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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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世茂股份 房地产业 2014-05-01 9.26 -- -- 9.32 0.65%
10.47 13.07%
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1季度净利同比增长 8%2014年1季度,世茂股份(600823.CH/人民币9.56, 买入)实现营业收入16.6亿元,同比增长7.3%;净利润2.4亿元,同比增长8.3%,扣非后2.3亿元,同比增8.7%;合每股收益0.21元,扣非后0.20元;毛利率和净利率为43.8%与14.5%,分别较去年同期提高了5.8和0.1个百分点,毛利率较高主要源于主要结算项目为南京和济南等高毛利项目;此外,报告期内公司整体出让了嘉兴项目而获得投资收益6,967万元。 1季度销售40亿、同比持平,维持全年销售预测160亿元 13年1季度,公司实现销售40.3亿元,同比增长0.1%,完成全年销售计划的25%,主要销售项目为石狮、济南、苏州、青岛、南京等区域项目;销售面积28.1万平米,同比下降17%;销售均价 1.4万元/平米,同比增长 21%。展望14年,预计公司全年可售货值达300亿元,同比增长25%,其中新增货值190亿元,预计销售额约160亿元左右,同比增长23%,对应去化率为53%。 院线业务快速发展,影视投资公司首次投资初战告捷 1季度,公司新增1家影院(苏州),目前累计影院数达 15家,屏幕数达 136块,并且14年后续还将新增3家影院(上海虹桥、上海浦东和北京),对应约20多块银幕。在原有影院经营逐步成熟以及持续扩充影院数这两方因素积极推动下,公司院线业务收入也将获得更快速的增长,我们预计14年院线业务收入将达2.3亿元,增长超50%。此外,公司下属影视投资公司投资参与的电视剧《一仆二主》在1季度登陆全国四大卫视实现热播,迈出了打造院线生态圈的第一步。 公司财务稳健,中票成功发行确保资金链安全 1季度,三项费用率较去年同期提高4.0个百分点至16.5%,其中,管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降1.8、1.7和0.5个百分点至5.6%、10.1%和0.7%。报告期末,公司资产负债率为69.4%,净负债率为51.6%,较年初提高了17.3个百分点,但仍处于行业低端水平;公司持有货币资金33亿元,持平于短债。近期,公司50亿元中票成功发行第一期10亿元(3年期,成本8.37%),进一步确保公司资金链的安全。 维持买入评级 世茂股份近几年中进行管理制度和快周转策略改革,并加大与集团合作力度,销售额连续两年实现超50%的高增长,并且预计14年销售同比超20%;另一方面,公司院线业务也不断做大,收入连续两年获得超40%的高增速表现,近期更成立影视投资公司,未来可形成拥有影院、院线和影视投资公司等院线业务生态圈;此外,近期公司50亿元中票成功发行第一期10亿元,进一步确保公司资金链的安全。我们维持公司2014-15年的每股收益预测为1.69元和2.04元,维持买入评级。
苏宁环球 房地产业 2014-04-28 4.52 3.40 -- 4.46 -1.33%
4.93 9.07%
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苏宁环球13 年营业收入67.2 亿元,同比增长52.5%,净利润4.9 亿元,同比下降43.5%,每股收益0.24 元,低于市场预期,主要源于低毛利项目宜兴和芜湖项目大量结算;13 年销售84 亿元,低于年初100 亿元计划,鉴于14 年中期青奥会的举行以及年底3 号线的试运营,公司推盘将较为积极,同时长风项目今年也将加大推盘,预计14 年销售100 亿元,同比增长19%。我们调低公司销售和结算进度,将公司14-15 年预测每股收益由0.90 元和1.17 元分别下调至0.50 元和0.72 元,将目标价由7.67 元下调至5.28 元,评级由买入下调至谨慎买入。 支撑评级的要点 13 年净利润同比降44%,源于低毛利宜兴、芜湖项目的大量结算。13年营业收入67.2 亿元,同比增长52.5%,净利润4.9 亿元,同比下降43.5%,每股收益0.24 元,低于市场预期;毛利率和净利率分别为28.6%和7.2%,分别较上年大幅下降13.2 和下降12.3 个百分点;公司营收增净利降主要源于低毛利项目宜兴和芜湖项目结算约21 亿元(均亏损)导致毛利率大降,随着高毛利江北项目持续结算以及长风项目增量结算,预计14-15年毛利率将有所回升,但仍有压力;加权平均净资产收益率10.5%,下降8.4 个百分点;每10 股送1 元;此外,14 年1 季度结算较少致使净利润仅为2,069 万元,同比下降92.5%,每股收益0.01 元。 13 年销售84 亿元,14 年预计销售100 亿元、同比增长19%。13 年销售额84 亿元,同比增长27%,低于年初100 亿元的计划,销售低于预期主要源于宜兴和芜湖项目的去化较慢;分项目来看,水城和天润城合计销售约56 亿元,上海长风项目4 亿元 ,宜兴和芜湖项目合计销售约18 亿元,后两者是销售低于预期的主要原因;14 年,鉴于青奥会8 月在江北举行和南京地铁3 号线年底前试运营,公司今年江北推盘也将较为积极,同时长风项目今年也将加大推盘量,预计今年销售100 亿元,同比增长19%。 评级面临的主要风险 区域风险,整体市场波动风险。 估值 我们调低公司销售和结算进度,将公司14-15 年预测每股收益由0.90 元和1.17 元分别下调至0.50 元和0.72 元,将目标价由7.67 元下调至5.28元,相当于10.6 倍2014 年市盈率及35%的NAV 折让,评级由买入下调至谨慎买入。
凤凰股份 房地产业 2014-04-16 10.17 11.53 187.53% 10.10 -0.69%
10.10 -0.69%
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凤凰股份是江苏凤凰传媒集团旗下公司,在文化产业振兴及养老产业大发展的时代背景下,公司构建了养生养老产业、文化地产和综合金融的三大业务构架;公司发展养老产业将获得集团资金、行政资源、文化资源、金融资源等方面的大力支持,解决投身养老产业过程中遇到的土地、资金、医疗服务和短期业绩支持方面的难题,打造符合本土环境、切实可行的养老业务全产业链发展模式。不考虑银行股权注入,我们预计公司2014-16年预期每股收益分别为0.54元、0.69元和0.86元,设定目标价为12.35元,相当于23倍2014年市盈率,首次评级为买入。 支撑评级的要点 养老产业元年,蕴含广阔市场空间。2014年是养老产业元年,一方面,建国后首批生育高峰期人口将逐步迈入老年,随之而来的老年人口将急剧增加,另一方面,养老问题得到政府重点关注,在养老产业用地、政府配套、资金支持和税收优惠等方面可能获得政策突破,填补空白。中国养老地产正在从稚嫩起步,面对广阔市场空间,但养老产业开发和服务模式仍处于探索中。 进军养老服务全产业链,年内实现项目落地。公司于13年10月公告进入养老产业,14年明确养老产业为重大战略发展方向,并计划今年实现项目落地;公司将通过与各专业机构的合作,为老年人群提供家政、医疗、护理、健身、智能化服务、文化生活、养老地产开发、以及生态农业等全产业链服务; 积极拓展各类资源,做好转型准备。公司前期已与凤凰集团、江苏人民医院和仁医投资签署战略协议,在土地资源、专业医疗服务等方面做了一定准备,另外,公司计划引入第三方长期资金和专业养老运营管理机构,解决产业的长期资金来源和后期运营服务问题, 文化养老金融三大主业共成长。公司传统主业维文化地产,享有低价拿地优势,缺点在于资产周转慢;后续将形成凤凰置业的文化地产和养老产业公司两大子公司架构,文化、养老齐头并进。金融股权方面,除了已收购的10.537%南京证券股权,年报业中提到,集团拟注入江苏银行8.9亿股权。金融业务的注入既能增厚业绩,也能为地产业务提供现金流支持,与另两大主业相辅相成。 评级面临的主要风险 养老地产前期开发投入大和回收周期长对资金链的影响;项目获取进程慢于预期。 估值 在集团各项资源的鼎力支持下,凤凰股份可能是目前地产行业进军养老产业的公司中最具成功可能性的,公司目标直指养老全产业链,土地、资金来源、服务运营、业绩和现金流匹配考虑周全并具可行性。我们预计,不考虑金融股权注入前提下,公司2014-16年预期每股收益分别为0.54元、0.69元和0.86元,如顺利完成股权注入,每股收益将获大幅增厚,我们设定目标价为12.35元,相当于23倍2014年市盈率,首次评级为买入。
南国置业 房地产业 2014-04-10 6.96 -- -- 7.53 8.19%
7.53 8.19%
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事件:2014年4月8日晚,南国置业(002305.CH/人民币6.33, 买入)公告水电地产拟向全体股东发出部分要约收购的方式增持本公司不超过1.10亿股股份,约占公司总股本的11.39%,并该方案已获得国务院国有资产监督管理部门的批准。公司股票于9日复牌。 点评: 1、收购价格:本次部分要约收购价格为7.70元/股,虽较前期方案8.43元/股略有下降,但较公司目前股价6.33元/股仍溢价22%,如成功实施,公司中小股东也将有机会以较高股价转让所持股份给水电地产,对公司的股价将有提振作用。 2、收购方式:水电地产以部分要约的方式收购公司不超过1.10亿股股份,高于前期协议受让许晓明所持股份方案的9,965万股,虽然收购方式改变,但仍相对较高的定价、更多的收购份额和相对更公开的部分邀约收购方式则依旧表明了水电地产控股南国置业的意图明显,这将利于整个收购方案的推进实施。 3、股权结构:2月26日水电地产与许晓明签署《关于预先接受收购要约的协议》,许晓明承诺在要约收购期限内以其持有9,965万股不可撤销的预先接受收购要约,如按9,965万股全部转让估算,许晓明持股最低将降至31%,而水电地产收购1.1亿股后,其持股将增持至41%,水电地产将成为公司的第一大股东,这将利于理顺公司的股权结构和管理结构,推动水电地产加大对公司的扶持力度。 本次要约收购若成功实施,短期来看,水电地产改用部分要约收购方式增持利好中小股东并收购价格较目前股权溢价22%,这对公司短期股价将有提振作用;长期来看,水电地产获得控股权后将利于理顺公司的股权结构和管理结构,推动水电地产更多致力于加快扶植做大旗下这一商业地产上市窗口和融资平台,给予公司在资金和项目方面更多的支持,利好公司长期的发展。鉴于前期公司预告13年每股收益为0.56元,低于我们预期,我们将在后续报告中将公司14年每股收益由0.91元下调至0.75元,同时考虑到目前水电地产控股成行在即,南国后续发展或将加速,我们维持买入评级。
万科A 房地产业 2014-04-07 7.68 -- -- 8.23 1.60%
8.75 13.93%
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3 月销售144 亿,累计销售已达542 亿2014 年3 月份,万科(000002.CH/人民币8.10; 200002.CH/港币13.00, 买入)实现销售面积121 万平米,环比增长22%,同比下降5%;销售金额144 亿元,环比增长19%,同比下降5%;单月销售均价11,916 元/平米,环比下降3%。前3月,公司实现销售面积415 万平米,同比增长12%;销售金额542 亿元,同比增长24%;累计销售均价13,067 元/平米,同比增长11%。并且根据中房信1 季度房企销售排行榜数据,万科1 季度销售额排名行业第一,销售额远超第二名碧桂园(2007.HK/港币3.75,持有)同期50%以上,销售表现优异。 展望 2014 年,公司在13 年中新开工超额完成任务以及拿地面积增速高达80%,这将推动14 年获得至少超越13 年销售增速表现,我们维持对公司今年销售2,100 亿元的预测,同比增长23%。 预售锁定方面,至14 年3 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15 年房地产预测收入的100%和33%。 3 月拿地48 亿,集中于一二线城市2014 年3 月,万科在土地市场新获广州、深圳、北京、南京和南昌等5 个项目,拿地区域集中于一二线城市,共新增建筑面积121 万平米,总地价48亿元,环比增长26%,总地价占比当期销售达33%;平均楼面地价3,980 元/平米,占比周边房价平均为37%。 维持买入评级我们预计,万科13 年的积极新开工和大力度拿地将推动14 年获得至少超越13年21%销售增速表现,预计销售约2,100 亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)社区服务:推出食堂和银行等配套设施,打造服务平台并有望向智能社区延伸;2)住宅产业化:加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升;3)小股操盘:推行小股操盘的商业地产开发模式,获得高于传统项目的回报率; 4)事业合伙人制:通过项目层面的合伙人制度,得以激发热情、稳定军心,助力万科新十年的跨越式增长。 长期来看,我们认为行业在未来5 年内需求或将见顶,行业规模增速有所下降,但公司仍然可以依靠行业集中度的提升从而获得好于行业的销售增速。我们维持公司2014-15 年业绩预期分别为1.70 元和2.05 元,维持对公司A、B 股的买入评级。
首开股份 房地产业 2014-03-31 4.85 4.91 -- 5.68 12.48%
5.46 12.58%
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首开股份13年销售增长乏力、业绩低于预期,主要源于销售端京内销售受限于预售证监管以及京外销售贡献少并毛利低;展望14年,13年公司拿地面积增速高达285%,14年计划新开工面积增速高达65%,由此保证了14年可售面积增速高达33%,同时新推项目也逐步转向经济较发达的核心城市和区域,我们预计公司14年的销售金额达247亿,同比增长33%;此外,公司目前在廊坊拥有一个43万方的二级开发项目,广阳科技成果孵化园区一级开发已签订框架协议,是京津冀一体化的受益股。我们分别将公司2014-15年每股收益预期下调至0.85元和1.10元,下调目标价至6.14元,股价调整后公司估值偏低,上调至买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比降20%,计划14年净利润增速超25%。净利润13亿元,同比下降20%,合每股收益0.57元,业绩低于预期;净资产收益率9.6%,较上年同期下降3.3个百分点;毛利率36.8%,净利率9.5%,分别较上年同期下降4.8和3.2个百分点;每10股送1.8元,分红比例达31%;业绩低于预期主要源于京外项目结算增多导致的毛利率下降以及首城国际的投资收益减少所致。 预计14年销售247亿元,同比增长33%。13年销售金额186亿元,同比增长仅5%;14年可售面积同比增长33%,其中新推面积同比增长59%,在丰富可售资源以及可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域的推动下,预计14年销售金额247亿元,同比增长33%。 13年积极拿地,14年积极新开工。拿地方面,13年公司积极拿地,合计拿地281万平米,同比增长285%,其中京内108万平米,同比增长166%,京外173万平米,同比增长224%;14年,公司计划新开工288万平米,同比增长65%,积极新开工将保证14年丰富的可售资源。 有望落实廊坊10平方公里一级开发项目,极大受益于京津冀一体化。近期我国将“京津冀一体化”上升至国家战略,而公司的两个廊坊项目也将使其极大受益于此,其中,二级开发项目廊坊国风悦都总建面面积43万平米,今年上半年将进入销售,另外一级开发项目(广阳区高新科技成果孵化园区)目前还处于落实框架协议阶段,该项目占地达10平方公里,近邻二机场和廊坊市中心,未来发展空间巨大。 评级面临的主要风险 房地产市场调控影响股票市场表现;跨区域经营风险。 估值 由于公司13年业绩低于预期,我们分别将公司2014-15年每股收益预期由原先的0.96元和1.18元下调至0.85元和1.10元,但考虑到目前公司动态市盈率6.0倍以及市净率仅0.82倍,估值偏低,同时公司作为北京国资公司在京津冀一体化进程中有望获益,目标价由6.72元下调至6.14元,相当于7.2倍2014年市盈率和50%的2014年NAV折让,上调至买入评级。
北京城建 房地产业 2014-03-26 8.38 7.51 4.60% 8.32 -0.72%
8.32 -0.72%
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公司消息:2014 年3 月24 日,中国证监会发行审核委员会对北京城建(600266.CH/人民币10.55, 买入)非公开发行股票的申请进行了审核。根据会议审核结果,公司本次非公开发行股票申请获得通过。 消息点评: (1)非公开增发方案要点(经12 年分红实施调整后):a)增发价不低于 9.01元/股,发行量不超 4.33 亿股,拟募集资金不超过 39 亿元;b)募集资金用于北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发项目以及补充流动资金。 (2)多项资源保证业绩释放能力,增发可行性大。虽然本次49%的摊薄比例较高,但公司多项资源将保证业绩获得稳定增长。目前公司京内商品房未售货值近400 亿元,净利润超80 亿元,此外,公司其他利润来源丰厚:如一级开发未确认收益、京外项目结算、股权投资收益等等。考虑到公司较强的业绩释放能力及目前股价高于增发价17%,预计公司本次增发可行性较大。 (3)增强资金实力,有效降低负债率。若本次增发成功,公司的资金实力将获得大幅提升,这将为公司后续在京内获取优质资源提供资金支持(如动感花园、望坛和平各庄等3 个一级项目的二级出让约155 万平米);另一方面,本次若成功再融资39 亿元,公司资产负债率也将由13 年末的74.0%进一步下降至66.8%,抗风险能力增强,同时也将提升加杠杆空间。 维持买入评级. 北京城建是市国资委下属房企,拥有京内丰富土地储备,项目利润丰厚;公司通过一二级联动、项目合作、以及集团自有用地转性等多种渠道,在北京激烈的土地市场竞争中奠定了无可比拟的优势,是其保持规模和业绩成长的基础;本次再融资方案的获批将增加管理层积极性并推动业绩释放,同时也能为拿地扩张提供充足资金,加快公司扩张速度。我们维持2014-15 年的每股收益分别为2.35 和2.85 元,维持目标价12.62 元,维持买入评级。
北京城建 房地产业 2014-03-24 7.58 7.51 4.60% 8.52 12.40%
8.52 12.40%
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北京城建是市国资委下属房企,拥有京内丰富土地储备,项目利润丰厚;公司背靠集团的优质资源,在北京土改和推进国企改革的大背景下,公司有望加快获益进程;公司通过一二级联动、项目合作、以及集团自有用地转性等多种渠道,在北京激烈的土地市场竞争中奠定了无可比拟的优势,是其保持规模和业绩成长的基础;此外,再融资计划的推出也能增加管理层积极性并推动业绩释放,同时也能为拿地扩张提供充足资金,并且我们预计公司有望成为地产再融资第一家。我们维持2014-15 年的每股收益预测分别为2.35 和2.85 元,目标价下调为12.62 元,维持买入评级。
世茂股份 房地产业 2014-03-24 8.16 3.25 -- 9.28 11.81%
9.72 19.12%
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世茂股份13年营业收入102亿元,净利润16亿元,分别同比增长50%和20%;公司在进行管理制度和快周转策略改革之后,并加大与集团合作力度,销售额连续两年实现超50%的高增长;另一方面,公司院线业务也不断做大,收入连续两年获得超40%的高增速表现,近期更成立影视投资公司,未来可形成拥有影院、院线和影视投资公司等院线业务生态圈;此外,在今年房地产行业资金趋紧的大背景下,50亿元中票的获准注册将进一步降低公司的资金成本,并进一步加强公司的资金链安全。我们分别将公司2014-15年的每股收益预测向上微调至1.69元和2.04元,维持目标价为10.8元,维持买入评级。 支撑评级的要点:扣非净利同比增26%,净资产收益率12%。净利润16亿元,同比增20%,扣非后14亿元,同比增26%;每股收益1.40元,扣非后1.16元;加权平均净资产收益率12.2%;毛利率41.8%,净利率16.2%;每10股派1.5元股息;业绩稳定增长源于结算收入的增长和费用率的有效控制。 13年销售130亿,预计14年160亿元。13年销售金额130亿元,同比增53%,完成年初计划130%,可售货值240亿元,去化率54%。14年可售货值300亿元,预计销售额160亿元,同比增23%,对应去化率53%。 13年积极拿地、开工,14年拿地较为谨慎。13年公司全年拿地150亿元,占比当期销售125%,并加大了与集团的合作力度,更多受益于借鉴优秀管理经验以及分享投资收益;14年,计划新开工309万平米,同比增33%,而预计拿地支出额度仅约20-30亿元,拿地策略较为谨慎。 成立影视投资公司,打造院线业务生态圈。13年底,公司拥有1条院线,14家影院,126块银幕;随着存量影院成熟和增量影院的加入,院线业务收入也将获得更快速的增长,预计公司14年收入将达2.3亿元,持续获得超40%的增速表现;此外,公司成立了影视投资公司,并已跟投电影《闺蜜》和电视剧《一仆二主》两部作品作为初期尝试。 公司财务稳健,50亿元中票获准注册。报告期末,公司资产负债率为68%,净负债率为34%,处于行业低端水平。公司近期公告50亿元中期票据获准注册,在今年房地产行业资金链趋紧的大势下,这将进一步确保公司资金链的安全。 评级面临的主要风险 商业地产销售周转低于预期。 估值: 我们分别将公司2014-15年的每股收益预测向上微调至1.69元和2.04元,维持目标价为10.8元,相当于6.4倍2014年市盈率和55%的2014年NAV折让,维持买入评级。
荣盛发展 房地产业 2014-03-24 9.87 5.54 -- 13.89 37.93%
13.61 37.89%
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荣盛发展立足环渤海和长三角的中等城市,并兼顾大、小城市,以高周转战略开发高性价比的普通住宅产品,独特的定位促使销售连续两年获得超50%的高增长,同时,结算的持续增长以及较低的三费也促使公司业绩稳步向上。14年中,“双向调控”将改善三线城市市场环境利于公司销售,而聚焦环北京土地市场的策略也将使公司进一步受益于京津冀一体化,我们预计公司14年销售超350亿元,同比增长超30%。我们上调公司2014-15年每股收益分别至2.01元和2.65元,目标价格下调至13.57元,维持买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增长36%,净资产收益率31%。净利润29亿元,同比增长36%,合每股收益1.55元;加权平均净资产收益率为30.5%,较去年同期增长0.6个百分点;毛利率为35.4%,净利率为15.2%,分别较去年同期下降1.0和0.8个百分点。年度分红预案为每10股派送人民币2元现金股息。 预计14年销售超350亿元,同比增长超30%。13年销售270亿元,同比增长50%,增速明显高于行业表现,相当于计划的110%,实现去化率71%;销售面积437万平米,同比增长40%;销售均价6,178元/平米,同比增长7%。公司13年的积极新开工将奠定14年丰富的可售资源,预计14年销售额超350亿元,同比增长超30%。 14年计划积极拿地,聚焦环北京土地市场。拿地方面,13年公司拿地575万平米,完成年初计划的88%,同比增长15%,其中京津冀区域拿地135万平米,占比当期拿地24%;14年计划拿地745万平米,同比增长30%,并将顺应京津冀一体化的趋势,加大对环北京区域市场的拓展力度;开发方面,13年新开工613万平米,完成年初计划的115%,为14年丰富可售资源奠定了基础;竣工346万平米,完成年初计划的103%;14年计划新开工597万平米,同比下降3%,计划竣工462万平米,同比增长34%,保障14年的丰富可结算资源。 打造旅游地产新模式,探索社区服务增值平台。13-14年中,公司先后通过收购和签订协议等方式参与了秦皇岛、神农架和黄山等三个旅游综合开发项目,公司正式进军旅游地产业务,后续公司也将积极推进上述三个项目进展,摸索有效的盈利模式,为公司培育出新的利润增长点。此外,公司将加强对所管理社区资源的研究,探讨在互联网时代背景下,打造社区服务增值平台。 评级面临的主要风险 房地产市场调控影响股票市场表现;跨区域经营风险。 估值 我们分别将公司2014-15年每股收益预测由1.95元和2.45元上调至2.01元和2.65元,目标价由18.85元下调至13.57元,相当于6.8倍2014年市盈率和30%的2014年NAV折让,维持买入评级。
万科A 房地产业 2014-03-10 6.96 7.46 -- 8.40 14.44%
8.75 25.72%
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在万科 13 年积极开工和拿地的背景下,公司14 年可售资源增速将超越13年,预计14 年销售将达2,100 亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)完善社区服务平台,有望向智能社区延伸;2)倡导大比例精装修,具有智能家具深度精装修的先发优势;3)推行小股操盘模式,获得高于传统项目的回报率;4)加快工业化,进一步受益行业集中度的提升。 近期公司B 转H 终获证监会批准,将促使公司过低的估值得到修复,同时,公司表示未来派息率将维持30%以上也将加大对投资者的吸引力。我们将公司2014-15 年预测每股收益分别略微下调至1.70 元和2.05 元,维持对公司A、B 股的买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增长21%,派息率大幅上涨至30%。净利润151 亿元,同比增长21%;每股收益1.37 元;含税毛利率和净利率分别达到22.9%和11.2%,较上年同期分别下降3.0 和1.0 个百分点;每10 股派送4.1 元股息,派息率大幅上涨至30%,增加万科B 股对投资者的吸引力,助推B转H;净资产收益率为19.66%,保持在历史上的高点。 预计 14 年销售2,100 亿元,同比增长23%。13 年销售金额1,709 亿元,同比增长21%;万科13 年的积极新开工和大力度拿地将推动14 年获得至少超越13 年销售增速表现,预计销售约2,100 亿元,同比增长23%。 13 年新开工超额完成计划,14 年开工、拿地均较为谨慎。2013 年新开工和拿地分别为2,131 万平米和3,365 万平米,分别同比增长49%和80%,前者比年初计划多完成29%;2014 年,计划新开工面积2,238 万平方米,同比增长5%,拿地方面也将坚持审慎的策略,表明公司今年相对谨慎。 资产负债表仍有扩张空间,境外融资渠道进一步拓展。净负债率为30.7%,低于行业平均,未来仍有加杠杆空间;报告期内,公司获标准普尔、穆迪和惠誉分别给予BBB+,Baa2 和BBB+的长期企业信用评级,并多次海外低息发债,融资渠道的拓宽将进一步降低公司的融资成本。 社区服务平台衍生新业务,小股操盘模式进一步提高ROE。公司启动“幸福社区计划”,持续开展服务创新,提升社区服务维度,加强客户粘性,基于庞大的社区客户资源,未来社区服务平台将可衍生出很多创新业务,如电商等等。此外,推行小股操盘的商业地产开发模式,对于合作项目不控股但操盘,通过输出管理和品牌,获得高于传统项目的回报率。 评级面临的主要风险 行业需求下降,成交下滑;B 转H 仍有不确定性。 估值 长期来看,我们认为行业在未来5 年内需求或将见顶,行业规模增速有所下降,但公司仍然可以依靠行业集中度的提升从而获得好于行业的销售增速。鉴于谨慎考虑,我们将公司2014-15 年预测每股收益分别由1.75元和2.11 元略微下调至1.70 元和2.05 元,并下调A、B 股的目标价分别至9.47 元16.35 港币,维持对公司A、B 股的买入评级。
华夏幸福 综合类 2014-03-07 20.07 -- -- 31.31 55.00%
31.11 55.01%
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公司消息:2014年3月3日,华夏幸福(600340.CH/人民币19.77,买入)公司香港全资子公司环球产业投资有限公司近日在美国加利福尼亚州硅谷设立了一家名为CFLD(US)IncubatorServices,Inc.的全资子公司,其经营范围:除了银行业务、信托公司业务以及依照加州法规允许经营的专业机构业务之外的加州公司法项下允许从事的各种合法行为,而公司设立该硅谷子公司意在集聚和整合全球最前沿的技术,培育和孵化高新技术产业项目,实现以技术创新驱动中国产业转型升级,契合公司经营发展的需要。 消息点评: 1.设立硅谷高科技孵化器,推动国内园区产业转型升级。公司此次在美国硅谷设立硅谷高科技孵化器,意在将美国高新技术成果引入中国市场并将推动孵化成果在国内投产,这对公司国内产业园区的产业升级将起到反哺作用。具体对于公司的利好主要体现在:(a)通过孵化成果在公司国内园区的投产,公司可以从落地投资额中获得45%分成收益;(b)国外高新技术的引进将带动公司原有园区的产业升级,除了环北京园区受益外,刚起步的环上海园区产业招商也将受益于此;(c)大股东前期或将投资被孵化企业,这也将加大后续公司的盈利想象空间。 2.京津冀发展提升至国家战略层面,公司是第一受益标的。近期习近平总书记强调实现京津冀协同发展,是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新,并将其提升至了国家战略层面,同时提出了推进京津冀协同发展的7点要求,包括加强顶层设计、加快推进产业对接协作、调整优化城市布局和空间结构、构建现代化交通系统等。我们认为京津冀发展,尤其是首都经济圈的发展,将更加强调产业和资源在区域上的互相协调,由此导致的京内产业和人口向京外转移将使得北京周边城市承接人口和产业的外溢,而华夏幸福作为主打环北京“产城融合”模式的公司而言,公司将是京津冀协同发展的第一受益标的,将极大的受益于此。 维持买入评级 对于华夏幸福,我们主要观点如下:(1)公司主打环北京“产城融合”的模式,是新型城镇化和京津冀协同发展第一受益标的;(2)公司环北京区域布点的增多也将促使公司持续受益北京需求外溢以及二机场建设导致的需求拉动;(3)13年公司实现了销售超预期高增长,并且高增速拿地为14年丰富可售资源打下坚实的基础,我们预计公司14年销售可达500亿元,同比增长34%;(4)13年业绩同比增50-60%,且高预售账款足够覆盖14年的业绩继续40%左右增长。我们维持13-14年每股收益预测2.05元和2.80元,维持买入评级。
万科A 房地产业 2014-03-06 6.56 -- -- 8.28 19.65%
8.75 33.38%
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2月销售122亿,累计销售已达398亿 2014年2月份,万科(000002.CH/人民币6.92;200002.CH/港币12.38,买入)实现销售面积99万平米,环比下降49%,同比增长19%;销售金额122亿元,环比下降56%,同比增长30%,2月春节月公司推盘仍较少,签约销售更多来源于前期的认购金额储备;单月销售均价12,236元/平米,环比下降14%。前2月,公司实现销售面积294万平米,同比增长20%;销售金额398亿元,同比增长40%;累计销售均价13,539元/平米,同比增长16%。 展望2014年,公司在13年中新开工超额完成任务以及拿地面积增速高达80%,这都将为14年的丰富可售资源奠定基础。我们预计14年公司销售金额至少将获得超越13年21%的销售增速表现,预计销售金额约为2,100亿元,同比增长23%。 预售锁定方面,至14年2月末,公司的已售未结算金额分别锁定了我们对2013-15年房地产业务预测收入的100%、100%和40%。 2月拿地38亿,仍集中于一二线城市 2014年2月,万科在土地市场新获北京和郑州等2个项目,拿地区域仍集中于一二线城市,共新增建筑面积32万平米,总地价38亿元,环比增长35%,总地价占比当期销售达31%;平均楼面地价11,845元/平米,占比周边房价平均为42%。 维持买入评级 2014年,销售方面,万科13年的积极新开工和大力度拿地将推动14年获得至少超越13年21%销售增速表现,预计销售约2,100亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)社区服务:推出食堂和银行等配套设施,打造服务平台并向智能社区延伸;2)深度精装修:大比例精装修提高ROE,具有智能家具深度精装修的先发优势;3)小股操盘:推行小股操盘的商业地产开发模式,获得高于传统项目的回报率;4)住宅产业化:加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升。 此外,近期公司B转H终获得中国证监会批准,将促使公司过低的估值得到修复。长期来看,我们认为行业在未来5年内需求或将见顶,行业规模增速有所下降,但公司仍然可以依靠行业集中度的提升从而获得好于行业的销售增速。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,维持对公司A、B股的买入评级。
世茂股份 房地产业 2014-03-05 8.05 -- -- 9.24 12.82%
9.72 20.75%
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公司消息: 2014年2月28日,世茂股份(600823.CH/人民币8.01,买入)公告于近日收到中国银行间市场交易商协会下发的《接受注册通知书》(中市协注[2014]MTN31号),交易商协会决定接受公司中期票据注册。《接受注册通知书》中明确,公司本次中期票据注册金额为人民币50亿元,注册额度自交易商协会发出《接受注册通知书》之日起2年内有效,由中国国际金融有限公司和上海银行股份有限公司联席主承销。 消息点评: 公司 50亿元中票得以获准注册主要源于公司商业地产开发房企的身份以及前期国土部对历史项目审查的顺利通过。而本次中票对于公司利好在于:(1)首先,中票的融资成本优势明显,虽然目前银行对于房地产行业信贷偏于谨慎,开发贷成本有所上升,但预计中票成本仍将低于目前公司开发贷基准上浮20%的水平(5年期中票预计将大概率低于7.9%),更低于公司目前的信托成本,由此公司也将可以先置换出部分信托,降低公司的总体融资成本(目前约为9%),继而降低利息支出;(2)其次,50亿元中票将进一步确保公司资金链安全。在今年房地产行业信贷趋紧的大势下,融资将是考验房企的一大关键因素,在公司原本财务比较健康的基础上(13年3季度末公司资产负债率和净负债率分别仅为67%和55%),本次50亿元的中票将进一步确保公司的资金链安全;(3)此外,中票的灵活性较强,由于中票实行一次注册、分期发行,注册有效期较长(本次有效期为2年),还提供了逆向询价机制,这提供了公司灵活使用本次中票的可能性。 世茂股份在集团全面改革的过程中,进行了管理制度和快周转策略的改革,积极拿地,加大与集团合作力度,销售额连续两年实现超50%的高增长,对于集团销售贡献度也在稳步提升,预计公司在后续集团的高增速要求以及高度协同下,公司后续的销售将获得持续而稳定的增长。而在今年房地产行业资金趋紧的大背景下,本次50亿元中票的获准注册将进一步降低公司的资金成本,并进一步加强公司的资金链安全,我们维持公司2013-15年的每股收益预测为1.37元、1.64元和1.98元,维持买入评级。
福星股份 房地产业 2014-02-25 7.10 7.65 18.06% 7.03 -0.99%
7.23 1.83%
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福星股份作为武汉城中村改造的区域龙头,拥有大量的城中村土地储备,目前公司总土地储备近1,000万方,而近期武汉城市圈区域发展规划获批,未来武汉有望成为中部崛起的重要增长极,公司也必将受益于此。另一方面,公司确立了新的地产战略方向,继续以武汉“双改”为主,并拓展北京及海外市场,新获取的北京和澳洲项目均有望今年入市,公司全年可售货值约140亿元,预计全年房地产销售84亿元,同比增长75%。业绩方面,13年房价的上涨以及结算结构的更趋平衡将使房地产业务毛利率低位改善,金融品业务的调整将使其毛利率水平趋于稳定。鉴于13年销售下滑,我们分别将公司2014-15年每股收益预测下调至1.13元和1.46元,但鉴于公司战略上的积极变化以及业绩改善预期,上调至谨慎买入评级。 支撑评级的要点 扣非净利润同比降5%,地产、金属品毛利率双双下降。13年净利润6.7亿元,同比增10%,每股收益0.94元;扣非后净利润5.8亿元,同比降5%,扣非后每股收益0.82元;毛利率26.0%,净利率8.8%,分别较上年同期下降2.1和1.0个百分点,其中房地产业务和金属品业务毛利率分别较上年下降3.9个和5.1个百分点,前者由于低毛利项目福星城结算较多,后者由于金属品行业低迷所致;每10股派送2元现金股息。 13年销售同比降28%,预计14年销售84亿元。13年销售额48亿元,同比降28%;销售均价10,385元/平米,同比增14%;销售低于市场预期源于水岸国际办证较慢而少开工20万平米,造成13年实际可售面积降至80-90万平米,对应13年去化率约60%。14年,可售货值约140亿元,项目区位相对较好,包括水岸国际、姑嫂树和北京通州项目等,按60%去化率计算,预计14年销售84亿元,同比增75%。 武汉区域发展规划获批,争当中部崛起的重要增长极。2014年初《武汉城市圈区域发展规划(2013-2020年)》获国家发改委批复,要求努力把武汉城市圈建设成中部地区崛起的重要增长极,武汉市整体市场都将出现积极变化,房地产市场也将在整体市场助推下一同前行,而福星股份作为武汉当地的区域龙头,后续也将受益于此。 地产拓展至北京及海外,金属品调结构、提高自动化。公司战略积极转变。房地产业务:继续以武汉“双改”为主,并拓展北京及海外市场,突破单一区域市场销售规模制约和有效规避单一区域市场风险,对应拿地方面,13年公司在武汉、北京和澳洲获得3个项目合计212万平米,并且均有望今年入市;金属制品业务:加快产品结构的调整,提高产品毛利水平,如提升高毛利钢帘线产品占比至30%,引进智能机器人,提高自动化水平控制生产成本,这将改善金属品业务业绩。 评级面临的主要风险 区域销售不达预期风险;城中村模式相关风险。 估值 鉴于13年销售下滑,我们分别将公司2014-15年每股收益预测下调6.8%和2.1%至1.13元和1.46元,但考虑到公司战略上的积极变化以及业绩改善预期,目标价由8.32元上调至8.61元,相当于7.6倍2014年市盈率和2014年NAV45%的折让,上调至谨慎买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名