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刘璐

中信建投

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 执业证书编号:S1440513090012,毕业于复旦大学,从事房地产研究2年,所在团队获2011年第二届金牛分析师房地产行业第二名,2011年第九届新财富房地产最佳分析师第二名,2012年第十届新财富房地产最佳分析师第二名...>>

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绿地控股 房地产业 2019-01-22 6.31 8.50 34.28% 6.39 1.27% -- 6.39 1.27% -- 详细
公司发布2018年度业绩快报,期内实现营收3510.1亿元,同比增长20.9%,归母净利116.6亿元,同比增长29%,eps0.96元,同比增长29.7%。 多元驱动业绩突破,销售规模稳步发力:2018年公司规模业绩实现双双突破的原因在于:1、项目结转结构优化,商办比例下降,高毛利的住宅项目比重进一步提升至75%,较17年末提升了6%,推动盈利质量稳步增长;2、多元产业纵深发展,产业协同带来的规模效应显著。2018年公司继续发挥龙头房企的规模优势效应,全年实现合同销售金额3875亿元,同比增长26.4%,符合我们年初预计的25%左右增长的预期;期内实现合同销售面积3664万平方米,同比增长50.3%;实现回款2968亿预计2019年的销售将会在2018年的基础上实现20%以上的增长,突破4500亿元关口。 项目拓展量高价低,财务向好评级上调:2018年全年累计获取土地项目118个,新增权益建面4337万方,同比增长116%,新增权益地价803亿元,同比增长76%,土地成本控制得力,平均楼面价仅1890元/平方米,相较去年同期降幅近两成。18年至今公司陆续发行了7期合计约26.4亿交易币种为美元的海外债和15亿交易币种为人民币的海外债。鉴于公司融资端的顺畅和去杠杆的持续推进,穆迪、标普等国际评级机构也先后在9月下旬将公司的评级展望由“负面”调升至“稳定”。 三大产业集团重组,助推跨越式发展:公司于10月12日宣布集团战略强化升级及核心产业中期发展规划,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团,通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现跨越式发展。2018年前三季度公司大基建业务版图进一步扩展。累计实现经营收入1009亿元,同比增长43%,新增项目2448个,总金额超2122.6亿元,同比增长51.6%。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
招商蛇口 房地产业 2019-01-21 18.23 26.25 42.90% 18.58 1.92% -- 18.58 1.92% -- 详细
回购方案彰显公司诚意 据我们统计,自去年10月全国人大常委会针对股份回购政策进行修改以来,A股房地产行业共计11家上市房企发布股份回购预案,回购金额上限在2-40亿元,回购股份数占公司总股本数上限在0.5-7.55%。公司此次回购金额居于同行最高水平,回购比例处于居中水平,充分彰显公司诚意。 回购金额提振市场信心 按照公告收盘日流通盘435亿元计算,公司回购金额20-40亿占比在4.7%-9.5%;公司回购期限为6个月,假设按照前6个月总成交额470亿计算,回购金额占回购期间总成交额的比例约4.3%-8.5%。我们认为无论是回购行为本身,还是较大的回购金额,均有助于提振公司股价。 回购用途助力提升长期价值 一方面,回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,将有效绑定管理层、员工与公司的利益,提升公司价值;另一方面,其余50%用于转换可转债则有助于改善负债比率,保障公司财务安全性。
保利地产 房地产业 2019-01-17 11.64 18.60 56.17% 12.28 5.50% -- 12.28 5.50% -- 详细
公司发布2018年业绩快报,实现营业收入1936亿,同比增长32.3%,实现归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。业绩稳定增长,销售韧性十足:公司业绩稳步增长,主要原因在于: 1、今年结算规模明显增长,营业收入快速增加;2、结算项目质量提升,毛利率同比提高。而公司归属于母公司净利润增长不及营业收入主要原因在于今年结算项目中合作项目占比提升。当前公司可售未结资源丰富,充分保障公司未来业绩兑现,我们认为公司19年业绩将有望继续保持增长。销售方面,公司全年实现签约金额4048.2亿元,同比增长30.9%,销售规模稳居行业前五。 展望19年,公司当前货值储备丰富,且推货意愿积极,深耕城市群优势明显,虽然宏观环境面临较大的不确定性,行业形势错综复杂,但我们相信公司在经营上韧性,19年预计公司销售规模将在今年的基础上继续保持增长。拿地审时度势,融资优势继续保持:公司下半年以来明显控制拿地力度,全年合计拓展金额1927亿元,同比下降28.1%,占到今年销售金额的47.6%。从拿地结构上看,公司继续保持对一二线城市的深耕,一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%和78%,土储优势进一步夯实。资金方面,公司今年明显加强对现金流的把控,不断强化销售回款,全年回款规模达到3536亿,且公司今年充分利用自身国企信用背书优势和资本市场便利,先后发行了10亿美元债券、17.2亿租赁住房Reits和65亿中期票据,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司未来在规模扩张和行业整合中的天然的护城河。 投资评级与盈利预测:考虑新增股本,我们预计18-19年EPS为1.58元和1.92元,维持“买入”评级。
金地集团 房地产业 2018-11-05 9.35 15.00 51.21% 10.05 7.49%
10.31 10.27% -- 详细
金地集团前三季度实现营收335.1亿元,同比增60.3%;归属母公司净利52.5亿元,同比增131.2%;EPS1.16元。 结算量及毛利率提升,推动业绩大幅增长::1.因结算量大增,推动营业收入大幅增长60.3%;2.毛利率大幅提升。一方面因结算项目主要是16年及以前所获地块,盈利空间明显增长,另一方面,结算项目中,一线城市占比达42%,以广州天河公馆为代表的高端盘有可观的结算量,两方面因素将毛利率水平在中期的基础上进一步推升3.6个百分点至41.39%。此外,因合作项目带来的投资收益同比增长125%,带动业绩进一步增长。 三季度销售恢复增长,四季度货值充沛:报告期内销售额平稳增长,销售金额1060.9亿元,同比上升3.39%。如我们所预期,三季度销售在供货节奏提升的推动下渐入佳境,单季销售额恢复33%的增长,四季度货值将更为充沛,以供货力度对抗市场景气度下行趋势,预计全年完成1600-1800亿销售额是大概率事件。 放缓拿地节奏,完善全国布局:前三季度公司共获取约60宗土地,总投资额约676亿,全口径拿地额占销售额比重约64%,较中期大幅下降,说明在市场整体去化率有所下行、土地价格并未现明显松动的大环境下,公司明显放缓拿地节奏。我们认为两方面因素都将持续一段时间,这也意味着公司审慎的扩张态度也将继续维持。从总储备的角度,公司目前土储约4000万方,可满足公司3-4年的开发需求,可以支持公司持币观望,择机扩张。 融资助力,资金充沛:净负债率为66%,仍处于行业理想状态。公司近两年充分抓住了资本市场融资窗口的契机,所发行公司债、中票、超短融等累计融资规模约155亿,债务融资加权平均成本为4.79%,三季度进一步下滑,彰显融资优势。 投资评级与盈利预测:预计公司18-19年EPS分别为1.93、2.32元,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-10-26 17.12 26.25 42.90% 19.88 16.12%
19.88 16.12%
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招商蛇口发布18年三季报,实现营业收入337.8亿,同比增长25.8%,归母净利82.75亿元,同比增长114.4%,EPS1.02元。 结转积极,业绩维持高速增长:公司业绩超过业绩预报上限,其原因主要在于社区开发业务结转量价齐升,毛利较去年同期增加约53亿元,即同比增长75.3%。尤其今年在传统结算淡季的第三季度实现归母净利11.58亿,同比增长360%,因此也将业绩增速在中期基础上再度推升16.9个百分点。 充沛货值对冲市场景气度下行,完成全年目标无虞:2018年前三季度公司实现销售额1162.56亿,同比增长49%,销售额增速较中期再度提升10个百分点。从公司全年推盘计划来看,四季度的新推货值占比为30%,是尤为充沛的一季,因此我们认为,尽管市场景气度下行正在蔓延,但公司充沛货值以及优质布局可与其对冲,完成全年1500亿目标志在必得。 扩储态度依旧积极,存量资产提前变现:前三季度共计获取地块面积逾1000万方,对应总地价约808亿元,占销售额比重约70%。公司还将太子湾4个项目半数股权打包挂牌转让,作价63.2亿,旨在为太子湾项目引入合作方,有利于加快太子湾片区的开发进度,提升区域价值,对于公司而言,亦是触发存量资产提前变现,在现金为王的格局下,彰显其资源禀赋带来的资金优势。 多渠道融资,成本维持低位:三季度公司负债水平有所提升,净负债率为74%,与中期基本持平,融资成本却依旧控制在低位。三季度成功发行两期短融,10月还发行了20亿中票,期限分别为3+N年和5+N年,利率分别为4.8%和5.27%,较7月所发行公司债的利率整体继续下行。三季度新增融资成本较上半年略有下降,再度彰显大平台国企在融资端的优势。 投资评级与盈利预测:我们预计公司18-19年EPS分别为2.03、2.55元,维持“买入”评级。
中国国贸 房地产业 2018-09-05 14.29 26.00 92.59% 15.49 8.40%
15.49 8.40%
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中国国贸发布18年中报,实现营收15.5 亿元,同比增长23.68%;归母净利4.04亿元,同比增长36.92%;EPS0.4元。 业绩持续反弹,完成率过半:报告期公司营业收入同比增长23.68%,收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献:国贸三期B阶段办公物业部分于去年4月份正式入市,报告期内则已全面运营,目前写字楼基本满租,商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准;业绩较大幅度增长36.92%,主要原因有:1、国贸三期B阶段项目逐步成熟,期间费用率也开始下滑;2、期内收到政策奖励款、租户提前解约的违约罚款和投资收益。业绩目标完成过半,全年实现业绩预期无虞。 东城项目入市平滑公寓改造期影响:公司目前的入市物业均已运营成熟,写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%,公寓物业出租率大幅下滑,这主要因为公司对公寓进行装修改造,从4月起停止营业。租金水平角度,上半年三项物业平均租金均较去年有所提升。由于报告期内三期B写字楼物业仍受免租期影响,预计全年平均租金有望继续上行。7月,国贸中心东楼项目改造项目建成并投入使用,东楼项目的入市将平滑公寓改造期造成的部分减收,从而为公司提供较为稳定的现金流入。未来CBD片区虽有部分优质写字楼竞品入市,但更多需求也将在此汇聚,未来供需走向均衡,叠加零售物业、高端酒店、服务式公寓等新增供给有限,公司稳定收租的时代值得期待。 负债率低位运行,纯收租时代到来:资产负债率以及有息负债率分别为41.21%以及28.17%。随着三期B的入市,公司在建工程急速缩量。公司负债结构乐观稳健,融资成本和债务违约风险均控制在低位,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。 盈利预测与投资评级 预计公司18-19年EPS分别为0.70、0.79元,给予“增持”评级。
金地集团 房地产业 2018-09-04 9.11 15.00 51.21% 9.56 4.94%
10.05 10.32%
详细
金地集团发布18年中报,上半年营收151.1亿,同比增18.9%;归属母公司净利23.9亿元,同比增107.8%;EPS0.53元。结算量及毛利率提升,推动业绩大幅增长:中期业绩大幅增长,主要来自于以下几方面原因:1.竣工结算力度加大;2.毛利率大幅提升8.65个百分点;3.结算项目权益有所提升。同时,公司内控效率稳健,销售管理费用率维持在2.66%的相对低位。 上半年推货力度有限,全年货值充沛:上半年销售有所回落,销售金额630.7亿,同比下降10.3%。主要原因在于推货力度不足。由于今年的推货高峰期集中在三四季度,预计销售表现将渐入佳境,7月销售已经转暖。尤其是今年可售量大幅增长42%,上半年新开工面积达919万方,同比增长130%,全年新开工目标由年初的1220万方提升至1572万方,为后续推货节奏加快蓄势。 坚持一二线布局,进一步加强拿地节奏:上半年公司土地款约569亿,权益占比约48%,全口径拿地额占销售额比重为90%,补库存节奏积极,权益比例与去年基本持平。从结构上看,公司继续坚持深耕一二线城市布局。上半年打开福建市场,并加强了东北、长三角、珠三角的纵深发展,进一步完善全国化布局。公司总土地储备约4100万方,可满足公司3-4年的开发需求。 融资助力,资金充沛:净负债率为74%,短债占现金比重约45%,去年以来快速扩张战略下,净负债率较17年底再度提升30个百分点,但仍处于行业理想状态。公司近两年充分抓住了资本市场融资窗口的契机,上半年所发行公司债、中票、超短融等累计融资规模约155亿,债务融资加权平均成本为4.79%,三季度进一步下滑,彰显融资优势。 投资评级与盈利预测:预计公司18-19年EPS分别为1.75、1.98元,维持“买入”评级。
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 13.00 166.39% 6.57 1.08%
6.66 2.46%
详细
世联行发布2018年中报,营业收入36.73亿元,同比增10.04%,实现归母净利润3亿元,同比增4.55%,EPS0.15元。 结算收入与公寓投入一降一升,业绩小幅增长。上半年公司业绩小幅增长,略低于收入增速,主要有三方面因素:1、公寓管理、世联空间等资产运营业务快速发展,公司投入加大;2、公司代理业务结算进度放缓,收入同比减少14%;3、受金融政策影响,公司贷款坏账损失以及应收账款坏账准备提升,公司计提资产减值损失同比增加0.64亿元。今年公司将业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、经纪业务和互联网+业务。从业态结构来看,交易服务依然是公司业绩的主要贡献来源,代理销售以及互联网+业务所贡献的毛利占比分别达47%和37%,合计占比达84%。交易服务收入预计将在二季度基础上进一步改善,预计全年完成年初目标无虞。 资管业务实现资产证券化,外部合作拓宽电商及金融边界。资管业务是公司目前运营的重心,也是收入增速最高的板块。公司长租公寓目前整体规模约3万间,较年初略有下降,这是因为公司正在进行结构调整,剥离了部分盈利能力较差的分散式公寓,进一步提升集中式公寓的占比,目前公司集中式公寓的比例在90%以上。收入方面,上半年公寓管理收入达1.67亿,同比增长146.7%。出租率也在去年的基础上进一步提升,达90%以上。 一手代理市场增速下降,互联网+业务增长。在交易服务环节,公司的收入结构有所调整,即传统代理销售收入占比下降,而互联网+业务有所提升。上半年一手代理结算额1709亿,同比下降15.7%,代理销售额收缩幅度低于结算额,同比下滑5.6%,市场份额与17年持平。尽管代理业务同比下滑,但互联网+业务继续保持增长,收入同比增长7%,对冲之下公司交易服务的整体下滑幅度控制在6.4%。展望18年,因公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约4268亿元,创下新高。 投资评级与盈利预测:我们预计18-19年EPS分别为0.54元和0.65元,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-08-24 17.10 26.25 42.90% 19.40 13.45%
20.01 17.02%
详细
招商蛇口发布18年中报,实现营收209.9亿元,同比增长6.6%,实现归母净利71.17亿元,同比增长97.5%,EPS0.88元。 结算毛利大幅提升+存量变现,业绩超预期高速增长:中报业绩大幅增长,高速增长主要有两方面因素:1. 毛利率大幅提升,结算资源量价齐升;2. 投资收益项大幅增长。整体而言,公司自上而下都有强烈的成长诉求,将推动公司延续高成长。 时间过半任务过半,下半年充沛货值有望超额完成目标:2018年上半年公司实现销售额750.96亿,同比增长39.96%,销售面积358.36万平方米,同比增加24.26%,完成全年销售目标50%,下半年货值更为充沛,1500亿目标具备超额完成的空间。 扩储态度依旧积极,多元化拿地驾轻就熟:今年以来公司依然保持快速扩张的步伐,同时公司在多元化拿地层面多有斩获,二季度完成对招商漳州项目的收购,一举扩储760万方,再次通过集团内外资源整合扩充海西战略布局,实现“前港-中区-后城”的蛇口模式再度复制。下半年前海项目的推进进展有望提速。 新业态多点开花,产城联动逐步展开:大公寓方面,上半年新增13个长租公寓项目,合计布局长租公寓近2万间,管理规模总计约90万方。产城联动方面,公司重点跟进10余个产业新城项目,快速拓展三大经济圈的布局,这也构筑了公司一大差异化优势。 多渠道融资,成本维持低位:公司基于成长诉求提升负债水平的同时,融资成本却依旧控制在低位。上半年综合融资成本为4.87%,仅比去年高0.07个百分点,再度彰显大平台国企在融资端的优势。融资方式上也有诸多创新。公司在长租公寓的布局以及对多元融资的积极探索进一步扩大了公司在融资层面的优势。 投资评级与盈利预测:我们预计公司18-19年EPS分别为2.15、2.77元,维持“买入”评级。
陆家嘴 房地产业 2018-08-02 15.60 26.00 92.59% 15.97 2.37%
15.97 2.37%
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存量盘活驱动规模效益齐增长。 公司二季度规模效益双突破的原因主要在于:1、地产业务进入结转周期,公司于报告期内完成浦东金融广场1号办公楼销售预结算及交付,实现归母净利约9亿元,对业绩的贡献度高达近50%;2、积极盘活存量,投资收益显著,2月公司以13.49亿转让前绣实业50%股权,期内为公司带来5.6亿净利,驱动业绩大幅增长。 合同销售大幅增长,预计全年销售突破历史高点。 2018年上半年,公司实现住宅物业合同销售金额约7亿元,同比大幅增长644.7%。展望下半年,“东方逸品”即将开售,对应货值逾50亿,全年销售预计将突破15年60亿的历史高点。当前公司储备资源较为丰富,苏州绿岸项目规划总建面约108.41万方。随着“地产+金融”平台的搭建完成叠加充沛的项目储备,公司未来将实现地产与金融业务的协同共振发展,推动销售体量的进一步跨越。 租赁收入略有回落,但未来增长可期。 截止18年中期,公司持有的主要在营物业总建面约260万方,报告期内,公司实现房地产租赁收入13.82亿元,同比降低3.78%。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。 在建量下降,杠杆压力有所减轻。 2018年上半年公司竣工及续建项目共计11个,建面合计100.28万方,同比降幅近50%。公司财务杠杆压力得到缓解,短债压力由17年末约338%回落至约117%,净负债率由17年末约124%回落至约111%。同时公司今年发行一期公司债5亿元,利率5.08%。融资趋严叠加高负债,我们认为公司有较大的动力进一步调动国企的融资优势,优化公司财务健康状况。 盈利预测与评级:预计公司18-19年EPS分别为1.08、1.29元,维持“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
金地集团 房地产业 2018-05-08 10.62 14.18 42.94% 11.67 3.92%
11.03 3.86%
详细
金地集团发布18年一季报,实现营收68.9亿元,同比增18.03%;归属母公司净利10.9亿元,同比增25.7%;EPS0.24元。 结算量提升,业绩稳健增长:因竣工结算量提升,公司业绩同比增长25.07%。毛利率与去年全年基本持平。虽然公司历来一季度结算占全年比重都在10%以下,但从16、17年拿地权益来看,今年权益占比回升预计是大概率事件。 一季度推货力度有限,全年货值充沛:18年一季度销售额有所回落,销售面积额152万方,销售额261亿,同比降21.5%。一方面受去年同期高基数影响,另一方面,推货节奏也有所牵制,预计销售表现将渐入佳境。尤其是今年可售量再度大幅增长42%,整体货值高达2700亿。 加大一二线布局,权益提升:公司一季度获取土地价款约120亿,全口径占销售额比重为46%,补库存节奏相对稳健。总体新增土地储备约137万方。从结构上看,公司继续坚持深耕一二线城市布局,目前拿地权益占比为78%,较去年全年大幅提升31个百分点,虽然针对热点城市地块,未来有可能会再引入合作方,但预计全年整体权益还是会进一步提升。 融资助力,资金充沛:净负债率为61%,短债占现金比重约55%,去年以来快速扩张战略下,净负债率较17年底再度提升13个百分点,但仍处于行业理想状态。公司近两年充分抓住了资本市场融资窗口的契机,今年累计融资规模约60亿。此外,今年REITs已在房地产租赁领域放开,在房地产金融逐步迎来政策红利的当下,公司在ABS层面的尝试与经验,以及稳盛投资这一逐步成熟的金融平台,都将有助于公司抓住证券化的风口。 投资评级与盈利预测:预计公司18-19年EPS分别为1.75、1.98元,维持“买入”评级。
南山控股 房地产业 2018-05-04 5.76 10.05 227.36% 5.79 0.52%
5.79 0.52%
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南山控股发布2018年一季报,实现营业收入7.91亿,同比增长146.3%,归母净利润-0.35亿,EPS-0.02元。 结算同比大幅上涨 报告期公司营业收入大幅增长143%,同比去年一季度公司结算量大幅提升。从结构来看,主要仍然是深圳山语海以及苏州项目,但业绩依然出现小幅亏损,主因在于:1.一季度地产业务收入占比相对较低,而非地产业务涉及硬性成本较大;2.因山语海为高毛利项目,涉及的增值税较高,同时项目权益占比为51%,以致报告期内少数股东权益占比同比大幅提升;3.因为公司积极推进吸收合并深基地B相关事宜,管理、财务费用较高,期间费用率达22%,但同比去年亏损收窄,全年口径下,预计18年业绩表现相对平稳。 去化即将提速,布局物流产业地产 一季度新推货量有限,销售额不到10亿,但后续18年公司将加快新项目入市力度,16年所获得的苏州项目将在今年步入销售阶段,同时,长沙岳麓项目也将加大推盘,此外,锡东车联网小镇有望在今年贡献货值。总体而言,公司一改过去的佛系开发风格,向快周转靠近。在扩张模式上,公司也有所突破,通过政企合作、产城融合的路径能够最大化公司物流+地产双主业的协同效应。 吸收合并深基地B在即,静待地产+物流双主业格局 1月公司吸收合并深基地B预案已获证监会并购重组委无条件通过,4月收到外汇管理局批复,打通B股股东购汇支付行使现金选择权渠道,预计二季度将圆满完成重组。重组对于公司意义深远。重组后的南山控股隐性资源丰厚。市值较NAV折价37%,随着国内以房产租赁REITs为代表的地产金融环境逐步破冰,宝湾多年在物流板块的蛰伏蓄势将在资本市场上兑现价值。 投资评级以及盈利预测 预计18-19年EPS分别达0.36,0.41元,维持“买入”评级。
中国国贸 房地产业 2018-05-04 13.67 25.43 88.37% 15.99 16.97%
16.46 20.41%
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中国国贸发布18年一季报,实现营收7.78亿元,同比增长29.1%;归母净利2.01亿元,同比增长27.1%;EPS0.20元。 业绩如期反弹:报告期公司营业收入同比增长29.1%,收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献:国贸三期B阶段办公物业部分于去年4月份正式入市,报告期内则已全面运营,目前写字楼基本满租,商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准;业绩同样增长27%,去年因房产税计缴政策调整而产生增收不增利现象,今年营业税金及附加项的基数效应消失,此外,随着国贸三期B阶段项目逐步成熟,期间费用率也开始下滑,报告期内业绩如期反弹,预计全年业绩有超预期的空间。 物业步入成熟期,租金回升:公司目前的入市物业均已运营成熟,写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%,公寓物业出租率大幅下滑,这主要因为公司对公寓进行装修改造,从4月起停止营业。租金水平角度,一季度四项物业平均租金均在去年年底基础上有所提升。由于报告期内三期B写字楼物业仍受免租期影响,预计全年平均租金有望继续上行。虽因公寓进入改造期,短期租金收入会收缩6%,但18年公司也将迎来外延式扩张:国贸中心东楼改造项目已经基本建成,目前已经进入工程收尾阶段,公司也力争其尽早投入,预计今年入市将是大概率事件。随着国贸三期B项目的入市也将提升整体片区的运营效率以及品质标准,为未来稳定的现金流打下坚实基础。 负债率较去年基本持平,纯收租时代即将来临:资产负债率以及有息负债率分别在50%以及30%以下。随着三期B的入市,公司在建工程急速缩量。公司负债结构稳健,融资成本极低,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。 盈利预测与投资评级 预计公司18-19年EPS分别为0.70、0.79元,给予“增持”评级。
陆家嘴 房地产业 2018-05-02 17.55 25.21 86.74% 18.42 1.77%
17.86 1.77%
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陆家嘴发布18年一季报,实现营收12.96亿元,同比下降49.1%;归属母公司净利6.86亿元,同比增长52.3%;EPS0.20元。 存量盘活推动业绩增长 报告期内公司营业收入下降,这主要因为公司地产结算处于空窗期,营业收入近乎都是由租赁业务贡献。尽管营收大幅下滑,整体业绩大幅增长53%,这主要来自投资收益项:2月公司以13.49亿转让前绣实业50%股权,报告期内为公司带来5.6亿净利,大幅提升业绩。我们预计这一策略在短期内或将延续,在苏州以及前滩项目逐渐步入销售结算之前,公司丰富的存量资源仍可对公司业绩起承托作用。 地产开发步入空窗期,加快新项目入市进度 目前公司住宅地产开发销售也进入停滞阶段。一季度公司住宅销售额仅0.26亿元,主要来自于上海存量住宅。目前公司正在加快项目开发。18年前滩住宅一期及苏州项目实现销售,并部分实现竣工并确认收入。随着公司整体“地产+金融”平台的搭建完成,我们认为如何充分利用金控平台以及两者的协同作用,从而谋求进一步增长,将是未来公司考量的重心。 租赁稳步增长,贡献持续稳定现金流 持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。报告期内,公司实现房地产租赁相关现金流入8.96亿元,同比增加7.95%。这也是公司未来主要看点。尤其在Reits已经破冰,房地产基金已站上发展风口的时机下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,同时兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。 投资高峰财有余力,为新格局铺路 一季度短期偿债压力、净负债率均有所回落。今年5月获批发行公司债,规模50亿,可见公司作为本地国企的融资优势。工程投资高峰已过,但以目前的在建量,未来三年每年工程投资仍将在35亿以上,因此未来仍然需要进一步打开融资渠道。 盈利预测与投资评级 预计公司17-18年EPS分别为0.93、1.12元,维持“增持”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-04-30 21.22 25.55 39.09% 23.55 10.98%
23.55 10.98%
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招商蛇口发布18年一季报,实现营收91.63亿元,同比增长32%;实现归母净利57.78亿元,同比增长172.31%,EPS0.73元。 结算量价齐升+存量变现,业绩高速增长:业绩进一步高速增长主要有两方面因素:1. 毛利率大幅提升。一季度公司整体毛利率达49.45%,在去年整体毛利率水平上上升12个百分点,结算资源量价齐升,结算毛利同比约增26亿;2. 投资收益项大幅增长。公司去年11月份向地产基金以50亿对价转让上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产的股权,于今年一季度完成交割,带来约不到30亿转让收益,进而实现整体投资收益38亿,同比增长54%。 二季度推货节奏加快,销售即将提速:2018年一季度,公司实现销售额313亿,同比增长18.09%,销售面积149万平方米,同比增加8.43%,完成全年销售目标21%。一季度销售增速较去年全年有所放缓,但我们认为二季度将迎来提速,二季度新推货值占比达28%,环比翻倍增长,我们认为二季度成长发力值得期待。 扩储态度依旧积极,多元化拿地驾轻就熟:2017年公司在扩张的强度以及路径上有长足发展,而今年一季度这一势头得以延续。一季度获取土储总建面364万方,其中权益面积210万方,二级市场拿地额约293亿,占销售额比重达94%,较去年全年进一步提升。尤其值得关注的是,公司将并购列为重要战略举措,成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组,公司在多元化拿地层面多有斩获。 负债上移但财有余力,管控效率提升:负债水平在去年的基础上略提升8个百分点,净负债率约66%,但依然处于行业内合理水平,去年全年综合融资成本仅为4.8%,大平台国企在融资端的优势得以彰显。 投资评级与盈利预测:我们预计公司18-19年EPS分别为2.03、2.55元,维持“买入”评级。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名