点评 1、第二股东11.30元/股转让15.33%股权,李仕林医疗资产将正式入驻华业。 此次持股有公司15.33%股权的第二大股东华保宏拟将所持全部的2.18亿股以24.7亿元转让给由捷尔医疗实际控制人李仕林旗下的玖威医疗、满垚医疗、禄垚医疗,持股比例均为5.11%,转让价格11.30元较目前股价溢价10%。本次股份转让完成后,二股东华保宏将实现全部退出,而华保宏一致行动人恒宏贸易仍持有3.86%的股权,后续不排除继续减持的可能性。股权转让完毕后,李仕林旗下的医疗集团将顺利入驻华业资本,15.33%的持股比例将仅次于目前大股东华业发展23.44%的股权,叠加2015年10月李仕林医疗集团派驻3名董事入驻华业董事会,双方股权利益将完成绑定,而公司转型医疗的战略也有望获得实质性推进。 2、一期员工持股11.68元/股解锁在即,二期再推2亿元。2015年9月,公司第一期员工持股计划购买公司股票实施完毕,累计购买公司股票比例为0.95%,成交均价约为11.68元/股,购买股票将于今年9月2日解锁。2015年6月,公司推出第二期员工持股计划架构与第一期基本一致,以1:1的杠杆比例和2亿元的总资金规模设立资管计划,并已顺利通过股东大会。公司的两期员工持股计划通过二级市场购买公司股票实现股东、公司和员工利益的绑定,目前一期员工持股计划在不考虑杠杆的利息成本下仍较目前股价折价12%且解锁在即,而二期员工持股计划将实施二级市场购买且尚未购买完毕,彰显管理层信心的同时也为公司的近期市场表现奠定基础。 3、200亿元医疗金融平台业务推进有望加速。公司于去年底发布公告拟搭建200亿元金融平台,子公司西藏华烁计划在2016年底前累计出资不超过40亿元,以收购三甲医院应收账款及质押融资等形式搭建200亿元医疗金融平台。 截至目前,公司与北京国际信托合作成立了专项资管计划,目前完成总规模为34.51亿元,其中西藏华烁认购金额为5.20亿元,假设80%的贴现率计算累计收购应收账款账面价值约43亿元。虽然完成比例低于市场预期,但随着李氏医疗资产在股权结构和董事会席位的入驻,未来医疗供应链金融业务有望加速落地,医疗金融业务业绩或放量在即。 4、重医三院顺利开业,捷尔医疗全年并表,重申买入评级。今年5月公司与重庆医科大学合作设立的重医三院顺利开业,目前已开放床位约200张,按计划年底扩展床位至600-800张,捷尔医疗和海宸医药的器械和药品供应链业务规模放量在即。此外,捷尔医疗原实际控制人2015年为规避同业竞争所作出的医药商业业务(主要为药品的流通业务)注入承诺的期限逐渐临近,而公司的医疗业务今年将实现全年并表。公司作为优质转型标的业绩持续高增长,我们重申买入评级。

广宇集团上半年营收30亿元、创历史新高,净利扭亏为盈、达1.5亿元,源于武林外滩项目集中结算,并推高毛利率和净利率分别至29%和5%,预计下半年随武林外滩进一步结算,公司毛利率和业绩将继续提升;销售方面,上半年销售20亿元,在丰富可售和良好市场推动下预计公司全年销售将超35亿元,保证17年的业绩稳增;此外,15年公司与世正医疗合作设立杭州影像中心,正式确定大医疗转型,目前该中心计划于今年12月试营业,而上海影像中心的今年成功运营也给予其良好展望,根据15年年报公司计划积极拓展新项目,打造大健康生态圈,打造大健康第二主业,同时浙卫计委上半年出台相关范围文件利于区域行业有序发展,并赋予公司在领域中的区域领先优势。我们维持2016-17年每股收益预测0.40元和0.49元,同时在地产转型医疗房企的横向对比中,目前公司市值51亿元略高于NAV49亿元、市净率仅为1.9倍,NAV溢价和市净率估值对比转型医疗房企均明显偏低,维持目标价10.00元,重申买入评级。 支撑评级的要点 16年中期营收创历史新高,武林外滩结算致业绩大增。16年上半年营业收入29.8亿元,创历史新高,同比增长409%,净利润1.5亿元,同比扭亏为盈,符合我们预期;每股收益0.20元;毛利率和净利率为29.0%和5.2%,分别提升14.9和5.6个百分点;三项费用率由去年同期9.2%大降至目前的1.8%。业绩大增主要源于武林外滩已整体竣工、并部分集中结算,我们估算其毛利率高达40%左右,对比当期整体29%的毛利率而推测本期结算中包含本次低毛利项目,预计下半年武林外滩项目继续结算将继续推高今年全年的毛利率和业绩。 上半年销售20亿元,可售多和市场好推动全年超35亿元。16年上半年公司实现销售20亿元,同样创历史新高,相当于全年计划30亿元的67%;16年可售货值约70亿元(杭州武林外滩13亿元+杭州公园里20亿元+肇庆20亿元+杭州桃园6亿元+舟山项目10亿元+杭州景润公寓若干=约70亿元);从目前房地产行业政策支持对于二线城市的利好程度、以及杭州本身G20峰会、2022年亚运会陆续落地杭州,同时在考虑到目前公司可售70亿元,完成30亿元的销售计划并不难,并且预计全年销售超去年的35亿元,保证17年的业绩稳增。 杭州影像中心年底试运营,浙卫计委规范文件赋予区域领先优势。15年6月,公司与世正医疗投资设立杭州全景医学影像诊断中心,参股20%,正式确定大医疗转型,目前杭州影像中心设施设备已接近齐全,进入最后员工培训阶段,计划今年12月将试营业,而今年年初上海全景目前运营情况良好,给予杭州全景医学良好展望,此外根据15年年报,预计后续公司的影像业务或将继续异地扩张。另一方面,报告期内,浙江卫计委印发了《独立医学影像诊断中心基本标准(试行)》和《独立医学影像诊断中心管理规范(试行)》,设立标准和经营管理制定了规范,有利于区域内行业的规范发展与快速成长。 评级面临的主要风险 房地产市场销售成交低于预期;转型进度低于预期。 估值 我们维持2016-17年每股收益预测0.40元和0.49元,同时在地产转型医疗房企的横向对比中,目前公司市值51亿元略高于NAV49亿元、市净率仅为1.9倍,NAV溢价和市净率估值对比转型医疗房企均明显偏低,维持目标价10.00元,重申买入评级。

事件: 嘉宝集团(600622.CH/人民币13.63, 买入)公告:公司于2016年7月29日收到北京光安阳光投资中心(有限合伙)(以下简称“北京光安”)关于权益变动的通知。2016年7月18日至2016年7月26日、2016年7月27日,北京光安通过上海证券交易所集中竞价交易系统合计购买公司A股股份34,061,992股,占公司总股本的4.99%。本次权益变动完成后,北京光安与其一致行动人北京光控安宇投资中心(有限合伙)、上海安霞投资中心(有限合伙)合计持有公司A股股份131,549,370股,占公司总股本的19.27%。在未来十二个月内,信息披露义务人及其一致行动人未来不排除进一步增持或减持上市公司股份的可能性。 点评: 1、光大系增持至4.99%至19.27%,超越大股东持股2.19个百分点。2016年7月18日至27日,中国光大集团股份公司旗下北京广安合计增持嘉宝集团股份占总股本的4.99%,权益变动后,光控安宇、上海安霞、北京光安分别持有嘉宝集团9.11%、5.17%、4.99%的股份,光大系合计持股由14.28%上升至19.27%;而目前大股东嘉定建业及其一致行动人嘉定伟业合计持有公司17.08%的股份,此次权益变动后光大系持股比例将超过嘉定区国资委2.19个百分点,但此次权益变动不会使公司实际控制人发生变化。虽然公司实际控制人仍为嘉定区国资委,但光大系在股权结构和董事会席位上均已参与到公司的战略决策和经营层面,并不排除后续增持的可能性,与上市公司股东的利益将进一步绑定。 2、第二单地产基金项目落地,积极探索轻资产模式转型。公司近期与光大系再度签订协议,共同以现金方式投资上海光渝投资中心(有限合伙),基金认缴总额22.2亿元,其中嘉宝集团投资总金额均为11.1亿元,认购合伙企业优先级和权益级份额分别为8.75亿元和2.35亿元,投资组合管理咨询费由嘉宝全资子公司奇伊投资和光控安石按50:50的比例进行分享。上海光渝投资中心项目是公司在光翎投资中心项目落地后的第二单房地产基金项目,由此累计管理基金规模达到54亿元,公司累计投资额达16亿元,基金管理费均与光大系按50:50的比例分配,符合公司执行的“一业为主、适度多元;本土做强、逐步向外”基本战略,此次光大系增持后,公司有望继续复制“轻重并举”的模式探索房地产资管领域,培育新的利润增长点。 3、增持均价14.48元,定增价10.08元,稀缺标的重申买入评级。北京光安于2016年7月18日至26日增持公司股份1,903万股,增持均价14.07-15.25元;于2016年7月27日增持公司股份1,503万股,增持均价13.70-14.81元,估算加权平均增持均价14.48元;而此前光大系通过定增获得上市公司9749万股,发行价为10.81元,因此估算光大系综合平均持股成本11.76元,而目前股价13.63元,不考虑资金成本仅实现增值16%。公司牵手国内房地产基金行业龙头大安石精准卡位房地产资管行业,正如我们在2015年9月发布的行业深度报告《迎中国房地产大资管时代--房地产基金管理行业研究》中指出,公司进军房地产资产管理领域空间巨大,在A股具有稀缺性的特点,重申公司买入评级。

招商蛇口(001979.CH/人民币15.33,买入)公告:为落实《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》,推动前海蛇口自贸区的开发建设,加速前海土地整备,公司拟与安通捷码头仓储服务(深圳)有限公司、招商局物流集团有限公司共同投资设立合资公司深圳市招商前海投资控股有限公司,招商前海投资拟最终与深圳市前海开发投资控股有限公司成立合资公司共同开发建设列入合作范围的2.9平方公里(具体面积由双方最终确定)的前海土地。本次交易各方拟签订《公司章程》约定合作有关事项,其中,公司认缴出资42,900万元,占招商前海投资注册资本82.5%;安通捷码头认缴出资7,280万元,占招商前海投资注册资本14%;招商局物流认缴出资1,820万元,占招商前海投资注册资本3.5%。各方在合资公司中直接和间接享有的权益比例确定之后,可对上述持股主体、认缴出资额和出资比例进行调整。 1、开发权益归属落地,上市公司和集团权益比例为82.5:17.5。根据此次协议,招商蛇口将与同属招商局集团旗下的安通捷码头和招商局物流共同合资成立招商前海投资,三方权益比例为82.5:14:3.5,并由招商前海投资与前海管理局下属的前海投控共同组建合资公司推进自贸区建设,合资公司的股权比例为50:50,并由招商局集团实现财务并表,合作范围的2.9平方公里的前海土地。此次上市公司的开发权益占比82.5%,进一步明确招商蛇口作为招商局方的出资主体地位和在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,最终开发权益比例为82.5%*50%=41.25%,土地开发权益归属的落地的解决将进一步推动公司相关业务的发展。 2、合作范围2.9平方公里,估计权益可开发建面200万平米。根据协议,双方合作范围为前海片区2.9平方公里土地(具体面积由双方最终确定),而公司合计拥有前海片区土地使用权面积2.43平方公里,并尚有1.09平方公里未取得权属证书,若按2.0的容积率测算估计可开发的建筑面积将超过500万平米,根据此次协议比例可开发的权益建筑面积将超过200万平米。从目前已启动的前海自由贸易中心一期项目来看,规划用地面积和建筑面积分别为6.4万和25.4万平米,容积率达3.98,其中办公和住宅面积分别占比40%和23%,计划投资额93亿元即3.6万元/平米,其中土地款约1.95万元/平米。 根据中原地产数据显示,今年6月深圳南海区的前海和蛇口板块的二手房住宅成交均价分别高达到6.5万元/平米和7万元/平米,物业重估价值十分可观。 3、优质蓝筹龙头大幅低估,重申买入评级。公司作为地产板块龙头,1-6月实现销售金额308亿元同比增长50%,预告1-6月实现归母净利润38-39亿元,相比备考口径同比增长34%-38%,基本面扎实而优质物业大幅低估,目前RNAV仍折价超过30%。此外,公司力争通过3-5年的努力,培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业,彰显公司作为央企整体上市后做大做强的战略决心,而此次前海土地开发权益归属的进一步落地有望成为估值修复的催化剂,我们重申公司买入评级。

华鑫股份自09年以来转型商务不动产,是上海仪电系下唯一地产平台,后续有望承接仪电系位于上海市内较多的商务不动产资源,并随着仪电退二进三的推进而腾退产业用地的增加,将进一步扩大公司未来商务不动产的整合空间;同时公司也是目前仪电系下3个上市平台公司中唯一未重组的公司,而目前仪电系下信息、非银和地产三大业务中除信息外虽均未实现证券化、但却有证券化的需求,后续地产资产(华鑫置业)注入已是必然、非银资产注入或也不无可能;大股东华鑫置业承诺在17年底前注入地产资产,目前考虑到停牌+定增所需时间超过半年,所剩时间已然不多,洽遇上海国改步伐加快,公司资产整合或已不远;目前公司持有权益102万平商务地产,拿地成本较低,未开发物业毛利率超60%,我们分别通过净利润折现、现金流折现和租金回报率等方法得公司RNAV为55-66亿元,提供一定安全边际;此外,公司14-16年拿地策略调整将推动16年后销售和业绩的反转,预计16-18年业绩复合增速可达41%,而后续大股东资产注入将更强化业绩反转的判断。我们预计公司2016-18年每股收益分别为0.34元、0.50元和0.69元,按照平均RNAV60亿元溢价20%给予目标市值72亿元,对应目标价13.74元,首次覆盖并给予买入评级。 支撑评级的要点 仪电系下唯一地产平台、唯一未重组上市平台,资源整合空间较大。根据仪电战略调整,公司自09年开始退出制造业,转型商务不动产,目前作为仪电系下唯一不动产平台,将承接仪电系位于上海市内较多的商务不动产资源,并随着仪电退二进而腾退产业用地的增加,也将进一步扩大公司未来商务不动产的整合空间;目前仪电系下信息、非银和地产三大业务中后两者均未实现证券化,主要资产为华鑫置业和华鑫证券,而目前仪电系下3个上市平台中仅公司还未注入资源,地产(华鑫置业,公司大股东)借道公司证券化已是必然,而非银资产注入或也不无可能。 上海国企改革加速、大股东承诺限期临近,整合或已不远。自12年华鑫置业成为公司大股东后,鉴于在地产业务上存在同业竞争问题,大股东分别于12年、14年和15年多次明确在17年底前将地产业务注入公司,考虑到停牌+定增所需时间超过半年,所剩时间已然不多;同时,上海国改步伐加快,资产划转密集实施,上市国企扎堆停牌重组,上汽首推员工激励,或预示上海国改进入实质落地阶段,而公司作为被划为竞争类的上海仪电的地产整合平台、作为当初上海3家同业竞争问题中最后一家未完成的国企而言,时间、机遇、诉求正好配合,整合或已不远。 土储优质、估值55-66亿元,拿地增加推动今年业绩反转。公司持有权益102万平商务地产(开发89万平、持有13万平),大多位于上海,公司通过承接仪电系产业用地兼以股权收购等方式拿地,拿地成本较低,又遇上海地价上涨,开发毛利率超60%,我们分别通过净利润折现法对开业物业估值、现金流折现法和租金回报率法对持有物业估值,得RNAV为55-66亿元,提供一定安全边际;另一方面,公司10-13年拿地较少导致可售减少,从而致使14-15年业绩下滑,14-16年调整拿地节奏,年均拿地量提升3-5倍,推动16年后销售和业绩的反转,预计16-18年业绩复合增速可达41%,此外,后续大股东资产注入将更强化业绩反转的判断。 评级面临的主要风险 销售低于预期;公司与大股东的资产整合低于预期。 估值 我们预计公司2016-18年每股收益分别为0.34元、0.50元和0.69元,按照平均RNAV60亿元溢价20%给予目标市值72亿元,对应目标价13.74元,首次覆盖并给予买入评级。

天保基建是天津保税区投资控股集团旗下的上市国有房地产企业。公司近期拟以现金收购集团旗下中天航空60%的股权和航空产业49%的股权,前者参与空客A32飞机的总装项目,供应空客进军航空领域,后续在其他机型组装、零部件等合作空间巨大,是A股稀缺标的;后者实现民航科技产业化基地的运营,背靠民航大学优质资源,有望对孵化成熟企业进行产业化投资,拓展新的盈利增长点;近日公司公布与中科院天津所成立合资公司,合作运营生物科技产业园,专业园区孵化项目再下一城。我们认为公司是优质转型标的,估算地产业务RNAV约60亿元提供安全边际,自上而下转型航空产业坚决,公司目前20亿在手现金充裕保障外延发展空间,我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.26元、0.36元、0.43元,采用分部估值法给予公司90亿元的目标市值,即9.00元/股,其中地产业务RNAV为60亿元,航空产业6,000万净利润给予50倍市盈率即30亿元。公司目前扣除集团持股后的实际流通市值仅约30亿元,首次覆盖给予买入评级。 支撑评级的要点 拟收购中天航空60%股权,供应空客320飞机总装。公司拟以1倍市净率现金收购中天航空60%股权,与空客合资参与A320组装业务,每年总装量50架次,实现净利润约1亿元;A330组装线即将投产,预计2017年实现生产交付远期目标年产24架;并积极争取A350业务和空客零部件的供应。公司业务由此进入航空领域,也成为民航产业A股稀缺标的。 拟收购航空产业49%股权,专注民航科技产业化基地运营。民航科技产业化基地位于天津航空城内占地11平方公里,目前已入驻包括空客总装、中直、西飞机翼等航空企业50余家,公司将与民航总局唯一直属大学——民航大学合作,背靠资源优势专注于航空产业园的运营,有望对孵化成熟的企业参与民航产业投资,培养新的利润增长点。 拟与中科院天津所成立合资公司,运营生物科技产业园项目。公司近日拟与中科院天津工业生物技术研究所合资成立中科天保产业园运营管理有限公司负责汇盈产业园的开发和运营,公司持有51%股权,力争打造国内领先的生物高端技术、生物高端装备、生物高端产品的研发孵化转化基地,最终形成公司新的业务优势和利润增长点。 物业储备提供安全边际,自上而下推动航空产业转型。公司自上而下转型航空产业坚决,位于自贸区内70万方未开发土地储备低成本高毛利,保证转型期的业绩贡献,我们估计公司目前可结算的物业面积近60万平米,RNAV约60亿元。此外,公司在手现金24亿元,净现金16亿元,保障后续外延扩张的空间,为转型航空业务打下基础。 评级面临的主要风险 房地产项目去化率偏低;航空资产收购和转型进度慢于预期。 评级面临的主要风险 我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.26元、0.36元、0.43元,采用分部估值法给予公司90亿元的目标市值,即9.00元/股,其中地产业务RNAV为60亿元,考虑到标的稀缺性和外延成长空间,航空产业6,000万净利润给予50倍市盈率即30亿元,首次覆盖给予买入评级。

浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有293万平米优质自持物业,经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定,并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;其次,浦东金桥秉持二次开发战略,意在盘活土地,适逢90年代批租土地使用年限陆续到期有望回购、近年上海政府多次发文全方位支持盘活工业用地等两大机遇,2015年后二次开发正式起航,目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200%,预计未来可盘活工业用地将超550万方,公司土储将量质提升;此外,公司兼具特斯拉国产化、迪斯尼开业、国企改革、自贸区政策、住房租赁新政和REITs等众多题材催化剂于一身,孕育较大想象空间。我们分别通过现金流折现法、可比物业重估法和可比公司租金回报率法对公司存量物业重估后平均RNAV为346亿元,再考虑?二次开发?的增量物业将贡献增值超122亿元,合计RNAV将达468亿元,目前市值较之折价53%,并维持公司2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元和0.78元,维持公司兼具良好基本面和集众多题材于一身的观点,维持目标价28.00元,重申买入评级。 支撑评级的要点 金桥开发区主要承担者,293万方自持物业价值可观。浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有293万平米优质自持物业(在租213万方+未开发80万方),经营工业厂房和研发办公租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定,每年可贡献13亿元租金,并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,同时考虑到今年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值提升可期。 二次开发突破空间枷锁,体内外可盘活土地超550万方。经过20多年开发,金桥开发区土地资源饱和与产业转型升级之间矛盾渐显,由此提出土地?二次开发?战略意在盘活土地,适逢90年代批租土地使用年限陆续到期有望回购、近年来上海政府多次发文支持盘活工业用地两大机遇,2015年后?二次开发?正式起航,目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200%,我们预计公司后续可盘活体内外工业用地将超550万方,公司土储的价值和数量都将有质的飞越。 浦东新区国企改革先驱,兼具多种题材催化剂于一身。公司作为浦东第一批混合所有制改革的地方国企,金桥集团去年6月公告拟将目前持有49.37%股权划拨15%至浦东投控,激发企业活力的同时,实现政府资本管理的功能,目前仍在积极推进中。此外,并兼具特斯拉国产化、迪斯尼开业、国企改革、自贸区政策、住房租赁新政和REITs推出等众多题材催化剂于一身,孕育较大想象空间。 自持物业RNAV达346亿元,二次开发可贡献超122亿元。我们通过现金流折现法(291亿元)、可比物业重估法(387亿元)和可比公司租金回报率法(360亿元)等方法对公司持有293万方物业进行重估,加权平均后RNAV为346亿元,目前市值较之折价38%;此外,二次开发可盘活土地超550万平米,如果保守假设改建30%,则利用现金流折现法可增量贡献估值122亿元,合计RNAV将达458亿元,目前市值较之折价53%。 评级面临的主要风险 园区二次开发进度低于预期;租金回报率降低。 估值 我们分别通过三种估值方式对公司存量物业重估后平均RNAV为346亿元,再考虑?二次开发?的增量物业将贡献增值超122亿元,合计RNAV将达468亿元,并维持公司2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元和0.78元,维持目标价28.00元,重申买入评级。

公告: 2016年6月17日晚,万科(000002.CH/人民币24.43; 2202.HK/港币17.52, 买入)发布重组预案,公司计划拟以每股15.88元向深圳地铁集团发行28.72亿元股A 股的方式收购后者持有的前海国际100%股权,交易价格为456.13亿元,主要资产为位于深圳前海和安托山两项目合计181.14万平米。若本次交易完成后,深圳地铁集团将成为万科第一大股东,持股比例为20.65%,原第一大股东宝能系持股将由目前的24.29%下降至19.27%,华润系由15.31%下降至12.15%。本次交易不涉及重大资产重组,不构成借壳上市,并且后续仍需第二次董事会和股东大会审议。公司股票暂不复牌。 点评: 发行股份引入深圳地铁,绑定利益共谋“轨道+物业”新机遇。若方案成功,公司通过发股引入深圳地铁将成为公司第一大股东,利益牢固绑定,双方共谋“轨道+物业”新机遇,而后者目前在深圳运营158公里地铁线路(目前深圳178公里)、对应约450万平米物业(本次注入181万方),后续深圳地铁计划扩容至1,000公里,预计深圳后续将有2,300万平米轨道物业增量,有望为公司在目前和将来补充深圳优质土储。 城镇化进入城市圈阶段,轨交的轴向发展是城市圈核心方向。目前我国城市化率已达到56%,已进入城镇化第二阶段(城镇化率处于50-80%),即城市圈的城镇化模式,而非单一城市扩容的城镇化模式,并将以轨道交通将成为城市圈发展主轴,拓展城市边界,容纳更多城市化人口,由此产生更多房地产需求,这符合目前房地产行业进入总量需求顶部、区域分化加剧的观点,而以轨交为核心的城市圈将成为未来需求增量的核心区域。 联合深圳地铁、中轨控股,打造“轨道+物业”铁三角组合。6月12日,万科联合地铁集团与重庆城市交通、东莞实业投资、中轨控股集团(类似地铁产业基金)等单位建立战略合作,共同探索城市轨道建设PPP 新模式。其中,万科与深圳地铁、中轨控股在“轨道+物业”的合作将在地产开发、地铁资源和产业基金等三方面优势互补、强强联手。 深圳地铁的“轨道+物业”具有产业链优势以及全国扩张可能。通过地铁建设、地铁运营和地铁上盖开发,深圳地铁拥有丰富的地铁沿线项目,位于前海、福田、龙华等核心区域,并成为国内第一个、可能唯一被认可的实施“轨道+物业”开发运营模式的企业;通过和重庆、东莞和非洲埃塞俄比亚等地区的合作,深圳地铁也将成为第一个将轨道交通运营管理经验输出本市以外、甚至国际市场的轨道交通开发运营商。 本次收购标的土地位置优、地价低,未来盈利贡献可观。本次收购标的资产主要为前海枢纽项目(位于前海自贸区,规划5条地铁交汇)和安托山项目(位于香蜜湖和华侨城豪宅片区之间),周边住宅价格9-11万元/平米,而收购楼面价折合2.6万元/平米和3.8万元/平米,相对于近期深圳如光明和龙华土地招拍挂地价已经高达2.8万元/平米和5.7万元/平米,本次收购项目地价低,具有足够盈利保障,预计未来盈利贡献可观,未来按照12万元/平米估算,预计至2027年上述两个项目合计可贡献554亿元利润。 探索“轨道+物业”新机遇,维持万科A 股、H 股买入评级。万科本次通过发行股份引入深圳地铁、并收购后者位于深圳两核心地块,一方面通过股权与深圳地铁绑定利益,双方优势互补,共谋“轨道+物业”新机遇,在我国房地产后续的白银十年中,有望通过“轨道+物业”模式抢占城市圈带动的新一轮城镇化需求,另一方面,本次方案给予公司低于市场价购入深圳优质地块,后续借助深圳地铁在深圳地块扩容中获得轨道物业的优势,以及甚至后者在深圳以外的轨道物业资源,大幅解决目前万科在一二线核心城市的拿地问题,更将增强公司未来的盈利能力。此外,虽然本次重组方案在股权争夺之际推出,股东之间的利益纷争难免,而导致后续重组之路并不平坦,但我们认同公司的“轨道+物业”的新战略。我们维持公司2016-17年每股收益预期分别为1.89元和2.04元,维持A 股、H 股买入评级。

招商蛇口(001979.CH/人民币14.34,买入)公告:公司实际控制人招商局集团与深圳市前海管理局就组建合资公司,创新体制机制,推进前海蛇口自贸片区的开发建设和运营管理合作事项签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。招商蛇口控股的平台公司将作为出资主体,与前海管理局指定的出资方共同组建合资公司推进自贸区建设。 合资公司定位为全球领先的自贸园区综合开发建设和运营服务商。主要业务包括:自贸新城开发建设与运营管理;园区综合运营服务;深港合作的服务保障;参与“一带一路”沿线自贸园区等投资与服务,以及港区配套设施的建设与运营;股权投资和资产管理;根据政府授权依法开展公共管理服务等。 点评1、前海土地确权落地,50:50权益合作开发。根据此次协议,招商局将以上市公司控股的平台公司作为出资主体,与前海管理局下属的前海开发投资控股有限公司共同组建合资公司推进自贸区建设,合资公司的股权比例为50:50,由招商局集团实现财务并表,进一步明确了招商蛇口在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,土地权属问题的解决将有力推动公司相关业务的发展。同时,合资公司力争通过3-5年的努力,培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业,彰显公司作为央企整体上市后做大做强的战略决心。 2、合作范围2.9平方公里,具体面积待最终确定:根据此次协议,双方合作范围将以原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,在扣除现状保留用地后,剩余2.9平方公里土地(具体面积由双方最终确定)纳入合作范围;而根据此前公开信息,公司合计拥有前海片区土地使用权面积2.43平方公里,并尚有1.09平方公里未取得权属证书;同时,招商局集团同意由深圳市政府收回上述土地中的市政基础设施、公共服务设施建设用地,并在开发经营用地中向前海管理局配建移交一定规模的总部与产业用房,因此合资公司具体可开发物业面积比例和属性仍待后续双方协商最终确定。从目前已启动的前海自由贸易中心一期项目来看,规划用地面积和建筑面积分别为6.4万和25.4万平米,容积率达3.98,其中办公和住宅面积分别占比40%和23%,计划投资额93亿元即3.6万元/平米,其中土地款约1.95万元/平米。 3、优质物业大幅低估,重申买入评级。根据中原地产数据显示,今年4月深圳南海区的前海和蛇口板块的二手房住宅成交均价分别高达到6.3万元/平米和7.6万元/平米,而公司坐拥前海蛇口区超过536万平米主要分布于自贸区的优质土地资源,重估价值十分可观。此外,公司5月收到国家旅游局通知同意在蛇口太子湾设立占地9.4平方公里的“中国邮轮旅游发展实验区”,巩固公司发展邮轮经济的优势地位,分享国内游轮产业成长红利。公司作为地产板块龙头,前5月实现销售金额同比增长58%,目前优质物业大幅低估,而此次前海土地确权落地有望成为估值修复的催化剂,我们重申买入评级。

事件 华业资本(600240.CH/人民币9.98, 买入)公告《第二期员工持股计划(草案)》,募集资金总额上限为10,000万元,计划设立后委托上海兴全睿众资产管理有限公司成立“兴全睿众华业资本二期分级特定多客户资产管理计划”进行管理,筹集资金总额上限为10,000万元,按照1:1设立普通级份额和优先级份额,员工持股计划筹集资金全额认购普通级份额,而融资部分由控股股东提供担保,并承诺对优先级份额及预期年化收益进行差额补足。参加期员工持股计划的员工总人数不超过100人,其中公司董事、监事、高级管理人员10人。 “兴全睿众华业资本二期分级特定多客户资产管理计划”将通过二级市场购买等方式完成标的股票的购买,锁定期为12个月。以“兴全睿众华业资本二期分级特定多客户资产管理计划”的规模上限20,000万元和公司2016年6月2日的收盘价10.10元/股测算,所能购买和持有的标的股份数量上限约为2,000万股,不超过公司现有股本总额约为2%。 点评 1、推出第二期员工持股计划草案2亿元。2015年9月,公司第一期员工持股计划购买公司股票实施完毕,累计购买公司股票13,508,089股,占公司总股本的比例为0.95%,成交均价约为11.68元/股,所购买股票将于今年9月2日解锁,目前股价较其折价幅度达15%。此次,公司推出第二期员工持股计划草案架构与第一期基本一致,以1:1的杠杆比例和2亿元的总资金规模设立员工持股资管计划,将通过二级市场购买公司股票实现股东、公司和员工利益的绑定,彰显管理层对公司未来发展的信心。 2、新增医疗供应链金融投资15.2亿元。今年6月1-3日,子公司西藏华烁与北信瑞丰和浙商银行北京分行签署北信瑞丰资产瑞信多个专项资产管理计划项目B类份额,合计投资金额20,352万元;并为A类份额的本金及收益等提供担保,合计担保数额131,750万元,以1:6.5的杠杆比例合计募集资金15.2亿元,投资于医疗供应链金融业务;叠加此前38.5亿元的资管计划,合计投资规模位53.7亿。假设80%的贴现率计算,此次收购的应收账款账面价值19亿元,累计完成收购67亿元,医疗供应链金融业务正逐步落地。 3、重医三院顺利开业,转型积极推进,重申买入评级。今年5月公司与重庆医科大学合作设立的重医三院顺利开业,医护人员正式到位,目前已开放床位约200张,按计划年底扩展床位至600-800张,捷尔医疗和海宸医药的器械和药品的采购和配送业务规模放量在即,而公司的医疗供应链金融业务也正逐步落地。公司是作为优质转型标的,业绩持续高增长,而目前股价较前期员工持股价格11.68元折价15%,我们重申买入评级。

浦东金桥是从事金桥开发区的开发,以房地产出租为主业模式的国有房企,租金收入稳定增长且现金流稳定;投资性物业重估价值可观,我们按4%的行业平均租金回报率计算,245万方物业储备的重估净资产价值可达369亿元,目前市值较此大幅折价。公司运营片区的区位优越且众多五百强入驻,北区划入上海自贸区扩容范围,南区工业厂房和酒店距离迪士尼10公里,特斯拉国内首个超级充电站也落地于此。公司作为浦东国企改革首批企业,混合所有制国企改革方案也正有序推进中。此外,我们预计由于会计政策调整和持有项目变现等原因,公司今年业绩将实现大幅增长,1季度已同增60%。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.55元、0.65元、0.77元,给予公司28.00元的目标价,相当于15%的RNAV折价,首次覆盖给予买入评级。 支撑评级的要点 自持物业重估价值可观。公司是以房地产出租为主要经营模式的房企,去年租金收入约12.8亿元,每年保持约8%的稳定增速推动现金流稳定增长。公司目前持有在营项目165万方(住宅35万方),储备项目80万方(住宅24万方)。过去一年浦东碧云地区的房价上涨猛烈带动该区域价值的重估较为明显,我们将以成本法计量的投资性房地产按4%的行业平均租金回报率计算,重估价值达322亿元,RNAV369亿元。 预计今年业绩大幅增长。我们预计公司今年业绩将有较大幅度的增长:1)调整会计政策,部分物业年限计划将由20年延长到40年,折旧摊销费用显著下降;2)出售韩城路仓库实现1.35亿投资收益;3)投资21亿的临港碧云壹零住宅项目即将预售并在年内竣工,预计项目少量可结转业绩。公司2016年1季度已实现净利润同比增长60%,预计全年增幅80%。 区位优越,题材丰富。金桥北区20平方公里土地于去年4月划入上海自贸区扩容范围;金桥南区25万方建面的工业厂房和酒店直线距离迪士尼约10公里,迪士尼开业将带动周边商业和相关产业的发展;此外,通用汽车、可口可乐等世界五百强入驻园区,特斯拉国内首个超级充电站也落地于此。 浦东国企改革先驱。公司作为浦东第一批混合所有制改革的地方国企,金桥集团去年6月公告拟将目前持有49.37%股权划拨15%至浦东投控,激发企业活力的同时,实现政府资本管理的功能,而未来混合所有制的改革方向将孕育较大的想象空间。 评级面临的主要风险 可售项目去化率低于预期,持有资产价格下行的风险。 估值 我们预测公司2016-18年每股收益分别为0.55元、0.65元、0.77元,给予公司28.00元的目标价,相当于15%的RNAV折价,首次覆盖给予买入评级。

事件: 2016年5月16日晚,中南建设(000961.CH/人民币16.54, 买入)公告拟与厦门金圆投资集团有限公司、厦门海沧投资集团有限公司、江苏凌云置业有限公司、厦门夏商集团有限公司、河南鑫苑置业有限公司共同作为发起人,拟签署《天圆再保险股份有限公司发起人协议》,设立天圆再保险股份有限公司。天圆再保险注册资本为人民币30亿元,发起人认购股份总额为30亿元。其中,中南建设出资人民币6亿元参与认购6亿股股份,占天圆再保险注册资本的20%。 点评: 1) 携手厦门国资设立再保险,或受益于海峡金融扶持政策。目前参与筹建的5个股东中,厦门金圆投资为厦门市财政局100%控股,厦门海沧投资为厦门市海沧区人民政府100%控股的公司,厦门夏商集团为厦门市国资委100%控股,三家合计持天圆再保险60%股份,该再保险公司厦门国资背景明显,考虑到区域因素,股东背景比较特殊,若未来申请和成立或均将受益于海峡相关的金融扶持政策。而对于中南建设而言,出股权受益影响之外,对于公司大数据业务的保险领域拓展也将有很大的帮助。 2) 再保险行业前景广阔、政策大力支持、牌照资源稀缺。从行业来看,我国再保险机构分保费收入超过700亿元,2006年以来年均复合增长率达到19%左右,预计到2020年市场规模可达3,300亿元,行业发展前景十分广阔;从政策来看,在《保险业“十二五”规划》和国务院2014年8月10日颁布的《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》中均提出要大力发展再保险市场,政府对行业足够重视;而从市场主体来看,尽管我国已经成为世界第三大保险市场,但再保险行业起步较晚,市场主体较少,目前仅有中再保险、太平再保险、人保再保险和前海再保险等4家再保险机构,再保险牌照资源稀缺。 3) 继承泰收购财华保之后再设立再保险,完善保险板块大数据布局。15年12月,公司收购大数据新锐上海承泰,后者主营首创的个人数据银行业务,旨在实现个人数据资产的确权、管理、变现;15年1月,董事会选举大数据专家涂子沛为董事,帮助中南建设大数据转型战略规划。2016年3月份上海承泰信参股了互联网保险经纪公司--上海财华保网络科技有限公司,开启互联网保险+大数据的篇章,本次公司发起设立再保险公司,进一步完善了公司在保险板块的布局。 4) 携手厦门国资设立再保险,完善保险板块大数据布局,维持买入评级。中南建设15年业绩由于地产和建筑业务的结算量和结算毛利率均低于预期而遭遇大幅下降,但16年至少可以确信地产业务的结算量、价都将有显著改善,并且目前预收款已经累积至高达353亿元,相当于近3倍15年地产收入,锁定率领先行业;地产业务方面,15年改革切实推进,加强一二线城市项目拓展、退出部分三四线城市、招募陈凯加盟集团分管地产等,公司虽15年销售225亿元低于计划,但预计16年销售将大概率超240亿元计划;大数据转型方面,15年12月,收购大数据新锐上海承泰,正式切入大数据领域,16年1月,招募大数据专家涂子沛任公司董事,帮助大数据业务转型,并16年公司计划兼并收购有数据资源的互联网公司和筹建大数据产业基金,在大数据领域继续前行;我们维持公司16-17年每股收益预测为0.59和0.74元,继续看好公司地产改革和大数据转型,维持目标价22.90元,维持买入评级。

中南建设15年业绩由于地产和建筑业务的结算量和结算毛利率均低于预期而遭遇大幅下降,但16年至少可以确信地产业务的结算量、价都将有显著改善,并且目前预收款已经累积至高达353亿元,相当于近3倍15年地产收入,锁定率领先行业;地产业务方面,15年改革切实推进,加强一二线城市项目拓展、退出部分三四线城市、招募陈凯加盟集团分管地产等,公司虽15年销售225亿元低于计划,但预计16年销售将大概率超240亿元计划;大数据转型方面,14年12月,收购大数据新锐上海承泰,正式切入大数据领域,15年1月,招募大数据专家涂子沛任公司董事,帮助大数据业务转型,并16年公司计划兼并收购有数据资源的互联网公司和筹建大数据产业基金,在大数据领域继续前行;此外,公司公布15年分红政策为每10股派0.4元、转增15股。考虑到结算节奏以及毛利率的差别影响,我们分别将公司16-17年每股收益预测下调至0.59和0.74元,继续看好公司地产改革和大数据转型,维持目标价22.90元,维持买入评级。 支撑评级的要点。 净利润虽大降、但有改善可能,每10股派0.4元、转增15股。15年营业收入204亿元,同比下降6%,净利润3.5亿元,同比下降63%,每股收益0.30元,低于预期;毛利率和净利率为21.6%和1.7%,分别下降3.1和2.7个百分点,其中地产毛利率下降较多;业绩大幅下降源于:1)收入低于预期,建筑同步于市场营收少完成20亿元,地产中常熟和南通部分项目未达结算标准致结转少,但上述项目16年将进入结算,同时预收款已经累积至353亿元,16年地产结算将有改善;2)地产结算毛利率由于结算结构的原因低于预期、仅24%,预计16年结算结构将推升毛利率;另外,每10股派0.4元、转增15股。 15年地产改革切实推进,16年大概率超240亿元计划。15年实现销售225亿元,同比增长9%,低于预期。但15年中公司:1)加强一二线城市项目拓展,二线以上城市项目比例明显提高,通过多元化方式获取南京、上海、北京、苏州等15个项目,一二线城市土储占比提升至30%,2)退出部分三四线城市,通过退回或项目转让,初步意向去化土地52万方,减少资金支付14亿元;3)招揽行业人才加盟,16年初曾创造阳光城3年销售增10倍的陈凯加盟中南集团,任地产业务负责人;15年公司地产业务改革切实推进,因而16年中南有望再次加速,大概率销售超240亿元的公司计划,增速超7%。 15年大数据转型业务起步,16年将继续行业内兼并收购。15年12月,公司收购大数据新锐上海承泰,后者主营首创的个人数据银行业务,旨在实现个人数据资产的确权、管理、变现;15年1月,董事会选举大数据专家涂子沛为董事,帮助中南建设大数据转型战略规划。16年,公司计划兼并收购有数据资源的互联网公司,完善上海承泰玛娜花园混业经营生态系统,通过玛娜花园平台将个人数据和商业需求结合,尽快实现商业闭环;并计划筹建大数据产业基金,对大数据领域的高、新科技和创意理念的初创型公司进行投资。 融资渠道拓宽、资本成本下行,持股计划、大股东增持彰显信心。15公司成功发行中票36亿元,非公开公司债70亿元,获批47亿元定向增发,大力改善债务结构,降低债务成本;15年5月公司员工持股计划落地,总金额6.5亿元、占比3.15%、均价17.65元/股、大股东保底10%等表明公司与员工利益牢固绑定,并彰显公司信心;大股东15年2-3月中耗资1.7亿元增持1%,均价14.3元/股,显示大股东看好地产业务改革以及大数据业务转型,并看好公司长远发展。 评级面临的主要风险。 资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。 估值。 考虑到结算节奏以及毛利率的差别影响,我们分别将公司16-17年每股收益预测下调至0.59和0.74元,维持买入评级。

2015年,华业资本实现营业收入46.8亿元,同比上升70.2%;归母净利润8.83亿元,同比上升112.9%,每股收益0.62元,符合业绩预告情况;含税毛利率和净利率分别为28%和18.9%,分别同比下降0.06和上升3.78个百分点;拟每10股派发现金红利1元。公司去年收入大幅增长源于结转深圳一期和通州的房地产项目,后续项目持续热销也充分满足公司转型过渡期的业绩结算要求,未来将通过基金模式投资房地产业务;转型业务方面,公司去年完成捷尔医疗收购并表,当期兑现业绩承诺,并计划拓展重医大附属医院的配送业务;今年重医三院顺利开业,计划扩展床位600-800张。此外,公司去年搭建200亿的医疗金融平台,供应链金融业务全面推进,将成为公司新的利润增长点。我们给予公司2016-18年每股收益预测0.81元、1.00元和1.18元,考虑到市场调整因素,采用分部估值法给予公司目标价为13.62元,而目前股价较前期员工持股价格11.68元折价10%,我们维持买入评级。 支撑评级的要点. 通州项目持续热销,可售资源满足转型过渡期。2015年受益于通州东方玫瑰项目持续热销,公司房地产实现认购金额40.4亿元;公司商品房销售业务实现收入44.5亿元,同比增长63.7%,毛利率为36.4%,主要由于深圳玫瑰四季馨园一期和通州项目部分结转,项目子公司分别实现净利润5.6亿元和2.6亿元,长春和大连项目公司合计亏损1亿元;我们估计公司项目剩余可售面积约28万平米(通州12万方,深圳二期6万方)。此外公司与光大安石基金合作的新北京中心项目确认转让两个项目子公司80%股权的投资收益约4.5亿元,并仍持有20%的基金份额收益权和20%的项目股权。公司未来房地产业务将筛选一线城市优质项目以房地产基金等金融模式进行投资。 捷尔医疗兑现业绩承诺,重医三院开业运营。公司于6月完成收购捷尔医疗并实现并表,2015年实现并表营业收入17,976万元,净利润9,867万元;其中医药商业和医疗服务分别实现收入9,016万元和8,942万元,毛利率分别为40%和55%,兑现业绩承诺;今年公司将积极拓展重庆医科大学的相关附属医院市场开展器械耗材配送业务。此外,重医三院于今年4月开业运营,捷尔医疗也设立全资子公司海宸医药对其进行药品供应;目前一期床位1,350张,公司计划于今年年底将床位拓展到600-800张,在多项业务层面逐步贡献业绩。 搭建200亿医疗供应链金融平台,培育新增长点。2015年,公司以自有资金完成对三甲医院应收账款债权原值的收购共计38.1亿元,对外额30.5亿元。同时,公司与金融机构合作搭建不超过200亿元医疗金融平台,公司自有资金的投资规模不超过40亿元,今年公司将加大力度开展医疗供应链金融业务,打造公司新的利润增长点。 评级面临的主要风险。 供应链金融推进不及预期;医疗服务业务不达承诺业绩。 估值。 我们给予公司2016-2018年每股收益预测分别为0.81元、1.00元和1.18元,采用分部估值法将目标价由18.68元下调为13.62元,维持买入评级。

首开股份2015年营业收入和净利润分别同比增长13%和26%,京内高毛利项目结算推升毛利率至41%;15年公司实现销售328亿元,同比增长30%,连续两年实现高增长,16年计划销售360亿元,难度不大;15年公司聚焦北京积极拿地,北京获取158万平米,并且目前京内未竣工面积达354万平米,当属北京土储存量和增量龙头;另外,公司在北京国资下属14家房企中规模和市占率都是排名第一,未来在北京国资改革过程中或有一定优势;此外,公司自15年年初以来接连与北方泓泰、中信并购基金、途家网、文化中心建设发展基金和亿达中国等机构进行多方面的合作,包括房地产基金、产业并购基金、地产共享经济和产业园等,显示出公司以开放的心态多元化尝试、积极拥抱改革。我们维持公司16-17年每股收益预期为1.16元和1.36元,维持目标价14.97元,维持买入评级。 支撑评级的要点。 净利润同比增26%,京内结算推升毛利率至41%。15年营业收入236亿元,同比增13%;净利润21亿元,同比增26%;每股收益0.89元;毛利率和净利率为40.6%和8.8%,分别增6.0和0.9个百分点,源于北京高毛利项目结算较多;三项费用率8.7%,维持近年来的低位;由于合作项目增多,少数股东权益增至18%,预计后续将成为常态。报告期末,负债率和净负债率分别为83%和164%,虽略降但仍处行业高位。 15年销售328亿、增长30%,16年计划360亿、增长10%。15年开始公司所布局一二线城市持续收益行业政策支持,公司实现销售面积(包括参股项目)210万平米,同比增长17%,销售金额328亿元,同比增长30%;16年公司计划销售金额360亿元,同比增长10%。报告期末,预收账款233亿元,同比增长24%,锁定16年地产业务预测收入84%。 15年聚焦北京积极拿地,当属北京土储存量和增量龙头。15年取得19个项目,对应建面336万平米,同比增长290%,估算地价超386亿元,同比增长超429%,占比当期销售超117%,其中北京拿地金额超217亿元,占比超56%,拿地聚焦北京地区;目前未竣工面积1,177万平米,其中京内354万平米;15年新开工212万平米,同比下降16%;竣工面积268万平米,同比增长8%;16年计划新开工244万平米,同比增长15%,计划竣工268万平米,同比增长24%,可见16年竣工结算较多。 行业内外合众连横,多元化尝试积极业务创新。15年4月,与北京北方泓泰等共同发起设立房地产基金,主投福建省内地产项目;7月,拟出资4亿元投资中信并购基金,成为其有限合伙人,主要投向新经济领域;11月,拟与途家网合作,共创互联网+不动产新生态;16年4月,与北京文化中心建设发展基金签订合作协议,共同打造文创产业协同聚集区;4月,与亿达中国宣布双方将合作协力布局商务园区业务。 尝试多种低成本融资产品,有效降低融资成本。15年,公司债:6月发行40亿元,10月发行30亿元,利率均为4.8%;中期票据:6月发行24亿元,利率4.8%;定向增发:6月推出40亿元定增方案,底价11.85元/股,发行3.4亿股,12月证监会批准。14年总债务平均融资成本8.7%,而目前如公司债和中票等成本仅4.8%,15年融资成本有效降至7.5%。 评级面临的主要风险。 房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。 估值。 我们维持公司16-17年每股收益预期为1.16元和1.36元,维持目标价14.97元,维持买入评级。