销售增速符合预期,货值充足继续增长有保障 公司公告2018年1-2月实现签约销售金额189.99亿元,同比增长22.99%,符合市场普遍预期,此前克而瑞公布的数据为189.1亿元。公司货值储备充足,我们测算公司2018年可售货值近3000亿元,2018年公司有望加大推盘力度,全年销售额有望维持高速增长态势。 加大拿地扩张力度,重点布局一二线城市 1-2月份公司加大拿地扩张力度,拿地总地价占销售金额的比例达到近130%,较去年同期增加36个百分点。公司1-2月重点布局核心一二线城市,总共获得14个项目,其中一线城市1个,二线城市10个,三线城市3个。公司明显加大了合作拿地的力度,平均权益比例仅为52.84%(拿地金额加权),较去年同期下降2.65个百分点,共有7个项目股权占比在50%以下。我们认为合作拿地有利于公司提高资金利用效率,实现高速周转和规模的快速扩张。公司1-2月总计新增土地面积136.3万平米,同比增长187.2%;权益地价140.3亿元,同比增长73.8%;总地价145.5亿元,同比增长69.8%。 坐拥前海核心土地资源,产权问题解决,有望进入实质开发阶段 公司与前海管理局合作开发前海核心片区2.9平方公里土地资源,该片区有望成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。2016年9月,双方正式合资成立“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”,其中招商局集团通过招商蛇口持有82.5%股份的招商前海投资控股有限公司出资50%。2017年8月,公司从南方中集手中收回太子湾片区三宗土地的使用权。公司前海蛇口区域土地资源的历史遗留问题陆续解决,有望进入实质开发阶段。 超额完成业绩承诺,可结算资源充足未来业绩有保障 根据公司业绩快报,公司2017年营业收入755.4亿元,同比增长18.82%;归母净利润122.1亿元,同比增长27.5%。根据招商局集团与公司签订的《盈利预测补偿协议》,若公司17年全年扣非净利润达不到103亿的业绩目标,招商局集团将以现金方式进行差额补足。我们认为17年超额完成业绩承诺是大概率事件。公司三季报账面预收款810亿元,充足的可结算资源为未来业绩持续增长奠定了坚实的基础。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划;17年大概率超额完成业绩承诺,可结算资源充足,未来业绩有望继续高增长。我们预计公司2017-2019年净利润约为122.1亿,149.9亿、184.7亿,对应EPS为1.54、1.90和2.34元,对应PE为14.3X、11.6X和9.4X,给予“买入”评级,六个月目标价27.58元。 风险提示:销售不及预期、前海区域开发进度不及预期。

事件 公司发布公告,2018年2月公司实现签约面积25.9万平方米,同比下降38.60%;实现签约金额45.9亿元,同比下降46.22%。2018年1-2月公司累计实现签约面积73.0万平方米,同比下降12.69%;累计签约金额127.0亿元,同比下降21.09%。 累计销售量季节性下滑,推盘或集中在下半年: 根据公告,公司1-2月累计实现签约面积73.0万平方米,同比下降12.69%; 累计签约金额127.0亿元,同比下降21.09%,克而瑞排名跌至25名。2月单月销售量下滑幅度较大主要受春节假期影响,1-2月累计销售量下降主要是公司推盘量减少,预计推货量在淡季蓄客阶段过后可在3-4月份集中增加,公司下半年推盘量总体大于上半年,销售情况或可大幅改善。 拿地面积减少,关注项目收购机会: 1-2月累计获取土地计容积率建面25.4万方,比去年同期减少63.7%,拿地占销售面积比重仅34.8%,公开市场拿地减少主要受供应量减少影响,公司积极关注二级市场项目收购机会,拿地预期下半年力度将大于上半年。拿地成本方面,1-2月新增项目楼面地价平均为1.16万元/平方米,同比去年0.66万元/平米上涨幅度较大,作为龙头房企,在行业集中度快速提升的环境下,我们预期18年土地市场获取项目机会有所增加,静待公司后三个季度发力。 投资建议: 公司18年1-2月销售和拿地下滑明显,主要受推货量减少影响,预期后三个季度可大幅改善,我们测算公司目前总土储大约3700万方,按今年销售均价1.8万估算对应6660亿总货值,预计18年全年可推货值在2500-3000亿,按照去化率60-70%,预计18年销售额1750亿左右。我们预计公司17-19年归母净利润为69.82、87.32、109.41亿元,对应17-19年EPS为1.55、1.93、2.42元,PE分别为8.1X、6.5X和5.2X,6个月内目标价19.3元,对应18年10倍PE,维持“买入”评级。 风险提示:房地产市场销售不及预期,调控政策超预期

已认购未签约面积逐渐消化,销售均价略有上升 年2月单月来看,公司销售面积同比增加1.87%,基本持平,销售金额同比减少7.56%,认购量下降超过签约,主要是受春节假期影响,但由于17年年底认购转化为签约速度变慢,累积了部分已认购未签约,体现在签约下降的幅度较少。1~2月份累计来看,公司实现合同销售面积684.5万平方米,同比去年增长16.3%,合同销售金额1,035.8亿元,同比去年增长19.6%,增长相对平稳。从销售均价来看,18年1-2月销售均价为1.51万/平米,保持逐年稳定小幅增长的趋势,由于供给端约束较强,预期在年销售规模下降的大环境中,销售均价将维持较平稳。 年或加大拿地力度,杭钢资产包合作落定 公司2018年1-2月累计新增项目36个,累计新增计容建面692万方,拿地面积相比去年同期增长8.8%,拿地销售面积比为1.01,拿地略高于销售,年1-2月拿地楼面价平均4400元/平方米,相比去年有所下降,严控土地获取成本。18年在土地溢价率收窄的预期之下,公司或加大拿地力度,土储规模增加,为未来推盘量奠定基础。3月2日,万科与杭钢集团签约资产包合作,拟收购杭钢位于杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市的资源,包括8个项目,主要位于长三角,交易总价17.8亿元,积极拓展多渠道拿地。 投资建议 万科18年1-2月销售面积同比增加16%,按照17年全国商品住宅销售面积144789万方计算,公司市占率不到2.5%,地产行业集中度加速提升,作为行业的龙头,公司坚持快周转、坚持做大众住宅,差别化调控的基调下,公司市占率上升空间仍然很大。我们认为万科财务健康、市场地位稳固、业绩增长持续性强,值得看好公司在2018年的业绩增长。我们预计公司17-19年的EPS为2.53、3.28、4.16元,PE对应当前股价为13X、、7.9X,维持“买入”评级,6个月目标价维持42.64元,对应18年PE为13倍。 风险提示:房地产销售低于预期,调控政策持续。

事件:2018年1-2月,公司实现签约销售面积374.41万平方米,同比增长71.63%;实现签约销售金额532.96亿元,同比增长85.01%。公司1-2月总计新增土地计容建面约394万平米,同比下降16%;权益地价92亿元,同比下降35%;总地价192亿元,同比下降7%。 销售增速维持高位,土储充足高增长有保障 公司公告2018年1-2月实现签约销售金额532.96亿元,同比增长85.01%,超出市场普遍预期。此前克而瑞公布的数据为506.4亿,仅为实际销售额的95%。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000万方,2018年公司有望加大推盘力度,全年销售额有望维持高速增长态势。 重点布局二三线城市,加大二线城市合作拿地力度 1-2月份公司重点布局二三线城市,总共获得19个项目,其中一线城市1个,二线城市9个,三线城市8个,海外1个。公司明显加大了合作拿地的力度,平均权益比例仅为47.8%(拿地金额加权),共有7个项目股权占比在30%及以下,特别是在二线城市的9个项目全部为合作的形式。我们认为合作拿地有利于公司提高资金利用效率,实现高速周转和规模的快速扩张。公司1-2月总计新增土地计容建面约394万平米,同比下降16%;权益地价92亿元,同比下降35%;总地价192亿元,同比下降7%。平均楼面地价4865元/平米,销售均价14235元/平米,地价/房价为34.2%,较去年同期略有上升。 及时补充流动资金,为全年经营做好准备 公司充分利用年初银行信贷额度宽松的窗口期,及时补充流动资金,全年经营做好准备。截至2018年2月28日,公司借款余额为人民币2353.79亿元,较2017年末借款余额2031.22亿元增加322.57亿元。其中银行贷款增加241.40亿元,债券31.17亿元,信托贷款50亿元。 激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长 公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。2016年公司已经推出股票期权激励计划,覆盖公司682名员工,获授股票期权数量占公司总股本的比例为1.095%。行权价格8.72元,行权业绩条件要求指定时间区间净利润年复合增速不低于8%。2017年12月23日,公司推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,公司跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企较高水平。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。 投资建议:公司土地储备充足,激励机制灵活,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速。在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.80元,对应PE为12.4X、10.2X、8.6X,维持“买入”评级,6个月目标价22.65元。 风险提示:销售不及预期、加息

万科的职业经理人制度在整个资本市场一直具有典范作用,公司出色的经营管理能力,在过去二十年间获得了市场以及业绩的双重验证。另外,公司制度改革方面在整个行业做出了较多的尝试和表率,如小股操盘及跟投制度等,这些尝试都对公司未来成长奠定了很好的基础,同时引领了行业的制度创新。卓越的经营管理能力推动公司较快发展,近7年销售额年复合增长率25%,2017年以45%的高增速实现了5300亿的销售额,同期新增土储货值6380亿左右,王者龙头地位固化。 在长效机制的新市场环境下,万科的发展模式相比于以前市场快速增长时更具优势,公司坚持做大众住宅、坚持快周转、坚持有限的土地储备,稳健发展,不激进,不盲目悲观,不盲目乐观。公司的盈利能力较强且稳定性高,近几年ROE始终维持在19%以上的水平、毛利率维持在29%以上,公司负债率始终相对较低、追求稳健,净负债率一般不超过40%。 公司致力于深化城市配套服务商发展战略,始终为满足人民美好生活的需要而贡献力量,近年在物流地产、物业管理领、商业地产及教育领域都取得了较大进展,其中,物流地产及物业管理都有望成为行业第一,公司多元化的发展策略为后续的规模及业绩增长以及ROE的稳定提供了很好的基础。 万科作为财务健康,市场地位稳固、业绩增长确定性与持续性强的行业龙头,值得我们看好公司在2018年的业绩增长。我们预计公司17-19年的EPS为2.53、3.28、4.16元,PE对应当前股价为12.6X、9.7X、7.7X,维持“买入”评级,6个月目标价维持42.64元,对应18年PE为13倍。

业绩超预期,房地产和产业园区业务增长迅猛此前,公司三季报披露预计2017年归属于上市公司股东的净利润较上年同期增长20%~40%,此次公司披露归母净利润增长39.1%,接近三季报预计范围上限,超出市场预期。公司业绩大幅增长主要原因为公司房地产业务加大结算力度,同时公司产业园等非房地产业务利润实现较大幅度增长。 销售高增长,低成本拿地保障利润空间2017年,公司抓住重点布局区域特别是部分三四线城市房地产市场回暖的机遇,加大推盘和去化力度,廊坊、石家庄、南京、重庆、聊城、蚌埠等重点布局区域销售势头强劲。根据克而瑞的统计,公司整体2017年销售额约730亿,同比增长约43%;销售面积690万方,同比增长约15%;销售均价10575元,同比增长约24%;公司土地储备充足,我们预计2018年销售有望达到1000亿。 截至2017年6月末,公司土地储备规划建筑面积2849万方。从区域分布上看,京津冀区域(河北、天津)占比31.6%,华东区域(江苏、安徽、浙江)占比22.6%,沈阳占比14.7%,山东占比11.2%,重庆占比8%,其他区域合计占比11.9%。从城市能级来看,以二三线城市为主。公司拿地成本较低,2017年新增土地储备1270万方,楼面均价约2200元,拿地楼面价占销售均价的比例不到21%,利润率优势明显。充足的土地储备和较低的土地成本将给公司提供充分的利润空间,2017年公司归母净利润率为15.07%,较16年提高1.52个百分点。 推出跟投加强激励机制,项目利润率和品质与员工个人利益挂钩2017年12月4日,公司股东大会审议通过了《公司“创享计划”实施办法(试行)》,即“跟投制度”,公司新取得的所有城市地产项目均需通过跟投的方式进行。公司在跟投制度中引入“项目利润率”弹性系数k1;同时城市公司跟投人的利润分配引入“品质”弹性系数k2。跟投制度的推出将会极大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂钩,实现收益共享、风险共担。 多元化融资齐头并进,融资成本仅小幅上涨2017年公司共计融资规模440亿元,完成融资计划。其中六成为银行开发贷款,另外四成包含发行公司债券、购房尾款资产证券化、物业收入资产证券化、中期票据、股东借款资等,也有少量的信托产品。2017年公司总体融资成本6.5%,相比2016年仅有小幅上涨。 投资建议:公司土地储备充足,拿地成本占销售均价比例不到21%,利润率优势明显。我们预计公司销售将维持高速增长态势,2018年销售额有望突破1000亿。我们预计公司2017-19年净利润为57.7亿,82.7亿,110.1亿,EPS为1.33、1.90和2.53元,对应PE为10.2X、7.1X、5.4X,维持“买入”评级,6个月目标价19.00元。 风险提示:销售不及预期,房地产调控政策超预期。

事件 经2018年第5次并购重组委工作会议审核,公司发行A股股换股吸并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易事项获得无条件通过,股票将于1月25日复牌。 吸并深基地,形成“地产开发+物流地产”双主业格局 南山控股换股价格5.43元/股,深基地换股价格19.55元/股,换股比例1:3.6004,交易价格45.08亿元。深基地物流地产业务(宝湾控股)市占率6%,行业前五。目前宝湾18个物流园已投入运营,运营面积182.4万方,在建面积116.5万方,拟建面积249万方左右,总计547.9万方。主要物流园区收入2012-2016年复合增长率达18.8%,增长迅速。地产主业项目优质,背靠大股东南山集团,潜在资源丰富:公司项目集中在上海、苏州、长沙等地,2017上半年合同销售13.88万方,结算面积3.37万方,同时公司深耕华东区域,保持较高的毛利率并有逐年提高趋势,2016年地产业务毛利率达44%。大股东南山集团拥有深圳前海自贸区赤湾片区340万方土地,潜在可开发体量较大,有望增厚公司价值。公司地产未结算面积93万方左右(含土储),其中苏州占比69%。 RNAV折价23%,安全边际充足 公司住宅及物流物业储备量大,采用绝对估值方法,因原制造业务萎缩,深基地石油后勤等业务占比较小,我们仅对地产开发业务及宝湾控股的物流地产业务进行估值。1)地产开发:土地储备按照成本法保守估值,得地产业务净权益增加值60.72亿元。吸并前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元;2)物流地产:公司14年加大拿地力度,按5年开发周期考虑,预计18-19年有批量物流园达稳定运营状态,按租金28元/平/月、出租率92%估算,全部园区投入运营后,年租金约17亿元,按37%净利率(不考虑利息费用)估算,可贡献6.6亿净利润。用EBITDA/资本化率估算NAV,EBITDA利润率为70%,资本化率取7%,已产生稳定租金收入的运营园区NAV为59.74亿元,在建项目和储备项目尚存不确定性,分别给予0.85和0.7的折扣系数,NAV分别为23.61亿元和43.62亿元,加总NAV为126.97亿元,深基地持有宝湾控股77.36%股权,对应NAV98.22亿元。吸并后公司总股本升至27.08亿,NAV总规模232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率23%,安全边际充足。 投资建议 地产开发资源优质,业绩锁定性较强,大股东在深圳有340万方土储;物流地产国内市占率前五,规模扩张迅速重组后将突破股权融资渠道瓶颈,业绩兑现可期。假设公司18年上半年重组完成,对应17、18、19年备考收入53.92亿、58.82亿和61.64亿元,备考归母净利润分别为5.87亿元、7.2亿元和8.83亿元,EPS为0.31、0.27及0.33元,对应PE估值21.6X、25.4X、20.7X,维持“买入”评级,鉴于重组事项已获无条件通过,我们认为RNAV折价有较大修复空间,上调6个月目标价至8.6元。 风险提示:吸收合并深基地B进展不达预期,调控持续影响公司地产销售。

事件。 公司公布2017年业绩快报,预计2017年营收755.38亿元,同比增长18.8%,利润总额207.56亿元,同比增长25.95%,归母净利润122.15亿元,同比增长27.5%,EPS 预计为1.55元,同比增长28.1%。 预计超额完成业绩承诺,收入及净利均超预期。 根据招商局集团与公司签订的《盈利预测补偿协议》,若公司17年全年扣非净利润达不到103亿的业绩目标,招商局集团将以现金方式进行差额补足。根据业绩快报,公司17年归母净利润122.15亿元,预计超额完成业绩承诺。公司房地产业务结转量较上年同期增长,同时结转毛利率提高,因此净利润录得较大增幅,收入及净利润均超此前预期。 销售金额首破千亿,销售均价增速高于行业。 17年公司累计实现签约销售面积570.01万平方米,同比增加20.98%;签约销售金额1127.79亿元,同比增加52.54%;销售均价1.98万元/平方米,同比增长26.1%,这一增速显著高于行业其他大型房企,销售呈现量价齐升态势,不仅体现了公司项目资源的优质,也体现了公司在供给约束环境下较强的综合管理能力,销售额的快速增长为未来两年提供了丰富的结算资源,预期将体现在2019年-2020年的结算中。 长租战略明确,公寓布局稳步推进。 公司长租公寓业务已形成“壹栈”人才公寓、“壹间” 精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,已开业运营的公寓分布在深圳,面积达50万方,按照行业口径1.3万间。除此之外,公司在深圳、北京、天津、重庆共签约落地的公寓项目规模共计60万方,房间数量达1.5万间,未来预计公司将加大对华北、华中、华东市场的拓展,中短期开发体量达到10万间规模,远期达到行业龙头企业标准水平。 投资建议。 公司迈入房企千亿俱乐部,在太子湾、前海、蛇口等区域有丰富而优质的土储,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。公司17年业绩超预期,预计超额完成业绩承诺,未来业绩有望实现持续增长,我们预计公司2017-2019年净利润约为 122.1亿、 154亿、 196.1亿, 对应 EPS 为1.55、1.95和 2.48元,对应 PE 为 16.9X、13.4X 和10.5X,维持“买入”评级,目标价上调至 28.00元。 风险提示:前海开发不及预期,长租公寓布局不及预期,房地产调控政策超预期。

事件:公司发布公告,预计公司2017年度实现归属于上市公司股东的净利润为484,000万元到604,000万元,同比增加60%到100%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为408,000万元到510,000万元,同比增加60%到100%。 结算大涨叠加盈利能力提升,业绩或超预期:根据公告,2017年前三季度公司实现营业收入168.56亿,同比增长42.33%,按照惯例四季度竣工量占比较高,预计全年房地产项目结算金额较2016年会有较大幅度增长。公司前三季度结转项目均价与结转面积同时提升,销售毛利率提升至37.38%,比16年全年毛利率27.87%提升9.51个百分点,我们预计全年来看公司盈利能力相较于2016年有所提升。 销售及新增土储几近翻番,预测总货值超过6000亿元:公司全年销量破千亿,根据公告,17年累计合同销售金额约1,264.72亿,同比+94.39%;根据克而瑞排名全国第13,2017年销售均价13624元/平,同比+20.4%。拿地方面,根据公告,17年公司通过各种方式获取土地储备项目128个,计容建面2952.3万方,权益建面2574.3万方,同比+89.63%,拿地总地价836.3亿,根据17年中报及下半年开工测算,我们预测土储规模在4500万方左右,按照销售均价1.35万/平方米估算,公司总货值超过6000亿元。 吾悦广场快速布局,商业地产势头正猛:公司商业地产项目吾悦广场,主要分布在三线城市,截至2017年年底已开业吾悦广场项目24座,在建及已建项目共计32座,主要分布在长三角区域,项目选址一般要求5-10公里范围内以内覆盖30-50万人口。吾悦广场的快速布局有助于实现对三四线城市商业地产市场的抢占,我们预计到2020年,公司可实现累计开业80-100座吾悦广场。 投资建议:根据业绩预告,公司业绩增速60%-100%,我们原盈利预测业绩增速61%,由于公司结算提速,业绩或超预期。全年销售额1265亿元,首次破千亿,15-17年销售额符合增长率高达99%,据克而瑞流量口径,17年排名第13,按增速来看未来仍有排名上升空间,冲击一线房企;土地储备方面,我们测算目前公司总土储4500万方左右,总货值预计超过6000亿;公司“住宅+商业地产”双轮驱动模式让公司一方面以高周转与快速扩张实现市占率提升,另一方面以已有商业地产平台,享受REITs新红利,积极探索轻资产模式。鉴于2017年结算提速及盈利能力提升,业绩增速或超预期,我们对公司2017-2019EPS上调至2.48、3.23和4.02元,对应PE为15.61X/12.01X/9.65X,6个月目标价上调至48.45元,对应18年15倍PE,维持“买入”评级。 风险提示:销售不达预期,商业地产布局进展不及预期。

北汽集团拟将北汽新能源资产注入前锋股份(600733),使前锋股份成为国内资本市场新能源整车第一股。行业前景广阔,纯电动领航者扬帆启航。 重组方案包括:1)前锋股份控股股东股权无偿划转至北汽集团;2)非流通股股东向流通股股东10送4;3)北汽新能源资产置换出前锋股份资产和负债(作价1.87亿),由新泰克承接;4)北汽新能源作价288.5亿元,与拟置出资产差额由前锋股份发行股份购买,发行7.61亿股,发行价37.66元/股;5)募集配套资金不超过20亿;6)资本公积金转增股本。 北汽新能源连续蝉联国内纯电动乘用车销量冠军五年,当之无愧的新能源汽车龙头。2014年以来,北汽新能源保持翻倍式的销量增长。公司2017年销量突破10万辆,市占率高达23.3%。单品牌销量在全球纯电动汽车市场跻身第二,略低于特斯拉销量,其中EC系列已成为世界分车型销量冠军。 产品布局完善,全方位抢占新能源蓝海市场。公司实现A00级、A0级、A级、B级等细分市场全覆盖。EC+EX系列国民车组合站稳经济型市场,EU+ET系列抢占中高端市场,EU换电版+EC分时版准确切入出租车和租赁市场。此外设立ARCFOX高端子品牌,推出LITE精品跨界车。 研发实力雄厚,技术水平领先。公司下设国内最大新能源工程研究院及五国七地海外研发中心,拥有北京首个国家级科技创新中心和两个科技部国家重点研发计划。公司在三电和轻量化等领域技术领先,专利数量远超行业平均水平,并全面参与行业标准的制定。公司已与戴姆勒、百度等达成战略协议,在产品开发、智能驾驶等领域展开深入合作。 双积分落地+技术要求提升,龙头公司优势凸显。双积分制度接力补贴制度,伴随2020年500万新能源保有量的目标,北汽新能源将占据最多的积分资源,行业领跑者充分享受红利。技术门槛提高挤压小车企空间,北汽新能源作为龙头受益于集中度的提升和车型升级带来的单车利润显著提升。 公司估值合理,风口公司盈利持续增强。未来三年公司业绩高成长,享受较高估值。安全边际方面,预计2020年PE为10倍左右。B轮融资彰显资本市场强烈看好,员工持股显现对公司经营的信心和政府推动的决心。从可比的相似公司市净率来看,北汽新能源当前估值合理,仍有较大的市值增长空间。伴随公司业绩的高成长,看好公司未来前景。 投资建议:假设此次重组成功,预计公司18-20年备考净利润为5.6/13.7/28.3亿,北汽新能源评估值对应18-20年PE为51.5/20.9/10.2倍。公司龙头地位成长性强,稀缺标的。给予“增持”评级。 风险提示:行业销量低于预期;产品利润低于预期;存在无法通过证监会核准的风险

事件: (1)公司公告,2017年预计归母净利润20-25亿元,同比增长62.6%-103.2%,基本每股收益0.49-0.62元,业绩增长主要由于公司开发项目销售收入陆续结转。(2)公司董事何媚、林贻辉、廖剑锋计划自2018年1月20日起15个交易日后的6个月内,以大宗交易、集中竞价交易等方式减持公司股份合计不超过14606250股,占公司总股本的0.36%,按2018年1月19日收盘价对应市值约1.24亿。 结算节奏加快,业绩增长超预期 公司公告,2017年预计归母净利润20-25亿元,我们此前预测值为18.5亿元,公司结算节奏超出我们预期。公司销售规模扩张迅速,2017年流量销售额915亿元(克而瑞数据),位列百强房企第19位。公司2016年净利润率只有7.3%,我们预计2018年公司利润率有望提升,助力公司业绩进一步增长。主要原因是(1)公司近年来拿地楼面价占销售均价的比重逐渐下降(2)用中期票据等成本较低的融资方式替代部分传统高成本融资方式,整体平均融资成本逐年下降(3)随着朱荣斌和吴建斌等新领导的到任,成本管控体系有望得到加强(4)周转有望提速,财务费用率有望摊低。 土地储备充足,为未来业绩持续增长奠定坚实基础 截止到2017年9月30日,公司账面预收款达到412亿,是2016年营业收入的2.1倍,业绩锁定性强。根据我们测算,截至2017年半年报,公司土地储备(未结建面)2287万方,未结货值4270亿,足以支撑公司未来三年维持千亿以上的销售规模,为公司业绩持续增长奠定了坚实基础。公司坚定实施“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点(如西安、长沙))的区域布局。随着朱荣斌、吴建斌的到来,公司明显加强了在三四线城市的布局,有利于加快公司周转效率。 董事减持原因为个人资金需求,高管对公司前景依然充满信心 三位董事减持股份来源主要为2012年股票期权激励计划行权后所持有的股份,此外还有过去通过二级市场增持以及权益分派送转的股份。减持原因主要是个人资金需求,公司高管对于公司的发展前景依然是充满信心的。我们认为执行董事长朱荣斌和首席财务官吴建斌等新领导的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,有望带动公司从全国性房企发展为全国性龙头;并在降负债,提周转,推跟投等领域实现超预期成果。更重要的,管理层相比过去两年将更加积极,相比同等规模的房企,公司有更好的资源和更强的意愿实现更快的增长。 投资建议:我们认为新管理团队的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,将在降负债,提周转,推跟投等领域取得进展,推动公司实现销售和业绩的高增长,我们预计公司2018年销售将超过1300亿。公司目前PEG仅0.56,远小于1;公司目前每股RNAV 为18.26元,折价超过一半。我们预计公司 2017-2019年净利润约为 22.5亿、32.8亿、44.1亿,对应EPS 为0.56、0.81和1.09元,对应 PE 为15.3X、10.5X 和7.8X,维持“买入”评级,六个月目标价12.41元。 风险提示:房地产调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期

事件:2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%;2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%。 业绩增速超预期,全年销售额突破3000亿。 公司作为地产行业龙头,受益于行业集中度提升,销售规模快速增长,2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%; 受营改增实施和项目结转区域变化影响,公司营业收入略有下滑,2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,但由于结转项目毛利率提高且权益占比提升,公司归母净利润增长迅速,2017年公司实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%(此前wind 一致预期为18.32%)。 加速拿地扩充土地储备,为规模扩张奠定坚实基础。 公司加速拿地扩充土地储备,我们根据公告测算17年全年公司累计获取项目至少有193个,超过2016年的两倍;对应计容建筑面积至少有4004万平,同比增长94.6%;权益地价至少有1624亿元,同比增长94.88%,占到当年销售金额的52.5%;总地价至少有2680亿元,同比增长124.34%,占当年销售额的86.7%。根据克而瑞的估算,公司2017年拿地总货值约为5319亿元,占当年销售额的172%。受收购中航地产项目影响,公司加大了在三四线城市的布局,特别是核心城市群当中的三四线城市。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000万方。公司产品结构中住宅占比超过85%,其中90%以上为中小套型。优质的土地储备为公司未来进一步提升业绩、市占率提供了坚实支撑。 资源整合持续推进,有望重返行业前三。 17年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20个地产项目,下半年公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。 激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长。 公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。2016年公司已经推出股票期权激励计划,覆盖公司682名员工,获授股票期权数量占公司总股本的比例为1.095%。行权价格8.72元,行权业绩条件要求指定时间区间净利润年复合增速不低于8%。 2017年12月23日,公司推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,公司跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企较高水平。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。 投资建议:公司推出跟投机制将进一步调动管理层和员工的积极性,助力公司规模快速扩张; 公司作为集团核心的地产开发平台,在解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司 2017-19年EPS 为1.24、1.51和1.80元,对应PE 为13.39X、10.98X、9.25X,维持“买入”评级,6个月目标价22.65元。 风险提示:一季度销售不及预期、加息。

销售增速不断提高,利润率有望触底回升 公司销售规模扩张迅速,2017年流量销售额915亿元(克而瑞数据),位列百强房企第19位。销售增速逐年提高,但与此同时,净利润率从2012年的9.8%下降到2016年的7.3%,但我们预计2018年公司利润率有望回升,主要原因是(1)公司近年来拿地楼面价占销售均价的比重逐渐下降(2)用中期票据等成本较低的融资方式替代部分传统高成本融资方式,整体平均融资成本逐年下降(3)随着朱荣斌和吴建斌等新领导的到任,成本管控体系有望得到加强(4)周转有望提速,财务费用率有望摊低。 多元化融资齐头并进,降低负债率和融资成本为战略目标 公司新任管理层到位之后,将降低负债率和融资成本列入公司核心任务之一。公司在充分利用传统融资手段的基础上,积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式。 截止到2017年6月30日,公司整体平均融资成本7.14%,比上年同期下降1.28个百分点。 管理层调整带来公司发展第二次历史机遇 我们认为执行董事长朱荣斌和首席财务官吴建斌等新领导的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,有望带动公司从全国性房企发展为全国性龙头;并在降负债,提周转,推跟投等领域实现超预期成果。更重要的,管理层相比过去两年将更加积极,相比同等规模的房企,公司有更好的资源和更强的意愿实现更快的增长。 坚定布局3+1+X,未结货值充足逾4000亿 截至2017年半年报,公司土地储备(未结建面)2287万方;未结货值4270亿,权益未结货值3587亿,足以支撑公司未来三年维持千亿以上的销售规模。公司积极采取多元化方式拿地,2017年公司并购拿地权益金额420亿,招拍挂拿地权益金额206.5亿。 公司坚定实施“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点(如西安、长沙))的区域布局。公司在一二线主要采取并购的拿地方式,而在三四线城市则多从招拍挂市场直接拿地。随着朱荣斌、吴建斌的到来,公司明显加强了在三四线城市的布局。特别是在招拍挂市场,2017年公司在三四线城市的拿地金额占到总金额的2/3。 投资建议:我们认为新管理团队的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,将在降负债,提周转,推跟投等领域取得进展,推动公司实现销售和业绩的高增长,我们预计公司2018年销售将超过1300亿。公司目前PEG仅0.56,远小于1;公司目前每股RNAV为18.26元,折价超过一半。我们预计公司2017-2019年净利润约为18.51亿、26.56亿、32.00亿,对应EPS为0.46、0.66和0.79元,对应PE为19.1X、13.3X和11.1X,首次覆盖,给予“买入”评级,六个月目标价12.41元。 风险提示:房地产调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期。

据公告,公司12月实现签约面积109.0万平方米,同比增长166.5%;实现签约金额196.3亿元,同比增长167.1%;1-12月公司累计实现签约面积766.7万平方米,同比增长16.5%;累计实现签约金额1,408.1亿元,同比增长39.9%。 1400亿销售略超预期,同比增长39.9%,销售均价大幅提升 12月签约销售金额196.3亿元,环比增长107.5%,同比增长167.1%,年底销售冲量;全年来看,据克而瑞排行榜,公司2017年1-12月签约销售流量金额1403.2亿元排全国第12名与去年持平。销售均价、自14年后开始快速上涨,公司17年销售均价达到18366元/平,同比+20.13%;销售均价与面积的双升带来预收款的增多,截至2017年三季度公司账上预收款达558.6亿元,为18年业绩提供充足保障。 补库存力度加强、未来增长空间广阔 拿地投资方面,公司上半年获得32个项目,总投资额258亿,获取建面445万方的土地储备,下半年拿地提速,公司三季度报上调全年权益拿地预算至550亿,根据中指院数据,1-12月公司拿地权益金额595亿元,权益建面686万方,拿地金额与销售额之比为近几年新高,为18年推货奠定坚实基础。从拿地成本来看,拿地楼面价8674元/平,较去年有所提升,一方面是土地价格近几年提升较快,另一方面是公司拿地布局一二线城市,土地溢价率高。 财务稳健负债低、分红派息优厚、加杠杆空间较大 截至2017年3季度,公司账上货币资金333.41亿元,同比+58.4%,在手资金充足,完全覆盖一年内到期的非流动负债与短期负债之和116。57亿元、。净负债率2017年Q3由于拿地较多同比去年有所上升,但依然在40%的低水平,扣除预收款后的、资产负债率为、62.92%,较去年同期上升4.64个百分点,处在行业低位。此外,公司2016年现金分红31.6亿,占归母净利润50.2%,分红率36.8%,以除权日股价计算,股息率6.40%,超行业平均水平,领先诸多一线房企。 投资建议 公司17年全年销售额涨幅近40%,拿地力度大幅增加,我们测算公司目前总土储大约3700万方,按今年销售均价1.8万估算对应6660亿总货值,预计18年全年可推货值在2500-3000亿,我们预计去化率基本维持60-70%,预计18年销售额1750亿左右。此外,公司2016年分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍,是地产股中经典现金牛。我们预计公司17-19年归母净利润为69.82、87.32、109.41亿元,对应17-19年EPS为1.55、1.93、2.42元,PE分别为9.52X、7.61X和6.07X,首次覆盖,6个月内目标价19.3元,对应18年10倍PE,给予“买入”评级。 风险提示:房地产市场销售低于预期。

公司公布12月及四季度经营简报:公司12月单月实现合同销售金额约211.76亿,销售面积约156.50万方(含合营项目)。1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿,同比+94.39%,累计销售面积约928.28万方,同比+61.44%(含合营项目)。 17年销售破千亿超年初目标49%,销售均价有所提升。 1)年底销售冲量,单月销售同比+329.8%:公司12月合同销售金额约211.76亿,环比+31.3%,同比+329.8%,销售面积约156.50万方,环比+26.4%,同比+281.1%,下半年与年底销售的大幅提升与公司在半年报时提出下半年上调计划新开工面积相对应;2)全年销量破千亿,排全国第13相比去年提高2名:1-12月累计合同销售金额约1,264.72亿,同比+94.39%,比年初850万方销售目标超出48.8%;据克而瑞流量销售金额口径,公司17年销售全国排第13名,比去年提高2个名次。3)销售均价提升:12月销售均价13511元/平同比+12.59%;1-12月累积销售均价13624元/平,同比+20.4%。 全年新增土储近3000万方同比+90%,总土储规模4500万方左右。 1)全年拿地几近倍增:根据公告,1-12月公司通过各种方式获取土地储备项目128个,计容建面2952.3万方,权益建面2574.3万方,同比+89.63%,拿地总地价836.3亿,权益地价741.9亿,同比+49.7%;据克而瑞统计公司17年全年新增货值2811.6亿;2)总土储规模超4500万方:截至17年中报,我们由公司新增土地储备与待开发面积之和测算出总体土储规模在4000万方,公司下半年新增土储建面近1500万方,扣除下半年新开工面积(半年报披露下半年计划新开工1152.8万方),剩余土储规模在4500万方左右;3)拿地楼面价有所下行:17年公司拿地区域结构上依旧坚持围绕环一二线城市带(长三角、珠三角)与中西部重点城市合理布局,挖掘未来具有成长潜力项目的同时,规避高溢价项目;17年全年新增项目平均楼面价2882元/平,同比去年均价3649元/平下降21.0%。 前三季度业绩放量、毛利率大幅提高、在手现金充足。 1)结算收入大涨:前三季度实现营业收入168.56亿,同比增长42.33%;实现归属净利润19.92亿,同比增长125.59%;其中,三季度单季实现营收55.28亿,同比增长99.49%,归属净利润达到8.53亿,同比+2786.27%;2)盈利能力改善显著:得益于期内结转项目的均价与销量的同时提升,公司前三季度销售毛利率提升至37.38%,比16年全年毛利率27.87%提升9.51个百分点;3)截至三季末公司预收款497.50亿,货币资金182.25亿:销售大幅提高带来回款增多,截至三季末,公司销售商品、提供劳务收到现金357.3亿、同比+31.11%,预收款497.5亿、同比++43.31%,货币资金182.25亿、同比+10.92%,是短期借款与一年内到期非流动负债之和的1.46倍,快速扩张之下偿债压力不大。 投资建议。 公司践行高周转模式,下半年推盘加快,销售跳增迅速,全年破千亿,全年销售额据克而瑞流量口径17年排名第13,按增速来看未来仍有排名上升空间,冲击一线房企;土地储备方面全年新增建面近3000万方,新增货值按克而瑞口径2811亿,拿地金额与销售金额之比为66.1%,我们测算目前公司总土储4500万方左右,18、19年推货可期;由于公司前三季度业绩实现高增长、毛利率大幅提升,同时销售超预期,我们对公司2017-2019EPS上调至2.16、3.13和4.28元,对应PE为14.63X/10.07X/7.38X,个月目标价上调至39.13元,对应18年12.5倍PE,维持“买入”评级。