年来200亿元的瓶颈;较快的签约销售增速也带动了预收款的大幅增加,16年末预收款项151亿,同比增长144%,占比当年营业收入的42%,已创历史新高,奠定17年业绩稳增好基础;拿地方面,公司积极尝试通过股权合作或收购、城市更新(恒祥基旧改平台)等多种非市场化方式获取优质土地资源,16年新增土地储备198万平,远高于16年签约面积37万平,我们估算公司未结算土地储备高达1,148万平,近两年的积极拿地将支持公司稳定成长。 3.旅游业务营收同比增长30%,后续计划采用多种方式谋求更快速发展 16年公司旅游板块实现营收160.1亿,同比上升29.9%,营收占比45.1%,较去年同期上升6.9个百分点,预计其中纯旅游收入约70亿元左右;接待人次3,456万,较去年增长5.4%。公司积极拓展旅游业务布局,16年年底提出欢乐谷百亿发展计划,智慧旅游平台建设成果突出,武汉欢乐谷二期、上海水公园二期如期面世,重点项目重庆、成都(三期)、北京(四期)欢乐谷以及顺德、宁波欢乐海岸建设进展顺利,未来旅游业务的拓展将采取股权收购、兼并重组或管理输出等方式以求更快发展。 4.16年集团层面业务重构动作频频,17年公司战略性重构预期加强 16年华侨城集团加大业务重构力度,完成泰州华侨城、东部华侨城、云南华侨城等特困项目的资产重组工作,预计后续将减少公司亏损近3亿元;17年3月华侨城集团出资31.4亿要约收购云南旅游,或也将和华侨城上市公司有所协同;结合公司董事长段先念已经对上市公司做出的专注于旅游轻资产等战略转型,17年公司战略性重构预期加强。 5.投资建议:业绩大增、拿地积极,战略重构预期加强,维持推荐评级 华侨城是旅游+地产的独特标的,旅游地产联动模式清晰,近两年积极一二线拿地,公司土地储备丰富,可持续发展能力强劲。16年集团在业务重构方面动作频频,17年公司战略性重构预期加强。此外公司15年10月推行员工持股,解锁要求扣非归母净利润3年CAGR不低于10%,成为央企改革先锋。我们分别将17-18年每股收益预期分别上调至0.87和1.00元,并将目标价8.11元小幅上调至9.00元,维持推荐评级。 风险提示:房地产市场下行风险、旅游板块经营不及预期。
北京城建 房地产业 2017-04-03 16.10 10.65 128.41% 19.50 21.12%
19.50 21.12%
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1.16年业绩同比增长1%,受毛利率短暂下降拖累、但预计17年将回升。 公司16年实现营业收入116.3亿、净利润14.4亿,分别同比增26.7%和1.02%,其中四季度结转收入占比营收高达43.0%;基本每股收益0.92元;毛利率和净利率分别为30.7%和12.4%,较上年同期分别下降7.7和3.2个百分点,主要是由于低毛利棚改项目结算拖累;公司三费占比为7.0%,同比下降1.0个百分点,近3年来一直在持续改善;16年年末公司资产负债率和净负债率分别为72.3%和54.8%,均低于行业平均水平。拟每10股派2.8元,分红率近三年基本维持在30%略超水平。 2.16年销售回款169亿、同比增50%,拿地创历史新高、棚改占比57%。 根据克尔瑞数据,公司16年实现销售面积101.6万平米,销售金额156.2亿元,超额56.2%完成年初100亿元销售计划,并创下历史新高;同期销售回款169.0亿元,同比增长50.3%,同样创历史新高;拿地方面,公司全年拓展建面453万平米,创历史新高,其中棚改方式拿地257万方,招拍挂模式拿地64.5万方,招标方式拿地131.5万方,分别占比56.7%、14.2%、29.1%。报告期末,公司预收款项高达135.5亿元,同比增长41.6%,锁定17年地产业务预测收入的100%,未来一年业绩已充分保障。 3.棚改方式拿地成为最大亮点,京内棚改项目可贡献业绩41-76亿元。 公司在京内资源运作能力强,与政府、金融机构关系紧密,参与棚户区改造拓展土地资源成为最大亮点。京内先后获得了望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)和顺义临河村棚改项目,建面分别为136万平米、16万平米、30万平米、75万平米,总投资额692亿,权益投资额678亿元;按照目前北京棚改最高可获15%回报率(原先为8%),上述项目合计可贡献权益净利润41-76元,业绩贡献规模可观。此外公司还积极参与郑州市棚改项目,16年12月公司股权占比75%的合作公司参与郑州欧亚片区棚改项目已有新的进展,该项目建面39.9万方。 4.进一步加大股权投资力度、同比增长265%,投资收益同比增长66%。 公司进一步加大股权投资力度,16年股权投资额12.7亿,同比增长264.7%,其中包括增资中科曙光1.4亿元获得0.67%股权,出资1.4亿认购中信建投H股0.31%股权,出资8.7亿成立基础设施投资基金等;同期投资收益达3.5亿元,同比增长66.1%,其中主要由国信证券2.06亿元,锦州银行0.18亿元、北科建0.59亿元等组成。 5.投资建议:棚改拿地一大亮点,彰显京内资源运作能力,维持推荐评级。 北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,16年通过棚改方式拿地257万方,占比新增建面56.7%,合计权益投资额达678亿元,预计可贡业绩达41-76元,此外公司大股东城建集团还所拥有丰富资源的整合预期。我们预计17-18年每股收益分别为1.17和1.31元,对应PE分别为12.5、11.2,看好公司京内资源优势,维持推荐评级。 6.风险提示:房地产市场下行风险、跨区域经营不及预期。
浦东金桥 房地产业 2017-04-03 17.61 20.22 52.30% 18.40 4.49%
19.38 10.05%
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主要观点 1. 16年业绩同比大幅增长31%,毛利率提升至高位63% 16年公司营业收入14.7亿元,同比下降2.0%;归母净利润6.2亿元,同比增长30.8%,符合我们6.15亿元的业绩预期;每股收益0.55元;毛利率和净利率为64.8%和42.0%,分别提升1.3和提升10.5个百分点;三项费用率由上年14.4%小幅提升至14.5%;营业收入中,房地产销售1.3亿元(临港壹零未集中结算),对应毛利率130%,房地产租赁11.9亿元,对应毛利率63%,提升2个百分点源于投资性物业折旧摊销年限的延长。报告期末,负债率和净负债率为52%和38%,远低于行业平均水平。 2. 经营性收入同比增长41%,临港壹零和碧云S11将助力业绩释放 报告期内,公司经营性现金收入27.3亿元,同比增加8亿元,增幅41%,基本完成了16年年初计划,其中,销售收入完成13.1亿元,同比增加10.5亿元;租赁收入(含酒店)完成13.8亿元,同比增加0.4亿元。公司目前拥有两大销售项目中,临港碧云壹零估算货值30亿元,16年12月18日首次开盘当日去化率高达82%,目前销售13亿元,另外,碧云尊邸(S11地块住宅)项目估算货值超120亿元,16年6月完成方案审批,7月完成总体设计,两大项目合计货值超150亿元,目前均未结算,有力支撑后续业绩高增。 3.设立二次开发主体、完成心华制衣和诺基亚土地回收,二次开发加速 2015年后公司“二次开发”正式起航,目前如由度系列的改造、Office Park的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200%,预计公司后续可盘活体内外工业用地将超550万方,公司土储获量质提升。2016年3月、12月公司分别新注册成立由鹏、由川两家项目公司,作为收购开发区内存量物业及未来运营的主体,16年6月完成原心华制衣厂房的收购,新增建筑面积约1.8万平米,16年下半年持续追踪诺基亚通信厂房出售,目前已确认收购价格,可新增建筑面积约3.7万米,标志着公司在金桥地区的二次开发加速推进。 4.投资建议:业绩高增、资产低估、二次开发加速推进,维持推荐评级 浦东金桥在上海浦东中环附近拥有近300万平米优质自持物业,在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可观,同时 2015年后公司二次开发正式起航,目前如由度系列的改造、Office Park的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200%,预计未来可盘活工业用地将超550万方,公司土储将量质提升。我们分别将公司2017-18年每股收益分别小幅上调至0.70元和0.86元,目前现价较公司NAV折价高达42%,维持目标价24.00元,维持推荐评级。 5.风险提示: 销售低于预期;持有资产价格下行风险。
华夏幸福 房地产业 2017-04-03 27.19 21.78 37.63% 48.30 74.37%
47.40 74.33%
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主要观点 1. 16年业绩同比增35%、持续维持高增长,彰显高成长本色 公司16年实现营业收入538.2亿、净利润64.9亿,分别同比增40.4%和35.2%,位于1月业绩预增范围的中位,符合预期;基本每股收益2.22元;毛利率和净利率分别为33.0%和12.1%,分别下降1.5和0.5个百分点,毛利率下降的主要由于园区地产业务和城市地产业务均有所下降,但预计已经处于底部位置,17年对应结算毛利率或将有所回升。三项费用率较去年上升1.4个百分点至11.3%,其中财务成本上升1.1个百分点。净资产收益率27.3%,较上年回落14.8个百分点,但仍处于行业高位;拟每10股派6.6元,分红率30%,对应股息率为2.4%。 2. 16年销售首破千亿、并维持高增,京津冀市场火爆推升17年量价齐升 公司16年整体销售金额首次破千亿到1,203.3亿元,同比增长66.4%,超年初计划金额38.3%,并且荣获2016年克而瑞房企销售排行榜第8。合计地产销售1,005.5亿元,同比增长63.2%,好于行业平均水平,合计地产销售均价10,556亿元,同比增长32.1%。此外,公司项目主要分布在环北京城市圈的三四线城市,受北京市场热度带动,16年环北京城市圈量价提升明显,这将确保公司明后年结算毛利率增长。报告期末,公司预收款项高达1,025.5亿元,同比增长52.5%,分别锁定17-18年地产业务预测收入的100%和95%,高预收款锁定未来近2年地产业绩。 3. 产业新城获国家首肯、首单PPP证券化落地,PPP模式进入扩张期 2016年10月,公司固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选财政部等20个部委联合公布的第三批政府和社会资本合作示范项目,多个区域的产业新城项目入选省市级PPP项目示范库。2017年1月,国家发改委、证监会、基金业协会联合召开PPP项目资产证券化座谈会,公司作为民营企业代表受邀参加。17年3月,华夏幸福固安PPP资产支持专项计划完成发行,成为首单完成发行的PPP资产证券化项目,发行规模7.06亿元,票面利率仅为3.90%,亦创出同期资产支持证券最低发行成本。由此,一方面在政府大力支持PPP发展的背景下,另一方面在公司经营十余年产业新城模式的探索下,预计公司后续的产业新城业务获得更快速发展。 4. 投资建议:高成长典范,PPP模式进入扩张期,维持推荐评级 华夏幸福依靠独特的产业新城模式持续展现出领先行业的业绩和销售表现,16年公司净利润和整体销售分别同比增长35%和66%,均远好于行业表现,并且目前丰富的预收款项以及签约投资额可以近2年的业绩;而产业新城建设受国家级层面首肯,并且首单PPP资产证券化落地,PPP模式有望全国快速扩张;此外,公司布局京津冀三四线城市,京津冀市场火爆,料将推动公司17年量价齐升,我们预期2017-19 年EPS分别为2.97元、4.05元和5.48元,对应PE分别为9.1、6.7、4.9,考虑目前公司PPP模式发展或超预期,目标价格上调至32.7元,维持推荐评级。 5. 风险提示: 房地产市场下行风险。
世联行 房地产业 2017-03-31 7.64 10.16 280.67% 8.76 13.47%
8.67 13.48%
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1.代理销售业务及互联网+业务快速增长推动公司业绩略超预期 公司2016年实现营业收入62.7亿元,同比增长33.1%;实现归属上市公司股东净利润7.5亿元,同比增长46.7%。每股收益0.37元,同比增长37.0%。营收及净利润快速增长主要归功于:1)公司从2015年四季度至2016年三季度实现的代理销售金额同比增长28.5%,其于本报告期结转收入。2)公司互联网+业务发展迅速,收入同比增长99.6%,对全年业绩形成有力支撑。 2.传统代销收入再创新高,未结代销额达3,251亿元,充分保障明年业绩 公司2016年实现代理销售金额5,108亿,同比增长18.54%;结算代理销售额4,250亿,同比增长28.2%;截至2016年末未结算的代理销售额3,251亿元,将在2017年为公司带来约25.0亿元的代理费收入。公司代理平均费率较上年略升0.01个百分点,基本保持稳定。 3.互联网+业务增长势头强劲,营收占比进一步提升至23.2% 互联网+业务2016年共实现营收14.5亿元,同比增长99.6%,营收占比较15年进一步提升7.7个百分比至23.2%。互联网+业务于2014年下半年开始运营,目前已顺利完成105个城市的服务布局,在执行项目达848个,累计联接经纪门店5万多个,经纪人逾50万。5个地区实现了营收过亿,并且在15个大中城市电商市场份额居前三。 4.家圆云贷产品结构进一步优化,重视风控下毛利率有所降低 金融服务业务2016年共实现营收4.5亿,同比增长6.0%,其收入主要来源于家圆云贷产品,2016年共计放贷次数和金额分别同比增长23.70%和0.89%,平均单笔贷款金额从2015年的9.3万元下降到7.6万元,产品结构进一步呈现“小额、分散”的特点,贷款风险进一步降低。此外该业务毛利率同比下降7.4个百分点,主要系公司加强金融业务风控推动成本上升所致。 5.长租公寓业务快速扩张,世联红璞品牌已初具规模 长租公寓业务快速扩张,其主打品牌世联红璞已发展成为全国最大的集中式公寓运营商之一。目前业务已布局全国20个城市,签约超过2万间,基本覆盖核心一二线城市。在资本助力下,公司计划2017年目标签约总量达10万间,打造公司首个完整的ToC产品。 6.投资建议:代理销售稳步增长,业务结构持续优化,维持推荐评级 公司在传统业务稳步增长的基础上,互联网+、小贷业务、长租公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务迅速发展,其营收占比已从三年前的27%提升至接近50%,业务结构持续优化。我们预期2017-19年EPS分别为0.42元、0.50元和0.60元,对应PE分别为18、16、13。考虑目前公司基础业务和多元化领域发展速度,给予企业2017年25倍市盈率,目标价格上调至10.50元,评级维持为推荐。 7.风险提示: 房地产市场下行风险。
万科A 房地产业 2017-03-31 21.00 17.47 -- 21.57 2.71%
26.48 26.10%
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1. 营收与利润均稳步增长,净利润首破200 亿公司2016 年实现营收2,404.8 亿,同比增长23.0%,实现归属于上市公司股东的净利润210.2 亿元,增长16.0%。毛利率和净利率分别为29.4%和11.8%,毛利率近3 年来基本持平,净利率较上年同期下降1.5个百分点,公司毛利率、净利率在行业内均属于较高水平。公司三费占比5.6%,比上年下降0.8 个百分点,其中管理费用和财务费用增长较快主要是由于经营规模增长,人工费用增加以及利息支出增加所致。此外,公司拟按每10 股派送现金红利7.90 元,对应股息率3.7%。 2. 销售规模再创新高,市占率进一步提升至3.1%公司2016 年实现销售面积2,765.4 万平米,同比增长33.8%,销售金额3647.7 亿元,同比增长39.5%,销售回款率超过95%。销售规模高增长推动公司在全国市场的市占率不断提高,2016 年公司市占率为3.1%,较上年提升了0.1 个百分点。公司2016 年实现结算面积2,053.3 万平方米,同比增长20.5%。由于销售规模远高于结算规模,导致公司已售未结面积快速上升,目前已达2,279.7 万平方米,较上年增长23.8%,公司丰富的可结算资源将确保未来业绩持续释放。 3. 新增土储布局以一二线为主,合作拿地占比高达59.5%2016 年公司共新增权益建面1,892.2 万方,总建面3,157.3 万方,其中88.3%位于一二线城市。公司合作拿地占比持续提升,新增项目有59.5%通过合作方式获取。至2016 年底公司在建项目总建面5,442.4 万方;规划中项目总建面5296.9 万方,充足的项目储备确保未来两年的开发需求。 4. 财务状况优异,有息负债同比降2.5%,债务结构合理公司有息负债占比总资产15.5%,较上年下降2.5 个百分点。其中一年内到期有息负债占比较小,仅占比达33.6%。公司资产负债率略有提升达80.5%,略高于行业平均水平,这是由于公司适度调高财务杠杆所致。 公司净负债率为25.9%,近两年来虽有增长但仍处于行业较低水平。 5. 成功引入深地铁集团,轨交+物业模式形成独特壁垒深地铁集团受让公司15.3%的股份,成为公司第二大股东。深铁的进入有利于公司股权结构稳定,也有利于公司继续积极扩大“轨道+物业”业务版图。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下,轨交+物业等非常规拿地模式将是未来后地产时代持续发展的制胜之宝。 6. 投资建议:优质龙头将在行业整合中进一步提升市场占有率公司作为行业龙头,在房地产市场集中度提升的背景下凭借其规模优势、成本优势以及管理优势,将进一步提升市占率。此外深铁进入将提升公司非市场拿地能力,并形成轨交+物业独特壁垒,保障了公司在未来高地价状态下的可持续发展。我们预计公司2017-19年每股收益分别为2.28、2.70、3.01 元,维持推荐评级。 7.风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2017-03-01 14.14 19.89 -- 17.29 19.65%
17.54 24.05%
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1.16年业绩大幅增长、并超预期,17年大概率超额完成35亿元承诺公司2016年实现营收279.7亿,同比增长18.7%,归母净利润30.2亿,同比增长64.4%。毛利率和净利率分别为27.9%和10.8%,较上年同期分别提升1.6个和3.0个百分点,毛利率提高主要是由于苏州、常州、海口等城市高毛利率项目相继结算所致,净利润率增长主要是由于少数股东权益占比快速下降所致。公司三费占比9.2%,比上年上升1.6个百分点。 受益于2016年公司重点布局的长三角城市房价上涨,预计未来公司毛利率还将进一步提升。此外,拟按每10股派送现金红利3.3元。 2.16年销售651亿元、同增104%,17年销售计划850亿元、同增31%2016年公司销售面积575.0万平米,同比增长48.8%,销售金额650.6亿,同比增长103.8%,大幅领先行业。2017年公司计划完成合同销售金额850亿元,较2016年同比增长30.6%。投资开工方面,公司全年实现竣工面积401.5万平米、在建面积1307.4万平米,分别同比增长3.9%、45.6%。2016年公司实现预收账款298.3亿,同比大增88.2%。销售金额、在建面积以及预收账款高增长将充分保障未来结算利润。 3.布局以长三角为核心并向外扩张,拿地节奏精准、土储结构持续优化公司土地储备重点布局以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。在拿地节奏上,公司避开了2016年上半年的土地市场热潮,而在4季度市场降温时集中拿地。公司全年新增土地储备建面1,424万平方米,其中新增住宅用地1,061万平米,新增商业用地363万平米,拿地平均成本仅3762元。公司在强三线城市的前瞻性布局将推动2017年业绩在三线城市去库存背景下再度爆发。 4.高周转下财务表现良好,融资渠道通畅、债权融资成本得到有效下降公司拥有A股港股双融资平台,融资渠道通畅。2016年年末公司债务融资加权平均成本为5.49%,比上年末降低了1.69个百分点。公司拟定增募集资金38亿已获证监会通过,在目前融资收紧的背景下,公司凭借其多融资渠道以及低融资成本优势将实现规模快速扩张。截至报告期末公司资产负债率为84.1%,同比上升4.6%,净资产负债率为52.3%,同比上涨12.5%,净负债率虽有提升,但总体仍处于低位。 5.投资建议:长三角强三线市场龙头,首次覆盖并给予强烈推荐评级新城控股起家于从常州市场,塑造了公司善于过“苦日子”的能力,在拿地能力、管理能力和产品品质方面拥有较强的优势,在14-15年中大规模逆周期拿地,成功在2016年实现销售651亿元,同比增长104%,创公司历史新高,并计划2017年销售850亿元,计划高位再次高增长,将有力保证了17-18年业绩高增。公司目前主要布局已上海为核心的长三角区域三线城市,预计将持续受益于长三角三线城市的成交向好。我们预计公司2017-19年每股收益分别为1.80、2.36、3.13元,给予目标价18.43元,首次覆盖并给予强烈推荐评级。 6.风险提示:房地产市场下行风险。
首开股份 房地产业 2017-02-16 11.86 12.13 135.22% 13.00 9.61%
14.60 23.10%
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事项: 2月13日晚,首开股份公告其控股股东首开集团于2017年2月13日增持公司100万股股份,占比0.04%,并计划在未来12个月内(不超过12个月,拟增持400至1000万股(包括本次增持部分),增持价格不超过13元/股。 主要观点 1.首开集团计划增持1000万股,彰显对公司持续稳定发展的信心 首开集团今日增持公司100万股,占比0.04%,预计均价约为11.79元/股,并计划后续继续增持400至1000万股,对应占比0.16%-0.39%,增持价格不超过13元/股。本次增持后,首开集团持有股权由原先的45.93%上升至45.97%,联合二股东首开天鸿合计持股51.50%。本次增持计划彰显了首开集团基于对公司的未来持续稳定发展的信心,也充分表明其对公司目前股价低估的观点。 2.16年销售同比翻番,预示后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现 根据克尔瑞数据,2016年公司实现销售654亿元,较去年321亿元增长104%,好于市场表现,对应销售均价2.1万元/平米,同比增长36%。16年销售量价大增预示:1)预计公司16-18年三年业绩复合增速超25%(VS12-15年9%),目前预收款已锁定16-18年收入100%、100%和50%;2)公司09年开始曾推出过两轮现金激励,而16年销售量价大增为筹谋激励方案提供了较好基础;3)16年承诺16-17年每股分红0.6元分红方案,而16年销量大增将确保最终该承诺兑现,同时考虑16年年底安邦和君康量大险资各派驻1名董事,预计公司将保持高股息表现。 3.京国资房企中整合优势突出,京国改有优势、非市场拿地能力也较强 14年中,北京国资委曾讨论过北京国资委下属14家房地产企业的横向整合问题,在目前国家倡导国企改革的大背景下,预计后续北京国资房企的整合将是一个大趋势。而首开股份在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面都是遥遥领先于后续其他家国资房企,整合龙头优势尤其明显。若首开最终成为北京国资整合平台,或将造就其强大的京内非市场化拿地能力,将获得更可持续的发展。 4.投资建议:首开集团推增持计划,认可价值、彰显信心,维持强推评级 首开股份作为北京龙头国资房企,拥有456万平米北京未结算资源,同时公司在北京国资房企整合中整合优势突出,中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的优势;销售方面,公司2016年销售表现远超行业,全年销售654亿元,同比增长104%,而销售量价大增将预示着后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现等利好因素;本次大股东增持计划彰显了首开集团基于对公司的未来持续稳定发展的信心,也充分表明其对公司目前股价低估的观点。我们维持公司16-17年每股收益预期为0.81和1.06元,维持目标价16.85元,维持强烈推荐评级。 5.风险提示: 房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。
招商蛇口 房地产业 2017-01-19 16.33 18.24 30.25% 17.65 8.08%
22.14 35.58%
详细
1)16年业绩超一直预期8-14%,股权激励要求17年业绩105-111亿 公司预告16年归母净利润93-98亿元,高于目前市场一直预期的86亿元约8-14%,同时更高于公司15年底年底上市方案中对于16年承诺的84亿元约11-17%,显示公司对于业绩的释放比较积极;同时由于公司在16年11月底推出的股权激励中要求17-19年的业绩增速不低于13%,对应17年的业绩至少达到105-111亿元以上,从目前销售及整售情况来看,我们将先前17年业绩预测105亿元小幅上调至7%至112亿元。 2)16年销售额739亿、同增28%,同期拿地积极、集中于一二线城市 公司2016 年实现销售额739.3 亿元,同比增长28.4%,超出2016 年初650亿全年销售较13.7%;实现销售面积471.2 万平米,同比上升35.6%;对应全年销售均价15,692 元/平米,同比下降5.3%。另一方面,公司2016年在核心一二线城市共拿地建面650万平米、总地价760亿元,分别同比增长98%和265%,后者占当期销售额103%,较15年同期的36%大幅上涨,为2017年充足的可售资源奠定基础,再创规模高增长。 3)员工持股+股权激励、利益高度绑定,行权前价格不低于23.34元 公司在15年年底吸收合并上市方案中嵌套了员工持股计划,对应规模为2,834万股,占比0.36%,员工持股成本23.6元;16年11月底公司在员工持股的基础上再次推出规模更大的股权激励方案,对应规模为4,935万股,占比0.62%,行权价格为19.5元。合计两项激励之后,员工将持有股权7,768万元,占比0.98%,持股成本均价为21.0元,目前现价15.95元较之折价24%,从持股比例来看将位列第四大股东,员工和公司利益深度绑定、全力看好公司发展前景。 4)公司拥有强大非市场化拿地能力,造就存量、增量资源强大优势 过去十年,房地产行业中推崇高周转房企,通过周转率的加快来提升ROE,但近期热点城市土地市场地王频现,后续或将迫使高周转房企的模式不再适用,而资源型房企或将更受关注,非市场化拿地能力或将成为后十年的新选股标准,而招商蛇口将是最有优势的选手。公司通过产业新城模式、集团内部资源整合、地方国企资源承接、邮轮母港再开发、存量土地转性等强大非常滑拿地能力,造就其存量、增量强大资源优势,公司强大的非市场化拿地能力将赋予其更持续的成长表现。 5)16年业绩小超预期,17年价值逐步兑现,重申强烈推荐评级 招商蛇口同事具备存量优质资源重估+增量优质资源获取的强大优势。对于前者:前海项目今年价值大幅度体现较为确定,增值额预计在400-900亿左右,相较于目前净资产500多亿和市值1200多亿,贡献巨大,另外太子湾、蛇口等优质资源待重估;对于后者:未来行业的选股标准将从快周转转换到非市场化拿地能力,公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,优势明显。此外,鉴于16年业绩略高于我们预期,我们分别将公司2016-17年每股收益预期分别由先前的1.10、1.33元小幅上调至1.20、1.42元,对应17年PE为11.2倍,并持续看好公司存量重估和增量获取优势,维持目标价23.34元,重申强烈推荐评级。
万科A 房地产业 2017-01-16 21.00 16.81 -- 21.81 3.86%
22.40 6.67%
详细
事项: 2017年1月12日晚,万科A公告其股东华润股份及其全资子公司中润贸易与深铁签署股份转让协议,拟以协议转让的方式将其合计持有16.9亿股A股股份转让给深铁集团,占比15.31%,转让价格371.7亿元,对应每股交易价格为22.00元/股,较目前现价溢价8%。另外,公司将于1月13日复牌。 主要观点 1、股权明朗,推动深铁积极性、加强管理稳定性 本次华润与深铁股权转让之后,万科的主要股东按股权比例依次为:宝能系25.40%、深铁集团15.31%、恒大系14.07%、安邦系6.18%、万科事业合伙人4.49%等,并且如果把万科事业合伙人、万科企业股中心、万科工会和刘元生等理解相互友好关系的话,那么万科管理层及相关持股方合计持股估计约9-10%,由此深铁和万科管理层及相关持股方合计也将在25%左右,与宝能系25.40%也已相差无几,并且从目前保监会对于险资恶性抢筹的从严态度来看,本次股权转让后,优势将倾向于深铁集团和管理层,推动深铁的积极性、加强管理层的稳定性,利于公司更长远发展。 2、正式引入深铁集团,强化“轨道+物业”优势 本次股权转让之后,深铁正式成为公司第二大股东,并且考虑到其与万科管理层等相关持股方的友好关系,利益绑定,深铁与公司之间在“轨道+物业”方面的合作也将值得期待,在目前核心城市土地门槛居高不小的背景下,也将极大强化公司的优质资源获取能力和扩大发展空间。目前深铁在深圳运营158公里地铁线路(目前深圳178公里)、对应约450万平米物业,后续深圳地铁计划扩容至1,000公里,预计深圳后续将有2,300万平米轨道物业增量,有望为公司在目前和将来补充深圳优质土储。 3、销售规模大象起舞,市占率继续提升、强者恒强 2016年公司累计实现销售面积2,765万平米,同比增长34%,销售金额3,648亿元,同比增长40%,其中销售面积同比增长超越69个主流城市的23%,表明公司市占率势必进一步提升,如此规模之下获得如此增长实属不易。此外,我们认为目前房地产行业正处于下行周期、并且核心城市的拿地门槛将持续处于高位,后续中小房企退出也将逐步增多,公司作为行业龙头在并购市场上具有更强优势,预计市场份额也将获得进一步提升。 4、深铁入驻、股权明朗、稳定发展,维持推荐评级 本次华润与深铁股权转让之后,优势将倾向于深铁集团和管理层,推动深铁的积极性、加强管理层的稳定性,利于公司更长远发展;并且深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,在目前核心城市土地门槛居高不小的背景下,也将极大加强公司的深圳优质资源获取能力和扩大发展空间。我们看好本次股权转让对于公司稳定性和发展的重要性,并认同公司的“轨道+物业”的新战略。我们维持公司2016-18年每股收益预期分别为1.90、2.20和2.53元,目标价23.00元,维持推荐评级。 5、风险提示: 房地产市场下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名