事件：12月2日，公司发布公告称，公司与中山瑞科新能源有限公司于近日签署《中山瑞科新能源有限公司与深圳市中装建设集团股份有限公司之战略合作协议》，将共同拓展光伏幕墙及国内屋面光伏发电项目。 加速拓展光伏幕墙及国内屋面光伏发电项目业务，“双碳”背景下，未来空间广阔，有望实现快速成长：：本次合作对象为中山瑞科新能源有限公司，主要从事新能源发电组件的研发、生产、销售、安装（不含电力设施安装工程）、技术咨询及售后服务。本次合作公司将自己开发、投资、建设的项目优先选择瑞科新能源生产制造的碲化镉光伏组件，并在后期项目投标中，将瑞科新能源的碲化镉组件作为投标光伏组件选用产品；并且瑞科新能源开发的光电幕墙公司及分布式电站工程优先选择公司作为EPC施工单位。 社会能源消耗有很大一部分为建筑能耗，建筑节能也是整个节能减排政策的主要方向，绿色建筑，绿色建材都是这个目标驱动下的新建筑应用形式，而光伏与建筑紧密结合是改变建筑的形态的一种应用，也是未来建筑发展的趋势。本次合作有利于公司与瑞科新能源建立长期稳定的战略合作伙伴关系，整合双方优势资源以取得良好的经济效益，实现合作共赢，在新能源和可再生能源产业携手共进，推动光电建筑幕墙及分布式光伏发电项目的实施落地，拓展光伏幕墙及国内屋面光伏发电项目业务。 在在“碳中和”及绿色建筑的政策背景下，光伏建筑一体化将为建筑行业带来新的增长动能：2021年6月1日，国管局、国家发展改革委联合印发《关于印发“十四五”公共机构节约能源资源工作规划的通知》，提出：国管局发文要求国家机关办公楼通过安装分布式光伏等措施，降低能耗，推动中央国家机关本级2021年6月底前全部建成节约型机关，力争80%以上的县级及以上机关2025年底前达到创建要求。6月20日，国家能源局综合司正式下发《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》拟在全国组织开展整县（市、区）推进屋顶分布式光伏开发试点工作。并提出申报试点的县应满足：党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%；学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40%；工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于30%；农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20%。 公司抓住产业良好的发展契机，提前拓展至光伏幕墙及国内屋面光伏发电业务，奠定先发优势，未来有望直接受益于行业内的发展。 装配式为未来发展重点，行业潜力巨大，公司重点探索装配式，未来有望实现产业升级：当前建筑业正迎来新的技术变革期，装配式建筑采用系统化设计、模块化生产及施工，具有节能减耗、封闭隔音、防火抗震等现代化功能，引领行业由粗放型向集约型转变，逐步向建筑产业现代化发展，装配式建筑作为建筑产业现代化的发展重点，也是未来建筑产业生产方式。公司以“科技提升装饰”为导向，加大对科技创新研发投入，从新材料、新工艺、新技术、新设备等方面入手，并把研发成果转化为自主知识产权，形成完善自主知识产权体系；并通过加强中装装配式研发技术团队建设、体系建设、装配式生产基地建设：同时加强同企业、供应商之间优势互补等方式，在建筑装配式领域取得一系列重大突破；并以建筑工业化的思维推动装配式装修向模块化设计、标准化制作、批量化生产、整体化安装发展，在建筑装配式装修领域取得实质性成果。 投资建议：鉴于公司以建筑装饰主业为依托，切入物业管理领域，叠加行业内城镇老旧小区改造加速、城镇化建设稳步推进等因素更加利好行业头部企业；并且公司以区块链技术应用供应链，解决行业现金流不佳的痛点，加速建筑工业化升级，重点探索装配式，未来有望实现产业升级，进一步强化公司综合竞争力。公司未来利润有望保持较快增长，因此继续给予“买入”评级，预计2021-2023年归母净利润分别为3.31亿元、4.31亿元、5.36亿元，EPS分别为0.46元、0.60元、0.74元，对应PE为11倍、9倍、7倍。 风险提示：宏观经济波动的风险；房地产行业政策调控带来的风险；市场竞争加剧的风险；工程项目的实施风险；科技转型升级及开拓新兴市场不达预期的风险；原材料价格上涨的风险；工程质量和安全施工风险。

事件：8月26日，公司发布2021年半年度报告，上半年公司实现营业收入25.66亿元，同比增长28.87%；实现归母净利润1.04亿元，同比增长7.64%；实现扣非后归母净利润1.06亿元，同比增长11.98%。 子公司中装新能源进不断推进BIPV及风力发电业务，发展前景广阔，有望成为公司业绩新动能：：8月26日，公司公布其三级子公司与一级子公司签署EPC合同；公司的三级子公司许瑞风电计划投资建设50MW分散式风电项目EPC总承包项目，项目合同总金额约人民币4.16亿元，并有公司一级控股子公司中装新能源作为承包方，此次项目为公司后续相关订单打下基。未来，建筑节能是整个节能减排政策的主要方向，绿色建筑，绿色建材都是这个目标驱动下的新建筑应用形式，未来光伏与建筑紧密结合是改变建筑的形态的一种应用，也是建筑发展的趋势。公司2017年成立子公司深圳市中装新能源科技有限公司，专注于新能源项目的投资、建设与经营，不断推进光伏建筑一体化（BIPV）发电业务、风力发电业务的开展，未来或将受益于行业的发展。 “装饰+物业”协同共进，战略目标明确，未来将继续开拓物业管理行业资源，多策并举，做大做强物业管理板块：2020年8月公司收购嘉泽特100%股权，间接持有科技园物业51.63%股权，实现并表，业务范围正式延伸至物业板块。2021年上半年，物管业务贡献1.77亿元，占营业收入比例达到6.88%，较2020年底的比例2.2%，上升4.68pct。装饰业务与物管业务之间协同效应明显；首先，装饰板块对物业公司承接物管业务赋能，公司多年发展承接的装饰工程项目类型覆盖范围广泛，包括办公楼、商业建筑、高档酒店、普通住宅等，装饰业务经验丰富，能够为物业公司拓展物业项目提供整体设计和工程服务，具有流程化、信息化等优势；其次，物管公司对在管项目的后续维护和二次更新中可为装饰板块进行导流，特别是一、二线城市中，物业环境离不开装饰的专业服务，此外物业公司能够在现有装修服务之外为同客户提供增值延伸服务的平台，两者结合有利于促进城市微更新、老旧小区改造等业务推进。物业管理是公司进入存量市场的重要入口，公司将会继续开拓物业管理行业资源，未来有望实现较大突破。 城镇老旧小区改造加速，头部企业更加受益：当前根据住建部公布的统计数据表明，全国还约有17万个老旧小区待改造，蕴含着万亿级别的市场。 随着新型城镇化建设、老旧小区改造和“一带一路”的深入推进，各地区加快推进了住宅装修，国民生活质量与水平提高带来的消费升级，以及生活、交通、商业配套等基础设施的建设将为建筑装饰行业提供新的发展动能。 公司重点探索装配式，未来有望实现产业升级：当前建筑业正迎来新的技术变革期，装配式建筑采用系统化设计、模块化生产及施工，具有节能减耗、封闭隔音、防火抗震等现代化功能，引领行业由粗放型向集约型转变，逐步向建筑产业现代化发展，装配式建筑作为建筑产业现代化的发展重点，也是未来建筑产业生产方式。公司以“科技提升装饰”为导向，加大对科技创新研发投入，从新材料、新工艺、新技术、新设备等方面入手，并把研发成果转化为自主知识产权，形成完善自主知识产权体系；并通过加强中装装配式研发技术团队建设、体系建设、装配式生产基地建设：同时加强同企业、供应商之间优势互补等方式，在建筑装配式领域取得一系列重大突破；并以建筑工业化的思维推动装配式装修向模块化设计、标准化制作、批量化生产、整体化安装发展，在建筑装配式装修领域取得实质性成果。 投资建议：鉴于公司以建筑装饰主业为依托，切入物业管理领域，叠加行业内城镇老旧小区改造加速、城镇化建设稳步推进等因素更加利好行业头部企业；并且公司以区块链技术应用供应链，解决行业现金流不佳的痛点，加速建筑工业化升级，重点探索装配式，未来有望实现产业升级，进一步强化公司综合竞争力。公司未来利润有望保持较快增长，继续给予“买入”评级，预计2021-2023年归母净利润分别为3.31亿元、4.31亿元、5.36亿元，EPS分别为0.46元、0.60元、0.74元，对应PE为11倍、9倍、7倍。 风险提示：宏观经济波动的风险；房地产行业政策调控带来的风险；市场竞争加剧的风险；工程项目的实施风险；科技转型升级及开拓新兴市场不达预期的风险；原材料价格上涨的风险；工程质量和安全施工风险。

事件：8月23日，保利地产发布2021年中报，上半年公司实现营业收入899亿元，同比增长22.04%；实现归母净利润103亿元，同比增长1.72%；实现基本每股收益0.86元，较上年同期增长1.41%。 受毛利率下降及少数股东损益提升影响净利率下降：上半年公司业绩增速低于营收增速主要原因为1）随着地价高企毛利率水平持续下降，上半年毛利率32.50%，同比下降3.22pct，2）随着合作拿地增多，少数股东损益同比升37.2%，占净利润比重由去年上半年的24.0%升至29.9%，业绩总体实现平稳增长。此外公司管理效率持续改善，三费率由去年同期的8.0%降至7.3%，其中财务费用率下降约1.4pct 至1.5%，公司融资优势明显，上半年发行公司债及中票约125亿元，平均融资成本仅为3.62%，有息负债综合成本仅约4.7%，相比去年末下降近7个bp。截至报告期末，公司拥有预收账款及合同负债合计4431亿元，覆盖上年营收1.82倍，覆盖率保持高位。 三条红线均符合标准，财务表现稳健：负债方面，上半年末公司剔除预收账款后的资产负债率67.4%，基本维持平稳；净负债率58.7%，同比下降超13pct，货币覆盖短期有息负债比率2.6X，均符合三条红线标准，财务表现稳健。具体来看，上半年末公司有息负债总额3341亿元，其中短期有息负债601亿元，占比降至18.0%，有息负债结构改善。 销售实现快速增长，拿地一二线比重明显下降：销售方面，上半年公司实现销售额2852亿元，同比增27.0%，销售面积1671万方，同比增12.0%，38个核心城市销售贡献达77%，珠三角及长三角合计销售占比超一半。 此外公司实现销售回笼资金2556亿元，回笼率达89.6%。拿地方面，上半年新增建面1651万方，同比升67.8%，投资金额963亿元，同比升17.4%，拿地单价由去年同期的8333元降至5833元，主要受拿地结构变化影响，按投资金额来看，上半年一二线城市比重69%，同比下降14pct。从投资力度来看，按面积及金额口径上半年投资力度分别为98.8%及33.8%，面积口径大幅上升但从金额口径来看基本与去年同期持平。开竣工方面，上半年实现新开工面积2781万方，同比小幅下降3.0%，完成全年计划的56.8%；竣工面积1415万方，同比增长16.7%，完成全年计划的35.4%，相比去年同期开工完成率下滑而竣工完成率基本平稳。 “一主两翼”持续发展，物业业务快速增长：公司秉持“一主两翼”战略，即以“不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”的业务板块布局。综合服务方面，保利物业上半年实现营收51.5亿元，同比升43.1%，在管面积及合同面积分别达到4.3亿平米及6.2亿平米，同比分别增长35.0%/26.2%，保持快速发展，保利商业上半年完成新签约购物中心7个，累计已开业购物中心29个，开业面积193万方。不动产金融方面，基金累计管理规模近 1600亿元，稳步增长。 投资建议：公司业绩受盈利水平下降影响增速放缓，随着集中土拍政策优化，盈利水平有望触底反弹，此外公司作为央企龙头财务稳健，融资优势明显，运营能力领先，行业集中度有望进一步提升。此外为更好地体现“一主两翼”战略，公司将证券简称由“保利地产”变更为“保利发展”，新业务板块有望为公司带来新的利润增长点。我们预计公司21~23年归母净利润分别为301/319/351亿元，同比增长3.8%/6.2%/9.8%，对应PE 为4.69/4.41/4.02倍，维持公司“增持”评级。 风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，房企融资超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。

公司积极促进“装饰+物业”协同共进，战略目标明确，未来将继续开拓物业管理行业资源，多策并举，做大做强物业管理板块：2020年8月公司收购嘉泽特100%股权，间接持有科技园物业51.63%股权，实现并表，业务范围正式延伸至物业板块。2020年公司营收55.8亿元，物管业务贡献收入1.22亿元，占比2.2%，开始贡献业绩。此外2020年参股企业赛格物业与嘉泽特投资的控股子公司科技园物业完成分红0.4亿元及0.5亿元。一方面，装饰板块对物业公司承接物管业务赋能，公司多年发展承接的装饰工程项目类型覆盖范围广泛，包括办公楼、商业建筑、高档酒店、普通住宅等，装饰业务经验丰富，能够为物业公司拓展物业项目提供整体设计和工程服务，具有流程化、信息化等优势；另一方面，物管公司对在管项目的后续维护和二次更新中可为装饰板块进行导流，特别是一、二线城市中，物业环境离不开装饰的专业服务，此外物业公司能够在现有装修服务之外为同客户提供增值延伸服务的平台，两者结合有利于促进城市微更新、老旧小区改造等业务推进。此外，支持物业管理行业发展的政策持续出台，经过一系列的迭代发展，物业管理已经不止是传统印象里的保洁、绿化、安保等小区基础管理，而是更广泛的基于城市生态空间的管理与运营，从空间布局来看，社区是城市生态空间中的一部分，而商业、写字楼、园区、道路、医院等同样也是其中的重要组成部分，另一方面，它们也不是互相割裂的，人的需求把空间链接起来，新一代的物业管理即旨在将这种多层次需求和空间有机结合起来，更好地满足人的需求。从这个方面看，公司具有前瞻性的集聚布局物业领域，旨在实现装饰和物管在业务、地区、财务和客户群体等方面协同共进的战略目标，未来发展的潜力巨大。根据公司在深交所互动易上对投资者的答复显示：物业管理是公司进入存量市场的重要入口，公司未来会继续开拓物业管理行业资源，做大做强物业管理板块。彰显公司对发展前景的信心，未来有望实现较大突破。 公司业绩逐年稳定上升，深耕建筑装饰领域，拥有全产业链服务能力，协同效应明显：公司以装饰主业为依托，集建筑装饰、设计研发、园林绿化、房建市政、新能源、物业管理、城市微更新等于一体，致力于为客户提供城乡建设综合服务解决方案。公司深耕公共建筑装饰主业27年，不断完善装饰产业链。公司先后拿下建筑工程施工总承包壹级和市 政公用工程施工总承包壹级资质，为公司未来装饰业务拓展打下坚实基础。此外，公司业务覆盖检测、设计、施工、物业管理，形成了完整的产业链，竞争优势明显。公司收入主要来源于装饰施工业务，截至2020年，业务占公司营业收入的比例为94.40%。公司2020年实现营业收入55.81亿元，同比增长14.87%，实现归母净利润2.58亿元，近十年来，我国公共建筑市场发展迅猛，公司受益于行业的发展，营收和利润规模稳步提升。目前公司已建立深圳、华南、华东、华北等七大区域营销中心，形成了一个覆盖全国的市场网络，在珠江三角洲、长江三角洲和京津环渤海经济带等重点区域形成了稳定的品牌影响力，已充分具备跨区域经营能力。 在 “碳中和”及绿色建筑的政策背景下，光伏建筑一体化将为建筑行业带来新的增长动能：2021年6月1日，国管局、国家发展改革委联合印发《关于印发“十四五”公共机构节约能源资源工作规划的通知》，提出：国管局发文要求国家机关办公楼通过安装分布式光伏等措施，降低能耗，推动中央国家机关本级2021年6月底前全部建成节约型机关，力争80%以上的县级及以上机关2025年底前达到创建要求，可能带来近百GW 的市场。6月20日，国家能源局综合司正式下发《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》拟在全国组织开展整县（市、 区）推进屋顶分布式光伏开发试点工作。并提出申报试点的县应满足：党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%；学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40%；工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于 30%；农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20%。社会能源消耗有很大一部分为建筑能耗，建筑节能也是整个节能减排政策的主要方向，绿色建筑，绿色建材都是这个目标驱动下的新建筑应用形式，而光伏与建筑紧密结合是改变建筑的形态的一种应用，也是未来建筑发展的趋势。公司2017年成立子公司深圳市中装新能源科技有限公司，专注于新能源项目的投资、建设与经营，不断推进光伏建筑一体化（BIPV）发电业务、风力发电业务的开展，未来或将受益于行业的发展。 城镇化建设稳步推进，行业呈现“强者恒强”：根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，我国的城镇化率低于发达国家80%的平均水平，城镇化未来仍将有较大的发展空间。城镇化水平的不断提高将持续带动基础设施建设和房地产业的发展。改革开放以来，伴随我国经济的快速增长，城市化进程不断加快。根据国家统计局资料，2010-2020年我国城镇化率由 49.95%上涨到63.89%。除城镇化进程外，居民对于住房消费领域不断增长的改善需求亦形成了房地产业中长期发展的有力支撑。更加节能、高效、绿色环保、智能、人居友好型居住环境的需求预期将持续促进房地产行业的发展。中国建筑装饰市场的市场规模呈现出不断扩大的趋势，但是从市场的企业数量看，却呈现出持续下降的态势。从2011年的14.5万家减少到2020年的11.9万家，期间有大约2.6万家的企业退出市场。其中，根据公司可转债募集说明书，截至2019年行业内有资质的企业数量约为10万家，比2018年减少了0.5万家，下降5%，是行业内首次出现有资质企业由于经营性原因退市造成了下降。在行业资金偏紧的背景下，龙头企业增速普遍快于行业，退出的大部分以承接散户装修的低资质小企业为主，显示出行业集中度提升。目前竞争结构越来越有利于行业头部公司，疫情或将加速行业产能的出清，许多小装饰公司可能会被迫退出市场，“强者恒强”趋势明显。 城镇老旧小区改造加速，头部企业更加受益：当前根据住建部公布的统计数据表明，全国还约有 17万个老旧小区待改造，蕴含着万亿级别的市场。随着新型城镇化建设、老旧小区改造和“一带一路”的深入推进，各地区加快推进了住宅装修，国民生活质量与水平提高带来的消费升级，以及生活、交通、商业配套等基础设施的建设将为建筑装饰行业提供新的发展动能。 公司重点探索装配式，未来有望实现产业升级：当前建筑业正迎来新的技术变革期，装配式建筑采用系统化设计、模块化生产及施工，具有节能减耗、封闭隔音、防火抗震等现代化功能，引领行业由粗放型向集约型转变，逐步向建筑产业现代化发展，装配式建筑作为建筑产业现代化的发展重点，也是未来建筑产业生产方式。公司以“科技提升装饰”为导向，加大对科技创新研发投入，从新材料、新工艺、新技术、新设备等方面入手，并把研发成果转化为自主知识产权，形成完善自主知识产权体系；并通过加强中装装配式研发技术团队建设、体系建设、装配式生产基地建设：同时加强同企业、供应商之间优势互补等方式，在建筑装配式领域取得一系列重大突破；并以建筑工业化的思维推动装配式装修向模块化设计、标准化制作、批量化生产、整体化安装发展，在建筑装配式装修领域取得实质性成果。 投资建议：鉴于公司以建筑装饰主业为依托，切入物业管理领域，叠加行业内城镇老旧小区改造加速、城镇化建设稳步推进等因素更加利好行业头部企业；并且公司以区块链技术应用供应链，解决行业现金流不佳的痛点，加速建筑工业化升级，重点探索装配式，未来有望实现产业升级，进一步强化公司综合竞争力。公司未来利润有望保持较快增长，首次覆盖给予“买入”评级，预计2021-2023年归母净利润分别为3.31亿元、4.31亿元、5.36亿元，EPS 分别为0.46元、0.60元、0.74元，对应PE 为12倍、9倍、7倍。 风险提示：宏观经济波动的风险；房地产行业政策调控带来的风险；市场竞争加剧的风险；工程项目的实施风险；科技转型升级及开拓新兴市场不达预期的风险；原材料价格上涨的风险；工程质量和安全施工风险。

事件：3月 30日，万科发布 2020年年度报告，全年公司实现营业收入4191.12亿元，同比增长 13.92%；实现归母净利润 415.16亿元，同比增长6.80%；实现基本每股收益 3.62元，同比增长 4.52%，每股拟派送 1.25元。 毛利率下滑，业绩平稳增长：营收中房地产开发及相关业务比重占 95.5%，物业服务比重占 3.7%，同上年年末基本持平。房地产业务方面，公司实现结算面积 2889.4万平方米，同比增长 17.4%；实现结算收入 3774.2亿元，同比增长 13.0%，结算均价由去年同期的 13577元降至 13062元。利润率方面，公司房地产开发相关业务扣税毛利率 22.6%，同比下降 4.6pct，创近几年新低，主要受过去两年地价较高而销售限价影响。受益三费率下降及投资收益大幅上升公司净利润实现正增长。截止 2020年末，公司已售未结面积及金额分别为 4918.6万方及 6981.5亿元，已售未结金额覆盖营收近 1.7倍，可结算资源充足。21年公司计划开竣工分别为 3148万方及 3588万方，竣工面积超过新开工面积，同比升 6%，为 21年业绩提供支撑。 财务表现整体稳健，预计年内降至绿档：2020年末公司剔除预收账款后的资产负债率 70.4%，仅高于三条红线标准 0.4pct；净负债率进一步降至18.1%，维持行业低位；现金短债比达 1.8倍。总体来看公司处于三条红线黄档，且距绿档差距较小，预计将于 2021年内降档，财务表现整体稳健。年内公司累计完成 89.8亿元公司债发行，利率范围 1.90%~5.35%，处于同期行业公司融资成本低位，优势凸显。 销售高基数下实现双位数增长：全年公司实现合同销售面积 4667.5万平方米，同比增长 13.5%；实现合同销售金额 7041.5亿元，同比增长 11.6%，全年销售于上半年疫情及去年高基数双重影响下依然实现双位数增长，展现了公司强劲的推售能力。从销售业态来看，销售产品中住宅比重 88.2%、商办占比 7.9%，分布与去年同期基本持平。考虑到公司较强的推售能力和丰富的项目储备，我们预计 2021年公司销售端将实现全年稳步增长。 趋紧政策环境下拿地谨慎：全年公司新增加开发项目 168个，对应权益口 径建筑面积 2058.8万平方米，同比下降 16.9%；对应权益地价 1381.5亿元，同比下降 10.8%；拿地均价 6710元/方，占同期销售均价 44.5%，20年公司拿地谨慎。截至 2020年末公司拥有在建项目权益建筑面积 6380.8万平方米；规划中项目权益建筑面积 3127.4万平方米。 投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，在三条红线、贷款集中度及土地集中出让等行业政策先后颁布的背景下，我们看好公司优质高效的运营能力。此外公司多元化业务稳步推进，未来发展值得期待。我们预计公司 21~23年分别实现归母净利润 449.96、508.12及 569.83亿元，同比分别增长 8.4%、12.9%及 12.1%，EPS 3.87、4.37及 4.90元/股，对应 PE 7.7、6.8及 6.1倍，给予公司 2021年 9-10倍 PE 估值，对应目标价 34.8-38.7元，维持“推荐”评级。 风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，地产政策超预期收紧，销售结算增长不及预期。

事件：1月6日，万科发布2020年12月销售及近期新增项目情况简报，12月公司实现合同销售面积642.2万平方米，同比增长54.82%；实现合同销售金额1015.4亿元，同比增长77.18%。12月公司新增全口径计容建面776.7万方，同比增长583.11%；对应全口径地价532.9亿元，同比增长358.47%。 12月销售同比高增，全年累计销售同比增长长11.62%：：12月公司实现合同销售面积642.2万平方米，同比增长54.82%，环比增长62.83%，20年累计实现合同销售面积4667.5万平方米，同比增长13.50%，实现合同销售金额1015.4亿元，同比增长77.18%，环比增长76.47%，销售均价15811元/方，较上月增幅较大；20年累计实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.62%。12月公司销售同比高增，单月销售额突破千亿，显示出公司强劲的推售能力。随着未来公司运营能力进一步提升，我们预计公司2021年销售有望保持稳健增长。 年末土地投资积极，权益比例持续提升：：12月公司于深圳、重庆、三亚等地共获34宗开发项目，按金额口径权益比例73.9%，近两月土地投资权益比例持续提升。对应全口径计容建面776.7万方，同比大幅增长583.11%，环比增长112.33%；对应全口径地价532.9亿元，同比大幅增长358.47%，环比增长160.90%；拿地均价6861元/方，占比销售均价43.39%，部分新获项目所处城市能级较低致使拿地均价有所下降，拿地面积占比销售面积120.94%，拿地金额占比销售金额52.48%。20年累计土地投资面积3218.6万平方米，土地投资金额2072.7亿元，分别同比下降16.88%及10.59%，同比降幅快速收窄。年末公司土地投资力度明显提升。 投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，业绩与销售均实现平稳增长。 12月公司销售同比高增，单月销售额突破千亿，显示出公司强劲的推售能力。同时，公司净负债率不到30%，长期处于行业低位，财务表现稳健，融资优势明显。公司未来有望受益于房企三条红线及银行业房地产贷款集中度两条红线等相关规定，进一步强化融资优势。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS3.89、4.48及5.05元/股，对应PE7.4、6.4及5.7倍，维持“推荐”评级。 风险提示：疫情发展超出预期，地产政策超预期收紧，市场流动性超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。

事件：10月29日，万科发布2020年三季度报告，前三季度公司实现营业收入2414.9亿元，同比增长7.9%；实现归母净利润198.6亿元，同比增长8.9%；实现基本每股收益1.74元，同比增长6.8%。 业绩平稳增长，房地产业务毛利率下降：：前三季度公司业绩实现平稳增长，营收中房地产开发及相关业务比重下降至88.6%，物业服务等多元业务占比持续提升。房地产业务方面，前三季度实现结算面积1725.0万平方米，同比增长18.6%；实现结算收入2139.1亿元，同比增长7.4%，结算均价12400元，房地产开发相关业务毛利率22.9%，同比下降4.7pct。费用管理方面，前三季度期间费用率7.5%，同比下降0.8pct，运营效率有所提高。 前三季度归母净利率8.2%，略高于去年同期水平。截止三季度末，公司已售未结面积及金额分别为4913.1万方及7248.8亿元，已售未结金额覆盖上年营收2.4倍，可结算资源充足。 净负债率行业低位，融资优势凸显：三季度末公司剔除预收账款后的资产负债率74.2%，同比下降2.5pct；净负债率仅27.6%，同比下降超20个百分点，净负债率处于行业低位。细分来看，公司有息负债中短期有息负债850.7亿元，占比总有息负债33.2%，当同期公司持有货币资金1730.5亿元，覆盖公司短期有息负债2.03倍，短期偿债能力健康。年内公司累计完成60亿元公司债发行，利率范围2.56%~3.90%，处于同期行业公司融资成本低位，优势凸显。 三季度销售加速，竣工速度保持平稳：销售方面，前三季度公司实现合同销售面积3264.8万平方米，同比增长6.6%；实现合同销售金额4927.6亿元，同比增长3.6%。第三季度房地产业务实现合同销售面积1187.9万平方米，合同销售金额1722.8亿元，同比分别增长30.3%和21.7%，销售明显加速。开竣工方面，公司前三季度实现新开工面积2830.0万平方米，完成全年计划的96.9%；实现竣工面积1804.6万平方米，完成全年计划的54.4%，略高于去年同期的53.3%，竣工速度保持平稳。 拿地谨慎，在手项目充足：前三季度公司新增加开发项目101个，对应全口径建筑面积1832.3万平方米，同比下降近40%，占比销售面积约57%；对应全口径拿地金额1168亿元，同比下降34.1%；拿地均价约6200元/方，占同期销售均价23.7%，拿地总体保持谨慎。截至三季度末公司拥有在建项目建筑面积约11291万平方米；规划中项目权益建筑面积约4521.2万平方米，在手项目充足。 投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，业绩与销售均实现平稳增长。 同时，公司净负债率不到30%，长期处于行业低位，财务表现稳健，融资优势明显。此外公司物业等多元业务快速发展，未来有望成为公司新的利润增长点。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS3.89、4.48及5.05元/股，对应PE7.2、6.3及5.6倍，维持“推荐”评级。 风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，地产政策超预期收紧，销售结算增长不及预期。

事件：10月29日，保利地产发布2020年三季报，前三季度公司实现营业收入1174.04亿元，同比增长5.02%；实现归母净利润132.04亿元，同比增长2.88%；实现基本每股收益1.11元，较上年同期增长2.86%。 业绩平稳增长，管理效率提升：2020年前三季度公司业绩实现平稳增长，毛利率34.02%，受结转结构影响同比下降1.87pct；报告期内公司管理效率提升，三项费用率均有下降，2020年前三季度期间费用率8.30%，较上年同期下降0.61pct。随着合作项目增多并进入结转期，公司实现投资收益24.91亿元，同比高速增长54.82%。前三季度归母净利率11.2%，基本与去年同期持平。截至报告期末，公司拥有预收账款及合同负债合计3801.10亿元，覆盖上年营收1.61倍，未来结算确定性较高。 率净负债率70.9%：，财务结构稳健：负债方面，三季度末公司剔除预收账款后的资产负债率65.6%，同比下降0.9pct；净负债率70.9%，同比下降11.4pct，财务表现稳健。具体来看，上半年末公司有息负债总额3020.6亿元，其中短期有息负债642.1亿元，占比21.3%，货币资金1226.4亿元，货币覆盖短期有息负债1.91倍。近期公司成功发行7亿元及16.1亿元公司债，融资成本低至3.72%及4.18%，央企融资优势凸显。 第三季度销售亮眼，竣工明显加速：销售方面，2020年前三季度公司累计实现销售额3673.78亿元，销售面积2444.06万平方米，分别同比增长5.94%和6.55%，其中第三季度分别同比增长51.72%和44.81%，销售明显加速。对应销售均价15031元/平方米，实现销售回笼资金3317.42亿元，回笼率达90.3%，继续维持在90%以上。开竣工方面，公司前三季度实现新开工面积3839万方，同比增长4.4%，完成全年计划的89.27%；竣工面积2203万方，同比大幅增长27.9%，完成全年计划的64.79%，竣工亦明显加速，助力公司全年业绩提升。 拿地态度积极，聚焦核心城市：前三季度公司新拓展项目88个，对应新增容积率面积1982万平方米，同比增长32.8%，拿地面积占比销售面积81.1%，拿地态度积极；总获取成本1314亿元，同比增长31.9%；拿地均价6630元/平方米，占比当期销售均价35.8%。新获项目中，38个核心城市拓展金额占比达83%，继续聚焦核心城市及重点城市群。截至目前，公司共有在建拟建项目714个，对应在建面积14021万方，待开发面积7075万方，在手项目充足。 投资建议：前三季度公司业绩平稳增长，三季度销售明显加速，预计全年销售稳健增长。此外，公司作为央企资本结构稳定，融资优势凸显。同时公司竣工明显加速，助力全年业绩提升，我们预计公司20~22年归母净利润分别为309.23、364.58及434.58亿元，同比增长10.6%，17.9%及19.2%，对应PE6.06、5. 11、4.29倍，维持公司“推荐”评级。 风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，房企融资超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。

事件：9月2日，万科发布2020年8月销售及近期新增项目情况简报，8月公司实现合同销售面积422.9万平方米，同比增长52.45%；实现合同销售金额587.2亿元，同比增长33.06%。8月公司新增全口径计容建面223.3万方，同比下降67.34%；对应全口径地价152.59亿元，同比下降55.54%。 8月销售延续强势表现，累计销售额同比转正：8月公司实现合同销售面积422.9万平方米，同比增长52.45%，环比增长7.34%；20年累计实现合同销售面积2893.9万平方米，同比增长5.58%，实现合同销售金额587.2亿元，同比增长33.06%，环比下降0.51%，销售均价13885元/方，较上月略有下降；20年累计实现销售金额4382.2亿元，同比由负转正至2.79%。 单月同比自5月转正后升幅持续扩大，8月公司销售延续强势表现，累计销售额同比转正。考虑到公司较强的推售能力，我们认为公司全年销售水平将实现稳健增长。 土地投资审慎，补货热点地区：8月公司于深圳、宁波、西安等地共获13宗开发项目，总体权益比例79.5%，对应全口径计容建面223.3万方，同比下降67.34%，环比下降54.88%；对应全口径地价152.6亿元，同比下降55.54%，环比下降51.57%；拿地均价6833元/方，占比销售均价49.2%，新获项目所处城市能级较上月有所上升致使拿地均价增长，拿地面积占比销售面积52.80%，拿地金额占比销售金额25.99%，土地投资保持审慎。 20年累计土地投资面积1590.3万平方米，土地投资金额992.1亿元，分别同比下降39.98%及43.00%，同比降幅扩大，布局上以珠三角、长三角及重点城市群为主。 投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，上半年业绩保持平稳增长，净负债率仅为27.9%，维持行业低位，融资优势明显。销售方面，8月公司销售延续强势表现，单月同比涨幅创年内新高，累计销售额同比转正。 考虑到公司较强的推售能力，我们认为公司全年销售水平将实现稳健增长。维持公司“推荐“评级，预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元，同比增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS3.89、4.48及5.05元/股，对应PE7.1、6.1及5.4倍。 风险提示：疫情发展超出预期，地产政策超预期收紧，市场流动性超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。

事件：8月27日，万科发布2020年半年度报告，上半年公司实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；实现归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%；实现基本每股收益1.11元，同比增长4.0%。 利润率下降，业绩平稳增长：上半年公司业绩实现平稳增长，营收中房地产开发及相关业务比重仍占95%左右，物业服务比重由去年同期的3.8%提升至4.6%。房地产业务方面，上半年实现结算面积1049.8万平方米，同比增长24.0%；实现结算收入1289.7亿元，同比下降3.0%，结算均价由去年同期的15715元降至12286元，预计与公司结算项目的结构有关。从利润率来看，上半年房地产开发相关业务扣税毛利率24.1%，同比下降4.2pct，而三费率及少数股东损益有所改善，致归母净利率同比基本持平。截止上半年末，公司已售未结面积及金额分别为4743.2万方及6953.3亿元，已售未结金额覆盖上年营收1.9倍，可结算资源充足。 二季度销售明显改善：上半年公司实现合同销售面积2077万平方米，同比下降3.4%；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点，单月销售额自5月起同比转正，上半年销售均价15430元，基本与2019年水平一致。截至7月末，累计销售面积及销售额分别同比上升0.30%及下降0.70%，销售进度回追顺利。从销售业态来看，上半年销售产品中住宅比重由去年同期的88%小幅提升至91%。开竣工方面，公司上半年实现新开工面积1835.6万平方米，同比下降6.0%，实现全年开工计划的62.8%，去年同期为54.1%；实现竣工面积1074.5万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%，去年同期为34.5%。考虑到公司较强的推售能力及下半年疫情影响稀释，我们预计后续公司销售端将继续走强，实现全年稳步增长。 不确定性下拿地谨慎，在手项目充足：上半年公司新增加开发项目55个，全口径建筑面积980.2万平方米，同比下降6.0%；对应全口径拿地金额624.1亿元，同比下降34.1%；拿地均价6368元/方，占同期销售均价41.3%，上半年公司拿地保持谨慎。截至上半年末公司拥有在建项目建筑面积约11023.5万平方米；规划中项目权益建筑面积约4696.1万平方米，在手项目充足。 净负债率仅27.9%，融资优势凸显：上半年末公司资产负债率83.9%，净负债率仅27.9%，较2019年末继续下降6.9pct，净负债率维持行业低位，同期持有货币资金1881.4亿元，覆盖公司短期有息负债1.9倍，财务表现稳健。上半年，公司累计完成60亿元公司债发行，利率范围2.56%~3.90%，处于同期行业公司融资成本低位，优势凸显。 投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，上半年业绩保持平稳增长，净负债率仅为28%，维持行业低位，融资优势明显。销售方面，前7月公司销额同比基本维持平稳，二季度明显改善，考虑到公司较强的推售能力及下半年疫情影响稀释，我们预计后续公司销售端将继续走强，实现全年稳步增长。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS3.89、4.48及5.05元/股，对应PE6.9、6.0及5.3倍，维持“推荐”评级。 风险提示：疫情发展超出预期，房产税出台超预期，地产政策超预期收紧，销售结算增长不及预期。

事件：8月4日，万科发布2020年7月销售及近期新增项目情况简报，7月公司实现合同销售面积394.0万平方米，同比增长25.68%；实现合同销售金额590.2亿元，同比增长22.47%。7月公司新增全口径计容建面494.9万方，同比增长23.08%；对应全口径地价315.05亿元，同比下降21.93%。 7月销售表现亮眼，累计销售面积同比转正：7月公司实现合同销售面积394.0万平方米，同比增长25.68%，环比下降21.44%；20年累计实现合同销售面积2471万平方米，同比由负转正至0.30%。7月公司实现合同销售金额590.2亿元，同比增长22.47%，环比下降19.56%，销售均价14980元/方，较上月小幅上升；20年累计实现销售金额3795.0亿元，同比降幅收窄至0.70%。综合来看，7月公司销售表现亮眼，同比涨幅创年内新高，累计销售面积同比由负转正，销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到公司较强的推售能力及金九银十成交高峰即将到来，我们认为公司将继续回追销售进度，全年销售水平实现稳健增长。 投资力度显著增强，补货热点地区：7月公司于杭州、宁波、重庆等地共获29宗开发项目，总体权益比例67.4%，对应全口径计容建面494.9万方，同比上升23.08%，环比上升129.23%；对应全口径地价315.1亿元，同比下降21.93%，环比上升72.75%；拿地均价6366元/方，新获项目所处城市能级较上月有所下沉致使拿地均价下降，拿地面积占比销售面积125.61%，拿地金额占比销售金额53.38%，投资力度显著增强。20年累计土地投资面积1367.0万平方米，土地投资金额839.5亿元，分别同比下降30.46%及39.92%，同比降幅大幅收窄，布局上以珠三角、长三角及重点城市群为主。 投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，7月公司销售表现亮眼，累计销售面积同比由负转正，销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到公司较强的推售能力及金九银十成交高峰即将到来，我们认为公司将继续回追销售进度，全年销售水平实现稳健增长。维持公司“推荐“评级，考虑到（1）公司估值处于相对低位，（2）公司股息率近4%，相对较高，（3）龙头房企融资成本降低，（4）基本面表现强势，我们维持公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS3.89、4.48及5.05元/股的判断，对应PE7.1、6.2及5.5倍。 风险提示：疫情发展超出预期，地产政策超预期收紧，市场流动性超预期收紧，公司销售结算增长不及预期。

事件:7月2日,万科发布2020年6月销售及近期新增项目情况简报,6月公司实现合同销售面积501.5万平方米,同比增长2.49%;实现合同销售金额733.7亿元,同比增长10.51%。6月公司新增全口径计容建面215.9万方,同比下降52.91%;对应全口径地价182.37亿元,同比下降35.89%。 单月销售加速,全年销售水平有望实现稳健增长:6月公司实现合同销售面积501.5万平方米,同比增长2.49%,环比增长29.65%;20年累计实现合同销售面积2077万平方米,同比降幅收窄至3.40%。6月公司实现合同销售金额733.7亿元,同比增长10.51%,环比增长19.73%,销售均价14630元/方,较上月小幅下降;20年累计实现销售金额3204.8亿元,同比降幅收窄至4.05%。综合来看,6月公司销售明显提速,累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境,我们认为公司将加速回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。 上半年拿地力度大幅下降,补货热点地区:6月公司于深圳、东莞、宁波等地共获15宗开发项目,总体权益比例58.0%,对应全口径计容建面215.90万方,同比下降52.91%,环比上升22.08%;对应全口径地价182.37亿元,同比下降35.89%,环比上升10.51%;拿地均价8447元/方,新获项目所处城市能级较上月有所下沉致使拿地均价下降,拿地面积占比销售面积43.05%,拿地金额占比销售金额24.86%,近两月基本维持平稳。20年累计土地投资面积872.10万平方米,土地投资金额524.48亿元,分别同比下降44.22%及47.22%,上半年公司拿地力度相比去年大幅下降,布局上依然以珠三角、长三角等热点区域为主。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,6月公司单月销售明显提速,累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境,我们认为公司将加速回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。维持公司“推荐“评级,考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)长效地产政策持续出台,利好经营稳健的龙头个股。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE7.3、6.3及5.6倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,市场流动性超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。

事件:5月6日,万科发布2020年4月销售及近期新增项目情况简报,4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%;实现合同销售金额479.5亿元,同比下降20.31%。4月公司新增权益计容建面123.3万方,同比增长36.09%;对应权益地价35.22亿元,同比下降57.05%。 销售端回暖速度放缓,全年销售水平有望实现稳健增长:4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%,环比下降19.65%;20年累计实现合同销售面积1188.6万平方米,同比下降8.20%。4月公司实现合同销售金额479.50亿元,同比下降20.31%,环比下降12.72%,销售均价15783元/方,较上月明显回升;20年累计实现销售金额1858.30亿元,同比下降11.34%。综合来看,4月公司销售回暖速度有所放缓,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。考虑到市场逐步回暖及公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。 单月拿地回暖,均价保持低位:4月公司于长沙、青岛、西安等地共获10宗开发项目,总体权益比例52.6%,对应全口径计容建面234.40万方,同比提升87.67%,环比提升66.36%;对应全口径地价68.23亿元,同比下降42.53%,环比上升52.35%;拿地均价2856元/方,处近期低位。拿地金额占比销售金额14.23%;拿地面积占比销售面积77.16%,20年累计土地投资面积480.50万平方米,土地投资金额177.08亿元,分别同比下降44.93%及66.60%,20年前4月拿地金额占比销售金额9.53%;拿地面积占比销售面积40.43%,相比去年分别下降15.77pct及26.95pct。4月公司拿地回暖,但年初至今整体来看依然偏谨慎。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。随着市场逐步回暖,结合公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到 (1)公司估值处于相对低位, (2)公司股息率近4%,相对较高, (3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低, (4)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,围绕“房住不炒”主基调,需求端一些力度相对较小的比如人才落户、放松限价限售等政策可能逐步出台,我们看好重点城市的结构性机会。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.6、5.7及5.1倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。

事件:4月27日,万科发布2020年第一季度报告,一季度公司实现营业收入477.74亿元,同比减少1.24%;实现归母净利润12.49亿元,同比增长11.49%;实现基本每股收益0.11元,同比增长8.85%。 业绩稳增,疫情下地产结算收入小幅下降:一季度公司营收微降,其中房地产业务实现结算面积316.2万平方米,同比增长1.8%;实现营业收入393.6亿元,同比下降6.4%。归母净利润升11.5%主要是受少数股东损益下降影响,一季度扣税毛利率降幅超3pct。截止一季度末,公司已售未结面积及金额分别为4580万方及6599亿元,相比19年末分别增长6.8%及8.3%。 受疫情影响开竣工有所放缓,销售端显韧性:一季度公司实现合同销售面积884.8万平方米,合同销售金额1378.8亿元,同比分别下降4.3%和7.7%,销售均价15583元,基本与2019年的15341元持平,同比去年同期的16159元下降3.7%。总体来看一季度销售仅小幅走弱,疫情对公司销售端影响逐步稀释。综合公司较强的推售能力,我们预计公司后续销售情况将进一步好转,实现全年销售额稳步增长。开竣工方面,公司一季度实现新开工面积708.8万平方米,同比下降30.5%,占全年开工计划的24.3%,去年同期为28.2%;实现竣工面积242.6万平方米,同比增长8.9%,占全年竣工计划的7.3%,基本与去年同期持平。截至目前公司已实现项目全面复工,开竣工进度后续有望快速回归正轨。 不确定性下拿地谨慎,在手项目充足:一季度新增加开发项目11个,对应权益规划建筑面积187.6万平方米,同比下降57.09%。公司于当前宏观经济不确定性增加背景下拿地谨慎。同时,截至一季度末公司拥有在建项目权益建筑面积约6489.2万平方米;规划中项目权益建筑面积约3155.8万平方米,在手项目充足。 净负债率维持低位,融资成本优势凸显:一季度末公司净负债率34.3%,基本与2019年末持平,维持低位。同期公司持有货币资金1732.7亿元,全额覆盖公司短期借款和一年内到期有息负债总和的897.8亿元,财务结构稳健、偿债能力健康。2020年3月,公司完成25亿元公司债券发行,两品种票面利率分别为3.02%及3.42%,处于同期行业公司融资成本低位,优势凸显。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,疫情影响下2020年一季度业绩仍实现稳健增长,销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平。3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)宏观资金面整体转松下行业有望受益,(3)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,因此我们维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.5、5.6及5.0倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。

事件:4月2日,万科发布2020年3月销售及近期新增项目情况简报,3月公司实现合同销售面积378.1万平方米,同比上升4.91%;实现合同销售金额549.4亿元,同比微降4.24%。3月公司新增权益计容建面125.2万方,同比下降35.5%;对应权益地价39.3亿元,同比下降60.25%。 销售端明显回暖,累计销售仅略低于去年同期:3月公司实现合同销售面积378.1万平方米,同比上升4.91%,环比上升118.30%;20年累计实现合同销售面积884.8万平方米,同比微降4.33%。3月公司实现合同销售金额549.4亿元,同比微降4.24%,环比上升96.00%,销售均价14531元/方,较上月高点略降;20年累计实现销售金额1378.8亿元,同比下降7.74%。综合来看,3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,前三月累计销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平,全年销售水平有望实现稳健增长。 拿地积极性回升,均价保持低位:3月公司于郑州、兰州等地共获4宗开发项目,总体权益比例88.9%,较上月明显上升。对应新增权益计容建面125.2万方,同比下降35.50%,环比大幅上升658.79%;对应权益地价39.3亿元,同比下降60.25%,环比大幅上升240.73%;拿地均价3141元/方。 拿地金额占比销售金额7.16%,;拿地面积占比销售面积33.11%。20年累计土地投资面积198.2万平方米,土地投资金额73.6亿元,分别同比下降64.66%及75.89%。在宏观经济不确定性增大环境下投资整体维持谨慎,拿地积极性回升同时维持较低均价,张弛有度。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,前三月累计销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)未来预计将有更多逆周期政策出台,尤其在“因城施策”框架下,行业及货币政策在地方层面出现进一步调整值得期待,继续利好资金面稳健的龙头个股。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.7、5.8及5.2倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期