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刘璐

华泰证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 执业证书编号:S0570519070001,曾就职于中信建投证券...>>

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荣盛发展 房地产业 2019-08-19 8.41 10.70 25.44% 8.70 3.45% -- 8.70 3.45% -- 详细
核心观点 2019上半年公司实现营收 243.6亿元,同比+25.7%;实现归母净利 29.4亿元,同比+31.1%;实现扣非后归母净利 29.4亿元,同比+34.8%。上半年公司业绩符合预期,货值储备和杠杆空间充裕,布局优化叠加多元盈利产业链逐渐成型,全年业绩有望保持稳健增长。维持公司 2019-2021年EPS 为 2.14、2.57、3.08元的盈利预测,维持“买入”评级。 盈利增长源于结算规模的提升,以及高权益项目的集中结转 上半年公司归母净利同比+31.1%至 29.4亿元,业绩增势稳健,主要源于 1、延续集中结算周期,结转收入同比+25.7%至 243.6亿元;2、报告期结转项目权益比例较高且当期合作开发项目依然处于初级阶段,少数股东损益占净利润比重由去年同期的 5.1%大幅下滑至-0.6%;3、报告期未发生坏账损失(去年同期 1.3亿元),且存货跌价损失转回 4300万元。报告期公司毛利率同比小幅下滑 1.9pct 至 30.4%,或受到当期结转结构的影响。期末公司预收账款同比+7.7%至 877.6亿元,可结转资源依然充裕。 销售增速稳健,项目布局均衡,杠杆货值储备充裕 1-7月公司实现签约销售面积 488.3万平,同比+9.8%;实现签约销售金额533.6亿元,同比+14.5%。销售端在全国结构性复苏的行情下依然保持优于行业的稳健增长态势。报告期公司继续加大京津冀、长三角、珠三角、中西部中心城市及周边拓展力度,通过股权收购、招拍挂、旧改等多元拿地方式平衡区域布局。上半年新增土储权益计容建面约 617万平,同比+33%。报告期末土储总建面高达 4059.8万平,净负债率同比大幅下降 28.2pct 至 101.5%,为全年 1120亿销售目标的完成奠定良好的货值基础和杠杆空间。 高起点布局康旅、园区,多元盈利产业链成型 公司康旅板块历经 3年发展逐渐步入行业第一梯队,业务布局河北、河南、安徽、江苏、湖北、陕西、海南、捷克等国内外多个地区,上半年实现签约、营收分别达 9.1、7.1亿元;城市地产板块围绕国家重点发展规划精准布局,2016年以来成为公司第二大利润来源,报告期荣盛兴城实现回款、净利分别达 16.2、4.4亿元;大金融战略成型,振兴银行、中冀投资、泰发基金稳步推进;互联网板块上线社区增值服务“米饭公社”,平台效应逐渐形成。 积极拓展续成长,维持“买入”评级 上半年公司业绩符合预期,货值储备和杠杆空间充裕,布局优化叠加多元盈利产业链逐渐成型,全年业绩有望保持稳健增长。维持公司 2019-2021年 EPS 为 2.14、2.57、3.08元的盈利预测。参考可比公司 2019年 6.1倍PE 估值,我们认为公司 2019年合理 PE 估值为 5-5.5倍,目标价10.70-11.77元(前值 13.91-14.98元)。当前股息率(过去 12个月)5.4%,估值优势和配置价值明显,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;销售受河北市场、三四线棚改政策影响较大。
金科股份 房地产业 2019-08-16 6.20 7.68 9.56% 7.10 14.52% -- 7.10 14.52% -- 详细
8月 12日半年报显示, 2019上半年公司实现营收 261.1亿元,同比+67.9%; 实现归母净利 25.9亿元,同比+288.5%;实现扣非后归母净利 25.8亿元,同比+330.6%;加权平均 ROE 同比+7.6pct 至 11.0%。公司上半年净利增速贴近业绩预告上沿,总体业绩符合预期。维持 2019-2021年 EPS 0.96、1.27、1.64元的盈利预测,考虑到公司高成长预期,上调至“买入”评级。 毛利率创近 5年新高,充裕货值奠定高增长基础上半年业绩释放提速主要源于:1、2017、2018年销售高增长(金额同比+93%和+81%)带动 2019上半年营收同比+68%;2、高毛利项目集中步入结转周期,上半年毛利率同比跳升 7.8个百分点至 30.3%,创 2015年以来新高;3、激励优化带动期间费用率同比降低 2.6pct。2019上半年公司实现签约销售金额约 814亿元,同比+36%;签约销售面积约 839万平,同比+20%。报告期末总可售面积 5600万平,可售资源较为充裕,全年预计向 1500亿销售目标迈进,全年结转收入有望超过 570亿。西南市场的高景气度叠加核心二三线城市的精准布局为业绩延续高质量增长奠定基础。 巩固成渝深耕优势,加速全国均衡布局2019上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%。公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,报告期末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。此外,报告期末公司物业管理面积达 2.4亿平,收入、净利增速分别达 84%和 260%,开发业务的高质量结转有望延续物业管理的强势表现。 完善长效激励机制,稳定中期发展预期6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、23%、19%、11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 深耕西南+全国布局,上调至“买入”评级公司近 12个月股息率 6.1%,2019预测股息率高达 8.0%(假设分红率不变)。维持 2019-2021年 EPS 为 0.96、1.27、1.64元的盈利预测。参考可比公司 2019年 6.4倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期, 给予公司 20198-9倍 PE 估值,维持目标价 7.68-8.64元。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,近期板块估值下调凸显公司配置价值,上调至“买入”评级。 风险提示:受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险
金融街 房地产业 2019-08-14 7.38 8.54 10.48% 7.85 6.37% -- 7.85 6.37% -- 详细
核心观点 2019上半年实现营收 95.2亿,同比+43.6%;实现归母净利 10.5亿,同比+21.7%;扣非后归母净利 10.3亿,同比+45.6%。总体业绩符合预期,业绩增长主要源于开发业务的高质量结转和商业经营效能的提升。维持2019-2021年 EPS 1.22、 1.35、 1.49元的盈利预测,维持“买入”评级。 核心利润高速增长,开发自持经营效益双双提升 公司上半年扣非后归母净利同比+45.6%,核心利润实现高速增长。 1、开发业务步入集中结算期,结转收入同比+51.7%,毛利率同比提升 3.9pct至 43.3%的行业高位; 2、商业自持经营效能稳步提升,营收和息税前利润分别同比提升 12%和 21%; 3、开发自持盈利能力双提升带动综合毛利率同比+2.0pct 至 47.5%,同时期间费用率同比-1.6pct 至 14.6%; 4、报告期金融街海伦中心部分配楼持有转销售,导致投资性房地产公允价值变动收益减少 2.0亿,进一步凸显经营性效益的提升。 受益一二线城市结构性回暖,货值兼具盈利和周转优势 上半年受益于一二线城市的结构性回暖,公司签约销售金额同比+94%至178.4亿元(商业同比+320%至 34.1亿;住宅同比+72%至 144.3亿)。公司继续深耕五大城市群中心城市, 同时拓展环城市群一小时交通圈。上半年在重庆、佛山、苏州、无锡新增土储计容建面 56.0万平,权益投资额59.1亿元,同比-32.1%,鉴于二线城市土地市场阶段性过热,拿地策略适度理性收缩。上半年开复工面积同比+80.7%至 535万平,新开工面积同比+42.2%至 91万平,总体可结算资源规划建面 1536万平, 一二线结构性回暖叠加货值充裕,我们认为公司全年销售金额增速有望达到 30%。 商业自持价值稀缺,深度受益于公募 REITs 推进 公司在北京、上海、天津等中心城市持有物业 115.5万平(写字楼 73.7+商业 22.3+酒店 19.5)。上半年自持营收同比+12%至 13.2亿元,息税前利率同比+21%至 7.7亿元。公司通过完善资产管理业务模式实现经营效能的进一步提升,在上半年核心城市商业地产租金和空置率表现承压的背景下,物业经营板块(写字楼+商业)毛利率依然同比+0.92pct 至 94.6%。公司表示密切跟踪 REITs 政策进展,打造“投融管退”全价值链业务模式,我们认为未来有望深度受益 REITs 推进所带来的流动性提升和价值重估。 开发自持双轮驱动,维持“买入”评级 公司货值兼具规模、质量和周转优势,一二线基本面回暖提升销售弹性空间,叠加商业自持规模和体系优化,深度受益 REITs 提速。我们维持2019-2021年 EPS 1.22、 1.35、 1.49元的盈利预测, 参考可比公司 2019平均 PE 估值 5.9倍,考虑公司销售增长预期以及 REITs 推进所带来的潜在价值重估,给予公司 2019年 7.0-8.0倍 PE 估值,目标价 8.54-9.76元(前值 10.25-11.47元),维持“买入”评级。 风险提示: 一二线热点城市调控政策趋严;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-08-13 7.35 8.86 11.59% 8.06 9.66% -- 8.06 9.66% -- 详细
核心观点 8月9日公司业绩快报显示,上半年实现营收233.2亿元,同比+52.3%;归母净利13.1亿元,同比+41.6%;加权平均ROE同比+1.5pct至6.75%;总体业绩符合预期,业绩增长主要源于地产业务结算规模大幅增加。公司杠杆空间和土地储备充裕,管理红利持续兑现,高标准股权激励计划有望持续推动公司业绩实现高质量发展。维持公司2019-2021年EPS为1.08、1.90、2.46元的盈利预测,维持“买入”评级。 盈利增速继续上行,销售稳步迈向2000亿 上半年公司归母净利同比+41.6%至13.1亿元,盈利增速较一季度继续上行约15个百分点,我们认为主要源于地产业务结算规模的大幅增加以及维持较高毛利率(2019Q1开发业务毛利率29.2%,综合毛利率24.3%)。1-7月公司地产业务实现合同销售金额约959.2亿元,同比+21%;实现合同销售面积756.4万平,同比+22%,销售增速维持高于行业平均水平。我们预计公司全年可售货值约3000亿,销售规模有望向2000亿稳步迈进,充裕可结转资源保障业绩维持高速增长。 投资拿地强度不减,继续聚焦核心城市群战略 1-7月公司新增土地计容建面531.6万平,同比-13.4%;新增投资金额326.2亿元,同比+26.7%;投资强度(拿地金额/销售金额)同比提升1.6个百分点至34.0%;新增土储楼面均价6137元/平,同比+46.4%。公司投资强度不减,继续聚焦核心城市群战略。一季度末公司在建开发项目规划建筑面积合计2978万平,未开工项目规划建筑面积合计1503万平,货值充裕,且布局优化有望持续加速优质资源兑现。 股权激励再加码,坚定高质量发展决心 继2018年7月公司发布面向公司董事、高管以及产业集团和战区管理层等49人,总股本6.27%的大手笔激励之后,2019年5月公司再次拟向包括地产和建筑总部、区域负责人员及业务骨干等486人授予总股本3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进,进一步夯实优化治理结构。行权条件在此前2019、2020年扣除投资性房地产公允价值变动收益后归母净利不低于39.8和69.9亿的基础上,2021年继续追加不低于30%的高增长,对应同口径下净利不低于90.9亿元,坚定公司高质量发展决心。 激励加码,规模扩张,维持“买入”评级 公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富,业绩有望持续高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,以及高标准股权激励推动管理红利兑现。维持公司2019-2021年EPS为1.08、1.90、2.46元的盈利预测。参考可比公司2019年6.2倍的PE估值,考虑公司正处于规模高速扩张期,我们认为2019年合理PE估值水平为8.2-9.2倍,目标价8.86-9.94元(前值9.72-10.80元),维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
金地集团 房地产业 2019-08-09 12.04 13.32 7.85% 12.53 4.07% -- 12.53 4.07% -- 详细
核心观点 公司发布中报预增公告,预计1-6月实现归母净利约36.32亿元,同比增速约52%,超出市场预期。公司业绩维持增长,结转量质齐升;连续两年强拓展积累充沛一二线城市货值,2019年可售货值充沛,有望助公司销售冲刺2000亿;高分红属性凸显低估值。我们预测公司2019-2021年EPS为2.22、2.66、3.19元,维持“买入”评级。 业绩与销售规模均保持高增速 中报业绩增速在一季度基础上进一步提升15个百分点至52%,过去两年销售高增速逐步兑现,我们预计公司全年业绩也会略超市场预期。2019年上半年公司实现销售金额856亿元,同比+36%;销售面积428万平,同比+14%,销售均价2万元/平。下半年新推货值预计达1500亿元,滚存货值约1200亿元,如若下半年去化率达40%,全年销售额即可冲刺2000亿元。充沛货值支撑下,预计公司强劲的销售势头将可持续。 积极布局一二线,储备有质有量 2018年末公司总土储建面4400万平,权益比例52%,一线、二线、三四线分别占17%、67%、17%。2019年公司保持拿地力度,上半年拿地总价400亿元,占销售额比重达47%,一二线城市占比达72%,储备结构优渥,保障去化节奏。 融资结构良好,相对优势显著 2018年报显示,公司融资渠道全部为银行贷款与债券融资,对信托融资和境外债券的依赖程度较低,作为行业龙头也保证长期稳定的资金成本,2018年平均融资成本仅为4.83%。在行业融资渠道逐渐收窄(包括信托,境外债券发行等)的环境下,公司融资优势将愈加明显。2018年公司平均融资成本仅为4.83%,预计2019年依然能保持优势。 高分红属性强化配置价值,维持“买入”评级 公司2019年可售货值充足,看好公司在主流城市聚焦策略下持续施展弹性。假设2019年分红率不变,股息率有望超6%,高分红属性使公司配置价值得以凸显。考虑到公司上半年业绩释放速度进一步加快,我们上调公司预测营收和毛利率,预测公司2019-2021年EPS为2.22、2.66、3.19元(前值2.12、2.44、2.80)。可比公司2019年平均PE6.0倍,我们认为公司在较高的业绩增速和股息率支撑下,应该享受估值溢价,2019年合理PE估值为6-7倍,目标价13.32-15.54元(前值13.78-15.90),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;市场热度下滑可能拖累公司销售;土储权益比例较低放缓归母净利润增速。
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.02 25.32 24.48% 22.35 7.66%
21.76 8.69%
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事件 公司发布4月销售及近期购得土地使用权情况简报。4月,公司实现签约销售面积91.42万平,同比增加48.99%;实现签约销售金额179.32亿元,同比增加72.49%。近期新增10个项目。 简评 “银四”销售延续高增。单月销售情况来看,公司4月实现签约销售金额179.32亿元,同比增加72.49%,较上月涨幅扩大28pct,延续高增;实现签约销售面积91.42万平,同比增加48.99%,增幅同比持平;4月销售均价19615元/平,环比提升2.9%。累计销售情况来看,公司1-4月实现签约销售金额558.3亿元,同比增长34%,涨幅较上月扩大13pct;实现签约销售面积280.3万平,同比增长33%,涨幅较上月扩大16pct;累计销售均价19914元/平,较2018年下降3.4%。4月重点城市市场成交热度延续,公司销售业绩充分受益。据克尔瑞公布的全口径销售榜单,1-4月公司销售增长33%,较top4-20房企整体24%的增速高出9pct,销售表现处于平均水平之上。4月拿地力度加大。4月在东莞、深圳、苏州、昆明、香港、常熟、肇庆7城共获取项目达10个,相较1-3月获取6个项目明显增多。4月新增计容建面141.8万方,总地价144.2亿元(未包括香港项目),平均楼面价10848元/平,权益比例44%。1-4月公司新增计容建面242.6万平,总地价253.4亿元(未包括香港项目),平均楼面价10842元/平,权益比例45%,以合作拿地方式为主,拿地金额占销售金额比重45%,拿地力度维持。 招商物业重组中航善达上市,央企物管龙头形成。中航善达4月发布公告,大股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口,转让价8.95元/股,转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外,公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买其共计持有招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90元/股,此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。中航善达为中航工业集团旗下上市公司,2016年为响应国资委“瘦身健体、提质增效”要求,开始逐渐剥离地产开发业务,聚焦物业管理。截止2018年底,公司物业管理面积5300万平方米,以公建类项目为主。2018年整体营收66.56亿元,同比增长12.94%,归母净利润8.57亿元,同比大幅增加458.85%,系转让地产项目取得投资收益所致。公司物业服务营收37.18亿,同比增长29.68%,净利润1.64亿,同比增长36.7%,物业管理服务业务占比不断提升。 招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,隶属于招商蛇口,业务涵盖住宅、商业、政府公建类的物业管理多种业态,项目遍布全国40多个城市,在管物业逾500个,服务面积超7500万平米。根据交易预案披露,公司2018年营业收入达29.2%元,同比增长20.3%,归母净利润1.45亿元,同比增长114.9%。一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块归母净利润简单相加为3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成,未来有望成为A股物业服务稀缺标的。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19-20年EPS分别为2.49、3.2元,维持“买入”评级。
建发股份 批发和零售贸易 2019-05-10 8.58 16.81 102.04% 9.01 -0.55%
9.32 8.62%
详细
公司2018年实现营业收入2803.8亿元,归母净利润46.7亿元,分别同比增长28.3%和40.3%;一季度实现营业收入538.6亿元,归母净利润4.4亿元,分别同比增长10.8%和下滑24.4%。 存量红利释放,供应链业务新拓展:2018年归母净利润增速高于营业收入的原因主要在于后埔-枋湖旧改一级开发项目分别出让两宗地块约贡献归母净利润25%以上。2019年一季度增收不增利的主要原因则在于结转毛利率较去年同期下降0.58pct至4.4%,同时投资收益同比下滑78%。报告期内公司供应链业务继续拓展,房地产销售取得高增长。2018年实现合同销售金额735.98亿元,同比增长60.8%,其中权益销售额584.5亿元,同比增长42.8%。据我们测算,公司一级开发剩余可出让项目至少可为公司带来60亿左右的归母净利润贡献,在未来将显著增厚公司业绩。但二级开发结算节奏仍处调整期,截至18年末,公司并表口径已售未结销售额459.4亿元,覆盖18年结算收入1.4倍左右,业绩锁定性较强,静待公司在结算节奏上出现有益改善。 拿地力度减弱,土储布局趋于均衡:2018年新增45个项目,权益拿地金额325亿元,同比减少25.9%;新增权益计容建面454万方,同比减少11%,权益占比71%,拿地力度有所减弱。截至2018年末,公司权益土储面积约1555万方,福建、华中地区、长三角城市群、成渝、华南区、京津冀及其他地区土储占比分别为30%、23%、19%、13%、13%、3%,布局趋于均衡;分能级来看,一二线土储占比为50.7%,有望受益于近期一二线市场回暖。 多渠道融资,整体负债水平改善:截至2018年末,净负债率较上年下滑36.5pct至54.6%,短债压力较上年下滑42.8pct至38.6%。综合融资成本来看,公司房地产子公司平均融资成本处于5%-6.5%区间,仍是较优水平。 投资评级与盈利预测:我们预计公司2019-2020年EPS分别为1.80元、1.97元,维持“买入”评级。
中洲控股 房地产业 2019-04-23 12.18 29.70 217.99% 12.14 -1.30%
12.02 -1.31%
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公司发布2018年年报,实现营业收入79.42亿元,同比减少8.23%;归母净利润4.47亿元,同比减少27.41%;EPS0.67元。 期间费用增加与计提减值压制公司业绩:净利率不及毛利率的主要原因在于:1、期间费用上升明显,销售管理费用和财务费用占营收比重较上年提高约4.6pct至16.2%;2、部分项目计提3.77亿元存货跌价准备,约占公司利润总额40%。2018年实现销售金额131.7亿元,同比下降9.1%,完成销售目标的87%。公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受预售证管理而延迟。公司2019年销售目标152亿元,增长15.4%,我们认为,公司布局的城市均为一二线及周边强三线,年初以来的政策放松环境下需求有望得到释放,公司实现业绩目标亦将受益于环境改善。 拿地节奏有所放缓,重仓粤港澳和成渝经济圈:报告期内新增计容建面70.2万方,同比减少57%,拿地节奏明显放缓。截至2018年末土地储备约460万方,大致可供3年开发,权益土储约363万方,权益比例约79%。权益土储区域上看,粤港澳、成渝、大上海都市圈、环渤海四大区域占比分别为43%、41%、7%和8%。 投资力度减弱使得负债水平下降:由于报告期末减弱投资力度和优化债务结构,公司短债压力较上年下降0.54至0.52,净负债率则较上年下降96pct至74%。 地产基金取得实质进展,激励机制完善,股东增持彰显信心:“房地产+金融”模式已成为公司获取项目、扩大规模的有益补充。租赁业务方面,2018年商业及写字楼可出租物业面积约21.8万方,平均出租率达91%。物业管理方面,签约管理面积超过600万方,同比增长41.6%。2018年3月拟实施股权激励,激励股份数约占股本总额的3%。此外,控股股东中洲置地及一致行动人自2018年5月至12月期间累计增持公司2%股份,充分彰显控股股东对公司未来发展信心。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2019年、2020年EPS分别为0.93元、1.20元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-04-19 13.61 17.87 22.65% 14.23 0.42%
13.96 2.57%
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销售继续保持弹性:公司是今年为数不多销售能够保持弹性的龙头房企,公司在战略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显。今年以来一二线核心城市复苏明显,叠加今年以来行业流动性持续宽松,按揭利率持续下行,对于居民购买力形成支撑,我们预计主流核心城市今年将持续回暖,我们认为公司长期深耕重点核心城市,布局优势明显,在今年核心都市圈回暖的情况下,公司销售规模将继续保持成长步伐。 拿地保持收缩:三月份公司通过合作方式获取青岛、汕头、成都三宗土地,合计建面128.7万平,同比下降63.2%,对应总价56.3亿,同比下降71.8%,今年以来公司拿地持续保持谨慎,三月份公司拿地明显收缩,且落子依旧以二线核心城市为主,彰显公司当前精耕细作。当前公司土地储备充裕,且公司坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度的下行的情况下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。 融资优势持续凸显:今年以来行业流动性持续宽松,市场流动性回暖带来的信用修复在公司层面已有明显体现,公司今年一月份发行的15亿3年期中期票据票面利率仅有3.6%,较去年同期下降100个bp左右,公司作为房地产行业的龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张投资评级与盈利预测:预计19-20年EPS为1.93元和1.56元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
光大嘉宝 综合类 2019-04-16 6.98 10.50 150.60% 9.56 2.80%
7.17 2.72%
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公司发布2018年年报,实现营业收入47.6亿,同比增长54.3%,实现归母净利润8.8亿,同比增长61.%,EPS0.76元。 业绩再超预期,利润率持续改善:公司业绩超预期原因在于:1、当期房地产开发业务结算规模和结算质量明显改善;2、公司不动产资产管理业务规模不断提升;3、公司管控效率有所提升。展望19年,公司计划实现营业收入约47亿,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,持续释放业绩。 地产基金业务平稳发展:房地产开发板块方面,公司当前土地资源主要集中在上海嘉定、上海浦东及昆山区域,2018年公司实现合同销售收入24.4亿元,同比增加0.55%。目前公司在建项目规模达到24.9万平,持有待开发储备15.1万平,总货值接近120亿,未来公司将继续做好存量业务开发,加快销售资金回笼,延续公司业绩增长。地产基金板块方面,公司持续聚焦一线城市核心资产、存量物业改造升级机遇,关注二、三线城市购物中心、物流地产等领域的机会,报告期内,公司在管及在建商业项目达到15个,总建面达到150万平。18全年公司新增投资项目13个,新增管理规模78.0亿,截止到报告期末,公司在管项目规模达到37个,在管基金规模达到471.1亿,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。 REITs试点迎来突破:近两年中国资产证券化业务市场发展迅速,2018年以来,央行、证监会、交易所等均在积极推进公募REITs的试点方案。2019年1月,上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs;2019年3月,据彭博报道,上交所鼓励机构上报公募REITs项目;2019年3月底,国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为今年REITs相关试点有望迎来突破。公司将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破。 盈利预测与投资评级:我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持“买入”评级。 风险提示:规模扩张不达预期。
阳光城 房地产业 2019-04-15 8.01 9.41 47.49% 8.08 -0.12%
8.00 -0.12%
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事件 公司发布2019年3月份经营简报,1-3月份公司累计实现销售金额340.4亿,累计实现销售面积258.2万平。 简评 销售弹性保持:从公司销售结构上来看,深耕的长三角和内地战略城市继续发力,而大福建区域也开始异军突起,公司围绕核心城市圈布局战略在今年一二线城市回暖情况受益十分明显,所以我们也看到公司销售弹性继续保持。展望全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000 亿,且推货意愿积极,可推货值超3000 亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地保持审慎:拿地方面公司三月份力度有所恢复,在核心城市的布局优势继续得到巩固。此外过去公司被市场担忧的高杠杆和融资问题也在不断改善,公司积极利用资本市场,创新融资渠道,3 月23 日公司公告拟受让上游供应商、施工方对公司及其项目公司的应收账款60 亿,并以此开展资产证券化融资工作,若发行成功将较好改善公司现金流状况,加速公司的现金回流,缓解公司资金压力。 股权问题逐渐明晰:此前市场颇为担心的中民投股权问题也逐步迎来转机,随着公司未来股权问题的逐步稳定,我们认为公司的价值将进一步兑现。 盈利预测与投资评级:预计19-20 年EPS 分别为1.01、1.36 元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
万科A 房地产业 2019-04-09 32.28 33.65 23.03% 33.60 4.09%
33.60 4.09%
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事件 公司发布2019年3月销售数据,2019年3月份公司实现合同销售面积360.4万平,合同销售金额573.7亿元;2019年1-3月份公司累计实现合同销售面积924.8万平,合同销售金额1494.4亿。 简评 销售继续稳健:2019年3月份公司实现合同销售面积360.4万平,同比下降0.9%;合同销售金额573.7亿元,同比增长13.2%;2019年1-3月份公司累计实现合同销售面积924.8万平,同比下降11.8%,合同销售金额1494.4亿,同比下降3.1%。公司三月销售弹性有所下降,但销售金额依然保持稳定增长,从我们高频数据来看,核心城市反弹明显,重点城市一手房同比增长22.0%,其中一线城市同比增长59.4%,二线城市同比增长43.4%,三线城市同比下降8.9%,市场回温情况明显,展望全年,公司当前可售资源丰富,19年全年新开工计划达到3609.0万平,叠加公司历史以来优秀的管理能力已充分证明,无论在行业调整期还是增长期,公司均能够按照自身节奏实现持续增长,我们相信公司在19年继续保持龙头地位,保持规模增长。 扩张力度如期恢复:公司3月份在佛山、天津、北京、成都、西安等11个城市新增11个住宅项目和2个物流地产项目,其中住宅项目合计建面289.2万平,同比增长43.8%,对应总价148.6亿,同比增长16.0%,结构上依旧侧重一二线城市,拿地额占比逾80%。尤其是公司还通过旧改进一步扩储,成功签约深圳宝安区渔业新村城市更新项目,获佛山夏北洲表经济社旧村居改造项目,扩张力度如期恢复。整体而言,当前公司资金充沛,助力公司今年在土地市场上的扩张。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,过去几年来一直在创新和颠覆。相信万科未来的成长道路更为明晰,预计2019-2020年EPS3.63元和4.26元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
金地集团 房地产业 2019-04-09 14.20 14.30 15.79% 14.77 4.01%
14.77 4.01%
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事件 公司发布2019年3月份销售情况、4月至5月推盘安排及获取项目等事项公告,3月实现签约面积82.4万方,同比上升3.80%,实现签约金额162.6亿元,同比上升21.26%;计划4-5月在27个以上城市新推或加推超48个项目;近期在合肥、西安、佛山、宁波、沈阳获取7宗地块,计容建面约84.66万方,总地价75.06亿元。 简评 “金三”业绩表现不俗,“银四”有望延续。公司1-3月累计签约金额338.1亿元,同比上升29.52%,高于top4-20房企一季度13.8%的增速(克尔瑞全口径);累计签约面积161.6万平,同比上升6.04%。公司2018年全年推货节奏大致为3:7,而今年将较去年更为均匀,上半年推盘力度将较去年加大,得益于一二线城市2月份以来市场回暖,公司销售表现不俗,预计“金三”后“银四”行情大概率延续,公司均匀推货将延续乐观表现。公司预计2019年新开工面积将有较大幅度增长,全年可售货值3200亿元,其中滚存货值900-1000亿元,足以支撑全年销售增长15%以上的目标,我们认为,公司专注深耕高能级城市,二线城市可售货值充沛,全年有望向2000亿发起冲击。 拿地力度维持,在手货值充沛。一季度拿地金额占销售金额比重为35%,其中3月份约46%,较2月回落5pct但力度维持。公司截止去年三季度末拥有土地储备面积约4000万方,考虑到10月至3月拿地计容建面约435万方,而销售面积460万方,预计目前公司储备建面仍维持在4000万方左右,根据2018年销售均价18500元/平计算(一季度销售均价升至20922元/平),储备货值在7400亿元左右,按照18年销售情况来看,无论是金额还是面积口径均能保证未来3-4年开发需求。 投资评级与盈利预测:预计公司18-19年EPS分别为1.78、2.12元,维持“买入”评级。
荣盛发展 房地产业 2019-04-08 11.68 15.05 76.44% 12.60 7.88%
12.60 7.88%
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公司发布2018年年报,实现营业收入563.7亿,同比增长45.6%,归母净利润75.7亿,同比增长31.3%,EPS1.74元。 盈利稳步提升,销售突破千亿:公司业绩增长一方面由于结转规模增加,另一方面房地产业务毛利率同比增加4个百分点至31.2%,而利润增速不及营收增速主要是由于政府补助费用以及投资收益减少,同时费用化利息支出增加使得财务费用大幅增加261%至8.02亿元。2018年公司实现销售额1015.6亿元,同比增长49.5%,2019年公司计划签约金额1120亿元,较2018年实际完成额提高10%。 投资力度下降,现金流水平优化:2018年公司新增规划建筑面积760.53万平方米,相比2017年下降40%,拿地金额总计约174.4亿元,拿地金额占同期销售金额比重仅为17.2%。截至2018年末公司土地储备建筑面积约3613.5万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。2018年公司经营活动产生的现金流量净额为175.1亿元,同比大幅增长670%,连续两年现金流量净额为正,持有货币资金303.7亿元,同比增长29%。同时公司拿地规模的减少使得财务杠杆率有所下降,公司净负债率较2017年下降35.9个百分点至87.9%,短债压力也同比下降4.7个百分点至87.9%。 深入推进“6+N”战略布局:公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级:预计公司2019-2020年EPS为2.28元、2.78元,维持“买入”评级。
中国国贸 房地产业 2019-04-08 15.14 25.42 54.81% 15.60 0.78%
15.25 0.73%
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公司发布2018年年报,实现营收31.7亿元,同比增长14.6%;归母净利7.7亿元,同比增长22%;EPS0.77元。 业绩完成超预期,今年目标以稳为主。收入扩张主要因国贸三期B阶段写字楼、酒店和商城陆续投入运营带来的运营面积增量所贡献,而归母净利润增速高于营收的主要原因在于:三费较上年下降2.52pct至10.01%。展望2019年,公司将全年业绩定在一个较稳的增长目标上,预计实现营业收入34.8亿元,利润总额10.7亿元,同比增速分别为9.8%和2.9%,我们认为也是充分考虑到了2019年经济形势复杂多变,加上周围写字楼新增竞品入市、商业物业领域进入存量时代等经营环境,期待公司依靠扎实的运营水平实现全年的业绩目标。 东楼商城入市平滑公寓改造期影响,租金稳中有升。写字楼、商城出租率分别为96.7%和89.4%,均较去年提升。公寓物业方面,由于国贸公寓于4月起停业进行装修改造,可租面积大幅缩减,导致出租率大幅下滑42个百分点。租金价格方面,三项物业平均租金均较去年有所提升,写字楼、商场及公寓平均租金分别上涨5.8%、6.5%、1.2%。我们认为,2019年经济下行压力叠加周围竞品增加将压制写字楼整体市场租金水平,公司写字楼物业租金亦可能承压,但是北京商业物业已进入存量时代,供给有限叠加周围写字楼新增入市带来新增需求,商业物业租金有望维持在高位甚至有继续上行空间。 负债率降至低位,纯收租时代到来。资产负债率以及有息负债率分别为37.6%以及24.2%,均较年初下滑。负债结构乐观稳健,融资成本和债务违约风险均控制在低位,同时资本投入期基本已过,此外,公司每年保持30%以上的分红率,最近三年分红率更是在40%以上,这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性,也是目前A股市场的稀缺标的。 盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为0.79、0.88元,给予“增持”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名