事项:保利公布2017年业绩快报,预计2017年营收同比下降6.3%,利润总额同比增长10.2%,净利润同比增长26.3%,对应每股EPS1.32元,超出市场预期。 毛利率回升叠加权益比例上升,带动业绩超预期:公司2017年实现营收1450.3亿,同比下降6.3%;归母净利润156.8亿,同比增长26.3%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)由于结算项目结构和区域变化,归母净利润占营收比例较2016年提升2.8个百分点至10.8%;利润总额占营收比重较2016年提升2.7个百分点至17.7%;2)受结转项目权益比上升影响,归母净利占利润总额比重同比上升7.7个百分点至61%。 销售大幅提升,拿地开工进取:公司2017年实现销售金额3092.3亿,同比增长47.2%;销售面积2242.4万平,同比增长40.3%;销售均价13790元/平米,同比增长4.9%。公司12月新增建面887.6万平米,环比增长112%,全年新增建面4000万平米,同比增长66%,为同期销售面积的178%,较2016年上升28个百分点。平均楼面地价6602元/平米,为同期销售均价的47.9%,较2016年上升9.4个百分点。公司2017年前三季度新开工同比40.1%,远超同期全国增速。公司董事长此前明确表示两三年重返行业前三,叠加加快拿地开工的势头,未来销售再上台阶值得期待。 激励不断完善,助力规模腾飞:公司2016年已推出新一轮股权激励,授予期权1.3亿份,授予价格8.72元,覆盖包括公司高管在内的682名员工。近期公司进一步推出项目跟投制度,有效解决项目层面激励相对不足的诟病,其中单个项目跟投金额不超过10%,处于国企中较高水平。结合前两轮股权激励,公司激励制度不断完善,进一步绑定员工与公司利益。目前董事会已授权经营层制定相应细则并具体实施,随着未来跟投制度的逐步落地,有望助力公司规模再上台阶。 资源整合加速,跨越式发展可期:继收购中航地产之后,公司拟以51.5亿(现金对价23.8亿,承担债务27.7亿)收购保利香港控股50%股权。保利香港控股持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。若本次交易完成,公司相当于持有保利置业19.83%股权,按保利置业2017H净资产224亿计算,本次收购对价仅为1.16倍PB,低于主流地产估值。保利置业项目覆盖上海、香港、广州、深圳等20个城市,在手土储达2100万平。本次收购完成将进一步提升公司销售规模及在手货值,同时公告明确未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发。公司此前承诺不与保利置业业务交叉而避开布局深圳、南宁、云南等城市,未来随着同业竞争问题解决,将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多筹码。此外随着央企整合拉开大幕,公司作为央企龙头房企,预计未来仍有望获得更多收购兼并机会,助力规模跨越式提升。 投资建议:考虑公司持续超预期的销售表现及提速发展的意图,小幅上调公司2018-2019年盈利预测。预计2018-2019年EPS分别为1.63(+0.10)元和1.98(+0.13)元,当前股价对应PE分别为9.6倍和7.9倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售不及预期风险。

销售持续高增长,提速发展意图明显:2012-2017年销售额年复合增速33%、销售面积年复合增速21%。2017年销售额同比增长39.4%;销售面积同比增长14.9%。销售持续高增长同时,2017年拿地明显加速,全年预计权益拿地550亿,较2016年增长229%。前11月新增建面870万平米,同比增长88%;拿地面积与销售比、拿地金额与销售比分别为132%和62%,较2016分别提高51个和22个百分点,提升幅度为主流房企中最高,为未来销售规模进一步扩张奠定基础。 低负债率、低融资成本、杠杆提升带动ROE提升:公司2017年已逐步加大杠杆,三季度末净负债率较年初上升11.7个百分点至40.1%,但仍远低于行业均值(110%);同时尽管行业融资成本持续上行,但公司2017上半年综合融资成本仅4.5%,为加杠杆提速发展奠定基础。公司2016年ROE高达17.7%,已处于行业较高水平。尽管仍略低于万科、招商、新城及荣盛,但考虑公司权益乘数及负债率远低于其他房企,随着杠杆逐步提高,未来ROE有望进一步提升。 低估值、高分红,安全边际十足:公司当前市值对应2017年销售额仅0.44倍、对应权益销售仅0.64倍;根据Wind一致预期,对应2018年PE、PB仅7.9倍和1.3倍,均处于主流房企中低水平。公司2016年分红比例高达50%,按当前股价计算股息回报率仍高达5.1%,处于行业较高水平。公司当前总土储3300万平米,权益土储2200万平米,按2017年1.86万元/平均价测算,总可售货值达6123亿,为当前市值的9.8倍,货值市值比处于行业较高水平。尽管权益总货值仅4000亿左右,但考虑三季末在手现金333亿,以及加杠杆拿地提速的意图,货值有望快速补充。 投资建议:公司2016年开始业绩已走出前期低谷,2017年销售额同比增长39%,权益拿地金额同比增长229%,提速发展意图明显;在2017年杠杆提升背景下,三季度末净负债率仍仅40.1%,未来加杠杆空间巨大,有望带动ROE进一步提升;当前市值对应2017年销售仅0.44倍、对应权益销售仅0.64倍,当前股价对应2016分红回报率仍有5.1%,无论估值还是股息率均具备吸引力,上调公司评级由“推荐”至“强烈推荐”,预计公司2017-2018年EPS分别为1.60元和1.85元,当前股价对应PE分别为8.7倍和7.5倍。 风险提示:1)业绩不及预期风险;2)销售不及预期风险;3)利率大幅上行风险。

激励不断完善,助力规模腾飞:公司2016年已推出新一轮股权激励,授予期权1.3亿份,授予价格8.72元,覆盖包括公司高管在内的682名员工。本次跟投制度为公司激励制度上又一次突破,有效解决项目层面激励相对不足的诟病,其中单个项目跟投金额不超过10%,处于国企中较高水平。结合前两轮股权激励,公司激励制度不断完善,进一步绑定员工与公司利益。目前董事会已授权经营层制定相应细则并具体实施,随着未来跟投制度的逐步落地,有望助力公司规模再上台阶。 资源整合加速,跨越式发展可期:继收购中航地产之后,公司拟以51.5亿(现金对价23.8亿,承担债务27.7亿)收购保利香港控股50%股权。保利香港控股持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。若本次交易完成,公司相当于持有保利置业19.83%股权,按保利置业2017H净资产224亿计算,本次收购对价仅为1.16倍PB,低于主流地产估值。保利置业前11月实现销售356亿,同比增长17.9%,项目覆盖上海、香港、广州、深圳等20个城市,在手土储达2100万平。本次收购完成将进一步提升公司销售规模及在手货值,同时公告明确未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发。公司此前承诺不与保利置业业务交叉而避开布局深圳、南宁、云南等城市,未来随着同业竞争问题解决,将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多筹码。此外随着央企整合拉开大幕,公司作为央企龙头房企,预计未来仍有望获得更多收购兼并机会,助力规模跨越式提升。 拿地开工进取,明确三年步入前三。公司1-11月实现销售金额2742.7亿,同比增长45.2%,其中11月单月销售364.1亿,同比增长137.4%,单月销售额创历年次高水平,预计全年有望超3100亿,同比增长近50%。公司前三季度新开工同比40.1%,前11月新增建面3413万平米,同比增长156%,为同期销售面积的171%,开工拿地积极为销售再上台阶奠定基础。公司董事长宋广菊近期明确表示两三年进入行业前三,无论是激励制度的完善、高管发言还是明显提速的拿地开工态势,均反映公司做大规模的壮志雄心。 投资建议:考虑公司持续超预期的销售表现及提速发展的意图,上调公司2018-2019年盈利预测。预计2017-2019年EPS分别为1.21元、1.53(+0.06)元和1.85(+0.17)元,当前股价对应PE分别为10.8倍、8.5倍和7.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。 风险提示:业绩及销售不及预期风险。

结算进度及结构拖累业绩,全年完成业绩承诺概率较大。受地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目结构影响,公司前三季度营收同比下降27.9%,净利润同比下降33.7%;整体毛利率及净利率同比分别下降9.2个和2.0个百分点至26.6%和17.4%。考虑公司毛利率较高的双玺项目集中在四季度结算,全年毛利率有望回升至30%以上水平,我们对公司超额完成扣非净利润不低于103亿的业绩承诺仍充满信心。 销售靓丽,积极试水长租公寓。报告期内公司实现销售面积410.0万平米,同比增长39.1%;销售额780.1亿元,同比增长65.5%,增速远超行业,完成全年千亿目标的78%。受产品结构影响,销售均价较2016年全年上升21.2%至1.9万/平米。公司四季度可售充足,预计新推货值500亿,全年有望超额千亿销售。公司积极试水中高端租赁市场,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,未来公司将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标,以三年时间实现品牌全国布局。 拿地渠道多样,实施跟投提升激励。公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。期内公司累计新增建面535万平米,同比增长3.1%;平均楼面地价11820元/平,较2016年全年下降8.3%。相比竞争对手频频高价抢地,公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋,且均位于前海蛇口自贸区内,该区域深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身,具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团,集团内资源的协同(中外运南通项目)和产业新城的拓展(与武钢、昆钢合作)也正成为公司获取优质储备的重要途径。同时继员工持股和股权激励后,期内公司推出跟投制度,已形成了全面、立体的激励机制,利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。 财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金445.5亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的169.6%,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为53.7%%和47.1%,较期初分别上升34.5个百分点和下降0.9个百分点。得益于销售高增长,期末预收账款较期初大幅增长286亿元至810.4亿元,奠定全年业绩结算基础。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为12.4倍和10.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益,上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司NAV25.2元,目前股价折价27%,且低于员工持股价24%,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。

事项: 公司公布2017年三季报,前三季度实现营业收入51.9亿元,同比增长23.9%, 净利润5.3亿元,同比增长40.2%,实现EPS0.26元,符合预期。公司预期全年净利润增速20%-50%。 平安观点: 多因素叠加致业绩高增长。前三季度公司营收同比增长23.9%;净利润同比增长40.2%;其中第三季度单季营收同比增长24%;净利润同比增长39.9%。公司前三季度业绩大增主因为:(1)互联网+业务发展迅速,收入同比增长60.73%,逐步形成规模效益,毛利率同比上升15.0个百分点;(2)上半年贷款余额同比增长105.2%,带动金融服务业务收入同比增长23.0%,毛利率同比上升7.9个百分点。 放款规模大幅增长,奠定业绩增长基础。因市场环境和客户需求的变化,从2016年下半年起,公司主动逐步控制金融服务的业务规模,并积极研发新的金融服务产品,报告期内公司针对各类场景客户需求已研发上线多款信贷产品,并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”。期内各类信贷产品放款金额同比增加75.8亿,放款规模同比增长304%;预收利息同比增加1.86亿,均为未来金融收入及利润贡献奠定基础。同时由于风控加强,期内按公司会计政策评估确认的贷款坏账损失同比减少4438.9万元。 互联网+业务靓丽,抢先布局长租公寓。期内公司互联网+业务逐步由集团深圳总部向各地区下沉,实现收入14.3亿元,同比增长60.7%,依旧靓丽;资管收入7.6亿元,同比增长14.9%。公司从2014年启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,在新的服务内容上不断求变探索,除以不动产为核心的金融服务、资管业务外,近年逐步加大在长租公寓布局,期内支付各类装修款1.4亿。当前租售并举、租售同权越来越成为城市房地产的新规则,公司已率先布局长租公寓市场,且兼具规模和运营优势,未来有望借助政策春风,带来新的业绩增长点。 代理销售中规中矩,未结资源丰富。期内公司累计实现代理销售套数37.1万套,目前累计已实现未结算代理销售额3869亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约29.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3284亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.8亿元的代理费收入,为业绩稳步增长奠定基础。 股权激励绑定利益,积极拓展融资渠道。期内公司针对包括公司高管在内的730名核心骨干,授予股票期权5993.6万份,行权价格11.95元/股,行权条件分别为2017、2018、2019年营收分别不低于80亿、110亿和143亿。股权激励绑定核心员工利益,利于公司上下一心实现各项新业务跨越式发展。期内公司积极拓展融资渠道,拟发行不超过17.3亿可转债投资世联集房长租公寓建设项目,同时拟注册发行不超过16.7亿中票,为长租等业务发展提供充足弹药。 维持”强烈推荐”评级。考虑到金融业务放款规模及毛利率提升超过此前预期,上调公司2017-2019年EPS至0.50(+0.05)、0.64(+0.07)、0.79(+0.1),当前股价对应PE分别为25.7倍、20.1倍和16.1倍。公司代理业务稳步增长,坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,率先布局长租公寓市场,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)存量服务转型不及预期;2)业绩不及预期风险。

平安观点: 毛利率提升叠加少数股东损益占比下滑带动业绩增长。期内公司实现营业收入209.1亿元,同比下降9.7%;归属净利润22.7亿元,同比增长32.3%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)结转项目结构变化,毛利率同比提升5.7个百分点至35.3%;2)少数股东损益占比较2016年同期下降14.7个百分点至29.2%。由于销售额远大于结算金额,期末预收款较年初上升103%至558.6亿元;销售商品、提供劳务收到的现金占销售额的比重由中报的44.8%提升至49.6%。 销售同比大增,补库存力度持续加大。期内公司实现销售金额1026.1亿元,销售面积558.9万平米,同比分别增长42.7%和23.1%,远超同期全国增速。销售均价18359元/平,较2016年全年均价上涨20.1%。公司四季度可售充足,预计新推货值450亿,全年销售额有望超过1300亿,同比增长30%以上。公司三季度上调全年权益拿地计划至550亿,较2016年实际权益拿地金额增长227%,拿地力度明显加大。前三季度公司累计新增土储684万平米,总地价544亿,平均楼面地价7953元/平米。考虑公司报表存货价值仅772亿,相比公司千亿销售规模储备明显不足,同时亦反映出公司出表项目较多(半年末总土储权益占比仅54.5%),预计后续公司在加大补库存力度的同时,将适度提高拿地权益比例。 在手现金充足,净负债小幅上升。公司高度重视现金流管理,截至报告期末公司在手现金333.4亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的286%,较年初同比上升20个百分点。剔除预收款后的资产负债率为45%(与期初相比下降2.5个百分点),净负债率为40.3%(与期初相比上升11.9个百分点),财务状况整体稳健。期内期间费用率上升4.4个百分点至10.6%。 投资建议:维持公司2017-2018年EPS分别为1.60元和1.85元的判断,当前股价对应PE分别为7.4倍和6.4倍,公司业绩持续改善,估值处于龙头中低位,销售高增长奠定未来业绩持续增长基础,维持“推荐”评级。

事项: 公司公布2017年三季报,实现营业收入1,771.0亿元,同比增长0.04%,净利润110.9亿元,同比增长34.2%,实现EPS1.00元,略超市场预期。 平安观点: 结算毛利率提升叠加投资收益增加,带动业绩高增长。期内公司营收1771.0亿元,同比增长0.04%;净利润110.9亿元,同比增长34.2.%。利润增长远高于营收主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,地产结算毛利率同比提升5.43个百分点至23.4%。2)投资收益同比增长50.8%至33.9亿。受销售规模扩大和公司债发行影响,期间费用率小幅上升2.7个百分点8.81%。 未结资源丰富,业绩高增长可持续。期内公司结算面积966.6万平米,结算收入1102.3亿元,同比分别下降2.7%和1.5%;结算均价11404元/平米,较2016年全年均持平。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源3260.9万平,按合同金额合计约4321.0亿元,较2016年末分别增长43.0%和55.3%,未结资源均价较2016年末增长8.6%至13251元/平米。预收款较年初增长48.5%至4078.8亿。期内公司竣工面积1136.4万平米,同比增长1.1%,仅占全年竣工计划的46.4%,四季度竣工高峰来临叠加毛利率提升,全年业绩高增长可期。 销售增长迅速,市占率稳步提升。期内公司实现销售面积2664.5万平方米,销售金额3961.0亿元,同比分别上升33.8%和50.7%,销售额市占率较2016年末提升1.21个百分点至4.31%。销售均价较2016年全年提升12.7%至14865元/平,预计全年销售额有望超过5000亿。 新开工同比微增,补库存明显加速。期内公司新开工面积2599.6万平,同比增加6.5%。新增项目143个,总规划建筑面积3288.4万平,权益占比63.8%,较2016年全年略升4.3个百分点。对应权益建面2099.5万平米,同比增长82.6%,补库存明显加速。楼面地价5587元/平米,较2016年全年下降3.3%;按投资金额计算,新增项目91.6%位于一二线城市。其中新增物流地产项目14个,对应建面110.0万平。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”,截至报告期末,泊寓业务已覆盖24个一线及二线城市,累计开业超过2.4万间。 新开工同比微增,补库存明显加速。期内公司新开工面积2599.6万平,同比增加6.5%。新增项目143个,总规划建筑面积3288.4万平,权益占比63.8%,较2016年全年略升4.3个百分点。对应权益建面2099.5万平米,同比增长82.6%,补库存明显加速。楼面地价5587元/平米,较2016年全年下降3.3%;按投资金额计算,新增项目91.6%位于一二线城市。其中新增物流地产项目14个,对应建面110.0万平。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”,截至报告期末,泊寓业务已覆盖24个一线及二线城市,累计开业超过2.4万间。 加杠杆扩规模,回款率逐步改善。期末在手现金年初增加205.3亿至943.5亿,为一年到期长短期负债的174%,较期初下降26个百分点。受投资力度加大影响,期末净负债率较年初上升12.3个百分点至38.2%;剔除预收款的资产负债率43.5%,较期初下降4.0个百分点。三季度公司回款率有所提升,销售商品、提供劳务收到的现金占销售额的比重由中报的55%提升至62%。 盈利预测与投资建议:考虑到毛利率提升幅度及结算进度高于此前预期,上调公司2017-2019年EPS至2.57元(+0.17)、3.32元(+0.37)和4.11元(+0.63),当前股价对应PE分别为10.7倍、8.4倍和6.7倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着2015-2016年市场高点时销售项目步入结算周期,公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升,上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。

公司公布2017年三季报,实现营收168.6亿,同比增长42.3%,净利润19.9亿,同比增长125.6%,对应EPS0.9元。 高周转叠加毛利率提升带动业绩高增长。期内公司实现营收168.6亿,同比增长42.3%,净利润19.9亿,同比增长125.6%。得益于公司逆周期拿地能力及房价上涨,期内公司毛利率同比提升13.2个百分点至37.4%。 受规模快速扩张和利息支出上升影响,期间费用率同比上升2.9个百分点至13.7%。期末在手现金182.3亿元,为一年内到期长短期负债总和(124.8亿)的146%,较期初下降37.2个百分点。剔除预收款后的资产负债率为66.6%,较期初下降4.5个百分点。期末预收账款497.5亿元,较期初大幅增长67%。 销售表现靓丽,投资意愿积极。前三季度公司合同销售额达749.1亿,同比增长64.5%,已完成年初850亿目标的88%;实现合同销售面积546.1万平米,同比增长29.4%,公司四季度可售充足,预计全年销售额有望冲击千亿。公司上半年新开工737万平米,同比增长35.2%,下半年计划新开工1152.8万平,由此推算全年新开工预计达1889.8万平,同比增长122%,为未来销售再上台阶奠定基础。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,前三季度新增建筑面积达2162万平米,为同期销售面积的396%,平均楼面地价2891元/平米,仅为前三季度销售均价的21.7%,保障项目盈利能力。 融资渠道多样,为规模扩张提供充足弹药。在政策调控、融资渠道受限的环境下,公司积极拓展融资渠道,获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN 各45亿元的注册。期内公司完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;完成一期PPN 的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%。2017年8月8日,公司以12倍的超额认购完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,并将票面利率锁定在了5%,在境外资本市场实现了完美首秀,并拔得A股民营地产企业美元债头筹。同时期内公司拟设立规模不超过20亿的购房尾款ABS,多种融资渠道为公司的持续、快速发展提供稳定的资金支持。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件亦彰显对中长期发展信心。维持业绩预测,预计公司2017-2018年EPS 分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE 分别为10.5倍和8.2倍,维持“推荐”评级。 风险提示:布局城市房价波动风险、商业地产运营不及预期。

少数股东损益下滑提振业绩,预收充足保障增长。公司前三季度实现营业收入755.4亿元,同比下降13.3%;归母净利润82.7亿元,同比增长16.3%。净利润增速高于营收增速主要因:1)由于结算项目结构和区域变化,毛利率和净利率同比分别提升2.1个和1.8个百分点至32.2%和13.4%;2)少数股东损益占比由2016年同期的29.7%下降到18.6%。随着2015-2016年市场回暖时的高毛利率项目步入结算周期,预计全年毛利率较2016年将有所回升。由于销售规模大于结算规模,、预收款较年初增长48.2%至2305亿,为2016年实际营收的149%,奠定未来业绩增长基础。 销售表现靓丽,全年有望冲击3000亿。公司前三季度实现签约面积1501.3万平,同比增长27.24%;签约金额2081.6亿元,同比增长32.2%;其中一二线城市的签约金额占比84.6%。尽管银行信贷收紧,但期内公司仍实现销售回笼1812.4亿,销售回款率达87%。前三季度销售均价13865元/平,较2016年全年均价上升5.8%。公司四季度可售充足,预计新推货值1000-1200亿,全年销售额有望冲击3000亿,同比增长40%以上。 投资意愿积极,开工大幅提速。公司坚持以一二线城市为主,积极推进城市群深耕战略,期内通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目133个,新增建面2962万平米,总土地成本1559亿元,分别同比增长158%和123%。平均楼面地价5263.3元/平米,较2016年全年增长26.9%。新增建面与销售面积比值为197%,较2016年上升46.2个百分点,拿地意愿积极。从新增土地区域来看,公司重心仍以一二线为主,前三季度一二线城市拓展金额占比达78.9%。期内公司新开工面积1790万平,竣工面积1074万平,分别同比增长40.1%和10.7%。截至报告期末,公司已覆盖国内外87个城市,总建筑面积18673万平,待开发面积8211万平,按年内销售均价测算,待开发土地货值达1.13万亿。 负债率小幅上升,财务状况稳健。期末公司在手现金651亿,为一年到到期负债的347%,短期偿债压力较小;剔除预收款后的资产负债率43.5%,较2016年末上升2个百分点;期间费用率较2016年同期小幅上升1.02个百分点至7.4%。 投资建议:维持预测公司2017-2019年EPS分别为1.21元、1.47元和1.68元,当前股价对应PE分别为8.8倍、7.2倍和6.3倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。

毛利率提升带动业绩高增长。期内公司实现营收308.9亿,同比增长21.2%,净利润62.3亿,同比增长35.3%。净利润增速大于营收增速主要因高毛利率的产业发展服务收入占比提升,带动公司整体毛利率大幅上升10.6个百分点至56.4%。考虑公司签约园区持续攀升,预计未来产业发展服务收入占比仍有望上升,保障公司毛利率维持较高水平。受管理费用大幅增加影响,期内三费占比达21.4%,同比上升5.4个百分点。由于销售额远大于营收,期末预收款较年初增长32.8%至1362亿,奠定未来业绩增长基础。 销售稳中有升,异地贡献持续攀升。受河北限购影响,公司2017年前三季度实现销售额1000.1亿元,同比增长12%,销售面积628.1万平,同比下降14.1%,完成全年1450亿销售计划的69%。剔除园区回款后销售额794.8亿,同比增长2.8%。其中传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积110.7万平,占比17.6%,较2016年全年下降40个百分点,异地的嘉善、永清销售占比已达11.5%和12.1%。考虑河北限购及更多异地项目步入销售周期,预计异地销售占比将持续提升。受益产品结构变化,公司前三季度销售均价12654元/平米,较2016年全年均价上升17.5%。 补库存意愿积极,新开工稳步增长。公司前三季度累计新增建面709万平米,同比增长42.5%;总地价127.4亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的16.0%,较2016年(17.5%)下降1.5个百分点。平均楼面地价1797元/平米,较2016年均价(2095元/平)下降14.2%。期末土地储备937.5万平米,仅供一年左右开发,预计后续投资将相对积极。公司前三季度新开工767.9万平米,同比增长25.2%。 财务状况稳健,积极拓展融资渠道。公司期末在手现金较年初增加28.6亿至483.6亿,为一年到期长短期负债的210%,较年初下降50.1个百分点,短期偿债压力依旧较小。剔除预收款的资产负债率分别为41.2%,较期初下降2.6个百分点。报告期内公司成功发行2亿PPP项目资产支持票据,9月固安PPP项目拟发行资产支持证券募集资金不超过40亿元,PPP项目资产证券化有利于盘活公司存量资产,提高PPP项目资产流动性,未来有望成为公司新的融资渠道。 维持“强烈推荐”评级。维持公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为10.8倍和8.4倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展、雄安新区和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。

事项:公司公布2017年三季报,前三季度实现营收45.4亿,同比增长27.3%,净利润5.4亿,同比增长145.7%,对应EPS0.45元,与公司业绩预告基本一致。 结算面积及毛利率提升带动业绩大增。公司前三季度净利润5.4亿,同比增长145.7%;尽管期内公司减持700万股莱宝高科,获得投资收益7127万,但考虑2016年同期减持莱宝高科股票产生1.35亿投资收益,扣非后净利润同比大幅增长287.4%。业绩大幅增长主要:1)结算结构变化带动公司整体毛利率同比提升8个百分点至30.5%;2)结转面积大幅带动营收增长;3)三费占比同比进一步下滑0.92个百分点至7.2%。 预收款充足,迎来业绩爆发期。得益于销售高增长,期末公司预收款较2016年末增长177.8%至27.6亿,同时2017-2018年结算项目拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,未来毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。长远来看,香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。 销售面积同比大增,土地储备优质。公司前三季度实现销售面积19.8万平米,签约金额17.8亿元,同比分别增长74.1%和6.1%。受销售项目结构影响,平均销售均价同比下降39%至8994元/平米。从项目区域来看,南宁项目为销售贡献主力,销售面积占比达47.9%。2018年深圳天健天骄项目将步入销售周期,该项目货值近200亿,公司销售额有望大幅攀升。期内公司新增苏州地块,建面3.2万平米,期末公司待开发土地52.1万平米,且大部分位于一二线城市,土地储备优质。 试水棚改及长租公寓,积极拓展新业务机会。期内罗湖棚改项目进展顺利,截止目前签约率超过99%;同时与福田区住建局合作打造天健蜂巢公寓,于2017年9月正式移交使用,项目总建面3000平米,为国有企业开展规模化租赁业务的有益尝试。近期深圳住建局起草《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,未来深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式,公司作为具备棚改和长租公寓经验的深圳国企,未来有望获得更多棚改及长租公寓机会。 投资建议:维持业绩预测,预计公司2017-2019年EPS分别为0.58元、1.29元和2.61元,当前股价对应PE分别为19.2倍、8.6倍和4.2倍。公司未来三年业绩复合增速超过90%,当前市值仅132亿,测算每股NAV16.2块,较当前股价溢价44%。公司作为市场难得的业绩持续高增长房企,且超过40%的土地储备位于粤港澳大湾区,有望受益粤港澳大湾区建设,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。

投资要点 事项: 公司公布2017年前三季度业绩预告,预计净利润5.4-5.5亿,同比增长144%-148%,对应EPS0.451-0.459元,略超市场预期。 平安观点: 结算面积及毛利率提升叠加股权转让带动业绩大增。公司预期前三季度净利润5.4-5.5亿,同比增长144%-148%。其中三季度单季净利润1.94-2.04亿,同比增长341%-364%。业绩大增主要因:1)可结转商品房销售收入及项目盈利能力同比提升;2)城市服务业务营业收入及盈利能力较上年同期提高;3)三季度出售700万股莱宝高科,扣除成本及相关税费后获得投资收益约7127万元,预计增厚净利润约6058万元。 坐拥优质地产资源,迎来业绩爆发期。公司地产业务分布在深圳、上海、长沙、南宁、惠州、广州六大城市,2016年末未结转建面约230万平米,其中一线占比达38%。2017-2018年公司将迎来多个项目结算,且拿地时点主要集中地价大涨前的2013-2014年,上海天健萃园、南宁天健领航、南宁天健西班牙小镇地价与房价比分别仅为30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望维持高位。2019年深圳天健天骄将进入结算周期,该项目货值近200亿,总地价仅25.8亿,为2019-2020年业绩爆发奠定基础。未来香蜜新村、市政大厦、粤通工业区、华富工业区等项目均有望受益深圳城市更新,保障未来三到五年深圳项目开发和利润贡献。 建筑施工结构升级,参与棚改拓展新业务机会。公司传统建筑施工业务门槛较低,市场低成本无序竞争激烈,近年公司加快从施工承包商向工程总包商转型升级,相继联合中标布吉河流域综合治理、深圳机场三跑道EPC项目,未来毛利率有望改善。近期深圳住建局起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》,未来深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式,公司作为具备棚改经验的深圳国企,未来有望获得更多棚改及长租公寓机会。

毛利率提升带动业绩增长。期内公司实现营业收入127.1亿元,同比下降9.7%;归属净利润11.5亿元,同比上升48.1%。净利润增速远高于营收增速主要因结转项目结构变化,毛利率同比提升11.1个百分点至35.6%。期内期间费用率小幅上升1.2个百分点至8.4%。由于销售额远大于结算金额,期末预收款较年初上升66.2%至456.8亿元。 销售规模大幅增长,补库存力度持续加大。期内公司实现销售金额703.4亿元,销售面积375.0万平米,同比分别增长60.0%和29.7%,远超同期全国增速。销售均价18757元/平,较2016年全年均价上涨22.7%。其中天津艺城华府、上海嘉定世家、上海自在城、南京风华雅居等项目销售额超过20亿元。期内共获取32宗土地,总投资额约258亿元,新增建面445万平,同比增长100%,新进入海口、重庆等城市,拿地意愿积极。公司坚持合理布局,深耕一线城市及强二线城市,一二三线投资额分别占比30%、58%和12%。截止报告期末,公司已进入全国37个城市,总土地储备约3300万平米,可满足未来2-3年开发。期内新开工400万平米,同比增长43.9%。 融资成本处于低位,加杠杆意愿积极。截至报告期末,公司债务融资余额413.9亿元,较期初上升47.4亿。债务融资加权平均成本4.48%,略低于2016年(4.5%),依旧维持低位。利用低成本融资优势,公司负债率有所加大,期末剔除预收账款的资产负债率和净负债率分别为58.4%和40.7%,较期初分别上升10.9个和12.3个百分点。在手现金203亿,为一年内到期负债的178%。 投资建议:维持公司2017-2018年EPS预测分别为1.60元和1.85元的判断,当前股价对应PE分别为7.4倍和6.4倍,公司业绩持续改善,估值处于龙头中低位,销售高增长奠定未来业绩持续增长基础,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

业绩中规中矩,毛利率稳中有升。上半年公司实现营业收入544.7亿元,同比下降1.2%;实现归母净利润56.5亿元,同比增长13.9%。净利润增速高于营收增速主要因:1)由于结算项目结构和区域变化,毛利率和净利率分别为30.8%和13.1%,分别较2016年全年回升1.8和2.1个百分点;2)少数股东损益占比由2016年同期的29%下降到21%;3)期间费用率由2016年同期的6.6%下降到6.1%。随着2015-2016年市场回暖时的高毛利率项目步入结算周期,预计全年毛利率将2016年有所回升。 销售靓丽,下半年货值充足。公司上半年实现签约面积1054.1 万平,同比增长28.3%;签约金额1466.1亿元,同比增长32.5%。其中6月份单月签约金额381亿元,创下单月销售新高。受行业按揭贷款收紧的影响,销售回笼率较去年同期下降4个百分点至82%。上半年销售均价13909 元/平,较2016 年全年均价上升5.8%。公司下半年可售充足,预计新推货值1700 亿,全年销售额有望超过2600 亿,同比增24%以上。 拿地投资积极,新开工大幅增长。期内公司完成与中航工业房地产业务的整合工作,土地资源较去年同期有较大增长。通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个,新增建面1693万平米,总土地成本625亿元,分别同比增长122%和39%。平均楼面地价3691.7元/平米,较2016年全年下降26.9%。新增建面与销售面积比值为161%,较2016年上升10个百分点。从新增土地区域来看,公司重心仍以一二线为主,上半年一二线城市拓展面积1277万平米,占比约75%,新进入城市徐州、芜湖等7个城市。期内公司新开工面积1275万平米,竣工面积684万平米,分别同比增长38%和9%。 负债率小幅下降,财务状况稳健。期末公司在手现金643亿,为一年到到期负债的366%,短期偿债压力较小;剔除预收款后的资产负债率64%,较2016年末下降2.8个百分点。截至期末,公司有息负债余额1710亿元,新增有息负债综合成本5.05%(除中航项目外新增有息负债综合成本4.66%),存量有息负债综合成本4.75%,融资成本维持低位。由于销售金额远超结算收入,期末预收款较年初上涨34.8%至2097.3亿。 投资建议:由于毛利率提升高于此前预期,小幅上调2017-2019年盈利预测至1.21元、1.47(+0.16)元和1.68(+0.23)元,当前股价对应PE分别为8.5倍、7.0倍和6.1倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。

高基数叠加结算结构变化拖累业绩表现:期内公司实现营业收入19.6亿元,同比下降34.1%;净利润6118万元,同比下降60.1%,净利润大幅下降主要因为2016年业绩高基数(2016年上半年贡献了全年业绩);净利润下滑幅度高于营收主要因结算项目结构变化,毛利率同比下滑14.8个百分点至14.1%。公司管控能力依旧突出,期间费用率仅为2.92%。 销量稳步增长,新开工积极:上半年公司实现签约面积12.7万平米,签约金额23.4亿元,同比增长17%,完成全年35亿销售计划的66.8%。截至报告期末,公司可售商品房建筑面积26.3万平米,超额完成全年销售目标概率较大。期内公司新开工面积11.7万平米,完成年度计划的100%;公司完成竣工面积18.2万平米,完成年度计划的49.1%。期内公司新增土地储备2宗,新增建面合计16.8万平米。截至期末公司储备建面51.3万平米,可满足2年左右开发。 布局影像诊断,积极拓展第二主业:公司2015年6月与世正医疗合作成立杭州德康医学诊断中心,系浙江省内首家第三方医学影像诊断中心,宣告公司正式布局大健康行业为第二主业。第三方影像中心易于标准化、复制性强,未来无论是区域异地复制或是行业上下游扩张均值得期待。同时影像诊断业务收入稳健,未来将较好地平滑地产业务收入周期性波动带来的冲击。报告期内公司参股的杭州全景医学影像诊断中心已开始试运营,未来公司也将积极探索健康产业园等房地产开发与健康领域相结合的投资机会。 在手现金充沛,财务状况稳健:报告期末在手现金10.6亿,为一年内到期长短期负债总和(0.8亿)的1371.8%,较年初提升277.4个百分点,短期偿债压力相对较小。期末净负债率-6.7%,较期初上升3.2个百分点;剔除预收款后的资产负债率为21.8%,较年初下降5.7个百分点,财务状况整体稳健。 盈利预测及投资评级:维持公司2017-2018年EPS分别为0.21元和0.24元的判断,当前股价对应PE分别为26.5倍和23.4倍。公司抢先布局第三方影像诊断市场,未来亦有望政策受益。作为同时具备业绩支撑和安全边际的小市值转型标的,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。