地产渐入结算周期、NAV折让显著:公司的房地产开发项目主要分布于珠海和威海两个城市,其中珠海区域存货(未结建面口径)占比96%。珠海最大的项目--里维埃拉于2005年开工建设,占地面积约210万方,总建面约380万方,未结算建面超过320万方。公司2015年实现合同销售额14亿元,2016年上半年实现销售额约26亿元,同比大幅增长,保证了近两年的业绩。按当前项目售价水平(非地价水平),我们估算出公司每股RNAV为14.93元,当前股价较其折让30%。 资源整合浪潮兴起、公司股权价值凸显:在地产迈入白银时代后,随着监管政策的趋严和拿地门槛的提升,行业内资源整合浪潮不断兴起。公司在珠海斗门区的土地资源除了通过正常开发实现变现,也可能通过一次性转让的方式来变现,再考虑到壳价值,公司股权价值在这一阶段会更为凸显。 打造横琴国际生命科学中心项目、试水健康产业:公司抓住机遇大力发展大健康产业,2015年与横琴管委会、广州医科大学附属第一医院就投资建设横琴国际生命科学中心项目签订正式合作协议。主要包含三部分:第一部分是医院建设,包括一所三甲综合医院和4-5所专科医院,满足本区域居民医疗保障和境外医疗需求;第二部分是康复疗养中心,通过引进先进设备服务境内外高端客户;第三部分是商业配套开发,围绕生命科学中心建设酒店式公寓、会议中心等相关配套。 医养结合拓展版图、文教旅游促进发展:国际生命科学中心项目所处横琴开发区面积约100平方公里,2020年常住人口将达28万人,区域定位为粤港澳合作试验区,直接面向港澳市场,具有制度上的优越性。公司借助三甲医院广州医科大学附属第一医院在高端医疗领域的优势,采取“医养结合”的发展模式,建立养生空间、老年病房等,以康复为引导、以养生为核心。在医疗外延方面,公司还计划探索医养旅游、养老地产等盈利模式。 投资建议。 我们看好公司近两年的业绩表现和存货价值,认可公司在健康领域的积极探索,预计公司2016-2018年实现EPS分别为0.33、0.39和0.59元,当前股价对应PE倍数分别为32、27和18X,首次覆盖给予“买入”评级。

金融业务受政策影响程度或趋缓:公司1-9月代理销售实现收入23.6亿元,同比增长33.2%,保持温和增长太熟。同期公司互联网+和金融服务业务分别实现收入8.9亿元和3.8亿元,同比分别增长103.5%和36.5%,金融服务业务的增速相比去年年底56.5%、今年中47.3%继续下滑10.8个百分点。但当前增速已经回落到和代理销售增速相当,我们认为在相当区域市场房价和居民购买力水平会存在落差,公司金融业务增速有望触底回升。 长租公寓逐步落地:2016年7月11日,公司公布非公开发行股票预案,拟募资不超过20亿用于发展长租公寓项目,在广州、深圳、武汉、合肥、南京和杭州等一二线城市建设13万间长租公寓。公司将政府、城中村、开发商自持和各类机构所持资产作为物业来源,采取“房屋托管+标准装修+管理服务”的经营模式。截至报告期末,公司长租公寓旗下品牌红璞公寓已经进驻13个城市,签约房屋个数超过1万间。 发起设立不动产基金:2016年9月30日,公司全资子公司世联投资与同创锦绣和世联同创签署合作协议,发起设立“世联同创不动产稳健1号”契约型不动产基金,以开展不动产类投资业务。预计规模不超过10亿元,其中世联投资或其关联公司认缴出资不超过6亿。基金受托资产可以直接或间接投资于不动产销售权收购类项目、资产证券化项目和其他地产类投资。不动产基金的设立是公司涉足资产管理的标志性事件。 从金融服务到存量经营:公司互联网+业务和金融业务和代理销售业务关联度较高,并未真正意义上突破地产周期的局限性。但随着资产服务和资产管理业务的大力拓展,我们看好公司在行业资源整合、不良资产处置方面的专业能力和布局,公司未来有望突破地产短周期的约束,实现跨越式增长。 投资建议。 考虑到行业基本面依旧受政策影响,我们维持盈利预测不变。预计公司2016年实现EPS0.36元,目前股价对应PE为23倍,维持“买入”评级。

事件 10月20日,公司发布《发行股份购买资产暨关联交易报告书(草案)》,拟采取发行股份的方式购买西藏银亿所持有的宁波昊圣100%股权。 分析要点 收购ARC有序推进,方案有业绩承诺:公司根据此前交易所的问询,对购买资产暨关联交易报告书进行了更新,收购ARC有序推进。本次交易拟向西藏银亿发行4.8亿股,发行价格为5.91元每股,交易价格28.5亿元。西藏银亿对标的公司未来三年业绩作出了税后净利润1.7、2.6和3.3亿元的承诺,若业绩不达预期,西藏银亿将以交易所得股份进行补偿。 ARC市占率高,汽车安全领域空间大:随着汽车安全性能的提升和无人驾驶技术的逐步推广,安全气囊配置需求的提升越来越明显。根据GIA统计数据,2014-2015年全球安全气囊销量增长率分别为12.8%和12.0%,高于同期乘用车销量增速。ARC集团在全球4个国家建有6个生产基地,集团运营中心位于美国田纳西州Knoxville,是专业研发、设计、生产和销售气体发生器的跨国企业。集团与全球主要汽车厂商及一级供应商合作关系良好,为全球第二大气体发生器生产商。2013-2015年,ARC集团在华销售产品市占率分别为9%、10%和11%,呈逐年递增趋势。 并购比利时邦奇100%股权是重要看点:今年6月中,公司股东银亿集团旗下东方亿圣拟并购比利时邦奇(Punch Powertrain)100%股权。比利时邦奇专注于设计和制造CVT变速箱以及混合动力系统的企业,2007年在南京设立公司开拓中国市场,经过近十年的发展,已发展成为国产自主汽车品牌CVT变速箱的首选供应商。在全球产业格局中,仅位于日本Jetco、德国博世之后,是世界第三大变速箱供应商。 投资建议 由于本次交易尚未完成,我们维持盈利预测不变,预计公司2016-2018年实现EPS分别为0.27、0.32和0.34元,当前股价对于16年业绩仅36PE。考虑到公司转型的格局和地产资源,我们上调投资评级至“买入”。 风险提示 房地产结算不及预期,收购ARC和邦奇进展缓慢。

转让大部分地产业务变现:此次置出的标的资产包括10项子公司股权和1宗物业,以2016年7月31日为评估基准日,估值23.2亿,相比账面值溢价14.4%,由交易对方以现金支付对价。出售的标的资产占中航地产相应项目的比例为59.6%(按净资产规模),包括此前布局航空文化主题产业及相关资产,剩余未转让的地产主要是已销售待结算,或接近竣工的尾盘项目,采取自然出清的方式。 聚焦物业管理资产经营和一体化服务:本次交易后,公司不再从事房地产开发业务,未来主要是三块业务,一是针对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施全生命周期管理,二是存量资产的经营,主要包括留存的持有性物业或未来股东方可能注入的持有性物业,三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户),最终转型成“物业资产管理及服务外包专业提供商”。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。截止到2016年6月底,公司在全国范围内20多个城市物业管理项目总数为359个,在管面积4285万方,投资性物业营业面积68万方(中航九方运营管理,2011年至今相继在赣州、成都、九江、昆山等地开业运营,公允价值81.5亿,另外股东方还持有深圳2家九方)。 交易完成后物业资产管理发展有望提速:此次资产出售后公司将获得大量现金,在物业资产管理业务快速发展的大背景下,能够快速扩大业务规模、提升客户储备、加快升级力度。公司原有的物业管理服务可以有序向物业资产管理延伸,再考虑到央企的资源优势,公司有望逐步打造以机构客户为主的物业资产管理平台。公司将突破地产的周期性,估值提升是十分确定的。 考虑到交易尚未完成,我们维持盈利预测不变,预计公司2016年实现EPS0.72元,目前股价对应PE仅12倍,维持买入评级。

投资逻辑 中报利空缓解,全年业绩无忧:2016年8月31日公司发布中报,报告期实现营业收入18.5亿,同比减少50.8%,实现归属于上市公司股东的净利润1.7亿,同比减少45.8%。业绩增速下滑主要和结算周期相关,考虑到去年销售额增长29.4%,预计今年整体业绩会恢复到20%左右的增长。 充分受益南京市场地价上涨,动态RNAV显著提升:公司未结算项目资源中,南京按建面占比约75%,按货值占比约85%。而南京房地产市场自2015年Q4以来表现强劲,地价相比房价增长更为显著,公司的存货价值持续走高。我们测算公司RNAV8.7元,考虑地价上涨后动态RNAV9.4元,相当于地产板块整体估值286亿,公司股价安全边际显著。 医美落地超预期,大健康市场空间大开:中国医美市场需求持续增长,而品牌医疗资源相对缺乏,预计2020年医美市场规模超过4500亿,未来五年年均增速39%。今年7月15日,苏宁环球健康和韩国ID集团在大陆成立合资公司艾迪医疗,注册资本6亿,首期投资额18亿,公司借此打造苏宁体系内的医疗技术资源。此外,苏宁环球健康还与集团下属公司设立超规模50亿医美产业基金,主要从事医美行业相关产业链的股权投资业务,目前正在进行相关资产的收购。医疗美容医院门诊拓展方面,今年或达到20家。 动漫娱乐齐头并进、文化板块或迎催化剂:公司子公司苏宁环球传媒去年成为Redrover第一大股东,之后与其在中国成立合资公司红漫科技,合拍的首部电影预计年内上映,表现值得期待。Redrover在2016/2017目标营业利润分别为0.8亿和1亿。2015年11月,公司战略投资韩国第三大娱乐公司FNC,以推展国内千亿级演艺市场,后续的影视剧也将逐步呈现。 发起设立长寿健康保险、大金融开始落地:2016年8月23日,公司与海南第一投资控股集团有限公司等公司签署协议共同出资发起设立长寿健康保险股份有限公司,公司拟出资1.45亿元人民币,占投资标的注册资本的14.5%。此次投资标志着公司大金融转型工作迈出了坚实的第一步。 投资建议 预计公司2016年EPS0.38元,对应当前股价仅24倍PE,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示 业绩释放偏缓、转型落地不及预期。

投资逻辑 业绩实现扭亏、销售持续走好:公司8月19日发布中报,上半年实现营业收入13.7亿,同比增长126.8%,实现归属上市公司股东净利润0.05亿,同比增长104.0%,成功实现从2014年报以来的扭亏。公司2015年实现销售额25.5亿,同比增长3.5%,今年上半年销售额15.2亿,预计全年超过40亿,增速超过56%。 受益区域市场,存货显著增值:今年年初以来,重点二线城市房地产市场火热,公司项目所在地南京和武汉商品房销售面积和销售金额均出现不同程度的上涨。公司目前共有土地储备97万方,主要分布在房地产市场较好的武汉和南京,其中武汉的长动项目合作方为电建地产和武汉地产,南京的中储二期项目合作方为电建地产和中储发展,公司占权益比例均为26%。上述项目位于武汉市和南京市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点、地铁枢纽等核心区域,随着区域土地价格的攀升,存货价值显著提升,经测算,公司土地价值一年来增长了37.1%。 背靠电建地产资源,争夺交通节点先机:2014年,电建地产成为公司的控股股东,公司也因此成为央企下属地产上市平台。公司与电建地产先后合作开发了泛悦国际、泛悦城市广场、洺悦府等项目。此外,公司还接连在南京等地拿地,逐步走出武汉并布局全国,依托中国电建城市轨道交通PPP项目,卡位城市重大交通节点。2016年7月4日,公司发布公告,完成定向增发,发行股票总计超过2.7亿股,募集资金超过15亿元,发行价格为每股5.64元,募集资金将用于南国中心一期二期、昙华林等项目。 积极投资创意产业园,多元业务广泛布局:在具有显著优势的商业地产开发运营方面,公司的城市广场与家居广场产品线已相当成熟。2016年,公司在深耕武汉的基础上,在南京、成都、上海和北京等地拓宽商业渠道,从产品、建设、交付和运营的多个角度提升公司产品的服务质量。公司大力推进资产证券化,延伸产业链,试图实现轻资产运营和品牌复制。 投资建议 我们预计公司2016年实现EPS0.22元,对应当前股价26PE,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示 房地产市场风险;部分项目运营风险

事件 8月30日公司发布半年报,报告期内实现营业收入551.5亿元,同比增长30.2%,实现归属于上市公司股东的净利润49.6亿元,同比增长0.2%。 分析要点 销售大幅增长、少数股权权益大增:受益于市场持续回暖,公司2016年上半年销售签约金额达到1106.3亿元,同比增长45.5%,销售面积821.8万方,平均销售单价13,461元每平方米,同比增长4.5%,销售好转主要是量的增长,我们维持全年销售额20%增长的判断。由于公司结算项目中合作开发比例较大,少数股东损益从去年同期的9.5亿元增加20.2亿元,导致归母净利润同比增长不明显。上半销售毛利率32.6%,同比下降3.7个百分点,主因去年二季度广州高利率项目结算,预计全年销售毛利率表现平稳。 坚定布局一二线、土地拓展节奏平稳:公司在报告期内拿地759万方,金额448亿元,其中一二线城市占比分别为75%和94%。公司土地拓展面积与销售面积的比值从66.7%增加到92.4%,在销售持续向好的背景下保证了货值的等量供应;截至报告期末,公司共有286个在建项目,总规划建面1.4亿方,待开发面积5571万方,可以满足未来3年的开发需求。 财务指标优化、一主两翼稳步推进:公司2016年上半年完成了90亿定增和100亿公司债的发行,其中最低票面利率达到2.95%,成为国内房企首只利率低于3%的公司债。“一主两翼”战略方面,公司继续提升房地产金融业务占比并开展股权投资,完成地产基金发行并成功投资滴滴;社区消费服务方面,公司物业管理350个项目,总管理面积达到9000万方,完成养老平台的设立,投入养老项目11个。 国企改革助力资源整合:7月6日,中航地产和保利地产先后发布公告,两公司控股股东筹划所属地产相关业务资产的重组整合方案;7月14日,国资委对外表示国企改革试点全面铺开,保利集团等7家企业开展国有资本投资公司试点工作,公司外延式增长序幕已然拉开。 投资建议 我们维持此前的盈利预测,预计公司2016年实现EPS1.33元,对应当前股价仅7PE,维持增持评级。 风险提示 销售低于预期,外延式扩张进展缓慢。

业绩如期释放、后期增长量价均受益:2015年公司销售额增速54.7%,为今年业绩增长打下坚实基础。但值得注意的是,今年上半年业绩的增长主要来自结算量的大增,而营收增速超过业绩一倍以上,原因是第一轮布局省外的项目(特别是辽宁区域沈阳、威海、盘锦等城市)结算比例较高,拉低了地产结算毛利率近18.4个百分点,使得上半年公司地产结算毛利率仅24.4%。但从2015Q4开始公司第二轮布局省外的上海、武汉、广州等区域项目溢价销售十分显著,后期业绩增长不仅会来自量的继续增长,还会来自高溢价带来的毛利率回升。 高品质优布局、今年销售额保守预计增长126%:公司从2014年开始,销售进入第二阶段的高速增长,2015年销售额突破百亿达到133亿,而今年近上半年销售额高达205亿,同比增长超5倍,我们保守预计全年销售300亿,增长126%,超去去年增速1倍多,按当前势头公司有望在明后年实现500亿销售门槛的突破。公司今年上半年销售均价达18831元每平米,同比增长106%,销售单价的大幅增长除了城市布局的因素之外,与公司项目的品质和营销策略也有密切关系,华发品牌在省外开始凸显溢价。 负债率明显降低、新型业务稳步推进:公司充分利用再融资放开,去年11月顺利完成43亿定增(价格12.25元),今年上半年完成50亿公司债(利率最低4.27%)明显改善负债结构。报告期末公司扣预收后负债率66.0%,相比去年底降低5个百分点,净负债率227%,相比去年底降低28个百分点。新业务探索方面,商业地产板块外地拓展取得重要进展,定制装修在外地市场持续获得追捧,试水建筑工业化、布局互联网金融、设立股权投资基金,公司积极开拓与主业有叠加效应的新兴产业投资业务。 投资建议。 公司目前持有现金171亿,明显超过市值,预计2016公司实现EPS0.85元,目前股价对应P/E为15.7X,维持买入评级。

事件 2016年8月27日公司发布中报,上半年实现营业收入1.4亿,同比减少16.9%,实现归属于上市公司股东的净利润0.5亿,同比大增485%。 要点分析 皇庭广场经营状态良好:上半年公司总收入减少是因为去年9月公司剥离了林业业务,而核心资产皇庭广场经营渐入佳境,毛利率稳步维持在90%以上,报告期内贡献营业收入1.2亿,占公司营业收入的81.7%。随着公司品牌识别度的提升、业态内容的优化和租户管理的精细化,皇庭广场客流继续稳步增长。上半年日均客流量为4.4万人,最高日均达8.5万人。除皇庭广场外,公司还拓展了皇岗商务中心(不含皇庭V 酒店)、岗厦皇庭大厦等写字楼物业的不动产管理。 金融服务板块稳步推进:公司是深圳市同心投资基金股份公司第一大股东(截止到报告期末持有20.4%股权),同心基金在基金管理、小额再贷款、创业投资等方面有一定优势。6月17日,皇庭基金拟出资3.5亿收购同心基金旗下再贷款公司35%股权,增资控股北京微保科技有限责任公司(保险行业唯一以云平台模式提供支付结算信息平台服务和互联网保险服务的公司,耗资0.37亿持股51%)。7月20日公司全资子公司“皇庭融发”拟与其他公司共同参与发起设立华侨人寿保险,出资2亿认购20%股权。8月初同心基金参与筹建爱心人寿保险(注册资本17亿)获得保监会批筹文件。未来,寿险平台的打造是公司金融板块的重要看点。 经营青青世界主题公园,内容服务板块逐步清晰:儿童主题、娱乐主题及时尚生活为特色的内容服务与公司固有的商业资产、拓展中的金融服务和股东旗下的园区资产具有很好的互补性,也是轻资产拓展的关键要素。7月14日,公司下属全资公司“皇庭不动产”拟以人民币1.8亿收购大股东旗下“皇庭酒店公司”100%股权并签署委托经营服务及品牌使用合同,为青青世界主题公园项目(含酒店)提供经营管理服务(客房餐饮经营收入按3%,景区门票按5%收取服务费)。 投资建议 我们预计公司2016年实现EPS0.11元,维持增持评级。 风险提示 皇庭广场经营性收入增速低于预期、金融业务布局缺乏实质性进展。

要点分析 业绩表现平稳、毛利率回升明显:上半年公司营业利润同比增长73.5%,但归母净利润同比却略有减少。原因一是投资收益同比大幅减少,从去年同期的2.7亿减少到本期的0.6亿,原因二是所得税费用大幅增加,从去年同期的0.1亿增加到本期的2.2亿,此外报告期内财务费用从去年同期的0.03亿增长到2.0亿,主要系不能资本化的利息增加所致。积极的因素包括资产减值损失大幅减少98.9%(按最新市场售价冲回之前年度计提的存货跌价准备)、经营活动净现金流增长566.4%(销售回款同比增长明显)、销售毛利率明显回升(从去年同期的20.0%提示到本期的31.6%)。 销售稳步提升、单价大幅上涨:今年上半年公司实现销售面积15.1万方,同比减少2.6%,销售金额20.9亿(根据克而瑞数据统计),同比增长17.9%。上半年销售均价有大幅抬升,从去年同期的11,462元每平米涨到15,650元每平米,增速高达36.5%,主因上海、宁波区域量价配合较好。 融资动作明显,整体负债率稳中有降:根据公司公告,自2016年1月1日至2016年8月24日,公司累计新增借款52.7亿,其中银行借款约3.6亿、发行债券25.0亿、其他借款约24.1亿,公司充分利用融资环境改善负债结构,为公司战略转型创造积极条件。值得注意的是,公司整体负债率依然保持着稳中有降的态势,上半年末资产负债率77.1%,同比减少了3.2个百分点。 利用集团整合资源优势实现战略转型:公司在去年9月和宁波保税区管委会签署框架协议,开始布局跨境电商。今年3月公司发布预案,拟以定增的方式收购集团间接持有的ARC集团资产(全球混合气体发生器领域知名企业),介入汽车安全领域。今年6月,银亿集团旗下公司拟并购比利时邦奇100%股权(全球领先的CVT变速器生产商),后续战略转型有望提速。 投资建议 预计公司2016年EPS0.27元,目前股价对应42x16PE,维持增持评级。 风险提示 地产销售低于预期、资产注入进展缓慢。

转让子公司股权后业绩实现扭亏:去年上半年公司业绩为亏损1.1亿,今年上半年公司地产结算项目的体量和毛利率同比变化不大,主要得益于转让下属企业“深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司”100%股权,确认投资收益1.11亿,最终使得业绩实现同比扭亏。 上半年销售增长超出预期:报告期内,公司实现签约销售金额30.4亿,销售面积29.3万方,同比分别增长98%和42%。公司的中航元屿海、昆山九方城、赣州中航公元和中航云府、九江中航城、贵阳中航城等项目销售超出预期。预计公司全年能实现销售额60亿,同比增长22.4%。 毛利有所下滑但预计后期会回升:今年上半年地产业务实现营业收入16.2亿,同比增长115%,占公司总体营收的59.7%,但地产结算毛利率为26.2%,相比去年同期下降了14.6个百分点;物业管理业务实现营收9.9亿,同比增长27.8%,占公司营收36.4%,毛利率相比去年同期下滑了1.4个百分点。考虑到公司今年销售单价的大幅上涨(相比去年均价增长26.1%),我们预计公司后期结算毛利率会有明显回升。 经营性地产或是重组后的重要发展方向:中国航空工业集团公司当前正在与中国保利集团公司筹划所属地产相关业务资产的重组整合,目前尚无确定性方案。截止到2016年6月底,公司未竣工开发物业建面合计560.8万方,投资性物业108.2万方(公允价值81.5亿)。近期公告显示公司子公司将持有性资产单独分立后再转让给公司,我们预计公司的持有性物业(特别是九方购物中心系列)在重组后依然会留存在公司,物业管理、九方为核心的持有性物业、航空文化乐园或是公司未来三大业务板块。 由于地产结算大部分集中在下半年,我们维持盈利预测不变,预计公司2016年实现EPS0.72元,目前股价对应12.0x16PE,维持买入评级。

业绩增速再超预期:今年上半年随着武林壹号、上虞城市之星、金色黎明三期等优质项目陆续交付,公司营收实现大幅增长,上半年净利润增速超过去年同期15个百分点,房地产结算毛利率相比去年同期也提升了3.6个百分点,达到29.2%,公司自2014年以来毛利率减缓的趋势已经结束。 持有现金持续改善:公司在今年上半年完成销售额171亿(2015年实现销售额233亿,首次突破200亿),完成今年销售目标250亿无压力。受益于销售持续好转,上半年经营活动现金流量净额67.3亿,同比大幅增长204.7%,报告期末持有现金31.6亿,同比增长166.9%。 拿地节奏保持合理:公司上半年通过合作拿地和项目收购等方式新增土地储备,收购锦绣之城和西湖大道11号地块,和保利竞得杭政储出(2016)14号地块,新增拿地计容建面43.8万方,约占去年拿地建面的42.0%,2016年计划拿地金额80亿(去年74亿),土地投资强度保持合理。 进军深圳地区、布局多项投资:公司8月9日与深圳安远控股签订合约,共同设立公司,公司控股70%,拟开发深圳龙华区安丰工业区地块,这是公司首次突破走出长三角,大胆进军深圳的一次尝试。我们预计该项目整体投资额或超过100亿,有力补充了公司在核心城市的权益土地储备。在报告期内,公司耗资2亿设立三家股权投资公司、3.2亿投资固态锂电池企业、0.26亿与杭州佳平影业合拍电视剧、0.15亿投资杭州品茗安控信息技术公司。公司2016年投资目标是50亿,主要是文化、环保、工业4.0等。 负债率显著降低:截至上半年末公司负债率降低到69.9%,相比去年同期下降了4.6个百分点,扣预收帐款后负债率仅46.0%,下降近14个百分点。 投资建议。 我们预计公司2016实现EPS为0.43元,同比增长33.4%,对于当前股价仅17倍PE,考虑到公司进军深圳、各类投资业务的布局及可期待的品牌外溢,我们维持买入评级。

事件 2016年8月23日公司发布中报,上半年实现营业收入212.5亿,同比增长11.3%,实现归属于上市公司股东净利润38.3亿,同比增长113.3%(按招商蛇口吸收合并招商地产同口径比较,增长35.5%)。 要点分析 业绩增长超出预期:2016年上半年公司归母净利润同比增长113.3%,主因2015年公司完成换股吸收合并招商地产,上年同期会计口径净利润已剔除原招商地产少数股东损益。但即便对上年同期净利润口径进行调整,报告期归属上市公司股东净利润依旧同比增长35.5%,远超出营收的增速。其一,公司转让“梦工厂大厦”项目实现投资收益17.1亿,其二,园区开发运营板块实现收入41.0亿,占收入之比近20%,而毛利率为57.1%,同比提升了22.6个百分点。其三,公司销售和管理费率从去年同期的4.4%进一步降低到4.0%。 销售持续向好:2016年上半年,公司实现签约销售额308亿,同比增长59%,明显超过行业增速,销售单价15,795元每平米,同比增长22.3%。公司货值方面,去年留存350亿,今年全年新推950亿,下半年新推盘相对较多,按60%的去化率测算,全年销售额或达780亿,增速35.5%。 园区板块不确定性消除:6月18日公告签订框架协议,将以公司控股的平台公司“招商前海投资”(暂定名)为主体,和前海管理局下属“前海投控”组建股权比例为50:50的合资公司,加快推进前海2.9平方公里土地的开发。探索“小政府+大企业”的企业化管理和市场化运作模式。今年上半年园区板块的收入占比相比去年提升了6个百分点。 邮轮产业蓄势待发:5月中旬太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”,占地9.4平方公里,公司邮轮产业直接受益。公司和云顶香港签署战略协议,确定丽星邮轮“处女星”号将于今年11月以太子湾为母港开展运营,“银影”号高端邮轮也确定将于2017年1月开始太子湾母港的航线运营。 投资建议 预计公司2016/2017年实现EPS1.10/1.46元,当前股价对应PE倍数仅14.6/11.0X,我们维持“买入”评级。 风险提示 地产结算毛利率波动,园区开发运营低于预期。

事件 公司8月21日发布中报,上半年实现营业收入748.0亿,增长48.8%,实现归属于上市公司股东净利润53.5亿,增长10.4%,加权平均ROE为5.2%,相比去年同期减少了0.2个百分点。 分析要点 结算毛利率下滑,业绩增速低于营收:公司上半年结算收入中,相当比例的项目是2014年房地产市场调整期内出售的(特别是长沙、杭州、无锡、沈阳、重庆、宁波、西安区域),结算毛利率相对较低。2016上半年公司销售毛利率为26.3%,相比去年同期的30.5%下降了4.2个百分点,导致净利率回落到历史低位9.5%。从销售情况来看,公司上半年完成销售额1901亿,同比增长69.9%,显著高于行业增速44.4%,销售均价为13,490元每平米,相比上半年结算单价11,074元每平米增长了21.8%,后期毛利率回升确定性强。 坚持理性拿地,保障低成本优势:上半年主要城市土地竞拍激烈异常,地王频出,公司坚守审慎投资策略,理性根据市场环境合理补充项目资源。上半年公司薪获取项目70个,权益建面849万方,权益地价466亿,仅占上半年销售额的24.5%,相比去年四季度投资强度有所减弱。值得说明的是,上半年新增地块楼面均价仅为5,488元每平米。截止到上半年末公司权益建面合计3,582万方,能满足未来两年的开发要求。此外,公司参与的旧城改造项目权益建面为294万方。 物业管理保持龙头地位、物流地产快速拓展:公司物业管理业务板块继续积极拓展,特别是在商业和写字楼领域,6月万科物业继续蝉联全国物业服务百强榜首。物流地产方面,公司采用聚焦大客户和重点城市策略,高举高打,上半年完成了大型资产包的收购整合,形成土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元投资方式。 投资建议 公司上半年完成竣工面积占全年比例34.0%,再考虑到全年毛利率的回升,我们暂不调整盈利预测,预计公司2016年实现EPS1.90元,当前股价对应P/E为13X,考虑到股权事件解决依旧不明朗,我们维持增持评级。 风险提示 股权事件存在较大不确定性。

投资逻辑 代理销售额受益价格攀升、业绩增速再超预期:公司在2016上半年实现营收27.0亿,同比增长41%,实现归属上市公司股东净利润2.0亿,同比增长24%,相比去年同期增速提高了8个百分点。上半年完成代理销售额2517亿,同比增长34%,延续了2015年以来的高增速。值得说明的是,代理销售额的增长并不是基于人力资源的扩张,而是受益市场量价的增长,公司代理销售的毛利率预计依旧维持在36%左右的高位。 收入比例更趋合理、互联网+增长迅速:2016年上半年,公司传统的房地产交易服务业务收入占比从去年同期的59%回落到55%,互联网+业务营收占比从去年同期的13%增长到21%,金融服务业务收入占比进一步提升至10%。值得说明的是,在政策面打压首付贷等背景下,公司的金融服务业务依然维持高增长,上半年放贷笔数增长84%、放贷金额增长48%。 发力长租市场、资管服务拓展进入新阶段:代理、资管服务是公司为终端置业提供产品和服务的入口,代理规模领先、资管业务扩大是公司创新服务业务的基石。在真实交易场景不断延伸的基础上,公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知,不断叠加多项增值服务。公司旗下拥有红璞长租公寓品牌,已成功运营多个项目,目前拟通过定增募集资金20亿在一二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓,满足客户对优质房源和全方位服务的需求。此外,公司的社区管家和养老服务也在积极培育阶段。 股权激励与业绩直接关联、经营效率有望再提升:2016年3月,公司授予402名高管和业务骨干0.21亿股限制性股票,股份解锁与个人绩效考核和公司业绩直接挂钩,锁定期内归属上市公司股东净利润及扣非后净利润不得低于近三个会计年度的平均水平,且每年还需要满足收入和利润的相关要求。公司的发展以优秀的管理团队和业务人才为驱动力,对核心人员的股权激励将股东和经营层的诉求统一起来,有望加快公司各项业务特别是创新业务的迸发和成长,公司的经营效率有望再提升。 投资建议 我们预计公司2016-2017年实现EPS分别为0.36和0.48元,当前股价对应P/E倍数分别为25X和18X,维持买入评级。 风险提示 代理销售增速低于预期、大资产业务拓展缓慢。