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赵可

招商证券

研究方向: 宏观

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工作经历: 证书编号:S1090513110001,现任招商证券研究发展中心高级分析师,主要从事宏观研究。招商证券与清华大学联合培养应用经济学博士后,中南大学与多伦多大学联合培养管理学博士,中南大学计算机科学学士。...>>

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世联行 房地产业 2016-03-17 8.97 10.42 226.65% 14.60 15.87%
10.40 15.94%
详细
限制性股票激励已到位,助力未来四年高增长。限制首付贷政策对公司金融业务有一定影响,导致短期股价弹性下降,但普惠制金融未来仍面临极大的发展空间,公司金融业务方向有很大的调整余地,基于对业绩和空间的综合考量,我们坚持认为,中长期角度世联仍是稀缺的房地产新经济标的。 激励到位。公司公告,包括管理及骨干人员的441名激励对象,已获授予1536万股限制性股票,授予日为2016年3月11日,相应增加总股本1.1%;激励成本合计2229万元,2016年摊销933万元,相当于2015年利润总额的1.2%;2017年3月12日至2021年3月11日每年解锁比例均为25%。 限制性股票激励助力未来四年高增长。公司针对此次激励制定了相对较高的业绩考核标准,其中,2016年收入和扣非净利增速分别不低于38%和近20%,2017-2019年分别不低于30%和20%。在从“代理行”向“综合服务平台”转型的战略背景下,限制性股票激励有利于充分调动内部人员的积极性,进而助力未来四年业绩高增长;此外,公司收入考核指标明显高于利润考核指标,也从侧面反映了“做大入口”战略下的规模导向策略。 短期股价弹性下降。公司目前市值180+亿(不考虑定增),16PE近30X,短期而言,限制首付贷对公司小贷业务有一定负面影响,导致股价向上弹性阶段性下降;但客观而言,中国目前针对个人的小贷金融仍较为短缺,普惠金融未来面临极大的发展空间,世联金融业务方向有很大的调整余地,并且行业规范有助于龙头公司的长期发展。但中长期角度,世联仍是稀缺的房地产新经济标的,主要逻辑:1)有业绩:行业复苏和集中度提升将拉动代理业务持续快速增长,金融业务获定增加持后将迎来新一轮增长,并且限制性股票激励可提供进一步保障;2)有空间:积极转型涵盖“泛交易/类金融/大资管/互联网+”的综合服务平台,长期发展空间巨大(涉及规模高达两百万亿以上存量资产的运营/买卖/租赁/金融化)。 风险提示:政策调控超预期、新业务低于预期。
世联行 房地产业 2016-03-01 8.58 10.42 226.65% 15.90 31.95%
11.32 31.93%
详细
新老业务齐头并进和综合盈利能力提升,拉动15Q4业绩好于预期(净利增速几乎赶上收入端)。公司15年转型进展显著,代理业务延续较快速增长,金融/资管/电商等新业务也亮点纷呈,仅顾问业务受行业景气影响而下降;尽管金融放贷量增速稍慢,但定增资金到位后将获得进一步加持。公司一直是我们近期持续重点推荐标的,主要逻辑在于业绩有增长(限制性股票激励提供进一步保障)/长期有空间(转型房地产存量资产综合服务平台)/估值已合理,目标价格中枢15元(对应16PE为35X)。 15Q4业绩好于预期。公司2015年收入和净利分别为47.1和5.1亿,同比分别增长42%和29%(15Q4分别增长50%和47%),每股收益0.35元,15Q4收入增速进一步加快,并且净利增速几乎赶上收入端,好于预期;拟每10股派现0.4元(含税)/送红股1.6股(含税)及转增2.4股。 15Q4业绩为何好于预期?1.新老业务齐头并进,15Q4收入同比增速进一步提高至50%;2.综合盈利能力提升,尽管资产减值损失增加,但规模效应等导致综合毛利率提升(同比+0.85PCT)和期间费用率下降(-2PCT),公司15Q4费用控制能力明显加强,定增背景下积极传达业绩信心。 公司转型“泛交易/类金融/大资管/互联网+”综合平台进展显著,15年传统主业(代理业务)延续较快速增长,金融/资管/电商等新业务也亮点纷呈,仅顾问业务受行业景气影响而下降;尽管金融放贷量增速稍慢,但定增资金到位后将获得进一步加持。 1.交易-行业销售端复苏及集中度提升拉动代理业务快速增长,并且规模效应明显提振毛利率:交易业务的核心是新房代理,公司15年实现代理销售额4309亿/+34%(主要得益于行业销售端复苏以及市场集中度提高,并且公司综合服务能力也显著领先),市场份额同比提升0.5PCT至5%;实现代理收入27.3亿/+26%,平均费率0.82%(-2个基点);15年末未结算代理销售额2972亿/+29%,对16年业绩构成较强支撑;并且规模效应拉动毛利率同比提升5个百分点至36.1%。 2.金融-放贷量和收入增速稍慢,融资规模扩大导致毛利率下降,但定增资金到位后将获得进一步加持:金融业务的核心是家圆云贷,15年放贷总额30亿/3.2万笔(分别增长52%/65%),每笔9.3万元,实现收入4.15亿/+58%,年底余额增加27%至20.68亿,融资规模扩大导致毛利率下降13.4个百分点至62.6%;世联集金理财产品,累计成交0.5笔,合计金额6.6亿,每笔13.2万元。尽管金融放贷量增速稍慢,但定增资金(10亿资金全部投入金融业务)到位后将获得进一步加持,资本势力加强后有望迎来新一轮高增长。 3.资管-行业因素导致顾问业务下降,基础物管稳步增长,新业务进展顺利:资管业务包括顾问和资产服务,15年顾问业务执行合约数下降11%至993个,收入下降21%至3.7亿,毛利率下降10个百分点至26.5%,主要是拿地及新开工下降等行业因素所致。资产服务包括基础物管/公寓运营/小样社区/社区管家等,综合毛利率稳定在20%,其中,基础物业管理面积288万平米/+26%,收入4.1亿/+35%;新业务方面,小样社区快速落地7个城市9个项目,收入0.14亿,首半年度即实现盈利,公寓管理收入0.05亿,社区管家已进驻全国20个城市(布局存量市场)。 4.互联网+(电商):传统的团购券模式,15年收入7.3亿/+965%,规模效应导致毛利率同比提升4.7个百分点至16.8%。 “做大入口”战略下更偏规模导向,并且资产减值损失增加,15年盈利增速低于收入端。公司15年盈利增速低于收入端,主要是毛利率略降及资产减值损失增加所致。毛利率下降(-1.3PCT)主要是收入结构因素所致,“做大入口”战略下更偏规模导向,低毛利的电商业务大幅增长,并且金融和顾问业务毛利率也有正常回落;费用方面,尽管融资规模扩大导致财务费用同比增加5600多万,但规模效应对管理费率的稀释更为显著,拉动综合费率下降1.1PCT;资产减值损失同比增加105%至1.22亿,主要原因包括:1)应收款坏账损失增加1384万至4588万,2)贷款损失增加4800多万至7567万,其中,计提贷款坏账准备增加近9百万/贷款核销6683万(商工贷4386万/家圆云贷2297万)。 世联一直是我们近期持续重点推荐标的(业绩有增长,长期有空间,估值已合理),主要逻辑:1)行业复苏和集中度提升将拉动代理业务持续快速增长,金融业务获定增加持后将迎来新一轮高增长,限制性股票激励可提供进一步保障(2016-2019年收入复合增速不低于30%/净利复合增速不低于20%);2)积极转型涵盖“泛交易/类金融/大资管/互联网+”的综合服务平台,为存量新经济的稀缺标的,长期发展空间巨大(规模高达两百万亿以上存量资产的运营/买卖/租赁/金融化);3)前期跌幅较大,高估值压力相对释放,目前市值(不考虑定增)165亿,16PE=26.5X,已进入相对合理区间,并且搜房借壳万里将于近期复牌,预计将带动房地产新经济板块;中短期内给予16PE 35X的目标估值,对应合理价格中枢为15元。 风险提示:转型进展低于预期,新业务培育导致费用压力加大。
云南城投 房地产业 2015-08-27 6.00 -- -- 6.64 10.67%
7.68 28.00%
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结算周期拖累中期业绩表现,但不改全年预期。公司主业望倚靠集团协同效应获提升,转型立足“康适地产”与昆明开放型经济体无缝衔接,同时支付牌照推进互联网布局。公司价格仅反映区域地产公司价值,维持“强烈推荐-A”投资评级。 中期业绩阶段性下降主要受结算周期及高基数等因素影响。公司公布中报,上半年实现营收2.8亿(-58%),归属于上市公司股东净利润-1.4亿(-261%),EPS-0.17元;业绩大幅下滑原因有三:1)结算周期影响上半年业绩,当期结算产品均为15年前竣工,15年拟竣工项目或集中于下半年结算;2)今年完成收购的部分项目暂未并表,已竣工存量项目去化相对缓慢;3)去年同期投资收益高基数(股权转让)。伴随下半年竣工项目结算,以及收购项目并表,预计公司仍能基本完成全年营收计划(43亿)。 主业积极拓展布局,望倚靠集团协同效应提升效率。公司主业积极往二级开发拓展,并通过收购等向北京等核心区域布局;集团层面对莱蒙国际(HK:03688)的收购或带来协同效应,提升A股主体项目运营能力,同时若大股东按此前同业竞争避免条款进行资产整合,上市主体利润增厚将显著。 转型立足“康适地产”,支付牌照稀缺性推进互联网战略。“康适地产”转型及大湄公河区域探索与昆明开放型经济改革无缝衔接。同时,拟收购本元支付:1)是公司对互联网战略(基于“康适地产”的分时度假及社区020)的线上拓展;2)支付公司是西南地区发卡最大、业务最广企业,拥有云南唯一互联网支付牌照,收入和利润规模想象空间大;3)人民币国际化加速vs云南西南桥头堡vs公司大湄公河战略提升公司电商与支付想象空间。 维持“强烈推荐-A”的投资评级。综合看,公司价格仅反映区域地产公司价值,“一路一带”叠加公司大湄公河计划、分时度假、国企改革、自贸区概念等可提供持续催化剂。非理性杀跌提供建仓良机,维持第一阶段目标价30X15PE,对应价格中枢15元,伴随催化剂逐步落地,未来市值有望冲击更高。 风险提示:1、主要项目结算进度及毛利率低于预期;2、分时度假平台等新经济布局进展低于预期;3、国企改革进展低于预期。
云南城投 房地产业 2015-06-03 10.35 9.43 235.59% 12.89 24.54%
12.89 24.54%
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事件: 我们近日对云南城投进行了实地调研,与集团及上市公司高管就业务经营、发展战略等问题进行了交流。 摘要: 1、硬件升级--立足“云南+大湄公河”发展“康适”旅游地产。基于“康适地产”的旅游项目是公司的核心竞争产品,不仅充分利用云南旅游资源,还在一带一路国家战略背景下,积极研究布局“大湄公河”旅游项目。云南地域优势明显,公司项目储备丰富,并且与集团旗下资源的协同性较强。依托云南特色的“一路一带”,公司积极研究布局“大湄公河”旅游地产项目,有望受益于当地庞大的需求和亚投行的进一步提振。 2、软件升级--积极拥抱互联网,打造“分时度假平台”,在A股极具稀缺性。公司未来将积极拥抱互联网,依托集团旗下的大健康、大休闲、金融及支付牌照等资源优势,打造基于梦云南的“分时度假平台”,探索二次销售、租赁服务等交易环节;以及基于物业管理的社区O2O。“分时度假平台”主要内涵包括时间维度的进一步切割、度假空间的交换、标准化三个层次,是存量资源优化的利器,依托公司及集团线下旅游资源,具备做大用户数的基础。“分时度假平台”在国外已有成熟的案例(市值已达100亿美元),在A股极具稀缺性。 3、国企改革重要受益标的,资源整合及激励优化是主要亮点,并且融资平台功能将更受重视。云南国企改革时间表进一步具化,公司作为省城投A股唯一上市平台,未来有望受益于资源整合及激励优化。考虑到未来A股市场活力增强,集团对公司的融资平台功能应该会更加看重;此外,公司资产负债率较高(80%+),通过股权募资降低杠杆也是客观需求。 4、盈利预测及投资评级。暂不考虑增发,预计公司2015-2017年每股收益分别为0.65、0.80、0.98元(同比分别增长22%、23%、23%),目前股价对应15PE为20X,在区域型地产公司中处于较低水平。公司目前总市值100亿,仅反映其作为“传统区域型地产股”的价值,但对公司战略新兴产业(旅游地产+分时度假平台)未有充分预期,大湄公河项目、分时度假、社区O2O、国企改革等可提供持续催化剂。我们首次覆盖公司并给予“强烈推荐-A”的投资评级,第一阶段目标价可给予30X 15PE,对应价格中枢为19.5元。伴随催化剂逐步落地,未来市值有望冲击更高目标。 5、风险提示。1、资产负债率偏高;2、主要项目结算进度及毛利率低于预期;3、分时度假平台等新经济布局进展低于预期;4、国企改革进展低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名