事件： 公司发布 2023年年报。 2023年公司实现营收 36.6亿元，同比下降 22.9%；归母净利润 13.6亿元，同比下降 15.3%，业绩符合预期。 土地出让减少等多方原因导致公司收入及毛利率下降。 2023年营收同比下降 22.9%，其中园区开发业务营收 28.5亿元同比下降 26.3%，毛利率 58.4%同比下降 6.3pct；绿色发展业务营收 6.5亿元同比下降 14.0%，毛利率 19.0%同比下降 5.1pct。收入下降的原因主要为 2023年土地出让面积减少影响， 同时公用事业和环境类减排业务收入下降，而发电业务尚处布局初期。除此以外，导致业绩同比下降的原因还有： （1）税金及附加同比增长 1248.7%，主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致； （2）资产减值损失同比增加 0.9亿元至 1.2亿元，主要是子公司山东科臻、和顺环保预计盈利不及预期，固定资产及商誉减值增加所致。但产业投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响。 2023年归母净利润同比下降 15.3%。 区中园业务提质增效，抢抓苏州优质资源。 公司以中新智地为主要平台，立足苏州深耕长三角开展区中园项目。截至 2023年末，公司累计签约落地区中园建筑面积 156万方。 2023年抢抓苏州优质资源，新增落地了太仓璜泾、常熟昆承湖等区中园项目。 2023年已交付区中园项目实现综合出租率 75%，其中镇江一期项目交付一年内出租率超 90%。 分布式光伏加速拓展。 2023年 6月，中新公用正式更名为中新绿发。新能源业务方面：公司以分布式光伏为主攻方向，充分挖掘园区载体资源。 和固德威、旭杰科技、新加坡益阁新能源、双杰电气、港华能源、协鑫智慧能源等行业知名企业成立合资公司。截至 2023年末，中新绿能及中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网 474MW，同比增长 355.8%，在建项目 211MW， 持续为 300余家企业提供可再生清洁电力。 多层次布局产业投资，板块联动赋能园区开发。 基金投资方面： 2023年公司新增认缴投资基金 10支，认缴金额 9亿元；促成 37个项目落户各园区，拉动投资规模近 125亿元。截至 2023年末，公司累计认缴投资47支外部市场化基金，合计认缴金额近 42亿元，累计拉动各园区总投资 605亿元。科创直投方面： 2023公司设立了规模 3亿元的园创二期基金，关注投资“专精特新”项目。截至 2023年末，公司累计投资科技类项目 36个，累计投资金额 5.6亿元，拉动总投资 58.6亿元。 盈利预测与投资评级： 公司园区开发业务稳定， 尽管受地产下行影响，收入下降，但光伏业务高速发展， 未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 12.9/13.0亿元（前值为 20.1/22.3亿元），预计 2026年归母净利润为 13.7亿元。对应的 EPS 为 0.86/0.87/0.91元，对应的 PE 为9.6X/9.6X/9.1X，维持“买入”评级。 风险提示： 苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。

事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 全年实现营收 203.6 亿元，同比降低 17.1%；归母净利润 5.6 亿元，相比去年同期的亏损 9.3 亿元增长 14.9亿元，业绩符合预期。 收入同比下降，利润率修复扭亏为盈。 公司 2023 全年营收同比降低17.1%，主要是由于项目结转减少导致。公司 2023 全年归母净利润实现转亏为盈，主要原因有二：（ 1） 2022 年公司业绩承压的原因是金融资产价格的大幅下跌。 2023 年公司加强了对股权投资的管理，投资净收益由2022 年的-6.4 亿元扭亏至 2023 年的 4.9 亿元，公允价值变动收益由 2022年的-7.4 亿元缩减至 2023 年的-1.9 亿元。（ 2） 2023 年公司房地产开发毛利率同比提升 7.1pct 至 18.3%， 其中北京区域毛利率同比提升 9.7pct至 20.8%。另一方面，受地产市场下行影响，公司计提资产减值损失和信用减值损失 9.7 亿元，同比增加 4.3 亿元。截至 2023 年末，公司合同负债 363.2 亿元，覆盖 2023 年营收 1.8X，为后续业绩释放奠定基础。 销售金额大幅增长，聚焦北京市场。 公司 2023 年实现销售金额 424.7 亿元，同比增长 38.7%。公司聚焦北京市场， 2023 下半年网签套数位居北京第一，克而瑞北京房企排名连续 3 年位列第二。公司投拓审慎，关注热点地区和城市。 2023 年在北京以 113.8 亿元对价获取 2 宗土地（海淀区双新村棚户区改造地块与朝阳区奶西村棚户区改造土地），后续又在黄山市和三亚市获取土地，合计拿地金额 151.1 亿，权益比 58.4%，全年投资强度达 35.6%。 棚改项目高效推进，商业地产逆势发展。 2023 年公司望坛回迁房、临河安置房实现平稳移交和入住，临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要，密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提，为项目后续结算打下坚实基础。商业地产方面， 2023 年公司首个自营项目城悦荟开业，成都漫悦里、熙悦中心招商突破 4 万㎡，租金涨幅超市场同类项目。 2023年公司商业地产持有面积 46.34 万方，商业地产经营额 6.5 亿元 融资渠道畅通，利率优于市场同期水平。 公司 2023 年经营性现金流净额为 131.2 亿元。截至 2023 年末，公司在手现金充裕达 136.9 亿元。公司净负债率 90.3%，现金短债比 1.6，均已符合“三道红线”监管要求。公司 2023 发行三笔公司债，共计 45 亿元，利率优于市场同期水平，分别为 3.40%/3.40%/3.37%，融资渠道畅通。 盈利预测： 公司多年深耕北京棚改市场，根据公司最新年报情况， 我们下调公司 2024/2025 年的归母净利润预测为 10.5/12.5 亿元（前值为15.2/18.5 亿元）， 预计 2026 年归母净利润为 13.7 亿元。 对应的 EPS 为0.49/0.58/0.64 元，对应的 PE 为 7.5/6.3/5.8 倍，维持“买入”评级。 风险提示： 城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；结算进度不及预期。

事件：公司发布2023年度报告。2023全年公司实现营收31.3亿元，同比增长20.4%；归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%，业绩符合预期。 收入增长费控改善，多因素导致毛利率承压。2023年全年公司归母净利润同比下降13.8%的主要原因：（1）2023全年公司主营业务毛利率同比下降3.4pct至12.8%；其中成熟项目和新进项目的毛利率分别为13.2%和9.7%，同比分别下降4.0pct和0.5pct。毛利率下降主要由以下因素导致：公建物业客户预算缩减、竞争加剧导致新拓和续约价格下降、利润率偏低的新进项目增加以及刚性人工成本增加。（2）由于2022年存在信用减值转回，2023年信用减值损失同比增加1880.9万元。（3）公司推进城市合伙人计划使得2023年少数股东损益占净利润比重同比提升5.1pct至5.2%。但公司销管费率同比下降1.8pct至6.9%，有所改善。 市场拓展保持稳定，经营性现金流大幅改善。公司在日趋激烈的竞争环境下展现出较强的发展韧性。2023年全年公司新拓项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，同比基本持平。截至2023年末，公司在管项目数量513个，同比增长7.6%；在管面积1.3亿方，重庆以外区域的项目面积占比提升至60.2%。同时公司通过加强对应收账款的管理和优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，2023年经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元。 多业态齐头并进，医养业态取得突破。2023全年公司办公/公共/学校/商住/航空物业收入同比分别增长19.7%/40.3/13.9%/11.1%/9.5%。公共物业中重点孵化的医养业态取得较大突破，2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等优质项目。2023年公司新取得多个机场项目并着力打造航空地面服务核心产业链，年内完成收购三家机场服务相关企业。 回购增持彰显管理层信心，维持高分红比例。2023年末公司陆续发布回购及高管增持计划。截至2024年3月31日，公司已回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%，成交金额达1247.2万元。截至2024年1月31日，公司高管累计增持股份达81.3万股，占公司总股本的0.36%，增持金额约989万元。同时公司2023年拟每股分红0.285元，分红比例达40.1%。以上动作均体现了公司管理层对公司未来发展的信心以及对股东利益的重视。 盈利预测：公司作为非住物管龙头企业，五大业态稳步发展。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测为1.8/2.1亿元（前值为2.4/3.2亿元），预计2026年归母净利润为2.3亿元。对应的EPS为0.80/0.91/1.01元，对应的PE为11.9X/10.6X/9.5X，维持“买入”评级。 风险提示：收并购投后管理不及预期；外拓规模不及预期；新拓项目利润率水平不及预期。

事件： 公司发布 2023年年报。 2023年公司实现营收 1750.1亿元，同比下降 4.4%；归母净利润 63.2亿元，同比增长 48.2%，业绩符合预期。 营收同比略有下降，归母净利润恢复增长。 2023年公司营收略有下滑，但归母净利润同比增长 48.2%，原因主要有： 1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少 62.6%； 2）结转项目权益比例提升， 2023年少数股东损益占净利润比重为 30.6%，较 2022年的 53.1%大幅下降； 3）融资成本下降，公司 2023年财务费用同比减少 53.5%。 销售跻身行业前五， 坚持核心城市深耕策略。 截至 2023年 12月 31日，公司全年签约销售面积 1223.4万平、 销售金额 2936.4亿元。 根据克而瑞数据，公司 2023年销售额排名第 5位，同比上升 1位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心 30城” 签约销售额占比高达 91%。此外，公司在全国 13个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名 TOP1。 投资聚焦高能级城市， 一线城市投资额达 51%。 截至 2023年 12月 31日，公司全年获取 55宗地块，总计容建面 590万平，总地价 1134亿元。 公司全年权益拿地金额占比 75.9%、较 2022年增加 16.2pct， 投资强度 38.9%， 较 2022年的 43.6%略有下降， 但在 TOP20房企中仍处前列。 从拿地布局看，在“强心 30城”、“核心 6+10城”的投资金额占比分别达 99%、 88%，在一线城市的投资占公司全部投资额的 51%。 优质的土储有助于公司未来销售稳健增长。 融资成本进一步下降，高比例分红回馈股东。 公司紧抓 LPR 下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，全年综合资金成本 3.5%，较年初降低 42BP，处于行业绝对低位，融资优势明显。 此外， 公司上市以来始终保持高分红， 2015-2022年年均分红率达 40.8%， 此次公司拟每 10股派发现金红利 3.2元(含税)，现金分红比例进一步提升至 45.9%，充分体现公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报。 盈利预测与投资评级： 我们根据公司 2023年年报情况， 小幅下调其2024/2025年归母净利润至 93.6/115.5亿元（前值为 100.2/140.5亿元），2026年归母净利润为 135.3亿元，对应 EPS 为 1.03/1.27/1.49元，对应PE 分别为 9.2X/7.5X/6.4X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、 跻身行业前五， 投资聚焦高能级城市， 我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件： 公司发布 2023年年报。 2023全年公司实现营收 156.3亿元，同比增长 20.0%；归母净利润 7.4亿元，同比增长 24.0%，业绩符合我们预期。 营收业绩稳步增长，物管业务利润率微降。 2023全年公司营收同比增长 20.0%，其中物业管理业务营收 147.6亿元，同比增长 128.0%；资产管理业务营收 7.0亿元，同比增长 50.1%。收入增长原因主要为： （1）原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加； （2）在管商业运营项目规模扩大； （3） 2022年按国家政策减免房租而 2023年无此事项。利润率方面： 2023年公司物业管理业务毛利率 10.0%，同比微降0.6pct；资产管理业务毛利率 50.7%，同比大幅提升 9.2pct；公司综合毛利率 11.6%，同比微降 0.3pct。费用率方面： 2023年销管费率为4.5%，同比提升 0.3pct。 持续抢滩非住业态，不断提升市拓能力。 截至 2023年末，公司在管项目 2101个，同比增长 217个；在管面积达 3.45亿方，同比增长10.9%。公司持续深耕非住业态，在管面积中非住业态达 2.13亿方，占比 61.9%。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态，金融和高校业态 2023年新签年度合同额分别增长 67%和 31%。同时，公司不断提升市场拓展能力， 2023年实现新签年度合同额 40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.4亿元，同比增长 27.4%。 增值业务推陈出新，资管业务表现稳健。 增值业务方面：公司 2023年主动放弃部分低毛利的平台增值业务，加强到家服务能力建设，新增7项服务品类；同时深度构建 IFM 体系，成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心 IFM 服务商。 2023年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升 2.5pct/1.5pct 至 8.5%/17.8%。资管业务方面：截至 2023年末，公司在管商业项目 70个（含筹备项目），较 2022年末增长 18个，管理面积 397万方；其中自持项目 3个，受托管理招商蛇口项目 58个，第三方品牌输出项目 9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态，截至 2023年末可出租面积 46.9万方，总体出租率为 96%。 盈利预测： 公司作为非住业态龙头物管企业， 背靠央企开发商， 不断提升市场化拓展能力， 内生外拓均有保障。 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧， 我们下调其 2024-2025年归母净利润预测至 8.7/9.9亿元（原值为 9.5/11.6亿元）， 预计 2026年归母净利润为 11.4亿元。 对应的 EPS 为 0.82/0.94/1.08元，对应的 PE 为 13.6X/11.9X/10.3X，维持“买入”评级。 风险提示： 大股东/关联方交付项目规模不及预期； 市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事件： 公司发布 2023年业绩快报。 2023年实现营收 3471.5亿元，同比增长 23.5%； 实现归母净利润 120.4亿元，同比下降 34.4%，业绩略低于我们预期。 营收稳健增长，业绩短期承压。 2023年公司营收同比增长 23.5%而归母净利润同比下降 34.4%的主要原因： （1） 受近两年来房价下行影响，公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备； （2）低毛利率项目结转导致结算毛利率同比下降。 我们认为 2023年的结算毛利率有望成为此轮周期的阶段性底部，预计 2024年结算毛利率大概率将触底回升。同时，若 2024年全国房价企稳，公司 2024年的减值压力预计也将明显减小，推动 2024年业绩修复。 销售稳定，投拓积极，投销比维持高位。公司 2023年实现销售金额 4222.4亿元，同比减少 7.7%，实现销售面积 2386.1万方，同比减少 13.2%。 根据克而瑞数据，公司 2023年销售金额位列全行业第一。 拿地方面，公司 2023年实现拿地金额 1633.0亿元， 逆势同比增长 1.2%；金额口径的投销比为 38.7%，较 2022全年的 35.3%提升 3.4pct。 实控人增持彰显信心，提高分红比例回馈股东。 截至 2024年 1月 19日，公司实控人保利集团根据增持计划已累计增持 1540万股，占公司总股本的 0.13%，累计增持金额 1.48亿元，已达到增持计划金额下限2.50亿元的 59.25%， 彰显了实控人对公司未来长期发展的信心。另外根据公告，公司计划 2023-2025年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 40%， 并且在公司股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价，保障股东的合理投资回报。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企， 销售稳健投拓积极。 我们预计 2024年公司结算毛利率有望触底回升，减值规模有望同比减少，带动业绩修复。 根据公司的业绩快报， 我们将 2023/2024/2025年的归母净利润预测从 205.6/234.9/266.2亿元下调至 120.4/145.1/170.7亿元，对应的 EPS 为 1.01元/1.21元/1.43元，对应 PE 分别为 8.8X/7.3X/6.2X，维持“买入”评级。 风险提示： 房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期

事件： 2023年 11月 7日， 公司发布《2023年度向特定对象发行 A 股股票预案》及《关于向控股股东借款暨关联交易的公告》。 拟向控股股东定增 2.6亿股，并以 1.3亿元转让商业、车位等资产： 公司拟向公司大股东广州珠江实业集团有限公司（下称“珠实集团”）发行 A 股股票，最终发行数量不超过 2.6亿股，发行价格为人民币 2.92元/股，拟募集资金总额不超过 7.5亿元，由珠实集团全部认购，限售期为自发行结束之日起 36个月。假设按照发行数量上限计算，发行完成后珠实集团对珠江股份的持股比例将由之前 31.0%提升至 47.0%。同时公司通过非公开协议转让的形式向珠实集团全资子公司珠实地产转让商业、车位等房地产资产，转让价格为 1.3亿元（不含增值税）。有利于公司进一步盘活存量资产，优化资产结构。 多措并举展示大股东对公司发展前景信心，有利于优化资本结构提升盈利能力： 根据公司公告， 本次定增募集资金将全部用于补充流动资金和偿还债务。 公司 2023年前三季度归母净利润为-0.76亿元，业绩亏损的主要原因为公司前三季度财务费率高达 4.1%，前三季度利息费用为 1.16亿元。我们认为本次定增有助于偿还 20.2亿的一年内到期非流动负债，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。 同时向珠实集团转让房地产资产也有利于深入推进公司从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，进一步优化资产结构，提升公司综合竞争力。两项举措均展示了控股股东珠实集团对公司发展的强力支持和对公司未来前景的信心。 在管规模稳定增长， Q3新增许昌体育会展中心和新昌小球中心等体育场馆项目： 截至 2023年 9月 30日， 公司在管项目供给 359个（住宅项目 143个，公建项目 193个，体育场馆项目 23个），较二季度末增加 16个。其中主要新增体育场馆项目为许昌体育会展中心、新昌小球中心等。 公司在体育场馆方面先发优势明显。同时公司重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测： 我们认为本次定增和转让资产有助于公司深化推进轻资产转型。 维持公司 2023/2024/2025年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95亿元，对应 EPS 为-0.07/0.10/0.11元， 对应 2024/2025年市盈率为 38.5/33.4倍， 维持“买入”评级。 风险提示： 城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行； 市场化外拓不及预期。

事件：公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收160.5亿元，同比增长64.7%；归母净利润6.0亿元，相比去年同期的亏损7.9亿元增长13.9亿元，业绩符合预期。营收高速增长，业绩扭亏为盈。收入方面：公司2023Q3实现营收63.0亿元，同比高增366.9%，主要是由于去年同期结算项目较少导致。利润方面：公司2023年1-9月归母净利润实现转亏为盈。2022年公司业绩承压的原因是金融资产价格的大幅度下跌。2023年公司加强了对股权投资的管理，投资收益由2022全年的-6.4亿缩减至2023年1-9月的-.6亿，公允价值变动收益由2022全年的-7.4亿扭亏至2023年1-9月的1.0亿。同时2023年1-9月公司毛利率企稳回升至20.1%（2022全年为13.7%）。截至2023年9月30日，公司合同负债305.4亿，为后续业绩释放奠定基础。 销售金额高速增长，投拓聚焦北京市场。公司销售业务迅速增长，公司023年1-9月销售面积67.8万方，同比大幅增长67.2%，销售金额316.3亿元，同比增长29.7%。上半年公司位列北京市房企权益金额榜第二名，后备销售潜力较为充足。公司积极参与投标拓展，2023年1-9月在北京获取2宗土地（北京海淀区双新村棚户区改造地块与北京市朝阳区奶西村棚户区改造土地），后续又在黄山市和三亚市各获取1宗土地，合计拿地金额148.2亿，权益比57.6%，1-9月的投资强度达46.8%。棚改项目取得突破，城中村业务成立专班跟进。公司长期专注重资产棚改项目和一级土地开发业务。2023年以来各棚改项目取得重大突破。临河回迁房全部顺利入住，望坛项目首批10栋回迁楼克服多重困难完成交验，2300户居民圆梦新居。根据公司业绩会交流情况，公司已经成立专班跟进城中村改造业务。财务稳健，融资渠道畅通。公司2023年1-9月经营性现金流净额为101.7亿元。截至2023年9月30日，公司在手现金充裕达162.9亿元。 公司净负债率87.2%，现金短债比2.7，均已符合“三道红线”监管要求。公司2023年6月发行10亿元公司债，利率仅3.4%，融资渠道畅通。盈利预测：公司多年深耕北京棚改市场，随着望坛、临河两个重大棚改项目的逐步交付，公司未来3年结算业绩确定性较强。我们维持公司2023/2024/2025年的归母净利润预测为10.5/15.2/18.5亿元，对应EPS为0.47/0.67/0.82元，对应市盈率为12.5/8.7/7.1倍，维持“买入”评级。风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；结算进度不及预期。

事件： 公司发布 2023年第三季度报告。 2023年前三季度公司实现营收472.5亿元，同比增长 40.2%；归母净利润 22.0亿元，同比增长 1.1%。 业绩符合预期。 营收大幅增长， 归母净利同比微增。 2023年前三季度公司营收同比增长40.2%，在当前市场环境中营收大幅正增长实属不易。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是： 1）公司 2023年前三季度毛利率同比下降3.2pct 至 17.7%； 2）少数股东损益占比同比提升 5.4pct 至 29.3%。 销售业绩稳健突破， 销售排名进入 TOP15。 公司 2023年前三季度实现销售金额 1035.8亿元， 同比增长 42.0%；销售面积 325.9万平方米， 同比增长 29.0%。 根据中指研究院 2023年 1-9月中国房地产企业销售业绩榜单显示，华发股份全口径销售额位列第 14位，较去年同期提升 4位。 多元方式获取优质项目， 持续推进核心城市布局。 公司 2023年前三季度通过公开竞拍、合作、旧改等方式在广州、上海、成都、杭州等高能级城市获取 16宗地块。 根据中指研究院数据， 2023年前三季度公司在广州、上海、成都拿地金额占比分别达到 33%、 29%、 11%。 克而瑞数据显示，华发股份 2023年 1-9月新增货值 424.6亿元，位居行业第 12位，与去年持平。 三道红线稳居绿档， 完成定增优化资本结构。 截至 2023年 9月 30日，公司三道红线稳居绿档：净负债率 64.1%，剔除预收账款资产负债率64.9%，现金短债比 2.0。 控股股东华发集团承诺自 9月 27日起 6个月内增持公司股票，增持数量为 1588-3175万股，体现了华发集团对于公司发展的大力支持。 公司 10月 27日公告， 完成向特定对象发行 6.4亿股， 实际募资净额 50.4亿元，获得珍贵的股权融资资金，进一步优化自身资本结构，为后续的稳健发展奠定基础。 盈利预测： 华发股份具备国资股东优势，扎根珠海、深入横琴粤港澳国家级合作开发区，销售业绩稳步高增。我们维持其 2023/2024/2025年归母净利润预测为 29.0/32.2/35.3亿元,对应 EPS 为 1.37/1.52/1.67元，对应PE 分别为 6.2X/5.6X/5.1X，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事件：公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收28.1亿元，同比增长73.0%；归母净利润-7588万元较上年同期减亏。业绩符合预期。第三季度利润率环比提升，业绩受财务费用拖累，未来有望扭亏为盈：公司2023年1-9月营收同比增长73.0%主要是由于去年同期房地产业务结转收入较少。公司上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023年4月起房地产公司不再纳入合并报表范围，因此第三季度营收为3.7亿元同比减少55.2%。利润方面：公司2023年第三季度毛利率为21.6%，环比第二季度提升1.5pct。公司第三季度实现归母净利润-658万元，环比第二季度减亏。业绩亏损的主要原因为公司2023年第三季度财务费率高达8.3%，第三季度利息费用为3700万元。 我们认为随着20.2亿的一年内到期非流动负债逐步到期，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。同时公司现金流实现转正，2023年第三季度经营性现金流净额为692万元，较第一季度的净额-6384万元显著改善。在管项目业态多元，城服板块优势突出：截至2023年6月30日，珠江城服在管项目共计343个（住宅140个、非住187个、体育场馆16个），在管面积共计3650.4万方。非住项目中涵盖酒店、商写、公共设施、工业园、政府办公楼等多个业态。城市服务方面：珠江文体在管项目16个，先发优势明显，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，由于体育场馆项目运营期平均在15-17年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期：作为公司大股东，珠实集团已成为广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》审议通过。根据《规划》，至2025/2030/2035年累计推进城市更新约130/230/300万方（含城中村改造70/120/155万方）。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。盈利预测：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。我们维持公司2023/2024/2025年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95亿元，对应EPS为-0.07/0.10/0.11元，对应2024/2025年市盈率为36.7/31.9倍，维持“买入”评级。风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。

事件： 公司发布 2023 年三季报。 2023 年 1-9 月实现营收 1925.1 亿元，同比增长 23.1%；归母净利润 132.9 亿元，同比增长 1.3%，业绩符合预期。 业绩小幅增长，利润率短期承压。 2023 年 1-9 月公司营收同比增长 23.1%而归母净利润同比增长仅 1.3%的主要原因：（ 1） 低毛利项目结转，导致公司 2023 年 1-9 月毛利率同比下降 5.1pct 至 19.4%；（ 2） 2023 年 1-9 月实现投资收益 14.0 亿元，同比下降 45.5%。公司加强费用管控，管理费用率为1.8%同比降低 0.2pct。截至 2023 年 9 月末，公司合同负债 4463.8 亿元，覆盖 2022 年营收 1.6 倍，为未来业绩释放奠定基础。 销售稳定注重回款，拿地积极聚焦核心城市。 公司 2023 年 1-9 月实现销售金额 3351.5 亿元，同比增长 4.7%， 实现销售面积 1918.6 万方，同比减少0.1%； 公司注重现金回款， 2023 年 1-9 月实现销售回款 3334 亿元，回笼率为 99.5%。拿地方面，公司 2023 年 1-9 月实现拿地金额 1082 亿元， 同比下降 12.4%； 金额口径的投销比为 32.3%，较 2022 全年的 35.3%下降 3.0pct。公司投拓聚焦核心城市， 38 个核心城市拿地金额占比高达 99%。截至 2023年 9 月末，公司共有在建拟建项目 729 个，在建面积 11579 万方，待开发面积 5855 万方，土储资源充沛。 三道红线稳居绿档， 财务优势显著。 截至 2023 年 9 月末， 公司在手货币资金为 1426.7 亿元。三道红线维持绿档：净负债率 62.9%，剔除预收账款资产负债率 66.3%，现金短债比 2.1。 公司在手现金充裕，财务优势显著，随着四季度部分高能级城市土拍取消限价，我们认为公司有机会把握窗口期补充优质土储项目。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。 尽管三季度行业景气度有所下行，但我们预测四季度行业政策有望持续放松，叠加推盘力度加大的季节性因素，公司全年销售有望维持正增长。我们维持其 2023/2024/2025 年归母净利润预测为205.6/234.9/266.2 亿元，对应的 EPS 为 1.72 元/1.96 元/2.22 元，对应 PE 分别为 6.5X/5.7X/5.1X，维持“买入”评级。 风险提示： 大股东/关联方交付项目规模不及预期； 市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年1-9月公司实现营收108.6亿元，同比增长18.3%；归母净利润5.9亿元，同比增长25.9%，业绩符合我们预期。 营收业绩稳步增长，毛利率稳中有升。2023年1-9月公司营收同比增长18.3%，其中物业管理业务营收103.8亿元，同比增长17.2%；资产管理业务营收4.6亿元，同比增长40.7%。收入同比增长主要由于：1）原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；2）在管商业运营项目增加带来收入增长以及2022年同期公司减免租金。利润率方面：公司2023年1-9月毛利率为12.7%，同比提升0.8pct。费用率方面：2023年1-9月管理费率为3.4%，同比下降0.3pct。 市场化外拓高质量增长，持续深耕非住业态。截至2023年9月末，公司在管项目2043个，较2022年底新增159个；管理面积增长至3.3亿方，其中非住宅业务管理面积达2.0亿方。公司不断加大市场拓展力度，2023年1-9月实现新签年度合同额27.9亿元，同比增长14.9%；其中第三方项目新签年度合同额24.6亿元，占比高达88.2%。公司持续深耕非住业态，1-9月非住宅业务新签年度合同额同比增长17%；其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%。 增值服务持续向好，主动优化业务结构。2023年1-9月公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿元，毛利率同比上升超2.0pct。其中企业商城优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋品牌”，中标深圳机场、招商金服等优质业务。 商业运营业务稳步扩张，持有物业稳健经营。截至2023年9月末，公司旗下招商商管在管商业项目65个（含筹备项目，其中招商蛇口持有项目56个，公司自持项目3个，第三方品牌输出项目6个），较去年同期增加15个；管理面积374.0万方，同比增长42.9%。截至2023年9月末，公司持有型物业总体出租率为97.0%。 盈利预测：公司背靠龙头央企开发商，市场化外拓高质量增长，增值服务和商管业务稳步发展。我们维持其2023-2025年归母净利润7.7/9.5/11.6亿元的预测，对应的EPS为0.72/0.90/1.10元，对应的PE为18.3X/14.8X/12.1X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

事件：公司发布2023年第三季度报告。2023年前三季度公司实现营收463.9亿元，同比增长133.5%；归母净利润24.7亿元，同比增长20.2%。第三季度公司实现营收193.6亿元，同比增长111.0%；归母净利润8.4亿元，同比增长8.4%。业绩符合预期。营收大幅增长，归母净利润增速低于营收增速。受益于交付楼盘同比增长，2023年前三季度公司营收同比高增133.5%；归母净利润增速低于营收增速的原因主要有：1）公司2023年前三季度毛利率同比减少1.6pct至15.0%；2）上半年交付楼盘较多且部分楼盘土增税负率较高，前三季度税金及附加和所得税费用分别同比增长5.2亿元和8.1亿元。但2023年前三季度公司坏账准备同比下降，财务费率同比下降2.2pct至0.9%，一定程度上对冲了上述影响。销售排名进入TOP10，获得杭州房企销售冠军。公司2023年前三季度实现销售额1221.4亿元，同比增长16.2%，位列克而瑞销售排行榜第10名，较2022年同期提升2名，并获得杭州房企销售冠军。公司前三季度权益销售现金回笼611.9亿元。积极投拓维持较高拿地强度，投资策略深耕杭州。 公司2023年前三季度权益拿地金额204亿元，拿地建面为134万方，拿地强度维持在45%的较高水平，公司积极投拓，为后续销售的持续性打下坚实的基础。此外，公司投资策略聚焦杭州，截至2023年9月30日，公司土地储备中杭州占比最高，浙江省外城市占比在20%左右。融资畅通财务稳健，三道红线稳居绿档。公司债务结构健康：截至2023年9月30日，公司有息负债规模392.0亿元，银行贷款占比高达67%。三道红线稳居绿档：净负债率15.1%，剔除预收账款资产负债率59.1%，现金短债比3.2。公司优秀的经营能力和信誉受到市场高度认可，融资畅通财务稳健。盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，销售稳健土储充沛，融资优势媲美国央企。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为45.0/53.6/62.0亿元,对应的EPS为1.45元/1.72元/1.99元，对应PE分别为5.9X/4.9X/4.3X，维持“买入”评级。风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

把握旺季销售持续发力， 累计实现两位数增长。 公司 10月销售金额 553.7亿元，同比增长 36.9%，环比增长 10.0%。公司单月销售金额稳定改善，同 比维持较高增速。 1~10月累计销售金额为 4227.5亿元，同比增长 9.2%。 10月销售面积 412.3万平方米，同比增长 45.7%，环比增长 18.7%，同比 涨幅扩大。 1~10月累计销售面积 2856.4万平方米，同比增长 10.9%。公 司 10月销售继续发力，延续 9月水平持续向好，全年有望实现 5000亿元 以上销售规模。 投资强度边际放缓，继续聚焦一二线。 公司 10月新增土储 208.1万平方米， 同比增长 25.1%，拿地金额为 124.7亿元，同比增长 45.1%， 公司拿地节奏 稳定，但受销售大增影响， 单月投资强度（拿地金额/销售金额）环比下降 15.6个百分点至 22.5%。 1~10月累计新增土储 2070.1万平方米，同比增长 24.6%，累计拿地金额为 1438.6亿元，同比增长 33.0%，累计投资强度 34.0%，较去年同期下降 6.1个百分点。公司二三季度积极拿地补充了充足 储备， 10月投资强度有所下降。 新获取 12个项目中 8个位于一二线城市， 土储质量进一步提升，基本满足销售需求。 1~10月公司累计拿地权益比例 为 68.3%，同比降低 5.2个百分点，积极合作获得优质项目导致公司权益占 比略有下降。 财务预测与投资建议 维持买入评级， 调整目标价至 20.65元（原目标价 20.72元） 。 由于股权激 励带来的股本变动， 我们调整 2020-2022年公司 EPS 预测为2. 95/3.47/3.94元（原预测 2. 96/3.48/3.95元） 。 可比公司估值为 7X， 我们给予公司 2020年 7X 估值，对应目标价 20.65元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

事件 公司公告10月销售及拿地情况，10月实现销售金额，销售面积分别为200.3亿元，102.7万方，同比增长26.8%、18.3%。 核心观点 销售同比延续高增长，累计增速超过20%。公司10月销售金额200.3亿元，同比增长26.8%，环比下跌22.4%。公司单月销售维持高增长势态，同比增速较上月提升23.6个百分点，环比增速由正转负。1~10月累计销售金额为1900.8亿元，同比增长20.6%。10月销售面积102.7万平方米，同比增长18.3%。1~10月累计销售面积926.2万平方米，同比增长16.2%，环比增长12.5%。10月除国庆假期影响外，公司推盘数量较上月环比减少，导致单月销售环比下滑，累计增速超过20%，在同级别公司中位居前列。 投资强度显著提升，继续聚焦一二线城市。公司10月新增土储184.1万平方米，同比增长80.5%，拿地金额为107.1亿元，同比增长134.5%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为53.8%。1~10月累计新增土储861.0万平方米，同比下降1.0%，1~10月累计拿地金额为649.3亿元，同比增长4.3%。公司上半年拿地相对谨慎，下半年抓住窗口期积极布局。1~10月投资强度为35.7%，较去年全年上升9.6个百分点，拿地力度继续提升。从城市布局来看，10月新增项目中一二线城市面积占比83.8%，三四线城市面积占比16.2%，体现了公司坚持“深耕广拓”的布局战略。 财务预测与投资建议 维持买入评级，维持目标价至18.55元。我们预测公司2020-2022年EPS为2.65/3.15/3.62元。可比公司2020年估值为7X，我们给予公司2020年7X估值，对应目标价18.55元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。