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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

20日
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世荣兆业 房地产业 2014-12-16 11.50 11.42 30.51% 11.76 2.26%
12.99 12.96%
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世荣兆业从事珠海房地产开发,拥有横琴国际生命科学中心81%股权,未来将转型“地产+医疗”模式。房地产方面,公司坐拥大量斗门低成本土地资源,受益于横琴-澳门24小时通关政策和粤港澳自贸区的推进;里维埃拉项目按周边地价重估后增值近70亿。医疗方面,横琴项目定位区域高端医疗集群,预计明年开工,公司将借此进入大健康领域项,与地产形成联动效应。同时,近期粤港自贸区加速推进,叠加澳门回归15周年,利好政策密集。我们预测2014-16年的每股收益分别为0.06元、0.34元、0.49元。我们分别以40%的NAV折价和对应2018年医疗业务的15倍市盈率将公司目标价定为13.33元/股,首次评级为买入。 支撑评级的要点 横琴-澳门实行24小时通关,自贸区扩容加快。横琴是探索粤港澳合作新模式的示范区,实行“比经济特区更加特殊的优惠政策”。2014年11月,横琴-澳门实现24小时通关,加速两地资源和人员流动;第二批自贸区明年将加快落地。而12月恰逢澳门回归15周年,届时领导层访问澳门,或加快利好政策推进。 横琴区域定位高端医疗集群,公司横琴项目前景广阔。横琴自贸区将引进三家大型医院,高端医疗资源云集将形成集群效应,提升高端客户的数量和质量;公司拥有横琴国际生命科学中心81%股权,总投资约20多亿,包括与广医合作的三甲医院、面向东南亚客户的高端康复中心、基因检测中心和可售的配套商业,预计未来3个月项目推进速度将加快。 本次定增方案顺利推进,多方面因素或推动公司再次定增融资。今年6月公司公告发行股份购买大股东资产,7月证监会受理,定增方案顺利推进当中。若顺利发行,大股东及一致行动人持股将高达74%,但由于一年内不能反向交易,再次定增可能性较大;另外未来3个月内横琴项目推进加快,项目总投资20多亿元,目前公司账上现金11亿元,因而横琴项目对于定增融资也有迫切的需求。 坐拥大量斗门低成本土地资源,土地重估增值70多亿。公司未结建面约390万平米,其中斗门里维埃拉项目未结面积290万平米,按照土地价格3,000元/平米估算,则该项目土地重估价值约87亿元,而目前账面价值估算仅约15亿元。考虑到横琴自贸区开发、港珠澳大桥和广珠城轨的开通、珠海发展重心西移规划、斗门文化旅游产业规划等因素,未来公司斗门的大量低成本土地资源仍将有进一步的升值空间。 评级面临的主要风险 房地产销售低迷;横琴医疗项目推进缓慢。 估值 我们分别以40%的NAV折价和对应2018年医疗业务15倍的市盈率,将公司目标价定为13.33元/股。我们预测2014-16年的每股收益分别为0.06元、0.34元、0.49元,首次评级为买入。
万科A 房地产业 2014-12-09 11.45 -- -- 15.29 33.54%
15.29 33.54%
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11月销售达190亿,持续处于高位。 2014年11月份,万科(000002.CH/人民币9.39,买入;2202.HK/港币14.90,谨慎买入)实现销售面积145万平米,环比下降24%,同比增长14%,好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比增长6%的水平;销售金额190亿元,环比下降14%,同比增长35%,销售持续处于高位;单月销售均价13,058元/平米,环比增长13%。 前11月,公司实现销售面积1,600万平米,同比增长15%,仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降17%的水平;销售金额1,901亿元,相当于我们全年预测销售收入的91%,好于行业平均水平,同比增长19%,涨幅较前10月再扩大2个百分点;累计销售均价11,884元/平米,同比增长4%。 展望2014年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14年11月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16年房地产预测收入的100%、100%和3%。 拿地量维持低位,但土地扩张仍趋谨慎。 2014年11月份,万科在土地市场仅新获取上海、杭州、南京、济南和青岛等6个项目,共新增建筑面积106万平米,总地价51亿元,环比下降12%,拿地额占比当期销售额比值低位回升至27%,但公司对土地市场仍持谨慎态度;平均楼面地价4,837元/平米,占比周边房价平均仅为30%;前11月,公司合计拿地340亿元,占比当期销售低位回升至18%,但较11-13年40%、38%和63%呈现大幅下降,目前土地市场价格未充分调整之际,公司拿地仍趋于谨慎。 维持万科A股买入评级、H股谨慎买入评级。 在行业供需临近拐点之际,万科放权城市公司,强调互联网思维,并鼓励进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,前11月合计实现销售1,901亿元,同比增长19%,优于行业同期销售表现,持续受益于行业集中度的提升,并预计全年完成2,100亿元难度不大,同比增长23%;此外,近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式,有望打通商业地产经营正向循环,另一方面,在全面开展事业合伙人制度之后,事业合伙人持续增持,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,维持A股买入评级、H股谨慎买入评级。
万科A 房地产业 2014-11-10 9.34 -- -- 11.88 27.19%
15.29 63.70%
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10月销售高达221亿,继9月后再超市场预期 2014年10月份,万科(000002.CH/人民币9.39;2202.HK/港币14.90,谨慎买入)实现销售面积191万平米,环比增长15%,同比增长14%,好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降2%的水平;销售金额221亿元,环比增长13%,同比增长27%,单月销售创下除今年1月外的历史次高,继9月后再超市场预期;单月销售均价11,590元/平米,环比下降2%。 前10月,公司实现销售面积1,454万平米,同比增长15%,仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降19%的水平;销售金额1,711亿元,相当于我们全年预测销售收入的81%,好于行业平均水平,同比增长17%,涨幅较前9月再扩大1个百分点;累计销售均价11,768元/平米,同比增长2%。 展望2014年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14年10月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15年房地产预测收入的100%和94%。 拿地量略有回升,但土地扩张仍趋谨慎 2014年10月份,万科在土地市场仅新获取深圳、广州、合肥和重庆4个项目,共新增建筑面积106万平米,总地价58亿元,环比增长186%,拿地额占比当期销售额比值低位回升至26%,但公司对土地市场仍持谨慎态度;平均楼面地价5,488元/平米,占比周边房价平均仅为37%;前10月,公司合计拿地285亿元,占比当期销售低位回升至17%,但较11-13年的40%、38%和63%呈现大幅下降,目前土地市场价格未充分调整之际,公司拿地仍趋于谨慎。 重申万科A股买入评级、H股谨慎买入评级 在行业供需临近拐点之际,万科放权城市公司,强调互联网思维,并鼓励进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,公司10月销售再超市场预期,前10月合计实现销售1,711亿元,同比增长17%,优于行业同期销售表现,持续受益于行业集中度的提升,并预计全年完成2,100亿元难度不大,同比增长23%;此外,近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式,有望打通商业地产经营正向循环,另一方面,在全面开展事业合伙人制度之后,事业合伙人持续增持,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,重申A股买入评级、H股谨慎买入评级。
世茂股份 房地产业 2014-11-06 10.36 -- -- 12.77 23.26%
15.98 54.25%
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净利润同比微增,少数股东权益大幅提升。 2014年前3季度,世茂股份(600823.CH/人民币10.13, 买入)营业收入83.5亿元,同比增长63%,净利润7.7亿元,同比增长0.4%,扣非后6.4亿元,同比下降5%;每股收益0.66元,扣非后0.55元;毛利率和净利率为35.2%与9.2%,分分别下降2.6和5.8个百分点,主要源于住宅毛利率的下降,但目前商业毛利率仍处于较高水平,同时目前已售未结算资源中高毛利住宅项目将陆续结算,整体毛利率也将有所改善。除毛利率有所下滑外,少数股东权益大幅增加至4亿元也是业绩增长微弱的一大因素。 销售额同比增 13%,维持全年160亿元预测。 前 3季度,公司销售额115亿元,同比增长13%,完成年初160亿元计划的72%,超于行业平均表现;销售面积82万平米,同比增长12%;销售均价14,017元/平米,同比增长1%。3季度中,公司销售43亿元,环比增长34%,同比增长41%,并且随着4季度在政策推动下市场回暖以及公司新任营销负责人(原碧桂园)的带动,公司4季度销售将继续季度环比增长,全年完成年初160亿元销售目标难度不大,预计同比增长23%。 至 3季度末,预收款项为73亿元,同比增长40%,并且分别锁定我们对公司14-15年的房地产业务预测收入的100%和44%。 财务状况良好,费用率有所下降。 报告期末,资产负债率为68.3%,较年初提高了0.7个百分点;净负债率为51.2%,较年初提高了16.9个百分点,主要源于报告期内发行20亿元中期票据,但仍大幅低于行业平均水平;公司手持货币资金约39亿元,而短债合计40亿元,短期偿债压力不大。此外,三项费用率由去年的13.6%降至目前的10.0%,其中销售费用率、管理费用率和财务费用率分别下降1.7个、下降2.2个和提升0.2个百分点。 维持买入评级。 世茂股份前3季度营业收入和净利润分别同比增长63%和0.4%,源于住宅结算毛利率的进一步下降以及少数股东权益大幅增加,但商业毛利率仍处于高位,同时后续高毛利住宅项目将陆续结算,4季度毛利率将有所改善;销售方面,前3季度公司销售115亿元,同比增长13%,并且随着4季度在政策推动下市场回暖以及公司新任营销负责人(原碧桂园)的带动,公司4季度销售将继续季度环比增长,全年完成年初160亿元销售目标难度不大,预计同比增长23%;此外,公司院线业务步入正轨,上半年院线收入同比增长41%,好于25%的行业增速,并且院线团队整体已能实现正经营现金流,接近半数门店已能实现盈亏平衡。我们维持公司2014-15年的每股收益预测为1.69元和2.03元,维持买入评级。
北京城建 房地产业 2014-11-06 10.87 -- -- 15.20 39.83%
27.37 151.79%
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前3 季度净利润增长13%,毛利率维持高位. 2014 年前3 季度,北京城建(600266.CH/人民币10.25, 买入)营业收入52 亿元,同比增长37%,净利润7 亿元,同比增长13%,每股收益0.62 元;毛利率39.4%和13.5%,分别较去年提高1.0 和下降2.8 个百分点,高毛利项目开始结算致使毛利率较上半年有所回升,而投资收益的下降是净利率略有下降的主因。 前3 季度销售40 多亿元,下调全年预测至80 亿元. 前3 季度,销售商品、提供劳务收到的现金为39 亿元,同比下降28%,预计前3 季度销售约40 多亿元,3 季度中仅销售约10 亿元,销售表现不佳;预计4 季度可售货值近160 亿元,随着政策放松,4 季度销售将有所好转,但考虑到前3 季度较低的基数,我们将公司全年销售预测由115 亿元下调至80 亿元,略低于去年。至3 季度末,预收款项为85 亿元,同比下降22%,并且分别锁定我们对公司14-15 年的房地产业务预测收入的100%和30%。 国信证券上市在即,公司4.9%持股将大幅增值. 8 月22 日,国信证券向发审委提交招股说明书,其中北京城建持3.43 亿股,占比4.90%,账面金额1.27 亿,按照13 年末国信证券归母净资产206 亿元,对应归母净资产约10 亿元,按照目前证券公司平均市净率2 倍估算,公司持股市值估算约20 亿元,大幅增值约15 倍。 定增顺利发行有效降低负债率,债务结构良好. 报告期内,公司5 亿元定增顺利发行,融资39 亿元,助力公司快速成长,并有效将资产负债率和净负债率分别降低0.6 个和5.7 个百分点至68.3%和61.8%,均低于行业平均水平;货币资金56 亿元,为短债9 亿元的6.4 倍,短期无偿债压力;债务结构良好,长期借款占有息负债达94%。 维持买入评级. 北京城建前3 季度营业收入和净利润分别同比增长37%和13%,高毛利项目的结算致使公司毛利率维持高位;销售方面,公司表现不佳,前3 季度仅完成40 多亿元,同比下降约30%,我们下调公司全年销售预测至80 亿元,预计同比略降;国信证券上市在即,公司持股4.9%,账面价值1.27 亿,而上市后预计股权市值约20 亿元,或将大幅增值15 倍。由于增发导致的股本扩大,我们对应调整公司2014-15 年每股收益预测为1.15 和1.38 元,维持买入评级。
金地集团 房地产业 2014-11-05 7.98 -- -- 9.08 13.78%
12.50 56.64%
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净利润同比下降 39%,毛利率见底回升仍需等待 2014 年前3 季度,金地集团(600383.CH/人民币7.76, 谨慎买入)营业收入149.0亿元,同比下降18%,净利润4.5 亿元,较调整后13 年同期下降39%,扣非后2.9 亿元,同比下降58%,每股收益0.10 元,扣非后0.06 元;毛利率和净利率分别为24.9%和3.0%,分别较上年下降1.5 和1.1 个百分点,并且目前公司毛利率和净利率已经远低于行业平均水平,预计09-10 年高地价、11-12 年降价项目仍未结算完毕,毛利率的见底回升仍需等待。 销售额同比下降 11%,下调销售预测至450 亿 前 3 季度,公司销售面积227 万平米,同比下降9%,销售金额285 亿元,同比下降11%,目前仅完成我们中期下调过的500 亿元销售预测的57%,低于行业平均水平;销售均价12,586 元/平米,同比下降2%;展望4 季度,综合考虑目前公司较低去化率、充足的可售货值但以老库存居多以及后续市场逐渐转暖等因素,我们再次下调公司全年销售预测,由年中的500 亿元预测下调至450 亿元预测,同比持平。 至 3 季度末,预收款项高达378 亿元,同比增长4%,并且分别锁定我们对公司14-15 年的房地产业务预测收入的100%和44%。 财务状况良好,3 季度中险资再增持 报告期末,资产负债率为76.0%,较年初提高2.7 个百分点;净负债率为65.3%,较年初提高21.5 个百分点,但仍低于行业平均水平;公司手持货币资金约168亿元,而短债合计163 亿元,短期偿债压力不大;报告期内,三项费用率持平于去年的9.5%,其中销售费用率和财务费用率略有提升,而管理费用率略有下降。 报告期内,生命人寿和安邦继续在二级市场上增持公司股权,持股占比分别已达29.99%和18.33%,分别位列第一、第二大股东,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量。 维持谨慎买入评级 金地集团前 3 季度业绩大降,源于毛利率的进一步下降,并且预计09-10 年高地价、11-12 年降价项目仍未结算完毕,毛利率的见底回升仍需等待;销售方面,前3 季度公司销售285 亿元,同比下降11%,目标完成率和去化率均低于行业平均水平,综合考虑目前公司较低去化率、充足的可售货值但以老库存居多以及后续市场逐渐转暖等因素,我们再次下调公司全年销售预测至450 亿元,同比持平;此外,3 季度中,生命人寿和安邦继续增持,并位列第一、第二大股东,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量。我们维持公司2014-15 年每股收益预期为0.84 元和1.04 元,维持谨慎买入评级。
广宇集团 房地产业 2014-11-04 5.13 5.54 66.37% 5.51 7.41%
5.51 7.41%
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[2T0b1l4年S前3季] 度,广宇集团实现营业收入5亿元,同比下降54%;净利润4,781万元,同比下降68%,合每股收益0.08元;含税毛利率和净利率分别为26.3%和9.5%。公司收入降幅较大源于竣工项目较少,大部分已售项目将在4季度集中确认收入。公司9月预售账款达20亿元,较6月末上升16%,显示公司可结算资源仍较为充裕,分别锁定我们预测2014-15年房地产收入的100%和17%。但公司前3季度的销售表现并不理想,仅完成27亿销售目标的一半左右,源于高毛利的武林外滩和舟山项目去化率较差,但公司4季度仍有望受益房产新政的实施。我们维持2014-15年的每股收益预测分别为0.44元和0.54元,目标价6.00元,相当于13.5倍2014年市盈率和20%的2014年净资产值折价。由于公司近期股价已接近我们的目标价,且4季度销售压力较大,我们将评级下调为谨慎买入。 支撑评级的要点 收入降幅缩窄15个百分点,结算集中在4季度。公司1-9月实现营业收入5.02亿元,同比下降54.46%,降幅较1-6月缩窄15个百分点,其中单季度实现营收2.4亿,同比下降5.75%;公司的含税毛利率和净利率分别为26.3%和9.5%,分别同比下滑1.2和4个百分点。公司收入端下滑幅度较大主要因为上半年无项目竣工交付,下半年东承府、肇庆项目和黄山江南新城等项目逐渐完工,收入降幅逐渐收窄,而大部分可结转项目将集中在4季度确认收入。2015年武林外滩和鼎悦府等新项目有望实现竣工结算,预计在今年低基数下,明年收入有望实现较大幅度的增长。 3季度预收账款环比上升16%,可结资源较为充裕。公司9月末的预售账款20亿元,同比上升49%,较6月末上升16%。公司已售未结资源仍较为充裕,分别锁定我们预测的2014和2015年房地产业务收入的100%和17%。在把握好施工和交房节奏的情况下,公司未来业绩仍有一定的保障。 前 3季度销售目标仅完成一半,4季度压力较大。公司1-9月销售商品和提供劳务收到的现金总额为11.9亿元,同比增长3.1%,为全年27亿销售目标的44%,预计目前合计未结货值约180亿元。公司销售业绩不理想,主要因为高毛利的武林外滩和舟山项目去化率较差,下半年杭州正式实施限购松绑后,楼市成交反弹幅度有限。但随着9.30按揭新政出台后,改善性需求逐渐释放,行业整体呈现企稳复苏的态势,利好公司4季度的销售冲刺,但完成全年销售目标的压力仍较大。 评级面临的主要风险 房地产市场销售成交低于预期;转型业务推进低于预期。 估值 公司全年销售目标完成压力较大,但已售未结资源仍丰富,保证未来业绩释放。我们维持2014-15年的每股收益预测分别为0.44元和0.54元,维持目标价6.00元,相当于13.5倍2014年市盈率和20%的2014年净资产值折价。由于公司近期股价已接近我们前期给予的目标价,且4季度销售压力较大,我们将评级由买入下调为谨慎买入。
首开股份 房地产业 2014-11-04 5.80 5.62 -- 7.45 28.45%
11.65 100.86%
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前3 季度净利润增112%,现金激励推动结算积极. 2014 年前3 季度,首开股份(600376.CH/人民币5.49, 买入)营业收入131 亿,同比增长108%,显示出公司结算较为积极;净利润12 亿,同比增长112%;每股收益0.53 元;毛利率和净利率为31.7%与9.2%,分别下降9.7 和提升0.2 个百分点,源于京外低毛利项目结算占比逐步增加,但在4 季度中,高毛利项目福州香槟国、国风美唐和常青藤将陆续结算,预计毛利率维持或略增。另外,公司进一步提高资本化率,财务费率由去年的9.8%降至目前的3.8%,改善尤为明显,也反应了公司较强的业绩释放动力。此外,现金激励要求14-15年的业绩复合增速达59%,其中14 年业绩尤为关键。 前3 季度销售额同比降18%,下调销售预测至190 亿. 前3 季度,公司销售面积87 万平米,同比下降24%,销售金额128 亿元,同比下降18%;前3 季度可售资源近220 万平米,实现去化率近40%;销售均价14,631 元/平米,同比增长8%;展望4 季度,预计公司推盘50 万平米,考虑到3 季度末库存约130 万平米,4 季度可售资源180 万平米,可售资源较为丰富,同时考虑到4 季度行业性的市场回暖,预计4 季度销售将高于3 季度的51 亿元,但鉴于前3 季度基数较低,我们将公司全年销售预测由200 亿元下调至190 亿元,预计同比增长2%。 至3 季度末,预收款项高达193 亿元,同比下降14%,并且分别锁定我们对公司14-15 年的房地产业务预测收入的100%和71%。 负债率较高,定增与公司债仍推进中、有望缓解资金压力. 报告期末,资产负债率为83.2%,与年初持平;净负债率为200.0%,较年初提高了17.0 个百分点,大幅高于行业平均水平;公司手持货币资金约123 亿元,而短债合计230 亿元,短期偿债压力较大;13 年11 月,公司推出40 亿元定增以及58 亿元公司债的预案,目前仍在推进当中,如成果发行将大幅缓解公司的资金压力。此外,三项费用率由去年的19.8%降至目前的9.1%,其中财务费率由去年的9.8%降至目前的3.8%,改善尤为明显。 维持买入评级. 首开股份前3 季度营业收入和净利润分别同比增长108%和112%,业绩表现优秀,并且由于现金激励要求14-15 年的业绩复合增速达59%,因为推动公司14-15 年的业绩释放动力较强,尤其14 年的业绩尤为关键,同时,考虑到4 季度高毛利项目的结算、三费的改善以及193 亿元预收账款,因为我们维持14 年业绩48%增长预测;而销售方面,前3 季度销售仍未达预期,销售额同比下降16%,虽然4 季度销售将有所回暖,但考虑到前3 季度较低的销售技术,我们将公司全年销售预测下调至190 亿元,同比增长2%。我们维持公司2014-15 年每股收益预期0.85 元和1.10 元,维持目标价6.75 元,维持买入评级。
中南建设 建筑和工程 2014-11-03 9.35 4.54 -- 11.00 17.65%
15.00 60.43%
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中南建设从去年开始战略转变为专注短平快项目拿地、推行快周转策略,今年前3 季度销售同比超40%,销售表现领先行业,并且考虑到4 季度丰富的可售资源和市场的逐步回暖,预计公司全年完成220 亿销售目标难度不大,同比增速达40%;业绩方面,较高的销售增速推动了良好预售锁定表现,260 亿预收款已锁定未来2 年半的地产预测收入,业绩稳定增长有保证;此外,公司作为建筑工业化的龙头之一,在积极加大研发、扩充产能的同时,还在探索智能机器人在建筑工业化上的应用,谋划公司后十年的发展。鉴于公司毛利率的下降,我们将14-16 年每股收益预测由原先的1.30、1.60 和1.97 元分别下调至1.22、1.53 和1.86 元,但考虑到地产融资环境的改善有助于高杠杆成长公司资金风险的释放,目标价由9.94 元上调至11.66 元,相当于9.6 倍2014 年市盈率和35%的净资产折价,维持买入评级。
华夏幸福 综合类 2014-10-16 26.15 -- -- 29.50 12.81%
46.78 78.89%
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前 3 季度销售同比增长51%,销售表现领先行业 2014 年前3 季度,华夏幸福(600340.CH/人民币26.67, 买入)实现销售面积417万平米,同比增长80%;销售金额375 亿元,同比增长51%,相当于我们全年预测的75%,分别好于同期主要房企10%的同比增速和64%的平均完成率,弱市下销售表现优异。 其中,地产销售313 亿元,同比增长59%,其中,固安、大厂和廊坊合计估算285 亿元;对应地产销售均价为7,472 元/平米,同比下降12%,其中园区地产销售均价同比下降16%,源于园区地产年内的推盘结构和定价的调整。 从单季度来看,3 季度地产销售122 亿元,好于1、2 季度的82 亿元和109 亿元,同比增长67%,其中,固安、大厂和廊坊合计估算约115 亿元;对应地产销售均价为7,012 元/平米,同比下降27%。 展望 14 年,我们预计苏家屯、无锡和镇江等异地项目将增量贡献40 亿,固安、大厂和廊坊贡献约380 亿,园区回款超80 亿,预计14 年销售超500 亿,同比增34%;3 季度末,预收款项分别锁定我们对公司14-16 年的房地产业务预测收入的100%、100%和99%。 拿地趋于谨慎,区域聚焦京津冀 2014 年3 季度中,公司共获得土地建筑面积76 万平米,同比下降8%,拿地金额9 亿元,同比增长25%,拿地金额占比当期地产销售7%,3 季度中拿地谨慎,楼面价1,176 元/平米,同比增长36%。 前 3 季度中,公司共获得土地建筑面积271 万平米,同比下降27%,拿地金额46 亿元,同比增长13%,拿地金额占比当期地产销售15%,其中,京津冀区域的拿地面积和拿地金额分别达到229 万平米和39 亿元,占比分别高达85%和84%,可见今年公司在土地市场保持谨慎态度的同时,仍大力扩充京津冀区域的土地储备;楼面价1,703 元/平米,同比增长55%。 按揭新政利好公司销售,维持买入评级 14 年中,华夏幸福持续保持领先行业的销售表现,前3 季度销售同比增长51%,预计后续改善需求将受到930 按揭新政的激发,这对于主打京郊改善项目的公司销售而言将有较大的提振作用,预计全年销售500 亿元难度不大,同比增长超34%;而公司在产业方面也动作愈发频繁,不断加强、升级、并变现自身在产业打造方面的优势,更加突出公司产业的属性多过于地产属性;此外,公司今年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀区域项目,目前京津冀区域累计委托面积达1,755 平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的。我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15 年预测每股收益2.88 元和3.74 元,维持买入评级。
广宇集团 房地产业 2014-08-28 4.15 5.54 66.37% 4.88 17.59%
5.51 32.77%
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广宇集团上半年营收和净利润分别同比下降69%和90%,主要源于上半年结算少,全年结算集中在4季度,目前17亿元预收款及下半年多个项目现房销售将保证业绩增长;公司经过4年准备,通过广宇创投目前已明确转型环保大健康产业,并已用3年时间培养起第二产业团队,在众多房企寻求转型之际,公司转型更有准备、更为扎实;8月21日公司定增获批,助力公司成长;另一方面,公司目前拥有117万方项目储备,土地成本低、资源稀缺,业绩增长有保证,而近期杭州放松限购利好公司销售,促进公司业绩增长以及供血转型的资金需求。我们维持2014-15年的每股收益分别为0.44元和0.54元,鉴于公司已明确转型方向、并且转型准备较为充分,我们将公司目标价由5.22元上调至6.00元,相当于13.5倍2014年市盈率和20%的2014年净资产值折价,重申买入评级。 支撑评级的要点 上半年结算少致业绩下降,全年结算集中在4季度。上半年,营业收入2.6亿元、净利润0.14亿元,分别同比下降69%和90%,主要源于上半年无项目竣工交付,全年竣工结算集中在4季度,并且17亿元的预收账款以及下半年多个项目的现房销售将保证业绩稳定增长;每股收益0.02元;毛利率和净利率为39.1%和5.3%,分别提升2.0个和下降10.3个百分点,净利率下降源于公司销售和结算在时间上不匹配以及市场去化较难致营销费用的上升造成三项费用率由去年同期6%上升至目前20%,下半年随着市场回暖以及结算量的增多,三项费用率有望改善。此外,公司预告前3季度业绩同比下降60-80%。 四年潜心摸索第二主业,转型环保和大健康产业。在房地产行业中小型房企纷纷转型之际,广宇集团转型准备较为充分,早在11年就成立广宇创投,开始了第二主业的探索,目前经过4年的准备,公司已明确将以环保和大健康产业做为第二主业方向,并通过广宇创投这个平台已培养一批非地产投资和经营团队,未来公司将通过房地产开发和环保、大健康产业的协同发展,打开公司新的成长空间。 杭州放松限购利好公司销售,优质储备保证业绩增长。上半年,公司销售5.38亿元,同比下降21%,仅完成全年27亿元计划的29%,但近期杭州限购的放开,将提振公司杭州项目的量、价的提升,尤其对武林外滩和鼎悦府影响尤甚,预计全年有望完成27亿元销售目标,同比增长49%。此外,公司作为杭州当地的老牌房企,已在杭州耕耘了30年,目前拥有未结算土地储备117万平,合计权益货值135亿元,对应权益净利润22亿元,合计每股收益3.6元,足够未来4-5年的业绩稳定增长的保证。 评级面临的主要风险 房地产市场销售成交低于预期。 估值 我们维持2014-15年的每股收益分别为0.44元和0.54元,鉴于公司已明确转型方向、并且转型准备较为充分,我们将公司目标价由5.22元上调至6.00元,相当于13.5倍2014年市盈率和20%的2014年净资产值折价,重申买入评级。
万科A 房地产业 2014-08-28 9.16 -- -- 9.86 7.64%
10.30 12.45%
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消息:8 月25 日,淘宝网与万科(000002.CH/人民币9.16; 2202.HK/港币14.86, 买入)宣布,淘宝用户过去一年淘宝账单可在万科全国12 个城市23 个楼盘直接冲抵购房款,抵扣金额5万元-200万元,由此淘宝用户的购房成本最多可节省10%,该活动是由万科杭州城市公司主导、其余11 个万科城市公司参与的营销活动。根据淘宝房产数据,本次活动自8 月25 日0 点至11 点期间就已有8500多个用户参与本次活动领取了万科购房抵扣额度,其中领取100 万额度以上的用户有55 人。 点评: (1)强调互联网思维,多举措主动进行营销创新。8 月初,万科宣布推出万科购房中心和线上经纪人平台“万享会”,在继碧桂园、保利、合景泰富等房企之后,万科正式踏入全民营销战场,实现提高成交精准率。8 月底,万科又联手淘宝房产,推出淘宝消费账单抵扣房款的网上营销活动,依靠淘宝的巨量活跃客户数和大数据分析,有望实现增加出货量的同时,提高成交精准率。此外,近期万科与腾讯合作的基于微信平台的房地产金融产品也有望亮相。在短期行业库存仍处于高位、长期行业也从卖方市场转向买方市场之际,万科主动出击,强调互联网思维,屡次营销创新,抢占市场份额,进一步提高市占率,从而加强销售增长确定性。 (2)依靠淘宝大数据,扩大覆盖面、提高精准度。2013 年淘宝年度交易额达到16,780 亿元,活跃用户为2.55 亿人,每人平均年消费近7,000 元,依靠如此巨量的、并有实际消费的活跃用户,这不仅将大大增加万科住宅项目营销的营销覆盖面,更加大幅提高营销精准度,此外营销优惠力度也更灵活。 此外,在依托淘宝大数据的基础上,根据个人支付能力、生活习惯、兴趣偏好等,淘宝房产可以为购房者提供更为精准的定制化房产信息以及个性化服务,包括选房、看房、装修和婚礼举办等等,相对于传统房产电商而言,淘宝房产的客户定位更为精准。 (3)联手淘宝余额宝,可衍生出类似于平安好房宝的产品。据新闻信息,目前淘宝房产已打通房产余额宝预授权等环节,届时淘宝用户在线下看房后,还可直接通过余额宝对心仪的房子进行认筹,并同时享用余额宝收益以及多重红包优惠,依靠“消费账单抵扣+余额宝收益”组合实现类似平方好房宝的“房积金收益+基金收益”的效果,并且前者由于拥有2.55 亿人巨量客户数以及对其的巨量个人消费行为的大数据分析,淘宝房产的覆盖面更广、精准度更高。虽然本次活动目前仅是万科杭州城市公司主导的活动,后续不排除公司在营销城市数量上和项目数量上有进一步扩展的可能性。 维持万科A 股买入评级、H 股谨慎买入评级 在行业供需临近拐点之际,万科强调互联网思维,多次主动进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,并且公司7 月实现销售1,142 亿元,同比增长17%,优于行业同期销售表现;鉴于目前行业龙头的地位、优秀的管理能力以及积极探索的态度,我们认为后续公司将持续受益于行业集中度的提升;上半年, B 转H成功不仅拓宽了海外融资渠道,更推动公司估值走向国际化,而全面开展事业合伙人制度,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15 年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元,维持A股买入评级、 H 股谨慎买入评级。 关注淘宝房产,房产电商又一巨头诞生房产电商方面,区别于搜房和乐居等传统房产电商,淘宝房产依靠巨量客户数以及巨量个人消费行为的大数据分析,其房产电商营销的覆盖面更广、精准度更高、优惠力度更灵活,后续客户和房企对其的依赖度也会逐步增加,而其将成为房产交易闭环中重要的一个环节,尤其行业长期供需临近逆转之际,更为精细化的客户定位尤为重要,由此淘宝房产进行房产交易分成的能力也将逐步加强;此外,由于淘宝房产可联手成熟产品余额宝,依靠“消费账单抵扣+余额宝收益”组合实现类似平方好房宝的“房积金收益+基金收益”的效果,进一步提升淘宝房产的客户吸引力、增加其议价能力。
苏宁环球 房地产业 2014-08-28 5.01 3.73 -- 5.46 8.98%
5.77 15.17%
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苏宁环球上半年营收和净利双双下降,源于同期竣工较少所致;销售方面,上半年销售约17 亿元,后续随着江北新区申报的推进以及地铁3 号线年底开通,下半年销售将有所改善,但全年销售预测由年初的100 亿元下调至60 亿元,同比下降29%;近期公司主动进行战略调整,收购文化产业平台、并购泓霆影业,进军文化传媒领域,同时计划逐步提升文化产业业务比重,实现公司业务发展双轮驱动;此外,目前公司在江北区域仍拥有约400 万平米的高毛利未结算资源,将是江北新区国家级规划申请推进的第一受益标的。考虑到公司销售低于预期,我们分别将公司14-15 年预测每股收益由0.50、0.72 元下调至0.44、0.60 元,但考虑到公司转型文化传媒,目标价由5.28 元上调至5.68 元,相当于12.8 倍2014 年市盈率和30%的净资产折让,维持谨慎买入评级。 支撑评级的要点. 上半年竣工少致业绩下降,毛利率维持高位。上半年营业收入5.3 亿元、净利润0.49 亿元,分别同比下降84%和93%,业绩下降源于上半年结算较少;每股收益0.02 元;毛利率和净利率分别为51.2%和9.2%,分别提升4.3 和下降11.2 个百分点,其中天润城和水城分别结算1.3 和1.2 亿元,是高毛利的主要原因;由于公司销售和结算在时间上不匹配以及市场去化较难致营销费用的上升造成三项费用率由去年同期4.2%上升至目前27.4%,下半年随着市场回暖以及结算量的增多,三项费用率有望改善。 上半年销售约17 亿元,下调全年预测至60 亿元。上半年销售约17 亿元,主要源于江北项目未推盘。下半年随着江北新区国家级新区规划申请的推进以及地铁3 号线年底通车等利好因素,同时公司也将加大江北的推盘量,下半年公司销售将有所改善,但鉴于销售低于预期,我们下调年初全年100 亿元销售预测至60 亿元,同比下降29%。 搭建文化产业平台,进军文化传媒领域。近期,公司收购了苏宁文化,并以此作为文化产业平台,并与上海泓霆影业签订《并购框架协议》,正进军文化传媒领域。并且公司将在平稳发展房地产业务的基础上,积极拓展大文化产业,提升文化产业业务收入比重,优化公司资产配置,实现公司业务发展双轮驱动。 江北新区规划升级,公司为第一受益标的。江北新区作为未来南京的城市副中心之一,目前规划升级并已提交国务院,未来江北发展将会有质的变化。在8 月份青奥会后,南京市的全部重心将聚焦江北,届时冻结近一年的江北土地出让将全面放开,而目前公司在江北区域仍拥有约400 万平米的高毛利未结算资源,公司将受益于江北土地市场的升值。 评级面临的主要风险. 区域风险,整体市场波动风险。 估值. 考虑到公司销售低于预期,我们分别将公司14-15 年预测每股收益由0.50、0.72 元下调至0.44、0.60 元,但考虑到公司转型文化传媒,目标价由5.28 元上调至5.68 元,相当于12.8 倍2014 年市盈率和30%的净资产折让,维持谨慎买入评级。
华夏幸福 综合类 2014-08-21 26.93 16.54 -- 28.60 6.20%
30.80 14.37%
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上半年,华夏幸福营业收入和净利润均获得30%稳定高增长,主要源于产业发展服务收入的大幅增长;期内销售同比增长52%,行业弱市下获得优异表现,随着市场转暖以及灵活的可售资源,我们维持全年500 亿元的销售预测,同比增长34%;另外,公司今年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀区域项目,目前京津冀区域累计委托面积达1,755平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的;此外,公司经营目标也由“园区开发”升华至“产业促进”,彰显公司非地产业务的雄心,并且公司通过产学研合作、搭建孵化基地和完善金融平台等措施,打造产业投资业务成为产业发展业务的另一变现渠道,为公司更长远的业绩增长形成有力支撑。 我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15 年预测每股收益2.88 元和3.74 元,维持买入评级。 支撑评级的要点。 净利润大幅增长30%,源于产业发展服务大增。上半年,营业收入114亿元,净利润23 亿元,均同比增长30%;每股收益1.74 元,符合预期;毛利率和净利率分别为45.8%和20.0%,分别提升5.6 和0.1 个百分点。 公司业绩大增源于高毛利的产业发展服务收入同比增长122%,同时其占比较去年提高13 个百分点至32%,而低毛利的地产业务收入占比则下降至23 个百分点至26%,从来拉升了公司上半年毛利率,预计在下半年地产结算收入占比增加及12-13 年地产项目进入结算的共同作用下,毛利率或将略有回落,但预计全年完成40%的业绩增长问题不大。 上半年销售优异,维持全年500 亿销售预测。上半年,销售242 亿元,同比增长52%,相当于我们全年预测的48%,弱市下销售表现优异;其中,园区回款约48 亿元,同比增长38%;地产销售190 亿元,同比增长54%;展望14 年,我们预计苏家屯、无锡和镇江等区域将增量贡献40 亿元,固安、大厂和廊坊贡献约380 亿元,园区回款超80 亿元,维持14 年销售500 亿元的预测,同比增长34%。期末预收款项分别锁定我们对公司14-16 年的房地产业务预测收入的100%、100%和31%。 京津冀园区面积高达1,755 平方公里,京津冀第一受益标的。年初至今,公司加大了京津冀区域园区的拓展力度,今年合计新增委托园区8 个,7 个位于京津冀区域,目前累计接受委托的园区共30 个,对应面积已超1,830 平方公里,其中京津冀区域超1,755 平方公里,占比达96%;累计签约投资额1,375 亿元,估算产业发展服务累计可结算额达186 亿元,扣除累积结算115 亿元,预计未结算额71 亿元将支撑公司获得1-2年产业发展服务收入的高增长。 评级面临的主要风险。 行业调控进一步收紧;政府对于返还款支付意愿度降低。 估值。 我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15 年预测每股收益2.88 元和3.74 元,维持买入评级。
建发股份 批发和零售贸易 2014-08-18 5.91 6.68 -- 6.33 7.11%
8.30 40.44%
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建发股份是位于规划海西自贸区的供应链服务和房地产开发企业,势必是未来海西自贸区推进的最重要受益标的;公司拥有多重潜在资产可以保持业绩的稳定增长,供应链业务拆分价值显著;同时作为厦门当地国企,随着国企改革、混合所有制和员工持股等方面的进展,公司市值管理目标有望提上日程;此外,建发股份属于上证380成份股,作为低估值长期经营稳健的绩优公司,公司有望受益于沪港通的推进。我们预计2014-16年的每股收益分别为1.13、1.39和1.62元,目标价定为7.64元,相当于6.8倍2014年市盈率和50%的2014年净资产值折价,首次评级为买入。 支撑评级的要点 海西自贸区、国企改革、沪港通三重受益标的。近期海西自贸区动作频频,平潭封关和高层福建调研显示海西自贸区推进有望加快,而建发作为当地地产业龙头及贸易业龙头,在海西拥有552万方土地及近900亿的贸易体量,势必是最重要得受益标的;另外,随着国企改革的推进,公司有望通过引入战略投资者和推进股权激励改善公司预期、加强市值管理;此外,公司属于上证380成份股,作为低估值和长期经营稳健的绩优公司,有望受益于沪港通的推进。 供应链业务升级,控制风险、业绩稳增、拓展电商。公司06年开始从原先的贸易模式升级至目前的供应链模式,定位由贸易中间商转型为贸易服务商,盈利模式由原先的贸易价差模式转变到目前的贸易过程中按服务收费的模式,规避大宗品价格波动风险,面向中小企业客户,实现了业务经营连续、业绩稳定增长;此外,公司积极尝试钢铁、浆纸和汽车等主要业务电商化,在上下家资源、中间渠道及金融创新产品的支持下,公司发展电商业务优势显著。 房地产业务优质资源丰富,业绩稳定增长有保证。公司房地产业务两大子公司建发房产和联发房产13年末合计未结建筑面积1,221万方,其中福建省内未结资源达552万方,其中厦门216万方,并且厦门63%位于本岛内,净利率较高,同时公司拥有200亿元未结算的预收账款,锁定15年预测地产收入35%。公司14年上半年销售约63亿元,下半年销售将随着推盘增长和市场改善而有所回暖。 评级 面临的主要风险 房地产市场销售低迷及大宗商品价格下降影响公司相应业务业绩。 估值 我们预计2014-16年的每股收益分别为1.13、1.39和1.62元,目标价定为7.64元,相当于6.8倍2014年市盈率和50%的2014年净资产值折价,首次评级为买入。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名