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刘璐

华泰证券

研究方向: 房地产行业

联系方式:

工作经历: 执业证书编号:S0570519070001,曾就职于中信建投证券...>>

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金科股份 房地产业 2019-10-18 7.08 8.91 30.07% 7.07 -0.14% -- 7.07 -0.14% -- 详细
10月 14日业绩预告显示, 2019前三季度公司预计实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%;其中三季度预计实现归母净利 10.1至 14.1亿元,同比-33.8%至-7.5%。 总体业绩符合预期,三季度业绩同比减少主要源于去年结转节奏不均衡。 考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS 至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元),维持“买入”评级。 业绩延续高质量增长,全年大概率超额完成销售目标10月 14日业绩预告显示,虽然公司三季度业绩由于去年基数结算节奏不平均导致同比有所下滑,但前三季度公司预计依然实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%,总体业绩符合预期,考虑到西南市场高景气周期的相对滞后,我们预计公司毛利率维持高位区间。亿翰数据显示,2019年 1-9月公司实现销售金额 1299亿元,同比+50%,公司四季度可售货值充裕,全年预计超额完成 1500亿的销售目标。 可售资源充裕,继续拓展核心 25城2019上半年末公司总可售面积 5600万平,货值约 5000亿元,可售资源较为充裕。上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%;公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,上半年末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。 员工持股计划出台,激活中期发展潜力6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、 23%、 19%、 11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 根基扎实, 行稳致远,维持“买入”评级公司近 12个月股息率 5.0%, 2019预测股息率高达 6.8%(假设分红率不变)。考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元)。参考可比公司 2019年 7.3倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期和货值优势, 给予公司 2019年 9-10倍 PE 估值,目标价 8.91-9.90元(前值 7.68-8.64元)。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,维持“买入”评级。 风险提示: 受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险。
大悦城 房地产业 2019-10-18 7.87 9.45 26.51% 7.85 -0.25% -- 7.85 -0.25% -- 详细
核心观点 公司发布三季报业绩预报,2019前三季度归母净利约22.5-25.5亿元,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,业绩超出预期。前三季度业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,2019-2021年EPS上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),维持“买入”评级。 业绩延续高增长,多元化拓展值得期待 公司发布三季度业绩预报,预计前三季盈利约22.5-25.5亿,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,因结转体量提升延续中报的靓丽表现。2019上半年公司实现销售面积112.05万平方米,同比+115.8%,签约金额254亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800亿,截止到三季度全口径销售额突破500亿,预计全年销售额有望向700亿迈进。公司储备建面总计约1200万方,对应2600亿可售货值,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来多元化拓展具备空间。 商业+住宅双轮驱动,重组促进产业协同 作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城,一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。中报显示,购物中心租金收入16.1亿,同比增长30%。随着更具备社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,公司商业地产产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。 央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。大悦城地产中期融资成本为4.58%,较去年全年仅上升0.19个百分点,保持行业低水平。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,在开发业务融资收紧的背景下占得先机。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 2019-2021年EPS盈利预测上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),主要基于1、商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升NOI,资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径;2、我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现;3、依托规模效应、品牌优势和融资渠道,看好公司综合业务板块的高质量发展。参考可比公司2019年平均12.7倍PE估值,考虑公司高成长预期,给予公司2019年13.7-14.7倍PE估值,目标价9.45-10.14元(前值7.80-8.45元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
中南建设 建筑和工程 2019-10-18 9.09 10.80 25.44% 8.91 -1.98% -- 8.91 -1.98% -- 详细
核心观点 10月14日业绩预告显示,前三季度公司预计实现归母净利20.3至22.8亿元,同比+60%至+80%。其中三季度预计实现归母净利7.2至9.7亿元,同比+110%至+185%,业绩释放节奏逐步加快,好于我们此前预期。考虑到四季度业绩结转比重较高,因此依然维持2019-2021年EPS1.08、1.90、2.46元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩再超预期,销售稳步迈向1800-2000亿 业绩预告显示,前三季度公司预计实现归母净利20.3至22.8亿元,同比+60%至+80%。其中三季度预计实现归母净利7.2至9.7亿元,同比+110%至+185%,业绩释放节奏逐步加快,好于我们此前预期。2019年1-9月公司地产业务实现销售金额1300亿元,同比+27%,销售增速维持高于行业平均水平,9月以来销售热度持续,随着供货规模的提速,我们认为公司全年销售将向1800-2000亿稳步迈进。 投资拿地强度不减,继续聚焦核心城市群战略和住宅主业 根据公司公告,1-9月公司新增投资金额415.9亿元,同比+42.6%;投资强度(拿地金额/销售金额)同比提升4个百分点至32%;投资强度不减,继续聚焦核心城市群战略,布局优化有望持续加速优质资源兑现。9月30日,公司与中南控股签订股权转让协议,向中南控股转让公司持有的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权,主要为苏州中南中心项目,进一步聚焦住宅主业的同时公司预计可贡献2.46亿投资收益。 杠杆收敛,财务结构进一步改善 公司杠杆水平持续下降,上半年净负债率在去年底基础上进一步下降5.9pct至185.6%,同时债务结构也有所优化,短债规模占比由去年末的31%降至24%,现金覆盖倍数由去年末的1.13升至1.49倍。9月27日获得核准发行27亿公司债,二季度以来融资环境持续高压,公司主动改善杠杆以及加快回款,都为未来持续发展创造更好的条件。 股权激励加码,规模扩张,维持“买入”评级 继去年7月之后,2019年5月公司再次拟向486人授予总股本3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进。公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富带动业绩高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,高标准股权激励推动管理红利兑现。考虑到四季度业绩结转比重较高,维持2019-2021年EPS为1.08、1.90、2.46元的盈利预测。参考可比公司2019年7.3倍的PE估值,公司正处于高速扩张期,我们认为2019年合理PE为10-11倍,目标价10.80-11.88元(前值8.86-9.94元),维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
滨江集团 房地产业 2019-09-04 3.76 4.09 3.28% 4.18 11.17%
4.18 11.17% -- 详细
核心观点 公司发布半年报,2019H1实现营收53亿元,同比-45%;实现归母净利润6亿元,同比+6%;业绩符合预期。公司在杭州市场保持较强竞争力,2019年大概率实现千亿销售目标;2017下半年以来拓展力度加强护航未来规模增长,同时保持财务稳健性。我们预计公司2019-2021年EPS为0.47、0.56、0.66元,维持“增持”评级。 区域营收更趋均衡,可结算资源大幅增长 2019H1公司杭州并表项目结转较少,导致营收下滑。但金华、嘉兴并表项目结转增加,使得杭州收入占比下降至31%,区域布局更趋均衡。此外,结转毛利率同比+9个百分点至34%,继续保持在较高水平。由于营收下滑的同时销售规模扩大、有息负债增长,公司期间费用率同比+11个百分点至16%。但非并表项目结算带动投资收益3.6亿元(2018H1亏损1.1亿元),以及少数股东损益占比同比-22个百分点至32%,共同推动业绩增长。2019H1预收账款较2018年末大幅+73%至437亿元,相对2018年营收覆盖率达到207%,可结算资源更加充裕。 销售剑指千亿,杭州再夺销冠 2019H1公司实现销售金额517亿元,同比+27%,权益比例约40%。根据克而瑞数据,销售面积174.4万平,同比+81%;对应销售均价3.0万/平,较2018年4.2万/平下滑,主要因为金华、嘉兴等地销售占比提升。公司在杭州大本营保持竞争力,继续问鼎杭州销冠。我们预计2019H1滚存货值140亿元,下半年新推货值超800亿元,全年大概率实现千亿目标。 延续积极拓展,保持财务稳健 公司延续2017下半年以来的积极拓展意愿,2019H1在杭州、金华、台州、温州新增土储建面171万平,总价270亿元,分别占去年全年的49%、54%,拿地强度52%。新增土储权益比例41%,与销售权益比例持平,预计未来投资收益和少数股东损益占比仍将较高。截至2019H1,我们预计公司土储可售货值约2400亿元,全年拓展力度将与去年持平(新增建面345万平,总价496亿元)。强拓展并未改变公司财务稳健性,2019H1净负债率较去年末-16个百分点至82%,整体融资成本-0.2个百分点至5.6%;融资结构中银行贷款占61%,境内债占39%,无信托和境外债。 剑指千亿目标,维持“增持”评级 我们预计公司2019-2021年EPS为0.47、0.56、0.66元。参考可比公司2019年6.1倍的PE估值,我们认为公司作为杭州龙头房企,品牌效应突出,2019年合理PE估值水平为8.7-9.2倍,目标价4.09-4.32元(前值4.70-5.17元),维持“增持”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;少数股东损益可能稀释归母净利润;受杭州及长三角区域市场影响较大。
我爱我家 批发和零售贸易 2019-09-02 4.45 5.44 27.40% 4.88 9.66%
4.88 9.66% -- 详细
核心观点 公司发布半年报,2019H1实现营收56.8亿元,同比+6.6%;实现归母净利润3.8亿元,同比+15.9%;实现扣非归母净利润3.5亿元,同比+3.2%;业绩符合预期。公司是国内二手房经纪和住房租赁的领头羊,行业成长和集中度提升空间广阔;核心城市有望在2019年迎来景气度回升,助力公司业绩稳健增长。我们维持2019-2021年EPS为0.32、0.37、0.42元的盈利预测,维持“买入”评级。 布局城市多数回暖,营收平稳扩张,毛利率环比回升 2019H1公司布局城市市场分化,但以回暖居多,驱动公司营收同比+7%,其中经纪、资管、新房业务营收同比+14%、+6%、-5%。毛利率虽较去年同期有所下滑,但相对2018H2已有所改善,其中经纪、资管、新房业务毛利率分别环比-0.2、+10.2、+2.4个百分点。公司归母净利润增速高于营收,主要因为期间费用率同比-0.4个百分点至20.4%,所得税/利润总额同比-5.4个百分点至28.6%,以及非经常损益中的证券投资净收益0.23万元(去年同期亏损0.25亿元)。2019H1子公司北京我爱我家归母净利润3.6亿元,叠加蓝海购并表,我们预计全年能够实现7亿元业绩承诺。 门店扩张放缓,提升经营质量 公司对门店扩张持谨慎态度,中止收购中环互联,2019H1门店规模仍为3200余家,较2018年末无变化。但公司积极提升门店经营质量。经纪业务:二手房买卖实现交易5.3万余单,客单价、人效稳定增长;新房业务:门店开单率、经纪人开单率同比+13%、+24%,重点盘认购套数占项目总认购的比例同比+8%,与开发商项目合作直签率+10%;资管业务:太原、天津、北京、杭州主动降低不良库存,相寓在管套数29.24万,较2018年末减少1.06万套,但出租率94.7%,空置期9.7天,依然保持业内领先。 收购合作并举,完善产业布局 2019H1公司通过收购和战略合作等方式,完善多项产业链布局。公司5.6亿元收购蓝海购100%股权,已于5月20日交割,同公司商业地产营销及运营业务形成良好协同,增加公司净利润1038万元。6120万元收购美住网51%股权,补强二手房精装修能力。1778万元收购上海亦我10%股权,强化“VR看房”布局,上线“一键换装”功能。与苏宁有房达成战略合作,借力其线上平台及线下实体店分销渠道。 业绩平稳增长,维持“买入”评级 我们维持2019-2021年EPS为0.32、0.37、0.42元的盈利预测。参考可比公司2019年平均PE估值14.8倍,我们认为公司作为房地产经纪龙头中的稀缺上市标的,2019年合理PE估值为17-19倍,目标价为5.44-6.08元(前值8.00-8.32元),维持“买入”评级。 风险提示:限售股解禁可能对公司股价造成一定压力;商誉减值风险;二手房和新房销售规模不及预期;门店和经纪人扩张不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-09-02 6.60 8.63 19.86% 7.23 9.55%
7.44 12.73% -- 详细
核心观点 公司半年报显示,2019上半年实现营收2014.5亿元,同比+27.6%;归母净利润89.9亿元,同比+48.4%;加权平均ROE为12.0%,同比+2.81pct。公司业绩符合预期,增速创上市以来新高;新增货值保质保量,同时财务杠杆继续下降;多元产业增厚利润;分红率有望稳步提升。维持2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元的盈利预测,维持“买入”评级。 优质资源加速结转,利润增速创上市以来新高 上半年公司业绩高质量增长,利润增速创上市以来新高,主要仍源于结转规模质量的持续改善。1、上半年地产竣工面积同比+47.1%至593.7万平,带动结算收入同比+25.6%至900.9亿元;2、地产结算毛利率延续改善,同比+1.86pct至28.0%。公司上半年加大推货,新开工2639.2万平,同比+49.1%;实现销售面积1487.2万平,销售金额1676.9亿元,同比分别+10.2%、3.2%。三四线销售额在城际空间站等优质项目带动下,逆势增长超五成,但整体销售较平稳的原因是南京、苏州等二线城市部分项目受一城一策影响,推货延期至下半年,下半年销售增速有望平稳修复。 新增货值量质兼具,负债率延续改善 上半年公司聚焦一线外溢、二线省会、地级市高铁站等重点地区,新增项目58个,计容建面2202万平(权益建面1968万平),总地价556亿元,同比+26%,总货值2622亿元,按克而瑞数据排名行业第二。公司土储结构进一步优化,一二线新增货值超六成,住宅新增建面超七成;同时保持拿地成本优势,楼面价低于2700元/平;城际空间站精准拿地,新增青岛、宿迁、宿州等8个项目,补充货值约330亿元。公司兼顾较高拓展力度和降杠杆,扣除预收账款的资产负债率较2018年末下降4.5个百分点至52.6%,报告期成功发行13.5亿美元债,积极推进ABS融资和银企合作。 升级科创基因,产业协同矩阵初步成型 公司推进“地产+”产业协同。大基建夯实基础,上半年新签合同金额1790亿元,同比+16%,收购河南公路工程公司,营收和利润总额同比较快增长。大金融强化平台,升级科创基因,入股深兰科技、城云国际、涂鸦智能、佰才邦、瑞为技术,高科技企业及产业协同矩阵初步成型。大消费优化产业内容,商贸:西安、天津贸易港开工建设,新开4家G-Super门店;酒店旅游:新增管理输出12家海外酒店,发布四大长租品牌,控股上航国旅,与汉诺威成立合资会展公司;康养:探索康养谷新模式,收购贵州药材。 开篇万亿新时代,维持“买入”评级 我们维持2019-2021年EPS为1.15、1.38、1.65元的盈利预测。参考可比公司2019年7.6倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.63-9.78元,未来分红率有望在2018年32%的基础上稳步提升,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;行业融资紧张、基建资金沉淀增加资金链压力。
大悦城 房地产业 2019-09-02 6.36 7.80 4.42% 7.24 13.84%
8.05 26.57% -- 详细
核心观点 公司发布中报,2019上半年公司实现营业收入182.7亿元,较去年同期重组后增长103%,归母净利19.3亿元,较去年同期重组后增长42%,EPS0.49元,与业绩预告一致。上半年业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,维持2019-2021年EPS0.65、0.77、0.96元的盈利预测,维持“买入”评级。 结转质量双升,促进业绩释放 公司结转体量及毛利率提升推动业绩大幅增长:1、上半年结算面积42.22万方,结算收入148.85亿,开发业务收入同比+138.8%。中期已售未结面积271.6万方,未来可结转资源充裕;2、开发业务毛利率达47.7%,同比提升约3.6pct,主要源自高毛利项目深圳天悦壹号以及上海前滩壹号步入结转期,随着高景气度周期项目逐步兑现,全年毛利率预期略有下滑。 销售高速增长,扩张步伐略有放缓 上半年公司销售面积112.05万方,同比+115.8%,签约额254亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800亿,预计公司全年销售额有望向700亿迈进。上半年新增土储规划建面约103.4万方,同比减少约24%,投资强度有所回落。公司储备相对充沛,可期待下半年更好的拿地机会。 住宅商业协同效应释放 上半年租金及物业管理收入达26.64亿,同比增长27%。其中购物中心租金收入16.1亿,同比增长30%,可出租面积达87万方,出租率维持在96%的高位。目前在建购物中心9个,随着更具社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。 杠杆显著改善,央企与商业地产品牌为融资优势背书 去化提速的同时放缓扩张节奏,带动公司净负债率由去年底的171%降至118%。融资优势主要来源于央企背景以及商业地产运营。大悦城地产上半年融资成本4.58%,较去年全年仅上升0.19pct,保持行业低水平。同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,这些都将强化融资优势,在开发业务融资收紧的环境下占得先机。 综合地产开发一线品牌,维持“买入”评级 我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现,此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道,我们看好公司综合业务板块的高质量发展,维持2019-2021年EPS为0.65、0.77、0.96元的盈利预测。参考可比公司2019年平均12.2倍PE估值,给予公司2019年12-13倍PE估值,目标价7.80-8.45元,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
华侨城A 房地产业 2019-09-02 6.94 8.10 13.92% 7.33 5.62%
7.48 7.78% -- 详细
核心观点2019上半年公司实现营收 176.5亿元,同比增长 20.0%;实现归母净利润 28.1亿元,同比增长 39.5%;实现扣非后归母净利 26.6亿元,同比增长 45.3%,公司总体业绩略超出预期。公司片区开发模式在资源获取成本和产品溢价层面的盈利优势明显,综合毛利率保持行业领先,上调 2019-2021年 EPS 至 1.62、2.03、 2.53元(前值 1.59、 1.92、 2.30元),维持“买入”评级。 资源禀赋优势兑现盈利,片区开发模式优势持续凸显上半年公司业绩超预期,主要源于: 1、旅游和地产收入的双增长,均同比+22.5%,前期销售高增长和文旅扩张逐渐兑现; 2、地产业务毛利率同比+13.9pct 至 80.6%,带动综合毛利率达到历史新高的 65.4%,随着行业高景气周期叠加片区开发模式成本和溢价优势的显现,公司盈利能力大幅领先主流房企; 3、高权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比-8.8pct 至 3.6%。报告期末公司预收账款同比+47.7%至 582.8亿元,先进模式加持下,优质待结转资源的业绩兑现空间依然值得期待。 销售延续强势表现,低成本扩张进一步巩固盈利优势据我们跟踪,上半年公司地产销售金额达 370亿元,预计同比增速接近50%。公司深度受益于核心一二线城市需求端的趋势性复苏,销售增速保持行业领先。凭借文旅优势,公司继续以低成本扩张资源版图,上半年新增权益投资金额 181.4亿元,新增权益建面 436.78万平,同比+90%。新获取 16个土地项目中 12个底价成交,主要位于粤港澳大湾区、西安、济南、南京、武汉等核心城市,资源储备持续优化,进一步巩固盈利优势。 行业领军优势持续巩固,文旅政策环境更趋友好2019年 AECOM 联合 TEA 发布的报告显示, 华侨城继续蝉联全球主题公园集团四强。公司目前旗下共有 19家景区、开放式休闲旅游区、度假区及独立运营的演艺项目和 24家酒店、 1家旅行社。上半年累计接待游客 1782万人次,同比持平。七地欢乐谷接待游客人次同比有小幅增长;北京欢乐谷、武汉欢乐谷、重庆欢乐谷游客增幅均超 10%。 8月 23日,国务院办公厅印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》,通过九大激励措施鼓励文化旅游消费,公司文旅业务有望迎来新一轮加速发展。 文旅+地产领军企业,维持“买入” 评级公司独特的“文旅+地产”模式对盈利空间的改善持续显现,此外依托央企背景的产业生态和融资相对优势明显,我们看好片区开发模式的异地复制效率和空间,以及刺激消费的政策环境下文旅业务的新一轮快速发展。 上调 2019-2021年 EPS 至 1.62、 2.03、 2.53元(前值 1.59、 1.92、 2.30元) 。 参考可比公司 2019年平均 6.0倍 PE 估值,给予公司 2019年 5.0–6.0倍PE 估值,目标价 8.10-9.72元(前值 9.54-11.13元),维持“买入”评级。 风险提示: 文旅项目面临全球主题公园品牌的竞争;重点布局的一二线城市回暖持续性不确定。
中南建设 建筑和工程 2019-09-02 7.50 8.86 2.90% 8.41 12.13%
9.45 26.00% -- 详细
核心观点 公司发布中报,上半年实现营收233.2亿元,同比+52.3%;归母净利13.1亿元,同比+41.6%,与业绩快报一致。业绩增长主要源于地产业务结算规模大幅增加。公司杠杆空间和土地储备充裕,管理红利持续兑现,高标准股权激励计划有望持续推动公司业绩实现高质量发展。维持2019-2021年EPS 1.08、1.90、2.46元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩依然处于快车道,销售稳步增长 上半年公司归母净利同比增长41.6%,主要源于地产结算规模大幅增加:上半年结算收入154.2亿,同比增长47%。毛利率23.4%,因基数效应同比下降0.95个百分点,预计下半年将维持稳定,全年结算毛利率同比依然有所提升。1-7月公司地产业务实现销售金额959.2亿元,同比+21%;合同销售面积756.4万平,同比+22%,销售增速维持高于行业平均水平。据我们估算,截至目前,销售额接近1100亿,滚存货值约500亿,9-12月计划新推货值约1000亿,货值充沛,有望推动销售向2000亿发起冲击。 投资拿地强度不减,继续聚焦核心城市群战略 根据公司公告,1-7月公司新增投资金额326.2亿元,同比+26.7%;投资强度(拿地金额/销售金额)同比提升1.6个百分点至34.0%;公司投资强度不减,继续聚焦核心城市群战略。中期公司在建面积3214万平,未开工项目建面1309万平,一二线储备面积占比维持在39%。以18年全年销售规模口径衡量可供周转4年,尽管受限于融资政策,预计下半年扩张将受限,但货值相对充裕,且布局优化有望持续加速优质资源兑现。 杠杆收敛,财务结构进一步改善 公司杠杆水平有所下降,上半年净负债率在去年底基础上进一步下降5.9pct至185.6%,同时债务结构也有所优化,短债规模占比由去年末的31%降至24%,现金覆盖倍数由去年末的1.13升至1.49倍。在行业融资趋紧、尤其是高杠杆房企融资规模管控更为严格的大环境下,杠杆收敛意味着公司面临的压力得以舒缓。 股权激励加码,规模扩张,维持“买入”评级 继去年7月之后,2019年5月公司再次拟向486人授予总股本3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进。据行权条件,2021年同口径下净利不低于90.9亿元。公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富带动业绩高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,高标准股权激励推动管理红利兑现。维持2019-2021年EPS为1.08、1.90、2.46元的盈利预测。参考可比公司2019年6.3倍的PE估值,公司正处于高速扩张期,我们认为2019年合理PE为8.2-9.2倍,目标价8.86-9.94元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
华发股份 房地产业 2019-08-29 7.18 11.39 51.26% 7.52 4.74%
8.08 12.53% -- 详细
核心观点 公司发布半年报,2019H1实现营收142亿元,同比+51%;实现归母净利润14亿元,同比+3%;拟每10股派发2元中期股利;业绩符合预期,中期分红超预期。公司充裕货值助推其在2019年迎来新机遇,下半年有望把握融资优势补充库存,公司和大股东在粤港澳大湾区的深厚资源将受益于区域红利提振。我们维持2019-2021年EPS为1.46、1.89、2.35元的盈利预测,维持“买入”评级。 开发业务实现量质齐升,充足现金支撑中期分红 上半年公司华南(不含珠海)、华中、山东区域项目进入集中结算期,竣工面积207万平,同比+83%,带动房地产业务营收+52%,同时毛利率提升10.3个百分点至35.8%。业绩增速不及营收主要因为:一、去年投资收益基数较高,今年投资收益同比减少4.7亿元至0.2亿元;二、并表合作项目结算较多,少数股东损益占比同比+17个百分点至16%;三、税金及附加/营收同比+5个百分点,所得税/利润总额同比+4个百分点至26%。年初公司年报分红率有所降低,而上半年公司货币资金、经营活动现金流量净额双双创下历史新高,中报拟每10股派发2元现金红利,彰显公司诚意。 销售增速如期释放,受益珠海市场改善 上半年公司提升开发效率,新开工同比+67%。在珠海、华东亮眼表现支撑下,销售面积同比+62%,销售金额同比+72%,增速稳居主流房企前列。我们预计下半年推货超800亿元,华南、华中项目将发力,全年销售有望超800亿元、冲击900亿元,对应增速55%,彰显成长成色。2018年10月以来,珠海斗门、金湾等部分区域人才购房政策改善,今年5月西区、高新区、香洲区社保要求进一步放宽,对优秀人才支持力度加大,助推珠海市场逐步改善。公司作为珠海本土龙头,有望持续受益于区域红利。 评级提升彰显融资实力,下半年有望把握拓展机遇 今年以来公司融资渠道保持畅通,融资成本优势显著,通过短融、中票、私募债、公司债、ABS融资近70亿元,利率区间2.98%-5.78%。6月联合信用将公司主体信用评级由AA+上调为AAA,市场认可度再提升,2019H1净负债率微降3个百分点至266%。充裕可售资源支撑下(我们估算2019H1权益货值3300亿元),上半年公司控制拿地节奏,拿地总价50亿元,新增权益建面69万平,同比-17%。下半年在融资收紧、土地市场回落的环境下,公司有望抓住机会补充库存。 中期分红超预期,维持“买入”评级 我们维持2019-2021年EPS为1.46、1.89、2.35元的盈利预测。参考可比公司2019年7.8倍PE估值,考虑到公司净负债率偏高,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7-7.5倍,目标价10.22-10.95元(前值11.39-11.97元),维持“买入”评级。 风险提示:资金链风险;布局较为集中带来的区域市场风险;房地产行业销售存在下滑风险,公司销售可能受到行业拖累。
光明地产 房地产业 2019-08-28 3.74 4.55 26.04% 3.93 5.08%
3.93 5.08% -- 详细
公司半年报显示, 2019上半年实现营收 73.19亿元,同比+13.7%;实现归母净利润 5.0亿元,同比-39.7%;加权平均 ROE 为 3.9%,同比-3.9个百分点; 公司业绩低于预期,主要受地产业务低毛利、低权益等结转结构的影响。 考虑到下半年竣工、推盘计划占比较高,全年业绩增速有望平稳修复。 维持2019-2021年 EPS 为 0.70、 0.80、 0.96元的盈利预测,维持“买入”评级。 结算结构导致毛利下行,低权益比拖累盈利增速上半年公司地产开发业务结转收入同比+11.8%至 65.4亿元,带动总营收同比+13.7%至 73.2亿元,实现归母净利 5.0亿元,同比-39.7%。公司业绩低于预期主要源于 1、受结转结构等因素的影响,地产业务毛利率同比-10.3pct 至 30.4%,拖累综合毛利率降至 28.0%; 2、报告期结转项目权益比有所降低,少数股东损益占净利润的比重同比大幅上升 19.8个百分点至 30.7%。上半年公司竣工面积66.4万平,占全年竣工计划的 29.6%,随着下半年推货增加以及合作开发项目逐渐步入结转,公司利润增速有望修复。 推盘节奏影响销售增速,拓展深耕长三角高能级城市2019上半年公司实现销售面积 81.7万平,同比-23.7%;销售金额 105.3亿元,同比-22.5%。上半年新开工面积 303.3万平,同比+52.6%,已超全年计划目标。 随着新开工项目稳步入市以及下半年新开工延续,全年可售货值或超预期,推动销售增速温和修复。上半年公司新增土储面积 122.9万平,同比+61.5%,继续保持较高投资强度,新增资源主要集中长三角高能级城市。按照 2018年报计算公司未结算资源中上海占比 18%(其中自贸区临港片区 10万平未结算建面+6万平冷库)、长三角占比 65%,有望深度受益于长三角一体化战略的推进。 积极探索金融创新,融资优势有望维持上半年公司通过发行购房尾款 ABS、永续中票、中期票据、冷链仓储物流ABS、超短期融资券等创新方式, 低成本融资 42亿元。高强度土地投资带动扣除预收账款的资产负债率同比上升 10.6pct 至 73.0%,货币资金对短期负债的覆盖率同比-19.1pct 至 50.8%,长短期偿债压力有所增加。考虑到公司地方优质国企的背景优势以及光明集团的信用背书,公司有望保持良好融资优势,且随着新一轮优质资源的逐步兑现,负债率预计平稳改善。 本土优势明显,多元紧密协同,维持“买入” 评级公司地产主业借助本土优势有望深度扩展旧改、保障房、崇明岛等片区开发领域,冷链物流有望实现产业链的多元紧密协同,同时集团优质资源具备后续整合对接空间。考虑到公司下半年销售增速有望修复,竣工面积依然有上行空间,维持预计 2019-2021年 EPS 为 0.70、 0.80、 0.96元的盈利预测。参考可比公司 2019年 7.9倍的 PE 估值, 考虑到公司预期盈利增速低于可比公司, 我们认为公司 2019年合理 PE 估值水平为 6.5-7.5倍,目标价 4.55-5.25元(前值 7.00-7.70元),维持“买入”评级。 风险提示: 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性; 房地产基本面下滑可能拖累公司销售;土地储备偏低;负债快速增长带来资金链压力。
蓝光发展 房地产业 2019-08-28 6.12 7.91 20.40% 6.44 5.23%
7.48 22.22% -- 详细
核心观点 2019上半年公司实现营收145.4亿元,同比+81.5%;实现归母净利12.7亿元,同比+104.5%;加权平均ROE同比+2.8pct至6.9%。上半年净利规模略高于此前业绩预告,总体业绩符合预期,主要源于地产项目结转收入的增加以及全国布局的规模效应显现。公司深耕西南,拓展全国,资本助力多元业务并进,维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 盈利结构持续优化,异地贡献明显提升 公司归母净利实现翻倍增长,源于1、地产交付规模大幅增加,开发业务结算收入同比+96.4%至132.4亿元;2、开发业务毛利率同比微降0.35pct,维持27.5%的高位,29.4%的综合毛利率依然为2016年以来的次高点;3、管控效率大幅提升,期间费用率同比下降4.6pct至11.9%。上半年公司非西南地区营收占比42.1%,其中华中、华东、北京营收分别同比+93.4%、+178.6%、+13328%,异地业绩贡献明显提升。报告期末预收款同比+37.9%至616.6亿元,有望助推公司完成全年50%以上的归母净利增速目标。 销售增长稳健,投资扩储回归高能级城市 上半年公司实现签约销售金额465.3亿元,同比+12.5%;签约销售面积514.8万平,同比+34.0%。其中非西南地区销售金额同比+114.0%,全国均衡布局持续兑现。上半年公司新开工面积483.3万平方米,同比+6.3%,占全年计划新开工的比重为26.9%,需要关注公司下半年推盘力度,全年销售增速有望回升。上半年公司新增土地计容建面506.1万平,同比+19.0%,新增权益投资金额145.1亿元,同比+103.6%。投资拿地继续保持较高强度,资源结构调整阶段性回归高能级城市。 搭建国际资本平台,融资顺畅,财务稳健 公司物业管理平台嘉宝股份已向港交所提交IPO申请并通过港交所聆讯,我们认为有望在下半年完成上市。半年报显示嘉宝股份已进驻全国69个城市,在管项目400余个,上半年实现营收9.3亿元,实现净利1.9亿元。我们预计自有地产项目的集中交付以及海外资本的潜在助力有望进一步推动管理规模的提升,加速拓展盈利增长点。上半年公司新增获得20亿元私募债批文,完成7.5亿元美元债,11亿元公司债的发行,融资顺畅;扣除预收款的资产负债率较2018降低2.4pct至48.4%,杠杆保持稳健。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,维持“买入”评级 公司销售和拿地高增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。7月公司五名董事全部完成首期期权行权,坚定公司发展信心。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年6.8倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7-7.6倍,目标价7.91-8.59元,维持“买入”评级。 风险提示:三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
中航善达 房地产业 2019-08-28 14.98 16.04 -- 17.06 13.89%
20.08 34.05% -- 详细
核心观点 我国物业管理行业正处于规模快速扩张,同时龙头集中度提升、证券化加速的关键阶段。公司作为A股上市机构物业管理龙头,内生业务规模有望稳健扩张。公司控股股东拟变更为招商蛇口,同时拟收购招商物业,若交易完成将打造央企物管龙头,实现规模翻番和资源翻番。我们预计公司2019-2021年EPS为0.45、0.63、0.77元,首次覆盖给予“买入”评级。 机构物业管理:市场规模超2000亿,龙头物管企业着力布局 相对住宅物业管理,机构物业管理具有竞争格局复杂、进入门槛高、物业费高的特点。据我们估算,2018年我国机构物业管理市场规模为2220亿元。多业态物业服务能力是物业管理龙头企业着力培养的方向之一,一方面能够形成差异化竞争优势,构筑行业门槛;另一方面能够增厚业绩规模,在住宅交付量趋势性下行的背景下提升增长韧性。 中航善达:机构物业管理领域的龙头央企 公司是隶属于中国航空工业集团的上市央企,1994年上市以来经历四次战略转型,2016年以来逐步剥离房地产业务,聚焦机构物管业务,依靠央企资源和三大服务优势塑造的良好口碑,实现规模稳健扩张。2006年以来物管营收连续12年正增长,营收占比由16%提升至2019H1的77%,在2017年超过房地产开发成为第一大营收来源。截至2019H1,物管业务覆盖60余个城市,拥有项目613个,在管面积7634万平,其中79%为机构物业。 招商物业:雄厚资源优势,住宅占比超六成,盈利能力改善中 招商物业是央企招商局集团旗下物管公司,通过承接招商蛇口的开发项目,借力集团资源,在管面积稳健扩张。截至2019Q1,招商物业已进入48个城市,拥有项目528个,在管面积7082万平,其中住宅占比65%。随着招商物业由“成本中心”转变为“利润中心”,盈利能力存在改善空间。携手招商物业,央企强强联合公司股东中航国际控股拟向招商蛇口转让22.35%股份,同时公司拟发行股份购买招商物业100%股权。假设收购完成,公司行业地位将显著提升,以2018年经营情况计算,项目数量达1009个,在管面积达1.22亿平,规模翻番,营收跃居行业第三。此外,公司与招商物业的强强联合有望打造物业管理行业的央企龙头,强化资源优势,护航多元业态发展。 机构物管旗舰,首次覆盖给予“买入”评级 不考虑收购,公司房地产业务合理价值为33亿元,物业管理业务合理价值为79-84亿元,总合理价值为112-117亿元,目标价16.80-17.50元;若考虑收购,公司合并后合理价值为170-182亿元,备考目标价为16.04-17.20元。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:股权转让及收购存在不确定性,社保政策不确定性加剧人工成本上涨风险,剩余房地产项目减值风险。
荣盛发展 房地产业 2019-08-19 8.41 10.70 23.70% 8.82 4.88%
9.27 10.23% -- 详细
核心观点 2019上半年公司实现营收 243.6亿元,同比+25.7%;实现归母净利 29.4亿元,同比+31.1%;实现扣非后归母净利 29.4亿元,同比+34.8%。上半年公司业绩符合预期,货值储备和杠杆空间充裕,布局优化叠加多元盈利产业链逐渐成型,全年业绩有望保持稳健增长。维持公司 2019-2021年EPS 为 2.14、2.57、3.08元的盈利预测,维持“买入”评级。 盈利增长源于结算规模的提升,以及高权益项目的集中结转 上半年公司归母净利同比+31.1%至 29.4亿元,业绩增势稳健,主要源于 1、延续集中结算周期,结转收入同比+25.7%至 243.6亿元;2、报告期结转项目权益比例较高且当期合作开发项目依然处于初级阶段,少数股东损益占净利润比重由去年同期的 5.1%大幅下滑至-0.6%;3、报告期未发生坏账损失(去年同期 1.3亿元),且存货跌价损失转回 4300万元。报告期公司毛利率同比小幅下滑 1.9pct 至 30.4%,或受到当期结转结构的影响。期末公司预收账款同比+7.7%至 877.6亿元,可结转资源依然充裕。 销售增速稳健,项目布局均衡,杠杆货值储备充裕 1-7月公司实现签约销售面积 488.3万平,同比+9.8%;实现签约销售金额533.6亿元,同比+14.5%。销售端在全国结构性复苏的行情下依然保持优于行业的稳健增长态势。报告期公司继续加大京津冀、长三角、珠三角、中西部中心城市及周边拓展力度,通过股权收购、招拍挂、旧改等多元拿地方式平衡区域布局。上半年新增土储权益计容建面约 617万平,同比+33%。报告期末土储总建面高达 4059.8万平,净负债率同比大幅下降 28.2pct 至 101.5%,为全年 1120亿销售目标的完成奠定良好的货值基础和杠杆空间。 高起点布局康旅、园区,多元盈利产业链成型 公司康旅板块历经 3年发展逐渐步入行业第一梯队,业务布局河北、河南、安徽、江苏、湖北、陕西、海南、捷克等国内外多个地区,上半年实现签约、营收分别达 9.1、7.1亿元;城市地产板块围绕国家重点发展规划精准布局,2016年以来成为公司第二大利润来源,报告期荣盛兴城实现回款、净利分别达 16.2、4.4亿元;大金融战略成型,振兴银行、中冀投资、泰发基金稳步推进;互联网板块上线社区增值服务“米饭公社”,平台效应逐渐形成。 积极拓展续成长,维持“买入”评级 上半年公司业绩符合预期,货值储备和杠杆空间充裕,布局优化叠加多元盈利产业链逐渐成型,全年业绩有望保持稳健增长。维持公司 2019-2021年 EPS 为 2.14、2.57、3.08元的盈利预测。参考可比公司 2019年 6.1倍PE 估值,我们认为公司 2019年合理 PE 估值为 5-5.5倍,目标价10.70-11.77元(前值 13.91-14.98元)。当前股息率(过去 12个月)5.4%,估值优势和配置价值明显,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;销售受河北市场、三四线棚改政策影响较大。
金科股份 房地产业 2019-08-16 6.20 7.68 12.12% 7.19 15.97%
7.39 19.19% -- 详细
8月 12日半年报显示, 2019上半年公司实现营收 261.1亿元,同比+67.9%; 实现归母净利 25.9亿元,同比+288.5%;实现扣非后归母净利 25.8亿元,同比+330.6%;加权平均 ROE 同比+7.6pct 至 11.0%。公司上半年净利增速贴近业绩预告上沿,总体业绩符合预期。维持 2019-2021年 EPS 0.96、1.27、1.64元的盈利预测,考虑到公司高成长预期,上调至“买入”评级。 毛利率创近 5年新高,充裕货值奠定高增长基础上半年业绩释放提速主要源于:1、2017、2018年销售高增长(金额同比+93%和+81%)带动 2019上半年营收同比+68%;2、高毛利项目集中步入结转周期,上半年毛利率同比跳升 7.8个百分点至 30.3%,创 2015年以来新高;3、激励优化带动期间费用率同比降低 2.6pct。2019上半年公司实现签约销售金额约 814亿元,同比+36%;签约销售面积约 839万平,同比+20%。报告期末总可售面积 5600万平,可售资源较为充裕,全年预计向 1500亿销售目标迈进,全年结转收入有望超过 570亿。西南市场的高景气度叠加核心二三线城市的精准布局为业绩延续高质量增长奠定基础。 巩固成渝深耕优势,加速全国均衡布局2019上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%。公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,报告期末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。此外,报告期末公司物业管理面积达 2.4亿平,收入、净利增速分别达 84%和 260%,开发业务的高质量结转有望延续物业管理的强势表现。 完善长效激励机制,稳定中期发展预期6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、23%、19%、11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 深耕西南+全国布局,上调至“买入”评级公司近 12个月股息率 6.1%,2019预测股息率高达 8.0%(假设分红率不变)。维持 2019-2021年 EPS 为 0.96、1.27、1.64元的盈利预测。参考可比公司 2019年 6.4倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期, 给予公司 20198-9倍 PE 估值,维持目标价 7.68-8.64元。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,近期板块估值下调凸显公司配置价值,上调至“买入”评级。 风险提示:受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名