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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

联系方式:

工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

20日
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荣盛发展 房地产业 2014-03-24 9.87 5.54 -- 13.89 37.93%
13.61 37.89%
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荣盛发展立足环渤海和长三角的中等城市,并兼顾大、小城市,以高周转战略开发高性价比的普通住宅产品,独特的定位促使销售连续两年获得超50%的高增长,同时,结算的持续增长以及较低的三费也促使公司业绩稳步向上。14年中,“双向调控”将改善三线城市市场环境利于公司销售,而聚焦环北京土地市场的策略也将使公司进一步受益于京津冀一体化,我们预计公司14年销售超350亿元,同比增长超30%。我们上调公司2014-15年每股收益分别至2.01元和2.65元,目标价格下调至13.57元,维持买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增长36%,净资产收益率31%。净利润29亿元,同比增长36%,合每股收益1.55元;加权平均净资产收益率为30.5%,较去年同期增长0.6个百分点;毛利率为35.4%,净利率为15.2%,分别较去年同期下降1.0和0.8个百分点。年度分红预案为每10股派送人民币2元现金股息。 预计14年销售超350亿元,同比增长超30%。13年销售270亿元,同比增长50%,增速明显高于行业表现,相当于计划的110%,实现去化率71%;销售面积437万平米,同比增长40%;销售均价6,178元/平米,同比增长7%。公司13年的积极新开工将奠定14年丰富的可售资源,预计14年销售额超350亿元,同比增长超30%。 14年计划积极拿地,聚焦环北京土地市场。拿地方面,13年公司拿地575万平米,完成年初计划的88%,同比增长15%,其中京津冀区域拿地135万平米,占比当期拿地24%;14年计划拿地745万平米,同比增长30%,并将顺应京津冀一体化的趋势,加大对环北京区域市场的拓展力度;开发方面,13年新开工613万平米,完成年初计划的115%,为14年丰富可售资源奠定了基础;竣工346万平米,完成年初计划的103%;14年计划新开工597万平米,同比下降3%,计划竣工462万平米,同比增长34%,保障14年的丰富可结算资源。 打造旅游地产新模式,探索社区服务增值平台。13-14年中,公司先后通过收购和签订协议等方式参与了秦皇岛、神农架和黄山等三个旅游综合开发项目,公司正式进军旅游地产业务,后续公司也将积极推进上述三个项目进展,摸索有效的盈利模式,为公司培育出新的利润增长点。此外,公司将加强对所管理社区资源的研究,探讨在互联网时代背景下,打造社区服务增值平台。 评级面临的主要风险 房地产市场调控影响股票市场表现;跨区域经营风险。 估值 我们分别将公司2014-15年每股收益预测由1.95元和2.45元上调至2.01元和2.65元,目标价由18.85元下调至13.57元,相当于6.8倍2014年市盈率和30%的2014年NAV折让,维持买入评级。
万科A 房地产业 2014-03-10 6.96 7.46 -- 8.40 14.44%
8.75 25.72%
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在万科 13 年积极开工和拿地的背景下,公司14 年可售资源增速将超越13年,预计14 年销售将达2,100 亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)完善社区服务平台,有望向智能社区延伸;2)倡导大比例精装修,具有智能家具深度精装修的先发优势;3)推行小股操盘模式,获得高于传统项目的回报率;4)加快工业化,进一步受益行业集中度的提升。 近期公司B 转H 终获证监会批准,将促使公司过低的估值得到修复,同时,公司表示未来派息率将维持30%以上也将加大对投资者的吸引力。我们将公司2014-15 年预测每股收益分别略微下调至1.70 元和2.05 元,维持对公司A、B 股的买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增长21%,派息率大幅上涨至30%。净利润151 亿元,同比增长21%;每股收益1.37 元;含税毛利率和净利率分别达到22.9%和11.2%,较上年同期分别下降3.0 和1.0 个百分点;每10 股派送4.1 元股息,派息率大幅上涨至30%,增加万科B 股对投资者的吸引力,助推B转H;净资产收益率为19.66%,保持在历史上的高点。 预计 14 年销售2,100 亿元,同比增长23%。13 年销售金额1,709 亿元,同比增长21%;万科13 年的积极新开工和大力度拿地将推动14 年获得至少超越13 年销售增速表现,预计销售约2,100 亿元,同比增长23%。 13 年新开工超额完成计划,14 年开工、拿地均较为谨慎。2013 年新开工和拿地分别为2,131 万平米和3,365 万平米,分别同比增长49%和80%,前者比年初计划多完成29%;2014 年,计划新开工面积2,238 万平方米,同比增长5%,拿地方面也将坚持审慎的策略,表明公司今年相对谨慎。 资产负债表仍有扩张空间,境外融资渠道进一步拓展。净负债率为30.7%,低于行业平均,未来仍有加杠杆空间;报告期内,公司获标准普尔、穆迪和惠誉分别给予BBB+,Baa2 和BBB+的长期企业信用评级,并多次海外低息发债,融资渠道的拓宽将进一步降低公司的融资成本。 社区服务平台衍生新业务,小股操盘模式进一步提高ROE。公司启动“幸福社区计划”,持续开展服务创新,提升社区服务维度,加强客户粘性,基于庞大的社区客户资源,未来社区服务平台将可衍生出很多创新业务,如电商等等。此外,推行小股操盘的商业地产开发模式,对于合作项目不控股但操盘,通过输出管理和品牌,获得高于传统项目的回报率。 评级面临的主要风险 行业需求下降,成交下滑;B 转H 仍有不确定性。 估值 长期来看,我们认为行业在未来5 年内需求或将见顶,行业规模增速有所下降,但公司仍然可以依靠行业集中度的提升从而获得好于行业的销售增速。鉴于谨慎考虑,我们将公司2014-15 年预测每股收益分别由1.75元和2.11 元略微下调至1.70 元和2.05 元,并下调A、B 股的目标价分别至9.47 元16.35 港币,维持对公司A、B 股的买入评级。
华夏幸福 综合类 2014-03-07 20.07 -- -- 31.31 55.00%
31.11 55.01%
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公司消息:2014年3月3日,华夏幸福(600340.CH/人民币19.77,买入)公司香港全资子公司环球产业投资有限公司近日在美国加利福尼亚州硅谷设立了一家名为CFLD(US)IncubatorServices,Inc.的全资子公司,其经营范围:除了银行业务、信托公司业务以及依照加州法规允许经营的专业机构业务之外的加州公司法项下允许从事的各种合法行为,而公司设立该硅谷子公司意在集聚和整合全球最前沿的技术,培育和孵化高新技术产业项目,实现以技术创新驱动中国产业转型升级,契合公司经营发展的需要。 消息点评: 1.设立硅谷高科技孵化器,推动国内园区产业转型升级。公司此次在美国硅谷设立硅谷高科技孵化器,意在将美国高新技术成果引入中国市场并将推动孵化成果在国内投产,这对公司国内产业园区的产业升级将起到反哺作用。具体对于公司的利好主要体现在:(a)通过孵化成果在公司国内园区的投产,公司可以从落地投资额中获得45%分成收益;(b)国外高新技术的引进将带动公司原有园区的产业升级,除了环北京园区受益外,刚起步的环上海园区产业招商也将受益于此;(c)大股东前期或将投资被孵化企业,这也将加大后续公司的盈利想象空间。 2.京津冀发展提升至国家战略层面,公司是第一受益标的。近期习近平总书记强调实现京津冀协同发展,是面向未来打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新,并将其提升至了国家战略层面,同时提出了推进京津冀协同发展的7点要求,包括加强顶层设计、加快推进产业对接协作、调整优化城市布局和空间结构、构建现代化交通系统等。我们认为京津冀发展,尤其是首都经济圈的发展,将更加强调产业和资源在区域上的互相协调,由此导致的京内产业和人口向京外转移将使得北京周边城市承接人口和产业的外溢,而华夏幸福作为主打环北京“产城融合”模式的公司而言,公司将是京津冀协同发展的第一受益标的,将极大的受益于此。 维持买入评级 对于华夏幸福,我们主要观点如下:(1)公司主打环北京“产城融合”的模式,是新型城镇化和京津冀协同发展第一受益标的;(2)公司环北京区域布点的增多也将促使公司持续受益北京需求外溢以及二机场建设导致的需求拉动;(3)13年公司实现了销售超预期高增长,并且高增速拿地为14年丰富可售资源打下坚实的基础,我们预计公司14年销售可达500亿元,同比增长34%;(4)13年业绩同比增50-60%,且高预售账款足够覆盖14年的业绩继续40%左右增长。我们维持13-14年每股收益预测2.05元和2.80元,维持买入评级。
万科A 房地产业 2014-03-06 6.56 -- -- 8.28 19.65%
8.75 33.38%
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2月销售122亿,累计销售已达398亿 2014年2月份,万科(000002.CH/人民币6.92;200002.CH/港币12.38,买入)实现销售面积99万平米,环比下降49%,同比增长19%;销售金额122亿元,环比下降56%,同比增长30%,2月春节月公司推盘仍较少,签约销售更多来源于前期的认购金额储备;单月销售均价12,236元/平米,环比下降14%。前2月,公司实现销售面积294万平米,同比增长20%;销售金额398亿元,同比增长40%;累计销售均价13,539元/平米,同比增长16%。 展望2014年,公司在13年中新开工超额完成任务以及拿地面积增速高达80%,这都将为14年的丰富可售资源奠定基础。我们预计14年公司销售金额至少将获得超越13年21%的销售增速表现,预计销售金额约为2,100亿元,同比增长23%。 预售锁定方面,至14年2月末,公司的已售未结算金额分别锁定了我们对2013-15年房地产业务预测收入的100%、100%和40%。 2月拿地38亿,仍集中于一二线城市 2014年2月,万科在土地市场新获北京和郑州等2个项目,拿地区域仍集中于一二线城市,共新增建筑面积32万平米,总地价38亿元,环比增长35%,总地价占比当期销售达31%;平均楼面地价11,845元/平米,占比周边房价平均为42%。 维持买入评级 2014年,销售方面,万科13年的积极新开工和大力度拿地将推动14年获得至少超越13年21%销售增速表现,预计销售约2,100亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)社区服务:推出食堂和银行等配套设施,打造服务平台并向智能社区延伸;2)深度精装修:大比例精装修提高ROE,具有智能家具深度精装修的先发优势;3)小股操盘:推行小股操盘的商业地产开发模式,获得高于传统项目的回报率;4)住宅产业化:加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升。 此外,近期公司B转H终获得中国证监会批准,将促使公司过低的估值得到修复。长期来看,我们认为行业在未来5年内需求或将见顶,行业规模增速有所下降,但公司仍然可以依靠行业集中度的提升从而获得好于行业的销售增速。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,维持对公司A、B股的买入评级。
世茂股份 房地产业 2014-03-05 8.05 -- -- 9.24 12.82%
9.72 20.75%
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公司消息: 2014年2月28日,世茂股份(600823.CH/人民币8.01,买入)公告于近日收到中国银行间市场交易商协会下发的《接受注册通知书》(中市协注[2014]MTN31号),交易商协会决定接受公司中期票据注册。《接受注册通知书》中明确,公司本次中期票据注册金额为人民币50亿元,注册额度自交易商协会发出《接受注册通知书》之日起2年内有效,由中国国际金融有限公司和上海银行股份有限公司联席主承销。 消息点评: 公司 50亿元中票得以获准注册主要源于公司商业地产开发房企的身份以及前期国土部对历史项目审查的顺利通过。而本次中票对于公司利好在于:(1)首先,中票的融资成本优势明显,虽然目前银行对于房地产行业信贷偏于谨慎,开发贷成本有所上升,但预计中票成本仍将低于目前公司开发贷基准上浮20%的水平(5年期中票预计将大概率低于7.9%),更低于公司目前的信托成本,由此公司也将可以先置换出部分信托,降低公司的总体融资成本(目前约为9%),继而降低利息支出;(2)其次,50亿元中票将进一步确保公司资金链安全。在今年房地产行业信贷趋紧的大势下,融资将是考验房企的一大关键因素,在公司原本财务比较健康的基础上(13年3季度末公司资产负债率和净负债率分别仅为67%和55%),本次50亿元的中票将进一步确保公司的资金链安全;(3)此外,中票的灵活性较强,由于中票实行一次注册、分期发行,注册有效期较长(本次有效期为2年),还提供了逆向询价机制,这提供了公司灵活使用本次中票的可能性。 世茂股份在集团全面改革的过程中,进行了管理制度和快周转策略的改革,积极拿地,加大与集团合作力度,销售额连续两年实现超50%的高增长,对于集团销售贡献度也在稳步提升,预计公司在后续集团的高增速要求以及高度协同下,公司后续的销售将获得持续而稳定的增长。而在今年房地产行业资金趋紧的大背景下,本次50亿元中票的获准注册将进一步降低公司的资金成本,并进一步加强公司的资金链安全,我们维持公司2013-15年的每股收益预测为1.37元、1.64元和1.98元,维持买入评级。
福星股份 房地产业 2014-02-25 7.10 7.65 14.86% 7.03 -0.99%
7.23 1.83%
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福星股份作为武汉城中村改造的区域龙头,拥有大量的城中村土地储备,目前公司总土地储备近1,000万方,而近期武汉城市圈区域发展规划获批,未来武汉有望成为中部崛起的重要增长极,公司也必将受益于此。另一方面,公司确立了新的地产战略方向,继续以武汉“双改”为主,并拓展北京及海外市场,新获取的北京和澳洲项目均有望今年入市,公司全年可售货值约140亿元,预计全年房地产销售84亿元,同比增长75%。业绩方面,13年房价的上涨以及结算结构的更趋平衡将使房地产业务毛利率低位改善,金融品业务的调整将使其毛利率水平趋于稳定。鉴于13年销售下滑,我们分别将公司2014-15年每股收益预测下调至1.13元和1.46元,但鉴于公司战略上的积极变化以及业绩改善预期,上调至谨慎买入评级。 支撑评级的要点 扣非净利润同比降5%,地产、金属品毛利率双双下降。13年净利润6.7亿元,同比增10%,每股收益0.94元;扣非后净利润5.8亿元,同比降5%,扣非后每股收益0.82元;毛利率26.0%,净利率8.8%,分别较上年同期下降2.1和1.0个百分点,其中房地产业务和金属品业务毛利率分别较上年下降3.9个和5.1个百分点,前者由于低毛利项目福星城结算较多,后者由于金属品行业低迷所致;每10股派送2元现金股息。 13年销售同比降28%,预计14年销售84亿元。13年销售额48亿元,同比降28%;销售均价10,385元/平米,同比增14%;销售低于市场预期源于水岸国际办证较慢而少开工20万平米,造成13年实际可售面积降至80-90万平米,对应13年去化率约60%。14年,可售货值约140亿元,项目区位相对较好,包括水岸国际、姑嫂树和北京通州项目等,按60%去化率计算,预计14年销售84亿元,同比增75%。 武汉区域发展规划获批,争当中部崛起的重要增长极。2014年初《武汉城市圈区域发展规划(2013-2020年)》获国家发改委批复,要求努力把武汉城市圈建设成中部地区崛起的重要增长极,武汉市整体市场都将出现积极变化,房地产市场也将在整体市场助推下一同前行,而福星股份作为武汉当地的区域龙头,后续也将受益于此。 地产拓展至北京及海外,金属品调结构、提高自动化。公司战略积极转变。房地产业务:继续以武汉“双改”为主,并拓展北京及海外市场,突破单一区域市场销售规模制约和有效规避单一区域市场风险,对应拿地方面,13年公司在武汉、北京和澳洲获得3个项目合计212万平米,并且均有望今年入市;金属制品业务:加快产品结构的调整,提高产品毛利水平,如提升高毛利钢帘线产品占比至30%,引进智能机器人,提高自动化水平控制生产成本,这将改善金属品业务业绩。 评级面临的主要风险 区域销售不达预期风险;城中村模式相关风险。 估值 鉴于13年销售下滑,我们分别将公司2014-15年每股收益预测下调6.8%和2.1%至1.13元和1.46元,但考虑到公司战略上的积极变化以及业绩改善预期,目标价由8.32元上调至8.61元,相当于7.6倍2014年市盈率和2014年NAV45%的折让,上调至谨慎买入评级。
华夏幸福 综合类 2014-01-15 17.30 -- -- 21.70 25.43%
31.31 80.98%
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13 年净利润预增50-60%,合每股收益2.02-2.16 元。 2014 年1 月13 日,华夏幸福(600340.CH/人民币17.00, 买入)预告2013 年实现归属于上市公司股东的净利润同比增长50-60%,即净利润为26.75-28.54 亿元,合每股收益2.02-2.16 元,业绩表现超市场预期。业绩的高增长主要源于过去两年公司销售的持续高增长以及园区产业逐步成熟推动了产业结算的增多。同时,按照13 年前3 季度公司预收账款为326 亿元,同时考虑4 季度中地产销售98 亿元应能超过同期结算额,预计13 年年底预收账款超326 亿元,足够覆盖14 年的业绩继续40%左右增长。 固安再签约1 万亩,打造农业产业化示范区。 1 月13 日,公司与固安县人民政府签订了《固安农业产业化示范区合作框架协议》,委托开发面积为1 万亩,用以建设新兴农业,委托期限50 年。政府承诺在项目开发期限内项目范围内产生的土地出让金收入、税收及非税收入的县级地方实际留成部分全部作为偿还公司垫付的投资成本及投资回报的资金来源。 公司曾分别于05 年和12 年在固定签订固安工业园区(60 平方公里)和固安新兴产业示范区(49 平方公里),本次再新增约7 平方公里,公司在固安合计受委托面积达116 平方公里,而固安未来仍将是公司销售与业绩的重要贡献点。虽然该园区目前没有45%产业分成政策而且也未明确住宅体量,但考虑到固安的飞速发展以及新兴农业的建设投入较小,目前公司先发布局作长远考虑,将有利于公司未来固安业务的进一步发展。 重申买入评级。 对于华夏幸福,我们主要观点如下:(1)公司依靠产城融合的模式依然将是新型城镇化的第一受益标的;(2)公司环北京区域布点的增多也将促使公司持续受益北京需求外溢以及二机场建设导致的需求拉动;(3)13 年公司实现了销售超预期高增长,并且高增速拿地为14 年丰富可售资源打下坚实的基础,我们预计公司14 年销售可达500 亿元,同比增长34%;(4)13年业绩同比增50-60%,且高预售账款足够覆盖14 年的业绩继续40%左右增长。我们将在后续报告中上调13-14 年每股收益至约2.05 元和约2.80 元,虽然地产行业估值中枢下移,但考虑到公司销售和业绩的持续爆发能力、产业新城模式在新型城镇化中的发展潜力和承接特大城市的人和产业的外溢能力,目前14 年市盈率估值仅6.1 倍,优势明显,我们重申买入评级。
华夏幸福 综合类 2014-01-09 18.35 -- -- 21.56 17.49%
31.31 70.63%
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13年销售374亿,预计14年销售500亿 2013年,华夏幸福(600340.CH/人民币18.35,买入)实现销售面积350万平米,同比增长28%;销售金额374亿元,同比增长77%,大幅超越市场预期;其中,园区回款约76亿元,同比增长151%,地产销售295亿元,同比增长64%,按项目来看,估计固安和大厂各约100多亿元,廊坊项目近59亿元,其余近30亿元主要为苏家屯、镇江、怀来、香河、牛陀等区域的销售贡献;对应地产销售均价为8,446元/平米,同比增长28%,其中园区地产销售均价同比增长35%,这主要得益于固安和大厂销售均价的大幅增长。2013年4季度中,园区回款26亿元,地产销售98亿元,尤其12月地产销售约45亿元,行业淡季以及信贷收紧的背景下,公司持续销售高增长值得称赞。 展望2014年,苏家屯、无锡、丰台、嘉善、镇江、牛陀、霸州、永清、香河等9个区域都将贡献增量销售,预计合计贡献约80亿元,固安、大厂、廊坊三大项目预计可贡献340亿元,再加上园区回款预计80亿元,因此,我们上调公司14年的整体销售至500亿元,同比增长34%。 至12月末,公司的预收款分别锁定了我们对公司2013-15年的房地产业务预测收入的100%、100%和78%,锁定表现远好于行业平均水平。 拿地成本优势明显,4季度拿地尤为积极 2013年,公司共获得土地建筑面积705万平米,同比增长88%,拿地金额78亿元,同比增长160%,拿地金额占比当期地产销售26%,虽然拿地金额占比不高,但拿地面积占比当期销售面积比高达200%,总体属于比较积极的拿地态度;楼面价1,113元/平米,同比增长49%,楼面价占比当期销售均价为13%,低于行业30-40%的平均水平,拿地成本优势非常突出。 另外,值得注意的是,4季度中,公司获得土地建筑面积333万平米,拿地金额38亿元,分别同比增长61%和101%,并且面积和金额均占比公司全年拿地量的近一半,显示了公司在4季度中拿地尤为积极,为公司14年丰富可售资源打下坚实的基础。 重申买入评级 对于华夏幸福,我们的主要观点如下:(1)公司依靠产城融合的模式依然将是新型城镇化的第一受益标的;(2)公司环北京区域布点的增多也将促使公司持续受益北京需求外溢以及二机场建设导致的需求拉动;(3)13年公司实现了销售超预期高增长,并且高增速拿地为14年丰富可售资源打下坚实的基础,我们预计公司14年的销售可达500亿元,同比增长34%;(4)持续高增长的销售赋予了公司优秀的业绩锁定性,15年地产业绩已锁定78%。鉴于以上4点原因,我们维持公司2013-15年预测每股收益为1.90元、2.66元和3.32元,重申买入评级。
华夏幸福 综合类 2013-12-17 20.88 11.60 -- 22.58 8.14%
23.25 11.35%
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支撑评级的要点 新型城镇化最大受益标的,产城融合符合发展方向。城镇化工作会议中提到:(1)严格控制特大城市人口规模,并发展若干城市群(影响:北京周边城市迎来发展机遇,而北京的需求外溢效应则将更加明显);(2)要发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作(影响:新型城镇化中将更加重视产业,公司的产城融合模式或将受益);(3)鼓励社会资本参与城市公用设施投资运营(影响:目前常见的主要为BT 模式,而公司政企共赢的盈利模式比之更为先进)。 环北京再落子香河,协同大厂承接北京东部外溢需求。12 月14 日,公司与香河县人民政府签订委托开发协议,委托开发面积41 平方公里,委托期限30 年,其中委托区域中住宅地产开发面积不超出委托区域总面积的36%,即1,476 万平米住宅占地面积,体量巨大。合作模式类似于嘉善、霸州和永清项目。该项目靠近目前成熟的大厂项目,未来将协同大厂承接北京东部外溢需求,而先前永清项目则协同固安承接北京南部外溢需求,环北京战略地位和环北京的项目储备均再次提升。 维持 13 年315 亿销售预测,预计明年销售420 亿元。前3 季度销售金额248 亿元(地产199 亿元,园区49 亿元),同比增长79%。我们维持公司全年整体销售额315 亿元(地产255 亿元,园区60 亿元),同比增长49%,相当于年初280 亿元的计划的113%。明年苏家屯、无锡、丰台、嘉善、镇江、牛陀、霸州、永清、香河等9 个区域都将贡献增量销售,保守预计合计贡献50 亿元,固安、大厂、廊坊三大项目预计可贡献300 亿元,再加上园区回款预计70 亿元,我们预计明年整体销售可达420 亿元,同比增长33%。 计划发行公司债24 亿元,获得交行和国开行大额授信。公司计划发行公司债24 亿元,期限不超过7 年期,预计成本在8%左右,该方案后续需要经国土部审批,若最终发行成功,本次计划的24 亿元公司债以及9 月计划的60 亿元增发将几乎全覆盖前期的高成本信托融资,融资成本将有效降低。此外,公司近期分别与交行和国开行签订了战略合作协议,各给予公司200 亿元授信支持,公司的融资渠道进一步拓宽。 评级面临的主要风险 行业调控进一步收紧;信托收紧;政府对于返还款支付意愿度降低。 估值 我们看好公司产城融合的经营模式,并分别将公司2013-15 年预测每股收益由原先的1.77 元、2.25 元和2.94 元上调至1.90 元、2.66 元和3.32元,目标价由30.09 元下调至26.44 元,相当于13.9 倍 2013 年市盈率、9.9 倍2014 年市盈率和 2013 年NAV 折价5%,维持买入评级。
北京城建 房地产业 2013-12-06 11.05 8.13 11.22% 11.19 1.27%
11.19 1.27%
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北京城建是市国资委下属房企,拥有京内丰富土地储备,项目利润丰厚;公司背靠集团的优质资源,在北京土改和推进国企改革的大背景下,公司有望加快获益进程;公司通过一二级联动、项目合作、以及集团自有用地转性等多种渠道,在北京激烈的土地市场竞争中奠定了无可比拟的优势,是其保持规模和业绩成长的基础;此外,再融资计划的推出也能增加管理层积极性并推动业绩释放,同时也能为拿地扩张提供充足资金。我们预计2013-15年公司每股收益分别为1.46、2.35和2.85元,首次评级买入。 支撑评级的要点 北京国资背景房企之一,终将获益于集团的丰富资源。公司主打地产为主、投资为辅的经营模式;大股东城建集团拥有公司50.41%股份,拥有丰富京内资源,包括:(1)托管的超47万平米未结地产项目;(2)超139万平米的企业自有用地;(3)超100万平米的商业地产资源。在国企改革推进和北京鼓励自有用地转性的政策下,公司将持续从中获益。 预计14年销售额将120亿元,同比增长超40%。14年公司可售货值将超150亿元,如公司抓紧利用销售窗口期,预计14年销售可达120亿元,同比增41%。城建集团提出2020年集团销售超1,000亿元的目标,估算对未来7年公司销售复合增长率要求达到40%左右,这对于公司既是压力也是动力。 增发提高业绩释放动力,多项资源保证业绩释放能力。展望14年,公司增发计划将加强公司释放业绩意愿;目前公司京内商品房未售货值近420亿元,平均净利率23%,净利润达96亿元,对应每股收益10.8元。此外,公司其他利润来源丰厚:如一级开发项目未确认收益、京外项目结算、股权投资收益等等。 拿地重心仍在北京,多渠道保证获得潜在优质项目。公司后续将继续加大拿地力度,重心仍在北京,采用一二级联动、市场招拍挂、京外项目合作、以及参与集团自有用地转性等多种渠道;未来1-2年内,预计动感花园、望坛和平各庄项目有望新增超155万平米土储,进一步扩张京内优质资源,且能保证高于二级市场的毛利率水平。 财务稳健,再融资若成功将为规模扩张补充资金。公司三季末净负债率40%,财务表现稳健;按公司京内较为明确的拿地计划计,资金需求超100亿元;再融资如顺利完成可成为公司扩张后盾。作为再融资开闸后盾首批送审企业,进展预计较快。 评级面临的主要风险 房地产行业调控收紧幅度超预期;公司销售受北京市场波动影响较大。 估值 公司京内竞争优势突出,资源质量优异,股权投资亦保持了良好回报,但此前业绩增长较为平稳缺少惊喜,在增发计划的推动下,公司业绩释放动力大增,我们预计2013-15年的每股收益分别为1.46、2.35和2.85元,我们将目标价定为13.67元,相当于9.4倍2013年市盈率、5.8倍2014年市盈率和45%的2013年净资产值折价,首次评级为买入。
万科A 房地产业 2013-12-06 8.74 -- -- 8.78 0.46%
8.78 0.46%
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11月销售140亿元,全年预计1,730亿元 2013年11月份,万科(000002.CH/人民币8.74;200002.CH/港币13.77,买入)实现销售面积127万平米,环比下降24%,同比下降11%;销售金额140亿元,环比下降19%,同比下降18%;单月销售均价11,038元/平米,环比增长7%;预计公司单月销售数据环比和同比的下降主要是源于推盘延迟和信贷紧张的原因,相对去年最后两个月的政策和信贷的宽松,今年最后两个月两方面均比较严格,目前近期已经有17个城市升级了调控政策,并且预计这个趋势仍将延续至12月份,预计12月销售持平或略低于11月。 前11月,公司实现累计销售面积1,394万平米,同比增长18%;累计销售金额1,599亿元,同比增长26%,相当于全年预测的94%;累计销售均价11,473元/平米,同比增长1%;按照上文假设,预计公司全年销售约为1,730亿元,同比增长23%。 预售锁定方面,至11月末,公司的已售未结算金额分别锁定了我们对2013-15年房地产业务预测收入的100%、100%和10%。 11月拿地70亿元,拿地态度依然积极 2013年11月,万科在土地市场新获8个项目,共新增建筑面积201万平米,总地价70亿元,环比下降33%,总地价占比当期销售达50%,较前2月有所想下降,但仍处于高位,拿地区域主要还是集中在一二线城市;平均楼面地价3,490元/平米,占比周边房价平均为33%,公司拿地价格仍比较合理;前11月,公司合计新增建筑面积3,014万平米,总地价963亿元,占比当期销售达60%,拿地态度积极。 海外再发债10亿元,境外融资愈加频繁 2013年7月,公司之全资子公司万科地产香港的全资子公司BestgainRealEstateLyraLimited于设立了20亿美元中期票据计划,基于该中期票据计划,该孙公司于11月首次发行1.4亿新加坡元4年期定息债券(年票息率3.275%),并于12月再次发行人民币10亿元5年期定息债券(年票息率4.50%)。而此前上半年中,公司已获得了国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级,并在2013年3月,公司境外子公司顺利发行了8亿美元5年期债券(年票息率2.625%)。2013年中,公司融资国际化程度进一步提高,总体融资成本也进一步降低。 维持买入评级 临近年底,随着地方政策和信贷的趋紧,市场有所降温,预计万科的销售也将从高位回归正常水平,我们预计公司全年销售1,730亿元的预测,同比增长23%;拿地方面,公司近期拿地积极,区域主要集中在一二线城市,拿地额持续处于高位,但拿地价格仍然控制的较为合理,远期利润侵蚀风险较小;此外,11-12月公司两度海外低息发债合计近17亿元,境外融资愈发频繁,总体融资成本也将进一步降低。长期来看,公司作为快周转的行业龙头,后续在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景;我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,维持对公司A、B股的买入评级。
万科A 房地产业 2013-11-07 9.15 -- -- 9.21 0.66%
9.21 0.66%
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10 月销售再度走高至174 亿元,全年预期超1700 亿元。 2013 年10 月份,万科(000002.CH/人民币9.20; 200002.CH/港币13.80, 买入)实现销售面积168 万平米,环比增长28%,同比增长32%;销售金额174 亿元,环比增长11%,同比增长27%;单月销售均价10,346 元/平米,环比下降13%;单月销售达到了除今年1 月外的历史新高,这主要得益于10 月份大量的新推盘以及刚需产品较高的去化率。 前10 月,公司实现累计销售面积1,266 万平米,同比增长22%;累计销售金额1,459 亿元,同比增长33%,相当于全年预测的86%;累计销售均价11,518元/平米,同比增长1%;考虑到11-12 月的推盘量仍将高达约300 亿元,因此保守预计11-12 月至少完成销售240 亿元以上,完成全年超1,700 亿元的销售预测难度不大。 预售锁定方面,至10 月末,公司的已售未结算金额分别锁定了我们对2013-15年房地产业务预测收入的100%、100%和2%。 10 月拿地105 亿元,依然底价成交居多。 2013 年10 月,万科在土地市场新获9 个项目,共新增建筑面积317 万平米,总地价105 亿元,环比下降47%,总地价占比当期销售达60%,处于高位,拿地区域主要还是集中在一二线城市;平均楼面地价3,307 元/平米,环比下降8%,拿地项目基本上都是底价成交,同时9 个项目的楼面价占比周边房价平均为30%,虽然市场近期地价疯狂上涨,但公司拿地价格仍比较合理;前10月,公司合计新增建筑面积2,813 万平米,总地价893 亿元,占比当期销售达61%,拿地态度积极。 海外发债1.4 亿元新币,融资国际化程度进一步提高。 2013 年7 月,公司之全资子公司万科地产香港的全资子公司Bestgain Real EstateLyra Limited 设立了20 亿美元中期票据计划,基于该中期票据计划,该孙公司于11 月首次发行1.4 亿新加坡元4 年期定息债券(年票息率3.275%)。而此前上半年中,公司已获得了国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级,并在 2013 年3 月,公司境外子公司顺利发行了8 亿美元5 年期债券(年票息率2.625%)。在2013 年中,公司融资国际化程度进一步提高,总体融资成本也进一步降低。 维持买入评级:10 月,万科得益于大量新推盘以及刚需产品较高的去化率,当月销售继续走高,按照目前的销售速度以及后续的推盘节奏,公司全年销售有望超过我们年初1,700 亿元的预测,同比增长超20%;另一方面,公司近期拿地尤为积极,区域主要集中在一二线城市,拿地额创下历史新高,但拿地价格仍然控制地较为合理,远期利润侵蚀风险较小;此外,11 月公司海外发债1.4 亿元新币,融资国际化程度进一步提高,总体融资成本进一步降低。长期来看,公司作为快周转的行业龙头,后续在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景;我们维持公司2013-14 年业绩预期分别为1.43 元和1.75 元,维持对公司A、B 股的买入评级。
世茂股份 房地产业 2013-11-01 9.37 -- -- 9.69 2.43%
9.60 2.45%
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前3季度扣非后净利润同比增涨20% 2013年前3季度,世茂股份(600823.CH/人民币9.61,谨慎买入)实现营业收入51亿元,同比增长28%;净利润7.7亿元,同比增长22%,扣非后净利润6.7亿元,同比增长20%;合每股收益0.66元,扣非后每股收益0.57元;毛利率和净利率为37.7%与15.0%,分别较去年同期提高了4.3和下降0.7个百分点,后者下降主要是因为投资收益下降71%,其中,投资性房地产的公允价值变动9,600万元,较去年2.9亿元大幅下降主要是因为去年计入了常熟项目的整售约2亿元。3季度中,公司实现净利润0.6亿元,同比增长93%,合每股收益0.06元。 报告期末,三项费用率较去年同期下降2.2个百分点至13.6%,其中,管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降0.9、0.2和1.1个百分点至8.3%、4.9%和0.4%。 报告期末,公司资产负债率为67%,净负债率为55%,较年初和年中均提高了21个百分点,但仍处于行业低端水平;公司持有货币资金25亿元,略低于短债合计28亿元。3季度中公司大量拿地造成了净负债率的上升,但考虑到申报中50亿元公司债以及前期筹备的中票,公司后续的资金压力不大。 前3季度销售101亿元,维持全年销售预测123亿前3季度,公司实现销售金额101亿元,同比增长44%,已经提前完成年初的100亿元销售计划;销售面积73万平米,销售均价为13,909元/平米;3季度中,公司推盘30亿元,实现销售30亿元,略低于1、2季度的40亿元和31亿元。 2013年,全年可售资源190亿元,同比去年的145亿元增长31%。4季度中,新推盘40亿元,占比全年新推盘的31%。我们维持公司全年销售预测为123亿元,同比增长44%。 报告期末,公司预收账款为52亿元,分别锁定了我们对公司2013-14年房地产业务预测收入的100%和39%。 拿地表现积极,新开工稳步推进 2013年,公司拿地积极,上半年拿地91万平米,对应地价36亿元,占比当期销售的51%,在3季度中,公司进一步加快了拿地节奏,共收获5个项目,合计拿地面积152万平米,对应地价94亿元,占比当期销售的313%。前3季度,累计拿地244万平米,对应地价130亿元,占地当期销售的129%,拿地面积和金额均创下历史新高,总体拿地表现积极。 新开工方面,公司今年计划新开工115万平米,同比增长27%,预计全年公司能如期完成。并且今年的拿地创下历史新高,预计公司明年的新开工计划将进一步大幅上调。 维持谨慎买入评级 近几年中,世茂股份的商业地产全产业链发展模式正在不断地茁壮成长,未来相对同业的抗政策风险优势也将逐步加强;此外,在充沛的可售资源及良好的去化表现下,预计公司今年销售可达123亿元,同比增长44%;与此同时,公司在新开工和拿地方面的积极表现,也将逐步体现在公司未来的规模成长上面。总体而言,我们维持公司2013-14年的业绩预测为1.38元和1.68元,维持谨慎买入评级。
华夏幸福 综合类 2013-11-01 23.04 -- -- 24.19 4.99%
24.19 4.99%
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前3季度净利润同比增49%,净资产收益率高达41%2013年前3季度,华夏幸福(600340.CH/人民币23.60,买入)实现营业收入138亿元,同比增长99%;净利润22亿元,同比增长49%;合每股收益1.68元;毛利率和净利率为36.0%与16.1%,分别较去年同期下降了11.2和5.5个百分点。3季度中,公司实现净利润4.5亿元,同比增长94%,合每股收益0.34元。公司加权平均净资产收益率为41.32%,在已披露2013年三季报的上市房企中位居榜首。 公司毛利率下降有两方面原因:(1)地产结算收入占比提升,但毛利率更高的产业发展服务收入占比下降,这是公司地产销售规模快速增长的必然结果,但换来的是结算收入快速增长;(2)11-12年降价项目进入结算导致园区地产和城市地产毛利率分别下降,主要受后者的影响更大一点,这部分毛利率预计明年将有所回升。 前3季度销售248亿元,上调全年销售预测至315亿2013年前3季度,实现销售面积232万平米,同比增长22%;销售金额248亿元,同比增长79%,完成全年销售计划的89%;其中,园区回款约49亿元,同比增长161%,地产销售约199亿元,同比增长66%,按项目来看,固安项目76亿、大厂项目79亿和廊坊项目40亿元,其余少量为苏家屯项目和丰台项目;对应地产销售均价为8,552元/平米,同比增长36%,这主要得益于固安和大厂销售均价的大幅增长。 按照目前的销售情况,我们预计4季度销售预测为60亿元(前3季度平均66亿元),那么全年地产销售超255亿元,同时考虑约55亿元园区回款,因此,我们上调公司全年整体销售额至315亿元,同比增长49%。 报告期末,公司的预收款项为326亿元,分别锁定了我们对公司2013-15年的房地产业务预测收入的100%、100%和96%,锁定表现远好于行业平均水平。 拿地成本优势明显,净负债率有所上升前3季度,拿地面积371万平米,同比增长88%,拿地金额41亿元,同比增长255%,拿地金额占比当期地产销售21%,楼面价1,100元/平米,同比增长89%,楼面价占比当期销售均价为13%,低于行业30-40%的平均水平,拿地成本优势非常突出。 报告期末,公司资产负债率为89.6%,剔除预售账款后负债率仅为37.5%,净负债率为67.5%,较年初提高了22个百分点;公司持有货币资金100亿元,为一年内到期借款的1.6倍。 报告期内,三项费用率较去年同期下降4.5个百分点至7.7%,其中,管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降3.0、2.0和提高0.6个百分点至2.8%、4.7%和0.3%。 维持买入评级前3季度,华夏幸福受益于环北京区域的火爆市场,实现了销售量价齐涨,整体销售额达248亿元,完成年初目标近9成,我们预测公司全年销售有望达315亿元,同比增长近五成;园区方面,3季度中公司在环北京区域连续落子霸州和永清,尤其后者未来将协同固安承接北京外溢需求,共同受益二机场的建设;此外,3季度中,公司与中国国际电视总公司实现战略合作将加强公司在文化传媒产业方面的招商能力;公司与中国电力投资集团签订分布式光伏能源项目也将增加园区吸引力的同时为园区增收;而公司获得交行河北分行200亿元授信,将进一步拓展公司的融资渠道。我们维持公司2013-14年盈利预测为2.66元和3.38元,维持买入评级。
万科A 房地产业 2013-11-01 9.29 -- -- 9.50 2.26%
9.50 2.26%
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净利率同比增长21%,预计今年毛利率见底、明年回升 2013年前3季度,万科(000002.CH/人民币8.85;200002.CH/港币13.90,买入)实现营业收入634亿元,同比增长38%;净利润62亿元,同比增长21%;合每股收益0.56元;毛利率和净利率为32.1%与9.7%,分别较去年同期下降了5.2和1.3个百分点。3季度中,公司实现净利润16亿元,同比增长18%,合每股收益0.15元,3季度单季的毛利率仅29.4%,较上半年的33.6%有所下滑。 房地产业务方面,结算面积580.6万平米,同比增长47.6%;结算收入621.9亿元,同比增长37.5%;结算均价10,711元/平米,同比下降7%,这主要源于降价以及结算区域下沉两方面因素所致。 尽管利润率同比下降,但公司净资产收益率有所上升。报告期内,公司全面摊薄净资产收益率为9.31%,较去年同期提高0.03个百分点,这主要是源自于装修房占比的进一步提升。 我们认为,公司总体毛利率和净利率均有所下滑是因为:(1)地产结算均价同比下降7%,这源于前期降价货源的结算以及区域结算结构的下沉所致,但目前已售未结算均价11,099元/平米,已略高于前3季度的结算均价10,711元/平米,表明毛利率接近底部,后续将持平或者回升;(2)装修房比例进一步提高,装修房占比由去年的80%进一步提高到90%,因此部分造成了公司毛利率下降、净资产收益率上升的情况,但由于后续装修房占比将稳定在90%左右,因此对于毛利率的进一步负面影响极为有限。 前3季度销售1,285亿元,全年预期超1700亿元前3季度,公司实现销售面积1,099万平米,同比增长21%;销售金额1,285亿元,同比增长33%,相当于全年预测的76%;销售均价11,696元/平米,同比增长1%。3季度中,公司实现销售金额448亿元,好于1、2季度的436亿元和400亿元。考虑4季度和3季度差不多的新推盘量(约450亿元),全年有望超过我们年初的1,700亿元销售额预测。 报告期末,公司合并报表范围内尚有1,738万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1,929亿元,锁定了我们对2013年房地产业务预测收入的100%和2014年的91%,将为2014年的增长提供了良好保障。 拿地积极但价格合理,新开工全年有望超额完成拿地方面,3季度中公司拿地积极,合计拿地面积992万平米,拿地金额408亿元,占比当期销售的91%,其中,9月的拿地金额及占比均达到历史新高,但公司拿地价格仍比较合理,几乎都是底价成交,9月的平均溢价率约8%。 前3季度,公司合计拿地面积2,496万平米,总地价788亿元,占比当期销售达61%,拿地态度积极。 新开投资方面,公司继续秉持快周转策略,积极开、竣工。前3季度,公司累计实现开工面积1362万平方米,竣工面积652万平方米,较去年同期分别增长56.4%和48.7%,分别完成年初计划的82.4%和50.5%。随着一批今年新获取的项目陆续进入开工,预计全年实际开工量将超过年初计划数。而全年竣工量预计将与年初计划基本持平。 资产负债表仍有扩张空间,期间费用率略降 报告期末,公司的资产负债率达到79.5%,剔除预收帐款后,公司其它负债占总资产的比例为41.5%。公司的净负债率为39.9%,较中期时下降1.6个百分点,继续保持在行业较低水平;公司持有货币资金370.6亿元,与2013年中期时基本持平。总体而言,公司的财务、资金状况继续保持在良好状态,并且公司未来仍有加杠杆空间。 报告期末,三项费用率较去年同期下降1.5个百分点至7.9%,其中,管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降0.9、0.5和0.2个百分点至3.7%、3.0%和1.3%。 维持买入评级 万科的得益于大量新推盘以及刚需产品较高的去化率,3季度中销售逐月走高,按照目前的销售速度以及后续的推盘节奏,公司全年销售有望超过我们年初1,700亿元的预测,同比增长超20%;拿地方面,公司近期尤为积极,区域集中在一二线城市,但拿地价格仍然控制地较为合理,远期利润侵蚀风险较小;长期来看,公司作为快周转的行业龙头,后续在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景。此外,在行业于13-14年中仍将经历消化11-12年低毛利率货源的过程中,由于公司前期降价影响较少以及项目结算节奏较快,公司的毛利率或将早于行业回升。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,维持对公司A、B股的买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名