核心观点: 业绩符合预期,毛利率略有下滑 2015年实现营收150亿(+18%),营业利润40亿(+16%),归属净利润20亿(+8%),EPS为1.16元,利润分配10派1.1转4。地产结算金额138亿(+18%),租金物管影院等收入7.7亿(+29%),毛利率略有下滑,因公司项目售价波动有关,而公允价值变动净损益和投资净收益上升。 城市商业服务商角色越来越清晰 世茂股份在打造商业综合体方面非常有经验,一直致力于“提升城市生活品质”,目前自持经营物业面积100万平米,近年来,公司对旗下商业广场推进一系列招商调改和品质提升方案,并加入移动互联网元素。商业租金收入稳步提升,物管业务也快速发展。2015年与万达达成战略合作,转让旗下14家影院获得万达院线1.15%股权,将分享万达在文化传媒领域的发展成果。旗下世茂文化传媒公司也将获得更好的发展机遇。 可售资源较为充裕,财务十分健康 2015年房地产签约销售金额177亿(+10%),尽管2015年没有拿地,但可售资源仍较为充裕,目前拥有土储956万平米,为后续发展提供有力的支撑和保障。由于拿地支出减少以及经营性现金流流入增加,并且完成定增融资15亿,财务状况十分健康。近日完成15亿3年期公司债发行,票面利率仅3.29%,并已经启动新一轮定增,募资66.7亿用于项目收购。 预计公司16、17年EPS分别为1.18、1.32元,维持“买入”评级 整体来看,在新任总裁刘赛飞的带领下,2015年对世茂股份而言是积累的一年,在发展战略、业务架构、资源储备等方面做了许多有益的工作。 风险提示 地产销售低于预期。传媒文化领域发展低于预期。

核心观点: 15年业绩预减,扣非后基本持平 业绩预告中表明,15年预计实现归属上市公司股东的净利润与上年同期相比将下降75%到85%,按均值预估全年业绩为1.69亿左右,造成业绩下降的主要原因在于上年同期公司收到出让广州阀门公司土地补偿款10.8亿元,大幅提升了公司净利润水平,15年公司投资收益以及委托贷款收入等扣非收入与过去相比基本持平。 一级开发业务提供稳定未来业务稳定性 2014年11月公司与政府合作在兴宁市南部新城约1.3万亩的土地上进行土地一级开发。合约在很大程度上保障了开发公司的利益,设定未来几年的土地出让计划和最低价格,给予项目公司多项专项补偿。由于基础设施配套等原因,公司与兴宁市政府协议将从16年开始进行土地出让工作,预计每年可以为公司贡献25亿左右的收入,3亿以上的净利润,结合公司当前的投资收益及委托贷款收入,16年开始公司稳定的业绩规模将在5亿元左右。未来几年公司将会解决过去无主营业务的现状,业绩确定性将得到极大的提升。 预计公司16-17年的业绩分别为1.33和1.57元,维持“买入”评级。 当前公司仍在顺利推进非公开发行计划,大股东参与价格为14.97元/股,与当前价格相比具备超过40%的价格空间,当前投资点位具备较高的安全边际。按照当前市值计算,PB水平仅为1.45倍;若在当前价格完成增发,则公司PB水平为1.25倍,且大部分资产为现金与可出售金融资产,整体资产负债结构有利于未来进一步布局新的业务领域。 风险提示 大股东完成增持后,进一步业务拓展存在不确定性

核心观点: 结算收入高增长,净利润率渐企稳。 2015年营收1955亿,同比+34%,归属净利润181亿,同比+15%,EPS为1.64元。竣工结算面积增幅较高,结算毛利率稳定在30%,受益于跟投制度,拿地成本和费用控制效果显著。少数股东权益占比未来将逐步下降。 销售保持龙头地位,合理补充土地资源。 2015年签约销售金额2615亿,同比+22%,连续三年年增速超过20%,预计16年销售规模3150亿(+20%)。土地投资力度显著加强,区域分布仍以主流城市为主,以合理的价格买到足够的土地,拿地静态毛利率33%。 物业管理、物流地产、长租公寓等业务皆有所突破。 2015年年末,万科物业服务合同约定建面达2.15亿平米,同比+108%,快速扩张既源于睿服务体系输出,也受益事业合伙人制度启动。万科物流地产获取104万方用地。长租公寓开业超过1000间,还有2万间筹备开业。 财务一如既往稳健,充分重视股东回报。 万科现金对短债覆盖率超200%,净负债率20%,此前公司债票面利率仅3.5%。ROE维持在18%以上,现金分红80亿,股利支付率超40%。 预计公司16、17年EPS分别为1.93、2.26元,维持“买入”评级。 万科自2014年以来实现事业合伙人跟投制度,成效显著,不仅体现在地产业务的销售增长、成本控制以及拿地精选上,更体现在新业务如物业管理的规模扩张上。制度创新和管理重构为万科注入持续发展动力,围绕城市配套服务商、紧抓客户和资产两条主线,不断探索新的利润增长点。 风险提示。 引入战投进度存在不确定性。下半年销售不及预期。

上海布局再发力,收购获得黄浦区核心地段旧改项目 新湖中宝公告拟以11.9亿收购古城房产100%股权及债权,从而获得上海黄浦区508号街坊地块旧改项目,地上建筑面积23万平方米,通过该项目的收购增加了公司在上海的项目储备。从项目具体位置看,该项目地处黄浦核心区域,具备一定的稀缺性,目前周边在售新房均价在12万元/平米左右,项目具备较强的盈利能力。 地产销售表现良好,土地投资逐步聚焦一线城市 2015年公司地产销售规模110亿元,同比增长51%,领跑全国市场。公司在手项目大多分布在长三角、沈阳以及天津等人口导入区域,其中在一线及重点二线城市货值较多,货值占比超过50%,为公司销售回笼提供了保障。2015年土地投资节奏有所放缓,但逐步聚焦一线城市,加大了上海地区的布局力度。 互联网金控平台平稳发展 2015年公司互联网金控平台平稳发展,15年8月开始与Wind资讯合作,双方拟共同组建一个公司,打造第三方的机构投资者之间的新型互联网金融平台,标志着互联网金融生态系统向ToB端迈出的关键一步。 不考虑摊薄,预计15/16年EPS为0.17/0.22元,维持“买入”评级 公司地产资源丰富,销售回款规模可观,多元化融资渠道,为互联网金控平台发展提供充足的资金,公司互联网金控平台平稳发展,ToB端打造服务第三方机构投资者的新型互金平台,发展前景可期。公司员工持股、股权激励以及股份回购,充分彰显了对于长期发展的信心。 风险提示 销售回款不及预期,互联网金控平台建设慢于预期。

核心观点: 一路走来,鉴证成长 凭借自身优质资源储备以及内部管控水平的全面提升,公司逐步由区域资源型房企发展为全国布局的综合性地产开发企业,销售规模由2009年的19亿,增长至2015年的310亿元,年均复合增速达到60%。14年开始,公司在原有地产主业的基础之上,围绕“房地产+”战略思路,进行一系列的“守主业、微创新”的产业拓展工作,在金融、医疗、智慧社区、教育等方面积极探索,培育新的业绩增长点。 地产业务:稳定增长的业绩核心 当前地产业务方面公司推行最新的“3+X”战略,即长三角+大福建+京津冀+战略城市点的区域布局方案。布局产业及商业地产项目,从单一开发销售模式向多业态持有模式发展。全国土地储备达到700万方,全国储备货值总规模超过1000亿,地产主业依旧可以使公司未来维持稳定的增长。 教育行业发展:发挥集团优势,局部幼教蓝海 15年12月份开始,公司成立了全资的教育子公司“阳光幼教投资管理有限公司”,负责幼儿教育幼儿教育相关领域的投资和运营管理,收购北京师范大学下属师汇优创教育投资有限公司65%股权。凭借上市公司的资本运作优势,在幼儿教育这片蓝海将会获得更加出色的发展前景。 预计15、16年EPS分别为0.39、0.50元,维持“买入”评级。 公司未结算项目面积超过1000万方,考虑到15年公司再融资现金收入,NAV总规模为254亿元,按照当前总股本计算每股NAV为6.32元/股。 风险提示 新业务拓展以及房地产市场波动存在不确定性。

变更资产管理公司注册地至西藏 公司于2016年2月16日以通讯方式召开第七届董事会第二十三次会议,审议通过了《关于变更资产管理公司注册地的议案》,将自筹资金10亿元所设立的海德资产管理的设立地点海南省变更至西藏自治区。此举意味公司未来开展不良资产管理业务的主要区域将由海南转移至西藏。 地方AMC牌照资质风起云涌 从13年至今已经获得银监会备案通过的共有18家。在16年的银监会重点任务“白皮书”中,明确强调将会开展不良资产证券化和不良资产收益权转让试点,逐步增强地方资产管理公司处置不良资产的功效和能力。未来地方AMC牌照的价值和作用还将会进一步提升。 西藏地区存量不良资产规模有限 西藏地区整体经济状况总体量小,全区金融机构本外币各项贷款余额为2124.5亿元,同比增长31.2%,截止到15年3季度,全区银行业金融机构不良资产贷款余额为7.74亿元,不良贷款率为0.40%,截止到9月末西藏地区金融机构总数达到661家,包括各国有控股银行、部分股份制银行以及国开行和中国农业发展银行在西藏设有分支机构。 考虑行业空间以及公司未来业务的稀缺性,维持“买入”评级 增发完成前,公司现有业务盈利能力较差,谨慎预测15、16年EPS为0.04、0.05元/股。完成后净资产规模50亿,行业净收益率30%左右,未来具备较强业绩增长潜力。 风险提示 公司非公开发行时间进程,以及获取不良资产管理牌照。

核心观点: 回购力度较大,彰显长期发展信心. 新湖中宝公告拟通过上交所以集中竞价交易方式回购公司股份,本次回购价格不超过5.20元/股,回购资金总额10-20亿元,若按上限价格回购,回购股份数量1.92-3.85亿股,占总股本2.11%-4.23%。回购充分彰显公司对于长期发展的信心,同时,回购股份占公司总股本比例较高,力度较大。 互联网金控平台平稳发展,B端C端共推进. 2014年以来,公司不断加大对互联网流量平台和金融资源的投资力度、完善互联网金融生态系统、形成连接“人与资本”的财富管理网络平台。 公司近期再次委托国投瑞银进行境外资产的管理(最高40亿元),进一步打开了公司在海外金融资源和互联网流量平台的获取空间。与Wind资讯的合作,标志着互联网金融生态系统向ToB端迈出的关键一步。 地产销售表现良好,融资渠道多元化. 2015年公司地产销售规模110亿元,土地投资稳健,储备资源丰富,辅以股权和债权多元化融资渠道,为互金平台转型深化奠定资金基础。 不考虑摊薄,预计15/16年EPS为0.17/0.22元,维持“买入”评级. 公司地产资源丰富,销售回款规模可观,多元化融资渠道,为互联网金控平台发展提供充足的资金,ToC端打造连接人与资本的财富网络管理平台,ToB端打造服务第三方机构投资者的新型互金平台,发展前景可期。 公司员工持股、股权激励以及股份回购,充分彰显了对于长期发展的信心,员工持股成本(5.29元/股)、股权激励授予价(5.58元/股)以及回购价上限(5.20元/股)相对于公司当前股价(4.11元/股)都有较大幅度的溢价。 风险提示. 互联网金控平台建设慢于预期。

核心观点: 房地产基金首笔投资落地,项目回报+管理费双重收益 嘉宝集团公告拟安排全资子公司出资4.5亿元投资上海光翎投资中心(有限合伙),该合伙企业将全部出资(32亿元)投资于沪太路商办项目。此次房地产基金投资的落地,是嘉宝成功引入战投光大安石后的首笔合作投资。嘉宝在此次合作投资中将获得两方面的收益。第一,按比例(14.062%)享有项目投资收益。第二,合伙企业将委托奇伊投资(嘉宝全资子公司)与光控安石共同就基金的业务和日常经营等提供咨询服务,并支付管理费(固定+浮动),奇伊投资和光控安石将按50%:50%的比例分享投资管理费。 与光大安石合作走向深入,盈利和ROE 有望改善提升 嘉宝集团定向增发申请获证监会发审委审核通过,光大安石方面将通过旗下两只基金合计持有嘉宝集团14.28%的股权。而此次投资的落地标志着嘉宝集团与战投光大安石的合作走向深入,嘉宝集团不仅可以以LP 的形式参与到光大安石发起的房地产基金中去,而且也可以通过与光大安石的合作共同推进轻资产管理运营,协作打造优质地产基金+开发运营平台。 暂不考虑增发,预计15/16年EPS 为0.51/0.59元,维持“买入”评级 光大安石作为国内第一的房地产基金,通过增发获得嘉宝集团14.28%股权,将为嘉宝带来先进的资产管理经营经验,提升运营效率并释放资源价值。此次嘉宝以LP 形式参与到光大安石主导的房地产基金及其项目中,并共同参与基金的管理运营并收取管理费,打开了未来盈利规模改善和ROE 水平提升的空间。继续看好房地产大资管时代下房地产私募股权基金历史性发展机遇,嘉宝作为两市唯一相关标的,具备一定的稀缺性。 风险提示 房地产私募股权基金发展进度不及预期。商办市场负向波动。

嘉宝集团——嘉定新城的建设者 2000年重大股权重组后嘉定区国资委相对控股。公司产业架构以房地产开发和物业租赁经营为主、以对外投资为辅。截至目前公司在嘉定区累计房地产开发建筑面积150万平米。公司总资产超90亿,净资产超34亿。 国改推进,引入光大安石,发展房地产私募股权基金 2015年度定增方案引入战投光大安石,已获得证监会核准。光大安石是专注于中国房地产市场逾十年的私募股权投资机构,致力于客户提供全方位资本运作服务以及个性化解决方案。累计AUM 超500亿人民币,规模绝对领先,业务涉及住宅和商办投资,IRR 较高,管理层拥有非常强专业背景。光大为公司做大做强提供资金基础、轻重并举提高投资回报、开展互联网物联网相关多元业务,协作打造优质地产基金管理+开发运营平台。 嘉宝集团财务基本面分析:经营稳健,业绩有保障 截至2015年三季度末,在手现金12亿,短期有息负债0。资产负债率63%,净负债率24%,财务十分健康。预收账款余额持续增长至22亿,为业绩奠定基础。在WACC=8%的假设下,公司每股RNAV 为11.06元。 房地产大金融时代+行业供给侧改革,房地产私募股权基金迎发展机遇 公司项目资源储备和持续获取能力都相对较强。中国光大控股的此次介入,将带来先进的资产管理经营经验,进一步提升公司运营效率,释放资源价值。同时,我们重申年度策略观点,看好房地产大金融时代到来和行业供给侧改革推进,房地产私募股权基金迎来历史性机遇。不考虑增发影响,预计15、16年EPS 为0.51、0.59元,首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示 房地产私募股权基金发展进度不及预期。市场负向波动。

销售规模继续上升,全年600亿元可期 2015年11月,金地集团实现销售金额78.6亿元,同比升75%,环比升35%,超越了6月和9月的成交高点,为今年以来销售的最高。2015年1-11月,金地集团累计实现销售金额526.9亿元,同比升40.6%,公司表现优于行业整体水平,按照目前销售进度,全年有望冲击600亿元,同比升22.4%。2015年11月,公司签约销售均价约14502元/平米,环比升10.8%, 同比升21.2%,销售区域集中在北京、南京、武汉等地区,预计未来毛利率将有望稳中微升。从未来推盘量看,考虑到年初淡季影响,公司有新推或加推盘计划的项目总计24个,环比减少16个,属于正常。目前库存可售货值充足,能够保证今年年底以及明年年初销售规模的稳定增长。 维持高权益拿地,继续布局主流城市 2015年11月,公司共获得三块地块,分别位于杭州、宁波以及上海, 都是100%的权益,土地面积9.14万平米,建筑面积20.62万平米,地价30.01亿元。2015年1-11月,公司累计获取项目总地价为241.2亿元(按100% 权益计算),拿地金额/销售金额比重为46%,投资力度较强,获取项目总建面355.6万平米,略小于同期销售面积386.1万平米,保持良好的补库存节奏。布局城市依然以一线以及重点二线城市为主。公司的项目权益占比较高,我们预计,公司未来也会通过房地产基金等手段加强合作。 预计公司15、16年EPS 分别为0.98元、1.09元,维持“买入”评级 公司今年销售表现靓丽,土地投资的节奏把握较好,同时未来毛利率也有保障。 风险提示 公司年末销售表现不及预期。

销售表现强劲,均价保持平稳 2015年11月,万科销售金额241.1亿元,同比升27.2%,环比升1.95%, 整体销售情况要更优于“金九银十”。2015年1-11月,万科累计销售金额2282.3亿元,同比上升20.06%。近期市场活跃度较高,万科作为龙头房企, 整体销售情况稳健上升,按照目前的进度看,万科全年实现2500亿元的销售是大概率事件。2015年11月,万科签约销售均价12505元/平米,环比微降0.9%,同比下降4.2%,基本保持平稳。 拿地力度持续增强,权益占比亦有提升 2015年11月,万科在东莞、福州、佛山、广州、厦门、温州、南通、北京以及郑州拿地14块,合计土地面积105万平米,合计建面265万平米, 总地价165亿元,权益地价137亿元。今年前三季度,万科每月拿地不超过10块,最近两月拿地力度有所增加,10月拿地19块,11月拿地14块。区域选择继续集中在重点一二线城市。14个项目中,楼面价比较高的是温州和福州两块地。其中,温州项目的楼面价为16000元/平米,考虑到地块处于温州最中心区域,未来毛利率有保障;福州烟台山地块的楼面价为15000元/平米,烟台山在福州历史沉淀深厚(类似上海外滩),不仅是开发项目,未来或将打造成旅游为主的项目,周边的商铺售价45000元/平米。此外,万科11月拿地权益占比也有所提高,多达9个项目的权益是100%。 预计公司15、16年EPS 分别为1.64、1.86元,维持“买入”评级 万科今年全年销售规模将达到2500亿元,围绕城市配套服务商的转型业务继续稳步推进,我们继续看好公司三好住宅和城市配套服务商的转型。 风险提示 全国房地产市场负向波动;转型业务推进不及预期。

与FNC签署谅解备忘录,大文体布局有望加速落实。 2015年12月12日,苏宁环球股份有限公司的全资子公司苏宁环球传媒有限公司(简称“苏宁环球传媒”)与韩国FNCEntertainmentCo.,Ltd(简称FNC)签署了《谅解备忘录》。苏宁环球传媒前期与NFC已经签署相关协议,为了加快具体合作项目的推进,达成了以上的相关合作意向。在谅解备忘录中公布的各类项目未来的运营及收益都将由合资公司直接承担,众多高质量的成熟的项目植入,将缩短前期合资公司的筹备时间,有望在1-2年内便成为上市公司新的业绩增长点。 成熟市场优质项目在华空间巨大。 该备忘录主要包括了筹办演唱会、综艺节目、艺人培训以及天团培训和影视作品方面的合作。上述合作在双方合资公司成立以后将无条件置入合资公司,这也显示了公司加快文体领域布局的决心和力度。FNC现有艺人无论是歌手组合还是文艺主持,在中国都有极高的知名度,现有的演出及活动可以为合资公司贡献可观的收入,更重要的是,引入韩国娱乐行业成熟的培训和经营体系,在合作的同时加强学习和培养后备力量,创造高品质可持续的文化产业经营业务。 预计公司15、16年EPS分别为0.32、0.48元,维持“买入”评级。 公司14年开始转型布局,15年提出“大文娱+大健康+大金融”的三大转型布局方向,经过半年的顶层设计规划,现在已经进入加速落地阶段,此次协议的签署有利于公司与FNC合作业务在公司的开展且会在短时间内提升合资公司的盈利能力。 风险提示。 公司转型期现有业绩对于股价的支撑较弱,转型拓展存在不确定性。

P2P业务运营良好,兴泰平台前景广阔 兴泰集团14年全年实现利润总额超过8亿,净利润规模超过4亿元,具备为企业提供全生命周期的金融服务的能力。15年1月兴泰集团互联网金融交易平台兴泰财富网正式上线,截止到15年9月30日,兴泰财富累积发标39个借款项目,为借款人实现融资4482万元,季末平台余额1389万元,为投资人累积获得收益81.6万元,发展注册投资人数1367人。股权划转后作为兴泰集团唯一的上市平台,合肥城建具备较强的资源整合预期。 地产业务保证投资安全边际 安徽省内二三线城市的均衡布局保证了公司在当前行业竞争的环境下依旧维持了稳定销售和业绩增速。在15年上半年获取了肥东一新项目之后,截止目前公司在手项目总规模404万方,未结算面积总规模252万方。 期待股权划转审批加速落地 自2015年3月合肥市多个市属国资上市平台共同发布公告,披露市国资委的平台战略以来,公司股权划转事项便在不断的推进。7月接到合肥市国资委员的通知,之后还需要得到国务院国资委的核准以及证监会豁免要约收购的批文。随着中央层面国企改革不断推进,审批和节奏上有望加快。 预计公司15、16年EPS分别为0.61、0.70元,维持“买入”评级。 合肥城建是本轮合肥市国企改革整体股东划转过程中非常受关注的企业,未来在兴泰集团强大的金融资产和业务的支持下,公司未来的发展具备广阔的想象空间。 风险提示 兴泰股权划转存在不确定性,资源注入价格根据资产评估情况确定。

核心观点: 股权激励方案诚意十足,彰显长期发展信心 公司近期公告股权激励计划,拟向激励对象授予4.319亿份股票期权,占总股本4.75%,首次授予4.019亿股+预留3000万股,三个特点值得关注,第一,激励范围极广涵盖456人,充分体现对人才的重视。第二,行权价相对目前股价溢价。第三,解锁分三期,条件为16、17、18年归属净利润16、25、42亿,对应PE倍数分别为30X、19X、11X,具备吸引力。公司员工持股计划也已完成购买,成交均价5.29元/股,购买股票1.06亿股。 互联网金控平台稳步推进,B端C端全面深入 2014年以来,公司不断加大对互联网流量平台和金融资源的投资力度、完善互联网金融生态系统、形成连接“人与资本”的财富管理网络平台。公司近期再次委托国投瑞银进行境外资产的管理(最高40亿元),进一步打开了公司在海外金融资源和互联网流量平台的获取空间。与Wind资讯的合作,标志着互联网金融生态系统向ToB端迈出的关键一步。 地产业务保持稳健,定增完成夯实资金基础 2015年1-11月,新湖中宝销售金额100亿元,同比实现较大幅度增长。公司近期完成2015年度的非公开发行A股股票,成功募集资金近50亿元。 不考虑此次增发摊薄,预计公司15、16年EPS分别为0.17、0.22元, 维持“买入”评级 地产业务开源节流、加上公司强大股权债权融资能力,为互联网金控平台发展提供充足资金保障,全面完善C端和B端的布局。此次股权激励力度非常大且诚意十足,加上此前的员工持股计划,充分体现发展信心。 风险提示 全年销售业绩未完成年初目标。互联网金控平台建设推进慢于预期。

再见,中国银泰。 公司收到二股东程少良和股东中国银泰关于解除一致行动人的关系函件。同时,中国银泰已办理完毕程少良先生间接持有的中国银泰全部股份转让他人的相关工商变更登记手续。程少良先生不再是中国银泰的最终股东,并已辞去中国银泰执行董事职务。中国银泰的退出打破了制约公司发展的桎梏,在集团的支持下京投银泰将会进入发展的快车道。 你好,阳光保险。 近日,阳光人寿通过二级市场增持的方式进一步提升持股比例,和阳光财险合计持有公司无限售条件流通股股份3713万股,占公司总股本的5.01%,达到举牌条件。阳光保险集团作为全国七大保险集团之一,此次举牌京投银泰是对于公司长期发展空间和资源价值的认可,从增持的时间上也可以看出险资同样认同公司股权结构变化对未来发展的积极影响。我们认为双方未来具备进一步合作与协同发展的空间。 预计15-16年EPS分别为0.26、0.34,维持“买入”评级。 绝对估值方面,公司在10月底新增平谷镇一土地储备,项目为大股东一级开发项目内地块,调整之后公司每股NAV为11.53元/股(wacc=15%),对应当前股价依旧处于折价状态。相对估值方面,截止到15年3季度末,公司结算项目主要是公园悦府项目、无锡鸿墅项目,整体毛利率水平较低。前三季度实现销售74.5亿元同比增长102%,预收账款余额为97.1亿元,与14年末相比提高72.5%,高毛利项目预计将在16年进入结算,未来2-3年公司利润增长具备较高的确定性。 风险提示。 二股东股权问题解决过程存在不确定性,集团资源尚无明确注入安排。