投资要点 事项: 1)公司公布2017年一季报,期内公司实现营业收入3.9亿元,同比下降10.9%, 归属净利润1.2亿元,同比增长72.1%,对应EPS0.1456元,符合预期。 2)投资10亿认购上海集成电路产业基金。3)整体转让湖南西沃项目。 平安观点: 毛利率提升带动业绩增长。期内公司实现营业收入3.9亿元,同比下降10.9%;归属净利润1.2亿元,同比增长72.1%。利润大幅上涨的主要原因系本期结转产品的毛利率提高所致。受结算区域房价上涨影响,期内毛利率48.4%,同比上升15.6个百分点;期间费用率1.85%,同比下降3.2个百分点。一季度公司实现销售面积1.12万平米,销售额2.6亿元,同比分别下降78.3%和69.5%。 持续逐步剥离地产项目,转型决心强。继2016年转让上海爱佳项目后,公司拟以15.98亿整体转让湖南西沃项目100%股权,持续剥离地产业务凸显公司转型决心。本次转让完成后,公司将获得一次性转让收益8.98亿元,影响当期净收益约7.4亿,为公司2016年净利润的103%,将大幅提升公司2017年整体业绩,同时为公司战略转型进一步夯实资金基础。 认购上海集成电路产业基金,转型迈出实质一步。公司公告拟以自有资金10亿元人民币认购上海集成电路装备材料产业投资基金(筹)首期20%的份额。该基金由国家级产业基金、上海市、上海临港管委会以及上海浦东科技投资有限公司等共同发起设立,总规模为100亿元人民币,首期规模50亿元人民币。基金普通合伙人(GP)由浦东科投联合相关机构共同设立,注册资本暂定为3000万元人民币,浦东科投为GP第一大股东。作为公司大股东的浦东科投在集成电路和医疗健康等高科技产业领域具备丰富的产业资源和投资经验。我们认为该基金的投资领域(集成电路装备和材料)作为国家战略重点扶持的高精尖技术领域,与公司向新兴产业转型的战略高度契合,同时充分借助基金普通合伙人(GP)经验丰富的投资团队和一流的投后管理、风控能力,有利于降低自行转型风险,加速公司向新兴产业转型。 投资建议。考虑公司整体转让湖南西沃项目股权,我们调整公司盈利预测,预计公司2017-2018年EPS分别为1.24元(+0.67)和0.51元(-0.09元),当前股价对应PE分别为10.0倍和24.4倍。公司持续剥离地产业务,转型决心坚定,认购上海集成电路产业基金,有望借助大股东浦东科投在高科技产业的投资优势,加快在新兴产业布局,维持“推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

平安观点: 业绩持续高增长,毛利率处于高位:期内公司营收同比增长57.7%,净利润同比增长35.1%。结算及收入结构的变化,导致毛利率同比小幅下降3.8个百分点至62.4%,相比2016年全年毛利率上升29.4个百分点。长期来看,公司近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大于结算收入,预收款较年初增长17.9%,奠定业绩高增长基础。 销售靓丽,异地贡献持续攀升:一季度公司实现销售额409.3亿元,同比增长93.8%,销售面积241.5万平,同比增长32.5%,已完成全年1450亿销售目标的28.2%。剔除园区回款后销售额344.8亿,同比增长119.3%,远超同期全国增速(25.1%)。传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积64.5万平,占比26.7%,较2016年全年下降30.5个百分点,永清、嘉善、霸州等第二梯队销售贡献持续攀升。受益京津冀区域房价攀升和产品结构变化,公司一季度均价14277元/平米,较2016年全年均价上升32.6%。 区域布局日趋完善,PPP产业新城模式持续突破:公司作为国内领先的产业新城运行商,借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风,积极加快异地复制。一季度与郑州上街区、成都郫县、浦江县、合肥庐江等签订产业新城合作协议,成功中标浦江产业新城、嘉鱼产业新城等多个产业新城PPP项目。同时公司超过90%的营收、销售和土地储备位于京津冀区域,并直接在雄县及白洋淀拥有481.2平方公里委托面积,随着“雄安新区”的开发建设,亦将受益雄安新区大规模基建带来的发展机遇 维持“强烈推荐”评级。预计公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为12.3倍和9.5倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益“雄安新区”和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。

平安观点: 未结算资源丰富,全年业绩仍有望增长。期内公司实现营收185.9亿元,同比增长27.2%;净利润6.9亿元,同比下降16.5%。净利润下降主要因:1)一季度公司销售金额同比增长99.7%,导致销售费用同比增长38.8%;2)受公司经营管理规模扩大的影响,一季度管理费用增长29.3%;3)由于融资规模上升,一季度利息支出及财务费用相应增加;4)一季度结算项目包含一批合作比例较高的项目,使得少数股东损益占净利润比例上升4个百分点至37.3%。从往年以来,一季度净利润占全年比重不到5%,且期末公司未结算合同金额达3349.4亿,预计2017年业绩仍将保持正增长。 销售开局靓丽,市占率大幅提升。一季度公司实现销售面积988.2万平,销售金额1502.7亿元,同比分别增长81.1%和99.7%,市占率较2016年全年提升3.4个百分点至6.5%,其中在深圳、北京、天津三个城市的单季销售金额均突破百亿元。销售均价较2016年全年同比增长15.3%至15206元/平米。预计全年加推货值超过3500万平米,销售仍将保持较快增速。 土地投资稳健,新开工积极。公司继续坚持审慎的投资策略,并持续探索多元化的土地获取模式。期内公司新增加开发项目42个(其中61.9%的项目通过合作方式获取),规划建筑面积约764.4万平米,其中权益建面约470.3万平,同比下降2.9%。期内公司新开工面积917.7万平米,同比增长29.4%,占全年开工计划的31.4%。 股权纷争逐步落地,未来发展值得期待。2017年1月,地铁集团以协议受让方式获得公司15.31%的股份,成为公司基石股东;3月,地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的15.5亿股万科A股特定股东权利,成为拥有公司表决权比例最高的股东。地铁集团作为公司基石股东,将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制,支持公司城市配套服务商战略,支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团有望充分发挥各自优势,共同推进实施“轨道+物业”发展战略,全面提升城市配套服务能力,助推城市经济发展。 预收账款充足,财务状况稳健。得益于销售高增长,期末预收款较年初进一步增长532.9亿至3279.4亿。在手现金909.7亿元,为短期借款和一年内到期有息负债总和(483.4亿)的188.2%,与2016年基本持平。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为31.5%和44.8%,较期初分别降低5.6个和提高2.7个百分点。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分布为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为8.8倍和7.6倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。

深耕长三角并逐步向全国扩张。公司深耕长三角区域,2016年长三角地区的销售占比超过80%。近年来看公司逐步形成“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”,形成“1+3”的战略布局,并将重点布局供求关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市,具有良好的发展潜力。2016年公司土地储备66%位于长三角,19%位于环渤海,4%位于珠三角,12%位于中西部,区域布局日趋合理。 双轮驱动,冲击千亿销售。公司项目主要分布在核心一二线及强三线,显著受益本轮销售回升。2016年公司实现销售达650.6亿,同比增长103.8%;销售面积575.0万平方米,同比增长66.2%。2017年公司销售目标850亿,同比增长30.6%,考虑公司1520亿可售货值(住宅1000亿、商业520亿),全年有望冲击千亿。公司目前已开业11个吾悦广场,2016年实现租金及管理费收入4.4亿元,同比增长47.8%,预计2017年新开业吾悦广场11个,租金及商业管理费收入超过10亿元。随着广场逐步开业以及品牌效应持续强化,公司租金及管理费收入有望持续增长。 区域战略布局思路清晰,逆周期拿地能力凸显。低成本逆周期拿地能力突出亦公司本轮周期崛起的核心要素,2016年公司新增建面1424.2万平方米,拿地与销售金额比值由2015年的74.4%提升至82.4%。尽管拿地面积大幅增长,但平均楼面地价仅3763元/平米,同比下降27.2%,逆周期拿地能力凸显,其中公司2016年取得的部分地块同年已增值逾100%。 多股权激励绑定利益,高增长解锁条件凸显信心。公司以6.9元/股行权价格向公司核心管理层进行股权激励,解锁条件为2016-2018年归属净利润25亿、35亿以及50亿,相比于2015年18.4亿归属净利润而言,公司未来三年业绩增速分别为36%、40%、43%,年复合增速40%,高增长解锁条件凸显信心。公司2016年实际归母净利润30.2亿,已超额完成股权激励承诺业绩。此次股权激励有利于促进公司建立、健全激励约束机制,充分调动集团关键员工的积极性,促进公司业绩高速发展。 盈利预测与投资建议:公司凭借优异的逆周期拿地能力,积极在核心一二线及强三线拓展土地,显著受益本轮楼市复苏,销售高增长及土地升值为公司业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式,加快商业地产项目现金流回收。实施股权激励计划绑定管理层利益,业绩高增长的解锁条件亦彰显对中长期发展信心。预计公司2017-2018年EPS分别为1.84元和2.34元,当前股价对应PE分别为8.7倍和6.8倍,首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示:二线城市房价波动风险、商业地产运营不及预期。

地产结算面积及毛利率大幅提升带动业绩大增。公司一季度营业收入18.0亿元,同比增长48.5%;归属净利润2.5亿元,同比增长500.7%。业绩大幅增长主要因受结算周期和结算结构影响,期内结算面积和结算毛利率均较上年同期大幅提升。期内公司累计实现结算面积3.97万平米,同比增长159.8%;实现房地产营业收入9.5亿元,同比增长233.8%,整体毛利率上升18.6个百分点至39.9%。 天健工业区旧改项目地价款低于预期,大幅增厚未来业绩。公司天健工业区旧改项目地价补缴款为25.8亿,项目总建面22万平米(其中住宅19.9万平米、商业办公酒店1.1万平米),对应楼面地价1.17万/平米,大幅低于市场预期。按照90%可售、8000元/平米建安成本,2020年结算、10万/平米销售均价保守估计,可增厚NAV44.7亿,相当于公司当前市值的35%。截至2016年末公司未结算建面230万平米,主要分布在深广沪等核心城市,每股NAV16.3元,当前股价大幅折价41%。 布局大深圳区域,受益粤港澳大湾区建设。2017年政府工作报告明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”,粤港澳湾区上升为国家战略。4月11日国务院总理李克强在中南海紫光阁会见林郑月娥时,再次表示中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划。公司在深圳、广州、惠州未结算土地储备近百万平,测算总货值超过400亿,有望受益区域战略地位提升带来的价值提升。同时作为传统市政工程承包商,公司中标多个深圳EPC项目,包括深圳布吉河流域综合治理工程“EPC+O”项目、深圳机场三跑道扩建工程场地陆域形成及软基处理工程EPC项目等,并积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、河流治理等新型业务领域,粤港澳大湾区建设有望为公司带来更多市政施工业务机会。 财务状况稳健,预收款充足。期末在手现金30.6亿元,为一年内到期长短期负债总和(34.3亿)的89.4%,较期初下降3个百分点。期末净负债率67.1%,较期初上升4个百分点;剔除预收款后的资产负债率为60.2%,较期初下降1.8个百分点。期末预收账款14.2元,较期初大幅增长4.3亿元。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为0.42元、0.48元,当前股价对应PE分别为23倍和20倍。公司积极扩大业务布局,率先享受深圳国资改革的制度红利,员工持股利于绑定公司与员工的长远利益,受益粤港澳大湾区建设,同时天健工业区旧改项目大幅增厚公司未来业绩,当前股价较NAV折价41%,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。

公司公布2017年一季报,期内实现营业收入69.4亿元,同比增长53.4%,归属净利润21.2亿元,同比增长164.7%,对应EPS0.27元,与业绩预告基本一致。 项目整体转让提振业绩,毛利率有望回升。公司一季度营业收入69.4亿元,同比增长53.4%;实现归属于上市公司股东净利润21.2亿元,同比增长164.7%。业绩同比大幅增长主要系整体转让商吉、商顺项目产生投资收益24.9亿。由于期内结转项目中刚需产品较多,毛利率较2016年同期下降24.7个百分点至23.2%,预计后续毛利率将逐步回升。期内三费占比7.5%,同比下降6.2个百分点。 销售表现靓举,土地获取积极。2017年1-3月,公司累计签约销售面积137.3万平米,同比增加76.8%;签约销售金额265.1亿元,同比增长100.8%,完成全年千亿销售目标的26.5%,进度符合预期。考虑到公司2190亿可售货值(其中新推1490亿),全年超额完成千亿目标概率较大。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在北京、广州、南京等地新增建面116.3万平,总地价145.5亿,占同期销售金额比重54.9%,土地投资相对积极。平均楼面地价12506元/平米,较2016年全年拿地均价下降3%。 携手武钢,积极探索新的拿地模式。期内公司与武钢集团、武汉青山区国资集团合作成立平台公司,负责对武钢集团权属土地的规划调整及社区开发、及后续的园区运营开发、商业运营。通过央企、政企合作盘活国企存量土地资源,带动地方城市更新和产业发展,未来有望成为公司又一新的拿地渠道。同时近期公司与华为签订合作协议,双方合作将统一门户优化园区服务和管理,为企业提供云服务和创新平台等,有望进一步增长公司园区开发商和运营能力。 财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金418亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的218.7%,现金流情况较好。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为36.8%和46.5%,较期刜分别上升18.4个和下降1.5个百分点。得益于销售高增长,期末预收账款较期刜大幅增长73.3亿元至598.2亿元,奠定全年业绩结算基础。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为13.4倍和11.2倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风。同时近期招商局集团主要领导赴雄安新区调研考察,公司作为集团旗下优质社区、园区运营商,未来有望参与雄安新区建设。测算公司NAV24.2元,目前股价折价18%,且低于员工持股价格,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。

投资要点 事项: 公司公布2016年年报,全年实现营收1547.5亿元,同比增长25.4%;归属上市公司股东净利润124.2亿元,同比增长0.6%;实现EPS1.1元,与公司业绩预告基本一致,公司拟每10股派发现金红利3.15元(含税)。 平安观点: 业绩中规中矩,毛利率有望改善。公司2016年实现营业收入1547.5亿元,同比上升25.4%,其中地产业务占比95%;归属净利润124.2亿元,同比增长0.6%。受地产结算结构影响,整体毛利率同比下降4.2个百分点至28.9%,导致公司净利润增速远低于营收增速。随着2016年销售项目逐步结算,预计公司2017年毛利率将有所好转。受市场持续回暖和宽货币环境的影响,公司销售回笼大幅增加,期内实现销售回笼2041亿元,回笼率达97%。公司管控能力依旧突出,三费占比同比降0.41个百分点至5.2%;由于销售金额大于结算收入,预收款较期初上涨17.3%至1555.4亿元。 地产销售靓丽,多元化拓展土地资源。作为布局全国的行业龙头,公司充分受益于本轮基本面复苏。2016年全年实现销售2101亿元,同比增长36%,销售均价1.31万/平米,同比增长3.9%。公司2016年新增建面2404万平,同比增长84%,为2017年提供充足可售货值。2017年一季度已实现销售额574.1亿,同比增长27.2%,预计全年销售仍将维持较高增速。考虑2016年土地市场火爆,公司多元化拓展项目,通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。新增项目楼面地价5050元/平米,同比降2%,其中70%新拓展项目位于核心一二线城市。 新开工相对积极,两翼布局进一步完善。公司2016年新开工及竣工面积分别为2039万平米和1461万平,同比分别增长45.4%和4.0%。公司2017年计划新开工和竣工分别为2300万平和1500万平,同比增长12.8%和2.7%,新开工仍相对积极。期内公司在社区消费服务板块,完成物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序;实现商业运营市场化管理输出;落地“三位一体”养老战略。在地产金融板块,房地产基金管理规模已近600亿元;小额贷款业务规模达4.93亿元;并把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速A定增、粤港证券等战略投资。 把握央企整合机遇,大型并购实现突破。报告期内,公司在保利集团的统筹安排下,承担了与中航工业集团下属地产业务的整合业务。截至报告期末,已完成中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购,增加待开发资源140万平方米。目前,公司已利用中航原资源优势,在天津、珠海、三亚获取3个项目,新增待开发资源150万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其他地产业务板块的整合工作。 财务状况稳健,债务指标持续优化。期末在手现金469.8亿,为一年内到期负债总和(132.3亿)的355.1%,短期偿债压力较小。期末净负债率55.2%,为2010年以来新低;剔除预收款后的资产负债率为41.5%,较期初下滑1.6个百分点。期内公司成功完成90亿定增和130亿债券发行,其中“3+2”年期公司债券票面利率低至2.95%,创下同期房企债券融资新低。截至2016年末,公司直接融资比重上升至27%,有息负债综合成本为4.69%,连续3年持续下降。 维持“推荐”评级。预计公司2017-2018年EPS分别为1.21元和1.31元,当前股价对应PE分别为8.1倍和7.5倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革,作为龙头房企中估值最便宜的高股息率标的,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

地产结算面积及毛利率大幅提升带动业绩大增:公司公布2017年一季度业绩预告,净利润2.5-2.6亿元,同比增长490.9%-514.6%,基本每股收益0.21-0.22元。一季度业绩大幅增长主要因受结算周期和结算结构影响,期内结算面积和结算毛利率均较上年同期大幅提升,带动业绩大幅增长。 天健工业区旧改项目地价款低于预期,大幅增厚未来业绩。公司天健工业区旧改项目地价补缴款为25.8亿,项目总建面22万平米(其中住宅19.9万平米、商业办公酒店1.1万平米),对应楼面地价1.17万/平米,大幅低于市场预期。按照90%可售、8000元/平米建安成本,2020年结算、10万/平米销售均价保守估计,可增厚NAV44.7亿,相当于公司当前市值的35%。截至2016年末公司未结算建面230万平米,主要分布在深广沪等核心城市,每股NAV16.3元,当前股价大幅折价36%。 布局大深圳区域,受益粤港澳大湾区建设。2017年政府工作报告明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”,粤港澳湾区上升为国家战略。4月11日国务院总理李克强在中南海紫光阁会见林郑月娥时,再次表示中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划。公司在深圳、广州、惠州未结算土地储备近百万平,测算总货值超过400亿,有望受益区域战略地位提升带来的价值提升。同时作为传统市政工程承包商,公司中标多个深圳EPC项目,并积极布局围填海、海绵城市、综合管廊、河流治理等新型业务领域,粤港澳大湾区建设有望为公司带来更多市政施工业务机会。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为0.42元、0.48元,当前股价对应PE分别为24.8倍和22倍。公司积极扩大业务布局,率先享受深圳国资改革的制度红利,员工持股利于绑定公司与员工的长远利益,受益粤港澳大湾区建设,同时天健工业区旧改项目大幅增厚公司未来业绩,当前股价较NAV折价36%,上调公司评级由“推荐”至“强烈推荐”。 风险提示:业绩及销售低于预期风险。

事项: 公司公布2016年年报,全年实现营业收入555.1亿元,同比上升69.4%,归属净利润63亿元,同比增长96.9%,对应EPS1.4元,符合预期。公司拟每10股派发现金股利7.00元(含税)。 平安观点: 业绩触底回升,股息率高达6.3%。2016年公司实现营业收入555.1亿元,同比上升69.4%;归属于母公司净利润63.0亿元,同比上升96.9%,利润上升主要得益于本期结转的项目规模大幅度提高。期内地产结算面积435.8万平米,同比上升64.1%;结算收入522.9亿元,同比上升71.3%。毛利率同比上升0.7个百分点至29.3%;期间费用率同比下降3.8个百分点至8.6%。公司拟每10股派发现金股利7.00元(含税),按当前股价计算股息率高达6.3%。 践行城市深耕战略,销售增速远超行业。2016年公司实现销售金额1006.3亿元,销售面积658.2万平米,同比分别增长63%和48%,增速远超行业。期内公司各区域项目销售表现优异,其中华东区域在2016年销售额实现突破性增长,成为公司2016年首个销售额破百亿的区域,全年累计签约金额约175亿元;华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿元。公司合计有24个项目销售金额超过10亿元,其中武汉自在城单项目销售金额超过26亿元,深圳龙城中央、北京未未来、上海天地云墅、上海都会艺境、武汉天悦等项目年度销售金额超过20亿元。在城市深耕战略的指引下,公司所在城市市场份额稳固提升,在上海、武汉、西安、沈阳、大连、宁波、东莞等市场排名均位列前10。 投资节奏把握合理,土地获取聚焦一二线。投资拿地方面,公司合理把握投资节奏,全年共获取33宗土地,总投资额399亿元(为全年销售金额的39.7%),权益投资额168亿元,新增约533万平米的土地储备,同比增长19.2%。同时公司坚持合理布局,深耕一线城市及强于线城市,一线城市的总投资额占比26%,二线城市的总投资额占比63%,三线城市的总投资额占比仅11%,且三线城市中大部分位于东莞临深片区。截止期末公司总土地储备约2950万平米,权益土地储备约1500万平米。全年新开工670万平,同比增长65%,公司2017年计划新开工600万平,同比下降10.5%。 在手现金充沛,财务状况稳健。公司高度重视现金流管理,强调销售及时回款,期内公司销售回款率超过90%。截至报告期末公司在手现金215.6亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的266%,同比上升166.1个百分点。公司持续通过坚持项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。期内公司完成48亿元中期票据及30亿元公司债发行,截至报告期末公司债务融资余额为366.5亿元,债务融资加权平均成本为4.5%,剔除预收款后的资产负债率为47.5%(同比下降0.3个百分点),净负债率为28.4%(同比下降21.4个百分点),财务状况整体稳健。 投资建议:考虑公司2016年销售大幅增长,为2017年业绩增长奠定基础,上调公司2017-2018年EPS至1.6元(+0.69)和1.85元(+0.82),当前股价对应PE分别为7倍和6倍,公司业绩触底回升,估值处于行业低位,股息率高达6.3%,维持“推荐”评级。 风险提示:销量及业绩不及预期风险。

平安观点: 高毛利率武林外滩结算带动业绩大幅增长:期内公司实现营收41.9亿元,同比大幅增长143.9%,归属净利润1.5亿元,同比大幅增长335.1%,业绩大幅增长主要因高毛利率的武林外滩项目在2016年5月下旬开始交付,带动结转金额同比大幅增加。净利润增速远大于营收增速,主要因武林外滩毛利率较高,带动公司毛利率同比上升14.5个百分点至25.7%。期内公司三费占比仅3.1%,同比下降4.6个百分点,管控能力持续提升。 成交超额完成年初计划,拿地相对谨慎:作为扎根杭州的区域房企,公司显著受益区域楼市回升。期内公司实现商品房签约面积25.3万平米,签约金额38.8亿元,同比分别增长33.9%和11.1%,签约金额完成年度计划的129.4%。由于土地市场持续火爆,公司拿地相对谨慎。期内公司新增土地储备2宗,分别位于舟山和黄山,合计建面11.7万平。截至报告期末,公司储备规划可建建面48万平米,对应权益建面38万平米,土地储备略显不足。2016年新开工14.6万平,同比增长265%,符合年初计划。2017年公司计划销售额35亿,新开工11.7万平,较2016年分别下降9.9%和19.9%。 布局影像诊断,积极拓展第二主业:公司2015年6月与世正医疗合作成立杭州德康医学诊断中心,系浙江省内首家第三方医学影像诊断中心,宣告公司正式布局大健康行业为第二主业。目前杭州全景医学影像诊断中心已经落地,第三方影像中心易于标准化、复制性强,未来无论是区域异地复制或是行业上下游扩张均值得期待。同时影像诊断业务收入稳健,未来将较好地平滑地产业务收入周期性波动带来的冲击。 在手现金充沛,财务状况稳健:报告期末在手现金12.8亿,为一年内到期长短期负债总和(1.2亿)的1094.4%,较年初提升941.6个百分点,短期偿债压力相对较小。期末净负债率-9.9%,较期初下降24.3个百分点;剔除预收款后的资产负债率为27.5%,较年初上升0.9个百分点,财务状况整体稳健。 盈利预测及投资评级:受结算项目结构影响,预计2017年毛利率将有所下滑,小幅下调公司盈利预测,预计公司2017-2018年EPS 分别为0.21元(-0.09)和0.24元(-0.06),当前对应PE 分别为33倍和29倍。公司近两年逐步迎来地产收获期,销量业绩均有望改善。公司抢先布局第三方影像诊断市场,未来亦有望政策受益。作为同时具备业绩支撑和安全边际的小市值转型标的,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:转型进度不及预期。

平安观点: 业绩持续高增长,产业发展服务贡献逐年提升。期内公司实现营收538.2亿,同比增长40.4%,净利润64.9亿,同比增长35.2%。园区配套住宅业务受结算结构变化,毛利率下降9.86个百分点,带动公司整体毛利率小幅滑落1.5个百分点至33%。但注意到高毛利率的产业发展服务营收占比进一步提升3.8个百分点至20.4%。考虑到公司2016年新增园区11个,新增签约投资额1122.4亿,同比增长109%,按照30%落地率、45%的落地分成率估计,未来可贡献产业发展服务收入约151.5亿,为2016年产业发展实际收入的1.4倍,预计未来产业园区收入占比将进一步提高,利于整体毛利率维持高位。受前期发行公司债利息支付影响,期内财务费用由上年同期的0.01亿提升至5.63亿,带动期间费用率提升1.38个百分点至11.3%。由于销售搭赠,预收款同比增长52.4%至1026亿,奠定2017年业绩增长基础。 销量大幅跑赢大势,异地占比稳步提升。公司2016年实现销售额1203.3亿元,同比增长66.3%,销售面积952.6万平,同比增长23.6%,超额完成870亿目标。剔除园区回款后销售额1025.7亿,同比增长64%,增速大幅超越同期全国增速。传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积545.3万平,占比57.2%,较2015年下降11.1个百分点,异地项目销售贡献稳步提升。受益京津冀及全国房价上涨,全年销售均价10767元/平米,较2015年上升32.8%,其中产业园区住宅均价10166元/平,城市住宅销售均价11706元/平,同比分别上升31.9%和24.5%。公司计划2017年销售额1450亿,同比增长20.5%。我们认为公司在经历持续高速增长后,适当放缓销售增速目标,更利于公司夯实基础,未来奔上更高的平台。同时在政府调控持续加码背景下,放低销量规模要求,更利于集中火力发展盈利能力更强且更具前景的产业发展服务业务。 投资年末发力,产业园区持续扩张。公司年末逐步加大拿地力度,全年累计新增建面857万平米,同比增长19.6%。总地价179.6亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的17.5%,较2015年(13.9%)上升3.6个百分点。由于嘉善等高地价区域占比提高,平均拿地楼面价较2015年(1210元/平)上升73.2%至2095元/平米。公司拿地到销售周期仅5-6个月,可根据市场交易情况快速补充货值。期末土地储备1116万平米,仅供一年左右开发,预计2017年投资仍将相对积极。 异地园区渐入佳境,签约投资额占比持续提升。公司作为国内领先的产业新城运行商,借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风,积极加快异地复制。2016年新增园区11个,并与印度、越南、埃及等地政府签订4个产业新城备案录,累计签订备忘录园区超过50个。全年新增签约投资额1122.4亿,同比增长109%,其中固安、大厂以外园区新增签约投资额达到776.2亿,占比达69.2%,异地园区运营渐入佳境。 融资结构优化,财务成本持续下行。得益于销售高增长,期末在手现金较年初增加87亿至455亿,为一年到期长短期负债的259.7%,较2015年上升68.4个百分点。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为62.2%和43.7%,较期初分别增长19.4个和降低1.2个百分点。公司产业新城模式对资金需求较大,前期土地整备、基础设施建设等工程均需公司垫付资金。随着拓展园区的增加,公司近年持续加大融资力度,期末融资总金额709.1亿,但得益于融资结构优化,平均融资成本同比下降0.92个百分点至6.97%。同时2017年一季度公司固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持证券获得上交所挂牌转让同意,PPP项目资产证券化有利于盘活公司存量资产,提高PPP项目资产流动性,未来有望成为公司新的融资渠道。 维持“强烈推荐”评级。预计公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为9.4倍和7.3倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。

公司公布2016年年报,全年实现营业收入62.1亿元,同比下降1.7%,归属净利润4.5亿元,同比增长13.7%,对应EPS0.37元,符合预期。公司拟每10股派发现金股利2元(含税)。 平安观点: 地产结算收入略有下滑,投资收益增厚业绩。期内公司营业收入62.1亿元,同比下降1.7%,归属净利润4.5亿元,同比增长13.7%。由于期内减持莱宝高科股票产生1.35亿投资收益,扣非后净利润同比下降17.7%。 由于南宁及深圳项目结算毛利率较高,公司整体毛利率同比上升1.1个百分点至22.2%。分业务来看,地产业务实现销售收入23.27亿元,同比下降19.9%;建筑施工业务市场拓展合同总金额40.7亿元,同比增长16.6%; 物业管理业务实现营业收入2.5亿元,同比增长38.7%。 销售表现靓举,土地储备优质。受益楼市回升,期内实现销售面积18.2万平米,同比分别增长100%。其中惠州、广州项目为销售主力,占比60.5%。由于销售面积大于结转面积,期末预收款较年初上升6.2%至9.9亿。期内新增广州项目,对应建面5.67万平米。期内公司在售楼盘10个,在建和储备的项目共14个,其中9个位于一线城市,项目储备优质。 整合粤通稳步推进,协同发展值得期待。期内完成粤通公司整体注入,粤通公司为深圳市最早的路桥专业施工及养护单位之一,在深圳市路桥施工、公路隧道养护、市政绿化等方面具有较高知名度,与公司具有战略和业务上的协同效应。同时粤通公司拥有权属清晰的土地房产资源(包括12个项目共6.59万平米),具有开发整合价值,未来将进一步增加公司在深圳的资源储备。 净负债率有所上升,,财务状况整体稳健。期末在手现金35.9亿元,为一年内到期长短期负债总和(38.8亿)的92.4%,较期初下降10.3个百分点。期末净负债率63.1%,较期初上升30.2个百分点;剔除预收款后的资产负债率为62.0%,较期初上升5个百分点。 投资建议:考虑公司毛利率回升力度高于此前预期,小幅上调公司盈利预测,预计公司2017-2018年EPS分别为0.42元(+0.03)、0.48元(+0.02),当前股价对应PE分别为21.6倍和19.1倍。公司积极扩大业务布局,率先享受深圳国资改革的制度红利,员工持股利于绑定公司与员工的长远利益,激发国企的内在活力,同时天健工业区旧改项目加速将增强公司持续盈利能力,维持“推荐”评级。 风险提示:业绩不及预期风险。

投资要点 事项: 公司公布2016年年报,全年实现营业收入116.3亿元,同比上升26.7%,净利润14.4亿元,同比上升1.02%,对应EPS0.92元,略低于市场预期,公司拟每10股派发现金股利2.8元(含税)。 平安观点: 毛利率略有滑落,销售表现靓丽:2016年公司实现营业收入116.3亿元,同比上升26.7%,净利润14.4亿元,同比上升1.02%。净利润增速远低于营收增速主因为受结算结构差异,整体毛利率同比下降7.7个百分点至30.7%。期内投资收益同比增长66.4%至3.5亿元,三费占比下降1个百分点至7%。根据克尔瑞数据公司2016年实现销售额156.2亿,同比增长29.7%。由于销售额远大于结算收入,期末预收款较年初增长41.6%至135.5亿,未来业绩增长有保障。 借力棚改拓展优质资源,新增建面再创新高:期内公司新增建面453万平米,同比增长212%,创历年新高。除公开竞得南京和重庆土地外,通过棚户区改造拓展土地资源成为公司一大亮点,期内公司以参与棚户区改造方式获得望坛、张仪村、怀柔新城03街区和顺义临河村项目,预计总投资额超过800亿。公司棚改模式包括一二级联动(望坛、丰台张仪村)和一级土地整理(顺义、怀柔),均为按总投资额收取固定比例回报(12%-15%)。按照800亿投资额,10%的固定比例回报保守估计上述四个项目可贡献毛利80亿,将成为公司未来重要业绩来源。考虑到北京高企地价,预计棚改方式拿地仍将是公司2017年土地拓展重要手段。 财务状况稳健,股权投资值得期待:期内公司增资中科曙光,参与中信建投H股认购,目前公司对外投资企业12家,总投资额15.2亿元。考虑到期内公司已完成了30亿北京城建三期基金的设立,未来股权投资力度有望进一步加大。公司紧跟国家棚改政策,首次启动银团融资,从七家银行取得336亿元融资规模。期末在手现金比期初增加27.3亿元至97.3亿元,为一年到期长短期负债的184.4%,与期初相比上升101.7个百分点;期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为54.8%和54.5%,较期初分别下降8.8个和上升1.3个百分点,整体财务状况稳健。 维持“推荐”评级:公司具有独特的资源获取一二级联动模式,销售充分受益北京市场持续回升,对外股权投资亦逐步发力。作为城建集团旗下主要的地产上市公司,未来也有望受益国企改革进程。 由于毛利率下滑幅度超出此前预期,小幅下调公司盈利预测,预计公司2017-2018年EPS分别为1.05元(-0.10)和1.17元(-0.08),当前股价对应PE分别为14倍和12.5倍,维持“推荐”评级。 风险提示:业绩及销售大幅低于预期风险。

投资要点 事项: 公司公布2016年年报,全年实现营业收入635.7亿元,同比增长29.2%,归属净利润95.8亿元,同比增长97.5%,对应EPS1.21元,符合预期。公司拟每10股派发现金红利5元(含税)。 平安观点: 业绩表现亮丽,现金分红慷慨。公司全年实现营入635.7亿元,同比增长29.2%;净利润95.8亿元,同比增长97.5%,较2015年备考口径增长39.0%;扣非后净利润89.4亿,超额完成重组业绩承诺(85.9亿)。期内业绩增速快于营收增速主要因:1)期间费用率同比下降2.2个百分点;2)期内整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”产生投资收益36.1亿元。期末公司预收账款同比增长2.9%至524.9亿,为公司2016年实际营收的82.6%,加上2017年8.3%的竣工增长计划,我们判断公司2017年完成103亿的扣非净利润承诺概率较大。期内公司现金分红达到净利润41%,远超重组承诺(不低于30%)。 三大板块协同发展,毛利率处于高位。公司作为城市转型升级的开拓者和实践者,探索出“前港、中区、后城”独特的产业发展模式,明确邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三大业务协同发展的业务版图。期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长33.9%、1.85%和2.45%,分别占总营收的88.3%、11.2%和0.53%。由于毛利率相对较低的社区业务占比提升,公司整体毛利率同比下降3.14个百分点至34.5%,但仍处于行业较高水平。考虑到公司2016年商品房销售毛利率同比上升3个百分点至34%,预计短期公司毛利率仍将处于高位。 销售目标直指千亿,开工积极彰显扩规模雄心。公司2016年实现销售面积471.2万平米,同比增长35.6%;销售额739.3亿元,同比增长28.4%,完成全年650亿元销售目标的114%。其中一线、二线、三线销售占比分别为33%、14%和53%。受产品结构影响,销售均价同比下降5.3%至1.57万/平米。公司2017年销售目标1000亿,同比增长35.3%,考虑到公司2190亿可售货值(其中新推1490亿),按照50%的去化率保守估计,完成全年千亿目标可期。公司2016年新开工面积544.7万平,同比分别增长23.1%。2017年计划新开工765万平,同比增长40.4%,开工计划积极亦彰显公司扩大规模决心。 投资聚焦核心城市,拿地渠道多样。公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。期内公司斩获了包括深圳国际会展中心在内的27宗项目,计容建筑面积702万平米,同比增长44.2%,全部位于一二线核心城市。投资回归一二线城市叠加土地市场火爆,公司平均楼面地价同比上涨90.8%至12892元/平米。公司持续加大合作拿地力度,新增权益建面仅431万平米,权益占比仅61%。期末公司总储备1826万平米,其中85%位于核心一二线城市。考虑到公司扩规模的决心,预计2017年拿地仍将保持积极态势。除传统招拍挂外,集团内资源(中外运等)的协同和产业新城的拓展(近期与武钢的合作)也正成为公司获取优质储备的重要途径。 园区开发加快异地复制,邮轮母港载誉起航。公司深耕园区开发与运营,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,积累了丰富的城市开发与运营经验。在立足蛇口样板园区的升级改造上,公司在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区开发和运营。积极将蛇口模式对外复制,北京台湖、东莞长安等产业新城项目正在有序推进中。2016年11月深圳蛇口太子湾邮轮母港正式开港,截止2016年末,太子湾邮轮母港共接待邮轮14艘次,运载邮轮旅客约2.23万次。目前公司初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局。未来公司将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。 财务状况稳健,融资成本持续下降。期末公司在手现金456亿,为一年到期负债的337%。由于土地投资大幅增加,净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为19.2%和48.0%,同比分别上升5.8个和1.7个百分点。2016年全年公司综合资金成本约为4.5%,同比下降0.39个百分点。公司整体财务状况稳健,融资成本及负债率仍处于低位。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为12倍和10倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益,上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司NAV24.2元,目前股价折价27%,且低于员工持股价25%,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。

公司公布2016年年报,全年实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%,归属净利润210.2亿元,同比增长16.0%,对应EPS1.9元,符合预期。 业绩稳步增长,ROE持续提升。期内公司实现营收2404.8亿元,同比增长23%,净利润210.2亿元,同比增长16.0%。利润增长慢于收入的主要原因:1)三费占比小幅提升0.85个百分点至5.64%;2)资产减值损失同比增长140.5%至11.9亿。尽管公司2016年备受股权纷争困扰,但公司盈利能力持续攀升,全年摊薄ROE较2015年提升0.44个百分点至18.5%,地产结算毛利率较2015年提升0.32个百分点至19.8%。 未结资源丰富,2017年增长可期。期内公司结算面积2053.3万平米,结算收入2341.4亿元,同比分别增长20.5%和23.1%;结算均价11403元/平米,同比增长2.2%。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源2279.7 万平,按合同金额合计约2782.3亿元,较2015年末增长29.4%,未结资源均价同比增长4.5%至12205元/平米。期末预收款同比增长29.2%至2746.5亿,均为2017年业绩及盈利增长奠定基础。 销售增长迅速,大象依旧起舞。公司2016年实现销售面积2765.4万平方米,销售金额3647.7亿元,同比分别上升,33.8%和39.5%,销售面积及金额均创历史新高,市占率较2015年提升0.1个百分点至3.1%,销售回款率达95%,销售均价同比增长4.3%至13190元/平米。公司2017年前两月已经实现866亿销售,同比增长108%,预计全年加推货值超过3500万平米,销售仍将保持较快增速。 土地投资积极,2017年新开工相对谨慎。期内公司获取新项目173个,总建面3157.3万平米,其中88.3%项目位于一二线城市。权益占比59.5%,与2015年持平,对应权益建面1892.2万平米,同比增长19.8%。新增项目楼面地价5776元/平米,较2015年上升16.9%。考虑到公司持续增长的销售规模,预计2017年仍将保持较积极的拿地态势,但鉴于持续高企的地价,收购、旧改等其他拿地方式将持续加大。公司2016年新开工面积3136.7万平米,同比增长47.5%;实现竣工面积2237.2万平米,同比增长29.4%。2017年计划新开工2923.6万平米,同比下降6.8%,计划竣工面积2448.3万平,同比增长9.4%。 负债率小幅上升,预收账款充足。得益于销售高增长,年内公司实现经营性现金净流入395.7亿元,期末在手现金年初增加了338.5亿至870.3亿,为一年到期长短期负债的200%,与2015年基本持平。期末净利率和剔除预收款的资产负债率分别为25.9%和47.5%,较期初分别增长6.6个和4.6个百分点。 股权纷争逐步落地,未来发展值得期待。2017年1月,地铁集团以协议转让方式受让华润持有的本公司15.31%的股份;3月恒大将其持有14.07%的万科股权表决权、提案权及参加股东大会的权利不可撤销地委托给地铁集团。随着重要股东的持续表态,持续困扰公司的股权纷争有望逐步落地。同时在核心城市土地供应日益紧缺的背景下,深圳地铁成为公司重要股东,双方未来在“轨道+物业”、城市产业升级的各类资源获取和开发合作值得期待,同时新股东将带来优质项目资源注入的预期。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分布为2.25元和2.62元,当前股价对应PE分别为9.5倍和8.2倍。在备受股权纷争困扰的2016年,公司各项经营指标依旧维持向好的趋势,ROE稳步提升。相信随着股权事件的逐步解决,公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域,拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展,维持“推荐”评级。 风险提示:基本面及业绩大幅恶化风险。