2015年1-12月,嘉凯城实现营业收入41亿元,同比下降52%;归母净利润-23亿元,同比转亏,每股收益-1.3元;含税毛利率和净利率分别为-32.3%和-57.8%,分别同比下降47个和58个百分点,主要由于公司房地产项目去化率偏低,符合早期业绩预告情况。我们估计公司目前存量储备约560万平米,并计划加大存量资产去化和变现速度。2016年4月恒大地产以36亿元受让国资委公司53%控股权,后续资本运作值得期待。我们给予公司2016-18年每股收益预测分别为0.06元、0.09元和0.13元,由于恒大入主后对于存量资产处置方式尚存在较大不确定性,我们暂时维持原先目标价8.23元和买入评级。 支撑评级的要点 房地产15年销售31亿,16年目标45亿。公司2015年房地产开发业务实现营业收入23亿元,同比下降57%;实现销售金额31.4亿元,同比下降29%;实现销售面积31万平米,开工面积61万平米;销售业绩主要贡献自杭州、青岛、上海、张家港和重庆等项目。公司2016年计划销售金额45亿元,销售面积为42.5万平米,加快去库存并实现旧改项目突破。 城市客厅新开业3个,重点理清盈利模式。公司城镇商业实现销售金额3.6亿元,销售面积3.3万平米。公司继店口项目开业后,塘栖、双林、横村3个项目于去年底开业,平均开业率达80%;地产基金方面凯思达资本基金管理规模达60亿;O2O方面公司引进大数据公司华院数据技作为合作伙伴。公司未来将理清城市客厅盈利模式,完成财务模型测算。 存量资产加速变现,估计储备建面560万方。公司自去年下半年起加速实施存量资产清退:12月完成上海普陀区旧改项目转让收益2.15亿元;11月拟以不低于6.12亿元挂牌转让青岛时代城项目,建筑面积179万平米;今年计划在房地产金融方面,重点完成湖州、苏纶场、无锡项目基金的退出/延续,合计建面147万平米。我们估计公司目前房地产储备约380万平米,上海2处旧改项目104万平米,城市客厅项目75万平米。 恒大地产36亿元受让公司52.78%控股权。2016年4月24日,公司接到控股股东浙商集团通知,确定本次股份转让的受让方为恒大地产集团有限公司,受让价格为3.79元/股,受让股数9.52亿股,占总股本的52.78%,转让金额36.1亿元。恒大地产集团有限公司为港股上市公司恒大地产(3333.HK/港币6.01,未有评级)的全资子公司,截至2015年恒大地产土地储备建筑面积为1.56亿平米,一二线城市占比55%;去年实现销售额2,013亿元,同比增长53%;销售面积2,551万平米,销售均价7,892元/平米。 恒大地产旗下多元化产业丰富:恒大健康、恒腾网络借港股壳上市,恒大淘宝和恒大文化新三板挂牌,后续资本运作值得期待。 评级面临的主要风险 房地产项目去化率偏低;恒大入主对于存量资产处置的不确定性。 估值 我们给予公司2016-18年每股收益预测分别为0.06元、0.09元和0.13元,由于恒大入主后对于存量资产处置方式尚存在较大不确定性,我们暂时维持原先目标价8.23元和买入评级。

2015年1-12月,迪马股份实现营业收入77.3亿元,同比上升7.6%;归母净利润4.7亿元,同比下降16.5%,每股收益0.20元,主要由于项目结转进度慢于预期;含税毛利率和净利率分别为20.5%和6.1%,分别同比上升2.43和下降1.75个百分点,主要由于三项费用率上升和计提存货资产减值损失;公司拟向全体股东按每10股派送现金红利0.6元。2016年1-3月,公司实现收入同比增长102%,净利润同比增长230%,每股收益0.03元。公司房地产优质项目储备充裕,集中布局一二线城市;特种车产能利用率高达105%,随着定增扩产推进,并计划适时推出激励机制,预计今年军品业务放量将超预期,而公司的外骨骼机器人业务也有望在年末加快产业化进程;此外公司参股的三峡人寿牌照获批,后续布局金融业务值得期待。我们给予公司2016-18年每股收益预测分别为0.32元、0.46元和0.54元,考虑到目前股价已接近此次定增预案底价6.80元,我们重申买入评级。 支撑评级的要点 优质可售资源充足,扩大高毛利率城市占比。公司土地储备建筑面积87平方米,其中新增项目权益面积26万平方米,主要在上海、重庆、南京等热门城市,目前在售项目剩余可售面积为366万平米,优质可售资源充足。根据CRIC数据,去年公司地产销售额达128亿元。未来公司将继续扩大华中、华东等毛利率较高的城市占比,择机拓展广州、深圳等华南城市新项目。公司计划今年新开工面积111万平米,竣工面积147万平米。 特种车产能利用率105%,军品业务放量在即。2015年公司专用车业务全年实现收入9.24亿元,保持平稳;实现整车销量4,657辆,同比增长20%,环卫车和特种车业务大幅提升。公司于去年底公布20亿定增预案中10亿募投军用特种车业务,预计年化利润约2.1亿元;公司与兵器集团合资的南方迪马具备军品研制资格和产销经验,目前设计产能1,000台,产能利用率已达105%,随着定增积极推进生产线投建资金到位,并计划适时推出激励机制,我们认为产能扩大后军品业务放量有望超预期。 机器人产业迎爆发,外骨骼机器人空间巨大。近期多部委联合印发《机器人产业发展规划2016-2020年》,前期受热议的AlphaGo标志着人工智能的又一突破,而在人口老龄化背景下服务机器人空间广阔。公司在外骨骼机器人的实力位居全国前列,牵手电子科技大学进行科学研发,并拟定增募投5亿用于建设生产线,若定增顺利推进,预计最快会在今年末形成产业化雏形,相关民用和军用订单有望加速落地。 三峡人寿保险牌照落地,战略打造金融业务版图。近期公司与其他6家企业发起设立的三峡人寿保险正式获得保监会批复筹建,保险牌照的落地标志着公司打造综合性金融服务商的步伐加速,此外公司于去年10月收购东海证券5.3%股权,金控平台雏形已现,我们认为后续公司如何将金融业务打造成公司的第三大战略版图值得期待。 评级面临的主要风险 房地产销售低于预期;定增和转型业务推进缓慢。 估值 我们给予公司2016-18年每股收益预测分别为0.32元、0.46元和0.54元,维持目标价10.57元,重申公司买入评级。

20l5年1-12月,绿地控股实现经营收入2,075亿元,同比下降21%,主要由于云峰集团出表,大幅收缩能源业务;实现归母净利润69亿元,同比增长24%;每股收益0.58元/股;拟向全体股东每10股派发现金红利2.00元。公司去年利润出现增长主要由于公司增加了权益类金融资产的投资,以及对部分持有存量商业资产的公司股权进行了处置,全年实现公允价值变动收益和投资收益合计占比营业利润60%,同比大幅上升57个百分点。2016年,公司业绩目标实现合同销售收入3,200亿元,经营收入2,400亿元,利润总额120亿元。我们给予公司16-18年每股收益预测分别为0.66元、0.83元和1.04元,目标价调整至15.27元,维持买入评级。 支撑评级的要点 房地产:销售基本持平,住宅投资占比扩大。公司2015年实现房地产业务收入996亿元,同比下降11%;毛利率24%,同比下降0.5个百分点,毛利占比78%,依然是公司支柱产业;实现销售金额2,301亿元,总体持平,住宅产品和商办产品占比大致相当;销售均价10,576元/平米。公司去年重点布局一二线城市,新增项目储备建筑面积1,174万平方米,住宅产品占比约70%,项目在建面积6,359万平方米。 大金融:搭建金控平台,利润贡献占比四成。公司2015年实现金融服务业务收入4.6亿元,同比增长119%;金融产业利润总额大幅增长了289%。 公司去年搭建核心金融平台进展顺利,成功入股杭州工商信托,与中金公司、长城资产合作设立并购基金,今年将着力获取保险、银行等金融牌照;此外公司增加了权益类金融资产的投资,全资子公司绿地金控去年实现净利润30亿元,占比上市公司净利达40%。 大基建:收购贵州建工,成立地铁PPP 基金。公司2015年建筑业务实现收入427亿元,同比增长71%,主要由于控股贵州建工集团,去年实现净利润2.2亿元;公司目前在建项目总金额1,000亿元,未来公司将向基建产业倾斜资源,组建绿地城投集团。地铁产业方面,公司在全国8个城市签署9条地铁线路的框架协议,牵头成立国内首支千亿规模地铁PPP基金,未来将继续推进“房建+基建”模式。 大消费:收购润东汽车,推进酒店资产证券化。1)公司商品销售业务实现收入342亿元,同比增长14%,进口商品直采能力提升,直销实体店已成功开业9家门店,并建立绿地生鲜APP 等线上平台;2)公司汽车业务实现收入128亿元,同比增长81%,主要由于收购润东汽车,去年实现净利润2.1亿元,未来将继续通过兼并收购等方式打造汽车消费生活综合服务平台;3)公司酒店业务实现收入16亿元,同比增长5%,截至年末酒店客房数量为7,144间,入住率58%,并将积极推进酒店资产证券化工作。 评级面临的主要风险 房地产项目去化低于预期;金控平台搭建慢于预期;云峰集团债务违约对公司再融资影响。 估值 我们给予公司2016-18年每股收益预测0.66元、0.83元和1.04元,考虑到市场系统性调整和云峰债务违约对公司估值影响,而前期公司定增方案底价14.51元,我们将公司目标价由21.46元下调至15.27元,维持买入评级。

广宇集团14年开始第二主业探索,15年最终确定医疗大健康为转型方向,其中公司联手世正医疗布局影像诊断只是该领域转型第一步,公司后续计划围绕医疗大健康方向继续积极拓展新项目,打造大健康生态圈,从而快速将医疗大健康业务打造成公司第二主业。而地产主业方面,15年武林外滩项目大幅推高销售至35亿元,同比增长86%,并该项目将于16年集中结算,大幅推高16年业绩;公司目前半数土储位于杭州,土地成本低、资源优质,对应公司NAV为53亿元,并且受益于目前政策对于二线城市的利好影响,后续销售值得期待,同时公司NAV也将具有一定的向上弹性。我们继续看好公司的医疗大健康转型方向,并维持2015-16年每股收益预测0.40元和0.49元,同时在地产转型医疗房企的横向对比中,目前公司市值53亿元持平NAV、并且市净率仅为1.9倍,NAV溢价和市净率估值对比转型医疗房企均明显偏低,维持目标价10.00元,重申买入评级。 支撑评级的要点 15年业绩首度亏损,16年武林外滩集中结算业绩望大幅改善。15年,营业收入17.2亿元,同比增长2%,净利润亏损6,440万元,同比下降149%和90%;每股收益-0.08元;毛利率和净利率为11.2%和3.7%,分别下降16.7和11.5个百分点;三项费用率稳定在7.7%左右;此外,每10股派0.8元;业绩首度亏损主要源于本年结算项目毛利率较低,同时高毛利的武林外滩因为精装修进度影响未能提前交付,但16年5月武林外滩进入集中结算将大幅改善16年的毛利率和业绩。 武林外滩推高15年销售至35亿,估算16年可贡献2.8亿利润。2015年销售金额35亿元,同比增长86%,完成计划的140%,并创历史新高,其中大部分为杭州武林外滩和舟山锦澜公寓贡献。根据杭州透明售房网,15年末武林外滩累计销售250套(总共369套),占比2/3,估算累计销售近30亿元(均未结算),占15年末32亿元预收款的绝大部分,再加上今年销售部分,该项目今年理论结算额在30亿元上下,并按照预计净利率约18.5%以及权益50%估算,今年预计武林外滩可贡献净利润在2.8亿元左右。(具体推导过程见后文)n布局影响中心确定大医疗转型,后续计划打造大健康生态圈。公司2014年开始第二主业探索,并14年中报中确定了环保和大健康的转型方向,经过一年多的考察调研和论证分析,公司在15年确定了医疗大健康的转型方向,并致力于“诊断+治疗”两大业务,其中15年6月联手世正医疗布局影像诊断只是该领域转型的第一步。根据16年年报中提到,“在第二主业方面,公司将继续推进医学影像诊断中心建设,并积极拓展新项目,打造大健康生态圈”,从而快速将医疗大健康业务打造成公司第二主业。 评级面临的主要风险。 房地产市场销售成交低于预期;转型进度低于预期。 估值。 我们继续看好公司的医疗大健康转型方向,并且维持2015-16年每股收益预测0.40元和0.49元,同时在地产转型医疗房企的横向对比中,目前公司市值53亿元持平NAV、并且市净率仅为1.9倍,NAV溢价和市净率估值对比转型医疗房企均明显偏低,维持目标价10.00元,重申买入评级。

2015年1-12月,华侨城A实现营业收入322亿元,同比上升4.9%;归母净利润46亿元,同比下降2.8%,每股收益0.64元;含税毛利率和净利率分别为33.4%和14.4%,分别同比下降1.95和下降1.15个百分点,拟每10股派发现金红利0.7元。公司业绩下滑主要由于旅游地产业务结算量的减少和项目结算利润率的下降。公司去年积极布局一线城市,目前总土储779万平米,预计今年将是开工建设大年,全年目标销售额200亿元。我们给予公司16-18年每股盈利预测为0.68、0.75和0.83元,目标价下调至8.84元,相当于13倍16年市盈率,考虑到公司目前股价已接近集团和前海人寿定增价6.81元,和股权激励计划的实施,重申买入评级。 支撑评级的要点 游客接待量破3,300万,旅游综合业务结算减少。旅游业务方面,2015年,公司实现全口径游客接待量突破3,300万人次,同比增长约7.4%,继续巩固亚洲主题公园龙头地位。旅游综合业务实现营业收入为123.21亿元,同比减少18.7%,占比总收入38%;毛利率为42.5%,同比下降23.6个百分点,旅游地产业务结算量的减少和项目结算利润率的下降,是导致全年业绩下滑的主要原因。公司未来将大力发展管理输出等轻资产业务,加快现有业务与互联网融合,实现“旅游+互联网+金融”的创新模式。 深圳和上海项目热销,2016年计划销售200亿。2015年公司房地产业务实现营业收入则为192亿元,同增28.78%,占比总收入60%;毛利率为60.1%,同比上升10.7个百分点;实现签约面积37.1万平方米,结算面积32.6万平方米,同比增长26.2%。深圳本部推出的香山美墅一期和燕晗山苑项目、上海置地、天祥持续热销;西安项目出现较大增长。公司目前已推未售面积37.67万平方米,2016计划销售金额不低于200亿元。 2015年总土储779万平米,2016年是开工建设大年。土地储备方面,2015年公司时隔多年再次在北京、上海获取地块和首次进入南京,收购恒祥基地产推出首个深圳旧改项目,全年新增土地储备208万平方米,建筑面积415万平米。公司旅游综合及房地产业务累计土地储备规划总面积779万平方米,房地产业务在建项目建筑面积252万平方米,可售资源丰富。2016年将是公司开发建设大年,房地产业务计划开工面积不低于60万平方米,新增了北京丰台、南京河西、深圳龙华等多个大型项目开工,顺德、宁波、重庆等项目也进入了建设高峰期。 n非公开发行实施完成,引入战投改善激励制度。2015年公司推出增发方案并顺利完成股本融资58亿元,发行价格6.81元/股,引入前海人寿作为战投的同时,业优化了资本结构。年底公司还启动了不超过130亿元公司债的发行降低融资成本。2015年10月公司向两百余名中高层管理人员和骨干员工授予了限制性股票,成功实施了新一轮股权激励计划,解锁要求扣非归母净利润3年CAGR不低于10%,建立长效激励机制。 评级面临的主要风险 文化旅游及城镇化投资周期长投资大。 估值 我们调低公司16-18年每股盈利预测至0.68、0.75和0.83元,考虑系统性调整因素,我们将目标价由12.07元调低至8.84元,相当于13倍16年市盈率和21%的NAV折价,重申买入评级。

2015年1-12月,保利地产实现营业收入1,234亿元,同比上升13.2%;归母净利润123亿元,同比上升1.2%,每股收益1.15元;含税毛利率和净利率分别为23.3%和10%,分别同比上升1.54和下降1.18个百分点;拟每10股派发现金红利3.45元。公司销售额增速良好,售价保持稳定,全年结算面积同比增长10.8%,结算均价1.12万元/平米,基本持平去年;公司归母净利增速显著低于营收,主要由于结转项目权益比例降低,少数股东权益比例大幅上升12.3个百分点,而随着去年新增权益储备和比例上升,有望缓解对公司未来净利率下滑的影响。公司作为地产板块龙头股具有较大的估值优势,去年下半年拿地节奏加快,转型业务也正积极推进,我们维持11.40元的目标价格,维持买入评级。 支撑评级的要点 核心城市群战略助力,16年1季度销售大增131%。2015年公司实现销售金额1,541亿元,实现销售面积1,218万平方米,同比分别增长12.7%和14.2%, 珠三角、长三角、环渤海三个重点核心区域销售金额占比达到70%,二线城市中南京、东莞、合肥等销售超过50亿元,成渝、中部、海西等地区也表现抢眼,将成为公司未来重点拓展的区域;销售签约均价约为1.26万元/平方米,基本持平去年。2016年1-3月,公司实现签约面积344万平方米,同比增长117.2%;签约金额451.25亿元,同比增长131.3%。 拓展加快储备充裕,拿地成本显著上升。2015年公司新增容积率面积约1,308万方,一二线城市占比高达85%,并积极开拓海外市场;获取成本656亿元,占比销售额42.6%,拓展节奏较上半年显著加快;新增拿地权益比例为76%,较去年70%提高不少;楼面均价5,169元/平米,同比大幅增长43.9%,不利于未来利润率的维持。公司期末待开发土地总建筑面积5,482万方,其中一二线城市占比约74%,2016年计划新开工面积1,750万方,同增24.7%;期末储备可售面积9,928万方,较去年末上升688万方。 5P 战略积极推进,养老和金融重点布局。养老方面,公司在做好北京“和熹会”旗舰项目的同时,新增上海西塘试点,并同步推进在广州、成都等筹备工作,在保利全国6个社区内正式启动健康生活馆的运营。房地产金融方面,公司信保基金累计管理规模413亿元,公司也与保利投资、中金公司共同成立保利资本进一步发展房地产金融业务,未来将形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。 评级面临的主要风险 市场销售增速下滑超预期,转型业务和央企改革进程缓慢。 估值 保利作为地产板块龙头股长期估值处于低位,主要由于市场对地产行业大周期拐点形成的风险偏好下移,但随着楼市超预期回暖和公司去年下半年以来拿地节奏的加快,以及养老和金融等转型业务的积极推进,未来公司自身的成长性值得期待,而央企改革依旧是公司的重要看点之一。我们给予2016-18年盈利预测1.38、1.53和1.68元,维持目标价11.40元,相当于20%NAV 折价和8.3倍2016年的市盈率。

事件 2016年4月18日,经绿景控股(000502.CH/人民币26.90, 买入)第十届董事会第十次会议审议通过,同意广州市明安医疗投资有限公司的全资子公司北京市明安医院管理有限公司与北京经开投资开发股份有限公司就北京明安拟受让通州区光机电园区国际企业大道III 项目的部分房产签订《意向协议书》:北京经开光谷拟将其拥有的位于北京光机电一体化产业基地北京经开国际企业大道III 项目的11栋房屋及其地下其它可使用面积让给明安医疗并用于建设儿童专科医院;北京经开光谷保证在签署最终房屋转让协议时,标的房产的规划、施工、环评等所有转让手续齐全;协议签署之日起4个月内,明安医疗应完成开办医院的相关审批手续;标的房产各栋房屋的预测建筑面积合计为67,716平米,总交易价款预估为人民币812,414,565元。 点评 1、签订北儿医院拿地协议,定增推进再下一城。此次全资子公司北京明安拟受让通州区光机电园区国际企业大道III 项目的部分房产用于建设北京儿童医院集团儿童肿瘤医院及儿童遗传病医院。由于公司将通过非公开发行股票募集资金投资医疗服务产业,在此背景下签署的本次《意向协议书》的签订符合公司非公开发行的短期目标及公司转型后的长期发展规划,标志着此次百亿定增转型医疗服务再下一城。 2、获得北儿集团控股权,儿科肿瘤和遗传病医院实质性推进。公司在定增中拟募投19.7亿元建设北京儿童肿瘤和遗传病医院,前者核心团队来自北京儿童医院血液肿瘤科,也是北儿技术实力最强的科室,公司项目完成可接诊量40万人实现分流。公司去年11月完成收购北京儿童医院集团有限公司70%股权,北儿集团是全国最大的儿科医疗联合体有17个成员,未来公司新建及收购儿科专科医院都将纳入集团统一管理,并依托其资源打造儿童遗传病医院。此次签订的拿地合作协议,标志着两所儿科医院建设获得实质性推进,预计4个月内明安医疗将完成开办医院的相关审批手续。 3、儿科和肿瘤医疗稀缺标的,天安人寿入驻探索保险新模式。公司去年发布100亿定增预案全面进军医疗服务领域,大手笔募投儿科、肿瘤、综合性医院,分别与北京儿童医院集团、肿瘤精准医疗联盟、南宁一院等专业医资战略合作,远期联手海外医疗集团持续外延式发展,在肿瘤、心血管疾病等专科领域持续并购。定增实施后,天安人寿将成为公司第一大股东,并与公司共同探索新型商业保险和医疗服务的业务合作模式,目前天安人寿2.5亿定增保证金现金已到账开展前期工作,前期南宁医院已顺利拿地并获得《设置医疗机构批准书》,叠加此次合作协议签订显示非公开发行正积极推进中,公司作为目前A 股医疗服务稀缺标的,我们重申买入评级。

2015年1-12月,嘉宝集团实现营业收入21亿元,同比上升28%;归母净利润2.75亿元,同比下降23.4%,每股收益0.53元;含税毛利率和净利率分别为17.6%和13.1%,分别同比下降9.08和下降8.8个百分点;拟每10股派发现金红利2.10元。公司去年业绩贡献主要来自于上海嘉定梦之湾项目的结算,营收完成年度预算目标的105%,但项目毛利率同比降幅较大导致整体利润率下滑。此外,公司去年顺利完成非公开发行,成功引入光大安石作为战略投资者,首例合作的房地产基金项目落地;未来公司将继续携手光大探索轻资产模式,将在融资、资产管理、“互联网+”等方面进行多方位协作。我们对公司2016-18年的每股收益预测分别为0.47、0.58和0.72元,维持目标价16.50元,相当于35倍2016年市盈率,重申买入评级。 支撑评级的要点 15年营收同比增长28%,16年计划微增5%。公司去年实现营业收入为20.9亿元,较上年同期增加27.98%,主要由于房地产业务结转面积和销售收入增加,其中梦之湾项目结转收入12.93亿元,宝菊清水园动迁配套房项目结转收入3.46亿元;房地产业务毛利率与上年相比减少20.82个百分点,主要受结转项目差异影响。公司目前房地产开发业务在建面积101.57万平米,出租业务建筑面积10.9万平米,保障未来结算资源,预计2016年将实现营业收入22亿元,同比微增5%,而去年末预收账款为22.26亿元,基本锁定全年拟结转收入。 国企改革引入战投,安石入驻促发展。公司于2016年2月实施股权再融资,合计募资18.2亿元,发行对象光控安宇、上海安霞均系光大控股下属的投资主体,公司以此引进光大控股作为战略投资者,而光大安石为光大控股旗下的唯一房地产资产管理平台,未来公司将有机会与光大安石在融资、资产管理、“互联网+”等方面进行多方位协作,更好地促进公司发展。 探索涉足地产金融领域,首个地产基金项目落地。为了更好地探索轻资产发展模式,探寻新的盈利增长点,公司将在参与房地产金融、发起地产基金、资产管理等方面进行尝试。2016年1月公司公告拟出资4.5亿元投资上海光翎投资中心基金,与光大合作以GP 身份共同管理基金并认购劣后级LP 份额,基金规模达32亿元,标志着公司探索轻资产转型之路开启,后续房地产基金规模的扩张速度值得期待。 评级面临的主要风险 房地产销售低于预期;房地产基金规模扩张较慢。 估值 我们对公司2016-18年的每股收益预测分别为0.47、0.58和0.72元,维持目标价16.50元,相当于35倍2016年市盈率,重申买入评级。

绿景控股是广州本土房企,去年发布100亿定增预案全面进军医疗服务领域,大手笔募投儿科、肿瘤、综合性医院,分别与北京儿童医院集团、肿瘤精准医疗联盟、南宁一院等专业医资战略合作,远期联手海外医疗集团持续外延式发展,在肿瘤、心血管疾病等专科领域持续并购,是目前A股医疗服务稀缺标的。定增实施后,天安人寿将成为公司第一大股东,并与公司共同探索新型商业保险和医疗服务的业务合作模式,解决医患矛盾和过度医疗等行业痛点,目前天安人寿2.5亿定增保证金现金已到账开展前期工作。3月22日,中央审议通过《关于加强儿童医疗卫生服务改革与发展的意见》,公司作为稀缺标的受益显著。我们预测公司2016-18年每股收益分别为0.03元、0.09元和0.13元,考虑到公司目前小市值特点和后续外延并购的预期,给予定增扩股后300亿目标市值,首次覆盖给予买入评级,目标价格27.08元。 支撑评级的要点 北儿儿童肿瘤医院:10亿建设北京儿童肿瘤三甲专科医院,核心团队来自北京儿童医院血液肿瘤科,也是北儿技术实力最强的科室,长期人满为患,公司项目完成可接诊量40万人实现分流。公司目前已完成收购北京儿童医院集团有限公司70%股权,北儿集团是全国最大的儿科医疗联合体有17个成员,未来公司新建及收购儿科专科医院都将纳入集团统一管理,并依托其资源打造儿童遗传病医院,搭建儿童健康云平台。 通州国际肿瘤医院:23亿建设通州国际肿瘤医院(600张床位),是通州建设副中心重点打造的北京国际医疗服务区首批重点种子项目并纳入《北京城市副中心行动计划》,预计年门诊量28万人,医师资源与北京大学肿瘤医院发起的肿瘤精准医疗联盟合作,并探索管理式医疗的保险模式。同时根据联盟成员布局,公司将在三年内分批建立共18个精准医疗分支机构,负责肿瘤早期筛查和数据采集,目前石家庄项目已启动。 南宁市明安三甲医院:21亿建设南宁市明安医院(1,000张床位),由南宁市政府牵头打造南宁五象新区的三甲综合医院,运营方面已与南宁市第一人民医院签订合作协议,公司项目完成将缓解后者人满为患的现状,同时依托北儿集团打造儿科等特色科室。目前公司已顺利拿地,并收到广西卫计委的《设置医疗机构批准书》。 评级面临的主要风险 定增方案终止实施,医疗业务贡献业绩缓慢。 估值 在不考虑外延并购下,仅定增募投医疗项目在成熟运营后的净利润总额达14亿元。我们预计2017年以租赁物业投建的儿童医院项目将先开业,预计可贡献净利约1.5-2亿元。考虑标的稀缺性和外延并购预期,给予公司定增扩股后300亿的目标市值,即27.08元/股,给予买入的首次评级。

天健集团15年营业收入和扣非净利润分别同比增长19%和11%,其中建筑和地产目前仍然增长缓慢,后续转型升级势在必行;公司是深圳国企改革领头羊,15年顺利完成定增发行后,其在深圳的资源整合大幕开启,16年开始公司先后与中交城投、深圳巴士和深圳住建局形成战略合作,后续将有望分别在深圳围海造田、公交场站立体开发以及政府公建项目等方面大展拳脚,从而在土地资源稀缺的深圳市场上占尽先机;另外,15年公司加大土储力度,分别在上海、南宁和深圳通过股权收购和招拍挂等方式大力拿地,目前公司未结算口径土储已经增至231万方,其中如深圳、上海、广州和惠州等热销区域占比近50%,土储资源优质;由此,上述两方面奠定了公司在目前的存量资源以及未来增量资源方面的优势,将有力支撑公司后续业绩的稳定增长。鉴于公司15年销售低于预期影响了结算节奏,我们分别将公司2016-17年的每股收益预测调整为0.53和0.58元,但依然看好公司在深圳的资源整合能力,维持目标价19.02元,重申买入评级。 支撑评级的要点。 扣非净利润增长22%,每10股转4股、派2元。15年营业收入63.2亿元,同比增长19%,净利润3.9亿元,同比下降7%,扣非后3.8亿元,同比增长22%;每股收益0.71元,全面摊薄后0.53元;毛利率和净利率为21.1%和6.2%,分别提升1.0和下降1.7个百分点,其中营收中地产结算较多并且地产毛利率小幅提升至37.4%,从而推动扣非净利润增长,但14年减持莱宝高科和建工股权的投资收益推高了基数导致净利润有所下降;此外,公司每10股转4股、派2元。 建筑和地产业绩增长缓慢,转型升级实在必行。施工业务,15年中标合同金额38.0亿元、营业收入34.9亿元,分别同比增长4%和8%,毛利率4.3%,下降1.5个百分点,建筑业务增长缓慢、盈利较差;地产业务,15年签约面积下降31%,估算并未实现年初20亿元计划,营业收入28.9亿元,同比增长36%,毛利率37.4%,提升0.4个百分点,但15年的销售较少、结算较多导致预收账款从14年18亿元降至15年9亿元,这将影响16年地产业务的结算。虽然公司两大传统主业增长缓慢,但公司已经迈出改革第一步,期待后续的转型升级。 深圳国企改革先锋正式登场,多方位整合深圳优质资源。15年公司完成了22亿元定增发行,拉开深圳国资国企整合和改革序幕;今年1月,公司与中交城投一同出资设立中交天健,大幅提升其在围填海方面的优势,在深圳计划深圳填海55平方公里、整备陆地50平方公里的背景下,公司将大有可为;3月,公司与深圳巴士集团战略合作,进行公交场站综合性立体开发,节约宝贵的土地资源;3月,公司与深圳住建局战略合作,后者将支持公司保障房、PPP和BT等公建、地下管廊建设、互联网+研究等方面在深圳积极开展业务。 15年加大土地储备力度,目前热销区域土储占比近50%。公司以6.05亿元竞得上海南码头项目;以2.65亿元摘取了漕河泾奉贤公司40%股权,与上海临港集团合作开发经营漕河泾南桥园区;通过收购广西华珏公司60%股权,增加南宁的土地储备;以20.58亿元竞得20万平米深圳西丽曙光地块。目前公司总土地储备(未结算口径)达231万平米,其中,南宁、深圳、长沙、惠州、上海和广州分别占比34%、25%、19%、14%、4%和4%,土地储备结构合理,资源优质。 评级面临的主要风险。 销售低于预期;天健工业园进展缓慢。 估值。 鉴于公司15年销售低于预期影响了结算节奏,我们分别将公司2016-17年的每股收益预测调整为0.53和0.58元,但我们依然看好公司在深圳的资源整合能力,维持目标价19.02元,重申买入评级。

2015年1-12月,招商蛇口实现营业收入492亿元,同比上升8.2%;归母净利润49亿元,同比上升51.4%,按最新股本摊薄每股收益0.61元;含税毛利率和净利率分别为27.1%和9.9%,分别同比上升0.1和上升2.81个百分点,公司拟向全体股东每10股派发现金红利2.60元。公司2015年业绩低于67亿备考利润主要由于并表口径原因,随着公司位于前海蛇口的地块确权推进加快,前海自由贸易中心和蛇口太子湾游轮母港等旗舰项目落地,公司优质资产重估价值可观,远期布局游轮产业空间巨大,有助于整体估值提升。我们给予公司2016-2018年预测每股收益分别为1.00元、1.26元和1.55元,考虑市场等因素,将目标价下调至18.40元,相当于20%的净资产折价和18倍的2016年市盈率,维持买入评级。 支撑评级的要点 房地产销售前2月大增90%,结算毛利率降幅较大。公司2015年社区开发与运营业务实现收入419亿元,同比增长2.09%,收入占比85%;结转面积同比增长9%,结算均价14,376元/平米;实现毛利率34.9%,同比下降5.6个百分点,主要由于深圳以外低毛利率产品占比上升。公司2015年实现销售额576亿元,同比增长13%,2016年前2月同比大增94%,有助实现全年650亿的目标;公司去年新增项目权益计容建面266万平米,同比下降43%,显示拿地策略谨慎的同时,也体现了战略结构转变。 坐拥前海蛇口536万方地块,六成待确权重估价值可观。公司在前海蛇口自贸区拥有536万方土地资产:1)太子湾项目53万平米,目前已规划为建筑面积173万平米的游轮母港项目;2)蛇口片区240万平米,尚有213万平米未取得土地使用权权属证书,按分批办理原则已启动其中50万平米办证程序;3)前海片区243万平米,尚有109万平米未取得权属证书,公司正积极与政府就前海土地的土地整备方式进行协商,目前已启动片区首个城市综合体项目——前海自由贸易中心一期的建设。 “前港—中区—后城”联动模式,布局游轮产业空间巨大。公司在集团整体上市后继续施行“前港—中区—后城”的空间发展模式,由港区带动园区再推动城市的发展;同时公司着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项目,探索“开发+运营+资管”的营业模式,寻求公司规模和利润的潜在增长点;公司远期布局的游轮业务市场空间巨大,在开发的蛇口太子湾片区邮轮母港将建成华南地区最大的国际邮轮综合体,计划于2016年底顺利开埠,为迎接中国邮轮经济的爆发做好准备。 评级面临的主要风险 房地产市场整体销售下行;公司前海蛇口地块确权进度缓慢。 估值 我们给予公司2016-2018年预测每股收益分别为1.00元,1.26元和1.55元,考虑市场等因素,将目标价由19.20元下调至18.40元,相当于20%的净资产折价和18倍的2016年市盈率,维持买入评级。

华夏幸福依靠独特的产业新城模式顺应时代发展的呼唤,在我国产业变革升级、新型城镇化深入和京津冀一体化推进等时代大背景下,焕发出极强的生命力,持续展现出领先行业的业绩和销售表现,15年公司净利润和整体销售分别同比增长36%和41%,均远好于行业表现,并且目前丰富的预收款项以及签约投资额可以锁定1年半以上的业绩,同时公司拟每10股送10股派5元;而固安产业的PPP模式受国务院及发改委高度认可,政府背书利于公司的异地扩张;另外,公司后续将继续优化和升级公司的业务模式,大力发展公司产业投资业务,符合国家科创中国的号召,最终形成孵化-加速-产业化-产业服务的价值链条,打开新的成长空间;此外,公司前年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,目前该区域委托面积超2,000平方公里,其中环通州委托面积达162平方公里,为京津冀一体化和通州副中心的双重受益标的。我们维持公司2016-17年的每股收益预测为2.08和2.68元,维持目标价33.54元,维持买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增长36%,每10股派8元。15年营业收入383亿、净利润48亿,分别同比增43%和36%,符合我们预期;基本每股收益1.81元;毛利率和净利率分别为34.5%和12.5%,分别下降1.3和0.6个百分点,毛利率下降主要源于低毛利率的城市地产开发业务的结算占比提升以及毛利率的下降;三项费用率小降至9.9%,其中财务费用大降95%;净资产收益率42.1%,仍远高于地产行业平均水平;拟每10股派5元。 销售实现高位高增长,预收款锁定率高达1年半。15年销售金额724亿元,完成年初计划的118%,同比增长41%,4年复合增长45%。其中,地产销售616亿元,同比增长43%,好于行业水平;计划16年整体销售870亿元,同比增长20%。报告期末,预收款项673亿元分别锁定16-17年地产业务预测收入的100%和60%,高预收款锁定未来1年半地产业绩,锁定表现高于行业。 PPP模式受高度认可,政府背书利于异地扩张。15年7月20日,国务院办公厅通报表扬固安PPP模式,7月27日,国家发改委推出13个PPP示范案例,固安模式再次榜上有名。此外,江苏省财政厅报送公司的无锡市南长项目作为唯一产业新城案例入选2015年PPP项目库。公司的“政府主导、企业运作、合作共赢”模式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定,并赋予公司一个更优势的地位向异地扩张。 响应国际科创中国号召,致力于助推中国产业升级。15年初与清华大学签署了“共建XIN产业技术联合研究中心”战略合作协议,12月与乐视VR达成战略合作将创新科技与文化产业进行跨界融合;此外,15年5月与太库科技达成战略合作,目前已在北京、上海、深圳、固安、美国硅谷、韩国首尔、以色列特拉维夫、德国柏林等全球创业圣地设立孵化器;12月公司收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司。 紧扣国家战略,加速布局国内外经济热点区域。1)坚持深耕京津冀、卡位布局长江经济带的区域拓展策略,截至报告期末,已签署区域20余个,其中15个位于京津冀区域,8个位于长江经济带;2)依托“一带一路”国家战略,积极走出去,将产业新城模式推广至海外。目前,公司先遣队已扎根5个目标国家,已与印度尼西亚、印度等国家达成战略框架合作协议,16年内计划继续推进其他有合作意向的国家签约。 评级面临的主要风险 行业销售复苏低于预期;政府对于返还款支付意愿度降低。 估值 我们维持公司2016-17年的每股收益预测为2.08和2.68元,维持目标价33.54元,维持买入评级。

中洲控股2015年营业收入和净利润分别同比增长65%和31%,业绩虽有较高幅度增长,但仍低于预期,源于惠州和大连等低毛利率项目的结算以及暂时性的高所得税率影响,预计上述因素均将有所改善;公司布局一二线城市,其NAV高达240亿元,资产低估明显;目前公司土地储备中深圳、上海和惠州等热销城市的面积占比50%,今年可售资源中三地货值占比超80%,优质布局奠定高增长的基础,而同时公司过去2年来对于人员引进、激励制度和管理架构方面做了有效内部改革,也奠定高成长的能力;14-15年销售分别完成48和74亿元,16年计划销售105亿元,三年复合增速69%,尽显高成长本色;此外,在市场新形势下,公司也开始探索新业务拓展,思考企业转型,助力更长远发展。鉴于公司结算毛利率略低于我们预期,我们分别将2016-17年每股收益预测由1.32和1.72元下调至1.24元和1.59元,目标价对应下调至24.41元,但我们依然看好公司优质资源沉淀和有效内部变革推动的快速成长,重申买入评级。 支撑评级的要点 净利润同比增31%,预计毛利率小降和高所得税率均将有所改善。15年营业收入51亿元,同比增长65%,净利润4亿元,同比增长31%,每股收益0.84元,略低于我们预期;毛利率和净利率为39.9%和7.9%,分别下降2.7和2.1个百分点;目前预收帐款达59亿元,同比增长71%,锁定16年地产预测收入97%,保证丰富结算资源;此外,每10股派2.8元。 业绩虽有较高幅度增长,但仍低于预期,源于惠州和大连等低毛利率项目的结算以及暂时性的高所得税率影响,预计上述因素均将有所改善。 16年计划销售105亿元,三年复合增速高达69%。2015年公司全年销售约74亿元,同比增长52%,完成年初计划的144%,并提前完成3年复合增长50%的计划。展望2016年,公司全年可售达150亿元,主要包括深圳约50亿元、上海约40亿元、成都约20亿元和惠州约40亿元等,可见公司今年货值主要分布于一二线热销区域,公司也将借此机会冲刺全年105亿元销售,同比增速将达42%,将实现三年销售复合增速达69%。 紧接限制性股票、再推员工持股,公司激励机制再提升。14年初开始推行的内部市场化考核、15年7月推出员工限制性股票以及16年3月拟筹划的员工持股计划,多层次的激励制度牢固绑定了员工和公司的利益,充分调动员工的积极性和创造性。并且,预计本次员工持股计划占比总股本将大概率超过去年限制性股票占比的2%,合计两项激励占比将超过4%,强于行业平均2.2%的水平。 探索新业务拓展,思考企业转型。在新的市场形势下,公司计划在不影响主营业务发展的前提下,积极探索除房地产开发以外的新业务领域,通过对外股权投资的方式对房地产周边领域进行探索,向以物业管理为平台的房地产服务产业、产业地产以及“房地产+金融”的方式延伸,结合企业自身的资源优势,探索适合公司的转型之路。 评级面临的主要风险。 房地产销售低迷;黄金台项目推进缓慢。 估值。 鉴于公司结算毛利率略低于我们预期,我们分别将2016-17年每股收益预测由1.32和1.72元下调至1.24元和1.59元,目标价对应由29.80元下调至24.41元,但我们依然看好公司优质资源沉淀和有效内部变革推动的快速成长,重申买入评级。

北京城建15年营业收入和扣非净利润分别同比下降8%和增长21%,主要源于京内结算项目毛利率提升、费用率持续下降,并拟每10股派2.8元;15年公司销售回款创新高、达112亿,同期大力拿地109亿元,大部分位于北京,北京土地储备进一步扩充,而京内优质土储将有力支撑公司16年超计划完成100亿元企业经营额;自15年起,公司先后发行58亿元公司债、发起52亿元房地产基金和拟发行30亿元优先股,合计将融资140亿元,大幅增强资金实力,将助力公司实施以通州为核心的京津冀新拿地策略。考虑到公司结算节奏慢于我们预期,我们分别将2016-17年每股收益预测由1.13和1.28元下调至1.07元和1.21元,目标价下调至18.63元,但我们依然看好公司现有北京存量优质土储以及强大的北京增量拿地能力,维持买入评级。 支撑评级的要点。 扣非净利同比增21%,京内毛利率提升、费用率持续下降。15年营业收入91.8亿元,同比下降8%;净利润14.3亿元,同比增长4%,扣非后13.7亿元,同比增长21%;每股收益0.91元;毛利率34.7%和13.7%,分别较下降38.4和15.6个百分点,主要源于北京结算项目毛利率提升至40.0%,此外,公司三项费用率由上年的9%下降至8%,近3年来持续不断改善;净资产收益率8.2%,下降5.0个百分点;每10股派2.8元。 销售大幅增长、全年大力拿地,京内土地储备再次提升。115年销售回款创新高,达112亿元,较上年68亿元大幅增长;16年公司计划企业经营额100亿元,目前公司可售资源丰富和同时北京销售势头良好,预计今年销售超计划完成可能性较大;15年公司大力拿地,全年新增土储145万平米,大部分位于北京,对应金额109亿元,占比当期销售额91%,拿地非常积极,截至报告期末,公司未竣工土地储备已超580万平米(一级+二级),其中大部分位于北京。 多渠道超百亿融资增强资金实力,助力把握京津冀拿项目机会。15年10月,公司公开发行公司债58亿元,利率4.4%;同时自8月开始,与工银瑞信、宏源汇富联合成立了北京城建(上海)股权投资管理有限公司,以自有项目为募集对象,先后成功发起完成了两期地产基金,共募集资金52亿元;16年3月,公司计划发行30亿元优先股。 公司债、地产基金、优先股融资大幅增强资金实力,也将助力公司实施以通州为核心的京津冀新拿地策略。 集团6大业务赋予公司在北京国改中的产业链整合优势。目前集团拥有6大业务,包括:地产、工程、地铁设计、园林、商业地产和股权投资,具有产业链优势,这将赋予未来北京城建较大的资产注入想象空间。其中,在北京政府在推地铁线PPP过程中,城建设计(1599.HK/港币4.07,未有评级)有优先参与可能性,其业务包括前期勘探、设计、工程总包和投资,后续还将可能获得地产沿线项目,而由于城建设计没有开发资质,北京城建也有望预期合作开发。 评级面临的主要风险。 销售弱于预期;跨区域经营风险。 估值。 考虑到公司结算节奏慢于我们预期,我们分别将2016-17年每股收益预测由1.13和1.28元下调至1.07元和1.21元,目标价下调至18.63元,但我们依然看好公司现有北京存量优质土储以及强大的北京增量拿地能力,维持买入评级。

世茂股份2015年营业收入和净利润分别增长18%和8%,毛利率下降以及少数股东权益下降致使净利润增速弱于营收增速;同期销售177亿元,同比增长10%,表现略弱于行业,鉴于公司布局合理、虽新增可售增长较少,但16年超预期完成177亿元销售计划难度不大;15年至今,公司通过定增、中票、短期票据和公司债等多种融资方式打通资金渠道,融资成本下降的同时,负债率也降至远低于行业水平,后续公司将有较大的加杠杆空间;此外,公司年初出资1.1亿元参与新沃财产保险公司的设立,或也将打造“商业+保险”新模式,助力公司商业地产的长远发展。鉴于公司毛利率下降以及少数股东权益的上升,我们将公司2016-17年的每股收益预测由原先的1.41和1.67元分别下调至1.20和1.32元,目标价由14.93元下调至12.97元,维持买入评级。 支撑评级的要点。 15年业绩稳定增长,非物业销售收入占比稳定提升。15年,营业收入150亿元,净利润20亿元,分别同比增长18%和8%,略低于我们预期,扣非后净利润14亿元,同比增长4%;每股收益1.16元,扣非后0.52元;毛利率36.3%、净利率13.6%,分别下降5.1和1.3个百分点,其中商业地产销售毛利率较达38.8%,毛利率下降以及少数股东权益下降致使净利润增速弱于营收增速。收入结构中非物业销售收入占比达8.3%,预计未来将持续增长。每10股派1.1元、转增4股。 布局合理保证销售稳增长,16年销售目标维持177亿元。15年,销售金额177.1亿元,同比增长10.4%,正好完成年初计划;销售面积140万平米,同比增长13.4%;公司目前主要销售区域包括石狮、济南、南京、青岛、宁波、苏州、常熟、上海、徐州、常州、武汉等地,大部分属于16年热销区域,但考虑到最近两年拿地较少,因而新开工较少,公司今年的销售目标177亿元,较为保守,预计全年超预期难度不大。 多种融资渠道降融资成本,参投保险打造“商业+保险”模式。公司15年2月推出15亿元定增预案,并于12月顺利发行;10月取得证监会核准发行80亿元公司债;16年1月成功发行20亿元短期票据;3月推出再次67亿元定增预案收购商业地产项目,截至15年底公司综合融资成本仅为6.1%,资产负债率和净负债率也分别降至62.3%和15.5%,远低于行业平均水平,后续具有较大加杠杆空间;此外,16年1月公告计划出资1.1亿元参与新沃财产保险公司的设立,占注册资本的11%。 评级面临的主要风险。 商业地产销售周转低于预期。 估值。 鉴于公司毛利率下降以及少数股东权益的上升,我们将公司2016-17年的每股收益预测由原先的1.41和1.67元分别下调至1.20和1.32元,目标价由14.93元下调至12.97元,维持买入评级。